Trabajo Terminado de Contratos

8/17/2019 Trabajo Terminado de Contratos

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FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

DERECHO CIVIL

CONTARTOS

OBLIGACION DE SANEAMIENTO

OSCAR T. REA PORTAL

INTEGRANTES

HUERTAS SOLIS, Brillit

MEDINA SALVA, Cristhophr

MELGARE!O LUNA, Mir"#

HUALMAY$ PER%

&'()


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Dedicatoria

el siguiente trabajo está dedicado a nuestros padres

por su constante apoyo y por inspirarnos a ser mejores

cada día, a nuestros profesores por cultivar en nosotros

el amor por esta apasionante carrera. Gracias


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Índice

INTRODUCCIÓN....................................................................................................4

DISPOSICIONES GENERALES.........................................................................................................01. Concepto de saneamiento........................................................................................12. Naturaleza jurídica................................................................................................... 13. Supuestos de aplicación del saneamiento................................................................14. Transmisión del derecho de saneamiento................................................................25. Caducidad de la acción de saneamiento..................................................................3

6. acultades de los contratantes respecto del saneamiento.......................................4!. "l saneamiento en las #entas $orzadas.....................................................................5

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN......................................................................................................7%. Concepto de saneamiento........................................................................................%&. 'e(uisitos del saneamiento por e#icción..................................................................%1). "#icción por allanamiento o a*andono.................................................................&11. +i*eración del trans$erente.................................................................................1)12. ,mprocedencia del saneamiento.........................................................................1)13. "$ectos del saneamiento....................................................................................1114. -ejoras hechas por el trans$erente....................................................................1215. 'enuncia del saneamiento por e#icción..............................................................1316. Noticación al trans$erente................................................................................131!. Trans$erente como demandado..........................................................................14

1%. /erdida del derecho al saneamiento...................................................................141&. "#icción parcial..................................................................................................162). "#icción parcial en *ienes independientes.........................................................16

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS..................................................................................1721. concepto0........................................................................................................... 1%22. 'e(uisitos........................................................................................................... 1%23. icios conoci*les................................................................................................1%24. alta de cualidades prometidas..........................................................................1&25. Trans$erencia conjunta de *ienes.......................................................................1&26. Trans$erencia de *ienes principales accesorios................................................2)2!. icio en *ien $uni*le.........................................................................................2)2%. Saneamiento por caras ra#menes ocultos.................................................212&. Saneamiento por ineistencia de ser#idum*res acti#as.....................................21

3). cción resolutoria...............................................................................................2131. "$ectos de la resolución del contrato por #icios ocultos......................................2232. cción estimatoria..............................................................................................2333. Caducidad de las acciones resolutoria estimatoria..........................................2334. icios de poca importancia.................................................................................2435. "l trans$erente su$re la p7rdida del *ien como consecuencia de los #icios ocultos

2436. /7rdida del *ien por culpa del ad(uirente..........................................................253!. /7rdida del *ien por caso $ortuito o $uerza maor..............................................253%. /acto de eclusión de la o*liación de sanear por #icios....................................253&. Nulidad de la renuncia al saneamiento...............................................................254). Trans$erencia de *ienes con arantía de *uen $uncionamiento..........................26

SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE....................................................2741. C8NC"/T8.........................................................................................................2%42. 9erecho de optar por la acción resolutoria o por la estimatoria..........................2%


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43. Caducidad..........................................................................................................2%44. "cepción de saneamiento.................................................................................2%45. /acto de li*eración de la o*liación de sanear...................................................2&

BIBLIOGRAFÍA....................................................................................................30

Introducción

El Código civil vigente de 19! clasifica a las obligaciones de saneamiento encuatro rubros" 1# disposiciones generales$ %# saneamiento por evicción$ saneamiento por vicios ocultos$ y !# saneamiento por 'ec'os propios deltransferente. (us normas son aplicables tanto a los contratos a título onerosocomo a título gratuito.

)a obligación de sanear por evicción, por vicios red'ibitorios y por 'ec'ospropios del transferente tiene lugar por ministerio de la ley, aun*ue las partesno la 'ayan estipulado e+presamente. )as partes contratantes pueden convenir *ue la obligación de sanear sea aumentada, disminuida o suprimida totalmente.ero la convención no funciona cuando se pretenda liberar o limitar laobligación de saneamiento del transferente por un 'ec'o voluntario suyo ocuando -ste, en la celebración del contrato, 'a actuado con dolo o culpaine+cusable, por*ue no se puede tolerar *ue el transferente se aprovec'e desu propio fraude, ni se puede admitir *ue el ad*uirente 'aya *uerido *ue loengaen impunemente.

)a obligación de saneamiento del transferente por sus 'ec'os propios, por evicción y por vicios ocultos es objetiva, puesto *ue responde prescindiendo desu culpabilidad, por el solo 'ec'o de *ue el ad*uirente no puede destinar elbien a la finalidad de la ad*uisición. El dolo o la culpa del transferentesolamente agrava su responsabilidad 'aci-ndola e+tensiva al resarcimiento delos daos por 'aber conocido o estado en la posibilidad de conocer *ue no lepertenece el derec'o *ue transfiere o *ue el bien cuyo derec'o transfiereadolece de vicios ocultos.

ara el /erec'o peruano, evicción no es la simple interposición de unademanda de evicción, sino el despojo al ad*uirente del bien ad*uirido por efecto de una resolución judicial o administrativa firme dictada en el proceso judicial de evicción o en el respectivo proceso administrativo. 0icio oculto ored'ibitorio es el defecto grave y oculto *ue se encuentra en el bien ad*uirido atítulo oneroso o gratuito. (aneamiento es la obligación de resarcir *ue tiene eltransferente frente al ad*uirente impedido de destinar el bien a la finalidad de laad*uisición como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o 'ec'os delpropio transferente


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CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES


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1. Concepto de saneaiento

El saneamiento protege el derec'o del ad*uirente a disfrutar en forma pacíficay til del bien *ue se le 'a transferido, sea en propiedad, posesión o uso. or

otro lado, atae a toda clase de bienes, sean estos muebles o inmuebles.En virtud del saneamiento, el transferente está obligado a responder frente alad*uirente, por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus 'ec'ospropios, siempre *ue el bien ad*uirido no cumpla la finalidad para la cual fuead*uirido o *ue disminuya su valor.

El artículo 1!2 del Código Civil regula el saneamiento, el cual consiste en laobligación natural *ue tiene todo transferente de un bien o derec'o, degaranti3ar al ad*uiriente el disfrute de los mismos, vale decir, *ue suad*uisición debe ser jurídicamente segura o *ue, dic'o bien o cosa, cumple

con los propósitos por el cual se ad*uirieron. El transferente está, pues,obligado a responder legalmente en caso el ad*uirente sea privado del gocedel bien por parte de un tercero, por 'ec'os propios del transferente o por vicios propios de la cosa, pues dic'os eventos dan como resultado *ue el biensea idóneo para la finalidad por la cual fue ad*uirido o *ue se produ3ca unmenoscabo en su valor.

)a obligación de *uien transfiere no se agota en la celebración del contratomismo, sino *ue se e+tiende en el tiempo, pues el /erec'o Civil estima *ue,atendiendo al principio de la buena fe contractual, el ad*uirente debe ser protegido y garanti3ado durante un lapso prudente. 4n análisis económico deesta figura jurídica, se sustenta en *ue el /erec'o Civil debe presumir normalmente cuál sería el arreglo a *ue arribaran las partes de ocurrir algnevento, usualmente previsible, *ue afecte la propiedad, posesión o uso del bienad*uirido, siendo *ue en este escenario lo más natural sería dejar indemne alad*uiriente perjudicado, es por ello *ue se dispone legislativamenteobligaciones de saneamiento como garantías implícitas.

!. Natura"e#a $ur%dica

En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente alad*uirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus 'ec'ospropios, *ue no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cualfue ad*uirido o *ue disminuyan su valor.

