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FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hoteles en México,
anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2016.
México D.F. a 20 de abril de 2016 --- FibraHotel (BMV: FIHO 12), el primer fideicomiso de
inversión en bienes raíces especializado en hoteles urbanos en México, anuncia sus resultados y
la distribución del primer trimestre de 2016. Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el
reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera
Internacionales (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales.
Información seleccionada del 1er trimestre de 2016
• FibraHotel cerró el primer trimestre de 2016 con 80 hoteles y 10,973 cuartos, incluyendo 66
hoteles en operación (9,120 cuartos) y 14 hoteles en desarrollo (1,853 cuartos).
• Durante el trimestre FibraHotel abrió cuatro hoteles, Fairfield Inn & Suites Juriquilla, One
Durango, AC by Marriott Querétaro y Fiesta Americana Pabellón M, representando 613
cuartos adicionales en operación.
• Con base en un perímetro de propiedades comparables de 54 hoteles1, la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $972, representando un incremento de 4.8% contra el primer trimestre de 2015,
la tasa de ocupación fue de 62.9%, representando un incremento de 444pp contra el primer
trimestre de 2015 y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $611, representando un incremento de
12.7% contra el primer trimestre de 2015.
• Con base en el Portafolio Total de FibraHotel (66 hoteles), la tarifa promedio se ubicó en Ps.
$968, la tasa de ocupación fue de 59.4% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $575. Durante el
primer trimestre del año 2015, la tarifa efectiva del Portafolio Total de FibraHotel (57
hoteles) fue de Ps. $547.
• Con base en el Portafolio no estabilizado de FibraHotel (12 hoteles), la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $933, la tasa de ocupación fue de 37.0% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $345.
• Los ingresos totales del trimestre ascendieron a Ps. $534 millones.
• La contribución del trimestre hotelera2 ascendió a Ps. $165 millones.
• El flujo de operación ajustado (“AFFO”)3 del trimestre ascendió a Ps. $92.4 millones.
• FibraHotel pagará una distribución de Ps. $99 millones, equivalente a 20.03 centavos (Ps.
$0.2003) por CBFI4.
1 Incluye los 47 hoteles estabilizados portafolio de FibraHotel al 31 de diciembre de 2015 más los siguientes siete hoteles: One Monclova, Gamma
Ciudad Obregón, Gamma León, Gamma Tijuana, Fiesta Inn Lofts Monclova, Fiesta Inn Lofts Querétaro y Camino Real Hotel & Suites Puebla. 2 La contribución hotelera corresponde a la suma de los ingresos (renta de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamientos y otros) menos el total de
los costos y gastos generales directamente relacionados con la operación hotelera, sin considerar los gastos inmobiliarios (predial, seguros, impuestos
sobre las adquisiciones de inmuebles, gastos notariales y derechos de registro) y los gastos administrativos de FibraHotel. Esta no es una cifra IFRS. 3 AFFO, o flujo de operación ajustado se define como la suma del resultado neto, de la depreciación, de los ajustes de resultados no operativos y se le
resta la reserva de CapEx de mantenimiento del periodo. AFFO no es una cifra IFRS. 4 Calculado en base en el número de CBFIs en circulación al 31 de marzo de 2016 excluyendo los CBFIs emitidos a cambio del Portafolio de Aportación
en Desarrollo que no tienen derecho a recibir distribuciones hasta que los hoteles en desarrollo estén operando.
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• Al 31 de marzo de 2016, FibraHotel tenía una posición de efectivo de Ps. $793 millones, (Ps.
$999 millones incluyendo el acreditamiento del IVA) y un endeudamiento de Ps. $1,396
millones. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $397 millones.
• Al 31 de marzo de 2016, el patrimonio total asciende a Ps. $9,504 millones.
”El primer trimestre de 2016 continuo mostrando una buena tendencia operativa para los hoteles
estabilizados de nuestro portafolio con un crecimiento en la tarifa efectiva de 12.7% año con año, derivado
de un crecimiento de 4.8% en tarifa y de 444 puntos base en ocupación. En lo que va de 2016 hemos
abierto cuatro hoteles con más de 600 cuartos y anunciamos nuestro primer hotel Aloft en Boca del Rio
Veracruz, el cual representa nuestro segundo hotel con Starwood. Estamos trabajando en estabilizar los
hoteles en ramp-up con un entorno difícil en los hoteles del golfo expuestos al sector petrolero y con
algunos hoteles de servicios completos recientemente abiertos y que contribuirán a utilidad hasta los
próximos trimestres. El resultado positivo del portafolio estabilizado compensa una contribución limitada
de hoteles en ramp-up y con una posición de deuda neta que genera gastos financieros de activos que no
contribuyen a resultados. Todo esto, tomando en cuenta que el primer trimestre es cíclicamente el más
débil del año y que tuvimos semana santa y pascua durante el trimestre creando un comparativo diferente
para los hoteles de negocio. La distribución para el trimestre será de 20.03 centavos por CBFI.”, comentó
Simón Galante, Director General de FibraHotel.
Portafolio de FibraHotel al 20 de Abril de 2016
Nota: Verde representa propiedades en desarrollo; (1) Propiedades pendientes de anunciar con GICSA por 5 hoteles con ~750 cuartos
Actualmente
80 hoteles
10,973 cuartos
En operación
66 hoteles
9,120 cuartos
Presencia en 26 estados
Actual (incl. GICSA)
85 hoteles1
11,723 cuartos1
77
7574
7478
Portafolio de FibraHotel Portafolio de FibraHotel (cont d)
Hotel # room
1 Fiesta Inn Culiacán 146
2 Fiesta Inn Durango 138
3 One Monterrey 126
4 One Acapulco 126
5 One Toluca 126
6 One Coatzacoalcos 126
7 Fiesta Inn Tepic 139
8 One Aguascalientes 126
9 Fiesta Inn Hermosillo 155
10 One Culiacán 119
11 Fiesta Inn Ecatepec 143
12 Fiesta Inn Perinorte 127
13 Fiesta Inn Nuevo Laredo 120
14 Fiesta Inn Naucalpan 119
15 Fiesta Inn Cuautitlán 128
16 Fiesta Inn Perisur 212
17 Camino Real Puebla 153
18 Fiesta Inn Chihuahua 152
19 Fiesta Inn Guadalajara 158
20 One Querétaro 126
21 Fiesta Inn Aguascalientes 125
22 Fiesta Inn Monterrey 161
23 Fiesta Inn Querétaro 175
24 Fiesta Inn Saltillo 149
25 One Patriotismo 132
26 Fiesta Inn Cd. Juárez 166
27 Fiesta Inn Mexicali 150
28 Fiesta Inn León 160
29 Fiesta Inn Monclova 121
30 Fiesta Inn Torreón 146
31 Real Inn Morelia 155
