Presentación a

Inversionistas

Certificados Bursátiles

Fiduciarios FIHO 19

1

Límite de Responsabilidad

El presente material ha sido elaborado únicamente con fines informativos no constituye ni forma parte de ninguna oferta o invitación a vender o emitir, o una

invitación a la compra o suscripción de cualesquier certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios y/o certificados bursátiles fiduciarios (los “Certificados

Bursátiles”) de Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso

Irrevocable identificado bajo el número F/1596 (en lo sucesivo el “Fideicomiso Emisor” o “FibraHotel”) asimismo, la totalidad o parcialidad del presente

documento o su distribución no forma parte ni deberá ser sustento para cualquier contrato o decisión de inversión.

El contenido del presente documento no constituye una oferta pública, no ha sido auditado por asesores independientes, está sujeto a cambios sin previo

aviso puede no contener toda la información relevante concerniente a FibraHotel y el mismo deberá considerarse únicamente para fines informativos.

Cualquier oferta pública sólo podrá llevarse a cabo con previa autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) con base en un

prospecto, suplemento y cualquier otro documento de oferta y la información contenida en este documento deberá estar incluida en las versiones finales de

dichos documentos.

Este documento no contiene toda la información que una persona deberá considerar antes de invertir en los Certificados Bursátiles del Fideicomiso Emisor y

no existe ninguna garantía o afirmación, de manera expresa o implícita, por parte de ninguna de las partes referente a la validez, relevancia, exactitud o

totalidad de la información revelada en este material, la cual está pendiente de verificación, revisión y cambios sin previo aviso así como de la autorización

emitida por la CNBV. Los inversionistas deberán estudiar el prospecto, suplemento y cualquier otro o el documento de oferta (incluyendo la información

referida como “Factores de Riesgo”), entre otros, antes de tomar una decisión de inversión basada en la información contenida en dichos documentos. El

presente documento no deberá ser copiado, reproducido o redistribuido (total o parcialmente) a persona alguna, sin el consentimiento previo y por escrito de

FibraHotel.

El Fideicomiso Emisor no ha autorizado a ningún tercero para proporcionarle a usted o terceras personas información adicional o diversa a la contenida en el

presente documento, prospecto, suplemento y cualquier otro documento de oferta. La información contenida en este documento incluye declaraciones a

futuro basadas en expectativas, creencias y predicciones actuales sobre eventos futuros. Estas declaraciones a futuro están sujetas a riesgos conocidos y

desconocidos, incertidumbres y expectativas sobre el Fideicomiso Emisor, sus prospectos, resultados de operaciones, situación financiera y el panorama

económico de la industria en la cual operan las cuales podrían resultar incorrectas o falsas. Dichas declaraciones a futuro no garantizan el desempeño futuro

y los eventos descritos en las mismas podrían no ocurrir y los resultados del Fideicomiso Emisor podrían ser significativamente distintos a aquéllos

contemplados en las declaraciones a futuro. Se le recomienda al potencial inversionista no basarse de manera significativa en estas declaraciones a futuro,

las cuales están basadas en los estudios y opiniones de la administración de FibraHotel.

Los destinatarios del presente documento no deberán considerar su contenido como recomendaciones legales, fiscales o de inversión y deberán consultar la

información aquí presentada así como la presentada en el prospecto, suplemento y cualquier otro documento de oferta con sus propios asesores.

Al recibir este documento usted está de acuerdo a sujetarse a las limitaciones arriba descritas y se obliga a no distribuir, revelar o proporcionar cualquier

información presentada el día de hoy a cualquier tercero.

2

Presentadores

Simón Galante – CEO

Eduardo López – Director General

Edouard Boudrant – Director de Finanzas

Guillermo Bravo – Director de Inversiones

3

Términos y Características de la Emisión

Emisor FibraHotel (Fideicomiso F/1596)

Amortización 33% en el año 8, 9 y 10 (en la fecha de vencimiento)

Garantía Quirografaria

Fecha de Cierre de Libro

Clave de Pizarra FIHO 19

Agente Estructurador

Plazo 10 años

Intermediario Colocador

Monto de la Emisión Hasta $2,500 millones

Calificación Crediticia AA por Fitch y AA+ por HR Ratings

Mecanismo de Colocación Construcción de Libro

Tipo de Valor Certificados Bursátiles Fiduciarios (Tipo de Valor 91)

Formato de Tasa y Referencia Fija Nominal, Mbono 2029

[23] de septiembre de 2019

Fecha Estimada de Emisión [25] de septiembre de 2019

Destino de los Fondos Refinanciamiento de Pasivos

Representante Común CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple.

