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Agrim. Jorge Quezada ValdezTel: (809)236-2075;Cel.: (809)958-2752C/ Penetración No.2, Puerta No.1, INVI-CEA

CÓDIGO DEL INMUEBLE: xxxx

Parcela No. 313824723483, del Municipio Montellano, Provincia Puerto Plata, con un área de 12,656.61 m².

CÓDIGO DEL INMUEBLE: XXXXX



CERTIFICADO DE AVALÚO

Quien suscribe, Jorge Quezada Valdez, de Profesión Agrimensor y Tasador Autorizado, con Oficina abierta en la Calle Penetración No.2, Puerta No.1, sector INVICEA, Santo Domingo Este, afirma que:

Realizamos dicha Tasación por solicitud formal para tales fines y en conformidad con las Normas de Tasación vigente en la República Dominicana.

Inspeccionamos personalmente el inmueble objeto de esta tasación. Recolectamos todas las informaciones necesarias referentes al inmueble tasándose. Investigamos en el área los terrenos en ofertas de ventas, de la que seleccionamos aquellas que nos sirvieron de comparables. Tomamos en cuenta todos los factores conocidos,

que de una manera u otra inciden sobre el precio de la tierra, como son: ofertas y demandas, poder adquisitivo de la moneda nacional y su valor con

relación al Dólar de los Estados Unidos, Tipos de suelos, situación de la actividad productiva en la actualidad.

No ocultamos ninguna información significativa que pudiera incidir en el precio final, por lo que a nuestro saber y entender las informaciones contenidas en este informe, son correctas.

No tenemos interés actual ni futuro, en el bien inmueble tasándose, por lo que, este informe solo contiene los resultados cuantificados.

Haciendo uso de los conocimientos que, por espacio de más de 20 años, hemos podido aquilatar en el ejercicio activo de la tasación, avalamos y certificamos que el valor de la propiedad que tiene una superficie de 12,656.61 mts², identificado catastralmente como parcelas No.313824723483, del Municipio Montellano, Puerto Plata, asciende a: SIETE MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL PESOS DOMINICANOS CON 00/100 (RD$7,927,000.00)

Agrimensor Jorge Quezada ValdezCodia 3252

Cata-Codia 94


RESUMEN EJECUTIVODE LA TASACION

INMUEBLE CODIGO : XXXXX

PROPIETARIO : XXXXXXXXX

DERECHO DEPROPIEDAD : Propiedad identificada catastralmente como Parcela No.

313824723483, debidamente deslindada, amparada en Certificado de Título, Matricula No. 1500013436.

SOLICITANTE : XXXXXXXXXX

UBICACIÓN : En la carretera Montellano -Sosúa, municipio de Montellano, provincia Puerto Plata.

DESCRIPCION : La propiedad identificada catastralmente como Parcela No. 313824723483, del Municipio Montellano, provincia Puerto Plata, amparada en el Certificado de Título Matricula No.1500013436, con una extensión superficial total de 12,656.61mts², está protegido por una Empalizada materializada con alambre de púas, localizada en el margen Sur de la carretera Montellano hacia Sosúa. Esta parcela que tiene forma triangular, es un terreno, cuyo uso potencial es el Mixto (puede ser residencial, comercial industrial).

CONDICIONES FISICAS : La parcela presenta una topografía llana, producto de los depósitos aluvionales del rio Camú del Norte.

SITUACION LEGAL : propiedad tasándose, está legalmente constituida y debidamente registrada amparada en el Certificado de Título Matricula La No.1500013436, del Registro de Títulos de Puerto Plata, como resultado de la operación catastral de Subdivisión. No se solicitó certificación del Status Jurídico del inmueble al Registrador de Títulos correspondiente

VALOR DEL TERRENO : RD$7,927,000.00

VALOR DE LAS


MEJORAS : RD$00.00

CONCLUSION : El valor total tasado, redondeado del Inmueble es de SIETE MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL PESOS DOMINICANOS CON 00/100 (RD$7,927,000.00), equivalente A CIENTOS SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA CON 28/100 (US$171,952.28), a la tasa de cambio de RD$46.10/US$1.00.

DESEABILIDAD : El análisis de las transacciones realizadas en la zona nos indica que la deseabilidad es MEDIA, por lo que el porcentaje a considerar para la aplicación del Valor de liquidación es de (-15%).

FECHA : Valor calculado al día 13 de septiembre del año 2016.

AGRIMENSOR JORGE QUEZADA VALDEZTasador

CODIA 3252CATA-CODIA 94


INFORME DE TASACION.

ANTECEDENTES: Primero: Hicimos una revisión de la documentación suministrada por la institución peticionaria.

