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ESTUDIO DE MERCADO  El  estudio  de  factibilidad  para  la  creación  de  una  empresa  constructora  inmobiliaria  en  la  ciudad  de  Latacunga,  tiene  por  finalidad  determinar  la  oferta,  la  demanda,  y  todo  lo  referente  a  vivienda  en  la  ciudad  para  de  esta  manera  determinar  el  alcance  de  ofrecer  un  servicio  en  lo  que  a  vivienda  se  refiere,  de  esta  forma  intenta  solucionar  problemas  habitacionales a los sectores de clase media de este cantón.

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  • 1. CAPITULOI ESTUDIODEMERCADOEl estudio de factibilidad para la creacin de una empresa constructorainmobiliaria en la ciudad de Latacunga, tiene por finalidad determinar laoferta, la demanda, y todo lo referente a vivienda en la ciudad para deesta manera determinar el alcance de ofrecer un servicio en lo que avivienda se refiere, de esta forma intenta solucionar problemashabitacionalesalossectoresdeclasemediadeestecantn.EnlaciudaddeLatacungaseconstruyealrededorde350casasporaosea a travs de proyectos de vivienda, o de manera unipersonal, estocubreapenasun16%delasnecesidadeshabitacionalesdelsector,puesel incremento de centros de educacin superior y el avance del sectorcomercial sobre todo las florcolas, ha hecho que la ciudad se veapequeaparaabastecerelrequerimientodevivienda.Se ha determinado que gran parte de la poblacin busca obtener unaviviendacuyocostoseaaccesibleycuyosplanesdefinanciamientoestnacordes a sus ingresos, ya se ha visto como organismos o colegiosasociadossehanagrupadoyhanlotizadoterrenosenlazonaurbanadelaciudad.El objetivoa travs deeste proyecto esconstruir y darles la oportunidadde vivir en un espacio que cuente con todos los servicios y lascomodidadesquedemandaunasociedadcomolaqueestamosviviendo,que ofrezca unhbitat ms quevivienda,entendindose por hbitat a larelacin del ser humano con el entorno que le rodea sea este social,cultural, un entorno que brinde las condiciones apropiadas paradesarrollarse.1

2. 1.1ObjetivosdelEstudiodeMercado1.1.1ObjetivoGeneral Elaborar un estudio de mercado de tal forma que a travs de la investigacin permita conocer la oferta, la demanda, y la demanda insatisfechaparaconocerhastaquepuntoesviablelapropuestaque seofrece.1.1.2ObjetivoEspecfico Conocerlademandainsatisfechaenloqueaviviendaserefiereenla ciudaddeLatacunga. Determinareltipodeviviendapreferencial Conocer la competencia para de esta manera saber las estrategias que se podrn aplicar para lograr obtener un posicionamiento en el mercado. Conocer el universo, e identificar la unidad muestral objeto, del estudio. Determinarlaspreferenciasdelosposiblesclientes. Investigarsielsectorinmobiliarioconstruyeloqueelcompradorquiere adquirir. Determinar si la oferta de vivienda satisface los requerimientos existentes.1.2IdentificacindelServicioLapropuestaesofrecerunservicioparacubrirunanecesidadbsicaqueesladeproteccin,medianteelusodeuntechodenominadoviviendalacual contar con modernos acabados acorde a las exigencias quedemanda los cambios que vive la sociedad actualmente, tendr unsistema de sensores que adviertan movimiento capaz de brindar 2 3. seguridad,ademscontarconcmarasdevideoparacitfonosinternosy monitoreo computarizado capaz de que los dueos puedan hacerrevisionescontinuasmediantesuspuestosdetrabajovaInternet.Adems cuenta con un servicio postventa que se encargar de darseguimiento a losclientes sea en mantenimiento desusviviendas, o