Vivienda Nueva y Mejorada-14!03!2012

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VIVIENDA NUEVA Y MEJORADA • DIAGNÓSTICO Y PLAN DE TRABAJO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

DIAGNÓSTICO Y PLAN DE TRABAJO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

VIVIENDA NUEVA Y MEJORADA

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EDITADO PORFondo para el logro de los ODMSan Salvador, marzo 2012 © FODM

AGRADECIMIENTO ESPECIALArq. Josué Gastelbondo Amaya, PNUDDra. Kathy Castro de Morales, MARNLicda. Olga Zelada de García, Alcaldía de ApopaConcejal Sr. José Luis Cruz, Alcaldía de ApopaIng. Luis Castillo, Alcaldía de ApopaIng. Alfredo Alvarenga, Alcaldía de Santa Tecla Ing. Víctor Ramírez, Alcaldía de Santa TeclaInga. Karla Canjura, Alcaldía de Santa Tecla

EqUIPO EDITORIALMargarita Marroquín (corrección de estilo); Contracorriente Editores (conceptualización, diseño y diagramación); Impresos Múltiples (impresión)

ISBN: xxxxxxxxxxx

Los conceptos y comentarios contenidos en la presente publicación reflejan los puntos de vista de sus autores, y no necesariamente los del Fondo para el logro de los ODM ni del resto de agencias que conforman al Sistema de Naciones Unidas.

Todos los derechos reservados. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, almacenada o transmitida en manera alguna ni por ningún medio, ya sea eléctrico, químico, mecánico, óptico, de grabación o fotocopia, sin permiso previo del editor.

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Í ND ICE GENERAL

05 S IG LAS Y ACRÓN IMOS

09 INTRODUCC IÓN

1 3 CAP Í TULO I

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

19 CAP Í TULO I I

DELIMITACIÓN TEMPORAL Y fÍSICA DEL DIAGNÓSTICO

2 1 CAP Í TULO I I I

TIPOLOGÍAS DE LAS CADENAS DE VALOR A DIAGNOSTICAR

23 CAP Í TULO I V

DÉfICIT hABITACIONAL EN EL SALVADOR Y EL AMSS

27 CAP Í TULO V

DIAGNÓSTICO DE LA CADENA DE VALOR DE LA VIVIENDA MEJORADA DE INTERÉS SOCIAL

27 Entendiendo el término cadena de valor27 La cadena de valor de la vivienda nueva de interés social43 Encadenamientos productivos de la vivienda nueva de interés social50 Gobernanza de la cadena de valor de vivienda nueva de interés social

4 53 CAP Í TULO V I

DIAGNÓSTICO DE LA CADENA DE VALOR DE LA VIVIENDA MEJORADA DE INTERÉS SOCIAL

53 Generalidades sobre la investigación 56 Mapeo de la cadena de valor del mejoramiento del modelo de

desarrollo progresivo63 Mapeo de la cadena de valor del mejoramiento del modelo del

programa masivo65 Encadenamientos productivos de la vivienda mejorada de interés

social70 Gobernanza de la cadena de valor de la vivienda mejorada de interés

social

75 CAP Í TULO V I I

PRINCIPALES CUELLOS DE BOTELLA Y PLAN DE ACCIÓN

87 B IB L IOGRAf ÍA

Índice

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S IGLAS Y ACRÓN IMOS

afp: Administradora de Fondo de Pensionesamss: Área Metropolitana de San Salvadoranda: dministración Nacional de Acueductos y Alcantarilladosanep: Asociación Nacional de la Empresa Privadaapu: Asentamiento popular urbanoarena: Alianza Republicana Nacionalistaashoka: Asociación Global de Emprendedores Socialesasia: Asociación de Ingenieros y Arquitectos de El Salvadoraup: Asentamiento urbano precariobcr: Banco Central de Reservabid: Banco Interamericano de Desarrollobmi: Banco Multisectorial de Inversiones (ahora Banco de Desarrollo de El Salvador, BANDESAL)caess: Compañía de Alumbrado Eléctrico de San Salvadorcasalco: Cámara Salvadoreña de la Construccióncel: Comisión Ejecutiva Hidroeléctrica del Río Lempacepal: Comisión Económica para América Latina y El Caribecnr: Centro Nacional de Registroscoamss: Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvadorconamype: Comisión Nacional de la Micro y Pequeña Empresadigestyc: Dirección General de Estadísticas y Censos

6 edh: El Diario de Hoyehpm: Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiplesenade: Encuentro Nacional de la Empresa Privadafisdl: Fondo de Inversión Social y Desarrollo Localfmi: Fondo Monetario Internacionalfmln: Frente Farabundo Martí para la Liberación Nacionalfnv: Financiera Nacional de la Viviendafonavipo: Fondo Nacional de Vivienda Popularfsv: Fondo Social para la Viviendafundasal: Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínimafusades: Fundación Salvadoreña para el Desarrollo Económico y Socialfusai: Fundación Salvadoreña de Apoyo Integralgoes: Gobierno de El Salvadorilp: Instituto Libertad y Progresoinsaforp: Instituto Salvadoreño de Formación Profesionalisss: Instituto Salvadoreño del Seguro Socialiva: Impuesto al valor agregadomag: Ministerio de Agricultura y Ganaderíamarn: Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturalesminec: Ministerio de Economíamined: Ministerio de Educaciónmspas: Ministerio de Salud Pública y Asistencia Socialmop: Ministerio de Obras Públicasmype: Micro y pequeña empresa odm: Objetivos de Desarrollo del Milenio

SiglaS y acrónimoS

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oms: Organización Mundial de la Saludong: Organización no gubernamentalonudi: Organización de las Naciones Unidas para Desarrollo Industrialonu-habitat: Organización de Naciones Unidas para Asentamientos Humanosopamss: Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvadorpea: Población económicamente activapib: Producto interno brutopnud: Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollopc: Programa Conjunto delas Naciones Unidas: Vivienda y Asentamientos Urbanos Productivos y Sostenibles. PNUD - ONUDI - ONU-HABITATsecultura: Secretaría de Cultura de la Presidenciasff: Superintendencia del Sistema Financierosmm: Salario mínimo mensualsutc: Sindicato Unión de Trabajadores de la Construcciónuca: Universidad Centroamericana José Simeón Cañasues: Universidad de El Salvadorusaid: Agencia de Estados Unidos para el Desarrollo Internacionalvis: Vivienda de interés socialvmt: Viceministerio de Transportevmvdu: Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano

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El alto déficit habitacional cuantitativo y cualitativo en El Salvador nos indica que existen miles de familias que viven en situaciones de hacina-miento, inseguridad, zozobra e indignidad. Para resolver el problema hay que conocerlo a fondo, por lo que a través del diagnóstico y su consiguiente plan de acción se pretende promover el eficiente desarrollo de las cadenas de valor para la industria de la vivienda de interés social, así como generar empleo y oportunidades de negocio para los actores de bajos ingresos invo-lucrados en ellas, para contribuir al cumplimiento de las metas del milenio de las Naciones Unidas.

El enfoque de la cadena de valor que se desea impulsar está basado en los siguientes parámetros:

1. Mejorar la oferta de viviendas nuevas y mejoradas para la población en-tre uno y cuatro salarios mínimos, con calidad urbana, dignidad para la población meta y rentables para el sector privado.

2. Fortalecer la demanda de viviendas nuevas y mejoradas incrementando el poder de compra de las familias y las condiciones de vida de la po-blación meta, tanto en los proyectos de vivienda nueva como en los de mejoramiento, a partir de la eficiencia y la eficacia de la cadena de valor con énfasis en los habitantes de las viviendas, las MIPYME en el sector de la construcción y sectores afines, obreros y empleados, y personas

I NTRODUCC IÓN

10 ocupadas en actividades productivas cercanas a las comunidades selec-cionadas.

La estrategia de fortalecimiento de la cadena se elaborará a partir del pre-sente diagnóstico en el que se identifican sus cuellos de botella y potenciali-dades. El análisis pondrá la base para la elaboración de una estrategia de ac-ción concertada entre todos los actores y caracterizada por el establecimiento de alianzas entre actores públicos y privados como base para su ejecución.

En este contexto, esta estrategia abarca las actividades siguientes:

1. Mejorar el sistema productivo y de negocio de la cadena (en términos de materiales, procesos, tecnologías y productos) para atender al seg-mento de mercado de la población entre uno y cuatro salarios mínimos y para abrir oportunidades de empleo e ingreso a los actores económi-cos pobres (trabajadores y empresarios).

2. Mejorar la organización de la cadena (fortaleciendo los vínculos entre los distintos eslabones, las redes de empresas, el desarrollo de proveedo-res y prácticas de proveeduría) para facilitar el alcance de resultados de eficiencia colectiva.

3. Fortalecer las instituciones de apoyo (públicas y privadas) que proveen servicios de asistencia técnica a las empresas de la cadena y formación de los recursos humanos.

Por esta razón se presenta, en primer lugar, un diagnóstico completo de cada una de las tipologías de cadena mencionadas; a continuación, un plan

IntroduccIón

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de acción a partir de los cuellos de botella encontrados en el diagnóstico para dotar a ambas cadenas de un funcionamiento más eficiente con el cual puedan cumplir los objetivos de ofrecer una vivienda digna, tal y como se ha descrito al inicio de esta introducción.

En las siguientes páginas se presenta el diagnóstico de la cadena de valor de la vivienda de interés social, como un intento de comprender los proble-mas por los cuales los esfuerzos para disminuir el déficit parecen no dar los resultados deseados, entender por qué los cuellos de botella no dejan que la cadena cumpla con sus objetivos, y aprender cuáles pueden ser las alternati-vas de solución para superar estos problemas y cuellos de botella.

12 V IV I ENDA DE INTERÉS SOC IAL

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En El Salvador, el término «vivienda de interés social» aún se torna confu-so entre los actores que participan en su cadena de valor. La razón principal es que no existe, hasta el día de hoy, una definición oficial sobre la caracteri-zación y las propiedades de este tipo de vivienda. En la voz de los actores se afirma que una vivienda de interés social es aquella de poco espacio y bajo costo, ofrecida a personas que no pueden acceder a una por las vías tradi-cionales del crédito bancario, y que necesitan fuertes cantidades de subsidio para tenerla en propiedad. Bajo esta definición, no pueden categorizarse los proyectos masivos de viviendas de poco espacio y bajo costo que son ven-didos a clientes que pueden acceder a un crédito bancario sin necesidad de subsidio, así que las instituciones y actores los conocen como proyectos de vivienda popular.

Ya sea que se denomine vivienda de interés social o vivienda popular, esta es la tipología de hábitat que se necesita para paliar el alto porcentaje del déficit habitacional. Por esta razón, se hace necesario conceptualizar primero el producto resultante de la cadena de valor a analizar.

Para ONU-HABITAT, la vivienda de interés social se entiende como un lugar con privacidad, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructural, ilu-minación, calefacción y ventilación dignos. Una infraestructura básica que incluya abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de deshechos,

CAP Í TULO_01

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factores apropiados de calidad del medio ambiente y de salud, así como un emplazamiento adecuado y con acceso a fuentes de trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable.1 Esta definición tiene en cuenta no solo la buena calidad de la vivienda en sí, sino también una buena calidad del entorno, tal y como se muestra en la siguiente figura:

1. ONU -hABITAT, Naciones Unidas.

fIGURA 1. REPRESENTACIÓN ESqUEMáTICA DEL CONCEPTO DE VIVIENDA DE INTERÉS

SOCIAL DE ONUhABITAT

h

E• structura

Servicios públicos•

Equipamiento básico•

Espacio•

Localización•

Infraestructura de servicios•

ámbitos de participación y comunicación•

Seguridadyconfianza•

hábitat

EEntorno

VVivienda

fuente: ONU-hABITAT

En él se hace énfasis en los siguientes aspectos: servicios públicos, espa-cio exterior adecuado para divertimento y recreación, así como el equipa-miento básico y el fácil acceso a la conexión domiciliar de todos los servicios públicos. Esta definición se basa en el respeto de la dignidad humana, que necesita todos estos condicionantes para ser parte activa de la provisión de vivienda a las personas que lo necesitan.

En el año 2010 se preparó la Ley de Vivienda de Interés Social, la cual sigue en discusión en la Asamblea Legislativa hasta la fecha.. En esta ley se presenta, por primera vez, una definición de vivienda de interés social que se transformaría en oficial tras su aprobación. En el borrador de la ley, en su artículo n.º 3, se define esta vivienda de la siguiente forma:

capítulo_01 • ViVienda de interés social

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Art. 3.- Para los efectos de esta Ley, se entenderá por vivienda de interés social aquella destinada a las familias de bajos ingresos de las áreas urbanas y rurales, cuyos ingresos familiares mensuales sean inferiores o iguales al monto de cuatro salarios mínimos para el comercio e industria. Dicha vi-vienda proporcionará seguridad, salubridad, higiene, comodidad, y además cumplirá como mínimo con las siguientes condiciones:

a) Estar ubicada en zona considerada como habitable.b) Tener una superficie habitable, es decir, contar con el número de dormi-

torios necesarios de acuerdo a la integración del núcleo familiar que la habite.

c) Contar con espacios idóneos para el desarrollo humano familiar.d) Poseer techos, paredes y pisos construidos con materiales que garanti-

cen la seguridad estructural, la impermeabilidad y el aislamiento térmi-co y acústico mínimos necesarios.


