URBANIZACION CALLE ERAS ALTAS DE OSMA RELACION DE...
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Anexo I PROYECTO DE EXPROPIACION URBANIZACION CALLE ERAS ALTAS DE OSMA RELACION DE FINCAS AFECTADAS EL BURGO DE OSMA- CIUDAD DE OSMA (SORIA) ILMO. AYUNTAMIENTO DE EL BURGO DE OSMA- CIUDAD DE OSMA Eduardo Castillo Izquierdo A R Q U I T E C T O Alvaro López Molina A B O G A D O MARZO 2014
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Anexo I
PROYECTO DE EXPROPIACION
URBANIZACION CALLE ERAS ALTAS DE OSMA
RELACION DE FINCAS AFECTADAS
EL BURGO DE OSMA- CIUDAD DE OSMA (SORIA)
ILMO. AYUNTAMIENTO DE EL BURGO DE OSMA- CIUDAD DE OSMA
Eduardo Castillo Izquierdo
A R Q U I T E C T O
Alvaro López Molina
A B O G A D O
MARZO 2014
INDICE
� CUADRO RESUMEN � FICHA DE FINCAS A EXPROPIAR
o FICHA LITERAL � HOJA DE APRECIO
o FICHA GRAFICA o DOCUEMNTACION REGISTRAL o DOCUMENTACION CATASTRAL
CUADRO RESUMEN ACTUACION EXPROPIACIONES
nº Ubicación
Ref.
catastral
Propietario Registral Propietario catastral Domicilio Superficie
Catastral Finca
(m2)
Superfice a
considerar en la
actuación (m2)
Superficie a
expropiar (m2)
Importe
expropiación (€)
1 C/ Eras Bajas, nº 79 [A]. Osma Jose María de Blas Puebla Jose María de Blas Puebla C/ Canónigo Pero Abat, 35 236 236 21,03 999,9765
31363-01 Agustín de Blas Puebla Agustín de Blas Puebla C/ Eras Bajas, 79
2 C/Eras Altas, nº 87. Osma Aurea Ortiz Puebla C/ Bruc, 29- 5E-3 638 638 33,91 1612,4205
08010-Barcelona
3 C/ Eras Altas, nº 85. Osma 31363-03 Julián Ortiz Puebla y otro Julián Ortiz Puebla y otro C/ Alharides, 43 515 515 39,25 1866,3375
4 C/ Eras Altas, nº 83. Osma Encarnación Izquierdo Puebla, Encarnación Izquierdo Puebla, Avda. Can Serra, 45-6º-3 443 443 29,6 1407,48
08906-Hospitalet de LLobregat (Bcn)
5 C/ Eras Altas, nº 81. Osma Avda. Europa, 200-2º- 2 625 625 36,22 1722,261
08907- Hospitalet
ó C/ Pintor Fortuny, nº 2, 4ª-2ª. 08830-Sant Boi de LLobregat
6 C/ Eras Altas, nº 50.Osma Jose Puebla Crespo C/ Pintor Antonio Amorós, nº 4- esc1- 8º izqda. 1191 978,35 29,88 1420,794
María Gonzalo Poza 03015-Alicante
7 C/Eras Altas, nº 52 y 52[D]. Osma 31387-58 C/ Diputados, 13-5ºA 438 372,23 33,42 1589,121
31387-95 50004-Zaragoza 199 199 29,38 1397,019
8 C/ Eras Altas, nº 54. Osma 260 260 35,23 1675,1865
TOTAL 4545 4266,58 287,92 13690,596
31387-59 Eleuterio Andaluz Aylagas y 3 Hnos. C/ Acosta, 21
Ambrosio Puebla Aylagas
Candido Puebla Aylagas Candido Puebla Aylagas
31387-56
31363-02
31363-04
31363-05 Ambrosio Puebla Aylagas y 4
FINCA A EXPROPIAR Nº 1
PROPIETARIO: D. José María y D. Agustín de Blas Puebla (al 50%)
C/ Canónigo Pero Abat, n º 35 y C/ Eras Altas, nº 79 de Osma, respectivamente.
El Burgo de Osma-Ciudad de Osma.
