TESIS MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … · El análisis de la investigación se centra en...

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN.

DELEGACIÓN MÉXICO, DISTRITO FEDERAL.

METODOLOGÍA PARA VALUAR PROYECTOS DE INVERSIÓN BAJO EL ESQUEMA PYME Y NEGOCIOS EN MARCHA CASO PRÁCTICO: LAVADO DE AUTOS EN

ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS.

TESIS

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

LIC. JOSÉ ALBERTO GUAJARDO BERLANGA

ASESOR:

M. en V. JOSÉ ANTONIO VILLELA ELIZONDO

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo R.V.O.E. SEP No. 2024306 de fecha 9 de diciembre

de 2002.

México, Distrito Federal, Febrero 2011

Agradecimientos

A mi esposa, que siempre cree en mí.

A mis hijos, por permitir mis ausencias.

A mi hermano, por enseñarme el camino.

IV

RESUMEN

En el Capítulo II (antecedentes generales) se menciona cómo surge la idea de iniciar el

negocio; y es debido a que la sociedad moderna que pertenece a los estratos socioeconómicos

medio, medio superior y superior demanda más y mejores servicios que sean confiables,

accesibles, cómodos, que den y provean imagen y que sean amigables con el medio ambiente.

Los emprendedores andan en busca de nichos de mercado en los que puedan invertir recursos

propios o adquiridos de otra manera y que sean rentables, creando sus propias empresas y no

depender de un inestable mercado laboral; creando a su vez nuevos puestos de trabajo,

ayudando a abatir el desempleo.

Los individuos que pertenecen a los estratos socioeconómicos más bajos y que tienen un nivel

inferior educativo, buscan y desean un trabajo con seguridad de permanencia y que les permita

obtener un ingreso mínimo previamente establecido.

El establecimiento y desarrollo de una empresa que brinde aseo integral (lavado, aspirado y

encerado), a los vehículos automotores en estacionamientos públicos y privados responde a los

asertos ingresados al principio de la presente introducción.

En el Capítulo III se hace el planteamiento de la investigación, en dónde se ofrece los objetivos

y justificación de la misma y se enmarca el marco teórico.

En el Capítulo IV se hace una revisión al marco teórico de valuación de negocios en marcha y/o

proyectos de inversión, en donde se presentan los tres enfoques de valuación de un negocio

(Ingresos, Mercado y Costos de Activos Netos), así como literatura financiera que se tiene que

tomar en cuenta al momento de valuar.

Ya en el Capítulo V se revisará y analizará la rentabilidad que ofrece este esquema de negocio

mediante técnicas de valuación del negocio para el Enfoque Ingresos de valuación en la que se

determinará la factibilidad del negocio vía diferentes indicadores de rentabilidad y generación de

valor.

En los anexos se podrá revisar cuáles son las preguntas que se debe contestar la persona que

desee emprender un negocio, que tratamiento se le debe dar a la información financiera de un

negocio en marcha y cuáles son los tipos de financiamiento que existen en el mercado para

l

financiar un proyecto de negocio. Así mismo se muestran las fotos de las Unidades Móviles de

Lavado para el esquema de negocio caso de estudio y otros elementos útiles para arrancar el

negocio de lavado de autos en estacionamientos públicos o privados.

2

ABSTRACT

In Chapter II (general background) mentions how the idea of starting the business, and it is

because modern society that belongs to the middle economic strata, middle and higher demand

for more and better services that are reliable, accessible , comfortable, giving and provide image

and that are friendly to the environment.

Entrepreneurs are in search of market niches in which to invest their own resources or otherwise

acquired and are profitable, creating their own business and not rely on an unstable labor

market, in turn creating new jobs, helping reduce unemployment.

Individuals belonging to lower socioeconomic strata and have a lower level of education, seek

and want a job with security of tenure and enable them to obtain a previously established

minimum income.

The establishment and development of a company that offers comprehensive cleaning

(washing, vacuuming and waxing), to motor vehicles on public and private parking responds to

assertions admitted at the beginning of this introduction.

Chapter III provides the approach to research, where it provides the objectives and rationale of

the same and fits the theoretical framework.

In Chapter IV we review the theoretical framework of ongoing business valuation and / or

investment projects, where are the three approaches to valuing a business (revenue, market

and Costs of Net Assets) as well as literature financial needs to be taken into account when

valuing.

And in Chapter V will review and analyze the performance offered by this scheme business by

business valuation techniques for the Income Approach valuation in which will determine the

feasibility of the business through different indicators of profitability and value creation.

To conclude and recommend what further analyzed in this study.

The annexes may review what are the questions you should answer the person who wants to

start a business, what treatment should be given to the financial information of a business up

and what types of funding available in the market for finance a business project. Also shown

3

photos of the Mobile Units for Washing scheme business case studies and other useful items to

start the car wash business in public or private parking

INTRODUCCIÓN

A partir de 2003 empezó en México a operar un concepto novedoso de lavado de auto en

estacionamientos públicos y privados, a través de un esquema de franquicias en donde el

franquiciante te ofrece unidades móviles equipadas, personal de lavado inicial y el know how de

la operación del negocio, sin embargo, la persona interesada en el negocio debería llevar la

propuesta de un estacionamiento, es decir la franquicia no te ofrecía el estacionamiento para

iniciar el negocio.

Estas franquicias fueron desapareciendo del mercado debido a que los que los interesados en

invertir en este esquema de negocio les era sencillo diseñar un prototipo de unidades móviles y

copiar el modelo de negocio y dado que lo más complicado del negocio no lo ofrecía la

franquicia que era conseguir un estacionamiento con alto flujo vehicular y de poder adquisitivo

medio y alto, los inversionistas independientes empezaron a ocupar los estacionamientos con

este concepto sin franquicia.

Para conocer el valor de este tipo de negocios se elabora una metodología para identificar,

cuantificar y valorar todos los factores que interfieren en la rentabilidad de este esquema de

negocio con la finalidad de valorar un negocio en marcha o bien, valuar el proyecto de

inversión.

El análisis de la investigación se centra en determinar los flujos de efectivo netos que ofrece

este esquema de negocio para determinar la rentabilidad de la misma, calculando Periodos de

Recuperación, Valor Presente Neto, Tasa Interna de Retorno, índice de Rentabilidad

Descontado y Valor Económico Agregado. Así mismo, se generan Estados Financieros

(Proformas) del negocio en su vida útil.

5

ÍNDICE Asunto: Constancia de Liberación i

Solicitud de Registro de Trabajo Individual y Asignación de Asesor para Titulación de Maestría ii

Agradecimientos iv

RESUMEN 1

ABSTRACT 3

INTRODUCCIÓN 5

ÍNDICE 6

CAPITULO I.-ANTECEDENTES GENERALES 8

CAPITULO II.- PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN 10

2.1 Objetivo general y particulares 11

2.2 Justificación 11

2.3 Marco teórico 11

2.4 Hipótesis 12

2.5 Metodología 12

CAPITULO III.- MARCO TEÓRICO DE VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MARCHA Y/O PROYECTOS DE INVERSIÓN 13

3.1 Metodologías de valuación de negocios en marcha 13

3.1.1 Enfoque de ingresos 13

3.1.2 Enfoque de mercado 14

3.1.3 Enfoque de costos de activos netos 14

3.2 Marco teórico financiero 15

3.2.1 Flujos de efectivo netos 16

3.2.2 Tasas de descuento 17

3.2.3 Tasa de interés y Tasa inflación 18

3.2.4 Precios corrientes o constantes en la valuación 19

3.2.5 Valuación continua del negocio en marcha y/o proyecto 21

3.3 Técnicas de valuación y rentabilidad de proyectos aplicados a los flujos de efectivo netos 22

3.3.1 Periodo de Recuperación (Payback) 22

3.3.2 Periodo de Recuperación Descontado (Payback Descounted) 23

3.3.3 Valor Presente Neto (VPN) 23

6

3.3.4 Tasa Interna de Retorno (TIR) 25

3.3.5 índice de Rentabilidad Descontado (ROÍ) 28

3.3.6 Valor Económico Agregado (EVA) 28

CAPITULO IV.- VALUACIÓN Y MEDICIONES DE RENTABILIDAD PARA UN CASO DE NEGOCIO DE LAVADO DE VEHÍCULOS EN ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS PARA EL ENFOQUE DE INGRESOS 30

4.11dentificación, cuantificación y valoración de inversión, costos de operación y beneficios del negocio de lavado de autos en estacionamientos públicos 30

4.1.1 Inversión 30

4.1.2 Gastos de operación 31

4.1.3 Ingresos 34

4.2 Premisas de Valuación 35

4.3 Elaboración de Estados Financieros (Proformas) 37

4.3.1 Estado de Resultados 38

4.3.2 Balance General 40

4.3.3 Estado de Flujo de Efectivo 41

4.4 Valuación del negocio en marcha: Caso práctico 43

4.4.1 Aplicación de las técnicas de valuación y rentabilidad de proyectos aplicados a los flujos de efectivo netos 43

4.4.2 Análisis financiero 48

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 50

BIBLIOGRAFÍA 52

ANEXO I: GUÍA PARA EVALUAR PLANES DE NEGOCIO 53

ANEXO II: ANÁLISIS DE INFORMACIÓN FINANCIERA 58

ANEXO III: FOTOS DE LA UNIDADES MÓVILES DE LAVADO 62

ANEXO IV: PROPUESTA PARA QUE NOS CONCESIONEN UN ESTACIONAMIENTO 63

ANEXO V: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LAS HERRAMIENTAS DE TRABAJO PARA LOS LAVADORES DE AUTO 67

ANEXO VI: FINANCIAMIENTOS 69

ANEXO Vil: GRÁFICAS DE RAZONES FINANCIERAS 72

ANEXO VIII: EL INFORME DE VALUACIÓN 77

GLOSARIO DE TÉRMINOS 79

7

CAPITULO I.- ANTECEDENTES GENERALES

A partir del 2003 se introdujo en la Ciudad de México un nuevo esquema de negocio innovador

para el lavado de automóviles, el cual consiste en el lavado de autos en estacionamientos

públicos y privados (centros comerciales, universidades, centros corporativos y residenciales)

mediante una unidad móvil que utiliza poca agua en el proceso de lavado y una presión

suficiente. Este tipo de servicio innovador se enfocó principalmente a un mercado con

características de nivel socioeconómico media-alta ya que este tipo de mercado le da

importancia al tiempo y valora cualquier tipo de servicio que no le consuma el tiempo.

Pronto Wash fue la empresa en empezó a franquiciar el esquema de negocio ofreciendo los

estacionamientos con mayor flujo de vehículos y con alto poder adquisitivo de los clientes de los

mismos (sin embargo este tipo de estacionamientos fueron limitados ejm. Liverpool, algunos

Centros Comerciales, entre otros) para operar el negocio. Posteriormente se fueron generando

negocios propios (con el mismo modus operandis) para ir atendiendo estacionamientos

marginales (de menor flujo y poder adquisitivo), por lo que las franquicias vieron limitado su

crecimiento al ya no poder seguir ofreciendo estacionamientos.

El éxito de este esquema de negocio radica en que el servicio de lavado de auto te lo ofrece

una persona respaldada por una empresa que contrata al personal de una manera selectiva

cuidando que no tenga antecedentes penales y que tenga un buen trato al cliente, de tal

manera que desplaza a los llamados "franeleros", que invaden los estacionamientos públicos y

privados, propiciando la inseguridad, la indefensión y la impunidad. Además el negocio

requiere de un monto bajo de inversión y promete tasas de recuperación rápidas de capital. En

este sentido, a los dueños de los estacionamientos les es conveniente ofrecer servicios

adicionales a sus clientes y obtener otras fuentes ingresos.

Sin embargo como franquicia el esquema no duró mucho por la facilidad de copiar el modelo y

por dejar de ofrecer un estacionamiento propicio para tal fin. Ello no quiere decir que el

esquema no funcione, de hecho en los diferentes centros comerciales que inició la franquicia a

operar aún sigue operando el negocio, pero ya no como franquicia, es decir la operación y

administración del negocio lo lleva un particular. Por ello, antes de iniciar algún negocio es

importante seguir y responder diferentes preguntas acerca del negocio (Anexo I)

8

Con la finalidad de determinar el valor del negocio el propósito del estudio es el de determinar

una metodología que capture todos los factores que inciden en el valor del negocio. Esta

metodología servirá para cuando se requiera valuar este esquema de negocio para cualquier

motivo: traspaso de negocio, crédito bancario, disputa del negocio entre socios, adquirir un

nuevo negocio, entre otros.

Organigrama de la empresa

Estacionamiento Público o Privado

Dueño del negocio

Supervisor

Lavador 1 Lavador 2 Lavador 3 Lavador

9

CAPITULO II.- PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

Cada vez más la sociedad mexicana exige más calidad en los servicios que demanda, y uno de

ellos es el servicio de lavado de sus autos. Para este propósito se introdujo a México un

concepto para este servicio verdaderamente innovador por lo que el esquema se prolifero

rápidamente.

Actualmente este esquema de negocio está en muchos centros comerciales, residenciales,

universidades y centros corporativos. Por lo que resulta atractivo diseñar y crear un modelo que

valúe este negocio.

Para contar con un modelo de valuación es necesario diseñar y costear la unidad móvil de

lavado debe contar con las siguientes características:

- Capacidad de desplazamiento

- Capacidad para almacenar el equipo y materiales necesarios para brindar el servicio

(volumen libre).

- Autonomía para brindar el servicio diario cuando menos a diez vehículos

- Comodidad para que el operador desarrolle su trabajo a la mayor velocidad posible

con el menor esfuerzo posible.

- Bajo costo de fabricación

Por lo que se diseñará una unidad móvil de fibra de vidrio que sea desplazado por una persona.

En el interior de la unidad móvil lleva una batería eléctrica que suministre la energía a un

compresor conectado a un tanque de agua con capacidad para 60 litros y provisto de una

manguera dotada de un aspersor fino; espacios para frascos rociadores de 1 litro de capacidad

para el detergente de la carrocería, el detergente para las llantas, el detergente para los riñes y

la cera líquida, así como el espacio para las telas de secado y la aspiradora.

Paralelamente al diseño de la unidad funcional, se cotizarán los productos requeridos para la

operación que cumplieran con los estándares ecológicos de calidad internacional y se

determinarán los ingresos que puede generar este negocio.

En base a lo anterior, se pretende establecer una metodología para valuar el esquema de

negocio de lavado de vehículos en estacionamientos públicos y privados.

10

2.1 Objetivo general y particulares

Objetivo general

Elaborar una metodología para valuar negocios de lavados de vehículos en estacionamientos

públicos y privados que contemple todos los factores que determinan su valor.

Objetivos particulares

• Estimar inversión y costos de operación de este negocio, así como valorar los ingresos

esperados.

• Elaborar Estados Financieros Proformas del negocio

• Diseñar un modelo que valúe y mida la rentabilidad del negocio y/o proyecto

2.2 Justificación

La metodología en cuestión aminorará la incertidumbre que existe al momento invertir en un

negocio de lavado de vehículos en estacionamientos públicos y privados. También se pretende

demostrar que es posible, viable, sustentable y socioeconómicamente justificable desarrollar el

negocio en nichos del mercado no explorados con imaginación empresarial sin violentar la

normatividad legal vigente.

Además se podrá contar con una metodología para determinar el valor de este esquema de

negocio para cualquier motivo: traspaso de negocio, crédito bancario, disputa del negocio entre

socios, adquirir un nuevo negocio, planeación fiscal, reestructura o decisiones de inversión.

2.3 Marco teórico

Para el cálculo de las opciones a considerar en la presente investigación, se utilizan técnicas

financieras para poder valuar el esquema de negocio en el momento de tomar una decisión de

inversión.

Para determinar el valor de un proyecto mediante la creación de un negocio, se utiliza la técnica

de flujos de efectivo netos. Esto es, que a los ingresos se les descuenta todos los costos reales

que se incurren para operar el negocio, una vez que se cuente con el flujo anuadel negocio y se

va a determinar la tasa de descuento a aplicarse para traerlos a valor presente.

11

La propuesta teórica de la investigación tiene dos vertientes:

- Se basa fundamentalmente en los datos recabados de la observación y preguntas

hechas a administradores de residenciales, gerentes de centros comerciales,

gerentes de recursos humanos de corporativos, dueños de estacionamientos,

administradores de instituciones educativas; se trata pues, de una propuesta

heurística a través de la creación de un nuevo concepto.