32 Camino Real Suites Puebla 121
33 One Tapatío 126
Sub-total 4,652
2
4
7 8
1020
21
22
23
27
30
31
32
3634
433
35
40
38
17
29
5
1528
11
12
14
25
Mexico City
16
38
42
4645
918
26
24
13
1
6
44
51
4948
47
52
53
54 55
56
57
59
58
62
64
65
66
67
6968
41
70
6071
63
Hotel # room
34 Fiesta Inn Puebla Finsa 123
35 Fiesta Inn Oaxaca 145
36 One Puebla Finsa 126
37 Real Inn Guadalajara 197
38 Fiesta Inn Tlalnepantla 131
39 Fiesta Inn Toluca Tollocan 144
40 Real Inn Mexicali 158
41 Fiesta Inn Lofts Monclova 37
42 One Monclova 66
43 FA Grand Monterrey 180
44 Aqua Monterrey 74
45 Courtyard Vallejo 125
46 Fairfield Inn Vallejo 121
47 Fiesta Americana Ags 192
48 Fiesta Inn Xalapa 119
49 One Xalapa 126
50 Fairfield Inn Villahermosa 134
51 Fiesta Inn Cd. Obregon 141
52 Fiesta Inn Lofts Querétaro 50
53 Gamma León 159
54 Courtyard Cd. Del Carmen 133
55 Fiesta Inn Lofts Cd. Del Carmen 120
56 Gamma Valle Grande 135
57 Fairfield Inn Los Cabos 128
58 Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 140
59 Gamma Tijuana 140
60 Fairfield Inn Saltillo 139
61 AC Torre Americas Guadalajara 188
62 AC Antea Querétaro 175
63 One Perisur 144
64 Courtyard Toreo 130
65 Sheraton Ambassador Monterrey 229
66 Lat 20 Playa del Carmen 60
67 Fiesta Inn Los Mochis 124
68 Fiesta Inn Cuernavaca 155
69 One Cuernavaca 125
70 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 134
71 One Durango 126
72 Aloft Veracruz 166
73 Fairfield Inn & Suites Nogales 134
74 Fiesta Inn Lofts Monterrey 48
75 Fiesta Inn Viaducto 178
76 Fiesta Inn Lofts Viaducto 91
77 One Cuautitlan 150
78 Fiesta Americana Pabellon M 178
79 Fiesta Inn Villahermosa 159
80 Fiesta Inn Puerto Vallarta 144
Sub-total 6,321
19 33
6137
80
5 39
72 79 50
73
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Información adicional del portafolio
• Se definió la marca y operador para el hotel de servicios selectos en Veracruz. El hotel con
166 habitaciones será un Aloft® y será operado por Starwood Hotels and Resorts.
• Durante el trimestre se abrieron cuatro hoteles del portafolio de desarrollo agregando 613
cuartos en operación. El hotel Fairfield Inn & Suites Juriquilla abrió el 28 de Enero, el One
Durango abrió el 29 de Febrero, AC by Marriott Querétaro abrió el 22 de Marzo y el Fiesta
Americana Pabellón M abrió el 31 de Marzo. Adicionalmente, el hotel AC Torre Américas se
encuentra en pre-operación.
Portafolio de desarrollo
Al 20 de abril de 2016 FibraHotel tenía 13 hoteles en diferentes etapas de desarrollo anunciados,
más el acuerdo con GICSA, un hotel en pre-operación y otros proyectos por ser anunciados:
Fecha Numero de
Hotel Estadoesperada de
terminación
cuartos en
construcción Total
Invertido a
Marzo 31 2016 Remanente
1 Fiesta Americana Grand Monterrey Nuevo Leon 180
2 Live Aqua Monterrey Nuevo Leon 74
3 Fiesta Inn Lofts Monterrey Nuevo Leon Q3 2016 48 48.0 14.4 33.6
4 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora Q3 2016 134 120.0 31.9 88.1
5 One Cuautilan Mexico Q3 2016 150 110.0 29.6 80.4
6 Courtyard Vallejo Mexico 125
7 Fairfield Inn & Suites Vallejo Mexico 121
8 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa Q4 2016 124 112.5 47.3 65.2
9 Fiesta Inn La Isla Puerto Vallarta Jalisco Q4 2016 144 150.0 47.0 103.0
10 Courtyard Toreo DF Q1 2017 130 45.5 0.3 45.2
11 Aloft Veracruz Veracruz 1H 2017 166 188.3 39.1 149.2
12 Fiesta Inn Lofts Viaducto DF Q4 2017 91
13 Fiesta Inn Viaducto DF Q4 2017 178
Otros, GICSA y cierres en proceso Varios 2017 228.6 117.4
Total 1,665 2,109.3 1,251.1 1,204.2
Costo para FibraHotel (Ps. $ millones)
Q2 2016 710.0 680.2 29.8
Q4 2016 290.0 81.1 208.9
335.0 51.6 283.4
Nota: Courtyard Toreo solamente se pone el monto en efectivo (total Ps. 165mm). Inversion en Cuautitlan excluye locales comerciales.
Ilustraciones del hotel Aloft Veracruz
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- Trébol Monterrey (Fiesta Americana Grand y Live Aqua): Los hoteles Fiesta Americana
Grand de 180 cuartos de servicios completos y Live Aqua de 74 cuartos de lujo serán
operados por Grupo Posadas y están ubicados dentro del complejo de usos mixtos
Trébol Monterrey. El proyecto se encuentra con estructura y fachadas de la torre hotel
terminadas, mientras que la torre de oficinas y el centro comercial continúan en proceso.
El Fiesta Americana Grand cuenta con acabados y equipamiento terminados, se están
terminando detalles en áreas públicas para comenzar la pre-operación. El hotel Live
Aqua está en proceso de acabados en interiores y equipamiento, y se están resolviendo
detalles en áreas públicas y de servicio.
- Fiesta Inn Lofts Monterrey: El hotel Fiesta Inn Lofts de 48 cuartos de estancias prolongadas
está ubicado a un costado del complejo comercial Paseo La Fe y será operado por Grupo
Posadas. El hotel aprovecha el acceso y áreas públicas del Fiesta Inn existente, el cual se
encuentra en remodelación de áreas públicas. La construcción de los Lofts cuenta con las
losas de todos los niveles coladas, los trabajos de albañilería están por terminar, la
fachada está en la última etapa y está en proceso de instalaciones. Se planea su apertura
durante el tercer trimestre de 2016.
- Fairfield Inn & Suites Nogales: El hotel con 134 cuartos de servicios limitados está ubicado
dentro del centro comercial Mall Nogales junto a la embajada de Estados Unidos y será
operado por Marriott International. El proyecto se encuentra con todas las losas coladas
con la fachada está en proceso con colocación de block en siete niveles. Se están
iniciando trabajos de tablaroca e instalaciones y se planea su apertura para el tercer
trimestre de 2016.
- One Cuautitlan Izcalli: El hotel One con 150 cuartos de servicios limitados está ubicado
dentro del centro comercial San Marcos Power Center y será operado por Grupo
Posadas. El hotel se encuentra finalizando la etapa de estructura y colocación de losas,
con los trabajos de block en proceso. Se planea su apertura para el tercer trimestre de
2016.
- Via Vallejo (Courtyard y Fairfield Inn & Suites Vallejo): Los hoteles Courtyard by Marriott
de 125 cuartos de servicios selectos y Fairfield Inn & Suites de 121 cuartos de servicios
limitados se encuentran dentro del proyecto de usos mixtos Vía Vallejo y serán operados
por Marriott International. Ya se colocó la estructura metálica de los hoteles y se está por
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terminar el colado de losas. El edificio está en proceso de cerrar la fachada, e iniciando
tablaroca e instalaciones. Se planea la apertura de los hoteles a finales de 2016.