Segundo: Acopio de documentos físicos y digital, como plano catastral de la parcela tasándose y verificación de la matricula en la Sala de Consulta de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Tercero: Definición del proceso para tasar un inmueble. Tasar, es buscarle la solución a un problema, que consiste en interpretar en términos monetarios las distintas influencias económicas, sociales y políticas que inciden sobre una propiedad determinada.

Cuarto: Reconocimiento del lugar y el inmueble para su ubicación, localización física y toma de fotografías.

Obtención de información del tipo de suelo, y verificación del uso actual y potencial. Al realizar la investigación tomamos muy en cuenta el prestigio vinculado a la posesión de la tierra, la expectativa que tienen los propietarios sobre la valoración de sus predios, la deseabilidad que muestran los posibles compradores de la zona.

Quinto: Verificación en la comunidad de las ofertas de ventas y las transacciones recientes, para conocer el mercado de la tierra y establecer el precio de mercado por metro cuadrado, que es la unidad de medida básica empleada en la comunidad. De los datos obtenidos, seleccionamos Sietes ofertas de ventas en la zona y que nos sirvieron de comparables, por sus condiciones y localización con relación a la propiedad tasándose.

Agrim. Jorge Quezada ValdezTel: (809)236-2075;Cel.: (809)958-2752C/ Penetración No.2, Puerta No.1, INVI-CEAOBJETIVO DELA TASACIÓN: Obtener el valor actual del inmueble para fines de compra- venta

de propiedad inmobiliaria.

UBICACIÓN: El inmueble está ubicado en la Carretera que va desde Montellano hacia Sosúa, en el municipio Montellano, Provincia Puerto Plata, con accesibilidad desde la carretera principal.

ASPECTOS LEGALES: El inmueble objeto de la tasación se identifica catastralmente como Parcela No. 313824723483, del Municipio Montellano, provincia Puerto Plata, amparada por la Matricula No.1500013436, y que ampara los derechos de propiedad: xxx

EL INMUEBLE Y SU ENTORNO: El entorno o lugar está caracterizado por los elementos o factores

físicos – naturales con un relieve llano, vegetación de pastos y matorrales, factores sociales dominados por edificaciones de uso residencial.

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL INMUEBLE:

Villa Montellano, es un municipio localizado en los llanos costeros de Puerto Plata, con elevaciones que oscilan entre 6.00m y 15.00m sobre nivel medio del mar, con microclima tropical húmedo y temperatura media anual 25°C, con precipitación media anual de 1,500 a 2000 mm.

En los últimos años se ha venido experimentando un acelerado proceso de urbanización después del cierre del ingenio azucarero y eliminación de las plantaciones cañeras como es el caso de Urbanización Juan Lockward o Nuevo Montellano. Su cercanía a la costa atlántica, el desarrollo en la zona de infraestructura para las actividades turísticas han ido creando un entorno acogedor para la implementación de proyectos inmobiliarios habitacionales mixto para villa vacacional y residencial.


La zona cuenta con excelentes vías de comunicaciones pavimentadas, tanto las que comunican al municipio con los demás municipios, a las comunidades y área de recreación en especial las costeras y los proyectos vacacionales.

En sentido general la comunidad cuenta con infraestructura y servicio de agua potable, tendido eléctrico, de telecomunicación, cercanía a los centros poblados de la zona, como son centros de salud, centro educativo, farmacias supermercados, expendio de combustibles, centros de recreación y esparcimiento, establecimiento para deportes.

DESCRIPCIÓN DETALLADADEL INMUEBLE: El inmueble objeto de la presenta tasación corresponde a la parcela

No. 313824723483, del municipio Villa Montellano, provincia Puerto Plata, con una superficie de 12,656.61 m2, topografía llana, de forma triangular.

Esta propiedad está debidamente deslindada y en posesión de su

propietario. Está protegido por una verja perimetral materializada con malla ciclónica. Está en condiciones óptimas para ser aprovechado.

METODO DE EVALUACION: El método de tasación empleado fue el de la comparación directa de antecedentes de propiedades (terreno).


REFERENCIAS:A) Inmuebles en oferta y que seleccionamos como comparables.

Referencia

No. Área en M2

Precio de Oferta en RD$ Precio Unitario Nombre Teléfono

1 2,000.00 RD$ 3,500,000.00 RD$ 1,700.00Juan

Ramón Inoa

(809) 360-8860

2 6,000.00 RD$ 9,000,000.00 RD$1,500.00Juan de

Dios Del Rosario

(809)257-2917 y (829)-919-1010

3 500.00 RD$ 800,000.00 RD$ 1,600.00Rubén Darío

González

(809) 970-0000 y (829) 887-5653

4 5,800.00 RD$ 6,960,000.00 RD$ 1,200.00 Edwin malté (809) 875-2484

5 4,443.00 RD$ 7,108,800.00 RD$ 1,600.00 Edwin malté (809) -875-2484

Precio promedio de la totalidad de los precios y áreas de ofertas en la cinco comparables = RD$ 27, 368,800/ 18,743.00m2 = RD$1,460.00.