- Una vez definidas las características de la unidad móvil de lavado, se requiere hacer

una investigación de mercado, buscar al diseñador y fabricante de la unidad, costos

de operación, costos de mantenimiento, tarifas y beneficios.

- Posterior a ello, a la información se le da un tratamiento de acuerdo a la literatura

financiera sobre metodologías y técnicas de valuación de negocios y de rentabilidad.

2.4 Hipótesis

La metodología de valuar negocios de lavado de vehículos servirá para aminorar los riesgos

que implica invertir recursos en este negocio, así como ayudar a entender cuáles son las drivers

de generación de valor.

2.5 Metodología

Se elabora un modelo en Excel de valuación de proyectos de inversión en donde se aplican las

técnicas financieras para tal propósito de la literatura.

Se propone diseñar y desarrollar una empresa de lavado de vehículos en estacionamientos

públicos y privados, con ello se pretende estimar la inversión que se requiere para este

esquema de negocio y la de identificar, cuantificar y valorar los beneficios del mismo. Una vez

que se tenga los inputs del negocio, se utilizará la metodología de enfoque de ingresos para

determinar el valor del negocio y se le aplicarán técnicas financieras para conocer además la

rentabilidad.

12

CAPITULO III.- MARCO TEÓRICO DE VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MARCHA Y/O PROYECTOS DE INVERSIÓN

Existen diferentes motivos de para valuar un negocio en marcha o un proyectos de inversión.

- Adquisiciones

- Planeación fiscal

- Reestructura

- Litigios

Decisión de inversión

3.1 Metodologías de valuación de negocios en marcha

Existen tres metodologías generalmente aceptadas aplicables para valuar cualquier activo o

negocio en marcha:

- Enfoque de ingresos

- Enfoque de mercado

- Enfoque de costos de activos netos

3.1.1 Enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos está basado en el principio económico de anticipación. El valor del

proyecto de inversiones el valor presente de los flujos económicos que se espera sean

generados por dicho instrumento.

"El valor depende de los rendimientos futuros de efectivo": Perspectiva: "forward-looking"'

Ventajas y desventajas del Enfoque de Ingresos1

Desventajas

Vinculo claro y lógico a los supuestos y ' Complejo (el futuro puede ser diferente al fundamentales pasado) Se presta para una gran variedad dé aplicaciones para toma de decisiorfes * Requiere supuestos precisos y objetivos

K Puedeserproblemático pIpyettaT los flujos Compatible con hoja de calcule- „_, de efé&ivo para ciertostipos de negpfror Permite análisis de sensibilidad , TasadfdescuenttHtíicio subjetivo , 3 , No depende délos métodos de " ^ f % ^

contabilidad t \ T ^ * * **¥**• *'* J~ * * *"'-*"•*-"°t

Refléjala perspectiva real d f e f p r b ^ t a ^ ^ T i S X* *' '* O *

Fuente Conclusiones del autor de la Tesis después de revisar la literatura financiera de la bibliografía

13

3.1.2 Enfoque de mercado

El enfoque de mercado mide el valor de la participación en un negocio a través del análisis de

las ventas recientes u ofertas de participaciones en negocios comparables en lo que respecta a

ciertas razones fundamentales.

"Lo que otros pagarían por compañías similares": Perspectiva: "sideways-looking". Para

transacciones donde el precio lo pactan los compradores basados en lo que ellos esperan

ganar en el futuro existe una perspectiva "forward looking".

3.1.3 Enfoque de costos de activos netos

El enfoque de Activos Netos utiliza el balance general de la empresa como punto de partida

para inferir el valor de un negocio y/o su capital. La técnica implica la re-emisión del balance

general de la compañía, sustituyendo el valor en libros de activos y pasivos por el Valor de

Mercado.

Perspectiva: "backward-looking"

- El valor del activo es la clave

Este método es aplicable:

Cuando existen pérdidas o pocas ganancias

- En industrias intensivas en activos / inmobiliarias

- Cuando existen activos líquidos, de fácil realización /liquidación

- Para cierto tipo de instituciones financieras

Desventajas

El valor de los activos puede ser mínima comparada con los flujos de efectivo

- Dificulta la medición de los aspectos de negocio en marcha

- Depende de la "frescura" del balance general

La valuación del caso de estudio se va a basar en la metodología "Enfoque de Ingresos", y para

ello será necesario determinar el monto de inversión, costos de operación y beneficios de un

negocio de lavado de vehículos en estacionamientos públicos y privados y posteriormente se

14

deberán cuantificar y valorar estos conceptos, para obtener los flujos de efectivo netos del

proyecto, que van a ser la base de la valuación.

3.2 Marco teórico financiero

El objetivo de un negocio es la creación de valor para los accionistas del negocio, lo cual

implica maximizar el valor presente de los beneficios futuros esperados, por lo tanto cuando se

inicia o se tiene un negocio se busca la mejor relación entre:

• La inversión inicial

• Los Flujos de Efectivo Netos - FEN

• El horizonte en que se darán los FEN

• El Valor del Dinero en el Tiempo

• Tasa de Descuento - Costo de Capital

Dentro de la literatura de finanzas corporativas las decisiones de inversión son de las más

importantes, ya que los activos de un negocio son los que tienen la capacidad de generar

rendimientos para incrementar la riqueza de los accionistas. En un negocio se debe invertir solo

en aquellos activos que sean capaces de generar valor.

Las inversiones en plantas industriales, maquinaria y equipos, requieren de una adecuada

planificación y de una buena valuación de sus costos y beneficios. Esto es lo que entendemos

como Valuación o Evaluación de proyectos y/o negocios en marcha.

La valuación de un proyecto y/o negocio en marcha es de suma importancia porque nos permite

la correcta asignación de los recursos en un negocio, ya que para crear valor se debe invertir en

aquellos proyectos cuyo rendimiento de capital supere al costo de capital necesario para

llevarlos a cabo, cuando un negocio consigue hacerlo, es que está incrementando la riqueza de

los accionistas.

Dado que el caso de estudio va a utilizar la metodología de valuación de "enfoque de ingresos",

es importante profundizar sobre los flujos de efectivo neto y las técnicas de la medición de valor

y rentabilidad.

15

3.2.1 Flujos de efectivo netos2

Se aplica cuando la administración puede proporcionar proyecciones confiables.

Mecánica

- Fijar el horizonte de tiempo(periodo de proyección)

- Proyectar flujos de efectivo netos (FEN)

- Calcular un valor terminal (VT)

- Calcular y aplicarla tasa de descuento apropiada a los FEN

El período de proyección depende de:

- El ciclo de la industria

- El ciclo de la economía

- Eventos conocidos con impacto significativo

- Vida útil de los activos

Se recomienda realizar proyecciones de cinco a diez años cuando sea posible a fin de:

- Tratar de reducir la dependencia con el VT

- Crear un marco de tiempo suficiente para alcanzar un nivel de flujos de efectivo

normalizado que suponga crecimiento y/o necesidades de capital constantes a

perpetuidad (en su caso)

Existen dos tipos de flujos de efectivo en un negocio, los que son propios del negocio y los que

son de los accionistas.

Flujo de Efectivo al Capital Accionario (FECA)

Es la medida de cuánto efectivo puede pagarse a los accionistas de la compañía después de

todos los gastos, reinversiones y pago de deuda.

Estos flujos se descuentan utilizando el costo de capital que requieren los accionistas por

invertir en la compañía.

2 http://www.econlink.com.ar

16

http://www.econlink.com.ar

Flujo de efectivo al Capital Invertido (FECI)

Es la medida de desempeño financiero que expresa el monto neto de efectivo que genera la

firma (para todos los proveedores de capital).

Estos flujos se descuentan utilizando el costo promedio ponderado de capital (WACC por sus

siglas en inglés).

Como cualquier tasa de descuento, el WACC captura el nivel de riesgo relativo sobre los flujos

de efectivo en cuestión.

Flujo al Capital Accionario (FCA) Ingresos Costos de ventas Depreciación y Amortización

= Utilidad Bruta Gastos operativos

= Utilidad operativa (EBIT) Intereses pagados Impuestos

= Utilidad neta después de impuestos + Depreciación y Amortización +/- Cambios en Capital de Trabajo Neto

Inversiones de Capiat! (Capex) +/- Cambios en el principal de la deuda = Flujo-ai Capital Accionario (FCA)

Flujo al Capital Invertido (FCI)

Ingresos Costos de ventas Depreciación y Amortización

= Utilidad Bruta Gastos operativos

= Utilidad operativa (EBIT)

Impuestos = Utilidad neta después de impuestos + Depreciación y Amortización +/- Cambios en Capital de Trabajo Neto

Inversiones de Capiatl (Capex)

= Flujo al Capital Invertido (FCI)

Fuente: Creación del autor de la Tesis después de revisar la literatura financiera de la bibliografía

3.2.2 Tasas de descuento

El costo promedio ponderado de capital (WACC por sus siglas en inglés) de los proyectos y

actividades de la empresa (financiamiento de la empresa) se calcula ponderando el costo de

cada fuente de financiamiento por su proporcional valor de mercado total de la firma.3

• Costo de la deuda: se deriva del perfil de crédito del negocio y se ajusta por

impuestos para capturar el valor asociado con el escudo fiscal de los intereses

• Costo del capital accionario

o Capital Assets Pricing Model (CAPM)

Besley, S. y Brighman, E., Fundamentos de Administración Financiera 14§ Edición, CENGAGE Learning, 2009

17

E(Rix) = Rfx + fitx {E{RMx) - Rfx)

Donde:

E(Rix)=Rendimiento esperado de la inversión i en el país,

Rfx=Es la tasa libre de riesgo en el país

fiíx =Es la beta de la inversión i con respecto al portafolio de mercado en

el país

E(RMx)=Es el rendimiento esperado del portafolio de mercado en el país

Por lo tanto para calcular el costo promedio ponderado de capital (WACC) se tiene que calcular

la composición de la deuda de la empresa, es decir, que porcentaje del total de financiamiento

es interno y que otro porcentaje es externo. Una vez que se obtengan los datos se aplica la

siguiente fórmula:

WACC =Kd(l- Impuestos) x D/(D + CC) + Kex CC/(D + CC)

Donde:

fed=Costos de financiamiento de la deuda,

D=Deuda con costo explícito a largo plazo

CC =Capital Contable

/fe=Costo del accionista

3.2.3 Tasa de interés y Tasa inflación

La relación entre las tasas de interés nominales y reales pueden expresarse como sigue:


18

El conocer ambas tasas es importante debido a que se usan para descontar flujos de efectivo

netos dependiendo la naturaleza de los mismos, es decir, cuando se proyectan flujos nominales

la tasa con que se deben descontar es la nominal y cuando los flujos son constantes se utiliza

la tasa real. Ello para guardar la consistencia en la valuación.

3.2.4 Precios corrientes o constantes en la valuación' í-A

En la evaluación financiera de proyectos de inversión constantemente se discute si las

proyecciones de Ingresos y Egresos deben hacerse a precios corrientes o a precios constantes.

Es decir si se debe considerar el efecto de inflacionario o si debe ser ignorado.

Las proyecciones a precios corrientes consideran el efecto de la inflación sobre los precios, es

como decir cada vez que pasan los días las cosas y productos valieran más. Las proyecciones

a precios constantes hacen la abstracción del efecto de la inflación sobre los precios, dando

como resultado una invariabilidad de precios.

Como la depreciación se tiene que hacer a precios corrientes calcular la rentabilidad a precios

constantes generaría un conflicto en el Proforma del Balance General:

IBEDSBS B

Crecimiento Real A %

Unidades

Precio de Venta $

Costo Unitario $

Cambios en CT/ventas %

$.0% 2 0%

%m> 60% SO» 2 5% 3 0% 3 5%

1,200 1230 1 2 6 7 1 3 1 1

$40 $42 $44 $46

$21 $22 $23

1 0 % 1 0 % 1 0 %

$20 1 0%

60% 4 0% 45%

1 364 1 425 $49

$24

1 0 % $26

1 0 % Tasa de Descuento Nómina! % 26.0% 26.13% 26.0% 26Ü% £6.0% 26.0%

Crecimiento Real A %

Unidades

Precio de Venta $

CoSto Unitario $

Cambios en CT / Ventas %

Tasa t t e Descuento Real %

20% 25% 30% 35% 40% 45% 1200 1,230 1 Í&7 1^311 1 3 6 4 1 /US

$40 $40 $40 $40 $40 $40

$20 $20 $20. $20 $20 520

1 0 % 1 0 % 1 0 % 1 0 % 1 0 % 1 0 %

aoo%r jgagyaupy ao-ow 2p#y ¿Pul

Ventas

Costo de Ventas Gastos Operativos

Depreciación (Nominal)

EEHT

Impuestos Corporativos Utilidad Nata

51660 5E870 60717 66,303 72751

25 830 27 935 30 359 33152 36 375

3 000 3150 3 306 3 473 3 647 3 829

2,500 2 500 2.500 2 500 2 500 2 500 20,180 22,128 24,386 27,005 30,047

35% 7 063 7 745 8,535 9 452 10 516 13,117 14,383 15,851 17,553 19,530

Ventas

Costo de Ventas

Gastos Operativos

| Depreciación (Real)

Impuestos Corporativas

Utilidad Neta

49,200 50 676 52 450 54,548 57 002

24600 25 338 26 225 27¿74 28 501

3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000

2500 2381 2268 2160 20S7 1 S59~| 19,21» 20,070 21.0BS 22,217 23,542

35% 6 727 7 025 7,373 7 776 8,240 12,492 13,046 13,692 14,441 15,303

20180 22128 24,386 27 005 30 047

13,117 14,383 15^51 17,553 19,530

2 500 2500 2 500 2 600 2 500 517 559 -607 663 728

EBIT

EBTT-(1-Tx9 35%)

+ Depredación

+ Cambios en Capital de Trabajo ( )

+ Inversiones en Capex ( ) 0 0 0 0 0

+ Deuda Financiera ( ) 0 0 0 0 0

Ru>» U b n s de Efectivo-FCF -43,000 15,100 16,324 17,743 19,390 21,303

Tasa da Descuento 26.00% *:'

VPN del Proyecto

TIR (Nominal) del Proyecto £ 5 8 7 %

19219 20070 21065 22217 23 642

12,492 13,046 13,692 14,4+1 15,303

2,381 2 268 2160 2 057 1 959

492 507 524 545 570

EBIT

EBIT*(1-Tx9 35N» + Depreciación

+ Cambios en Capital de Trabajo { )

+ Inversiones en Capex() 0 0 0 0 0

+ Deuda Financiera ( ) 0 0 0 0 0 FtujotLfcret de Efectivo FCF -43,000 14,381 14,807 15,328 15,952 16,691

Taaa de Descuento 2000% ^ -,,_

VPÑ del Proyecto O ^ t

TIR (Real) del Proyecto O ^ & V


Demostración del autor de la Tesis

19

De tal manera que en el indicador del Valor Presente Neto (VPN) no se tendría ninguna

afectación, sin embargo si para la Tasa Interna de Retorno. Ahora bien si afectamos la

depreciación con la inflación tendríamos un valor consistente en los estados financieros:

Inflación Esperada % Crecimiento Real é.%

Unidades

Precio de Venta $

Costo Unitario $ Cambios an CT/Ventas %

Tasa de Descuento Nominal %

Ventas

Costo de Ventas

Gastos Operativos

| Depreciación EBT

Impuestos Corporativos

Utilidad Neta

Rujo Ubre de Efectivo- FCF

EBIT

EBTT*0-Txe 3 5 ^

+ Depredación

5 0%

2 0 %

1,200

$40

$20

1 0%

26.0%

3,000

2,500

3S%

0

+ Cambios en Capital de Trabajo ( ) + Inversiones en Capex ( )

+ Deuda Financiera ( )

Rujo» Ubres de Efectivo- FCF

Tasa de Descuento

VPN del Proyecto

TIR (Nominal) del Proyecto

-43,m»

26.00%

0*4*2 {js.OTg

5 0% 2 5%

1,230

$42

«21

1 0 % 26.0%

51,660

25,830

3,150 2,625

20,055

7.019

13,036

1

20 055 13,036

2,625 517

0

0

15,144

m

5.0%

3 0%

1,267

$44 $22

1 0% 26.0%

55,870

27,935

3,308

2,756

21,871

7,655 14,216

2

21,871 14,216

2,756

559

0

0

16,414

5.0%

3 5%

1,311

$46

$23

1 0% 26.0%

60,717

30,359

3,473

2,894

23,992

8,397 15,595

3

23,992 15,595

2,894 607

0

0

17,381

5 0%

4 0 %

1,364

$49

4 2 4 1 0 %

26.0%

66,303 33,152

3,647 3,039

26,466

9.263 17,203

4

26,466

17,203 3,039

-663

0

0

19,579

5 0% 4.5%

1,425

$51

$26

1 0 % 26.0%

72,751

36,375

3,829

3.191 |

29,356

10,275 19,081

5

29,356

19,081

3,191

728

0

0

21,545

Inflación Esperada % Crecimiento Real A %

Unidades

Precio de Venta $

Costo Unitario $ Cambios en CT/Ventas %

Tasa de Descuento Reat %

Ventas

Costo de Ventas

Gastos Operativos

| Depredación - (Nómina!)

