SESIÓN ORDINARIA DEL COMITÉ TÉCNICO Abril 24, …Reporte Trimestral 1T 2017 3 El monto total...
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Reporte Trimestral 1T 2017 1 SESIÓN ORDINARIA DEL COMITÉ TÉCNICO Abril 24, 2017 INFORME DEL ASESOR Y ADMINISTRADOR RESULTADOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 Mensaje de la Dirección General Durante los últimos meses las condiciones económicas han cambiado de forma importante y se prevé que, en el futuro cercano, continuemos con alta volatilidad e incertidumbre. Esto tendrá indudablemente un impacto en el sector inmobiliario en general. No obstante lo anterior, consideramos que nuestro portafolio se ha comportado favorablemente dado que, por un lado, mantuvimos una estructura de capital sólida y sin deuda y, por otro, no disminuyó la cobranza durante este periodo. Por otro lado, avanzamos en la aplicación de los recursos correspondientes al crecimiento orgánico, al mismo tiempo que seguimos generando oportunidades atractivas para continuar ampliando nuestro portafolio, para así reducir dicha volatilidad y aprovechar las economías de escala que nuestro modelo de negocios nos permite. De esta forma, FIBRA HD continuará monitoreando el desempeño de las condiciones económicas y mantendrá, como lo ha venido realizando, una comunicación muy de cerca con el Comité Técnico para fortalecer nuestras estrategias y seguir apegados a nuestro objetivo de comprar, crecer, administrar y comunicar bien. Durante el primer trimestre de 2017, FIBRA HD prácticamente concluyó con la aplicación de los recursos provenientes del proceso de Suscripción Preferente de CBFIs llevado a cabo durante el 2016. Tal y como lo contempla nuestro plan de negocios, se planteó crecer, en una primera etapa, mediante capitalizaciones a través de Suscripciones Preferentes de CBFIs por parte de los Tenedores con el objetivo de incrementar el tamaño del portafolio, lograr mayor diversificación y capturar las economías de escala que nuestro modelo de negocios nos permite. De esta forma, durante este trimestre, FIBRA HD continuó avanzando en la ejecución de dicho plan de negocios y puso en marcha el segundo ciclo de capitalización mediante el proceso de Suscripción Preferente de CBFIs para nuestros Tenedores actuales. En dicho proceso se ofrecerán para suscripción hasta 95,000,000 de CBFIs, por un monto total de $902.5 millones de pesos, el precio de suscripción por cada CBFI será de $9.50, constará de dos rondas, la primera ronda inició el pasado 19 de abril de 2017y se prevé que la segunda ronda concluya el 12 de mayo. Asimismo, y con miras al proceso de Suscripción, el Asesor y Administrador ha trabajado en identificar e integrar una cartera de oportunidades, también referido como Pipeline Tangible para ser adquirido en el segundo trimestre de 2017. Dicha cartera es una cartera diversificada que incluye propiedades destinadas al comercio, oficinas, colegios, almacenamiento y logística, con características y rango de “Cap Rate” de adquisición similares a las de la Cartera Actual. En algunos casos se ha avanzado en las negociaciones preliminares respecto de los precios y condiciones de las adquisiciones, de tal suerte que, de existir la capacidad económica para ejecutarlas, el proceso de cierre podría ocurrir con rapidez. FIBRA HD finalizó el trimestre con una estructura y posición financiera sólida, sin deuda, pero con la opción de disponer de la totalidad de las líneas de crédito. El monto total pendiente por recuperar del IVA es de $54.4 millones de pesos, correspondiente a las adquisiciones realizadas durante 2016, mismo que está en trámite con el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Por otro lado, se tienen actualmente comprometidos $51.5
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Reporte Trimestral 1T 2017
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SESIÓN ORDINARIA DEL COMITÉ TÉCNICO
Abril 24, 2017
INFORME DEL ASESOR Y ADMINISTRADOR
RESULTADOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017
Mensaje de la Dirección General
Durante los últimos meses las condiciones económicas han cambiado de forma importante y se prevé que, en el futuro cercano, continuemos con alta volatilidad e incertidumbre. Esto tendrá indudablemente un impacto en el sector inmobiliario en general. No obstante lo anterior, consideramos que nuestro portafolio se ha comportado favorablemente dado que, por un lado, mantuvimos una estructura de capital sólida y sin deuda y, por otro, no disminuyó la cobranza durante este periodo. Por otro lado, avanzamos en la aplicación de los recursos correspondientes al crecimiento orgánico, al mismo tiempo que seguimos generando oportunidades atractivas para continuar ampliando nuestro portafolio, para así reducir dicha volatilidad y aprovechar las economías de escala que nuestro modelo de negocios nos permite. De esta forma, FIBRA HD continuará monitoreando el desempeño de las condiciones económicas y mantendrá, como lo ha venido realizando, una comunicación muy de cerca con el Comité Técnico para fortalecer nuestras estrategias y seguir apegados a nuestro objetivo de comprar, crecer, administrar y comunicar bien.
