UNIVERSIDAD AUTÓNOMA CHAPINGO

DIVISIÓN DE CIENCIAS FORESTALES

Valuación de Predios Forestales

Tesis

que como requisito parcial para obtener el título de

INGENIERO AGRÓNOMO ESPECIALISTA EN

BOSQUES

p r e s e n t a

JOSÉ PÉREZ MERCADO

Chapingo, Texcoco, Edo. de México Febrero 2005

AGRADECIMIENTOS

A la Escuela Nacional de Agricultura por haberme dado la oportunidad de realizar mis estudios de Ingeniero Agrónomo especialista en Bosques y en particular a todo el personal académico y administrativo, por haber contribuido a mi formación académica. En especial, al Ing. Sergio R. Samaniego Huerta por su apoyo y recomendaciones que hicieron posible la realización de este trabajo. Al dr. Bernard Herrera y Herrera por el apoyo durante mi estancia en la Escuela hoy Universidad, por su amistad y recomendaciones en el presente trabajo. Al amigo y compañero de equipo M. C. Eusebio Pedraza Cerón, por su apoyo y sugerencias en la realización de este trabajo. Al equipo de Fútbol Americano “Toros salvajes” por ser parte de mi formación como ser humano, así como a cada uno de mis compañeros y amigos que de una u otra forma me apoyaron y por compartir todos los momentos que pasamos. Al M. C. Mauricio Carpinteyro Herrera, por contar con su amistad y apoyo

GRACIAS

José Pérez Mercado

DEDICATORIA

A Dios por estar siempre

conmigo y acompañarme

en mi destino

A mi padre que siempre me

acompaña en homenaje a

su memoria, por sus

consejos, ejemplo y

enseñanzas. Te extraño

A ti mamá por ser tan linda,

el eje de nuestra familia y

por todo el inmenso amor,

apoyo y confianza que en mi

depositaste.

A mis hermanos que entre

todos hemos consolidado

nuestros valores familiares,

por su cariño, compresión

y apoyo.

A ti Leticia por tu amor,

compresión y apoyo que

siempre me brindaste y gracias a

ello fue posible culminar mis

estudios y especialmente por

haber sido parte fundamental en

la formación de nuestros hijos,

Mauro Alberto y J. Verónica.

Con todo mi amor a mis hijos

Mauro Alberto, J. Verónica,

Claudia Leticia, José Roberto y

Elsa Natalia, por su paciencia, su

amor y resignación por todo el

tiempo que no les dediqué.

El presente proyecto titulado: Valuación de Predios Forestales., se realizó

bajo la dirección del Ing. Sergio R. Samaniego Huerta. Ha sido revisada y aprobada por el

Comité Revisor y Jurado Examinador siguiente:

PRESIDENTE:

Ing. Sergio R. Samaniego Huerta

SECRETARIO:

M. C. Marcelo Zepeda Bautista

VOCAL:

M. C. Bernard Herrera y Herrera

SUPLENTE:

Dr. José Luis Romo Lozano

SUPLENTE:

M. C. Eusebio Pedraza Oropeza

Chapingo, México, Febrero del 2005

ÍNDICE GENERAL

Página RESUMEN V SUMMARY V 1. INTRODUCCIÓN 1 2. OBJETIVOS 1 2.1. Objetivo General 1 2.2. Objetivos Especificos 1 3. ANTECEDENTES 2 4. FUNDAMENTOS 4

4.1. Apuntes históricos 4 4.2. Propiedad en México 5 4.3. Definición de valor 5 4.4. Principios básicos que determinan el valor de bienes raíces 9 4.5. La influencia de la teoría de valor en la valuación de bienes raíces 11 4.6. Requerimientos básicos para la elaboración de un avalúo 13

5. IMPORTANCIA SOCIOECONÓMICA 15 6. MATERIALES Y MÉTODOS 15

6.1. Del formato y método 16 6.2. Antecedentes 17 6.3. Ubicación del predio 19 6.4. Clasificación del sistema natural 19 6.5. Condición agronómica del predio 21 6.6. Otros usos del predio 25 6.7. Total de superficie cultivada 25 6.8. Ocupación en el predio 25 6.9. Servicios urbanos 25 6.10. Estudio de mercado 26 6.11. Bienes distintos de la tierra 31 6.12. Valor físico 32 6.13. Valor por capitalización de rentas 33 6.14. Resumen de valores 41 6.15. Consideraciones previas al avalúo 6.16. Dictamen del Avalúo

41 42

7. RESULTADOS 43 7.1. Avalúo de predios forestales con bosque natural 43

7.1.1. Antecedentes 43 7.1.2. Ubicación del predio 43 7.1.3. Clasificación del sistema natural 44 7.1.4. Condición agronómica del predio 44 7.1.5. Otros usos del predio 45 7.1.6. Total de superficie en explotación 45 7.1.7. Ocupación en el predio 45 7.1.8. Servicios urbanos 45 7.1.9. Estudio de mercado 46

7.1.10. Bienes distintos de la tierra 46 7.1.11. Valor físico 48 7.1.12. Valor por capitalización de rentas 48 7.1.13. Resumen de valores 52 7.1.14. Consideraciones previas al avalúo 53 7.1.15. Dictamen del avalúo 53

7.2. Avalúo de predios forestales con plantación 54 7.2.1. Antecedentes 54 7.2.2. Ubicación del predio 54 7.2.3. Clasificación del sistema natural 55 7.2.4. Condición agronómica del predio 56 7.2.5. Otros usos del predio 57 7.2.6. Total de superficie en explotación 57 7.2.7. Ocupación del predio 57 7.2.8. Servicios urbanos 7.2.9. Estudio de mercado

57 57

7.2.10. Bienes distintos de la tierra 57 7.2.11. Valor físico 58 7.2.12. Valor por capitalización de rentas 60 7.2.13. Resumen de valores 62 7.2.14. Consideraciones previas al avalúo 62 7.2.15. Dictamen del avalúo 64

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 65 8.1 Conclusiones 65 8.2 Recomendaciones 65 9.0 BIBLIOGRAFIA 66

INDICE DE FIGURAS

página

Figura 1. Ubicación del predio de estudio para bosque natural 44 Figura 2. Ubicación del predio de estudio para plantaciones forestales 55

INDICE CUADROS

página Cuadro 1. Niveles de pedregocidad del suelo 23 Cuadro 2. Textura del suelo 23 Cuadro 3. Formato de valores de mercado 27 Cuadro 4. Ponderaciones de las características de un predio 29 Cuadro 5. Calificación del suelo para el avalúo de un predio forestal 30 Cuadro 6. Precios esperados de venta 34 Cuadro 7. Especificaciones de costos 35 Cuadro 8. Costeo de la reposición de la masa arbolada 59 Cuadro 9. Egresos por instalación 60 Cuadro 10. Ingresos promedio de producción 61

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RESUMEN

La práctica de valuación forestal se ha realizado con prácticas dirigidas a predios urbanos además de que no ha sido desarrollada por profesionistas del ramo.

En virtud de lo anterior, con el presente trabajo se pretende dar a conocer la

metodología técnica, así como la importancia que tiene actualmente la valuación de predios forestales. De esta manera se elaboró un formato con todos los lineamientos necesarios para que los avalúos se desarrollen con criterios justos y que determinen el verdadero valor de los predios forestales, tanto para compradores como vendedores. Palabras clave: valuación de predios forestales/ metodología para valuación forestal.

SUMMARY The practice of forest valuation has been carried out with methodologies directed to urban properties which have not been developed by forestry professionals. According to the mentioned before this study main is to provide and propose a technical methodology, as well as the importance that valuation of forest properties at this moment. A format was elabored to has developed the assesment with fair approaches to determinate the true value of the forest properties. Key words: valuation of forest properties, forest valuation and methodology to value forest properties.

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1. INTRODUCCIÓN

El Ingeniero Agrónomo especialista en Bosques, actualmente Ingeniero Forestal,

como de las otras especialidades agronómicas, por su formación tradicional tendió a buscar su nicho de trabajo en las instituciones del Estado y Empresas Paraestatales, dedicándose fundamentalmente a la extensión y divulgación de la técnica y la organización de los productores. Sin embargo, esto ocasionó un abandono del sector privado donde el profesionista es proveedor de servicios, aún destinados al sector oficial y con esto se propició el acceso de otras profesiones no afines al medio.

Tal es el caso del Avalúo Agrícola y Forestal en lo particular, donde actualmente no

se tiene extendido el método y los formatos pertinentes. Quienes desarrollan actualmente ésta actividad son por lo general profesionales diferentes a la especialidad de Bosques y a la técnica forestal, indispensable en la determinación de la productividad, que es evidentemente la base del valor de los predios forestales.

En virtud de lo anterior, en el presente trabajo se lleva a cabo una revisión sobre los conceptos que involucran al avalúo forestal, así como su metodología y formato para realizar dicha actividad, a fin de que sirva como alternativa ó guía metodológica para los Ingenieros Agrónomos y en particular para los especialistas en ciencias forestales, con lo que podría permitir retomar esta actividad hecha por otros profesionistas ajenos al ramo, así como determinar el valor óptimo de la superficie y realizar un buen manejo del recurso forestal.

2. OBJETIVOS 2.1. Objetivo General Brindar certidumbre a la potencialidad productiva de la propiedad forestal, así como

a su riesgo técnico y financiero desarrollados en el presente documento, para su aplicación en el avalúo de predios forestales.

2.2. Objetivos Específicos

Demostrar la bondad de los instrumentos de trabajo desarrollados en el presente

documento, así como proponer un esquema para el avalúo de predios forestales.

Subrayar la importancia de que estos avalúos sean realizados por profesionistas con conocimientos en ciencias forestales, específicamente Ingenieros Forestales.

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3. ANTECEDENTES www.rcfa-cfan.org/spanish/s.issues (Enero, 2004) señala que a comienzos del siglo

XXI, los bosques del mundo sufren una crisis sin precedente. Se estima que cerca de la mitad del área forestal original ha desaparecido, y los bosques restantes se encuentran bajo constante presión debido a la deforestación y a la degradación de los bosques. En los últimos 15 años, 200 millones de hectáreas de bosque han desaparecido en los países en desarrollo, la mayoría de ellos convertidos a otros usos no-sostenibles que compiten con los bosques. En los países desarrollados, las prácticas de aprovechamiento forestal en uso se encuentran bajo la mirada crítica del público ansioso de saber si estas son sostenibles desde el punto de vista ambiental y, al mismo tiempo, cuanta área forestal debe dedicarse a áreas protegidas. La preocupación aumenta por la distribución desproporcionada de los costos y beneficios derivados de la explotación forestal, por la tala ilegal y la exportación de madera y por la violación a los derechos de la población indígena.

www.ine.gob.mx/ueajei/publicaciones/gacetas/ (Marzo, 2004) define que la valuación económica de los predios forestales se considera importante en dos sentidos. Por un lado, nos permite conocer quiénes se están beneficiando de la conservación de los bosques, cuando menos por el servicio recreativo que genera, y la magnitud de estos beneficios. Determinar en términos monetarios el valor de los bienes y servicios que generan los bosques nos proporcionan un indicador para asignar correctamente los recursos. Esto es, las estimaciones monetarias al reflejar el valor social de la conservación de los recursos, nos permiten compararlo con el valor de sus usos alternativos (por ejemplo, el aprovechamiento maderable, cambio de uso del suelo hacia actividades agrícolas, etc.). Es así como al generar bienes y servicios imprescindibles para la vida y actividades humanas, los bosques tienen un gran valor, conocerlo en términos monetarios nos permitirá justificar que la asignación correcta de estos bosques es su protección y conservación a lo largo del tiempo.

Actualmente, los estudios de avalúo forestal los han venido realizando

profesionistas con una formación diferente a la actividad agropecuaria y específicamente la formación forestal, lo cual trae como consecuencia que el resultado del valor emitido en éstos avalúos, no reflejen la realidad comercial y económica de los bienes forestales analizados, ya que para determinar el valor de éste tipo de bienes, es menester tomar en cuenta la productividad y el entorno geográfico y climático con el que está constituido el mismo, y no todas las profesiones dedicadas a ello cuentan con la especialidad y los conocimientos requeridos, afectando de ésta forma en primera instancia al poseedor ó dueño del recurso forestal y consecuentemente al mercado de bienes forestales y al ámbito económico y financiero en que éstos se utilizan.

Por ésta razón, es responsabilidad del Ingeniero Agrónomo especialista en bosques

o Ingeniero Forestal, recuperar éste nicho de especialidad profesional de los avalúos forestales, apoyándose en su formación especializada, que le da el reconocimiento de ser el mejor informado y por ende resulta ser el mejor Perito para dictaminar los mismos.

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A raíz de los cambios ocurridos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su Articulo 27°, se incorpora de una manera importante el predio forestal ejidal y comunal de nuestro país, no solo al mercado de terrenos, sino de manera mas significativa, al de asociaciones y participaciones de la producción, por lo anterior la tierra forestal y su productividad resulta de equidad y justicia para los participantes.

La Ley Forestal (1997) menciona que empresas particulares forestales, a fin de conocer el valor de los bienes forestales, se requiere identificar los montos de valor de la producción comercial conjuntamente con sus capitales invertidos y de trabajo y el valor de garantía que sus terrenos forestales otorguen a los grupos financieros principalmente.

Tellez Kuenzler (1994) menciona que las perspectivas de México en el sector

forestal son alentadoras, ya que además de contar con importantes recursos “en pie”, nuestro país presenta condiciones naturales que permiten altas tasas de crecimiento de muchas especies con valor comercial (diversos tipos de pinos, eucalipto, gmelina, teca, cedro, caoba, entre otros)

Derivado de lo anterior, El Instituto Nacional De Valuación Agropecuaria Y

Forestal, A.C. (INVAF, A.C.) se integra a fines de 1993, como una respuesta a los profesionistas en la rama de las ciencias agropecuarias y biológicas. Constituyéndose como una asociación civil sin fines de lucro, filial del Colegio de Ingenieros Agrónomos de México, A.C., que con su dinámica de crecimiento y desarrollo, promueve el apoyo para sus socios mediante convenios con instituciones y dependencias ligados al peritaje y a la valuación.

www.invaf.org.mx/ (Febrero, 2004) capacita a profesionistas en el uso de la metodología de valuación agropecuaria, forestal y acuícola. Así como en la generación de información sobre métodos de valuación. Además cuenta con una base de datos agro-climáticos y de suelos, para consulta de los afiliados, así como para el público en general. Se realizan trabajos de identificación de predios por medio de imagen de satélite y la elaboración de cartografía, para los catastros municipales, digitalización de imagen para Estudios Forestales, incorporación de suelo al desarrollo urbano y subdivisiones de áreas ejidales para la certificación o titilación individual de acuerdo a las normas técnicas internacionales.

