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DERECHO URBANÍSTICODERECHO URBANÍSTICO

INCONGRUENCIAS Y CONTRADICCIONES INCONGRUENCIAS Y CONTRADICCIONES EN NUESTRA LEGISLACIÓN URBANÍSTICAEN NUESTRA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

Noviembre 2012Noviembre 2012

Complejidad de nuestro actual Marco NormativoComplejidad de nuestro actual Marco Normativo

GOBIERNO CENTRAL

Reglamento Nacional de Edificaciones(Norma criterios y requisitos mínimos de

diseño y ejecución de HH UU y Edificaciones)

GOBIERNO PROVINCIALMunicipalidad Metropolitana de Lima

•Ord. No.620 - Ordenación Territorial•Ord. No. 341 – Sist. Vial Metropolitano•Ord. No. 836 - Aportes en HH.UU.•Ord. No. 1268 - E.I.V.•Ord. No. 1288 - Aprueba HH.UU.•Ord. No. 1617 y 1631– Cambios de Zonificación

GOBIERNOS LOCALES

Retiros, Alturas, Áreas Libres, Densidad, Estacionamientos, Usos

Permitidos, Usos Compatibles, Uso de Azoteas, otros, TUPA´s,

Comisiones Técnicas, etc.

Distritos con mayor producción legislativa:• Miraflores• San Isidro• La Molina• San Borja• Santiago de Surco

Ley 29090 Ley de Regulación de

Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

(modificatorias 29300 y 29476)

Reglamentos: D.S. No. 024-2008-VIVIENDAD.S. No. 025-2008-VIVIENDAD.S. No. 026-2008-VIVIENDA

Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano

D.S. No. 004-2011-VIVIENDA

( Actos Administrativos)

Ley 27444 - Ley de Procedimiento Administrativo General

Ley 27972 - Ley Orgánica de Municipalidades

Ley 29060 - Ley del Silencio Administrativo

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Competencias Municipales en la Gestión del Territorio - (LOM)Competencias Municipales en la Gestión del Territorio - (LOM)

• Competencias Urbanísticas Competencias Edificatorias

• Son facultades habitualmente confundidas y ejercidas descoordinadamente• Rol preponderante de los municipios provinciales en el desarrollo urbano de sus

jurisdicciones• Debe diferenciarse las labores de planeamiento urbanístico y ordenamiento territorial de

la actividad constructiva• Aprobar el Plan de Acondicionamiento Territorial que identifique:• i) Áreas Urbanas• ii) Áreas de Expansión Urbana• iii) Áreas de Protección o de Seguridad por Riesgos Naturales• iv) Áreas Agrícolas• v) Áreas de Conservación Ambiental• Aprobar el Plan de Desarrollo Urbano• Aprobar la zonificación y usos de suelo

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Competencias UrbanísticasCompetencias Urbanísticas Competencias EdificatoriasCompetencias Edificatorias

•Acciones de Demarcación Territorial•Elaborar y mantener el Catastro Urbano y Rural•Nomenclatura de vías, parques y calles•Seguridad del Sistema de Defensa Civil•Estudios de Impacto Ambiental•Diseñar y ejecutar Planes de Renovación Urbana•Fiscalizar el cumplimiento de los planes urbanos, señalar las infracciones y establecer las sanciones correspondientes•Normar y planificar el transporte terrestre de la provincia•Modificaciones al Sistema Vial Metropolitano•Ejecutar o concesionar obras de infraestructura urbana

Aprobar las Habilitaciones UrbanasOtorgar Licencia de Construcción, Remodelación, DemoliciónElaboración y Mantenimiento del Catastro Urbano y RuralAutorizaciones para la Instalación de AnunciosOtorgar Licencias de Funcionamiento

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Ordenanzas Metropolitanas Aprobatorias de ZonificaciónOrdenanzas Metropolitanas Aprobatorias de Zonificación