SOCIAL DE LEY EN REVISIÓN

fuente: Elaboración propia.

habitalidad externa

ServiciosConfortabi-

lidad

Acceso Seguridad física

habitalidad interna

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e) Tener en todos los ambientes iluminación natural y ventilación adecua-da y las dimensiones en planta y altura convenientes para su mejor com-portamiento térmico.

f ) Contar con instalaciones domiciliares de agua potable, energía eléctri-ca, drenaje de aguas lluvias, evacuación de aguas negras y residuales.

g) Tener acceso peatonal y vehicular todo el tiempo, y disponer de servi-cios sociales y urbanos mínimos.2

En el siguiente esquema se muestra las características que deben tener estas viviendas, según el nuevo proyecto de ley:

Adelantándose a una probable aprobación de la ley, y dado que la de-finición de su artículon.º 3 coincide con la de ONU-HABITAT, esta se tomaría como la definición del producto final de la cadena de valor de la vi-vienda de interés social que se diagnosticará en las siguientes páginas. Tam-bién establece claramente quiénes son los clientes o beneficiarios de este tipo de vivienda: las familias cuyos ingresos son cuatro salarios mínimos o menos. Cualquier acción u omisión cuyo resultado sea apartar el producto resultante de esta definición será establecido como un cuello de botella que impide que se cumpla el objetivo primordial, que es ofrecer una vivienda de interés social digna y a un precio accesible.

2. Ley de Vivienda de Interés Social, El Salvador (Ley en revisión en Asamblea Legislativa).

capítulo_01 • ViVienda de interés social

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18 DE L IM I TAC IÓN TEMPORAL Y f Í S ICA DEL D IAGNÓST ICO

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El análisis del diagnóstico y su correspondiente plan de acción para la cade-na de valor de la vivienda de interés social delimitará su estudio al entorno del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS), la cual está clasificada como una subregión formada por los municipios siguientes: Cuscatancin-go, Soyapango, Mejicanos, San Marcos, Ayutuxtepeque, San Salvador, Ciu-dad Delgado, Ilopango, Apopa, Antiguo Cuscatlán, Tonacatepeque, San Martín, Santa Tecla y Nejapa. Todos ellos pertenecen al departamento de San Salvador, a excepción de Santa Tecla y Antiguo Cuscatlán, que son del departamento de La Libertad.

El diagnóstico de la cadena de valor se realiza en el primer trimestre del año 2011; sin embargo, para darle coherencia a la cadena se analizan costos, tiempos, comportamientos y actores desde el año 2007.

CAP Í TULO_02

20 T I POLOG ÍAS DE CADENAS DE VALOR A D IAGNOST ICAR

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Se diagnostican dos tipologías de cadena de valor de la vivienda de interés social:

1. Cadena de valor de la vivienda nueva de interés social: Es la cadena de valor de aquella vivienda definida como popular o de interés social, que es producida y comercializada por un constructor, cuya construcción es financiada por la banca privada y su adquisición se realiza por medio de la banca privada e instituciones del Estado. Su cliente potencial son aquellas personas cuyo grupo familiar tiene ingresos mensuales de cua-tro salarios mínimos o menos y que pueden demostrarlos a la entidad financiera que facilitará los fondos de adquisición.

2. Cadena de valor del mejoramiento de vivienda de interés social: Es la cadena de valor de los procesos de reparar, reconstruir y/o construir aquellos aspectos físicos deficitarios, inaceptables o inexistentes que presente una vivienda de interés social, y que son necesarios para con-vertir el espacio en una vivienda digna que cumpla con todos los requi-sitos de las definiciones presentadas.

CAP Í TULO_03

22 DÉf IC I T hAB I TAC IONAL EN E L SALVADOR Y EN E L áREA METROPOL I TANA DE SAN SALVADOR

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A partir del mes de julio de 2010, el Viceministerio de Vivienda y Desa-rrollo Urbano (VMVDU) ha publicado en su sitio web un documento sobre el número de viviendas existentes en El Salvador con datos que de-tallan su tipología, distribución geográfica y clasificación; también pre-senta los resultados del déficit habitacional del país con los datos que se recopilaron durante el último Censo de Población y Vivienda desarrolla-do en el año 2007.

La cantidad total de viviendas en El Salvador se estima, en este estudio, en 1,668,227. De esta cantidad se calcula que 1,085,343 se encuentran en el área urbana y 582,884 en el área rural.

El déficit habitacional presentado es de 360,301 viviendas. De estas, 315,918 unidades conforman el déficit cualitativo, y 44,383, el déficit cuantitativo.

Más del 70% del déficit cuantitativo se concentra en los departamen-tos de San Salvador (36.97%), Santa Ana (15.67%), La Libertad (12.42%) y Sonsonate (9.01%).

Más del 30% del déficit cualitativo se encuentra en los departamentos de Sonsonate (11.04%), Ahuachapán (10.41%) y San Miguel (10.08%).

El déficit cuantitativo se obtiene contabilizando las viviendas con con-diciones de hacinamiento; es decir, donde existen más de tres familias vi-viendo en una misma unidad habitacional, y cuando habitan en piezas de

CAP Í TULO_04

24 mesón o en vivienda provisional (móvil, carpa, cartón). Este déficit dismi-nuye con la construcción de nuevas viviendas de interés social.

El déficit cualitativo se calcula contabilizando las viviendas que pre-sentan al menos un aspecto físico deficitario o inaceptable, ya sea de piso, pared o techo. Este déficit se disminuye con programas de mejoramiento de vivienda.3

Se calcula que un 42% (18,641 viviendas) del déficit cuantitativo es requerido en el AMSS (sumando el porcentaje de déficit en San Salvador más un 40% del déficit de La Libertad que posee dos municipios populo-sos dentro del AMSS);4 y un 13.19% (41,670 viviendas), del déficit cuali-tativo total.

El déficit habitacional es uno de los indicadores que tuvo que ser ajus-tado hacia la baja después del Censo de Población y Vivienda 2007, el cual ha sido considerado por muchos críticos como polémico pues obtuvo resul-tados por debajo de las proyecciones de crecimiento poblacional estimados desde el Censo de Población y Vivienda de 1992. Según FUNDASAL,5 a principios del 2008 y previo a la presentación del censo de 2007, se maneja-ban datos proyectados de déficit habitacional de 550,000 viviendas.

3. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, junio 2007.

4. Estimaciones realizadas por los autores.

5. FundaciónSalvadoreñadeDesarrolloyViviendaMínima.Instituciónprivadasinfinesdelucro.Sumodelo

de trabajo parte del hecho de que es posible, por medio de diferentes programas de construcción y mejora-

mientodevivienda,contribuirsignificativamentealaerradicacióndelapobreza.Desdesufundación(1968)ha

realizado282proyectos,finalizado44,868viviendasybeneficiadoa267,650personas.

capítulo_04 • Déficit habitacional en el SalvaDor y en el área metropolitana De San SalvaDor

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En mayo de 2011, el VMVDU presentó un nuevo cálculo del déficit basado en los datos de la Encuesta de Hogares y Propósitos Múltiples 2008, donde señalaba que el déficit cuantitativo es de 82,203 viviendas y el cuali-tativo de 390,333 viviendas, lo cual genera un déficit total de 472,536 uni-dades habitacionales, un 25% de aumento en un año. Lo anterior ratifica la duda que se tiene en los datos obtenidos y definen la necesidad de revisar, actualizar y oficializar un dato de déficit de vivienda, tanto cuantitativo como cualitativo.

El espacio disponible para la construcción de nuevas viviendas en la subregión metropolitana de San Salvador viene disminuyendo progresi-vamente desde hace algunos años. Según el Viceministerio de Vivienda, menos del 3% del territorio comprendido en dicha área es apto para fines residenciales (2,241.20 Ha).

26 D IAGNÓST ICO DE LA CADENA DE VALOR DE LA V IV I ENDA NUEVA DE INTERÉS SOC IAL

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1. ENTENDIENDO EL TÉRMINO CADENA DE VALOR

Entenderemos el concepto de “cadena de valor” como un modelo teórico que describe la forma en que se desarrollan las actividades de una empresa o industria en general al producir un producto o servicio. Siguiendo dicho concepto, se dice que está compuesta por eslabones que forman un proce-so productivo económico: comienza con la obtención de recursos físicos, humanos y financieros, y llega hasta la distribución y comercialización del producto o servicio terminado. Un eslabón es un conjunto de actividades de naturaleza similar que, actuando de una manera sistémica, agregan o restan valor al producto final objeto de la cadena. En cada eslabón parti-cipan actores económicos o institucionales que con sus labores, negocios o actividades contribuyen a aumentar o disminuir el aporte del eslabón al valor del producto final. Los actores se relacionan dentro o entre los eslabo-nes, estableciendo vínculos o relaciones que hacen más o menos eficiente el funcionamiento de la cadena.

2. CADENA DE VALOR DE LA VIVIENDA NUEVA DE INTERÉS SOCIAL

El estudio del entorno productivo de la vivienda de interés social, muchas veces llamada también vivienda popular, ha llevado a establecer el siguiente esquema como su cadena de valor:

CAP Í TULO_05

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En esta cadena de valor encontramos nueve eslabones bien diferencia-dos y sus respectivos actores.

A. Eslabón suelo

El hallazgo más importante en este eslabón es la creciente escasez de suelo en el AMSS para la construcción de vivienda en general. Es cierto que aún existe suelo suficiente para cubrir el déficit actual; sin embargo, el creci-miento de la población que demanda más vivienda va en aumento (3-8% anual) y este es el momento idóneo para comenzar a planificar ese creci-miento y gestionarlo ordenada y sosteniblemente. También la percepción de suelo escaso en el AMSS ha llevado a una alta especulación en el pre-cio del mismo, lo que ha encarecido la vivienda en general. Es necesario realizar un reordenamiento y una exacta definición del suelo urbanizable para vivienda, específicamente para la vivienda de interés social, para po-der manejar mejor su calidad y sus precios. La participación de los actores institucionales y gubernamentales es indispensable en este punto, ya que deben generarse leyes, reglamentos y procesos de legalización que ayuden a cumplir con los objetivos mencionados.

CNR

ILP

Lotificadores

Urbanizadores/

constructores

Usuarios

Asesoría legal

VMVDU

OPAMSS

Alcaldías

ANDA

Lotificadoras

Urbanizadoras

Constructoras

Lotificadores/

urbanizadores

Constructores

Diseñadores

OPAMSS

VMVDU

OPAMSS

Alcaldía de S.S.

VMVDU

MMA

ANDA

Urbanizador/

constructor

fSV

ASOMI

Microfianza

fONAVIPO

fondo PROhABITAT

ABANSA

fIGURA 3. CADENA DE VALOR: ESLABONES Y ACTORES

Suelo Infraestructura Diseño Trámites financiamiento

capítulo_05 • Diagnóstico De la caDena De valor De la vivienDa nueva De interés social

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B. Eslabón infraestructura

Se refiere a la infraestructura que debe proveer el Estado o la municipa-lidad y que es necesaria para la ejecución de proyectos de vivienda nueva de interés social. Se requiere infraestructura para el aprovisionamiento de agua potable, colectores para el desalojo y tratamiento de aguas negras, colectores para el desalojo de aguas lluvias, infraestructura para la distri-bución de energía eléctrica, equipos y metodologías para la recolección de basura, construcción y mantenimiento de vías primarias y secundarias que faciliten el acceso al nuevo asentamiento. En el AMSS podemos en-contrar la infraestructura mínima para el desarrollo de proyectos nuevos de vivienda. Sin embargo, ANDA no posee la capacidad de llegar con sus tuberías a todos los lugares del área metropolitana, por lo que autoriza la perforación de pozos a constructores y urbanizadores para autoabastecer los nuevos asentamientos. Además, el agua es cada vez más escasa y se racionaliza la distribución de la disponible a solo unas horas en cada co-lonia. Los colectores de aguas negras son también propiedad de ANDA, y la mayoría de ellos ya han cumplido su vida útil. En zonas alejadas de los centros urbanos, donde se están desarrollando más proyectos de vivienda, no se cuenta con colectores existentes ni la capacidad para construirlos;

Industrias productoras

Industrias transformadoras

ferreterías distribuidoras

Transportistas

Urbanizadores/Constructores

Diseñadores/ laboratorios

Universidades

Urbanizadores

Constructores/

laboratorios de

materiales

OPAMSS

Alcaldía de S.S.

Constructora

Instituciónfinan-

ciera privada

fSV

ANDA/ AES/

DEL SUR

Usuarios

Constructora

Alcaldía

OPAMSS

VMVDU

ANDA

Comunidad

Insumos Construcción Comercial Convivencia y sostenibilidad

fuente: Elaboración propia .

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por lo que los nuevos proyectos deben encontrar la forma de eliminar sus aguas negras: letrinas, fosas sépticas y, en menor medida, plantas de tratamiento. Los colectores de aguas lluvias han cumplido también su vida útil y su diseño hidráulico ya no posee la capacidad de desalojo para cubrir la expansión que han tenido las ciudades, así que se generan inun-daciones por la capacidad insuficiente del sistema. No se encontró mayor problema con la infraestructura para las instalaciones eléctricas. Existe infraestructura vial adecuada para llegar a los proyectos que actualmente se desarrollan; sin embargo, muchos constructores expresan que existen terrenos que podrían albergar viviendas de interés social, pero su acceso es deficiente, por lo que a esas zonas no llegan unidades del transporte co-lectivo, y ello hace difícil su comercialización. En cuanto a la recolección de basura, depende de la capacidad de los municipios; pero en general se observa retrasos en el servicio de recolección con los proyectos existentes, aunque al final se cumple con el servicio.

Los actores principales en estos eslabones son las municipalidades, el gobierno central y algunas empresas privadas (los proveedores de electrici-dad son entidades privadas). Las dos primeras están obligadas a proporcio-nar la infraestructura básica para facilitar la construcción de viviendas; no obstante, la falta de presupuesto muchas veces retrasa la ejecución de obras tan importantes para la expansión de las ciudades.

C. Eslabón diseño

Las viviendas de interés social deben ser de costo accesible para los clien-tes potenciales (personas que ganan cuatro salarios mínimos o menos), por lo que su diseño arquitectónico ofrece una vivienda que por económica es muy simple. Esa simplicidad se observa en dos factores básicos: su reducido tamaño y una distribución que genera hacinamiento. La vivienda mínima a la que este mercado puede tener acceso posee un área promedio de 30 m2, con un precio aproximado de US$14,000.00. Esta área tan pequeña limi-ta mucho los diseños interiores; pese a ello, los arquitectos intentan crear espacios tales como sala-comedor-cocina, dos dormitorios, un baño, y un patio-jardín-tendedero. Si cada dormitorio posee un área de 6.25 m2, y en


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una vivienda habitan hasta cinco personas, podemos entender la magnitud del hacinamiento que se da dentro de ellas.