Si bien es evidente la importancia de definir éstos montos de manera precisa, ya que representa certidumbre de potencialidad productiva, riesgo técnico y financiero, resulta incongruente que no esté establecido en ninguna normatividad para el avalúo forestal por el que se habrá de efectuar el :

AVALÚO DE PREDIOS FORESTALES

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4. FUNDAMENTOS

La modernización del campo requiere de una redefinición del papel del Estado en las actividades forestales, tanto en el ámbito normativo como en su intervención directa a través de entidades y organismos gubernamentales y privados, a fin de realizar una explotación sustentable de los recursos forestales a través de su valuación comercial. Tellez Kuenzler (1994) menciona particularmente que era necesario modificar el artículo 27 constitucional y su Ley Reglamentaria, con el fin de eliminar la incertidumbre en la tenencia de la tierra asociada con el reparto agrario; garantizar la libertad de decisión y gestión de los ejidatarios y permitir la enajenación de parcelas. Estas medidas permiten una utilización más eficiente de los recursos productivos, desestimulan el minifundismo, abren nuevas perspectivas para los ejidatarios y coadyuvan a elevar el nivel de bienestar de las familias dedicadas al sector forestal.

4.1. Apuntes históricos El dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad, se inicia cuando el

hombre invierte su tiempo y su labor para obtener una cosa que puede usar y de la que puede disponer libremente. Así, el hombre adquiere un derecho de tenencia al invertir en un suelo ocioso, sin uso ni valor, su siembra y su labor para convertirlo en suelo fértil y crear en él y de él un nuevo valor.

Dobner (1982) menciona que entre las tribus primitivas que se dedicaban a la caza

ó a la pesca, la comunidad podía ejercer el derecho de propiedad sobre ciertos terrenos dedicados a la caza, y los individuos eran propietarios -en forma estrictamente individual- de los bienes muebles, en particular de las armas, utensilios y ornamentos. Cuando aparece la agricultura, persisten diversos tipos simultáneos de propiedad. Los nuevos territorios agrícolas pertenecen indistintamente a comunidades, clanes ó familias. A través de una visión panorámica de la historia, se puede afirmar que los derechos sobre la tierra en cualquier época, han sido conferidos a la comunidad, a clanes, familias ó individuos. Dentro del marco de la sociedad agrícola que se desarrolla en la época de transición del periodo mesolítico al neolítico (12 000-6 000 años a.c.), aparece el derecho individual sobre la propiedad de la tierra.

4.2. Propiedad en México La Constitución Mexicana (1991) permite definir que el régimen de economía de

libre mercado que prevalece en México, da lugar a que coexistan las siguientes formas de propiedad y sus posibles combinaciones:

- Propiedad de la Nación: incluye todas las tierras y recursos naturales del territorio

Nacional. - Propiedad privada: éste tipo de propiedad es posible en virtud de que la Nación

posee la facultad para transmitir a los particulares, de acuerdo con las garantías individuales

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consagradas en la Constitución. el dominio de algunos de los bienes mencionados aún cuando se reserva la facultad de imponerle las condiciones que considere de interés público.

Por otra parte, cabe destacar el hecho de que la Constitución Política de nuestro

país, otorga a cada individuo la garantía contra la privación arbitraria de posesiones, propiedades ó derechos; y, asimismo, señala que las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización, en tanto que el reconocimiento de derechos de apropiación y aprovechamiento de bienes y recursos, habrá de ser en el marco del interés público y sin que esto origine acaparamientos que constituyan ventajas exclusivas ó indebidas, en favor de una ó varias personas y en perjuicio del público en general ó de alguna clase social.

- Propiedad Pública: está constituida por los bienes del dominio directo de la

Nación. Este tipo de propiedad que no es susceptible de enajenación, es administrada con base en los propósitos nacionales.

En consecuencia, es responsabilidad exclusiva del Estado lo concerniente a la

explotación de hidrocarburos y de energía nuclear y eléctrica; así como la facultad de otorgar concesiones para la explotación de los demás bienes, dentro del marco de las disposiciones del orden público tanto a particulares cuanto a empresas mixtas y/ó estatales.

- Propiedad Social: está constituida por las formas de pequeña propiedad, ejidal, y

de común repartimiento, que permiten la organización de la producción en el agro y con ello, el establecimiento de medidas para alcanzar mejores condiciones de vida en el medio rural.

4.3. Definiciones de valor Sapag (2003) define el valor como el aprecio que el ser humano da al poseer un bien

que satisface una necesidad Valor es la esperanza en el futuro de obtener beneficios del bien estimado Valor es la medida de sustitución de un tipo de bien por otro Valor es la preferencia que el ser humano tiene sobre determinado tipo de bien en contraste con otro sustituto Es la relación entre un objeto deseado y un sujeto con la posibilidad de adquirirlo Valor de uso y valor de cambio: Valor de uso: es la medida en que un bien da satisfacción a una necesidad Valor de cambio: Es la medida de comparación de un bien al ser intercambiado mercantilmente por otro u otros

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El Valor de los bienes inmuebles, se crea, mantiene, modifica y destruye, a través de

cuatro factores principales que son inherentes al bien y que motivan la actividad de demanda y conservación de los bienes por los seres humanos.

Samaniego (1995) define a su vez éste valor se verá afectado por factores externos

no inherentes al bien, que son:

• Físicos ó naturales • Económicos • Sociales y • Políticos

El carácter complejo de éstos factores es difícil de comprender, ya que están en

constante cambio y a su vez se encuentran íntimamente ligados entre sí. De los cuatro, resulta evidente en cuanto a la manera que afectan el valor : Escasez: cualquier bien mientras mas escaso mayor será su valor Utilidad: aunque sea escaso un bien que no sea útil no tiene valor

Transferibilidad: se requiere que se pueda detentar propiedad sobre el bien y transferirla.

Preferencia: es la parte del valor que depende de concepciones subjetivas del ser humano

La Universidad Veracruzana (1995) señala que la propiedad de un bien raíz tiene

valor siempre y cuando sea posible que el hombre haga uso de la misma. Podría estar localizado en un lugar de clima agradable y de gran belleza escénica. Sin embargo, éste terreno carece de valor, mientras el hombre no pueda a un costo razonable, hacer uso del mismo. Por lo que define los siguientes factores a ser considerados dentro de una valuación forestal.

Factores físicos: clima, topografía, fertilidad del suelo, recursos minerales,

panorámica, factores comunales como existencia de comercios, escuelas, iglesias, características propias del inmueble tales como ubicación, características del recurso forestal, forma, tamaño, edad y estado de conservación.

Factores económicos: recursos económicos derivados de la misma naturaleza, su calidad, cantidad y vida probable, desarrollo comercial é industrial, disponibilidad de empleos, sueldos, inflación, precios, intereses y disponibilidad de crédito.

Factores sociales: aumento ó disminución de la población, número de miembros por familia y nivel cultural.

Factores políticos: uso del suelo (plano regulador), reglamento de construcción, impuestos, servicios municipales, control de rentas, créditos gubernamentales y políticas monetarias.

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Definición de avalúo. Es la determinación del valor en precio justo, en términos de dinero, de un bien, de

un fruto ó de un derecho específico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado.

GILCHRIST (1979) define el avalúo como la estimación de un determinado valor

de un inmueble. El resultado del avalúo puede ser dado en forma oral, pero generalmente es un reporte escrito por el valuador del valor estimado del inmueble debidamente identificado y a una fecha dada, justificándolo por la presentación y análisis de los diversos factores que intervienen en la obtención del valor.

Samaniego (1995) asegura que cualquier decisión acerca de un inmueble ó terreno

que involucre cambio de propiedad, renta del mismo, garantía financiera, remodelación ó destrucción, debe estar basada en un avalúo. Es frecuente que una vez realizada una operación sobre el inmueble ó terreno, las personas se percaten de que existían mejores soluciones.

Niveles de avalúo

Samaniego (1995) define ante la necesidad de los avalúos, que es universal y se realiza en tres niveles diferentes, como son :

Primer nivel: Está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea. La gente tiene que hacer decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños, rehabilitar proyectos y otras construcciones que requieren de la inversión de sumas importantes de dinero.

Cuando una persona se encuentra en ésta situación, puede hacerlo en base a sus propias decisiones ó bien acudir a un valuador profesional. De cualquier forma se hace un avalúo y éste estará en función de la integridad y capacidad de la persona que lo hace.

La gente que por error no acude a los servicios de un valuador, puede tener equivocaciones tales como :

• Un comprador que paga más de lo que vale la propiedad que adquiere • Un vendedor que vende su propiedad a un precio inferior de su verdadero valor • Un propietario que firma un contrato que con el tiempo le reportará pérdidas • Individuos que realicen mejoras a sus inmuebles que no redituarán en forma

conveniente Segundo nivel: Está comprendido por las personas que intervienen en el avalúo del bien raíz, como son vendedores, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Pueden considerarse también valuadores de catastro, de derecho de vía y otras actividades gubernamentales. Estas personas no son valuadores profesionales, pero están en constante contacto con el valor de la propiedad.

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Tercer nivel: Está constituido por los valuadores profesionales, quienes se dedican exclusivamente a trabajos de avalúo, contando con conocimientos, práctica, integridad y se identifican profesionalmente por su designación y otros medios académicos, siendo reconocidos por los bancos, hipotecarias y compañías aseguradoras.

Objeto de un avalúo El objetivo fundamental de un avalúo es estimar un valor determinado. El valor más

comúnmente buscado es el de mercado. Un avalúo provee bases firmes para tomar una decisión ó establecer una política a

seguir sobre el bien a valuar. Las razones para la existencia de los avalúos, entre otras pueden ser las siguientes:

1. Relación con el traslado de dominio.

a) Para ayudar a los vendedores a determinar precios de venta aceptables. b) Para ayudar a los compradores a decidir si el precio de compra es correcto. c) Para establecer un justo valor de la propiedad que va a ser motivo de

compraventa. d) Para establecer valores en la unión o desintegración de propiedades

múltiples. e) Para distribuir los bienes de un conjunto.

2. En relación con financiamiento y crédito.

a) Determinar un valor que ofrezca seguridad con el propósito de conceder

hipotecas. b) Para proveer a un inversionista con bases firmes en la decisión de comprar cédulas hipotecarias o bonos.

3. Para establecer un valor justo en expropiaciones

a) Estimar el valor del conjunto antes de la expropiación. b) Estimar el valor después de la expropiación. c) Para determinar el valor de la parte adquirida y el daño a la parte restante.

4. Para establecer bases de impuestos.

a) Para distribuir los bienes conociendo el valor de las partes destructibles y

no destructibles, para aplicar 4 diferentes tasas de capitalización. b) Para determinar impuestos hereditarios o de donaciones.

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5. Para aplicar un valor de seguro

6. Para fijar un valor contable

7. Para establecer un valor de liquidación

8. Para determinar el valor catastral Este listado no incluye todos los objetivos de los Avalúos, pero indica un amplio

margen de las actividades del valuador profesional. Un aspecto importante, es diferenciar entre el objeto del avalúo (que es estimar un

tipo específico del valor) y la función para que éste valor estimado esté requerido. Un requisito para practicar cualquier avalúo, es conocer el objeto del avalúo. 4.4. Principios básicos que determinan el valor de los bienes raíces En el apartado de fundamentos se menciona brevemente los factores que originan el

valor de un bien, en éste caso forestal, además hay principios que complementan la definición de éste valor.

Estos son los siguientes : 1. Anticipación

Según éste principio el valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a ingresar. La experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no dejen de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

2. Equilibrio

Es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son :

Mano de obra y materiales de construcción Administración Capital Terreno El valor máximo se obtiene cuando todos éstos factores están en equilibrio. 3. Cambio

Según éste principio, el valor de mercado nunca es constante. Se establece que el valor de mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.

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4. Competencia

Para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y ésta a su vez, destruye las utilidades exageradas.

5. Homogeneidad

Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social.

Una razón fundamental para el establecimiento de planos reguladores estriba en proteger la zona de usos discordantes.

6. Uso consistente

De acuerdo con éste principio, para valuar una propiedad raíz, la tierra y la edificación deben ser simultáneamente considerados y la valuación se puede hacer con base en un sólo uso para toda la propiedad.

7. Contribución

Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de la misma propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de contribución está interrelacionado con otros principios como son el de equilibrio, el de beneficios variables (que aumentan ó disminuyen) y el de productividad excedente.

8. Beneficios variables

Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de producción, que es un componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Los agentes de productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad bajará.

9. Progresión y regresión

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor de una casa ó terreno, al estar asociado con otros más costosos.

La regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de mayor valor, en un lugar donde las propiedades valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor de la propiedad de más calidad.

10. Substitución

Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomar como punto de referencia el costo de una propiedad substituta que es igualmente deseable.

11. Oferta y demanda

Este se encuentra afectado por el crecimiento de la población, si hay poder de la compra y a su vez si hay demanda ó escasez de terrenos.

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Socialmente siempre habrá demanda, desde la más pequeña hasta la más grande económicamente hablando, y dependerá de los recursos con que se cuenta para adquirir tal ó cual objeto.

12. Productividad excedente

La productividad excedente también denominada utilidad, es el ingreso neto que queda después de haberse deducido los costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital.

El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente. En consecuencia,

el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, capital y la utilidad que produce.

4.5. La influencia de la teoría del valor en el avalúo de bienes raíces A través de las principales teorías del valor, se conduce a la integración de una

teoría del valor aceptada en nuestros días y que es una síntesis de las ideas de diversas escuelas económicas, en particular de la Clásica, la Austriaca, la Neoclásica y la Moderna.

- El método de costo - El método de ingreso - El método de mercado El método de costo: está adoptado de la escuela clásica, dándose más énfasis sobre

el costo de reposición (reponer el bien en las condiciones en que se encuentra hoy) que sobre el de reproducción. Este método tiene importancia para mejoras, hipotecas y financiamientos de proyecto.

El método de ingreso: se aplica actualmente y es el que toma a la utilidad (renta)

como medida de valor y proviene de la Escuela Austriaca. El método de mercado (estadístico de los mercados): es el que presta atención

preferencial a las fuerzas del mercado, que actúan a corto plazo sobre la oferta y la demanda. Con éste método, se emplean índices de precios que corresponden a un tiempo y lugar dados y que pueden ó no ser iguales a una medida de valor a largo plazo, estable o garantizado.

La correlación de éstos tres métodos, permite encontrar un equilibrio de las fuerzas

económicas, que en un determinado tiempo y lugar, influyen en los compradores y vendedores típicos y prudentes. La valuación requiere de los tres métodos simultáneamente para determinar correctamente el valor.

