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EL FACILITY MANAGEMET: Un paso adelante para los
Arquitectos y Arquitectos Técnicos
8 de Octubre 2014
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1. Presentación de la Jornada y los Ponentes
2. El Ámbito del F.M.
3. El FM en la Gestión del Ciclo de Vida de los Activos Inmobiliarios.
4. El FM en la Gestión Operativa de los Inmuebles y sus Servicios de Soporte.
5. Debate-Coloquio
INDICE
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1. PRESENTACIÓN DE LA JORNADA YLOS PONENTES
D. ANGEL TEJEDOR VELASCOLicenciado en Ciencias Económicas y PDG por el IESE Presidente de FORUM F.M. Asociados
D. GREGORIO DÁVILA GARCÍAIngeniero Técnico Industrial.Experto en Gestión Patrimonial.
D. FRANCISCO GARCIA AHUMADALicenciado en Ciencias Físicas,Ingeniero Técnico Aeronáutico y PDG por el IESE. Consultor Externo
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Definición Estándar Europeo de FM, según norma AENOR
CEN 15221-1 Terminología y Definiciones en FM
“ La integración de procesos en una organización para mantener y desarrollar los servicios acordados que dan soporte y mejoran la eficacia de las actividades principales de dicha organización”
- El desarrollo de los distintos conceptos de FM depende de:
- Desarrollo económico de cada país- Cultura de cada país- Idiosincrasias propias (geografía, influencia extranjera, historia)
2.1. DEFINICION DEL F.M.
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• Primera Conclusión:
““No existe un único concepto FM en el mundo”
“Si hay aspectos comunes y tendencias generales”
2.1. DEFINICION DEL F.M.
F.M. = Gestión de los Activos o Recursos Materiales y de los Servicios de Soporte (Infraestructura) necesarios para el desarrollo de las actividades de una Empresa u Organización.
Profesión multidisciplinar que abarca teorías y principios dela Arquitectura, Ingeniería, Diseño, Contabilidad, Finanzas, Gestión y Ciencias del Comportamiento (BOMI)
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Un Modelo de Gestión de Inmuebles según la Norma “EN 15221-1”, será aquel que se base en una estructura que describa los procesos de Gestión de Inmuebles que prestan apoyo a las actividades principales de una Organización.
Un modelo deberá abordar la relación entre la demanda y el suministro de servicios, y presentará los diferentes niveles de la interacción en la Gestión de Inmuebles”.
2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES
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ASPECTOS GENERALES:
ESTRATEGICO
TACTICO
OPERATIVO
OR
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DE
KPI
s
ClienteContratante
ClienteOrdenante
UsuarioFinal
Interno
y/o
Externo
PROCESOS PRINCIPALES PROCESOS DE APOYO
ACTIVIDADES PRINCIPALES SERVICIOS AL INMUEBLE
ACUERDO DE GESTION DE INMUEBLES
2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES
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ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN EN EL MERCADO RELATIVAS AL F.M.
ACTIVOSINMOBILIARIOS ESPACIOS SISTEMAS SERVICIOS SEGURIDAD
ConsultoríaPlanes InversiónY DesinversiónRentabilización
ConsultoríaPlanificación
Desarrollo de Modelos de GestiónProyectos Explotación
Implantación
Proyecto Esp.InteriorismoConstrucción
Agencia Inmob.ProyectosConstrucción
Gestión PropiedadesGest. Patrimonial
Servicios Integrados (Multiservicios)Servicios Individualizados
Gestión de la Operación o Explotación
Consultoría ExplotaciónPlanes Explotación Operación
PROCESOS
OPERATIVOS
PROCESOS
TÁCTICOS
PROCESOSESTRATEGICOS
2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES
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3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
Ponente: Gregorio Dávila García
8 de Octubre 2014
EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
Un inmueble es el conjunto de la edificación unida a sus instalaciones, para un uso concreto y con los servicios y prestaciones que requieren los usuarios.
El inmueble debe cumplir con las expectativas para las que fue diseñado.
Expectativas, tanto a nivel técnico, como en cuanto a las prestaciones y los requerimientos que el inversos haya previsto en su promoción.
EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
El ciclo de vida de un inmueble comienza con la elección de un suelo.Sus condiciones derivadas del planeamiento urbanístico son fundamentales en la vida del inmueble.El ciclo de vida útil es el que corresponde a la explotación activa del mismo.Los tiempos de ordenación del suelo y desarrollo del proyecto completan el ciclo de vida total del inmueble.En definitiva, los inmuebles son como objetos animados: NACEN > VIVEN < MUEREN.
EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
En la gestión de los Activos Inmobiliarios, es fundamental conocer los factores que intervienen en su ciclo de vida.Consecuentemente hay que profundizar en la tipología de cada activo, las características de sus ocupantes y las actividades que se pueden desarrollar en él.Todo debe redundar en dos factores fundamentales: “satisfacción del usuario” y “satisfacción del propietario”.Para ello, la gestión del activo debe profesionalizarse con variados y diversos conocimientos, que posibiliten cumplir con estos objetivos.
