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EL FACILITY MANAGEMET: Un paso adelante para los

Arquitectos y Arquitectos Técnicos

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1. Presentación de la Jornada y los Ponentes

2. El Ámbito del F.M.

3. El FM en la Gestión del Ciclo de Vida de los Activos Inmobiliarios.

4. El FM en la Gestión Operativa de los Inmuebles y sus Servicios de Soporte.

5. Debate-Coloquio

INDICE

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1. PRESENTACIÓN DE LA JORNADAY LOS PONENTES

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1. PRESENTACIÓN DE LA JORNADA YLOS PONENTES

D. ANGEL TEJEDOR VELASCOLicenciado en Ciencias Económicas y PDG por el IESE Presidente de FORUM F.M. Asociados

D. GREGORIO DÁVILA GARCÍAIngeniero Técnico Industrial.Experto en Gestión Patrimonial.

D. FRANCISCO GARCIA AHUMADALicenciado en Ciencias Físicas,Ingeniero Técnico Aeronáutico y PDG por el IESE. Consultor Externo

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2. EL AMBITO DEL F.M.

Ponente: Ángel Tejedor Velasco

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2.1. Definición del F.M.

2.2. Modelo de Gestión de Inmuebles.

INDICE

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Definición Estándar Europeo de FM, según norma AENOR

CEN 15221-1 Terminología y Definiciones en FM

“ La integración de procesos en una organización para mantener y desarrollar los servicios acordados que dan soporte y mejoran la eficacia de las actividades principales de dicha organización”

- El desarrollo de los distintos conceptos de FM depende de:

- Desarrollo económico de cada país- Cultura de cada país- Idiosincrasias propias (geografía, influencia extranjera, historia)

2.1. DEFINICION DEL F.M.

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• Primera Conclusión:

““No existe un único concepto FM en el mundo”

“Si hay aspectos comunes y tendencias generales”

2.1. DEFINICION DEL F.M.

F.M. = Gestión de los Activos o Recursos Materiales y de los Servicios de Soporte (Infraestructura) necesarios para el desarrollo de las actividades de una Empresa u Organización.

Profesión multidisciplinar que abarca teorías y principios dela Arquitectura, Ingeniería, Diseño, Contabilidad, Finanzas, Gestión y Ciencias del Comportamiento (BOMI)

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Un Modelo de Gestión de Inmuebles según la Norma “EN 15221-1”, será aquel que se base en una estructura que describa los procesos de Gestión de Inmuebles que prestan apoyo a las actividades principales de una Organización.

Un modelo deberá abordar la relación entre la demanda y el suministro de servicios, y presentará los diferentes niveles de la interacción en la Gestión de Inmuebles”.

2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES

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ASPECTOS GENERALES:

ESTRATEGICO

TACTICO

OPERATIVO

OR

GA

NIZ

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PRO

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OR

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SLA

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DE

KPI

s

ClienteContratante

ClienteOrdenante

UsuarioFinal

Interno

y/o

Externo

PROCESOS PRINCIPALES PROCESOS DE APOYO

ACTIVIDADES PRINCIPALES SERVICIOS AL INMUEBLE

ACUERDO DE GESTION DE INMUEBLES

2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES

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ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN EN EL MERCADO RELATIVAS AL F.M.

ACTIVOSINMOBILIARIOS ESPACIOS SISTEMAS SERVICIOS SEGURIDAD

ConsultoríaPlanes InversiónY DesinversiónRentabilización

ConsultoríaPlanificación

Desarrollo de Modelos de GestiónProyectos Explotación

Implantación

Proyecto Esp.InteriorismoConstrucción

Agencia Inmob.ProyectosConstrucción

Gestión PropiedadesGest. Patrimonial

Servicios Integrados (Multiservicios)Servicios Individualizados

Gestión de la Operación o Explotación

Consultoría ExplotaciónPlanes Explotación Operación

PROCESOS

OPERATIVOS

PROCESOS

TÁCTICOS

PROCESOSESTRATEGICOS

2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES

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3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

Ponente: Gregorio Dávila García

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EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

Un inmueble es el conjunto de la edificación unida a sus instalaciones, para un uso concreto y con los servicios y prestaciones que requieren los usuarios.