Sería injusto responsabilizar por esta distribución a los arquitectos, pues es lo que puede diseñarse con el espacio y el presupuesto asignado para cada vivienda.

Es necesario que las leyes y reglamentos de urbanismo normen los es-pacios mínimos para la vivienda de interés social, basado en un criterio de habitabilidad, comodidad y convivencia de las personas que la habitarán. Esto irremediablemente conducirá a un aumento de su tamaño y costo; sin

fIGURA 4. PROCESO DE DISEñO DE UNA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

fuente: Elaboración propia

Diseño de vivienda

de interés social

Diseño de urbanización

Diseño de la vivienda

Distribución de lotes•

Diseño de parques y •

zonas verdes

Diseño de redes viales•

Paisajismo•

Redes de agua potable•

Redes de aguas negras•

Redes de aguas lluvias•

Calles de acceso y •

distribución

Diseño de red eléctrica •

de urbanización

Diseño arquitectónico de •

la casa (espacios, alturas,

fachadas y distribución)

Diseño estructural de la •

vivienda

Diseños hidráulicos•

Diseño eléctrico de la •

vivienda

Arquitectura

Ingeniería civil

Ingeniería eléctrica

Arquitectura

Ingeniería civil

Ingeniería eléctrica

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embargo, debería estudiarse la manera de hacer más eficientes los procesos en toda la cadena de valor y buscar apalancamientos donde puede aumen-tarse la eficiencia y reducir los costos, y que esta reducción sea trasladada al cliente final. Por ello, el proceso de planificación y control de la gerencia de proyectos se hace muy importante en este eslabón. Las entidades guberna-mentales, como actores notorios de este eslabón, deben legislar y normar sobre este derecho ciudadano; y las empresas que diseñan y construyen vi-viendas, encontrar eficiencias y mejoras en sus procesos productivos para ofrecer un mejor producto a un precio más accesible.

D. Eslabón trámites

Es el proceso de obtener los permisos necesarios para poder construir un proyecto de vivienda de interés social. En el Área Metropolitana de San Salvador, la institución que guía la obtención de permisos es la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), que di-vide los trámites de permisos en tres partes:

a) Factibilidad del proyecto: Consiste en determinar si es factible desa-rrollar un proyecto en un lugar determinado del AMSS. Se define si existe la posibilidad de dotar de agua potable al proyecto, la forma en que eliminará las aguas negras y lluvias, si existe factibilidad eléctrica, si el lugar donde se pretende construir está calificado como habitacio-nal, si existirán calles nuevas o ampliaciones de la infraestructura exis-tente en el terreno del proyecto y determina la línea exacta desde las calles después de la cual se puede comenzar a construir. Este proceso tiene una duración aproximada de 30 días, y los constructores y urba-nizadores expresan que este tiempo es cumplido por las autoridades pertinentes.

b) Permisos del proyecto: Trámites de los permisos de urbanización y/o construcción. Para realizar estos trámites en OPAMSS se requieren algunos trámites previos en otras instituciones del Estado: Ministe-rio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (permiso ambiental), Secretaría de Cultura (dictamen de evaluación cultural) y ANDA


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(autorización de sistemas de A. P. y A. N.). El tiempo asignado para estos permisos es, en promedio, 50 días, pero los constructores y/o ur-banizadores coinciden en señalar que se genera un cuello de botella mayúsculo en esta fase de la tramitología, ya que el permiso ambiental puede tardar más de un año en ser emitido por el Ministerio de Medio Ambiente, y que muchas veces la Secretaría de Cultura se toma un tiempo similar, a pesar de que los reglamentos de dichas instituciones estiman un tiempo menor. Esto hace que los permisos de urbanización y construcción se lleven más de un año en ser aprobados.

c) Recepciones de los proyectos: a cargo de entidades como ANDA y OPAMSS. No existen observaciones o menciones de retraso en este tipo de trámites. Depende de la velocidad de ejecución del proyecto que administra el constructor.

fACTIBILIDAD DE PROYECTO PERMISO DE PROYECTO RECEPCIÓN DE PROYECTO

Calificacióndelugar•

Línea de construcción•

factibilidad de aguas lluvias•

Revisiónvialyzonificación•

factibilidad de aguas •

potables y negras

factibilidad de energía •

eléctrica

Valoración cultural•

Categorización ambiental•

Permiso ambiental•

Permiso de tala forestal•

Dictamenfinaldelaevalua-•

ción cultural

Autorización de sistemas de •

aguas potables y negras

Permisos de parcelación y/o •

construcción

Recepción de instalaciones •

de aguas potables y negras

Constancia de energización•

Recepción de proyecto de •

carácter patrimonial

Recepción de obras de ur-•

banización y/o construcción

TABLA 1. PROCESOS PARA OBTENER PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

fuente: Elaboración propia con base en los datos de OPAMSS y VMVDU.

fASE I fASE II fASE III

8 trámites•

48% de total de trámites•

30 días hábiles (30-45)•

5 trámites•


50 días hábiles (360-380)•

4 trámites•


Duración: N.A.•

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Para muchos actores de la cadena de valor este problema podría resol-verse con la creación de una ventanilla única para hacer todos los trámites, donde técnicos debidamente capacitados y empoderados puedan otorgar los permisos en tiempos más aceptables que no retrasen el inicio de las in-versiones.

La tabla 1 de la página anterior resume el proceso de la tramitología actual para permisos de construcción de vivienda de interés social; se pre-sentan los tiempos según los reglamentos y, entre paréntesis, los tiempos reales según los constructores.

E. Eslabón financiamiento

Se refiere al financiamiento que puede obtener el constructor y/o el cliente que se beneficiará de la vivienda. Para el producto de la vivienda de interés social reconoceremos dos tipos de financiamientos:

a) Financiamiento a corto plazo: otorgado por las instituciones financie-ras privadas a los constructores para que desarrollen el proyecto.

b) Financiamiento a largo plazo: otorgado por las instituciones financie-ras privadas o estatales para que el cliente pueda comprar la vivienda.

Durante los últimos cuatro años, el sector de la construcción de la vi-vienda popular o de interés social ha estado deprimido y con poco movi-miento entre la oferta y la demanda; la razón que con más frecuencia se menciona para explicar este fenómeno es la falta de financiamiento. Se en-contró, efectivamente, que existe una disminución significativa en los cré-ditos a corto plazo para construcción de proyectos de vivienda de interés social, por políticas más duras de la banca privada, las cuales, sin embargo, recién comienzan a flexibilizarse. Esto ha reducido en definitiva la oferta que ya está lejos de responder a las exigencias de la demanda. No obstante, para esta demanda, la banca privada endureció los requisitos para otorgar créditos a largo plazo, lo cual tuvo como resultado que la cantidad de perso-nas que podían acceder a un crédito se redujeran significativamente; lo an-terior dejó como única opción solicitar créditos al Fondo Social para la Vi-


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vienda (FSV), cuyas condiciones tampoco eran totalmente favorables para todos (no contemplaba atender en forma ágil a sector informal). Estos dos factores han formado un círculo vicioso que no logra hacer que este sector despegue. En los últimos meses, el FSV ha reducido sus tasas de interés y flexibilizado sus requisitos, lo que produce que el sector muestre rasgos de dinamización; sin embargo, aún es insuficiente y se necesita encontrar me-canismos que aumenten el crédito a largo y a corto plazo para hablar de una verdadera recuperación del sector de vivienda de interés social. Se necesita encontrar, especialmente, sistemas de crédito y más subsidio para personas que ganen menos de dos salarios mínimos y que son los que más engrosan el déficit existente.

En la gráfica se muestra la tendencia de disminución del crédito para construcción a corto plazo durante los últimos años. Llama la atención la disminución de abril de 2010 a febrero de 2011 de casi un 97%, y el vaivén que ha tenido siempre debajo de los cinco millones.

GRáfICO 1. CRÉDITO A CORTO PLAzO PARA LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

25

20

15

10

5

0E f M A M J J A S O N D E f M A M J J A S O N D E f M A M J J A S O N D E f

mill

ones

de

dóla

res

2008 2009 2010 2011

fuente: CASALCO, con datos de la Superintendencia del Sistema financiero.

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f. Eslabón insumos

En este eslabón se encuentran los proveedores de insumos para la cons-trucción de viviendas de interés social. Los materiales que se utilizan son: cemento, acero, bloque de concreto, arena, grava, tubería PVC, polines me-tálicos, techos de fibrocemento o asbesto cemento, puertas metálicas, ven-tanas de vidrio y aluminio, cielo falso de aluminio y fibrolit, pinturas, arte-factos sanitarios, madera, pisos de cerámica, misceláneos (clavos, tornillos, herramientas, etc.). Para esta cadena, los proveedores son principalmente los fabricantes o importadores de materiales, quienes negocian con los de-sarrolladores de proyectos las condiciones de precios, transporte, garantías, asistencia técnica y calendarios de entrega. Las compras se registran y com-prueban con documentos comerciales como facturas o comprobantes de crédito fiscal, raramente se firman contratos de proveeduría. El transporte es aportado por microempresarios individuales que poseen o tiene acceso a un camión, cabezal y/o rastra, que hacen sus conexiones de negocios con el fabricante de materiales; este lo recomienda al constructor, quien es al final el que paga por el transporte, ya sea en la misma factura de materiales o directamente al transportista a cambio de una factura o incluso de un recibo (a este se aplica una retención de 10% en concepto de impuesto so-bre la renta) si el transportista no lleva contabilidad formal. La calidad de los materiales de los fabricantes y/o dueños de marcas reconocidas es muy buena y comprobable con pruebas de laboratorio que están al alcance de cualquier cliente o interesado.

Los fabricantes pequeños (micro o pequeñas empresas) de los mate-riales anteriormente mencionados trabajan poco en esta cadena. A las bloqueras artesanales, fabricantes de ladrillos de piso, fabricantes de poli-nes, carpinterías y herrerías les es muy difícil comprobar la calidad de sus materiales, la cual es notoriamente menor. Los constructores, quienes han tenido ya experiencia con este tipo de materiales, prefieren pagar un poco más y asegurar la calidad del insumo con el cual edificarán la vivienda. Sin embargo, se dan casos en que empresas grandes de construcción trabajan con microempresas el aprovisionamiento de algunos de los insumos que no comprometen la seguridad estructural de las viviendas: puertas metálicas


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fabricadas por herreros independientes, puertas de madera fabricadas por carpinteros independientes o pilas de cemento elaboradas por pequeñas fábricas de prefabricados de concreto. En estos casos, el constructor está pendiente de la calidad de los materiales ofrecidos, aunque no se encontró evidencia de que se preocupara por capacitar a sus proveedores.

En este eslabón encontramos la segunda razón principal del precio cre-ciente de la vivienda de interés social (la primera es el costo creciente del suelo), y es el precio creciente de los materiales de construcción que, como queda demostrado en el diagnóstico, ha venido ascendiendo en forma noto-ria y preocupante desde el año 2007. El cemento ha subido un 51%; el acero, un 77%; y el bloque de concreto, un 80%, por mencionar algunos ejemplos. Estos datos los podemos comprobar en las siguientes gráficas:

GRáfICO 2. COMPORTAMIENTO DEL PRECIO DEL CEMENTO DESDE 2007

$8.00

$7.00

$6.00

$5.00

$4.00fEB-07 MAR-08 MAR-09 JUN-09 SEP-09 DIC-09 MAR-10 MAY-10 JUN-10 JUL-10 DIC-10 ABR-10

San Salvador Santa Ana San Miguel fábrica

fUENTE: Monitoreo de costos de materiales de construcción, fSV.

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G. Eslabón construcción

Es el eslabón de la producción de la cadena de valor, y consiste en todos los procesos productivos necesarios para la elaboración de una vivienda. Sus prin-cipales actores son las empresas desarrolladoras de proyectos: urbanizadoras y constructoras. Las empresas urbanizadoras son empresas grandes que poseen maquinaria para terracería, urbanización y transporte; su mayor volumen de trabajo es en la urbanización de terrenos de todo tipo, y muchas de ellas inte-gran sus actividades construyendo viviendas. Las empresas que construyen la vivienda son llamadas viviendistas y pueden ser de distintos tamaños, desde empresas grandes que integran actividades de urbanización y construcción (más de 100 viviendas) hasta empresa pequeñas que construyen pocas vivien-das por proyecto realizado (50 a 100). Poseen procesos diferenciados en la construcción de vivienda: las empresas que construyen más de 100 viviendas generalmente poseen métodos de gerenciamiento de proyectos más sofisti-cados, control de inventarios, control de procesos, control de desperdicios,

fEB-07 MAR-08 MAR-09 JUN-09 SEP-09 DIC-09 MAR-10 MAY-10 JUN-10 JUL-10 DIC-10 ABR-11

$65.00

$60.00

$55.00

$50.00

$45.00

$40.00

$35.00

$30.00

GRáfICO 3. COMPORTAMIENTO DEL PRECIO DEL hIERRO DESDE 2007

San Salvador Santa Ana San Miguel

fUENTE: Monitoreo de costos de materiales de construcción, fSV.


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control de costos y tiempos y control de calidad. Las empresa pequeñas (cons-trucción de 100 viviendas o menos) no poseen esa metodología de gerencia-miento, y llegan incluso a dejar la dirección de los proyectos en la responsabi-lidad de maestros de obra (obreros especializados de mucha experiencia que tienen la capacidad de dirigir personal). Esto hace que las primeras empresas sean más eficientes que las segundas, aun así las empresas grandes todavía po-drían mejorar mucho en sus controles y métodos de gerenciamiento.

