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Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en Evaluación 7MA Versión 2016 A. Pedro Guevara

CAPÍTULO CINCO

1


CAPITULO QUINTO

Obras civiles y localización

_______________________________________________Contenido 1. Significación de Obras Civiles en el diseño del proyecto2. Listado de Obras Civiles por Procesos3. Significación de localización 4. Factores de localización5. Método de puntaje en la localización.6. Estimación de costo o inversión en obras civiles

Competencia Construir diseño del requerimiento de inmuebles para establecer impacto sobre la inversión en tiempo de ejecución o de costos de alquiler en tiempo de operación.______________________________________________1. Significación de obras civiles en el diseño del proyectoEl problema de atender al requerimiento de los inmuebles

para los diferentes sub sistemas de la empresa que

ingresará a operaciones tiene muchas soluciones y

alternativas que afectan a inversión o costo.

La solución de adquisición o construcción por cuenta propia

afecta a inversión y los costos de depreciación en

operación.

La solución de alquilar incide solo en costos.

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La solución de anticrético influye en la inversión.

Al interior de cada solución hay muchas alternativas que

no se responden con un sí o un no, exigen realizar labores

de investigación cualitativa en base a exploración con

sondeos de mercado de costos de las alternativas a fin de

lograr un diseño que genere eficiencia en la ejecución de la

inversión.

La decisión de incluir en el diseño una de las soluciones y

alternativas depende de las cualidades del producto o

servicio diseñados, del nicho del producto, de la oferta de

inmuebles requeridos para los procesos diseñados y de

factores de localización a analizar más adelante. 2. Listado de obras civiles por procesos – campos de actividad.

2.1 Obras civiles por procesos – sub sistemas

En ciclo de operaciones tenemos los sub sistemas de:

Administración, producción y comercialización que

requieren de un ambiente principal (AP) y de ambientes

complementarios (AC) o de apoyo.

En caso de construcción de obras civiles se tendrá que

incorporar el requerimiento de áreas exteriores como

muros de cerco, instalación de servicios básicos.

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Una matriz general del requerimiento aplicable en principio

a cualquier proyecto para luego ser reducida en base a

condiciones específicas será:

A. Listado de Obras CivilesTabla No 36 AListado físico

En metros cuadrados

Código Detalle Metros

Cuadrados

1

1.1

1.2

2

2.1

2.2

3

3.1

3.2

4

4.1

4.2

4.3

Área administración

AP- Oficina gerente

AC- Secretaría

Área técnica

AP- Oficina De Técnicos o

Galpón

AC Almacén Suministros

Área comercialización

AP- Local Comercial

AC- Almacén Productos.

Terminados

Obras exteriores

Muros de cerco

Jardines, parqueos

Caminos

Total

2x

X

X

2x

X

X

2x

X

X

3x

X

X

X

9x

4


A partir de la matriz general se reduce las áreas que no

son aplicables al proyecto como se muestra en el ejemplo

de la granja avícola

Tabla No 36 BListado de Obras Civiles de la Granja Avícola

Código Detalle En metrosCuadrados

1 2

3

Área AdministrativaÁrea TécnicaTerrenoGalpón 1Galpón 2Galpón 3Galpón 4Galpón 5Galpón 6Galpón 7Galpón 8Área Comercial

0 296 200 12 12 12 12 12 12 12 12 0

Total 296

El requerimiento de 296 metros, corresponde a 96 metros

construidos, sobre un terreno de 200 metros cuadrados. En el diseño de la granja avícola por ser un proyecto de

zona rural, podemos asumir muchas simplificaciones, no

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necesita personal administrativo de oficina, tampoco área

de comercialización al estimar que se coordina con el

comerciante el momento de faeno para entrega directa,

eliminando la necesidad de área de productos terminados.

También es posible admitir que el personal vive en la

proximidad del predio y no se necesita de ambientes

especiales para su reposo, entretenimiento y aseo.

PRÁCTICA 38 Estimar el requerimiento de inmueble en metros cuadrados

para los sub sistemas del diseño que realiza. 3. Significación de la localización en el estudio de proyecto.

