Nodo Smart Building: principales logros y desafíos para la Región Metropolitana
Manuel Sacasa Director de proyecto Nodo Smart Building - Fraunhofer
JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING
NSB NODO SMART BUILDING Diagnóstico y oportunidades del
mercado de los edificios inteligentes
Los nuevos negocios consisten en conectar lo que antes no estaba conectado.
TÍTULO DE LA PONENCIA
VIII Encuentro Internacional de Innovación | 19 de Noviembre de 2015 | Santiago de Chile
NSB 2015 Y SUS ACTIVIDADES
Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre
MM2
Gestióndelainnovación
Visitainternacional
Concursodeideas
Diagnóstico
RoadMap
Seminariomasivo
Entregapublicación
• Nodo Smart Building es un proyecto realizado por Fraunhofer Chile Research, CDT y apoyado por Corfo con el fin de construir una red de empresas y difundir nuevo conocimiento para iniciar el mercado de la edificación inteligente en Santiago.
TÍTULO DE LA PONENCIA
VIII Encuentro Internacional de Innovación | 19 de Noviembre de 2015 | Santiago de Chile
ACTIVIDADES NSB 2015
Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre
MM2
Gestióndelainnovación
Visitainternacional
Concursodeideas
Diagnóstico
RoadMap
Seminariomasivo
Entregapublicación
TÍTULO DE LA PONENCIA
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DEFINICIÓN DE UN SMART BUILDING EN STGO
Residencial Comercial PúblicoNuevo RN CN PNExistente RE CE PE
1_Usan tecnologías en todo su ciclo de vida, para ahorrar costos y mejorar performance.
2_Solucionan problemas de los habitantes de los edificios, dueños y administradores mediante la trazabilidad de la operación.
3_Maximizan el valor de la propiedad.
4_Interactúan con la ciudad para contribuir a su sustentabilidad.
5_Incorporan en su construcción elementos de energía renovable, eficiencia energética, reciclaje de materiales y otros conceptos que minimizan su impacto en el entorno.
TÍTULO DE LA PONENCIA
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DRIVERS DEL MERCADO
Principales “drivers” y restricciones
Drive
rs R
estr
icci
on
es
Desarrollo de la tecnología
y Data
Necesidad de eficiencia
energética en los edificios
Retorno de la Inversion
- Alta inversión inicial
- Situación económica
- Aversión al riesgo a lo
largo de la cadena de
valor
- Conocimiento limitado
TÍTULO DE LA PONENCIA
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MERCADO INTERNACIONAL DE SB
Performance de los SB en USA Un mayor valor de reventa (2-17%)
Mejores valores de arriendo (5.8-35%) Mayores tasas de ocupación (0.9-18%)
Menores gastos de operación (30%) Mayor ingreso neto por operación (5.9%)
Menor tasa de capitalización (50-55 puntos bases) Ganancias en productividad (4.8%)
TÍTULO DE LA PONENCIA
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ESTADO ACTUAL DEL MERCADO EDIFICACIÓN
QUE TAN SMART SOMOS EN CHILE • No hay información cuantitativa que demuestren los
beneficios de los SB en Santiago; • No hay normativa que impulse desde el negocio (PRC) • La industria inmobiliaria tiene aversión al riesgo • Las nuevas tecnologías y soluciones requieren mayores
conocimientos, coordinación y colaboración (capital social) de bajo nivel en Chile
• Modelo de negocios inmobiliario residencial no favorece inversiones para la etapa de operación del edificio.
• Falta etiquetado, trazabilidad y mano de obra certificada.
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DATA DEL MERCADO DE LA EDIFICACION
DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA RM FUENTE: CCHC 2012/Hectáreas totales por comuna
TÍTULO DE LA PONENCIA
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DATA DEL MERCADO DE LA EDIFICACION
NUEVA CONSTRUCCION EN CHILE FUENTE: ELABORACION PROPIA CON DATOS DEL INE
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Enero2002
Enero2003
Enero2004
Enero2005
Enero2006
Enero2007
Enero2008
Enero2009
Enero2010
Enero2011
Enero2012
Enero2013
Enero2014
P/Enero2015
UbicaciondelaofertadeviviendasRegionesdeChilevsRM2002-2015
Mes%totalofertadoregiones/pais Mes%totalofertadorm/pais
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DIAGNOSTICO_BRECHAS DEL MERCADO PARA IMPULSAR SB
• Círculo de la información. Informar sobre los beneficios de la información en el mercado de compra/venta/arriendo/ administración de propiedades (Resolver brechas de asimetría como negocio).