Durante el primer trimestre de 2017, FIBRA HD prácticamente concluyó con la aplicación de los recursos
provenientes del proceso de Suscripción Preferente de CBFIs llevado a cabo durante el 2016. Tal y como lo
contempla nuestro plan de negocios, se planteó crecer, en una primera etapa, mediante capitalizaciones a través
de Suscripciones Preferentes de CBFIs por parte de los Tenedores con el objetivo de incrementar el tamaño
del portafolio, lograr mayor diversificación y capturar las economías de escala que nuestro modelo de negocios
nos permite. De esta forma, durante este trimestre, FIBRA HD continuó avanzando en la ejecución de dicho
plan de negocios y puso en marcha el segundo ciclo de capitalización mediante el proceso de Suscripción
Preferente de CBFIs para nuestros Tenedores actuales. En dicho proceso se ofrecerán para suscripción hasta
95,000,000 de CBFIs, por un monto total de $902.5 millones de pesos, el precio de suscripción por cada CBFI
será de $9.50, constará de dos rondas, la primera ronda inició el pasado 19 de abril de 2017y se prevé que la
segunda ronda concluya el 12 de mayo.
Asimismo, y con miras al proceso de Suscripción, el Asesor y Administrador ha trabajado en identificar e integrar
una cartera de oportunidades, también referido como Pipeline Tangible para ser adquirido en el segundo
trimestre de 2017. Dicha cartera es una cartera diversificada que incluye propiedades destinadas al comercio,
oficinas, colegios, almacenamiento y logística, con características y rango de “Cap Rate” de adquisición
similares a las de la Cartera Actual. En algunos casos se ha avanzado en las negociaciones preliminares respecto
de los precios y condiciones de las adquisiciones, de tal suerte que, de existir la capacidad económica para
ejecutarlas, el proceso de cierre podría ocurrir con rapidez.
FIBRA HD finalizó el trimestre con una estructura y posición financiera sólida, sin deuda, pero con la opción
de disponer de la totalidad de las líneas de crédito. El monto total pendiente por recuperar del IVA es de $54.4
millones de pesos, correspondiente a las adquisiciones realizadas durante 2016, mismo que está en trámite con
el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Por otro lado, se tienen actualmente comprometidos $51.5
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millones de pesos para crecimiento orgánico y $471 millones de pesos para transacciones que se encuentran
tanto en proceso de auditoría1 como transacciones que se encuentran en proceso de cierre de negociación.
Cabe mencionar que el pasado 6 de abril, se llevó a cabo la adquisición del portafolio Burger King, el cual
consta de 4 inmuebles ubicados en el Noroeste del país y representó una transacción de $41 millones de pesos.
A la fecha, la totalidad de los inmuebles son administrados a través de la plataforma de administración de
Colliers Real Estate Management Services (REMS). Dicha plataforma está enfocada en mejorar la eficiencia
del portafolio para elevar la rentabilidad del mismo.
En este sentido, se continúa trabajando para mejorar el perfil operativo de las propiedades, particularmente en
las plazas comerciales, basado en distintas acciones tales como: lograr sinergias operativas, mejorar la mezcla
de arrendatarios, comercializar proactivamente para atraer nuevos arrendatarios, renovar los contratos
existentes, supervisar y conservar el estado de los inmuebles mediante un mantenimiento correctivo y
preventivo, entre otras.