&. Supuestos de ap"icación de" saneaiento

5uestro Código Civil seala e+presamente tres supuestos dentro de los cualesel transferente del bien responde por el saneamiento ante el ad*uirente, asaber, la evicción, los vicios ocultos del bien y los 'ec'os propios deltransferente.


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a' Saneaiento por e(icción

6contece cuando el ad*uirente es privado de derec'o de propiedad, posesióno uso, ya sea total o parcialmente, por así 'aberlo dispuesto una sentencia judicial o una resolución administrativa firme 7, en ra3ón de un derec'o detercero, anterior a la transferencia del bien. )a evicción es el despojo lícito *uesoporta dic'o ad*uirente.

(i el ad*uirente pierde el bien por e+istir sobre el mismo un derec'o ajeno yanterior al contrato relativo a la transferencia 7como por ejemplo en el caso del

'eredero preterido *ue posteriormente reivindica judicialmente su 'erencia#, eltransferente debe indemni3ar al ad*uirente por el perjuicio patrimonialocasionado 7p-rdida del derec'o de propiedad, posesión y8o uso#. El vendedor o transferente del bien se encuentra obligado a responder por el despojopatrimonial, restituyendo su precio o valor, los frutos, las costas del juicio, lasmejoras, los tributos, los intereses y8o indemni3ando al ad*uirente, de ser elcaso.

)' Saneaiento por (icios ocu"tos

El transferente estará obligado al saneamiento cuando al tiempo de la

transferencia del bien, este presenta vicios ocultos. 6 diferencia de la evicción,en el saneamiento por vicios ocultos no se re*uiere de una resolución judicial,arbitral o administrativa previa, por lo *ue el ad*uirente o comprador podráe+igir directamente al transferente *ue responda por los vicios o defectos,fundado en *ue el bien 'a perdido las cualidades necesarias para la finalidadpor la cual se ad*uirió o por*ue dic'os vicios reducen su valor de ad*uisición.

c' Saneaiento por *ec*o propio de" trans+erente

El transferente está obligado al saneamiento por 'ec'o propio de este, *uedisminuye el valor del bien o lo 'ace intil para la finalidad de su ad*uisición, o

reduce sus cualidades para ese efecto. Es decir, *ue por una conducta propiadel transferente 7y no por un evento ajeno, como es el caso de la evicción y losvicios ocultos# el bien resulta inservible para los propósitos de su ad*uirente.

)a conducta del transferente incumple con el deber implícito de abstención *uee+iste en un contrato de transferencia de un bien, nos referimos a abstenersede cual*uier acto *ue perturbe al ad*uirente de la propiedad, posesión o usodel bien.

El 'ec'o atribuible al transferente puede 'aber sido, incluso, anterior a latransferencia del bien, pues lo *ue se re*uiere en realidad para *ue el obligado


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responda es *ue el 'ec'o no permita destinar el bien transferido a la finalidadpara la cual fue ad*uirido o *ue el mencionado bien disminuya su valor.

,. Transisión de" derec*o de saneaiento

Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una obligacióncontractual *ue se enmarca dentro del principio general res inter alios acta *uerige los efectos del contrato, principio *ue establece" )os contratos sóloproducen efectos entre las partes *ue los celebran y sus 'erederos, salvo encuanto a -stos si se trata de derec'os y obligaciones no transmisibles: 7art.1&;, tanto la obligación como el derec'o de sanear pasan a los respectivos'erederos de los contratantes. )o dispuesto por los art. 1%1 y 1&%;,respectivamente, constituye el fundamento del principio concreto *ue, al regular los efectos del saneamiento, dispone *ue tanto la obligación como el derec'ode saneamiento se transmite a los respectivos 'erederos:


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en *ue empie3a a computarse la caducidad, la cual será a partir de lacelebración de sus respectivos contratos. Esta regla no protege cabalmente alad*uirente, pues en los 'ec'os solo tendrá acción de saneamiento por eviccióncontra su inmediato transferente.

/e igual forma, debido a los breves pla3os de caducidad de las accionesred'ibitorias y estimatorias a las *ue tiene derec'o el ad*uirente de un biencon vicio oculto 7conforme lo 'a establecido el artículo 121! del Código Civil"tres meses si se trata de bienes muebles y seis meses en el caso de bienesinmuebles#, 'acen prácticamente inviable una acción de saneamiento contralos transferentes anteriores, pues la caducidad opera a partir de la celebraciónde sus respectivos contratos traslativos 7artículo 1!#, lo *ue 'ace ?en lageneralidad de casos? *ue cuando el perjudicado ad*uiera la cosa con ,viciooculto, ya se 'a e+tinguido el derec'o a pedir el saneamiento a varios 7sino a

todos# los transferentes anteriores a su inmediato transferente. @gualmente, por la aplicación concordada de los artículos 121!, 12%2 > 12%; del

. /acu"tades de "os contratantes respecto de" saneaiento

/ebido al carácter natural, no esencial, de la obligación de saneamiento,

y por concernir a derec'os de orden privado, *ue interesan solamente a los

contratantes, -stos mediante estipulación e+presa o tácita pueden suprimirla,

ampliarla o restringirla. ero tal estipulación sólo es válida si el transferente

ignora los vicios o desconoce el derec'o del tercero sobre el bien transferido,

puesto *ue si conoce *ue el bien es vicioso o *ue el derec'o *ue transfiere lepertenece a un tercero, la estipulación carece de valide3, por*ue el /erec'o no

puede tutelar el comportamiento doloso del transferente.

Es inválida la cláusula contractual por la *ue se conviene la limitación o

supresión de la obligación de sanear del transferente por sus 'ec'os

personales 7art. 12%#, o cuando conoce *ue el derec'o *ue transfiere no le

pertenece, o sabe *ue el bien adolece de graves defectos, pero no los revela al

ad*uirente 7art. 1&%#.

El art. 12% dispone *ue es nulo el pacto mediante el cual se pretendeliberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un 'ec'o

voluntario suyo:. retender liberar o limitar la obligación de saneamiento del

transferente por un 'ec'o voluntario suyo, sería como liberar al transferente

sobre la base de su mala fe.

Es nula toda estipulación *ue e+cluya o limite la responsabilidad por dolo

o culpa ine+cusable del deudor 7art. 1&%#. 5adie puede ampararse en su

propia culpa o dolo para liberarse de responsabilidad. (i el transferente acta

de mala fe al estipularse la supresión o limitación de su obligación de

saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia$ igualmente, si adquirente


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procede con mala fe al convenirse la ampliación de la obligación, tampoco es

válido lo pactado. )a estipulación de no estar obligado a sanear por evicción,

vicios ocultos o 'ec'os personales del transferente tambi-n se detiene ante

leyes imperativas, el orden pblico y las buenas costumbres 7art. 0 del


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obligado la restitución del valor del bien al momento de la obligación, el pago

de los intereses, tributos, gastos, costas, indemni3ación por daos, entre otros.


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por autoridad o entidad autori3ada por ley, consiguientemente, no se e+tiende a

las ventas voluntarias 'ec'as por autoridad o entidad autori3ada legalmente,

como ocurre con las ventas de bienes de menores o incapaces.


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CAPITULO II

SANEAIENTO POR E2ICCI3N


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4. Concepto de saneaiento

)a evicción es definida por el art. 1!91 como el acto por el cual el ad*uirentees privado total o parcialmente del derec'o a la propiedad, uso o posesión deun bien en virtud de una resolución judicial o administrativa firme y por ra3ón deun derec'o de tercero, anterior a la transferencia:. Conforme a esta definición,por la evicción el ad*uirente no pierde el bien o parte de -l, sino pierde todo oparte del derec'o a la propiedad, uso o posesión de dic'o bien, lo *ue lo privadel poder de destinarlo a la finalidad de la ad*uisición.

