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T E R M I N A L E S T R A N S A N T I A G O
Octubre 2015
T E R M I N A L E S T R A N S A N T I A G O
Octubre 2015
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Cómo citar este documento: “ATISBA. Terminales de Transantiago. [en línea]: Disponible en: < http://www.atisba.cl>
Preparado para: Difusión pública
Octubre 2015
Preparado por: Atisba Estudios y Proyectos Urbanos
Ltda. Alsacia 130, Las Condes
Santiago de Chile
t: (+56) 2 2245 01 04 t: (+56) 2 2228 21 54
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ÍNDICE
1 PRESENTACIÓN Y OBJETIVOS ....................................................... 5
2 METODOLOGÍA ................................................................................. 6
2.1 Identificación de Terminales y Sitios de Reemplazo...................... 6
2.2 Análisis Normativo ............................................................................ 6
2.3 Valorización de Terminales y sus Reemplazos .............................. 7
2.4 Énfasis y Limitaciones...................................................................... 7
3 RESULTADOS.................................................................................... 9
3.1 ¿Cómo son los Terminales y dónde se ubican? ............................ 9
3.2 ¿Cuánto valen los Terminales del Transantiago? ........................ 17
3.3 ¿Existen Ubicaciones Alternativas?.............................................. 20
4 CONCLUSIONES.............................................................................. 21
ANEXO 1 .......................................................................................... 23
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1 PRESENTACIÓN Y OBJETIVOS
En este año Transantiago ha experimentado una caída en todos sus niveles de
servicio, ha reducido su demanda y se ha elevado la evasión alcanzando un
record de 27% según la medición entregada por la empresa Alto.
En esta compleja situación influyen situaciones de contexto (congestión, falta de
infraestructura) pero también, y especialmente, el mal desempeño de los
operadores de buses que parecieran tener pocos incentivos para mejorar su
desempeño, y muchos para solicitar nuevos aportes al Estado.
Los contratos del Transantiago serán renovados en 2018 lo que constituye una
oportunidad para generar condiciones que mejoren la calidad de servicio a fin de
elevar el beneficio social de los enormes recursos públicos que consume este
sistema.
Esta oportunidad podría verse amenazada por el poder de mercado que ejercen
los actuales operadores de buses al tener la propiedad o el control de los
terminales, generando una ventaja competitiva sin que ello implique,
necesariamente, mejores condiciones para los usuarios.
Este reporte de Atisba Monitor busca aportar en esta discusión, estimando cuanto
tendría que pagar el Estado por expropiar los terminales, comparando esta cifra
con los montos destinados para subsidiar el sistema. Adicionalmente se busca
verificar si existen opciones alternativas para construir terminales en sitios distintos
a los actuales (“sitios de reemplazo”), a fin de reducir las ventajas competitivas de
sus propietarios o arrendadores actuales en un futuro proceso de litación.
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2 METODOLOGÍA
2.1 Identificación de Terminales y Sitios de Reemplazo
La primera actividad del estudio fue ubicar los terminales existentes, consultando
información de las empresas operadoras, reportes de prensa y Transantiago,
además de una revisión de fotografías satelitales de Santiago.
Una vez ubicados los terminales, se realizó un catastro de los sitios eriazos o con
edificaciones precarias y livianas en un radio de 500 metros a la redonda,
escogiendo aquellos que presentaran una superficie equivalente a la del terminal,
a objeto de viabilizar su reemplazo.
El catastro de los sitios de reemplazo se inicia con un estudio de fotos satelitales
que luego fue validado con visitas a terreno, comprobando que el sitio estuviera en
las condiciones detectadas. Luego se elaboró una ficha para cada terminal y su
sitio de reemplazo (cuando existen), se estimaron sus deslindes y se calculó su
superficie y capacidad (número de buses que pueden localizarse).
2.2 Análisis Normativo
En los sitios de reemplazo, se verificó si el plan regulador vigente permite instalar
en terminales de transporte público. Si bien es posible que el Estado promueva un
cambio normativo para viabilizar su desarrollo, este proceso demanda tiempo así
que se asumió que era relevante que el uso de suelo permitido fuera compatible.
