Post on 02-Nov-2018
VALUACIÓN ¡NMOBiLIARIA E INDUSTRIAL
Análisis Comparativo entre el Valuador con i Cédula Prof esiona I PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN
de Posgrado , y el Corredor Público i
ASESOR: M. en I. JAIME FRANCISCO GOMEZ VEGA
MATRICULA 0 6 1 0 0 4 RVOE 2 0 0 5 1 2 2 / 1 8 MAYO D E L 2 0 0 5
Pachuca de Soto, Hgo. a 13 de Enero de 2007
•i
^mm
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público | ¡ ¡ ¡ ¡ ¡
Contenido
Introducción
Capitulo 1 Problema planteado
1.1 Descripción del problema
1.1.1 Esquema del problema de investigación
1.2 Justificación
1.3 Alcances
1.4 Objetivos
1.4.1 General
1.4.2 Particular
Capítulo 2 Marco Teórico
2.1 Delimitar el área de estudio
2.2 Compendiar conocimientos
2.3 Características históricas
Capítulo 3 Método
3.1 Tipo de estudio
3.2 Hipótesis
3.3 Modelo operacional de las variables
3.4 Descripción de las variables
3.5 Diseño de la investigación
3.5.1 Documental
3.5.2 Campo
3.6 Descripción de la metodología
3.7 Utilidad
1
3
3 5 6 6 7 7 7
8
8 8 8
9
9 9 10 10 10 11 11 11 12
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuadorcon Cédula Profesional
Capítulo 4 Corredor Público.
4.1 Concepto
4.2 Antecedentes
4.2.1 Requisito para ser Corredor Público
4.3 Ámbito de competencia
4.4 Marco jurídico
4.5 Emisión de avalúos
Capítulo 5 Valuador inmobiliario e industrial
5.1 Concepto
5.2 Antecedentes
5.3 Instancias educativas
5.3.1 Universidad Autónoma de Puebla
5.3.2 Universidad Autónoma de Zacatecas
5.3.3 Universidad Autónoma de Chihuahua
5.3.4 Instituto Tecnológico de la Construcción
5.4 Marco jurídico
5.5 Ámbito de competencia
5.6 Emisión de avalúos
Capitulo 6 Análisis Comparativo
6.1 Tabla comparativa
Conclusiones
Glosario Referencias bibliográficas
Arq. Gabriel Carreño Martínez
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Introducción
La valuación tiene por objeto determinar el justo valor a un bien, llámese a este mueble o inmueble, este proceso de valuación se utiliza para diversos fines como el contable, comercial, legal, etc., esto se realiza cotidianamente en negociaciones, tanto por administradores, contadores y expertos. Al decir "experto" nos referimos, en nuestro caso, a un valuador, que podemos definirlo como la persona con conocimientos especializados en ciencias o artes, el cual podrá emitir un avalúo (equivalente a la tasación o justipreciación) o fallo acerca de un objeto en estudio.
El término de perito valuador se deriva de la primera mitad del siglo pasado cuando, como no había profesionales dedicados a la valuación, se nombraba a cualquier persona a quien se juzgara con "pericia" en conocer el valor de los bienes por valuar, de ahí que el documento emitido por un valuador se le conozca como peritaje; donde se describen las características de un bien y dentro del cual se aplican los métodos necesarios, que cumpliendo con la normatividad, estiman el valor justo de negociación, en unidades monetarias y en una fecha especifica.
Todo lo que le rodea tiene un valor para el hombre, a todo habrá que otorgarle una cuantificación nada queda sustraído de ello, es por eso que el mismo hombre para facilitar los géneros, a todo aquello que tiene alrededor, los ha reducido a bienes: muebles e inmuebles, distinguiendo los primeros como todo aquello que puede cambiar de lugar y los segundos los que carecen de esas características, en una palabra inamovibles.
Desde el punto de vista económico, el valor se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los adquieren y venden; por lo tanto es de suma importancia el grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que las hace objeto de aprecio. Un financiamiento es esencial para casi todas las transacciones de bienes, también lo es en el área especializada de la valuación. El vendedor desea conocer el valor de su propiedad para determinar el precio de venta apropiado; el comprador se apoya en una estimación precisa para estar seguro de que el vendedor ha fijado un precio justo del bien; las instituciones financieras insisten en contar con un avalúo para determinar la cantidad de dinero que deben prestar a un solicitante de crédito.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Los avalúos también se usan para determinar el valor para fines de tributación y de seguros; así
como también puede ser utilizada dentro o fuera de un juicio; cuando este procedimiento se da
dentro de un proceso jurisdiccional, también se le llama peritaje, esta actividad la realiza un perito
especializado, el cual puede ser designado por las partes, llámense actor y demandado, o por la
autoridad, pudiendo ser estos uno o varios peritos que interactúen en este proceso.
La legalidad es el marco que rige toda actividad en México, por lo tanto la prestación de servicios
profesionales en las relaciones comerciales y de servicios se basan en la ley para operar
libremente, esto nos lleva a pensar que todo profesionista, que se jacte de serlo, debe tener la
certeza de que la ley regula sus actividades profesionales, preceptuando cuales son sus derechos
y cuales sus obligaciones, por lo que toda su actividad deberá ser en base a esta.
La presente investigación tiene por objeto mostrar de manera objetiva la relación del proceso
valuatorío con su marco legal, la certeza jurídica existente de todo aquel profesional en la
valuación inmobiliaria e industrial y la competencia con el corredor público dentro del proceso
valuatorío.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Capitulo 1
Problema planteado
1.1 Descripción del problema
La práctica valuatoria es tan importante en todos los aspectos que rodean a nuestra sociedad, por lo cual es de suma importancia conocer las características que debe contar un valuador para ejercer la consideración valorativa sobre la dimensión económica de los bienes, derechos y obligaciones que hayan sido materia del avalúo respectivo; por lo tanto ¿son los egresados de estudios de posgrado los únicos profesionales capacitados para ejercer la valuación?, hay que recordar que existe un profesional que cuenta con una patente llamado Corredor Público, al cual lo podemos definir como el agente auxiliar de comercio, con cuya intervención se proponen y ajustan contratos, convenios y la certificación de actos mercantiles.
Este profesional debe de contar con titulo profesional como licenciado en derecho y la ley lo faculta para poder intervenir en diversos actos como valuador ante las diferentes instancias en nuestro país, esto de acuerdo a los lineamientos que establece la Ley Federal de Correduría Pública. Este profesional, debe contar con conocimientos técnicos para ejercer la valuación, pero esta característica de los corredores públicos, en cuestión de prácticas valuatorias, debería estar avalada por una institución educativa, y por ende contar con cédula profesional para ejercer dicha especialidad, porque de no ser así la opinión valuatoria de este personaje jurídico podría ser objetada.
Ahora bien, después de haber presentado a grosso modo la problemática que enfrenta la valuación de bienes en México, surge esta pregunta: ¿está en el haber de un solo tipo de profesional, la capacidad formal y material para la valuación objetiva de toda la variedad de bienes existentes en nuestro entorno?
En México diversas universidades e instituciones educativas han establecido programas de estudio de posgrado a niveles de especialidad, maestría y doctorado en el tema de la valuación. Asimismo, existen organismos que dentro de sus normas jurídicas exigen que los avalúos los practiquen personas con cédula profesional de valuador, como es el caso de la Guía para la inscripción en el Arq. Gabriel Canreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
registro de Unidades de Valuación y autorización como perito valuador en la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF) que como requisito indispensable, para fungir como controlador o como perito, es
necesaria la cédula profesional y en su caso de especialidad y/o maestría expedida por la
Dirección General de Profesiones.
En cambio, el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, en su artículo cuarto determina que
los avalúos que se practiquen para efectos fiscales deberán llevarse a cabo por las autoridades
fiscales, instituciones de crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), por
corredor público o por personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida por la
Secretaria de Educación Publica.
De ahí, la importancia del conocimiento del marco legal en nuestro quehacer profesional, y
transmitir este conocimiento a las distintas instancias, que requieren de los servicios de un
valuador, es por ello la presente investigación, para conocer y difundir de manera concreta la
situación jurídica que guarda el perito valuador en nuestro país y la necesidad de reglamentar la
expedición de cédulas profesionales especificas para la seguridad formal en nuestro ejercicio.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuator con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
1.1.1 Esquema del problema
Corredores públicos que
ejercen la valuación sin
formación académica
adecuada.
Viejas practicas de
valuación y monopolic
del mercado
Peritos valuadore
sin cédula o registn
profesional. 1 Falta de organización de
los peritos con registro
Bases jurídicas
ambiguas,
incompletas
obsoletas.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público m
1.2 Justificación
El perito valuador que cuente con cédula de profesiones o registro pericial (otorgado por algún
colegio o tribunal de justicia) debe y debería de ser el único profesional calificado para actuar
dentro de los procesos valúatenos que marca la ley, así como también en los avalúos comerciales,
industríales, bancarios, etc.
Pero la realidad es otra, debido esto a la falta de profesionalismo dentro del ramo, así como
también de la viejas prácticas de valuación que sobreviven hasta nuestros días; este proceso de
profesionalismo en la valuación, es complejo y tardío, debido a que, por lógica los peritos
valuadores empíricos, por así llamarlos, que existen en la actualidad, son los que están
reconocidos por los órganos gubernamentales y por la misma sociedad, creando así un pequeño
monopolio dentro del ejercicio valuatorio, e imposibilitando la entrada a todo aquel profesional
capacitado para ejercer la valuación.
Por lo tanto es necesario que los diversos organismos gubernamentales, instituciones financieras e
instituciones educativas, encargados de dar fe y certeza jurídica al quehacer del perito valuador,
encuentren el sistema mediante el cual, únicamente el profesional con formación académica de
posgrado sea quien ejerza dicha actividad.