5. Re6uisitos de" saneaiento por e(icción

)os re*uisitos para *ue funcione la obligación de saneamiento por evicción sonlos siguientes"

17' Transisión de un )ien en propiedad8 uso o posesión.

)a obligación de saneamiento por evicción procede en los contratos a títulooneroso 7venta, arrendamiento, etc.# o a título gratuito 7donación, suministrogratuito, etc.#, por los *ue se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien.

el Código vigente de 19! e+tiende el ámbito de aplicación de esta obligación atodos los contratos, onerosos o gratuitos, por los *ue se transfiere la propiedad,

uso o posesión del bien.!7' Pri(ación tota" o parcia" de" derec*o ad6uirido.

Conforme al art. 1!91 se debe el saneamiento por evicción cuando elad*uirente es privado total o parcialmente del derec'o ad*uirido en virtud deuna resolución judicial o administrativa *ue recono3ca el derec'o de un tercero,anterior a la transferencia. 6ntes *ue el ad*uirente sea despojado del bien o delderec'o sobre el bien, el transferente no está obligado a ningn saneamientopor evicción$ las demandas *ue interpongan terceros alegando mejor derec'osobre el bien transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al

ad*uirente. )a obligación de saneamiento por evicción es una sola, y consisteen resarcir 7obligación de dar# a su ad*uirente pagándole el valor *ue tiene elbien al tiempo de la evicción y los demás conceptos previstos en la ley 7art.1!92#.

En otros t-rminos, el enajenante no está obligado a sanear a su ad*uirente por las amena3as de perturbaciones de derec'o como son las amena3as dedemandarlo o denunciarlo judicialmente o como es el 'ec'o de *ue seaefectivamente demandado o denunciado ante los tribunales, casos en *ue lasperturbaciones de derec'o subsisten 'asta la finali3ación del proceso, pero elderec'o del ad*uirente permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en

su contra. (i el demandante o denunciante pierde en el proceso judicial,


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significa *ue el bien transferido no adolecía de vicios jurídicos, por tanto, eltransferente no tiene nada *ue sanear.

&7' Reso"ución $udicia" o adinistrati(a +ire.

ara *ue e+ista la obligación de sanear por evicción, la privación al ad*uirentedel derec'o de propiedad, uso o posesión debe producirse por efecto de unasentencia o resolución administrativa firmes *ue decidan *ue el derec'otrasmitido pertenece, total o parcialmente, a un tercero.

Fay obligación de sanear toda ve3 *ue e+ista una resolución judicial oadministrativa, pasada en autoridad de cosa ju3gada, *ue recono3ca a untercero el derec'o o mejor derec'o 7*ue el del ad*uirente# a la propiedad, usoo posesión del bien transferido, obligando al ad*uirente a abandonar dic'obien, con lo *ue se frustra su inter-s de destinarlo a la finalidad de la

ad*uisición. Es decir, cuando el ad*uirente, por efecto de la evicción, no lograalcan3ar la finalidad para la *ue ad*uirió el bien, surge para el transferente laobligación de sanear. ara *ue el ad*uirente tenga derec'o al saneamiento,basta *ue la sentencia *uede consentida, por*ue el transferente no puedee+igir del ad*uirente una diligencia *ue -l no 'a observado, puesto *ue fuenotificado con la demanda de evicción.

,' E" trans+erente no responde por "as pertur)aciones 6ue se )asan encausas posteriores a "a trans+erencia8 por e$ep"o8 una e9propiación.

El transferente está obligado a sanear solamente si el ad*uirente 'a sido

privado del derec'o a la propiedad, uso o posesión del bien ad*uirido por e+istir un derec'o del tercero evicente, anterior a la transferencia. )os derec'osde terceros ad*uiridos con posterioridad a la transferencia no producenevicción.

1:.E(icción por a""anaiento o a)andono

Cuando el derec'o de *uien reivindica es manifiesto, o sea es claro eindiscutible, el ad*uirente demandado, con el asentimiento de su transferente,puede allanarse a la demanda o abandonar el bien a favor del tercerodemandante, con el fin de evitar todos los gatos, mortificaciones y p-rdida de

tiempo *ue implican seguir un proceso judicial, o en su caso administrativo,sabiendo *ue la resolución final de todos modos le va a ser adversa. Es, pues, justificada la ra3ón por la cual el art. 1!9% dispone *ue la evicción se producecuando el ad*uirente demandado por evicción, con el asentimiento deltransferente, *uien es el *ue en definitiva soporta los riesgos de la evicción, seallana a la demanda o abandona el bien sin esperar la resolución judicial oadministrativa.

Con el allanamiento a la demanda, o el abandono del bien a favor deldemandante, previo el asentimiento del transferente, -ste *ueda obligado al

saneamiento por evicción. Estamos frente a un caso en *ue el saneamiento por


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evicción procede sin resolución, judicial o administrativa, *ue prive alad*uirente de su derec'o, pero debido a *ue el derec'o del tercero es claro eindiscutible.

ara *ue se deba el saneamiento es necesario *ue el ad*uirente recabe elasentimiento de su transferente para allanarse a la demanda del terceroeviccionante o para abandonar el bien en su favor. (i el ad*uirente se desistede la demanda o abandona el bien sin el asentimiento de su transferente pierdeel derec'o al saneamiento.

5o se puede dejar a la libre decisión del ad*uirente el determinar si el derec'odel tercero demandante es o no indiscutible, por*ue podría actuar en perjuiciodel transferente, por cuya ra3ón la ley establece como presupuesto necesariopara *ue se deba el saneamiento *ue el ad*uirente recabe previamente elasentimiento de su transferente para allanarse a la demanda o abandonar el

bien en favor del tercero eviccionante.

11. Li)eración de" trans+erente

Cuando el derec'o del tercero es claro e indiscutible, el ad*uirente, con elasentimiento del transferente, puede evitar la evicción pagando al tercero elvalor del derec'o transferido, valor *ue establecerán de mutuo acuerdo entrelas partes involucradas 7transferente, ad*uirente y el tercero#. En este caso, eltransferente puede liberarse de las consecuencias del saneamientoreembolsando a su ad*uirente lo *ue -ste pagó al tercero, con los respectivosintereses legales, pagándole los gastos en *ue 'a incurrido el ad*uirente, y, siel transferente en la celebración del contrato 'a actuado con dolo o culpa,deberá indemni3ar a su ad*uirente por los daos sufridos.

Como el transferente es el *ue en definitiva sufre los efectos de la evicción,para evitarla pagando al tercero es necesario *ue el ad*uirente recabe elasentimiento del transferente. (i el ad*uirente paga al tercero sin elasentimiento de su transferente pierde el derec'o al reembolso de lo pagado,intereses, gastos y a la indemni3ación por daos$ en pocas palabras, cesa laobligación de sanear por parte del transferente.

1!.Iprocedencia de" saneaiento

Cuando un tercero reclama un derec'o sobre el bien transferido y triunfa en sureclamo despojando del bien al ad*uirente mediante una resolución judicial oadministrativa definitivas, el transferente está obligado a sanear, siempre *ue elderec'o del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea antes de-sta el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o -l era el *ue tenía elderec'o a la posesión, uso o goce de dic'o bien, pero el transferente nuncaresponde por derec'o de terceros *ue surjan con posterioridad a la

transferencia. (in embargo, puede suceder *ue antes de la transferencia un


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tercero tenía un derec'o en potencia pobre el bien trasferido, derec'o *ue,despu-s de la transferencia, llega a ser e+igible por dolo o culpa ine+cusabledel ad*uirente, ra3ón por la *ue -ste pierde el derec'o al saneamiento por evicción.

)a ley castiga con la p-rdida del derec'o al saneamiento por evicción alad*uirente *ue deliberadamente 7dolo# o por negligencia grave 7culpaine+cusable# no impide *ue el potencial derec'o *ue tenía el tercero antes dela ad*uisición se 'aga e+igible despu-s de la transferencia, por ejemplo, elad*uirente no 'ace nada para evitar *ue el tercero, *ue viene poseyendoanimus domini desde antes de la ad*uisición, ad*uiera el bien por usucapión.

