VALORACIÓN DE SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS Y … · 300.000 400.000 500.000 ... Euro 2008 El...
Transcript of VALORACIÓN DE SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS Y … · 300.000 400.000 500.000 ... Euro 2008 El...
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Tinsa Research
MERCADO
RESIDENCIAL
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva
El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo
del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y
económicos.
En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para
alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas
secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año.
La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina
la necesidad de nueva vivienda en ese período.
Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Principales factores a tener en cuenta
Crecimiento histórico del número de hogares:
Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide
de población) y exógena (saldo migratorio positivo).
Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales
y monoparentales.
Mejora de la esperanza y calidad de vida.
Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de
mercado, interno y externo.
Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8%
superiores a las de 2012.
Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los
hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Demanda de nueva vivienda
Fuente: Tinsa, elaboración propia
La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la
crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades.
Se prevé una cantidad similar para 2015.
Necesidad de vivienda nueva en España
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Demanda y oferta de vivienda nueva
Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia
hacia un hipotético suelo.
Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente
en 2011.
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Viv
iendas
Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva
Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Balance acumulado
La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de 400.000
inmuebles.
En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido
hasta las 300.000 unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación
de empleo y de evolución del crédito se cumplan.
Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda
Exceso (+) o Déficit (-). Previsión
-200.000
-100.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: elaboración propia
Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing El drenaje de los excedentes
Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y
descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante
descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016.
De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de 100.000 unidades, en
consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del
segundo semestre de 2017.
Fuente: elaboración propia
Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda
Exceso (+) o Déficit (-)
-200.000
-100.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Vivienda vacante Inversión a largo plazo
SAREB
Pequeños
inversores
Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Escenario de salida y cambio de ciclo
Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy
tarde, durante el segundo semestre de 2015.
Hasta ese momento, fin ajuste: 35.000 viv. Iniciadas - 50.000 terminadas
Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en
100.000 unidades cada año.
Balance: Unas 300.000 viviendas desocupadas a finales de 2015.
Se reducen hasta las 195.000 vacantes, es decir, que están en el mercado
para vender o alquilar a corto plazo (-50.000 inversión a largo, -54.500
SAREB)
Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en 2017.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing La mejor analogía, nuestra propia historia
1970 a 1975 Fase final de los Planes de Estabilización de 1959. Cambio estructural:
- Entrada en organismos internacionales
- Crecimiento económico
- Migraciones campo – ciudad
- Migraciones al extranjero
- Inversión exterior
- Turismo incipiente
- Compras a plazos
1975 Crisis del petróleo en España:
- Hiperinflación (47%)
- Fuerte déficit comercial
- Deuda exterior
- Retorno emigrantes
- Paro estructural
1986 Entrada de España en la
UE
1993 Arranca el camino hacia el Euro:
- Convergencia nominal de indicadores
- Descenso de tipos
- Alargamiento del horizonte temporal de la financiación
2002 Entrada del
Euro
2008 El estallido de la
burbuja financiera: Lehman
Brothers
2010 Primeros pasos
hacia la corrección de
los excedentes
1977 Pactos de la Moncloa:
-Contención salarial
- Política monetaria restrictiva
- Devaluación de la peseta
- Contratación temporal
- Flexibilización del despido
- Políticas urbanísticas descentralizadoras
- Vivienda pública
1982 Devaluación de la peseta
Continúa el fuerte aumento del paro
1992 y 1993 Recesión tras los fastos:
- Consecuencias primera guerra de Irak
- 3 devaluaciones sucesivas
- Paro (24%)
- Déficit superior al 7%
- Incremento deuda pública
1997 y 1998 Sentencia sobre
competencia en materia de suelo
de las administraciones locales y
liberalización mercado de suelo
2007 Inicio de la crisis en la
economía real
¿Una burbuja de
hogares?
2001 Atentados
Torres Gemelas
Fuente: elaboración propia
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
IMIE
MERCADOS
LOCALES
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
-7,6%
-11,8%
-11,0%
-7,6%
-3,1%
-9,3%
-8,4%
-11,5%
-13,1%
-8,5%
-12,3%
-4,6%
-8,9%
-5,8%
-3,5%
-2,3%
-4,9%
-14,0% -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0%
Galicia
Principado de Asturias
Cantabria
La Rioja
C. Foral de Navarra
Castilla y León
Aragón
Cataluña
Comunidad de Madrid
Comunitat Valenciana
Castilla-La Mancha
Extremadura
Andalucía
Región de Murcia
Islas Canarias
Illes Baleares
**Ceuta
*Melilla
Variación del precio por CC.AA.
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
Variaciones Interanuales 4T 2013:
Mayores descensos: Comunidad de
Madrid, un 13,1%, seguida de Castilla-
La Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde
se ha reducido un 11,8%.
Menores descensos: islas Baleares,
tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra,
con un 3,1%, y las Islas Canarias, con
un 3,5%.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por CC.AA.