Es cierto que es tarea los mismos valuadores con cédula profesional, el buscar mediante la
creación de asociaciones o colegios, el apoyo necesario en materia de credibilidad y sustento
legal, la presencia ante las diversas instancias que requieren de los servicios profesionales de los
valuadores. Haciendo hincapié en la necesidad del profesionalismo en el ramo y no permitir que
las viejas prácticas o acuerdos ambiguos u obsoletos mermen la valuación en México.
1.3 Alcances
El presente estudio tiene como objetivo visualizar, desde el punto de referencia práctico, la
problemática del marco jurídico existente, en lo relacionado al maestro en valuación inmobiliaria e
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público J B ¡ ¡
industrial y al corredor público; que sirva de base de investigación para la reforma de leyes y
reglamentos que avalan los procesos valúatenos en nuestro país.
1.4 Objetivos
1.4.1 General
Comparar la bases jurídicas entre el maestro o especialista en valuación inmobiliaria e industrial y
el corredor publico, para lograr que el primero mencionado obtenga el reconocimiento y
credibilidad, en las diferentes instancias públicas o privadas, y se obtenga un lugar preferencial
para el ejercicio pleno de la valuación emitida por un profesional especifico en la materia con
estudios avalados por la instituciones educativas que permiten la obtención de una cédula
profesional.
1.4.2 Particular
Se realizará la investigación para establecer las bases jurídicas necesarias para el perito valuador
con registro.
Estudiar las diferentes reglamentaciones en donde este inmersa la valuación, para posteriormente
realizar una comparativa y encontrar sus semejanzas y sus diferencias.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público m
Capitulo 2
Marco Teórico
Este capitulo tiene por objeto ampliar la descripción del problema, nos sirve para integrar la teoría
con la investigación y sus relaciones mutuas.
2.1 Delimitar el área de la investigación
El área de investigación será el estudio de las leyes que rigen a los valuadores y corredores
públicos, y definir con esto cuales ejercen la valuación sin cédula de profesiones que los acredite
como valuadores o en su caso observar las deficiencias técnicas o de conocimientos en la materia.
2.2 Compendiar conocimientos existentes en el área
La información acerca de peritos valuadores que se encuentren dentro de los colegios,
asociaciones, cámaras, etc. en las que pueden estar asociados. Esta referencia es de vital
importancia para conocer la validez que otorgan a los mismos y su rango de acción
Las leyes existentes en las distintas dependencias para definir el marco jurídico de los distintos
tipos de valuadores, y con esto tener claro el sustento legal de cada uno.
2.3 Características históricas
Hacer referencia de los antecedentes de los valuadores y de los corredores públicos, su legalidad
y correspondiente autorización.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Capitulo 3
Método
3.1 Tipo de estudio
Esta investigación de tipo comparativa-propositva, mostrara las características especificas de los
diferentes peritos valuadores, basándose en la recopilación documental que representa el acopio
de información para el análisis de cada uno de los temas que tratarán tanto del valuador con
cédula profesional y la de los corredores públicos, así como la recopilación de campo para conocer
los criterios personales e institucionales en la interpretación del Derecho mercantil, administrativo y
civil vigente en materia valuatoria, para así poder emitir una propuesta, su respectivo análisis y
conclusión.
La recopilación de material documental será minuciosa, puntual y objetiva, a través de fuentes
primarias y secundarias Ya que en la aplicación e interpretación de las normas existen numerosos
conflictos debido a la subjetividad (oposición) de los mismos y que son resueltos con intereses que
se negocian con el derecho que asiste a las partes.
Si bien es cierto que el Derecho es producto histórico social, una vez creado por el legislador y
representado por las normas jurídicas, solo es factible su aplicación a posteriori a los casos
concretos en donde culmina el sistema jurídico positivo.
3.2 Hipótesis
Hi: El perito valuador con cédula es el único personaje con los conocimientos técnicos
necesarios para la adecuada valuación de bienes.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
3.3 Modelo operacional de las variables
Variable independiente K Variable dependiente
Xi „ | \ Yi
Certeza técnica en la|
valuación de bienes
La cédula de profesionesj
de perito valuador. I
3.4 Descripción de las variables
Xi. Existen peritos valuadores sin el conocimiento técnico para ejercer esta actividad, así como
profesiones que ejercen la valuación no acreditadas con cédula de posgrado.
X*. Que la cédula de profesiones de valuador inmobiliario e industrial sirva como instrumento único
en el ejercicio del peritaje ante todas las instancias públicas y privadas.
3.5 Diseño de la investigación
Para el presente estudio se requiere de la recopilación de dos distintas fuentes de información, las
cuales serán el marco de la investigación, documental y de campo, esto con el fin de obtener los
datos teóricos y prácticos acerca de nuestro problema en estudio.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
3.5.1 Documental
La investigación se realizará inicialmente de manera documental, refiriéndonos exclusivamente a
la descripción de las leyes, reglamentos, códigos y manuales de las distintas ramas del Derecho
que involucran al valuador y al corredor público dentro de sus procesos jurídicos.
3.5.2 Campo
Se generara un cuestionario con preguntas de tipo abierto a los distintos tipos de valuadores
existentes en el estado de Hidalgo, dentro de los cuales encontramos:
Corredor Público.
Perito valuador con cédula.
3.6 Descripción de la metodología
Una vez formulado con presición cual es el problema a investigar y especificado cual será el
objetivo y los resultados que se esperan de la investigación, debe plantearse como es el camino
que se va a seguir, es decir, se debe diseñar la estrategia metodológica dentro de la cual
consideramos obtener la solución al problema que enfrentamos.
Se observaran los distintos personajes que ejercen la valuación ente diferentes instancias publicas,
tomando como objetivo principal a los valuadores con cédula profesional y a los corredores
públicos, en la población de estudio.
Se enunciara el campo de acción, capacidad técnica, marco legal y conceptos generales acerca de
cada uno de los peritos.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
El conjunto de leyes de las distintas ramas del derecho inmersas en la valuación, se estudiaran para así conocer el marco jurídico. Se enunciaran las instituciones gubernamentales y financieras que requieren de los servicios profesionales de valuación inmobiliaria e industrial y los requisitos necesarios para su ejercicio
Se analizara la ley de profesiones para evaluar la situación de los peritos, y que instituciones académicas imparten la especialidad o maestría en valuación inmobiliaria e industrial.
Se elaborará una comparativa entre los peritos valuadores. Aplicación de cuestionario a una muestra de la población en estudio.
A partir de la población cuantificada para una investigación se determina la muestra, cuando no es posible medir cada una de las entidades de población, se considera, es representativa de la población.
3.7 Utilidad
El proceso de esta investigación tiene un fin especifico,
¿Por qué se va a realizar la investigación?
El desconocimiento de la ley por parte de los valuadores puede ser una barrera para el ejercicio pleno de la profesión, esta ley nos indica los derechos y obligaciones en los que estamos inmersos.
¿Para qué?
Esta investigación se va a realizar para conocer el sustento legal y la certeza jurídica actual para el ejercicio del valuador, y difundir dentro del ramo este conocimiento. Así como también proponer a las autoridades competentes la modificación a la ley en cuanto a las atribuciones con que cuenta el corredor público. Para el sustento técnico del quehacer valuatorio. Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
¿Para quién?
Existe desconocimiento por parte de la sociedad y de los mismos valuadores, del marco jurídico
que regula esta actividad. Contribuyendo incluso a que se menosprecie las opiniones técnicas en
la valuación de los bienes.
¿Cómo?
Se realizará una investigación documental, tomando como base las leyes vigentes en México, que
tengan interacción con la valuación y con las instituciones encargadas de la autorización de
peritos valuadores..
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuator con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Capitulo 4
Corredor Público
4.1 Concepto
El comerciante en el ejercicio de su empresa requiere de la colaboración de otras personas; de la
actividad y servicios ajenos. Esta colaboración puede ser meramente de carácter intelectual o
material (como en el caso de los abogados, contadores, ingenieros, obreros, etc.) o, además de
carácter jurídico, esto es, con poder de representación1.
Según el autor Roberto L. Mantilla, en su libro de Derecho Mercantil, "la doctrina distingue entre los
auxiliares dependientes y los auxiliares autónomos", esto es que los auxiliares dependientes se
encuentran en una posición subordinada respecto al comerciante; y los auxiliares autónomos no
forman parte de la organización de la empresa y se encuentran en una posición independiente
respecto al comerciante.
Los auxiliares autónomos prestan su servicio a todo aquel comerciante que le solicite, y no al
servicio de un comerciante en particular, es por eso que se les conoce con el nombre de auxiliares
del comercio a los comisionistas, los agentes y a los corredores.
El Corredor Público como auxiliar autónomo del comerciante, es el que cuida la seguridad jurídica
de los actos en los que intervienen en su oficio. Según el artículo 51 del Código de Comercio,
corredor es el agente auxiliar de comercio, con cuya intervención se proponen y ajustan contratos,
convenios y la certificación de actos mercantiles. Este profesional debe ser licenciado en derecho y
la ley lo faculta para poder intervenir en diversos actos como valuador ante las diferentes
instancias legales en nuestro país.
* MANTILLA MOLINA, Roberto L , "Derecho Mercantil", México, Ed. Porrúa, 24a edición, 1990.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
4.2 Antecedentes
La figura del Corredor Público es muy antigua, en México se tiene conocimiento de la llegada de este personaje en el año de 1590, en relación a los antecedentes legales de la correduría, sistematizados con la formalidad legal de su génesis, el código napoleónico los registra después el código de comercio español de 1829 y en México en el Código de Comercio de 18892.
Posteriormente aparece el Reglamento de Corredores de la Plaza México el cual entró en vigor el 1 de noviembre de 1891 y este reglamento se convirtió en norma de carácter federal a partir de esa misma fecha y que vino a reformar los artículos 51 a 74 del código antes citado, cabe mencionar que sobre este ordenamiento existen registros de su evolución en el Código de Comercio de 1978.
