4. LA INSTRUMENTACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA. LAS CLASES DESUELO: NIVEL DE DETERMINACIONES

Antes de proceder a describir la propuesta de ordenación del Plan General vigente vamos aprofundizar en el análisis comparativo de las dos técnicas instrumentales básicas que conforman lapropuesta de ordenación de todo Planeamiento de escala municipal y que, en no escasas ocasiones,suele ser objeto de confusión: la clasificación y calificación del suelo.

LLaa ccllaassiiffiiccaacciióónn ddeell ssuueelloo, es decir, la adscripción del suelo del término municipal a cada una delas tres clases que contempla la legislación urbanística (urbano, urbanizable y no urbanizable) seconstituye en una de las decisiones básicas a instrumentar por el Planeamiento municipal, nosolamente por su incidencia en el régimen jurídico de la propiedad sino por su repercusión en elmodelo de ordenación propuesto. Con ello queremos decir que la clasificación de suelo no debe serinstrumentada exclusivamente en base a argumentos técnico-jurídicos sino que debe considerarse elcontenedor legal de un proyecto de ciudad que permita su gestionabilidad de forma coherente yracional y, por consiguiente, debe ser entendida como el reflejo de los objetivos y estrategias de políticaurbana que subyacen en el modelo de ciudad que se persigue.

LLaa ccaalliiffiiccaacciióónn ddeell ssuueelloo, aporta contenido cierto a la propuesta de clasificación, caracterizandoel modelo de localización de actividades y población. El nivel de concreción de la propuesta decalificación del suelo es significativamente diverso en función de la clase de suelo sobre la que seactúe. Así, para los suelos urbanos consolidados y no consolidados sobre los que el Plan Generalpropone una ordenación vinculante, la calificación se entiende pormenorizada y ello implica ladefinición exhaustiva no solamente de la caracterización de usos a implantar en estos suelos sino unaconcreción rigurosa de su morfología y de la materialización edificatoria de los mismos (tipologíacaracterística).

Por el contrario en los suelos urbanizables y urbanos no consolidados de ordenación diferida lacalificación se entiende global, es decir se vincula a una definición genérica del uso de estos espacios,a desarrollar en momentos posteriores mediante la formulación de instrumentos de Planeamiento dedesarrollo. No obstante, la definición paramétrica del uso global en estos suelos debe inducir unacaracterización espacio-funcional y predetermina, si bien de forma flexible, criterios de estructuraurbana que pueden verse completados y matizados en la definición de objetivos de ordenación.

Por último, en el suelo no urbanizable se definirán los usos característicos del mismo vinculadoscon los valores naturales del suelo, así como el grado de compatibilidad, en relación a la capacidadde acogida de cada una de las unidades territoriales que lo conformen, admisible para la localizaciónde otro tipo de actividades no naturales.

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4.1. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO.

En el presente apartado procederemos a analizar la ordenación que el Plan General vigenteestablece en el suelo clasificado como Urbano, en sus diferentes categorías de consolidado y noconsolidado o incluido en unidades de ejecución.

A.. EEll SSuueelloo ddee OOrrddeennaacciióónn DDiirreeccttaa eenn eell PPllaann GGeenneerraall ddee BBaarrbbaattee.. LLaass OOrrddeennaannzzaass ddeell SSuueellooUUrrbbaannoo

La regulación de los suelos de ordenación directa en Suelo Urbano se efectúa, principalmente,mediante la definición de las condiciones particulares (de parcelación, edificación y uso) de cada unade las áreas morfo-tipológicamente diferenciadas que presenta la ciudad. El nivel básico de aplicaciónde estas determinaciones ha de ser la parcela, entendida ésta como la unidad mínima edificable y, porconsiguiente, el ámbito espacial donde pueden materializarse aquéllas.

El análisis de las opciones tipológicas y morfologías que se dan en las diferentes áreas de laciudad se considera metodológicamente imprescindible para poder deducir los parámetros básicos decada una de ellas de forma que puedan ser incorporados en las ordenanzas, documento fundamentalque debe ser concebido como instrumento de formalización urbana.

En relación a la caracterización tipo-morfológica del suelo urbano la propuesta del Plan Generalse concreta en las siguientes determinaciones:

• Tipologías Residenciales, introduciendo la siguiente distinción:

1. Edificación Tradicional.

Con esta denominación el Plan identifica la tipología característica de los ámbitos urbanosprimigenios, donde la alineación a vial, la alta ocupación de parcela, la aparición del patio comoreferencia espacial básica en la conformación tipológica y la vivienda unifamiliar, se convierten en susaspectos definitorios básicos. Se localiza, fundamentalmente en los núcleos urbanos de Barbate yZahara, en los asentamientos originarios de ambos.

Las determinaciones más destacables del Plan para esta opción tipológica son:

• Versatilidad en el tratamiento de la alineación obligatoria a vial, al permitir su formalizaciónmediante tapias de 2,5 metros de altura, y aceptar los retranqueos siempre y cuando estosrespondan a una situación consolidada o se resuelvan para frentes completos de manzana.

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• Alto índice de ocupación, quizás excesivo: 90% para parcelas mayores a100 m2 y 100% paraparcelas de superficie inferior a 100 m2.

• Altura máxima de 2 Plantas, aun cuando se permite la aparición de áticos retranqueados unmínimo de 3 metros de la línea de fachada y con una ocupación máxima del 25% de la Plantainmediatamente inferior.

• Edificabilidad máxima de 1,8 m2/m2. Esta determinación implica, para aquellas edificacionescon ático, menores ocupaciones ( alrededor del 80%). De esta forma se controla la masivaaparición de este cuerpo edificatorio que podría introducir ciertas distorsiones en laconfiguración del paisaje urbano.

• Amplia compatibilidad de usos, prohibiendo exclusivamente las actividades industriales y lasagrupaciones terciarias. De esta forma la compatibilidad de funciones en un mismo cuerpoedificatorio pretende responder a la forma tradicional de convivencia de usos.

• Las condiciones de parcelación se restringen exclusivamente a definir los parámetros de laparcela mínima ( 70 m2 y 5 metros de frente), no existiendo regulación alguna acerca deagregaciones de parcela. Ello, dado que se trata de áreas de ciudad de con connotacioneshistóricas, puede dar lugar a alteraciones morfológicas de cierta consideración, por lo queentendemos que el Plan debería haber realizado un mayor esfuerzo para determinar estascuestiones.