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4. EL F.M. EN LA GESTIÓN OPERATIVA DE LOS INMUEBLES Y SUS SERVICIOS
DE SOPORTE
Ponente: Francisco García Ahumada
8 de Octubre 2014
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4.1. El F.M. en la Gestión de los Activos
4.2. El F.M. en la Operación y el Mantenimiento
4.3. El F.M. en la Gestión de los Servicios
INDICE
4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS
ACTIVOS SERVICIOS
DESARROLLO DEL NEGOCIO/ACTIVIDAD DE NUESTROS CLIENTES
4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS
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Relación entre los elementos clave de la Gestión de Activos (*)
(*) De acuerdo con la ISO 55000-2013
PROYECTO CONSTRUCCIÓN PUESTA EN MARCHA EXPLOTACIÓN DECONSTRUCCIÓN
30 % COSTE 70 % COSTE
Operación y Mantenimiento• Definir objetivos estratégicos
• Alinear con los de la empresa
• Desarrollar procesos para cumplir los objetivo alineados
• Establecer indicadores y herramientas de gestión para la gestión, el seguimiento y la toma de decisiones
4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
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• Inventario de activos
• Plan de gestión documental
• Gamas de mantenimiento: preventivo, predictivo (basadas en la condición)
• Pautas de operación
• Plan de inversiones
• Costes de mantenimiento
• Política de Mantenimiento
• Contratación de recursos y empresas: pliegos de condiciones
• Implantación plan y gestión del cambio
• Seguimiento, control y mejora continuada
• Plan de eficiencia de recursos: humanos, energéticos y económicos
• Plan de sostenibilidad: vector económico, vector social y vector medioambiental.
4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
Establecimiento de los
Requerimientosdel diseño
Diseño delServicio
Validación delServicio
Implantación y Puesta en Operación
Monitorización de Prestaciones
Feedback del Cliente y el Estado
del Arte
Propuesta de Mejora o
eliminación del Servicio
CICLO DE VIDA DEL
SERVICIO
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.
INPU
TS
OU
TPU
TS
PROCESOS ∑ ACTIVIDADES
RECURSOSESPACIOSINSTALACIONES, EQUIPOSMATERIALES, ENERGIAPERSONASPROCEDIMIENTOS
MA
RG
EN
MEDICIONRENDIMIENTO
TIEMPO DE PROCESOCALIDADCOSTEEFICIENCIA - PRODUCTIVIDAD
SISTEMATECNOLÓGICO
SISTEMAPERSONAS
INDICADORES
ESTRATEGIA NEGOCIO
OBJETIVOS CAPACIDAD
CONDICIONANTES EXTERNOS
LEGALES COMPETENCIA
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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SEERVICIOS
El Catálogo Global de Servicios lo podemos agrupar en los siguientes tipos :
Servicios de consultoría y gestión
Servicios Mantenimiento Valor del Activo.
Servicios de Soporte a las Personas
Servicios Soporte al Negocio.
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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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Consultoría previa (Estudio de mercado, estudio de alternativas, necesidades, diseño, …)
Project Manager Commissioning del inmueble Consultoría sobre el mapa de servicios Definición de especificaciones, alcance y niveles de servicio Preselección de proveedores de servicio Licitación, alineamiento técnico y renegociación económica de las ofertas
recibidas Contratación de los servicios Confección de especificaciones técnicas a cumplir por los futuros
comerciantes al implantar su actividad en el centro Comercialización de los espacios Commissioning de las implantaciones comerciales de los inquilinos Property Management Gestión y supervisión de los servicios
Servicios de consultoría y gestión (1/2)
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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2929
Gestión de ciclos de vida de los activos Gestión de inventario de activos Coordinación de actividades entre los proveedores de servicio Gestión de Seguridad y Salud (coordinación de actividades
empresariales) Gestión medio ambiental y sostenibilidad Plan de emergencia Gestión de brigadas de emergencia Gestión económico financiera Benchmarking Centro de atención a los usuarios Planes de comunicación
Servicios de consultoría y gestión (2/2)
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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3030
• Operación de las instalaciones• Mantenimiento Técnico Legal• Mantenimiento Predictivo y Preventivo• Mantenimiento Correctivo• Mantenimiento Modificativo Climatización Ventilación Extracción Instalaciones eléctricas
BT Instalaciones eléctricas
AT Instalaciones eléctricas
de continuidad (UPS y grupos electrógenos)
Pararrayos y sistemas de puesta a tierra
Instalaciones de gas Sistemas de gestión de
instalaciones (BMS) Transporte vertical Escaleras mecánicas
Plataformas de muelles de carga y descarga
Góndolas Barreras de acceso vehículos Puertas automáticas Sistemas control de accesos
parking Sistema detección CO Sistemas de Detección PCI Sistemas de Extinción PCI Prevención Legionella Calidad de aire interior Potabilidad de agua Megafonía CCTV Instalaciones de control de
accesos y antiIntrusión
Cableado estructurado Electrónica de red Telefonía Equipos Audio Visuales Paramentos verticales Paramentos horizontales Estructura Cubiertas Pintura Carpintería interior y exterior Inspección técnica de edificios Mobiliario Saneamiento Instalaciones de fontanería Producción de ACS Fuentes ornamentales Fuentes de agua potable
Servicios de O & M del Activo (1/2)
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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3131
Gestión Energética
Limpieza
DDD
Gestión de residuos
Jardinería
Servicio de seguridad física
Seguridad electrónica
Servicios de O & M del Activo (2/2)
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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3232
Servicios de soporte a las personas
Servicios de lavandería
Transporte personal
Flota de vehículos
Parking para empleados
Parking clientes
Lavado de coches
Vestuarios y duchas
Servicio Medico
Centro de información al
usuario
Catering y Vending
Consigna
Azafatas
Servicio de guardería
Help Desk
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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3333
Servicios de soporte al negocio
Centralita telefónica
Transporte de mercancías
Servicios de logística interna y
externa
Correspondencia y Mensajería
Tratamiento y destrucción de
documentación confidencial
• Servicios de reprografía
• Archivo
• Almacén
• Promociones
• Material de oficina
• Redes informáticas
• Aplicaciones informáticas
• Conserjería
4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS
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