21 Ordenanzas, 42 Distritos, 37 ZRE, 30 meses aprox.

Distrito Ordenanza No. Fecha de Publicación Zonas de Reglamentación Especial

Cercado de Lima 893 27.12.05 No tiene

Miraflores 920 30.03.06 No tiene

Villa El Salvador 933 05.05.06 No tiene

San Isidro y un Sector de Magdalena del Mar 950 17.06.06 Bosque de Los Olivos, Costa Verde, Camino Real

San Martín de Porres, Independencia, Comas y Los Olivos y de una parte del

Rímac1015 14.05.07 Ex fundo Chacra Cerro Alto, Escuela de Aviación Civil

del Perú (Collique)

Breña, Jesús María, Magdalena del Mar (parcial), Lince y Pueblo Libre 1017 16.05.07 Zona Monumental del Distrito de Pueblo Libre

Ancón 1018 11.07.07 No tiene

El Agustino y Santa Anita 1025 27.06.07 Zona Industrial

Pantanos de Villa 1044 23.07.07 Sector Bello Horizonte, Villa Baja, Villa Mercedes, Parque Zonal No. 23-A

San Borja 1063 10.09.07

Áreas conformadas por el Conjunto Habitacional Juan XXIII, el Asentamiento Humano San Juan

Masías, el Bosque y Bosque de San Borja con frente a la Av. San Luis

Distrito Ordenanza No. Fecha de Publicación Zona de Reglamentación Especial

Barranco y Surquillo y de sectores de Chorrillos y Santiago de

Surco1076 08.10.07

Parque Zonal No. 22-A Santiago de Surco, Laderas de los Cerros de Camacho y Club Golf Los

Incas

San Juan de Lurigancho 1081 07.10.07 No tiene

La Victoria y San Luis 1082 18.10.07 No tiene

San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo 1084 18.10.07

Rinconada de Pamplona Alta, Asentamiento Humano de Ciudad de Gosen - Villa María

del Triunfo

Santa Rosa 1085 26.10.07 No tiene

Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar

y Pucusana1086 26.10.07

Distrito de Santa María del Mar, Cerro Colorado - Pucusana

San Miguel 1098 12.12.07 No tiene

Ate, Chaclacayo y Lurigancho – Chosica 1099 12.12.07

Fundo Nievería, Centro Poblado Santa María de Huachipa, Planta de Tratamiento SEDAPAL,

Asentamientos Humanos Municipales, Lotización El Descanso, Programa de

Vivienda del Poder Judicial

Carabayllo y Puente Piedra 1105 05.01.08 Zapallal, Quebrada Torre Blanca

Cuenca Baja del río Lurín:Cieneguilla, Lurín y

Pachacámac 1117 12.01.08

Sector Antigua Cantera Arenera La Molina, Sector de Antiguas Canteras de Manchay, Sector Bajo de Huertos de Manchay, Sector de

Collanac, Sector de Ocupaciones de Vivienda El Mirador, San Nicolás de

Tolentino y otros, Sector Santa Genoveva y otros

La Molina 1144 18.05.08 Universidad Agraria La Molina, Las Canteras de La Molina

Ordenanzas Metropolitanas Aprobatorias de ZonificaciónOrdenanzas Metropolitanas Aprobatorias de Zonificación

Estadística Sobre Ordenanzas de Cambio de Zonificación Estadística Sobre Ordenanzas de Cambio de Zonificación Específica e Integral en Lima Metropolitana 2004-2012Específica e Integral en Lima Metropolitana 2004-2012

Año Total Ordenanza

Modificación de Zonificación de los Usos del Suelo de Lima Metropolitana2004 – 2012

Específicos, rectificaciones y modificacionesIntegrales

2004 86573, 574, 575, 576, 577, 578, 583, 584, 585, 586, 587, 588, 589, 590, 593, 594, 595, 596, 599, 600 605, 609, 610, 617, 621, 622, 623, 624, 625, 630, 631, 633, 634, 635, 639, 640, 641, 644, 646, 647, 650, 651, 652, 653, 654, 655, 656, 658, 659, 660, 661, 662, 663, 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 671, 672, 673, 674, 675, 676, 677, 678, 679, 681, 684, 698, 699, 700, 702, 704, 705, 709, 710, 712, 713, 718, 721, 723, 724, 734.

