“No se puede defender - congresoupav2021.com

“No se puede defender lo que no se ama y no se puede amar lo que no se conoce”

Dra. Susana Fernández Águila

DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA sfernaguila@hotmail.com

El valor patrimonial de cualquier elemento

cultural, tangible o intangible, se establece por

su relevancia en términos de la escala de valores

de la cultura a la que pertenece.

Bonfil Batalla, Guillermo: “Nuestro Patrimonio Cultural: Un laberinto designificados”, en EL PATRIMONIO CULTURAS DE MÉXICO, Florescano (comp.),FCE-CONACULTA, México 1993; p. 2).

El patrimonio cultural expresa la

solidaridad que une a quienes comparten

un conjunto de bienes y prácticas que los

identifica.

García Canclini: “Los usos sociales del patrimonio” en el patrimoniocultural de México, Florescano (comp.), F.CE CONACULTA, México1993, p.42).

DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA avansa@infinitummail,com

Centro Histórico, El

Salvador

Casco Antiguo

República Dominicana

En un tiempo donde el estrés y lo desechable son una constante, la

historia se vuelve un ente desconocido, que ignorándolo puede dar paso “al

progreso y la modernidad”

El valor de los inmuebles está regido en gran parte por una generación, de quienes en su

momento en tiempo y espacio engrandecen y marcan una época a su entorno urbano en

función de su pensamiento filosófico, social, económico y político.

Los centros históricos, origen de las ciudades, cuentan con recursos en equipamiento urbano,

infraestructura y servicios

El Centro Histórico de la Ciudad de México es el más grande y emblemático de América Latina,

incluso uno de los centros turísticos del mundo y el principal destino de turismo cultural en toda la

República Mexicana.

DRA. SUSANA FERNÀNDEZ ÀGUILA avansa@infinitummail,com

Reconocimiento en 2007 por parte de la UNESCO, declarando a la zona como Patrimonio Mundial Cultural.

En ese espacio confluyen diferentes periodos históricos, desde la época prehispánica, pasando por la colonial, hasta la modernidad.

Por esta riqueza patrimonial la ciudad fuera nombrada por la Unión de Ciudades Capitales de Iberoamérica (UCCI) como la “Capital Iberoamericana de la Cultura

2010"..

Plaza Colón, Santo DomingoRepública

Dominicana

Cartagena de Indias, Colombia

¿Cómo darle una alternativa a los

inmuebles históricos y zonas patrimoniales para su conservación y

preservación?

Las zonas patrimoniales, son muy cotizadas, en primer lugar por contar con la

infraestructura y equipamiento preferencial, toda vez, que son parte esencial, histórica e

icónica de un país.

CENTRO HISTÓRICO DE COYOACAN

CASA AZUL MUSEO FRODA KAHLO

CENTRO HISTÓRICO DE TLALPAN

CASA DE LA MONEDA, CENTRO DE TLALPAN

CENTRO DE SAN ANGEL

CENTRO CULTURAL DE SAN ANGEL

Edificio Pérez / Siglo XIX

Centro Histórico, El Salvador

Catedral Metropolitana de San

Salvador

Catedral Metropolitana de San

Salvador

Centro Histórico Santo Domingo

Teatro Principal del Centro Histórico Caracas, Venezuela

Centro Histórico Sao

Paulo, Brasil

¿Cuál es la importancia del Patrimonio, para ser

salvaguardado?

El patrimonio de México es la herencia que generaciones anteriores, a través de sus

edificaciones en un contexto urbano nos representa su entorno social, político, económico y cultural,

protegida por un conjunto de leyes de organismos nacionales apoyados en normas y tratados

internacionales.

MARCO TEÓRICO Y NORMATIVO DE LOS INMUEBLES HISTÓRICOS

Legislación existente para salvaguardar la Arquitectura Patrimonial

¿Cuál es la importancia de la Arquitectura Patrimonial, para ser salvaguardada?