EBIT

impuestos Corporativos Utilidad N6 te

Ruto Ubre de Efectivo- FCF

EBIT EBfT*(1-Tx« 35«)

+ Depreciación

0.0%

2 0%

1,200

$40

$20

1 0%

20 0%

3,000 2,500

35%

0

+ Cambios en Capital de Trabajo ( )

+ Inversiones en Capex () + Deuda Financiera ( )

Flujo. Ubres de Efectivo- FCF

Tasa ds Descuento,

VPN del Proyecto

TIR (Real) del Proyecto

-43,000

20.00%

Q ¿ 8 4 9 \

Q¿5%

0.0% o 0% 2 5%

1,230

$40

$20

1 0%

2 0 0 %

49,200

24,600

3 000 2 500

19,100

6,685 12,415

1

19,100

12,415 2,500

492

0

0

14,423

m

3 0%

1,267

$40

$20

1 0%

20 0%

50,676

25,338

3,000

2,500 19,838

6,943 12,896

2

19,838

12,895

2 500

507

0

0 14,888

S B 0.0%

3 5%

1,311

$40

$20

1 0 %

20.0%

52,450 26^25

3,000 2,500

20,725

7,254

13,471

3

20,725

13^71 2,500

524

0

0 15,447

O.0% 4 0%

1,364

$40

$20

1 0%

20 0%

54,548

27,274

3,000 2.500

21,774

7,621 14,153

4 21,774

14,153 2 600

545 0

0

16,108

-

0.0% 4 5%

1,425

$40

$20 1 0%

20.0%

57,002

28 501

3,000

2,500 |

23,001

6,050 14,951

5

23,001

14,951

2 500

570

0

0

16,881

*


Por lo tanto al valuar y calcular el VPN y TIR a valores Corrientes o Constantes, demostramos

que existe una equivalencia entre ambos valores, sin embargo esta equivalencia en la práctica

no surte sus efectos, dado que:

A. La Inflación Pronosticada Esperada • No permanece constante durante el: Horizonte de Proyección de Flujos

• No se incrementa en la misma proporción con ! Inflación Pronosticada Esperada.

• Se Deprecian y Amortizan a: Valores

D. Las Amortizaciones de Principal e Intereses por H •Se Liquidan en: Valores Corrientes. Financiamientos H

ES RECOMENDABLE QUE EN LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN SE REALICEN EN: "VALORES CORRIENTES"

Fuente: Conclusiones del autor de la Tesis después de revisar la literatura financiera de la bibliografía

20

Por lo tanto podemos concluir que para la valuación de un proyecto o negocio en marcha es

conveniente utilizar valores corrientes y por supuesto descontarlos con una tasa de descuento

nominal.

3.2.5 Valuación continua del negocio en marcha y/o proyecto

Es importante considerar que las inversiones siempre se deben evaluar prescindiendo primero

de su financiamiento, para después juzgar el mérito del proyecto por sí solo.

No solo al inicio de la vida del proyecto se debe valuar, es decir, debe llevarse un monitoreo de

manera constante durante la vida del proyecto, ya que los supuestos iniciales variarán. Durante

el tiempo pueden mantenerse los supuestos iniciales en lo general y por lo tanto debemos

continuar con el proyecto, pero también puede ser que la variación en los supuestos iniciales

sean tal, que convenga abandonar el proyecto. Por el contrario, si los supuestos iniciales no

cambian radicalmente, es conveniente incrementar la actividad del proyecto.

Estimada Proyectada Proyectado Proyectado Proyectado Proyectado

Estimad* Proyectado Proyectado Proyectado Proyectado Proyectado

Estimada Proyectado Proyectado proyectado Proyectado Proyectado


21

3.3 Técnicas de valuación y rentabilidad de proyectos aplicados a los flujos de efectivo netos

Existen varias técnicas para calcular el valor y rentabilidad de un proyecto o negocio en marcha

bajo la metodología de valuación enfoque de ingresos, es decir, en función de flujos de efectivo

netos esperados. En este estudio vamos a utilizar 5 técnicas de medición de valor y de

rentabilidad.

3.3.1 Periodo de Recuperación (Payback)

El periodo de recuperación, mejor conocido como el Payback, nos dice la cantidad de periodos

que han de transcurrir para que la acumulación de los flujos de efectivo futuros igualen a la

inversión inicial.

En algunos estudios realizados en EEUU, demuestran que las compañías utilizan el método del

Payback, como complemento de otros métodos. Por ejemplo, los bancos por lo general

establecen como un estándar de Payback un plazo máximo de 36 meses, para recuperar las

inversiones hechas en las nuevas sucursales.

El Payback es un método intuitivo; algunos interpretan su resultado como si a partir de que se

recupera la inversión, es ahí que se comienza a ganar dinero.

En este método se concluye que se aceptan todos los proyectos de inversión que tengan un

"Payback" de "x" años o menos y todos aquellos que excedan dicho plazo se rechazan.

Los problemas de este método:

No tiene en cuenta la rentabilidad del proyecto.

- No dice cuanto se gana con el proyecto.

No considera el valor del dinero en el tiempo.

- No considera los flujos de efectivo que se generan después de recuperada la

inversión original, lo cual hace que puedan rechazarse proyectos más rentables

de los que pudieran ser elegidos al considerar el método del Payback.

22

3.3.2 Periodo de Recuperación Descontado (Payback Descounted)

El periodo de recuperación descontado, mejor conocido como Discounted Payback Method,

representa una variante mejorada del Payback, la cual consiste en tomar en cuenta el Valor del

Dinero en el Tiempo, al expresar los flujos de efectivo futuros en términos de su valor presente.

La diferencia radica en que la acumulación de los flujos que deben de igualar a la inversión

original se encuentran expresados en valor presente, en donde cada flujo de efectivo es

descontado por una tasa que representa el costo de oportunidad del inversionista.

El Discounted Payback, elimina el problema del valor del dinero en el tiempo, pero mantiene los

otros dos problemas señalados con anterioridad.

3.3.3 Valor Presente Neto (VPN)

El Valor Presente Neto (VPN), se define como el valor que resulta de la diferencia entre el Valor

Presente (VP) de los flujos netos futuros, (descontados a una tasa que represente el costo de

oportunidad de la inversión) y el desembolso inicial de la inversión.

Costo de Oportunidad (r) es el sacrificio de una opción por otra. La fórmula del VPN, se

presenta bajo la siguiente expresión:

Valor Presente Neto - VPN

VPN = -lo + FENj + FENi * f jE iy +r FfN4 + + F£NB

(1+R)^ {1+R)A* (1+R)?! "" (i+R)*4 (l+K)*"

Para el cálculo del VPN, los flujos de efectivo que genera un proyecto son descontados

previamente con la tasa de interés (r) que represente el costo de oportunidad del capital

invertido y en adición al desembolso de la inversión inicial.

Se puede concluir que si el proyecto, tiene un VPN, positivo se llevará a cabo, de lo contrario si

el NPV, es negativo no vale la pena llevarlo a cabo.

23

Si el mercado de capitales es eficiente y sabe leer, interpretará que, el precio de las acciones

en su conjunto deberá aumentar en esa misma suma del valor presente neto, ya que el principio

de un mercado de capitales eficiente es aquel donde ningún inversionista paga por un activo ni

más ni menos de lo que vale.

Regla general del método de Valor Presente Neto:

La Regla General del método VPN es cuando los proyectos de inversión que tienen un VPN

mayor que cero se llevan a cabo; los que tienen un VPN negativo no se deberán realizar,

puesto que su ejecución llevaría a una disminución en el valor de la firma.

Regla General del VPN

> 0 Ace ptar e I p roye cto

Si el VPN es = 0 ¿El proyecto tiene opciones?

< 0 Rechazar el proyecto

En los casos en donde el VPN = 0, o próximo a Cero, la regla del NPV, no es de aplicación

directa. En el desarrollo de la teoría de Opciones Reales, nos alerta acerca de las opciones que

los proyectos con NPV =~ 0, pudieran tener:

Postergar su realización.

- Ampliar o reducir su inversión.

Los proyectos con opciones presentan oportunidades para los Negocios que los llevan

adelante, la determinación del valor de estas opciones reales requieren a menudo un complejo

y sofisticado cálculo matemático que suele consumir tiempo y esfuerzo.

Es importante tener presente que siempre un proyecto con opciones, vale más que otro

proyecto idéntico sin opciones.

El VPN, es afectado por el nivel de tasa de descuento; a medida que ésta aumenta el VPN

disminuye, veámoslo con un ejemplo ilustrativo:

24

Flujos Netos -500 115 150 160 165 3615

0096 50%

10 0% 118% 12 0% 15 0% 20 0% 213% 25 0% 300% 35 0% 400% 50 0%

$452 00 $303 00 $186 00 $150 00 $146 00 $9300 $1700 $000

-$44 00 -$9500

-$137 00 $173.00

-$22903

$500 00 - — -

$400 00 }

Z $300 00

o $200 00 u «¡ $100 00 e SI $0 00

$200 00

$300 00

0 ¿56 10 0% 20 0% • 30 0% 40 0% SO 09Í 60 0% O $100 00 •

Nivel de Tasa de Descuento, %


3.3.4 Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno mejor conocida como la TIR , se define como la tasa que descuenta

el valor de los flujos de efectivo netos esperados, igualándolos con el desembolso de la

inversión inicial.

Matemáticamente la definición de referencia es igual a decir que la TIR, es la tasa que iguala el

NPV a Cero.

VPN con descuento TIR

VPN=0 = f - l o + FENx +- FEN2 + FEN3 + FEN4 + + FEN„

(1+TIRFA1 - ( l+TIR)A\ f*(Í*TIR)^« (1+TIR)*4 (1+TIRK

En la expresión anterior, se observa que la TIR, es la tasa de interés que satisface la ecuación

que iguala el VPN a Cero.

No obstante, que esta definición matemática no nos dice mucho acerca del significado

económico que pretende dársele a la TIR, describiremos más adelante sus propiedades y lo

que se pretende saber de la TIR.

Propiedades de la TIR:

La TIR es una medida de rentabilidad periódica de una inversión dada

25

A diferencia del VPN, la TIR no se mide en términos absolutos ($), sino que lo

hace en términos relativos (%).

Esto es, que nos indica en principio, cuál es el porcentaje (%) de rentabilidad que

se obtiene por cada moneda invertida en un proyecto.

El calificativo de "Interna", se debe a que es la tasa implícita del proyecto, y

constituye la incógnita a resolver.

Pues debe calcularse a partir de un procedimiento de prueba de ensayo y error,

para conocer su valor relativo (%).

Debido a que la TIR es una medida de rentabilidad relativa (%) de una inversión dada, debemos

tener en consideración las siguientes reglas de valuación de proyectos cuando utilizamos la

TIR, para hacerlo:

Regla de la TIR (IRR)

> Al Costo de Oportunidad: Aceptar el proyecto

Si la TIR es = Al Costo de Oportunidad: ¿El proyecto tiene opciones?

<AI Costo de Oportunidad: Rechazar el proyecto

No debe de confundirse la TIR, con la tasa del Costo de Oportunidad del Capital Invertido, dado

que la TIR representa la tasa que nació con el proyecto, es decir su tasa intrínseca.

En el supuesto de que la TIR se encuentre muy próxima del Costo de Oportunidad del Capital

Invertido, el VPN también será muy próximo a Cero.

En este caso, es conveniente dar una paso adicional en la evaluación del proyecto e indagar si

el proyecto tiene Opciones para llevarlo a cabo, es decir:

- Postergar su realización,

- Ampliar o reducir su inversión inicial ó,

- Replantear el Costo de Oportunidad del Capital Invertido.

En el caso del replanteamiento del Costo de Oportunidad del Cl, es conveniente revisar el nivel

de apalancamiento con el que cuenta el proyecto, dado que conforme aumente el nivel de

aplacamiento con deuda financiera, menor será su Costo de Oportunidad.

26

Al evaluar el perfil del VPN y el de la tasa de descuento para diferentes niveles de escenarios,

observamos que el NPV disminuye, conforme aumenta la tasa de descuento del Proyecto.

Sin embargo, el VPN resulta igual a Cero exactamente cuando la tasa de descuento utilizada es

la denominada Tasa Interna de Retorno (TIR). Cualquier tasa de Costo de Oportunidad inferior

a la TIR, indicará que el proyecto debería de aceptarse.

1 $500 00 •

$400 00 - •— — I 1/V

Z $300 00 •

~2 $200 00 M

1 • J> $100 00 ^ r - — | $0 00 , ^ 1 , £ 0 0% 10.0% 20,0% • 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2 $100 00 — —•- -5 •

$200 00 L *

$300 00 — - - — - _ _ _ Nivel de Tasa de Descuento, %


Se dice que un proyecto es "Convencional" o "Simple", cuando comienza con un flujo de

efectivo negativo que representa una Inversión Inicial y después de esto suceden flujos de

efectivo positivos hasta el final de la vida del proyecto.

Este patrón de flujos hace que la función del VPN, sea decreciente cuando aumenta la tasa de

interés del costo de oportunidad. Por lo tanto el proyecto deberá ser aceptado por cualquiera de

los dos métodos, es decir por VPN y TIR y en un sentido inverso el proyecto deberá ser

abandonado.

Si bien es cierto que tanto el VPN y TIR utilizan el mismo flujo de efectivo neto para su cálculo,

ambos representan diferencias y analogías entre sí:

- Ambos tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo.

- La TIR es una incógnita del proyecto.

- Para calcular el VPN, es utilizado el costo de oportunidad del inversionista.

- El VPN es una medida de rentabilidad en términos absolutos ($).

- La TIR es una medida de rentabilidad en términos relativos (%).

27

- El VPN es una medida de rentabilidad que traduce el objetivo del director financiero

a maximizar el Valor de la Firma.

- El VPN supone la reinversión de los fondos a la tasa del costo de oportunidad.

- La TIR supone la reinversión de los fondos a la misma TIR.

3.3.5 índice de Rentabilidad Descontado (ROÍ)

El índice de rentabilidad descontado (ROÍ) es un método competidor del VPN y de la TIR. Su

determinación implica la relación entre la suma del valor presente de los flujos de efectivo netos

(FEN) esperados y el desembolso de la inversión inicial.

Al igual que el VPN, el ROÍ descuenta los flujos de efectivo esperados con el costo de

oportunidad, pero en lugar de restar el desembolso inicial; éste es utilizado en el cálculo como

un denominador.

índice de Rentabilidad Descontado (ROÍ)

VPN = FENi + FEN2 + FEN3 + FEN4 + + FEN„ (l+R)*1 (l+R)*2 (1+R)*3 (1+R)*4 (W

lo (Inversión Inicial)

Si el índice de rentabilidad descontado es > 1, el valor de los flujos descontados es mayor que

la inversión inicial y, por lo tanto debe tener un VPN positivo.