Localizar es definir el emplazamiento o lugar de ubicación

del inmueble que dará cobertura a los sub sistemas de un

proyecto de inversión, tiene influencia sobre los costos de

transporte y la implementación de la estrategia comercial

del producto o servicio para ingresar a mercado en ciclo de

operaciones.

Por tal motivo, es necesario analizar los factores de

localización y ubicar el posible emplazamiento.

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Macro y micro localización.-

- Macro localización Define país, Departamento,

región ciudad.

- Micro localización Define zona, calle o edificio.

4. Factores de localización

Se analizan los factores de:

Condiciones de integración al medio.

Sumatoria de costos de transporte

Y en algunos proyectos el suministro de un recurso

estratégico que localiza el proyecto sin previa

consideración de los otros factores, como afirma

Sapag (1994, p36.).

4.1 Condiciones de integración al medio, factor de macro localización de la empresa de operaciones

Identificamos condiciones económicas, políticas y sociales

como las variables que determinan la macro localización

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4.1.1. Condiciones económicas.-

Se relaciona con la oferta en una determinada región o

ciudad de productos o servicios que ayudan a reducir

costos, ejemplo

* Oferta de servicios como energía eléctrica, agua,

comunicaciones que reducen el costo de conexión y

generan economías externas al no tener que invertir en su

instalación.

* Existencia de comunicación vial, caminos vecinales,

conexión a carreteras principales, aeropuertos, estaciones

ferroviarias, que eliminan la necesidad de invertir en su

construcción.

* Concentración de recursos humanos y de oferta de

servicios complementarios de educación, salud, servicios

de mantenimiento.

Una comparación de condiciones económicas para macro

localizar una fábrica de tuberías de plástico entre las

ciudades de El Alto y Cobija, daría una ventaja clara a la

primera por contar con todos los elementos que reducen

costos

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4.1.2. Condiciones Políticas.-

La ideología política de los gobernantes de un país o región

se convierte en un aliado o amenaza a la inversión. * Gobernantes aliados.- los que promueven la seguridad

jurídica el respeto de la propiedad privada, el cumplimiento

de contratos del Estado con particulares o de estos entre si

y que traducen su apoyo a la inversión con incentivos,

como: subsidios que cubren parte de costos, reducción del

costo de patentes, disminución de aranceles, construcción

de parques industriales. * Gobernantes amenazantes.- los que patrocinan la toma

de empresas, rompimiento de contratos del Estado o de

particulares entre si y traducen su repulsión a la inversión

privada en mayores cargas tributarias, complicidad con el

desorden o el caos.

4.1.3. Condiciones Sociales.-

Las organizaciones sociales de una región, como:

sindicatos, comités cívicos, entidades religiosas,

organizaciones no gubernamentales también actúan como

aliados o amenazas a la inversión.

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* Organizaciones sociales aliadas.- son las que promueven

un clima de paz social de orden de dialogo para la solución

de conflictos. * Organizaciones sociales amenazantes.- son las que

patrocinan el caos, los bloqueos la toma violenta de

empresas el enfrentamiento y pelea par la solución de

conflictos. Una comparación de las regiones de Santa Cruz con la de

Alto dará ventaja a la primera cuyo Comité Cívico es un

defensor del interés de las organizaciones privadas que

forman parte de su directiva.

4.1.4 Laboratorio de aplicación.

Tomando los factores de integración al medio para el micro

proyecto de una Granja Avícola, se realiza la macro

localización del proyecto en la Provincia Sur Yungas del

Departamento de La Paz, por ofrecer condiciones de

integración al medio, como agua de vertientes, caminos

carreteros, red de transporte en funcionamiento, municipio

aliado que favorece la instalación de empresas, energía

eléctrica subvencionada aunque el proyecto no la necesita

en una primera fase.

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4.2 Sumatoria de costo de transporte, factor de micro localización.

Es un factor de micro localización al identificar el

emplazamiento final tomando en cuenta la minimización del

costo de transporte que resulta de la sumatoria de Costo de

Proveedores a lugar de emplazamiento, más Costo de

transporte del lugar de emplazamiento a lugar de

concentración de clientes potenciales del nicho o sitio

estratégico.