4

Evolución de FibraHotel desde su Creación en 2012

Fuente: Reportes de la Compañía. Nota: Número de hoteles a fin de año. 1 Incluye hoteles y otros activos. Los Ps. $18 mil millones a agosto de 2019 incluye la inversión remanente en desarrollos

21 hoteles: 17 hoteles + 4 desarrollos

2 operadores, 4 marcas

Portafolio de negocios compuesto principalmente por hoteles de

servicio selecto y servicio limitado

Activos por Ps. $5 mil millones1

47 hoteles: 39 hoteles + 8 desarrollos

2 operadores, 4 marcas

Agregamos hoteles en desarrollo, marcas internacionales

y más hoteles de servicio completo

Activos por Ps. $10 mil millones1

86 hoteles: 79 hoteles + 7 desarrollos

3 operadores, 13 marcas

Adquisición de un hotel resort en la zona hotelera de Cancún con rendimiento mínimo en USD

No

vie

mb

re

2012

Dic

iem

bre

2013

No

vie

mb

re

2017

Estrategia de ser el propietario líder en el mercado hotelero de México

Plan de negocio es tener activos de alta calidad que maximicen el Dividendo / CBFI en mediano plazo

Ag

os

to

2019

86 hoteles: 85 hoteles en operación y 1 en desarrollo

3 operadores, 13 marcas

Líder en el sector de hoteles con un portafolio diversificado(viajeros de negocios, placer, playa, convenciones, eventos y grupos)

Activos por Ps. $18 mil millones1

5

Portafolio diversificado por Geografía, Segmento, Marca y

Tipo de Viajero

Arquitectura Abierta con fuertes Relaciones con Marcas y

Operadores

Consideraciones de Inversión

Portafolio de Hoteles Único en México

Probado Desempeño Financiero y Operativo

Sólida estructura de Balance y Prudentes Políticas de

Apalancamiento

Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder con Intereses

Alineados a Largo Plazo6

5

4

3

1

2

6

El Mejor Portafolio Hotelero en México1

7

Diversificación de FibraHotel Distribución Geográfica Actual del Portafolio

Operadores

Marcas

Segmentos

12,555

Cuartos

86

Hoteles

3

13

5

Contamos con presencia en 26 estados del país, el 93% del PIB

Portafolio Único con Presencia en Todo México

Servicio

Limitado

Servicio

Selecto

Servicio

Completo

Estancia

Prolongada

Resort

Fuente: INEGI. 1 Datos al cierre de 2017.

82 hoteles estabilizados con 11,778 cuartos

3 hoteles en estabilización con 522 cuartos

1 hotel en desarrollo con 255 cuartos

Mexico City7%

93%

Edad promedio del portafolio de 7.1 años

Costo por llave del portafolio a valor de mercado Ps. 687k. 55% debajo del costo histórico Ps. 1,529k

1

PIB de estados con presencia de FIHO¹

PIB de estados sin presencia de FIHO¹

8

35%

30%

10%

8%

7%

7%5%

Fiesta Inn Fiesta Americana

Live Aqua One

Otros Courtyard/Fairfield

AC by Marriott

53%

30%

17%

MXN USD MXD

~45% del valor de los activos está en hoteles de resort y/o Servicio completo

~47% del valor de los activos está en hoteles que generan USD o “MXD”

5,716 cuartos en las cinco ciudades principales del país (MEX, MTY, GDL, QRO, PUE)

2,520 cuartos en la Ciudad de México y Área Metropolitana

Segmento por valor de

activos1

Portafolio por Playa /

Ciudad5

Portafolio ilustrativo2

MXN / USD3 / MXD4

Diversificado por Segmento, Marca y Tipo de Viajero2

Portafolio por marca

hotelera

Fuente: Reportes financieros de la Compañía. 1 Resorts incluye: Live Aqua San Miguel de Allende, Live Aqua Playa del Carmen y FACC. 2 La clasificación de los hoteles por USD / MXN / MXD es con base en la clasificación de la administración,

siendo que los números de las gráficas no representan el porcentaje real de los ingresos denominados en dichas monedas; sino los valores de los activos de los hoteles como los clasifica la administración. Dado que los porcentajes no representan la

composición real de los ingresos generados en cada moneda, no se asegura que la compañía genere dicha composición. 3 USD incluye: FFI Los Cabos, Aqua Playa del Carmen, Sheraton MTY, FI Cuautitlan, Perisur, FI Puerto Vallarta y Live Aqua

San Miguel de Allende; MXD incluye: FFI Nogales, Aqua MTY, FAG MTY, FA Pabellon M, AC GDL, AC QRO, CY Toreo, AC Veracruz, FA Viaducto, y FA Satelite. 4 MXD se refiere a hoteles con ADR en Dólares pero con generadores de demanda en

Pesos (“Mexi-dollars”). 5Playa incluye: FFI Cabos, One Acapulco, Fiesta Inn Puerto Vallarta, AC Veracruz, y Resorts. Nota: monto considerando a valor de los activos en el balance no depreciados e incluye el remanente de inversión en el hotel Fiesta

Americana Viaducto y los hoteles FA Hermosillo y FA Hacienda Galindo.