Entre el precio de oferta y el precio en que se vende realmente el inmueble hay una diferencia porcentual que depende de la demanda efectiva de cada zona, en el caso que nos ocupa, cuando analizamos el tiempo que transcurre desde la puesta en venta y la venta el promedio es superior a los diez y ocho meses. Dada la característica de la zona en cuanto a demanda aplicamos un 25% a la oferta.

Así $1,460.00 X 0.75 = $ 1,095.00

CÁLCULOS: Las comparables seleccionadas se localizan en la zona donde está la propiedad tasándose con parecidas condiciones físicas y desarrollo socioeconómico. Tomaremos como factores de comparación, la ubicación, extensión, uso actual y disponibilidad de servicios.


La Comparable No. 1, se localiza al frente sur de la Urbanización Juan Lockward, o Nuevo Montellano, cuenta con calles pavimentadas y todos los servicios básicos, calculamos un 8% en detrimento de la propiedad tasándose, su menor área superficial que el nuestro le confiere un mayor universo de compradores y por ende un mayor precio de venta.

La Comparable No. 2, se localiza al borde sur de la carretera Montellano–Sosúa, y presenta condiciones similares a la propiedad tasándose, pero la nuestra tiene un área superior por la que tendría un menor universo de compradores y por ende un menor precio, por lo que calculamos un 5% en detrimento de la propiedad tasándose.

La Comparable No. 3, se localiza al frente sur de la carretera Montellano –Sosúa, próxima a la Base Aérea, es una zona de menor dinamismo urbano y económico que donde se localiza el área en estudio, su área superficial es menor a la tasándose, por lo que calculamos un 6% en detrimento de la propiedad objeto de este peritaje.

La Comparable No. 4, se localiza al frente sur de la carretera Montellano – Sosúa, próxima a la Base Aérea, es una zona de menor dinamismo urbano y económico que donde se localiza el área en estudio, su área superficial es menor que la tasándose, por lo que calculamos un 4% a favor de la propiedad objeto de este peritaje.

La Comparable No. 5, se localiza al frente sur de la carretera Montellano – Sosúa, próxima a la Base Aérea, es una zona de menor dinamismo urbano y económico, su área superficial es inferior a la tasándose, por lo que calculamos un 3% a favor de la propiedad objeto de este peritaje.

Así: (-) 8% + (-) 5% + (-) 6% + (+) 4% + (+) 3% = (-) 12%

$ 1,095.00 X 0.88 = $ 963.60

Dada las caracterizas de los terrenos tasándose y por su localización, condición social y económica de la población local y la extensión superficial lo consideramos como una Tasación de Terrenos Preurbanizables, en el que se toma en cuenta el precio unitario del terreno bruto en estado natural en toda su extensión, el porcentaje de área útil


vendible, esto es, el área aprovechable, el precio unitario medio de venta en del área neta de terreno urbanizado con todos los servicios, costo

unitario de los trabajos de infraestructura en función de las áreas vendibles, interés del capital invertido, el tiempo o periodo transcurrido entre el inicio del proyecto y la venta total.

De ahí que para los terrenos pre-urbanizables la cuantificación de estas variables sea del orden del 35%.

Así: $ 963.60 X 0.65 = $626.34, valor que asumimos como valor de mercado para el inmueble tasándose.

Valor de la propiedad: 12,656.61 m2 X $626.34 = RD$7, 927,341.11valor que redondeamos en $ 7,927,000.00 y que asumimos como valor de mercado para el inmueble tasándose.

CONCLUCION : El valor estimado y asumido como valor de mercado del inmueble objeto de la presente tasación, por su localización, utilidad actual y potencial corresponde a una tasación de inmuebles de área sub-urbana con disponibilidad de servicios básicos, por lo que se tomaron en cuenta las variables que caracterizan e inciden en el uso del suelo como son tenencia y posesión legal de la tierra, disponibilidad de agua potable, facilidad de acceso.

Además su ubicación, condiciones climáticas y ambientales, relieve y aptitud del suelo, mejoras inmobiliarias, así como la cercanía a centros poblados y mercados en la región, factores que justifican y sustentan el valor tasado.

AGRIMENSOR JORGE QUEZADA VALDEZTasador

CODIA 3252CATA-CODIA 94

CÓDIGO DEL INMUEBLE: XXXXX

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