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La versatilidad aportada en las determinaciones que regulan las condiciones de posición en la tipología de Edificación Tradicional, permitenla configuración de una escena urbana diversa.

2. Edificación Plurifamiliar en Manzana.

Esta caracterización tipológica se materializa, básicamente en los suelos de crecimiento sur delnúcleo principal de Barbate, y en ámbitos puntuales de Zahara de los Atunes. Bajo esta denominacióngenérica se identifican dos conceptos edificatorios y tipológicos claramente diferenciados. Por un ladolas operaciones edificatorias unitarias en manzana (la manzana como objeto de proyecto) que secaracterizan por la presencia del patio de manzana como categoría espacial determinante (subzonade ordenanza M1), y, por otro, las manzanas parceladas colmatadas por actuaciones edificatoriasparciales (edificación sobre parcela) donde el patio individual se torna dominante, diversificando suposición dentro de la parcela (subzona M2). Las constantes vitales urbanas presentan similarescondiciones (alineación a vial obligatoria, trazado como referencia volumétrica, la ciudadapantallada).

Las determinaciones más destacables de esta tipología urbana son:

• Asumiendo la alineación a vial obligatoria como una constante de esta tipología, no obstanteintroduce una regulación ciertamente versátil y flexible de la posible aparición de retranqueos,que puede introducir cierta diversidad al paisaje urbano.

• Retranqueos en Planta baja para formación de soportales (superiores a 3 metros), siempre queafecte a una longitud superior a 25 metros.

• Retranqueos de Plantas superiores (superior a 5 metros) siempre que se garantice la ocultaciónde medianeras vistas con volúmenes edificados.

• Retranqueos (máximo 5 metros) en todo el frente de alineación.

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Ejemplos de aplicación de las condiciones de posición reguladas para la edificación plurifamiliar cerrada. La flexibilidad con que han sidoconcebidas se valora positivamente, al permitir que desde el proyecto de arquitectura se aporten reflexiones ajustadas a su escala detrabajo, posibilitando la introducción de diversidad y riqueza en el tratamiento del paisaje urbano.

• Retranqueos libres en la última Planta, formalizando la alineación con pérgolas o marquesinas.

• El sistema de ocupación es sustancialmente diverso para cada una de las subzonas. Así, mientrasque para la manzana cerrada (M1) se regula un fondo máximo edificable que asegura laconformación del patio de manzana (máximo de 25 metros), para la subzona M2 la ocupaciónmáxima se deduce de los parámetros de edificabilidad y altura, permitiéndose un ocupación dehasta el 100% en la Planta baja.

• El régimen de altura varía en función de los núcleos. Así para Barbate y Caños de Meca, la alturamáxima se fija en tres Plantas (hecho curioso éste toda vez que en el Suelo Urbano de los Cañosno aparece la calificación pormenorizada de Manzana) y en Zahara de los Atunes de dosPlantas. Se permiten los áticos siempre qu, dentro del volumen edificable permitido, se separenal menos tres metros de la línea de fechada.

• La tipología de patios difiere de una a otra subzona. Para la M1, los permitidos son, obviamente,el patio de manzana y, dentro de los patios de parcela, los de luces, ventilación, abierto a patiode manzana y el inglés (este caso sólo será posible en las situaciones de retranqueo de la líneade edificación respecto a la alineación en todo el frente de manzana). Para la subzona M2, sepermiten, únicamente patios de parcela del tipo vividero, de luces, de ventilación e inglés.

• Las edificabilidades permitidas son 2,25 m2/m2 para la M1 y 2,75 m2/m2 para la M2.• El régimen de uso compatibles es muy amplio, destacando, por su relación con la estrategia

turística, la presencia del uso de hospedaje, que permite la implantación en cualquier suelo conesta calificación de una actuación hotelera.

Las deficiencias más notables que encontramos en la regulación de esta opción tipológica son:

1. En relación con el sistema de ocupación, para el caso de la manzana cerrada, M1, y, toda vezque en el Plano de calificación del Plan General aparecen identificadas como tales una serie demanzanas parceladas, entendemos que la regulación del fondo edificable como un máximo,puede provocar situaciones no deseables, ya que dependiendo de la forma y superficie de cadauna de las unidades parcelarias que conformen la manzana, y, dado que la ocupación máximase deduce de las condiciones de altura y edificabilidad, con total seguridad van a resultar fondosedificables distintos, cercenando de raiz una configuración unitaria del patio de manzana,estructura espacial característica de esta tipología. Entendemos, que esta calificación deberíahaberse empleado para identificar las materializaciones edificatorias existentes ( donde losfondos edificables están claramente definidos, manteniendo, en este caso su dimensión) y paraoperaciones integrales y unitarias en manzanas. En el caso de incluir en esta calificaciónmanzanas parceladas para las que se pretende que opere una transformación tipológica, el Plandebería haber fijado rigurosamente el fondo edificable (alineaciones interiores), lo que implicauna determinación flexible de la edificabilidad.

2. La definición de un régimen de altura distinto en función del núcleo urbano en que se localicela calificación de manzana y, dado que la ocupación máxima se deduce de las condiciones deedificabilidad y altura, entendemos que debería haber implicado el establecimiento de índices

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de edificabilidad diferentes. Ello no ha sido así, provocando situaciones imprevisibles ydistorsionantes

Así, por ejemplo, para el caso de M1 (2,25 m2/m2), en el núcleo de Barbate (3 Plantas) resultauna ocupación media del 75% de la superficie de la parcela, valor racional y admisible. Sin embargo,para el núcleo de Zahara (2 Plantas), esta ocupación media sería del 112,5%, absolutamenteimposible, lo que obliga a ocupar parte del volumen edificatorio en ático. Pero, además, y dado quela ocupación en ático queda libre, en este caso implicaría la aparición real y cierta de la tercera Planta( con tres Plantas de altura, la ocupación media sería, como hemos visto, del 75%).

El caso de la M2 (2,75 m2/m2), es aún más grave, ya que, para Zahara, implica la definitivaconsolidación de la tercera Planta, con un régimen de ocupación claramente excesivo (91,6%).