enasesoramientoparabrindarproteccinatravsdeunbrokerdeseguros.Elproductoqueseofrecevacomplementadodevaloresagregadoscomosonelasesoramientofinancieroylostrmiteslegalesrelacionadosconlacompradelinmueble.1.2.1AnlisishistricodelmercadoSiserevisadesdeelcensode1950hastaelltimodel2001seobservaque la poblacin de la ciudad de Latacunga ha crecido de 10.389habitantes a 51.689 habitantes, razn dems para suponer que lasviviendas existentes no cubren la demanda que se solicita, tomando encuenta que a partir del 2003 esta demanda de vivienda de los sectoresbajoymediosehaduplicado,enpartedebidoalingresoderemesas,yalaccesoacrditoshipotecariosquetambinimpulsaalsector.El crecimiento del sector de la construccin ha promovido y generadopresin para contar con varios subsectores indirectos como son losserviciosdesalasdeexhibicindesanitarios,griferaypuntosdirectosdeventadecermicasGraiman,FV,ascomolafbricaCementosCotopaxi.En la ciudad antiguamente se construa sin las debidas precauciones yhaciendo caso omiso a los permisos y ordenanzas municipales, paraluegode transcurridocierto tiempo, acogerse a la multa correspondientequedesdeluegoestamultaeramnima0,23centavosdedlarpormetrodeconstruccin. 3 4. Con el pasar del tiempo se han lotizado terrenos, para las asociacionesde empleados de las empresas publicas y privadas tal es el caso deAndinatel,SindicatodeChferes,MAG,UNE,EmpresaElctrica.Eldiseoyconstruccindenuevosconjuntoshatenidobuenaacogidaenla ciudadana por lo tanto ha dado apertura a otros proyectos de mayorenvergadura como es el conjunto habitacional San Carlos, obra del Arq.Carlos Naranjo Santander con el auspicio de la Mutualista Pichinchamismoquetuvoelxitodeseado.1.2.2AnlisisactualdelmercadolocalLa ciudad de Latacunga ha crecido notablemente en los ltimos aossobre todo debidoa lacreacindecentrosdeestudiossuperiorescomoeslaUniversidadTcnicadeCotopaxi,eldesarrollodelsectorflorcolayel hecho de que constantemente le sirva como aeropuerto de apoyo alaeropuertoMariscalSucredelaciudaddeQuito.Estosfactoreshandeterminadoysehademostradoquelaciudadnoestapreparada todava para el masivonumero de habitantes quellegany sealberganenestaciudad,porloqueexisteunademandainsatisfechaqueesperasercubiertadealgunamanera.1.2.3AnlisisdelastendenciasdelMercadoLocalSe pretende a futuro dar alternativas de vivienda, es decir lograr quecrezca el mercado hasta llegar a la competencia perfecta donde hayamuchos compradores y vendedores, de tal forma que la decisin quetome cada individuo sea la correcta, despus de buscar entre muchasposibilidadesyalternativashabitacionales.ExistenfactoressocialesquerepresentarnoportunidadescomercialesparalaofertadeviviendataleselcasodelbonodelMIDUVI. 4 5. 1.3CaractersticasdelServicioLa idea principal del proyecto es proporcionar toda la informacin demanerapersonalizada,capazdequelosclientesobtengandeantemanolosprospectosdelaconstruccinyrealizarloscambiosqueserequierenenlaetapainicialdelaconstruccin,yasmismolagestineconmicaserealice de manera alterna capaz que cuando el proyecto se vayaejecutando los trmites en las instituciones bancariasse hayanagilizadode alguna manera, as se optimiza los recursos sobre todo el factortiempo.Elproductoqueseofrecevacomplementadodevaloresagregadoscomosonelasesoramientofinancieroylostrmiteslegalesrelacionadosconlacompradelinmueble.La idea es que el comprador quede totalmente satisfecho despus dehacerlacompra,yconlacertezadequehizoungrannegocio.Losserviciosqueofreceelproyectoson: Asesoraralclientedemaneradirectayoportuna. Ofrecerlealternativasdentrodelaintermediacindelainmobiliaria. Darleapoyoenelmbitofinanciero. Serealizaunseguimientopostventa Proporcionarplanesdeampliacin Construirconmaterialesdeinnovacincomoelgypsum Brindarleflexibilidadenlaoferta Darlealternativasparasumejoreleccin. Trabajarcondiversaslneasdecrditoenlosdistintosbancos. Optimizarrecursos Brindartasaspreferenciales.5 6. 