Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica

“Buscando una gestión urbana inclusiva”

Ciudad de Guatemala, Guatemala9 al 19 de Mayo / 2004

Universidad Rafael Landivar, Instituto del Banco Mundial, y el

Lincoln Institute of Land Policy

[1] “Derechos de propiedad Maria Mercedes Maldonado, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que la autora trabaja.

Gestión del suelo y participación en plusvalías –Elementos centrales

desde lo jurídico

María Mercedes Maldonado CopelloProfesora Investigadora

CIDER, UNIVERSIDAD DE LOS ANDESLINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

QUÉ CARACTERIZA POR ESENCIA A LA CIUDAD?

• Los elementos colectivos – los servicios e infraestructuras, los espacios públicos –

• El disfrute conjunto de un mismo espacio, de las reglas de juego , de la riqueza que ella genera

• Las practicas, representaciones, valores simbólicos, éticos y jurídicos que ese espacio construye

QUIEN DEBE PAGAR LA URBANIZACIÓN(entendida como la generación y dotación de los elementos colectivos que definen la ciudad)

1. Los propietarios de tierra

2. Los urbanizadores, promotores, constructores

3. Los ciudadanos en tanto contribuyentes (impuestos)

4. Los ciudadanos en tanto usuarios (tarifas, precios)

5. Los ciudadanos a través de la exclusión social y la precariedad

CUALES SON LAS REGLAS DE JUEGO EN RELACIÓN CON LA MOVILIZACIÓN -EN TÉRMINOS

REDISTRIBUTIVOS- DE LOS RECURSOS LIGADOS A LOS

PROCESOS DE DESARROLLO URBANO?

DE LA RESPUESTA QUE CADA SOCIEDAD ELABORE A

ESTAS PREGUNTAS SE DERIVARÁN LAS CONDICIONES

DE CONSTRUCCIÓN DE UN PROYECTO DE TERRITORIO Y DE CIUDAD EN SU DIMENSIÓN POLÍTICA, ESPACIAL, SOCIAL,

CULTURAL, AMBIENTAL

IMPORTANCIA DEL PAPEL DE LO JURIDICO

• Si el espacio no es un objeto sino un lugar en el que se ejercen derechos

• Lo que se intercambia en el mercado es un conjunto de derechos

• Cómo se distribuyen los derechos y deberes urbanísticos?

• Cómo se distribuye la riqueza, los incrementos de valor derivados de los procesos de urbanización?

PRINCIPALES ELEMENTOS DE ANÁLISIS

1. Estatuto jurídico de la propiedad

2. Dicotomía público – privado

3. Distribución de derechos y responsabilidades urbanísticas

4. El orden jurídico como uno de los factores que producen la exclusión social

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

Tres alternativas:

1. Refuerzo de las garantías del (los) derecho (s) de propiedad

2. Un movimiento dirigido a incorporar la responsabilidad en la propiedad - restituir los vínculo entre uso y obligación – recuperar el principio de la solidaridad

3. Estatutos jurídicos diferentes a la propiedad

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

1. Persistencia en enmarcar el problema en la lógica civilista de la propiedad

2. Tendencia a pensar el urbanismo desde el lote individual y los derechos individuales

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA

Características centrales

1. Su carácter unitario

2. Su carácter absoluto

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA

• Se construye en torno a la idea de un derecho unitario y absoluto

• Que integra el usus, el fructus y el abusus

• Es decir que supuestamente no tendría limitaciones

• Ausencia de responsabilidad

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA ROPIEDAD LA PROPIEDAD CIVILISTA

El tejido jurídico a la escala del derecho de propiedad, definido a través de los códigos romano y napoleónico parte del supuesto de que la propiedad es el derecho supremo sobre los bienes, y que los otros derechos solo podrían ser limitaciones o fracciones de ese derecho total y absoluto.

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL

Tiende a hacernos creer en la supremacía del derecho de

propiedad, olvidando que inmediata y simultáneamente, desde su

surgimiento, esa misma legislación ha multiplicado los límites,

determinaciones y excepciones a su ejercicio.