La mano de obra es otro de los actores importantes de este eslabón. Se caracteriza por ser errante y temporal, es decir que va de un proyecto a otro ofreciendo sus servicios y habilidades. Es muy raro que los constructores tengan personal permanente en todos los rubros de la construcción de vi-vienda; generalmente se contrata por proyecto y al finalizar este, por ley, el contrato laboral se rompe. Las relaciones entre las empresas y los trabajado-res están regidas por el Laudo Arbitral de la Industria de la Construcción, negociado entre los patronos (Cámara Salvadoreña de la Construcción, CASALCO) y los sindicatos, donde se señalan los salarios a pagar por día de trabajo o por tipo de trabajo realizado (pago por obra), las prestaciones, los días de asueto, los seguros y las relaciones obrero-patronales. Se encontró que tanto los constructores como los trabajadores respetan estos acuerdos. Dentro de las relaciones con la mano de obra, también se dan las agrupacio-nes de mano de obra, donde los obreros forman equipos especializados para ofrecer servicios complementarios al constructor. En este tipo de acuerdos, el constructor debería pagar al grupo la obra realizada más el seguro social, más el porcentaje de pensiones y un porcentaje extra de ganancia; a cambio de ello se ahorraría costos de administrar planillas y pagar prestaciones. Algunos constructores no ven la conveniencia de estos métodos y desisten de ellos, otros lo ven como una oportunidad de no pagar prestaciones como el seguro social o las AFP, y consienten con esas condiciones.

Dentro de los procesos utilizados por los constructores se han identifi-cado dos tecnologías utilizadas comúnmente en los proyectos de vivienda popular en el AMSS, el bloque de concreto y el concreto colado en sitio, cuyos costos de producción son similares. Existe una tercera tecnología utilizada que es un 10% más económica, la utilización de prefabricados de

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Proceso de elaboración de bodegas, co-medoryoficinaprovisionales

Nivelación del terreno para la construcción de la vivienda

Elaboración de soleras corridas de concreto armado (excava-ción, vaciado y compactación)

Construcción paredes bloques de concreto, concreto armado vaciado en sitio o concreto prefabricado

Elaboración y colocación de polines metálicos

Colocación de lá-minas de techos defibrocemento

fIGURA 3. DESCRIPCIÓN DE LOS PROCESOS PRODUCTIVOS PARA UNA VIVIENDA DE

INTERÉS SOCIAL TIPO

1. Obras provisionales

2. Terracería 3. Cimientos 4. Paredes 5. Techos

Colocacíon de tuberías de A. P., A. N. y A. LL.

Vaciado de losa de apoyo y colo-cación de pisos de cerámica

Colocación de puestas metáli-cas (o madera)

Colocacíón de ventanas de estructura de aluminio y celosía de vidrio

Proceso de repellos,afinadosde paredes.

6. hidráulica 7. Pisos 8. Puertas 9. Ventanas 10. Acabados

Colocación de cielo falso de estructura de aluminio y loseta defibrocemento

Pintura de paredes internas y externas

Colocación de ductos, alambres, cajas y acceso-rios (interrup-tores, tomas y luminarias)

Colocación ino-doro y lavamanos en baño

fabricación y/o colocación de pila

Proceso de lim-pieza de vivienda para entregarla al cliente

11. Cielo falso 12. Pintura 13. Electricidad 14. Aparatos sanitarios

15. Limpieza final

fUENTE: Elaboración propia .


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concreto; sin embargo, su uso no es común en proyectos de vivienda por la poca aceptación de los clientes.

En el siguiente esquema podemos apreciar el proceso de construcción de una vivienda de interés social de acuerdo a las actividades de construc-ción realizadas.

h. Comercialización

El déficit de vivienda nueva en El Salvador, de acuerdo a los datos del últi-mo censo del 2007, es de 44,383 viviendas, lo cual supone una inversión de US$ 665,745,000.00, y si se quiere salir de este en 10 años deberían cons-truirse 4,438 viviendas anuales. Además, si tomamos en cuenta que el 80% de ese déficit se considera vivienda de interés social, nos damos cuenta de que el mercado es amplio y urge de una solución inmediata para lograr la disminución de ese déficit. Por ello se hace necesario potenciar los créditos a corto y largo plazo, ofrecer programas especiales con subsidio para fa-milias con ingresos menores a dos salarios mínimos, con lo que se lograría dinamizar el sector y promover la comercialización de las mismas.

Las verdaderas comercializadoras de vivienda de interés social han sido las empresas constructoras, ellas han manejado los procesos de venta te-niendo como aliadas a las instituciones financieras. Su método ha sido y sigue siendo sencillo: dentro del proyecto abren una sala de ventas desde donde comercializan el proyecto por medio de rótulos en sus alrededores, anuncios de prensa, hojas volantes y, si poseen los medios económicos, en anuncios de radio y/o televisión. Junto a las instituciones financieras ofre-cen los servicios de financiamiento para la fácil adquisición de la vivienda por parte de los clientes potenciales.

También se encontró en este eslabón la baja o nula organización de la demanda de vivienda. No se descubrió intento alguno de organizar la demanda en ningún actor de la cadena, ni la existencia de un sistema de evaluación y calificación de la misma y su debida publicación para tener un acceso trasparente a esta información para interés de los constructores y de los financiadores. Además, una demanda organizada puede presionar y exigir productos de mejor calidad y menor precio a los oferentes.

42

En el siguiente esquema se muestra el proceso de adquisición de una vivienda de interés social por parte de un cliente tipo:

Búsqueda y evaluación de proyectos

Análisis de opciones, pre-cios y formas de pago

Análisis del lugar más conveniente para la solicitud de crédito

Recopilación de documen-tos para la solicitud de crédito

Ingreso de la solicitud de crédito

Institución fi-

nanciera ana-

liza y aprueba

(o rechaza) la

solicitud

1 2 3 4 5 6

Escritura-ción de vivienda

Entrega de vivienda

Trámites de instalación del agua y la luz

Instalación de balcones

Traslado a vivienda

Amueblado Modifica-

ción de

vivienda

por años

Pago de

vivienda

por varios

años

Alfinalizar

el pago se

libera la

hipoteca

7 8 9 10 11 12 13

fIGURA 3. PROCESO DE COMERCIALIzACIÓN DE UNA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

fUENTE: Elaboración propia .

I . Convivencia y sostenibilidad

Al ser entregada la vivienda al propietario y ser ocupada por este, comienza un proceso de socialización entre el nuevo propietario y la nueva comuni-dad creada por el proyecto construido. Acá es donde cobran importancia los parques, las áreas comunales, la vecindad, la iluminación común, las calles,


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las aceras, los arriates y los pasajes peatonales. Frecuentemente se encuentra que sí existen procesos de organización de la comunidad para mantener su colonia limpia, segura y en orden.

3.ENCADENAMIENTOS PRODUCTIVOS EN LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

La figura de la página siguiente muestra los encadenamientos productivos que se dan en los procesos de construcción de la vivienda de interés social y vemos la relación directa que existe entre los proveedores y el construc-tor. Los productores e importadores de materiales proveen en forma directa al centro de acopio del constructor (bodega situada en el proyecto y admi-nistrada por personal del constructor). Las empresas constructoras escogen entre varios proveedores de materiales, generalmente es aquel que le ofrece el menor precio con un mínimo aceptable de calidad y que cumple con las normas nacionales e internacionales. Sin embargo, se ha encontrado que el poder y la tradición de la marca suele pesar a la hora de escoger un provee-dor. Esto puede observarse en el bloque de concreto, donde las dos marcas principales siguen liderando las ventas, a pesar de que nuevos competidores cumplen con todas las normas de calidad e incluso ofrecen precios menores. Las empresas constructoras compran a los fabricantes a medida que se va desarrollando el proyecto, muchas veces de acuerdo a una programación de-finida desde el inicio que puede o no cumplirse a lo largo del proyecto. Esta relación con el proveedor no queda plasmada en ningún contrato, la relación queda registrada en una factura de pago o comprobante de crédito fiscal. Los precios a los que los proveedores venden sus productos no son negociables con el constructor, salvo que el volumen de compra sea grande, y todo de-pende de las tablas de descuento aprobadas en el departamento de ventas del fabricante, el cual clasifica los descuentos de acuerdo al volumen de material vendido. Los encargados de ventas de los fabricantes explican que fuera de esa lista de descuentos difícilmente se ofrecen otros mayores, pero un cons-tructor grande y de mucho volumen de compra siempre tiene la opción de hablar con la alta dirección del fabricante para negociar mejores precios; sin embargo, los vendedores mencionan no haberlo visto en muchos años.

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fIGURA 2. DISTRIBUCIÓN DEL COSTO EN LOS ENCADENAMIENTOS PRODUCTIVOS

(VIVIENDA BLOqUE CONCRETO)

$ 5,266.06Terreno

$ 390.00Diseño de vivienda,

obten-ción de

permisos, planifica-

ción del proyecto

$ 459.67Proveedor de cemento

$ 178.87Proveedor de pétreos

$ 568.48Proveedor de bloques

de concreto

$ 450.29Proveedor de acero

$ 197.85Proveedor de láminas

de techo

$ 1,047.07Distribuidores locales, otros

materiales y accesorios

$ 296.20fabricantes internaciona-

les (cerámica, material

eléctrico)

Transporte

ORGANIzACIÓN Y DISEñO DE PROYECTO PROVEEDORES

$ 3,434.43Centro de acopio por

proyecto

Transporte

Transporte*

Transporte*

Transporte*

Transporte*

Transporte*

Tran

spor

te*

(*) Costo del transporte: $ 236.00


45


$ 380.56Preparación de terreno,

excavaciones

$ 990.99Administración y utilidades

$ 270.43Construcción de cimientos

$ 1,170.54Construcción de paredes de bloques

de concreto

$ 173.99Estructura y cubierta de

techos

$ 433.79Acabados

$ 268.80Comercialización y ventas

$ 740.84Subcontratos(ventanas y

eléctrico)

CONSTRUCCIÓN

$ 14,724.82Casas finalizadas

CASAS


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Las empresas constructoras no manifestaron problema alguno con los fabricantes de materiales en cuanto al tiempo de entrega de los mismos en los proyectos. No hablan de desabastecimiento o retrasos significativos. Algunos mencionaban específicamente la cerámica la cual, por ser importada, a veces se demora en llegar un tiempo significativo, lo que retrasa sus procesos.

Algunas empresas pequeñas que producen un número limitado de vi-viendas (50 o menos), especialmente si construyen en los lugares más aleja-dos el AMSS, se abastecen de materiales en las ferreterías cercanas (Apopa, Nejapa, San Martín). Estas funcionan casi como un centro de acopio, pues los constructores hacen los pedidos de casi todo su material a la ferretería. Por su parte, la ferretería se encarga de recopilarlos con los fabricantes y enviarlos luego al constructor, a veces se le envían directamente desde la fábrica, y otras indirectamente desde la ferretería. Los márgenes que repre-sentan las ferreterías son un promedio de 14% en materiales misceláneos y de un 4% en materiales principales (acero, bloque, cemento).

En el esquema precedente también pude verse en qué se distribuye el valor de la vivienda en todo el proceso de encadenamientos productivos.

Como puede observarse en ese mismo esquema, existen ciertas partidas de la vivienda que los constructores tercerizan por significar labores más especializadas y de mucha minuciosidad; hacer esto es considerado como un ahorro en tiempo y dinero si una empresa (pequeña o microempresa) especializada lo realiza. Las actividades, que se les denomina en el medio “subcontratos”, que se encontraron tercerizadas en todos los proyectos son el suministro e instalación de cielo falso, el suministro e instalación de ven-tanas y el suministro e instalación de las redes eléctricas. Algunas empresas tercerizan además los transportes, el suministro y la colocación de cerámi-ca, suministro e instalación de puertas, y la pintura de la vivienda. Estas re-laciones de tercerización tienen mucho que ver con la confianza en el buen trabajo realizado y la honestidad del microempresario. Casi todas las micro y pequeñas empresas que proveen los servicios que demandan los construc-tores poseen una larga experiencia de trabajo con ellos y son conocidas en el medio, por lo que pueden trabajar para varios constructores a la vez. Rara vez se suscribe un contrato de trabajo; sin embargo, el constructor les exige,


47


especialmente cuando incluyen materiales y mano de obra, factura legal o comprobante de crédito fiscal; no obstante, con los transportistas a veces no se cumple a cabalidad este requisito.

En los proyectos de construcción de vivienda nueva de interés social se encontró la participación de microempresas dentro del proceso productivo. Es necesario mencionar que su participación es muy limitada, teniendo en cuenta el volumen de trabajo y de dinero que se mueve proyectos de esta na-turaleza. La principal razón es que los constructores prefieren mantener el control técnico y financiero sobre los procesos más importantes de la cons-trucción de la vivienda (casi el 80%) y solo terceriza aquello que le facilite aún más sus procesos, como el transporte, donde puede hacer que le lleven sus materiales al proyecto sin necesidad de comprar o alquilar camiones para transportarlo él mismo.

Es difícil obtener datos exactos sobre la existencia de estas microem-presas, su número, cantidad de empleados, formalidad o informalidad, etc., dado que no existen registros sobre ellas y la mayoría no están asentadas de forma legal. Sus características difieren de acuerdo a la actividad a la cual se dediquen:

Microempresas especializadas de mano de obra

Bajo la dirección de un obrero especializado con facultades de liderazgo, un grupo de obreros especializados y no especializados unen sus talentos para ofrecer servicios de mano de obra en labores básicas de construcción: he-chura y colocación de concreto, pegamento de bloque, pegamento de piso o cerámica, repellos y recubrimientos, colocación de estructura y cubierta de techos, fontanería en general, electricidad y pintura. No están registradas como empresas formales y no pagan seguro social ni AFP a sus miembros, y ellos reciben un pago equivalente a la obra que realizan de acuerdo a los precios que aparecen en el laudo arbitral. El líder del grupo negocia con el constructor un precio, que es el del laudo arbitral más un porcentaje de ganancia. El constructor obtiene el beneficio de ahorrarse el manejo del personal y pago de las prestaciones laborales de ley. Sin embargo, este siste-ma, aunque organiza a los obreros y los hace conseguir más trabajo, los deja

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desprotegidos en cuanto a seguros médicos, seguros de vida y de pensión. Al líder de equipo solo se le retiene el impuesto sobre la renta en un recibo simple de servicios (10%).

