1. VALORACIONES Y TASACIONES INMOBILIARIAS

2. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmueblesy de determinados derechos para ciertas finalidades financieras financier 3. INTRODUCCION A LASVALORACIONES INMOBILIARIASDEFINICIONLA VALORACION INMOBILIARIA TRATA DE DISCERNIR EL VALOR DE UNA DETERMINADA PROPIEDAD, CONSTITUIDA GENERALMENTE POR SUELO, EDIFICACION O INMUEBLE, A PARTIR DEL ANALISIS DE LOS ELEMENTOS QUE LE SON PROPIOS Y QUE PUEDEN AFECTAR MAS DIRECTAMENTE A SU VALOR. REQUIERE UN CONOCIMIENTO PRECISO DE LOS PARAMETROS CONSTRUCTIVOS Y CUALITATIVOS DE LA EDIFICACION, A SI COMO DE LOS FACTORES RELATIVOS A SU UBICACION Y SITUACION URBANISTICA.LA VALORACION DEBE ENTENDERSE COMO UN PROCESO DE CALCULO DE UN VALOR ECONOMICO, ESTABLECIDO DE ACUERDO A UNOS CRITERIOS, A UNAS METODOLOGIAS DE EVALUACION Y A UNAS TECNICAS QUE TRATAN DE CONSTRUIR UN VALOR OBJETIVO, ATENDIENDO A LAS CARACTERISTICAS PROPIAS DEL BIEN Y DE LAS AMENIDADES DE SU ENTORNO (MERCADO). 4. ELEMENTOS DE LA VALORACION Los productos inmobiliarios objeto de la valoracin son los que se detallan a continuacin SUELOparcela o solar EDIFICACION edificio. INMUEBLES LOCAL O UNIDAD DE USO INDEPENDIENTE. Vivienda, local comercial, oficina, aparcamiento. Otros ejemplos de producto inmobiliario que pueden ser objeto de valoracin son los espacios destinados a alojamientos, hoteles, recintos deportivos, industriales, almacenas, hospitales. 5. ELEMENTOS QUE VALORARLOCAL O UNIDAD DE USO INDEPENDIENTEEDIFICACIONSOLAR INMUEBLEPARCELA 6. CONCEPTOS GENERALES DEVALOREl valor econmico de los bienes inmuebles seenfrenta a un paradigma acuado a lo largo de lahistoria en torno al concepto de valor, en el que seven contrapuestos valor de uso y valor de cambio.Valor de uso:valor ligado al atractivo o a la utilidad de acuerdo a su capacidad de satisfacer las necesidades de los usuarios.Valor de cambio:cantidad de dinero para comprar un producto inmobiliario. 7. OTROS CONCEPTOS DE VALORIMPORTANTESPrecio de un producto inmobiliario:cantidad dedinero que retribuye una transaccin concreta.Depende del pacto entre comprador y vendedor.Coste: gastos en dinero efectuados para la ejecucin material del edificio.Valor de mercado:es el precio mas probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracterizado por un funcionamiento econmico racional entre oferta y demanda. 8. OTROS CONCEPTOS DE VALOROtros valores a tener en cuenta son los siguientes:Valor legal,valor futuro, valor de inversin, valor de fondo de comercio, valor en renta, valor intrnseco, valor de reposicin, valor de seguro, valor de liquidacin, valor fiscal, valor catastral, valor urbanstico, justiprecio, valor de afeccin 9. FUNDAMENTOS DE LAVALORACIONLa valoracin inmobiliaria trata de estimar el valor de un bien inmueble, entendiendo como una entidad fsica constituida en trminos generales por suelo y edificacinEn este sentido destacan dos criterios bsicos que pueden guiar la valoracin:Atendiendo al uso optimo del inmueble.De acuerdo al valor materializado. 10. TECNICAS Y METODOLOGIA DEVALORACIONTenemos dos formas o tcnicas diferenciadas de estudiar el valor.La estimacin conjunta del valor del inmueble, consiste en la valoracin del bien como una totalidad indisociable. Constituye la base de la metodologa de mercado y la metodologa de capitalizacin de rendimientos.La estimacin aditiva, el valor se establece como suma del valor del suelo y de la estructura edificada. 11. PROCESO DE VALORACIONA. Delimitacin del alcance de la B. Anlisis preliminar. Recogida y seleccin valoracin. de datos necesarios.Se trata de presentar el tema, definir de Recopilacin de informaciones susceptiblesforma clara el problema de valoracinde incidir directa o indirectamente en losque se cuestiona. Fijando los limites en resultados, esenciales para elaborar ylos que se va a desarrollar. Debe abordarjustificar la valoracin.los siguientes puntos:Datos generales relativos al entorno.Identificar la propiedad.Datos especficos de la propiedad.Definicin de los derechos.Datos econmicas de la rentabilidad delFinalidad de la valoracin inmueble.Descripcin del marco de la valoracinDocumentacin jurdicaFecha a la que debe dirigirse la valoracin.Informacin relativa al mercado. continua 12. PROCESO DE VALORACIONC. Anlisis del valor optimo del inmueble. D. Realizacin de la valoracin.Consiste en estudiar la forma de mayorCuantificar el valor econmico del bien estabilizacin del inmueble, sobre la base inmueble mediante la realizacin de la de los siguientes puntos: valoracin, atendiendo al mtodo mas apropiado a las caractersticas del objetoDeterminar el mejor y mas intensivo usoa valorar. Son cuatro los mtodos de posible.valoracin :Establecer criterios de adecuacin al uso El de comparacin segn mercado. optimo. El del coste de reposicin del edificio.Posibilidades de adecuacin del inmueble a la demanda. El de capitalizacin de rendimientos.Evaluacin del valor realmenteEl mtodo residual de valoracin del suelo. materializado. E. Confluencia de los valores obtenidos. Determinacin del valor. El anlisis final de los resultados referidos a las diferentes metodologas, permite la determinacin del rango mas probables de valor. No obstante, es el criterio y la experiencia del valorado los que deben fijar la determinacin final del valor. Todo este procedimiento se recoger en un documento. 