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Definición del valor de mercado Boyd y Westfall (1983) definen que el valor de mercado es el estimado para un

inmueble y que se presume sería el precio de venta a la fecha del avalúo que lo determina, si fuera posible transcurrirse un tiempo razonable para encontrar un comprador y si la transacción fuese típica de las condiciones existentes en el mercado.

Es decir que el valor de cambio de un capital, es una relación de cantidades equivalentes que se permutan, prestando por consecuencia igual utilidad o representando el mismo valor para quienes efectúan la permuta.

En la actualidad, el valor ó utilidad de las cosas, se mide comparándolas con una

mercancía común como es la moneda; ó dicho en otras palabras, el valor de las cosas se conoce determinando su precio en dinero.

El valor de cambio de un capital, es función positiva de su productividad y negativa

del costo de producción. En efecto, a mayor productividad de un capital, corresponderá una mayor demanda

de él en el mercado y consecuentemente aumentará su valor de cambio. En sentido diametralmente opuesto influye el costo de producción, ya que al

elevarse éste, la productividad del capital disminuye y por tanto su valor de cambio ó de mercado será menor.

Además, el valor de cambio de un capital se encuentra influenciado por los

obstáculos a que pueda estar sujeta la producción a que se le dedica, obstáculos que se refieren a las eventualidades, las que influyen tanto sobre los productos como sobre los gastos.

Por lo antes dicho, se concluye que el valor de mercado de un capital, está en

estricta relación con los productos, con los gastos y con las eventualidades. Las categorías de valor de mercado son:

• Valor de mercado para el uso existente • Valor de mercado para un uso alterno • Valor de mercado para uso óptimo(uso mejor y más productivo) • Valor de mercado para venta forzosa • Valor de mercado para venta futura

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de los

términos del contrato para el trabajo de valuación, el objeto del avalúo, el estado del mercado y las características específicas relacionadas con el bien en cuestión.

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4.6. Requerimientos básicos para la elaboración de un avalúo Para la realización y elaboración de un avalúo, es necesario obtener de los

interesados parte de la información referente al bien que se valúa y llevar a cabo acciones de apoyo como la recopilación y análisis previo de documentos é información disponible.

Estos documentos pueden ser entre otros: Las cartas topográficas, estadísticas de

mercado, planos del predio, vías de acceso, costos de producción actualizados, literatura técnica y estudio dasonómico.

Por la información que proporcionan, cada uno de ellos tiene particular importancia,

puesto que en base a su análisis, el valuador adquiere en principio una idea somera del estado general del predio forestal, necesaria para organizar las investigaciones de campo y en su caso de laboratorio, con el fin de maximizar los recursos que empleará en la práctica de la tasacción, ya que esto robustece el conocimiento técnico que dispone respecto al bien que valúa y al realizar las comprobaciones, puede fijar con mayor confiabilidad el valor de mercado correspondiente.

Este trabajo, pretende dar una idea de los diferentes datos e información necesarios

para proceder a la formulación de un avalúo determinado. Es conveniente que el avalúo sea correctamente realizado y analizado, para lo cual

se presenta no un formato ó patrón para la formulación de un determinado avalúo, sino una guía diseñada para ajustarla y adecuarla a cada proyecto, en base a las necesidades del propietario ó institución que lo requiera, conociendo el monto exacto de las inversiones existentes.

En los diferentes campos de la producción, es de suma importancia contar con bases

que ayuden al inversionista a impulsar su industria y que mejor que cuente con un documento como es el avalúo técnico y económico de sus propiedades y activos, el que por otra parte tiene como objetivo principal ante una Institución de crédito, otorgar la garantía requerida en la obtención del apoyo económico necesario para la realización de un proyecto determinado.

Cabe mencionar que para el desarrollo de una actividad productiva, se requiere de la

participación y conjugación de factores tales como: mano de obra, insumos y capital, siendo éste último el que en muchas ocasiones deriva de un financiamiento, para el cual como se dijo antes, es conveniente contar con un avalúo técnico y económico correctamente elaborado, que permita cubrir el requisito de garantía solicitado por las diferentes Instituciones de crédito.

Es conveniente mencionar que existe un organismo constituido principalmente por

Ingenieros Agrónomos, preocupados por el manejo que actualmente están dando a los avalúos de bienes agropecuarios y forestales , personas con diferente formación académica.

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Dicho organismo es el Instituto Nacional de Valuación Agropecuaria y Forestal, A. C. ( INVAF, A. C. ), constituido el 25 de Noviembre de 1993 por 15 socios, como una respuesta de los profesionales de la Agronomía a ésta nueva concepción del valor de los predios agrícolas y la urgente necesidad de estandarizar los procedimientos valuatorios del sector.

La concepción del INVAF, surge de la consulta interdisciplinaria de varios

especialistas de diferentes sectores de atención al campo, que percibiendo el espacio vacante del método calificado de valuación, se dedican a la tarea de proponerlo bajo el auspicio del Colegio de Ingenieros Agrónomos de México, A. C. ( CIAM ) , a quien queda afiliado, y con el apoyo de la Confederación Nacional Agronómica de México, A. C., se constituye el Instituto como una asociación no lucrativa.

Los principales objetivos del INVAF son entre otros: - Formular métodos de valuación para predios agrícolas en general, que involucren

la información oficializada con el criterio del perito y su técnica agronómica, así como los especializados para cada actividad en lo particular, buscando integrar el valor de los predios al mercado real de bases económicas y financieras del País.

- Definir el formato general para el avalúo agrícola y sus diferentes especialidades,

así como sus manuales. - Capacitar a sus agremiados en el uso de la metodología de valuación, así como en

el uso de los formatos y manuales. - Investigar sobre el método, los índices, la metodología y las herramientas de

información y equipo usadas en la valuación. - Fomentar la normalización sobre la valuación agrícola y forestal. - Concentrar información estadística de valor de predios agrícolas, las curvas de

variación y los factores variables usados en la valuación. - Dictaminar sobre controversias relacionadas a la valuación. 5. IMPORTANCIA SOCIOECONÓMICA

El presente trabajo ofrece un amplio uso en el ramo forestal ya que permite a los

productores conocer el verdadero valor de sus terrenos tomando en cuenta para ello todos los bienes naturales que en ellos se encuentran y no el valor místico que anteriormente las instituciones, bancos entre otros le otorgaban, dándose casos siempre en que éste valor era muy inferior al real.

Asimismo, es importante que la metodología que aquí se presenta para el avalúo de predios forestales se de a conocer a todas aquellas personas que de una u otra manera se encuentran relacionadas con la producción forestal, sobre todo aquellos dueños y/o poseedores de dicho recurso del ámbito rural, así también se da la pauta para que en

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próximos avalúos se adquiera el conocimiento necesario y se tenga conciencia sobre el asesoramiento de un especialista forestal en el peritaje de los predios forestales.

6. MATERIALES Y MÉTODOS Se presenta en este capítulo la Formulación de un avalúo forestal de un proyecto

real, a la vez que se analiza previamente el formato ó guía utilizado, haciendo mención a la necesidad de cada aspecto de la información, así como su utilidad para la formulación del avalúo.

En cada uno de los aspectos que se mencionan, se hará una explicación en forma

breve para una mejor comprensión del presente trabajo, aunque en algunos puntos, el párrafo correspondiente explica por si solo el carácter de la información requerida.

En base a la técnica en la formulación de avalúos, es necesario marcar las

diferencias existentes en los diferentes tipos de avalúo como son los urbanos, de equipo, industriales, agrícolas y en éste ultimo caso específicamente el forestal.

Es necesario mencionar que en el caso de los avalúos forestales, se presenta una

situación muy particular, ya que el valor del predio forestal a valuar, en gran parte está determinado por la existencia del permiso de aprovechamiento forestal para dicho predio, otorgado en base al estudio dasonómico realizado. La no existencia del permiso correspondiente y vigente, quita la utilidad del bosque (por impedimento de Ley) y por ende su valor forestal

6.1. Del formato y método

El formato comprende en su estructura 11 secciones :

1) Nombre del solicitante 2) Domicilio del solicitante 3) Perito valuador 4) Registros del perito 5) Fecha de avalúo 6) Bien a valuar 7) Propósito del avalúo 8) Número de cuenta y predial 9) Nombre del propietario 10) Régimen de propiedad 11) Situación legal

El método comprende en su estructura 14 secciones :

1) Recopilación de información general 2) Ordenamiento de datos 3) Definiciones legales

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4) Localización geográfica 5) Inspección ocular 6) Identificación de el entorno geofísico 7) Definición agronómica 8) Determinación previa de parámetros 9) Estudio de mercado 10) Análisis del costo de reposición 11) Análisis de productividad 12) Consideraciones particulares del bien 13) Selección del valor 14) Emisión de dictamen formal

A continuación se integran en un solo documento los apartados del formato y las

secciones del método, donde en cada uno de ellos se define su función. 6.2. Antecedentes Este apartado contendrá la información preliminar que permita identificar el origen

de la solicitud de avalúo, así como seleccionar los criterios básicos de valuación, de acuerdo a la naturaleza del bien y el propósito específico del avalúo.

Nombre del solicitante: Nombre o razón social de la persona física o moral que

contrata al perito para efectuar el avalúo, debiendo coincidir con el signatario de la orden de trabajo, y el receptor de la facturación del perito.

Domicilio del solicitante: Domicilio de la persona que signa la solicitud. Perito valuador: Título y nombre del perito responsable de la información

recopilada, los cálculos e informes, deberá ser el mismo que firma el dictamen en la parte final.

Registros del perito: Anotar los registros correspondientes a la especialidad Agrícola

- Forestal. Este dato debe omitirse si el avalúo es particular (en este caso puede presentarse el

número de registro ante el Colegio de Ingenieros Agrónomos de México, A.C., y/o el número de registro ante el Instituto Nacional de Valuación Agropecuaria y Forestal, A.C.); en el caso de ser avalúo bancario será exclusivamente el registro ante la Comisión Nacional Bancaria, Especialidad (es) y la vigencia del mismo.

Si es avalúo realizado en otra dependencia, se anotará únicamente el registro que

corresponda a esta. (Cabin, Tesorería, Juzgados, GDF, etc.); si fuera en otro estado de la república, se anotará el expedido por el organismo estatal.

Esta prohibido realizar avalúos de especialidad diferente a la autorizada para el

perito. Salvo en el caso de avalúos privados.

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Fecha del avalúo: Es la fecha de elaboración del avalúo, considerando la fecha de la

visita de inspección del bosque ó predio forestal como base, en caso de diferir considerablemente (más de sesenta días) con la fecha de firma del certificado, explicar los motivos de la dilación en las consideraciones previas al avalúo.

Bien a valuar: Descripción detallada del predio forestal, indicando la existencia ó no

de caminos principales y secundarios, brechas, construcciones é instalaciones especiales, equipos mayores y menores de carácter fijo, etc., que pudieran integrarse al valor del bien a valuar.

Así mismo especificar los siguientes datos: Nombre del predio o finca Domicilio del predio Propósito del avalúo: Se consignará el propósito para el cual se realiza, señalado por

el solicitante de acuerdo a la orden de trabajo, pudiendo ser alguno de los siguientes motivos:

Crédito Valor comercial para compra/venta Catastral Indemnización Juicio Seguros Fianzas, etc. Número de cuenta predial: Se asentará el número de cuenta predial, asignado por la

oficina catastral que le corresponda. El perito deberá mencionar las diferencias y omisiones que se presenten y conservará una copia simple en su expediente de los documentos.

Nombre del propietario: Solicitar el documento correspondiente que ampare

fehacientemente el régimen de propiedad y que señale al propietario del bien descrito, en concordancia con la boleta predial.

Régimen de propiedad: Describir el régimen de propiedad consignado en el documento requerido en el inciso anterior:

Privado Ejidal Comunal Posesionario Concesionario, etc.

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Situación legal: Describir las circunstancias específicas del predio en cuanto a

estado legal. Ejemplo: En posesión de su propietario Solicitudes de afectación En litigio Invadido En veda, etc. 6.3. Ubicación del predio Se asentarán en éste apartado los elementos suficientes para llevar a cabo la

inspección ocular del bien, accediendo a su ubicación e identificándolo. Mencionar las dificultades de la ruta de acceso.

a. Croquis del predio: ampliar éste espacio é incluir un dibujo simple del predio; en

primer lugar deberá obtenerse de la información proporcionada los datos que permitan establecer:

Cuadro de construcción con orientación Escala, rumbos y estaciones Linderos y colindancias Accidentes topográficos y referencias b. Ubicación en el municipio: describir y/ó dibujar la colocación del predio dentro

de su municipio, señálese la orografía e hidrografía más importante, dando referencias como: accidentes del área, vías de comunicación principales y secundarias (ferrocarril, carreteras, caminos menores, puentes, ríos, etc.).

c. Acceso al predio: dar una reseña pormenorizada de la ruta de vías de acceso, su

estado de conservación y disponibilidad de tránsito durante el año y medios de transporte desde la población más importante cercana al predio, mencionando kilometrajes, calidad de los caminos y referencias de identificación.

d. Superficie del predio: de acuerdo a la inspección ocular y a los documentos

proporcionados, se deberá precisar cual será la superficie definitiva a tomar en consideración en el avalúo precisando la fuente (escrituras, planos, boleta y otras referencias). Si se tienen diferencias entre las fuentes de información, señalar la conveniencia de efectuar un levantamiento previo (actividad adicional a la valuación), o bien, indicar la fuente más adecuada, así como el motivo de su selección, dando prioridad a la escritura o título debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

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6.4. Clasificación del sistema natural Esta clasificación permitirá medir aquellos elementos del medio natural que

influyen en la productividad forestal, dándonos una idea de las condiciones del predio .Esta información será obtenida por observación directa y por consulta de fuentes oficiales ó privadas, pero siempre citando el origen de la información.

a. Altitud: es la elevación del predio forestal expresada en metros, sobre el nivel

medio del mar. El perito considerará éste factor para determinar si el arbolado existente en el predio, en su especie y variedad, está dentro del rango de elevación que les favorece para su mejor aprovechamiento.

b. Precipitación media anual (mm) Es el valor promedio de varios años de precipitación pluvial para la zona, expresado

en milímetros por año. Deberá citarse la fuente de obtención de datos. Distribución mensual de la precipitación anual Es el promedio de distribución de la precipitación media mensual, según datos

estadísticos, expresada en milímetros de precipitación por mes. En el caso de terrenos forestales, esto resulta importante para la programación de extracción de madera, en virtud de los daños que ocasionan las lluvias a los caminos y brechas de saca,

c. Temperatura media anual Es la temperatura media anual expresada en grados Celsius para la zona. Deberá

citarse la fuente de información. Distribución mensual de la temperatura anual Es la distribución en los meses del año de la temperatura media mensual, expresada

en grados Celsius. No obstante que éste factor no afecta al recurso forestal, es conveniente incluirlo en el cuerpo del avalúo.