2005 231 763, 767, 770, 777, 778, 779, 780, 810, 817, 818, 837*, 828, 845, 846, 858, 860, 861, 862, 865, 866, 884, 885, 886.

893.

2006 163

913, 927, 928, 930, 935, 938, 944, 945, 955, 962, 963, 971, 972, 978, 989, 991.920, 933, 950.

2007 214

1020, 1028.1015, 1017, 1018, 1025, 1044, 1063, 1076, 1081, 1082, 1084, 1085, 1086, 1098, 1099.

2008 125

1104, 1136, 1143, 1158, 1163, 1175, 1180, 1182, 1187, 1197, 1207, 1208.1105, 1117, 1126, 1144, 1146.

2009 461210, 1217, 1218, 1232, 1233, 1241, 1242, 1248, 1251, 1252, 1253, 1254, 1255, 1258, 1259, 1264, 1265, 1267, 1273, 1277, 1282, 1283, 1284, 1285, 1286, 1289, 1211, 1212, 1290, 1291, 1292, 1300, 1301, 1303, 1304, 1305, 1307, 1308, 1309, 1310, 1311, 1312, 1313, 1326, 1333, 1336 .

2010 50

1345, 1346, 1347, 1348, 1356, 1357, 1361, 1362, 1367, 1368, 1370, 1371, 1372, 1373, 1374, 1377, 1382, 1383, 1386, 1387, 1388, 1389, 1396, 1397, 1402, 1406, 1407, 1409, 1410, 1411, 1412, 1413, 1423, 1427, 1428, 1431, 1438, 1439, 1443, 1444, 1451, 1460, 1462, 1463, 1473, 1481, 1483, 1488, 1489, 1490.

2011 42 1493, 1494, 1495, 1496, 1497, 1500, 1504, 1509, 1511, 1512, 1513, 1514, 1515, 1516, 1519, 1520, 1521, 1522, 1524, 1525, 1526, 1531, 1543, 1544, 1545, 1546, 1547, 1548, 1549, 1550, 1553, 1555, 1556, 1557, 1558, 1560, 1561, 1564, 1567, 1570, 1571, 1574.

2012 17 1582, 1584, 1585, 1587, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1605, 1606, 1607, 1610, 1612, 1614, 1616, 1633.

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Conflicto de Normas del Gobierno Central y la MMLConflicto de Normas del Gobierno Central y la MML

El Eterno Problema de las Autonomías

Habilitaciones Urbanas:Ley 29090 vs. Ordenanza 1288-MML y 1467-MML

Aportes Reglamentarios:R.N.E. vs. Ordenanza 836-MML.

• Exclusión de áreas para vías metropolitanas (Norma GH 020,Art.27)• Habilitaciones Comerciales: Exoneradas de aportes?• Habilitaciones Urbanas de Oficio (Art. 24° Ley 29090)• (Exoneración expresa de aportes)

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Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas DistritalesColisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales

Determinación del Concepto de Colindancia de Alturas

• Ordenanza 950 – MML (Aprueba Reajuste de Zonificación para el distrito de San Isidro).

• Art. 4°.- Establecer que en el área materia de la presente Ordenanza, complementariamente a las alturas normativas y el Plano de Alturas aprobados, se aplica el concepto de Colindancia para precisar el número de pisos o altura de edificación que corresponde a un predio que se ubica inmediatamente vecino a una edificación existente de mayor altura. Los criterios aprobados para su aplicación se precisan en las Especificaciones Normativas de la Zonificación (Anexo 4).

