TRABAJO DE APLICACIÓNPreparación y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios.

Profesora: María Eugenia Pallares

Alumna: Luz Godoy

8 Julio 2010

Primer Semestre Otoño 2010

Quinta Normal

El siguiente estudio busca evaluar la factibilidadde realizar un proyecto inmobiliario nuevo dealta densidad en la comuna de Quinta Normal,que surge desde la necesidad de re densificar, ycambiar el carácter de la comuna, que poseeuna imagen industrial, a una imagen másresidencial.

1 .- INTRODUCCION DEL TEMA

Quinta normal se caracteriza por ser unacomuna donde predominan las casas de uno odos pisos, gran parte del grano construido sonindustrias que ocupan manzanas completas,

1.1 Ubicación.

industrias que ocupan manzanas completas,muchas de ellas en desuso, o en plan detraslado a lugares mas alejados de la ciudad.Los principales atributos de esta comuna son suubicación y conectividad, accesibilidad aequipamientos y servicios, como metro,hospitales, supermercados , centros culturales,parques y museos."Las comunas de Recoleta, Independencia y Quinta Normal presentan un buen potencial de crecimiento, basado principalmente en la buena accesibilidad que tienen con respecto a servicios (centro de Santiago), transporte y autopistas", señala el estudio realizado por la consultora inmobiliaria GeoAdimark.

Quinta Normal

Esta migración es provocado por la búsquedade mejores expectativas laborales y de calidadde vida, además según el plan de desarrollocomunal esto tiene que ver con “ …la escasaoferta habitacional existente en la comuna paramatrimonios jóvenes…”

1.2 Demografía.

Quinta Normal cuenta con 104012 habitantespara el censo del 2002, dando cuenta de unadisminución de un 10.4% respecto al censo de1992.

Al estar tan cerca de la comuna de SantiagoCentro, parte de la oferta inmobiliaria de esta,se traspasa a Quinta Normal, por proximidad,pero también es posible leer una intencióninmobiliaria por ubicarse cerca de los futurosnuevos centros de la comuna.

www.portalinmobiliario.cl

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2.- ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Análisis de la demanda.

Según lo expuesto en el plan de desarrollocomunal, se entiende la existencia de un nichoque esta empezando su desarrollo , el cualtendrá intima relación con el desarrollo de losespacios públicos que se plantean en este plan.

Por lo que se ve una oportunidad de realizar untrabajo en conjunto con la municipalidad paracambiar la imagen de esta comuna, lo queatraerá a este grupo etario que estaabandonando la comuna.

Las necesidades de este grupo en términos deLas necesidades de este grupo en términos deequipamiento ya están resueltas, en términosde conectividad se estarán solucionando con laavanzada del metro al interior, solo falta laconsolidación de este sector a través de loscambios proyectados por la comuna (nuevoscentros de desarrollo) y un productoinmobiliario de acuerdo a las necesidades deuna familia joven.

2.1 Análisis de la oferta

Actualmente existen 6 proyectos inmobiliarios emplazados en la comuna. Losinversionistas que tienen proyectos en este sector son : Maestra Inmobiliaria,Fernández Wood, Constructora Sironvalle, Prohabit, Alterra Desarrollos InmobiliariosS.A, y Constructora Santa Beatriz.

2.1 Análisis de la oferta

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2.1 Análisis de la oferta

El análisis de la ofertase concentrará enproductosinmobiliariosresidenciales nuevosque corresponden a laprimera vivienda.

La oferta contempladepartamentos desde25.26 m2 (1D + 1B)hasta 65.83 m2hasta 65.83 m2(3D+2B) , y sus preciosvarían entre 482 UF y1769 UF.

El departamentopromedio tendría unprograma de3dòrmitorios + 1 baño,de 51 m2 y su valorseria de 1297 UF y25, 43 UF/m2.

2.1 Análisis de la oferta

Una de las ventajas que existe en el sector parale desarrollo inmobiliario, es que la mitad de lacomuna pertenece a la zona de renovaciónurbana. Lo que aporta 200Uf a cualquierpersona que postule a este subsidio por lacompra de una vivienda económica nueva quese encuentre dentro de las zonas de renovacióno de desarrollo prioritario.

(GRAN SANTIAGO (RENCA, RECOLETA,INDEPENDENCIA, QUINTA NORMAL, SANTIAGO

2.2 Subsidio de renovación urbana.

INDEPENDENCIA, QUINTA NORMAL, SANTIAGOCENTRO, ESTACIÓN CENTRAL, PEDRO AGUIRRECERDA, SAN MIGUEL, SAN JOAQUÍN)(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada enD.O. de 19/04/1995; Res. ex. Nº 1.598 del15/06/1999, publicada en D.O. de 21/06/1999 yRes. ex. Nº 4.608 del 15/12/2003, publicada enD.O. de 20/12/2003).