1&.E+ectos de" saneaiento

1. E" (a"or de" )ien a" oento de "a e(icción8 teniendo en cuenta "a+ina"idad para "a 6ue +ue ad6uirido.

Como para nuestro ordenamiento jurídico la obligación de saneamiento por evicción tiene carácter indemni3atorio, el transferente no está obligado arestituir por saneamiento a su ad*uirente el valor *ue -ste pagó en el acto de laad*uisición, sino a pagarle el valor *ue tiene el bien al momento de la evicción.

(olución justa puesto *ue lo *ue pierde el ad*uirente no es el valor *ue pagóen el acto de la ad*uisición, sino el valor *ue tiene el bien en el momento de laevicción, valor *ue puede ser igual, inferior o superior al *ue pagó al 'acer laad*uisición.

!. Los intereses "e;a"es desde 6ue se produce "a e(icción.

El transferente debe pagar a su ad*uirente el valor *ue tiene el bien almomento de la evicción con sus respectivos intereses legales devengadosdesde la evicción 'asta el momento en *ue se ejecuta el pago.

&. Los +rutos de(en;ados por e" )ien durante e" tiepo 6ue "o pose


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*ue los 'aya percibido de buena fe$ y b# *ue 'aya sido obligado a entregarloscon el mismo bien al evicente.

,. Las costas de" $uicio de e(icción8 en caso de *a)er sido o)"i;ado a

pa;ar"as.El transferente tambi-n debe pagar a su ad*uirente las costas del juicio deevicción en caso de 'aber sido obligado a pagarlas, lo *ue sucede nicamentecuando la demanda de evicción promovida por el tercero es declarada fundada.)as costas están constituidas por las tasas judiciales, los 'onorarios de losórganos de au+ilio judicial 7peritos, depositarios, curador procesal, etc.# y losdemás gastos judiciales reali3ados en el proceso 7art. !1= del CC#.

-. Los tri)utos < ;astos de" contrato 6ue *a


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transferente no 'a actuado con dolo, culpa ine+cusable o culpa leve, no *uedasujeto a la indemni3ación de daos.

1,.e$oras *ec*as por e" trans+erente

uede ocurrir *ue el bien se 'allaba con mejoras en el momento de la

ad*uisición, o, por acuerdo entre los contratantes, fueron 'ec'as por el

transferente con posterioridad a ese momento. Es natural *ue ellas se 'an

tenido en cuenta al pactarse la transferencia, y si el contrato es oneroso 'an

servido para fijar el valor de la contraprestación. or tanto, si el tercero evicente

indemni3a al ad*uirente por esas mejoras, el valor de ellas corresponde al

transferente. or esta ra3ón, conforme al art. 1!9;, si el valor de las mejoras,

necesarias, tiles y de recreo, 'ec'as por el transferente, 'a sido abonado por

el evicente al ad*uirente, -ste debe aplicar su importe como pago a cuenta delo *ue le debe su transferente por concepto de saneamiento. /e este modo se

evita un enri*uecimiento sin causa del ad*uirente y un empobrecimiento

injustificado del transferente.

1-.Renuncia de" saneaiento por e(icción

(iendo la obligación de saneamiento por evicción un elemento natural del

contrato, o sea *ue no es de su esencia, las partes pueden aumentarla,

reducirla o e+cluirla, puesto *ue se trata de una obligación *ue no afecta el

orden pblico.

(i la transferencia del bien en propiedad, uso o posesión, 'a sido a título

oneroso, mediante un contrato con prestaciones recíprocas, en el cual se 'a

suprimido la obligación de saneamiento por evicción 7pacto de non praestanda

evictione#, una ve3 producida -sta, el transferente debe devolver la

contraprestación *ue recibió, salvo *ue el ad*uirente 'aya renunciado

e+presamente a la devolución. Es nula la renuncia a la devolución de la

contraprestación si el transferente actuó con dolo o culpa ine+cusable.

Hue el ad*uirente renuncie al saneamiento significa *ue, si es despojado del

bien, no tiene derec'o a ser indemni3ado con el pago del valor *ue -ste tiene

al momento de la evicción, los intereses, los frutos, las cotas del juicio de

evicción, los tributos, las mejoras y los daos sufridos, pero ello no *uiere decir


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*ue pierda el derec'o a *ue se le restituya la contraprestación *ue pago,

concepto distinto al valor del bien y, por tanto, e+trao al saneamiento, a no ser

*ue 'aya renunciado e+presamente a dic'a devolución.

1.Noti+icación a" trans+erente

romovido juicio de evicción contra el ad*uirente, -ste está obligado a solicitar,dentro del pla3o para contestar la demanda, *ue se notifi*ue con -sta a sutransferente, o en caso de transferencias sucesivas *ue se notifi*ue altransferente *ue -l designe, no para obligarlo, sino para permitirle salir a juicioy defender el derec'o *ue 'a transferido. )o *ue se justifica por cuanto es eltransferente *uien puede tener los medios de defensa contra la demanda deevicción, y si no se le diera la oportunidad de ofrecerlos y actuarlos sería injusto'acerle sufrir las consecuencias de la evicción. 5o basta *ue el ad*uirente

solicite *ue se notifi*ue con la demanda al transferente, sino *ue es necesario*ue la notificación realmente se 'aya practicado.

El ad*uirente debe cuidar *ue la citación judicial al transferente se 'aga loantes posible, a fin de *ue -se cuente con el tiempo suficiente para preparar ladefensa y salir al proceso judicial.

El transferente notificado con la demanda de evicción tiene la facultad de salir ono a juicio. (i no comparece no corresponde *ue se le nombre curador procesal, ni *ue se le declare rebelde, pues la notificación con la demanda deevicción no importa traerlo a juicio como demandado, sino *ue tenga

conocimiento de la acción instaurada contra el ad*uirente, de la cual puedesurgir en su contra la obligación de sanear, *uedando colocado así en situaciónde salir a juicio y defender el derec'o transferido si es su voluntad.

10.Trans+erente coo deandado

El transferente, notificado con la demanda de evicción, *ue sale a juiciosustituye totalmente al ad*uirente como parte demandada 'asta la conclusióndel juicio. El ad*uirente deja de ser demandado o codemandado, por lo *ue nopuede ejercer las facultades *ue son propias de la parte procesal demandadacomo son, por ejemplo, las de ofrecer y actuar pruebas, interponer recursos

impugnatorios, salvo *ue el transferente lo designe como su representanteprocesal.

(i el ad*uirente lo solicita puede coadyuvar en la defensa presentando escritos,alegaciones, fundamentando su derec'o y el de su transferente.

14.Perdida de" derec*o a" saneaiento

1. Si no pidió < cuidó 6ue se cite a" trans+erente con "a deanda de" $uicio de e(icción.


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romovido el juicio de evicción por un tercero, el transferente está facultado, noobligado, para defender el derec'o de propiedad, uso o posesión transferidofrente a la pretensión del tercero. ara *ue el transferente pueda ejercer elderec'o de salir a juicio y defender el derec'o transferido, es necesario *ue el

ad*uirente demandado por evicción pida y cuide *ue se le cite con la demanda.(i el ad*uirente no pide y cuida *ue se cite a juicio al transferente, pierde elderec'o al saneamiento por evicción.

(i el ad*uirente 'a demandado al tercero *ue le está impidiendo ejercer suderec'o de propiedad, uso o posesión y -ste tercero contesta la demandainvocando un mejor derec'o, el ad*uirente deberá pedir y cuidar *ue senotifi*ue al transferente con esta contestación de la demanda.

!. Si soetió "a causa a ar)itra$e sin asentiiento de" trans+erente < "aperdió.