Al 31 de marzo de 2017, nuestra cartera estaba integrada por 19 propiedades estabilizadas. El ABR total
alcanzaba 150,245 m2 e incluía 8 propiedades comerciales con un total de 75,591 m2 de ABR, 5 propiedades
industriales con un total de 41,560 m2 de ABR, 4 propiedades del sector educativo con un total de 30,459 m2
de ABR, y 2 propiedades en el sector de oficinas, con un total de 2,635 m2 de ABR. Nuestras propiedades
se encontraban ubicadas en 12 ciudades y en 12 estados de la república y tenían una ocupación del 95.02%
sobre la superficie adquirida y pagada. Adicionalmente, el 24 de marzo se pagaron dos locales pendientes de
adquirir de Plaza Cataviña, que equivalen a 354.33 m2 de ABR y el monto total pagado fue de $5.9 millones
de pesos más IVA, quedando únicamente un local pendiente por adquirir con un ABR de 154.77 m2 ubicado
en la planta alta.
Al cierre del trimestre el 19.10% de los contratos de arrendamiento de los inmuebles que integran la cartera, en términos de ingresos, se denominan en dólares, por lo tanto, el ingreso en pesos de dichos contratos se encuentra sujeto a las fluctuaciones en el valor del dólar respecto al peso. Por otra parte, el promedio ponderado de la vigencia de los contratos de arrendamiento de los inmuebles de la cartera es de 4.46 años.
Por otro lado, el pasado 16 de marzo se llevó a cabo una sesión de la Asamblea de Tenedores en la cual se
autorizó al Fideicomiso a que lleve a cabo la adquisición y recolocación de CBFIs en circulación según los
límites y en los términos previstos de la Resolución Miscelánea Fiscal publicada el pasado 23 de diciembre de
2016. En dicha asamblea, los Tenedores autorizaron al Comité Técnico del Fideicomiso establecer las políticas
y lineamientos con base en los cuales el Fideicomiso llevaría a cabo la adquisición y, en su caso, recolocación o
colocación, de los CBFIs en circulación para que posteriormente dichas políticas y lineamientos sean ratificadas
y autorizadas por la Asamblea de Tenedores. Asimismo, se autorizó al Comité Técnico para que designe a la
persona(s) (i) facultada para ordenar e instruir al Fiduciario la adquisición de los CBFIs en circulación y (ii) que
fungirá como responsable del manejo y control de los recursos para la adquisición de CBFIs en circulación.
Respecto a nuestra distribución, es relevante mencionar, que, las distribuciones del primer trimestre se
encuentran en línea con los objetivos de mediano y largo plazo de la FIBRA. Al avanzar con nuestro proceso
de suscripción e inversión de los recursos, continuaremos capturando las economías de escala que nuestro plan
de negocios nos permite generar. Se espera que lo anterior, tenga un impacto positivo en el crecimiento de
nuestro Dividend Yield.
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Las transacciones en proceso de cierre son aquellas con las que la FIBRA cuenta con un acuerdo vinculante y han sido autorizadas en el primer filtro
del Comité Técnico de FIBRA HD. El Asesor y Administrador estima que estas transacciones se podrán ejecutar durante el 2T17. No obstante, como es el caso en todas las transacciones inmobiliarias, los procesos de cierre pueden dar lugar a trámites o procesos complementarios que deban subsanarse y por lo tanto retrasar la ejecución.
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El monto total acumulado de las Distribuciones mensuales en Efectivo para el primer trimestre,
correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2017, es de $51,548,501.44 pesos, lo que representa
¢19.85 centavos por CBFI, que representa un Dividend Yield1 de 7.8739% promedio trimestral, considerando
un precio de CBFI de $10 pesos.
Comparando la información financiera del primer trimestre de 2017 con la del cuarto trimestre del 2016, es relevante resaltar los siguientes indicadores:
a. Los ingresos totales del primer trimestre de 2017 ascendieron a $64.2 millones de pesos, lo que
representa un incremento de 11.8% vs el cuarto trimestre del 2016 y un incremento de 41% vs el primer
trimestre de 2016.
b. El total de gastos operativos ascendieron a $19.1 millones de pesos, lo cual representa un incremento
del 17% vs el cuarto trimestre del 2016 y un incremento de 44.4% vs el primer trimestre de 2016.
c. Por lo anterior, el Ingreso Neto Operativo (INO) representa un incremento de 9.8% vs cuarto
trimestre de 2016 y de 39.6% vs primer trimestre de 2016.