3.3.6 Valor Económico Agregado (EVA)

Para saber si el proyecto está creando valor es necesario calcular su Valor Económico

Agregado (EVA por sus siglas en inglés), el cual es la diferencia entre el Retorno del Capital

Invertido (ROIC por sus siglas en inglés) y el Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC por

sus siglas en inglés). El EVA es una estimación del valor creado por los ejecutivos durante el

ejercicio. Se diferencia esencialmente de la Utilidad del Ejercicio (contable) porque en esta

última no se refleja en absoluto el costo de capital del Patrimonio. Sí el Valor Económico

Agregado es positivo, significa que la empresa ha generado una rentabilidad por arriba de su

costo de capital, lo que le genera una situación de creación de valor, mientras que si es

negativo, se considera que la empresa no es capaz de cubrir su costo de capital y por lo tanto

28

está destruyendo valor para los accionistas. Así entonces, el Valor Económico Agregado es una

herramienta que permite evaluar la generación de valor del negocio y constituye una

herramienta gerencial clave para:

1. La planeación estratégica.

2. La toma de decisiones cotidiana.

3. La evaluación del desempeño por área de responsabilidad.

Las ventajas de su uso consisten en: al Vincular el Valor Económico Agregado a un sistema de

incentivos, se logra que los responsables de la administración adquieran conciencia de las

decisiones para crear y destruir valor, y en consecuencia se adopte la cultura de creación de

valor. El Valor Económico Agregado permite invertir los recursos financieros dé la empresa en

aquellas áreas que contribuyen de manera directa en la generación de valor. El concepto del

Valor Económico Agregado permite mejorar la calidad de las decisiones impactando en el

desempeño del negocio debido a que los gerentes tienen conocimientos más profundos sobre

el costo de capital. En el siguiente mapa podemos ver las variables que están involucradas en

este concepto y su interrelación entre sí.

Mana de Relación - EVA. Ano 1

EBITDA (-) Depreciación y Amortización

EBIT Tasa Efsctiw do tSR&PTU O EHT - (1-Tx 0 ».«*» > NOPAT

206 ' 16

1S9 " 9.8%

un

ACTIVO, ' ' Circulante

Fijo - Nato

-, -

PASIVO Y CAPJTAL PSCE

Capital Inyartfdo - Ñato

Coate Preñadlo Pondarado> da Capital.

Valer Económico Añadido

Capital Invadido at Inicio dal Aíío > £ V A » ( R O I C - W A C C ) .

| Valor Económico Añadido EVA » T

S312

_411%__

S12S 1 "


29

CAPITULO IV.- VALUACIÓN Y MEDICIONES DE RENTABILIDAD PARA UN CASO DE NEGOCIO DE LAVADO DE VEHÍCULOS EN

ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS PARA EL ENFOQUE DE INGRESOS

Existen características geográficas, demográficas, sociales y económicas que es necesario

conocer para la ubicación del negocio de lavado de vehículos en estacionamientos públicos y

privados y así poder acotar un ejemplo específico.

Una vez caracterizado el mercado a atender se procederá a la valuación del negocio a través

de la metodología "enfoque de ingresos" con diferentes métodos de valuación y rentabilidad.

Para este análisis se consideran 3 etapas: identificación, cuantificación y valoración de costos y

beneficios del negocio.

La primera etapa consiste en la identificación de todos los factores que inciden en la

rentabilidad del negocio, la segunda debe tener la capacidad de determinar la magnitud de

estos factores y por último la valoración se encarga de medir el valor de los factores.

Una vez que se cuente con la valoración de los beneficios y costos del proyecto, se procede a

darles un tratamiento contable para determinar el flujo libre de efectivo, el cual se utilizará para

determinar el valor económico de la decisión.

Cabe señalar que cuando se hace un avalúo para un negocio en marcha, es decir que ya está

operando y generando flujos, es necesario hacer consideraciones y ajustes a la información

proporcionada por la persona que nos solicita el avalúo mencionadas en el Anexo II.

4.11dentificación, cuantificación y valoración de inversión, costos de operación y beneficios del negocio de lavado de autos en estacionamientos públicos

4.1.1 Inversión

El negocio requiere de una inversión inicial para la elaboración de las unidades móviles de

lavado. Su fabricación es de fibra de vidrio y para ello se debe de diseñar un modelo, generar

un molde y replicarlo.

30

Una vez teniendo la unidad es necesario su equipamiento que consiste en una batería, una

aspiradora, mangueras, bomba, torreta y llantas (ver Anexo III).

Así mismo, es necesario crear una imagen corporativa al negocio, por lo que es necesario

contratar los servicios de una empresa que diseñe la imagen corporativa del negocio: Logotipo,

artículos de promociones, membrete de papelería desarrollo de misión, visión y valores.

Para ello, se visitó a la empresa Art Branding con la finalidad de que se nos hiciera un

presupuesto y alcance de su propuesta de imagen corporativa. El presupuesto fue de 35,000

pesos mexicanos.

Otro concepto de inversión que se tiene que considerar para evitar que en un futuro se traten de

plagiar el nombre y concepto del negocio es el de registrar la maraca en el Registro de marca

en el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (IMPI). Este concepto consiste en dar de alta

la marca de tu negocio en el Instituto de Marcas de Protección Industrial. El costo del trámite es

de aproximadamente $3,000 pesos mexicanos (Tres mil pesos 00/100 M.N.). La marca tiene

una vigencia de 10 años y si resulta conveniente continuar con el registro se debe hacer con un

tiempo antes de su caducidad.

Inversión Unidades móviles de lavado . 10,000 Uniformes 1,200 Kit de lavado 500 Imagen corporativa 35,000 Registro IMPI ' 3,000 Unidades móviles de lavado 10

155,000

Fuente: Creación del autor de la Tesis

4.1.2 Gastos efe operación

Los gastos de operación de un negocio son independientes a la inversión y sirven para darle

vida al negocio.

A continuación se presentan los costos de operación anuales para una unidad de negocio de10

Unidades de Lavado Móviles.

31

Gasto de operación anual Sueldo del supervisor Papelería Conseción por estacionamiento Contabilidad (iguala mensual) Teléfono Gasolina Uniforme Accesorios de lavado Gergas, shampoo, esponjas, atomizadores) Electricidad Mes del año Total:

10,000 500

4,000 700

1,000 2,000

140 2,500

600 12

257,280


Es importante mencionar que el servicio de lavado usa solo 4 litros de agua tratada por cada

lavado de auto mientras que un lavado tradicional de automóviles demanda entre 50 y 350 litros

de agua y genera a su vez residuos de aceite, grasas, junto con otros 13 metales

contaminantes.5

Dentro del pago de concesión al estacionamiento incluye el pago de 3 pesos mensuales de

agua y 24.6 pesos de consumo de energía por Unidad Móvil de Lavado" que requiere para su

operación, el cual se calcula de la siguiente manera:

Consumo de agua por "Unidad Móvil de Lavado":

10 lavadas diarias x 4 litros por lavada x 25 días de operación mensual

= 1,000 litros mensuales = 1 m3 mensual x 3 peSoS por m3

3 pesos mensuales


Chris Brown, "Water Use in the Professional Car Wash Industry". Published by International Carwash Association, Inc. September 2002

32

Consumo de energía por "Unidad Móvil de Lavado":

Bomba

A1

B1

C1=(A1xB1)

Aspiradora

A2

B2

C2=(A2xB2)

Torreta

A3

B3

C3=(A3xB3)

D=C1+C2+C3

E= 500 Amperes x 12 Volts / 1000

F=D/E

G=Supuesto

H

I

H=(D/G) x (H) x (I)

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia acumulata total diaria

Potencia máxima de regeneración

Tiempo de regeneración

Eficiencia de recargo 50%

Días de operación por mes

Precio por KWH

= 0.1 KW

= 2 Horas

0.2 KW/H

= 0.08 KW

= 2 Horas

0.16 KW/H

= 0.005 KW

= 10 Horas

0.05 KW/H

= 0.41 KW/H

= 6 KW/H

= 0.068 Horas

= 4 minutos

= 0.136 Horas

= 8 minutos

= 25 días

= 1.2 pesos por KWH

Costo mensual por "Unidad de Lavado Ami = 24.6 pesos mensuales

(0.41 KWH/0.5 eficiencia) x (25 días de operación) x (1.2 pesos por KWH)


33

4.1.3 Ingresos

El Dueño de las Unidades Móviles de Lavado es el responsable de buscar un estacionamiento

público o privado concesionado (ver Anexo IV) para posteriormente rentar las herramientas de

trabajo y el mismo estacionamiento a lavadores de autos con una imagen corporativa.

Este esquema de negocio funciona mediante la renta del equipo de lavado a un lavador de

autos, donde el dueño del negocio solicita a cada lavador de autos una renta diaria. Esta renta

está en función del tamaño del estacionamiento y de un comportamiento inicial de los clientes

del estacionamiento, de tal forma que se buscaría que el trabajador le quede un ingreso un

tanto superior a lo que conseguiría en el mercado.

El salario mínimo de la zona A se encuentra en 57.46 pesos el día y la remuneración del

mercado laboral de lavadores de autos en establecimientos fijos oscila entre250 y 300 pesos al

día, según una observación hecha.

Es importante destacar que entre el dueño del negocio y el lavador no va a existir ninguna

relación laboral, es decir, que el dueño de las Unidades Móviles de Lavado le va a rentar al

lavador (ver Anexo V). las herramientas de trabajo para que el lavador venda su servicio a los

clientes, ello hace que los pasivos laborales sean nulos para el dueño de la franquicia

Si consideramos una tarifa promedio de lavado de 45 pesos y cada lavador de autos en un

estacionamiento da su servicio en 10 ocasiones diarias, el ingreso total diario sería de 450

pesos, de los cuales 200 pesos serán para el dueño por concepto de igualay 250 pesos para el

lavador.

Ingreso anual para el negocio Iguala diaria , tf— 200 Número de unidades en un estacionamiento 10 Días del mes reares operables '' 19 Meses del año 12 Ingreso anual para el negocio 456,000


34

4.7.4 Técnicas financieras aplicadas al caso de negocio de lavado de autos en estacionamientos públicos

Para determinar el valor del caso en estudio se va a aplicar la Metodología de Ingresos

mencionada arriba y para determinar la rentabilidad del mismo se aplicarán las siguientes

técnicas de evaluación o valuación de negocios:

Período de Recuperación (Payback)

Período de Recuperación Descontado (PaybackDescounted)

Valor Presente Neto (VPN)

- Tasa Interna de Retorno (TIR)

- índice de Rentabilidad Descontado (ROÍ)

- Valor Económico Agregado

El hecho de calcular 5 indicadores para determinar el valor y rentabilidad de la inversión es con

la finalidad de robustecer la toma de decisión.

4.2 Premisas de Valuación

Para el caso en estudio por su propia naturaleza se considera que el horizonte de vida del

proyecto es de 3 años, dado que resulta difícil mantener activo el negocio por más años.

El negocio se centra en la zona poniente de la ciudad denominada Interlomas, en esta zona el

estudio supone que existen alrededor de 50 edificios con 100 departamentos en promedio, y

que además cada departamento tiene 2 cajones de vehículos y que el estándar supone un

lavado de autos cada semana. Este sería el mercado potencial, es decir, donde se focalizarían

los esfuerzos para captarlo. Se sabe que existen negocios de lavado de autos en

establecimientos fijos (3 en la zona) y otros métodos que compiten con este esquema de

negocio (como lo es el que los mismos dueños de los vehículos laven sus autos), por lo que al

mercado potencia se reduce al 25 por ciento que sería nuestro mercado focalizado.

En cuanto a indicadores macroeconómicos, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público publicó

sus perspectivas sobre el Producto Interno Bruto (PIB) y del índice Nacional de Precios al

Consumidor (INPC), mismos que son los que utilizó el modelo para los cálculos.

35

El precio promedio que se utiliza para el cálculo de los flujos de efectivo del negocio son de 40

pesos la lavada, este promedio incluye los lavados que usan cera, abrillantador de llantas, entre

otros productos adicionales de limpieza.

El impuesto se calcula aplicando la tasa del 2% a la diferencia que resulte de disminuir al total

de los ingresos estimados que obtengan en el mes en efectivo, en bienes o en servicios, un

monto equivalente a cuatro veces el salario mínimo general del área geográfica (Zona A) del

contribuyente elevado al mes, que es la que se utiliza a los pequeños contribuyentes

(REPECOS). Con este tipo de régimen se hace más atractivo el negocio, ya que el pago de

impuesto es inferior al de una sociedad anónima.

Para el ejercicio se utiliza una composición de capital de 25 por ciento financiada el primer año

y 75 por ciento de capital propio. La tasa de financiamiento de la deuda financiada por banco es

de 25 por ciento y la tasa de financiamiento propia, es decir el costo de oportunidad del

inversionista es del 12 por ciento. Por lo que dicha estructura de capital a lo lago de la vida del

proyecto va cambiando a medida que vamos amortizando la deuda y por lo tanto el costo

promedio ponderado del financiamiento también cambia. Existen diferentes instituciones y

mecanismos de financiamientos, en el Anexo VI se detallan algunos de ellos.

Otra supuesto es la inversión total (maquinaria y capital de trabajo inicial) se va a financiar un

35 por ciento a una tasa del 25%.

En la siguiente tabla se muestran los insumos a considerar para la valuación del caso.

36

Premisas del Proyecto-(Assumptions) MXP(OOO's) 1 • Inversión:

• Maquinaria, Equipo e Instalación ($) • Capital de Trabajo ($)

-155 -$15.2

VP 49.32

$15 54.25

$17 Total Inversión Inicial ($) -$170.2 $65l $71 2. Económicas:

Inflación MEX(%) PIBMEX(%) Salario Mínima Zona A

3. Mercado: Demanda en Unidades Participación del Proyecto %

4. Técnicas: Capacidad Instalada en Unidades

5. Ventas Domesticas: Unidades Capacidad Utilizada en Unidades Crecimiento A% en Unidades Precio Promedio de Venta ($):

6. Costo de Ventas Domesticas: Costo Unitario de Ventas ($): % Costo Unitario/Precio Promedio de Venta

7. Gastos Operativos: % Gastos Operativos Indirectos/Ventas Netas Gastos Operativos Directos $

8. Operativos: Depreciación Anual % Tasa Corporativa de Impuestos % Tasa efectiva de impuestos TasadePTU% Cuatro veces el slario mínimo integral Zona A Anual Número de Días Ciclo Económico Días de Caja MnimaAfentas Netas Días de Inventario/Costo de Ventas Días de Cartera/Ventas Netas Días de Proveedores/Compras Netas

9. Hnanciamiento:

4 . 1 % 4.8%

57.46

30,000

28,800

$20.0

3.0% 4.3%

59.18

135,590 16.8%

28,800

22,800

79.2% N/A

$203

3.3% 3.8%

61.14

140,742 16 8%

28,800

23,666

825% 3.8%

$21.3

3.5% 3.3%

63.28

145,387 16 8%

28,800

24,447

84.9% 3.3%

$22.0

0.0% 2.0% 0.0% 0.0%

90 7

10 12

5

15.2% $265.00

10.0% 2.0% 4.4% 0.0%

86.41 360

8 10 12

5

16.3% $273.74

10.0% 2 0% 4 . 1 % 0.0%

89.26 360

9 10 12

5

17.5% $283.32

10.0% 2.0% 3.8% 0.0%

92.38 360

10 10 12

5

Deuda Financiera % Capitel Propio %

35.0% 65.0%

35 0% 65.0%

35.0% 65.0%

35.0% 65.0%,

10. Costos de Deuda y Accionarios: Tasa de Interés - 0euda Financiera % (Kd) Costo de Capital Accionario % (Ke) %VD/VF, %VA(VF WACC

25.0% 10.0% 35.0%, 65.0% 15,1% *

25,0% 10.0% 12.5% 87.5% 11.8%

25.0% 10.0% 4.Q%

96.0% 10.6%

25.0% 10.0%

0.0% 100.0%

10.0%


4.3 Elaboración de Estados Financieros (Proformasf

El objetivo de los Estados Financieros es proveer información acerca de la posición financiera,

operación y cambios en la misma, útil para una gran variedad de usuarios en la toma de

decisiones de índole económica.

Los estados financieros básicos son: Balance General, Estado de Resultados y Estado de Flujo

de Efectivo.

http://www.monografias.com/

37

http://www.monografias.com/

4.3.1 Estado de Resultados

Con estos supuestos se calcula los estados financieros (Proformas) para el negocio en los

próximos tres años. Se empieza por el Estado de Resultados, en el año cero este estado

financiero no reporta ninguna operación ya que es el año en donde se invierte (el año cero

consta de 90 días de inversión). Aquí se puede hacer un análisis del margen de ganancia del

negocio (EBITDA, Earning Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization). En este caso

para el año 1 el margen es del 40 por ciento bajando al 38 por ciento para los siguientes dos

años. La importancia de este margen radica en que es el margen del negocio en sí, antes de

quitarle la depreciación, el costo financiero y los impuestos. Existen muchos negocios que ya

desde aquí el margen es negativo, lo que indica que no tiene ningún incentivo seguir operando.