• Riesgo. No existen mecanismos de control de riesgo ante la innovación e inversión inmobiliaria inteligente. Blindaje a la liquidez (Ej: Acuerdo Green Lease Australia).
• Atomización. Cada parte de la cadena ve una parte del negocio y no el negocio completo (Municipalidad <PRC>, Inmobiliaria, proyectos y servicios, comprador)
• Prototipos. Falta de casuística “Smart” nacional con resultados económicos, sociales y ambientales (Como impulso de confianza para compradores y vendedores)
• Estándares. Falta de regulación vinculante para la implementación de tecnología en edificación, en particular las referidas a la sustentabilidad, reducción de CO2 y Tics para trazabilidad de propiedades (Certificación mano de obra, etiquetado energético, comunicación con la comunidad, servicios periféricos);
• Asociatividad. La dispersión de la propiedad, desconexión entre las partes y acuerdos marcos. (Muchos dueños de departamentos con la dificultad de lograr acuerdos, desconexión arrendador-arrendatario)
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OPORTUNIDADES DE NEGOCIO EN EL CICLO DE VIDA PILOTO
CICLODEVIDA
GestiónInmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición
DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit DemoliciónsustentableIncentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)
Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart ControldedesechosCrowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's
IncentivomunicipalControldedesechosControldeseguridadControldeconsumoenergeticoAhorroGastoscomunes
Gestor Gestor Gestor GestorDesarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador
Proveedor Proveedor Proveedor ProveedorUsuario Usuario
TÍTULO DE LA PONENCIA
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OPORTUNIDADES DE NEGOCIO EN EL CICLO DE VIDA PILOTO
CICLODEVIDA
GestiónInmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición
DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit DemoliciónsustentableIncentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)
Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart ControldedesechosCrowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's
IncentivomunicipalControldedesechosControldeseguridadControldeconsumoenergeticoAhorroGastoscomunes
Gestor Gestor Gestor GestorDesarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador
Proveedor Proveedor Proveedor ProveedorUsuario Usuario
TÍTULO DE LA PONENCIA
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CROWDFUNDING INMOBILIARIO/ MENOR RIESGO I+D+i
PromedioHogaringresomedio Averageincomeperhome
525.000 Pesos US 831
Dividendo(0.25ingresoporhogar) Mortgagequote(0.25Incomeperhome)
131.250 Pesos US 208
Modaprestamoshipotecario30años 30yearsmortgagemode
Valorpromediocasa Averagehomecost
1.200 UF US 47.468
30.000.000 Pesos
• Una SPA es dueña del inmueble. Las acciones se venden en el mercado y los socios reciben los dividendos de la operación por renta.
• El mercado de inversionistas se duplica. Hoy el mercado de inversionistas en renta ganan el doble del ingreso promedio.
• El inversionista en crowdfunding no necesita hipotecario. • Los vecinos pueden ser dueños de los propios proyectos de renta de sus
barrios invirtiendo en I+D+i. • El riesgo de la innovación se diluye en mayor número de inversionistas.
Aumenta la flexibilidad de la compra-venta.