d. El EBIT resultó en $45.6 millones de pesos, que representa un incremento del 9.8% vs el cuarto
trimestre del 2016 vs un incremento de 39.8% vs el primer trimestre de 2016.
e. El flujo por operaciones (FFO) fue de $45 millones de pesos, que representa un aumento de 2.5%
vs el cuarto trimestre del 2016 y un aumento del 77.8% vs el primer trimestre de 2016.
f. El FFO por CBFI en circulación del primer trimestre ascendió a ¢17.34 centavos, que representa un
aumento del 2.5% vs con los ¢16.91 centavos del cuarto trimestre del 2016 y un aumento del 1.1% vs con los ¢17.14 centavos del primer trimestre de 2016.
Finalmente, consideramos que FIBRA HD continúa avanzando y ejecutando el Plan de Negocios consistente
en la conformación de un vehículo de inversión con propiedades de calidad, inquilinos sólidos, con capacidad
de capturar economías de escala, y que genere rendimientos atractivos, crecientes y frecuentes a nuestros
inversionistas; siempre con el objetivo de cumplir con los ejes que delinean nuestra estrategia de negocios:
comprar bien, administrar bien, crecer bien y comunicar bien.
1 FIBRA HD ratifica que cuenta con una política de distribuciones mensuales y que el número de CBFIs en circulación es de
259,652,506. El Dividend Yield fue calculado sobre pecio de OPI ($10.00 pesos por certificado).
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Reporte Trimestral 1T 2017
1. INTEGRACION DEL PORTAFOLIO 1.1. Aplicación de los Recursos y Suscripción de Derechos Preferentes a los Tenedores
Al cierre de 2016 prácticamente FIBRA HD finalizó con la aplicación de los recursos obtenidos en el primer
proceso de suscripción y la recuperación del IVA correspondiente a las adquisiciones realizadas durante el 2015.
FIBRA HD finalizó este trimestre con una caja para inversión de $100.7 millones de pesos, de los cuales se
tienen actualmente comprometidos $51.5 millones de pesos para crecimiento orgánico y $471 millones de pesos
para transacciones en proceso de auditoría. Cabe mencionar que el pasado 6 de abril, se llevó a cabo la adquisición
del portafolio Burger King, el cual consta de 4 inmuebles ubicados en el Noroeste del país y representó una
transacción de $41 millones de pesos incluyendo los gastos relacionados a dicha adquisición.
Dado lo anterior, es importante mencionar que el Asesor y Administrador puso en marcha el segundo ciclo de
capitalización mediante un proceso de Suscripción de Derechos Preferentes para nuestros Tenedores actuales.
El aviso de Suscripción fue publicado el pasado 16 de marzo de 2017 y dicho proceso tiene las siguientes
características:
✓ El proceso de suscripción constará de 2 rondas.
✓ El precio de suscripción por cada CBFI será de $9.50 (nueve pesos 50/100 M.N.).
✓ Los tenedores que deseen suscribir CBFIs en la Primera Ronda, podrán hacerlo por hasta una cantidad
igual a 0.3658736111 nuevos CBFIs por cada CBFI de los que sean titulares en la Fecha de Registro
✓ Una vez agotado el plazo para el ejercicio del derecho de suscripción en la Primera Ronda, los CBFIs
no suscritos podrán ser suscritos en una segunda ronda exclusivamente por los Tenedores que hayan
ejercido su derecho de suscripción.
✓ Los CBFIs a ser ofertados en la Segunda Ronda para suscripción y pago de los Tenedores que hayan
ejercido su derecho de suscripción en la Primera Ronda, serán asignados a prorrata en función de las
posturas recibidas con motivo de la Segunda Ronda, siempre y cuando la suma de los CBFIs solicitados
sea superior al número de CBFIs disponibles para suscripción en Segunda Ronda. Los Tenedores que
hayan ejercido su derecho de suscripción en la Primera Ronda podrán suscribir únicamente en la
Segunda Ronda hasta el 40% (cuarenta por ciento) de los CBFIs disponibles para suscripción en la
Segunda Ronda.