- Fiesta Inn Los Mochis: El hotel con 124 cuartos de servicios selectos está ubicado dentro
del centro comercial Paseo Los Mochis y será operado por Grupo Posadas. El proyecto
se encuentra con cimentación y estructura de estacionamientos terminada. Se están
colando las losas y en proceso de albañilerías en primeros niveles. Se planea la apertura
del hotel finales de 2016.
- Fiesta Inn La Isla Puerto Vallarta: El hotel con 144 cuartos de servicios selectos está
ubicado dentro del centro comercial La Isla Puerto Vallara y será operado por Grupo
Posadas. El proyecto es parte del acuerdo con GICSA, actualmente se está armando la
estructura e iniciando el colado de losas. Se planea su apertura el último trimestre de
2016.
- Courtyard Toreo: El Courtyard con 130 cuartos de servicios selectos será operado por
Marriott International y se encuentra en la Ciudad de México. El hotel está en etapa de
armado de estructura y se han comenzado a colar losas. El desarrollo incluye siete
niveles de estacionamiento sobre los cuales se desplantara el hotel. Se planea su apertura
durante el primer trimestre de 2017.
- Aloft Veracruz: El Aloft en Boca del Rio Veracruz cuenta con 166 cuartos de servicios
selectos y será operado por Starwood, representando el primero bajo la marca Aloft y el
segundo operado por Starwood del portafolio de FibraHotel. El hotel está en proceso de
cimentación y se estima su apertura durante el primer trimestre de 2017.
- Via 515 (Fiesta Inn Viaducto y Fiesta Inn Lofts Viaducto): Los hoteles Fiesta Inn de 178
cuartos de servicios selectos y Fiesta Inn Lofts de 91 cuartos de estancias prolongadas
están ubicados dentro del proyecto de usos mixtos Via 515 y serán operados por Grupo
Posadas. El proyecto se encuentra en proceso de la obtención de permisos y licencias. Se
planea terminar la obra a finales de 2017.
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Portafolio de FibraHotel al 31 de marzo de 2016 – Hoteles en operación
Hotel Estado Cuartos Operador Marca Segmento
Hoteles Servicio Selecto - Administrados
1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
2 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
3 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
4 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
5 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
6 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
7 Fiesta Inn Durango Durango 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
8 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
9 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
10 Fiesta Inn Hermosillo Sonora 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
11 Fiesta Inn León Guanajuato 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
12 Fiesta Inn Mexicali BCN 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
13 Fiesta Inn Monclova Coahuila 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
14 Fiesta Inn Monterrey La Fe (2)
Nuevo León 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
15 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
16 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
17 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
18 Fiesta Inn Perinorte (1) (2)
Estado de México 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
19 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
20 Fiesta Inn Querétaro Querétaro 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
21 Fiesta Inn Saltillo Coahuila 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
22 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosi 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
23 Fiesta Inn Tepic Nayarit 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
24 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
25 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
26 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
27 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
28 Fiesta Inn Xalapa Veracruz 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
29 Real Inn Guadalajara Centro (1)
Jalisco 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
30 Real Inn Morelia Michoacan 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
31 Real Inn Mexicali (1)
BCN 155 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
32 Gamma Ciudad Obregón Sonora 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
33 Gamma León Guanajuato 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
34 Gamma Tijuana (1)
BCN 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
35 Courtyard Ciudad del Carmen Campeche 133 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto
Sub Total 5,084
Hoteles Servicio Limitado - Administrados
36 One Acapulco Costera (1)
Guerrero 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
37 One Aguascalientes Sur (1)
Aguascalientes 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
38 One Coatzacoalcos Forum Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
39 One Cuernavaca Morelos 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado
40 One Culiacán Forum Sinaloa 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado
41 One Durango Durango 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
42 One Guadalajara Tapatío Jalísco 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
43 One Monclova Coahuila 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado
44 One Monterrey Aeropuerto (1)
Nuevo León 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
45 One Puebla FINSA Puebla 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
46 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
47 One Toluca Aeropuerto Estado de México 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
48 One Ciudad de México Patriotismo Ciudad de México 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado
49 One Perisur Ciudad de México 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado
50 One Xalapa Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
51 Fairfield Inn & Suites Juriquilla Querétaro 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
52 Fairfield Inn Los Cabos BCS 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
53 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila 139 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
54 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
Sub Total 2,381
Hoteles Servicio Completo - Administrados
55 Fiesta Americana Aguascalientes (1)
Aguascalientes 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
56 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
57 Camino Real Puebla Puebla 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo
58 Sheraton Ambassador Monterrey (1)
Nuevo León 229 Starwood Sheraton Servicio Completo
59 AC by Marriott Antea Querétaro Querétaro 175 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo
Sub Total 927
Hoteles Estancia Prolongada - Administrados
60 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada
61 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
62 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
63 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
Sub Total 328
Hoteles en Arrendamiento
64 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
65 Fiesta Inn Perisur Ciudad de México 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
66 Lat20 by Live Aqua (ex-Cacao) (2)
Quintana Roo 60 Grupo Posadas Lat20 by Live Aqua Servicio Completo
Sub Total 400
Total Hoteles en Operación al 31 de Marzo de 2016 9,120
(1) Incluye componente comercial
(2) Hotel en proceso de remodelación durante el trimestre En azul, hoteles no estabilizados
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Información seleccionada trimestral
• La siguiente tabla muestra los principales indicadores financieros para los últimos
trimestres5:
5 La contribución hotelera, el Net Operating Income, el EBITDA, el Flujo de Efectivo Operativo y el Flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son
mediciones IFRS.
(Cifras en miles de pesos excepto datos por CBFI) T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 2016 LTM
Ingresos totales 501,298 504,201 553,473 533,516 2,092,488
Ingresos - Hoteles administrados 482,396 484,188 534,528 514,921 2,016,033
% de los ingresos totales 96.2% 96.0% 96.6% 96.5% 96.3%
Contribución hotelera 162,275 168,992 189,258 165,387 685,911
Margen 32.4% 33.5% 34.2% 31.0% 32.8%
Contribución hotelera - Hoteles administrados 143,373 148,978 170,317 146,792 609,461
Margen 29.7% 30.8% 31.9% 28.5% 30.2%
Net Operating Income 155,262 162,240 180,881 156,814 655,197
Margen 31.0% 32.2% 32.7% 29.4% 31.3%
EBITDA 119,987 125,852 145,572 118,324 509,735
Margen 23.9% 25.0% 26.3% 22.2% 24.4%
Utilidad neta integral consolidada 76,856 65,894 32,746 57,093 232,589
Margen 15.3% 13.1% 5.9% 10.7% 11.1%
Flujo de efectivo operativo ("FFO ") 124,764 114,091 102,397 115,111 456,362
FFO / CBFI con derechos económicos 0.2524 0.2308 0.2072 0.2329 0.9233
Flujo de efectivo operativo ajustado ("AFFO ") 106,841 105,807 115,261 92,363 420,272
AFFO / CBFI con derechos económicos 0.2162 0.2141 0.2332 0.1869 0.8503
Distribución 108,940 106,428 117,659 98,981 432,008
Distribución / CBFI con derechos economicos 0.2204 0.2153 0.2380 0.2003 0.8740
Deuda Financiera - - 852,467 1,395,933 1,395,933
Deuda neta - - 475,642 603,260 603,260
Deuda neta / EBITDA LTM n.a. n.a. 1.0 x 1.2 x 1.2 x
Ratio de apalancamiento ("LTV ") n.a. n.a. 7.9% 12.4% 12.4%
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Resultados del primer trimestre de 2016
FibraHotel inició con 62 hoteles en operación y cerró el trimestre con 66 hoteles en operación
gracias a la apertura de los hoteles Fairfield Inn & Suites Juriquilla, One Durango, AC by
Marriott Antea Querétaro y Fiesta Americana Pabellón M.
