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UNA CHARLA QUE TE INTERESA

Nuevo régimen de las VPO

Arrendamientos de vivienda

Introducción

Con esta charla queremos tratar la incidencia que están teniendo las modificaciones legales en materia de VPO y en materiade arrendamientos, y ver las prevenciones que debemos tomas en la redacción de los contratos.

A) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

• Alcance de las modificaciones operadas por la Ley 27/2018.

• Prevenciones contractuales

B) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

• Contratos sujetos a las previsiones del RD Ley 21/2018.

• Prevenciones contractuales a tener en cuenta para aclarar los derechos y obligaciones de las partes en caso de desistir.

Introducción

Sin duda se ha creado una gran inquietud en el sector inmobiliario con la entrada en vigorde la Ley 27/2018, de 27 de diciembre (en vigor desde el día 1 de enero 2019) , de laGeneralitat que modifica, por lo que atañe a esta charla a los derechos de adquisiciónpreferente que ya tenía la Generalitat.

Algunas notarias y agencias llegan a hablar de “colapso en las ventas” de VPO’s, pero sivemos la modificación legal en realidad el marco no ha cambiado tanto ya que sólo:

• Se amplia plazo para el ejercicio de los derechos de adquisición preferente a todo elperiodo de protección de la vivienda, y no durante 10 años, y

• Se amplia el plazo del derecho de tanteo de 30 a 60 días.

El problema sin duda está en aquellas ventas ya iniciadas para las que habrá que cumplircon los requisitos establecidos en la modificación de la norma.

Y, sin duda, la ampliación de plazos también puede lastrar las ventas.

El derecho de tanteo

Es el derecho que tiene en este caso la Generalitat de adquirir con carácter preferente a un tercero una vivienda deProtección Oficial, en segundas y posteriores transmisiones.

• Quién pretende transmitir la vivienda debe comunicar a la Generalitat, con carácter previo a la venta su intención devender y las condiciones esenciales de la venta.

• La comunicación puede hacerse presencialmente o telemáticamente.

• No se aplica a las transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o parejas de hechoinscritas en el registro de la Generalitat.

• En el caso de transmisiones gratuitas a terceros, se tomará como precio el legalmente establecido.

• Junto con la comunicación hay que aportar el justificante de la tasa correspondiente que se calcula por la DirecciónTerritorial de la Vivienda (modelo 11000)

• La administración durante los 60 días naturales siguiente a la notificación puede ejercer su derecho de tanteo,adjudicándose la vivienda por el mismo precio, el cual deberá pagar en el plazo de 4 meses.

• Transcurrido el plazo de 60 días sin haber obtenido notificación de la Generalidad, el vendedor es libre de enajenar lavivienda en las condiciones comunicadas a la Generalitat.

• Si no se produce la venta en el plazo de 6 meses, el procedimiento caduca y hay que iniciarlo de nuevo en el caso de que sepretenda vender.

El derecho de retracto

Es el derecho que tiene en este caso la Generalitat de adquirir una vivienda de Protección Oficial, en las mismascondiciones en las que ya se ha producido la venta.

• Los notarios tienen obligación de comunicar la venta de una VPO a la Generalitat mediante el envío de copia simple de laescritura de venta.

• Si la venta se ha producido

–Sin comunicación previa, o sin respetar el plazo de 60 días para el ejercicio del derecho de tanteo

–En condiciones distintas a las que constan en la comunicación

• La Generalitat tiene derecho a adquirir la vivienda en las condiciones que constan en la escritura de compraventa.

• El plazo es de 60 días naturales desde la notificación.

En todo caso, por lo que respecta al ejercicio de este derecho, parece que en la práctica entrará en juego en pocas ocasiones yaque:

• las notarias van en cierto modo a velar por el cumplimiento del deber de comunicación previo, y

• los Registros no van a inscribir transmisiones que no cumplan con los requisitos de comunicación y observancia de plazos.

Prevenciones contractuales

En los contratos cuyo objeto sea la venta de una VPO, entendemos que deben introducirse dos cuestiones:

1. La relativa a la calificación de VPO y la existencia de derechosde adquisición preferente a favor de la Generalitat, y

2. Salvar los honorarios por la labor de mediación realizada porla Agencia pues, aunque la vivienda finalmente la adquiera laGeneralitat, la venta se habrá producido por el trabajo de laAgencia que ha encontrado a un comprador para la vivienda(quién firma el contrato de reserva o de compraventa sujetoa condición) y está se ha transmitido en las condicionesdeseadas por el vendedor (el cliente) aunque sea a laGeneralitat.

Prevenciones contractuales

Respecto a la condición de VPO de la vivienda objeto de venta, debería someterse el contrato a condición resolutoria,mediante una cláusula de este tipo.

“TERCERA. Condición resolutoria.