42%

24%

21%

13%

1%

Servicio selecto ResortServicio completo Servicio limitadoEstancia prolongada

72%

28%

Ciudad Playa

42%

24%

21%

13%

1%

Servicio selecto ResortServicio completo Servicio limitadoEstancia prolongada

9

Portafolio Joven, con Propiedades Icónicas y

Potencial Adicional

Más de 30 Hoteles Desarrollados

30 hoteles con 4,062 cuartos desarrollados por FIHO a la fecha

56 hoteles adquiridos con 8,493 cuartos

Mexico City

Invertimos más de Ps. $5,000mm en desarrollos a la fecha

Supervisamos el desarrollo de más de 30 hoteles

Creación de valor dentro de la Fibra (sin comisión de

desarrollo)

~Ps. $1,500mm abiertos en 2018 (Live Aqua San Miguel, Fiesta

Americana México Satélite, Courtyard Toreo)

Reducimos la vida promedio del portafolio

Agregamos 1,180 cuartos de servicio completo

Agregamos 1,321 cuartos con marcas internacionales

Agregamos 1,044 cuartos en CDMX

Agregamos los tres mejores hoteles en Monterrey

Hoteles en proyectos de uso mixto únicos

Ejemplo de hoteles desarrollados por FibraHotel

Más de Ps. $5,000mm invertidos en hoteles nuevos

Diversificamos el portafolio con activos no disponibles en el mercado

Terminamos fase de desarrollo por lo que el perfil de riesgo de la compañía es menor

Propiedades desarrolladas recientemente por FIHO

2

Fuente: Compañía

10

2

Fuente: Compañía

Resumen del desarrollo

Identificamos la oportunidad de desarrollar un hotel de lujo en San

Miguel de Allende. Proceso de más de cinco años para negociar,

adquirir y desarrollar el hotel sobre un terreno único (caminando a la

plaza central y con vistas a la Presa del Obraje)

Live Aqua San Miguel de Allende cuenta con 153 habitaciones de

lujo en el centro histórico de la ciudad

El hotel fue galardonado con el Prix Versailles de la UNESCO en

2019 por su diseño arquitectónico tanto interior como exterior

San Miguel de Allende es una ciudad colonial en México y:

Es Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO

En el 2016 y 2017 fue nombrada la ciudad #1 del mundo por

Travel + Leisure y en 2018 fue la #2

Se encuentra a 266 kilómetros de la Ciudad de México

Está dirigido a viajeros de placer, y es un extraordinario lugar para

conferencias y eventos sociales

El hotel es el más grande de la ciudad con 2,000m2 de

espacios para eventos, reuniones y patios para grupos

Costo de inversión y creación de valor

El hotel inició operaciones en Noviembre del 2018 con una inversión

total de ~$750mm

Inversión por llave de ~Ps. 4.8mm (~US. 240k)

Rendimiento mínimo garantizado de ~6%

El hotel se encuentra en periodo de estabilización

Caso de estudio

Desarrollo del Mejor Resort Urbano en México

11

Resumen del desarrollo de dos hoteles en Monterrey

En 2014, identificamos la oportunidad de desarrollar dos

hoteles de servicio completo en el complejo de usos

Mixtos Trébol Monterrey

Monterrey es la tercera ciudad más grande de México con >3

millones de habitantes y una de las más ricas (PIB per cápita

de >US$30k que es el Segundo en América Latina1)

Monterrey es base de importantes empresas transnacionales

como Alfa, Cemex, Femsa, Gruma, Toyota, GE, LG, Samsung,

Banorte, Siemens, Cuauhtémoc Moctezuma, etc.

No se había desarrollado un nuevo hotel de servicios

completos por 10 años en la ciudad

Los dos hoteles abrieron en Junio de 2016

Live Aqua Monterrey Valle con 72 cuartos de lujo

Grand Fiesta Americana Monterrey Valle con 180 cuartos

de servicios completos

Costo de inversión y creación de valor

Inversión de ~Ps. 3.1mm por llave (~US$157k)

Ventaja competitiva muy amplia en costo contra posibles

propiedades nuevas o en proceso de construcción

Ocupación promedio en 2019 a la fecha >66%

Desarrollo los dos mejores hoteles de Monterrey

en el momento correcto y al costo adecuado

2

Fuente: Compañía . 1 ProMexico

Caso de estudio

Desarrollo de los Mejores Hoteles en Monterrey

12

Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto

Ubicación: CDMX

Segmento: Servicios completos

Cuartos: 255

Apertura estimada: 2019

Inversión: MXN$650mm

Invertido a la fecha: MXN$415mm

2

El hotel está estratégicamente ubicado en la Ciudad de México

En Viaducto cercano al Aeropuerto Internacional Benito

Juárez

Generadores de demanda (además del aeropuerto) incluyen:

(i) Parques Industriales, (ii) Palacio de los Deportes, (iii)

Autódromo Hermanos Rodríguez (Formula 1), (iv) Foro Sol,

(v) Ciudad Deportiva Magdalena Mixhuca, (vi) Estadio Alfredo

Harp Helú (Diablos Rojos de México /béisbol)

Desarrollo dentro del proyecto de usos mixtos Via 515

38k m2 GLA de oficinas, 10k m2 GLA comercial y el hotel

Más de 100k m2 construidos en un terreno de 15.6k m2

Concepto Fiesta Americana Ciudad con 255 cuartos

Casi 14,000m2 construidos

Más de 550m2 de espacio de reuniones y terraza para

eventos

Un piso con área de co-working

Hotel inteligente con tecnología de punta

Inversión total estimada de Ps. $650mm

Precio por llave de Ps. $2.5mm (<US$130k)