Ingresos totales
Durante este periodo, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $534 millones:
Ps. $420 millones de ingresos por renta de habitaciones (78.8% de los ingresos totales).
Ps. $91.5 millones de ingresos por alimentos y bebidas (17.1% de los ingresos totales).
Ps. $18.6 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles6 y (ii) locales
comerciales (en conjunto, 3.5% de los ingresos totales).
Ps. $3.2 millones (0.6% de los ingresos totales) de otros ingresos.
Contra el primer trimestre del año 2015, los ingresos totales incrementaron un 18.8%.
Costos y gastos generales
Durante este periodo, los costos y gastos generales totales de FibraHotel fueron Ps. $368
millones:
Ps. $234 millones de costos y gastos administrativos incluyendo el pago por la gestión
hotelera (63.6% de los costos y gastos generales totales).
Ps. $79.2 millones de gastos de habitaciones (21.5% de los costos y gastos generales
totales).
Ps. $54.8 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (14.9% de los costos y gastos
generales totales).
Contribución hotelera
La contribución hotelera ascendió a Ps. $165 millones, representando 31.0% de los ingresos
totales:
Ps. $147 millones correspondieron a los hoteles administrados (el margen fue de 28.5%
contra 29.7% para el primer trimestre del año 2015, tomando en cuenta un número
mayor de hoteles en periodo de “ramp-up” durante el primer trimestre del año 2016).
o Cabe mencionar que, por una parte, el margen de los hoteles estabilizados es del
30.1% y, por otra parte, los hoteles en periodo de “ramp-up” generaron resultados
positivos para FibraHotel. Los Ps. $147 millones de margen de contribución
6 Los hoteles arrendados para el trimestre son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Lat20 by Live Aqua.
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hotelera que corresponden a los hoteles administrados se detallan de la siguiente
manera, entre hoteles estabilizados y los hoteles en periodo de “ramp-up”:
Ps. $18.6 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento, locales comerciales y
otros ingresos (margen del 100%).
Contra el primer trimestre del año 2015, la contribución total incrementó un 10.5%.
Utilidad de operación
Los otros gastos operativos de Ps. $105 millones se componen principalmente de: (i) gastos
inmobiliarios de Ps. $8.6 millones; (ii) gastos administrativos de Ps. $12.4 millones; (iii) la
comisión por asesoría de Ps. $26.1 millones; y (iv) la depreciación del periodo de Ps. $58.0
millones.
La utilidad de operación del periodo ascendió a Ps. $60.3 millones, representando 11.3% de los
ingresos totales.
Contra el primer trimestre del año 2015, la utilidad de operación incrementó un 2.2%.
Utilidad de operación ajustada
Durante el cuarto trimestre, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $4.4 millones, esos
gastos corresponden principalmente a gastos relacionados con la inversión en nuevos hoteles,
incluyendo las adquisiciones y desarrollos de hoteles incluyendo impuestos de transacciones,
gastos notariales, avalúos, auditorías técnicas, y gastos pre-operativos, entre otros.
La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $55.9 millones.
Contra el primer trimestre del año 2015, la utilidad de operación ajustada incrementó 24.1%.
Resultado integral de financiamiento
FibraHotel cerró el trimestre con una posición de deuda neta y equivalentes de efectivo de Ps.
$603 millones (la deuda total es de Ps. 1,396 millones).
Durante el trimestre, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $13.8
millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con
los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la
Ps. $ miles Estabilizados Ramp-up Total
Ingresos Totales 479,705 35,216 514,921
% de los ingresos totales 93.2% 6.8% 100.0%
Contribución Hotelera 144,475 2,318 146,792
Margen 30.1% 6.6% 28.5%
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inversión de cada proyecto específico. Durante el primer trimestre de 2016, aproximadamente el
80% de la deuda está relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps.
$11.4 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo
disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de
capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el estado
de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.
Durante el trimestre, el resultado integral de financiamiento ascendió a (Ps. $2.1 millones), de
los cuales (Ps. $1.4 millones) corresponden a las comisiones por disposición de la línea de
crédito de BBVA Bancomer.
Utilidad neta consolidada
La utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $57.1 millones.
Flujo de efectivo operativo ajustado (“AFFO”)
Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo ajustado AFFO7 de Ps.
$92.4 millones:
Los ajustes de resultados no operativos corresponden principalmente a las partidas extraordinarias relacionadas con los costos de
transacción de las adquisiciones y desarrollos como impuestos, honorarios de notario y asesores, avalúos, entre otros.
Flujo de efectivo
Durante el primer trimestre de 2016:
El flujo operativo de FibraHotel, excluyendo las actividades relacionadas con la
inversión fue de Ps. $120 millones. Tomando en cuenta el flujo operativo relacionado
con las actividades de inversión, tales como los gastos no operativos y el saldo neto del
IVA relacionado a adquisiciones y desarrollos, el flujo neto de efectivo de actividades de
operación fue de Ps. $207 millones.
El flujo neto de efectivo por actividades de inversión fue negativo de (Ps. $201 millones),
principalmente debido a i) los desembolsos relacionados con las propiedades en
7 El Flujo de Efectivo Operativo y el flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son métricas IFRS.
Ps. $ miles T1 2016 T1 2015 Variación
Utilidad (pérdida) neta consolidada 57,093 61,080 -6.5%
(+) Depreciación 58,017 48,026
Flujo de Efectivo Operativo 115,111 109,107 5.5%
(-) CAPEX de Mantenimiento (27,154) (21,995)
(+) Ajustes de resultados no operativos 4,406 13,952
Flujo de Efectivo Operativo Ajustado 92,363 101,064 -8.6%
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desarrollo por (Ps. $154 millones), ii) los gastos de capital que se ejecutaron durante el
trimestre por (Ps. $49.7 millones) y iii) Ps. $2.6 millones de intereses financieros.
Los desembolsos relacionados con las propiedades en desarrollo corresponden
principalmente a:
o Pagos relacionados con el proyecto Trebol (dos hoteles en Monterrey) por Ps.