d. Sequías: es la probabilidad de que ocurran fenómenos de sequía cada año,

expresado en un cociente de frecuencia sobre periodo, ejemplo: No. de años secos / 10 años mínimo

Deberá citarse la fuente de obtención de los datos estadísticos. Lo anterior es de importancia también para el programa de prevención de incendios

forestales. e. Heladas: es la probabilidad de que ocurran heladas cada año, y se expresará como

un cociente de frecuencia sobre periodo, ejemplo:

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No. de años con heladas / 10 años mínimo Deberá complementarse la información con el número promedio de heladas por año. Deberá citarse la fuente de obtención de los datos estadísticos. f. Inundaciones: es la probabilidad de inundaciones en el predio de acuerdo a

precipitaciones máximas. En el caso de terrenos forestales y debido a su topografía, es difícil que se presente éste fenómeno.

g. Granizadas: es la probabilidad de que ocurran granizadas cada año y se expresará

como un cociente de frecuencia sobre periodo, Ejemplo: No. de años con granizadas / 10 años mínimo Por las características físicas y mecánicas del recurso forestal, éste fenómeno no es

de importancia significativa, ya que el daño que pudiera ocasionar al arbolado y en especial al renuevo, no es de consideración.

h. Vientos: Es la probabilidad de que ocurran fenómenos de vientos huracanados

cada año y se expresará como un cociente de frecuencia sobre periodo. Ejemplo : No. de años con vientos huracanados / periodo 10 años mínimo i. Otros fenómenos: Es la probabilidad de ocurrencia de cualquier fenómeno de

carácter repetitivo que pueda influir en la productividad del bosque ó selva en valuación, describiendo su efecto.

j. Clima: Es la clasificación, producto de considerar los factores anteriores para el

área, según registros estadísticos. Se expresará en términos de codificación, según la clasificación de Köppen, modificada por Enriqueta García.

k. Actividad agrícola predominante en la zona: Describir la actividad productiva

representativa ó más frecuente de la zona, aun cuando sea diferente a la forestal, en concordancia con el sistema natural descrito y su clasificación.

6.5. Condición agronómica del predio Este apartado identificará las condiciones físicas y químicas de la vegetación, suelo

y agua en el predio, las mejoras territoriales y la infraestructura que serán la base de la productividad particular del bosque ó selva. Es en base a éstas características particulares contra las regionales, que se deberá construir el cuadro de homologación de valores, en el estudio de mercado descrito más adelante.

Para el llenado de este apartado se requieren datos del Análisis Físico y Químico

practicado por una institución oficial especializada, solo en caso de no obtenerse, será indispensable la obtención de muestras de suelo y vegetación.

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a. Área boscosa natural: Es el área del predio que se encuentra con su cobertura natural (espontánea) sin cultivar, ya sea original o de rebrote. Expresar en hectáreas. En caso de existir plantaciones forestales inducidas, también indicar su superficie.

b. Descripción de la flora nativa: Describir la flora espontánea del predio (o del área

circundante), consignando las principales especies. La información de éste punto como el anterior, se obtiene del estudio dasonómico. Citar la fuente en su caso.

c. Aptitud del área boscosa: Describir la ocupación actual o posible del área

boscosa. Citar la fuente. d. Área cultivada: Es la superficie del predio que tiene una producción comercial,

inducida y controlada. e. Uso del área cultivada: Es una breve descripción del modo de explotación del

predio cultivado, señalando el producto comercializable. f. Suelo: En este inciso del apartado, se describirá las condiciones de operación del

suelo del predio desde el punto de vista de los Sistemas de Clasificación Técnica o Edafológica, preferentemente sobre la Pedológica, debiendo ser consistente con el apartado de arbolado del avalúo. Para sustento de este apartado deberá(n) obtenerse las muestras representativas del suelo del predio (capa arable o suelo útil en caso de cultivos más profundos) y someterla al análisis de laboratorio, Los datos oficiales de orden regional serán una base de corroboración del análisis, pero no pueden ser considerados como una información universal para todos los predios (se recomienda usar las tablas solo en superficies extensas, mayores de 200 ha.).

f.1. Textura. Es la mezcla de características del suelo derivadas de la diferente proporción de presencia de arena, limo y arcilla, clasificada según el triángulo de texturas; es una característica de acuerdo a la sociedad internacional de la ciencia del suelo. f.2. Fertilidad. Es la presencia de elementos y nutrientes en el suelo y de la disponibilidad de estos, tomando en cuenta que los niveles “satisfactorios” de cada suelo están en función del arbolado del predio, su sistema radicular y sus requerimientos nutricionales. Los niveles de nutrientes deberán ser clasificados después de obtener resultados de análisis de laboratorios oficiales o de la muestra.

Salinidad o sodicidad. Es la acumulación salina o sódica en el suelo. En niveles

significativos detectados por el análisis del laboratorio, es una característica negativa, pero depende su calificación de la tolerancia a ella que tenga el arbolado en el predio, y sus efectos en el suelo.

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p.H. Es el nivel de acidez o alcalinidad que presenta el suelo a través del análisis del laboratorio y puede ser adecuado ó negativo dependiendo del arbolado presente en el predio.

Materia orgánica. Es la presencia de materia orgánica en el suelo, expresada en

porcentaje. Elementos Químicos. Es la presencia de Nitrógeno, Fósforo y Potasio

principalmente, expresada en porcentaje. f.3. Pedregocidad. Es la expresión en % de presencia de piedras en el suelo del

predio. Se obtiene por cribado de la muestra, generalmente en laboratorio es una característica negativa del suelo.

Cuadro 1.- Niveles de pedregocidad del suelo

Cantidad.- Nula < 1% Ligera de > 1% a 5% Pedregoso de > 5% a 20% Muy pedregoso de > 20% a 50% Baja dominancia de > 50% a 75% Alta dominancia > 75%

Tamaño. La textura de un suelo se determina por la proporción de las siguientes

partículas que este contenga: Cuadro 2.- Textura del suelo

Arcillas con un diámetro menor de 0.002 mm. Limos con un diámetro mayor de 0.002 a 0.02 mm. Arenas finas con un diámetro mayor de 0.02 a 0.2 mm. Arenas gruesas con un diámetro mayor de 0.2 a 2.0 mm. Gravas con un diámetro mayor de 2.0 a 20 mm. Piedras con un diámetro mayor de 20 mm.

f.4. Color. Es una característica aparente del suelo útil para su identificación.

Representa la presencia de elementos y su estado de conservación.

f.5. Topografía (Relieve). Se refiere a la pendiente dominante del predio tomada de los planos, o por apreciación del perito con aparatos simples (clisímetro), expresada en por ciento. Deberá describirse la forma del contorno de la superficie.

Pendiente: X% Uniforme o regular Mixta

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Relieve: Plano Cóncavo Convexo Terraceado Mixto f.6. Drenaje. Descríbase el funcionamiento del drenaje, tanto el interno como el

externo; el interno en función de las características del suelo y el segundo en función de recepción y escurrimiento de acuerdo a su topografía.

Interno: Excesivamente drenados (suelos sueltos)

Bien drenados (suelos francos, arenosos) Pobremente drenados (grisáceos, ocres)

Mal drenados (grises) Externo: Sitio donador (recibe menos que aporta) Sitio normal (aporta igual que recibe) Sitio receptor (recibe mas que aporta) Sitio anegado (de agua dulce) Sitio anegado (de agua salina) f.7. Erosión. La erosión es la pérdida del suelo por arrastre de partículas por

cualquier vehículo. Se clasifican en: Efecto: Laminar

Surcos o Canalillas de 5 a 10 cm. Cárcavas hasta 3 m. de profundidad

Arrastre: No manifiesta (pierde menos de 1 ton/ha/año)

Muy leve (pierde de 1 a 2 ton/ha/año) Leve (pierde de 2 a 3 ton/ha/año) Moderada (pierde de 3 a 4 ton/ha/año) Severa (pierde de 4 a 5 ton/ha/año) Muy severa (pierde mas de 5 ton/ha/año)

f.8. Contaminantes. Consignar la presencia de elementos nocivos a la productividad

del predio de acuerdo al sistema y producto en explotación. f.9. Agua. En éste inciso se describe la fuente abastecedora del agua, lo que

proporcionará la certidumbre relativa de su obtención, factor determinante del valor del predio para el caso de terrenos agrícolas. En el caso de terrenos forestales y por su naturaleza propia, éste factor no es importante.

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6.6. Otros usos del predio Describir aquellas actividades que ocupen alguna superficie del predio o que afecten

su potencial productivo, aumentándolo o disminuyéndolo, o la ocupación de instalaciones e infraestructura. Este dato deberá ser consistente con los valores de superficie considerados en los renglones de producción y de bienes distintos de la tierra. Se expresará en hectáreas. El perito deberá conservar en su expediente una relación detallada de éstos conceptos, puede incluir la relación como anexo.

Caminos ha Servidumbres ha Instalaciones ha Construcciones ha (habitación) Construcciones ha (infraestructura) Total ha 6.7. Total de superficie cultivada Superficie total del predio (+) Superficie rústica (sin uso) (-) Superficie de otros usos (-) ____ Superficie Total en producción (+)

En el caso de avalúos para terrenos forestales, de la superficie total del predio, se

considera únicamente como superficie cultivada, aquélla que se menciona en el permiso de autorización para aprovechamiento. Asimismo, el valor para la base de cálculo en los rendimientos, está en función del volumen autorizado para cada anualidad.

6.8. Ocupación en el predio Comentar sobre cualquier característica de la ocupación física del predio, sus

posibles expectativas de servicios, sus condiciones sociales y políticas; es importante describir la posibilidad de transformaciones de uso de suelo, de proyectos en construcción, de infraestructura que afecte la superficie o beneficie la productividad, invasiones, acciones de litigo, etc.

6.9. Servicios urbanos Enumerar la presencia de equipamientos y servicios de tipo urbano, suburbano o

rural que circunden al predio.

a. Densidad de población: es el cociente de dividir el número de pobladores del área considerada entre el número de hectáreas que comprende la misma.

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b. Índice de saturación: es la cantidad de metros cuadrados ocupada por unidades de habitación en el total del área considerada, pudiendo darse como conceptos generales:

Rural Bajo Medio Alto c. Distancia a la población más cercana: distancia en kilómetros a la población más

cercana con rango mínimo de cabecera municipal. d. Tipo de construcción predominante: describir el tipo más frecuente de

construcción en el área circundante al predio: adobe con techo de cartón, tabique con techo de madera, block con losa de concreto con aplanados, tabique con losa de concreto, etc.

e. Servicios municipales: listado de los servicios públicos en el área circundante del

predio, señalando su tipo y estado: caminos de terracería con grava, señalamientos, agua potable, etc.

6.10. Estudio de mercado El estudio de mercado es una recopilación por investigación directa (telefónica y/o

por encuesta) de valores en la zona sobre: Ventas efectuadas de predios forestales Oferta de predios forestales Demanda de predios forestales Renta de predios forestales Deberán consultarse todas las publicaciones sobre los conceptos indicados,

debiendo ponderarse las diferencias que hay entre los precios de oferta y demanda con los precios históricos, ya que los primeros son precios negociables y los segundos ya fueron realizados.

Fuentes de consulta. Las fuentes deben buscarse en la localidad, como ejemplo

enunciativo, no limitativo, tenemos: Prensa local Prensa estatal Prensa nacional Revistas de inmuebles Corredores locales Registros de propiedad Asociaciones Bancos Juzgados

Notarias

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a. Valores de mercado Elaborar una lista ordenada de los precios obtenidos, clasificados por sus

características tal y como se conocieron. El siguiente formato es un ejemplo simple, que deberá ser adaptado a las

características de la encuesta realizada:

Cuadro 3.- Formato de valores de mercado Nombre del predio (1)

Ubicación (2)

Superficie(ha) (3)

Precio/ha. (4)

Fuente (5)

O-ferta D-emanda H-istórico (6)

Fecha (7)

V-enta R-enta (8)

Donde:

• Nombre o código de identificación del predio investigado • Lugar de referencia en la ubicación del predio investigado • Superficie total del predio investigado • El valor investigado para este predio expresado en $ / ha • Medio, lugar y/o persona que proporciona el informe • Escribir la inicial que corresponda al tipo de precio obtenido para el predio según la

fuente • Fecha de vigencia del valor, aunque sea diferente de la fecha de obtención del informe • Definir si es precio de venta o precio de renta

Nota: el cuadro deberá complementarse con comentarios y datos a juicio del perito. El perito deberá conservar en su expediente las referencias de los informes que cita en su cuadro de valores de mercado.

b. Homologación de predios detectados En este inciso se establecerán métodos de comparación para predios de diferente

tipo, aún aquellos que se rentan con los que se venden a manera de obtener un valor confiable, de donde se pueda obtener por inferencia o deducción el valor del predio en análisis.

Una vez obtenidos los valores de mercado e identificadas sus diferencias, se

procederá a ponderarlas cuantitativamente, a fin de dar valores homologados a los predios diferentes; es decir, a través de la “calificación” de las características diferenciales, se tenderá a “igualar” las diferencias.

Identificación de predios. Se asigna un nombre o código a cada predio investigado. Se incluye en la

codificación al predio en valuación.

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Características. Se identifican las características principales que diferencian marcadamente a los

predios, ya sea una diferencia común a todos o solo entre algunos de los investigados. Se considerarán únicamente aquellas características que influyen en la productividad del predio investigado, se toman en cuenta las características del predio en valuación.

A cada característica se le asigna un rango de variación, considerando el valor

máximo y el mínimo, que presentan los predios, por ejemplo: para una variación de la pendiente donde en el predio más nivelado tiene el 2% y el más inclinado tiene el 12%, el rango de variación es de 12 - 2 = 10%

A cada rango de variación se le asigna un puntaje a criterio del perito, ejemplo: el

rango de variación de 10 puntos porcentuales de la pendiente recibirá una calificación de 0 a 20 puntos (o la que designe el perito), es decir, que por cada 1% de variación de la pendiente en cualquier sentido aumenta o disminuye 2 puntos la calificación del predio en homologación. Rango de variación de la pendiente = 10 (diez) puntos porcentuales Calificación posible de un predio = De 0 a 20 (20 al de menor pendiente, es beneficio) Puntos de calificación por cada punto de variación

= 2.0 (a criterio del perito)

Criterio = A mayor pendiente menor calificación

Homologación. Para efectuar la homologación de los predios se forma un cuadro-matriz de doble

entrada, colocando en la entrada superior los códigos de identificación de cada predio; en la entrada lateral izquierda se enlistan las características que diferencian a los predios.