13. TABLAS PARA LA TOMA DE DATOS EN CAMPO SEGUN METODOS 14. El perito tasador. La actividad de tasacin o valoracin con especial referencia a los bienes inmuebles. Norma europea de tasadores. 15. EL PERITO TASADOREl tasador puede definirse como aquel profesionalcuya actividad consiste en emitir un dictamen oestablecer de forma fundamentada el valor de unbien. No existe un rgimen de exclusividad de estaactividad a favor de un colectivo profesionaltradicionalmente relacionados con el sectorinmobiliario, ya que la diversidad de bienes yderechos de contenido patrimonios y objetospotenciales del trafico jurdico exigen cada vezmas especializacin y conocimiento lo queextiende la actividad tasadora a otros profesionales( economistas, etc.). 16. EL PERITO TASADORDos tareas son esenciales en la tasacin, la observacin y estudio del bien, y el conocimiento del entorno propio de dicho bien,su mercado.La objetividad en los criterios de valoracin se alcanza mediante el establecimiento por los poderes pblicos de tales criterios. Aparte se debe considerar como una`` regla de oro de todo dictamen valoracin, que este debe basarse siempre en criterios por lo menos racionales sin que quepan apreciaciones de carcter subjetivos. 17. SOCIEDADES DE TASACIONEsta regulado por el Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacinVeamos que es lo que entiende esta norma como perito tasador:a) GRUPO, bsicamente se refiere a entidades cuyo mbito de decisin esta controlado a travs de diversas vas o mecanismos por otras sociedades.b) PROFESIONALES, arquitectos, aparejadores o arquitectos tcnicos para fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial e ingenieros de la especialidad correspondiente segn la naturaleza del objeto de tasacinC) PROFESIONALES VINCULADOS, contando con una experiencia mnima de tres aos, hayan celebrado con la sociedad de tasacin un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar la efectividad de los mecanismos de control necesarios y dems criterios previstos en el citado RD. 18. REGIMEN LEGAL Y REQUISITOS PARA LA HOMOLOGACION COMO SOCIEDAD DETASACIONLa homologacin como reconocimiento administrativo expreso de talessociedades constituir el titulo habilitante para que estas sociedades o lospropios servicios de tasacin de las entidades de crdito, puedan operarcon validez en esta actividad.Conlleva una inscripcin en un registro especifico con sometimiento a latutela del Banco de Espaa. Los requisitos para la homologacin son lossiguientes:a) Estar constituida como sociedad annima y domiciliada en Espaa.b) Capital mnimo desembolsa 300.506,05 , objetivo social limitado a este campo.c) Tener medios suficientes y contar con un min de 10 profesionales al menos tres vinculados.d) Consejo de Administracin integrado al menos por tres miembros con una trayectoria profesional reconocida. 19. PROCEDIMIENTO PARA LA HOMOLOGACIONSu responsabilidad y competencia esta atribuida al Banco de Espaa.. A la solicitud se acompaara copia de los Estatutos de la entidad, datos de los socios y profesionales vinculados y deposito de una cantidad equivalente al 10% de capital exigido.La responsabilidad del perito puede venir por las siguientes vas:Responsabilidad civil contractualResponsabilidad civil extracontractualResponsabilidad penalResponsabilidad profesional 20. ALGUNAS NORMAS DEONTOLOGICAS MASHABITUALES DEL COLEGIO DE AGENTES DE LAPROPIEDAD INMOBILIARIA.Responsabilidad de que los datos aportados para la tasacin sean reales.Capaz de defender los criterios de valoracin del Dictamen que hayaredactado.Los Dictmenes que efectue no sern realizados en inters o en beneficio delpropio perito.Colaborar facilitando informacin a la Administracin cuando le seasolicitada.Si no puede efectuar el dictamen de forma independiente, deber renunciar al cargo.Responder al fin solicitado por el cliente con valoraciones objetivas.Cabe destacar que la obligacin de la emisin de un Dictamen pericialobedece a una obligacin personalisima `` intuitu personae regulada enel articulo 1161 del CC. 21. EJEMPLOS DE INFORMES DE VALORACION 22. EL PERITO JUDICIALComo mtodo probatorio tradicional, el Dictamen de los peritos es admitidoen cualquiera de los ordenes que integran el sistema procesal espaol.Esta figura se encuentra regulada en los art. 335 a 352 LECiv. Destacamos lo siguientes:Constituye un mtodo probatorio mas.Debe tener titulacin especifica.La designacin del perito se efectuara por el juzgado tomando la listafacilitada por los colegios oficiales.El perito podr solicitar provisin de fondos a cuenta de su labor.Existe un listado de incompatibilidades que pueden dar lugar a la recusaciondel perito. 