(i el ad*uirente somete la controversia sobre evicción a arbitraje sin elasentimiento del transferente, está privando a -ste de su derec'o de defender el bien transferido frente a la pretensión del tercero evicente, ra3ón por la *ueasume las consecuencias del proceso arbitral cuando el laudo le es adverso,*uedando el transferente e+imido de la obligación de saneamiento.

6 contrario sensu, si el ad*uirente somete la causa a arbitraje con elasentimiento del transferente y la pierde, el transferente está obligado a sanear.

En principio, si el ad*uirente, en el proceso judicial o arbitral, no le da a sutransferente la oportunidad de defender el derec'o sobre el bien transferidofrente a la pretensión del tercero evicente, asume todas las consecuencias delproceso y pierde el derec'o al saneamiento. )a sentencia judicial o el laudoarbitral no tienen efectos frente a *uien no fue parte en el proceso ni fue citadopara *ue compare3ca en -l.

&. Si transi;ió e" $uicio sin anuencia de" trans+erente.

or la transacción las partes, 'aci-ndose concesiones recíprocas, deciden un

asunto dudoso o litigioso, evitando el pleito *ue podría promoverse ofinali3ando el *ue está iniciado 7art. 1&=%#. )a transacción no tiene efectoscontra *uien no 'a sido parte en ella. /e esto se deriva *ue, si el ad*uirentedemandado transa con el tercero evicente, poniendo fin al proceso promovidopor -ste, sin la anuencia del transferente, pierde el derec'o al saneamiento.

El ad*uirente no pierde el derec'o al saneamiento cuando transige el juicio conla aceptación del transferente. 6d*uirente y transferente acordarán en *u-t-rminos se reali3ará la transacción y los alcances de la obligación de sanear del transferente.

,. Si a" ce"e)rar e" contrato conoc%a 6ue e" )ien era "iti;ioso o a$eno.


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El *ue ad*uiere un bien sabiendo *ue es litigioso o ajeno, celebra un contratoriesgoso, por lo *ue asume todas las consecuencias si es eviccionado, de lo*ue se deriva *ue pierde el derec'o al saneamiento, sin importar la buena omala fe del transferente.

En los t-rminos del art. 12==.!, en todos los casos en *ue el ad*uirente actade mala fe pierde el derec'o al saneamiento.

El transferente de mala o de buena fe está obligado a sanear por evicción. (itransferente y ad*uirente actan de buena fe, el primero está obligado asanear. (i el transferente obra de mala fe y el ad*uirente acta de buena fe, elprimero debe sanear al segundo. (i el transferente obra de buena fe y elad*uirente procede de mala fe, no 'ay obligación de sanear. (i el transferentey el ad*uirente obran de mala fe, no 'ay obligación de sanear.

En efecto, puede ocurrir *ue, en el momento de la celebración del contrato, eltransferente no sabe *ue el bien es litigioso o ajeno, pero el ad*uirente si losabe, o puede ser *ue transferente y ad*uirente conocen *ue el bien eslitigioso o ajeno. En ambas situaciones, el ad*uirente, por conocer *ue el bienes litigioso o ajeno, obra de mala fe, por lo *ue carece del derec'o alsaneamiento.

Como la buena fe se presume, el transferente, en el proceso de saneamiento,tendrá *ue demostrar *ue el ad*uirente, en el momento de la celebración delcontrato, conocía *ue el bien era litigioso o ajeno.

-. Por caducidad8 siendo e" p"a#o de >sta un a=o8 a partir de "a +ec*a en6ue se produ$o "a e(icción.

El ad*uirente tiene el pla3o de caducidad de un ao, contado desde la fec'a en*ue fue eviccionado del bien ad*uirido, para reclamar el saneamiento a sutransferente.

El antecedente normativo del art. 12== es el art. 1&; del Código civil de 19&;,el cual establecía" 6rt. 1&;. El ad*uirente no puede e+igir el saneamiento" 1I

(i no pidió y cuido *ue se 'iciera la citación de *ue 'abla el artículo anterior$ %I(i sometió la causa a arbitraje sin consentimiento del enajenante y la perdió eneste juicio$ &I (i cuando ad*uirió la cosa sabía *ue era litigiosa o ajena y elenajenante lo ignoraba.

15.E(icción parcia"

(i el ad*uirente es despojado de parte del bien ad*uirido o de sus partesintegrantes o pertinencias o de uno de los bienes ad*uiridos conjuntamente, odebe reconocer derec'os reales menores al ad*uirido a favor de terceros, odebe pagar el precio de una pared medianera, etc., como consecuencia de una

resolución judicial o administrativa *ue reconoce el mejor derec'o de un


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tercero, anterior a la ad*uisición, tiene derec'o a *ue su transferente, o elanterior *ue 'aya elegido, le pague por concepto de saneamiento el valor deesa parte del bien *ue pierde. ero si la parte de la cual es privado torna albien en intil para el fin para el cual fue ad*uirido, puede optar por la resolución

del contrato.

si el bien resulta intil para el fin de la ad*uisición como consecuencia de laevicción parcial, le asiste al ad*uirente la pretensión de resolución del contrato$en caso contrario, le atae una indemni3ación proporcional a la parte del bien*ue pierde.

!:.E(icción parcia" en )ienes independientes

Cuando se transfieren dos o más bienes interdependientes, por ejemplo, unayunta de bueyes o un e*uipo de computación, o en conjunto, si el ad*uirente es

eviccionado de uno de ellos tiene derec'o de optar por la resolución delcontrato, cuando el bien *ue pierde es de tal importancia con respecto al todo*ue lo 'aga intil para la finalidad de la ad*uisición, o por recibir el valor delbien cuyo derec'o pierde, cuando -ste no inutili3a al todo.

El ad*uirente tiene el derec'o de optar alternativamente por recibir el valor delbien del cual fue despojado o de resolver el contrato, aun cuando se 'ayasealado un valor individual a cada uno de los bienes transferidos.

Como no se puede dejar al libre arbitrio del ad*uirente el optar por la resolucióndel contrato, por mandato del art. 12=1, al cual se remite el art. 12=%, la

resolución solamente procede cuando el bien *ue pierde es de tal importanciacon respecto al todo *ue lo 'aga intil para el fin para el cual fue ad*uirido.


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CAPITULO III

SANEAIENTO POR 2ICIOS OCULTOS

!1.concepto?

0icio oculto es toda imperfección e+istente sobre el bien transferido, *ue

lo 'ace inadecuado para el propósito de su ad*uisición. El bien transferido al

ad*uirente en propiedad, posesión o uso, debe presentar un vicio o defecto *ueordinariamente no presentaría y cuya e+istencia afecta el disfrute del mismo, al

grado de volverlo intil para la finalidad por la cual se ad*uirió. el saneamiento

por vicios ocultos tiene como fundamento la obligación del transferente de

responder por los defectos ocultos del bien *ue no permiten *ue el ad*uirente

lo pueda destinar a la finalidad para la cual lo ad*uirió$ no tiene el carácter de

obligación de garantía. )a prueba de *ue el vicio era oculto, *ue e+istía con

anterioridad a la ad*uisición, *ue 'a 'ec'o intil al bien para la finalidad de la

ad*uisición o *ue 'a disminuido su valor y, en su caso, la mala fe del

transferente, corresponde al ad*uirente.


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!!.Re6uisitos

ara *ue los vicios ocultos del bien generen la obligación de saneamiento se

re*uiere"1# *ue sean ocultos

%# *ue sean anteriores o concomitantes a la transferencia

*ue la transferencia del bien sea en propiedad, uso o posesión

!# *ue los vicios no permitan destinar el bien a la finalidad para la cual fuead*uirido o *ue disminuyan su valor para los efectos de dic'a finalidad

!&.2icios conoci)"es

5o son vicios ocultos los *ue el ad*uirente puede conocer e+aminando el biencon la diligencia e+igible. )a diligencia e+igible puede ser apreciada con uncriterio objetivo, segn el cual se considera vicio el *ue cual*uier personapuede detectarlo actuando con la normal diligencia y prudencia *uecomnmente e+igen los negocios$ o con un criterio subjetivo, o sea tomando enconsideración las aptitudes personales del ad*uirente, de suerte *ue un mismodefecto puede ser oculto para una persona y para otra no. El Código civil en suart. 12=! 'a optado por el criterio subjetivo al considerar *ue no se consideranvicios ocultos los *ue el ad*uirente puede conocer actuando con la diligenciae+igible de acuerdo con su aptitud personal.

