ÍNDEX

MEMÒRIA

PLÀNOLS

01. SITUACIÓ02. EMPLAÇAMENT03. CADASTRE04. PLANEJAMENT05. FOTOS ENTORN06. FOTOS FAÇANES MAS PRINCIPAL07. FOTOS INTERIORS MAS PRINCIPAL08. FOTOS FAÇANES COBERTS EST09. FOTOS INTERIORS COBERTS EST10. FOTOS FAÇANES COBERTS OEST11. FOTOS INTERIORS COBERTS OEST12. PLANTA COBERTES MAS PRINCIPAL13. PLANTA BAIXA MAS PRINCIPAL14. PLANTA PIS MAS PRINCIPAL15. PLATA SOTA COBERTA MAS PRINCIPAL16. ALÇAT MIGDIA MAS PRINCIPAL17. ALÇAT NORD MAS PRINCIPAL18. ALÇAT LLEVANT MAS PRINCIPAL19. ALÇAT PONENT MAS PRINCIPAL20. SECCIÓ A A’ MAS PRINCIPAL‐21. PLANTA BAIXA COBERTS EST22. PLANTA BAIXA I PLANTA PRIMERA COBERTS OEST23. PERÍMETRE DE LA FINCA

MEMORIA

1.- ENCÀRREC

El propietari del immoble i promotor de l’ancarrec requereix d’un document complert per a la seva comecialització, Aquest preten recollir tant un aixecament fotografic com planimetric així com una definicioo de la seva realitat urbanistica i cadastral.

De la mateixa manera s’adjunta una descripcio del potencial que te per a un posiible projecte de rehabilitacio sense arrivar a definir cap tipus d’esquema de dsitribucio o programa a l’espera de properes directrius.

2.- PROPIETARI I PROMOTOR

Antonio Grau de BoschDNI 19562450 FC/ Castellón 6 pta 11, Valencia.

3.- ARQUITECTES

Doctora Mònica Alcindor Huelva. núm. del COAC 37.772-4 NIF 28916329Q Oriol Roselló i Viñas, núm. del COAC 24.650-6 i NIF 46222587QAvinguda Països Catalans 124 Local 1 Planta Baixa. Banyoles 17820 www.bangolo.com

4.- EMPLAÇAMENT

Mas de tres volums situat al en l’extrem migdia del nucli.Col.lindant a la crta. GIV-5144 que dona accés al poble.Altitud sobre nivell del mar: 110 aproxCoordenades UTM: 490322, 4659273

5.- INFORMANTS CLAUS

5.1.-Narcís Martí, veí del mas.Responsable d’urbanisme de Vilademuls.Interlocutor i conseller dels propietaris del más en tramitacions administratives.Telèfon: 629188428 nmartiburch@hotmail.com

5.2.- Joan Trias, paleta.Paleta de Vilademuls que ha realitzat el manteniment del mas durant 30 anys.CONSTRUCCIONS JOAN TRIAS, S.L. Ctra La Tria, 14, 17482 MEDINYÀ (Girona) Tel fix: 972 49 80 82Tel mbl: 609 719 912 joan1150rt@hotmail.com

5.3.- Maria Rosa Busquets, aparelladora municipal.No s’hi ha contactat encara. Plaça Major, 107468, Pla de l'Estany , GironaTelèfon: 972 560 204Web: www.vilademuls.comE.mail: ajuntament@vilademuls.catHorari: Dilluns d'11 a 13 i dimecres de 18:30 a 19

Situació del mas.

6.- DESCRIPCIO FINCA

El mas esta situat a l’extrem sud del nucli de Vilafreser i sobre cap el paissatge dels terraprims característics d’aquesta comarca- Una ondulada i suau topografia es combina amb conreus amb boscos en primer terme i, al fons es poden reconèixer el Prepirineu i Rocacorba cap a ponent i les Gavarres cap a llevant.