Cp.: 42300
Finca denominada: “1”
Superficie: 236 m2.
% afectado sobre superficie total: 8,91
REF. CATASTRAL URBANA:
3136301VM9033N0001RP
C/ ERAS BAJAS, N º 79 [A]
OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Soria]
1.- Propietario:
D. José María y D. Agustín de Blas Puebla (al 50%). Según información registral, adquirieron el dominio, con carácter privativo, por título de donación. Inscripción 1ª; Tomo: 1.267; Libro: 60; Folio 176; Fecha 20/04/1982.
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN REGISTRO: URBANA.- Solar, sobre el que se ha construido un Edificio destinado a viviendas y locales. Situada en el término de Osma, en Calle Eras Altas S/n. Tiene una superficie del terreno de setecientos setenta y cuatro metros y dieciocho decímetros cuadrados. Linda: Frente, calle de su situación; fondo, Pablo Ortiz; derecha, Alejandro del Valle y José Puebla; Izquierda, Herederos de Modesto Aylagas.
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Bajas (Osma), número 79 [A]. Tiene una superficie de 236 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Palomar (Osma), n º 52, de D. Alejandro del Valle Abad; derecha, calle Eras bajas (Osma), finca número 79 [C] de la calle Eras bajas (Osma), de D. Agustín Blas de Puebla y finca número 79 [B] de la calle Eras bajas (Osma), de D. José María Blas de Puebla; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 87 (Osma), de D ª. Aurea Ortiz Puebla.
JUSTIFICACIÓN: La divergencia existente entre los datos registrales y los catastrales obedece a que la finca registral es la finca matriz tal y como constaba en un principio, debiendo considerarse que sobre la misma, se construyeron dos edificaciones y quedó una superficie libre de construcciones, pasando a ser tres fincas catastrales independientes.
3.- Título:
El derecho de dominio de la finca descrita aparece en el registro de la Propiedad de El Burgo de Osma a favor de los reseñados D. José María y D. Agustín Blas de Puebla, provistos de CIF 72.874.915-J y 72.876.702-Y, respectivamente, ostentando cada uno de los antedichos el 50% del pleno dominio, en virtud de escritura de donación efectuada por su padre, D. Máximo de Blas Corredor, quien, a su vez, había adquirido la propiedad de la finca por herencia.
4.- Datos Registrales:
La referida finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma, al Tomo: 1.267; Libro: 60; Folio 176; Inscripción 1ª; Fecha 20/04/1982. Finca de Osma n º 6995.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral n º: 3136301VM9033N0001RP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 21,03m2
Porcentaje sobre la propiedad: 8,91%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 21,03m2 x 47,55€/m2= 999,98€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 2
PROPIETARIO: D ª. Áurea Ortiz Puebla (100 %) C/ Bruc, n º 29, 5º-E, puerta 3. Barcelona.
Cp.: 08010
Finca denominada: “2”
Superficie: 638 m2.
% afectado sobre superficie total: 5,32
REF. CATASTRAL URBANA:
3136302VM9033N0001DP
C/ ERAS ALTAS, N º 87. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Soria]
1.- Propietario:
D ª. Áurea Ortiz Puebla, en pleno dominio, según consta de la información catastral obtenida ante la ausencia de asiento registral relativo a dicha finca. Se dispone de nota simple negativa registral.
Art. 3.2 Ley de Expropiación Forzosa.
2.- Descripción de la Finca: SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 87. Tiene una superficie de 638 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Palomar (Osma), n º 46, de D. Justo Fajardo Aylagas, finca c/ Palomar (Osma), n º 48, de Antonio Gil Elvira y finca c/ Palomar (Osma), n º 44 de Áurea Ortiz Puebla; derecha, finca en c/ Palomar (Osma), n º 52, de D. Alejandro del Valle Abad y finca número 79 [A] de la calle Eras bajas (Osma), de D. José María y D. Agustín Blas de Puebla; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 85 (Osma), de D. Julián Ortiz Puebla.
3.- Título:
Constatada la ausencia de información relativa a dicha finca y dicho titular, tal y como se acredita mediante la nota simple negativa del Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma y siguiendo la regla segunda del artículo 3.2 de la Ley de Expropiación Forzosa, se considera titular de la finca a la meritada D ª. Áurea Ortiz Puebla, provista de CIF n º 16.738.436-W, al aparecer como titular catastral del bien.