La vivienda objeto de venta está calificada como de protección ____, según expediente ______, por lo que gozando laGeneralitat Valenciana del derecho de tanteo, el presente contrato y los que se puedan otorgar en ejecución del mismo,como documentos de reserva o de venta, estarán sujetos a la condición resolutoria de que por parte de la Generalitat no seejercite su derecho de adquisición preferente en el plazo de 60 días naturales a contar desde el siguiente a la notificación.

La propiedad se compromete a entregar a la Agencia, en el plazo de ____ días a contar desde la firma de un documento dereserva, copia de la notificación a la Generalitat de su intención de venta junto con las condiciones esenciales de la misma(precio, forma de pago, datos del interesado en la compra y demás requisitos legalmente establecidos para la notificación).

En el caso de que la Generalitat ejerza el derecho de tanteo, este contrato y los que traigan causa del mismo, quedaránresueltos de pleno derecho, con devolución de cantidades entregadas por los interesados en la compra, en su caso, sinderecho a indemnización para ninguna de las partes “

Prevenciones contractuales

Respecto al modo de pactar los honorarios por la labor deintermediación la estipulación podría ser de este tipo:

“TERCERA. Honorarios.

El vendedor satisfará a la Agencia unos honorarios de ___ %más IVA, sobre el precio de la compraventa, los cuales seránabonados, contra entrega de la correspondiente factura, delsiguiente modo:

a) En el momento de la firma de la escritura pública decompraventa, o

b) Al día siguiente en que el vendedor reciba de laGeneralitat Valenciana el precio por el ejercicio del derechode tanteo por parte esta “.

SOBRE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

El día 24 de enero se ha publicado en el BOE el acuerdo de derogación del Real Decreto Ley 2/2018, con lo que volvemos a lanormativa en materia de Arrendamientos Urbanos aplicable antes de la entrada en vigor del RD y por lo tanto a la prórrogaobligatoria por 3 años y a la no limitación de la fianza voluntaria.

No obstante la no convalidación del RD, si que mantiene validez para los contratos suscritos entre el día 19 de diciembre de 2018y la fecha de publicación en el BOE del acuerdo de no convalidación a los cuales les será plenamente aplicable lo establecido encuanto al derecho de prórroga del contrato a favor del inquilino por plazo de 5 anualidades ( o de siete si el arrendador espersona jurídica), fianza, etc.

Y ya tenemos cuatro régimen distintos de prórroga del contrato con la misma LAU del 94

Desde 26/11/1994 al 05/06/2013 Prorroga obligatoria hasta 5 anualidades

Desde 06/06/2013 al18/12/2019 Prorroga obligatoria hasta 3 anualidades

Desde 19/12/2018 al 24/01/2018 Prorroga obligatoria hasta 5 anualidades (7 años si arrendador es persona jurídica)

A partir de 24/01/19 Prorroga obligatoria hasta 3 anualidades

Sobre el desistimiento unilateral del contrato

Queremos tratar aquí sobre la diferente interpretación que están dandodeterminados Juzgados al derecho del arrendatario de desistir unilateralmentedel contrato de arrendamiento y sus consecuencias.

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice al respecto que:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez quehayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique alarrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podránpactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatarioindemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad dela renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodosde tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de laindemnización.

Sobre el desistimiento unilateral del contrato

Es decir, la LAU deja al pacto entre las partes el decidir, para el caso de que el inquilino desista del contrato transcurridos los 6primeros meses, si quieren pactar que la consecuencia sea sólo el tener que pagar una mensualidad de renta.

A falta de pacto sobre las consecuencias del desistimiento unilateral por parte del arrendatario, debe entenderse que el arrendatarioestá obligado al pago de la totalidad de las rentas adeudadas hasta la finalización del contrato y ello por aplicación de las normasgeneral sobre validez y cumplimiento de los contratos establecidas en el Código Civil.

A pesar de lo anterior, algunos Juzgados están interpretando el citado art. 11 LAU como un derecho del arrendatario a desistir delcontrato sin tener que pagar más que un mes de renta una vez hayan transcurrido los 6 primeros meses desde su entrada en vigor.

Conviene pues dejar claro en el contrato cuales son las consecuencias del desistimiento unilateral por parte del arrendatario, condiferentes posibilidades, estableciendo por ejemplo:

•Que sólo tendrá que pagar una mensualidad por año que falta por cumplir.

•Que sólo tendrá que abonar las rentas hasta el momento de la devolución de la posesión del inmueble a la propiedad.

•Que tendrá que pagar ____ rentas por anualidad que falte para el cumplimiento del plazo.

Contenidos para otros desayunos

Hay algunos temas que están incidiendo en el sector inmobiliario y que nos gustaría tratar en futuros desayunos, como son:

1. La actuación de los órganos de consumo de la Generalitat en relación a la revisión de los contratos con clausulas de exclusiva delas Agencias.

2. La correcta documentación de las operaciones de intermediación inmobiliaria

3. La evolución de la Protección de Datos de Carácter Personal

En todo caso, siempre estaremos abiertos a sugerencias sobre contenidos.