✓ Los CBFIs que se suscriban en la Primera Ronda o en la Segunda Ronda, tendrán derecho al pago de
las Distribuciones que correspondan a partir de la fecha de ex derecho correspondiente a la siguiente
distribución a partir de la fecha de entrega y pago de cada ronda correspondiente
De esta forma, al concluir este proceso la FIBRA estará lista para comenzar con la aplicación de los recursos que se obtengan. Dichos recursos, serán aplicados en el portafolio conocido como Pipeline Tangible que el Asesor y Administrador ha venido trabajando en los últimos meses. Dicha cartera es una cartera diversificada que incluye propiedades destinadas al comercio, oficinas, colegios, almacenamiento y logística, con características y rango de “Cap Rate” de adquisición similares a las de la Cartera Actual. En algunos casos se ha avanzado en las negociaciones preliminares respecto de los precios y condiciones de las adquisiciones, de tal suerte que el proceso de cierre podría ocurrir con rapidez. No obstante, como es el caso en todas las transacciones inmobiliarias, los procesos de cierre pueden dar lugar a trámites o procesos complementarios que deban subsanarse y por lo tanto retrasar la ejecución.
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Reporte Trimestral 1T 2017
En adición a lo mencionado anteriormente, la administración considera que es importante seguir ampliando la base de nuestro portafolio, al respecto se continúa identificando un pipeline con condiciones de adquisición que ofrecen tasas de capitalización de mercado y comparables a las del Portafolio Inicial de la FIBRA y que, por lo tanto, responden a nuestra propuesta de valor a los inversionistas, esto dado que:
a. El universo potencial de propiedades de tamaño pequeño y mediano, consideramos es sumamente amplio y ha mostrado ser razonablemente accesible en ciudades medias y grandes del país.
b. La experiencia y relaciones de negocio de los Ejecutivos y de los funcionarios del Asesor y Administrador de la FIBRA, así como de Colliers International nos ha dado acceso a un flujo continuo de oportunidades para seguir adquiriendo Inmuebles con un perfil similar al de nuestra Cartera Actual.
c. Consideramos que la estructura operativa del Asesor y Administrador, así como la política de adquisición de Inmuebles que sigue la FIBRA, le ha permitido obtener economías de escala en relación a los costos de administración y operación de los Inmuebles en beneficio de los Tenedores. Será necesario continuar creciendo para capturar plenamente dichas economías de escala, así como para reducir la volatilidad de los ingresos que genera la Cartera Actual.
1.2. Líneas de Crédito y Certificados Bursátiles Fiduciarios
FIBRA HD cuenta con dos líneas de crédito revolventes celebradas el 31 de marzo de 2016 y 29 de septiembre
de 2016 por un monto total de 400 millones de pesos. FIBRA HD cumple con las regulaciones sobre
apalancamiento aplicables a las FIBRAS en lo que se refiere al límite de apalancamiento y razones de cobertura
de servicio de deuda.
Asimismo, la Asamblea General Ordinaria de Tenedores autorizó el establecimiento de un programa para la
emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios por un monto total que no podrá exceder de $2,500,000,000.00
(dos mil quinientos millones de Pesos 00/100, Moneda Nacional) o su equivalente en UDIs o en Dólares,
moneda de curso legal en los Estados Unidos de América. No obstante, a la fecha de presentación del presente
informe no se ha llevado a cabo ninguna emisión al amparo del programa de Certificados Bursátiles Fiduciarios
2. DESEMPEÑO OPERATIVO DE LA CARTERA DE PROPIEDADES 2.1. Composición de la Cartera.
Al 31 de marzo del 2017 nuestra cartera está integrada por 19 propiedades estabilizadas que se encuentran
operando bajo la plataforma de administración de REMS.
a. Es una cartera diversificada compuesta por 19 activos que incluye propiedades destinadas al comercio,
actividades industriales, educativas y de oficina.
b. El ABR total es de 150,245 m2, registrando un 95.02% de ocupación sobre la superficie adquirida y
pagada.
c. Las propiedades relacionadas con los activos de nuestra cartera se encuentran ubicadas en 12 ciudades
y 12 estados de la república, predominantemente en el centro, occidente, sureste y norte del territorio
nacional.
d. El componente comercial de nuestra cartera se integra por 8 propiedades, con un total de 75,591 m2
de ABR; registrando un 90.35% de ocupación sobre la superficie adquirida y pagada.
e. El componente industrial de nuestra cartera se integra por 5 propiedades con un total de 41,560 m2 de
ABR, registrando un 100% de ocupación.
f. El componente de instituciones educativas de nuestra cartera se integra por 4 propiedades, con un total
de 30,459 m2 de ABR; registrando un 100% de ocupación.
g. El componente de oficinas de nuestra cartera se integra por 2 propiedades, con un total de 2,635 m2
de ABR, registrando un 91.58% de ocupación
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Reporte Trimestral 1T 2017
Figura 1. Cartera de Propiedades */
*/ Cifras al 31 de marzo de 2017.