4.- Datos Registrales:
No constan.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral n º: 3136302VM9033N0001DP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 33,91m2
Porcentaje sobre la propiedad: 5,32%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 33,91m2 x 47,55€/m2= 1.612,42€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 3
PROPIETARIO: D ª. Margarita Charle Palomar y D. Julián Ortiz Puebla (sociedad de gananciales 100 %)
C/ Alharides, n º 43. Osma. El Burgo de Osma-Ciudad de Osma.
Cp.: 42300
Finca denominada: “3”
Superficie: 515 m2.
% afectado sobre superficie total: 7,62
REF. CATASTRAL URBANA:
3136303VM9033N0001XP
C/ ERAS ALTAS, N º 85. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D ª. Margarita Charle Palomar y D. Julián Ortiz Puebla, en pleno dominio para su sociedad ganancial, adquirida por título de compraventa. Inscripción 1ª; Tomo: 1.392; Libro: 65; Folio 168; Fecha 14/07/1989.
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN REGISTRO: RÚSTICA.- ERAS en término de OSMA, en el paraje ERAS BAJAS. Tiene una superficie del terreno de dos cientos sesenta metros cuadrados y linda: Norte, Herederos de Modesto Andaluz; sur Pablo Elvira Andaluz; este, Julián Ortiz Puebla y Oeste, Herederos de Áurea Puebla Minguito.
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 85. Tiene una superficie de 515 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Palomar (Osma), n º 46, de D. Justo Fajardo Aylagas, finca c/ Palomar (Osma), n º 42, de Áurea Ortiz Puebla y finca c/ Palomar (Osma), n º 44 de Áurea Ortiz Puebla; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 87, de D ª. Áurea Ortiz Puebla; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 83 (Osma), de D ª. Encarnación Izquierdo Puebla.
3.- Título:
El derecho de dominio de la finca descrita aparece en el registro de la Propiedad de El Burgo de Osma a favor de los reseñados D. Julián Ortiz Puebla y D ª. Margarita Charle Palomar, provistos de NIF 16.763.205-T y 16.763.248-C, respectivamente, quienes la adquirieron para su sociedad ganancial mediante compraventa a Doña Ciriaca Puebla Minguito, quien, a su vez, había adquirido la finca por herencia de su padre D. Bonifacio Puebla.
4.- Datos Registrales:
La referida finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma, al Tomo: 1.392; Libro: 65; Folio 168; Fecha 14/07/1989. Finca de Osma n º 7854.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral nº: 3136303VM9033N0001XP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 39,25m2
Porcentaje sobre la propiedad: 7,62%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 39,25m2 x 47,55€/m2= 1.866,34€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 4
PROPIETARIO: D ª. Encarnación Izquierdo Puebla (100 %)
Avda. de Can Serra, n º 45, Es T, 6º-3ª, L Hospitalet de Llobregat (Barcelona).
Cp.: 08906
Finca denominada: “4”
Superficie: 443 m2.
% afectado sobre superficie total: 6,68
REF. CATASTRAL URBANA:
3136304VM9033N0001IP
C/ ERAS ALTAS, N º 83. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D ª. Encarnación Izquierdo Puebla, en pleno dominio. Inscripción 1ª; Tomo: 1.267; Libro: 60; Folio 33; Fecha 20/10/1980. (Art. 3.2 Ley de Expropiación Forzosa)
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN REGISTRO: RÚSTICA.- ERA en término de OSMA, en el paraje ERAS. Tiene una superficie del terreno de tres áreas, setenta y dos centiáreas y linda: Norte, Eras altas; sur Pablo Ortiz; este, Cándido Puebla y Oeste, Máximo de Blas. Indivisible.
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 83. Tiene una superficie de 443 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Palomar (Osma), n º 42, de D Áurea Ortiz Puebla y finca c/ Palomar (Osma), n º 44 de Áurea Ortiz Puebla; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 85, de D. Julián Ortiz Puebla; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 81 (Osma), de D. Ambrosio Puebla Aylagas.
