Edición octubre 2014
Autor: Santos Narvaes P.
Universidad “Fermín Toro”
Arrendamientos inmobiliarios
Decreto ley (definición)
El decreto ley viene a regular todas aquella acciones a las que son
sometidas las personas quienes mediante un contrato voluntario
adquieren obligaciones que deben ser cumplidas tanto por el arrendador
como por el arrendatario según las especificaciones que en su
articulado el decreto ley establece.
Articulo 1 El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados
a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas
de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente
o por partes.
Análisis de los artículos 2 al 9 de la ley de inmobiliarios vigente.
La ley de arrendamientos inmobiliarios especifica la regulación a los
cuales estarán sujetos.
El cuerpo que rige este Decreto Ley, es el arrendamiento o
subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos o suburbanos
destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas
de las especificadas, indistintamente que el arrendamiento o
subarrendamiento sea total o solo por partes.
Condiciones de Regulación: Todo lo relacionado con la regulación de
bienes inmuebles se ajustará a las condiciones establecidas en esta
Ley.
Inmuebles a los cuales no se aplica el presente Decreto Ley específica
cuales inmuebles están fuera del ámbito de aplicación del mismo,
expresando taxativamente:
a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados
b.- Las fincas rurales
c.- Los fondos de comercio
d.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles
destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a
regímenes especiales
e.- Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la
autoridad competente.
Inmuebles excluidos de la aplicación de esta Ley a los fines de
establecimiento de los cánones arrendaticios:
Entre de los inmuebles antes mencionados la Ley señala en su artículo
4 otros bienes inmuebles los cuales no se regirán por esta Ley en lo
relacionado a la fijación de cánones de arrendamiento:
a.- Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los
Estados, los Municipios y los Institutos oficiales que determina
expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los
cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales
inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico - privada.
b.- Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o
cualquier otro uso, cuya Cédula de habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de Enero de 1.987.
c.- Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente
considerado, establecido por los organismos encargados de la
regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. En lo que respecta
a la categoría de inmuebles incluidos en este literal, se le otorga al
Ejecutivo Nacional la potestad de modificar el valor de exención
teniendo como argumento motivos de interés público o social, con
fundamento al Parágrafo Único del artículo in comento. El legislador en
materia de exclusión de esta Ley, solo a los efectos de la terminación
de la relación arrendaticia, menciona el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea
consecuencia de una relación laboral, o de una relación de
subordinación existente; haciendo la salvedad que si es aplicable la ley,
en el caso de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles
sujetos a regulación, cuando el valor renta forme parte del sueldo o
salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.
Es pertinente comentar la evidente intención del legislador de proteger
a los trabajadores que ocupen inmuebles con ocasión de la prestación
de sus servicios, y al mismo tiempo esta norma persigue fortalecer la
protección del salario de los trabajadores al tomar en consideración el
monto del canon máximo mensual de arrendamiento en los inmuebles
sujetos a regulación, cuando dicho canon sea imputable a la
remuneración del trabajador.
Viviendas Inhabitables, se tipifica como ilícito el arrendamiento o
subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no
posean las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad. Hace el
legislador especial alusión a los Ranchos.
Es un hecho notorio la existencia de ranchos, en las grandes ciudades
como es el caso de la Capital de la República, la que conforma los
grandes cinturones de miseria y ello genera dada las condiciones
infrahumanas en que habitan los ocupantes de dichas " viviendas"
enfermedades y riesgos de tragedias sobre todo en las épocas de lluvia
a causa de los materiales de mala calidad con lo que son construidos
estos ranchos. Además, que el legislador es claro cuando expresa la
no-obligación de pago de arrendamiento cuando se trate de esas
"viviendas".
La vigencia de esta norma trae implícito el desmontaje del monopolio
de Arrendadores de Ranchos, que obtienen altos ingresos por esta
clase de actividad.
Irrenunciabilidad de los derechos establecidos en esta Ley: Cualquier
acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o
menoscabo de los derechos contemplados en esta ley serán nulos
(Art.7).
En este artículo se puede apreciar el carácter de orden público de las
normas que conforman esta ley, por lo tanto no son relajables por
acuerdo entre las partes.
Esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho
Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados
Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una
ficción.
Definiciones: El legislador a los fines de una mayor inteligencia de esta
ley en su artículo 8 define: a) Viviendas urbanas o suburbanas, b)
Organismos de Inquilinato, y c) Cláusula Penal
Disposiciones Generales.
Competencia Exclusiva Inquilinaria y Delegación de Competencia: Esta
norma expresa que la Función Administrativa Inquilinaria es
Competencia Exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y al usar la
expresión facultativa " podrá ", prevé la Delegación de esa competencia
que detenta el Ejecutivo Nacional a las Alcaldías, y también le otorga a
las mismas (Alcaldías) el derecho a percibir lo pagado por concepto de
multa por parte de quienes hayan infringido esta Ley. Pero en lo atinente
al Área Metropolitana de Caracas, afirma que son indelegables estas
funciones administrativas, ya que su ejercicio es competencia expresa
del Ministerio de Infraestructura.
