S I S T E M A D E P U B L I C I D A D R E G I S T R A L A U S T R A L I A N O

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

En Australia rige el Derecho inglés anterior a 1928, fecha en que se le concedió el poder legislativo pleno. Sigue aplicándose el sistema de general law, con base en el common law, desenvuelto por los Tribunales. Por eso hay que tener siempre presentes las instituciones inglesas, como los trusts -situaciones fiduciarias- y los derechos de equidad, a mitad de camino entre los derechos reales y personales.

Todo inmueble es propiedad de la Corona, de modo que sobre un inmueble sólo puede tenerse un state, distinto del inmueble mismo; no hay propiedad sino tenencias.

SISTEMA AUSTRALIANO(TORRENS ACT)

La designación de Torrens Act, con que es conocido este sistema, debe su origen al nombre de su autor y al mismo tiempo promotor de la declaración parlamentaria (act of Parliament) que lo puso en vigencia.

Sir Robert Richard Torrens fue un irlandés nacido en 1814. Se trasladó en 1840 a Australia del Sur, donde fue nombrado Director de Aduanas, formando parte del primer Consejo Legislativo, y más tarde (1852) como Tesorero y Registrador General.

Lo que hizo Sir Robert Richard Torrens fue aplicar el sistema de Registro de Buques a los inmuebles, copiando las normas de la Merchant Shipping Act de 1854 en la Ley fundamental que es la Ley de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 o Real Property Act, pero cada Estado australiano tiene su propia Ley.

En los casos en que el derecho real recaiga sobre un inmueble no incorporado al sistema Torrens se aplica el Sistema de General Law, rigiendo el common law inglés.

Para entender los motivos que indujeron a Torrens

planear su sistema inmobiliario, es necesario

tener en cuenta la organización territorial de

Australia durante la primera mitad del siglo XIX.

Descubierta por los navegantes portugueses y españoles la terra Australis incognita, y reconocida en la costa oriental por los exploradores Carpenter, de Nuyts, Tasman y Cook, el Gobierno inglés decidió crear una colonia penitenciaria en el continente.

Sus costas poco abordables y la falta de ríos navegables, dificultaban enormemente los avances hacia el interior de viajeros y exploradores.

El overlander se aventuraba con su rebaño en el desierto, y tras él iba el squatter, que establecía su station agrícola, apropiándose temporalmente del espacio que cultivaba.

En los comienzos, los squatters alquilaban grandes extensiones, pero a medida que se desenvolvió la industria agrícola y aumentaron los capitales, con el objeto de forzarlos a adquirir los terrenos ocupados, el Tesoro de la colonia autorizó a todos los residentes para escoger y comprar los que juzgaran más cultivables (free selectors).

Torrens, que desempeñaba en esta época funciones de Registrador General, pronto comprendió los inconvenientes que presentaba el régimen inglés de transferencias inmobiliarias por medio de instrumentos (deeds) firmados por las partes, y registrados desde 1841 en una oficina, sin ninguna relación jurídica formal entre sí que facilitara y garantizara la adquisición de la finca.

“Cualquiera puede vender un caballo sin la mediación de un agente, y aun un buque de diez mil o treinta mil libras esterlinas; pero cuando se trata de la tierra, es imprescindible la asistencia de un hombre de negocios, y frecuentemente la propiedad adquirida es tan incierta o se halla tan gravada, que no se puede saber si se ha comprado un acre de tierra o un proceso [judicial]”.

TORRENS, Richard

“Hacia mediados del siglo XIX, un oficial del Ejército de la India compró una considerable extensión de monte, susceptible de convertir en tierra de cultivo, y gastó todos sus ahorros en mejorarlo; pero un fallo descubierto en el título de la persona a quien compró le llevó a perder la tierra y las más de 20.000 libras invertidas en mejoras, quedando sumido en la miseria. Los principios del sistema australiano, instaurado por Sir Robert Richard Torrens, del que toma su nombre, podrían haber sido formulados con la idea de impedir la repetición del infortunio de aquel oficial”.

CASADO PALLARÉS, José María, “El Registro de la Propiedad en Australia y

actualmente (Cien años de sistema Torrens)” Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1959, pág.