No tenemos constancia de la tensión que estas determinaciones han introducido el proceso deconstrucción de la ciudad, fundamentalmente en el caso de Zahara de los Atunes. En cualquier casolo que sí es previsible es que, la aplicación de las ordenanzas de manzana ha podido alterarsustancialmente el paisaje urbano de este núcleo de población.

3. Edificación Plurifamiliar abierta.

Dentro de esta zona de ordenanza se incluyen tres subzonas distintas: AM, A1 y AT.

La subzona AM se corresponde con edificaciones consolidadas con esta tipología (crecimientospoligonales en Barbate e intervenciones de apartamentos turísticos en Caños de Meca y Zaharade los Atunes), para las que, básicamente se regula el mantenimiento de sus condicionesmorfológicas y volumétricas iniciales.

Las subzonas A1 y AT se corresponden con suelos resultantes de la ordenación prevista en elPlan, a las que se les asigna una materialización edificatoria en bloques aislados en parcela,bien de carácter residencial (A1), bien destinados a contener oferta turística residencial (AT). Estaúltima tipología se localiza exclusivamente en los determinados suelos urbanizables).

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Las condiciones de posición del edificio en la parcela para la tipología de viviendaplurifamiliar abierta, es quizás, el ámbito de decisión de mayor relevancia para laformalización de un paisaje urbano donde la retroalimentación entre los espacios librespúblicos y privados constituye una de sus principales constantes.

Las condiciones particulares y determinaciones más significativas son:

• Para la subzona Am se regulan dos tipos de intervenciones: las obras permitidas durante la vidaútil del edificio y el caso de sustitución por ruina generalizada del conjunto de edificaciones.

En el caso de intervenciones durante la vida útil del edificio se permiten obras tendentes a laconservación del patrimonio edificado, así como la sustitución, con las mismas condiciones deedificación que las definidas en las licencias de obres inicialmente concedidas, siempre queafecte a una unidad estructuralmente independiente. Las obras de ampliación se permiten,solamente bajo la tutela de Planes Especiales de Mejora Urbana. En estos casos se permitenampliaciones de hasta un 20% destinables, exclusivamente a cerrar Plantas porticadas o aedificaciones al servicio de las viviendas. Por último en el caso de operaciones donde exista aúnun remanente de edificabilidad no materializado, para la nueva edificación serán de aplicaciónlas condiciones definidas para la subzona A1 (se entiende las relativas a posición del edificio enla parcela y a alturas).

En el caso de sustitución por ruina generalizada, el Plan define el mínimo volumen edificatoriocontemplado en este supuesto (superior a 10.000 m2 edificables). Las condiciones de edificaciónse determinarán mediante la redacción de Estudios de Detalle y serán de aplicación lasseparaciones a linderos definidas para la subzona A1, la altura máxima existente o tres Plantasen el caso de que aquellas fueran superiores y la edificabilidad existente, salvo que en aplicaciónde las separaciones y alturas resultase otra menor.

• Para las subzonas A1 y AT, las determinaciones son:

- El Plan contempla una serie de supuestos en la definición de las separaciones a linderos,definición paramétrica que, en el caso de edificaciones aisladas en parcela, constituye laregulación de mayor peso específico. Estos supuestos son:

- La edificación, en cualquier caso se separará de los linderos un mínimo de la mitad de laaltura, a no ser que exista en posición colindante una edificación adosada al linderomedianero, en cuyo caso se permite el adosamiento a dicho lindero.

- En el caso de que se opte por concretar la edificabilidad asignada en varios volúmenesedificatorios, se presentan dos posibilidades. En primer lugar, edificaciones exentas, en cuyocaso deberán separarse entre ellas un mínimo de 2/3 de la altura. En segundo lugar cuandolos volúmenes edificatorios distintos nacen de una primera Planta edificada, y enfrentanparamentos a los que asoman piezas habitables. En este caso la separación entre volúmenesserá superior a la mitad de su altura.

- Al igual que ocurría para el caso de Edificación Plurifamiliar en Manzana, el Plan regula unrégimen de alturas distinto en función del núcleo de población. Así, para Barbate y Caños de

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Meca, la altura máxima se fija en 3 Plantas y en Zahara en 2. Se permiten áticos retranqueadoscon una ocupación máxima del 25% de la Planta inferior.

- La edificabilidad regulada varía para cada subzona. Así, para la A1 la edificabilidad máximase fija en 0,9 m2/m2, mientras que para la AT es de 0,6 m2/m2. Ello implica unasocupaciones que oscilarían entre el 20% y el 45% dependiendo de la subzona y el núcleo depoblación donde se localice . Se valora muy positivamente la menor edificabilidad asignadaa la tipología de corte turístico lo que augura un producto más esponjado y con menordensidad edificatoria.

- La ocupación bajo rasante presenta un régimen distinto a la de sobre rasante, al permitir ocuparhasta una banda exterior (5 metros) a la línea de la edificación siempre que quede separada delos linderos un mínimo de 3 metros. El Plan obliga a concentrar en la edificabilidad bajo rasanteal menos el 80¨% de las plazas de aparcamiento necesarias.

- Para las condiciones de parcelación, el Plan también distingue entre ambas subzonas. Así, en laA1, la parcela mínima es de 1.000 m2, y para la AT de 2.000 m2. Será obligatoria la redacciónde Estudios de Detalle que pormenoricen y definan los diferentes volúmenes edificatorios parael caso de intervenciones en parcelas de superficie superior o igual a 5.000 m2. Sorprende laausencia de regulación de las dimensiones de parcela estableciendo, al menos, frentes deparcela mínimos que aseguren una adecuada relación entre tipología y morfología. No hay queolvidar que, como manifiesta José María Ezquiaga, el tipo edificatorio está indisolublementeenraizado a una determinada forma de suelo que es la parcela.

- En las condiciones de uso, siguiendo la directriz aplicada para otras zonas, se permite unacompatibilidad amplia de usos. En este caso concreto resalta la prohibición expresa deviviendas interiores.

Para esta tipología, al igual que lo ya expuesto para la de Manzana, resulta paradójico laaplicación de idéntico índice de edificabilidad, cuando el régimen de alturas difiere. Bien es verdadque no llegan a producirse situaciones insostenibles, pero lo que es evidente es que se altera, de unoscasos a otros, en función del núcleo de población, la proporcionalidad entre edificación y superficielibre de parcela, lo cual es especialmente grave dentro de esta caracterización tipológica.