En función a la sumatoria de costos de transporte se divide

los proyectos en:

Proyectos orientados a mercado de origen.

Proyectos orientados a mercado de destino.

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Sistema Empresa

Sitio Estratégico Mercado de destino Clientes

Mercado de origen provee- doresDe suminis-tros


4.2.1 Clasificación de proyectos en base a costo de

transporte

A. Industrias orientadas hacia el mercado de origen: que

reducen el costo de suministros provenientes del sector

primario, entre estos tenemos a fábricas de lácteos

plantas de concentración minera, refinerías, fundiciones,

las fábricas de leche están cerca de predios ganaderos,

las fundiciones en proximidades de plantas de

concentración de minerales. Las plantas de própileno de

$us 2200 millones de dólares de Bolivia se instalaran

cerca de los campos de explotación de gas en Tarija para

minimizar la inversión en ductos.

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B. Industrias orientadas hacia el mercado de destino que

busca reducir el costo de transporte o de prestación del

servicio aproximándose a los clientes, ejemplo están

cerca de los clientes consumidores en el nicho de

mercado, oferentes de alimentos: fideos, chocolates; de

vestidos; de muebles del hogar; unidades de servicio a

humanos en rubros de salud; educación.

4.2.2. Aplicación de factor a proyecto de granja avícola.-

La micro localización concreta del proyecto de la Granja

Avícola es la de ubicarla en la localidad de Yanacachi o en

la Florida debido a la orientación al cliente se aproxima al

mercado de destino y reduce los costos de transporte al

nicho, sin embargo existen dudas sobre la alternativa de

ubicación del terreno que se resolverán con el método de

puntaje.

En estudio de mercado se ha diseñado la estrategia

comercial de micro proyectos con identificación precisa del

nicho de mercado, el sitio estratégico. En consecuencia la

unidad de ventas debería estar en la proximidad del nicho.

4.3. Suministro o recurso estratégico que localiza un proyecto

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Un suministro estratégico, como una zona con reservas

mineras o de hidrocarburos puede localizar el proyecto de

explotación minera o petrolera. También podría darse en el

caso de un promotor del proyecto que aporta como cuota

de capital un inmueble y condiciona su participación a la

aceptación del mismo aspecto que definirá la ubicación de

galpones de producción, locales comerciales u oficinas al

margen de consideraciones de análisis de optimización del

lugar.

5. Método de puntajes en la micro localización

El propósito es de ayudar a tomar una decisión cuando se

tiene alternativas de locales en alquiler o inmuebles en

venta para la micro localización y surgen dudas por la

presencia de factores contradictorios y compensatorios,

como: Alternativa X se encuentra en proximidad de clientes

con un costo mayor en alquiler a la alternativa Y que está

más alejada y es de menor costo del alquiler.

14


5.1 Componentes o elementos del Método

Los componentes del método son:

Variables de comparación.

Asignación de una importancia relativa a las variables.

Calificación de alternativas.

Determinación de puntaje.

Las variables corresponden a una modificación de acuerdo

a nuestras necesidades, de los parámetros expuestos por

autores como: Baca U (1990, p 112), Sapag (2000, 196),

Carvajal (1990, p. 70)

5.1.1. Variables de comparación . -

La elección de las variables depende del criterio de los proyectistas. Ejemplo se puede comparar

Costo de alquileres o costo de inmueble apoyado por sondeo de mercado de las alternativas a considerar.

Proximidad a los clientes, distancia en metros del sitio estratégico.

Estética, belleza del lugar, pregunta a expertos. Gastos de habilitación de ambientes. Consulta a

constructores 5.1.2. Asignación de importancia relativa

En una dimensión de 100% la importancia de cada variable. También depende del criterio de los proyectistas. Ejemplo* Distancia a grupo meta -- 0,40

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* Estética Presentación de las instalaciones -- 0,30* El alquiler mensual -- 0,30

5.1.3. Calificaciones a las alternativas.

El número de calificaciones es igual al de las alternativas

comparables. Ejemplo dos alternativas requieren dos notas.

Nota Uno.

Nota Dos

Se asigna la mayor nota a la mejor alternativa, en relación

a variable en comparación. Si fuera tres alternativas tres

notas.