5o se consideran vicios ocultos los *ue el ad*uirente conoce y los *ue 'apodido conocer actuando con la diligencia e+igible de acuerdo con su aptitudpersonal, e+aminando directamente el bien o asesorándose por e+pertos si lascircunstancias e+igen una diligencia especial, por ejemplo, por lo complejo osofisticado del bien.

!,./a"ta de cua"idades proetidas

4na cosa son las cualidades normales u ordinarias con las cuales se identificanal bien, objeto del contrato, como caballo negro o blanco, automóvil de dos o decuatro puertas, como computadora, casa, lana, algodón, aspirina, trigo, carne,etc.$ si el transferente entrega una cosa por otra 7aliud pro alio#, el ad*uirentepuede, a su elección, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato7art. 1!%#.

Jtra cosa son las cualidades anormalidades o vicios ocultos *ue 'acen intil albien para el fin para el cual está destinado o *ue disminuyen su valor, como*ue el caballo está enfermo, *ue el automóvil funciona mal, *ue la casa 'a sidoconstruida con materiales *ue no resistirán por muc'o tiempo, la carne está

descompuesta, etc.


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> otra cosa son las cualidades prometidas por el transferente, como *ue elmotor consume poca gasolina, *ue la píldora A cura un determinado cáncer avan3ado, *ue la casa está construida para soportar un sismo de 'asta oc'ogrados en la escala de Kitc'er, etc.

)a presencia en el bien de vicios ocultos o la falta de las cualidades prometidasconfieren al ad*uirente la acción resolutoria, llamada tambi-n red'ibitoria y laacción estimatoria, denominada tambi-n actio *uanti minoris, de las cualespuede 'acer uso a su elección.

!-.Trans+erencia con$unta de )ienes

Cuando se transfieren dos o más bienes en conjunto, mediante un solocontrato, y *ue sólo en uno o en alguno de ellos, pero no en todos, e+ista viciored'ibitorio, con independencia de *ue la contraprestación, si lo 'ay, se 'aya

fijado a suma al3ada o por cada uno de ellos, el vicio de cada uno da lugar solamente a su respectivo saneamiento, mediante la acción red'ibitoria o laestimatoria, sin *ue la obligación se e+tienda a los otros en los *ue no e+istevicio. or ejemplo, si en un mismo establecimiento compro, en conjunto, dosautomóviles para donar uno a cada uno de mis dos 'ijos, y uno de losve'ículos adolece de vicios ocultos graves, en cambio el otro no presentavicios de importancia, tengo derec'o al saneamiento solamente del viciado,permaneciendo el contrato incólume respecto a no viciado, sin importar *ue'aya pagado un solo precio por los dos un precio por cada ve'ículo. Elsaneamiento sólo opera respecto del bien defectuoso, es decir, el vicio

red'ibitorio de cada uno de los bienes *ue conforman el conjunto ad*uirido dalugar solamente a su red'ibición, pero no a la de los demás bienes en los *ueno e+iste vicio.

Constituye una e+cepción a esta regla general el caso en *ue el ad*uirente no'ubiera ad*uirido el bien o bienes sanos sin el *ue adolece del vicio, por*ue nopodrá destinarlo a la finalidad de la ad*uisición individualmente sino enconjunto, 'ec'o *ue deberá probarlo.

El ad*uirente está relevado de dic'a prueba cuando se trata de la ad*uisiciónde un tiro 7conjunto de caballerías *ue tiran de un carruaje#, yunta 7par de

bueyes, mulas u otros animales *ue se sujetan juntos al yugo para reali3ar ciertas labores, como, por ejemplo, el de labrar la tierra#, pareja 7conjunto dedos animales u otros bienes, una pareja de guantes#, juego 7conjunto de pie3assemejantes *ue se complementan en el uso, por ejemplo, un juego de mueblespara el 'ogar# o análogo, aun cuando en el contrato se seale un valor enmodo al3ado o global, o *ue, por el contrario, se fije un valor por separado paracada uno de los bienes *ue componen el conjunto, por*ue, en tales casos, elart. 12=; lo ampara con la presunción *ue no 'abría ad*uirido los bienes sanossin el otro u otros *ue adolecen del vicioso.


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)a presunción establecida en el segundo párrafo del art. 12=; es unapresunción iuris tantum *ue el transferente puede destruir con la prueba encontrario.

robándose o presumi-ndose con presunción no destruida, *ue el ad*uirenteno 'ubiera ad*uirido el bien o bienes sanos sin el vicioso o viciosos, larespectiva acción de saneamiento respecto de uno de ellos se e+tiende a todoslos *ue fueron objeto del contrato.

!.Trans+erencia de )ienes principa"es < accesorios

El principio general de derec'o dice *ue lo accesorio sigue la suerte de lo

principal, pero no al contrario.


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ara nuestro ordenamiento jurídico civil, las cargas,

limitaciones o gravámenes ocultos, no obstante referirse a derec'os d terceros,son considerados como casos de

saneamiento por vicios red'ibitorios, y no de saneamiento por evicción, debidoa *ue la evicción supone un proceso judicial o administrativo de evicción en elcual e+ista resolución definitiva *ue priva al ad*uirente del derec'o ad*uirido, yla e+istencia de cargas, limitaciones o gravámenes no significa privación delderec'o del ad*uirente por efecto de una resolución judicial o administrativafirme. ara *ue el transferente est- obligado a sanear, estos vicios jurídicos, en*ue consisten las cargas, limitaciones o gravámenes ocultos, deben ser de talgravedad *ue disminuyan el valor del bien o redu3can sus cualidades para lafinalidad de su ad*uisición. )a obligación está limitada a las cargas,limitaciones o gravámenes ocultos *ue el ad*uirente no conocía ni estaba en la

posibilidad de conocer. 6sí, no 'ay obligación de sanear por la e+istencia deservidumbres aparentes, las cuales el ad*uirente conoce o está en laposibilidad de conocerlas.

!5.Saneaiento por ine9istencia de ser(idu)res acti(as

El predio en cuyo beneficio o utilidad se constituye la servidumbre se llamadominante y el predio *ue soporta el gravamen se denomina sirviente.Jbservada desde la perspectiva del predio dominante o beneficiario, laservidumbre es activa$ en cambio, encarada desde el punto de vista del prediosirviente, la servidumbre es pasiva.

El transferente está obligado a sanear cuando no e+isten las servidumbresactivas *ue 'a declarado en la celebración del contrato, siempre *ue seanaptas para *ue el bien sirva para la finalidad de su ad*uisición, es decir, *ue sinla presencia de dic'as servidumbres no 'abría 'ec'o la ad*uisición

5o basta la cláusula gen-rica de transmitir el bien con las servidumbresactivas: para *ue e+ista la obligación de sanear, sino *ue se re*uiere dedeclaración e+plícita, especificando de *u- servidumbre o servidumbres go3ael predio.

&:.Acción reso"utoria

or ra3ón de la obligación de saneamiento por vicios ocultos a *ue estáobligado el transferente, la ley confiere al ad*uirente dos acciones" la acciónresolutoria o red'ibitoria 7art. 1211# y la estimatoria o *uanti minoris 7art. 121.El ad*uirente optará por la resolución del contrato cuando el bien resulta intilpara el fin de la ad*uisición, mientras *ue escogerá la *uanti minoris cuando elbien solamente 'a disminuido su valor o utilidad, si es *ue no prefiere laresolutoria. 6mbas acciones, la red'ibitoria y la estimatoria, son otorgadas afavor del ad*uirente, *uien debe 'acerlas valer dentro de los pla3os sealados


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en el art. 121!$ el transferente sólo puede ofrecer subsanar los vicios *ue sonde poca importancia 7art. 1212#.