4. Vivienda Unifamiliar Adosada.

El Plan reconoce este producto tipológico como respuesta urbana de última generación a lasdemandas habitacionales existentes en la sociedad actual y localiza esta calificación concreta en suelosresultantes de desarrollo de Unidades de Ejecución en Suelo Urbano y Sectores de Suelo Urbanizable.

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Las determinaciones de esta opción tipológica son:

• Siguiendo el criterio de versatilidad y flexibilidad con que el Plan concibe la redacción de lasordenanzas, en este caso establece una disposición libre de la líneas de edificación respecto dela alineación. Es decir, permite la aparición de retranqueos siempre y cuando las intervencionesabarquen un frente completo de manzana o, al menos, una longitud de 24 metros (quecorresponde a 4 viviendas en aplicación de las condiciones de parcelación).

• La ocupación será la determinada por las condiciones de altura y edificabilidad.• La altura máxima se fija en dos Plantas, permitiendo la aparición de áticos retranqueados de la

línea de fachada, con una ocupación máxima del 25% de la Planta inmediatamente inferior.• La edificabilidad máxima es 1,0 m2/m2.• En el caso de actuaciones sobre parcelas de superficie superior a 5.000 m2, además de la

necesaria redacción de un Estudio de Detalle, el Plan, fiel a su filosofía de fabricar condicionesque induzcan la conformación de una escena urbana diversa, apuesta por la posibilidad depoder destinar hasta un 20% de la edificabilidad a vivienda colectiva en volúmenes que puedenalcanzar hasta las tres Plantas. · La parcela mínima se fija en 120 m2 y el frente mínimo de parcela en 6 metros.

5. Vivienda Unifamiliar Aislada.

La tipología de vivienda unifamiliar aislada se localiza de forma predominante en el área deCaños de Meca, siendo también parte integrante de la estructura urbana de uno de los sectores decrecimiento del núcleo principal (Sector B-1), y, de forma puntual, del repertorio tipológico de Zaharade los Atunes (Unidad de Ejecución UE-5).

Las condiciones básicas de esta zona de Ordenanza son:

• Separaciones linderos frontales de 4 metros y laterales de 3 metros.• Ocupación máxima del 40% tanto sobre como bajo rasante.• Altura máxima de 2 Plantas. Permisividad de ático con una ocupación del 25% de la Planta inferior.• Edificabilidad máxima de 0,4 m2/m2. Ello significa que la superficie máxima edificable puede

agotarse en una sola Planta, permitiendo una amplia gama de opciones volumétricas.• La parcela mínima se fija en 500 m2 y el frente mínimo de parcela en 15 metros.• Se permite la agregación de unidades residenciales para conformar condominios, con una relación

de 1 vivienda cada 500 m2 de parcela. El número máximo de unidades a agregar es de 20 enzonas residenciales (10.000 m2 de parcela) no existiendo limitación alguna para las áreas turísticas(se entiende que queda referido al ámbito de Caños de Meca). Las edificaciones resultantes de laordenación interior de la parcela deberán separarse un mínimo de 2 veces la altura.

• En relación al régimen de usos, en este caso, siendo obviamente más limitado, se establece unacierta compatibilidasd con otros usos entre los que destacan los de Hospedaje. No obstanteresulta ciertamente extraño la permisividad de locales comerciales. La existencia de éstos pareceque se vincula lógicamente a edificaciones cuya presencia en la conformación del espacio

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urbano es evidente, caso de las tipologías alineadas a vial. Difícilmente podrán convivir dentrodel mismo contenedor edificatorio el uso residencial y el comercial, si ello no lleva implícito unrégimen concreto de utilización del espacio libre de parcela (uso público).

6. Zona Residencial Mixta Aislada.

Se trata de una calificación que permite la integración dentro de la misma unidad proyectual deviviendas plurifamiliares del tipo abierto turístico (AT), unifamiliares adosadas y unifamiliares aisladas,siempre que se cumplan los siguientes parámetros que se explicitan seguidamente . Solamente podránimplantarse en los suelos urbanizables, a los que el Plan asigna como opción tipológica la plurifamiliarabierta AT:

- Relación entre tipologías unifamiliares y plurifamiliares del 50%.- Ocupación total de una manzana.- Edificabilidad neta máxima 0,4 m2/m2.- Cada tipología adoptada cumplirá sus condiciones particulares.- Será siempre preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle.

•• ZZoonnaa ddee CCeennttrrooss TTeerrcciiaarriiooss..

Con esta calificación se trata de dar cobertura a edificaciones destinadas a usos terciarios,fundamentalmente comerciales, de espectáculos y salas de reunión.

El Plan establece una serie de condiciones para la subzona T1, si bien en ningún momento llegaa referirse a la existencia de cualquier otra subzona. Ello, pues hay que interpretarlo como un errormaterial del Plan que, en algún momento de su formulación, contó con más de una subzona dentrode la caracterización de Centros Terciarios.

Las determinaciones reguladas son.

• Edificación aislada en parcela, con una separación mínima a linderos de 8 metros.• La edificabilidad máxima se fija en 0,6 m2/m2.• La superficie libre de parcela deberá ajardinarse en, al menos, el 15%. El área destinada a

aparcamientos en superficie deberá arbolarse en un 50%.• En relación con el régimen de usos, los determinados son el comercial, espectáculos, salas de

reunión , hotelero, oficinas y grandes superficies comerciales. Los usos compatibles son lostalleres de mantenimiento del automóvil y lo aapracamientos.

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•• ZZoonnaa IInndduussttrriiaall..

El uso industrial no cuenta en el Plan General de Barbate con una calificación pormenorizada.Es decir, no se distingue ningún área del Suelo Urbano con uso pormenorizado industrial, más allá dela determinación virtual que establece en las Unidades de la Ribera del Río (UE-B-8 y UE-B-9). Laregulación de estas actividades se realiza, básicamente, mediante la compatibilización de suimplantación en parcelas con otra calificación pormenorizada. Concretamente para las tipologías deedificación tradicional y vivienda plurifamiliar en manzana.