5.1.4. Puntaje.-

Es el resultado de multiplicación de la nota de la alternativa

por la importancia relativa.

5.2 Laboratorio de aplicación del método de puntaje – El caso de la Granja Avícola

Tabla No 37

16


Sondeo de mercado de terrenos en venta cerca del sitio estratégico Pueblo de Chojlla (Mina terreno

montañoso)

Dirección Unidad de

Medida

PrecioBs

Cantidad Importe

Pueblo Florida 9 km. de Chojlla

Pueblo Yanacachi 3 km. de Chojlla

Metro

Metro

20

25

200

200

4000

5000

Fecha… Firma………… Rubrica Nota: Los precios están en el nivel de mercado 2 a 3

dólares por metro. El terreno de la Florida requiere de

obras previas de preparación de superficies planas por la

gran pendiente de la región.

Tabla No 38Método de puntaje en la definición de la micro

localización

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VariablesIndicadores

AlternativaA) Terreno en Yanacachi

AlternativaB) Terreno en la Florida

1.VALOR COMPRA

Importe Bs. 25 metro Bs. 20 metro

Importancia 0.40 0.40

Nota 1 2

1.1 Puntaje 0.40 0.80

2. DISTANCIAKilómetros 3 9


Nota 2 1

2.1 Puntaje 0.60 0.30

3. ESTÉTICA

Calidad No necesita aplanar Necesita aplanar


Nota 2 1

3.1 Puntaje 0.60 0.30

TOTAL1.1+2.1+3.1

1.60 1.40

En consecuencia la alternativa A, el terreno en Yanacachi

define la micro localización por tener el mayor puntaje.

PRÁCTICA no 38 –

Presentar variables del método de puntajes aplicables a su

diseño, importancia relativa. (Entre ellas costo de alquiles,

o de anticrético o compra de inmueble)

18


PRÁCTICA NO 39- Aplicar el método de puntaje, a dos alternativas de micro

localización luego de haber realizado sondeo de mercado

sobre el alquiler o anticrético y ratificado al nicho o sitio

estratégico.

6. Estimación de costo o inversión en obras civiles

En base a requerimiento de metros cuadrados a construir o

de contratar en alquiler o anticrético de un inmueble y

detalles técnicos sobre las características específicas de

los ambientes, se decidirá sobre la solución al problema de

acceso a inmueble. Una vez decidida la solución se deberá considerar la

alternativa que optimiza la decisión tomando en cuenta el

método de puntaje.

ANEXO Tabla No 39

Modelo de sondeo de mercado para inmuebles en alquiler – Caso de ejemplo de cerrajería de zona urbana

Dirección Importe

Mensual

1. Tienda Apumalla No 200 Bs10000 año (1)

2. Tienda Entre Ríos No Bs12000 año (1)19


232

(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria,

en ambos casos anticipo de tres meses, Bs2500 el primero

y Bs3000 el segundo.

Tabla No 40 AModelo de sondeo de mercado para adquisición de

inmueblesDirección Importe

1. (1)

2. (1)

(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria

Tabla No 40 BModelo de sondeo de mercado de inmuebles en

anticrético Dirección Importe

1. (1)

2. (1)

(1) Anexo, recorte de prensa o información de inmobiliaria

Tabla No 40 CSondeo de Mercado de Contratistas Caso Granja

Avícola

Dirección Unidad de

Medida

ImporteBs

José Arequipa, Calle Irupana No Contrato 880020


29 - FloridaJuan Choque, Calle Coroico No 10, Yanacachi

Contrato8000

Fecha …. Firma Las especificaciones técnicas de los ambientes figuran en

el contrato y consisten en construcción bajo la modalidad

de mano de obra vendida, de 8 galpones de 4 x 3, con un

depósito interno de 1metro x 3, paredes rústicas de ladrillo,

altura de 2 metros en el fondo, paredes laterales de 1mt. 40

cm, completadas con alambre milimétrico, en entrada1 mt.

70, sin revoque interior, ni contra techo, techo de calamina

piso de cemento, cimiento de 30 centímetros, puerta

rustica.

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