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INICIO_ESTANDARES O INDICADORES DE INTELIGENCIA
Indicador:Hogares,IngresomedioFuentes:
MinisteriodePlanificaciónyCooperación(Mideplan).EncuestadeCaracterizaciónSocio-EconómicaNacional(CASEN)-DatoComunal[1990,1992,1994,1996,1998,2000,2003,2006]
CódigoINE Comuna Año Región Valor CódigoINE Comuna Año Región Valor
13132 Vitacura 2006 13 3.120.820,00 5106 Quilpué 2006 5 574.993,00
13114 LasCondes 2006 13 2.047.148,00 13118 Macul 2006 13 574.894,00
13115 LoBarnechea 2006 13 1.634.668,00 8110 Talcahuano 2006 8 573.182,00
13123 Providencia 2006 13 1.626.489,00 3102 Caldera 2006 3 571.585,00
13120 Ñuñoa 2006 13 1.432.320,00 11201 Aisén 2006 11 571.177,00
13113 LaReina 2006 13 1.278.042,00 1401 PozoAlmonte 2006 1 567.214,00
13130 SanMiguel 2006 13 1.200.056,00 14101 Valdivia 2006 14 563.611,0013110 LaFlorida 2006 13 903.621,00 15101 Arica 2006 15 558.814,00
5103 Concón 2006 5 872.164,00 13121 PedroAguirreCerda 2006 13 550.521,00
13101 Santiago 2006 13 866.627,00 9115 Pucón 2006 9 547.820,00
13403 CaleradeTango 2006 13 807.540,00 5101 Valparaíso 2006 5 545.326,0013601 Talagante 2006 13 791.543,00 5109 ViñadelMar 2006 5 545.231,00
13119 Maipú 2006 13 776.369,00 13126 QuintaNormal 2006 13 542.076,002101 Antofagasta 2006 2 770.757,00 6301 SanFernando 2006 6 532.889,00
2104 Taltal 2006 2 740.543,00 13605 Peñaflor 2006 13 527.871,0013109 LaCisterna 2006 13 735.258,00 11101 Coihaique 2006 11 527.324,00
8108 SanPedrodelaPaz 2006 8 734.580,00 13602 ElMonte 2006 13 526.828,0013122 Peñalolén 2006 13 721.674,00 13104 Conchalí 2006 13 526.254,00
PromedioHogaringresomedio Averageincomeperhome
525.000 Pesos US 831
Dividendo(0.25ingresoporhogar) Mortgagequote(0.25Incomeperhome)
131.250 Pesos US 208
Modaprestamoshipotecario30años 30yearsmortgagemode
Valorpromediocasa Averagehomecost
1.200 UF US 47.468
30.000.000 Pesos
TÍTULO DE LA PONENCIA
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RETROFIT_RENOVACIÓN DE EQUIPOS
• Renovación de los equipos y partes que componen la vivienda buscando mayor eficiencia en su desempeño
• PROVEEDORES DE PRODUCTOS
• PROVEEDORES DE TIC´s
• CAPACITACION MANO DE OBRA
• DESARROLLO+CONSTRUCCION
TÍTULO DE LA PONENCIA
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TAMAÑO DEL MERCADO DE SB EN STGO
40,7%
44,9%
12,8%
1,6%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
Antes de 1976 1977-2000 2001-2007 Desde 2008
86% de las viviendas existentes en Chile son anteriores a la primera reglamentación térmica Informe MACh Macroeconomía y Construcción Nº 38 de junio de 2013
2M viviendas al 2012 en RM (INE) 1,72M viviendas previas a la RT El pack (Panel solar) más barato promedio = 1M El tamaño del mercado del RETROFIT ENERGÉTICO más básico.
1,72 Billones de pesos 2.457 Millones de dólares
TÍTULO DE LA PONENCIA
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GREEN LEASE_INCENTIVO PARTIDO
• Acuerdo de buenas prácticas (No legalizado) donde el arrendador y arrendatario comparten el costo del retrofit.
• El arrendatario baja los GGCC y asegura un número de años de arriendo
• El arrendador obtiene una propiedad renovada y congela el valor del arriendo por los meses acordados.
• En Chile el acuerdo debería ser legalizado (Negocio de arbitraje y coordinación)
TÍTULO DE LA PONENCIA
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VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE Y PROPIEDADES
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Criterios de compra/arriendo inmueble y las consecuencias
Variables antes de comprar/arrendar Problemas postventa o arriendo
TAMAÑO DEL MERCADO PARA GREEN LEASE (Providencia). 44% de los deptos. en arriendo = 13.380/ Retrofit básico 5 MM.