El arancel de los Corredores Titulados de la Plaza México, para el cobro de sus honorarios, fue expedido por el Presidente de la República y publicado en el Diario Oficial de la Federación el 17 de mayo de 1921. Pero la figura del Corredor Público no era la adecuada dado que existieron diversas impugnaciones, por tal razón con fecha 29 de diciembre de 1992, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, la Ley Federal de Correduría Pública
4.2.1 Requisitos para ser Corredor Público
Conforme a la Ley Federal de Correduría Pública, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 29 de diciembre de 1992 (reformada el día 23 de enero de 1998), en su Artículo 8, para ser Corredor Público se requiere:
Ser ciudadano mexicano por nacimiento.
Contar con titulo profesional de Licenciado en derecho y cédula correspondiente.
No haber sido procesado por delito intencional, mediante sentencia ejecutoria que merezca pena corpórea.
2 GRIEGO GARCIA, Salomón, "Los principios de la Correduría Pública', México, Ed. Popocatepetl Editores S A de C.V., 2004.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público H |
Solicitar, presentar y aprobar el examen para aspirante y el examen definitivo.
Así también en su Artículo 21 inciso IV señala que puede ser cancelada su habilitación en los
siguientes casos:
Violaciones graves y reiteradas a las disposiciones de esta Ley.
Ser condenado por delito intencional.
Haber obtenido la habilitación mediante documentación falsa.
En caso de habérsele cancelado la habilitación, no podrá volver a ser habilitado.
De acuerdo al reglamento de Correduría Publica (el cual abroga el Reglamento de Corredores de la Plaza México de 1891 y el Arancel de los mismos de 1921), en su capitulo II sección primera, se señalan los exámenes de aspirantes y definitivo, en este capitulo se indica, de manera general en 11 artículos, la manera en que se evalúan a los aspirantes a corredores públicos.
En su Artículo 8, menciona que los exámenes deberán ser formulados por licenciados en derecho y deberán contener el número de preguntas suficientes para realizar una evaluación general de los conocimientos en materia de fe pública mercantil, intermediación mercantil, valuación y arbitraje comercial.
En su Artículo 9 hace mención que es requisito indispensable el haber realizado práctica profesional durante dos años por lo menos.
Después de presentar y haber acreditado el examen para aspirante, el artículo 13 menciona que es necesario presentar un "examen definitivo" en el cual es necesaria una constancia expedida por corredor o notario publico que acredite una práctica mínima de un año.
Este examen definitivo consta de una prueba escrita, que consiste en un cuestionario teórico, con la resolución de un caso práctico o con la redacción de un acta o póliza. Y con otra prueba oral, la cual consistirá en preguntas respecto a la prueba escrita e interpelaciones que realice el jurado, que esta integrado por licenciados en derecho, el representante de la Secretaria de economía fungirá como Presidente y designara al Secretario, asi como también un representante del Colegio de corredores, en ningún caso podrá celebrarse el examen en la ausencia del representante de la Secretaria de economía.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
El jurado deliberará en privado si el sustentante es apto o no para el ejercido de corredor público, en caso de empate en la decisión el Presidente tiene voto de calidad inapelable. El sustentante que no apruebe el examen antes descrito no podrá volver a solicitar otro sino hasta transcurridos seis meses de su presentación.
4.3 Ámbito de competencia
El Ejecutivo Federal por conducto de la Secretaría de Economía, otorga el título de habilitación de Corredor Público a los Licenciados en Derecho que hayan satisfecho los requisitos legales para ello, a efecto de ejercer las funciones establecidas por la Ley Federal de Correduría Pública y su Reglamento.
Esta Ley Federal de Correduría Publica tiene como propósito fundamental poner en operación las nuevas funciones que se le adicionarían a las que tradicionalmente ha tenido el Corredor Público, que son afines a las que se derivan de las reformas que se hicieron a la Ley General de Sociedades Mercantiles, de tal suerte que ahora el corredor amplia sus funciones con precisión, en esta ley, sin que se entienda de desempeño exclusivo, entre las que destacan las descritas en el Articulo 6, que a continuación se describen:
A) Agente mediador
La actuación como agente mediador esta prevista en la fracción I del artículo 6 de la ley Federal de
Correduría Pública, que a la letra dice:
Articulo 6. Al corredor público corresponde:
I. Actuar como agente mediador, para transmitir propuestas entre dos o mas partes y asesorar en la celebración o ajuste de cualquier contrato o convenio de naturaleza mercantil;
En el estudio de esta función es necesario precisar los dos enfoques que comprende, por una parte implica la intermediación en el intercambio de propuestas de oferta y demanda de los bienes en circulación entre comprador y vendedor; pero por otra parte comprende la intervención en la resolución de controversias sin litigio.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público j ¡ I
B) Perito valuador de bienes
La actuación como perito valuador se encuentra prevista en la fracción II que establece:
II. Fungir como perito valuador, para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente;
De este articulo que es de vital importancia para este trabajo, nos ocuparemos a lo largo de esta investigación, dado que es de reflexionar, que por el hecho de ser agente auxiliar de comercio y mediador en asuntos mercantiles, la ley lo contemple como perito valuador, sin exigir en su reglamento, la capacidad técnica o estudios profesionales para esta práctica.
C) Asesor jurídico
La actuación como asesor jurídico esta prevista en la fracción III, que se describe a continuación:
III. Asesorar jurídicamente a los comerciantes en las actividades propias del comercio;
El conocimiento del derecho mercantil y su relación con otras ramas del derecho, son las condiciones por las cuales el corredor publico, en su consejo u orientación oportuna representan la utilidad, la ganancia o bien la perdida.
D) Arbitro
Esta capacidad viene prevista en la fracción IV del mismo artículo 6:
IV. Actuar como arbitro, a solicitud de las partes, en la solución de controversias derivadas de actos, contratos o convenios de naturaleza mercantil, así como las que resulten entre proveedores y consumidores, de acuerdo con la ley de la materia;
El arbitraje en equidad implica que la sentencia sea conforma a la justicia aun cuando dicha sentencia contravenga algún norma legal.
E) Fedatario público
Estos principios vienen estipulados en las fracciones V y VI, que se transcriben a continuación:
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
V. Actuar como fedatario publico para hacer constar los contratos, convenios, actos y hechos de
naturaleza mercantil, excepto cuando se trate de inmuebles; así como en la emisión de
obligaciones y otros títulos valor; en hipotecas sobre buques, navios y aeronaves que se celebren
ante el, y en el otorgamiento de créditos refaccionarios o de habilitación o avío, de acuerdo con la
ley en la materia.
VI. Actuar como fedatario en la constitución, modificación, fusión, escisión, disolución, liquidación y
extinción de sociedades mercantiles y en los demás actos previstos por la Ley General de
Sociedades Mercantiles;
Debido a que las actas y pólizas autorizadas por los corredores, son instrumentos públicos. Los
asientos de su libro de registro y las copias certificadas que expida de las pólizas, actas y asientos,
son documentos que hacen prueba de los contratos o hechos respectivos
Para cumplir el ejercicio de las funciones del Corredor Público, la Ley Federal de Correduría
Pública divide al Territorio Nacional en plazas, una por cada Estado y otra por el Distrito Federal,
sólo puede actuar como fedatario dentro de la plaza para la cual fue habilitado, aunque los actos
que se celebren ante su fe podrán referirse a cualquier otro lugar.
Sin embargo, como agente mediador, perito valuador, asesor jurídico y arbitro mercantil puede
ejercer sus funciones en toda la República Mexicana.
Originalmente los corredores desempeñaban funciones de mediación en negocios mercantiles,
actualmente al lado de esas funciones tienen las de perito y fedatario. El artículo 51 del Código de
Comercio dispone que los corredores tienen fe publica cuando expresamente lo faculta esa ley y
que pueden actuar como peritos de trafico mercantil.
4.4 Marco jurídico
A los Corredores Públicos lo sustentan las siguientes leyes:
A) Ley Federal de Correduría Pública.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público j ¡ |
Los Artículos 1, 2, 3, fracciones I, II, III, IV y V, determinan la facultad de la Secretaría de
Economía (Antes Secretaria de Comercio y Fomento Industrial) de regular y vigilar la función del
Corredor Público como auxiliares del Comercio y cuidando la seguridad jurídica en los actos en
que intervengan, examinar a las personas que deseen obtener la calidad de aspirantes a
corredores y así como, asegurar la eficacia de la prestación de su servicio
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 29-XII-1992 y reformada el 23-1-1998.
B) Reglamento de la Ley Federal de Correduría Pública.
Los Artículos 1,7,18, 24, 27, 32, 59, 63, 66, 73 y 74, reglamentan las facultades de la Secretaría
de Economía (Antes Secretaría de Comercio y Fomento Industrial) en la elaboración y aplicación
de exámenes de aspirante y definitivo, habilitaciones, garantías, sellos, libros, licencias, vigilancia e
inspección y demás asuntos relacionados con la Correduría Pública.
Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 4-VI-1993.
C) Ley Federal de procedimiento Administrativo.
El Artículo 2 establece la aplicación supletoria a la Ley Federal de Correduría Pública.
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 24-XII-1996 y reformado el 24-XII-1996, 19-IV-
2000,30-V-2000.
D) Reglamento interior de la Secretaria de Economía.
Los Artículos 1, 2, 3, 4, 5 fracción XVI, 11,12 y 20 en sus fracciones XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII,
XVIII; XIX, XX, XXI, XXII, XXIII. XXIV, XXV, XXVII, XXVIII, XXIX, XXX, XXXI, XXXV y XXXVI
contienen las atribuciones de la Dirección General de Normatividad Mercantil, en materia de
Correduría Pública.
Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 22-XI-2002
E) Lineamientos en materia de Avalúos de Corredor Público de la Secretaria de Economía.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
El Artículo 1 hace constar que el acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos técnicos y
jurídicos mínimos que deberán observar los corredores públicos al emitir los avalúos en que
intervengan, a solicitud de particulares, sociedades, instituciones o por requerimiento de autoridad
competente.