Nota: Es importante recalcar que el ejemplo es simple e hipotético, por lo que los

valores empleados de ninguna manera serán parámetros aplicables en forma generalizada, el perito deberá estimarlos en cada caso.

Suponiendo que obtenemos de la investigación del mercado, el valor de un predio a

$20,000.00 por hectárea y que éste predio presenta diferencias en las características de: pendiente, existencia de caminos de brecha, cercanía con alguna población y mayor disponibilidad de servicios con respecto al predio que tenemos en valuación, siendo que en las demás características no presenta diferencias.

Características: calificaremos cada una de las cuatro características con calificación de 0 al 10

Rango. En este ejemplo, supondremos que no hay valores intermedios, por lo que

habrá solo dos valores de cada característica. Se tendrán calificaciones de 0 y 10 únicamente.

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Cuadro 4.- Ponderaciones de las características de un predio Característica Predio #1 (valuación) Predio # 2 (investigado) Otras Igual 0 Igual 0 Pendiente Optima para cultivos 20 Inadecuada 10 Caminos de brecha Nula 10 Presente 0 Población cercana Alta 0 Mínima 10 Presencia de servicios

Eficiente 10 Menos eficiente 0

Calificación 40 Calificación 20 Nótese que el primer renglón lo constituyen las características que no muestran

diferencia entre los predios. Los valores del cuadro anterior se dan como conceptuales, en la práctica deberán ser

cuantitativos. Deberán incluirse todas las características que sean necesarias. En este resultado hipotético, el predio en valuación “supera” la calificación del

predio investigado en el mercado, es decir, al comparar el valor de uno y otro el primero será mayor.

Impacto en el Mercado. Como se mencionó en el ejemplo, el precio obtenido por

encuesta es de $20,000.00/ha. para el predio #2, el cual será menor que el valor del predio en valuación. Para conocer el monto de la diferencia de valor, es necesario conocer el impacto que la calificación de cada concepto característica tendrá en el precio del mercado obtenido para el predio #2. Con este propósito se agregará una columna de ponderación a la derecha de las anteriores, señalando el impacto que la máxima calificación de cada concepto, tendrá sobre el precio del predio #2.

Lo anterior es a juicio y experiencia del perito basado en fuentes y referencias

técnicas, quien establecerá para cada caso que tanto se afecta el precio del predio por las diferencias entre algunas de las características. Suponiendo que:

Textura impacta en un 2% del precio Salinidad 10% Pendiente 4% Drenaje 4%

Total de precio afectable 20% Nota: Se insiste que de ninguna manera es un parámetro universal

Es decir que por las diferencias que presentan los predios, el precio obtenido por

encuesta se verá afectado en un máximo del 20% de su valor total; lo que es lo mismo que decir que las características iguales de los dos predios impactarán el otro 80% del precio. Así, el mínimo valor que el predio en valuación podría tener, si las cuatro características en homologación fueran calificadas con cero para el y con 10 para el predio investigado, sería de:

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$20,000.00 X 0.80 = $16,000.00 Es decir, que por la diferenciación de estos factores, los precios de los dos diferentes

predios se podrán desviar en un máximo del 20% uno con respecto del otro. Cuadro 5.- Calificación del suelo para el avalúo de un predio forestal

Característica Predio #1 Predio # 2 Impacto de mercado Características iguales 38% (hipotético)

Textura 10 0 2 Salinidad 10 0 10 Pendiente 0 10 4 Drenaje 10 0 4

Cal. 30 Cal. 10 Suma 20% 20% (hipotético)100 %

La parte de valor que se ve calificada es el 20% del precio conocido del predio #2,

esto indica que para el predio investigado (#1) la calificación de 30 puntos le significa un valor de:

Si 10 puntos del predio # 2 ................ (0.20 x $20,000.00) = $4,000.00 30 puntos del predio # 1 ................ X De donde: X = $4,000.00 x 30 = $12,000.00 10 Este resultado de precio es el 20% del precio del predio en evaluación, por lo que

hay que agregarle el 80% faltante que por tener características iguales no se altero: 0.80 x 20,000.00 = $16,000.00 Así el precio total de valor para el inmueble en valuación (#1), homologando las

características que le dan valor y precio al predio investigado en el mercado (#2), y dado que el primero presenta mejores características según lo indica la calificación será de:

20% $12,000.00 (+) 80% $16,000.00 100% $28,000.00 / ha. Observaciones:

• Se puede practicar una homologación semejante para valores de renta de predios investigados en el mercado.

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• Deberán incluirse todos los factores que a juicio del perito ayuden a aproximar el precio obtenido hacia el real.

• Los factores de ponderación de productividad y de impacto en el precio, deberán quedar justificados cuando menos en el expediente del perito.

• La homologación de precios de varios predios investigados es la repetición de las columnas primera y segunda de izquierda a derecha en el ejemplo de calificación, debiéndose comparar todos ellos contra un lote tipo o un lote óptimo teórico.

• Se hace hincapié que en la homologación para terrenos agrícolas, se consideran factores agronómicos generalmente y no del medio natural. Estos factores de comparación, pueden ser de diferente uso de suelo, sistema de explotación y semejantes. Para la homologación en terrenos forestales, es factible considerar factores del medio natural, infraestructura, etc. por lo que el perito deberá aplicar el criterio en la selección de factores e índices de homologación.

• Es indispensable identificar las características propias de cada predio para asignarle un valor, ya sea por comparación en el mercado o por identificación de su capacidad productiva en términos comerciales.

6.11. Bienes distintos de la tierra Este apartado comprende la identificación de aquellos bienes muebles e inmuebles

que no sean el suelo forestal y que estén presentes en el predio, como construcción ó equipamiento.

Se pueden distinguir un gran número de bienes distintos de la tierra, pero señalando

los principales tenemos: Vuelo: Plantaciones perennes

Plantaciones de ciclo corto Cercados, bardas, accesos Caminos y puentes Infraestructura de manejo y empaque Bodegas Casa habitación Equipos fijos

Estos bienes deberán considerarse como “valores adicionales” al bien tierra, aún

cuando su aportación al producto sea indirecta ó no tenga relación alguna. Aquellos productos presentes en el predio, como por ejemplo: equipos móviles,

mobiliarios, equipos menores y manuales u objetos ajenos a la producción, merecerán un avalúo independiente y especializado a sus características.

Vuelo: Comprende las especies vegetales arraigadas en el predio, no así

plantaciones en substratos que puedan movilizarse. Deberán valuarse de acuerdo a su condición, etapa fenológica y estado de desarrollo. Su producto será considerado en el

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apartado de producciones en el predio. Los cultivos perennes tendrán valor en función del valor invertido en implantarlos,

para estos casos deberá seguirse alguno de los métodos específicos de valuación según la plantación, como por ejemplo: el Método de Valuación de Huertas del Ing. Rafael Padilla Copado. También, así mismo al valuar una huerta se tendrá que cuantificar el número de árboles, clasificándolos por edad y estado, sumándolos al precio del terreno.

Cercados: comprende aquellas instalaciones que sirven para delimitar o subdividir al

predio, serán consideradas en función del precio unitario de su reposición nueva (VRN), demeritándolo de acuerdo a su estado de conservación y la vida útil remanente hasta obtener su valor neto de reposición (VNR).

Caminos y puentes. Igual procedimiento Construcciones, maquinaria y equipo. Este inciso se apegará a las prácticas comunes

de valuación para instalaciones civiles y maquinaria, a través de sus valores de reposición nuevo, vida útil, vida útil remanente, obsolescencia, conservación y valor neto de reposición.

6.12. Valor físico Al haber obtenido el valor del terreno por homologación de los precios investigados

en el estudio de mercado, se tiene la base de valor físico, ya que en el caso de los predios forestales, el terreno no tiene un valor de reposición.

Se entenderá por valor físico a la suma de: 1. Valor de mercado homologado del predio (en bosque natural ya incluye

arbolado, en plantaciones solo terreno) ( + ) 2. Valor de reposición neto de arboles maderables (caso de plantaciones

únicamente) ( + ) 3. Valor de reposición neto de bienes distintos de la tierra (instalaciones y

edificaciones) Este valor es ya un primer estimado del resultado del avalúo y deberá inscribirse en

el apartado 6.14, inciso a. 6.13. Valor por capitalización de rentas Este procedimiento obtiene por deducción el valor del terreno, considerándolo un

capital de inversión a renta fija, del que podemos conocer esa renta, que será la parte de utilidades que correspondan al propietario del predio, únicamente por este concepto.

Si consideramos que en el ingreso total por ventas del producto obtenido en el

predio en análisis, se tiene incluida la parte que hay que pagar de renta de la tierra e

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identificamos esa parte, podemos convertirla a través de la tasa y así conocer el monto de inversión en el capital que la origina, para lo cual requerimos precisar a que tasa de renta esta comprometido dicho capital, es pues el proceso inverso de obtener el rendimiento o interés que le corresponde al capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso debido a que la tasa la usamos para que nos conduzca al capital que la origina la denominamos tasa de capitalización.

Considerado así el proceso, se deben seguir los siguientes pasos:

• Cuantificar la producción en pesos • Identificar los costos de producción en pesos del predio específicamente • Deducir la parte correspondiente a renta de la utilidad bruta • Identificar la tasa de capitalización de predios forestales • Convertir la renta en capital (índice de capitalización = valor del predio)

a. Producción e ingreso. La obtención de información de producción en cuanto a costos deberá hacerse

preferentemente de registros particulares y fiscales del empresario forestal; en el caso de no contar con ellos deberá recurrirse a la información estadística oficial ó de mercado disponible para la zona, dejando en el expediente referencias de la misma.

Cabe mencionar que los ingresos por venta del producto maderable obtenido ,

estarán estrictamente en función del volumen de aprovechamiento dado en el permiso de aprovechamiento forestal que haya otorgado la autoridad correspondiente al propietario del predio, situación que deberá ser verificada por el perito valuador. En el supuesto de no contar con el permiso vigente, habrá de constituir el antecedente de producción en base a los permisos vencidos y en ausencia de estos se homologara la productividad del predio a los promedios de explotación autorizados para la zona. En todos los casos se habrá de confirmar que el predio no tiene restricciones de producción como ÁREAS DE VEDA O RESERVAS ECOLÓGICAS o sanciones de suspensión de aprovechamientos por la autoridad, lo que invalida el reconocimiento del predio como forestal, no siendo aplicable este método y dejando su valor en función de coeficientes de agostadero u otros posibles usos.

a.1. Producción de cada tipo de arbolado (cuadros). Elabórense los cuadros necesarios para describir los tipos de arbolado que se

aprovecharán en el predio, considerando su producción anual en función de tiempo y volumen del permiso.

a.2. Ciclos. En el cuadro descriptivo de tipo de arbolado, deberá señalarse el ciclo de producción

ó anualidad respectiva, indicando su duración.

a.3. Rendimientos. En los rendimientos de producción se tomarán aquellos que se hayan determinado

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en la autorización de aprovechamiento forestal, en base al estudio técnico ó dasonómico realizado en el predio. Se deberán incluir subproductos directos. Se expresará en unidades totales.

a.4. Precios de venta. Obténganse los precios esperados de venta para el presente ciclo (valores presentes

y constantes para años subsecuentes), citando la fuente de información. Cuadro 6.- Precios esperados de venta

Arbolado (1)

Ciclo (2)

Rendimiento(3)

Precio (4)

Total de ingreso (5)

Nota: Los subproductos deberán presentarse como ingreso independiente y adicional

Donde:

• Describir el producto en su presentación comercial, en caso de ser producto destinado al mercado de exportación, indicarlo.

• Señalar la anualidad de aprovechamiento que corresponda. • Indicar el volumen autorizado para su aprovechamiento en el predio para cada tipo de

arbolado por año, expresado en las mismas unidades que se usarán en el precio (siguiente columna).

• Indicar el precio esperado para este ciclo en moneda nacional, para cada unidad de medida según lo expresado en rendimiento.

• Es el producto de multiplicar (3) x (4) b. Costos directos de producción (cuadro analítico). Una vez determinado el ingreso esperado a través de la producción, debemos

restarle los costos directos, entendiendo por directos aquellos que se aplican directamente al producto o a la tierra:

Labores Maquilas Insumos (solo en plantaciones) Impuestos y derechos forestales Servicios Técnicos Con ello obtendremos la utilidad “bruta” del producto. Para lo anterior deberá

construirse una tabla de especificación de costos por cada uno de los productos y una tabla resumen de todas ellas.

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Cuadro7.- Especificaciones de costos Producto. Impuestos, Labor, Maquila etc.

(1)

Volumen (2)

Costo por concepto.

(3)

Total (4)

Donde: • Describir los impuestos, la labor u ocupación de maquila que se usa, etc. • Indique la cantidad ó unidades que se usaran en cada caso. • Anótese el costo a precio comercial por cada concepto anotado en la primera columna,

por cada una de las mismas unidades que se anotó en la columna anterior. Citar la fuente de información ó anexar los cálculos.

• Es el producto de multiplicar (2) x (3)

c. Factor de costos indirectos __________% Obtener de los registros del empresario forestal del predio a valuar, el factor

promedio anual de costos indirectos. En caso de no contar con ellos, calcular un estimado describiendo el método. Si fueran obtenidos de alguna fuente de información, citarla.

d. Factor de utilidad del productor __________% El empresario forestal será considerado como un coordinador general de las

actividades productivas, que reúne las diferentes fuerzas, insumos y servicios necesarios para la producción. Por ello el empresario que no necesariamente es el propietario, aspira a una utilidad independiente de la que obtendrá cada uno de los participantes (se amplia el principio en el inciso f). Esto quiere decir que tendrá una utilidad aparte del pago de las labores que efectúe.

En este apartado se expresará como factor porcentual, cual es la utilidad esperada

por el empresario (sea igual o diferente que el propietario) únicamente por su labor coordinadora, lo que se considerará ingreso aparte de la renta si fueran la misma persona el propietario y empresario, que cabe señalar, este ultimo es la única que corre un riesgo con la producción al no tener ingreso asegurado .

e. Factor de costo financiero __________% Es el costo del dinero usado en el pago de impuestos, labores, maquilas e indirectos

únicamente y por el periodo de tiempo que dure el ciclo de producción ó aprovechamiento. Este costo será semejante a la tasa de interés vigente en la banca de desarrollo especializada para el proyecto en cuestión. Deberá expresarse en % anualizado.