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2.3 Valorización de Terminales y sus Reemplazos Para estimar el valor comercial de los terminales y sus sitios de reemplazo, Atisba
utilizó una base de datos de 8.337 registros de ofertas, tasaciones y transacciones
de propiedades elaborada con la empresa Transsa, que permite representar con
precisión los precios de terrenos urbanos y suburbanos del Gran Santiago.
Los registros fueron agrupados por “zonas” que presentaban características
homogéneas desde un punto de vista de mercado y normativa territorial. Luego se
calculó el precio promedio de cada zona y se multiplicó por la superficie de los
terminales y sus sitios de reemplazo, estimando el valor final de ambas categorías.
2.4 Énfasis y Limitaciones
El objetivo del estudio es estimar cuánto valen los terminales del Transantiago y
verificar si existen sitios para reemplazarlos, a fin de evitar que sus propietarios
tengan ventajas en un proceso de licitación. En dicho marco hay tres precisiones
que hacer.
La primera es que los terminales fueron ubicados por Atisba solicitando la
información a cada empresa operadora del Transantiago y luego verificando con
visitas a terreno si efectivamente existían. Luego se calculó su superficie mediante
fotos áreas ya que no existían reportes oficiales actualizados que presenten esta
información, lo que pensamos debiera corregirse dada la importancia estratégica
que tiene.
En segundo lugar, el estudio no realiza una tasación para cada terminal, sino que
asigna el precio promedio de suelo de la zona donde este se localiza, el cual ha
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sido calculado a partir de una base de datos muy robusta que permite aproximar,
con buena evidencia, el valor de mercado de estos inmuebles.
Por último, en el caso de los sitios de reemplazo no se identifica el propietario ni la
disponibilidad de venta, aunque se seleccionan sitios eriazos o con edificaciones
precarias y livianas, ya que en estos casos la compra o expropiación será más
factible y rápida, respecto a un sitio con edificaciones, especialmente si son
viviendas o torres de oficinas.
Además, para precisar esta disponibilidad se identificaron los sitios de reemplazo
que, pese a estar eriazos y próximos a los terminales; no permiten este uso de
suelo por plan regulador como ocurre con equipamientos deportivos (ej. canchas
de fúbol) o áreas verdes aún no consolidadas.
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3 RESULTADOS
3.1 ¿Cómo son los Terminales y dónde se ubican?
Se localizaron 70 terminales que suman 131,39 hectáreas de suelo, equivalentes
a 1,6 parques del tamaño del O’Higgins. Su cabida en términos de flota, alcanza
los 6.534 buses.
A nivel de empresas la mayor superficie la concentra el grupo Alsacia – Express
con 43,6 hectáreas correspondientes al 33% del total, distribuidos en 16
terminales en 11 comunas.
Le siguen Subus con 32 hectáreas y el 24% del total en 11 terminales y en tercer
lugar Buses Metropolitana (en adelante “Metbus”) con 22,5 hectáreas
correspondientes al 17%, en 14 terminales.
El cuadro 3.1 detalla la información por empresa y los mapas que siguen muestran
su localización en el Gran Santiago, con detalles por sectores geográficos (norte,
poniente, sur, etc.). En estos últimos mapas, cada terminal tiene un código de
identificación que permite asociarlo a las fichas y bases de datos que fueron
elaboradas como respaldo al presente informe y que pueden ser solicitadas a
nuestra oficina.
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Cuadro 3.1 - Características de terminales de Transantiago por empresa y por comuna.