Sin embargo para este negocio con las suposiciones arriba mencionadas cuando se le quita al

EBITDA los siguientes conceptos del Estado de Resultados (depreciación, costo financiero e

impuestos) arroja una utilidad neta después de impuestos de 35 por ciento.

El Estado de Resultados es un documento complementario donde se informa detallada y

ordenadamente como se obtuvo la utilidad del ejercicio contable.

El estado de resultados está compuesto por las cuentas nominales, transitorias o de resultados,

o sea las cuentas de ingresos, gastos y costos. Los valores deben corresponder exactamente a

los valores que aparecen en el libro mayor y sus auxiliares, o a los valores que aparecen en la

sección de ganancias y pérdidas de la hoja de trabajo.

Estado de Resultados - (P&L) MXP (000's)

Ventas Netas 470 504 538 Costo de Venta 0 0 0 Depreciación 0 0 0 Utilidad Marginal 470 504 538 Gastos Operativos Directos 265 274 283 Gastos Operativos Totales EBITDA % S/Ventas - Netas Depreciación Utilidad Operativa - (EBIT) %S/Véntas-Netas Intereses Pagados ()

265 205

43 6% 155 189

40 3% -15

274 230

45 6% 155 214

42 6% -10

283 255

47 4% 15.5 240

4 4 5 % -5

Utilidad Antes de Impuestos ISR PTU i? ^

174 8 Q-

204 • -8 0

235 9 0

Utilidad Neta 167 196 226

Fuente: Creación del autor de la Tesis apoyado en la literatura financiera de la bibliografía

38

A continuación se expone la tabla de amortización de la deuda con costos explícitos al 25% de

interés de financiamiento:

Términos y Condiciones •Monto del Préstamo: •Comisión por Apertura: •Plazo (Años): •Plazo de Gracia (Años): •Tipo de Interés: •Tasa de Interés: •Tipo de Pagos: •fecha de Pagos:

Año

Saldo Inicial Pago Principal Saldo Final

Deuda a Corto Plazo: Deuda a Largo Plazo:

Intereses al: @ 25% Comisión al: @ 0%

Valuación de la Deuda: Al Inicio del Año 0 Al Inicio del Ano 1 Al Inicio del Año 2 Al Inicio del Año 3 Al Inicio del Año 4 Al Inicio del Año 5

1 NPV •

QeoJ> 0.0%

3 0

Fijo 25.0%

Variables Fin Año

AñoO

$12 $48

$60 $40 $20 $0 $0 $0

-$60

Año1

60 -2fr 40

20 20

-15 0

Año 2

40 -20 20

20 0

-10

Proyección de Paqos -35

-$28

-30 -30

*

-$19

Año 3

20 -20 0

0 0

-5

-25 -25 -25

'

,

^^í^^


Ahora bien para el estado financiero llamado Balance General en el año cero ya se tiene que

empezar a registrar las operaciones. Ya que para iniciar el negocio se tiene que invertir en la

maquinaria en este caso con 75 por ciento de capital propio y 25 por ciento de deuda bancaria

(es decir con costo explícito) y se tiene que tener un estimado de caja para empezar a operar.

Este último se calcula por la política de cobro y pago de la empresa las cuales se mostraron en

la tabla de supuesto con los días proveedores, días clientes y días inventarios.

A medida que pasé el tiempo el Activo Fijo Neto va disminuyendo debido a que no se reinvierte

en el negocio, es decir que la depreciación va consumiendo el activo, y no se reinvierte debido

a que la naturaleza del negocio es de 3 años. Si al cabo de concluir los tres años se siguen

dando las condiciones para continuar con el negocio se vuelve a capitalizar la empresa vía

capital propio o deuda financiera.

39

4.3.2 Balance General

Es el documento contable que refleja la situación patrimonial de una empresa en un momento

del tiempo. Consta de dos partes, activo y pasivo. El activo muestra los elementos patrimoniales

de la empresa, mientras que el pasivo detalla su origen financiero. La legislación exige que este

documento sea imagen fiel del estado patrimonial de la empresa.

En el balance solo aparecen las cuentas reales y sus valores deben corresponder exactamente

a los saldos ajustados del libro mayor y libros auxiliares.

Balance General - (BS) MXP (OOOs) Caja Mínima Caja en Exceso Cuentas por Cobrar Inventano Activo Circulante Activo Fijo - Bruto Depreciación Acumulada () Activo Fijo - Neto Total Activos Deuda Financiera CP Proveedores ISR PTU Total Pasivo Circulante Deuda Financiera LP Total Pasivo Aportaciones de Capital Resultados Netos - Acumulados Capital Contable Total Pasivo y Capital Contable

15

0 0

15 155

0 155 170 $12

0 0 0

12 48 60

111 0

111 170

10 152 16 7

185 155 -16 140 325 20 0 8 0

28 20 47

111 167 277 325

13 341 17 8

378 155 -31 124 502 20 0 8 0

28 0

28 111 363 473 502

15 559 18 8

600 155 -47 109 708

0 0 9 0 9 0 9

111 589 699 708


Para el cálculo del estado de flujo de efectivo es necesario calcular primero los cambios en

capital de trabajo:

Capital de Trabajo - (WC) MXP (OOOs) Caja Cuentas por Cobrar Inventario

15 0 0 0 0 0

15

15 * 16 7 Ó 8 0

30

u 17 8 0 8 0

31

15 18 8 0 9 0

32

Proveedores ISR PTU Capital de Trabajo - WC

Cambios en Capital de Trabajo - A WC -15 -15


El estado de flujos de efectivo es el estado financiero básico que muestra el efectivo generado y

utilizado en las actividades de operación, inversión y financiación. Debe determinarse para su

40

implementation el cambio de las diferentes partidas del Balance General que inciden el

efectivo.

4.3.3 Estado de Flujo de Efectivo

Se entiende al estado financiero básico que muestra los cambios en la situación financiera a

través del efectivo y equivalente de efectivo de la empresa de acuerdo con los Principios de

Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA), es decir, de conformidad con las Normas

Internacionales de Contabilidad (NICs).

Dicho estado financiero ofrece al empresario la posibilidad de conocer y resumir los resultados

de las actividades financieras de la empresa en un período determinado y poder inferir las

razones de los cambios en su situación financiera, constituyendo una importante ayuda en la

administración del efectivo, el control del capital y en la utilización eficiente de los recursos en el

futuro.

Existen dos formas o métodos para presentar las actividades de operación en el estado de

flujos de efectivo.

Método Directo

En este método las actividades se presentan como si se tratara de un estado de resultados por

el sistema de caja. Las empresas que utilicen este método deben informar los movimientos

relacionados con:

• Efectivo cobrado a los clientes

• Efectivo recibido por intereses, dividendos y otros rendimientos sobre inversiones.

• Otros cobros de operación.

• Efectivo pagado a los empleados y proveedores.

• Efectivo pagado por intereses.

• Pagos por impuestos.

• Otros pagos de operación.

41

Presupuesto de Efectivo - (CB) MXP (000 s) Entradas:

Ventas Cuentas por Cobrar () Cobranza de Clientes Financiamientos CP & LP Aportación de Capital Total de Entradas de Efectivo

Salidas: Costo de ventas Inventano Inicial () Inventario Final Compras de Mercancías Cuentas por Pagar ( ) Gastos Operativos Intereses Pagados ISR PTU Compras de Activo FIJO (Cape>3 Total de Salidas de Efectivo

Rujo Neto de Electivo Efectivo al Inicio Efectivo al Final

AnoO

60 111 170

155 155

15 0

15

Ano1

470 -16 454 -20

0 434

0 0 7 7 0

265 15 0 0 0

287

147 15

162

Ano 2

504 -1

502 -20

0 483

0 -7 8 0 0

274 10 8 0 0

292

191 162 353

Ano 3

538 -1

537 -20

0 517

0 -8 8 0 0

283 5 8 0 0

297

221 353 574


Método Indirecto

Bajo este método se prepara una conciliación entre la utilidad neta y el flujo de efectivo neto de

las actividades de operación, la cual debe informar por separado de todas las partidas

conciliatorias.

La utilización de este método, lleva a la utilización del flujo de efectivo generado por las

operaciones normales, se determina tomando como punto de partida la utilidad neta del

periodo, valor al cual se adicionan o deducen las partidas incluidas en el estado de resultados

que no implican un cobro o un pago de efectivo.

Rujo de Efectivo Neto - (NCF) MXP (000 s)

EBIT Intereses Pagados () EBT Tasa Efectiva de ISR & PTU (%) EBT*(1-Tx8) Depreciación Capital de Trabajo Cambios en el Capital de Trabajo () Inversiones en Activos FIJOS F¡nanciamiento/(Amortización) de Deuda CP&LP Rnanciam1ento/(Amorti2ación) de Capital Flujo de Efectivo - (CF)

Valor Terminal tíe/ Proyector Valor de la Perpetuidad del Proyecto

0

0% 0 0 0

-15 -155

-170 -* ~̂* -

189 -15 174 4% 167 155

15 -15

0 -20

0 147

«" --s-

214 -10

204 4%

- 196 155

16 -1 0

-20 0

191 ' i

240 -5

235 4% 226 155

17 -1 O

-20 0

221 - 6 4

Rujo de Efectivo Neto - (NCF)


42

Al final ambos métodos concluyen con el mismo flujo de efectivo del negocio. Este flujo de

efectivo es realmente el concepto que nos interesa para calcular la rentabilidad del negocio.

4.4 Valuación del negocio en marcha: Caso práctico

4.4.1 Aplicación de las técnicas de valuación y rentabilidad de proyectos aplicados a los flujos de efectivo netos

En la siguiente tabla se muestran los resultados de valuación del negocio aplicando las técnicas

mencionadas.

Free Cash Row to Equity 147 191 221 Valor de Liquidación de Proyecto 64

| Free Cash Flow to Equity- Neto - 170 147 191 2B5| Tasa de Descuento Nominal (Ke) = 10 0% Valor Presente Neto (NPV) = 335 Tasa Interna de Retorno (IRR) = 90.9°/; Factor de Descuento % = 90.9% 82 6% 75.1% FCFE Descontados - 170 134 158 214 FCFE Descontados Acumulados - 170 - 37 121 335 Payback(Años)= índice de Rentabilidad (IR)»

índice de Rentabilidad Descontado (IRD) NOPAT Capital invertido ROIC WACC EVA IB % EVA®MXP(000'S)

1.23 3.66 2.97

-'

180.9 168,4

107.4% 11.8% 95.6%

181., "-

205.7 153.9

133.7% 10.6%

123.1% 189

230.5 1394

165.3% 10.0%

155.3%

217


El Payback Discounted nos muestra en cuanto tiempo recuperamos la inversión inicial del

negocio, utilizando la técnica, nos indica que en un plazo de 1.23 años, es decir en un año y 3

meses, el inversionista recupera su inversión inicial de 170.2 mil pesos y le quedaría un año

nueve meses de ganancia.

43

^^^^^^^^^^^^^H

-170.2

-170.2

-170.2

Residua] Año 1

VP Flujo Año 2

^ ^ ^ ^ ^ P M R ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ I

147.0

133.6

-36.6

Periodos de Recuperación # Años =

190.9

157.8

121.2

mH^nflC^^^^H 284.7

213.9

335.1

"

.

366

157.8

122

Fuente: Creación del autor de la Tesis apoyado en la literatura financiera

El Valor Presente Neto (VPN) del proyecto es de 335 mil pesos, es decir es mayor a cero, lo

cual nos indica que el proyecto bajo este indicador es factible:

Valor Presente Neto (NPV)Í

-170.2 147.0 284.7


Par entender el VPN en el cuadro siguiente se ilustra cómo se obtiene bajo dos métodos. El

primer método consiste en traer a valor presente los flujos que va liberando el proyecto a lo

largo de su vida útil (Año 1=147; Año 2= 190.9 y Año 3= 284.7) y a la suma de estos flujos a

valor presente utilizando la tasa de descuento del accionista del 10% le restamos las inversión

inicial de 170.2 miles de pesos, nos arroja 335 mil pesos. Ahora bien, si usamos un segundo

método el resultado deberá ser el mismo, ya que si al Saldo Final del proyecto de 446 mil pesos

lo traemos a valor presente a la misma tasa de descuento del 10%, el VPN con este método

también es de 335 mil pesos. Esto nos indica con el segundo método, que el inversionista le

exige al proyecto un rendimiento de su inversión del 10%, ya que el Saldo Inicial del Año 1 es el

Saldo Final del Año 0 llevado al Año 1 con un rendimiento del 10% (-170.2 x (1+10%)) y para el

Saldo Inicial del Año 2, es el Año Final del Año 1 llevado al Año 2 con un rendimiento del

accionista del 10% (-40.3 x (1+10%)) y lo mismo para el Año 3, es decir, para el Saldo Inicial del

Año 3 es el Año Final del Año 2 llevado al Año 3 con un rendimiento del accionista del 10%

(146.6 x (1+10%)) arrojando un Saldo Final de 446.0 miles de pesos que nuevamente traídos a

valor presente con la tasa de descuento del 10%, nos da un VPN igual a 335 mil pesos igual

que en el primer método.

44

Demostración de VPN - MXP (000 s) W/Cost of Capital ÍKe) Saldo Inicial Liberación de Fondos Saldo Final Costo de Oportunidad del Inversionista %

VPN1 = VPN2 =

0 -170.2

0.0 -170.2 10.0%

335

335

1 -187.3 147.0 -40 3

2 -44.3 190.9 146 6

3 161.3 284.7 446.0


Como se mencionó en el apartado 3.3.4 la Tasa Interna de Retorno (TIR) es el rendimiento

interno que da el proyecto y que iguala el Valor Presente Neto de los flujos a cero, para el

estudio en cuestión la TIR es de 90.9%, es decir que la rentabilidad del proyecto es mucho

mayor a tenerlo en el banco con un rendimiento Cetes 28 anual del 5%.

Tasa Interna de Retorno (TIR)@

90.9% -170.2 147.0 190.9 284.7


Para comprobar el indicador se hace el mismo ejercicio que el del VPN, es decir que con saldos

del proyecto se puede comprobar que la TIR del proyecto nos arroja un VPN igual a cero:

Demostración de TIR - MXP (000's) W/Cost of Capital (TIR) Saldo Inicial Liberación de Fondos Saldo Final Costo de Oportunidad del Inversionista %

,.

VPN1» VPN 2 =

0 -170.2

0.0 -170.2 90.9%

-0

1 -325.1 147 0

-178.1

2 -340.0 1909

-1491

3 -284.7 284 7

M


Nuevamente con el primer método calculamos el VPN de los flujos (Año 0= -170.2; Año

1=147.0; Año 2=190.9; Año 3=284.7) CON UNA TASA DE DESCUENTO DE 90.9% (TIR) y el

VPN nos da cero. Con el segundo método el Saldo Final del Proyecto es de 284.7 miles de

pesos que traídos a valor presente con una tasa de descuento de 90.9% (TIR) el VPN del

proyecto nos da cero. Esto nos indica que el proyecto tiene un rendimiento interno del 90.9%,

ya que el saldo inicial del Año 1 es el Saldo Final del Año 0 llevado al Año 1 con un rendimiento

del 90.9% (-170.2 x (1+90.9%)) y para el Saldo Inicial del Año 2, es el Año Final del Año 1

45

llevado al Año 2 con un rendimiento del accionista del 90.9% (-40.3 x (1+90.9%)) y lo mismo

para el Año 3, es decir, para el Saldo Inicial del Año 3 es el Año Final del Año 2 llevado al Año 3

con un rendimiento del accionista del 90.9% (146.6 x (1+90.9%)) arrojando un saldo final de

284.7 miles de pesos que traídos a valor presente nos da cero.

El índice de Rentabilidad Descontado nos muestra cuantas veces el proyecto es capaz de

generar flujos en relación a su inversión, es decir, el proyecto genero a través de los 3 años

unos flujos descontados por la cantidad de 505.3 miles de pesos y si la inversión fue de 170.3

miles de pesos, esto significa que el proyecto generó 2.97 veces la inversión inicial.

índice de Rentabilidad Descontado (IRD)<É

2.97

-170.2

-170.2

147.0

133.6

190.9

157.8

284.7

213.9


Por último, el Valor Económico Agregado (EVA ) en los tres años del horizonte del proyecto

es positivo, es decir, que el proyecto en todo momento está creando valor e incluso en

tendencia positiva.