Actualmente se encuentra en etapa de equipamiento, acabados,

áreas públicas y por iniciar pre-operación

Apertura estimada en T4 2019

Descripción y tesis de inversión

Imágenes del avance del desarrollo a la fecha

Resumen de desarrollo del hotel Fiesta Americana Viaducto

Fuente: Compañía

13

6,1

15

6,6

68

6,9

48

7,6

60

7,7

77

7,7

81

8,0

81

8,5

07

9,1

20

9,9

62

10,1

87

10,4

22

10,8

12

10,8

12

10,9

80

11,2

73

11,9

26

11,9

24

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47

12,3

00

12,3

00

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$394

$430

$458

$503

$547

$576

$608

$641

$655

$693

$743

$810

$880

$978

$1,0

24

$1,0

63

$1,2

04

$1,2

76

$1,3

23

$1,3

83

$1,3

59

$1,3

63

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1Q

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2Q

´19

3.5x

25.3% CAGR

Activos Totales (Ps. $mmdp)

$10.1

$10.1

$10.0

$10.0

$10.0

$10.0

$9.9

$10.7

$11.3

$11.5

$12.3

$12.4

$12.6

$12.7

$16.7

$17.2

$17.1

$16.9

$17.1

$17.1

$17.4

$17.6

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NOI LTM (Ps. $mm)

Cuartos en operación

2.0x

13.5% CAGR

Sólido Desempeño Financiero y Operativo3

Fuente: Compañía

$1,1

64

$1,2

94

$1,3

94

$1,5

31

$1,6

71

$1,7

93

$1,9

01

$2,0

08

$2,0

92

$2,2

27

$2,4

18

$2,6

35

$2,8

58

$3,0

89

$3,2

71

$3,4

36

$3,6

88

$3,8

65

$3,9

67

$4,1

07

$4,1

41

$4,2

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Ingresos Totales LTM (Ps. $mm)

3.6x

26.4% CAGR

1.7x

10.6% CAGR

14

(20%)

(10%)

0%

10%

20%

30%

´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18

Resumen de la Industria Hotelera en Mexico

Crecimiento RevPAR de FIHO

~6.7% de crecimiento orgánico

RevPAR (2013 to 2018)

Ocupación arriba de 65% es

ideal para optimizar ingresos

Mercado altamente competitivo

Incertidumbre en demanda pero

con poca oferta nueva (fuera de

ciertos mercados)

Crecimiento y penetración a

futuro serán apoyados por las

ubicaciones estratégicas, marcas

lideres y manejo de activos

FIHO ha crecido orgánicamente

más que el PIB de México1

En 2018 México tuvo >41 millones de visitantes internacionales (7° mundial), representando 9.1% del PIB y >US$20bn recibidos

Mercado Mexicano tiene ~475k cuartos: 2.8k hoteles de negocio con 334k cuartos; 700 hoteles de playa con 142k cuartos

~60% del mercado es independiente (recientemente el mercado se ha profesionalizado y han crecido los hoteles con marca)

De acuerdo con STR, la oferta y la demanda han crecido entre 1%-2.5% y 2%-3.5% por año desde 2012

Cambio en RevPAR en México2

Cambio en oferta y demanda en México2

(15%)

(10%)

(5%)

0%

5%

10%

15%

´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18

Hoteles

estabilizados

∆%

Cambio

RevPAR

∆%

Cambio

PIB

FIHO

vs. PIB

1Q16 54 12.7% 2.3% 5.5x

2Q16 55 12.8% 1.5% 8.4x

3Q16 56 13.7% 2.0% 6.8x

4Q16 56 10.0% 2.3% 4.3x

1Q17 64 12.8% 2.6% 5.0x

2Q17 64 11.1% 3.0% 3.7x

3Q17 64 5.7% 1.7% 3.3x

4Q17 64 4.4% 1.5% 2.9x

1Q18 74 9.2% 2.9% 3.1x

2Q18 74 5.5% 2.7% 2.0x

3Q18 74 4.1% 2.6% 1.6x

4Q18 74 4.9% 1.7% 2.9x

1Q19 81 0.8% (0.2%) N/A

2Q19 81 1.9% 0.1% NM

3

Fuente: Compañía, DataTur, Sectur, HVS, STR (Smith Travel Research) and l INEGI. 1 Cambio en RevPAR estabilizado FIHO es comparable al crecimiento de PIB en el corto plazo únicamente.

Cifras excluyen el hotel FACC; 2 Información de STR para los hoteles que reportan al Mercado en México (~25% de cuartos reportan)

Resumen de la industria hotelera en México

15

Ocupación 64.8% 64.2% (64) pbs

Tarifa Promedio 84h (Ps.) 1,198 1,239 3.5%

Tarifa Efectiva 84h (Ps.) 777 796 2.5%

FACC Tarifa Efectiva TI (Ps). 3,581 3,692 3%

FACC Ingreso por Arrendamiento 64.5 61.3 (5%)

Ingresos Totales 1,042 1,126 8%

EBITDA $310 $310 (0%)

Margen 29.8% 27.5% (297) pbs

Resultado Integral de Financiamiento (26) (76) 197%

AFFO $235 $178 (24%)

AFFO / CBFI $0.29 $0.23 (22%)

T2 2019 ∆ vs T2 2018T2 2018

El RevPAR de FibraHotel creció 2.5%, un mejor desempeño que el mercado en general

Esperamos que continúe la debilidad en la demanda hotelera durante 2019 debido a menor inversión de

empresas y la incertidumbre económica en general

Crecimiento en RevPAR en el Segundo Trimestre

aún en un Entorno Complicado en 2019 a la Fecha

Indicadores operativos de la hotelería en MéxicoResultados del segundo trimestre de 2019