OPERADOR NUMERO TERMINALES CAPACIDAD SUPERFICIE TERMINALES % SUPERFICIE VALORIZACION
BUSES (M2) (UF)
INVERSIONES ALSACIA S.A 9 757 197.319 15,0% 1.072.064
SUBUS CHILE S.A 11 1.321 316.769 24,1% 1.342.264
BUSES VULE S.A 17 1.213 192.775 14,7% 532.457
EXPRESS DE SANTIAGO UNO S.A 7 1.251 238.837 18,2% 817.626
BUSES METROPOLITANA S.A 14 926 225.632 17,2% 948.612
REDBUS URBANO S.A 8 646 83.933 6,4% 411.669
STP S.A 4 470 58.651 4,5% 165.509
TOTAL 70 6.584 1.313.916 100% 5.290.200
COMUNA NUMERO TERMINALES CAPACIDAD SUPERFICIE TERMINALES % SUPERFICIE VALORIZACION
BUSES (M2) UF
CERRILLOS 1 33 5.256 0,4% 15.926
CERRO NAVIA 3 193 46.916 3,6% 277.195
ESTACION CENTRAL 3 268 58.079 4,4% 472.423
HUECHURABA 7 751 149.447 11,4% 995.962
LA FLORIDA 5 189 37.006 2,8% 157.832
LA PINTANA 3 338 75.720 5,8% 167.796
LA REINA 1 125 23.819 1,8% 122.476
LAS CONDES 2 260 44.686 3,4% 218.917
LO ESPEJO 2 102 22.226 1,7% 94.380
MAIPU 12 1.042 214.832 16,4% 502.069
PEÑALOLEN 6 578 135.181 10,3% 559.847
PUDAHUEL 4 514 107.455 8,2% 359.797
PUENTE ALTO 8 793 130.769 10,0% 561.522
QUILICURA 5 777 126.462 9,6% 316.811
RENCA 2 110 26.792 2,0% 99.417
SAN BERNARDO 5 491 105.935 8,1% 332.693
SAN JOAQUIN 1 21 3.336 0,3% 35.138
TOTAL 70 6.584 1.313.916 100% 5.290.200
Fuente: Elaboración Propia
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Figura 3.1 - Localización de Terminales de Transantiago
Fuente: Elaboración Propia
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Figura 3.2 - Localización de Terminales de Transantiago, sector norponiente
Fuente: Elaboración Propia
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Figura 3.3 - Localización de Terminales de Transantiago, sector nororiente
Fuente: Elaboración Propia
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Figura 3.4 - Localización de Terminales de Transantiago, sector sur poniente
Fuente: Elaboración Propia
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Figura 3.5 - Localización de Terminales de Transantiago, sector sur oriente
Fuente: Elaboración Propia
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Como era esperable, la mayoría de los terminales se ubican en la periferia del
área metropolitana y sólo siete están dentro de Américo Vespucio en las comunas
de Estación Central, Lo Espejo, Cerrillos y San Joaquín. Su cabida es de solo 423
buses distribuidos en 8,9 hectáreas de suelo.
Las comunas con más superficie de terminales son Maipú, Huechuraba y
Peñalolén que suman el 38% del total con casi 50 hectáreas y una cabida de
2.371 buses.
En general se observa un patrón de localización con incidencia socioeconómica y
funcional, ya que 21 terminales se ubican en distritos de ingresos medio-bajos o
bajos (C3, D+E) y 12 lo hacen en zonas o parques industriales. Ello se explicaría
por la ausencia de vecinos o por la poca influencia que tendrían estos para
rechazar este tipo de infraestructuras debido a su ingreso socioeconómico, lo que
es común en usos o actividades que generan externalidades negativas sobre su
entorno.
Quizás por la misma razón, y por el elevado precio de la tierra, solo 3 terminales
se ubican en el barrio alto tradicional (Las Condes y La Reina) con una cabida de
384 buses que representa menos del 6%, y en el caso de Las Condes, lo hacen
en una zona destinada equipamiento de áreas verdes (oriente del parque
intercomunal), lo que limita el precio de suelo comercial del sector.
Es importante consignar que sólo un terminal está fuera del límite urbano del Gran
Santiago (Pudahuel, sector ENEA) y 5 lo hacen dentro del territorio urbanizable
recientemente incorporado con la modificación 100 del Plan Regulador
Metropolitano de Santiago (uno Quilicura y cuatro en Maipú. Esto también limita
los precios de los terrenos, respecto a zonas urbanas más antiguas o
consolidadas.
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3.2 ¿Cuánto valen los Terminales del Transantiago?
El mapa adjunto, muestra la base de datos de 8.337 ofertas, tasaciones y
transacciones con la sectorización elaborada por Atisba con Transsa y que fue
usada para calcular los valores promedio de suelo. Al multiplicarlo por la superficie
de los 70 terminales de Transantiago se obtiene un monto de UF 5.290.200, lo que
equivale a US$ 197,2 millones.
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Figura 3.6 - Ofertas, Tasaciones y Transacciones de precio del suelo.
Fuente: Elaboración Propia.