Ámbito Internacional• Carta de Atenas, 1933

• Documentos de la UNESCO e IAPH (Instituto Andaluz del Patrimonio Histórico) (1954)

• Las Normas de Quito (1977)

• Carta Internacional para la conservación de Ciudades Históricas y Áreas Urbanas Históricas

(Carta De Washington-1987)

Haciendo referencia a la Carta de Venecia publicada en 1964, que describe a la

conservación del patrimonio histórico en el contexto internacional, menciona en su

artículo primero a los monumentos de la forma siguiente:

“La noción de monumento comprende no solamente la creación arquitectónica aislada,

sino también el marco donde está insertado. El monumento es inseparable del medio en

donde está situado y de la historia de la cual es testigo”

Las características que deben cumplir los inmuebles para ser considerados como

Monumentos Históricos son:

• Integridad y autenticidad en su época de realización

• Uso original de sus construcciones

• Estilo arquitectónico,

• Forma de vida

• Vinculación con la historia

Palacio Nacional, El Salvador

1.- Eliseo Paredes / La Casamata y Fortificaciones de la Heroica Matamoros, Tamaulipas / Asociación Amigos del Museo Casamata

Ámbito Nacional (México)

Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos (1972)

En México, de acuerdo con la ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicas, artísticas e

históricas es obligatorio, para la población y autoridades en el cuidado y conservación de la

arquitectura patrimonial.

Los organismos que regulan y norman junto con las autoridades esta ley son:

INAH: Instituto Nacional de Antropología e Historia

INBA: Instituto Nacional de Bellas Artes

La excepcionalidad de este tipo de inmuebles que tiene que ver con las

normas que se han establecido internacionalmente, como son:

• a)Época de realización:

Los inmuebles que datan del siglo XVI al siglo XIX INAH

Los inmuebles que datan de finales del siglo XIX a mediados del siglo XX INBA

• b) Uso original

• c) Vinculación con la historia

Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos del 6 de mayo de 1972.

COLONIA JUÁREZ

Inmueble catalogado

Para que un inmueble se considere catalogado deberá tener una declaratoria

previa, emitida y publicada por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH)

y/o Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) .

INAH o el INBA

Proceso técnico administrativo haciendo la identificación, ubicación y cuantificación de

edificaciones representativas con carácter histórico, cultural, social, político o religioso que forman

parte de la identidad del país, una ciudad, población o barrio.

El catálogo de inmuebles históricos, como fuente documental se conforma con datos

generales: edad, estilo, género, documentos legales, material gráfico,

fotográfico y cualquier otro documento impreso

Cuando se realiza el análisis de un inmueble catalogado con carácter histórico, es necesario determinar las condiciones de habitabilidad y

seguridad estructural conforme a los reglamentos y normas vigentes.

Ámbito local (Distrito Federal)

• Ley de Salvaguardada del Patrimonio Urbanístico Arquitectónico del Distrito Federal (2017)

Artículo 2 de la Ley de Salvaguardada del Patrimonio Urbanístico Arquitectónico del Distrito Federal (2000)

en su apartado V.

“Rescatar la importancia del conocimiento técnico e histórico

necesario para intervenir el Patrimonio Urbanístico

Arquitectónico”.

Rescate del Centro Histórico

En el año 2000, se creó el Fideicomiso del Centro

Histórico de la Ciudad de México que juntó con la

UNAM y el I P N, realizaron un diagnóstico de la

zona para armar una estrategia para rescatarla del

abandono y combatir la delincuencia que la

azotaba.

Ley de Fomento Cultural del Distrito Federal

Última publicación en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del 27 de junio de 2013.

TÍTULO SEGUNDO

Del Fomento y Desarrollo Cultural

Capitulo Único, Artículo 5, inciso VI

La reutilización de edificaciones catalogadas en función de su potencialidad de uso de suelo , hacia

negocios de bajo impacto como: cafeterías, librerías, posadas favorecería su preservación e

impulsaría la economía de la zona, toda vez, que el giro fomente la cultura a través de la defensa del

patrimonio arquitectónico

VALUACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS

En todo inmueble histórico habrá que analizar su situación jurídica mediante una escritura pública u

otro documento que acredite la propiedad o régimen de propiedad del mismo, y revisar su estado físico

actual.