F) Reformas al Código de Comercio en materia de firma electrónica.
A su disposición el texto de la reforma y para comentarios el proyecto de Lineamientos para la
acreditación de los Prestadores de Servicios de Certificación de Firma Electrónica.
4.5 Emisión de avalúos.
El Código de Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, el Código Financiero para el Distrito
Federal y el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, entre otros ordenamientos, además
de la Ley Federal de Correduría Pública, prevén la facultad del Corredor Público para fungir como
perito valuador, y conforme a esto existe un Acuerdo que establece los lineamientos a seguir
por los Corredores Públicos para emitir avalúos, con el fin de salvaguardar los intereses de los
particulares que acuden a este personaje jurídico para solicitar sus servicios en esta materia y
asegurar su actuación conforme a derecho.
El acuerdo que establece los lineamientos, fue emitido por el C. Secretario de Comercio y Fomento
Industrial (ahora Secretaria de Economía), Herminio Blanco Mendoza el día 25 de febrero de 1999,
consta de 14 Artículos en los cuales se enumeran aspectos generales de lo que debe contener un
avalúo, y así como también los distintos tipos de bienes que puede valuar, con los requisitos
mínimos para su elaboración. A continuación se enlistan los distintos tipos de bienes:
Terrenos urbanos o suburbanos
Terrenos agropecuarios o rurales
Unidades industriales
Edificaciones
Inmuebles en régimen de propiedad en condominio
Renta de inmuebles
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Activos, maquinaria y equipo, vehículos, mobiliario, reexpresión de estados financieros, garantías,
remate judicial o liquidación de activos de una sociedad, determinación de valores de reposición
nuevo y neto de reposición.
Obras de arte y joyas
Bienes intangibles
Es decir, el Corredor Público esta facultado por la Secretaría de Economía, para valuar todo tipo
de bienes en la República Mexicana.
Es importante mencionar que esta investigación se basa fundamentalmente en este acuerdo en
mención, ya que en este documento se encuentra lo improcedente del quehacer valuatorio del
corredor publico, por lo tanto me permito transcribir la totalidad del documento, y hacer mis
comentarios dentro del mismo.
ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS A SEGUIR POR LOS CORREDORES PÚBLICOS PARA
EMITIR AVALÚOS.
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de
Comercio y Fomento Industrial.
HERMINIO BLANCO MENDOZA, Secretario de Comercio y Fomento Industrial, con fundamento
en los artículos 34 fracción XXX de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal; 2o., 3o.
fracciones I y IV y 6o. fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública, y 5o. fracción XVI del
Reglamento Interior de la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial, y
CONSIDERANDO
Que en términos de la Ley Federal de Correduría Pública, corresponde a la Secretaría de
Comercio y Fomento Industrial vigilar la actuación de los corredores públicos y asegurar la eficacia
del servicio que prestan como auxiliares del comercio, cuidando siempre la seguridad jurídica en
los actos en que intervengan;
Que el Código de Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, el Código Financiero para el
Distrito Federal y el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, entre otros ordenamientos,
además de la Ley Federal de Correduría Pública, prevén la facultad del corredor público para
fungir como perito valuador, y
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Que al no señalar dichos ordenamientos los parámetros técnicos y jurídicos a los que deben
sujetarse los avalúos que practiquen los corredores públicos, es necesario establecer lineamientos
mínimos para ello a fin de salvaguardar los intereses de los particulares que acuden a los
corredores públicos para solicitar sus servicios en esta materia y asegurar su actuación conforme a
derecho, he tenido a bien expedir el siguiente
Comentario
Este acuerdo emitido por el entonces Secretario de Comercio y Fomento Industrial, Lie Herminio
Blanco Mendoza, quiso cubrir con su ilegal actuar una laguna existente en la Ley Federal de
Correduría Publica y en su respectivo reglamento, pues la ley no faculta a ningún Secretario de
Estado del ramo, para emitir acuerdos que tengan el carácter de obligatorios para la ciudadanía, lo
emitido en este acuerdo no es vinculatorio y no puede servir como indicativo en la valuación de los
corredores públicos.
El contenido de este acuerdo, para ser de carácter vinculatorio debió formar parte del reglamento
a la ley federal, pues de otra manera únicamente es un mero instructivo que no puede sustituir a la
ley y con esto se pone en entre dicho el actuar valuatorio de los corredores (fin de comentario).—
ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS A SEGUIR POR LOS CORREDORES
PÚBLICOS PARA EMITIR AVALÚOS
Art. 1 - El presente Acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos técnicos y jurídicos
mínimos que deberán observar los corredores públicos al emitir los avalúos en que intervengan, a
solicitud de particulares, sociedades, instituciones o por requerimiento de autoridad competente.
Art. 2.- El dictamen valuatorio que el corredor público emita deberá estar integrado por las
secciones siguientes:
I.- Antecedentes;
II.- Datos del bien o servicio sujeto a valuación;
III.- Fundamento jurídico y consideraciones previas;
IV.- Metodología empleada;
V.- Desarrollo del avalúo, y
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
VI.- Conclusiones.
Además, en todo caso, el corredor público deberá tener el soporte documental completo acerca del
estudio de mercado realizado para efectos del avalúo.
Art.3.- Los avalúos practicados por corredor público a bienes inmuebles, al menos deberán contener:
I.- Nombre y domicilio de la persona física o moral, autoridad o institución que solicita el avalúo;
II.- Nombre del propietario del inmueble y su domicilio para oír notificaciones;
III.- Motivo del avalúo;
IV.- Ubicación del inmueble;
V.- Número de cuenta de las declaraciones de valor catastral del inmueble, y el o los números de cuenta del pago de los derechos por el suministro, uso o aprovechamiento de agua si tuviere;
VI.- Descripción del inmueble y su uso actual y potencial;
VIL- Clave del área o del corredor de valor, del uso, rango de nivel y clase de cada porción de construcción, además de su denominación, así como de cada factor de eficiencia que identifican al inmueble o a porciones del mismo;
VIII.- Descripción de elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el inmueble, destacando, en su caso, aquellos que lo distinguen de otras áreas o corredor de valor;
IX.- Análisis metodológico y consideraciones previas a la conclusión;
X.- Fecha en que se realizó el avalúo, periodo de vigencia y fecha a la cual se está retrotrayendo el valor en caso de que así se requiera, y
XL- Nombre y número del corredor público que realiza el avalúo, así como su rúbrica y sello en cada hoja del dictamen.
El corredor público deberá contar con la documentación mínima para la práctica del avalúo como lo son: la copia certificada de la escritura pública, boleta predial y planos arquitectónicos, asimismo deberá acompañar el avalúo de planos o croquis acotados o a escala, y fotografías interiores y
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
exteriores de las partes más representativas del inmueble, imágenes que podrá guardar mediante
cualquier sistema electrónico, de procesamiento de datos o mecánico.
Comentario
Es importante señalar que esta investigación tiene como fin, elaborar un análisis comparativo y
propositivo, esto lo indico porque puede llegar ser muy fácil destruir un documento muy elaborado
como este, pero lo mas difícil es crear uno nuevo que cumpla con toda la normatividad y legalidad
que conlleva a elaborar un acuerdo, y no dígase una ley.
El que suscribe no pretende ser abogado, y mucho menos usurpar sus funciones, pero es evidente
conforme se lee y se analiza este documento, que la profesión de abogado es muy importante en
toda cuestión legal y jurídica de nuestro país, pero hay que recordar que toda actividad profesional
tiene sus limitantes legales, técnicas y científicas.
Lo mencionado en esta fracción IX, señala requisitos mínimos a cumplir para la elaboración de un
avalúo inmobiliario, en el cual se le solicita al corredor que elabore un plano o croquis acotado o a
escala, estas cuestiones técnicas pertenecen al campo de la ingeniería o el diseño, y dentro de el
plan de estudios de la licenciatura en derecho no se encuentra dicha materia, ni algo relacionado a
ella.-
Art. 4.- Los avalúos practicados por corredor público a terrenos urbanos o suburbanos, además de
lo previsto en el artículo anterior, al menos deberán contener:
I.- Régimen de propiedad;
II.- Dimensiones, formas y proporción;
III.-Uso del suelo;
IV.- Calidad de los suelos, y
V.- Densidad de población, intensidad de construcción, servicios, afectaciones o restricciones a
que estén sujetos.
Para la determinación del valor unitario de un lote tipo se considerará el programa y planes
parciales de desarrollo urbano de la localidad. Asimismo, el precio máximo o mínimo de
adquisición o venta de terrenos urbanos se definirá mediante el análisis y la investigación
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público j ¡ |
pertinente del mercado de predios similares al del estudio tanto en zonas colindantes como
contrastantes.
Comentario
Al hablar de programas y planes parciales de desarrollo, se esta refiriendo a planes municipales,
polígonos de actuación o programas regionales. La interpretación de estos planes y programas le
corresponden a un especialista en la materia, dadas las características técnicas con las que se
elaboraron dichos planes de ordenamiento territorial.-
Art. 5.- Los avalúos practicados por corredor público a terrenos agropecuarios o rurales, además
de lo previsto en el artículo 3 del presente Acuerdo, al menos deberán consignar.
I.- Régimen de posesión o propiedad;
II.- Dimensiones, superficies, linderos y colindancias;
III.- Clasificación del predio;
IV.- Calidad de suelos;
V.- Afectaciones o restricciones a que estén sujetos;
VI.- Productividad;
Vil.- Aspectos agrometeorológicos;
VIII.- Cultivos en la zona del predio, y
IX.- Características panorámicas.