Aquest peculiar emplaçament permet gaudir per una banda del avantages d’una casa de poble snese perdre el caràcter de masia. Al mateix temps que es trova a prop de les principias ciutats de la comarca gaudeix d’un paisatge rural que conserva l’activitat agrícola i no pateix en cap moment els efectes d’una zona periurbana. Es per aixo que un dels avantages del mas es la seva connectivitat amb els punts d’interes a escala territorial:

• La costa Brava a 30 ‘’ per la carretera de Verges GI-633• França a 20’’ per l’AP7 on hi estan fet una nova sortida al costat• L’AVE de Vilafant que connecta amb Paris, Barcelona i Madrid• Girona a 10’’ i les capital comarcals dee Figueres i banyotes a 20• L’aerport de Girona a 15’’ i barcelona a 1 hora per l’AP7• L’estació d’esqui de VallTer a 1 hora

7.- DESCRIPCIO ARQUITECTONICA

Aquest mas , com es usual, esta composta de un volum principal i volums annexes varis. La distribucio d’aquest diferents volums ha conformat una peculiar planat en u al vollta de la façana migdia del mas. Aquest esquema permet classificar el conjunta amb volum principal, coberts de llevants i cobert de ponent.

Façana nord actual del mas.

7-1 Volum principal

Un gran volum de geometria rectangular que té les arestes nord i est conformant cantonada del vial del poble. L’extrem ponent mira cap a els camps de conreu sense cap edificació i la part de migdia correspon a la façana principal, la de major privacitat i millor orientació solar. La planta baixa te l’acces per la façanba nord i es comunica amb la façana sud tot descendint pel pendent natural uns 100 cm. La gran coberta unitària tant sols es trenca en el costat llevant, on uns volums afegits tenen accessos independents, pel carrer i per la cantonada SE. Cal fer esment que tal com recull la fitxa cadastral i es va comprovar in situ la cantonada NE d’aquests volums pertany a una nova propietat fruit d’una segregació recent.

Vistes interiors de l’estat actual del mas principal.

En general tota la planta baixa manté el caràcter agrícola ramader original i tant sols en el vestíbul de l’escala s’intueix l’accés de la vivenda. Pujant aquesta escala apareixem a la part posterior de la sala gran que fa la funció distribuïdora com correspon a la tipologia clàssica de masia.

La sala te un perimtre trapzoidal e tal manera que en la seva part mes ample la llum es de 62,50 metres quadrats, dimensió poc usual en masies d’aquest tipus. Des de la sal tenim accés a tres dormitoris distribuïts en la crugia llevant i en la crugia ponent hi trobem un dormitori, una cuina i un safareig. Els dos gran balcons de la façana sud comuniques amb la galeria que sobre cap a una complerta panoràmica de la finca i del paisatge rural que s’estén fins a les muntanyes de l’horitzó.La part posterior d’aquesta planta pis perd el catre habitacional on hi trovem un seguit de peces per a magatzem. En la cantonada NE, just on actualment hi ha l’acces nord emplçat no esta forjat en aquest nivell i hi apareix un espai a doble açada. Una petita cambra en la part posterior de la sala, coberta amb volta catalana d’aresta ha estat aillada de l’antiga comunicacio amb la part nord i s’ha repicat recenment per incorporar-ho a la zona de vivenda.

Imatges interiors d’algunes estances del mas principal.

La planta sota coberta, de petites dimensions i sense cap us definit serveix per accedir a sobre del forjatr de la sala, un embigat de fromigo armat de grans dimensions amb una curioda estructuta tabicada ceramica qque conforma el carener de la coberta principal.

La façana nord esta parcialment colgada respecte la caretera GIV-5144 d’accés al poble. Cal destacar les grans dimensions del portal d’accés i l’elegant finestra amb festejadors al centre de la façana que ens marca un nivell de l’antic forjat 135cm mes alt que l’actual. Aquesta secció original i els diferents tipus de ràfec, denota que el volum nord del mas respecte el principal son de diferents èpoques i no tenien en planta pis una continuïtat espai ni funcional.