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El precio promedio por metro cuadrado sería de UF 4,03, lo que se estima
consistente con los valores observados en zonas periféricas e industriales de
Santiago, tal como se grafica en el mapa de isovalores donde se aprecia la
estructura de precios del suelo de la ciudad.
Figura 3.7 - Isovalores de precios de suelo.
Fuente: Elaboración Propia a partir de data entregada por Transsa. -
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El grupo Alsacia-Express concentraría el 36% del valor de los terminales con UF
1,89 millones y un promedio de 4,33 UF / m2 de terreno. Le siguen Subus con UF
1,34 millones y Metbus con UF 948.612 con precios promedio de 4,23 y 4,2 UF /
m2 respectivamente.
3.3 ¿Existen Ubicaciones Alternativas?
El catastro realizado por Atisba permite concluir que existen opciones alternativas
en 62 de los 70 terminales, pero en 12 casos, la normativa de los planes
reguladores no permite la instalación de terminales de transporte público.
Por lo tanto existían sitios de reemplazo para 50 terminales, que con capacidades
equivalentes por metro cuadrado, permitirían localizar 4.963 buses
correspondientes al 75% de la flota actual.
Si el Estado decidiera modificar los planes reguladores o la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones para permitir terminales en los terrenos que
actualmente los prohíben, la cabida aumentaría a 87% con 5.741 buses.
Para determinar cuánto cuestan estos sitios de reemplazo, se aplicó el mismo
precio promedio del terminal que sería reemplazado, obteniendo un valor de UF
3.217.494, lo que equivale a U$ 119,9 millones.
Este monto representa el 61% del valor de los terminales actuales, pese a
concentrar el 75% de la flota potencial. Esta diferencia se explica porqué los sitios
de reemplazo tienen un valor promedio inferior, ya que sólo se encuentran en
áreas periféricas y suburbanas, y no en sectores más centrales o consolidados,
donde además, la capacidad de flota es inferior.
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4 CONCLUSIONES Este reporte de Atisba Monitor permite concluir dos cuestiones centrales respecto
a los terminales que cumplirán un rol clave en una futura licitación del
Transantiago.
La primera es que su valor de mercado es marginal respecto a los recursos
fiscales que demanda el sistema. Si el Estado decidiera expropiar los 70
terminales actuales, tendría que desembolsar U$ 197,2 millones, equivalentes al
26% del subsidio anual y casi al 21%, en caso que este aumente como se
contempla en el proyecto de ley.
La segunda conclusión es que no es necesario negociar con los actuales
operadores, ya que existen sitios de reemplazo cercanos, eriazos o con
edificaciones precarias y livianas para 50 de los 70 terminales que cubren el 75%
de la flota con 4.963 buses.
Si el Estado decidiera comprarlos o expropiarlos, tendría que destinar U$ 119
millones lo que representa apenas el 16% del subsidio anual de Transantiago.
La cobertura podría aumentar al 87% (5.741 buses), si se modifican los planos
reguladores o la OGUC en 12 terrenos cercanos a los terminales, lo que elevaría
el monto de inversión a U$ 165 millones.
Además de la valorización por plusvalía, el Estado obtendría múltiples beneficios
por la compra o expropiación de los terminales o sus sitios de reemplazo, ya que
podría ofrecerlos como parte de la nueva licitación, lo que elevaría el número de
oferentes anulando la condición favorable que tienen los actuales operadores de
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Transantiago sólo por ser propietarios o arrendadores de estas ubicaciones sin
que ello implique, necesariamente, una mejor calidad de servicio para los
usuarios, un desafío urgente considerando los enormes recursos que demanda
este sistema.