Comentario
Los avalúos realizados a tierras agropecuarias y rurales, deben de contar con la información
técnica relacionada con los ciclos productivos de cada uno de los elementos a valuar, esta
información se puede encontrar en diversos sitios, por ejemplo; en los paquetes tecnológicos que
edita la SAGARPA, en los cuales indica de manera técnica los rendimientos y el costo de
producción de los distinto productos generados por el trabajo agropecuario, esta información es de
uso cotidiano para especialistas que manejen los precios unitarios.-
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Art. 6.- Los avalúos practicados por corredor público a unidades industriales, además de lo previsto
en el artículo 3 del presente Acuerdo, al menos comprenderán:
I.- Valor físico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y demás elementos incorporados al
inmueble de manera permanente;
II.- Valor de reposición nuevo, al que se le aplicará, en su caso, el factor de demérito que
corresponda por edad, estado de conservación, mantenimiento, diseño industrial, aparición de
nuevos y mejores modelos;
III.- Con base en los valores anteriores, el valor neto de reposición, vida útil remanente,
depreciación anual, considerando si se valúa un negocio en marcha o un proyecto de inversión;
IV.- Análisis y descripción de los bienes y/o servicios producidos, las características de
comercialización, la tecnología ocupada y grado de obsolescencia, comportamiento de precios,
costos de personal técnico y administrativo, así como el comportamiento financiero de la unidad
industrial;
V.- Definición del valor presente neto basada en la relación ingresos-egresos y de la tasa interna
de retomo, conforme al rendimiento y recuperación de inversiones, así como los márgenes de
inversión y flujos de caja descontados para definir los puntos de equilibrio y posición del negocio;
VI.- Definición del valor conclusivo del negocio, mediante el procesamiento del valor en libros,
como referencia adicional;
VIL- Diagnóstico final considerando la evaluación de la unidad industrial con base en el estudio de
mercado, técnico y financiero, y la evaluación económica de la misma, y
VIII.- Análisis residual con base al mejor proyecto posible.
Para efectos de valuación de maquinaria y equipo, no será necesario determinar el valor físico del
terreno, construcciones e instalaciones específicas.
Comentario
La necesidad de una especialización por parte de las distintas instancias educativas, en materia de
valuación, se refiere a esto. No es posible que, con formación académica en cuestiones legales, se
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público m
pueda deducir o suponer un valor para las unidades industriales, sin la imperiosa necesidad de una
obtención de un posgrado en la materia.-
Art. 7.- Los avalúos practicados por corredor público a edificaciones, además de lo previsto en el
artículo 3 del presente Acuerdo, al menos deberán;
I.- Indicar en forma pormenorizada los tipos de construcción que puedan determinarse acorde a su
uso, calidad y descripción de los elementos de construcción;
II.- Señalar para cada tipo un valor de reposición nuevo, al que se le deducirán los deméritos que
procedan por razón de edad, estado de conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o
de funcionalidad;
III.- Determinar el valor neto de reposición, considerando el valor unitario correspondiente de
aquellas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble;
IV.- Señalar el valor comercial, mediante el análisis y la investigación pertinente del mercado de
inmuebles similares al del estudio en zonas colindantes y contrastantes, considerando los
antecedentes, condiciones físicas y de seguridad estructural actuales del inmueble, valor de
capitalización, sus perspectivas físicas, jurídicas, económicas y sociales, y
V.- Determinar la capitalización de rentas, con base en las rentas investigadas o determinadas con
una tasa mínima de capitalización.
Art. 8.- Los avalúos practicados por corredor público a inmuebles sujetos al régimen de propiedad
en condominio, además de lo previsto en el artículo 3 del presente Acuerdo, al menos deberán:
I.- Determinar el valor del local, departamento o despacho en función del indiviso que le
corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas comunes e instalaciones generales del
edificio o conjunto habitacional valuadas en forma separada y detalladamente, así como al valor de
las áreas privativas e instalaciones propias, en su caso;
II.- Señalar las superficies correctas del terreno, porciones de la construcción, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias, el indiviso que corresponda, así como
la justificación del indiviso y la forma en que se llegó a tal justificación, y
III.- Contener la descripción y razón del método o métodos y factores de eficiencia que se aplicaron
para determinar el valor del inmueble.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Comentario
Las instalaciones especiales y obras complementarias de cualquier edificación, es tarea del
profesional que maneja los precios unitarios, que conoce del mercado de los conceptos o en su
defecto cuenta con una base de datos actualizada, de los distintos conceptos que se engloban en
este tipo de instalaciones y obras.-
Art. 9.- El corredor público para determinar la renta de un inmueble, al menos deberá:
I.- Establecer los precios mínimo y/o máximo de renta nueva de inmuebles, en forma unitaria para
cada tipo de construcción apreciado, mediante el análisis y la investigación pertinente del mercado
de arrendamiento de inmuebles similares al del estudio en zonas colindantes y contrastantes;
II.- Considerar la capitalización de rentas con base en las rentas investigadas o determinadas, con
una tasa minima de capitalización que utilicen empresas que deben destinar inversiones a activos
inmobiliarios;
III.- Tomar en cuenta el valor físico del inmueble, y
IV.- Efectuar las aclaraciones metodológicas pertinentes.
Art. 10.- En los avalúos que practique el corredor público a los activos, maquinaria y equipo
especializado, vehículos, mobiliario y equipo de oficina, con objeto de compraventa, reexpresión de
estados financieros, reaseguramiento, garantía, remate judicial, remate o liquidación de los activos
de una sociedad, o actos relacionados con sucesiones; determinará su valor de reposición nuevo y
neto de reposición, mediante la investigación pertinente del mercado de bienes nuevos y
secundarios, así como su vida útil consumida y remanente, su precio mínimo de venta y su
depreciación anual.
Comentario
La necesidad de la especialización de los corredores públicos es notoria en este articulo, según los
requisitos para presentar el examen de solicitud para corredor publico, es necesaria una
constancia firmada por un corredor en activo de por lo menos un año de ejercicio en la correduría
correspondiente (véase capitulo 4.2.1 Requisitos para ser Corredor Publico), es por eso que nos
planteamos la siguiente pregunta ¿es suficiente la experiencia que proporciona un año de
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público « I
colaboración en un despacho de correduría publica, para elaborar un avalúo como el que se indica
en los artículos 10,11 y 12?.-
Art. 11.- En los avalúos practicados por corredor público a obras de arte y joyas, se determinará el precio de referencia mediante la investigación de mercados especializados de obras de arte y joyería, a través del tratamiento valuatorio con alto grado de calificación con relación a la naturaleza del peritaje, considerando: el tipo de obra valuada, su autor, los materiales empleados, las técnicas utilizadas para su creación, y sus características extrínsecas e intrínsecas, así como la concurrencia interdisciplinaria en la materia a nivel nacional e internacional.
Art. 12.- En los avalúos practicados por corredor público a bienes intangibles, en atención a su naturaleza o tipo, se podrán determinar sus valores de acuerdo a lo siguiente:
I.- Mediante la investigación de mercado de bienes y productos similares o sucedáneos con base a referencias comerciales, valores implícitos y calculados, considerando volúmenes de venta y rentabilidad, posibles casos de compraventa o, en su defecto, pago de regalías por el uso y explotación de patentes, marcas o franquicias;
II.- En el caso de proyectos, se analizará la infraestructura de servicios con que cuenta, características de comercialización, tecnología ocupada, fijación de precios, costos de inversión, lucro cesante, comportamiento financiero y márgenes de utilidad, para con ello realizar un diagnóstico de sus márgenes de inversión, flujos de caja y puntos de equilibrio;
III.- A través del estudio del mejor aprovechamiento de los proyectos y el valor comercial de las rentas brutas reales o potenciales que genera, así como calcular el capital equivalente capaz de proveer esas rentas en condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo, considerando si se está en presencia de una valuación de proyecto o un negocio en marcha, o
IV.- Cuando se trate de la fijación de precios de transferencia, se hará mediante la aplicación de los procedimientos establecidos en la Ley del Impuesto sobre la Renta o, en su defecto, utilizará el método apropiado al caso.
Art. 13.- El corredor público llevará un índice actualizado, mediante cualquier sistema manual, mecanizado o electrónico que permita la consulta e identificación de los avalúos que practique, mismo que deberá integrarse:
I.- En orden alfabético de acuerdo al nombre del solicitante;
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
II.- Con datos del bien objeto del avalúo, y
III.- Según el tipo de avalúo.
Art. 14.- La Dirección General del Registro Mercantil y Correduría elaborará anualmente la lista de corredores públicos en activo, así como su especialidad en materia de valuación, la cual deberá publicarse en el Diario Oficial de la Federación, con el objeto de orientar a los usuarios de los servicios que prestan los corredores públicos. Dicho listado también se proporcionará a las delegaciones federales de esta Secretaría, para que faciliten copia a los interesados que lo soliciten.
ARTICULO TRANSITORIO
ÚNICO.- El presente Acuerdo entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
México, D.F., a 25 de febrero de 1999.- El Secretario de Comercio y Fomento Industrial, Herminio Blanco Mendoza.- Rúbrica.
Comentario
El articulo 14 es de relevancia, debido a lo que se enuncia en él, a primera vista parece haber resuelto en un solo párrafo la problemática de esta investigación, pero la única publicación del Diario Oficial de la Federación, fue el día 20 de abril del 2000, y hace alusión de lo establecido en este articulo, publicado un año antes.
Se señala en esta publicación del D.O.F., únicamente la lista de los Corredores en activo en esa fecha, no mencionando en ningún momento que la lista pertenezca exclusivamente a los corredores que tengan especialidad en materia de valuación.
Es lógico que la especialización valuatoria para de los corredores públicos no sea prioritaria, debido a que este acuerdo no es observancia obligatoria, y mas aún si el que la emitió fue un Secretario de Estado y no el Congreso de la Unión, como antes se menciono.