Dedicado a culto público

Se encuentra ocupado, vacío o en ruinas

Ocupado por su propietario o se encuentra en renta (términosdel contrato)

En concesión

Custodia

Hipotecado

Intestado

Cuando se realiza el análisis de un inmueble histórico, es necesario determinar las condiciones de habitabilidad y seguridad estructural conforme a los reglamentos y normas vigentes a la fecha en

que se practique el avalúo.

El Valuador deberá efectuar una descripción clara y precisa refiriendo las características físicas del

inmueble conforme a su proyecto, estilo, ornamentaciones, acabados y sistemas

constructivos (Ingeniería de costos)

Instalaciones o avances tecnológicos (Integraciones) que se le hayan adaptado al

mismo y que permitan identificar la importancia y jerarquía del edificio en estudio, realizando un análisis adecuado en términos de

RESTAURACIÓN

Corrientes en la restauración:

• Estilística

• Romántica

• Científica.

CientíficaArquitecto italiano Camilo Boito(1836-1914)

Basado en las ideas románticas ymoralistas de Ruskin pero sin admitirsu visión fatalista del fin delmonumento, concibiendo éste comoobra arquitectónica e histórica a lavez.

LIBERACION “L”

Es el retiro de elementos de construcción o de

acabados que se encuentran en mal estado ,o que se

hayan adosado indebidamente y alteren el aspecto

estético del edificio o dañen su estructura por estar

alterados por factores como la humedad , oxido,

contaminación etc.

CONSOLIDACIONES “C”

Son las acciones que deben llevarse a cabo para

recuperar el aspecto formal, original de elementos

arquitectónicos , escultóricos o pictóricos dañados.

RESTAURACIÓN

REINTEGRACIONES “R”

Es la reposición de elementos arquitectónicos

ornamentales ya sean escultóricos o pictóricos que

estén en mal estado o hayan desaparecido de los

cuales tenemos elementos que permiten su restitución.

INTEGRACION “I”

Es el caso de incorporar elementos que

integrándose en forma armónica con el conjunto

en el aspecto arquitectónico ,pictórico, escultórico,

sea necesario incorporar al inmueble sin dañar su

estructura, ni ornamentación o acabado original.

VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS Y ZONAS

PATRIMONIALES

Enfoque de Mercado

El enfoque de mercado proporciona una indicación de valor comparando, con otros inmuebles similares, de los

cuales se dispone de información suficiente.

En el caso de los Inmuebles Históricos, este enfoque queda restringido a la escasa oferta de inmuebles del

siglo XX similares; y casi nula en la mayoría de los inmuebles de los siglos XVI al XIX, por no contar con

inmuebles similares ofertándose en el mercado.

Enfoque de Mercado

Enfoque de Costos

El enfoque de costo proporciona una indicación delvalor usando el principio económico de sustitución queseñala, que un comprador no pagará más por un activoque el costo de obtener otro de igual utilidad, ya seacomprándolo, construyéndolo o fabricándolo.

Enfoque de Costos

En este tipo de inmuebles es importante analizar la vida de la construcción, ya que por ser un inmueble

de carácter histórico su vida útil podría estar consumida, por lo que habrá que valorizar las

inversiones hechas para restaurarlo

Enfoque de Costos

Definiendo el grado de conservación o deterioro, a fin de considerar el demerito por antigüedad a

partir del presupuesto de la cura del inmueble con base a su costo de reproducción para considerarlo

en su estado original.

Enfoque de Costos

Si el inmueble está deteriorado o sin restaurar, habrá que prever las inversiones

requeridas para su restauración, considerando el costo de la cura, tomando

en cuenta su costo de reproducción.

Enfoque de Costos

Para este efecto, es necesario, determinar las características propias del inmueble, tales como los

sistemas constructivos empleados, su edad probable, estilos arquitectónicos, valor estético, rareza y estado

de conservación, entre otros

Enfoque de Costos

Elaborar un análisis de precios unitarios acorde al sistema constructivo de que se trate por medio de la

ingeniería de costos del siglo en que se ubique el inmueble.

Enfoque de Ingresos

Se basa en el principio económico de anticipación y considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros derivados de la operación y es

generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingreso.