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL

No es que haya habido una relativización reciente de un derecho de propiedad que hubiera

sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con el tiempo, sino que “... la

propiedad territorial absoluta nunca existió, solo fue un proyecto, por no decir que un

fantasma”.

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

PLUSVALIA: Incremento en los precios de la tierra por acciones externas al propietario

Incremento en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversion del propietario, sino por acciones de la colectividad

Si es asi, pertenecen per se al propietario de tierra esos incrementos?

1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL

No es que haya habido una relativización reciente de un derecho de propiedad que hubiera

sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con el tiempo, sino que “... la

propiedad territorial absoluta nunca existió, solo fue un proyecto, por no decir que un

fantasma”.

2o. PROBLEMAS DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO

Los problemas urbanísticos no pueden ser resueltos en el marco estrecho ni del derecho privado ni del derecho administrativo

• Constitucionalización del tema

• Surgimiento de un derecho social, como el urbanístico

2o. DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO

EL DERECHO CIVIL SIRVE DE SOPORTE AL MERCADO

El principal papel cumplido por la legislación civil es el de asegurar la mercantilización de la tierra, a partir de la eliminación de responsabilidades distintas de aquellas derivadas de un contrato

EL DERECHO ADMINISTRATIVO REDUCE EL PROBLEMA

A limitaciones externas a la propiedad y a tramites o procedimientos de autorización de las actuaciones de los particulares

2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO

Nuevo sentido de la noción de función pública de la propiedad

En principio fue considerada:

• Como equivalente a la necesidad de incorporar la tierra al mercado y, por tanto, al desarrollo

• O ligada a los límites externos de la propiedad

2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO

Actualmente vinculada estrechamente a la concepción de derecho – deber

A la incorporación de responsabilidades en la propiedad

Revalorización del papel de la planeación y el ordenamiento territorial

El plan define el contenido del derecho de propiedad

3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS

No todos los derechos corresponden al propietario

Provisión de los elementos colectivos a cargo del propietario

Separación del derecho de construir del derecho de propiedad

3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS

MAS QUE “ESTATIZAR” LA TIERRA O ADQUIRIRLA POR EXPROPIACIÓN LAS

NORMAS URBANÍSTICAS Y EL PLAN DEBEN ADOPTAR SISTEMAS DE

DISTRIBUCIÓN DE LOS INCREMENTOS DE VALOR DE LA TIERRA DERIVADOS DE LOS PROCESOS DE DESARROLLO

URBANO

3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS

1. El principio civilista de enriquecimiento sin justa causa del propietario

2. El plan como base para la adopción de instrumentos de gestión del suelo

3. La política de vivienda (o de hábitat) entra a formar parte de una política urbana mas amplia

4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL

Cualquier legislación urbanística, INTERACTUA CON EL MERCADO Y ES APROPIADA POR EL, Y, POR TANTO, INTERFIERE DIRECTAMENTE EN EL ACCESO AL SUELO Y A LA VIVIENDA (Edesio Fernándes)

NO HAY NORMAS NEUTRAS, POR TECNICAS QUE APAREZCAN

4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL

Requisitos técnicos no compatibles con las realidades socioeconómicas de producción del suelo y de la vivienda.

Elitismo de las leyes

Burocratización de los procedimientos administrativos

4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL

La planeación u ordenamiento también tiende a ser elitista y complicado

Reivindicarlo como instrumento de promoción de la inclusión social y la integración

4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL

Importancia excesiva otorgada a la identificación precisa del inmueble en tanto objeto físico a través de un registro (catastro y registro inmobiliario) válido en términos del derecho de propiedad

Obstaculiza y encarece los procesos de incorporación urbana de los pobladores de los barrios llamados ilegales

4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE EXCLUSION SOCIAL

El acceso a la propiedad de los nuevos ocupantes y la protección de derechos individuales de propietarios iniciales tienden a convertirse en el eje de las actuaciones, desde la perspectiva jurídica