$39.8 millones
o Pagos relacionados con el proyecto Pabellón M en Monterrey por Ps. $26.6
millones
o Pagos relacionados con los hoteles AC by Marriott (Guadalajara y Querétaro) por
Ps. $21.6 millones
o Pagos relacionados con el proyecto Vallejo (dos hoteles en la Ciudad de México)
por Ps. $11.6 millones
o Pagos relacionados con el Fairfield Inn & Suites Nogales por Ps. $9.8 millones
o Pagos relacionados con el Fiesta Inn Los Mochis por Ps. $7.6 millones
o Pagos relacionados con otros desarrollos y proyectos no anunciados por Ps. $36.8
millones
El flujo neto de efectivo por actividades de financiamiento fue de Ps. $416 millones,
principalmente relacionado con las disposiciones de las líneas de crédito por Ps. $543
millones, el pago de la distribución del cuarto trimestre del año 2015 por (Ps. $118
millones) y desembolsos relacionados con la compra de los instrumentos derivados y el
pago de intereses (Ps. $15.9 millones).
Situación Financiera
FibraHotel cerró el primer trimestre de 2016 con:
Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps.
$999 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $206 millones). Excluyendo el IVA
acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $793 millones
contra Ps. $377 millones al 31 de diciembre de 2015.
Una position de deuda total de Ps. $1,396 millones. Al 31 de diciembre de 2015,
FibraHotel tenía una posición de deuda total de Ps. $852 millones. La posición de deuda
neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $397 millones.
Aproximadamente Ps. $604 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.
La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:
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La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:
La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda
de FibraHotel (miles de pesos):
Al 31 de marzo de 2016, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado
varios instrumentos financieros destinados únicamente a cubrir las variaciones de la tasa TIIE
respecto a las disposiciones de la línea de crédito disponible con BBVA Bancomer. Esos
productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones,
y tienen las siguientes características:
Por ejemplo, respecto al Cap Spread 5% / 9%:
Ps. $ miles T1 2016 Comentario
Efectivo y equiv. de efectivo y efectivo restringido 792,673
Efectivo y equiv. de efectivo disponible - Operación 270,256 Capital de trabajo de los hoteles
Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Operación 30,565 Disponible para CAPEX de mantenimiento
Efectivo y equiv. de disponible - Inversión 491,853 Efectivo disponible para invertir
Posición de efectivo sin efectivo restringido 762,109
Ps. $ miles T1 2016 Moneda Tasa de interes Vencimiento
BBVA Bancomer 180,000 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
BBVA Bancomer 123,133 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
BBVA Bancomer 153,400 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
Banorte 283,067 MXN TIIE 91d + 125bps* sep-24
Banorte 112,867 MXN TIIE 91d + 125bps* sep-24
BBVA Bancomer 202,400 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27
BBVA Bancomer 341,067 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27
Posición de deuda total 1,395,933
* En Noviembre de 2016, el margen de la deuda de Banorte incrementa a 200bps
Años Amortización %
2016 7,849 0.6%
2017 117,171 8.4%
2018 124,833 8.9%
2019 128,809 9.2%
2020 132,998 9.5%
2021 y adelante 884,274 63.3%
Total 1,395,933 100.0%
Ps. $ miles Disposición Tipo Strike Límite
BBVA Bancomer 180,000 Cap Spread 5% 9%
BBVA Bancomer 123,133 Cap Spread 5% 9%
BBVA Bancomer 153,400 Cap Spread 5% 9%
BBVA Bancomer 202,400 Cap Spread 5% 9%
BBVA Bancomer 341,067 Cap Spread 5% 7%
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Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la TIIE.
Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% (Strike) y el 9.0% (Límite), FibraHotel paga la TIIE a
un nivel de 5.0%.
Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0% (Límite), FibraHotel paga la TIIE menos una
bonificación del 4.0% (diferencia entre Límite y Strike).
Regulación aplicable a las FIBRAs
Nivel de endeudamiento
FibraHotel cerró el primer trimestre de 2016 con un endeudamiento de Ps. $1,396 millones y con
un total de activos de Ps. $11,272 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del
12.4%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de
apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs
indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.
Índice de cobertura de servicio de la deuda
El índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.
Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses);
ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no
discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y
equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad
operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos financieros); y
iv) líneas de crédito disponibles.
Al 31 de marzo de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.2x,
y las métricas para su cálculo son las siguientes:
Compromisos:
o Servicio de la deuda: Ps. $211 millones
o Estimado de gastos de capital (capex de mantenimiento): Ps. $226 millones
o Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales: Ps. $1,204 millones
Recursos disponibles:
o Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): Ps. $762
millones
o IVA por recuperar: Ps. $206 millones
o Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo
depreciación e ingresos financieros): Ps. $437 millones
o Líneas de crédito disponibles no dispuestas: Ps. $604 millones
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Gastos de Capital
Al 31 de marzo de 2016, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada
a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un
porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $30.6
millones contra Ps. $37.5 millones al 31 de diciembre de 2015.
Durante el primer trimestre de 2016, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los
siguientes:
Gastos de capital de mantenimiento operativo: Ps. $20.9 millones.
Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la
oportunidad de hacer inversiones de capital atractivas en los hoteles de su portafolio.
Durante el primer trimestre de 2016, FibraHotel invirtió Ps. $28.8 millones en gastos de
capital de remodelación y reposicionamiento de hoteles.
Los principales gastos de remodelación y expansión se dieron en los siguientes hoteles:
o Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos,
y (iii) áreas públicas. Esa remodelación tiene un presupuesto de USD 5.0
millones, de los cuales Ps. $65.5 millones se han invertido al 31 de marzo de 2016
(Ps. $4.7 millones durante el primer trimestre).
o Fiesta Inn Perinorte: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos, y (iii) áreas
públicas. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $24.8 millones, de los
cuales Ps. $19.9 millones se han invertido al 31 de marzo del 2016 (Ps. $8.8
millones durante el primer trimestre). La remodelación se terminará durante el
segundo trimestre de 2016.
o Lat20 by Live Aqua: remodelación de áreas públicas. Esa remodelación tiene un
presupuesto de Ps. $26.3 millones, de los cuales Ps. $15.9 millones se han
invertido al 31 de marzo del 2016 (Ps. $6.9 millones durante el primer trimestre).
o Fiesta Inn Monterrey La Fe: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos, y (iii)
áreas públicas. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $17.4 millones, de
los cuales Ps. $10.1 millones se han invertido al 31 de marzo del 2016 (Ps. $5.9
millones durante el primer trimestre). La remodelación se terminará durante el
segundo trimestre de 2016.
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Distribución para el primer trimestre de 20168
FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs, por lo cual el 19 de abril de 2016 el
Comité Técnico de FibraHotel aprobó una distribución por un total aproximado de Ps. $99.0
millones. Esta distribución equivale a 20.03 centavos (Ps. $.02003) por CBFI, y se calculó con
base en los CBFIs en circulación, excluyendo los CBFIs que actualmente no tienen derechos
económicos. Esta distribución está basada en las operaciones y los resultados de FibraHotel
entre el 1 de enero y el 31 de marzo de 2016. La distribución será pagada el 6 de mayo de 2016.
El pago de la distribución se desglosa como sigue9:
Bajo la ley mexicana, FibraHotel tiene la obligación de pagar al menos el 95% del su resultado
fiscal anual a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al año.
Gobierno Corporativo
El 19 de abril de 2016, se tuvo una sesión del Comité de Auditoría, del Comité de Prácticas y del
Comité Técnico de FibraHotel para la aprobación de los Estados Financieros y la distribución
del primer trimestre de 2016, mismo que fueron aprobados por unanimidad. A la fecha, el
Comité Técnico de FibraHotel está compuesto por 11 miembros de los cuales cuatro son
miembros independientes.
