Metodos Valorizacion Borrero Oscar 2011 Presentacion

7/24/2019 Metodos Valorizacion Borrero Oscar 2011 Presentacion

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Programa para AmricaLatina y el Caribe

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo

UNIVERSIDAD Nacional de Colombia

Me e n, Jun o 1 e 2010

AVALUO DE INMUEBLES YGESTION DEL SUELO

METODOS DE VALORACION

Capitulo 2

oscarborrero@cable.net.co


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Valoracion y Plusvalia

1- Utilidad de la valoracin comercial para

2- Factores y mtodos en la valoracin

3- El avaluo de mercado es clave para capturar



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TIPOS DE VALORACION

a orac n = asac n

Peritazgo = con efectos judiciales

Garantas = valoracin para crdito hipotecario

Valor de mercado = valor comercial = valorvenal.

Valor fsico = para balances y activos de las

empresas. Utilizado en contabilidad. Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.



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De n c on e va uo e Merca o

Se entiende por valor comercial de un

inmueble el preciomas probablepor el cual

este setransaria en un mercado donde elcomprador y el vendedor actuarian

libremente, con elconocimiento de las

condicionesfisicas y juridicas que afectan

el bien.

oscarborrero@cable.net.co Valor no es igual a Precio!!!


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PRECIO DE MERCADO

mercanca puede cederse (H.de Caires)

s e que se paga e ec vamen e por a

propiedad, sin considerar motivos, nipres ones n a n e genc a. . . . .

El Precio difiere del Valor de Mercado

porque se trata de un hecho histrico oconcreto, mientras el valor de mercado


permanece en el avaluo hasta que es

comprado.(Appraisers)


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Precio de expectativa vs Valor

El valor no es i ual a Precio. El valor de ende de

un mercado abierto, con suficientes oferentes y

demandantes, con plena informacin y conact tu pru ente entre as partes.

El precio depende de las condiciones de cada

par e y pue e generar so reva orac n osubvaluacin. Las expectativas generan precios


.


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El mercado de lotes

Valores subjetivos de ofertapromedios

1 2 3 4

de oferta

1 2 3 4MERCADO

precios

D1 D2 D3 D4de demanda


Valores subjetivos de demanda


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Metodos

El mercado y los metodos

Metodo de mercado por oferta

indirectos

1 2 3 4

costoFactor

fuente

1 2 3 4MERCADO

D1 D2 D3 D4renta


Metodo residual para el suelo


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Concepto del mayor y mejor uso

ormas e n erna ona an arValuation Comitee)

merca o usca max m zar e uso e erreno

de acuerdo con la norma y el potencial de.

El avaluador debe buscar el mejor uso:

, , , . El avaluador busca la mayor densidad y altura


.


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valoracion comercial o de

mercado

LOTE

CONSTRUCCION

FACTOR DE COMERCIALIZACION



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1. LOTE1. LOTEEs un inmueble rural?

Ubicacin respecto a los centros urbanos omercados demandantes

TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.

Infraestructura productiva, construcciones,

adecuaciones.



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Es el inmueble urbano?

URBANIZADO

URBANIZAR

CONSTRUIBILIDAD o EDIFICABILIDAD.

EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad


.


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Lote urbano bruto

Factor de ubicacinac or e ca a

Normas y densidades

Obras de infraestructura



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Centro de la ciudadZona urbanaPLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA

Zona agrcola

Zona

suburbanaValor = Ubicacin

Valor =


- -

ert a y

ubicacion


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Efecto cono invertido : generalmente aparece enciudades monocntricas donde su foco devalorizacin es el centro tradicional.

Precio/m2 Precios mximos Buenos Aires

Cordoba

ola

Montevideo

Rosario

ecioagrc

Ciudad

monocentrica

P

CentroPeriferia Periferia


PLUSVALIA POR UBICACION


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Efecto pluricentrico: Se presentan a lo largode vas importantes y con tendencias a

emer ar e cen ro ra c ona .