El inmueble debe cumplir con las expectativas para las que fue diseñado.

Expectativas, tanto a nivel técnico, como en cuanto a las prestaciones y los requerimientos que el inversos haya previsto en su promoción.

EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

El ciclo de vida de un inmueble comienza con la elección de un suelo.Sus condiciones derivadas del planeamiento urbanístico son fundamentales en la vida del inmueble.El ciclo de vida útil es el que corresponde a la explotación activa del mismo.Los tiempos de ordenación del suelo y desarrollo del proyecto completan el ciclo de vida total del inmueble.En definitiva, los inmuebles son como objetos animados: NACEN > VIVEN < MUEREN.

EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

En la gestión de los Activos Inmobiliarios, es fundamental conocer los factores que intervienen en su ciclo de vida.Consecuentemente hay que profundizar en la tipología de cada activo, las características de sus ocupantes y las actividades que se pueden desarrollar en él.Todo debe redundar en dos factores fundamentales: “satisfacción del usuario” y “satisfacción del propietario”.Para ello, la gestión del activo debe profesionalizarse con variados y diversos conocimientos, que posibiliten cumplir con estos objetivos.

EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

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4. EL F.M. EN LA GESTIÓN OPERATIVA DE LOS INMUEBLES Y SUS SERVICIOS

DE SOPORTE

Ponente: Francisco García Ahumada

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4.1. El F.M. en la Gestión de los Activos

4.2. El F.M. en la Operación y el Mantenimiento

4.3. El F.M. en la Gestión de los Servicios

INDICE

4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS

ACTIVOS SERVICIOS

DESARROLLO DEL NEGOCIO/ACTIVIDAD DE NUESTROS CLIENTES

The Cradle to the Grave

De la Cuna a la Tumba

4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS

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4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS

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4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS

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Relación entre los elementos clave de la Gestión de Activos (*)

(*) De acuerdo con la ISO 55000-2013

PROYECTO CONSTRUCCIÓN PUESTA EN MARCHA EXPLOTACIÓN DECONSTRUCCIÓN

30 % COSTE 70 % COSTE

Operación y Mantenimiento• Definir objetivos estratégicos

• Alinear con los de la empresa

• Desarrollar procesos para cumplir los objetivo alineados

• Establecer indicadores y herramientas de gestión para la gestión, el seguimiento y la toma de decisiones

4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO

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• Inventario de activos

• Plan de gestión documental

• Gamas de mantenimiento: preventivo, predictivo (basadas en la condición)

• Pautas de operación

• Plan de inversiones

• Costes de mantenimiento

• Política de Mantenimiento

• Contratación de recursos y empresas: pliegos de condiciones

• Implantación plan y gestión del cambio

• Seguimiento, control y mejora continuada

• Plan de eficiencia de recursos: humanos, energéticos y económicos

• Plan de sostenibilidad: vector económico, vector social y vector medioambiental.

4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO

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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

Establecimiento de los

Requerimientosdel diseño

Diseño delServicio

Validación delServicio

Implantación y Puesta en Operación

Monitorización de Prestaciones

Feedback del Cliente y el Estado

del Arte

Propuesta de Mejora o

eliminación del Servicio

CICLO DE VIDA DEL

SERVICIO

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.