No obstante, en las empresas que desarrollan proyectos más grandes de vivienda se ha encontrado una mejora de este método de contratación de mano de obra. La constructora obliga al líder de equipo a inscribirse individualmente como contribuyente, obligándolo a llevar contabilidad formal, así puede exigirle un crédito fiscal por los servicios que se pagan. El constructor paga la obra con el porcentaje extra adecuado para que el líder de equipo asegure a su gente y le pague su fondo de pensión, además del porcentaje extra de inversión y ganancia para compra de herramientas y utilidades. Al inicio del proyecto se hace un contrato con el equipo donde se indica un precio pactado por vivienda de interés social construida; al ir finalizando las viviendas se van pagando según lo pactado. En esta meto-dología parecería que el constructor acaba pagando más de lo necesario, sin embargo, se ahorra costos de administración de mano de obra, pago de pla-nillas, recepción de obra y relaciones con instituciones estatales de trabajo y seguridad laboral. Los constructores grandes expresan que hasta pueden obtener un pequeño ahorro del 3% en el costo de mano de obra y evitar mu-chos problemas inherentes a la administración del personal en las obras.

Sin embargo, entre muchos constructores aún se sostiene la idea de que agrupar así la mano de obra es más oneroso para el proyecto, pues no al-canzan a ver y cuantificar los ahorros que tendrían en procesos adminis-trativos. Es cierto que se paga más por el trabajo realizado, pero ese gasto se equipara con las ventajas de no elaborar planillas de pago, planillas del seguro social, planillas de AFP y ahorrarse costos de servicios de contrata-ción de personal.

Microempresas de instalaciones

Estas actividades las realizan pequeñas empresas o microempresas, y con-siste en ofrecer un subcontrato a los constructores (materiales y mano de obra) para desarrollar una parte importante del proyecto de construcción de una vivienda: suministro e instalación de cielo falso, ventanas, puertas,


49


aparatos sanitarios y, muchas veces, pintura. La micro o pequeña empresa firma un contrato con el constructor sobre la naturaleza y el monto del tra-bajo a realizar, el precio de instalación por casa y la forma de pago. Deben presentar un crédito fiscal o factura al constructor para cobrar sus servicios, lo cual les obliga a llevar contabilidad formal. Algunos constructores les exigen comprobación del pago de seguro social a sus obreros.

Microempresas de transporte

Tanto los constructores como los proveedores de insumos tercerizan sus necesidades de transporte de materiales hacia los proyectos de vivienda de interés social. Contratan microempresarios individuales que tengan en propiedad (o alquiler) un vehículo de carga (camiones, cabezales y/o ras-tras) para transportar materiales como cemento, hierro, bloque, cerámica, piso, madera, etc. Frecuentemente sucede que no se le exige factura o crédi-to fiscal al transportista, a veces basta con un recibo de servicios, donde solo se le retiene el impuesto sobre la renta (10%). Sin embargo, se encontraron empresarios que, dado el alto volumen de transporte que ofrecen a algunos microempresarios, firman un contrato de servicios y exigen crédito fiscal por el pago de servicios; incluso uno de ellos paga un poco más para que el microempresario asegurara el vehículo y a las personas que trabajaban con él como cargadores. Estas ventajas que ofrecen los constructores (espe-cialmente los grandes) dan confianza a los microempresarios de trabajo a largo plazo; por lo que los microempresarios se inscriben en el Ministerio de Hacienda con confianza, contratan motoristas y cargadores con todas las prestaciones permanentemente, y los camiones y otros vehículos son so-metidos a mantenimiento y reparaciones periódicas.

Micro y pequeñas empresas de instalaciones eléctricas

También participan pequeñas empresas en los trabajos de instalaciones eléctricas. Es necesario que en la empresa se contrate a un profesional de la electricidad (ingeniero o técnico) para certificar los trabajos realizados. La modalidad de contratación funciona como las microempresas de ins-talaciones: se firma un contrato por casa instalada y conectada, y se exige

50

un crédito fiscal o factura formal por cada pago realizado. El empresario provee materiales, transporte y mano de obra para hacer todas las instala-ciones eléctricas de las viviendas y tramitar sus conexiones con las entidades correspondientes.

Microempresas de prefabricados

Existen empresas con pocos empleados que se encargan de fabricar y vender prefabricados básicos de concreto simple o concreto armado sin función estructural: postes para cercos, tubos de cemento para drenajes, pilas de concreto, bardas decorativas de concreto, macetas, etc. Para la vivienda de interés social se venden pilas de concreto y postes de concreto para cercos (cuando estos son colocados en lugar de tapiales de material de sistema mixto). Los productos son fabricados por encargo y se poseen los imple-mentos para hacerlo: moldes de madera o acero fabricados por la misma microempresa, revolvedoras de concreto, a veces vibradores para concreto y los insumos necesarios. La calidad de los productos no es evaluada en nin-gún momento; sin embargo, no parece ser un punto importante para los constructores, ya que así adquieren el producto. La relación de negocios se consuma con la entrega del producto y una factura o recibo a cambio del pago. Se encontraron lugares de este tipo donde no se lleva contabilidad formal y no pueden dar comprobantes de pago legales.

4. GOBERNANzA DE LA CADENA DE VALOR DE VIVIENDA NUEVA

Definir la gobernanza en una cadena tan compleja como la de la vivienda nueva de interés social parece ser una tarea ambigua. La actuación de ac-tores provenientes de muchos sectores hace que parezca una cadena con muchas gobernanzas, pero podemos identificar dos tipos:

1) hOLCIM

Proveedor mayoritario de cemento del país con un 94% de participación en el mercado, abastece no solo a los constructores de vivienda que basan sus tecnologías en el uso del cemento, sino también a los productores de


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bloques de concreto, de misceláneos prefabricados, de pisos, adoquines y paredes prefabricadas. El cemento y los materiales que con él se fabrican significan un 33% del costo de los materiales de una vivienda, lo que nos indica que este proveedor, además de tener cautivo casi todo el mercado, podría distorsionar la cadena si cambiara arbitrariamente sus precios o ba-jara su ritmo de producción. Hasta ahora, HOLCIM es una empresa que ha intentado mantener un precio razonable, en comparación con otros pre-cios en la región centroamericana, y que mantiene abastecido el mercado. Sin embargo, por su poder latente, se considera como uno de los principales gobernantes de la cadena.

2) Banca privada

Muchos actores han mencionado que uno de los cuellos de botella más grandes de la cadena es la difícil obtención del crédito a corto y largo pla-zo. Este fenómeno ha casi paralizado el funcionamiento correcto de la ca-dena, haciendo que por poco se detenga la producción de la vivienda de interés social. El crédito a largo plazo es aquel que obtienen los posible compradores de una vivienda de interés social; hemos visto cómo el FSV y el BMI (ahora BANDESAL) comienzan a resolver este impase ofreciendo créditos con muchas más ventajas que ayudan a dinamizar la demanda, y puede observarse que ya están teniendo buenos resultados, pues los inven-tarios de los constructores han comenzado a moverse favorablemente. Sin embargo, el que parece no despertar es el crédito a corto plazo, aquel que solicitan los constructores para financiar la construcción de las urbaniza-ción y viviendas, ya que la banca privada (casi único proveedor) mantiene endurecidos sus requisitos y pocas opciones para acceder a este financia-miento. Sus acciones y políticas (siguiendo lineamientos internacionales) han llevado a una disminución en la oferta de la vivienda de interés social; es por esta razón que se llega a afirmar que la banca privada, la que presta a los constructores en el corto plazo para desarrollar proyectos, ejerce una importante gobernanza de la cadena al ralentizarla si contrae el crédito y dinamizarla si lo libera.

52 D IAGNÓST ICO DE LA CADENA DE VALOR DE LA V IV I ENDA MEJORADA DE INTERÉS SOC IAL

53


1. GENERALIDADES SOBRE LA INVESTIGACIÓN

Al realizar el trabajo de campo para hallar los eslabones y actores dentro de esta cadena se pudo detectar que en realidad existen dos subcadenas que tienen comportamientos diferentes. Por un lado, están las viviendas cons-truidas en terrenos comprados a lotificadoras con desarrollo habitacional progresivo; mientras que, por el otro, aparecen las viviendas que fueron ad-quiridas a constructores que han desarrollado proyectos masivos de cons-trucción y comercialización de viviendas. Para entender cómo operan los

CAP Í TULO_06

A

fIGURA 2. ESqUEMA DE NECESIDADES DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA

Cadena de valor de

mejoramiento de vivienda

A1 En programa masivo, vivienda comprada al constructor (caso de

estudio: Los Almendros)

A2 En vivienda construida en lote-autoconstrucción

(caso de estudio: Santa Carlota)


54

procesos de mejoramiento de viviendas, se decidió estudiar dos proyectos específicos, uno para cada subcadena, y así obtener información que ayu-dara a sistematizar los hallazgos. En el caso de las lotificadoras se analizó el asentamiento de Santa Carlota, colonia ubicada en Apopa; y para el caso del análisis de la vivienda adquirida en programa masivo se estudió la colo-nia Los Almendros, en San Martín.

El primer elemento, previo a iniciar este diagnóstico, fue definir cuál es el propósito de esta cadena de valor. Se definió, para ambos modelos, que el objetivo es obtener casas mejoradas que cumplan con los requisitos míni-mos de habitabilidad, comodidad y accesibilidad.

Es decir, que para que se den los mejoramientos de vivienda (indepen-dientemente del modelo de tenencia) se deben utilizar una serie de insumos y recursos, los cuales van a pasar por un conjunto de eslabones para finalmente convertirse en mejoras finalizadas, en algunos casos parciales y en otros tota-les. La figura n.º. 14 esquematiza este proceso de manera general.

fIGURA 1. ESqUEMA DE PROPÓSITOS DE LA CADENA DE MEJORAMIENTO

DE LA VIVIENDA

Eslabón 1 Eslabón 2 Eslabón “n”Insumos y recursos

Vivienda construída


A escala nacional, en 2009, se contabilizaban 1,548,108 hogares, de los cuales alrededor de un 40% requieren algún tipo de mejora. Esto con-trasta con las cifras para el AMSS, en donde se ubican un 28% de los ho-gares del país (440,373) de los cuales, según esta encuesta, por lo menos el 15% requieren algún tipo de atención. En el siguiente cuadro se muestra

capítulo_06 • Diagnóstico De la caDena De valor De la vivienDa mejoraDa De interés social

55


un comparativo de la situación entre la totalidad de necesidades a nivel de país y el AMSS.

Como bien se sabe, en El Salvador y sobre todo en el AMSS, los aspec-tos relacionados con la densidad poblacional generan necesidad de nuevas viviendas y mejoramiento de casas. En el caso del mejoramiento, los reque-rimientos están relacionados con la ampliación de espacios, pero simultá-neamente resalta la necesidad de pensar en la redensificación de zonas tales como el centro de San Salvador.

DESCRIPCIÓN EL SALVADOR

2007

AMSS 2007 EL SALVADOR

2009

AMSS 2009

Total hogares 1,406,485 440,373 1,548,108 458,442

Población 5,744,113 1,629,380 6,156, 050 1,724,555

Densidad poblacional 273 2,667 292 2,823

Personas por hogar 4.08 3.70 3.98 3.76

CUADRO 2. NECESIDADES DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA,

COMPARATIVO 2007 – 2009

fuentes: DIGESTYC, Censo 2007 – EhPM 2009

TIPO DE MEJORA CANTIDAD DE

MEJORAS

EL SALVADOR

CANTIDAD

DE MEJORAS

AMSS

CANTIDAD DE

MEJORAS

EL SALVADOR

CANTIDAD

DE MEJORAS

AMSS

Mejorar paredes 28% 10% 29% 8%

Mejorar piso 24% 8% 21% 5%

Mejorar techo 1% 0% 3% ND

Mejorar acceso a sanitario ND 7% 6% 4.4%

Mejorar módulo sanitario 47% 15% 20% 6%

Mejorar baño ND ND 40% 15%

Mejorar cañería dentro y fuera de

la vivienda

30% 12% 27% 11%

56

2. MAPEO DE LA CADENA DE VALOR DEL MEJORAMIENTO DE LA VIVIENDA

DEL MODELO DE DESARROLLO hABITACIONAL PROGRESIVO

Esta cadena consta de cinco eslabones. En la figura n.º 15 se muestra tanto el diagrama de la cadena como los actores involucrados en cada uno de ellos.

Esta cadena surge en gran parte por la existencia de lotificaciones que han desarrollado proyectos tanto de manera legal como de forma irregular e ilegal. Las empresas encargadas de ejecutar la venta de lotes se denominan lotificadoras, las cuales son negocios privados encargados de seleccionar grandes porciones de terreno, demarcarlos y comercializarlos. En la mayo-ría de los casos no son propietarios, sino que establecen contratos con los dueños para realizar la labor de comercialización y traspaso de propiedades (administración a cuenta de terceros). Estas empresas poseen equipos exper-tos en asesoría legal para establecer tanto los contratos con los dueños del

Adquirientes de

lotes,

Empresas

lotificadoras,

Viceministerio de

Vivienda,

OPAMSS,

Secretaría de

Cultura,

Ministerio de Salud,

sesores legales,

CNR

Empresas

lotificadoras,

Alcaldías,

Asesores legales,

ANDA,

Empresas de

distribución

eléctrica

Adquiriente de lote,

Microempresarios:

maestros de

obra, albañiles y

ayudantes


Remitentes de

remesas,

Empresas (Trabajo),

fSV,

Bancos,

Microfinancieras,

cooperativas y

cajas de Crédito y

ahorro,

Usureros


Vecinos,

INSAfORP,

Microempresarios

- Maestros de

obra, albañiles y

ayudantes

- fabricantes de

materiales

- Detallistas de

materiales

- De transporte

- De talleres metal-

mecánicos.

fIGURA 3. MAPEO DE LA CADENA VALOR DEL DESARROLLO hABITACIONAL

PROGRESIVO, ESLABONES Y ACTORES

Tenencia legal de propiedad

Infraestructura Diseño financiamiento Construcción



57


suelo como con los adquirientes, pero sobre todo para agilizar los trámites de urbanización y de calificación como proyecto de desarrollo progresivo de interés social en el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

No hay un dato preciso de cuántas empresas lotificadoras existen en el país; sin embargo, el censo del 2005 da una idea, ya que aparecen 375 em-presas dedicadas a actividades inmobiliarias (Clase 70) con 271 dedicadas a actividades inmobiliarias con bienes propios arrendados (CIIU 7010) y 104 dedicadas a actividades inmobiliarias a cambio de retribución en con-tra (CIIU 7020).