Mercado de Green Lease Providencia = 100 Millones de Dólares Casen 2009
TÍTULO DE LA PONENCIA
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BIM_TRAZABILIDAD Y EL NEGOCIO DE LA OPERACIÓN
CICLODEVIDA
GestiónInmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición
DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit DemoliciónsustentableIncentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)
Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart ControldedesechosCrowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's
IncentivomunicipalControldedesechosControldeseguridadControldeconsumoenergeticoAhorroGastoscomunes
Gestor Gestor Gestor GestorDesarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador
Proveedor Proveedor Proveedor ProveedorUsuario Usuario
• Metodología de trabajo con información trazable. La trazabilidad otorga nuevas oportunidades de negocio a la operación. El negocio del desarrollo inmobiliario = 3 años / Operación = 60 años
TÍTULO DE LA PONENCIA
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ASIMETRIA DE INFORMACION COMO UN NUEVO NEGOCIO INMOBILIARIO
NYC (3w.trulia.com)
• Valor
• Superficie del Terreno
• Superficie construida
• XD-XB
• Bodega o estacionamiento
• Emplazamiento específico
• Cálculo de desplazamiento
• Índice de criminalidad
• Perfil demográfico del área
• Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.)
• Tendencia histórica del precio
• Comparación Precio con la manzana, área, comuna
• Estimación venta futura
• Estimación hipotecario y GGCC
SCL (3w.portalinmobiliario.cl)
• Valor
• Superficie del Terreno
• Superficie construida
• XD-XB
• Bodega o estacionamiento
• Emplazamiento relativo
SMART BUILDINGS EN SCL
• Valor
• Superficie del Terreno
• Superficie construida
• XD-XB
• Bodega o estacionamiento
• Emplazamiento específico
• Cálculo de desplazamiento
• Índice de criminalidad
• Perfil demográfico del área
• Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.)
• Tendencia histórica del precio
• Comparación Precio con la manzana, área, comuna
• Estimación venta futura
• Estimación hipotecario y GGCC
• Etiquetado consumo energético
• Trazabilidad y certificación de mantenciones y arreglos
• Información administración y comunidad
• Estimación costo de RETROFIT
TÍTULO DE LA PONENCIA
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OPORTUNIDADES A 2, 5, 10 AÑOS EN SB (HOJA DE RUTA)
LEGALIndustria,
GobiernoIncentivoMunicipal
Construcción+sensibilizacióndemodelocon
datosdeCasuistica
Anexo"Inteligencia"alPRCconaumentode
caract.PorZona,tiempodetrámiteyotros.
Industria,
Gobierno
Incentivoverdeinmobiliario
(RetrofityTics)
Definiciónlineabase,estandaresytécniosde
retrofitparausodefondos
Creaciónfondo"Inteligencia"con%desubsidio
diferenciadoyahorrosmedibles.
Gobierno,Sociedad
civil
ActualizaciónLeycopropiedad
(Usotecnología)
Creaciónmesaexpertos,propuestaeimplemtacióndenuevastecnologíasenlas
relacionesdelacomunidad
ActualizacióndelaLeydecopropiedad
insentivandousodeTICS
Gobierno,Sociedad
civil
AcuerdodeGreenLeaseDiseñodelacuerdoGreenLeasecomopartedelaleydecopropiedad
Acuerdoversiónpreliminaral2018,versiónfinalal2020
INDUSTRIA Industria BBPSTGOConstruccióndealianzadenegociosentreempresasdelecosistemaguiadasporSydney
yUK
Reddenegocioquepotencielainnovaciónenel
negocioinmobiliario
Industria,
sociedad
civil
SmartDistrict/distritoInteligente
Alianzaconmunicipalidadpara
implemenatacióndeunbarriointeligente
(Laboratorio)
3proyectosanualesdeInteligenciaeinnovaciónurbanaenelbarrio=laboratorioparaextraerdata
Industria,
Gobierno
Instrumentosparaminimizar
riesgoalainnovación
DiseñodeinstrumentosdeinversiónenI+D+i
queminimicenelriesgoenperdidasporinnovación
Númerodeproyectospostulados,innovaciones
patentadas,nopatentadas,impactoenahorrodeciclodevida
Industria,
Gobierno
Incentivoatransarpropiedades
A+
Diseñodeincentivotributarioalarriendo-
ventadeinmueblesEtiquetados(diferenciado
porvalordeconsumo)
IncentivotributarioalarentaeIVA
(Arrendadro+arrendatario)
Industria ClusterEmpresasConstruccióndedirectoriowebperfiladopor
facilitadordeinformación
Acuerdoscomerciales.Conexionesentreusuarios
yempresasparaserviciosderetrofit,tecnologíay
otros.
