DERECHO DE CONTRATOS

La Arras (Art. 1477°)

Saneamiento (Art. 1484°)

ARRAS: GENERALIDADES

En términos generales: “señal”, “manifestación”, “garantía”

o “prueba”.

Origen doctrinario: arra o arras (cultura fenicia, arrha),

Derecho romano primitivo: medio para asegurar la

efectividad de los negocios de compraventa.

Derecho romano clásico: Su aplicación de las arras fue para

otros tipos de contratos, como en los arrendamientos de

cosas y servicios.

Dos funciones:

◦ Confirmatoria, del cumplimiento.

◦ Garantía de Cumplimiento.

ARRAS: DEFINICIÓN

Luis Diez-Picazo: “las arras son la entrega de una suma

de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace

a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato…”.

Albaladejo: “el cumplimiento de la obligación puede

asegurarse mediante arras, nombre con el que se designa

al objeto u objetos - generalmente una suma de dinero-

que se entregan en garantía de dicho cumplimiento”.

Es una figura jurídica netamente contractual y un acto

accesorio mediante el cual las partes acuerdan entregar un

bien o dinero.  

ARRAS: GRÁFICO

Juan (arrendador) celebra un contrato de

arrendamiento de una oficina con Miguel

(arrendatario), estableciendo como renta mensual la

suma de S/. 600.00 nuevos soles. Para ello, las partes

acuerda que Miguel entregará la suma de S/. 600.00

nuevos soles, por concepto de arras.

JUAN

MONTO DEL CONTRATO:

600.00

ARRAS

MIGUEL

ARRAS: CLASIFICACIÓN

Arras confirmatorias: Art. 1477°

Arras penales.: Art. 1478°

Ejemplo: Juan (vendedor) celebra un contrato de

compraventa de una oficina con Miguel (comprador),

estableciendo como precio S/. 60,000 N. S. Para ello,

las partes acuerda que Miguel entregará la suma de S/.

20,000 NS., por concepto de arras, hasta la ejecución

del contrato, en 30 días mientras terminan el piso.

ARRAS

COMPRADOR VENDEDOR

Precio: 60,000

• Arras Confirmatorias: Cumplido el contrato Juan

devolverá las arras o en su defecto la descontará

del precio total.

ARRAS: 20,000

Ejecutado el Contrato: • Devolver los

20,000.• Descontarlo del

precio (Cobrar sólo 40,000)

ARRAS

COMPRADOR VENDEDOR

Precio: 60,000

• Arras Penales: Frente al incumplimiento del

contrato por parte de Miguel (comprador), pierde

las arras entregadas.

ARRAS: 20,000

Incumplimiento del Comprador:• Mantiene el bien.• Se queda con las

arras (20,000)

Acciones: indistintas • Exigir las

arras dobladas.

• Demandar: ejecución del contrato e indemnización.

• Inejecución del contrato e indemnización.

ARRAS

COMPRADOR VENDEDORPrecio: 60,000

• Arras Penales: Frente al incumplimiento del

contrato por parte de Juan (vendedor), deberá

devolver las arras dobladas.

ARRAS: 20,000

Incumplimiento del Vendedor:• Deberá entregar el

doble de las arras (40,000)

Acciones: indistintas • Exigir las

arras dobladas.

• Demandar: ejecución del contrato e indemnización.

• Inejecución del contrato e indemnización.

ARRAS DE RETRACTACIÓN

Arras de retractación: Contratos Preparatorios (Art. 1480°)

Ejemplo: Miguel (vendedor) celebra un contrato preparatorio

(de opción por el plazo de 3 meses) de compraventa de un

vehículo con Sara (compradora), quien hace entrega de S/.

2,000 nuevos soles en calidad de arras de retractación.

Al mes, Sara comunica a Miguel, su voluntad de negarse a

celebrar el contrato definitivo. Ante el ejercicio del derecho de

retractarse corresponde la pérdida de las arras penitenciales

entregadas (S/. 2,000), en favor de Miguel, quien además

mantendrá la propiedad del vehículo.

ARRAS DE RETRACTACIÓN

COMPRADORA VENDEDOR

Contrato Preparatorio

• Retracto del que entrega las Arras: Si Sara

(compradora) se retracta de la celebración del

contrato definitivo, pierde lo entregado

ARRAS: 2,000

Al negarse Sara a celebrar el contrato definitivo: • Pierde la

devolución de las arras.

• Miguel se quedará con los 2,000.