Valor Económico Agregado Año 1

Casio Promedio Ponderado -dtCapllal.

Valor Económico Añadido

Capital Inwffldoal Inicio del Ario » \ ¡EVA «(BQIC - WACCI •

J Valor Económico Añadido EVA 9 s

$168 95.6%

EVA g [


46


EBITDA {•) Depreciación y Amortización

EBIT Tasa Efectiva de ISH&PTU e EBIT • (1-Tx 6 4 1 % ) . NOPAT

Capital Invertido - Neto

Costo Promedio Ponderado -de Capital

Valor Económico Añadido 1231% EVAS

rosa m» Cspltsl Invertido al Inicio del Año M EVA» (ROIC-WACC).

$154 1231%

Valor Económico Añadido EVA » .



EBITDA (-) Depreciación y Amortización

EBIT Tasa Efectiva de ISR&PTU e EBIT'<1-Tx 9 3 8 % ) . NOPAT

1 Capital Invertido-Neto ""

NOPAT Capital Invertido - Neto

«v. 139

^ * B31 5139

165 3% ROIC

Costo Promedio Ponderado -de Capital

¡ Valor Económico Añadido EVA» [

Capital Invertido al Inicio del Año -EVA» (ROIC-WACC).

I Valor Económico Añadido EVA O =

$139 156 3%


4.4.2 Análisis financiero

Para complementar el análisis de valuación del negocio, es necesario incluir un análisis

financiero a través de razones financieras divididas en liquidez, Actividad, Productividad,

Apalancamiento y Rentabilidad (Anexo Vil). En cuanto a las razones de rentabilidad se vieron

en los resultados de la valuación sin embargo se vuelven a ver para contar con un panorama

completo.

• . u i y k i - i . y . u u j i ^ — — Liquidez: • Liquidez (Activo Circulante/Pasivo CP) Razón

•Acido (Activo Circulante - Invent/Pasivo CP) Razón • Efectivo (Efectivo Disponible/Pasivo Circulante) Razón

• Relación CXC/CXP (CXC Clientes/CXP Proveedores) Razón • Rotación de Caja (Ciclo Económico/Ciclo Financiero) Veces

•Total de Salidas de Efectivo en el Año $ SMMXP •Caja Mínima (Total de Salidas de Efectivo/Rotación de Caja) SMMXP • Caja al Cierre del Ano $ SMMXP •Caja en Exceso (Caja al Cierre del Aflo - Caja Minima) SMMXP

Actividad: •Número de Días Ciclo Económico Dfas • Días de Cartera (CXC/Ventas Netas) X No.Dlas Días • Rotación de Cartera (Ventas Netas/CXC) Veces • Dfas de Inventarios (Inventarios/Costo de Ventas) XNo.Dias Dfas • Rotación de Inventarios (Costo de Ventas/Inventarios) Veces • Días de Proveedores (CXPP/Compras) XNo.Dias Días • Rotación de CXPP (Compras/CXPP) Veces • Ciclo Financiero (Días Inv. + Días CXCC- Días CXCP) Días • Capital de Trabajo (AC -Efectivo - PC) $MMXP • Capital de Trabajo FCF ((AC-Efectlvo) - (PC-Deuda CP)) $MMXP •Cambios CT FCF (CT FCF Año Corriente - Año Base) SMMXP • Rotación de CT (Ventas Netas/Capital de Trabajo) Veces • Rotación de AFN (Ventas Netas/Activo Fijo Neto) Veces • Rotación de AT (Ventas Netas/Activo Total) Veces • Rotación de CC (Activo Total/Capital Contable) Veces

Productividad: • EBITDAde Ventas (EBITDA/Ventas Netas) Porcentaje • EBITde Ventas (EBIT/Ventas Netas) Porcentaje • Margen Neto de Ventas (Utilidad Neta/Ventas Netas) Porcentaje

Apalancamiento: •Apalancamiento (Pasivo Total/Activo Total)* Razón • Endeudamiento (Pasivo Total/Capital Contable) Razón •Capitalización (Pasivo LP/Capltal Contable). Razón • Deuda de CP (Pasivo CP/Pasivo Total) Razón • Cobertura (EBIT/Intereses a Cargo) Razón

Rentabilidad: • BOA (Utilidad Neta/Activo Total) Porcentaje • ROE (Utilidad Neta/Capital Contable) Porcentaje • NOPAT (EBIT X (1 -Tx« Efectiva) $MMXP • Capital Invertido (Deuda con Costo + CC + ID) - Caja en Exceso $MMXP • ROIC (NOPAT/Capital Invertido) Porcentaje •WACC Porcentaje • EVA® (ROIC-WACC) Porcentaje • EVA® ((ROIC-WACC) X Capital Invertido) $MMXP

6.71 6.44 5.87

21.18 287 14 162 149

.. 3fi3> 12 30

21 36 0

17 30 15

(15) 15.4 3.4 1.4 1.2

43.6% 40.3% 35.5%

0.15 0.17 0.07 0.58

12.70

51.3% 60.1%

181 168

107.5% 11.8% 95.6%

161

13.41 13.14 12.55

21.18 292 14

353 339

g"~ 3BS>

12 30 22 36 0

17 31 16

d) 16.1 4.1 1.0 1.1

45.6% 42.6% 38.9%

0.06 0.06

- , 1.00

21.59

39.1% -41.4%

206 154

133.7% 10.6%

123.1% 189

67.18 66.30 64.29

21.18 297 14 574 560

d afiiP 12 30 23 36 0

17 32 17

(D 16.8 5.0 0.8 1.0

47.4% 44.5% 41.9%

0.01 0.01

-1.00

48.26

31.9% 32.3%

231 139

165.3% 10.0%

155.3% 217


El negocio presenta una alta razón de liquidez desde el inicio de su vida útil, sin embargo esta

razón a medida que transcurre el tiempo aumenta de manera significativa.

Es importante señalar que el negocio tiene un exceso de caja que se puede utilizar para pago

de dividendos, ya que sería improductivo dejarlo en el negocio.

48

El negocio tiene una política de cobro de 12 días y de 21 días de inventarios, es decir, que

financia 33 días.

Los niveles de productividad del negocio son significativamente atractivos ya que la operación

es capaz de generar rendimientos por arriba del 40 por ciento.

Aun cuando el ejercicio se utilizó un crédito de 60 mil pesos, la operación del negocio fue capaz

de generar ingresos que pagaran el capital y sus intereses en 3 años con niveles de

apalancamiento bastante manejables.

Los niveles de rentabilidad tanto para el negocio como para los inversionistas están muy por

arriba del mercado, es decir que rendimientos para un inversionista en un rango de 30 y 62 por

ciento pocos negocios te lo ofrecen. Asimismo el negocio genera valor al ofrecerte un EVA

positivo.

Además de los resultados del valor y del análisis financiero del proyecto o negocio en marcha

es importante seguir un formato para presentar el avalúo en un negocio (Anexo VIII).

49

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Después de analizar y revisar los diferentes indicadores de rentabilidad y de generación de

valor del caso práctico así como el análisis financiero, se puede concluir que la inversión en

este esquema de negocio resulta ser atractiva. El hacer un modelo de valuación permite

entender cuáles son las palancas de un negocio que hacen que este genere valor y cuáles son

los conceptos de los que debemos de tener cuidado para no fracasar, es decir, es mejor contar

con un modelo de valuación que adivinar el futuro de una inversión.

Cabe señalar, que el éxito del negocio está en función del estacionamiento en el que se trabaje,

es decir, este estacionamiento debe de tener un alto flujo vehicular y de estrato socioeconómico

medio alto. Para el caso práctico, el establecerse en un Residencial Habitacional en la zona

poniente de la Ciudad de México, como lo es la zona de Interlomas, es altamente probable que

se den las proyecciones de ventas. Además la rentabilidad del negocio es altamente sensible al

precio promedio de lavada, es decir que para los cálculos de rentabilidad del ejercicio se utilizó

un precio promedio de 40 pesos por cada lavada, sin embargo si este precio baja a 35 pesos

por lavada dejaría de ser atractivo este esquema de negocio.

Este tipo de negocio debe transmitir a los clientes una alta dosis de confianza, ya que de lo

contrario, el negocio se verá vulnerable a no concluir el horizonte de vida de la valuación y por

ende, su rentabilidad se vería afectada significativamente. Por lo que se recomienda contar con

una supervisión profesional y establecer mecanismos de seguimiento al cliente. Aquí es donde

cobra relevancia la inversión en imagen corporativa del negocio.

El modelo de valuación utilizado para el Enfoque Ingresos, se puede utilizar para cualquier otro

tipo de inversión, ya que todas las inversiones cuentan con estos conceptos, sin embargo, se

debe tener claro que tanto el horizonte del proyecto, la tasa de descuento, las políticas de

financiamiento entro otras cosas pueden cambiar.

Para la valuación de un negocio en marcha, es necesario contar con la documentación histórica

necesaria (Anexo II) para poder analizarla y estar en condiciones de emitir juicios de valor del

negocio. Así mismo, se debe de presentar de una manera ordenada y sistemática (Anexo VIII).

50

Cabe señalar que antes de iniciar un negocio es necesario seguir una guía para evitar costos y

riesgos innecesarios:

Pasos a seguir para iniciar el negocio

Contestar la Guía de Negocios (Anexo

Elaborar propuesta de servicio al dueño

del estacionamiento

Contactar un estacionamiento

Revisar financiamientos

existentes

Elaborar las Unidades Móviles

de Lavado

Seleccionar personal de lavado

Valuar negocio de lavado de autos

Diseñar concepto del negocio

Iniciar operaciones

51

BIBLIOGRAFÍA

Baca U, Gabriel, Evaluación de Proyectos 5a Edición, Editorial Me Graw Hill, 2005

Banco de México, http://www.banxico.org.mx

Besley, S. y Brighman, E., Fundamentos de Administración Financiera 14a Edición, CENGAGE

Learning,2009

Blank &Tarquin, Ingeniería Económica 4a Edición, Editorial McGraw-Hill, 1999

Entrepreneur, http://www.soyentrepreneur.com

Fivimold, http://www.fivimold.com.mx

García, Jaime A., Matemáticas Financieras 4a Edición, Pearson, 2000

Kolb, Robert W., Inversiones, Limusa Noriega Editores, 1999

Knight, James A, La Administración Basada en el Valor, 1a Edición, Editorial McGraw-

Hill/lnteramericana de España, S.A., 2001

Lopez, Francisco J., Valoración de Empresas en la Práctica, Editorial Me Graw Hill, 2001

Pronto Wash, http://www.prontowash.com

Serrano R. Javier, Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Alfaomega, 2002

Secretaria de Hacienda y Crédito Público, http://www.shcp.gob.mx

Stern Stewart's, EVA: The Real Key to Creating Wealth, Al Ehrbar, 1998

52

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ANEXO I: GUÍA PARA EVALUAR PLANES DE NEGOCIO7

Cuando se va a tomar una decisión de adquirir un negocio es necesario responder a estas

preguntas. Esta guía de evaluación de planes de negocio se ha dividido en apartados

Presentación

¿Qué te parece la presentación del plan de negocio? ¿Es fácil de leer?

¿Encuentras adecuado el estilo y la redacción en cuánto a claridad, concisión y unidad de

criterio? En definitiva ¿resulta convincente?

¿Es suficientemente actualizada la información que se cita en el proyecto?

¿Se citan las fuentes de información de los datos que aparecen en el proyecto?

¿Aparece una descripción completa del curriculum vitae de la persona o del equipo que

presenta el plan de negocio?

Idea

¿Existe una descripción clara y completa de la idea de negocio que se presenta en el plan?

¿Te resulta original y ambiciosa la idea en la que se basa el proyecto?

¿Cuáles son las principales innovaciones que se aportan?

Estudio de Mercado

¿Consideras que quienes presentan el plan de negocio han analizado con profundidad el

mercado sobre el que pretenden actuar, especialmente en lo referido a su tamaño, estructura y

tendencias de futuro?

En vista del estudio de mercado, ¿se puede considerar que los autores del proyecto son unos

especialistas en el mercado en el que pretenden competir?

¿Se deduce que es un mercado atractivo para invertir en él?

¿Existe un hueco evidente para introducir el producto o servicio que se desea comercializar?

7 http://www.emprendedorxxi.coop/files/2009/09/Como-evaluar-un-Plan-de-Negocio.pdf

53

http://www.emprendedorxxi.coop/files/2009/09/Como-evaluar-un-Plan-de-Negocio.pdf

¿Son las innovaciones planteadas en el proyecto realmente apreciadas por los potenciales

clientes?

¿El estudio de mercado aporta conclusiones claras que soportan y justifican las decisiones de

gestión a los diferentes niveles que posteriormente se plantean?

Descripción comercial

Evaluar la viabilidad comercial de un proyecto, consiste en analizar el mercado, si existe

demanda, si la demanda será sostenida, creciente o decreciente en el tiempo, si existen

competidores y cuál es su estrategia, si existen bienes sustitutos o complementarios y como

afectan la demanda de nuestro producto, que tan sensible es la demanda al precio del producto

y a las variables macroeconómicas. De este análisis debe surgir el monto de ingresos por

periodo que originará el proyecto.

¿Se describen cuáles son las ventajas competitivas con las que se cuenta para penetrar en el

nicho de mercado que se pretende captar?

¿Hay un posicionamiento claro de la nueva empresa?

¿Se analizan con rigor y de manera coherente las diferentes variables de marketing?

¿Existen proyecciones de ventas justificadas con claridad para el horizonte temporal que se

contempla en el proyecto?

Descripción técnica

Busca determinar si es posible, física o materialmente, "hacer" un proyecto, determinación que

es realizada generalmente por los expertos propios del área en la que se sitúa el proyecto.

Consiste en analizar los requerimientos de materiales, maquinarias, insumos, etc.; tanto para

"preparar o construir" el proyecto como para la operación del mismo, una vez que se haya

puesto en marcha. De este estudio surgirán los montos de inversiones a realizar en cada

periodo de la vida útil del proyecto, así como los costos de operación del mismo vinculados con

el proceso productivo, compra de insumos, etc.

¿Crees que se aportan los datos suficientes en cuanto a necesidades de recursos materiales

para poder evaluar la viabilidad del proyecto?

¿Está suficientemente valorado el costo de todas las inversiones bajo supuestos realistas?

54

¿Hay un cronograma con las fases de puesta en marcha del proyecto?

Plan de compras

¿Definen los promotores con precisión qué materias primas necesitan para llevar a cabo su

actividad?

¿Existe un detallado listado de proveedores?

¿Se presentan en el proyecto condiciones referentes a la relación con los proveedores tales

como descuentos, periodos de pago o plazos de entrega? ¿Están en consonancia con las

prácticas habituales del sector?

Estructura organizativa

Busca determinar si existen capacidades gerenciales internas en la empresa para lograr la

correcta implementación y eficiente administración del negocio. En caso de no ser así, se debe

evaluar la posibilidad de conseguir el personal con las habilidades y capacidades requeridas en

el mercado laboral. Cuando se trata de un proyecto de una empresa nueva, se trata de

determinar la estructura que adoptará la organización, sus distintos departamentos y las

funciones específicas de sus miembros. De este análisis deberán surgir los costos

administrativos del proyecto.

¿Se detallan en el proyecto los requerimientos de recursos humanos necesarios para su puesta

en marcha?

¿El perfil y número del personal que se pretende contratar son los adecuados para llevar a cabo

la actividad empresarial de la que se trata?

¿Se ajusta el costo salarial de la empresa en proyecto a la realidad del mercado laboral?

¿Especifican el tipo de contratación para el personal requerido?

Estructura legal

Se refiere a la necesidad de determinar tanto la inexistencia de trabas legales para la

instalación y operación normal del proyecto, como la falta de normas internas de la empresa

que pudieran contraponerse a alguno de los aspectos de la puesta en marcha o posterior

operación del proyecto. Incluye la evaluación de la forma societaria (en el caso de una empresa

nueva) que se adoptará y sus costos de constitución, la evaluación impositiva del proyecto, la

55

determinación y desarrollo de los contratos a celebrar con terceros, la evaluación de las

regulaciones y el marco legal a que está sujeta la actividad, entre otros aspectos.

¿Aparece detallada la forma jurídica de que se pretende dotar a la empresa?

¿Se alude al régimen fiscal al que se acogería la empresa?

¿Aparece en el proyecto una detallada relación de trámites de constitución de la empresa con

su correspondiente valoración?