Precio/m2Mexico

CIUDAD LINEAL

Caracas

Santiago

Lima

Sao Paulo

o ane ro


Popular Centro Histrico Estrato

medio

Alto -

exclusivo


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2. CONSTRUCCIN

Es todo lo que va sobre el terreno. Puedeser construcciones nuevas o usadas.

3. FACTOR DE COMERCIALIZACIONDepende del mercado del inmueble

, ,barrio, obsolescencia del sector,


, ..


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Lote urbanizado +Valor fsico * Factor de

construccin =Valor fsicointrnseco

comercializacin =Valor comercial

Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneizacin: hacer homogneo, hacer,

La base de un avalo esta en la buena


homogeneizacin de los valores.


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METODOS VALUATORIOS

COMPARATIVO : Lote

DEL COSTO : construccion RESIDUAL : Lote

DE CAPITALIZACION : es eciales



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1. METODO COMPARATIVO

o de mercado

entre los precios de la oferta !

con similares de otro inmueble.

la experiencia del mercado inmobiliario.


,

recientes


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Reduccin a precio de contado: Para el

vendedor, no para el comprador.

,

en la generalidad, incrementa el precio entre el

. . . .

Factor de actualizacin : ofertas o

transacciones hasta dos aos atrs corregidaspor Inflacin o Indices inmobiliarios.



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1. Influencia de la profundidad

dio

prom

C

/m2

recioU

Y1

Y2

Y1 > Y2

FondoX1 X2


mayor pro un a e ote e va or un tar o

disminuye


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CRITERIOHOFFMAN

fx/2 1/3 Vt

Ejemplo (para fondo

tipo de 40 mts)

fx

fx/2 2/3 Vt

F = ( 40 / 60 ) ^0,415

F = 0,84

CalleValor modal en la calle

= US 100/m2

415.0ft

Valor lote atipico

V = 100 * 0,84


fx

V = US 84 /m2


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2. Influencia del frente

El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente aavaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.

25.0

Fx

Fx : frente por avaluar

Ft

A mayor frente mejor

recio del mercado

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:

^ *


, .


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316 50

2650

25

50

15 5 254

7

15 2 4 15 35 25 5 10

3025 26 25

50 9

30

15 6

3. Influencia de la forma

Fe = Area total / frente del lote

Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71

Factor de frente = 1.11

oscarborrero@cable.net.co..

Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2


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4. Influencia del tamao (t)

AND

Exponencial

DE

Y1

X1 < X2

Y1 > Y2Y2

PRECIOX1 X2


demanda a la variacin del precio.


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5. Influencia de varios frentes (E)

La experiencia de mercado ensea que existemayor demanda por los lotes esquineros.

Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote .

calles son altamente comerciales = 30%.

Cuando el lote cruza la manzana y sale a otracalle se utilizan modelos estadisticos que premian


el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).


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6. Influencia del relieve (T)

Si el promedio del sector es plano, los lotesinclinados sern castigados.

Si el sector es montaoso, el lote

Se determinar el costo de las obras or

.

adecuar el terreno y dejarlo listo para laconstruccin en condiciones similares a los de


terrenos planos.


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2. METODO DEL COSTO

Este mtodo parte del presupuestoecon m co para o ener e cos o e

reposicin (precio de nuevo) de un biennmue e.

Se aplica a construcciones, obras de


, .


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En el avalo de la construccin, la tesis bsica ese erm nar e , para uego

llegar al costo actual.

Las edificaciones usadas pierden con eltiempo el valor, debiendo aplicrseles

diferentes mtodos de depreciacin para

REPOSICION:Es el costo de la

llegar al valor actual o presente.

Si la construccin es muy

construccinNUEVA.

,

de SUSTITUCION, es decir,identificar una construccincon materiales tecnicas


actuales.


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a) Depreciacin de un inmueble

Depreciacin es la prdida de valor en un bien.En el caso de los inmuebles, sta se debe al usoo al transcurso del tiempo y su mantenimiento.

Fsica o por edad.

Por obsolescencia funcionalClases de

o econmica.

depreciacin


.


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b) METODOS DE DEPRECIACION

contable.Para la depreciacin fsica y estado de

Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).

conservacin, se aplican los siguientes mtodos:

Mtodo de Ross. (semiparabolico). El masrecomendado.

Mtodo de Heidecke (para el estado deconservacion)


los clculos de depreciacin.


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Metodo clave para valorar losns rumen os que cap an a

plusvalia del sueloContribucin de Mejoras

Transferencia de Derechos de Construccin

ea ustes e ue o anes arc a esImpuesto Predial


Bancos de tierras


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Permite lle ar al valor del terreno a artir del recio totaldel inmueble deduciendo los diferentes costos que

intervienen en la edificacin.

Determina el recio del lote urbanizado como un residuoentre las ventas, el costo de construccin y las utilidades.

,

mximo que soportara el lote.



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El suelo urbano no cuesta

El unico costo del suelo urbano es la carga local y lainfraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 paranuestras ciudades.

El valor bsico es rural perifrico. Ej: US 6/m2 en el

norte de Bo ota. Con las cesiones su valor util es US 12. Luego el valor de costo es US 42/m2

Por que se vende a US 500 y 800/m2?

La diferencia es intangible de la comercializacin ovalores de expectativa.

Es eculacion = antici acin de rentas futuras.



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El metodo residual aplicado

Tcnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

Util por precio/m2 vendible)

Tcnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y losres a e va or e ven as. margen es para e o e y a u a .Se denomina Residual Estatico.

ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente poruna tasa de actualizacin y se calcula el valor del lote luego dedescontar las utilidades como una TIR del negocio.



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Tecnica Inductiva

Estudios sobre America Latina demuestran quela incidencia del suelo (factor alfa) tiene una

proporc n es a e en re a e ca a(densidad de m2) y las ventas del proyecto

.

Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre,

social y el indice de edificacin (IC, CUS,FOT



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INCIDENCIAS SEGN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES

.RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

120 - 160 22.41%MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%

RANGO DE PRECIOS

EN UPACS

185 - 320 16.79%DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%

93 - 118 23.50%DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%

DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%

200 - 284 15.97%DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%

228 - 246 17.97%DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%

204 - 289 16.89%MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%

100 20.00%DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%

MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%


Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot

Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util


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Grfico 22 C

1998

1980



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construccion y en el valor del suelo

ndice de construccin o edificabilidad(CUS)

Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobreel nivel del suelo dividido para el rea neta del terreno

urbanizadoterrenodelAreaconstruidaimamxAreaCUS =



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Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a

FRENTES DE LOTES

Nmero de pisos AislamientoPosterior

AislamientoLateral

10 12 15 20 25 30 40

FONDO 40 40 40 40 40 40 40

Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos 3 3 0,32 0,40 0,48 0,56 0,61 0,64 0,68

De 4 pisos 4 40,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62

De 5 a 6 pisos 5 40,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60

De 7 a 8 pisos 6 5, , , , , ,

De 9 a 10 pisos 8 7 0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44

De 11 a 12 pisos 10 90 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34

De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 1/3 altura



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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTESSEGUN FRENTES DE LOTES.

.

40

40

40

Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0

De 4 pisos0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5

De 5 a 6 pisos, , , , , , ,

De 7 a 8 pisos 0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4

De 9 a 10 pisos0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4

De 11 a 12 pisos


0 0,0 0,0 0,8 2,1 3,0 4,1


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Indices de construccion segun alturas y frentes

tipologia aislada

3 5

4,0

4,5

5,0

ruccion

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

ce

sdeconst

frente 30

frente 20

frente 15

0,0

0,5

3 4 6 8 10 12

Altura p isos

Indi

El valor del suelo sube hasta un maximo que

ermite buena calidad urbanistica. Ha lusvalia or


integracion de lotes para lograr un buen frente.


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TECNICA DEDUCTIVA

Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.

Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y

A) Calcular el Costo directo de la construccin. Utilizar datos deconstructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por

destinos: stanos, vivienda, comercio.



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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,planos, estudios, licencias, etc.

C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.

D) Estimar los costos financieros.

E) El valor de los costos totales descontado de las ventasesperadas es el Margen Operacional.