De igual forma, a la fecha no existe un dato exacto de cuántas lotificacio-nes existen, pero según fuentes del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en el país se estima que hay 3 mil lotificaciones a nivel nacional y más de 175 mil lotes, donde el 28% cuenta con la legalidad jurídica que


SOCIAL DE LEY EN REVISIÓN

Fuente:MinisteriodeObrasPúblicas.LotificacionespormunicipioenElSalvador

[http://www.evivienda.gob.sv/Lotificaciones/Reportes/Docs/LotificacionesPorMunicipio.pdf]

58

actualmente se requiere. En la figura n.º 16 se muestra el mapa de lotificacio-nes existentes en el país con la leyenda explicativa sobre el rango de número de lotes por cada una de ellas, incluyendo tanto irregulares (en proceso de legalización ya ejecutados o en ejecución) e ilegales (ejecutados o en ejecu-ción sin ningún permiso).

Dentro de las lotificadoras están aquellas que trabajan totalmente enmarcadas en la ley, desarrollando proyectos y garantizando a los adqui-rientes que al finalizar el pago del arrendamiento obtendrán sus títulos de propiedad. También existen empresas que desarrollan lotificaciones irre-gulares. Estas consisten en proyectos que tienen en proceso los permisos de lotificación y, no obstante, comercializan. Finalmente, hay lotificadoras que operan totalmente al margen de la ley, es decir comercializan sin tener los respectivos permisos; en algunos casos incluso han vendido lotes más de una vez o propiedades de las cuales no tienen autorización alguna de los dueños para comercializarlos.

Podemos describir cada uno de los eslabones de esta subcadena de la siguiente manera:

Eslabón 1: suelo

Suelo Infraestructura Diseño financiamiento Construcción

Tal y como se mencionó, esta cadena de valor para el segmento de la vivien-da de interés social existe en gran parte a la existencia de lotificaciones. Sin embargo, hay otros factores que también han contribuido, entre estos se destaca la falta de financiamiento.

Principales hallazgos encontrados

a) En lotificaciones legales: exceso de tiempo para obtener títulos de pro-piedad del terreno adquirido al finalizar el plazo de pago del arrenda-miento.

Actores clave: empresas lotificadoras, adquirientes, asesores legales, CNR.


59


b) En lotificaciones irregulares e ilegales: imposibilidad para obtener títu-los de propiedades al finalizar el plazo de pago de arrendamiento.

Actores clave: empresas lotificadoras, adquirientes, asesores legales, VMVDU.

Aquí cabe destacar que muchas de las lotificaciones existentes han sido desarrolladas de manera legal de acuerdo a lo que indica en el capítulo oc-tavo, título primero de laLey de Urbanismo y Construcción en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales, pero como ha podido verse también existen muchas ilegales e irregulares.

Eslabón 2: provisión de infraestructura


La legislación y reglamento vigentes han permitido el surgimiento de co-munidades enteras sin infraestructura ni servicios públicos (entiéndase una colonia sin urbanización, ni drenajes, ni alcantarillas, ni planta de tratamiento de aguas negras, ni tubería externa para la conexión de agua potable, alumbrado público y calles pavimentadas). En la actualidad esto supone una problemática adicional para el Estado, ya que las comunidades ubicadas en las lotificaciones exigen a las alcaldías que les provean de esta infraestructura.


a) En todo tipo de lotificaciones sin servicios o servicios mínimos (legales, irre-gulares e ilegales): alcaldías con poca capacidad y recursos para dotar de infraestructura a urbanizaciones, entiéndase tubería de agua potable, drenajes y alcantarillado para evacuación de aguas negras (grises), alum-brado público, pavimentado de calles, jardinización de parques, etc.

Actores clave: adquirientes, lotificadoras, alcaldías, ANDA, distribuido-ras eléctricas.

60

Eslabón 3: planificación y diseño


Toda mejora de la vivienda es un proyecto muy importante para sus pro-pietarios; de la correcta ejecución se podrán obtener enormes beneficios tales como impactos en la mejoría de la salud, en la reducción del haci-namiento y en el progreso de la convivencia social. Sin embargo, en todo proceso de construcción, la buena ejecución depende de una correcta pla-nificación y diseño.


a) En todo tipo de lotificaciones del tipo sin servicios o servicios mínimos: falta claridad sobre cómo realizar las mejoras, así como las prioridades en función de factores tales como problemas de salud y hacinamiento.

Actores clave: adquirientes, productores y detallistas de materiales de construcción, microempresarios tales como maestros de obra, electri-cistas, talleres metalmecánicos.

Para el mejoramiento de la vivienda, la elaboración de diseños que re-sulten económicos y de calidad es de primordial importancia. Es necesario, de cara a solucionar de manera efectiva la problemática en El Salvador, di-visar procesos estandarizados regidos no solo por técnicas arquitectónicas y de ingeniería civil, sino también de ingeniería industrial. Sin embargo, resulta extremadamente complicado desarrollar diseños estandarizados para casas elaboradas bajo el modelo de desarrollo habitacional progresivo, ya que cada casa es diferente; es por ello que se convierte en un cuello de botella importante.

Eslabón 4: financiamiento



61


Existe un alto impacto de la ausencia de programas y productos financieros en la construcción, adquisición y mejoramiento de vivienda.


a) Para adquirientes sin títulos de propiedad, del sector informal y que de-vengan menos de dos salarios mínimos: acceso a financiamiento para me-joramiento definitivo, así como falta de políticas estatales y programas de apoyo que permitan, sobre todo a grupos familiares que devengan menos de dos salarios mínimos, contar con recursos.

Actores clave: adquiriente, bancos, microfinancieras, cajas de ahorro y crédito, FSV, VMVDU.

De acuerdo a la EHPM del 2009, un 3.5% de los hogares del país rea-lizan actividades de mejoramiento de casas gastando mensualmente más de US$2.8 millones, es decir un promedio de US$52.34 por hogar, lo cual significa que dicho gasto se incrementó en términos monetarios un 35% respecto al 2005. Para las personas que devengan menos de cuatro salarios mínimos el gasto en mejoramiento puede representar entre un 15% y un 17% de su ingreso mensual.

Se puede indicar que la falta de programas y opciones de financia-miento para lograr una solución habitacional terminada es uno de los ge-neradores de este tipo de gasto. Grupos familiares que, al verse sin opcio-nes para lograr un crédito para comprar una vivienda, optan por adquirir un lote y desarrollarla progresivamente al ritmo de sus ahorros o recursos excedentes, los cuales son extremadamente limitados. Por otro lado, la falta de programas y crédito para mejoramiento de vivienda refuerzan el atraso en el mejoramiento. Se considera que el impacto de este eslabón es superior al que pueda tener la solución de la tenencia legal mostrada anteriormente.

Eslabón 5: construcción de mejoras


62

Derivado de lo heterogéneo que es el problema del mejoramiento de vivien-da en esta cadena, el proceso de construcción también es un cuello de botella como resultado, sobre todo, de la ausencia de diseños adecuados. Se debe recordar que lo que se busca es dinamizar la ejecución de obras. Actualmente se realizan mejoras, sin embargo, resulta evidente que el ritmo al que se hacen no logra el impacto deseado y prolonga el ciclo de construcción por años.


a) Para adquirientes en lotificaciones: costo creciente de los materiales de construcción; alto nivel de inversión respecto al ingreso para personas que devengan menos de dos salarios mínimos; mano de obra con bajo nivel de calificación; falta de apoyo para la supervisión de la obra.

Actores clave: adquirientes, maestros de obra, empresas de materiales de construcción.

El ritmo de ejecución de las mejoras es, finalmente, el punto en el cual puede verse el impacto del resto de los eslabones. Las cadenas de valor mar-

CUADRO 2. ESqUEMA COMPARATIVO DE NECESIDADES DE MEJORAMIENTO

fuente: Censo 2007, EhPM 2009 y Censo PNUD .

TIPO DE MEJORA CANTIDAD DE

MEJORAS

EL SALVADOR

CANTIDAD

DE MEJORAS

AMSS

CANTIDAD DE

MEJORAS

EL SALVADOR

CANTIDAD

DE MEJORAS

AMSS

Mejorar paredes 28% 10% 29% 8%

Mejorar piso 24% 8% 21% 5%

Mejorar techo 1% 0% 3% ND

Mejorar acceso a sanitario ND 7% 6% 4.4%

Mejorar módulo sanitario 47% 15% 20% 6%

Mejorar baño ND ND 40% 15%

Mejorar cañería dentro y fuera de

la vivienda

30% 12% 27% 11%


63


chan al ritmo de su eslabón más lento y son tan fuertes como su eslabón más débil; esto se refleja completamente no solo en la cantidad de mejoras, sino en la calidad de las mismas. La figura n.º 16 muestra un esquema com-parativo de necesidades de mejoramiento por tipo entre lo que sucede en el país, el AMSS y la comunidad de Santa Carlota.

3. MAPEO DE LA CADENA DE VALOR DEL MEJORAMIENTO DE LA VIVIENDA

DEL MODELO DE CASA ADqUIRIDA EN PROGRAMA MASIVO

La cadena de mejoramiento de vivienda comprada a constructor se conside-ró un modelo más simple, ya que de cinco eslabones detectados en la cadena anterior, quedan solamente tres en esta. En la figura n.º 17 se muestra el diagrama de eslabones y actores para esta cadena de valor.

Adquiriente,

Empresas

constructoras,

y arquitectos /

ingenieros civiles,

OPAMSS,

Alcaldías,

Microempresarios

maestros de obra,

electricistas,

talleres

metalmecánicos


Remitentes de

remesas,

Empresas (Trabajo),

fSV,

Bancos,

Microfinancieras,

cooperativas y

cajas de Crédito y

ahorro,

Usureros


Vecinos,

INSAfORP,

Microempresarios

- Maestros de

obra, albañiles y

ayudantes

- fabricantes de

materiales

- Detallistas de

materiales

- De transporte

- De talleres metal-

mecánicos.

fIGURA 3. DIAGRAMA DE LA CADENA DE VALOR Y ACTORES DEL MEJORAMIENTO

DE LA VIVIENDA, EN CASA ADqUIRIDA EN PROGRAMA MASIVO



64

La razón por la cual esta cadena es más simple es que el primer eslabón de la cadena anterior no existe, ya que las casas no se adquieren bajo la mo-dalidad de arrendamiento con opción a compra, sino con el financiamiento de la entidad autorizada. Lo anterior obliga a que los títulos de propiedad estén en perfecto orden legal. Además, este tipo de colonias ya cuentan con infraestructura de urbanización, eliminando con ello el segundo eslabón.

Eslabón 3: planificación y diseño


El proceso de mejora en esta cadena de valor se inicia desde el momento en que las personas desean habitarla, planificando dentro de las primeras mejoras las siguientes:

a) Colocación de balcones (defensas de ventana) b) Instalación de agua c) Conexión del servicio eléctrico


a) En la mayoría de los proyectos de programas masivos de construcción: ca-sas entregadas sin balcones, medidores de electricidad, ni medidor de agua; falta de diseño para realizar mejoras de tipo ampliación y segundo piso; casas entregadas sin muro divisorio (tapial).

Actores clave: empresas constructoras, adquirientes, alcaldías, arquitec-tos/ingenieros

En la mayoría de proyectos, las casas no se entregan con muros divi-sorios entre viviendas; ello implica que para lograr el nivel de privacidad deseado es necesaria la construcción del tapial perimetral y posteriormente planificar la ampliación, la cual consta normalmente de dos etapas: la pri-mera es la construcción de un espacio en el patio trasero y la segunda, el re-forzamiento de la casa para la construcción de un segundo piso. Para todas


65


estas mejoras los propietarios de las viviendas tienen distintas formas de realizar diseños y planificar su ejecución, así como de financiar las obras.

Eslabón 4 y 5: financiamiento y construcción


Los eslabones de financiamiento y construcción tienen las mismas caracte-rísticas ya descritas en la cadena de valor anterior del desarrollo habitacional progresivo. En el caso del financiamiento, a pesar de que los adquirientes cuentan con un título de propiedad, sobre el mismo pesa una hipoteca, lo cual afecta su uso como garantía para un nuevo financiamiento. En el caso de la construcción, si bien a nivel de esta cadena respecto a la anterior su conceptualización es más simple por ser viviendas de similares característi-cas, su ejecución siempre es complicada. La necesidad de diseños y financia-miento, así como la capacidad de construcción, siempre son elementos que van de la mano impactándose uno al otro. Sin embargo, de los tres, el factor financiamiento es el que marca la pauta de los otros dos.

4. ENCADENAMIENTOS PRODUCTIVOS DE LA CADENA DE ABASTECIMIENTO

DE LA VIVIENDA MEJORADA

Al ser esta una cadena que satisface necesidades diversas, el diseño de so-luciones posibles puede ser prácticamente infinito. Sin embargo, la dispo-nibilidad de recursos financieros y de acceso al financiamiento, así como el conocimiento disponible sobre prácticas para la ejecución de obras, van dando la pauta de qué tipo de materiales y accesorios deben sugerirse a los propietarios, lo que convierte el abastecimiento de materiales en un proceso con soluciones finitas y repetitivas. Generalmente, la necesidad del tipo de mejora y la dimensión de la obra la conoce el adquiriente, quien realiza sus propios diseños en conjunto con un maestro de obra o albañil. Esto último simplifica el proceso de abastecimiento de materiales, pero no el de diseño.