683 ss.

La práctica de Torrens como Director de Aduanas le llevó a idear la aplicación a los inmuebles del sistema de transferencia de buques, y sobre tal base redactó un boceto de ordenamiento inmobiliario con una triple finalidad:

a) Inscribir el dominio completamente liberado de cargas ocultas,

b) dar a conocer los derechos reales que lo afectaran, y

c) movilizar la tierra y el crédito hipotecario.

“Lo históricamente comprobado es que este sistema registral surge libre de antecedentes jurídicos, como una medida práctica para resolver una necesidad en un país cuyas condiciones eran peculiares, y que fue genial creación de la mente de un hombre, libre también de antecedentes o prejuicios jurídicos”.

VILLAVICENCIO, José y VILLAVICENCIO, Laura

Estudio sobre la Publicidad Inmobiliaria (Registro y Catastro) en relación con el

desarrollo económico y social de la América Latina, p. 65.

INMATRICULACIÓN

Es el momento de ingreso de la finca al Registro, y marca el momento de aplicación del sistema.

Se trata de una operación importante y muy complicada, pero realizada, las operaciones posteriores sobre la finca se simplifican extraordinariamente.

Va precedida de numerosos trámites que tienden a la identificación de la finca y a la notificación a los interesados para que puedan oponerse a la inscripción.

En sus primeros tiempos el sistema era facultativo, y los propietarios podían solicitar el beneficio de la inscripción cuando lo juzgasen conveniente.

Únicamente era obligatoria cuando las fincas hubiesen sido enajenadas o concedidas por la Corona con posterioridad a la vigencia del Torrens Act.

TRÁMITES DE INMATRICULACIÓN 1/4

SolicitudEl interesado solicita la inmatriculación al Registrador General usando de formularios impresos, acompañando el título de dominio, el plano de la finca (expedido por un agrimensor) y una suma para gastos y honorarios de inscripción.

TRÁMITES DE INMATRICULACIÓN 2/4

CalificaciónLa solicitud y los documentos acompañados se someten al doble examen de juristas y topógrafos.

Con base a su dictamen, el Registrador General y dos comisarios resuelven sobre la admisibilidad de la inmatriculación.

TRÁMITES DE INMATRICULACIÓN 3/4

Notificación y oposiciónAdmitida la solicitud, se notifica a los colindantes y se publican edictos en diarios oficiales y privados, para que los terceros que crean tener mejor derecho puedan oponerse a la inmatriculación.

TRÁMITES DE INMATRICULACIÓN 4/4

InmatriculaciónSi no se presenta oposición, o si la presentada se

rechaza por el tribunal competente, el Registrador General procede a la inmatriculación, redactando previamente el título de propiedad en dos ejemplares: uno se incorpora al Libro-Registro, y el otro se entrega al solicitante otro, con las notas de referencia y plano marginal de la finca inmatriculada.

Hecha la inscripción, se adicionan los índices y se anulan o archivan los títulos antiguos (deeds) referentes al mismo inmueble.

CARACTERÍSTICAS DEL TÍTULO REAL 1/4

Es expedido en nombre del Estado, como si éste entregara directamente la propiedad alodial y respondiera de las consecuencias de la inmatriculación.

La adquisición del inscribiente es considerada originaria.

¿PROPIEDAD ALODIAL

Es el régimen de propiedad de bienes inmuebles, generalmente tierras, en el cual el propietario tiene el dominio completo sobre ellas, es decir, tanto del directo como el útil.

Otra forma de definirlo es decir que es la propiedad que está libre de toda carga señorial. El concepto de propiedad alodial es, por tanto, opuesto al de propiedad feudal, en la cual un señor  cede al vasallo  el uso de un feudo a cambio de una serie de cargas y prestaciones.

CARACTERÍSTICAS DEL TÍTULO REAL 2/4

Es irrevocable, anulando, en consecuencia, la fuerza real de los títulos anteriores.

CARACTERÍSTICAS DEL TÍTULO REAL 3/4

Presenta de modo sinóptico los datos descriptivos de la finca y de los derechos que la afectan.