8 Este Comunicado de Prensa no es un Aviso de Distribución 9 El monto de la distribución por CBFI se calculó de la siguiente manera: monto total de la distribución entre el número de CBFIs en circulación
excluyendo los CBFIs que no tienen derechos económicos (499,401,766 – 5,128,205 = 494,273,561)
Monto
Concepto por CBFI Total
Ps. $ Ps. $ millones
Resultado Fiscal 0.0187 9.2
Depreciación 0.1816 89.8
Total 0.2003 99.0
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Indicadores operativos del Portafolio de FibraHotel
La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, del cuarto trimestre del año 2014 al cuarto
primer trimestre del año 2016 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para
los 54 hoteles estabilizados del portafolio.
Los hoteles en operación del Portafolio Total de FibraHotel (66 hoteles) reportaron lo siguiente
durante el primer trimestre de 2016:
Tasa de ocupación de 59.4%
Tarifa promedio de Ps. $968
Tarifa efectiva de Ps. $575
La siguiente tabla muestra los indicadores operativos de los hoteles en operación de FibraHotel
durante el primer trimestre del año 2016:
Portafolio Inicial 2016: incluye 54 hoteles estabilizados en operación al 31 de marzo de
2016 (los 47 del Portafolio Total de hoteles estabilizados al 31 de diciembre de 2015 más
los siguientes siete hoteles: One Monclova, Gamma Ciudad Obregón, Gamma León,
Gamma Tijuana, Fiesta Inn Lofts Monclova, Fiesta Inn Lofts Querétaro y Camino Real
Hotel & Suites Puebla.
904 928 933 910 941 972
573 542 597 596 633 611
63.4% 58.4%
64.0% 65.5% 67.2% 62.9%
T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016
Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación
Port. Inicial 2016 (54H) Port. Tot. de Hoteles Estab. (xH)
T1 2016 T1 2015 T4 2015
Ocupación 62.9% 58.4% 67.2%
Tarifa Promedia 972 928 941
Tarifa Efectiva 611 542 633
Port. Inicial 2016 (54H) Port. Tot. de Hoteles Estab. (xH)
2016 LTM FY 2015
Ocupación 64.9% 63.8%
Tarifa Promedia 939 928
Tarifa Efectiva 609 592
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La variación en la tarifa efectiva entre:
El primer trimestre de 2015 y el primer trimestre de 2016 es de +12.7%.
El año 2015 y el periodo de los 12 últimos meses (abril 2015 a marzo 2016) es de +2.9%.
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el primer trimestre de los años 2014, 2015 y 2016:
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región10 para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el primer trimestre de los años 2014, 2015 y 2016:
La siguiente tabla muestra la repartición del portafolio total (66 hoteles) al 31 de marzo de 2016
por segmento y por región en número de hoteles y de cuartos:
10 Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora.
Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades
federativas: Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro,
Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (54H) Portafolio Total (66H)
1er
trimestre 2014 1er
trimestre 2015 1er
trimestre 2016 1er
trimestre 2016
Región Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Noroeste 56.3% 898$ 506$ 59.5% 935$ 556$ 63.5% 961$ 610$ 63.4% 955$ 605$
Noreste 57.8% 843$ 487$ 59.4% 841$ 499$ 59.3% 953$ 566$ 57.2% 952$ 544$
Centro y Sur 57.9% 927$ 536$ 57.8% 961$ 556$ 62.9% 994$ 626$ 57.6% 988$ 569$
Oeste 51.6% 829$ 427$ 57.7% 854$ 492$ 67.2% 895$ 602$ 67.2% 895$ 602$
Total 57.0% 900$ 513$ 58.4% 928$ 542$ 62.9% 972$ 611$ 59.4% 968$ 575$
Contra año anterior (1.6 pp) 3.6% 0.8% 1.5 pp 3.0% 5.7% 4.4 pp 4.8% 12.7%
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (54H) Portafolio Total (66H)
1er
trimestre 2014 1er
trimestre 2015 1er
trimestre 2016 1er
trimestre 2016
Segmento Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Servicio Limitado 57.2% 706$ 404$ 58.4% 762$ 445$ 60.5% 787$ 476$ 55.4% 805$ 446$
Servicio Selecto 57.6% 942$ 542$ 59.5% 954$ 568$ 64.6% 993$ 642$ 62.7% 992$ 622$
Servicio Completo 55.5% 1,034$ 574$ 53.7% 1,131$ 607$ 54.7% 1,266$ 693$ 53.6% 1,290$ 691$
Estancia Prolongada 7.5% 846$ 64$ 44.4% 1,037$ 461$ 60.7% 1,065$ 647$ 43.8% 1,039$ 455$
Total 57.0% 900$ 513$ 58.4% 928$ 542$ 62.9% 972$ 611$ 59.4% 968$ 575$
Contra año anterior (1.6 pp) 3.6% 0.8% 1.5 pp 3.0% 5.7% 4.4 pp 4.8% 12.7%
SEGMENTO Hoteles Cuartos REGION Hoteles Cuartos
# % # % # % # %
Servicio Limitado 19 28.8% 2,381 26.1% Centro y Sur 38 57.6% 5,177 56.8%
Servicio Selecto 37 56.1% 5,424 59.5% Noreste 11 16.7% 1,472 16.1%
Servicio Completo 6 9.1% 987 10.8% Noroeste 13 19.7% 1,851 20.3%
Estancia Prolongada 4 6.1% 328 3.6% Oeste 4 6.1% 620 6.8%
TOTAL 66 100.0% 9,120 100.0% TOTAL 66 100.0% 9,120 100.0%
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Indicadores operativos trimestrales del portafolio (excluyendo los hoteles arrendados)
Para efecto de los hoteles generando ingresos cuartos en el año 2016 (hoteles administrados):
Enero de 2016: incluye los 60 hoteles administrados al 31 de diciembre de 2015, se quita
Lat20 by Live Aqua (ex-CACAO, ahora es un hotel bajo contrato de arrendamiento) y se
suma Fairfield Inn & Suites Juriquilla (apertura).
Febrero de 2015: se suma One Durango (apertura).
Marzo de 2015: se suman AC by Marriott Antea Querétaro y Fiesta Americana Pabellón
M.
Año 2016Cuartos
Dispo.
Cuartos
Ocup.Ocup.