3

Fuente: Compañía, STR

México

Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 65% 61% (383 bps)Tarifa 2,429 2,374 (2.3%)RevPar 1,568 1,471 (6.2%)Oferta 3.0% Demanda (1.0%)

(397 bps)CDMX

Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 68% 66% (210 bps)Tarifa 2,363 2,317 (1.9%)RevPar 1,599 1,519 (5.0%)Oferta 3.2% Demanda 0.0%

(320) bps

Monterrey

Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 67% 66% (150 bps)Tarifa 1,385 1,427 (2.3%)RevPar 934 940 0.6% Oferta 3.6% Demanda 1.2%

(240 bps)Cancún

Ene-Jun 2018 Ene-Jun 2019 ∆%Ocupación 75% 69% (580 bps)Tarifa 4,086 4,169 2.0% RevPar 3,057 2,876 (5.9%)Oferta 1.8% Demanda (6.1%)

(790) bps

Cambio en Oferta y Demanda

Cambio en Oferta y Demanda

Cambio en Oferta y Demanda

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7

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7

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4

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5

2Q1

5

3Q1

5

4Q1

5

1Q1

6

2Q1

6

3Q1

6

4Q1

6

1Q1

7

2Q1

7

3Q1

7

4Q1

7

1Q1

8

2Q1

8

3Q1

8

4Q1

8

1Q1

9

2Q1

9

Tarifa Efectiva Tarifa Promedio Ocupación

Indicadores operativos de 46 hoteles del portafolio de FibraHotel

3

Fuente: Compañía

Crecimiento Histórico en RevPAR (46 hoteles)

17

140

258

375

597 519

598

416 495

244

73 -

36

20

193

100

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

MXN USD Revolvente

Composición de la deuda actual (%)Calendario de amortizaciones (Ps. $mm)

Fuente: Compañía. 1 Nivel de endeudamiento basado en costo histórico depreciado; La deuda en USD se convierte a Pesos al tipo de cambio de cierre del último mes para fines ilustrativos. 2 Ps. $37mm corresponden a la amortización de Junio 2019, pagada el 1ero de Julio debido a que el 30 de junio de 2019 fue día inhábil

22.9% de la deuda con

vencimiento en los

próximos 3 años.

Deuda al 2T 2019

Al 30 de junio de 2019:

Deuda Neta / LTM 2Q 2019 EBITDA 3.0x

Nivel de endeudamiento1: 23.2%

Deuda Total de Ps. $4,067mm / Activos de Ps. $17,562mm

Deuda Neta de Ps. $3,369mm

Costo promedio de la deuda actual 8.52%

Política de mantener LTV debajo de 40%

Únicamente el 6% en dólares (cobertura natural)

Calificación corporativa de AA por Fitch y AA+ por HR Ratings

2

4 Sólido Perfil de Deuda con Políticas Prudentes

Alternativas de refinanciamiento:

Buscar alternativas de refinanciamiento para:

Extender amortizaciones

Reducir costo de financiamiento

Extender coberturas

Diversificar fuentes de financiamiento (ej bono, dólares)

Mejorar condiciones y términos en general

94%

6%

MXN USD

80%

20%

Cubierta No Cubierta

18Fuente: Compañía

Ejemplo ilustrativo de cambio en amortizaciones después de refinanciamiento de pasivos (Ps. $mm)

En un ejercicio de refinanciamiento:

Incrementa el plazo ponderado de la deuda y reduce las amortizaciones en los próximos 5 años

Podría mejorar términos y condiciones en general (garantías, covenants)

Diversifica fuentes de financiamiento (mercado público y financiamiento bancario)

4

$140

$295

$495

$791

$519$598

$416$495

$244

$73$0

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Antes:

~Ps. 2.8bn de amortizaciones en los próximos cinco años

Vida promedio de ~5.3 años

Después:

~50% menos amortizaciones en los próximos cinco años

Vida promedio de ~8 años

Posible disponibilidad de crédito revolvente adicional

Ejemplo Ilustrativo Cambio en Amortizaciones

de Deuda con Emisión de un Bono

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

19

0.0x

1.0x

3.4x

0.0x

2.6x3.0x

2014 2015 2016 2017 2018 LTM Q2´19

Deuda Neta / LTM EBITDA

Capitalización Histórica de FibraHotel4

Fuente: Compañía

Loan to Value

0.0%7.9%

21.7% 18.4% 20.6% 23.2%

2014 2015 2016 2017 2018 LTM Q2´19

40% límite FibraHotel

2014 2015 2016 2017 2018LTM

2T´19

Efectivo y

Equivalentes$2,092 $377 $449 $4,728 $481 $698

Deuda Total $0 $852 $2,697 $3,166 $3,516 $4,067

Deuda Neta ($2,092) $476 $2,248 ($1,562) $3,035 $3,369

Activos $10,005 $10,746 $12,430 $17,223 $17,108 $17,562

Capital $9,767 $9,571 $9,378 $13,561 $13,089 $12,869

Deuda Neta /

EBITDA0.0x 1.0x 3.4x 0.0x 2.6x 3.0x

LTV (%) 0.0% 7.9% 21.7% 18.4% 20.6% 23.2%

EBITDA / Gasto

por interésN.M. N.M. 16.1x 13.6x 7.6x 4.7x

EBITDA (Ps. mm) 371 498 656 902 1,155 1,126

Gasto por interés

neto (Ps. mm)(124) (30) 41 66 152 241

Capitalización histórica de FibraHotel

20Fuente: Compañía y estimados BBVA. LTV al 30/06/2019

4

LTVs de Fibras y empresas hoteleras al 30/06/2019

10.0%

23.2%

26.5%

28.6%

32.5%

34.6% 35.1% 35.9%37.4%

41.1%42.1%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%LTV promedio de la muestra de 31.5%