Estudio económico-financiero

Todos los análisis anteriores, debes ser traducidos en números y consolidados para obtener un

indicador financiero que nos permita tomar la decisión final sobre la realización o no del

proyecto. Para ello, se elabora un "flujo de fondos" que nos permitirá calcular el VAN (Valor

actual neto) , la TIR (tasa interna de retorno), PR (Periodo de Recupero), entre otros

indicadores, los cuales servirán de base para la toma de la decisión final.

¿Existe una explicación clara de las hipótesis consideradas a la hora de presentar los estados

financieros que se incluyen en el proyecto?

¿Resultan realistas las hipótesis establecidas?

¿Aparecen datos convincentes que permitan aventurar la rentabilidad del proyecto y cuáles

serían los umbrales de rentabilidad para el proyecto?

En el caso de que el proyecto presente propuestas de acuerdo para la entrada en el

accionariado de potenciales inversores ¿Son estas claras y razonables?

Evaluación del riesgo

¿Crees que los autores del proyecto evalúan correctamente el riesgo o están obviando algún

hecho susceptible de convertirse en una amenaza seria para la viabilidad del proyecto

empresarial que se está analizando?

¿Se mencionan en el proyecto acciones alternativas para el supuesto de que algunos de los

riesgos que se citan llegue a convertirse en realidad?

56

Conclusiones

¿Incluyen los autores un resumen ejecutivo del plan en el que figuren las magnitudes básicas

que permitan una primera y clara visión del proyecto y sus objetivos?

¿Es el plan de negocio realista, lógico y convincente?

¿Cuáles son los puntos fuertes del proyecto?

¿Y cuáles son los débiles?

¿Está presidido todo el proyecto por una coherencia interna entre los datos aportados por el

mercado y las decisiones que afecta a los diferentes niveles funcionales que se contemplan

para su puesta en acción?

¿En vista del curriculum de los promotores, ¿crees que serán capaces de llevar el proyecto a la

práctica con éxito?

¿Invertirías en el proyecto?

Viabilidad política

Corresponde a la intencionalidad de quienes deben decidir, de querer o no implementar un

proyecto, independientemente de su rentabilidad. Dado que los agentes que participan de la

decisión de una inversión, como los directivos superiores de la empresa, socios y directores del

negocio, financista bancario, etc, tienen grados distintos de aversión al riesgo, poseen

información diferente y tienen expectativas, recursos y opciones de negocios también diversas,

la forma de considerar la información que provee un mismo estudio de proyectos para tomar

una posición al respecto puede diferir significativamente entre ellos.

Viabilidad ambiental

Busca determinar el impacto que la implementación del proyecto tendría sobre las variables del

entorno ambiental como, por ejemplo, los efectos de la contaminación.

57

ANEXO II: ANÁLISIS DE INFORMACIÓN FINANCIERA

El análisis proporciona un mejor entendimiento de la historia y elementos para "normalizar" a fin

de establecer una base para proyectar

Reúna de tres a cinco años de información financiera histórica (auditada e interna)

- Calidad de los estados financieros históricos

• Sin auditar en muchos casos

• Divisiones/subsidiarias no auditadas en su totalidad

• Elementos no operativos / no recurrentes / no registrados

- Observe aberraciones

- Observe tendencias en los estados financieros / volatilidad

- Compare los pronósticos históricos con el desempeño real

Posibles dificultades

- Cooperación

• La administración de la compañía puede no estar preparada para

proporcionar información

• Empleados "no-dispuestos"

- Impuestos vs utilidades

• Compañías públicas: "reforzar" ingresos

• Compañías privadas: disminuir el pago de impuestos

- Afiliadas

• - Transacciones a precios de mercado:

• Servicios con descuentos

• Asignación de overhead

Los ajustes a los estados financieros pueden clasificarse en tres categorías generales:

- Eliminación de conceptos extraordinarios / no recurrentes

• Ganancias o pérdidas no recurrentes

• Contingencias

• Operaciones descontinuadas

• Activos no operativos

58

• Efectivo excedente

• Participación en otras compañías

• Activos subutilizados

- Ajustes contables

• Políticas contables

• Depreciación económica

• Arrendamientos operativos

• Gastos de Investigación y Desarrollo

- Ajustes por control

• Compensaciones o beneficios discrecionales

• Venta de activos excedentes

• Eliminación de ineficiencias

• Operaciones intercompañías

• Cambios en la estructura de capital

• Ajustes por sinergias (si aplica)

- Ahorros por consolidación

- Menores costos de financiamiento

- Mayores o mejores canales de ventas, etc.

Análisis del Balance General

- Rastrear todas las cuentas de Capital de Trabajo

• Balance de efectivo: requerimientos del negocio

• Cambios agresivos en niveles de inventarios, CxC, CxP, etc.

• Ciclo de recuperación de Efectivo

Clientes: % de ventas

- Acreedores: % de egresos

- Inventario: % de ventas

- Verificar los niveles de inversiones de capital (capex)

- Confirmar las razones de depreciación

- Verificar el tratamiento de intangibles

- Identificar activos / pasivos excedentes

- Evaluar el riesgo en función del grado de apalancamiento

- Análisis del Capital de Trabajo Neto

59

• Nivel de financiamiento necesario para soportar las operaciones del día a día

de un negocio en marcha: Activo Circulante - Pasivo Circulante. No incluye

efectivo y equivalentes salvo que la compañía requiera mantener un balance

de efectivo significativo o cuando opera en un mercado con un sistema

bancario subdesarrollado. Tampoco se considera la deuda que genera

intereses. Esta deuda se considerará al calcular el costo de capital y sería

inapropiado contarla doble.

Análisis del Estado de Resultados

• Revisar fuentes y patrones

• Ingresos

- Volumen proyectado vs capacidad instalada vs demanda del

mercado

- Precios (¿inflación? ¿mercado competitivo?)

• Costos operativos (fijos vs variables)

• Razonabilidad de márgenes

• Asegurar consistencia en la capacidad con el volumen de crecimiento

• Otros: ingresos/gastos no registrados, efecto en las utilidades de

activos/pasivos no operativos.

Análisis del Estado de Flujos de Efectivo

• Nivel de depreciación y amortización

• Son gastos que no representan una salida de efectivo. La

Depreciación se refiere a Inmuebles, Maquinaria y Equipo (PPE):

existentes y futuras inversiones de capital. La Amortización se refiere

a Activos Intangibles

• Nivel de activos fijos

• No subestimar las inversiones de capital con respecto a la

depreciación

• Incluir requerimientos de inversión en activos netos a largo plazo

• Inversiones de capital (capex)

• Se refiere a los desembolsos del efectivo requerido para expandir el

negocio o mantener su actual operación

60

- Evaluar su razonabilidad con relación al crecimiento de

ingresos y utilidades, crecimiento de PPE, ciclo de vida del

producto o negocio.

- Los gastos de Investigación y Desarrollo son capex y deben

considerarse al calcular las tasas de reinversión. Los capex

netos deben incluir la diferencia entre los gastos de l&D y la

amortización del activo resultante.

- Las inversiones en capital humano deben tratarse como capex.

Asimismo señala que si se desea considerar el crecimiento

derivado de adquisiciones, su costo debe incluirse como

capex.

Subjetividad en la valuación de Negocios: Aswath Damodaran.

• Reduzca las presiones institucionales

• Desligue la valuación de premios / castigos: "separate deal analysis from the

deal making"

• No se comprometa anticipadamente

• Sea consciente de sus sesgos

• Informe con honestidad

61

ANEXO III: FOTOS DE LA UNIDADES MÓVILES DE LAVADO

62

ANEXO IV: PROPUESTA PARA QUE NOS CONCESIONEN UN ESTACIONAMIENTO

Lugar y fecha

Nombre del Director

Director General

Empresa dueña del estacionamiento

Presentamos a Usted la propuesta de la empresa "Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" para ofrecer el servicio de lavado de autos en el estacionamiento del "Lugar donde se ubica el estacionamiento".

Visto lo anterior, hacemos la propuesta de "Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento":

1. Se inicia con "Número de Unidades Móviles de Lavado" durante un período de un mes como prueba piloto.

Si el "Empresa a la que se le va a dar el servicio" aprueba la continuidad del servicio de lavado después del mes de la prueba piloto, se firmará un contrato de servicio para introducir "Número de Unidades Móviles de Lavado" adicionales a las cuatro existentes para cubrir el total del estacionamiento en mención.

"Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" se compromete desde el inicio de la prueba piloto y posterior a la firma del contrato a pagar a la "Empresa a la que se le va a dar el servicio" por concepto de concesión del estacionamiento para el lavado de autos, la cantidad de 500.00 pesos M.N. (QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.) mensuales por cada "Unidad Móvil de Lavado" que opere en el estacionamiento (este precio no incluye I.V.A.).

63

"Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" es responsable de ofrecer a los clientes del Hospital Ángeles Pedregal el servicio de lavado de autos con calidad, honestidad y eficiencia, así como de las tarifas del servicio en sus diferentes modalidades, como se muestra en el cuadro siguiente:

Tarifas por tipo de automóvil y tipo de servicio

5. "Empresa a la que se le va a dar el servicio" brindará a "Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" un espacio para estacionar las "Unidad Móvil de Lavado" y el equipo para recargar las baterías, así como los accesorios de lavado de autos.

"Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" se responsabiliza del pago mensual al "Empresa a la que se le va a dar el servicio" por el monto de 27.6 pesos mensuales por "Unidad Móvil de Lavado" por los conceptos de agua y luz que requiere para su operación, el cual se calcula de la siguiente manera:

Consumo de agua por "Unidad Móvil de Lavado":

10 lavadas diarias

x 4 litros por lavada

x 25 días de operación mensual

= 1,000 litros mensuales 1 m3 mensual

x 3 pesos por m3

3 pesos mensuales

64

Consumo de energía por "Unidad Móvil de Lavado":

Bomba

A1

B1

C1=(A1xB1)

Aspiradora

A2

B2

C2=(A2xB2)

Torreta

A3

B3

C3=(A3xB3)

D=C1+C2+C3

E= 500 Amperes x 12 Volts /1000

F=D/E

G=Supuesto

H

I

H=(D/G) x (H) x (I)

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia

Tiempo acumulable

Potencia acumulable

Potencia acumulata total diaria

Potencia máxima de regeneración

Tiempo de regeneración

Eficiencia de recargo 50%

Días de operación por mes

Precio por KWH

Costo mensual por "Unidad de Lavado Am

(0.41 KWH/0.5 eficiencia) x (25 días de

= 0.1 KW

= 2 Horas

0.2 KW/H

= 0.08 KW

= 2 Horas

0.16 KW/H

= 0.005 KW

= 10 Horas

0.05 KW/H

= 0.41 KW/H

= 6 KW/H

= 0.068 Horas

= 4 minutos

= 0.136 Horas

= 8 minutos

= 25 días

= 1.2 pesos por KWH

i = 24.6 pesos mensuales

operación) x (1.2 pesos por KWH)

7. "Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" les entregará a los usuarios del servicio de lavado de autos una nota de trabajo en la cual se especifica que la empresa no se hace responsable por la pérdida de algún valor en el interior del vehículo, además se le notificará al cliente en la misma que no se permite dejar las llaves a la persona que le brindará el servicio del lavado de auto.

65

8. "Nombre de la empresa que va a dar el servicio al estacionamiento" se compromete a tener una supervisión responsable para vigilar que el estacionamiento del "Empresa a la que se le va a dar el servicio" siempre este seco y limpio, sin que se tenga ningún impacto negativo de efluentes relacionados al servicio de lavado de autos.

Aprovecho la oportunidad para saludarle y reiterarle mi disposición para cualquier aclaración.

Nombre del dueño de las Unidades Móviles de Lavado

Gerente

66

ANEXO V: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LAS HERRAMIENTAS DE TRABAJO PARA LOS LAVADORES DE AUTO

ONTRATO DE ARRENDAMIENTO TEMPORAL PARA USO DE EQUIPO DE LAVADO PARA AUTOMÓVILES QUE ELEBRAN POR UNA PARTE EL SEÑOR A QUIEN EN LO SUCESIVO SE DENOMINARÁ COMO "EL RRENDATARIO" Y POR LA OTRA "NOMBRE DE LA EMPRESA DUEÑA DE LAS UNIDADES MÓVILES DE LAVADO" EPRESENTADA POR CON EL PUESTO DE GERENTE LOCAL A QUIEN EN LO SUCESIVO SE ENOMINARÁ COMO "LA ARRENDADORA" AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:

DECLARACIONES

I.- DECLARA "EL ARRENDATARIO":

I.1.- Que se dedica al comercio informal en diversas zonas, vendiendo paraguas, dulces, chocolates, juguetes y/o ropa, lavando carros, cuidando carros.

I.2.- Que pidió permiso al Centro Comercial o tienda de autoservicio para poder lavar los autos particulares de los usuarios del estacionamiento de su

propiedad ubicado en el Centro Comercial localizado en la calle número Colonia . Operando como microempresario persona física, en la misma forma en que lo hacen los vendedores del periódico Vanguardia en dicha zona, habiéndosele concedido siempre y cuando cumpliera con los siguientes requisitos:

1. Firmar una carta en la que se reconociera ser un microempresario dedicado a lavar automóviles particulares por cuenta propia, que no recibe ordenes o indicaciones de la empresa dueña del estacionamiento.

2. Respetar el Reglamento del Estacionamiento, en especial su horario de servicios. 3. Respetar a todas las personas que usen el estacionamiento así como sus bienes personales. 4. Respetar y aceptar los precios de los diferentes servicios acordados para el Centro Comercial.

I.3.- Que en razón de que los dueños de los autos prefieren que sus vehículos sean lavados con cepillos, jergas y utensilios profesionales, elaborados para dicho fin específico, rentar temporalmente el equipo denominado "Unidad de Móvil de Lavado", que consta de:

Una estructura metálica de empuje manual con ruedas, 4 piezas de fibra de vidrio integradas a la estructura metálica, una bomba de agua, una batería de 12 volts, una manguera de 4 metros de largo con conectares, un aspersor de agua, una aspiradora de 12 volts con conectar para encendedor de coche, dos felpas de secado, una esponja para lavado, dos esponjas para aplicar abrillantador, un apllcador de cera, un cepillo para polvo, una botella de abrillantador, una botella de cera líquida, una botella de neutralizante de olores, un secador de pisos (si aplica), un block de formatos de Ordenes de Trabajo (ODT), un pans, una camisa y una gorra, y rentarlo por una semana para cumplir con ello su actividad profesional.

1.4.- No tener antecedentes penales de ningún tipo.

II.- DECLARA "EL ARRENDADOR"

11.1.- Ser una empresa mexicana constituida de conformidad con las normas de la Ley General de Sociedades Mercantiles vigente, dedicada entre otros, a la venta y renta de equipo para lavado profesional de automóviles.

M.2.- Ser comercializadora de las máquinas denominadas "Unidad de Móvil de Lavado", que sirven para lavar autos particulares con eficiencia y poco consumo de agua, mismas que vende o renta en la República Mexicana.

M.3.- Haber puesto en renta en diversas partes de la República Mexicana las máquinas descritas en la Declaración anterior, para que puedan ser utilizadas por personas físicas o morales que se dediquen al lavado de autos de cualquier tipo, o que siendo propietarios deseen hacerlo de manera eficiente.

III.- DECLARAN LAS PARTES:

111.1.- Que es su intención celebrar Contrato de Arrendamiento del Equipo descrito en la Declaración II.2 por tiempo definido, concretamente del de

de 200 al de de 200 , de las hrs a las hrs como horario diario.

III.2.- Que estando conformes con las anteriores Declaraciones celebran el presente Contrato al tenor de las siguientes:

CLÁUSULAS

PRIMERA.- Las partes se reconocen recíprocamente sus respectivas personalidades.

SEGUNDA.- "LA ARRENDADORA" renta al "EL ARENDATARIO" del de de 200 al de de 200 de las hrs a las hrs, la Unidad de Móvil de Lavado número , cuyas características y

contenido están descritas en el punto 1.3 de la declaración primera del presente contrato.

67

La renta supone el uso y goce temporal de dicho equipo por la semana antes mencionada en el horario y lugar antes mencionado.