Ingresos Cuartos
Ps. $ Millones
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Trimestre 1 750,630 442,090 58.9% 420.3$ 951$ 560$
Trimestre 2 - - 0.0% -$ -$ -$
Trimestre 3 - - 0.0% -$ -$ -$
Trimestre 4 - - 0.0% -$ -$ -$
Total 750,630 442,090 58.9% 420.3$ 951$ 560$
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Evolución trimestral del portafolio de FibraHotel: Hoteles y Cuartos
Fecha Número de cuartos al final del periodo % de
SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS de Adq. 2012 2013 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 cuartos
1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 125 125 1.4%
2 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 166 166 1.8%
3 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/2014 123 141 141 141 141 141 1.5%
4 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 152 152 1.7%
5 * Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/2014 155 155 155 155 155 155 1.7%
6 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 146 146 146 146 146 146 1.6%
7 * Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 138 138 1.5%
8 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 143 143 1.6%
9 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 158 158 1.7%
10 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 155 155 1.7%
11 * Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 160 160 1.8%
12 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 150 150 1.6%
13 * Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 121 121 1.3%
14 * Fiesta Inn Monterrey 21/01/2013 161 161 161 161 161 161 161 1.8%
15 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3%
16 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 120 120 1.3%
17 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 145 145 145 145 1.6%
18 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 123 127 127 127 127 1.4%
19 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 123 123 123 123 1.3%
20 * Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 175 175 1.9%
21 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 149 149 1.6%
22 * Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21/07/2014 140 140 140 140 140 140 1.5%
23 * Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 139 139 1.5%
24 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 131 131 131 1.4%
25 * Fiesta Inn Torreón 19/12/2012 146 146 146 146 146 146 146 146 1.6%
26 * Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 144 144 144 1.6%
27 Fiesta Inn Villahermosa 02/12/2015 159 159 1.7%
28 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 119 119 119 119 119 1.3%
29 * Real Inn Guadalajara 01/08/2013 197 197 197 197 197 197 197 2.2%
30 * Real Inn Mexicali 01/07/2013 158 158 158 158 158 158 158 1.7%
31 * Real Inn Morelia 01/03/2013 155 155 155 155 155 155 155 1.7%
32 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/2014 135 135 135 135 135 135 1.5%
33 * Gamma León (Fussion 5) 22/05/2014 159 159 159 159 159 159 1.7%
34 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/2014 140 140 140 140 140 140 1.5%
35 Courtyard Ciudad del Carmen 25/11/2015 133 133 1.5%
Subtotal 1,225 3,795 4,770 4,788 4,792 4,792 5,084 5,084 55.7%
SERVICIO LIMIDATOS - ADMINISTRADOS
36 * One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
37 * One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
38 * One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
39 One Cuernavaca 15/12/2014 125 125 125 125 125 125 1.4%
40 * One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 1.3%
41 One Durango 29/02/2016 126 1.4%
42 * One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
43 * One Xalapa 27/03/2014 126 126 126 126 126 126 1.4%
44 * One Monclova 01/11/2014 66 66 66 66 66 66 0.7%
45 * One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
46 * One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
47 * One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
48 * One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 1.4%
49 * One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 132 132 1.4%
50 One Perisur 16/07/2015 144 144 144 1.6%
51 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 18/01/2016 134 1.5%
52 * Fairfield Inn Los Cabos 20/06/2014 128 128 128 128 128 128 1.4%
53 Fairfield Inn & Suites Saltillo 31/03/2015 103 103 139 139 139 1.5%
54 Fairfield Inn & Suites Villahermosa 09/12/2015 134 134 1.5%
Subtotal 749 1,259 1,704 1,807 1,807 1,987 2,121 2,381 26.1%
SERVICIOS COMPLETOS - ADMINISTRADOS
55 * Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/2014 192 192 192 192 192 192 2.1%
56 Fiesta Americana Pabellón M 31/03/2016 178 2.0%
57 * Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 153 153 1.7%
58 * Sheraton Ambassador 18/11/2014 229 229 229 229 229 229 2.5%
59 AC by Marriott Antea Querétaro 21/03/2016 175 1.9%
Subtotal 153 153 574 574 574 574 574 927 10.2%
ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS
60 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 121 121 121 121 121 121 1.3%
61 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/2015 120 120 120 1.3%
62 * Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/2014 37 37 37 37 37 37 0.4%
63 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/2014 50 50 50 50 50 50 0.5%
Subtotal - - 208 208 208 328 328 328 3.6%
HOTELES EN ARRENDAMIENTO
64 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 128 128 1.4%
65 * Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 212 212 2.3%
66 Lat20 by Live Aqua (ex-Cacao) 19/11/2014 60 60 60 60 60 60 0.7%
Subtotal 340 340 400 400 400 400 400 400 4.4%
NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 7,777 7,781 8,081 8,507 9,120 100.0%
NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 57 57 59 62 66
* Portafolio Inicial 2016 (54 hoteles estabilizados en operación)
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Evolución trimestral del portafolio de FibraHotel: Hoteles y Cuartos
Número de cuartos al final del periodo % de
DESARROLLO Apertura 2012 2013 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 cuartos
67 AC by Marriott Torre Americas 1500 T2 2016 189 189 188 188 188 188 10.1%
68 Fiesta Americana Grand Monterrey Trebol T2 2016 180 180 180 180 180 180 180 9.7%
69 Live Aqua Monterrey Trebol T2 2016 46 46 46 70 74 74 74 4.0%
70 Fiesta Inn Lofts Monterrey T3 2016 48 48 2.6%
71 Fairfield Inn & Suites Nogales T3 2016 134 134 7.2%
72 One Cuautitlan T3 2016 150 150 8.1%
73 Courtyard Vallejo T4 2016 93 121 121 121 121 125 125 6.7%
74 Fairfield Inn & Suites Vallejo T4 2016 152 125 125 125 125 121 121 6.5%
75 Fiesta Inn Los Mochis T4 2016 125 125 125 125 124 124 6.7%
76 Fiesta Inn La Isla Puerto Vallarta T4 2016 144 144 7.8%
77 Courtyard Toreo T1 2017 130 130 130 130 130 130 7.0%
78 Aloft Veracruz S1 2017 165 166 166 9.0%
79 Fiesta Inn Vía 515 T4 2017 178 178 9.6%
80 Fiesta Inn Lofts Vía 515 T4 2017 91 91 4.9%
Otros (expansiones, hoteles abiertos, etc.) - 489 428 967 980 1,005 702 613 - 0.0%
TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 1,896 1,944 1,810 2,466 1,853 100.0%
NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 14 14 13 18 14
Acuerdo con GICSA por 5 hoteles de desarrollo a ser anunciados con aproximadamente 750 cuartos
PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 9,673 9,725 9,891 10,973 10,973
NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 71 71 72 80 80
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BALANCE GENERAL
Al 31 de marzo de 2016 y al 31 de diciembre de 2015
(cifras en miles de pesos)
Activos
31/03/2016 31/12/2015
Activo circulante:
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido 792,673 376,824
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 248,399 207,911
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 0 3,190
Pagos anticipados 21,392 5,787
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 205,926 288,544
Total del activo circulante 1,268,390 882,257
Activo no circulante:
Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 7,931,612 7,535,661
Propiedades en desarrollo 2,043,981 2,310,688