3.- Título:
El derecho de dominio de la finca descrita aparece en el registro de la Propiedad de El Burgo de Osma a favor de la reseñada D ª. Encarnación Izquierdo Puebla, provista de NIF 72.868.674-M, quien habría adquirido su dominio mediante donación de su padre, D. Eugenio Izquierdo Benito, el cual, a su vez, resultaba propietario de la finca por herencia de sus padres.
4.- Datos Registrales:
La referida finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma, al Tomo: 1.267; Libro: 60; Folio 33; Fecha 20/10/1980. Inscripción 1ª. Finca de Osma n º 6864.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral n º: 3136304VM9033N0001IP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 29,60m2
Porcentaje sobre la propiedad: 6,68%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 29,60m2 x 47,55€/m2= 1.407,79€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 5
PROPIETARIO: D. Ambrosio Puebla Aylagas.
Avda. de Europa, D 200, 2º-2ª, L Hospitalet de Llobregat (Barcelona).
Cp.: 08907
Finca denominada: “5”
Superficie: 623 m2.
% sobre superficie total: 5,81
REF. CATASTRAL URBANA:
3136305VM9033N0001JP
C/ ERAS ALTAS, N º 81. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D. Ambrosio Puebla Aylagas, en pleno dominio. Inscripción 1ª; Tomo: 1.365; Libro: 64; Folio 130; Fecha 03/10/1987. (Art. 3.2 Ley de Expropiación Forzosa)
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN REGISTRO: RÚSTICA.- ERA en término de OSMA, en el paraje ERAS. Tiene una superficie del terreno de dos cientos treinta metros cuadrados y linda: Norte, Eugenio Izquierdo; Sur, Juan del Valle; Este, Pablo Ortiz y Oeste, Cristino Puebla.
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 81. Tiene una superficie de 623 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Palomar (Osma), n º 42, de D Áurea Ortiz Puebla y finca c/ Eras Altas (Osma), n º 73, de Agapito Delgado de Pedro; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 83, de D ª. Encarnación Izquierdo Puebla; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 75 (Osma), de D. Gerardo del Valle Arranz, finca c/ Eras Altas, n º 77 (Osma) de D. Tomás Marina Marina y finca c/ Eras Altas (Osma), número 79 de D. Blas Izquierdo Modamio.
3.- Título:
El derecho de dominio de la finca descrita aparece en el registro de la Propiedad de El Burgo de Osma a favor de D. Ambrosio Puebla Aylagas, con NIF del único titular nominado número 13.017.714-J, quien habría adquirido su derecho por compraventa a D. Cándido Puebla García y D ª. Filomena Aylagas Aylagas.
4.- Datos Registrales:
La referida finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma, al Tomo: 1.365; Libro: 64; Folio 130; Fecha 03/10/1987. Inscripción 1ª. Finca de Osma n º 7616.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral nº: 3136305VM9033N0001IP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 36,22m2
Porcentaje sobre la propiedad: 5,81%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 36,22m2 x 47,55€/m2= 1.722,26€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 6
PROPIETARIO: D. José Puebla Crespo y D ª. María Gonzalo Poza.
C/ Pintor Antonio Amorós, n º 4, Esc. 1, 8º-Izda., Alicante
Cp.: 03015
Finca denominada: “6”
Superficie: 1.191 m2.
% afectado sobre superficie total: 3,05
REF. CATASTRAL URBANA:
3138756VM9033N0001XP
C/ ERAS ALTAS, N º 50. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D. José Puebla Crespo y D ª. María Gonzalo Poza, en pleno dominio, según consta de la información catastral obtenida ante la ausencia de asiento registral relativo a dicha finca. Se dispone de nota simple negativa registral.
Art. 3.2 Ley de Expropiación Forzosa.
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 50. Tiene una superficie de 1.191 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 69, de D ª. Carmen Marina Aylagas, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 61, de Ana Maria Fajardo Ausucua y finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 63, de Hermanos Marina Delso SL; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 48, de D. Melitón Puebla García, finca c/ Eras Altas (Osma), nº 46, de D. Lorenzo Aylagas Andaluz y finca c/ Eras Altas (Osma), nº 16, de D ª. Amparo Delso del Valle; Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 52 (Osma), de Cándido Puebla Aylagas y finca c/ Eras Bajas (Osma), número 71 de D. Miguel Ángel Caamaño García.
