Hoja2MTODO INVOLUTIVO (Avalo de Uso - TERRENO - Futuro a Valor Presente)Cuando los dems mtodos no funcionan o N/APROYECTO DESARROLLO URBANO LOCAL (PDUL)1)Costo Directo:Parcela de 280 m2 de construccin.rea de la parcela: 280 m2 - zonificacin R-10 (alta densidad)280rea bruta de construccin: 995,876 m2995.876Porcentaje de construccin: 355%355.67%Costos Directos:m2costo/m2Costo totalPB280.00200,000.0056,000,000.00Mz140.00170,000.0023,800,000.00Apto.tipo495.80150,000.0074,370,000.00PH66.00180,000.0011,880,000.00Terraza PH14.00100,000.001,400,000.00Total995.80167,450,000.00terminada la obraTiempo de construccin: 12 meses. Sin stano.Costo neto de la construccin: Bs. 167,450.000,002)Costos Indirectos: Proyecto, Supervisin e Inspeccin:%factorcosto %C.N.C.2,1 Proyecto90.383.42167,450,000.005,726,790.002,2 Superv.90.060.54167,450,000.00904,230.002,3 Inspecc.90.201.80167,450,000.003,014,100.005.769,645,120.00PSI9,645,230.00Puede llegar en total al 7% del C.N.C.:7.00sera (if):11,721,500.00(hasta 1,500m2 de rea bruta construc.)3)Otros Costos Indirectos: Incorporacin agua, cloacas y electricidad:3,1 AguaViv.2 dormit.Viv.2 dormit.ComercioLitros/da850500Comunal4220 lts/da*m2 derea til(322m2)340010006440Total lits./da10840Acometida:1,000,000.00segundos/da86400AGUA0,1255 litros por segundo=1000000*,1255=125,500.003,2 CloacasCLOACASDotacin 0,1255 litros por segundo500000*,1255=62,750.003,3 ElectricidadLUZKVA:150500007,500,000.00Total ACL7,688,250.004)Permisos Municipales y Gastos Legales:4,1 Permisos MunicipalesTipom2Tasa/m2TotalVivienda575.8015.008,637.00Comercio420.0050.0021,000.00995.8029,637.00Tasa de Inspeccin (Dtto.Federal1.50%sobre el CNC2,511,750.00Gastos Legales1%sobre el CNC1,674,500.00Total PM y GL4,215,887.005)FinanciamientoMonto bruto a financiar:75% de (CNC+PSI+ACE+PMGL)188,999,367.00141,749,125.00Iac=Intereses acumuladosIac=R((1+i)n-1/i)-CR= CAP Requerido/12 mesesTasa Activa:30%0.025(mensual)Intereses acum:Iac=141,749,125/12 =11,812,427.0813.7955529699(factor FVA)21,209,838.534,252,473.75Comisin:Comisin - Flat sobre monto financiado3%4,252,473.75FinanciamientoCosto financiero del 75% del total de los costos directos e indirectos:25,462,312.28MONTO BRUTO DE LA VENTA PROBABLE (MBVP)LocalArea VendiblePrecio VentaTotalm2BsBsLocal comercial210500,000.00105,000,000.00Mezzanina112450,000.0050,400,000.00Apartamentos446300,000.00133,800,000.00Pent House66400,000.0026,400,000.00Terraza Pent House14200,000.002,800,000.00848318,400,000.00Conservacin, Vigilancia y Mantenimiento:CVM0.50%de las ventas1,592,000.00Promocin y Propaganda:PP1%de las ventas3,184,000.00Comisiones de Ventas:CV2.50%de las ventas7,960,000.00Utilidad EmpresarialUEUE = (Total Ventas-Comisiones Ventas)*(,30/1,30) =71,640,000.00(0,30: el mnimo de renta sera la tasa que nos cobrara el Banco)ESTADO PARA DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DEL TERRENO(280M2)(aplicando el mtode involutivo o del avaluo de uso anticipado)Monto Bruto de la Venta Probable318,400,000.00Menos: Egresos totales(298,837,679.28)Valor aplicado la Terreno19,562,320.72Monto Bruto Aplicado al Terreno/rea de la Parcela (Bs por m2 de la parcela)69,865.43Ajuste por aplicacin de una tasa pasiva (4%) por capital inactivo en 12 meses:Valor Parcela = (69,865,43)/1,004)12 =66,597.48Valor Actual del Terreno por cada M266,597.48Nota.- Con una UE del 25% el valor actual del terreno sera de Bs.99.116,07/M2TasadorJess Garca Rodrguezjessegar7@gmail.com

jessegar7@gmail.com