Por lo anteriormente expuesto, que la ilegalidad de este acuerdo es relevante. Este acuerdo puede servir como instructivo de llenado de formatos de valuación únicamente, y no como una norma a seguir por parte de los corredores.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Vaiuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Capitulo 5
Vaiuador Inmobiliario e Industrial
5.1 Concepto
Al buscar una definición única para describir al vaiuador, podría llegar a omitir algunos conceptos
que a lo largo de esta investigación se han visto y mas aún si el que suscribe presenta esta
investigación con el fin de ser vaiuador; pero en lo general lo podemos describir como la persona
entendida en alguna ciencia o arte que puede ilustrar al juez o tribunal acerca de los diferentes
aspectos de una realidad concreta, para cuyo examen se requieren conocimientos especiales en
mayor grado que los entran en el caudal de una cultura general media.
De acuerdo a las distintas instancias educativas esta definición puede variar, pero en el fondo
coinciden en que el Perito vaiuador es un profesional de alto nivel que cumple con las normas
internacionales que rigen la actividad valuatoria en la formación de Maestros en valuación, con los
conocimientos y técnicas necesarias para estimar el valor de un bien, de acuerdo a sus
características inherentes, y con base a en las variables concurrentes desde los aspectos sociales,
económicos, políticos y físicos.
5.2 Antecedentes
Como antecedente tomaremos como referencia, el último cuarto del siglo XIX, donde se inició la
recuperación económica del país, después de consolidarse la República con el triunfo sobre el
Imperio de Maximiliano.
La actividad económica era reducida en ese entonces, por lo tanto los créditos que otorgaban los
escasos bancos existentes eran de tipo refaccionario o de habilitación y avío, no requiriéndose de
avalúos comerciales como se conocen en la actualidad, sino que ellos se otorgaban basados en la
confianza y honorabilidad de los acreditados, aunque la garantía fuese hipotecaria o la prendaria.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre ei Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Los préstamos hipotecarios los concedían casi exclusivamente los particulares, y bastaba para ello
una apreciación hecha por un arquitecto o ingeniero de la propiedad por hipotecar, sin llegar a lo
que hoy constituye un avalúo.
Los escasos avalúos que se practicaban eran los de carácter judicial, sin ceñirse a normas
previamente establecidas, sino que en su mayor parte eran al leal saber y entender del perito
designado. Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro pais se iniciaron en las postrimerías
del siglo antepasado, exclusivamente con fines tributarios con el impuesto predial, que fue cuando
se establecieron las bases jurídicas para el catastro de la ciudad de México, la primera Ley de
catastro fue publicada en el Diario Oficial el día 23 de diciembre de 1896.
El Ing. Salvador Echegaray fue designado como primer director de catastro, y procedió a fijar las
normas para la formulación de los avalúos catastrales que desde su inicio son de carácter físico.
Se elimino el procedimiento de valuación tipo presupuestos, para las construcciones, en los que se
calculaba las cantidades de obra y se aplicaban precios unitarios exclusivamente, dada la lentitud
del proceso y lo poco precisos que resultaban ser. Por primera vez se clasificaron las
construcciones por tipos y precios unitarios por metros cuadrado cubierto, y aplicando un demerito
por su estado de conservación, con esto se agilizo de manera significativa el proceso de la
elaboración de avalúos.
5.3 Instancias Educativas
Existen instancias educativas que imparten la especialidad y maestría, dada la necesidad de elevar
el nivel de la valuación en México, teniendo como meta que el profesionista egresado del posgrado
en valuación inmobiliaria cumpla con las normas establecidas a nivel nacional e internacional que
rigen la actividad valuatoria en la formación de especialistas y maestros en el ramo, contribuyendo
con la generación de conocimientos de excelencia, mediante la investigación y consolidación de la
teoría, apoyando con esto al desarrollo económico del país.
Aunado a lo anterior, el impulso que genera la investigación científica, permite una mejor
comprensión del proceso y contribuye a una mejor interpretación en la práctica del quehacer
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público j ¡ ¡ ¡ ¡
valuatorio, se forman profesionales para la docencia, la capacitación y la enseñanza de la
valuación y su amplia gama de acción.
A continuación se enlistan únicamente 4 de las distintas universidades e instancias educativas que
imparten los programas de posgrado en valuación inmobiliaria; esto para la observancia del plan
de estudios en cada una de las instituciones y así tener un mayor panorama de los requerimientos
técnicos y científicos congruentes con las políticas institucionales y aspectos normativos
necesarios para la practica valuatoria:
5.3.1 Universidad Autónoma de Puebla
Grado de Maestría en Valuación.
Impartido por la Facultad de Ingeniería con una duración del programa de 2 años, con las
instalaciones ubicadas en el Blvd. Valsequillo y 18 sur CU. Col. San Manuel, Puebla, Pue.
Plan de estudios:
1o Cuatrimestre
Sistemas de Información Financiera
Ingeniería de Costos
Micro y Macro Economía
Administración
2o Cuatrimestre
Mercadotecnia
Calidad Total en el Servicio
Probabilidad y Estadística
Legislación
3o Cuatrimestre
Ingeniería Económica
Capitalización y Productividad
Seminario de Tesis I
Evaluación de Proyectos de Inversión
Arq. Gabriel Carreño Martínez
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público | | | j ¡
4o Cuatrimestre
Seminario de Tesis II
Valuación de Terrenos
Valuación de Construcción
Valuación Especializada
5o Cuatrimestre
Valuación Catastral
Valuación de Predios Rústicos
Valuación de Maquinaria y Equipo
Valuación Industrial
Requisitos:
- Solicitud de Admisión.
- Curriculum Vitae (con documentos probatorios).
- Titulo profesional o acta de examen profesional (dos copias certificadas ante notario).
- Certificado de calificaciones de Licenciatura (calificación promedio mínimo de ocho).
- Acta de Nacimiento (dos copias certificadas ante notario).
- Carta de intención de motivos por los cuales quiere ingresar a la maestría.
- Dos cartas de recomendación.
- Tres fotografías tamaño infantil, blanco y negro.
- Acreditación del curso propedéutico con calificación mínima de ocho.
- Pago de Derechos requerido.
- Acreditación de examen de inglés y redacción técnica.
- Alumnos Extranjeros (Comprobante de Cédula Migratoria debidamente legalizada).
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público I ¡ | ¡ |
5.3.2 Universidad Autónoma de Zacatecas
Grado de Maestría en Valuación.
El programa tiene presencia en 17 Estados de la República Mexicana, y atiende al 80% de la
membresía de la FECISVAL.
Plan de estudios:
Primer semestre
Introducción a la valuación
Informática Aplicada a la Valuación
Ingeniería de Costos
Legislación Aplicada a la Valuación
Ingeniería Económica
Segundo semestre
Contabilidad
Inf. Financiera Aplicada a la Valuación
Administración y Mercadotecnia
Probabilidad y Estadística
Seminario de Investigación I
Tercer semestre
Capitalización y productividad
Valuación de Terrenos
Valuación de Construcciones
Valuación Catastral
Valuación de Inmuebles Catalogados
Cuarto semestre
Valuación de Inmuebles Agropecuarios
Valuación de Maquinaria y Equipo
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Valuación de Negocios en Marcha
Seminario de Investigación II
La. Valuación en la Evaluación de Proyectos de Inversión
Requisitos:
- Solicitud de Ingreso
- Presentar la siguiente documentación:
- Título y Cédula Profesional de licenciatura en Ingeniería Industrial o en áreas afines.
- Certificado de Licenciatura
- Certificado de bachillerato
- Acta de Nacimiento.
- 4 fotografías tamaño infantil, fondo blanco, no instantánea, sin barba, sin lentes, fondo claro
- 2 fotografías tamaño título, fondo blanco, no instantánea, sin barba, sin lentes, fondo claro
- Presentar curriculum vitae con documentación comprobatoria.
- Efectuar el pago de las cuotas establecidas por el Colegio.
5.3.3 Universidad Autónoma de Chihuahua
Grado de Especialidad y Maestría en Valuación.
Plan de estudios:
VA-01 Introducción a la valuación
VA-02 Marco jurídico de la valuación
VA-03 Principios de contabilidad
VA-04 Sistemas de información financiera
VA-05 Valuación de inmuebles
VA-06 Análisis de mercado y entorno económico
VA-07 Ingeniería económica y de costos
VA-08 Metodología de la investigación
VA-09 Valuación de muebles agropecuarios
VA-10 Valuación de maquinaria y equipo Arq. Gabriel Carreño Martínez
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público ¡ | | j ¡
VA-11 Valuación de inmuebles catalogados
VA-12 Análisis y valuación de proyectos de inversión inmobiliarios
VA-13 Catastro
VA-14 Calidad de los servicios profesionales
VA-15 Seminario de tesis
Elaboración de tesis
Requisitos:
- Haber terminado satisfactoriamente el plan de estudios de una licenciatura, como: ingeniería,
arquitectura, contaduría y actuarios de un área afín. Realizadas en una institución de educación
superior registrada ante la Secretaría de Educación Pública.
- Debe presentar constancia de calificaciones obtenidas en la licenciatura con un promedio mínimo
de 80 (ochenta) en escala de 0 a 100.
- Debe presentar título o acta del examen profesional.
- En caso de no estar titulado, presentar carta de pasante y carta compromiso para titularse en un
plazo no mayor de un año.
- Presentar solicitud de admisión al programa en los formatos que proporcione la Facultad de
Ingeniería.
- Debe presentar y aprobar el examen de admisión en la fecha y hora establecida por la
coordinación del programa.
- Atender a las entrevistas y/o actividades, en la fecha y hora indicadas por la coordinación del
programa.
5.3.4 Instituto Tecnológico de la Construcción
Grado de Especialidad y Maestría en Valuación.
Se imparte en colaboración con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción CMIC, en
sus distintas sedes ubicadas en diversos Estados de la República Mexicana.
Plan de estudios:
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Primer semestre
- Análisis de costos.
- Contabilidad y finanzas.