F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad

e promotor. a ut a e e correspon er a unarentabilidad aceptable por el negocio. Segn el caso el loteuede lle ar hasta el 60% del mar en o eracional. Se


obtiene as por residuo el valor del lote.


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Residual deductivo estratoResidual deductivo estrato

Tamao del lote : 20.000 m2. Area para cesionesverdes y vias un 40% promedio. Neto paraurbanizar: 12.000 m2

Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.

. .

Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa

Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% dedirectos)


Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)

P A i


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Utilidad : 10% de ventas = US 1.000

Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =.

Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2) Salto para lote bruto por casa : US 980

Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000(9.8%)

Valor lote bruto unitario : 196.000 20.000 = 9.80

El lote bruto es una resultante del negocio del

oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factoralfa . La diferencia es el costo de urbanizacion las


cesiones para vias y zonas verdes.

Programa para Amrica


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Programa para AmricaLatina y el CaribeUSO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)

AMBITO DE REPARTO 2

Plan zonal del norte de Bogota

AMBITO DE REPARTO 2

Plan zonal del norte de Bogota

Valores en m2 y dolares

AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00

Valores en m2 y dolares

AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%

AREA UTIL VIS 107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%

AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%

AREA UTIL VIS 107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%

AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00

AREA CONSTRUIDA 179.000 00

ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00

AREA CONSTRUIDA 179.000 00. ,

AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 MCIRCULACIONES 17.900,00

AREA UNIDAD TIPO 60,00 M

. ,

AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 MCIRCULACIONES 17.900,00

AREA UNIDAD TIPO 60,00 M


. ,

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M

. ,

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M



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VALOR VENTA CADA M VENDIBLE $ 370TOTAL VENTAS $59.607.000

ANALISIS DE COSTOS 100,00%

COSTOS DIRECTOS

VALOR M CONSTRUCCION DE VIS $ 165

VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43

TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%

COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30 00%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%

URBANISMO POR M SOBRE Area Util $26

TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%

. .

UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%

OPCION No. 1

UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%

LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18

OPCION No. 2


. . ,

LOTE 50% 8.787.418 14,74%

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09

VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47



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ANEXO 7

RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS

AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000

Valores en dolares

AREA NETA URBANIZABLE TOTAL(ANU) 895000

VALOR MOPCION 2

VALOR TOTALOPCION 2

A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100

A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047

A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574

A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551


. . . , . .

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95



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PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR2/M SIN DESCONTAR CARGAS 77

CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347

. .

TOTAL CARGAS $ 28.303.043

Cargas por m2 bruto 25,73VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701

VALOR M CON CARGAS SOBRE AREABRUTA AR 2 $ 51

VALOR M RURAL y dotacional urbano $ 10

CALCULO PLUSVALIA

-


VALOR LOTE $ 31



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Importancia del metodo residual

Analiza el valor del lote por el lado de la

Permite confrontar los datos de la oferta y el

Muy til cuando no existen ofertas ni ventas

urbana por cambio de normas.


hacer sus estudios de factibilidad.



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g pLatina y el Caribe

FACTOR DE COMERCIALIZACION

Es la diferencia entre el valor de mercado y el

valor fisico del inmueble.

(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado

fisico de acuerdo con la ubicacin y buena

Solo se puede calcular mediante transacciones




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g pLatina y el Caribe

Ejemplo de Factor de comercializacion

En zonas comerciales o shopping centers

En randes ro ectos de oficinas o multi les

Unicentro Bogota: valor fisico de local

= . .Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de

=

Es producido por 30.000 visitantes diarios y




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Latina y el Caribe

Factor de comercializacion y plusvalia

e . . correspon e a nmue e y su u cac n,

puede aadirse al lote como plusvalia generada por la.

Un Shopping genera plusvalia concentrada (valor

.Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.

Por eso los randes exitosos Sho in no se

venden, se arriendan y se venden los derechos a losgrandes inversionistas de largo plazo.


Programa para AmricaL ti l C ib


62/62

Latina y el Caribe

El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el

GRACIAS

propietario


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