ALTERNATIVAS

1. Asegurar el mejoramiento de las condiciones de vida (acceso a servicios, equipamientos, accesibilidad y movilidad, espacios públicos)

2. Evitar hacer el juego de la especulación de la tierra

3. Ampliar las escalas de planeación e intervención estatal para asegurar distribución equitativa de cargas y beneficios tanto en los procesos de provisión de tierra urbanizada como de mejoramiento

ALTERNATIVAS

4. Incorporar responsabilidades:

− De los propietarios de tierra

− De los loteadores

− De los compradores y ocupantes

5. Repensar la noción de informalidad (como negación del otro, como incomprensión de la diferencia, como factor de homogeneización, como desconocedor de las prácticas jurídicas, económicas y vitales de la mayoría de la población de nuestras ciudades)

ALTERNATIVAS

6. El esquema dualista de la ciudad formal/informal o legal/ilegal lleva a pensar las prácticas urbanas de las mayorías como distorsiones, en muchos casos como ilegalidades condenables, exacerbando el rechazo y la exclusión

OPERACIÓN URBANISTICA NUEVO

USME

Oferta de suelo urbanizado para vivienda social a partir de la

redistribución social de las plusvalías

ALTERNATIVAS HABITUALES DE POLÍTICA PÚBLICA EN MATERIA DE VIVIENDA SOCIAL

1. Subsidios directos a la demanda, políticas de acceso a crédito

2. Tolerancia a la ocupación informal, seguido de eventuales programas remediales de mejoramiento y regularización

• LA OPERACIÓN NUEVO USME SE UBICA EN UNA TERCERA ALTERNATIVAAplicación integrada de los instrumentos de gestión del suelo previstos en la legislación colombiana para controlar los precios de la tierra, redistribuir las plusvalías como forma de facilitar el acceso de los más pobres y de quienes pertenecen al llamado sector informal al suelo con urbanismo

PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL

1. Fuertes diferencias en las posibilidades de urbanización (dotación de infraestructuras viales, servicios y otros elementos colectivos de soporte)

2. Grandes zonas de las ciudades que no cuentan con la posibilidad de recursos para ser urbanizadas

3. Conveniencia y tolerancia secular con la urbanización ilegal

4. El mejoramiento de barrios considerado como la quintaesencia de la política social de vivienda

5. Movilización enorme de recursos hacia los propietarios de tierra

PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL

6. Comprender el problema desde la perspectiva de movilización de recursos sociales

FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA POPULAR EN BOGOTA

Esquema “Urbanizadores” Piratas

Compra tierra a campesinos Alrededor de US 0.50/Mt2

Aplana terreno y delimita lotes entre 50 y 72 m2

Utiliza el 70% y más de la tierra bruta y vende sin vías ni servicios públicos

Vende a un precio entre US 19 y US 27 m2

En programas de mejoramiento barrial

los costos de infraestructura y servicios públicos se elevan entre 3 y 5 veces

FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL EN BOGOTA

URBANIZADOR FORMAL1. Compra tierra a precios rurales o2. Asociación entre propietarios de tierras y urbanizadores,

entre ellos se distribuyen las plusvalías3. Cargas generales (vías principales y redes de servicios

públicos equipamientos y áreas verdes de escala urbana o general, se llaman afectaciones son cargadas al presupuesto público

4. Desarrollo predio a predio, se llegó a admitir proyectos de hasta 2.000 m2

5. Cesiones locales mínimas pera áreas verdes y equipamientos

6. Todos los aprovechamientos urbanísticos apropiados por los propietarios o urbanizadores

FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA POPULAREN BOGOTA

Esquema METROVIVIENDA (empresa local)

US/m2

Compra o recibe aportes de tierra rural a precio que incluye expectativas de urbanización

US 8 en promedio

Vende a empresas estatales la tierra para vías principales e infraestructura de servicios públicos

US 8 en promedio

Infraestructura principal a cargo del presupuesto público

Costos indirectos muy elevados, entre el 16 y 24% de los costos totales

Vende tierra urbanizada a constructores, con control del precio de venta de vivienda