- Legislación y reglamentación en la industria de la construcción.
- Introducción a la valuación.
- Métodos de investigación.
Segundo semestre
- Catastro.
- Valuación de inmuebles urbanos.
- Valuación de maquinaria y equipo.
- Economía administrativa.
- Administración de finanzas.
Tercer semestre
- Valuación de bienes industríales
- Valuación de derechos, intangibles y especializados.
- Valuación de negocios inmobiliarios e industriales.
- Análisis de decisiones
- Seminario de tesis.
Este listado que se eligió dentro de muchas alternativas que existen, nos permite observar cierta
similitud en cuanto a los planes de estudio, esto quiere decir que efectivamente existe vinculación
de lo académico con la práctica profesional.
Es sabido que no existe mejor aprendizaje que el que se obtiene de la experiencia, pero si se
cuenta con una base técnica y metodológica solida, y principios éticos impartidos por personal
docente que cuenta con formación académica de posgrado, la experiencia vendrá en el corto
tiempo, y sin que esto menosprecie a la sabiduría que se obtiene con el paso de los años; con esto
me quiero referir a que la valuación no es algo que se aprenda con un año o dos de permanencia
en un despacho, la practica valuatoria en nuestro país requiere de profesionalismo, y mas aun si
es requisito indispensable para su practica en el TLCAN, que eso es materia de otro tipo de
investigación.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público Em
5.4 Marco Jurídico
Al valuador inmobiliario e industrial con cédula profesional, lo sustentan las siguientes leyes para
su libre ejercicio profesional:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
El artículo 5o a la letra dice: A ninguna persona podrá impedirse que se dedique a la profesión,
industria, comercio o trabajo que le acomode, siendo lícitos...
La ley determinara en cada Estado cuales son las profesiones que necesitan titulo para su
ejercicio, las condiciones que deben llenarse para obtenerlo y las autoridades que han de
expedirlo...
Ley Reglamentaria del Articulo 5o Constitucional, Relativo al ejercicio de las Profesiones en el
Distrito Federal.
En su capitulo I, Articulo 1, 2, 3, 4 y 5, mencionan que el Titulo Profesional es el documento
expedido por instituciones del Estado y particulares que cuenten con validez oficial (REVOE), y el
documento se expedirá a favor de la persona que haya concluido sus estudios o demostrado tener
los conocimientos.
Se hace mención que el titulo profesional podrá obtener cédula de registro con efectos de patente,
que los Colegios de Profesionistas serán los encargados de expedir reglamentos para delimitar el
campo de acción de cada profesión y por ultimo la Dirección General de Profesiones será la
encargada de autorizar el ejercicio de especialidades, mediante la comprobación de haber
realizado el estudio de perfeccionamiento técnico científico en la ciencia o rama que se trate.
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de mayo de 1945
Reglamento del Código Fiscal del Federación.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuadorcon Cédula Profesional de Posgrado y ei Corredor Público
En su Articulo 4, menciona que para efectos fiscales, los avalúos deberán ser realizados por
personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida por la Secretaría de
Educación Pública.
Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.
En su articulo 3, inciso IX, menciona que se entiende por Valuador Profesional a la persona con cédula profesional de posgrado en valuación, y expedida por la Secretaría de Educación Pública, y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaría Federal SHF.
Es de importancia lo establecido en el decreto publicado en D.O.F. con fecha del 7 de febrero de
2005, en su artículo segundo transitorio expresa lo siguiente:
Articulo segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorización de perito valuador ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., contarán con un plazo de tres años, contados a partir de la entrada en vigor del presente Decreto en el Diario Oficial de la Federación, para obtener la cédula profesional a que se refiere el artículo 3o. fracción IX, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como peritos valuadores. Si concluido el plazo antes señalado, no obtuvieran la cédula profesional en cuestión, la autorización como perito valuador les será cancelado.
5.5 Ámbito de competencia
Es necesario recalcar la labor del valuador profesional dentro de la sociedad, esta profesión se desenvuelve en distintos sectores, ya sean públicos o privados, dada la versatilidad de su quehacer.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo de ejercicio; tal competencia se lograra mediante el estudio, la práctica y la experiencia. También debe reconocer y guiar su conducta por los principios de ética, que son parte esencial del autentico ejercicio y practica profesional.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
El Código Federal de Procedimientos Civiles, en sus artículos 143, 144 y 145, menciona la necesidad de contar con un perito que cuente con titulo en la ciencia a que pertenezca, y que cada parte involucrada en el litigio es libre de nombrar a un perito, y si no es nombrado por ninguna de las partes, llámense actora y demanda, el mismo tribunal designara a uno, llamándose a este como perito en rebeldía. Esta designación o nombramiento judicial conlleva una responsabilidad mayor, ya que debe rendir su dictamen pericial en los términos que dicte el juez en turno.
El registro de peritos se tramita ante el Tribunal Superior de Justicia de cada Estado, quedando con esto apercibido que partir de ese momento, el perito forma parte como auxiliar en la administración de justicia.
La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., establece que el valuador profesional con cédula de especialidad o maestría, pueden ser perito valuador o controlador, de acuerdo en lo dispuesto en la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado; de inmuebles objeto de crédito a la vivienda al efecto por la S.H.F., misma que mediante reglas de carácter general, emite los términos y condiciones para la obtención de la autorización como perito valuador de dichos inmuebles (referirse al capitulo 5.4 inciso D).
Para dicha autorización es preciso remitirse a la Guía para la inscripción en el registro de unidades de valuación y autorización como perito valuador en la S.H.F., que en esta investigación se menciona únicamente de manera enunciativa, debido a la cantidad de información referente a la misma.
El valuador con cédula profesional de posgrado, tiene sus limitantes conforme al corredor público, dado que no puede ejercer lo descrito en el capitulo 4.3 incisos A,C, D, y E., en los que se enuncian los principios de fedación, mediación, arbitraje y asesoría comercial; todos estos previstos en la Ley Federal de Correduría Pública.
Es importante mencionar que el obtener grado de maestro en valuación inmobiliaria e industrial, no significa que se pueda uno desempeñar en cualquier ámbito del comercio, es necesario interactuar con otras profesiones que dominen los campos del conocimiento que, por la formación académica de un valuador, uno desconoce, y no por esto quiero decir que no se pueda aprender otra profesión. No pretendo con esta investigación que el valuador con cédula llegue a ser abogado o corredor público, sin el menor afán de menospreciar a tan excelentes profesiones.. Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público ¡¡¡¡¡¡¡j
5.6 Emisión de avalúos
Una profesión como la del valuador esta basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos, por lo tanto requiere de un alto grado de capacitación, el cliente es la persona que
deposita su confianza en los conocimientos y habilidades de este profesional, los valuadores
deben reconocer esta responsabilidad con el cliente y con la sociedad.
La confidencialidad es un tema que el valuador debe tener presente al momento de ser contratado,
sea por una persona física, por una entidad privada o pública, esto por razones obvias de secreto
profesional y a evitar especulaciones de acuerdo al resultado del peritaje emitido.
Existe el Colegio Nacional de Ingenieros Industriales CONAII, que emite unas normas para sus
agremiados, llamada Normas y Lineamientos para Peritos, si bien este documento no cuenta con
observancia de obligatoriedad general, es una base metodológica para la elaboración de avalúos
profesionales que busca la homologación en cuanto a dictámenes se refiere, buscando con este
documento formalizarlo como una Norma Oficial, que reclama la profesión de valuador profesional.
Esta por demás comentar, que esta norma debe ampliarse debido a su carácter general, es por lo
tanto un documento base que debe enriquecerse de acuerdo a las prácticas y conforme las
condiciones lo dicten.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores, es una institución que dentro de sus atribuciones,
elabora circulares como la 1462, 1516 por citar algunas que, junto con sus reglas de carácter
general, establecen una metodología para la valuación de inmuebles objeto de crédito hipotecario.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Capitulo 6
Análisis Comparativo
6.1 Tabla comparativa
Con todo lo previsto en los capítulos 4 y 5, donde se observaron las características generales y
especificas del corredor público y del valuador profesional con cédula profesional; por lo tanto es
necesario establecer una tabla comparativa, de la manera mas objetiva y sin emitir ningún juicio.
En la tabla que a continuación se presenta, se enlistan las características, que a juicio del que
suscribe, resultan mas importantes y significativas de nuestros sujetos en estudio.
Características
Requisito para aspirar a ser
corredor o valuador.
Tiempo de estudio para la
obtención de patente o cédula.
Corredor Público
Titulo profesional de
Licenciado en Derecho, y
presentar examen de
aspirante. Que consta de 180
reactivo de opción múltiple con
3 horas de duración, se otorga
guía de estudio y prontuario
con 54 leyes y 10 bibliografías.
No se requiere de tiempo en
aulas, pero si de dos años de
ejercicio como abogado y un
año de prácticas profesionales
en Correduría.
Valuador con Cédula
Profesional de Posgrado
Titulo profesional de
Arquitecto, ingenierías o
afines. Y dependiendo de la
institución educativa, se
requiere de un promedio
mínimo de 8 en la licenciatura
y aprobar examen de admisión
o cursar propedéutico para
ingresar a la especialidad o
maestría.
Dependiendo de la institución
educativa, el programa de
estudios es en promedio de 1
año y medio para la
especialidad y 2 años para
maestría.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Forma de evaluación para
obtención de patente o cédula.
Nombre del titulo a obtener
Conocimientos en materia de
valuación inmobiliaria.
Conocimientos técnicos y
científicos propios de la
valuación.
Conocimientos de valuación
industrial e intangibles.
Examen definitivo, en el que se
resuelve un caso práctico, o la
redacción de un acta o póliza,
y de un examen oral
concerniente al caso antes
resuelto.
Habilitación por parte de la
Secretaria de Economía
publicada en el Diario Oficial
de la Federación, numero de
correduría que se asigne y
plaza en que ejercerá sus
funciones.