**/ Superficie total, considerando el área que aún no se adquiere en algunas de las plazas (crecimiento orgánico). ***/Porcentaje de ocupación únicamente sobre la superficie adquirida y pagada. Al cierre de este trimestre se encontraban pendientes por adquirir 838 metros cuadrados.
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19 Activos
8 propiedades comerciales
4 propiedades educativas
5 propiedades industriales
2 propiedades de oficinas
150,245 m2 de ABR**/
95.02% de ocupación sobre la
superficie adquirida y pagada
***/
94.56% de ocupación sobre la superficie adquirida y pagad
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Segmento de Propiedades Comerciales CARMEN CENTER
Cantidad Descripción
Nombre Carmen Center
Ubicación Cd. Del Carmen, Campeche
Mercado Objetivo B+ Uno de los principales Centros Comerciales en Ciudad del Carmen. Zona de rápido crecimiento en el corazón del corredor petrolero del México y la zona comercial de mayor crecimiento en Cd. Del Carmen
Fecha de Construcción 2006 Inmueble de construcción reciente en excelentes condiciones
Principales Inquilinos
Sanborns y Sports World Número de Contratos 21
Metros cuadrados rentables 15,026
LOMAS VERDES Cantidad Descripción
Nombre Plaza Lomas Verdes
Ubicación Naucalpan, Edo de México
Mercado Objetivo B+ y C+ Ubicado en una de las zonas de mayor dinamismo en Lomas Verdes muy bien comunicado y con facilidad de accesos y cómodo estacionamiento.
Fecha de Construcción 2013 Inmueble de reconstrucción reciente en buenas condiciones. Principales Inquilinos
Zona Fitness
Número de Contratos 9
Metros cuadrados rentables 6,646 Se tienen 399 metros cuadrados pendientes de adquirir. LAS RAMBLAS
Cantidad Descripción
Nombre Las Ramblas
Ubicación Guadalajara, Jalisco
Mercado Objetivo B+ y B Parte de un importante desarrollo habitacional en la zona de mayor plusvalía de Guadalajara
Fecha de Construcción 2012 Centro Comercial de reciente construcción Principales Inquilinos
IHOP, Smart Fit
Número de Contratos 13
Metros cuadrados rentables 5,380
*Plaza Las Ramblas se encuentra en proceso de adecuaciones para la entrada del “Mercado Gastronómico”.
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PLAZA CATAVIÑA
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Cataviña
Ubicación Mexicali, Baja California
Mercado Objetivo C+, C y D+ Fecha de Construcción 2004 Inmueble en muy buenas condiciones Principales Inquilinos
DAX, Gimnasio Vigor y Salud, HSBC, CI Banco, Burger King, Domino’s Pizza, Sushi Itto, Blockbuster
Número de Contratos 26 Metros cuadrados rentables 8,100 Se tienen 155.77 metros cuadrados pendientes de adquirir.
*Contratos inicialmente pactados en dólares fueron renegociados a pesos. PLAZA CASA GRANDE
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Casa Grande
Ubicación Saltillo, Coahuila
Mercado Objetivo C+
Fecha de Construcción 2004 Inmueble de construcciones recientes en muy buenas condiciones
Principales Inquilinos
Berlitz - Escuela de Idiomas Número de Contratos 29 Metros cuadrados rentables 4,434
PLAZA PUNTO LOS MOCHIS Cantidad Descripción
Nombre Plaza Punto Los Mochis
Ubicación Los Mochis, Sinaloa
Mercado Objetivo B y B+
Fecha de Construcción 2009 Principales Inquilinos
Walmart, Cinépolis, Casino Monaco, Starbuck´s, Santander, CI Banco, Martí, Office Depot, Carl´s Jr y Megacable
Número de Contratos 37
Metros cuadrados rentables 22,072
Dichos metros cuadrados incluyen ciertas adecuaciones que se están llevando a cabo.
