Download - DESARROLLOS TURÍSTICOS DE USO MIXTO 26 de septiembre de 2012 Bienvenidos.

DESARROLLOS TURÍSTICOS

DE USO MIXTO

26 de septiembre de 2012

Bienvenidos

Agenda

1. Conceptos generales

2. Ejemplo proyecto de uso mixto

3. Evolución y tendencias

Desarrollos Turísticos de Uso MixtoDesarrollos Turísticos de Uso Mixto

DefiniciónProyectos Inmobiliario Turísticos que incorporan al menos dos componentes con modalidad operativa y/o comercial diferente, pero que operan conjuntamente, compartiendo infraestructura e instalaciones comunes.


Los tipos más comunes de componente son:

◦ Hotel

◦ Condominio de Tiempo Compartido / Propiedad Fraccional

◦ Condominio de Tiempo Completo (Pool de Rentas)

◦ Condo-Hotel (Propiedad Completa / Fraccional).


La infraestructura e instalaciones compartidas comunes típicamente incluyen:

◦ Áreas Públicas: Alberca, Playa, Lobby, Jardines

◦ Servicios: Lavandería, Estacionamiento, Talleres, BOH

◦ Infraestructura: Plantas de tratamiento, cuarto de máquinas

◦ Centros de Consumo / Ammenities: Restaurantes, Bares, Spa.


Ventajas de Proyectos de Uso Mixto:

◦ Reduce costos de inversión por componente individual

◦ Genera sinergias operativas y economías de escala

◦ Servicios hoteleros “eficientes” en unidades residenciales (recepción, concierge, ama de llaves, A&B)

◦ Ingresos por mantenimiento aseguran base operativa

◦ Propiedad Compartida genera niveles de ocupación elevados y consistentes

◦ Los huéspedes de hotel representan clientes potenciales para las unidades hoteleras.


Modalidades operativas para unidades residenciales:


Contrato de

servicios

Reglamento

Fideicomiso

Régimen en

Condominio

Tiempo Compartido Propiedad Fraccional Propiedad Completa

Fórmula Operativa para proyectos mixtos con Hotel:

◦ La unidad hotelera generalmente lleva a cabo la operación y mantenimiento del inmueble en general (instalaciones comunes) más las áreas “privativas” de hotel (de haber un condominio maestro).

◦ La unidad hotelera celebra contrato(s) de servicios / mantenimiento con la(s) unidad(es) residencial(es).


Elementos críticos a considerar:

◦ Compatibilidad conceptual entre componentes (calidad, mercado objetivo)

◦ Requerimientos operativos individuales

◦ Impacto de comercialización en la experiencia del huésped

◦ Separar lo separable / medir lo demás (evitar “prorrateos”)

◦ Diseño original vs. conversión.


Ejemplo de un Proyecto Turístico de Uso Mixto

Ejemplo de proyecto de uso mixtoEjemplo de proyecto de uso mixto

Características

Hotel 5 estrellas 341 habs. (350 módulos) – 2 fases (218 + 123)Departamentos 60 uns de 3 recs (250 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad compatida)Villas residenciales 40 uns. de 4 recs. (400 m2) (admin. hoteleramente) (en propiedad completa)

Amenidades del resort:Spa con gimnasio equipado, salones de convenciones, restaurantes (2) snack bar (2), 500 mts de frente de playa, bares (2), albercas y espejos de agua, club de playa, jardines.Acceso preferente a un Club de Golf (dentro del mismo destino)

Ubicación Los Cabos, Baja California, dentro de un desarrollo integralmente planeado.

Datos financieros

Inversión total $ 232 mdd

Inversión total inicial $ 164 mdd

Capital inicial requerido $ 44 mdd

crédito inicial requerido $ 47.7 mdd

Hotel 5 estrellas• 341 habs (350 módulos) – 2 fases (218

+ 123)

Residencial en propiedad compartida• 60 condos de 3 recs. (200 m2)

Residencial propiedad completa • 40 villas de 4 recs. (400 m2)

Resort’s amenities: Spa and fitness center (1,700 m2) 2 Salones de congresos eventos (3,000

m2) 2 restaurantes 2 snack bars 2 bares 500 metros de frente de playa Albercas, club de playa, jardines y

asoleadores. Acceso preferente al Club de Golf del

destino.