Los obtenidos por la
experiencia de un año de
practicas en Correduría
Pública.
Ninguno de acuerdo a su perfil
profesional.
Ninguno de acuerdo a su perfil
profesional.
Cursar y aprobar los módulos
o materias de los que conste el
posgrado (de 15 a 21) con un
mínimo de 8 de calificación,
dependiendo de la institución
educativa. Presentar tesina en
especialidad y examen de
grado, en maestría presentar
tema de tesis y examen de
grado
La institución educativa
extiende acta de examen
profesional, certificado de
estudios y diploma de grado,
posteriormente se tramita la
cédula profesional de
posgrado ante la Dirección
General de Profesiones de la
Secretaría de Educación
Pública.
Los obtenidos por el ejercicio
profesional de licenciatura y
principalmente los obtenidos
durante el proceso de
enseñanza-aprendizaje en la
institución educativa donde se
curso el estudio de posgrado.
Los suficientes por el perfil
propio de los estudios de
licenciatura y los específicos
obtenidos en el posgrado.
Los obtenidos por los estudios
de posgrado.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público | ¡ ¡ ¡
Conclusión
El presente trabajo de investigación muestra las características de dos profesionales que tienen en
común la practica valuatoria en nuestro país, pero tiene formaciones académicas y desempeño
practico completamente distintas.
No pretendo con este trabajo de investigación subestimar o menospreciar el trabajo realizado por
el Corredor Público, sino que únicamente pretendo poner de manifiesto las semejanzas y
diferencias entre uno y otro.
Tratando de alcanzar la aprobación de la Ley, al trabajo realizado por el Valuador Profesional con
Cédula de Posgrado; cuando hablo de aprobación no me refiero a que el valuador profesional no
cuente con sustento legal para ejercer su profesión, sino que debe acotarse la practica valuatoria
de los corredores públicos, debido a todas las consideraciones expuestas a lo largo de este
trabajo.
Reitero, no es la intención de este autor, el que un valuador profesional pueda ejercer como
corredor público, ni mucho menos que pueda ejercer la abogacía; sino establecer requerimientos
de posgrado para los aspirantes a corredor público, o que en su defecto, todo dictamen valuatorío
emitido por un corredor, sea de manera conjunta, con un valuador con cédula profesional de
posgrado, con esto me refiero a una corresponsabilidad en la emisión de los avalúos, ya que en
cuestiones valuatorias especificas, por lo menos teórica y educacionalmente, esta mejor preparado
en estos menesteres el valuador con cédula de posgrado.
La determinación de valor a las cosas, la justipreciación no es un simple llenado de formatos, o de
revisar continuamente el mercado inmobiliario en los diarios, sino que se requiere el análisis
estudio concienzudo de un sinnúmero de materias, impartidas por especialistas en el ramo, ya que
el trabajo a realizar, es algo mucho mas complejo y requiere de un verdadero análisis de
investigación, de la observancia de la micro y macro economía de nuestra sociedad, es por ello
que la valuación es el principal objetivo, y no las viejas practicas y títulos nobiliarios que
únicamente se otorgaron por compadrazgo en los distintos Estados de nuestro País.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
En el capitulo 4.5, Emisión de avalúos, se transcribe el Acuerdo que establece los lineamientos a
seguir por los corredores públicos para emitir avalúos, el Lie. Herminio Blanco Mendoza, Secretario
de Comercio y Fomento Industrial, en el cual a su juicio, emite el Acuerdo en mención, debido a
que en el reglamento de Correduría Pública no señalaron los parámetros técnicos y jurídicos a los
que debe sujetarse los avalúos que practiquen los corredores públicos.
La ley de correduría pública es federal, por lo tanto, y de acuerdo a la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos en su Artículo 89 fracción primera, el Ejecutivo Federal tiene como
obligación la de promulgar y ejecutar las leyes que expida el Congreso, y la facultad de proveer en
la esfera administrativa, la exacta observancia de esas leyes, mediante la expedición de los
reglamentos respectivos para cada una de las leyes, si así lo cree conveniente; esta facultad y
obligación solo corresponde, al titular del Poder Ejecutivo Federal y no a los Secretarios de Estado,
luego entonces el acuerdo emitido por el Secretario de Comercio y Fomento Industrial, deviene
ilegitimo, ya que su autor carece de la legitimación necesaria para emitirlo.
Es por lo anteriormente expuesto que, el corredor público no tiene obligación jurídica con ese
acuerdo, y por lo tanto la emisión de avalúos puede ser a juicio de cada corredor en particular, sin
que esto conlleve alguna sanción debido a lo ilegitimo de este acuerdo.
No es el punto medular la validez de este acuerdo lo que hace a esta investigación, sino todo lo
que determina la ley Federal de Correduría Publica y el Reglamento del Código Fiscal de la
Federación, en lo concerniente a dotar de facultades para la emisión de avalúos a los corredores
públicos. Ya que la capacidad técnica requerida para dictar todo tipo de avalúos es mayor a la que
presentan los corredores.
Es necesaria una reforma a las leyes que rigen esta actividad valuatoria.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público ¡EJ
Glosario
Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e instalaciones
adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.
Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en condiciones tales
que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia construcción o de los demás
inmuebles unidos a ella.
Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en cualquier
momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las construcciones son o
no, provisionales.
Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa un riesgo
grave para su habilidad.
Formación del catastro. Integrar la información de los registros catastrales.
Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se establezcan una o
más vías públicas.
Perito: Persona entendida en alguna ciencia o arte que puede ilustrar al juez o tribunal acerca de
los diferentes aspectos de una realidad concreta, para cuyo examen se requieren conocimientos
especiales en mayor grado que los entran en el caudal de una cultura general media.
Ley: Norma jurídica de carácter obligatorio y general dictada por el poder legítimo para regular las
conductas o establecer órganos necesarios para cumplir determinados fines, su inobservancia
conlleva a una sanción por la fuerza pública.
Inmueble: Se aplica principalmente a los bienes que no pueden ser trasladados de un lugar a otro
por disposición legal expresa en atención a su destino.
Cédula de identificación de responsable inmobiliario: Formato que detalla el nombre de la
dependencia o entidad que se representa, nombre del Responsable, cargo, área de descripción,
dirección, teléfono, fax, clave de correo electrónico, clave de acceso a Internet y su firma.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público E g
Norma jurídica: Regla determinada por legítimo poder para determinar la conducta humana.
Notario publico: Se denomina Notario Público al funcionario que da certeza jurídica, es decir, al
funcionario que tiene la atribución de hacer constar la existencia real de un acto jurídico que se
realiza ante él, como en el caso del otorgamiento del testamento
Corredor publico: Es el agente auxiliar del comercio que brinda un servicio profesional,
desempeñando las funciones que establece la Ley Federal de Correduría Pública, su Reglamento
y los ordenamientos jurídicos aplicables en materia mercantil.
Perímetro suburbano: El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de catastro del
Estado.
Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de catastro del
gobierno del estado.
Predio
a) El terreno, con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro.
b) El lote en que se divide un terreno con motivo de un fraccionamiento.
c) La fracción de un condominio legalmente construido.
Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanentes.
Predio construido. El que tenga construcciones permanentes.
Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.
Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.
Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las
poblaciones.
Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características geográficas o
socioeconómicas.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público 111
Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y que
identifican las características de los bienes inmuebles.
Reevaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le correspondan a cada
predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin variar los valores unitarios.
Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.
Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella que se
encuentre invadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y construcciones,
conforme lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación definitiva de los predios.
Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento
establecido por la ley.
Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.
Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios públicos
indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las poblaciones,
con potencialidad de convertirse en zona urbana.
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público
Referencias Bibliográficas
Libros
GRIEGO GARCIA, Salomón, "Los principios de la Correduría Pública", México, Ed. Popocatepetl
Editores S.A. de C.V., 2004.
GOMEZ LARA, Cipriano, "Derecho procesal civil", México, Ed. Trillas 4a edición, 1989.
VENTÓLO Jr, William L y WILLIAMS, Martha R., The art of real estate appraisal", Estados
Unidos de America, Real estate education company, 1997.
ARELLANO GARCIA, Carlos, "Derecho procesal civil", México, Ed. Porrúa, 1981.
LOMELÍ GONZALEZ, Hilario, "La prueba pericial en materia mercantil", México, Ángel Editor,
2002.
TAMAYO Y TAMAYO, Mario, "El proceso de la investigación científica", México, Ed. Limusa
Noriega, 4a edición, 2003.
MANTILLA MOLINA, Roberto L , "Derecho Mercantil", México, Ed. Porrúa, 24a edición, 1990.
DOBNER EBERL, Horst Kart, "La Valuación de Predios Urbanos", México, Ed. Concepto S.A de
C.V.,1983.
COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES, "Guía de Valuación de Bienes Inmuebles
de Propiedad Particular o del Dominio Privado Gubernamental", México, Ed. SEDUE, 1988.
Leyes Federales
"Legislación de Comercio", México, Ed. Sista, 2000.
"Ley Federal de Correduría Publica".
"Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado".
"Ley de Profesiones"
"Código Civil"
"Código de Procedimientos Civiles"
Arq. Gabriel Carreño Martínez ITC
Análisis Comparativo entre el Valuador con Cédula Profesional de Posgrado y el Corredor Público JjfjpÉ|
Internet
Propuesta que modifica y adiciona la Ley de transparencia y fomento a la competencia en el
crédito garantizado. México, 2004. www.gaceta.diputados.gob.mx
Manual del perito valuador, México, www.indaabin.gob.mx
Reglamento del registro de peritos valuadores en el estado de Sonora, México, 2005.
www.increson.gob.mx
Guía para la modificación de la autorización como perito valuador a controlador en la Sociedad
Hipotecaria Federal, México, 2005. www.shf.gob.mx
Arq. Gabriel Carrefio Martínez ITC