)a acción resolutoria persigue des'acer el contrato, en cambio, con la

estimatoria se mantiene el contrato, el cual es modificado en cuanto al valor debien, por estar el transferente obligado a pagar al ad*uirente lo *ue el bien valede menos por ra3ón del vicio.

&1.E+ectos de "a reso"ución de" contrato por (icios ocu"tos

(e ad*uiere un bien sabiendo *ue no adolece de vicios *ue impidan destinarloa la finalidad para la cual es ad*uirido o *ue disminuyan su valor. El ad*uirentepuede demandar la resolución del contrato cuando el bien, en el momento de laad*uisición, tenía vicios ocultos *ue no pudo detectarlos no obstante 'aberloe+aminado diligentemente de acuerdo con su aptitud personal y con las

circunstancias, o cuando en el bien faltan las cualidades prometidas por eltransferente.

en conformidad con el art. 121%, dado el carácter indemni3atorio delsaneamiento, resuelto el contrato, el transferente *ueda obligado 'a pagarle alad*uirente"

a' E" (a"or 6ue tendr%a e" )ien a" oento de "a reso"ución8 si es 6ueno e9istiera e" (icio 6ue "o a+ecta8 teniendo en cuenta "a +ina"idad de"a ad6uisición

El valor *ue tiene el bien en el momento de la resolución puede ser igual,superior o menor *ue el *ue tenía en el momento de la ad*uisición. Elad*uirente no pierde el valor *ue tiene el bien en el momento de la ad*uisición,sino el valor *ue tiene en el momento de la resolución del contrato.

(i se estableciera *ue por ra3ón de la acción red'ibitoria el transferente debedevolver la contraprestación *ue recibió a cambio de la transferencia del bien,por ejemplo, *ue el vendedor devuelva el precio pagado por el comprador,podría suceder *ue el valor de esa contraprestación sea menor al *ue tiene elbien en el momento de resolución, caso en el *ue no se cumpliría con lafinalidad de la indemni3ación de reponer el patrimonio perdido por el

ad*uirente, o puede ocurrir *ue el valor del bien en el momento de laad*uisición es superior al *ue tiene en el momento de la resolución, en cuyocaso la acción red'ibitoria se estaría usando como un instrumento deenri*uecimiento indebido del ad*uirente *ue la ley no permite.

)' Los intereses "e;a"es desde e" oento de "a citación con "adeanda.

)os intereses constituyen la renta o frutos *ue produce el valor del bien, por lo*ue deben ser pagados por el transferente al ad*uirente, computados desde lacitación con la demanda de resolución del contrato. (on debidos en ra3ón de la


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ley y en la tasa legal, pero nada obsta a *ue las partes pacten una tasa menor a la legal.

c' Los ;astos o tri)utos de" contrato pa;ados por e" ad6uirente.

El transferente debe pagar al ad*uirente todos los gastos e impuestos *ue -sterealmente 'a pagado con ocasión de la celebración del contrato.

d' Los +rutos de" )ien 6ue estu(iesen pendientes a" oento de "areso"ución.

Cuando el ad*uirente es un poseedor legítimo de buena fe, 'ace suyos losfrutos percibidos 7art. 9=#$ si el ad*uirente 'a devuelto el bien viciado consus frutos a su transferente, tiene derec'o a *ue -ste le pague el valor de

los frutos *ue se encuentran pendientes de percibir al momento de laresolución del contrato.

e' La indeni#ación de da=os < per$uicios8 cuando e" trans+erente*a


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El pla3o de caducidad de las acciones resolutoria y estimatoria o *uantiminoris es de tres meses si se trata de bienes muebles y de seis meses, sison inmuebles, contados desde la recepción del bien. Como se observa, elart. 121! seala un mismo pla3o para la acción red'ibitoria y para la

estimatoria.

5ótese *ue los pla3os de tres y seis meses, respectivamente, no son deprescripción sino de caducidad, o sea no se interrumpen ni suspenden,salvo mientras sea imposible reclamar el derec'o ante un tribunal peruano7art. %==2#$ el jue3 puede declarar de oficio o a petición de parte, lacaducidad en conformidad con el art. %==;.

El cómputo del pla3o se inicia, no desde la celebración del contrato o desdela fec'a del descubrimiento del vicio, sino desde el día en *ue el ad*uirenterecepciona el bien, por*ue desde ese momento está en la posibilidad de

e+aminarlo y apreciar la e+istencia de vicios ocultos. /escubiertos los viciosocultos no 'ay ra3ón para *ue no 'aga uso de su derec'o de plantear unade las dos acciones prontamente, lo *ue justifica *ue el pla3o de caducidadsea breve.

&,.2icios de poca iportancia

(i el vicio es de poca importancia puede convenir al transferente efectuar lareparación del bien antes *ue la resolución del contrato o el pago de lo *ueel bien vale de menos. Es por ello *ue la ley lo faculta, cuando esdemandado por resolución del contrato o por pago de lo *ue el bien vale demenos, para ofrecer la reparación del bien cuando los vicios son de pocaimportancia y subsanables. (i el ad*uirente rec'a3a la subsanación, pierdela acción red'ibitoria, *uedándole solamente la acción estimatoria.

(i el bien ad*uirido adolece de vicios ocultos *ue lo 'acen intil para lafinalidad de la ad*uisición, el ad*uirente opta por la resolución del contrato,por no tener inter-s de *uedarse con un bien *ue no le sirve para nada. Encambio, cuando los vicios no inutili3an el bien sino solamente disminuyen suvalor para los efectos de la finalidad de la ad*uisición, si no deseaconservar el bien se vale de la acción red'ibitoria, y si *uiere conservarlo

opta por la acción estimatoria, pero tambi-n puede tener inter-s en no optar por ninguna de estas dos acciones, sino por*ue el transferente repare elbien eliminando los vicios ocultos.

&-.E" trans+erente su+re "a p>rdida de" )ien coo consecuencia de "os(icios ocu"tos

)a p-rdida total del bien viciado se puede producir" 1# por consecuenciadirecta del vicio de *ue adolece$ %# por culpa del ad*uirente$ y por casofortuito o fuer3a mayor.


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En cada uno de estos tres casos D*ui-n debe sufrir la p-rdida (i el bienperece por ra3ón de los vicios *ue tenía, la p-rdida lo soporta eltransferente 7art. 121;33+#, pero si perece por caso fortuito o fuer3a mayor opor culpa del ad*uirente 7no por los vicios *ue tiene#, -l sufre la p-rdida 7art.

121 y 121#.

(i el bien viciado se pierde totalmente, no 'ay ra3ón para *ue el ad*uirentese valga de la acción red'ibitoria por no e+istir bien *ue restituir altransferente$ tampoco para usar la acción estimatoria, por no e+istir bien*ue conservar. En otros t-rminos, la p-rdida total del bien produce laresolución de pleno derec'o del contrato de transferencia.

&.P>rdida de" )ien por cu"pa de" ad6uirente

El transferente está obligado a sanear nicamente por los vicios e+istentes conanterioridad o en el momento mismo en *ue se reali3a la transferencia. 5o 'ayobligación de sanear por los vicios o defectos *ue se producen despu-s de latransferencia, salvo *ue tengan su germen con anterioridad a dic'o acto./entro de este marco, si el bien se pierde totalmente no como consecuencia delos vicios *ue lo afectan desde el momento de la ad*uisición, sino por culpa delad*uirente, es natural *ue -ste sufra los efectos de la p-rdida. En pocaspalabras, la p-rdida del bien viciado imputable al ad*uirente libera de toda

responsabilidad al transferente.&0.P>rdida de" )ien por caso +ortuito o +uer#a a


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transferente debe devolver la contraprestación, puesto *ue carece de causapara conservarla, salvo *ue el ad*uirente renuncie e+presamente a ella. )adevolución es de la cantidad de dinero u otro bien *ue el ad*uirente 'a recibidocomo contraprestación, y no del valor *ue pueda tener dic'o bien al momento

del pago.