LTV promedio hoteleras de 28.2%

LTV FibraHotel de 23.2%

Uno de los LTV’s más Bajos del Sector

21

5

Desarrollo y

Adquisición

Propiedad y Manejo

de Activos

Administración &

Franquicia

Marketing &

Distribución

FibraHotel Terceros

1 hotel en

desarrollo

86 hotelesManejo de Activos

Supervisión y

proyectos de mejora

Administración hotelera, venta y distribución de

cuarto y acuerdo de servicios

Acuerdos con operadores líderes a través de una estructura de comisiones variables, basada en utilidad

operativa de los hoteles, con el potencial de operar con un punto de equilibrio más bajo y alinear los intereses con los operadores

y franquiciatarios

Acuerdos con compañías operadoras líderes en el mercado como Grupo Posadas, Grupo Real Turismo y

Marriott International / Starwood

Manejo de activos internalizado. Supervisa al operador, mantenimiento de activos y evaluación de proyectos de mejoras

con alto potencial de ROI

Manejo de capex de mantenimiento superior al mercado (~5% de ingresos totales)

Análisis de tendencias (revenue management), eficiencias operativas (energéticos)

Arquitectura Abierta

Fuente: Compañía

Arquitectura Abierta con Marcas y Operadores

Líderes

22

6

Equipo de Administración Experimentado

Nuestro equipo directo está conformado por líderes de la

industria que tienen una trayectoria probada y que en

conjunto tienen más de 100 años de experiencia y están con la

compañía desde su IPO

Nuestro Comité Técnico está formado por 11 Miembros,

de los cuales 4 son Independientes

Los intereses a largo plazo entre el Grupo GDI y nuestros

tenedores están alineados:

— Las partes relacionadas con Grupo GDI son en conjunto

nuestros mayores tenedores a través del Fideicomiso de

Control

— Comisión de asesoría simple y transparente del 1.0% de

activos no depreciados netos de deuda

— Derecho de Preferencia concedido a FibraHotel con respecto

a las oportunidades de inversión de GDI

— No existen comisiones adicionales por adquisición ni por

desarrollo

El Asesor es el inversionista más grande de la Fibra.

Adicionalmente, tiene más de 25 años de experiencia probada en

el sector de bienes raíces en México. Su experiencia en

estrategia y relaciones han provisto a la Fibra de oportunidades

únicas de crecimiento y participación en proyectos de uso mixto

Estructura de Gobierno Corporativo

Asamblea de

Tenedores

Comité Técnico

Comités de

Auditoría, Prácticas

y Nominaciones

Administrador (Fibra Hotelera S.C.)

Contrato de

Administración

Contrato de Asesoría

Asesor

Portafolio de

Propiedades

Inversionistas

Públicos

Fideicomiso

de Control~85% 15%

100%

Fuente: Compañía

Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder

con Intereses Alineados a Largo Plazo

23

FibraHotel tiene los mejores activos con 86 hoteles y 12,555 cuartos en México

La calidad y ubicación de los activos en el portafolio van a crear valor a través del ciclo

Portafolio diversificado en geografías, sectores, segmentos y generadores de demanda

El mejor equipo directivo y asesor para operar en condiciones de incertidumbre

Experiencia de muchos años y varios ciclos en hotelería y bienes raíces en México

Sólida estructura de balance general y políticas de apalancamiento prudentes

LTV de 23% y cobertura de deuda neta entre LTM EBITDA de 3.0x

Amortizaciones de largo plazo y con coberturas de tasas de interés

1

3

2

Estamos convencidos del modelo de negocio y la calidad de los activos en el portafolio

El equipo directivo ha pasado por varios ciclos de negocio en México y ha salido más fuerte

Menor perfil de riesgo al haber terminado el ciclo de desarrollo

Manejo de pasivos fortalece la estructura de balance

Enfoque 100% en mejorar resultados operativos

Fuente: Compañía

6Experiencia y Capacidad para Ejecutar el Plan

de Negocios en un Ambiente de Incertidumbre

24

Portafolio diversificado por Geografía, Segmento, Marca y

Tipo de Viajero

Arquitectura Abierta con fuertes Relaciones con Marcas y

Operadores

Consideraciones de Inversión

Portafolio de Hoteles Único en México

Probado Desempeño Financiero y Operativo

Sólida estructura de Balance y Prudentes Políticas de

Apalancamiento

Equipo Directivo Experimentado y Asesor Líder con Intereses

Alineados a Largo Plazo6

5

4

3

1

2

25

Apéndices

26

Los activos a precio de Mercado tienen un fuerte descuento comparado con el costo histórico de las

propiedades

Valor Firma2

MXN$8,454mm

12,300

En operación

MXN$687,327

USD$35,2483 MXN$1,529,386

Costo histórico4 55% de Descuento al

costo histórico

CBFIs a una Valuación Atractiva

… y dividendo muy atractivos

LTM Q2 2019 Dividend Yield 12%

Desde IPO hemos distribuido Ps. 6.07 por CBFI (>Ps. 3.42bn)