CARACTERÍSTICAS DEL TÍTULO REAL 4/4

Sirve no sólo de medio de prueba, sino también de soporte al dominio infiltrado en el documento, de modo que la posesión del mismo documento o las relaciones jurídicas de que sea objeto repercuten sobre aquel derecho real.

Por eso se exige la exhibición del título para contratar y se regula escrupulosamente la expedición de otro en los casos de perdida o destrucción del primero.

“Su misión [la del título] no es simplemente la de mostrar al exterior el contenido del Registro o la existencia de determinados derechos reales sobre inmuebles. El título incorpora así el inmueble mismo, de modo que la tenencia del título equivale a la del inmueble y las negociaciones del mismo producen los mismos efectos que si se hubieren hecho directamente con aquél. La función del título de dominio es, pues, análoga a la que en nuestro Derecho tienen los resguardos de almacenes generales de depósito”.

SANZ FERNÁNDEZ, ÁngelInstituciones de Derecho Hipotecario, t. I, p. 109

ESPECIALIDAD

El Registro se lleva por fincas, a cada una de las cuales se le abre folio en el Libro-Registro.

LEGITIMACIÓN

Este principio juega con más intensidad que en cualquier otro sistema.

El certificado de título produce plena prueba de la existencia y pertenencia del derecho a favor del titular inscrito; en consecuencia, los tribunales deben admitirlo como prueba concluyente de que la persona designada en él es el titular del Derecho.

“La acción reivindicatoria contra el titular del certificado de propiedad, no se puede ejercitar más que excepcionalmente en los casos de inmatriculación fraudulenta, error en los linderos, ejecución por un acreedor hipotecario o por un arrendador, y, en fin, cuando la acción proviene de un propietario, portador de un certificado de título anterior”.BESSON, citado por GONZÁLEZ, JerónimoEstudios De Derecho Hipotecario, p. 161.

FE PÚBLICA

El sistema Torrens concede importante protección a quien, confiando en el Registro, adquiere de buena fe y a título oneroso.

Dicha protección, en virtud de la fe pública registral, se extiende no sólo la situación jurídica de la finca, sino también a los datos físicos o de hecho.

“El título de propiedad [deed], por excelente que sea, se parece a un lingote de oro. A cada transferencia es preciso pesarlo y ensayarlo, y para esto quitarle un trocito. Pero una vez acuñado, el lingote se transforma en moneda legal y puede pasar de mano en mano sin deterioro ni pérdida de tiempo. El registro de una finca y la entrega del título equivalen a la acuñación de la moneda”.

TORRENS, Richard.

LEGALIDAD

El Registrador General califica no sólo en el momento de la inmatriculación, sino también en los actos posteriores inscribibles, con el auxilio de juristas y topógrafos.

TRANSACCIONES POSTERIORES 1/2

TransmisionesSe presenta el contrato de transmisión ante el

Registrador General y éste lo inscribe en la matriz y en el certificado del título. Con esto queda efectuada la transmisión. Se anula el antiguo certificado del título y se expide otro nuevo; de manera que no va quedando sino el último título. También se puede hacer por simple endoso anotándolo en el Registro y en el certificado del título, y en este caso puede pedir el adquirente un nuevo título o conservar el antiguo.

TRANSACCIONES POSTERIORES 2/2

HipotecasLa obligación hipotecaria se redacta en dos

ejemplares, por las mismas partes (documento privado), se presenta al Registrador y éste anota la obligación hipotecaria en el registro matriz, en el certificado de título y en los memoranda respectivos; uno de esos ejemplares se archiva y el otro se entrega al acreedor hipotecario.

En adelante ese memorándum puede transmitirse como crédito hipotecario por un simple endoso, anotando el endoso en el registro matriz, sin notificar o hacer aceptar en forma auténtica al deudor (arts. 2720, 2721, 2725 C.)

SEGURO INMOBILIARIO

Para indemnizar el daño que pueda sufrir el verdadero propietario en virtud de la inatacabilidad del título expedido por el Registro, existe un seguro inmobiliario.

El fondo del seguro se forma mediante el pago de una primas a cargo del solicitante de la inmatriculación, equivalente al 2 x 1000 del valor de la finca.