Enfoque de Ingresos

Dentro de este enfoque, los inmuebles históricos pueden tenerlas siguientes alternativas de

valuación y asesoría:

Negocio en marcha

Tratándose de inmuebles históricos operando, este enfoque es el adecuado para estimar su valor,

tomando en consideración, la inversión que se realizó para su reutilización, sin perder la esencia

que lo distingue como inmueble catalogado.

Negocio en marcha

Mediante el proceso de flujo de caja libre para períodos futuros, se pueda obtener su valor presente, mediante las tasas de descuento adecuadas que reflejen en gran medida, las

condiciones prevalecientes tanto de la unidad económica propietaria, como del mercado y su

volatilidad.

Valor actual del mercado

Tasa ponderada de capital

Valor de la firma

Proyecto de Inversión

Para inmuebles históricos que no están operando, el enfoque de ingresos se aplica

desde el análisis de un proyecto de inversión

Se tendrá que consideras los conceptos de restauración para el proyecto de reutilización para

poder estimar el valor de la inversión desde el punto de vista de integración.

Proyecto de Inversión

Como activo intangible

• Cuando se requiera estimar el valor intangible de un edificio histórico, éste deberá analizarse a partir de la evidencia de creación de valor que genere el inmueble, donde el retorno sobre el capital invertido, es decir el rendimiento de la empresa sea mayor al costo promedio ponderado de capital.

Los beneficios económicos futuros fundadamenteesperados que fluyan de un activo intangible

pueden estar presentes en los ingresos sobre la venta de los productos o prestación de servicios,

reflejados como un incremento en la productividad. NIC 38

Beneficios económicos futuros

Valor Patrimonial

La obtención del valor patrimonial de un Inmueble Histórico, se analizará a través del

valor de oportunidad del predio del inmueble en estudio que no puede explotar, por

considerarse una edificación catalogada.

Valor PatrimonialEn consecuencia, el Valor Patrimonial de un

Inmueble Histórico, será la diferencia entre el valor que se obtiene utilizando su mayor y mejor

uso en razón de su potencialidad y el valor del inmueble en sus condiciones actuales.

Valor PatrimonialPara este caso, será necesario, analizar los usos potenciales, sin tomar en cuenta el inmueble

histórico, para desarrollar un proyecto de inversión obteniendo el valor de la unidad

económica como proforma.

El Valuador de Patrimonio, deberá tener conocimiento del tratamiento integral de las disciplinas que

intervienen para la estimación de su valor, así como de su estado legal, jurídico e histórico.

CONCLUSION

HACIA EL FUTURO

El adecuado tratamiento en la valuación de Inmuebles Históricos, tendrá como finalidad la obtención de un soporte económico que dé certeza y veracidad a su

valor conclusivo.

HACIA EL FUTURO

Los inversionistas tienen una veta de negocio seguro, con una adecuada reutilización en las edificaciones históricas, a través de franquicias de bajo impacto,

obteniendo un excedente sobre la utilidad asegurada por la marca, por ubicarse en zonas patrimoniales.

CORREDOR MADERO

Plaza de la Libertad, San Salvador

Centro Histórico Buenos Aires, Argentina

Centro Histórico Quito, Ecuador

Catedral Lima, Perú

Centro Histórico Asunción, Paraguay

Londres, Inglaterra

Catedral de Tegucigalpa, Honduras

HACIA EL FUTURO

REACTIVACIÓN ECONÓMICA

CONSERVACIÓN , PRESERVACIÓN Y

DISFRUTE DE NUESTRO PATRIMONIO

ARQUITECTÓNICO

HABITABILIDAD

ADECUADA DE LAS ZONAS

PATRIMONIALES

“El que no conoce sus raíces, no sabe de donde viene y el que no sabe de donde viene, no sabe a

donde va”

Dra. Susana Fernández Águila

“No se puede defender - congresoupav2021.com

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Defender la enseñanza científica.

Defender la merced

DEFENDER LA

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México: Cuando defender la tierra es defender la vida

Defender los derechos, defender la protesta

Td5 Defender

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