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ANEXO 1 Cuadro 5.1 - Base Terminales Transantiago (Parte 1)
CODIGO UNIDAD COMUNA EMPRESA SUP. CAPACIDAD VALOR ZONA VALOR ERIAZO SUP. ERIAZO VALOR ERIAZO
TERMINAL (UF/M2) (UF) (M2) (UF)
T-01 1 RENCA ALSACIA 24.807,80 95 3,79 93.922 NO 0 0
T-02 1 HUECHURABA ALSACIA 28.662,80 110 10,20 292.361 NO 0 0
T-03 1 PUENTE ALTO ALSACIA 11.683,80 45 7,07 82.604 SI 11.683,80 82.604
T-04 1 PEÑALOLEN ALSACIA 33.615,10 129 7,40 248.819 SI 33.615,10 248.819
T-05 1 MAIPU ALSACIA 32.875,70 126 0,74 24.229 SI 32.875,70 24.229
T-06 2 HUECHURABA SUBUS 24.317,10 101 2,33 56.683 SI 23.882,40 55.670
T-07 2 HUECHURABA SUBUS 57.547,60 240 6,72 386.605 NO 0 0
T-08 2 SAN BERNARDO SUBUS 30.252,90 126 3,38 102.255 NO 0 0
T-09 2 LA PINTANA SUBUS 55.694,70 232 2,22 123.419 SI 55.694,70 123.419
T-10 2 PUENTE ALTO SUBUS 29.446,40 123 4,16 122.438 SI 29.446,40 122.438
T-11 2 ESTACIÓN CENTRAL SUBUS 16.533,70 69 8,15 134.816 SI 44.602,40 363.688
T-12 2 SAN BERNARDO SUBUS 47.593,60 198 2,83 134.880 SI 63.947,70 181.228
T-13 2 LO ESPEJO SUBUS 17.864,00 74 4,39 78.441 SI 17.864,00 78.441
T-14 2 LA FLORIDA SUBUS 8.988,80 37 3,43 30.832 SI 8.988,80 30.832
T-15 3 SAN BERNARDO VULE 15.015,10 94 3,38 50.751 SI 20.075,70 67.856
T-16 3 LA PINTANA VULE 10.247,70 64 2,22 22.709 SI 10.247,70 22.709
T-17 3 PUENTE ALTO VULE 12.235,00 77 3,33 40.743 SI 8.789,30 29.268
T-18 3 QUILICURA VULE 45.462,40 286 1,86 84.560 SI 45.462,40 84.560
T-19 3 QUILICURA VULE 12.535,80 79 3,22 40.365 SI 12.535,80 40.365
T-21 3 MAIPU VULE 31.868,80 201 0,74 23.487 SI 31.868,80 23.487
T-22 3 MAIPU VULE 3.284,00 21 2,68 8.808 SI 3.284,00 8.808
T-23 3 MAIPU VULE 1.547,60 10 5,10 7.887 NO 0 0
T-24 3 MAIPU VULE 8.204,10 52 5,71 46.845 SI 8.204,10 46.845
T-25 3 MAIPU VULE 13.819,80 87 1,32 18.242 SI 13.819,80 18.242
T-26 3 MAIPU VULE 2.391,10 15 0,76 1.820 SI 2.391,10 1.820
T-27 3 CERRILLOS VULE 5.256,00 33 3,03 15.926 SI 5.256,00 15.926
T-28 3 LO ESPEJO VULE 4.362,00 27 3,65 15.939 SI 4.362,00 15.939
T-29 3 SAN BERNARDO VULE 8.923,70 56 3,65 32.607 SI 8.923,70 32.607
T-30 3 SAN JOAQUÍN VULE 3.335,70 21 10,53 35.138 SI 3.335,70 35.138
T-31 3 LA FLORIDA VULE 10.337,90 65 7,07 73.089 SI 10.337,90 73.089
T-33 4 PUDAHUEL EXPRESS 64.019,70 335 2,65 169.652 SI 64.019,70 169.652
T-34 4 MAIPU EXPRESS 40.818,00 214 0,74 30.083 SI 40.818,00 30.083
T-35 4 ESTACIÓN CENTRAL EXPRESS 28.081,50 147 8,58 240.939 SI 22.007,00 188.820
T-36 4 LA REINA EXPRESS 23.818,80 125 5,14 122.476 NO 0 0
T-37 4 QUILICURA EXPRESS 46.801,40 245 3,22 150.701 SI 46.810,90 150.731
T-38 4 LA FLORIDA EXPRESS 6.488,60 34 2,94 19.076 SI 6.488,60 19.076