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PLAZA LA ROCA
Cantidad Descripción
Nombre Plaza La Roca
Ubicación Cancún, Quintana Roo
Mercado Objetivo A y B+
Fecha de Construcción 2015 Reciente construcción
Principales Inquilinos Cinemex y Krispy Cream
Número de Contratos 21
Metros cuadrados rentables 6,968
PLAZA LOS CORALES
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Los Corales
Ubicación Veracruz, Veracruz
Mercado Objetivo C +
Fecha de Construcción 2010
Principales Inquilinos Waldo´s y Office Depot
Número de Contratos 21
Metros cuadrados rentables 5,986
Segmento 2. Propiedades Industriales. INDUSTRIAL NOGALES (HYSON)
Cantidad Descripción
Ubicación Parque Nuevo Industrial en Nogales, Sonora
Numero de arrendatarios 1 Ensambles HYSON S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables 6,733 Nave Industrial destinada a ensambles de partes para equipo de riego. Ubicada en el Parque Industrial Nuevo Nogales.
AEROESPACIAL NOGALES (DAHER)
Cantidad Descripción
Ubicación Parque Nuevo Industrial, Nogales, Sonora
Numero de arrendatarios 1 Daher Aerospace, S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables 6,141 Nave industrial destinada a la manufactura de partes de Aeronaves.
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INDUSTRIAL AGUASCALIENTES (ESQUIMAL)
Cantidad Descripción
Ubicación Avenida Muebleros, Jesús María, Aguascalientes, Aguascalientes
Numero de arrendatarios 1
Trade Comercializadora S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables 12,786 Nave industrial destinada a la manufactura de colchas y edredones.
INDUSTRIAL NOGALES (VERITIV)
Cantidad Descripción
Ubicación Parque Nuevo Industrial, Nogales, Sonora
Numero de arrendatarios 1 Papelera KIF, S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables
4,645 Nave industrial destinada a la logística para la distribución de empaques, cartón y papel.
INDUSTRIAL MANZANILLO (AGRICOLIMA)
Cantidad Descripción
Ubicación Blvd Miguel de la Madrid 42, 28860 Zona Industrial Tapeixtles, Manzanillo, Colima
Numero de arrendatarios 1 SQM Comercial de México, S.A de C.V.
Metros cuadrados rentables 11,255 Aplicaciones a través de sus cinco líneas de negocio: Nutrición Vegetal de Especialidad, Yodo y derivados, Litio y derivados, Químicos Industriales y Potasio.
Segmento 3. Instituciones Educativas UNIVERSIDAD DEL VALLE DE MÉXICO CAMPUS NORESTE
Cantidad Descripción
Ubicación Nogales, Sonora. Ubicada en la Zona poblacional de Nogales y colindando con la Zona Comercial y Parque Nuevo Industrial
Numero de arrendatarios 1 Universidad del Valle de México (UVM)
Metros cuadrados rentables 3,995
INSTITUTO PIAGET
Cantidad Descripción
Ubicación Los Mochis, Sinaloa. Ubicado en la Zona poniente de la ciudad y colindando con la Zona residencial Alcázar del Country
Numero de arrendatarios 1 Instituto Piaget de Los Mochis, S.C. Ubicado en la Zona poniente de Los Mochis y colindando con la Zona residencia Alcázar del Country
Metros cuadrados rentables 3,016
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COLEGIO CELTIC INTERNACIONAL
Cantidad Descripción
Ubicación Municipio de Corregidora, Querétaro. Ubicada en el sur de Querétaro, en el libramiento de México a San Luis Potosí.
Numero de arrendatarios 1 Celtic International School de México, S.C. Ubicada en el sur de Querétaro, en el libramiento de México a San Luis Potosí.
Metros cuadrados rentables 13,168
COLEGIO MÉXICO NUEVO CAMPUS LA CALMA
Cantidad Descripción
Ubicación Zapopan, Jalisco. Colegio México Nuevo Campus La Calma ubicado en Avenida Monte Morelos No. 3403, Colonia La Calma
Numero de arrendatarios 1
Metros cuadrados rentables 10,280
Segmento 3.- Propiedades de Oficina CORPORATIVO GARZA SADA
Cantidad Descripción
Ubicación Av. Eugenio Garza Sada No. 124-F, Col. La Plazuela, Aguascalientes, Ags.