DESARROLLOSociedad
civil,Academia
Definicióndeestandar
Inteligencia
Perfilamientoporfocusgroupparadiseñode
matrizdeuso/productoinmobiliariosegúncaracterísticasdelusuario
compendiodenecesidadesmatricialpor
uso/producto
Sociedad
civil,Academia,Industria
Modelosdenegociosegúnestandar
Diseñodemodelosdeprefactibilidady
factibilidadsensibilizandodiferentesescenariosdelsegmentodemercado.Crowdfundinginmobiliario
Modelosdenegocioconescenariossensibilizados,
medidasdelossegmentosdelmercadoyresultadosparadiferentesescenarios.Definicióndedriversparacadasegmento.
Industria,
AcademiaPrototiposyPilotos(Casuística)
Retrofitaviviendasocial,edificios
residenciales,institucionales,oficinas
Datossinprocesardeperfilamiento,consumo,
tiempoyotrosindicadoresIndustria,sociedad
civil
BIMysistemastrazabilidadBarrioprototipo.UsoderealidadaumentadayBIMxparausuariosnotécnicos.
CertificaciónBIM
BasededatosynubeBIMconlainformación
públicaparavisualizarysucertificación
Industria,Gobierno
Etiquetadoenergético
Etiquetadosegúnestándardeinteligenciapor
productoyetapadelinmueble.PublicaciónWEB
10%delasviviendasdeRMhastael2018,50%delasviviendasdelaRMal2021
Academia,
GobiernoUniversidades(I+D+i)
Investigaciónsegúnestándares,etapaenelciclodevidayproductoinmobiliario.
Porcentajedelaspatentes.
3centrosacortoplazo.10proyectosfuncionando
amedianoplazo
EDUCACION Sociedadcivil
PlataformaInfoinmobiliariaConstrucciónygráficodedatosdesdelospilotosygadgets
Plataformaweb.Resoluciónalasasimetrías
descritasenelcuadrodevacíosdeinformación(Chile-Usa<NYC>-MercadoperfectodeSmart
BuildingenStgo).
Industria CapacitacióntécnicaCapacitaciónydifusióndeconocimientoenmétododetalleroclasepresencialyno
presencial
Equiposcertificadosporentidadesexpertas.
Academia CapacitacióngobiernoCapacitaciónydifusióndeconocimientoenmétododetalleroclasepresencialynopresencial
Equiposcertificadosporentidadesexpertasy
pruebasdeconcepto
Gobierno Difusiónpública
Perfilamientodelosusuariosprioritarios.
Penetraciónenlosestratossocialessegúnmediosdecomunicación
Difusiónescrita,web,redessociales,prensa,etc.
Construcciónbasededatos,Newsletterabasededatos.Cursosencolegiosyuniversidades.
Sociedad
civilEducaciónusuario
Difusióndeconocimientotécnicoa
comunidadesyusuariosdeinteréstécnicoParticipantesportalleres
TÍTULO DE LA PONENCIA
VIII Encuentro Internacional de Innovación | 19 de Noviembre de 2015 | Santiago de Chile
5 ETAPAS DE UN SB/ 31 OPORTUNIADES PRELIMINARES/ 6 NICHOS DE MERCADO
CICLODEVIDA
GestiónInmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición
DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit Demoliciónsustentable
Incentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart Controldedesechos
Crowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's
IncentivomunicipalControldedesechosControldeseguridadControldeconsumoenergeticoAhorroGastoscomunes
Gestor Gestor Gestor GestorDesarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador
Proveedor Proveedor Proveedor ProveedorUsuario Usuario
Residencial Comercial PúblicoNuevo RN CN PNExistente RE CE PE
JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING
Manuel Sacasa Director de Nodo Smart Building
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