TERCERA.- "EL ARRENDATARIO" reconoce que recibe en perfectas condiciones de estado y uso el equipo mencionado en la Cláusula anterior, y se obliga a devolverlo sin pérdidas y en buenas condiciones todos los días contratados antes de las 21:00 hrs. "NOMBRE DE LA EMPRESA DUEÑA DE LAS UNIDADES MÓVILES DE LAVADO" mantendrá fuera del horario acordado la Unidad de Móvil de Lavado bajo su custodia y entregará al "EL ARRENDATARIO" diariamente la Unidad de Móvil de Lavado en el horario contratado.

CUARTA.- Las partes pactan como precio por la renta del equipo indicado en la Cláusula Segunda la suma de $ ( 00/100 M.N.), que se pagará al recibir el equipo de manera diaria en pagos proporcionales a los días de renta.

QUINTA.- "EL ARRENDADOR" tiene todas las obligaciones mencionadas por el artículo 2412 del Código Civil para el Distrito Federal, y "EL ARRENDATARIO" tiene todas las obligaciones previstas por el artículo 2425 del mismo Código.

"EL ARRENDATARIO" no está autorizado para subarrendar el equipo rentado, ni para permitirle a otra persona que lo utilice sin autorización expresa y por escrito del "EL ARRENDADOR", dicho incumplimiento permitirá al "EL ARRENDADOR" rescindir de manera inmediata la rescisión del presente contrato y la entrega inmediata del equipo en renta.

"EL ARRENDATARIO" será responsable por la pérdida o daños que sufra el equipo rentado. "EL ARRENDATARIO" no será responsable por el desgaste natural derivado del uso normal del equipo, sin embargo, lo será cuando aparezcan daños que no tengan relación con el uso normal de dicho equipo.

SEXTA.- Las partes pactan expresamente que "EL ARRENDATARIO" no podrá conservar bajo ningún pretexto el bien arrendado fuera del horario diario de renta establecido en la Cláusula Segunda del presente contrato, ni siquiera bajo el argumento de que el Contrato se entienda renovado. Si "EL ARRENDADOR" pretende utilizar otro equipo parecido en el futuro, tendrá que celebrar un nuevo contrato porque este acuerdo de voluntades no es susceptible de prorroga, cuestión que las partes aceptan y reconocen de manera expresa.

SÉPTIMA.- La relación existente entre las partes es de naturaleza civil, y par el caso de interpretación del presente Contrato, las partes se sujetan a la jurisdicción de los Tribunales de la Ciudad de México, Distrito Federal, renunciando a cualquier otro fuero que pueda corresponderle por su domicilio presente o futuro.

"EL ARRENDADOR" "EL ARRENDATARIO"

Nombre: Nombre:

68

ANEXO VI: FINANCIAMIENTOS

1) Fondo Pyme: Para ser beneficiado por el Fondo Pyme, tienes que ser ciudadano mexicano y

estar constituido legalmente como empresa. Asimismo, si quieres que apoyen tu proyecto

debes pertenecer a una incubadora de negocios.

Está integrado por recursos federales con el objetivo de ayudar a los negocios, en particular a

los de menor tamaño, y a emprendedores para que desarrollen sus proyectos productivos. Esta

meta se persigue por medio de capacitación y otorgamiento de financiamientos con tasas de

interés mínimas o incluso tasa cero.

2) Micro financieras: Son organizaciones que brindan créditos en pequeñas cantidades para

emprender o ampliar un negocio. De hecho, los montos parten desde $500. Entre sus

beneficios destaca que no exigen trámites complicados, ofrecen capacitación para el manejo

del crédito y, en algunos casos, te ayudan a ahorrar.

Los préstamos se otorgan en forma individual o en grupos solidarios. En caso de que decidas

solicitarlo en conjunto, tendrás la ventaja de contar con el respaldo de tus compañeros. Por lo

que no se te pedirá garantía alguna.

3) Capital Semilla: Este tipo de apoyo se proporciona a empresas que se encuentran en su

etapa inicial o que están listas para crecer. El requisito básico es que cuenten con un producto

o servicio de tecnología novedosa o que incorpore nuevas aplicaciones y que aún no esté

disponible en el mercado. Otro punto importante: que esta oferta tenga oportunidades de

crecimiento.

¿Qué hay que hacer para obtener este apoyo? El primer paso es ponerte en contacto con

alguna incubadora que forme parte del Sistema Nacional de Incubación de Empresas de la

Secretaría de Economía (SE). Si avalan tu proyecto, éste será presentado ante el comité del

Programa de Capital Semilla de la entidad federativa que te corresponda. En caso de que tu

iniciativa sea aprobada, se enviará a la institución de financiamiento adecuada para ti.

Los montos de inversión dependerán del tipo de negocio. Si se trata de uno tradicional puedes

obtener hasta $120,000; para empresas que apliquen tecnología intermedia el límite llega hasta

$450,000; y para aquellas de alta tecnología, la cantidad máxima es de $1.2 millones. Todos

con un interés fijo anual del 12 por ciento.

69

4) Crédito bancario: Si lo que necesitas es dinero para capital de trabajo y tener flujo en la

operación diaria de tu negocio, apóyate en un crédito bancario.

Lo primero que tienes que hacer para obtener este financiamiento es tener bien definido el

destino que le darás a los recursos. Este punto en particular es relevante para un banco al

momento de decidir si otorga el préstamo. Por lo tanto, es importante que prepares una

presentación -fundamentada en cifras-, que demuestre el potencial de tu empresa.

También averigua cuáles son las condiciones que tendrás que cumplir como plazos, tasas de

interés, comisiones y costos adicionales. De esta forma, disminuirás el riesgo de incumplir tus

pagos.

5) Club de inversionistas: Comprende un grupo de personas que se agrupan en búsqueda de

proyectos productivos con alto potencial de crecimiento y que les ofrezcan rendimientos

atractivos. El rango de financiamiento que aportan va de $2 millones a $20 millones.

Una vez hecho un análisis de factibilidad, estos recursos se otorgan a cambio de una

participación accionaria de entre el 20% y el 60% de la empresa beneficiada, a un plazo de

cinco a siete años (según el monto del crédito). Cuando la relación llega a su fin, los

inversionistas tienen la opción de vender su parte a los dueños del negocio u ofrecerla a alguien

más que esté interesado en el proyecto.

Este apoyo está compuesto por tres elementos clave a la hora de emprender: dinero,

experiencia y conocimiento, todo con el objetivo de que la compañía alcance su máximo

potencial. Por lo tanto, no sólo es una aportación de capital, sino que también implica acceso a

una red de contactos adquiridos por parte de los miembros del club a lo largo de su trayectoria

laboral y profesional.

6) Sofoles: Las Sofoles (Sociedades Financieras de Objeto Limitado) son sociedades anónimas

especializadas en el otorgamiento de créditos a una determinada actividad o sector.

Estos intermediarios financieros ofrecen la posibilidad de obtener un financiamiento de la misma

forma en la que lo hacen los bancos. Su valor agregado es que prestan a plazos más cómodos;

en algunos casos, hasta 30 años.

7) Sofomes: Son sociedades anónimas que surgieron en 2006 y cuyo objeto social principal es

el otorgamiento de crédito, arrendamiento financiero y/o factoraje.

70

Esto significa que en un solo lugar encuentras financiamiento -hasta de $7 millones- para

obtener capital de trabajo, adquirir una flotilla de vehículos o expandir las operaciones de tu

negocio.

8) Arrendamiento: Ésta es de la opción ideal para adquirir tecnología o modernizar

constantemente tu maquinaria, equipo o transporte. El procedimiento que debe llevarse a cabo

es similar al que se sigue para conseguir un crédito bancario. De hecho, algunos bancos

también dan arrendamiento.

9) Programa Emprendedores Conacyt-Nafin: Este fondo está dirigido a emprendedores o

negocios que hayan desarrollado productos o servicios científicos y tecnológicos, que se

encuentren en la etapa comercial de introducción al mercado y/o de crecimiento.

Su objetivo es facilitar recursos y el acceso a Capital Semilla o de Riesgo con el apoyo de otros

inversionistas para desarrollar y consolidar proyectos innovadores. Además, ofrece asesoría

tecnológica, financiera y legal para fortalecer la posición competitiva de las empresas en el

largo plazo.

10) Programa Nacional de Franquicias: Si deseas adquirir una franquicia, transformar tu

negocio a este formato o ya operas una empresa de este tipo, el Programa Nacional de

Franquicias (PNF) es para ti.

71

ANEXO Vil: GRÁFICAS DE RAZONES FINANCIERAS

Razones de Liquidez

80

60

40

20

Liquidez (Activo Circulante/Pasivo CP)

Año 1 Año 2 Año 3

g0 Efectivo (Efectivo Disponible/Pasivo Circulante)

60

40

20


300

295

290

285

280

Total de Salidas de Efectivo en el Año$ •


8QQ Caja al Cierre del Año $

600

400

200


80

60

40

20

14

14

14

14

13

13

Acido (Activo Circulante lnvent./Pasivo CP)


25 Rotación de Caja (Ciclo Económico/Ciclo Financiero)

20


Caja Mínima (Total de Salidas de Efectivo/Rotación de Caja)

• Año 1 Año 2 Año 3

gQ0 __ Caja en Exceso (Caja al Cierre del Año - Caja Mínima]

400 300 200 100 ^ JL


72

Razones de Actividad

12 Días de Cartera (CXC/Ventas Netas) X No.Días

Rotación de Cartera (Ventas ;^í* Netas/CXC)

12 Hf Año 1 Año 2 Año 3

30 Año 1

. W _ _; Año 2 Año 3 |

23

23

22

22

21

21

Oías de Inventarios (Inventarios/Costo de Ventas) X

No.Días

Ü •**?**.


de Ventas/Inventarios). 4Q Rotación de Inventarios (Costo

30

20

10


20

15

10

5

Días de Cartera (CXC/Ventas Ciclo Financiero (Días lnv.+ Días

'le - DíaJHÉP)) X M i l las


33

32

32

31

31

30

30

Capital de Trabajo (AC -Efectivo -PC) ^ ^

i l l 1 i l l mm. 1 I I

1 1 Wm _&H_ J1I1—,—IR. _


18 , 17 -J 17 ' 16 * 16 15 15 14 -

Capital de Trabajo FCF ((AC-Efectivo) - (PC-Deuda CP))


(5)

(10)

(15)

(20)

' \ & n Año 2 Año 3

Cambios CT FCF (CT FCF Año Corriente - Año Base)

73

17

17

16

16

15

15

Rotación de CT (Ventas Netas/Capital de Trabajo)

I


6 5 4 3 2 1

Rotación de AFN (Ventas Netas/Activo Fijo Neto)


Rotación de AT (Ventas Netas/Activo Total)

Yís


Rotación de CC (Activo Total/Capital Contable)

í Año 1 Año 2 Año 3

Razones de Productividad

o o o o o o o o

EBITDA de Ventas (EBITDA/Ventas Netas)

Añol Año 2 Año 3

0

0

0

0

0

EBITde Ventas (EBIT/Ventas Netas)


0

0

0

0

0

0

0

Margen Neto de Ventas (Utilidad Neta/Ventas Netas)


Rotación de CC (Activo Total/Capital Contable)


74

Razones de Apalancamiento

o

o

o

o

Apalancamiento (Pasivo Total/Activo Total)


0

0

0

0

0

0

0

0

Capitalización (Pasivo LP/Capital Contable)


60

50 ->

40

30

20

10

Cobertura (EBIT/Intereses a Cargo)

• • Año 1 Año 2 Año 3

Endeudamiento (Pasivo Total/Capital Contable)


1 Deuda de CP (Pasivo CP/Pasivo Total)

• II Año 1 Año 2 Año 3

75

Razones de Rentabilidad

1

1

0 0 0

0

ROA

íí"l Jf^-

Año 1

(Utilidad Neta/Activo Total)

# 1

Año 2

1ÉÍ¿

Año 3

1

1

o

o

ROE (Utilidad Neta/Capital Contable)

Año 1 Año 2

* t ia i

Año 3

250

200

150

100

50

-

NOPAT

-1

- i

-— .

Año 1

(EBITX (1-Tx@ Efectiva)

r-

Año 2

Si ^ IrC

Año 3

200

150

100

50

Capital Invertido (Deuda con Costo + CC + ID) - Caja en Exceso


2

2

1

1

ROIC (NOPAT/Capital Invertido)

'• .

Año 1 Año 2

m 1 i

Año 3

1

1

0

0

T

WACC

Añol

_ . - —

Año 2

l H Año 3

250

200

150

100

50

i

•1

4

EVA®

. - J *

Año 1

(ROIC-WACC)

"_

Año 2

' -í - 1

* •« / f

•.^ * »>."

Año 3

200

150

100

50

-

EVA® ((ROIC-WACC) Invertido)

. _ . _ _,—

Año 1 Año 2

X Capital

Í **;* '

• t 1 *

Año 3

76

ANEXO VIM: EL INFORME DE VALUACIÓN

• La longitud, tipo, y (hasta cierto punto) el contenido del informe de valuación

estará influenciado por:

• El cliente

• Los requerimientos regulatorios

• La autoridad que sancione el uso aplicable

• Las cortes, a través de la jurisprudencia existente

• El tipo de la participación valuada

• La naturaleza del proyecto de valuación

• Las normas USPAP describen los mínimos estándares a aplicar en varios

tipos de informes, y señalan que toda valuación, oral o escrita debe:

• Expresar la valuación en forma clara y precisa de tal manera que no

sea engañosa

• Contener la suficiente información para permitir que quienes reciban o

se apoyen en el informe lo comprendan adecuadamente

• Revelar clara y precisamente cualquier supuesto extraordinario o

condición limitante que afecte la valuación, e indicar su impacto en el

valor conclusivo

Contenido de la valuación

• Introducción:

• Descripción del proyecto: definición de valor (estándar y razón para su

selección), propósito del avaluación, fechas importantes,

características de la participación (grado de liquidez/grado de control),

etc.

• Descripción de la compañía: breve historia, actividades,

productos/servicios, mercados, situación competitiva, etc.

• Integración del capital accionario: estructura de capital (clases de

acciones, características, etc.)

• Análisis de la economía

• Análisis de la industria

• Análisis financiero

• Visión General

77

• Balance General

• Estado de Resultados

• Ajustes a los estados financieros: explicación, magnitud, etc.

• Análisis comparativo (historia y proyección vs. Mercado/Industria)

• Razones financieras

• Metodología de valuación

• Enfoque de Ingresos

• Enfoque de Mercado

• Enfoque basado en activos

• Valuación del capital accionario

• Visión General

• Método de compañías públicas comparables: criterios de selección de

compañías, criterios de selección de múltiplos, criterios para

ponderación de múltiplos, entre otros.

• Método de flujos de efectivo descontados/costo de capital

• Premios/descuentos: identificación y justificación

• Conclusiones

• Resumen: explicación de ponderaciones aplicadas, otros ajustes

(activos no operativos, contingencias, etc.)

• Fuentes de información

• Visitas, entrevistas, información de la economía y la industria, entre

otros.

- Recomendaciones para el Informe

• El informe debe ser comprensible para el lector

• No debe dejar duda sobre qué se está valuando

• La metodología aplicada debe ser la apropiada para el propósito de la

valuación, el estándar de valor aplicado, las características de la participación

valuada y cualquier otro requerimiento identificado

• El informe debe ser consistente en su totalidad

• El informe debe incluir toda la información relevante para soportar sus

conclusiones

• Es el mercado quien determina el valor dado que los compradores tienen sus

estrategias y preferencias que serán las que impactarán su percepción del

valor del negocio.

78

GLOSARIO DE TÉRMINOS

Unidad de Negocio (UN): Estacionamiento público o privado en donde se tengan operen las

Unidades Móvil de Lavado.

Unidad Móvil de Lavado: Carros de lavado autosuficientes y autónomos para lavar los vehículos

que funcionan de manera autónoma, es decir, que no necesitan estar conectadas a ninguna

fuente de alimentación de energía ni de agua y necesitan un solo operador para realizar el

lavado, el cual utiliza productos de limpieza biodegradables para realizar dicha actividad.

Valuación de negocio: Es la fijación de un valor de una unidad de negocio con determinadas

condiciones explícitas: nivel de ventas, tasa de descuento, costos, entre otros.

Rentabilidad: La rentabilidad es la relación que existe entre la utilidad y la inversión necesaria

para lograrla.

Franeleros: Personas que se ubican es espacios públicos y ofrecen servicios de cuidado y

lavado de autos en las calles.

79

TESIS MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … · El análisis de la investigación se centra en...

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