3.- Marco técnico legal.

Según lo dispuesto en el plano reguladorcomunal y el plan de desarrollo comunal seescoge un terreno que satisface las necesidadesde ubicación y accesibilidad

3.1- Caso de estudio.

Una de los criterios que seguí para escoger elterreno fue la futura ubicación de los nuevoscentros de la comuna, en este plan, destaca laidea de transformar dos vías en callespeatonales (como se ve en el plano dedesarrollo comunal) el paseo peatonal Villasanay Paseo peatonal Lourdes, que conectan con lay Paseo peatonal Lourdes, que conectan con laestación de Metro Gruta de Lourdes, y estapróximo a otros centros propuestos.

Siguiendo esta lógica, se escogieron 5 casos a lolargo de estas calles peatonales, pero luego decontrastar sus atributos ( ubicación, yzonificación dentro del plano regulador) seopta por escoger, el terreno ubicado en la calleLourdes # 1140 (Lourdes /Andes), ubicado en lazona MI del plano regulador.

3.2- Plano regulador comunal.

El plano regulador comunal datade 1987, por lo que la informaciónque aporta esta un pocodesactualizada. Para efectos delcalculo en el estudio de cabida, seutilizará como coeficiente deconstructibilidad 2.8

4.- FODA

4.1- Fortalezas

• Buena accesibilidad (metro, autopistasinterurbanas, servicios (supermercados,servicios de salud, centros culturales)•Áreas verdes•Buenas proyecciones de crecimiento ymejoramiento del entorno.•Menor tiempo de transporte.•Dimensiones del terreno, al ser tan grande sepuede proyectar como barrio y es posiblemanejar todas las variables.•Demanda para el producto ofrecido.

2004.2- Oportunidades

• Subsidio que apoya la renovación ayuda a lavelocidad de venta.•Apoyo de la municipalidad en obras demejoramiento urbano (paseos peatonales).•Posibilidad de seguir comprando terrenos enel sector ( inmobiliaria)•Posibilidad de construir un barrio interior

200RENOVACION

URBANA

4.- FODA

4.3- Debilidades

• Dimensiones del terreno, la construcción sedeberá hacer etapas.• Inversión de muy largo aliento

4.4- Amenazas

• Competencia (otros condominios)

5.- Definición de productos

La definición del producto se hace en funcióndel análisis de la oferta, lo que se propone en elplan de desarrollo comunal y según un análisisde la demografía. Esto apunta a una viviendapara una familia joven, en formación, según laoferta esto es un departamento de 3D + 1B, de50 m2 aproximados y con un costo de 1300 UF.

6.- Estudio de cabida.

Datos del terrenoDirección: Lourdes #1160, Quinta Normal.

Departamentode referenciadel productoofrecido: 3D+2B, 55 m2 , 1183UF

TIPOLOGIA A

Dirección: Lourdes #1160, Quinta Normal.Superficie: 12650 m2Frente: 115 mFondo: 110 mAltura: no fue posible conseguir esainformación. Pero se compara el edificioUniverso Matucana, que esta en la mismazonificación del PRC, y este posee 21 pisos.Ocupación de suelo: 70%Constructibilidad: 2.8 (Dato aportado por Prof.Ma. Eugenia Pallares.)

TIPOLOGIA B

Departamentode referenciadel productoofrecido: 3D+1B, 48 m2 , 1032UF

6.- Estudio de cabida.

Datos del terrenoDirección: Lourdes #1160, Quinta Normal.

Superficie: 12650 m2

Frente: 115 m

Fondo: 110 m

Altura: no fue posible conseguir esainformación. Pero se compara el edificioUniverso Matucana, que esta en la mismazonificación del PRC, y este posee 21 pisos.

Ocupación de suelo: 70%

Constructibilidad: 2.8 (Dato aportado por Prof.Ma. Eugenia Pallares.)

Valor de suelo: 6.46 UF/m2 (2T 2009 informevalores de suelo, Pablo Trivelli)

7.- Evaluación financiera.

8.- Conclusiones.

Luego de realizar la evaluación financiera, estadio como resultado que su rentabilidad es lamínima exigida para realizar el proyecto.

Aunque el proyecto es factible de hacer, en elanálisis de flujos de caja el valor actual neto esun valor positivo, ósea reporta ganancias, en elanálisis de flujos financiado la tasa interna deretorno es igual a la de descuento serecomienda modificar el proyecto para que laT.I.R sea superior a la tasa de descuento...