Variaciones desde máximos:
Mayores descensos: primera en
alcanzar el 50%, Castilla-La
Mancha 50,2%, seguida de
Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%.
Menores descensos: Melilla con
un 13.2%, Extremadura un 26,9%,
Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y
Baleares con el 30,4%.
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
-30,1%
-28,9%
-37,8%
-43,2%
-37,2%
-35,9%
-46,7%
-49,1%
-45,4%
-43,9%
-50,2%
-26,9%
-40,1%
-38,7%
-34,7%
-30,4%
-13,2%
-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%
Galicia
Principado de Asturias
Cantabria
La Rioja
C. Foral de Navarra
Castilla y León
Aragón
Cataluña
Comunidad de Madrid
Comunitat Valenciana
Castilla-La Mancha
Extremadura
Andalucía
Región de Murcia
Islas Canarias
Illes Baleares
**Ceuta
*Melilla
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por provincias
Variaciones Interanuales 4T 2013:
Mayores descensos: Ciudad Real
17,9%, seguida de Girona con un
15,1%, y Castellón, con una bajada del
14,5%.
Incrementos: Cáceres, en la que se
produce una leve subida del +1,9%,
Menores descensos: Cuenca, 0,4%,
Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa
Cruz de Tenerife con un 2,8%.
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
-8,3%
-3,1%
-9,2%
-11,9%
-2,3%
-11,2%
-4,0%
1,9%
-7,0%
-14,5%
-17,9%
-7,2%
-3,3%
-0,4%
-15,1%
-4,9%
-14,0%
-9,7%
-6,2%
-8,9%
-11,1%
-2,7%
-7,6%
-13,1%
-7,8%
-5,8%
-3,1%
-12,0%
-11,8%
-14,4%
-5,2%
-9,3%
-11,1%
-2,8%
-11,0%
-3,3%
-11,5%
-9,9%
-3,2%
-13,8%
-10,0%
-8,5%
-11,0%
-8,7%
-4,9%
-20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0%
Albacete
Alicante
Almería
**Ávila
Badajoz
Baleares
Barcelona
Burgos
Cáceres
Cádiz
Castellón
Ciudad Real
Córdoba
Coruña (A)
*Cuenca
Girona
Granada
Guadalajara
Huelva
Huesca
Jaén
León
Lleida
La Rioja
**Lugo
Madrid
Málaga
Murcia
Navarra
*Orense
Asturias
*Palencia
Las Palmas
Pontevedra
Salamanca
Santa Cruz de Tenerife
Cantabria
Segovia
Sevilla
**Soria
Tarragona
*Teruel
Toledo
Valencia
Valladolid
*Zamora
Zaragoza
**Ceuta
*Melilla
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por provincias
Variaciones desde máximos:
Mayores descensos: en primer lugar
Toledo con un 53%, seguido por
Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%.
Menores descensos: Melilla con un
13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un
20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con
el 25,4%.
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
-38,6%
-40,2%
-46,5%
-32,8%
-30,4%
-50,6%
-32,2%
-20,9%
-38,8%
-45,1%
-40,3%
-37,2%
-30,1%
-41,1%
-49,1%
-33,2%
-52,0%
-43,8%
-41,5%
-30,2%
-28,8%
-37,1%
-43,2%
-45,4%
-47,1%
-38,7%
-37,2%
-20,3%
-28,9%
-33,5%
-38,6%
-29,7%
-31,0%
-31,1%
-37,8%
-34,0%
-38,8%
-48,7%
-25,4%
-53,0%
-46,0%
-37,8%
-22,4%
-49,1%
-13,2%
-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%
Albacete
Alicante
Almería
**Ávila
Badajoz
Baleares
Barcelona
Burgos
Cáceres
Cádiz
Castellón
Ciudad Real
Córdoba
Coruña (A)
*Cuenca
Girona
Granada
Guadalajara
Huelva
Huesca
Jaén
León
Lleida
La Rioja
**Lugo
Madrid
Málaga
Murcia
Navarra
*Orense
Asturias
*Palencia
Las Palmas
Pontevedra
Salamanca
Santa Cruz de Tenerife
Cantabria
Segovia
Sevilla
**Soria
Tarragona
*Teruel
Toledo
Valencia
Valladolid
*Zamora
Zaragoza
**Ceuta
*Melilla
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio en la Comunidad de Madrid
Variacion
interanual 4T
2013
Variación
desde
máximos
Fecha valor
máximo
Variacion
interanual 4T
2013
Variación
desde
máximos
Fecha valor
máximo
Alcalá de Henares -6,6% -50,6% 2T 2007 Meco -15,4% -54,1% 2T 2007
Alcobendas * -20,3% -44,7% 3T 2007 Mejorada del Campo * -11,0% -45,3% 2T 2007
Alcorcón -8,8% -48,9% 2T 2007 Móstoles -10,9% -50,2% 2T 2007
Algete * 0,1% -43,0% 2T 2007 Paracuellos de Jarama * -0,6% -37,1% 4T 2007
Alpedrete * -9,6% -40,7% 1T 2007 Parla -9,5% -58,6% 1T 2007
Aranjuez * -7,1% -46,6% 1T 2007 Pinto * -5,9% -43,4% 2T 2007
Arganda del Rey * -9,2% -45,6% 2T 2007 Pozuelo de Alarcón * -14,9% -38,3% 4T 2007
Arroyomolinos * -1,5% -45,2% 3T 2007 Rivas-Vaciamadrid * -9,6% -38,5% 1T 2007
Boadilla del Monte * -9,4% -40,8% 3T 2007 Rozas de Madrid (Las) -13,0% -41,5% 2T 2007
Ciempozuelos * -14,7% -49,6% 2T 2007 San Agustín del Guadalix * -14,4% -46,5% 3T 2007
Collado Villalba * -10,0% -50,6% 4T 2007 San Fernando de Henares * -5,0% -42,4% 2T 2007
Colmenar Viejo * -1,9% -42,1% 2T 2007 San Martín de la Vega * -10,4% -50,4% 2T 2007
Coslada -18,5% -54,4% 2T 2007 San Sebastián de los Reyes -13,1% -44,8% 2T 2008
Escorial (El) * -8,0% -39,5% 1T 2007 Torrejón de Ardoz -7,3% -55,0% 3T 2007