La coberta te un marcat caràcter unitari amb dues aigües de dimensions similars. Tant sols en la part llevant troben un fraccionament de cobertes on les coberts annexs es cobreixen a menor alçada. Aquesta façana es diferencia del volum principal i te un caire marcadament subsidiari respecte el mas principal.

En la façana de ponent, la mes amagada, hem de fer notar l’existència del forn tradicional i la cota de major alçada que el terreny te respecte el paviment planta baixa, els costats nord i oest del mas es troben deprimits respecte el terreny exterior actual.

Imatges de la galeria sud del mas.

La façana migdia es la mes elegant i la que antigament presidia el camí públic d’accés al poble com delata el numero 7 del portal. Tot i el desafortunats afegits recents aquest alçat desprèn un gran harmonia i la seva òptima situació en relació a els coberts i a la orientació solar fa que aquesta façana presideixi tot el conjunt edificat.

7.2 Coberts de llevant

Aquest coberts estan composats per tres volums de característiques molt diferenciades. El mes oriental, el de major antiguitat, te una planta rectangular oberta a migdia i conserva l’encant de les construccions tradicionals. La coberta a dues aigues te un original sistema d’encavellades de fusta per formar el carener al mig de l’espai sense necessitat de pilans.

Just al costat i sense cap tipus de diàleg trobem un gran estructura a base de quatre pòrtics de formigó armat que sostre una coberta de fibrocimentEntre mig d’aquest dos apareix el tercer cobert aixecat sobre parets de totxana tot aprofitant la preexistència d’un mur de contenció de formigó.

Coberts est

7.3 Coberts de ponent

Aquest coberts tambe compossats de tres volums estan ordenadament alieants sguint un linea força ortoganal a la façana principla del mas. Esl dos primers i de major dimensio tenen l’alegancia propia de les pallisses

tradiconales. Mentre que el mes septentrional es a doble espai i mostra tota la seva gran alçada, l’altre te una planta altell i esta totalemnt obert pel costat llevant. Finalment , en la cantonada NW apareix un volum de constrccio recent a vase de musr de totxana i ciberts de fibrociment.

Coberts oest.

7.4. L’espai lliure

Una de les caracteristiques importants del mas resideix en la qualitat espaisl dels espais exterior que han quedat entres els tres conjunts edificatoris descrits. L’espai central es per si mateix un ambit ben definit que te un gran potencial com a espai exterior ajardinat. El perimetre de la finca esta ple de prexistencies que ens estan marcant pautes d’ordenacio que podriem potenciar amb la proposta paissagistica, marges, arbres, camins, conreus, eres, murs de contenció, tec.. No estem devant d’un parecela, aqui el terernyt no es verge i maga histories que podriem ferles participar en la proposta d’ordenacio exterior.

No tant sols s’ha de valorar cada un dels volums, sinó els espais exteriors resultants. Aquest entorn immediat te un gran potencial paisatgístic

8.- DESCRIPCIO CONSTRUCTIVA

En general l’estat general del mas i el coberts es prou bo, coberta mante la seva funcionalitat i no s’han apreciat murs desplomats o esquesdes de grans dimesions. Es veu que s’han anat fent les mínimes obres de manteniment per conservar el mas i , de fet ens ha arribat en condiciona optimes per a la seva rehabilitació, sense un excés d’intervencions recents que emmascaren l’edifici original o en un estat d’enrunament que compliqui la seva consolidació.

Tecnodiversitat: Carreus diferenciats a galeria i cobert, forjats amb llata i canya, llata i canyissat, volta de llençol, de lloses, llata i rajol i encalat, etc.

En el diferents murs portants em pogut trobar un ampli ventall de fabriques de pedres d’orígens varis, ceràmica, de rejuntats, d’arrebossats, La diversitat de repertori tradicionals també en trobem en les estructures de fusta de les cobertes i els sostres amb diferents entrebigats, salt de garsa, llata per canal, encanyissats, llata i rajola i enfustissats. Per complerta aquest ric inventari podem encara afegir l’existència de la volta catalana en la modalitat de volta d’escala, d’aresta i rebaixada de tres punts o algun exemple de volta grassa.

El caràcter anònim d’aquest mas fa que no existeixen element d’acabat interior de rellevància però si que hi han algun detalls de construcció en façana que delaten un cert estatus com es el cas del portal migdia i els dos grans arcs de la galeria.

09.- DESCRIPCIO URBANISTICA

Planejament vigent:Límit sòl urbà en el plànol 7 0RDENACIÓ NUCLI DE VILAFRESERDe les Normes Subsidiàries de Planejament de Vilademuls 1996 Variables urbanístiques del CREIXEMENR URBÀ (Clau 3):Articles 134 – 145 del TEXT REFÓS NN SS aprovat el 2005.

Tal com es pot comprovar en el planol 04 aquest mas tot i la seva naturales rural esta dins del límit del sol urba del nucli de Vilafreser. Segons les NNSS de Vilademuls:

Per la zona de clau 3, de zones de creixement rural, es complirà que:� Zona formada per edificacions tradicionals, vinculades a

l’habitatge i l’ús agrícola. A noves construccions i reformes de les existents s’exigirà el respecte a les normes i estils tradicionals, tant en composició com en façanes, cobertes, materials i colors.

� Obres permeses: obres de conservació, consolidació restauració i rehabilitació de les existents, sense prohibir però l’enderroc i sustitució d’aquells edificis que es trobin en estat manifest de ruïna irreparable o bé no presentin interès de tipus històric o arquitectònic.

� Les parcel·les marcades com a edificables es podran construir amb les condicions següents:

• condicions d’edificació per a noves construccions, definides per les nnss.

• característiques tipològiques i arquitectòniques similars als edificis existents de la zona, així com materials i elements constructius.

� La ordenació és d’edificació aïllada. Només s’admetrà adossar l’edificació amb el veí quan l’edificació principal veïna estigui adossada a la mitgera.

� Les edificacions de nova plana podran estar alineades a vial sempre que al mateix costat del carrer existeixin edificacions disposades de la mateixa manera i l’amplada del vial sigui igual o superior a 6m. Les edificacions es separaran 3m dels altres límits de parcel.la, excepte quan s’adossin a una mitgera existent.

� S’admeten edificacions auxiliars que es podran adossar al límit amb parcel·les veïnes.

� Parcel·la mínima: 800m2� Amplada de parcel·la igual o superior a 18m� Un únic habitatge per parcel·la� Alçada reguladora màxima: 7.50m (PB+P1)� Edificacions auxiliars altura màxima: 4m� Pendent màxima de la coberta 27%, de taula àrab, color habitual

en construccions tradicionals del lloc, preferentment a dues vessants.

� Índex d’edificabilitat net: 0.7 m2/m2� Quant als usos permesos, s’admetran els habitatges unifamiliars,

hotelers, restauració, sanitari, docent i socio-cultural amb les

condicions generals establertes per aquesta subzona. Oficines, espectacles, recreatiu i esportiu.

Per la zona de clau 6, de zona verda privada, es complirà que:� La superfície d’aquestes zones computa a efectes del càlcul de

l’edificabilitat i, per tant, no suposen cap disminució del contingut del dret de la propietat.

� No s’admet cap tipus d’edificació ni tan sols construccions soterrades, entenent-se com a construccions a efectes d’aquest articles aquelles que disposin d’un sostre. Serà obligatòria la conservació de la vegetació existent i la seva reposició.

� Es permeten instal.lacions de caire esportiu com piscines, tennis, frontons i anàlegs. L’alçada màxima dels murs en aquests espais serà la mateixa que les tanques.

� Els usos permesos son de jardí privat, hort, pati de jocs, o qualsevol activitat que es desenvolupi en espais lliures d’edificació.