Emisión de capital en Q3 2017 a Ps. $13.75

En 2018 recompramos 5% de CBFIs (41.3mm @10.62)

Valuación por múltiplo, Cap Rate …

7.7x Valor Firma / LTM EBITDA

Cap Rate de 16.1% (Valor Firma / LTM NOI)

6-yr EBITDA CAGR > 25%

2018 margen EBITDA > 27%

Calidad de activos (resorts y servicio completo)

Fuente: Reportes de la compañía y estimados. 1 En base al precio al cierre del periodo. 2 Valor Firma calculado en base a 785mm CBFIs con derechos económicos, precio del CBFI de MXN$7.00,

deuda neta de $3,369mm ajustada por inversiones en desarrollos de $415mm. 3 Tipo de cambio de $19.5 MXN/USD; 4 FACC y otros tres arrendamientos contabilizados a valor razonable

LTM dividendo por CBFI y yield1 (Ps $) LTM AFFO (Ps $mm)LTM EBITDA por cuarto (Ps $)

$ 4

29

$ 4

20

$ 4

32

$ 4

58

$ 4

94

$ 5

22

$ 5

75

$ 5

86

$ 6

69

$ 7

88

$ 8

51

$ 9

44

$ 9

17

$ 8

42

$ 7

86

FY15

1Q16

2Q16

3Q16

FY16

1Q17

2Q17

3Q17

FY17

1Q18

2Q18

3Q18

FY18

1Q19

2Q19

$ 6

1,8

69

$ 6

1,0

80

$ 6

1,4

36

$ 6

3,1

43

$ 6

6,2

52

$ 7

0,4

90

$ 7

7,9

26

$ 8

0,4

56

$ 8

2,1

55

$ 9

1,2

64

$ 9

4,0

79

$ 9

4,9

62

$ 9

5,7

84

$ 9

2,5

91

$ 9

1,7

73

FY15

1Q16

2Q16

3Q16

FY16

1Q17

2Q17

3Q17

FY17

1Q18

2Q18

3Q18

FY18

1Q19

2Q19

$ 0

.87

$ 0

.89

$ 0

.95

$ 1

.02

$ 1

.06

$ 1

.17

$ 1

.07

$ 1

.05

$ 1

.10

$ 1

.05

$ 1

.08

$ 1

.05

$ 0

.97

$ 0

.91 5.5%6.2%

7.4%

7.3%7.0%

8.5%

7.6%9.0%9.6%

9.1% 8.8%10.6%

10.2%

11.2%

1Q

16

2Q

16

3Q

16

4Q

16

1Q

17

2Q

17

3Q

17

4Q

17

1Q

18

2Q

18

3Q

18

4Q

18

1Q

19

2Q

19

LTM Dividend per CBFI LTM Dividend Yield

27

El segmento de resorts le permite a nuestro portafolio (i) disminuir la temporalidad, (ii) incrementar la

ocupación y mejorar el margen, (iii) diversificar la mezcla de ingresos y generadores de demanda, y (iv)

aumentar el porcentaje de ingresos en dólares y dolarizado

Nuevas oportunidades de inversión en un segmento amplio y profundo y con mejor costo de capital

Hoteles de Resort son Buen Complemento a Hoteles

de Negocio

El segmento de resorts nos da la

oportunidad de capturar la

creciente demanda de la industria

turística en México, la cual

continúa mostrando fuertes

fundamentales de corto y largo plazo

El alto nivel de ocupación en

conjunto con la estacionalidad

contra cíclica de los hoteles resorts,

nos permitirá alcanzar mayores

ingresos

El esquema todo incluido permite

obtener mayores rendimientos

vs. el plan europeo, ya que en vez

de enfocarse en el ADR se enfoca en

tener un mayor nivel de ocupación, lo

que facilita un mejor control de

costos y margen

La demanda por alojamiento de

resorts obedece factores diferentes a

los de negocios, por lo que ofrece una

demanda contra cíclica,

fortaleciendo nuestra estrategia de

diversificar el portafolio

Al ofrecer una amplia cantidad de

amenidades (grupos, bodas,

convenciones, etc.) los hoteles son

menos sensibles a cambios

cíclicos en la demanda en el corto

plazo

El mercado de resorts en México es

muy amplio y profundo con más de

100,000 habitaciones en los tres

principales mercados (Cancún, Puerto

Vallarta y Los Cabos)