66

El esquema de encadenamientos productivos desarrollado para esta ca-dena reconoce cuatro grupos de actores que interactúan, estos son:

a) Productores (locales e internacionales) b) Medianos productores y distribuidores c) Detallistas, consistente principalmente en ferreterías y ventas de mate-

riales de construcción (catalogadas en grandes, medianas y pequeñas) d) Mano de obra y microempresarios que realizan las mejoras e) Propietarios de viviendas.

Estos cinco grupos de actores tienen en sus manos adquirir y/o proveer los productos y servicios necesarios para mejorar las viviendas de interés social (entre otros segmentos). En la figura n.º 18 se muestra un esquema de eslabonamiento general para esta cadena de valor.

En la totalidad de los casos, el propietario cotiza los materiales y con-trata los servicios de microempresarios y mano de obra para realizar las ins-talaciones que sean necesarias; es decir, no subcontrata especialistas y evita intermediarios en la prestación de servicios. La compra de materiales debe hacerla necesariamente con el detallista más cercano a la casa a mejorar. Su objetivo es reducir al mínimo la inversión, en algunos casos sacrifica ele-mentos de calidad y tiempo de ejecución para mantener su nivel de ingresos y gastos familiares en paralelo a la ejecución de la construcción.

Con frecuencia pueden encontrarse situaciones en que los materiales se irán comprando paulatinamente, a excepción de los que pueden dañarse (como el cemento). El proceso de acopio puede llevar meses e inclusive al-gunos años. Se ha observado también que se recopilan materiales de varias fuentes, incluso usados y de vertederos municipales. Láminas, pedazos de hierro, electrodomésticos dañados, madera o desechos de estructuras metá-licas son deseados y, en muchos casos, aprovechados para el mejoramiento de la vivienda. En El Salvador, de acuerdo a la EHPM del 2009, tan solo un 3.5% de los hogares realizaron mejoras a sus viviendas y el monto gastado en materiales se estimó en aproximadamente US$2.8 millones mensuales. Este monto en el 2005 ascendía a US$2.4 millones lo cual supone, en términos


67


Extracción de agregados

(piedrín y arena)

fIGURA 2. DISTRIBUCIÓN DEL COSTO EN LOS ENCADENAMIENTOS PRODUCTIVOS

(VIVIENDA BLOqUE CONCRETO)

Venta de agregados

(piedrín y arena)

Extracción directa de

arena

Albañiles +

ayudantes

Casa mejorada

fabricantes de materiales

grisies

fabricantes de accesorios (internacio-

nal)

fabricante de accesorios (nacional)

Distrib/ rep. locales espe-

cializados

Detallista, ferretería

y/o venta de materiales

Electricistas

Microempre-sas, productos

para casasT

T

T

T

T

T

Instalación o fabricación

in situ

T

PRODUCTORES

MEDIANOS PRODUCTORES Y DISTRIBUIDORES


fERRETEROS Y VENDEDORES DE

MATERIALES Y PRODUCTOS PARA

MEJORAS

MICROEMPRESAS Y MANO DE OBRA

DEDICADAS AL MANTENIMIENTO

CASA EN PROCESO DE SER MEJORADA

T: Transporte

68

monetarios, un aumento del 16.7%. En el 2005, la comercialización de ma-teriales para mejoramiento de vivienda representaban un 5.8% de la venta total de los minoristas de este rubro de negocios. Para el 2009 no se tiene información para calcularlo con precisión; sin embargo, la compra prome-dio por hogar creció un 35% en términos monetarios.

Como puede observarse la cantidad de fabricantes de productos para la construcción en El Salvador supera a las empresas comercializadoras (ver figura n.º 19). Esto responde a dos situaciones. Primero, muchos de los com-ponentes deben ser fabricados o transformados en el país por conveniencia y tiempos de instalación requeridos por los adquirientes y constructores; la fabricación de balcones, puertas y algunos productos de madera resulta más conveniente elaborarlos localmente. En segundo término, la fabrica-ción local ha demostrado ser competitiva en la elaboración de muchos de estos productos, tal es el caso de la elaboración de bloques de concreto y ladrillos de barro, así como productos hechos a base de hierro, por ejemplo los polines para el techo.

fIGURA 2. ESTRUCTURA DE EMPRESAS PROVEEDORAS DE MATERIALES DE

CONSTRUCCIÓN EN fUNCIÓN DE LA CANTIDAD DE EMPLEADOS qUE CONTRATAN

Proveedores materiales de construcción

100%

5 personas o más7.4%

4 personas o menos51.6%

fabricantes59%

Distribuidores41%

Mayoristas -1552.5%

Detallistas38.5%





fuente: VII Censo Económico 2005 – Industria Tomos I y II.


69


Para una obra de ampliación de una vivienda consistente en un cuarto de bloque de concreto, con piso de cemento y techo de lámina de fibroce-mento, se hizo una estimación de distribución del valor agregado, cuyos resultados se muestran en la figura n.º 20. Estos datos son consistentes con

fIGURA 2. EJEMPLO DETALLADO DE LA DISTRIBUCIÓN DEL VALOR AGREGADO

DE MEJORAMIENTO PARA UN PROYECTO DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDA EN

PROGRAMA MASIVO

Vivienda construida

Ayudantes40%US$ 750.00

Maestro de obra 60%US$ 1,125.00

Detallista18%US$ 557.52

Distribuidor7% - 12%US$ 304.00

fabricante70% - 75%US$ 2,235.00

fuente: VII Censo Económico 2005 – Industria Tomos I y II.

Mano de obra100%US$ 1,875.00

Materiales100%US$ 3,500.00

Electricista100%US$ 425.00

Transportista100%US$ 75.00

Balcones100%US$ 135 + $ 30

Ayudantes21.2%US$ 90.00

Jefe electri-cista 78.8%US$ 335.00

Combustible13.3%US$ 10.00

Materiales43.6%US$ 72.00

Mano de obra41.8%US$ 69.00

Ganancia14.6%US$ 24.00

Distribuidor + fabricantes82%US$ 2,539.00

fisco13% en cascada del valor agregadoAprox. US$ 180.65 (5.1%)

Excedente para otros y utilidad86.7%US$ 65.00

70

los hallazgos del censo del 2005, en donde se evidencia que los productores y las cadenas de detallistas son quienes concentran la mayor parte del valor agregado en la cadena de mejoramiento de vivienda.

Un elemento clave en la cadena de abastecimiento para mejoramiento de vivienda de interés social es el transporte, ya que de manera directa e indirecta puede incrementar los costos de los materiales y, por lo tanto, de las obras de mejoramiento. De manera indirecta, los costos incrementan cuando los detallistas tienen aumentos en el acarreo de materiales, estas va-riaciones son trasladadas en alguna proporción al precio; de manera direc-ta, cuando los transportistas, por aumento de precios en los combustibles, se ven obligados a elevar sus tarifas de traslado de productos.

Los microempresarios del transporte son personas que poseen un ca-mión o pick-up y lo operan para trasladar bienes o productos a un desti-no determinado. No son empleados de una empresa, pero son contactados por algún detallista, fabricante o microempresario para que negocie con el cliente el precio por llevar dichos bienes a su punto de entrega. Estas perso-nas consideran como costo principal el combustible y, cuando es necesario, a los ayudantes. En la colocación de tarifas de transporte no se toma en cuenta la depreciación de vehículo, ni el mantenimiento necesario para que la unidad esté siempre en buen estado de funcionamiento.

5. GOBERNANzA DE LA CADENA DE VALOR DE LA VIVIENDA MEJORADA

DE INTERÉS SOCIAL

Definir la gobernanza en la cadena del mejoramiento de la vivienda no es una tarea simple. Por un lado hay factores que gobiernan el ritmo con el cual la cadena se desenvuelve; dentro de estos, el principal es el financiamiento. Por otro lado, hay factores como la ubicación que son fundamentales en el caso del mejoramiento, ya que las diferencias en precios no son tan impor-tantes en los principales productos como para considerar comprarlos lejos de donde se realizan las obras. Finalmente, la capacidad de generar valor agregado y transacciones son un elemento importante. Empresas que den-tro del proceso acumulan enormes recursos financieros y utilizan a otros


71


actores para que fluyan sus productos a lo largo de la cadena de suministros, llegan a ubicar sus productos en los puntos más convenientes para el cliente. A continuación el análisis para cada tipo de gobernanza.

Gobernanza en función del financiamiento

El dinamismo de esta cadena de valor depende absolutamente de la disponi-bilidad de fondos que tengan los propietarios de las casas para hacer las me-joras. Las fuentes de dinero a las que los propietarios pueden acceder son:

a) Excedente del sueldo b) Remesas (si las recibe) c) Préstamo en empresa d) Préstamo bancario e) Préstamo FSV f ) Préstamo microfinancierag) Préstamo usurero h) Ayuda familiar i) Otra ayuda (ONG, organismos internacionales, etc.)

Las dos principales razones por las cuales los propietarios no tienen financiamiento son: a) prefieren no endeudarse y b) porque no son suje-tos de crédito. Lo anterior significa que las mejoras irán al ritmo de sus ahorros o ayuda financiera (remesas u otro tipo). En este sentido se podría pensar que es un mercado dominado por los compradores y su disponibi-lidad de fondos.

Gobernanza en función de la distribución de materiales

En el momento en que los propietarios disponen de fondos es cuando se realizan las transacciones de compra de materiales. En este punto, la pre-ponderancia parecieran tenerla las grandes cadenas detallistas de materia-les, que son las que definen el surtido y, en el caso de los accesorios, el precio y los servicios complementarios que pueden ofrecer en función de la com-pra. Por ejemplo, el transporte del material de construcción al proyecto sin

72

fIGURA 2. DIAGRAMA DE ANáLISIS DE GOBERNANzA DE LA CADENA

Mayor volumen de

ventas

Menor volumen de

ventas

Mayor margenMayor valor agregado

Menor margenMenor valor

agregado

GOBERNANzADetallistas de 5 empleados o más:1. 9.6% de puntos de venta (589 ne-gocios) que generan el 33% de las ventas generando el 45% del valor agregado en al cadena.fabricantes de 5 empleados o más:2. 3 empresas que generan el 29% del valor agregado con el 43% de las ventas en la cadena.

ACTORES MáS DÉBILESfabricantes y distribuidores de 4 em-1. pleados o menos:1,800 negocios (29% del total) que generan el 9.8% del valor agregado con un 8.5% de las ventas.

fuente: Elaboración propia con base en datos del VII Censo Económico 2005 .

cobro si compran toda o la mayoría de productos de su lista de materiales en el establecimiento resulta ser un factor clave, en el cual pequeños detallistas pueden hallarse en desventaja al no poseer vehículos propios para movilizar materiales a bajo costo. No obstante, esta desventaja relativa es compensa-da con la subcontratación de pequeños transportistas.

Gobernanza en función de la fabricación y distribución de materiales

Los grandes fabricantes de materiales, a pesar de que tienen un alto poder negociador dentro de la cadena de suministros, se equilibran con la posi-ción que logran los detallistas en función de sus ubicaciones, cantidad de sucursales y surtido de otros productos. Sin embargo, se crea una relación simbiótica entre estos actores ya que, en el caso del cemento y del hierro resultan ser productos generadores de tráfico de clientes, pero no le repre-sentan suficientes ganancias al detallista; pero si un ferretero no los ofrece,


73


la probabilidad de venta de otros productos se minimiza ya que su tráfico es menor que el de un competidor que sí posee estos materiales.

La figura n.º 21 resume cómo se da la gobernanza dentro de la cade-na de abastecimiento de materiales de construcción. Para determinarla de manera cuantitativa, se ha definido cuáles son los actores que tienen mayor participación en la venta y generación del valor agregado.

El tipo de gobernanza que se considera que sucede en esta cadena es de la tipología de redes, ya que hay una dependencia mutua entre los fabri-cantes/distribuidores y los detallistas. Si bien no existe una dependencia extrema en ninguno de los casos, lo que ocurre es una relación de conve-niencia en la que la comunicación e interacción se vuelve lo que genera que los productos fluyan a lo largo de los diversos canales hasta convertirse en mejoras. Aquí, la disponibilidad de puntos de venta bien ubicados o una ca-dena de sucursales resulta ser muy importante para lograr el mayor número de transacciones y ganancias.

74 PR INC IPALES CUEL LOS DE BOTEL LA Y P LAN DE ACC IÓN

75


En esta sección se presenta el plan de acción estimado para superar los cue-llos de botella de la cadena de valor, y que esta funcione de tal manera que pueda cumplir con todos los requisitos necesarios para alcanzar los objeti-vos definidos inicialmente: la producción y la adquisición de la vivienda de interés social destinada a las familias de bajos ingresos en el Área Metropo-litana de San Salvador, cuyos ingresos familiares mensuales sean inferiores o iguales al monto de cuatro salarios mínimos para el comercio e industria.

Los cuellos de botella presentados son el resultado de los hallazgos del diagnóstico, a los que se añaden todos aquellos que surgieron de los talleres de discusión realizados con los actores. Fueron dos talleres:

a) Primer taller: Se validaron los cuellos de botella que se descubrieron en la elaboración del diagnóstico; además, se determinaron otros que para los actores eran importantes, los cuales se incluyen en este plan de acción.

b) Segundo taller: Se definieron junto con los actores los planes de acción necesarios para superar los cuellos de botella que hacen ineficiente la cadena de valor, tanto los cuellos de botella identificados por el diagnós-tico como los que fueron definidos por los actores.