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f. Obtención del precio de la renta de la tierra. Para obtener el valor renta de la tierra, es necesario descomponer en factores, al

“valor total de venta del producto”, es decir que de la venta del producto deberán obtenerse las retribuciones de los participantes en la producción. Estos participantes son:

Jornaleros. Son quienes realizan las labores manuales necesarias en el proceso,

como son el derribo, troceo y arrime del producto. Normalmente, esto no incluye operadores de maquinaria. Estos participantes no llevan riesgo con la producción, pues cobran por trabajo ejecutado o por tiempo. Aquí se incluirán los costos de sueldo integrado como IMSS, INFONAVIT, Impuesto a la mano de obra, etc.

Maquileros. Son los poseedores de equipo mecánico que trabajan realizando labores

completas de apertura de caminos de brecha y de saca, así como la carga y transporte de productos. Estos participantes no llevan riesgo con la producción pues cobran al finalizar las labores y el riesgo de su equipo va cubierto en el precio de la maquila. La utilidad es fija con respecto a la producción.

Insumos. Son los productos adquiridos para agregarse al producto final o a la tierra,

esto es aplicable principalmente en al caso de plantaciones. Impuestos y Proveedores de Servicios Técnicos Forestales. Los impuestos son el

pago por metro cúbico autorizado para su aprovechamiento al empresario ó dueño del predio y el pago por Servicios Técnicos se cubre al responsable del aprovechamiento forestal. Estos participantes no llevan riesgo con la producción. La utilidad es fija con respecto a la producción.

Indirectos. Son los costos de control no directamente productivos, como es el caso

del administrador, contador, transporte de supervisión, acarreo de personal, etc. No llevan riesgo con la producción, pues son pagados independientemente del resultado de la misma.

Financiero. Es el prestador del capital de trabajo, sin importar si es el mismo

empresario ó trabaja con créditos. Recibirá una renta fija (interés) por la utilización del dinero durante el periodo productivo. No lleva riesgo con la producción, pues contrata la devolución de su dinero con el respaldo de garantías, que pueden ser diferentes al predio forestal.

Dueño del predio forestal. Es el propietario del predio donde se establecerá la

empresa forestal y se insiste que puede o no ser el empresario coordinador de la actividad,. Recibe una renta fija por el periodo de producción. Cobra por adelantado generalmente y no lleva riesgo con la producción.

Empresario forestal. Es quien pudiendo ser propietario o arrendatario del predio y

es el organizador de todos los demás participantes de la producción, es quien corre el riesgo financiero directo de lograr o no la productividad, y por ende, cubre los costos de los

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participantes. Cobra al último y su utilidad es variable, nula o negativa; es el patrón laboral, contratante de servicios, gerente financiero y coordinador general.

Gobierno. Es participante de un porcentaje de las utilidades de cada uno de los

componentes de la producción, es decir, es un participante secundario que se manifiesta en los resultados independientes a la producción misma, por ello no se le incluye en el análisis.

Entonces la producción teórica deberá ser suficiente para cubrir costos y utilidades

de cada uno de los participantes, es decir: Valor de la producción = P + S + M + J + D + CI + F + R + U Donde: (costos directos de producción) P : Pago de proveedores de insumos S : Servicios técnicos forestales M : Pago de maquileros J : Pago de jornales D : Derechos forestales CI: Pago de indirectos F : Pago de intereses sobre el capital de trabajo (financieros) R: Pago por el uso de la tierra (renta) U: Utilidad del empresario forestal Despejando el valor renta: Valor renta de la tierra ( R ) = Valor de la producción - (P+S+M+J+D+CI+F+U) El valor (P+S+M+J) es sinónimo de costos directos. g. Capitalización de rentas Partiendo de la base que el valor de la renta es la retribución periódica que el dueño

de la tierra recibe solo por el hecho de haber invertido en ella, aún cuando no sea él mismo quien la trabaje, se procederá a identificar el valor del capital invertido en el terreno, en función de la mayor o menor renta que recibe por él cada año.

A cualquier capital invertido se le supone una retribución periódica que se conoce

como interés y al volumen de intereses que deberá recibirse en un periodo determinado en función del capital, se le denomina tasa de interés y se expresa en porciento (%).

Ejemplo: Si tenemos un capital de $1,200.00 y lo invertimos a una tasa anual de 10%, al final

de un año recibiremos el producto del capital por la tasa: $1,200.00 x 0.10 = $120.00 de intereses o renta financiera

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Si por el contrario, conociéramos el monto de intereses (renta) y pudiéramos identificar la tasa a la que fueron producidos (10%), en un proceso inverso podremos identificar el capital que lo produjo, si dividimos la renta entre la tasa, en este caso por ser la tasa que identifica al capital la llamaremos de capitalización : $120.00 / 0.10 = capital origen = $1,200.00.

En el inciso anterior logramos despejar el valor renta, que es equiparable a los

intereses recibidos por el capital invertido en el terreno. Deberemos identificar a que tasa (de capitalización) corresponde semejante renta, para deducir el valor del terreno (capital).

g.1. Tasa de capitalización. Para obtener la tasa de capitalización adecuada a la

inversión que representa cada predio, deberemos considerar algunos factores particulares del terreno que inciden en ella.

Es importante tener presente dos características de la tasa de capitalización, primero

que es el factor que regirá un aumento o disminución geométrico de precio, y segundo que mientras más elevada sea la tasa, menor será el valor resultante del predio. Así, determinar la tasa es una responsabilidad de cuidado y precisión del perito.

Otro factor importante que incide en el valor es el monto de venta del producto del

predio, que por residuo se transforma en renta; si este monto no es el máximo posible y se calcula una tasa normal de capitalización resultará el predio con un valor menos que el real, por culpa de un cultivo poco rentable. Se insiste en que la transformación de rentas a valor del predio es un proceso delicado de variaciones geométricas en las respuestas, por lo que debe acometerse con responsabilidad. De este proceso se derivarán muchas funciones económicas, como crédito, asociaciones y compra venta; que representa un movimiento importante de capitales del sector agrícola y están en función de la pericia y seriedad del Perito.

g.2. Cuadro de Composición. Factores que determinan la tasa de capitalización

analítica: Tasa de Interés monetaria: Se refiere a que la inversión en terrenos es un modo

alternativo de aspirar a una renta y por ello es comparable a invertir en instrumentos bancarios de renta fija, sobre todo si consideramos las tasas pasivas que los bancos del sector agrícola y principalmente de Banca de Desarrollo pagan por ello. Sin embargo, hay diferencias entre éstos aspectos que deberán considerarse al fijar la tasa de capitalización, basada en la tasa de interés. Así, el primer parámetro a considerar será la fluctuación de tasas de los intereses pagados por el banco.

Inflación. La tasa bancaria incluye en su monto la inflación acumulada del año. Bajo

ésta premisa debemos considerar que el bien raíz, repone el efecto de la inflación anual en su propio incremento del precio de cada año, lo que no ocurre con el dinero invertido en el banco, que deberá reponer su poder adquisitivo del mismo monto de interés recibido. Por lo anterior, el primer ajuste a considerar en la tasa bancaria, es descontar el efecto de la inflación que se verá repuesto por los incrementos de precios de predios agrícolas. Lo

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anterior deberá ser calculado de acuerdo a los índices oficiales de efecto inflacionario para el sector agrícola.

Subsidios. Si el predio en análisis recibe la asignación permanente de subsidios al

predio, éstos deberán causar un ajuste en la rentabilidad de la inversión, ya sea ajustando la tasa de capitalización, o bien adicionando el subsidio a la renta, sin variar por éste concepto la tasa. Estos subsidios deberán ser destinados al predio y entregados a su propietario o posesionario directamente y no por concepto del cultivo.

Manejo del predio. Este concepto puede originar un gasto oculto, por renovación de

los deterioros causados por un mal manejo, ó a la inversa, puede generar un beneficio por prácticas de conservación o mejora de los suelos ó terreno forestal. Por otra parte, si los deterioros son permanentes y acumulativos por prácticas de manejo del predio (por ejemplo plagas ó enfermedades del arbolado), pueden ocasionar reducciones casi totales del valor del predio. En cualquiera de los casos deberá ser ponderado por el perito para determinar un aumento o decremento de la tasa de capitalización.

Ejemplo: Un predio bajo malas prácticas de manejo irá perdiendo paulatinamente

parte de su potencial productivo y aún cuando el mercado de rentas le permita cobrar lo mismo, es innegable que también irá perdiendo parte de su valor, lo que debe ser previsto en una corrección al alza de la tasa de capitalización.

Riesgo. Es la consideración de los factores de probabilidad de ocurrencia de

fenómenos climáticos o físicos del apartado 6.4. (clasificación del sistema natural). Eficiencia del cultivo. Se refiere a la eficiencia con que los cultivos (arbolado)

aplicados al predio explotan su potencial, ó sea que se deberá identificar si el ó los productos obtenidos en el predio representan la mejor opción financiera del mismo, ya que de no ser así se “oculta” el precio del terreno. disminuyendo artificialmente su valor. Esta consideración de que el producto en dinero, como renta anual no representa toda la renta que se puede recibir, merecerá decir que sólo se recibe una parte de la tasa de capitalización (una tasa menor) con lo que se incrementará el precio del predio, buscando su valor real.

Infraestructura. La vida remanente de la infraestructura permanente que participa

directamente en la producción (caminos por ejemplo), deberá ser considerada como factor de ajuste de la tasa de capitalización, ya que una instalación próxima a su fin de vida útil, representa gastos inmediatos, que no se reflejan como deducción de las rentas, lo que le permite conservar al predio su valor de un modo inconsistente. La detección de infraestructuras obsoletas o en próximo desuso, representan un motivo de ajuste de la tasa a la alza, como de otra manera lo representa a la baja (de la tasa), el hecho de incorporar al predio en el futuro inmediato instalaciones que beneficien su productividad, por ejemplo: un sistema de riego en construcción.

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Tasa de mercado. Se obtiene de valores de venta, renta y/o aparcería, que como

muestras se detectan y son la relación que existe entre rentas y ventas TGM= Rentas/Ventas Deberá estructurarse una matriz que abarque éstos factores y su impacto sobre la

tasa de capitalización, quedando como antecedente de la selección de tasa hecha por el perito.

Los valores que perjudican el valor del predio, incrementarán la tasa de

capitalización y aquellos que lo beneficien decrementarán la tasa. h. Índice de capitalización El índice de capitalización es sinónimo de capital originador de la renta, es decir que

es el monto de dinero invertido en el predio, que de acuerdo a la tasa fijada originará una renta como la encontrada.

Este índice se obtiene con el cociente de dividir la renta entre la tasa de

capitalización:

Renta deducida o de mercado Índice de capitalización = Tasa de C.

Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en análisis, semejante al

obtenido por el método de mercado, y no incluye los bienes distintos de la tierra. Deberá inscribirse en el apartado 6.14 en el inciso b.

6.14. Resumen de valores En este apartado se presentan los resultados que separadamente se han obtenido, a

fin de que el perito haga su selección, de acuerdo con el criterio aplicable según el caso. a. valor del predio de mercado $__________ b. valor del predio por capitalización $__________ c. valor de bienes distintos de la tierra $__________ d. valor físico (a + c) $__________ e. valor analítico (b + c) $__________ f. Valor seleccionado $__________

6.15. Consideraciones previas al avalúo Deben describirse breve pero detalladamente, todas aquellas circunstancias bajo las

que se llevó a cabo la recopilación de datos, la visita de inspección, los análisis y cálculos,

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que han derivado en conclusiones de valor para el predio. Se enunciarán las fuentes de información señalándose las salvedades de la misma, las sustituciones ó adecuaciones y las inferencias obtenidas. Se listan las dificultades físicas de acceso, circunstancias sociales, políticas, naturales ó financieras que incidan en la conclusión.

En éste apartado el perito explica y justifica sus métodos, cuando adquieren

características especiales en concordancia con lo mencionado en el párrafo anterior. Puede ó no el perito hacer referencia a documentos, anexos, bibliografías, etc.

En su oportunidad, ocupará éste apartado el perito para indicar los motivos que le

inclinan a seleccionar uno de los valores estimados en preferencia sobre los demás, ó una mezcla de ellos, dejando explícito el mecanismo de redondeo de cifras ó conversiones de moneda que hayan sido aplicados.

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6.16. Dictamen del avalúo Folio del dictamen ___________ Deberá ir foliado con el mismo número del avalúo Este es el apartado del documento que tiene valor de certificado, es el

dictamen donde el perito asevera que habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios, ha revisado documentos, conoce el bien descrito y ha realizado concienzudamente las investigaciones que le permiten concluir en un valor.

El valor que aquí se presentará como valor total del bien y sus bienes

distintos de la tierra será sólo una de las selecciones siguientes: 1. El valor físico total que incluyen los bienes distintos de la tierra ó 2. El valor por capitalización de rentas de los diferentes tipos de terreno y sus

diferentes producciones, multiplicado por cada una de las superficies correspondientes, sumándole el valor total de los bienes distintos de la tierra.

Deberá mencionarse el nombre o código del predio, su localización, el nombre del propietario reconocido por el perito y la superficie aceptada.

El presente avalúo efectuado sobre el predio ________________________ con superficie de localizado en el poblado de ____________ municipio de __________________ Estado de______________ propiedad del Sr. _____________________________________ arroja como resultado total el valor de $ ___________ (con letra _____________________________________) en números redondos.

Deberá asentarse un párrafo de vigencia: El presente avalúo tendrá una vigencia del ______________________, hasta el día

___ del mes de _____________ del año de ______. Se anota la fecha de la edición del documento ____________________________ Se dan los datos del signatario: Título y nombre del perito Especialidad valuatoria SELLO DEL PERITO Números de registros Domicilio y teléfono

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7. RESULTADOS

7.1. Avalúo de predios forestales con bosque natural A continuación se presenta la metodología desarrollada para el caso de un predio

con bosque natural.

7.1.1. Antecedentes a. Nombre del solicitante Banco, S.A. b. Domicilio del solicitante Av. Juárez No. 317, Perote

Veracruz c. Perito valuador José Pérez Mercado d. Registros del perito En tramite e. Fecha del avalúo 19 de mayo de 2002 f. Bien a valuar Predio Paxtepec II g. Propósito del avalúo Valor comercial h. Número de cuenta predial No se proporcionó i. Nombre del propietario Juan Manuel Velázquez Mora j. Régimen de propiedad Privado k. Situación legal En posesión de sus propietarios

7.1.2 Ubicación del predio

a. Ubicación en el municipio Altotonga, Veracruz b. Acceso al predio km 1 Carretera Perote - Altotonga

Fraccionamiento Yunes, Perote, Veracruz

c. Medidas y colindancias del predio

Superficie del predio Fracción única 100-00-00 has.