1.3.1ClasificacinporsuusoyefectodelosserviciosLas inmobiliarias tienen por objeto realizar la intermediacin entrecompradores y vendedores en un mercado abierto, bajo ciertosparmetrosoclusulasencontratosestablecidosenlosquesedetallaranlaspersonasqueintervienen,elprecio,lacomisin,loslineamientosdelanegociacin, el plazo, las clusulas de rigor y las firmas de loscontratantes para que de este modo tenga la validez necesaria y lagarantadeambaspartes.Alaceptaruncontrato,elprofesionalinmobiliarioolaempresainmobiliariase comprometen a proteger promover publicitar y obtener la mejorpropuesta para el negocio con el fin de precautelar los intereses desusclientes.Los servicios que ofrecen las inmobiliarias son de tipo intangible, y loscontratosdebenposeerciertascaractersticasas: Es un contrato bilateral, en el que las partes se obligan recprocamente. Es oneroso porquelas dos partessebenefician, la unacon laventa, arriendo del bien y la otra con el cobro de una comisin por su intervencin. Esprincipal,porquenorequieredeotrocontratoparasucumplimiento. Esuncontratonominado,porqueestaprescritoporley. En un contrato consensual que se perfecciona conel consentimiento delaspartes.El incumplimiento o la trasgresin a un contrato de corretaje, faculta alcorredor, para exigir su cumplimiento ante los jueces de lo civil por vaverbalsumaria, enelcaso desercontratosverbales,se podrrecurrir asolicitarencalidaddediligenciaprevia. 6 7. 1.3.2Productossustitutosy/ocomplementariosEn lo que se refiere a la constructora inmobiliaria podemos hablar deservicios sustitutos en la intermediacin a la venta directa que realizancompradoresyvendedoresyparaellopuedenusarvariosmediosunodelosmsusadossonlosanunciospublicitariosenlaprensa.Pero existen otras formas de promover la venta como es los carteles yrtulosenelbieninmuebledestinadoalaventaoalquiler,otraformahoyen da que es comn es la publicacin en Internet o a travs de unapginawebmedianteunhostingpublicitario.1.3.3NormatividadTcnica,SanitariayComercialEn lo que se refiere a las normas de construccin el municipio tieneestablecidoparmetros dentro de las zonasenlas quese hadividido lapoblacinurbanaquesonaproximadamentecatorcezonasdelimitadasycada una de ellas tiene normas particulares las mismas que se dan aconoceralosclientesmedianteformulariosquedebenllenaralmomentodepresentarlasolicitudparalospermisosrespectivosdeconstruccin.Sedebeseguirunprocedimientoquesedetallaacontinuacin: Cancelarelimpuestopredial. Obtenerelcertificadodenoadeudaralmunicipio. Presentarelformularioparaedificar. Procede el municipio a inspeccionar mediante el despacho que concedelasrespectivaslneasdefbrica. Luego de realizada la inspeccin se dan las normas particulares de acuerdoalazonaenqueseencuentre. Y si toda la documentacin requerida esta en regla se conceden las respectivasaprobaciones. 7 8. 1.4InvestigacindeMercadoLa investigacin de mercado permite conocer la oferta, la demanda, ymediante la investigacindecampo, conocer lademanda insatisfecha, yde alguna manera conocer las preferencias del consumidor para definirestrategiasdeventayposicionamientoenelmercado.El estudiode mercado nos permite obtener informacin,verazy objetivasobre el comportamiento de la oferta y demanda