INPU

TS

OU

TPU

TS

PROCESOS ∑ ACTIVIDADES

RECURSOSESPACIOSINSTALACIONES, EQUIPOSMATERIALES, ENERGIAPERSONASPROCEDIMIENTOS

MA

RG

EN

MEDICIONRENDIMIENTO

TIEMPO DE PROCESOCALIDADCOSTEEFICIENCIA - PRODUCTIVIDAD

SISTEMATECNOLÓGICO

SISTEMAPERSONAS

INDICADORES

ESTRATEGIA NEGOCIO

OBJETIVOS CAPACIDAD

CONDICIONANTES EXTERNOS

LEGALES COMPETENCIA

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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SEERVICIOS

El Catálogo Global de Servicios lo podemos agrupar en los siguientes tipos :

Servicios de consultoría y gestión

Servicios Mantenimiento Valor del Activo.

Servicios de Soporte a las Personas

Servicios Soporte al Negocio.

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4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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Consultoría previa (Estudio de mercado, estudio de alternativas, necesidades, diseño, …)

Project Manager Commissioning del inmueble Consultoría sobre el mapa de servicios Definición de especificaciones, alcance y niveles de servicio Preselección de proveedores de servicio Licitación, alineamiento técnico y renegociación económica de las ofertas

recibidas Contratación de los servicios Confección de especificaciones técnicas a cumplir por los futuros

comerciantes al implantar su actividad en el centro Comercialización de los espacios Commissioning de las implantaciones comerciales de los inquilinos Property Management Gestión y supervisión de los servicios

Servicios de consultoría y gestión (1/2)

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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2929

Gestión de ciclos de vida de los activos Gestión de inventario de activos Coordinación de actividades entre los proveedores de servicio Gestión de Seguridad y Salud (coordinación de actividades

empresariales) Gestión medio ambiental y sostenibilidad Plan de emergencia Gestión de brigadas de emergencia Gestión económico financiera Benchmarking Centro de atención a los usuarios Planes de comunicación

Servicios de consultoría y gestión (2/2)

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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3030

• Operación de las instalaciones• Mantenimiento Técnico Legal• Mantenimiento Predictivo y Preventivo• Mantenimiento Correctivo• Mantenimiento Modificativo Climatización Ventilación Extracción Instalaciones eléctricas

BT Instalaciones eléctricas

AT Instalaciones eléctricas

de continuidad (UPS y grupos electrógenos)

Pararrayos y sistemas de puesta a tierra

Instalaciones de gas Sistemas de gestión de

instalaciones (BMS) Transporte vertical Escaleras mecánicas

Plataformas de muelles de carga y descarga

Góndolas Barreras de acceso vehículos Puertas automáticas Sistemas control de accesos

parking Sistema detección CO Sistemas de Detección PCI Sistemas de Extinción PCI Prevención Legionella Calidad de aire interior Potabilidad de agua Megafonía CCTV Instalaciones de control de

accesos y antiIntrusión

Cableado estructurado Electrónica de red Telefonía Equipos Audio Visuales Paramentos verticales Paramentos horizontales Estructura Cubiertas Pintura Carpintería interior y exterior Inspección técnica de edificios Mobiliario Saneamiento Instalaciones de fontanería Producción de ACS Fuentes ornamentales Fuentes de agua potable

Servicios de O & M del Activo (1/2)

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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3131

Gestión Energética

Limpieza

DDD

Gestión de residuos

Jardinería

Servicio de seguridad física

Seguridad electrónica

Servicios de O & M del Activo (2/2)

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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3232

Servicios de soporte a las personas

Servicios de lavandería

Transporte personal

Flota de vehículos

Parking para empleados

Parking clientes

Lavado de coches

Vestuarios y duchas

Servicio Medico

Centro de información al

usuario

Catering y Vending

Consigna

Azafatas

Servicio de guardería

Help Desk

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

32

3333

Servicios de soporte al negocio

Centralita telefónica

Transporte de mercancías

Servicios de logística interna y

externa

Correspondencia y Mensajería

Tratamiento y destrucción de

documentación confidencial

• Servicios de reprografía

• Archivo

• Almacén

• Promociones

• Material de oficina

• Redes informáticas

• Aplicaciones informáticas

• Conserjería

4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS

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5. DEBATE – COLOQUIO

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