Plan MaestroPlan Maestro

Site Map Legends

1.- General Access 7.- Swimming Pool 13.- Hotel phase 2 (4 level)

2.- Parking Lot 8.- Pool bar 14.- Villas phase 1

3.- Porte Cochere 9.- Ball room 15.- Villas phase 2

4.- Villas receiving 10.- Restaurant bar 16.- Beach

5.- Tennis 11.- Lobby 17.- Boulevard

6.- Health Spa 12.- hotel phase 1 (4 level) 18.- BOH

1717

22

1616

1212

99

1818

44

1313

1111

1010

1010

1212

1313

22

Hotel: Programa de ProductoHotel: Programa de Producto

($000’s usd) Inicial Expansión TotalTotal Habitaciones 218 123 341

(total módulos) 227 123 350Área (m2 promedio) 71 m2 55 sm2 64 m2Áreas Públicas (m2) 26,280 m2 11,918 m2 38,197 m2 Costo Construcción $65,967 $23,524 $89,491Costo Equipamiento $15,145 $6,105 $21,250Costo Total (s/tierra) $81,112 $29,629 $110,741Csto prom/habitación $372 $241 $325

No.Área

prom. TerrazaKing 120 45 m2 8 m2Queen/Queen 55 49 m2 12 m21-br suite 34 91 m2 16 m22-br suite 6 181 m2 32 m2Suite Especial 2 272 m2 48 m2Bar Privado 1 317 m2 60 m2

Expansión de suites 90 45 m2 8 m2Queen (exp) 33 49 m2 12 m2

Total Habs. 218 123 341

Área15,648

m2 6,783 m2 22,431 m2Áreas comunes M2Lobby/Recepcion/locales 750Children & young adult center 134(2) Snack Bar (F&B) 66.7(2) Bar / Owners Lounge 526.7(2) Restaurant 1,325F&B Terraces 1,300Ballrooms 0Meeting rooms 1,576Business center 1373Spa 26Services & BOH 1,718Sun Decks and Pools 5,646Gardens & Landscaping 3,150Parkings (uncovered) 5,600

34,599

Condos:• 60 unidades amuebladas y equipadas

• 3 recámaras

• ~ 20 uns c/ estándares ADA

• área total 250 m2

• área cubierta 223 m2

• terrazas 27 m2

Villas• 40 unidades amuebladas y equipadas

• 4 recámaras

• área total 400 m2

• área construida 260 m2

• terrazas y jardines 140 m2

Áreas counes: snack bar para propietarios, albercas y jardines.

Conceptual rendering subject to change

Conceptual rendering subject to change

Residencial: Programa de ProductoResidencial: Programa de ProductoPrograma Residencial ($000’s usd)

Uns 3 recs Uns 4 recsNo. Unidades 60 40Área 250 m2 400 m2Áreas Comunes 9,905 m2Total Construcción 44,733 m2 Precio prom inicial $305 $2,239Absorción prom/mes

1.00 full units0.63 full

units Costo prom/unidad $118 $1,123 Total construcción $56,256Total FF&E $17,320Costo Total (s/tierra) $81,575

Proyecciones Hoteleras (5 años)Proyecciones Hoteleras (5 años)

Proyecciones Venta Residencial (7 Proyecciones Venta Residencial (7 años)años)

Resumen de flujos y rendimientoResumen de flujos y rendimiento

Para el hotel:◦ Ingresos incrementales en F&B

◦ Dismunución del costo proporcional de “headcount”

◦ Facilidad para obtención de crédito bancario

Para el componente residencial:◦ Mayores áreas públicas y mayores servicios para los propietarios.

◦ Muchas de las áreas públics “compartidas” son sujetas a crédito.

◦ El hotel como fuente de generación de tráfico y soporte para diversos programas comerciales

◦ Respaldo con beneficios de la administración de un operador reconocido

◦ Acceso a participar con empresas de intercambios

Resultados generales:◦ Poder de negociación en la compra de la tierra (mayor extensión y posibilidad de

negociar pagos diferidos)

◦ Precios incrementales por metro cuadrado gracias a la marca

◦ Mayor posibilidad de salida

◦ Mejores tasas de rendimiento.

Beneficios al desarrollador de un proyecto de Beneficios al desarrollador de un proyecto de uso mixtouso mixto

Menor ocupación No percibe ingresos incrementales e

F&B. Beneficios por disminución de Fees

por operación y marca. Menor ocupación (no hay programas

comerciales).

Resultados de un desarrollo independienteResultados de un desarrollo independiente

Resumen de operación hotelera (15 años)

Habs. Disponibles

(módulos) 350 Total noches 110,651 Opcupación 63,937 % ocupación 57% Tarifa promedio $549 RevPAR $315 $ '000 %Ingresos Totales $674,756 100.0%Gastos -$188,242 27.9%Utilidad departamental $486,514 72.1% Otros gastos no distribuibles -$204,377 30.3% Utilidad operativa $282,137 41.8% Otras deducciones -$96,255 14.3% Utilidad neta operativa $185,882 27.5% Reserva -$33,148 4.9% UNO después de reservas $152,734 22.6%

Cash Flow & Financing (Hotel)Equity Contributions $64,900.409

Initial contribution $56,400.409

Expansion $8,500.000

Hotel Revenues $152,733.529 Development Investment $(130,741.377)Hotel sell out $153,398.848 Cash flow from operations $92,980.600

Required Initial Invest. (w/ land) $96,112.466

Loan Repayment $102,134.084

Developer Net Cash Flow $126,246.924

IRR 8.72%

Investment Cap-Rate Yr 7 16.58%

Hotel

Reducción de área comunes (o en su caso incremento de costos)

Menor precio / m2 Beneficios por disminución de Fees por

operación y marca, pero no se eliminan por la administración del clun residencial

Menor negociación sobre la compra de tierra

Menor absorción.

Resultados de un desarrollo independienteResultados de un desarrollo independiente

RevenuesSale Residential $208,008

Condos $127,147 Villas $80,861

Interest Income $8,936 Total Revenues $216,944

Cost of OperationsCost of Sales $96,973


Adv., Sales & Marketing (inclusive of fees) $43,795


General & Administrative $5,292 Condos $4,448 Villas $844

Total Costs of Operations $146,060

Full / Shared Ownership Sales Income $70,884

32.7%

Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)

Operating Result from TS Sales (net) $49,089.460 Product Cost $52,041.953 Net Cash from T/S Sales $101,131.414

Inventory Development

$(56,644.303)Net T/S Operating Cash $44,487.111

Total Equity Contributions $15,100.000

Net Cash Flow $59,587.111

IRR 30.34%

Cash Flow & Financing (Full Ownership)Operating Result from RE Sales (net) $21,794.157 Product Cost $44,930.969 Net Cash from T/S Sales $66,725.126

Inventory Development $(44,930.969)

Net T/S Operating Cash $21,794.157

Total Equity Contributions $10,000.000

Net Cash Flow $31,794.157

IRR 34.41%

RE Developer Cash Flow $66,281.268 IRR 31.81%

Residencial

Comparativo de escenariosComparativo de escenarios

USO MIXTO HOTEL INDEP. Cash Flow & Financing (Hotel)

Equity Contributions $62,599.881 $62,599.881 Initial contribution $57,999.881 $57,999.881 Expansion $4,600.000 $4,600.000

Hotel Revenues $150,919.949 $144,010.380 Development Investment $(133,458.025) $(133,458.025)Hotel sell out $141,150.550 $134,291.971 Cash flow from operations $80,476.911 $63,088.195

Required Initial Invest. (w/ land) $98,048.808 $98,048.808

Loan Repayment $102,134.084 $102,134.084

Developer Net Cash Flow $111,442.707 $94,053.992

IRR 7.32% 4.79%

Comparativo de escenariosComparativo de escenarios

USO MIXTO RE INDEPENDIENTE Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)

Operating Result from TS Sales (net) $66,795.346 $49,089.460 Product Cost $56,644.303 $52,041.953 Net Cash from T/S Sales $123,439.648 $101,131.414

Inventory Development $(56,644.303) $(56,644.303)Net T/S Operating Cash $66,795.346 $44,487.111

Total Equity Contributions $5,700.000 $15,100.000

Net Cash Flow $72,495.346 $59,587.111

IRR 108.03% 30.34%

Cash Flow & Financing (Full Ownership)Operating Result from RE Sales (net) $33,028.151 $21,794.157 Product Cost $44,930.969 $44,930.969 Net Cash from T/S Sales $77,959.120 $66,725.126

Inventory Development $(44,930.969) $(44,930.969)

Net T/S Operating Cash $33,028.151 $21,794.157

Total Equity Contributions $4,500.000 $10,000.000

Net Cash Flow $37,528.151 $31,794.157

IRR 204.44% 34.41%

RE Developer Cash Flow $148,666.323 $66,281.268

Desarrollos Turísticos de Propiedad Completa en México◦ Origenes -> Acapulco,

Mazatlán◦ Evolución -> Seguridad

Jurídica (Compradores Extranjeros)

◦ Máximo Histórico -> Crisis (Especulación).

Evolución y TendenciasEvolución y Tendencias

(Fuente: Softec 2012)

Mercados Distorsionados:◦ Inventarios disponibles

◦ Proyectos fallidos / Remates

◦ Inventario “sombra”

“A junio de 2012 se estima que del total de proyectos residenciales (464.834 unidades de vivienda) en las 40 principales ciudades, el 9% está concentrado al segmento residencial y residencial plus, con un desplazamiento promedio de 1 y 0.8 unidades/mes.” (Softec, junio/2012)

Evolución y TendenciasEvolución y Tendencias

(Fuente: Softec 2012)

Datos de contacto:Gustavo Ripol

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