ARRAS DE RETRACTACIÓN

COMPRADORA VENDEDOR

Contrato Preparatorio

• Retracto del que entrega las Arras: Si Miguel

(vendedor) se retracta de la celebración del

contrato definitivo, deberá devolver las arras

dobladas.

ARRAS: 2,000

Al negarse Miguel a celebrar el contrato definitivo: • Deberá

devolver el doble de los recibido por Sara (4,000).

SANEAMIENTO

Art. 1484°: Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a

la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un

bien.

 Art. 1485°: En virtud del saneamiento el transferente está obligado

a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios

ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar

el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que

disminuyan su valor.

SANEAMIENTO

¿Qué es el Saneamiento?

Es el responsabilidad que asume el Transferente frente

al Adquirente.

¿En qué casos procede?

Contratos de dar bienes: transferencia de la propiedad,

la posesión o el uso de un bien.

Clasificación:

◦ S. por evicción.

◦ S. por Vicios Ocultos.

◦ S. por el hecho del Transferente.

SANEAMIENTO: GRÁFICO

ADQUIRENTETRANSFERENTE

PROPIEDAD - POSESIÓN - USO

Responsable:

•Disminución

del valor del

bien.

•No cumplir

su fin.

REGLAS GENERALES DEL SANEAMIENTO

Transmisible por herencia: art. 1487°.

Acción: contra el trasnferente inmediato y anteriores:

Art. 1488°.

Ampliar, restringir o suprimir el saneamiento

(renunciar): Art. 1489°

SANEAMIENTO

ADQUIRENTETRANSFERENT

EINMEDIATO

Adquiriente:

• Podrá

accionar

contra el

Transferente

Inmediato y

los

anteriores.

TRANSFERENTE

ANTERIOR

ACCIONES - SANEAMIENTO

Acción Redhibitoria: (Art. 1511°)

Es por la que el adquiriente puede pedir, como

saneamiento, la resolución del contrato.

Acción Estimatoria / Quantin Minores: (Art. 1513°)

Es por la que el adquirente puede pedir el pago el valor

disminuido del bien.

SANEAMIENTO: GRÁFICO

ADQUIRENTEA.

REDHIBITORIA

(Resolución)

A. ESTIMATORIA

(La valor disminuido)

SANEAMIENTO: VENTAS FORZADAS (Art. 1490°)

Ejemplo: La Municipalidad dispone mediante Acuerdo de

Concejo, la venta de los kioscos del campo ferial. Juan

comprador de uno de los kioscos, cuando pretende

instalarse, observa el techo y las paredes están por

desplomarse. Juan sólo podrá solicitar el precio que pago por

dicha transferencia.

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (Art. 1491°)

Sujetos en el CC:

◦ Transferente.

◦ Adquirente.

◦ Tercero.

 De la Puente:

◦ EVINCENTE: el tercero.

◦ EVICTO: el adquirente.

◦ SANEANTE: el transferente

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

ADQUIRENTE TRANSFERENTE

TERCERO

DERECHOS DEL ADQUIRENTE.- Art. 1495°

El valor del bien al momento de la evicción.

Los intereses legales desde que se produce la evicción.

Los frutos devengados.

Las costas del juicio de evicción.

Los tributos y gastos.

Las mejoras hechas de buena fe.

La indemnización de daños y perjuicios.

SANEAMIENTO POR VICIO OCULTO: Art. 1503°

Anomalías que tiene el bien y que va a originar la

disminución de su valor.

Cargas, limitaciones o gravámenes ocultos. (Art. 1509°)

Por servidumbres activas que no existen al celebrarse el

contrato (Art. 1510°).

CONDICIONES DEL S. POR VICIOS OCULTOS.-

Debe estar presente desde el momento de la

transferencia.

El vicio debe ser relevante.

El vicio debe producir cierto afecto que el bien no sea

susceptible de alcanzar la ritualidad del contrato.

OTROS ASPECTOS: S. POR VICIOS OCULTOS.-

Plazo de acción: Muebles e Inmuebles (Art. 1514°)

Vicios de poca importancia: (Art. 1515°).

Vicios Ocultos de Animales (Art. 1521° - 1522°).

Garantía de Buen Funcionamiento (Art. 1524°)

SANEAMIENTO POR EL HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE.-

Artículo 1524.- El transferente está obligado al

saneamiento por hecho propio que disminuye el

valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su

adquisición, o reduce sus cualidades para ese

efecto.