Fuente: Elaboración Propia
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Cuadro 5.2 - Base Terminales Transantiago (Parte 2)
CODIGO UNIDAD COMUNA EMPRESA SUP. CAPACIDAD VALOR ZONA VALOR ERIAZO SUP. ERIAZO VALOR ERIAZO
TERMINAL (UF/M2) (UF) (M2) (UF)
T-39 5 PUDAHUEL METBUS 21.856,00 90 3,75 82.004 SI 22.320,40 83.746
T-40 5 PUDAHUEL METBUS 14.914,90 61 5,57 83.136 SI 14.914,90 83.136
T-41 5 MAIPU METBUS 13.819,80 57 1,32 18.242 SI 13.819,80 18.242
T-42 5 MAIPU METBUS 17.957,90 74 5,71 102.540 SI 17.957,90 102.540
T-43 5 MAIPU METBUS 7.426,80 30 2,68 19.919 SI 7.426,80 19.919
T-44 5 CERRO NAVIA METBUS 16.679,90 68 7,74 129.069 NO 0 0
T-45 5 CERRO NAVIA METBUS 9.737,90 40 4,90 47.706 SI 9.737,90 47.706
T-46 5 PUDAHUEL METBUS 6.664,60 27 3,75 25.006 SI 6.664,60 25.006
T-47 5 CERRO NAVIA METBUS 20.498,10 84 4,90 100.420 SI 20.498,10 100.420
T-48 5 LAS CONDES METBUS 23.319,30 96 4,90 114.241 SI 23.319,30 114.241
T-49 5 PEÑALOLEN METBUS 5.994,90 25 2,94 17.625 SI 5.994,90 17.625
T-50 5 PEÑALOLEN METBUS 10.958,30 45 3,42 37.423 SI 11.634,20 39.731
T-51 5 PEÑALOLEN METBUS 3.278,50 13 5,14 16.858 NO 0 0
T-52 6 HUECHURABA REDBUS 15.909,80 122 10,20 162.280 SI 15.909,80 162.280
T-53 6 QUILICURA REDBUS 20.952,80 161 1,86 38.972 SI 20.952,80 38.972
T-54 6 HUECHURABA REDBUS 15.292,60 118 3,99 60.987 SI 24.362,60 97.158
T-55 6 HUECHURABA REDBUS 6.977,10 54 5,09 35.506 SI 6.977,10 35.506
T-56 7 PUENTE ALTO STP 21.662,40 174 1,46 31.670 SI 21.662,40 31.670
T-57 7 PUENTE ALTO STP 5.408,90 43 2,22 11.986 SI 5.408,90 11.986
T-58 7 PUENTE ALTO STP 27.308,60 219 4,16 113.549 SI 27.308,60 113.549
T-59 7 PUENTE ALTO STP 4.271,00 34 1,94 8.303 SI 4.271,00 8.303
T-60 2 LA PINTANA SUBUS 9.777,60 41 2,22 21.667 SI 9.777,60 21.667
T-61 2 PUENTE ALTO SUBUS 18.752,70 78 8,01 150.228 SI 18.752,70 150.228
T-62 1 SAN BERNARDO ALSACIA 4.149,40 16 2,94 12.199 SI 4.149,40 12.199
T-63 4 PEÑALOLEN EXPRESS 28.808,90 151 2,94 84.698 SI 28.808,90 84.698
T-64 5 PEÑALOLEN METBUS 52.525,40 216 2,94 154.425 SI 52.525,40 154.425
T-65 6 RENCA REDBUS 1.984,40 15 2,77 5.495 SI 1.984,40 5.495
T-66 6 HUECHURABA REDBUS 740,40 6 2,08 1.540 SI 740,40 1.540
T-67 6 QUILICURA REDBUS 709,20 5 3,12 2.213 SI 709,20 2.213
T-68 3 LA FLORIDA VULE 3.947,90 25 3,43 13.541 SI 3.947,90 13.541
T-69 1 ESTACIÓN CENTRAL ALSACIA 13.463,50 52 7,18 96.668 SI 16.119,10 115.735
T-70 1 MAIPU ALSACIA 40.818,00 157 4,90 199.967 SI 40.818,00 199.967
T-71 1 LA FLORIDA ALSACIA 7.242,80 28 2,94 21.294 SI 7.242,80 21.294
T-72 6 LAS CONDES REDBUS 21.366,80 164 4,90 104.676 SI 21.366,80 104.676
Fuente: Elaboración Propia
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