Entre US 30 y US 40

Viviendas – unidad básica de 27 – 35 m2 donde se pueden construir hasta 3 pisos. Precio entre US 6540 y 8460

Alrededor de US 200

MARCO GENERAL LEY 388/97

Plan de Ordenamiento Territorial

Determinantes de mayor jerarquía

Programa de ejecución

Unidades de Actuación Urbanística

Proyecto Urbanístico

Licencias

Articula a Planeación económica y social y

programación municipal de inversionesPlan Parcial

Zonal o local

A

V

A

L

Ú

O

S

Reajuste de tierras – Unidades de actuación urbanística

p

A

R

T

I

C

I

P

A

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Ó

N

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N

P

L

U

S

V

A

L

Í

A

S

Transferencias

de

derechos

de

c

o

n

s

t

r

u

c

c

i

ó

n

Declaratoria de desarrollo prioritario - Sujeta a venta forzosa en pública subasta

Expropiación judicial/expropiación administrativa/expropiación en urbanización

ilegal

Derecho de preferencia

OBJETIVOS

1. Construcción de un borde o limite definitivo de ciudad, como transición hacia un patrón de ocupación desconcentrado en el contexto de ciudad - región

2. Concretar una estrategia para enfrentar la urbanización ilegal basada en el reconocimiento de la lógica de la ciudad popular (Dificultades de acceso a subsidio y crédito, vivienda progresiva generadora de ingresos, autogestión)

3. Aplicación integrada de mecanismos de gestión de suelo de la ley 388 como base para reducir los precios del suelo y asegurar el acceso al mismo

Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras

Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

' Planta El DoradoPlanta El DoradoCiudadela Nuevo Usme

Portal UsmeTransmilenio

Ciudadela Nuevo Usme

OBJETIVOSAsegurar el impacto social de inversiones ya realizadas

OBJETIVOSRevertir la tendencia del desarrollo de la zona

PREMISAS BASICAS

1. El aumento en la escala de planeación y gestión facilita la distribución equitativa de cargas y beneficios

2. La inversión pública y la asignación específica de la normativa urbanística son la base para obtener tierra para fines colectivos y sociales (evitar compras de tierra o expropiaciones)

3. Gestión del suelo previa o alternativa a la adquisición de suelos

4. Subsidios directos a la demanda no son la mejor alternativa porque elevan los precios del suelo y facilitan la transferencia de recursos a los propietarios de tierra

5. Evitar a futuro tener que hacer inversiones en mejoramiento de barrios

Bancos

EmpresasFam. Romero

Fam. Pardo Conde

Fam. Arévalo

Fam. González

Fam. Gutiérrez

Fam. Melo

Moreno Castro

Pacheco

Salazar

Tilaguy

TorresOtros Propietarios

propietarios

Sistema Vial Propuesto

Tejidos UrbanosEquipamientos

Parque Entre Nubes

La Requilina

Corredores Ecológicos

Alameda

Colegios

Parques

Pla

zas

1. Corredores Ecológicos

2. Recualificación del casco de la localidad de Usme

ESTRATEGIA TERRITORIAL

De vías

De borde – Limite Urbano Rural

De cuerpos de agua

Doble papel

Principal Centralidad

Centro de conexión con las áreas rurales

Consolidación Casco Usme

Conexión con las áreas rurales

Plan Parcial de control y borde de la ciudad

Zona Dotacional

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELOLineamientos de la Operación

Objetivo Mecanismo

1. Control precios de la tierra Anuncio del proyecto

2. Recuperación derecho a construir para la colectividad

• Plan Parcial (de escala zonal y local)• Fiducia

3. Distribución equitativa de cargas y beneficios

Dos ámbitos espaciales• Nivel Zonal: 936 has• 4 Planes Parciales de aproximadamente 200 has c/u

4. Control a la urbanización ilegal

• Monitoreo predial• Identificación de propietarios• Expropiación administrativa

5. Recuperación de plusvalías La tierra y los costos de infraestructura se obtienen con la asignación de aprovechamientos urbanísticos