23. LA ACTIVIDAD DE TASACIONLejos de constituir una ciencia exacta, aunque estn presentes lasmatemticas, contiene de forma ineludible una serie de factores quedesvirtan muchas veces el propio criterio inicialmente adoptado pararealizarla.Una valoracin objetiva es la que obedece a dos reglas claras:No es una opinin personal o meramente subjetiva, son las conclusiones a lasque solo podemos llegar con una especial cualificacin profesional.En segundo lugar tales afirmaciones deben asentarse en criterios razonadossobre la base de una situacin preexistente.un proceso valorativo debe seguir los siguientes pasos:I) Identificacin exacta del bien en todos los aspectos.II) Establecer el tipo de valor a estimar.III) Fijar criterios, mtodos, variables y factores externos. 24. Todo lo anterior nos obliga a analizar por separado los distintos bienes susceptibles de servalorados agrupados conforme a su naturaleza para en un ultima paso analizar los distintoscriterios de valoracin y mtodos de calculo.Tasacin de bienes inmueblesEl art. 333 CC entiende por bien inmueble: a) Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo genero y adheridas alsuelo. b) Arboles y plantas. c) Todo lo que este unido al inmueble y cuya separacin conllevara un quebranto odeterioro del mismo. d) Estatuas, relieves, unidos al inmueble.Aunque esta definicin propia al derecho romano parece poco apropiada a los tiemposactuales, si bien el rasgo de firmeza e inmovilidad sigue siendo esencial.Actualmente cualquier norma administrativa o fiscal que regule el bien inmueble tendr encuenta los edificios y el suelo de forma individualizada. Es tradicional diferenciar entrebienes de naturaleza urbana y naturaleza rustica. Esto ultimo nos obliga a tener en cuentatodo el complejo normativo que es el urbanismo, en definitiva es este el que categoriza elsuelo asignndole usos especficosRecordar que la ley 6/1998, de 13 Abril, Rgimen de Suelo y Valoraciones, recoge unacategora de suelo puramente artificial, como es el suelo urbanizable. 25. Tasacin de otros bienes y derechos.Debemos tener en cuenta en primer lugar toda una serie dederechos de goce y disfrute sobre propiedad ajena:Servidumbres en cualquiera de sus modalidades o tipos,Usufructo,arrendamientos yotras figuras similares, que si bien suponen un elemento querestara respecto del derecho de propiedad sobre el que recae,por si mismo representan un valor o derecho con contenidoeconmico claro.Bienes inmateriales tales como acciones, ttulos, depsitos,frecuentes en el mundo mercantil. 26. NORMA EUROPEA DE TASADORESEl Grupo Europeo de Tasadores de Activos Fijosestablece un criterio comn con el fin dehomogeneizar en el mbito internacional lasdistintas normas sobre tasacinEstablecen dos criterios para efectuar tasaciones:Valor de mercado.Valor de reposicinLa utilizacin de estos criterios depender de cada uno de los estados. 27. VALOR DE MERCADOEn un mercado libre se entiende como el precio o cantidad queen u momento dado puede esperarse recibir de la venta de lapropiedad de un bien, siempre que:Sea una transaccin libre entre comprador y vendedor.Cada una de las partes hayan actuado experimentada,prudentemente y sin presiones.Durante la negociacin el precio debe mantenerse inalterable.El inmueble debe tener acceso libre al mercado a travs de supublicidad.No se tendrn en cuenta las ofertas que otro comprador especialpudiera presentar. 28. COSTE DE REPOSICIONDos conceptos a tener en cuenta:Coste de reposicin bruto (CRB), se deben incluir los impuestosrecuperable.Coste de reposicin neto (CRN), entendido como el CRB al que se deduce ladepreciacin fsica o funcional del inmueble.Deben tenerse en cuenta varias reglas:Se debe incluir en el precio cuando se calcule el coste de reposicin de terrenos las tasas, comisiones de agentes intermediarios e impuestos que no puedan recuperarse.Cuando se calcule el coste de reposicin de un edificios se incluyen loscostes de construccin, honorarios de Arquitectos y los derechos que sehayan abonado a consultores, as como una provisin en concepto deintereses sobre el capital durante el tiempo que se haya estadoconstruyendo el edificio, reducindose el importe por depreciacin delcoste de obsolescencia.