Los únicos suelos, por consiguiente, que podrán contar con calificación industrial serán los queresulten de los desarrollos definidos en el Plan para estas actividades: los sectores de suelo urbanizableUE-B-3 y UE-Z-2.

Esta circunstancia da cuenta del nivel de intervención y transformación instrumentado por el Planen determinadas áreas, localizadas en el núcleo principal de Barbate que, en la actualidad presentanuna actividad industrial ciertamente obsoleta y en clara recesión. Nos referimos al ConsorcioAlmadrabero ( Unidad de Ejecución UE-B-6) y las zonas colindantes a la Ribera del Río Barbate(Unidades de Ejecución UE-B-8 y UE-B-9), aunque en este caso el Plan no apuesta contundentementepor su definitiva sustitución, dejando abierta la posibilidad de su permanencia .

Analizadas las condiciones particulares de cada una de las zonas de ordenanza identificadas enel suelo urbano de término municipal, podemos concluir que la Ordenanzas constituyen uno de losdocumentos del Plan de mayor rigurosidad y brillantez. Y ello porque, a pesar de ciertas deficiencias(alguna de ellas de gran calado, como la identificada para la edificación en manzana en cuestionesrelativas a la relación entre edificabilidad y alturas), entendemos que han sido concebidas desde laaplicación de dos criterios básicos: flexibilidad y versatilidad, como exponentes conceptuales que vana permitir que desde el proyecto de arquitectura se aporte a la construcción de ciudad el nivel dereflexión característico a su escala de trabajo.

Algunas de las regulaciones en las que con mayor claridad se concretan estos principios son:

1. Las determinaciones reguladas en las edificaciones alineadas a vial (edificación tradicional,plurifamiliar en manzana, incluso en la vivienda adosada) en relación con la posibilidad deformar retranqueos. La riqueza de las determinaciones va a permitir, desde una adecuadautilización del instrumento, introducir en la escena urbana dosis de diversidad y variedad,factores estos llamados a revertir la monotonía y homogeneidad del medio urbano, gérmenescaracterísticos de la anomia urbana.

2. Se fomenta de manera decidida la textura de usos mediante la definición , con carácter general,de una amplia compatibilidad de actividades, induciendo a conformar un medio urbano diversocomo presupuesto básico de sostenibilidad. De todos es sabido que la mayor riqueza y

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diversidad de cualquier ecosistema implica una mayor capacidad para adaptarse a lassituaciones de cambio que la coyunturalidad de un determinado momento pudiera producir.

3. Desde la concepción de las ordenanzas se induce la textura tipológica y volumétrica. Esto semanifiesta claramente en la regulación de las tipologías de vivienda unifamiliar adosada(permitiendo introducir, en determinadas actuaciones la vivienda colectiva), vivienda unifamiliaraislada ( al permitir la agrupación formando unidades residenciales en condominio), y, porúltimo, en la concepción de una caracterización tipomorfológica mixta, donde pueden coexistiren la misma parcela tipologías plurifamiliares (vivienda abierta AT) y unifamiliares (adosadas y/oaisladas). Una correcta aplicación de esta instrumentación normativa va a permitir, sin lugar adudas, la implantación de referencias volumétricas que introducirán legibilidad en hechosurbanos caracterizados por el anonimato que provoca la presencia dominante de la viviendaunifamiliar aislada (por ejemplo en la zona de Caños de Meca).

BB.. EEll SSuueelloo UUrrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo.. LLaass aaccttuuaacciioonneess aassiisstteemmááttiiccaass

Se incluyen bajo esta acepción las actuaciones en materia de viario, espacios libres y/oequipamientos identificadas en el Suelo Urbano consolidado. Tres son las actuaciones aisladas (AA)determinadas en el Plan General vigente:

1. La prolongación del Paseo Marítimo (AAEL-1-B), incluida en la propuesta de Sistemas Generalesde Espacios Libres.

2. Intervención en el antiguo colegio de Zahara (AAEQ-1-Z), incluida en la propuesta de SistemaGeneral de Equipamientos.

3. Ampliaciones de viario existentes y aperturas de nuevos viarios en el Suelo Urbano consolidadode Caños de Meca. Estas intervenciones están ocasionando no pocos problemas de gestión yaque- al no contar con una base cartográfica mínimamente solvente- por un lado, la situacióngráfica no se corresponde con la situación real con lo que, con total seguridad, parte de losnuevos trazados y ampliaciones de los existentes están afectando a edificaciones consolidadas y, por otro lado, se hace especialmente complicado identificar las propiedades catastralesafectadas por estas intervenciones, teniendo que aplicar criterios aleatorios y poco rigurosospara su detección. Si a ello unimos la profusa voluntad edificatoria que se está manifestando enlos Caños en los últimos años, avalada por un incremento exponencial de las peticiones delicencia, podemos visualizar una situación ciertamente compleja en la gestión diaria de los actosurbanísticos en este ámbito.

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CC.. EEll SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo CCoonnssoolliiddaaddoo.. LLaass AArreeaass ddee OOrrddeennaacciióónn PPoorrmmeennoorriizzaaddaa yy DDiiffeerriiddaa

El Plan General vigente delimita 19 Unidades de Ejecución en el suelo clasificado como urbanoen el término municipal, de las cuales 14 se localizan en el núcleo de Barbate, 4 en el de Zahara delos Atunes y 1 en Caños de Meca. Su desarrollo queda regulado mediante la redacción previa deEstudios de Detalle y Proyectos de Urbanización, aportando, pues, para cada una de ellas unaordenación pormenorizada. No obstante, en algunas se arbitra la posibilidad de alterar la ordenaciónestablecida mediante la formulación de Planes Especiales de Reforma Interior. Se trata, porconsiguiente, de áreas de Suelo Urbano no consolidado que necesitan, previamente a su edificación,proceder a la materialización de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.

1. Las Unidades de Ejecución en el Núcleo de Barbate

Según explicita la memoria de ordenación del Plan vigente se trata de áreas que bien por estarvacantes o bien por requerir una ordenación profunda presentan una mayor capacidad que el restodel Suelo Urbano consolidado para asumir funciones de recomposición o reequipamiento en estaclase de suelo, de acuerdo con los objetivos propuestos.

La delimitación de las Unidades de Ejecución, entendidas como "unidades de ordenación"-dejando de lado, por el momento, consideraciones relativas a la gestión y desarrollo de las mismas-obedece a dos criterios básicos.

CCoollmmaattaacciióónn yy ddeeffiinniicciióónn ddee llooss bboorrddeess ddeell ppeerríímmeettrroo uurrbbaannoo..

Son operaciones de fachadización y perfilado del conjunto urbano instrumentadas desde lacontinuidad y desarrollo de las tramas urbanas existentes. Entre ellas se identifican dos grupos :

• Unidades de Ejecución que definen la nueva fachada norte de la ciudad. Dentro de este grupose encuentran las unidades UE-B-13, UE-B-14 y UE-B-15. Los objetivos de ordenación mássignificativos son:.- Obtención de un sistema de espacios edificables ajustado para la implantación de la

tipología residencial de vivienda plurifamiliar abierta (A1).- El desarrollo de estos suelos se vincula a la materialización de uno de los elementos viarios

en los que se sustenta el nuevo modelo urbano: la ronda urbana oeste y a la fachadizacióndel actual límite norte del núcleo: las calles Zurbarán y Juan XXIII.

- Las cesiones de suelo son escasas, restringiéndose de forma prácticamente exclusiva a nuevostrazados viarios que tratan de racionalizar la transición entre el núcleo consolidado y lossectores de crecimiento B-1 y B-2..

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• Unidades de Ejecución cuyo objetivo básico es la redefinición del borde urbano sur (frentemarítimo y portuario). Dentro de este grupo se encuentran las Unidades de Ejecución UE-B-5 yUE-B-18. Los objetivos de ordenación más significativos son:- Compleción y continuación occidental del paseo marítimo peatonal.- Fijar las condiciones para la transformación y regeneración del frente portuario mediante la

implantación de actividades terciarias (UE-B-18)- Asegurar el correcto contacto de la trama urbana con el frente marítimo (UE-B-5). - Liderazgo público en el proceso de regeneración urbana al asignar como sistema de

actuación el de expropiación a la Unidad UE-B-18.

• Formalización del frente urbano a la ribera del Río Barbate. En este paquete de intervencionesse encuentran comprometidos una parte sustancial de los objetivos de ordenacióninstrumentados por el Plan de cara a construir un proyecto de espacio público en términos deexcelencia y calidad espacial. Las Unidades de Ejecución incluidas en este grupo son las UE-B-6, UE-B-8 y UE-B-9. Se trata de los ámbitos de transformación urbana donde se manifiesta deforma más evidente el déficit metodológico de base proyectual que afecta de forma generalizadaal Plan General, y que reiteradamente hemos venido referenciando. La ordenación Planteadapor el Plan ofrece una lectura imprecisa e inconclusa, de ahí que se arbitre para ellas la posibleformulación de un PERI que concrete de forma pormenorizada los criterios de intervención.

En relación a los usos contemplados, destacar el régimen establecido para las Unidades deEjecución UE-B-8 y UE-B-9, donde, por un lado, se establece como objetivo principaltransformar en residencial el uso industrial existente, pero, por otro se asigna (en la UE-8) unaedificabilidad industrial virtual de 2.000 m2 ( decimos virtual porque no se ha tenido en cuentaa la hora de computar la edificabilidad, pero establece la necesidad de incluirla en caso deusarla). Todo esto redunda en incrementar el grado de confusión con que el Plan acomete laordenación en este espacio, no quedando claro si pretende su real transformación o laperpetuación de determinadas condiciones de partida, ya que, al tiempo, regula la necesidadde vincular las industrias al uso del dominio público marítimo-terrestre

• Formalización del nuevo frente urbano occidental. Este ámbito de la ciudad se caracteriza porsu descohesión y desestructuración, debido a la presencia autista de intervenciones residencialesde corte poligonal, junto a grandes bolsas de suelo de equipamiento docente, concebidas deforma anárquica y desligada de cualquier intento de conformar una red de espacios públicoscoherente. La propuesta del Plan para este sector urbano, no busca tanto introducir legibilidady continuidad (completar la red viaria, introducir piezas de espacio público significativas,...),como argumentos correctores de estas carencias, sino más bien instrumenta una estrategia deocultación de este ámbito hacia la que se considera la intervención estructurante de mayorsignificación- la Ronda Oeste- tratando de conformar un frente adecuado a su función urbana.

RReeffoorrmmaa iinntteerriioorr.. CCoommpplleecciióónn ddee ttrraammaass uurrbbaannaass yy ccoollmmaattaacciióónn ddee vvaaccííooss iinntteerriioorreess..

La existencia de operaciones de reforma interior reflejan un hecho evidente dentro de laestructura urbana de Barbate: la existencia de vacíos interiores y de ámbitos por colmatar. El PlanGeneral articula una estrategia de ordenación que se concreta en la instrumentación de 4 operacionesP

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localizadas en los ámbitos de la primera periferia, junto al área del paseo marítimo. De entre ellasdestaca por su carácter estratégico y equilibrador de carencias detectadas en el casco consolidado laUE-B-7 El Zapal, dada su localización central en la trama urbana, la presencia de un importantevolumen de suelo público, y la escala de la intervención que permite incidir en el esponjamiento delnúcleo y asegura la continuidad de la trama viaria en un ámbito necesitado de ello.

Junto a esta Unidad de Ejecución se encuentran las UE-B-10, UE-B-11 y UE-B-12, llamadas aredimensionar la calle Once de Marzo, acción estructurante para la mejora generalizada de lamovilidad interna del núcleo, al relacionar adecuadamente el área de la Ribera del Río con la Avdadel Generalísimo. La tipología empleada en estas Unidades es la plurifamiliar en manzana.

En el siguiente cuadro aparecen transcritos los parámetros urbanísticos básicos de las Unidadesde Ejecución delimitadas en el suelo urbano de Barbate.

UNIDADESEJECUCION

SUPERFICIE EDIFICABSUP. MAX

EDIFICABLETIPOLOGIAS

USOSCOMPAT

DENSIDADN MAX.

VIVIENDASPª DESARRO

UE-B-5 12.800 M2 1,4 m2/m2 18.000 m2 Manzana Comercial P.B 93,75 viv/Ha 120 ED

UE-B-6 37.467 m2 0,75 m2/m2 28.000 m2 ManzanaTerciario

compatible61,39 viv/Ha 230 PERI

ManzanaUE B 7 36.405 m2 1,12 m2/m2 40.600 m2

Plurif abiertaComercial. 96,14 viv/Ha 350 PERI o ED

UE B 8 32.570 m2 0,21 m2/m2 7.200 m2 TradicionalTerciario. Min

200 m224,57 viv/Ha 50 PERI o ED

UE B 9 32.325 m2 0,38 m2/m2 12.250 m2 Tradicional Comercial PB 42 viv/Ha 136 PERI o ED

UE B 10 4.350 m2 1,95 m2/m2 8.500 m2 Manzana Comercial PB 137,93 viv/Ha 60 ED

UE B 11 2.100 m2 2,38 m2/m2 5.000 m2 Manzana Comercial PB 190,48 viv/Ha 40 ED

UE B 12 10.330 m2 1,58 m2/m2 16.300 m2 Manzana o VT Comercial PB 116,17 viv/Ha 120 PERI o ED

UE B 13 17.000 m2 0,44 m2/m2 7.400 m2ColectivaAbierta

35,26 viv/Ha 60 ED

UE B 14 15.090 m2 0,7 m2/m2 10.600 m2ColectivaAbierta

70,25 viv/Ha 106 ED

AbiertaUE B 15 19.860 m2 0,6 m2/m2 12.000 m2

Adosada50,35 viv/Ha 100 ED

UE B 16 27.880 m2 0,24 m2/m2 6.750 m2 Manzana 26,90 viv/Ha 75 ED

ManzanaUE B 17 62.154 m2 0,37 m2/m2 23.000 m2

Adosada

Comercial PB.Min 1000 m2

32,18 viv/Ha 200 ED

UE B 18 7.500 m2 0,8 m2/m2 6.000 m2 Terciario ED

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Los datos generales que se deducen de los parámetros del cuadro son:

• Superficie Total de Unidades de Ejecución. 317.831 m2.• Superficie media Unidad de Ejecución. 22.702 m2.• Densidad Media. 52 viv/Ha.· Nº Máximo de viviendas.

1647.· Edificabilidad media. 0,6343 m2/m2

• Tipología dominante. Plurifamiliar Manzana.Plurifamiliar Abierta.

Edificación Tradicional.

Como podemos observar predominan las tipologías de vivienda plurifamiliar y, especialmente lade Manzana, que se convierte de esta forma en la constante morfológica más importante del núcleo. Lapresencia de tipologías de vivienda unifamiliar (viviendas adosadas) es meramente testimonial ( Unidadesde Ejecución UE B 15 y UE B 17). Entre las determinaciones adoptadas por el Plan, sorprende el sustancialcambio de escala que, en general, opera en la morfología de los suelos edificables resultantes de laordenación de las Unidades de Ejecución, generando unas manzanas que en algunos casos puedenllegar a triplicar e incluso cuatriplicar el tamaño medio del manzanario del núcleo consolidado, alterandosustancialmente las constantes dimensionales del mismo. A título de ejemplo, podemos observar ladimensión de la pieza de bloque lineal que formaliza la fachada norte de la calle Zurbarán en la Unidadde Ejecución UE -B 15 que abarca prácticamente todo el frente urbano de dicha calle, o la dimensión delas manzanas resultantes de la ordenación de la Unidad de Ejecución UE -B-16.

El nivel dotacional que resulta en la ordenación Planteada para las diferentes Unidades deEjecución es:

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SISTEMA DOTACIONALUNIDADESEJECUCION E.LIBRES EDUCATIV DEPORTIVO SIPS

UE-B-5

UE-B-6 9.000 m2

UE B 7 1.500 m2 1.500 m2

UE B 8 8.600 m2

UE B 9 8.000 m2

UE B 10

Existen numerosas contradicciones y errores numéricos en las superficies dotacionales de lasUnidades de Ejecución. Así, en la ficha de Planeamiento correspondiente a la Unidad UE-B-8, no sedefine cesión alguna de espacio libre mientras que en la documentación gráfica del Plan se observatodo lo contrario ( no obstante, en las observaciones se determina que no se computará como cesiónel espacio público existente, aunque no se concreta su cuantía). Asimismo para la Unidad UE-B-9,mientras en la ficha se le asigna una reserva de Espacios Libres de 3.000 m2, en la Memoria deOrdenación (página 32) se establece que la reserva es de 8.000 m2. En esta misma página de laMemoria de Ordenación aparece transcrita la cifra de 3.600 m2 como reserva de Espacios Libres parala UE-B-8 sin indicar si esta superficie corresponde al espacio público de nueva formación o formaparte del ya existente. Lo que parece evidente es que el volumen real de espacio libre-independientemente de su consideración como cesión, si existía o es de nuevo cuño- ha de ser muysimilar al de la UE-B-9. Por ello hemos considerado que se trata de un error numérico y que, enrealidad la superficie destinada a esta reserva es de 8.600 m2, cifra más acorde a lo explicitado en ladocumentación gráfica. Por último no entendemos a qué corresponden los 3.750 m2 de espacios libresen la Unidad UE-B-17, cuando al observar el Plano de Calificación vemos como esta reserva esmínima y meramente testimonial (alrededor de 375 m2).

UE B 11

UE B 12 660 m2

UE B 13 4.519 m2

UE B 14

UE B 15 825 m2

UE B 16 5.520 m2 2.880 m2

UE B 17 375 m2 2.900 m2 3.000 m2

UE B 18

SUBTOTAL 34.480 m2 2.900 m2 3.000 m2 8.899 m2.

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Haciendo un refundido entre los datos de las fichas de Planeamiento, los aportados en laMemoria de Ordenación y los deducidos de la documentación gráfica, resultan los relacionados en elcuadro anterior, de los que pueden deducirse las siguientes conclusiones paramétricas:

1. La superficie del Sistema Local de Espacios Libres resultante es de 34.480 m2, es decir, un 11%de la superficie total ordenada.

2. Los parámetros dotacionales obtenidos en relación con el número de viviendas son:

- Educativo. 1,76 m2/vivienda.- Deportivo. 1,82 m2/vivienda.· SIPS. 5,4 m2/vivienda.

Se observan, pues, ciertas carencias dotacionales que afectan, incluso, al Sistema de EspaciosLibres, ya que hay que tener en cuenta que el Plan no determina en el Suelo Urbano de Barbatesuperficie alguna perteneciente al Sistema General de Espacios Libres más allá de las piezas existentes.Las carencias no obstante se hacen especialmente visibles en relación al equipamiento deportivo, alentender que parámetros en el entorno de 5 a 10 m2/vivienda hubiesen resultado mucho másacertados.

2. Unidades de Ejecución en el Núcleo Urbano de Zahara de los Atunes.

En el núcleo de Zahara de los Atunes, el Plan vigente delimita 4 Unidades de Ejecución. Entreellas destaca por su carácter singular y estratégico en la recualificación del núcleo la UE-Z-3, queafecta al inmueble del Real de la Almadraba.

Los datos básicos que resultan de la ordenación establecida para estos ámbitos son:

Los datos generales que se deducen de los parámetros del cuadro son:- Superficie Total de Unidades de Ejecución. 68.632 m2.- Superficie media Unidad de Ejecución. 17.158 m2.- Densidad Media. 37,15 viv/Ha.

UNIDADEJECUCIÓN

SUPERFICIE EDIFICAB.SUP. MAX

EDIFICABLETIPOLOGÍAS

USOSCOMPAT.

DENSIDADNº MAX.

VIVIENDASPTO

DESARR.

UE-Z-3 22.771 m2 0,5 m2/ m2 16.000 m2 ManzanaHotelero. 75%

maxedificabilida

54,89 viv/Ha 125 PERI

UE-Z-4 10.985 m2 0,68 m2/ m2 7.500 m2 Manzana Comercial PB 54,62 viv/Ha 60 PERI o ED

UE-Z-5 19.748 m2 0,27 m2/m2 5.320 m2 Unif aislada 20,26 viv/Ha 40 ED

UE-Z-6 15.128 m2 0,24 m2/ m2 3.600 m2 Unif adosada Terciario. 19,83 viv/Ha 30 ED

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- Nº Máximo de viviendas. 255.- Edificabilidad media. 0,4724 m2/m2.- Tipología dominante. Plurifamiliar Manzana.

En relación con el nivel dotacional resultante de la ordenación de las Unidades de Ejecución:

La visión del cuadro es suficientemente elocuente, identificando una estrategia de intervenciónen el núcleo de Zahara absolutamente precaria, que trata de incidir, de forma prácticamente exclusivaen la mejora de la movilidad interna del núcleo mediante la apertura de nuevos viarios. Sorprende laausencia de provisión de nuevos espacios libres, especialmente en el entorno del Real de la Almadraba(Unidades de Ejecución UE-Z-3 y UE-Z-4), ámbito singular y simbólico, llamado a convertirse en piezabásica para la construcción de un espacio público coherente con la escala y funcionalidad turística deeste núcleo urbano. El Plan, pues, confía al desarrollo de los suelos urbanizables la resolución de lascarencias espaciales y dotacionales de Zahara de los Atunes. Unicamente la localización de unareserva importante de equipamiento deportivo en la Unidad de Ejecución UE-Z-6 ( suelo de propiedadmunicipal) asegura una cobertura suficiente (34,5 m2/vivienda, es decir 8 m2/habitente).

3. Las Unidades de Ejecución en los Caños de Meca.

El Plan General delimita una sola Unidad de Ejecución en el núcleo de Caños de Meca: la UE-CM-1 El Acantilado. El contenido urbanístico de la misma es:

UNIDADEJECUCIÓN

SUPERFICIE EDIFICAB.SUP. MAX

EDIFICABLETIPOLOGÍAS

USOSCOMPAT.

DENSIDADNº MAX.

VIVIENDASPTO

DESARR.

UE-CM-1 204.000 m2 0,29 m2/ m2 59.400 m2Plruf abierta,Unif aislada

Terciero yhotelero

15,83 viv/Ha 323 PERI o ED

SISTEMA DOTACIONALUNIDAD DE EJEUCION

ESP. LIBRES EDUCATIVO DEPORTIVO SIPS

UE-Z-3

UE Z-4

UE-Z-5

UE-Z-6 8.800 m2

TOTAL 8.800 m2

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En relación con el nivel dotacional establecido por el Plan:

Las conclusiones más significativas que podemos deducir de la ordenación Planteada por el Plan son:

1. La superficie incluida en la Unidad (204.000 m2), revela con suficiente claridad la incapacidadmanifestada por el Plan a la hora de abordar la intervención en este ámbito. Mientras que enlos núcleos de Barbate y Zahara de los Atunes la superficie media de las Unidades de Ejecuciónse cifran en torno a los 20.000 m2, en este caso la superficie incluida en la Unidad es 10 vecessuperior, de lo que podemos concluir una confianza y certeza en el desarrollo de esta actuacióninversamente proporcional a este incremento superficial.

2. La ausencia de una base cartográfica solvente, como instrumento imprescindible para poderacometer con criterio los procesos de ordenación urbana, ha provocado la instrumentacióndesde el Plan de una línea de intervención que se reduce a identificar el ámbito carencial, dentrodel Suelo Urbano, sobre el que se considera imprescindible actuar y a detectar las accionesbásicas para transformar la situación de partida, en aspectos relativos a la mejora de laaccesibilidad y publificación de la zona de servidumbre del dominio público marítimo-terrestreaun no ocupada. No hay mucho más en un propuesta que está demandando claramente laactivación de un proceso posterior de pormenorización y concreción de los objetivos deordenación, elaborado desde una escala de trabajo suficiente para resolver una realidadurbana, en cierto modo, desconocida por el Plan, que permita, al tiempo, la subdivisión delámbito original en áreas donde sea posible el desarrollo sistemático de las intervencionespropuestas.

3. El nivel dotacional, analizado en relación con el carácter netamente turístico del núcleo, hay queconsiderarlo deficitario, en aplicación de los parámetros que aseguran un mínimo de calidadespacial y cobertura dotacional a estos ámbitos. En el apartado donde se analiza la estrategiaturística de la ordenación del Plan General, se aborda de forma más pormenorizada el análisisde esta cuestiones.

SISTEMA DOTACIONALUNIDAD DE EJEUCION

ESP. LIBRES EDUCATIVO DEPORTIVO SIPS

UE-CM-1 19.974 m2 5.800 m2 1.300 m2

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