Actual parcel·lació aproximada:• Superfície Total de Sol Urbanitzat de la finca: 4083 m2• Superfície Zona Verda: 292 m2• Superfície Creixement Rural: 3791 m2

Possible reparcel·lació aproximada:• Parcel.la Mas Principal

o Superfície Total de Sol Urbanitzat de la finca: 1967 m2o Superfície Zona Verda: 67 m2o Superfície Creixement Rural: 1900 m2

• Parcel.la nova Ao Superfície Total de Sol Urbanitzat de la finca: 852 m2o Superfície Zona Verda: 0 m2o Superfície Creixement Rural: 852 m2

• Parcel.la nova Bo Superfície Total de Sol Urbanitzat de la finca: 1264m2 o Superfície Zona Verda: 225m2o Superfície Creixement Rural: 1039 m2

Quant al Pla Director del Pla de L’Estany es conclou que la vivenda està classificat com a sol urbà residencial dins el Teixit històric del nucli de Vilafreser malgrat el sol no edificat es classifica com a sol no urbanitzable agrícola. No es preveu, en cap cas, cap estratègia de creixement dins el nucli de Vilafreser, essent el núcli més pròxim principal de creixement Banyoles, o en el seu defecte, Cornellà del Terri.

Sòl no urbanitzable consta de protecció especial com a sòl d'interès paisatgístic i agrícola. Aquesta àrea es considera de baix risc d’incendi, amb una vulnerabilitat mitjana en quant a medi hidrogeològic, i sense riscos geotècnics. Agronòmicament són terrenys secans frescals excel·lents, però que no admeten massa aigua. Molt adequats per a conreus de secà amb molt valor afegit: lleguminoses de gra, plantes aromàtiques o fruiters de secà.Fonamentalment aquestes planes estan constituïdes per terrenys argilosos i forts (amb un excel·lent comportament agronòmic durant els períodes de sequera). Conformen un mosaic agropecuari i forestal al voltant dels masos amb un alt valor paisatgístic.

Quant a les xarxes viàries d’accés, es preveuen intervencions per aconseguir un nivell òptim de fluïdesa. També es proposa la millora i adequació de les instal·lacions dels nuclis històrics i conjunt de masos o

veïnats, entre ells Vilafreser, ja que alguns d’aquests conjunts no tenen instal·lació adequada i en altres es obsoleta, vella o deficient. Cal una actuació ajustada a les necessitats tècniques i de salubritat vigents en matèria de captació i distribució racional de l’aigua potable. Per tal d’evitar l’ofegament de les deus d’aigua, s’han de racionalitzar l’obertura i explotació dels pous de captació i alhora establir un programa d’interrelació municipal, interconnectant en base a anells els diferents pous de distribució de cada un dels nuclis, establint si cal limitadors de cabdal de pas entre municipis a raó de 10 m³/dia.

10.- QUADRE DE SUPERFICIES

Segons l’aixecament planimetric dels diefents volums construit i de la informació obtinguda de la ftxa cadastral podem adjuntar, per cpnlertar el present document,el seguent quadre de superficies. Un aixecament topògrafic ajudaria a definir millor els limits de la finca en els seus costats sud i oest i permmeteria llegir la topografia tant dels camps de conrru com dels nivells de les diferenst edoficacions respecte els carrers i entre elles.

Superfícies segons fitxa cadastral:

Superfícies segons aixecament:

SUPERFÍCIES CONSTRUIDESMAS PRINCIPAL (total) 1364 m2

Planta Baixa 606 m2

Planta Primera 638 m2

Sota Coberta 120 m2

COBERTS EST (total) 326 m2

COBERTS OEST (total) 269 m2

Planta Baixa 149 m2

Planta Primera 120 m2

Seria convenient encarregar un aixecament topogràfic de la finca si es pretén desenvolupar un projecte d’aprofitament urbanístic:

Permetria conèixer les corbes de nivell del marcat pendent natural

1. Acotaria la propietat segregada de la cantonada NE2. Permetria tenir el perímetre de la finca en Sòl Urbà3. Permetria tenir els límits visibles en Sol No Urbà

MÓNICA ALCINDOR HUELVAORIOL ROSELLÓ VIÑAS

ArquitectesBanyoles,22 d’octubre del 2013