Cien hectáreas cero centiáreas, cero áreas

Según escrituras Número: tres mil setecientos cuarenta y una (3741) de fecha de de 199 Lic. notario # . Número/Tomo/1º/Volumen/ Sección /Reg. Público de la propiedad de . Colindancias Al norte En 1,000 m con Sergio Armas Giron Al sur En 1,000 m con Fransisco Javier Murillo Al oriente En 1,000 m con Heriberto Gonzalez Sanchez Al poniente En 1,000 m. con Diego Rodriguez Herrera

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d. Croquis del predio N

Km 1

Figura 1. Ubicación del predio de estudio para bosque natural 7.1.3. Clasificación del sistema natural

a. Altitud 1,500-2,000 m.s.n.m. b. Precipitación anual 1,500 - 1,700 mm/anuales

Distribución mensual de la precipitación anual Uniforme de mayo a septiembre 7 meses de secas oct/abril

c. Temperatura media anual 20ºc Máxima extrema 32° C

Mínima extrema 5° C Humedad relativa media anual 60 %

d. Sequías Seco a templado en verano e. Heladas Sin registro f. Granizadas Sin registro g. Inundaciones Sin registro h. Vientos Sin registro i. Otros fenómenos No j. Clima c (fm) b (i) g k. Actividad agrícola predominante en la zona: es una zona dedicada a la ganadería,

a la explotación de bosque maderable, producción cafetalera y de cítricos.

7.1.4. Condición agronómica del predio

a. Área enmontada (condición natural) 81-75-00 ha

ALTOTONGA, VERACRUZ

Fraccionamiento Yunes

PEROTE, VERACRUZ

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b. Descripción de la flora nativa Bosque acucifolio

c. Área cultivable Total (+) 81.75 ha (extraibles)

d. Uso del área cultivable Extracción de madera

e. Suelo e.1. Textura Arcillo-arenoso e.2. Fertilidad Regular e.3. Pedregocidad Ligera 5% e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm e.5. Salinidad o sodicidad No registrado e.6. p.h. Neutro e.7. Color Claro e.8. Topografía Cerril e.9. Drenajes Superficial: rápido Interno: medio e.10. Erosión Hídrica e.11. Contaminantes No registrado e.12 Clasificación del suelo 2da. clase e.13. Pendiente No registrado

f. Agua f.1. Origen Pluvial f.2. Fuente de abastecimiento Temporal f.3. Limitaciones o servidumbres Ninguna f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / año promedio f.5. Contaminantes No hay f.6. Observaciones Ninguna

7.1.5. Otros usos del predio No hay

7.1.6. Total de superficie en explotación

Superficie: 81-75-00 has

7.1.7. Ocupación en el predio

En poder y usufructo del propietario

7.1.8. Servicios urbanos a. Densidad de población Rural 1% b. Índice de saturación Rural 1%

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c. Distancia a la población mas cercana 15 km

d. Tipo de construcción predominante Rural

Casas de tipo rústico, bodegas de madera y algunas de tabique y mortero, tejabanes de estructura metálica y/o madera, con lamina de cartón, galvanizada o asbesto, cercados ganaderos, infraestructura de caminos vecinales.

e. Servicios municipales Ninguno en el predio

7.1.9. Estudio de mercado

Valor promedio de mercado por hectárea $1,700.00

Valor del predio sin considerar el bosque $1,700.00 x 100 ha = $170,000.00

7.1.10. Bienes distintos de la tierra

Cobertura forestal: pino - encino - o. hojosas = 70.25 ha

pino – o. hojosas - encino = 27.75 ha pastizal = 2.00 ha 100.00 has

RTA ( m3) (Pinus chiapensis) Pino 10, 074.525 $ 1,475,917.44 (Pinus oaxacana) pino 758.150 $ 109,401.07 (Quercus) Encino 2,877.530 $ 216,390.30 otras hojosas 1,701.119 $___90,343.00

Total 15,411.324 $ 1,892,051.81 Fuente: Grupo Servicio Forestal Oriente.

Como es precio lab-brecha se le aplica un demérito de 40 % por extracción y mermas $ 1,892,051.81 x 0.60 = 1,135,231.09

De este monte que representa el valor del total del inventario en pie, separamos

como realizable de inmediato al volumen autorizado para el ciclo de corta 95-2004 que es de:

Total de inventario 15,411 m3 (rta) 100 % = $ 1,135,231.09 Menos volumen permitido 7,392 m3 (rta) 47.97 % = $ 544,521.98

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Volumen sin permiso que se venderá hasta dentro de diez años

8,019 m3 (equivale a 52.03 %) = $ 590,709.00

Actualizaciones de ingresos futuros: El volumen permitido se realiza en tres años por lo que el ingreso anual es de :

$ 544,521.98 / 3 = $ 181,507.33 /año

Valores anuales actualizados k/(1+i)n-1

Donde: k = utilidad anual i = tasa de interés n = número de años

Año 1. $ 181,507.33 = $ 181,507.33

2. $ 181,507.33 = $ 145,205.87 3. $ 181,507.33 = $ 115,609.77 total: $ 442,322.97

Valor presente del volumen vendible en los próximos 3 años = $ 442,322.97 Donde (i) se toma al 25 % anual promedio estimado El valor de volumen extraible dentro de 10 años se actualiza igual: k / (1 + 0.25)9 = k / 7.45 Valor año diez = $ 590,709.11 / 7.45 = $ 79,289.90 Valor actual del volumen restante comprado hoy y vendible dentro de 10 años: $79,289.90

Valor actual del inventario total: $ 442,322.97 $ 79,289.80 $ 521,612.77 Caminos 39.76 m/ha = 3,250 m lineales en 81.75 ha Valor $50,000/km.

47

Multiplicando: 50,000 x 3.25= $162,500 Valor total de bienes distintos de la tierra (BDT): $521612.77 $162,500.00

$ 684,112.77 Valor de mercado Valor del terreno = $170,000.00 Valor de BDT = $684,112.77

Valor del predio = $854,112.77 (ochocientos cincuenta y cuatro mil ciento doce pesos con setenta y siete centavos)

7.1.11. Valor físico

Valor de mercado estimado del predio +Valor de reposición de bienes distintos de la tierra Nota al valor físico. En el caso de bosques naturales, por la amplia biodiversidad

implicada en ellos es materialmente imposible determinar de manera practica para propósitos de valuación, el valor físico o el costo de reposición del bosque por lo que se omite su calculo.

7.1.12. Valor por capitalización de rentas

a.1. Pinus strobus chiapensis (acalocote)

10,074.525 m3 rollo total árbol (rta)

Distribución de productos:

- De medida comerciales > = 2.50 m de longitud) 70 % (MC) - De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20 % (CD) - Leñas 5 % ( L ) - Desperdicios 5 % ( D )

Volúmenes Costo lab* Costo total

(rta) ($/m3) ($)

MC 7,052,168 175.00 1,234,429.40 CD 2,014,905 110.00 221,639.00 L 503,726 40.00 20,149.04 D 503,726 0.40 - . Suma a.1: $ 1,475,917.44

48

a.2. Pinus oaxacana (chamaite)

758.150 m3 rollo total árbol( rta)

Distribución de productos:

- De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 70 % (MC) - De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20 % (CD) - Leñas 5 % ( L ) - Desperdicios 5 % ( D )

Volúmenes Costo lab* Costo total (m3 rta) ($/ m3) $

MC 530.705 173.00 91,811.97 CD 151.630 106.00 16,072.78 L 37.908 50.00 1,516.32 D 37.908 0.00 - . Suma a.2: $109,401.07

a.3. Quercus spp (encino)

2,877.530 m3 rollo total árbol (rta)

Distribución de productos: - De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 60 % (MC) - De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20% (CD) - Leñas 15 % ( L ) -Desperdicios 5 % ( D )

Volumenes Costo lab* Costo total (m3rta) ( $/m3) ($) MC 1,726.518 90.00 155,386.62 CD 575.506 40.00 23,020.24 L 435.630 88.00 37,983.44 D 143.877 0.00 - . Suma a.3: $ 216,390.30

49

a.4. Otras hojosas. 1,701.119 m3 rollo total árbol (rta) Distribución de productos: - De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 60 % (MC) - De cortas dimensiones < 2.50 m de longitud) 20 % (CD) - Leñas 5 % ( L ) - Desperdicios 5 % ( D ) Volúmenes costo lab * Costo total (m3rta) ($/m3) $ MC 1,020.671 76.00 77,571.00 CD 340.224 40.00 13,608.96 L 255.168 50.00 12,758.40 D 85.056 0.00 - . Suma a.4: $ 90,343.00

Suma a.1 $ 1,475,917.44 Suma a.2 $ 109,401.07 Suma a.3 $ 216,390.30 Suma a.4 $ 90,343.00

Suma a: $ 1,892,051.81

Instalaciones especiales

valor de la infraestructura de caminos = ($ 50,000/km)(3.25 km)= $ 162,500.00 Valor total de caminos: $ 162,500.00 • Capitalización de rentas

Rendimiento:

7,392 m3 (rta) total de rendimiento en ciclo de corte (10 años) con 3 años operativos (1, 2, y 3 años ) y 7 de descanso (4 al 10 años )

Fuente (estudio dasonómico SAGDER)

Pino (L Y CD ) 3,597 X 170.00 = $ 611,490.00 Quercus ( L Y CD ) 2,057 X 90.00 = $ 185,130.00 O. hojosas 1,320 X 76.00 = $ 100,320.00 Total: $ 896,940.00

50

Este es el ingreso de 10 años en 100 ha, por lo que el ingreso anual es de:

$ 896,940.00 / 10 = $ 89,694.00 / año ( - ) costo anual de operación 10 % 13,454.00 ( - ) utilidad del productor 15 % 13,454.00 ( - ) mantenimiento de caminos 10 % 8,969.00 $ 35,877.00 Renta de la tierra (100 has) = $ 89,694.00 - $ 35,877.00 = $ 53,817.00 Renta por hectárea = $ 53,817.00/100 = $ 538.17

Capitalización = renta /tasa de capitalización Se considera una tasa de capitalización del 14 % Capitalización = $ 538.17 / 0.14 = $ 5,381.70 Valor por hectárea =$ 5,381.70

Valor del terreno: Superficie total Valor unitario Valor total del terreno

(ha) ( $ / ha) 100.00 5,381.70 $ 538,170.00

Valor del predio: $ 538,170.00 Valor de los bienes distintos de la tierra: $ 162,500.00 Valor total: $ 700,670.00

Valor comercial: $ 700,670.00 (setecientos mil seiscientos setenta pesos)

7.1.13. Resumen de valores

Para la determinación del valor mas probable del predio se utilizaron las siguientes posibles selecciones:

Valor físico Se omite Valor por encuesta de ofertas de mercado $ 854,112.77 Valor analítico por ingreso $ 700,670.00

51

7.1.14. Consideraciones previas al avalúo

No se pudo localizar un plano de construcción de la polígonal de los predios, ni separados ni en conjunto, si bien se buscaron en :

Secretaria de la Reforma Agraria Secretaria de Agricultura Ganadería y Desarrollo Rural Registro Público de la Propiedad de Tulancingo, Hgo. Registro Publico de la Propiedad de Acaxochitlan, Hgo. Tesorería Municipal.

Por lo mismo, se elaboró un croquis interpretando las escrituras que carecen de

rumbos precisos. No se analizó la estructura física y química de los suelos. Como el método físico comprende la suma del valor estimado por la encuesta del

mercado regional, mas los valores determinados para reponer las plantaciones, la infraestructura y las construcciones del predio y esto no es aplicable al terreno, se omitirá su cálculo.

Considerando que los valores obtenidos en la encuesta de mercado son de regiones

diferentes y de predios diversos y que la homologación puede presentar serias desviaciones, se estima que el método de capitalización de rentas es el método mas confiable en la determinación del valor.

52

7.1.15. Dictamen del avalúo

Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el siguiente valor. EL PRESENTE AVALÚO EFECTUADO SOBRE EL PREDIO PAXTEPEC II; PROPIEDAD DEL*** SR. JUAN MANUEL VELÁZQUEZ MORA ***ARROJA COMO RESULTADO TOTAL EL VALOR DE * * * * * $700,670.00 ****************** (SETECIENTOS MIL SEISCIENTO S SETENTA PESOS 00 /100 M.N .) EL PRESENTE AVALÚO TENDRÁ UNA VIGENCIA DE SEIS MESES, CONTADOS DESDE EL 19 DE MAYO DEL 2002. FECHA 19 DE MAYO DE 2002 FIRMAS PERITO VALUADOR BANCO, S.A. JOSÉ PÉREZ MERCADO DIVISIÓN FIDUCIARIO ESPECIALIDAD VALUATORIA EN AGROPECUARIOS DOMICILIO: SELLO

53

7.2. Avalúo de predios forestales con plantación A continuación se presenta la metodología desarrollada para el caso de

un predio forestal con plantación.

7.2.1. Antecedentes

a. Nombre del solicitante Banco, S.A. b. Domicilio del solicitante Camelia No. 3, Jalapa, Veracruz c. Perito valuador José Pérez Mercado d. Registros del perito En tramite e. Fecha del avalúo 19 de mayo del 2002 f. Bien a valuar Predio Paxtepec III g. Propósito del avalúo Valor comercial h. Número de cuenta predial No se proporcionó i. Nombre del propietario León Pérez Treviño j Régimen de propiedad Privado k. Situación legal En posesión de su propietario

7.2.2 Ubicación del predio

a. Ubicación en el municipio Congreso de Paxtepec en el poblado

de Paxtepec, Altotonga,Veracruz.

b. Acceso al predio Brechas forestales, sin recubrimiento

c. Medidas y colindancias del predio:

Superficie del predio Fracción única 100-00-00 has.

Cien hectáreas cero centiáreas, cero áreas Según escrituras Número: siete mil seiscientos cincuenta y ocho (7658) de fecha: 26 de agosto de 1994 Lic. Miguel Domínguez Guevara Notario # Tulancingo de Bravo, Hgo. Num. 47/Tomo III/1º/Vol. I-A/ Sección Primera/ Reg. Púb. de Tulancingo, Hgo.

colindancias

Al norte En 1,000 m con Río Bobos Al sur En 1,000 m con Aurelio y Anastasio Galindo Al oriente En 1,000 m con Ignacio Bello Rojo y Galindo Al poniente En 1,000 m. con Felix Evangelina, Carlos Domínguez y Río

Papalocuatla.

54

d. Croquis del predio N LOMA LINDA *

Figura 2. Ubicación del predio de estudio para plantaciones forestales.

7.2.3. Clasificación del sistema natural

a. Altitud 1,500-2,000 m.s.n.m.

b. Precipitación anual 1,500 - 1,700 mm/anuales, lluvias intensas en el

verano. Distribución mensual de la precipitación anual:

Uniforme de mayo a septiembre 7 meses de secas oct/abril

Fuente: COCOTECOA- SAGADER

c. Temperatura media anual 20º C Máxima extrema 32° C

Mínima extrema 5° C Humedad relativa media anual 60 %

d. Sequías Seco a templado en verano

e. Heladas Sin registro

f. Granizadas Sin registro

g. Inundaciones Sin registro

h. Vientos Sin registro

ACAXOCHITLAN

PREDIO

TULANCINGO, HGO

km. 21

55

i. Otros fenómenos No

j. Clima Templado subhúmedo con lluvias intensas en verano

c(fm) con precipitación pluvial de 1,500-1,700 mm anuales

k. Actividad agrícola predominante en la zona Es una zona dedicada a la ganadería, a la explotación de bosque maderable, producción cafetalera y de cítricos.

7.2.4. Condición agronómica del predio

a. Área enmontada (condición natural) 00-00-00 ha

b. Descripción de la flora nativa Bosque acucifolio

c. Área cultivable Total (+) 100.00 ha d. Uso del área cultivable Plantación de árboles maderables

e. Suelo

e.1. Textura Arcillo-arenoso e.2. Fertilidad Regular e.3. Pedregocidad Ligera 5 % e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm e.5. Salinidad o sodicidad No registrado e.6. p.h. Neutro e.7. Color Claro e.8. Topografía Cerriles y laderas e.9. Drenajes: Superficial: ligero Interno: rápido e.10. Erosión Hídrica y eólica e.11. Contaminantes No registrado e.12 Clasificación del suelo 2da. clase e.13. Pendiente No registrado

f. Agua

f.1. Origen Pluvial f.2. Fuente de abastecimiento Temporal f.3. Limitaciones o servidumbres Explotación f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / año promedio f.5. Contaminantes No hay f.6. Observaciones Ninguna

56

7.2.5. Otros usos del predio

No hay 7.2.6. Total de superficie en explotación

Superficie: 100-00-00 has

7.2.7. Ocupación en el predio

En poder del propietario

7.2.8. Servicios urbanos

a. Densidad de población Rural 1%

b. Índice de saturación Rural 1%

c. Distancia a la población mas cercana 15 km

d. Tipo de construcción predominante Rural Casas de tipo rústico, bodegas de madera y algunas de tabique y mortero, tejabanes

de estructura metálica y/o madera, con lamina de cartón, galvanizada o asbesto, cercados ganaderos, infraestructura de caminos vecinales.

e. Servicios municipales Ninguno en el predio

7.2.9. Estudio de mercado

Valor promedio de mercado/ ha $1,700.00 Valor del predio

Sin árboles $1,700.00 x 100 /ha = $ 170,000.00

7.2.10. Bienes distintos de la tierra

Plantaciones perennes

El inventario de plantaciones en el predio se compone como sigue: 100 hectáreas de plantación de pino (Pinus sp.), distribuidos por hectárea en distancias de 2m por 2.5m.

57

100 metros / 2.00 metros =50 columnas 100 metros / 2.50 metros = 40 filas 40 filas X 50 columnas = 2000 árboles por ha menos 10 % demérito de ocupación por configuración de relieve y caminos 2000 X .90 = 1800 arboles por ha 100-00-00 ha del predio * 1,800 arboles/ ha. = 180,000 árboles en total CAMINOS 5,000 m lineales * 4 m de ancho = 20,000 m2 = 2 has

7.2.11. Valor físico

Valor de mercado estimado del predio +Valor de reposición de bienes distintos de la tierra

Nota: en el caso de plantaciones forestales, el valor físico será el valor del terreno sin árboles estimado en el estudio de mercado de esta misma valuación, más el costo total calculado de reposición de la masa arbolada.

Costos de plantación: este concepto es exclusivamente los costos de reponer físicamente la masa arbolada, no incluye ningún manejo extractivo.

Valor del predio : $1,700.00 /ha X 100-00-00 ha = $170,000.00

Costeo de la reposición de la masa arbolada por hectárea

+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

100 m

100 m

2.5 m

2.0 m

58

Para obtener el valor de reposición de la plantación del predio en el estado en que se encuentra, se procedió al recuento de gastos efectuados en ella hasta la fecha del avalúo, pero únicamente como costos de establecimiento, que en este caso es un periodo de 10 años . Los gastos de los años de producción son capital de trabajo retribuidos por la producción y no se consideran aquí. Cuadro 8.- Costeo de la reposición de la masa arbolada Concepto por ha / anual

Año 1 Instalación

Año 2 Mantenimiento

Año 3 Mantenimiento

Año 4 a 10 Mantenimiento

Preparación de terreno $ 200.00 Cepas 1,800* $2.00 c/u

$3,600.00

Planta (1800 x 1.3) X $4.00

$9,360.00

Plantado 2,340 X $2.00 c/u

$4,680.00

Control de maleza $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 700.00 SUBTOTAL 1 $17,940.00 $100.00 $100.00 $700.00 Costo financiero Edad 10=+7 añosInterés año 1 (36%)

$3,229.20(6 meses)

$6,458.40 (1 año)

$6,458.40 (1 año)

$45,208.80

Interés año 2 (36%) $ 36.00 $ 36.00 $252.00 Interés año 3 (36%) $ 36.00 $252.00 Interés año 4 al año 10 $7,056.00 Renta de la tierra $1700.00 $1700.00 $1700.00 $11,900.00 SUBTOTAL 2 $ 4,929.20 $8,194.40 $8,230.40 $64,668.80 T O T A L (1 + 2) $22,869.20 $8,294.40 $8,330.40 $65,368.80 Se considera la tasa de interés sobre el monto medio del dinero ejercido en el primer año por estar los arboles en etapa de establecimiento y al final de ella no se considera ninguna depreciación Suma de costos en los 10 años = $ 104,862.80 / ha Costo por árbol = $ 104,862.80 / 1,800 árboles por ha = $58.26 Costo total de la plantación : $104,862.80 por ha x 100 - 00 - 00(sup. en prod.) = $ 10,486,280.00

59

Valor total del terreno de 100 ha. Incluyendo la plantación. $170,000.00+$ 10,486,280.00 = $10,656,280.00

7.2.12. Valor por capitalización de rentas El método de ingreso de la plantación forestal tiene la particularidad de tener que

amortizar con el ingreso anual el costo incurrido en los años de instalación y desarrollo de la plantación. La manera de cubrir este costo es: • Sumar todos los costos a incurrir desde la plantación y madurez, así como

los costos de cultivo de los años productivos, considerando los gastos financieros únicamente del capital de trabajo anualmente usado. ( tomaremos como base 50 años de vida con 10 de madurez y 40 de producción económicamente útil, y se sumaran los costos de los 50 años )

• Sumar todos los productos esperados en los años productivos a valor

presente. (sean los 40 años mencionados ) • Dividir la diferencia entre costo e ingreso (utilidad) entre el TOTAL de años

del periodo de instalación y producción (sean los 50 años de vida económicamente útil) para obtener la utilidad operativa neta anual.

• Será de esta Utilidad Operativa Neta Anual, de la que se deducen los costos

indirectos, financierosy la utilidad, a fin de despejar el valor de renta de la tierra con plantaciones juntos.

Cuadro 9.- Egresos por instalación

Concepto de costo por ha / anual

Año 1 Instalación

Año 2 Mantenimiento

Año 3 Mantenimiento

Años del 4 al 50 Mantenimiento

Preparación de terreno

$ 200.00

cepas 1800 $3,600.00 Planta $9,360.00 Plantado: 2,340* $2.00

$4,680.00

control de maleza $ 100.00 $100.00 $ 100.00 $ 4,700.00 Subtotal $17,880.00 $100.00 $100.00 $4700.00 costo financiero (36%)

$6,069.60 $6,069.60 $6,069.60 *$72,835.20 doce años

$36.00 $36.00 $1,692.00 T o t a l $23,949.60 $6,205.00 $6,205.00 $80,247.20

60

*Nota: se considera que al año doce (12) se ha cubierto el financiamiento inicial con la producción • Suma de gastos de mantenimiento de los 50 años $108,580.00 • Egresos promedio por año/ha para todos los años en el predio: $108,580.00

/ 50 = $2,171.72 • No se consideran los costos de corte y acarreo pues se usara el precio de la

madera a orilla del predio Cuadro 10.- Ingresos promedio de producción

Años Producción árboles/ha (15%)

Precio por árbol ($)

Total ingresos/ha

40 / 50 270 58.26 $15,730.20

utilidad operativa anual promedio = $15,730.20 -$2,171.72 = $13,558.48

Deducciones : factor de costos indirectos 10 % del gasto anual = $1,355.84 factor de utilidad del producto 10 % del gasto anual = $1,355.84

Total deducciones $2,711.68 Obtención del precio de la renta de la tierra

Utilidad operativa $13,558.48 Deducciones ( - ) $ 2,711.68 Renta de la tierra $10,846.80 • Tasa de capitalización Valor promedio de la hectárea de suelo agrícola según mercado $17,000.00 Valor promedio de renta de la tierra según mercado $ 1,700.00

Tasa de capitalización de mercado $17,000.00 / $1,700 = 10 %

• Valor de capitalización renta valor de capitalización = tasa de c. Renta anual $10,846.80 / 10 % = $108,468.00 Valor del predio con plantación por hectárea: $ 108,468.00 x 100-00-00 = $10,846,800.00

61

7.2.13. Resumen de valores

Para la determinación del valor mas probable del predio se utilizaron las

siguientes posibles selecciones: • Valor físico

Valor por encuesta del predio por ofertas de mercado + Costo de plantación = $170,000.00+10,486,280.00 = $10,656,280.00 • Mercado Valor por encuesta de mercado: no hay predio homologable • Capitalización

Valor analítico por ingreso = $10,846,800.00

7.2.14. consideraciones previas al avalúo

• No se pudo localizar un plano de construcción de la poligonal de los predios, ni separados ni en conjunto, si bien se buscaron en :

Secretaria de la Reforma Agraria Secretaria de Agricultura Ganadería y Desarrollo Rural Registro Publico de la Propiedad de Tulancingo, Hgo. Registro Público de la Propiedad de Acaxochitlan, Hgo. Tesorería Municipal.

Por lo mismo se elaboro un croquis interpretando las escrituras que carecen de rumbos precisos.

• No se analizó la estructura física y química de los suelos. • En lo físico no se aprecian linderos sobre la división, por lo que es estimada

la distribución de superficies de bosque o plantación. • Se considera explotación de plantación forestal. • El método físico comprende la suma del valor estimado por la encuesta del

mercado regional, mas los valores determinados para reponer las plantaciones, la infraestructura y las construcciones del predio, en este caso particular esto es aplicable únicamente al arbolado por no haber accesorios adicionales en el terreno.

• Considerando que los valores obtenidos en la encuesta son de regiones diferentes y de predios diversos y que la homologación puede presentar desviaciones, se estima que el método de capitalización de rentas es el método mas confiable en la determinación del valor.

• El concepto de área cultivada se refiere al sector del predio sometido a labores culturales o aprovechamientos que pueden ir desde preparación de la tierra, hasta la época de secas en que no cuentan con cultivo ni ganado, así cuando se menciona "superficie cultivada", no necesariamente indica

62

presencia "de vuelo" , cultivos o ganado en pie. • Este predio colinda con la fracción 4 que además es la de mejor

conformación, aparecen en la colindancia algunas obras de infraestructura, que al decir de los cuidadores pertenece a la fracción 4 sin poderlo verificar.

63

7.2.15. Dictamen del avalúo

Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo revisado los documentos además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el siguiente valor. EL PRESENTE AVALÚO EFECTUADO SOBRE EL PREDIO PAXTEPEC III; PROPIEDAD DEL*** SR. LEÓN PÉREZ TREVIÑO ***ARROJA COMO RESULTADO TOTAL EL VALOR DE * * * * * .$10,846,800.00 ****** (DIEZ MILLONES OC HOCI ENTOS C UARE NT A Y SEIS MIL OCHOCI ENTOS PESOS 00 /100 M.N.) EL PRESENTE AVALÚO TENDRÁ UNA VIGENCIA DE SEIS MESES, CONTADOS A PARTIR DEL 19 DE MAYO DEL 2002. FECHA 19 DE MAYO DEL 2002 FIRMAS PERITO VALUADOR BANCO, S.A. JOSE PEREZ MERCADO DIVISIÓN FIDUCIARIO ESPECIALIDAD VALUATORIA EN AGROPECUARIOS DOMICILIO: SELLO

64

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

8.1. CONCLUSIONES

Queda demostrado que el avalúo rural y en particular el forestal, tiene diferente enfoque de valor y por lo tanto diferente criterio pericial.

Queda demostrado que la utilidad proveniente del uso que tenga el predio forestal es la base del interés que el mercado de predios le asigne al bien , en contradicción con la preferencia que es la base de los bienes urbanos.

El conocimiento y medición de utilidad y uso, se fundamenta en el conocimiento forestal agronómico.

Los métodos para valuar los bienes urbanos no son aplicables a los bienes rurales de tipo forestal maderable.

El método que incluye conocimiento general sobre el entorno natural, la capacidad forestal, la regulación y reglamentación forestal, permite definir el valor de cambio de un predio forestal maderable.

El formato presentado incluye este conocimiento.

8.2. RECOMENDACIONES

Por lo anterior, se recomienda el uso de este formato así como su metodología, en virtud de que se identifica más con los intereses de compradores y vendedores de predios forestales, reflejando más su realidad, ya que anteriormente los avalúos se realizaban en base a formatos con criterios dirigidos a predios urbanos.

65

9. BIBLIOGRAFIA BOYD, H. W. JR., WESTFALL, R. 1983. Investigación de Mercados, Texto y Casos. UTHEA, México, D.F. 858 p. CABALLERO MELLADO, V. 1998. Valoración Agraria: Teoría y práctica. Mundo Prensa, Madrid, España. 600p. CANTU M Y GARZA F. 1980. Avalúos de predios ganaderos. Memorias de la XVII Convención Nacional de Valuación. CONSTITUCIÓN DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. 1991. Porrua. México. 126p. DOBNER H. KARL 1982. La valuación de predios rurales. Concepto. México, D.F. 343 p. DOBNER H. KARL 1981. Catastro. Concepto. México, D.F. 287 p. GARCIA, E. 1987. modificación al sistema de clasificación climática de Köppen. México,

D.F. 217 p. GILCHRIST MORENO, ANTHONY. 1979. "La Rotación Forestal. Elementos de Análisis

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LEY DE PROFESIONES. 1998. Legislación en Materia de Educación y Profesiones. PAC.

México, D.F. 102 p. MENDOZA BRIZEÑO., M. A. 1981. Análisis de Alternativas de Manejo Forestal en un

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