3.- Título:
Constatada la ausencia de información relativa a dicha finca y dicho titular, tal y como se acredita mediante la nota simple negativa del Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma y siguiendo la regla segunda del artículo 3.2 de la Ley de Expropiación Forzosa, se considera titulares de la finca a D ª. María Gonzalo Poza y D. José Puebla Crespo, provistos de NIF n º 16.763.244-Q y 16.710.502-J, al aparecer como titulares catastrales del bien.
4.- Datos Registrales:
No figura inscrita.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral nº: 3138756VM9033N0001XP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 29,88m2
Porcentaje sobre la propiedad: 3,05%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 29,88m2 x 47,55€/m2= 1.420,79€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 7 y 7D
PROPIETARIO: D. Cándido Puebla Aylagas y D ª. Felisa Madrid Murillo (100 %)
Avda. de Cataluña, n º 33, Sant Andreu de Llavaneres (Barcelona)
Cp.: 08392
Finca denominada: “7”(1)y “7 D” (2)
Superficie:
N º 7: 438 m2.
N º 7 D: 199 m2.
% afectado sobre superficie total:
N º 7: 8,98
N º 7 D: 14,76
REF. CATASTRAL URBANA:
3138758VM9033N0001JP
C/ ERAS ALTAS, N º 52 Y
3138795VM9033N0001SP
C/ ERAS ALTAS, Nº 52 D
OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D. Cándido Puebla Aylagas y D ª. Felisa Madrid Murillo, en pleno dominio, adquirida por título de compraventa. Inscripción 1ª; Tomo: 1.365; Libro: 64; Folio 134; Fecha 03/10/1987.
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN REGISTRO: Una ERA en el término de OSMA, de doscientos quince metros cuadrados. Linda: Norte, Pedro Sanz; Sur, José Puebla; Este, Cristino Puebla; Oeste, Gabriel Marina. Sin cargas, indivisible
SEGÚN CATASTRO: Recientemente ha sido dividida en dos fincas catastrales:
(1) Finca URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 52. Tiene una superficie de 438 m 2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 71, de D. Miguel Ángel Caamaño García; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 50, de D. José Puebla Crespo e Izquierda, finca c/ Eras Altas n º 52 [D], (Osma), cuyo titular se haya en investigación, según artículo 47 de la Ley 33/2003, finca c/ Eras Bajas (Osma), número 73, de D. Pedro Sanz Mirón, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 75, de D. Andrés Sanz Blas.
(2) Finca URBANA.- Solar sin edificar, calle Eras Altas (Osma), número 52 D. Tiene una superficie de 199 m 2 y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 75, de D. Andrés Sanz Blas; derecha, finca en c/ Eras Altas n º 52 (Osma), de D. Cándido Puebla Aylagas; Izquierda, finca c/ Eras Bajas (Osma), número 75, de D. Andrés Sanz Blas y finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 77 de D. Lorenzo Aylagas Andaluz.
3.- Título:
El derecho de dominio de la finca descrita aparece en el registro de la Propiedad de El Burgo de Osma a favor de los reseñados D. Cándido Puebla Aylagas, con CIF 12.351.571-L y D ª. Felisa Madrid Murillo, sin que consten más datos de esta última titular, quienes la adquirieron, para su sociedad de gananciales, mediante compraventa a D. Cándido Puebla García y D ª. Filomena Aylagas Aylagas.
4.- Datos Registrales:
La referida finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma, al Tomo: 1.365; Libro: 64; Folio 134; Fecha 03/10/1987. Finca de Osma n º 7620.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral nº: 3138758VM9033N0001JP y 3138795VM9033N0001SP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
58.- Superficie a expropiar: 33,42m2
Porcentaje sobre la propiedad: 8,98%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 33,42m2 x 47,55€/m2= 1.589,12€
95.- Superficie a expropiar: 29,38m2
Porcentaje sobre la propiedad: 14,76%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 29,38m2 x 47,55€/m2= 1.397,02€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
FINCA A EXPROPIAR Nº 8
PROPIETARIO:
D. Eleuterio Andaluz Aylagas y tres hermanos.
C/ Acosta, n º 21 [B], 1º, El Burgo de Osma-Ciudad de Osma
Cp.: 42300
Finca denominada: “8”
Superficie: 260 m2.