Competencia Judicial: El artículo 10 especifica los órganos
jurisdiccionales competentes y textualmente reza: " La competencia
judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los
Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo
relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la
Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en
el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de
Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en
cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuyen
la competencia especial Contencioso Administrativa en materia
inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos
jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos
urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil
ordinaria."
Los Interesados.
La Ley en el artículo 11 define quienes son interesados en lo que
respecta al Procedimiento Administrativo:
a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y
directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la
regulación de un inmueble o la exención de tal regulación. En este
último literal el legislador acoge el concepto de Interesados contenido
en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Agrega el legislador, incluye en igual categoría de interesados a las
personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la
administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter
de administradores.
RELACION ARRENDATARIA.
Obligación de los Propietarios y Administradores con relación al
inmueble arrendado: Se impone en el artículo 12 a los propietarios y
administradores de inmuebles destinados al arrendamiento la
obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de
mantenimiento y conservación y consecuencia los obliga también a la
contratación de personal especializado para cumplir con la precitada
obligación.
El incumplimiento de esta obligación de buen estado y conservación del
inmueble objeto de arrendamiento será regido por las disposiciones del
Código Civil, demás leyes u Ordenanzas aplicables, sin embargo, se
exime al propietario de realizar reparaciones que se produzcan a
consecuencia de daños maliciosos de los arrendatarios.
Prohibición de pagar canon de arrendamiento superior al fijado, ni
primas por concepto de cesión, traspaso o arrendamiento o venta de
punto: Si bien es cierto que en la redacción del artículo 13 de la Ley se
establece una innovación, con su inclusión en este texto legal se
persigue evitar que en la práctica se sigan dando los cobros superiores
a los cánones fijados por el órgano administrativo competente, la
exigencia de pago de elevadas suma de dinero con ocasión de
traspasos, arrendamientos o ventas de punto o el condicionamiento de
la realización de arrendamiento a la adquisición de bienes muebles.
El contenido de este artículo verifica nuestro comentario, al decir
textualmente: " El arrendatario o subarrendatario no está obligado a
pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la
cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como
condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes
muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende
arrendar."
Ajuste del Canon de Arrendamiento Mensual cuando las partes no
hayan pactado cláusula de Valor a los fines de actualización periódica:
De la lectura de esta norma (art.14) podemos apreciar que en el caso
de que las partes no hayan acordado en el Contrato la Actualización
Periódica del monto a pagar por canon de arrendamiento mensual, bien
sea que se trate de
Contratos a Tiempo Determinado o a Tiempo Indeterminado, siempre y
cuando el inmueble objeto del contrato se encuentre exento de
regulación, el ajuste se efectuará anualmente de conformidad al Índice
de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela,”
acumulado para ese mismo periodo", en el caso de que las partes no
se hayan puesto de acuerdo sobre el monto del canon. El no acuerdo
de las partes sería la causa que provoca la aplicación de esta norma,
que supedita el ajuste al comportamiento de la Economía del país, del
cual los expertos del Banco Central extraen todas las variables que son
de utilidad para determinar el Índice General de Precios al Consumidor.
La inflación es una variable que va depender mucho del estudio
adecuado de las magnitudes complejas que evalúa la Macroeconomía
y de las relaciones de producción y consumo que son atribuibles a la
Microeconomía, amén de las decisiones que en el ámbito político
causen un incremento o descenso de la misma. La fijación en el
contenido de los Contratos de Arrendamiento de una Cláusula que
prevea la Actualización periódica del Canon Mensual de Arrendamiento,
pudiere afectar o favorecer a las partes contratantes, dado que el
cumplimiento o no de las Leyes Económicas de la manera esperada rige
el óptimo social, la elevación de la calidad de vida y la inflación.
Prohibición de Subarrendar: Se considera como nulo el
subarrendamiento celebrado sin la autorización expresa y por escrito
por parte del arrendador. El incumplimiento por parte del arrendatario a
lo pautado en el artículo 15 de la Ley, además de las sanciones
correspondientes por la violación, el arrendador podrá invocar este
incumplimiento como causal de resolución del contrato o solicitar el
desalojo.
Carácter de oferta pública de los avisos de prensa en los cuales se
ofrezcan inmuebles para ser arrendados: En la redacción del artículo 16
se configura una garantía para quien aspire a ser arrendatario, dado que
los avisos de prensa al otorgársele, el carácter de oferta pública limita
la voluntad del arrendador o de cualquier otra persona natural o jurídica
que promocione un inmueble para ser arrendado, por lo tanto
indefectiblemente se deberán respetar las condiciones de la oferta y
ésta no podrá ser revocada sino está fundada en justa causa.
Prohibición de utilizar en los avisos de prensa o en cualquier otro medio
de publicidad como requisitos para arrendar condiciones
discriminatorias: El legislador en el artículo 17, recoge en su totalidad lo
expresado por la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, específicamente en el artículo 21, que prohíbe la
discriminación en cuanto al sexo, raza o condición social.
GARANTIAS
El legislador en la trascripción del artículo 18, limita a los arrendadores
o subarrendadores cuando se trate del supuesto antes señalado a
cobrar solo el 25% del alquiler máximo y cuyo monto comprenderá los
gastos correspondientes a los costos de servicios y mantenimiento y
otros gastos similares. Igual limitación se establece en el Artículo 19 de
esta Ley, para el caso de edificaciones sujetas a regulación que consten
de unidades independientemente consideradas, indistintamente del uso
que se les diere y que no estuvieren sujetas al Régimen de Propiedad
Horizontal, pero a diferencia del artículo anterior se establece la
posibilidad de que las partes contratantes fijen el monto, pero
respetando que dicho monto no exceda del 25% del canon de
arrendamiento.
Cambio de propietario durante la vigencia de la relación
arrendaticia:
En el artículo 20, se aprecia claramente la intención del legislador de
proteger los intereses del arrendatario durante la vida de la relación
arrendaticia, aún en el supuesto de haberse realizado la venta del
inmueble objeto de arrendamiento, obligando en los términos del
mencionado artículo al nuevo propietario " a respetar la relación
arrendaticia en los mismos términos pactados." Y la protección no se
limita exclusivamente a la vigencia de la relación arrendador -
arrendatario, sino que también se extiende tal protección hasta la
terminación de la relación al expresarse textualmente también: "
cualquier acción relativa a la terminación de la relación arrendaticia, solo
podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente
Decreto Ley: "
Facultad del arrendador de exigir garantías: En el artículo 21, se le
otorga al Arrendador la facultad de pedir al Arrendatario garantías que
aseguren las obligaciones adquiridas por el mismo. Estas garantías
pueden ser reales o personales. En la práctica se exige depósito o
fianza, que por lo general son tres (3) meses de depósito o fianza
otorgada por persona natural de reconocida solvencia o por persona
jurídica con solvencia económica, en este último caso existen empresas
que se tienen como objeto social otorgamiento de fianzas.
El Legislador mantiene el criterio de la anterior legislación de la materia
de no poder exigirse ambas garantías para respaldar las obligaciones
del arrendatario.
Fijación de límite máximo con respecto al depósito como garantía
otorgada por el arrendatario y generación de intereses al favor del
mismo:
Esta es una de las tantas innovaciones de este Decreto Ley, ya que al
revisar el artículo 22, no permite que se materialice la exigencia de una
hipergarantía, en razón de que el arrendador solo podrá exigir como
máximo cuatro (4) meses de depósito, y en el artículo 23 fija la
obligación del arrendador sea éste persona natural o jurídica de "
colocar dicha suma en cuenta de ahorro en un ente regido por la Ley
General de Bancos y otras instituciones financieras. Los intereses que
se produzcan corresponden al arrendatario y serán acumulados a la
cantidad dada en garantía,"
El incumplimiento de la obligación del arrendador con relación a la
colocación de la cantidad recibida en depósito, tal como lo prevé el
artículo 23, genera como sanción para él, de pagar al arrendatario los
intereses calculados " a la tasa pasiva promedio de los seis principales
entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia,
conforme a la información que suministre el Banco Central de
Venezuela." (Art.24).
Así mismo, se fija el lapso dentro del cual el arrendador deberá
reintegrar la cantidad dada en depósito por el arrendatario más los
intereses generados, esto es, sesenta (60) días calendarios (continuos)
siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, de conformidad a
lo pautado al artículo 25, estableciendo como condición para el
reintegro, la solvencia por parte del arrendatario en las obligaciones
adquiridas con respecto al arrendador. Pero en caso de negativa por
parte del arrendador a efectuar el reintegro, en el mencionado lapso,
queda abierta la posibilidad para el arrendatario de acudir a la vía
jurisdiccional, para incoar la acción que permita proteger sus intereses
lesionados, haciendo uso del Procedimiento Breve (Instancia Única)
establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil (Art.26).
Restricción del atraso en el pago del canon de arrendamiento: Se prevé
el cobro de intereses de mora cuando el arrendatario no cumpla con la
obligación del pago del canon en la fecha pactada, sin embargo, estos
intereses no podrán exceder de la tasa pasiva promedio de las seis
principales entidades financieras de acuerdo a la información
suministrada por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo dispuesto
en el artículo 27 del decreto comentado.
Establecimiento de Cláusulas Penales cuando se trate de entrega de
inmuebles: En el artículo 28, se confirma lo que en la práctica se da, en
la redacción de contratos de arrendamiento, cuando se incluyen en el
contenido de los mismos cláusulas penales, que las más de las veces,
producen la calificación del cuerpo del contrato como Leonino. Esta
inclusión innovadora en la Ley de
Arrendamientos inmobiliarios, legitima lo en realidad se ha efectuado
durante toda la vida de la normativa vigente en el país hasta la fecha,
en lo que a este aspecto concierne.
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