Fuenlabrada -21,5% -51,5% 2T 2007 Torrelodones * -18,7% -45,6% 3T 2006
Galapagar * -12,2% -41,7% 2T 2007 Tres Cantos * -9,9% -39,5% 2T 2007
Getafe * -14,8% -52,4% 3T 2007 Valdemorillo * -3,4% -42,7% 4T 2007
Guadarrama * -10,0% -43,7% 4T 2006 Valdemoro -7,9% -47,8% 2T 2007
Humanes de Madrid * -27,0% -53,6% 3T 2007 Velilla de San Antonio * -0,5% -47,2% 4T 2007
Leganés -10,8% -53,0% 2T 2007 Villalbilla * -8,4% -36,4% 2T 2007
Majadahonda * -14,6% -41,4% 3T 2007 Villanueva de la Cañada * -4,0% -42,9% 1T 2008
Madrid -14,2% -48,3% 3T 2007 Villaviciosa de Odón * -7,8% -40,3% 1T 2007
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Villaverde Butarque
San
Cristobal San
Andrés
Latina
Cuatro
Vientos
Las
Aguilas
Carabanchel Usera
Puente de Vallecas
Numancia
Entrevías Abrantes
Portazgo Puerta
Bonita Vista
Alegre
Buenavista
San Blas - Canillejas
San Pascual Quintana
Concepción
Hortaleza
Retiro
Ciudad
Lineal Centro
Gaztambide
Peña Grande
Ciudad
Universitaria
Fuentelarreina
Aravaca
Valdemarín
Hispanoamérica
Nueva
España
Castilla
Salamanca
Variación del precio en Madrid capital
Descenso del 60%
o superior desde máximos
Descenso inferior al 40%
desde máximos
Descenso inferior al 30%
desde máximos
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa.
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
MERCADO DE
INVERSIÓN
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a
despertar el interés de inversores internacionales.
La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra
una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de
mayor calidad.
La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde
años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan
impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda
podría ocasionar movimientos violentos en los precios.
La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles
de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de
2.014 y 2.015.
Consideraciones generales
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
La mejora de la actividad económica en 2.015 y 2.016 debería estimular la
demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se
asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios
comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel
de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles
de mayor calidad intrínseca.
A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se
reanudará, bajo pedido “llave en mano” o en régimen abierto, para
abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena
parte de la oferta de calidad.
En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos
menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e
intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores
domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se
mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios.
Consideraciones generales
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste
continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la
estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres;
deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones
La desocupación se incrementa ligeramente en Madrid, situándose en el entorno del 13-14%.
Aumenta la polarización: zona prime versus resto.
Continúa la aplicación de incentivos a las rentas, aumentando la distancia entre renta facial y efectiva.
Oficinas
Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de
primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento.
La caída en la cifra de ventas se
mantendrá, en 2014 aunque con
tendencia a la estabilización lo que
necesitará ajustes en las rentas
para relajar la tasa de esfuerzo de
los comerciantes.
Existen nuevos requerimientos por
parte de los retailers en las
características de los locales
comerciales que buscan.
Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas
localizaciones, como Madrid.
Retail
¿Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo?
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los
inversores.
La situación del mercado industrial
logístico sigue siendo difícil, con alta
disponibilidad de naves a pesar de
que el parque logístico se mantiene
prácticamente invariable.
La demanda de naves sigue
motivada por la racionalización del
espacio y por la reducción de costes
aprovechando la disponibilidad de
rentas más bajas.
Los incentivos se mantienen
vigentes.
Industrial - Logística
Diferencia entre renta facial y efectiva
Activos logísticos prime en Madrid
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing