Sistema de Valuación Catastral en el Estado de MéxicoIng. Víctor Manuel Jaramillo DávilaDirector de CatastroInstituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral delEstado de Méxicoigecemcatastro@mail.edomex.gob.mxEn el Estado de México, desde el año 1998 las funciones de operación y administracióndel Catastro fueron transferidas del Gobierno del Estado a los Ayuntamientos,proporcionándoles los registros gráfico (en medios analógicos) y alfanumérico (padróncatastral y Sistema de Gestión Catastral), este último ya contenía las Tablas de ValoresUnitarios de Suelo y Construcciones, que posteriormente se establecería comoobligación, por reforma constitucional del Artículo 115 en el año de 2000 para su entradaen vigor en el año 2002.En ese entendido, la valuación catastral en el Estado de México se realiza de formamasiva para el elemento suelo (Área homogénea y banda de valor) y de forma individualla construcción, aceptando la tipología que declare el contribuyente, en términos de lodispuesto por el Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios:El sistema de valuación catastral de inmuebles tiene como base las característicaspredominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea y tomarácomo referencia los valores de mercado del suelo y de la construcción.”El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas quecualitativa y cuantitativamente tienen como características predominantes el régimenjurídico de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de losservicios públicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconómico de la población;tipo y calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo.”Las bandas de valor son tramos de vialidad identificados dentro de una área homogénea,que presentan una diferencia de valor positiva ó negativa, respecto al valor del área en laque están contenidas; se determinarán atendiendo a las características de la circulaciónpeatonal o vehicular; de las actividades económicas desarrolladas; al cambio de uso delsuelo, o a peculiaridades físicas referidas a canales conductores de aguas residuales,panteones, ríos y barrancas.”Las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones; se integrarán como sigue:En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código delmunicipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código ytipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el áreahomogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además,el nombre de la vialidad y el código de la banda.En la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, se identifican el código de latipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valorunitario.”Con estos elementos, se norma la determinación del Valor Catastral conforme a losiguienteLos propietarios o poseedores de bienes inmuebles para efectos de la valuacióncatastral, se sujetarán a lo dispuesto por este Título, su reglamento y en el ManualCatastral, a los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías deconstrucción; y a las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones aprobadaspor la Legislatura y publicadas en el Periódico Oficial.Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías deconstrucción, los propietarios o poseedores, ubicarán su inmueble en las Tablas deValores Unitarios de Suelo y Construcciones, conforme al área homogénea o banda devalor, y a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitariode suelo y el valor unitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y deconstrucción, si la hubiera, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente:

Vcat = Vt + VcPara efectos de la fórmula anterior, se entenderá:Vcat = Valor catastralVt = Valor del terrenoVc = Valor de la construcción.El valor del terreno de un inmueble se obtiene de multiplicar la superficie de terreno enmetros cuadrados, por el valor unitario de suelo contenido en la Tabla de ValoresUnitarios de Suelo y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito,respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posicióndentro de la manzana, conforme a las definiciones y determinaciones establecidas en elreglamento de este Título y el Manual Catastral.En todos los casos de condominios, para cada unidad, el valor del terreno se obtendrátomando en cuenta la superficie privativa más la parte proporcional indivisa del áreacomún.El valor de la construcción de un inmueble, se obtiene de multiplicar la construcciónexpresada en la unidad de medida de acuerdo a la tipología que le corresponda, por elcorrelativo valor unitario de construcción, contenido en la Tabla de Valores Unitarios deConstrucciones, y al resultado obtenido, por los factores de mérito o demérito respecto alnúmero de años, al grado de conservación y al número de niveles, conforme a lasdefiniciones y determinaciones establecidas en el reglamento de este Título y el ManualCatastral.En los casos de condominios, para cada unidad, el valor de la construcción se obtendrátomando en cuenta las edificaciones privativas más la parte proporcional indivisa de lasconstrucciones comunes.Para mayor abundamiento en materia de valuación catastral, como se establece en lospreceptos transcritos, en el Reglamento del Título Quinto del Código Financiero delEstado de México y Municipios y en el Manual Catastral de la Entidad, se describen lasdefiniciones y determinaciones de los factores de mérito y de demérito aplicables al sueloy a las construcciones de los inmuebles, en los términos siguientes:El valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno,el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio.El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula:VCT = SP x VUS x FFe x FFo x FI x FA x FT x FPDonde:VCT = Valor catastral del terreno.SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate.VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura.FFe = Factor de frente.FFo = Factor de fondo.FI = Factor de irregularidad.FA = Factor de área.FT = Factor de topografía.FP = Factor de posición dentro de la manzana catastral.El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinadosindividualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme alas tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula:VCC = SC x VUC x FEC x FGC x FNDonde:VCC = Valor catastral de la construcción.SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble deque se trate.VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la(s) tipologia (s) que corresponda.

FEC = Factor de edad de la construcción.FGC = Factor de grado de conservación de la construcción.FN = Factor de número de niveles edificados.”Los factores de mérito o demérito a que se refiere el artículo anterior y el 199 del Código,aplicables para efectos de la valuación catastral del terreno, respecto del frente, delfondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana, sedefinen y determinan como sigue:I. El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuyalongitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir lalongitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitudde frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia,conforme a la siguiente fórmula:FFe = Fe / 3.50II. El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuyalongitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al áreahomogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el cuarentapor ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base entre lalongitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:FFo = 0.60 + ((FoB / Fo) x 0.40)III. El factor de irregularidad (FI) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles quepor su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de lasuperficie total del predio.Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficiedenominada área inscrita, definida como la máxima superficie determinada en formade uno o máximo dos rectángulos, trazados a partir del frente o de cualquiera de loslados, siempre considerando puntos interiores o colindantes del predio en estudio.El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir lamitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueblede que se trate, conforme a la siguiente fórmula:FI = 0.50 + ((AI / 2) / SP)IV. El factor de área (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuyasuperficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al áreahomogénea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante 0.70, eltreinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre lasuperficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:FA = 0.70 + ((AB / SP) x 0.30)V. El factor de topografía (FT) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles quepresenten escarpa hacia arriba o hacia abajo, rugosidad, elevación o hundimiento,respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso.Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura(H) en metros lineales o fracción, medida en el punto más escarpado, hundido oelevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso.El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte aldividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior, entre lalongitud del fondo de predio de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:FT = 1.00 – ((H / 2) / Fo)VI. El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmuebleatendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana, conforme a la tablasiguiente:POSICIÓN FACTOR APLICABLE “FP”Interior 0.50Intermedio 1.00Esquina 1.10

Frentes no contigüos 1.10Cabecero 1.20Manzanero 1.30Para efectos de la valuación catastral, en ningún caso el producto de los factores enmérito o demérito aplicables establecidos en este artículo, podrá ser inferior a 0.50.Los factores en mérito o demérito aplicables para efectos de la valuación catastral delas construcciones, respecto a la edad, al número de niveles y al grado deconservación, se definen y determinan como sigue:I. El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificacionesatendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera elnúmero de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimientorealizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral.Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer ademásdel periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelaciónrealizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que esvariable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueblede que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual es variable y está enfunción de los mismos elementos, como se indica en el siguiente cuadro:TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCIONAÑOS DEVIDAÚTILCOEFICIENTEDE DEMERITOANUALHA1 HA2 HA3 EB1 ED1 EG1 EL1 15 0.02667IA1 IA2 IA3 IF1 EC2 ED2 EG2 EE1 EF2 EL2 20 0.02000HB1 HB2 HB3 HC1 HC2 HC3 CA1 CA2 CA3 IB1IB2 IB3 IG2 II1 IJ2 IK3 QA1 QA2 QE1 EA1EA2 EC3 EC4 EH3 EI1 EJ2 IK3 EL340 0.01000HD1 HD2 HD3 CB1 CB2 CB3 IC1 IC2 IC3 IH3IL1 QB3 QC1 QC2 QC3 QE2 QF1 QF2 QG3 QH1QH2 QH3 QJ1 QK2 EH4 EK3 EK4 CF1 CF2 CF360 0.00667HE1 HE2 HE3 CC1 CC2 CC3 ID1 ID2 ID3 IH4IM2 QI1 QI2 QI3 CF470 0.00571HF1 HF2 HF3 HG1 HG2 HG3 CD1 CD2 CD3 CE1CE2 CE3 QL1 QL2 QL380 0.00500El factor aplicable se determinará considerando la tipología de la construcciónrelacionada con el número de años de vida económica o vida útil de la edificación yel coeficiente de demérito anual que le corresponda del inmueble de que se trate,conforme al cuadro anterior, aplicando la siguiente fórmula general:FEC = 1.00 – (ACI x CDA)II. El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construccionesconsiderando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con elmantenimiento que se le ha proporcionado.Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla.GRADO DECONSERVACIÓNFACTOR APLICABLE“FGC”1 Muy bueno 1.0002 Bueno 0.8753 Medio 0.7504 Malo 0.400

5 Muy malo 0.2506 Ruinoso 0.080III. El factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuyaedificación tenga más de dos niveles.El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga alrestar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y esteresultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula:FN = 1.00 + ((NN - 2) x 0.002)Para efectos de la valuación catastral, en ningún caso el producto de los factores demérito o demérito aplicables establecidos en la normatividad, podrá ser inferior a0.40.Asimismo, para determinar el valor catastral de los inmuebles autorizados con régimende propiedad condominal, se procede como se describe en las siguientes normas:El valor catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio sedeterminará de la siguiente manera:Tratándose de condominios en su modalidad horizontal, se aplicará la siguiente fórmula:VCUH = VCTP + VCTC + VCCP + VCCCDondeVCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio horizontal.VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno.VCTC = Valor catastral del área común de terreno.VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción.VCCC = Valor catastral del área común de construcción.En el caso de condominios en su modalidad vertical, se aplicará la siguiente fórmula:VCUV = VCTC + VCCP + VCCCDondeVCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio vertical.VCTC = Valor catastral del área común de terreno.VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción.VCCC = Valor catastral del área común de construcción.En el caso de condominios en su modalidad mixta, el valor catastral de cada unidadcondominal se determinará individualmente aplicando cualquiera de las dosfórmulas anteriores, atendiendo a la ubicación de la unidad de que se trate, ya seaen condominio horizontal o en condominio vertical.Los elementos, metodologías, fórmulas y procedimientos se encuentran definidos en lostres principales ordenamientos que regulan la totalidad de las actividades catastrales acargo de los Ayuntamientos, que son el Título Quinto del Código Financiero del Estadode México y Municipios; su Reglamento y el Manual Catastral del Estado de México; queen sus apartados que tratan los aspectos relacionados con la valuación catastral, en elpresente trabajo se han resumido.Por lo que se refiere a la información técnica del sistema automático de valuaciónindividual catastral denominado “Valorum 4.0” enseguida me permito enunciar losprincipales aspectos técnicos que intervinieron en su diseño, programación eimplantación:Sistema Operativo Windows XP o Windows 2000Espacio en Disco Duro 60 MBLenguaje de Programación Visual Basic 6.0Manejador de Base de Datos Access 2000Programas para dibujar croquis Excel, Word, Power Point y Paint Brush, entreotros.Catálogos que se actualizan Manzanas, Calles, Colonias, Localidades,Municipios, Elementos Constructivos, Uso de suelo,Uso de construcción e Índice Nacional de Precios.