• Anexo 4 (B.9.1) Los predios que colinden lateralmente con una edificación existente de mayor altura que la normativa, podrán edificar hasta el promedio entre la altura existente y la normada.

• Anexo 4 (B.9.2) Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones existentes de mayor altura que la normada, podrán edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes.(Colindante, adj.: “Dícese de los campos o edificios contiguos entre si” - DRAE).

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Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas DistritalesColisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales

• Ordenanza 950-MML (Junio 2006).

• D.A. 012-2006-MSI (Agosto 2006):“Para el cálculo del premio en altura se tomará la altura de la edificación inmediatamente colindante al lote materia del premio”.

• D.A. 005-2007-MSI (Febrero 2007):“Para el cálculo del premio por colindancia se tomará la altura del volumen comprometido correspondiente a la edificación en lotes inmediatamente colindantes al terreno materia de premio”.

• D.A. 018-2007-MSI (Septiembre 2007):“Para determinar la altura de la nueva edificación, se tomará en cuenta la altura de la edificación inmediatamente adyacente al lote materia de cálculo.

(Adyacente, adj.: “Situado en la inmediación o proximidad de otra cosa” (DRAE).

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Colisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas DistritalesColisión entre Ordenanzas Metropolitanas y Normas Distritales

• D.A. 017-2008-MSI (Mayo 2008):“A fin de preservar el perfil urbano de la vía aplicando el concepto de colindancia de alturas establecido en el Art. 4° de la Ordenanza 950-MML, las edificaciones a evaluar se sujetarán a lo siguiente …:

“Para calcular la altura de la nueva edificación, se tomará en cuenta las alturas a nivel de alineamiento de fachada en las edificaciones existentes inmediatamente adyacentes y en contacto con el lindero de lote materia del cálculo”.

¿Pero qué dispuso originalmente el Art. 4° de la Ord. 950-MML?

Que el concepto de Colindancia se aplica para precisar el número de pisos o altura de edificación que corresponde a un predio que se ubica inmediatamente vecino a una edificación existente de mayor altura.

Los predios que colinden lateralmente con dos edificaciones existentes de mayor altura que la normada, podrán edificar hasta el promedio entre las dos alturas existentes.

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Concepto de ColindanciaConcepto de Colindancia

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Concepto de ColindanciaConcepto de Colindancia

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Carácter No Inscribible del Área de Reserva para VíasCarácter No Inscribible del Área de Reserva para Vías

• Resolución de Tribunal Registral No. 580-2009-SUNARP-TR-L.

Controversia: ¿Constituye acto inscribible la carga administrativa “Área de Reserva para Vías”?

Fundamentos de la Apelante (MML):

• Publicitar frente a terceros las limitaciones existentes sobre el derecho de propiedad a fin evitar actos contrarios a la Ley.

• Artículo 2019° del Código Civil: Son actos inscribibles aquellos que limiten los derechos reales sobre inmuebles.

• Si bien las afectaciones viales se aprueban mediante Ordenanzas (norma + plano respectivo), la afectación se produce desde la publicación de la Ordenanza; sin embargo este medio no resulte ser el mas eficiente para dar publicidad a una afectación sobre un inmueble que por lo general se expresan mediante la inscripción en el Registro.

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Carácter No Inscribible del Área de Reserva para VíasCarácter No Inscribible del Área de Reserva para Vías

• Tanto con la legislación anterior como con la actual, los Certificados de Zonificación y Vías son actos inscribibles en el Registro (Art. 14° Ley 29090).

• Anteriormente, el Tribunal Registral ha considerado que estas afectaciones constituyen “Información Relevante” respecto de un predio por encontrarse comprendido dentro del Plan Vial aprobado, por lo que es susceptible su inscripción como carga.

• Posición del Tribunal Registral:

• (2.4.2009) 46° Pleno Registral adopta acuerdos vinculantes para el Tribunal Registral: “ La condición de área reservada para vías respecto de un bien no es un acto inscribible en el Registro”.Sustento: Las limitaciones legales de la propiedad no se inscriben por cuanto éstas tienen el carácter de mandatos normativos, vinculan y obligan por el solo hecho de ser normas jurídicas (Ordenanza 341), sin que la voluntad de las partes o el Registro tengan ninguna incidencia.Municipios deben ejercer su rol fiscalizador.No se requiere de doble publicidad (Ordenanza + Inscripción Registral).

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Valor de Mercado en el Impuesto PredialValor de Mercado en el Impuesto Predial(Incoherencias legislativas)(Incoherencias legislativas)

• Impuesto de Alcabala• Impuesto a la Renta• Aportes Reglamentarios HH.UU. (2/3)

Se calculan sobre el valor de mercado del predio

• Y el Impuesto Predial ? = Valor arancelario!• Divorcio fiscal que priva de ingresos a los municipios• Destino de la recaudación del IP: Desarrollo y mantenimiento del catastro y al Consejo

Nacional de Tasaciones

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¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo? ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?

• “La propiedad predial se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho”. (Art. 954° Código Civil peruano).

• “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan” (Art. 350°Código Civil español).

• Aforismo romano: La propiedad se extiende “por arriba hasta el cielo, por abajo hasta el infierno”.

• Concepción cubista del derecho de propiedad: tres planos superpuestos (sobresuelo, suelo y subsuelo).

• Criterio del interés / utilidad.

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¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?

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¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo?

• Nuestro Código Civil señala que la propiedad debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites que señala la Ley. Tratándose de la propiedad predial, nuestra legislación establece que ésta “queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas” (Art. 957° Código Civil).

• Las municipalidades provinciales al aprobar la zonificación del uso del suelo, aprueban también los planos de alturas en función al uso superficial, pero no se regula la profundidad de la sub-edificación.

• Art. 88° LOM.- “Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común”.

• La función social de la propiedad delimita su extensión vertical.

• Derecho Civil (marco general) - Derecho Urbanístico (desarrollo legislativo específico).

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¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad ¿Hasta Dónde se Extiende el Derecho de Propiedad en el Subsuelo? en el Subsuelo?

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¿Por Qué Debe Regularse la Extensión ¿Por Qué Debe Regularse la Extensión Vertical del Derecho de Propiedad? Vertical del Derecho de Propiedad?

• Por que su concepción actual ha variado significativamente. No puede ser entendido como un derecho irrestricto o ilimitado.

• La función social de la propiedad y su necesario ejercicio en armonía con el interés público obliga a ello.

• Necesidad de ejecutar obras públicas sin problemas de expropiación.

• El Estado no puede indemnizar derechos expectaticios inalcanzables por los titulares de la superficie.

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ConclusionesConclusiones

• ¿Debemos pensar en qué ciudades queremos tener para el 2050? Necesidad de impulsar un activo rol planificador y de ordenamiento territorial.

• Recordemos que el suelo, además de ser un recurso económico, es antes un recurso natural, escaso y no renovable.

• De su uso y aprovechamiento racional depende el futuro y sostenibilidad de nuestras ciudades.

• Sin planificación oportuna ni gestión territorial adecuada, no podemos aspirar a ser un país desarrollado.

• Debemos desterrar el “urbanismo improvisado” y pensar que sin planificación ni ordenación territorial, nuestras ciudades pierden competitividad y oportunidades de desarrollo para sus habitantes.

• Todas las personas tienen Derecho a la Ciudad.

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Ciudad Año de Inauguración Longitud de red en Kms.

Pasajeros al año (millones de

personas)

Londres 1863 408 1014

Chicago 1892 170 187

París 1900 213 1410

Berlín 1902 144.1 466

Nueva York 1904 368 1635

Hamburgo 1912 100.7 180

Buenos Aires 1913 48.3 280

Madrid 1919 284 690

Santiago de Chile 1975 96 840

Trenes SubterráneosTrenes Subterráneos

GraciasGracias