&5.Nu"idad de "a renuncia a" saneaiento

(iendo nula la renuncia al saneamiento por el actuar doloso o culposo deltransferente, el ad*uirente puede optar por demandar la resolución del contrato7art. 1211# o por pedir *ue el transferente le pague lo *ue el bien vale de menospor ra3ón del vicio 7art. 121.

)a norma del art. 12%= *ue dispone *ue es nula renuncia al saneamientocuando el transferente acta con dolo o culpa ine+cusable respecto de la

e+istencia de vicios del bien en el momento de celebrarse el contrato o depactarse la renuncia, es una aplicación particular de la norma generalcontenida en el art. 1&% *ue prescribe *ue es nula toda estipulación *uee+cluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa ine+cusable del deudor o deterceros de *ui-n este se valga.

5o se permite la renuncia a la acción red'ibitoria ni a la acción estimatoria parae+igir la responsabilidad procedente del dolo o culpa grave del transferente$ lanulidad no alcan3a a la renuncia al saneamiento cuando el transferente 'aactuado con culpa leve.

)a nulidad de la cláusula de renuncia al saneamiento está prevista tanto para elcaso de dolo positivo 7disimulación fraudulenta#, como para el caso delcomportamiento puramente pasivo del transferente, el cual, conociendo losvicios, 'aya estipulado la cláusula de renuncia.

,:.Trans+erencia de )ienes con ;arant%a de )uen +uncionaiento

5uestra legislación asimila la garantía de buen funcionamiento a los viciosocultos, debido a *ue con ella se persigue indemni3ar al ad*uirente por losperjuicios *ue sufre por no poder destinar el bien a la finalidad para la cual load*uirió.

)a obligación de garantía de buen funcionamiento debe estar e+presamentepactada y referida al buen funcionamiento del bien con sealamiento delrespectivo pla3o.

El art. 12%& impone un doble pla3o sucesivo" por el primero, el ad*uirente *uealegue vicio o defecto de buen funcionamiento está obligado a comunicarlo altransferente en el pla3o de siete días contados a partir del descubrimiento$ ypor el segundo, el ad*uirente debe entablar la acción red'ibitoria o laestimatoria dentro del pla3o de dos meses a contar desde la fec'a de lacomunicación.


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Como se aprecia, dos son los presupuestos para *ue opere la obligación desaneamiento por garantía de buen funcionamiento. rimero, la e+istencia delvicio o defecto debe ser comunicada al transferente dentro del pla3o de sietedías a partir de su descubrimiento$ segundo, la acción correspondiente debe

ser incoada dentro del pla3o de dos meses a contar desde la fec'a de lacomunicación. Cabe a*uí preguntarse Dcuál es la finalidad de la comunicaciónal transferente de la e+istencia del vicio dentro del pla3o de siete días de sudescubrimiento )a finalidad no puede ser otra *ue la de permitir altransferente reparar o componer o tomar cual*uier medida tendente a lograr elbuen funcionamiento del bien.

ara *ue proceda la acción red'ibitoria o la estimatoria en el supuesto degarantía de buen funcionamiento es indiferente *ue el vicio o defecto defuncionamiento sea de carácter oculto, como lo define el art. 12=&.

CAPITULO I2

SANEAIENTO POR ECO PROPIO DEL TRANS/ERENTE


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,1.CONCEPTO

or la buena fe lealtad, en los contratos traslativos, cada parte contratante

persigue *ue la otra logre alcan3ar la finalidad para la cual ad*uiere el bien. Esla buena fe lealtad la *ue impone al transferente el deber de abstenerse detoda clase de perturbaciones de 'ec'o y de derec'o *ue menoscaben elderec'o del ad*uirente de destinar el bien, til y pacíficamente, a la finalidad desu ad*uisición, o *ue redu3can sus cualidades para esa finalidad, o *uedisminuya su valor. 5o se trata del deber general de respetar lo ajeno o de noperturbar a los demás en el ejercicio de su derec'o, sino de un deber individual7del transferente# *ue emana del contrato, de una obligación con prestación deno 'acer.

(i el transferente viola -ste deber contractual de abstención surge para -l, ysus 'erederos a título universal, la obligación de sanear. )a obligación desaneamiento por 'ec'o propio del transferente se debe al ad*uirente y a todoslos *ue ad*uieran de -ste el bien, sea a título universal o particular, oneroso ogratuito.

,!.Derec*o de optar por "a acción reso"utoria o por "a estiatoria

En ra3ón del saneamiento por 'ec'o propio del transferente, el ad*uirentepuede optar entre pedir la resolución del contrato o *ue se le pague lo *ue elbien vale de menos en el momento de ejercerse la acción de pago 7acción

*uanti minoris#, teniendo en cuenta la finalidad de su ad*uisición, y, en uno u


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otro caso, la indemni3ación de daos, cuando el transferente, en ejercicio desus 'ec'os personales, 'a incurrido en dolo o culpa.

,&.Caducidad

)a acción resolutoria y la *uanti minoris caducan a los tres meses si se tratande bienes muebles y a los seis, si son inmuebles. or ser estos pla3os decaducidad, el jue3 los puede declarar de oficio o a petición de parte 7art. %==;#.

,,.E9cepción de saneaiento

)a e+cepción de saneamiento, *ue el art. 12% confiere al ad*uirente, no es denaturale3a procesal, pues, no está comprendida en la enumeración ta+ativa*ue 'ace el art. !!; del Código rocesal Civil 7CC# sobre las nicas

e+cepciones *ue puede proponer el demandado, sino es una e+cepción denaturale3a material, un medio de defensa previa *ue se propone y tramitacomo e+cepción 7art. !22 del CC#. 5o está destinada a suspender el procesocomo ocurre con otras defensas previas 7art. !2;#, sino *ue su objeto es atacar el fondo del asunto y poner definitivamente fin al proceso judicial.

,-.Pacto de "i)eración de "a o)"i;ación de sanear

)a obligación saneamiento por evicción o por vicios ocultos puede ser modificada ampliándola o reduci-ndola o e+onerando al transferente. Encambio, sobre la base de la regla general *ue establece *ue a nadie se lepuede e+onerar de las consecuencias de su propio dolo o culpa, no es posiblelimitar o e+onerar al transferente de su obligación de sanear por sus 'ec'ospersonales con los cuales disminuya el valor del bien *ue 'a transferido oimpida *ue -ste sea destinado para el fin de la ad*uisición o reduca suscualidades para *ue pueda servir para dic'o fin, siendo nulo todo pacto en

contrario.En otros t-rminos, la norma del art. 12%, al disponer *ue es nulo el pacto deliberación o limitación de la obligación de sanear por 'ec'o propio deltransferente 7pactum de non praestanda evictione#, constituye una e+cepción ala regla del art. 1!9 *ue prescribe *ue se puede restringir o suprimir laobligación de saneamiento.

En cambio, no 'ay ningn inconveniente para *ue se amplíe la obligación desaneamiento por 'ec'o propio del transferente, como, por ejemplo, *ue seobligue a sanear por las consecuencias derivadas del caso fortuito.


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BIBLIOGRA/ÍA

LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EN EL CÓDIGOCIVIL PERUANO: DOCTRINA, MODELOS

AUTOR: ELIZABETH E. VASQUEZ MARIN

EDITORIAL: LEJ, 202

CÓDIGO CIVIL COMENTADO: TOMO VII –CONTRATOS EN GENERAL

AUTORY EDITOR: JURISTA EDITORES


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EL ABC DEL DERECHO CIVIL

AUTOR: GUIDO !GUILA GRADOS

EDITORIAL: SAN MARCOS

Trabajo Terminado de Contratos

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