6. Concertación con propietarios

Tratamiento justo para todos los propietarios actuales y trabajo con campesinos

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Instrumentos de gestión del suelo

Anuncio del proyecto: Decreto 266 de 2003

Objetivo: Que las compras públicas de tierra no incluyan los incrementos en los precios del suelo derivados del mismo proyecto

• Se solicitó al Departamento de Catastro DACD la elaboración de los avalúos de referencia, teniendo en cuenta la normativa urbanística vigente (Suelo de expansión cuyo uso permitido es el agroforestal)

• El DAC presento el resultado final el 30 de diciembre de 2003 y se esta a la espera de la presentación pública de dicho resultadoEs el punto de partida para un control a los avalúos de tierra que es uno de los factores con mayor incidencia en la estructura de costos de los proyectos de inversión del Distrito

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Resultado de Avalúos de Referencia

ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral

Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General

ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral

Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General

0

1 - 1500

1501 - 2500

2501 - 4500

4501 - 6000

6001 - 8000

8001 - 10000

10001 - 15000

15001 - 20000

20001 - 50000

Valor m2 en pesos

Sin Avaluar

Valor promedio m2 US$ 1.70

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Balance de la Operación

INVERSIONES NECESARIAS PARA LLEGAR A MANZANAS DE 4 Has CON ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, VIAS Y DOTACIÓN MINIMA DE PARQUES

$ 550.000.000.oo(US 211.5 millones)

INVERSIONES QUE CORREN LEGALMENTE A CARGO DE LOS PROPIETARIOS

$ 275.894.276.626(US 106 millones)

PRECIO DEL SUELO UNA VEZ URBANIZADO $ 358.883.610.630(US 138 millones)

MAYOR VALOR DISPONIBLE PARA APORTE PROPIETARIOS

$ 82.989.334.003(US 32 millones)

VALOR POR M2 SOBRE EL SUELO UTIL$ 11.841

(US 4.55)

De acuerdo con este resultado de los avalúos de referencia el valor de suelo bruto total es de $ 30.838.689.200 (US 11.2 millones)

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO

Suelo A.N.U. (m2)A.U. (52%)

m2Valor por m2

A.U.Total

Res. V.I.P. Con Actividad Económica

496.573 312.841 $ 52.381 $ 16.386.893.375

Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 $ 39.286 $ 57.209.858.383

Comercio Local V.I.P. 770.503 485.417 $ 125.714 $ 61.023.848.941

Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 $ 175.000 $ 130.123.816.894

Comercial 434.778 273.910 $ 150.000 $ 41.086.516.817

Equipamientos 367.334 231.420 $ 75.000 $ 17.356.524.759

Industria 239.621 150.961 $ 100.000 $ 15.096.144.686

Otros 217.989 137.333 $ 150.000 $ 20.600.006.775

TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO   $ 358.883.610.630

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO

Suelo A.N.U. (m2)A.U. (52%)

m2Valor por m2

A.U.Total

Res. V.I.P. Con Actividad Económica

496.573 312.841 US. 20,14 US. 6.302.651

Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 US. 15,11 US. 22.003.792

Comercio Local V.I.P. 770.503 485.417 US. 48,35 US. 23.470.711

Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 US. 67,30 US. 50.047.622

Comercial 434.778 273.910 US. 57,69 US. 15.802.506

Equipamientos 367.334 231.420 US.28,84 US. 6.675.586

Industria 239.621 150.961 US. 38,46 US. 5.806.209

Otros 217.989 137.333 US. 57,59 US. 7.923.080

TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO   US.138.032.158

ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO – A través del Plan Zonal y los Planes Parciales

El Distrito obtiene

Con inversión del distrito en la malla vial arterial

US $ 28.244.478

Inversión total US $ 106.113.183

Y la participación en el 75 % del suelo con aprovechamientos lucrativos del área

8%17%

12%

10%9%

44%

Malla Vial Arterial

Suelo de proteccion

Zonas Verdes

Zona equipamientos

Malla Vial Intermedia

Area Util para supermanzanas

Y en urbanismo intermedio(vías,

parques)