% afectado sobre superficie total: 13,55
REF. CATASTRAL URBANA:
3138759VM9033N0001EP
C/ ERAS ALTAS, N º 54. OSMA
Municipio: El Burgo de Osma-Ciudad de Osma [Osma-Soria]
1.- Propietario:
D. Eleuterio Andaluz Aylagas y tres hermanos, en pleno dominio, según consta de la información catastral obtenida ante la ausencia de asiento registral relativo a dicha finca. Se dispone de nota simple negativa registral.
Art. 3.2 Ley de Expropiación Forzosa.
2.- Descripción de la Finca:
SEGÚN CATASTRO: URBANA.- Solar sin edificar, en calle Eras Altas (Osma), número 54. Tiene una superficie de 260 m2, y linda: Frente, calle de su situación; fondo, finca c/ Eras Bajas (Osma), n º 77, de D. Lorenzo Aylagas Andaluz; derecha, finca en c/ Eras Altas (Osma), n º 52, de Cándido Puebla Aylagas; izquierda, calle Eras Bajas (Osma).
3.- Título:
Constatada la ausencia de información relativa a dicha finca y dicho titular, tal y como se acredita mediante la nota simple negativa del Registro de la Propiedad de El Burgo de Osma y siguiendo la regla segunda del artículo 3.2 de la Ley de Expropiación Forzosa, se considera titulares de la finca a D. Eleuterio Andaluz Aylagas y tres hermanos, constando únicamente el CIF del primer titular, que resulta ser el número 16.681.490-G.
4.- Datos Registrales:
No figura inscrita.
5.- Cargas: Aparece gravada con:
NO hay cargas registradas.
6.- Datos catastrales:
Referencia Catastral nº: 3138759VM9033N0001EP
7.- Objeto de la expropiación:
Adecuación y mejora de la calle Eras Altas de Osma (El Burgo de Osma-Ciudad de Osma) [Soria]
8.- Valor de la Expropiación:
Superficie a expropiar: 35,23m2
Porcentaje sobre la propiedad: 13,55%
Valor unitario del terreno: 47,55€/m2
Valoración de los bienes y derechos: No existen bienes ni derechos a valorar.
Valor expropiación: 35,23m2 x 47,55€/m2= 1.675,19€
CRITERIOS DE VALORACION
Para la valoración de los terrenos a expropiar se está a lo dispuesto en el Real decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de
la Ley del Suelo.
El valor de suelo se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia, el valor de
repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VS= ∑Ei x VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en
metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en
euros por metro cuadrado edificable.
Los valores de repercusión del suelo se determinan por el método residual estático
de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS= (Vv/K)-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del
uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del
producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado, en
euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser
reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria u otros, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra,
los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el
objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del
texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que
tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder
realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado
según el primer apartado anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así
como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente
expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas
pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en
este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y
seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de
la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías
correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia
los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función
del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el
coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima
de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no
considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la
situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las
expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
En aplicación de lo expuesto:
Valor en venta, se han estudiado tres promociones de la localidad, con la misma
ordenación:
El valor en venta medio es de 820€/m2
El valor de la construcción se cifra en 594,57€/m2
VRS= (Vv/K)-Vc
VRS= (820/1,2)-594,57=88,76€
El valor del suelo, aplicando la edificabilidad, 0,8
VS=0,8 x 88,76€/m2=71,00€
Al tenerse que realizar la urbanización:
Costes de urbanización: 96.545,74€
Superficie de parcelas= 4266,58m2
Coste por metro cuadrado= 22,628€/m2
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
VSo=71,00 – 22,628 (1+0.02+0.0165)= 71,07 -23,4539= 47,55€/m2
POR LO TANTO, EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A EXPROPIAR ES: 47,55€/M2 (CUARENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS POR METRO CUADRADO).