Instrumentos derivados 18,775 11,441
Depositos en garantía 1,703 1,812
Impuestos a la utilidad diferidos 7,303 4,054
Total del activo no circulante 10,003,374 9,863,656
Total del Activo 11,271,764 10,745,913
Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes
Pasivo circulante:
Deuda 33,882 7,849
Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 365,128 313,667
Impuestos por pagar 5,113 5,110
Otros 1,244 3,265
Total del pasivo circulante 405,367 329,890
Deuda a largo plazo 1,362,052 844,618
Patrimonio de los fideicomitentes:
Aportaciones de los Fideicomitentes 9,042,449 9,160,093
Resultados acumulados 461,896 411,311
Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,504,345 9,571,404
Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 11,271,764 10,745,913
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ESTADO DE RESULTADOS
Del 1 de enero al 31 de marzo de 2016 y año 2016 a la fecha, comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T1 2016 T1 2015 Año 2016 Año 2015
Ingresos:
Arrendamiento de habitaciones 420,318 340,052 420,318 340,052
Alimentos y bebidas 91,451 82,955 91,451 82,955
Arrendamiento 18,594 17,770 18,594 17,770
Otros ingresos 3,151 8,191 3,151 8,191
Ingresos totales 533,516 448,967 533,516 448,967
Gastos y costos generales:
Gastos de habitaciones 79,221 62,297 79,221 62,297
Costos y gastos de alimentos y bebidas 54,789 49,927 54,789 49,927
Costos y gastos administrativos 234,118 187,093 234,118 187,093
Total costos y gastos generales 368,129 299,317 368,129 299,317
Contribución hotelera 165,387 149,650 165,387 149,650
Gastos inmobiliarios 8,573 6,850 8,573 6,850
Comisión de Asesoría 26,093 25,844 26,093 25,844
Gastos administrativos de FibraHotel 12,398 9,922 12,398 9,922
Depreciación 58,017 48,026 58,017 48,026
Utilidad de operación 60,306 59,008 60,306 59,008
Gastos extraordinarios, neto 4,406 13,952 4,406 13,952
Utilidad de operación ajustada 55,900 45,055 55,900 45,055
Ingresos no operativos 1,719 2,259 1,719 2,259
Resultado integral de financiamiento (2,083) 13,016 (2,083) 13,016
Utilidad antes de impuestos 55,537 60,330 55,537 60,330
Impuestos (1,556) (750) (1,556) (750)
Utilidad neta integral consolidada 57,093 61,080 57,093 61,080
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ESTADO DE FLUJO
Del 1 de enero al 31 de marzo de 2016, comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T1 2016 T1 2015 Año 2016 Año 2015
Actividades de operación:
Utilidad neta consolidada 57,093 61,080 57,093 61,080
Ajustes para partidas que no generaron efectivo
Impuestos (1,556) 0 (1,556) 0
Costo por venta de activo fijo 0 0 0 0
Depreciación 58,017 48,026 58,017 48,026
Ingresos por intereses (2,587) (13,382) (2,587) (13,382)
Total 110,968 95,725 110,968 95,725
(Aumento) disminución en:
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (40,488) (12,105) (40,488) (12,105)
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 (0) 3,190 (0)
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 82,619 66,442 82,619 66,442
Pagos anticipados (15,388) (13,271) (15,388) (13,271)
Otros activos 109 28 109 28
Aumento (disminución) en:
Cuentas por pagar a proveedores 67,221 28,441 67,221 28,441
Cuentas por pagar a partes relacionadas (0) 0 (0) 0
Impuestos por pagar (1,694) (2,736) (1,694) (2,736)
Flujo neto de efectivo de actividades de operación 206,537 162,524 206,537 162,524
Actividades de inversión:
Adquisición de negocios 0 0 0 0
Portafolio de desarrollo (153,702) (188,053) (153,702) (188,053)
Adquisición de otros activos (49,661) (59,466) (49,661) (59,466)
Venta de activos 125 0 125 0
Intereses cobrados 2,587 13,382 2,587 13,382
Flujo neto de efectivo de actividades de inversión (200,651) (234,137) (200,651) (234,137)
Actividades de Financiamiento
Distribución a tenedores (117,644) (111,216) (117,644) (111,216)
Emisión de deuda 543,467 0 543,467 0
Intereses pagados (2,017) 0 (2,017) 0
Emisión de CBFIs 0 0 0 0
Gastos de Emisión 0 0 0 0
Otros (13,842) 847 (13,842) 847
Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento 409,963 (110,370) 409,963 (110,370)
Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo
restringido 415,849 (181,982) 415,849 (181,982)
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del
periodo 376,824 2,091,905 376,824 2,091,905
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final
del periodo 792,673 1,909,924 792,673 1,909,924
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Propiedades en desarrollo actualmente en construcción (al 20 de abril de 2016):
Trébol Monterrey (Fiesta Americana Grand y Live Aqua):
El proyecto se encuentra con estructura y fachadas de la torre hotel terminadas, mientras que la
torre de oficinas y el centro comercial continúan en proceso. El Fiesta Americana Grand cuenta
con acabados y equipamiento terminados, se están terminando detalles en áreas públicas para
comenzar la pre-operación. El hotel Live Aqua está en proceso de acabados en interiores y
equipamiento, y se están resolviendo detalles en áreas públicas y de servicio.
Fiesta Inn Lofts Monterrey
La construcción de los Lofts cuenta con las losas de todos los niveles coladas, los trabajos de
albañilería están por terminar, la fachada está en la última etapa y está en proceso de
instalaciones.
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Fairfield Inn & Suites Nogales:
El proyecto se encuentra con todas las losas coladas, la fachada en proceso con colocación de
block en siete niveles. Se están iniciando trabajos de tablaroca e instalaciones.
One Cuautitlan Izcalli:
El hotel se encuentra finalizando la etapa de estructura y colocación de losas, con los trabajos de
block en proceso.
Via Vallejo (Courtyard y Fairfield Inn & Suites Vallejo):
Ya se colocó la estructura metálica de los hoteles y se está por terminar el colado de losas. El
edificio está en proceso de cerrar la fachada, e iniciando tablaroca e instalaciones.
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Fiesta Inn Los Mochis:
El proyecto se encuentra con cimentación y estructura de estacionamientos terminadas. Se están
colando las losas y en proceso de albañilerías.
Fiesta Inn La Isla Puerto Vallarta:
Actualmente se está armando la estructura e iniciando el colado de losas.
Courtyard Toreo:
El hotel está en etapa de armado de estructura y se han comenzado a colar losas. El desarrollo
incluye siete niveles de estacionamiento sobre los cuales se desplantara el hotel.
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Invitación a la llamada de resultados:
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Acerca de FibraHotel
FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles
orientados a viajeros de negocios en los segmentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios completos y
estancia prolongada. Nuestro objetivo es proporcionar retornos atractivos a nuestros tenedores de CBFI, mediante
distribuciones en efectivo estables y la apreciación del valor de nuestros bienes inmuebles. Además, buscaremos
tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran
prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos.
Bajo la Ley Mexicana, una Fibra tiene que invertir por lo menos el 70% de sus activos en bienes inmuebles destinados
al arrendamiento, entre otros requisitos. Adicionalmente, una Fibra debe distribuir por lo menos el 95% de su
resultado fiscal anual a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al año, en efectivo. Dichas características,
aunadas a un sólido desempeño del mercado de bienes raíces en México y a un equipo con más de dos décadas de
experiencia en la industria inmobiliaria y hotelera, hacen de FibraHotel un vehículo atractivo de inversión.
FibraHotel es administrada internamente por Fibra Hotelera S.C., y es asesorada externamente por Administradora
Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. cuyos principales directivos tienen amplia experiencia en el desarrollo y
operación de bienes inmuebles y hoteles en México.
Contacto relaciones con inversionistas
México D.F.
Guillermo Bravo
Tel: +52 (55) 5292 8050
E-mail: gbravo@fibrahotel.com