US $77.868.706

QD

A. A

GU

AD

ULC

E

QD

A. C

OR

I NT

O

QDA. YOMASA

QDA. LOS SOCHES

QD

A. C

AR

RA

CO

QDA. CAQUEZA

QD

A P

AS

OLE

ON

Suelo rural

936 ha

ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO

Planta de Tratamiento El Dorado y Redes de conducción

Redes AlcantarilladoMalla Vial arterial- Auto Llano, Circunvalar del Sur, Av. Caracas

Otras vías de la Malla Vial arterial (Av. Usminia, Av. El Uval, Av. Los Alisos, Av. Xue, Av. Paisajística del Tunjuelo)

Urbanismo a escala intermedia

US $ 16.923.077 US $41.538.461 US $ 28.244.615 US $ 77.868.705

Existente

Con cargo a presupuesto público

Con cargo a propietarios

Con cargo a propietarios

Propietarios

US $ 11.538.461

Tierra requerida Tierra requerida

Tierra requerida

Área neta urbanizable

601 ha

Distrito Concreta la

norma urbanística

ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO

1. Se reconoce el mismo precio a todo el suelo –protección, vias, espacio público, equipamientos y el destinado a construcción– incluido en el área de reparto

2. El distrito sustituye a los propietarios en las inversiones y a cambio participa en los aprovechamientos

601 ha. con red vial intermedia y manzanas de aproximadamente 4 ha

Que requieren inversión en Urbanismo local cuyo costo aproximado es de US $ 9,62 por m2 de manzana

bruta

176.5 ha de suelo VIP- lotes con urbanismo

74.5 ha de suelo V.I.S.

127.5 ha de suelo para otros Usos

OTROS IMPACTOS DEL PROYECTO

Tasa Interna de Retorno social

Valor Presente Neto $107.555.331.491US $ 41.367.435

Tasa Interna de Retorno (inversión a ingresos a 12 años) 34%

Ahorro del Distrito (Beneficio económico - costos de infraestructura y operación)

$276.472.731.960US $106.335.666

$335.401.698.910US $ 129.000.653

Beneficio económico al no incurrir en inversión posterior por mejoramiento integral de barrios

$611.874.430.870US $ 235.336.319

Costo infraestructura y operación (Costo de malla vial arterial e intermedia y costos operacionales)

OTROS IMPACTOS

Empleos generados por obras de infraestructura de la malla vial arterial e intermedia

Metodología IDU

Mano de obra Mano de obra TOTAL

calificada no calificada

CONSULTORÍA 5,64% 0,37% 6,01%

CONSTRUCCIÓN 3,70% 10,82% 14,52%

TOTAL INVERSIÓN EN MANO DE OBRA 9,34% 11,19% 20,53%

REMUNERACIÓN ANUAL POR UN EMPLEO (s.m.l.m.v.) 59,30 19,66

INVERSIÓN TOTAL DEL IDU (s.m.l.m.v.) 1.141.176

INVERSIÓN TOTAL EN MANO DE OBRA (s.m.l.m.v.) 106.586 127.720 234.306

EMPLEOS DIRECTOS GENERADOS 1.797 6.496 8.294

INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN (s.m.l.m.v.) 123.475

EMPLEOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN 6.281

EMPLEOS TOTALES (2.4*empleos generados en const.) 15.073

EMPLEOS INDIRECTOS IDU (e. totales - e. directos) 6.779

El suelo de expansión urbana será urbanizado ilegalmente y se ocuparan 655 ha (el 70% del suelo)

Si la Operación no se realiza

Las familias pagarán por el suelo alrededor de $ 50.000 (US 19) m2 en lotes de aprox. 72 m2 = 360.250.000.000 (US 138.560.000)

Y el Distrito tendrá que invertir en el mejoramiento de estos barrios alrededor de 3 veces la inversión inicialmente prevista

... Sin contar los costos de degradación ambiental y los impactos sociales de esta forma de producción de ciudad

Si la Operación no se realiza