A continuación presentamos, por cada uno de los eslabones de la cade-na, los resultados obtenidos. Estos planes de acción o acciones sugeridas son

CAP Í TULO_07

76

presentadas con la finalidad de ser discutidas en mesas de trabajo conjuntas de todos los actores que participan en la cadena de valor de la vivienda de interés social, mesas que serán dirigidas por el Programa Conjunto de Nacio-nes Unidas junto al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, con la finalidad de superar los cuellos de botella de la cadena por medio de los pla-nes de acción sugeridos y hacer que el funcionamiento eficiente de la cadena supere el déficit actual de vivienda nueva y mejorada en el Área Metropoli-tana de San Salvador.

SUELO

Cuellos de botella

1. Escasez de suelo para vivienda.2. Inadecuados procesos y sistemas de ordenamiento territorial. 3. Existencia de una cultura de “casa con terreno”, lo que no permite a la

industria experimentar con la vivienda de interés social en altura. 4. Existe una deficiente legalización de terrenos adquiridos a lotificado-

ras, los cuales se encuentran en estado ilegal (no tienen ningún permi-so) o irregular (tienen algunos permisos y otros están entrampados por requisitos incumplidos y problemas legales). Se estima que el 60% de los lotes presentan esta situación. Este problema lo encontramos frecuente-mente en la cadena de mejoramiento de vivienda.

5. Costos de legalización de la propiedad para la gente de escasos recursos, especialmente para la cadena de vivienda mejorada.

Objetivos para superar los cuellos de botella

1. Aprovechar de manera racional el recurso escaso del suelo.2. Desarrollar proyectos habitacionales o lotificaciones en terrenos ade-

cuados y definidos para tal fin.3. Desarrollar proyectos integrales y sustentables que promuevan la convi-

vencia y mejoramiento de la calidad de vida.

capítulo_07 • principales cuellos de botella y plan de acción

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Acciones a seguir (planes de acción)

1. Promover un cambio de preferencias en el mercado de la vivienda de interés social, de una vivienda con terreno a una vivienda en altura.

2. Redensificar en el centro capitalino los barrios cercanos a él.3. Promover acciones para la legalización masiva de lotes ilegales o irre-

gulares.4. Contar con una ley y reglamento de ordenamiento territorial.5. Contar con una ley y reglamento sobre vivienda de interés social.6. Contar con una ley y reglamento sobre lotificaciones.

INfRAESTRUCTURA

Cuellos de botella

1. Falta de recursos públicos para el desarrollo de obras de infraestructura de servicios.

2. Escasez del abastecimiento diario de agua potable en colonias existen-tes en el AMSS.

3. Poca capacidad para la interconexión del servicio de agua potable a nue-vas colonias.

4. Insuficiencia de alcantarillados para nuevos asentamientos.5. Baja capacidad en administración de plantas de tratamiento de parte de

ANDA.


1. Aprovechar los recursos hídricos de manera racional.2. Dotar de servicios de agua y drenajes domiciliares a las viviendas. 3. Construir y operar plantas de tratamiento de forma eficiente y perma-

nente.4. Conectar la energía eléctrica en todas las viviendas.5. Procurar un fácil acceso vehicular y/o peatonal hacia las viviendas.

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1. Promover un esquema de recaudación de impuesto destinado a la cons-trucción o mejora de infraestructura de servicios (agua, alcantarillado, energía).

2. Revisión del modelo de operación de ANDA que le permita contar con los recursos para ofrecer servicios eficientes y la focalización del subsidio.

3. Desarrollo de programas de mejoramiento de barrios, enfatizando ser-vicios, vías y zonas verdes.

4. Promover desarrollo de tecnologías para la reducción de consumo de servicios públicos (urbanización y vivienda).

DISEñO

Cuellos de botella

1. Insuficiente espacio habitable en los diseños de las viviendas.2. Diseño interior que promueve el hacinamiento, la promiscuidad y la

falta de privacidad.3. La construcción masiva lleva a una deficiente distribución de áreas bos-

cosas, de recreación y de recargas de agua.4. Diseños deficientes y sin involucramiento profesional en el mejora-

miento de la vivienda.


1. Lograr que la vivienda cuente con espacios idóneos para el desarrollo humano familiar y garantizar en ella una adecuada iluminación y ven-tilación.

2. Elaborar diseños estructurales y escoger materiales que garanticen la se-guridad de la vivienda.

3. Asesorar sobre el diseño y la priorización de trabajos de mejoramiento a los propietarios.


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1. Desarrollar normas especiales para la construcción de viviendas de inte-rés social, con estándares definidos en términos de áreas, accesibilidad y calidad técnica.

2. Promover soluciones de vivienda en altura, con una arquitectura que las ofrezca cómodas, seguras, funcionales y económicas. Procurar la posibilidad de que existan premios o incentivos gubernamentales para fomentar este tipo de diseño.

3. Impulsar investigación de nuevas tecnologías de construcción que re-duzcan costos y tiempos a la vez que faciliten su edificación.

4. Establecer como requisito para aprobación de un proyecto habitacional la entrega de planos de desarrollo progresivo de una vivienda nueva por parte de los constructores a los clientes.

5. Promover la estandarización de soluciones de mejoramiento de vivienda a partir de detectar las demandas más típicas para facilitar la construcción.

6. Desarrollo de microempresas que ofrezcan trabajos de mejoramientos completos y progresivos de la vivienda.

TRáMITES

Cuellos de botella

1. Exceso de tiempo para obtener los permisos de urbanización y cons-trucción.

2. Los plazos establecidos por la ley no se cumplen por parte de las institu-ciones gubernamentales y autónomas.

3. Falta de coordinación y unificación de criterios a nivel de las institucio-nes que regulan y otorgan permisos.


1. Lograr que el proceso de obtención de permisos en las entidades guber-namentales para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social cumpla con los plazos establecidos en las leyes y reglamentos.

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2. Contar con un mecanismo de comunicación, revisión y mejora continua de procedimientos entre constructores e instituciones de Gobierno.


1. Crear y poner en marcha una ventanilla única que agilice, simplifique e informatice los trámites de vivienda de interés social, con representan-tes de todas las instituciones involucradas con poder de decisión en las aprobaciones técnicas de los proyectos.

2. Capacitar a los funcionarios técnicos que formarán parte de estas venta-nillas únicas a nivel nacional.

3. Establecer una mesa permanente público-privada para el seguimiento del funcionamiento de la ventanilla única.

fINANCIAMIENTO

Cuellos de botella

1. Dificultad para el constructor de acceder a financiamiento a corto plazo para la ejecución de proyectos de vivienda de interés social.

2. Dificultad de acceso al crédito a largo plazo para las personas que pre-tenden comprar, construir o mejorar su vivienda de interés social.

3. Falta de políticas y programas diferenciados para grupos familiares de menos de dos salarios mínimos y para el sector informal.


1. Garantizar el financiamiento para la construcción y adquisición de la vivienda de interés social, tanto para el mejoramiento como para la compra de una solución terminada.

2. Fortalecer el Fondo Social para la Vivienda con fondos de bajo costo suficientes para disminuir el déficit habitacional año con año.

3. Desarrollar programas de formación financiera para clientes y propieta-rios de las viviendas de interés social.


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1. Definir los pasos necesarios desde el Gobierno para que la banca esta-tal atienda el crédito a corto y largo plazo de las viviendas de interés social.

2. Diseñar programas de crédito en microfinanzas para la obtención de la vivienda de interés social para el sector formal de menos de cuatro salarios mínimos y del informal.

3. Considerar nuevamente el ahorro obligatorio con descuento en nó-mina para el fortalecimiento del FSV, y así poder fondear a la institu-ción.

4. Desarrollar políticas diferenciadas para otorgar créditos y/o subsidios a personas que ganen menos de 2.5 salarios mínimos en la banca estatal, el FSV y en la banca privada.

5. Desarrollar políticas para fomentar la educación financiera de la pobla-ción que adquiere créditos para la adquisición o mejoramiento de la vivienda de interés social.

6. Promover el uso de las remesas para inversión en la vivienda nueva o mejorada de interés social.

7. Iniciar el estudio del mercado secundario para la vivienda de interés so-cial como un motor de movilidad social.

INSUMOS

Cuellos de botella

1. Existencia en el mercado de materiales de calidad deficiente a un menor costo.

2. Uso de materiales inadecuados en algunas de las actividades de la cons-trucción de la vivienda.

3. Uso incorrecto de los materiales en los procesos constructivos.4. Alto costo de los materiales de construcción. 5. Costos crecientes en los materiales importantes de la construcción.

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1. Fortalecer la cadena productiva de la vivienda de interés social, con la fi-nalidad de mejorar los encadenamientos productivos que lleven a tener mejor control de la calidad de los materiales y que contribuya a dismi-nuir su costo por medio de economías de escala, asociaciones y trabajo en equipo entre actores.

2. Proveer a la vivienda con insumos de alto grado de calidad y costo acce-sible.

3. Promover el uso correcto de los insumos.


1. Articular encadenamientos empresariales horizontales (proveedor-pro-veedor. Comprador-comprador).

2. Articular encadenamientos empresariales verticales (proveedores- com-pradores).

3. Promover un acuerdo preferencial de precios de materiales con produc-tores y distribuidores con un sentido de responsabilidad social empre-sarial para vivienda de interés social.

4. Promover sistemas de producción de insumos amigables con el medio ambiente.

5. Promover un cambio en el marco regulatorio para el eficaz control de calidad de los materiales utilizados en la vivienda de interés social.

6. Fomentar, desde el Gobierno a los fabricantes y distribuidores de ma-teriales, la asistencia técnica para el uso correcto de materiales de cons-trucción.

7. Promover una mesa de trabajo público–privada para el desarrollo de productos y asistencia técnica para el mejoramiento de vivienda de in-terés social.

8. Promover a las micro y pequeñas empresas productoras de materiales con una adecuada capacitación para mejorar la calidad de los insumos que producen y la administración de sus pequeños negocios, de tal for-ma que puedan vender al mercado de la construcción de la vivienda de interés social (nueva o mejorada).


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CONSTRUCCIÓN

Cuellos de botella

1. Es notable una calidad deficiente en las construcciones de la vivienda nueva y mejorada.

2. Se observa el empleo de mano de obra no calificada.3. Falta de uso de tecnologías eficientes para la construcción de viviendas

de interés social.4. Incremento en el costo de la vivienda de interés social, provocado por la

ineficiencia en los procesos y la existencia de desperdicios descontrola-dos de materiales.

5. Deficiencia en la supervisión y el gerenciamiento de proyectos de la construcción en vivienda nueva y mejorada.


1. Fortalecer la cadena productiva para mejorar los procesos de construc-ción.

2. Construir una vivienda de calidad a precio asequible, y con rentabilidad para el constructor.

3. Contar con mano de obra calificada y certificada, y profesionales idó-neos para gerenciar los proyectos.

4. Optimizar los procesos constructivos buscando reducción de costos.5. Promover la construcción de vivienda con tecnologías industrializadas

para mejorar costos y tiempos.6. Generar economías de escala en mejoramiento de vivienda.


1. Formar competencias técnicas para los trabajadores de la construcción.2. Promover el diseño y desarrollo de capacitaciones para constructores

y buenas prácticas de procesos constructivos, a fin de lograr disminuir errores y desperdicios que incidan en el costo y la calidad final.

3. Articular encadenamientos empresariales horizontales entre los cons-tructores.

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4. Articular encadenamientos empresariales verticales (proveedores- cons-tructores).

5. Promover la creación de un centro de investigación permanente de nue-vas tecnologías y procesos para la construcción de vivienda de interés social, con la colaboración de universidades y gremiales profesionales.

6. Promover la formación de PYMES de mano de obra y servicios varios con asistencia técnica para el mejoramiento de la vivienda y procesos de vivienda nueva.

7. Promover procesos de organización de la demanda para generar econo-mías de escala.

COMERCIALIzACIÓN Y VENTAS

Cuellos de botella

1. Existen altos costos de prima (pago inicial) que las personas no pueden pagar para adquirir su vivienda.

2. Gastos de escrituración y de instalación de agua y luz son altos con rela-ción a lo que ganan los usuarios mensualmente.

3. La oferta de la vivienda no responde a la demanda real.


1. Hacer accesible la forma de pago de los gastos iniciales para habitar la vivienda (instalación luz y agua, traslados, balcones, tapiales).

2. Conseguir que la oferta responda a la demanda.


1. Crear procedimientos para dar accesibilidad en el pago de los gastos iniciales para habitar la vivienda: extensión del financiamiento a largo plazo, financiamientos desde las instituciones proveedoras de servi-cios.

2. Promover mecanismos de encuentro entre la oferta y la demanda.


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CONVIVENCIA Y SOSTENIBILIDAD

Cuellos de botella

1. Falta de organización de los vecinos para el mantenimiento de la vivien-da y el vecindario.

2. Abandono de la vivienda por inseguridad.3. Hacinamiento urbanístico y áreas inadecuadas de socialización.4. Falta de ingresos suficientes en las familias para atender los pagos de

vivienda.


1. Lograr que los proyectos de vivienda de interés social integren y organi-cen a sus habitantes para mantener un hábitat y una convivencia óptima en la comunidad.

2. Conseguir que los nuevos inquilinos hagan sostenible social, económi-ca y ambientalmente el habitar dentro de su nueva comunidad.


1. Estimular y fortalecer la organización comunitaria entre los nuevos habitantes de asentamientos de interés social para que la comunidad pueda realizar negociaciones, celebrar contratos de servicios y tomar decisiones importantes de sostenibilidad para toda la colonia, en forma conjunta y en un solo bloque, para aumentar su fuerza y poder de nego-ciación.

2. Promover encadenamientos productivos involucrando a pymes dentro de los asentamientos de vivienda de interés social.

3. Promover programas de concientización ambiental que involucren:– Adecuado manejo de la basura (separación por tipo de desecho).– Uso de combustibles correctos para cocina (gas, kerosene, madera,

carbón).– Mantenimiento de la vivienda y zonas habitables.– Mantenimiento y cuidado del barrio y la comunidad.

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Vivienda Nueva y Mejorada-14!03!2012

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