Diversificar nuestra composición de

divisas de ingresos nos da la

oportunidad de fondearnos a un

costo de capital potencialmente

menor

Dada la importante cantidad de

viajeros extranjeros de U.S. y

Canadá a los hoteles resorts en

Cancún, obtendremos mayores

ingresos denominados en

dólares mientras que la mayoría de

nuestros costos se mantendrán en

pesos y potencialmente lograremos un

mejor margen en el tiempo

Rendimientos Potenciales Diversificación del Portafolio

Mejora costo de Fondeo por

Ingresos en Dólares

Fuente: Compañía

28

La tendencia positiva de viajeros a México está favorecida por la propuesta de valor que nuestro país

ofrece a turistas internacionales y nacionales

Fuente: Compañía, INEGI, WTTC y SECTUR

Sólidos Fundamentos del Sector Turístico

Ubicaciones

atractivas

Amplia

oferta

cultural

Retorno de

inversión en

las

vacaciones

Tendencias

demo-

gráficas

positivas

Crecimiento

continuo en

el sector

Clima cálido todo el

año

Ubicación

privilegiada con

acceso a

principales

mercados de

consumo de

EUA y Canadá

Gran oferta

cultural e

histórica–

prehispánica,

colonial, etc.

País #6 con

mayor cantidad

de

patrimonios

culturales

Excelente oferta

gastronómica – declarada

patrimonio de la

humanidad por la

UNESCO

Los Baby

boomers ahora

viajan más

El crecimiento en

el ingreso

discrecional tiene el potencial

de aumentar

la actividad

turística

local Varias

alternativas

para los

turistas

Precios

Competitivos Amplia gama de

experiencias y servicios

turísticos

Infraestructura

aérea mejorada con un mayor número

de vuelos

Niveles récord en

número de turistas

Alta calidad

en el

servicio

El turismo representa un factor

clave para el crecimiento del PIB

en México y representa el ~9% del PIB

nacional

México es el país #7 más visitado

en el mundo (vs. 2013 que era el #15)

con 41 millones de turistasinternacionales y cuenta con el

mercado de hospedaje más

desarrollado en Latinoamérica

Los ingresos por turismo al 2017

fueron por US$21bn

Consideramos que hoy en día existe una

tendencia de los turistas a buscar

una experiencia vacacional

Vuelos con duración de menos

de 5 horas de Estados Unidos a

a los destinos mexicanos dan un

acceso preferencial al mercado más

importante de Turismo en el mundo

Factores detrás de la tendencia positiva de viajeros a México

29

Fiesta Americana Condesa

Cancún, es un hotel icónico todo

incluido de 5 estrellas, localizado en el

corazón de la zona hotelera de Cancún

(200m de frente de playa y 40,000m2

de terreno)

Fiesta Americana Condesa Cancún es un Hotel Icónico

Todo Incluido en el Corazón de la Zona Hotelera

Cancún continua siendo el destino hotelero más importante en México

Alta competencia en plaza ha creado una baja de tarifa en general

Menor arribo de pasajeros de US ha sido substituido por demanda local y de otros destinos

Fuerte incremento en oferta de nuevos cuartos en los últimos años (y todavía en construcción)

Arribo de sargazo

Percepción y realidad de incidentes de violencia en la zona

Ingresos principalmente en

dólares (~70% de los

viajeros son internacionales)

Compraventa y arrendamiento

(“sale and leaseback”) con una

renta mínima de ~6% en dólares

El hotel se inauguró en 1989

con remodelación completa en

2017, y es operado por Grupo

Posadas bajo la marca de

Fiesta Americana

507 cuartos con amenidades

incluyendo 15 centros de consumo, 5

restaurantes de especialidad, 5 bares,

spa, gimnasio, teatro, club infantil,

>1,100m2 de centros de conferencias

#14 total en Cancún por

TripAdvisor de 206 hoteles

>7,800 reseñas de “Excelente”

Fuente: Compañía y SECTUR. Nota: Datos de TripAdvisor al 14 de Agosto de 2019

30

Expandir nuestro alcance al

segmento de resort

Continuar con nuestra

posición como líderes en el

segmento de hoteles de

negocios

Balance entre proyectos de

desarrollo y adquisiciones

Capitalizar oportunidades para

crecer orgánicamente y

estabilizar los hoteles de

reciente apertura

Atender a viajeros de placer y grupos

Enfoque en hoteles localizados en destinos turísticos clave y

con capacidad para poder organizar eventos de gran escala

Adquirir, desarrollar o reposicionar hoteles en nuestro portafolio

que atiendan a viajeros de negocios

Continuar generando retornos positivos sobre la inversión de

propiedades a través de iniciativas que produzcan valor

Adquirir resorts y hoteles que estén en operación, pero también

aprovechar oportunidades de desarrollo con el potencial de

crear valor

Crecimiento orgánico a través de sólidos fundamentales en la

industria hotelera en México, una rigurosa gestión de activos,

relaciones con las compañías operadoras hoteleras líderes y

economías de escala

Estabilización de hoteles desarrollados

Nuestra Estrategia de Inversión y Crecimiento

Estrategia de Inversión y Crecimiento

Rebalancear nuestro flujo de

ingresos a través de un mayor

porcentaje de ingresos

denominados en dólares

Incrementar participación en hoteles como resorts o hoteles de

servicio completo que sean capaces de generan una mayor

porción de ingresos en dólares y tener generadores de

demanda distintos a los viajeros de negocio

Continuar el crecimiento en

hoteles de servicio completo

Continuar incrementando nuestra presencia en el segmento de

servicio completo, particularmente en las principales áreas

metropolitanas y otros destinos clave con actividades de

negocios y de turismo

Fuente: Compañía