Numero de arrendatarios 1 Trade Comercializadora S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables 1,812
PLAZA SKY CUMBRES
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Sky Cumbres (Plaza de usos mixtos)
Ubicación Cancún, Quintana Roo
Mercado Objetivo A y B +
Fecha de Construcción 2015
Número de Contratos 22
Metros cuadrados rentables 1,783
*Plaza Sky Cumbres tuvo un aumento en su ABR dadas las adecuaciones que se realizaron en la plaza.
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Tabla 1. Indicadores de nuestra Cartera y Principales Clientes
No. de Propiedades No. De Contratos
m2 Principales Arrendatarios
Superficie m2 Superficie Adquirida
150,245 149,407
Rentados 141,970
Por rentar Por adquirir
7,437 838
1. Comercial
Propiedades 8
184 75,591
Superficie rentada 67,538
Superficie por ocupar 7,215
Superficie por adquirir 838
Anclas 32,486 Walmart, Cinemex, Sanborns, Sports World, Zona Fitness, Smart Fit, DAX,
Waldos, Office Max, Office Depot
Sub Anclas 6,516 Toyota, GMC, Carl's Jr, Cafeto, IHOP, Parisina, Krispy Kreme, Vigor y Salud.
Bancos 3,892 Santander, HSBC, CI Banco Intercam, Actinver, Scotia Bank, Compartamos
Banco, Crediclub, Inbursa
Restaurantes de Cadena
7,858 Hija de Moctezuma, La Nacional, Burger King, Dominos Pizza, Starbucks, Subway,XB burger Carl's Junior,Italian Coffee y Benedetti´s
Entretenimiento 3,515 Big Bola, Monaco Casino y Playland
Telefonía 1,839 AT&T, Telcel, Megacable y Iusacell
2. Industrial
Propiedades 5 5 41,560
Ensambles HYSON, DAHER Inc., Esquimal Aguascalientes, SQM de México y Veritiv Corp
Superficie Rentada
41,560
Superficie por Ocupar
0
3. Escuelas y Universidades
Propiedades 4 4 30,459 Universidad del Valle de México, Colegio Celtic Internacional, Instituto Piaget y Colegio México Nuevo La Calma
Superficie Rentada 30,459
Superficie por Ocupar 0
4. Oficinas
Propiedades 2 16 2,635 Trade Comercializadora Internacional y arrendatarios independientes.
Superficie Rentada 2,413
Superficie por Ocupar 222
Superficie por Adquirir 0
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Reporte Trimestral 1T 2017
2.1.2. Tasas de Ocupación y Estrategia de Comercialización Nuestras propiedades son de reciente adquisición. Asimismo, todas ellas provienen de propietarios que no son
parte relacionada ni de la FIBRA ni del operador de nuestros inmuebles. En las propiedades comerciales vemos dos fuentes de generación de valor las cuales se centran en mejorar la
calidad y la mezcla de los inquilinos y aumentar el porcentaje de ocupación de las plazas:
➢ En el caso de los locales ocupados, hemos negociado la salida de inquilinos que provenían de las
administraciones anteriores y que considerábamos que no correspondían al perfil de marcas fuertes
y modelos de operación idóneos que queremos en nuestras propiedades. Se ha planteado como
objetivo que esta situación sea temporal y que se traduzca en la reconversión y optimización de la
capacidad de generación de flujos en dichas propiedades.
➢ En el caso de las propiedades por las cuales pagamos únicamente por los locales rentados, hemos
trabajado en encontrar los inquilinos que puedan ocupar dichos espacios, al tiempo que fortalezcan
la imagen y rentabilidad de la propiedad en su conjunto. En este sentido, recientemente se
arrendaron, y por lo tanto se pagaron dos locales de Plaza Cataviña quedando pendiente por
adquirir únicamente un local por un total de 154.77 m2. Asimismo, se concluyó con la
adquisición de los m2 pendientes en Las Ramblas, Guadalajara, y se empezó la adecuación de
los locales para la entrada del Mercado Gastronómico;
➢ Se generaron sinergias entre Plaza La Roca y Sky Cumbres en materia de administración y
operación de ambas plazas;
➢ Se llevó a cabo las adecuaciones por parte del antiguo propietario en Sky Cumbres para el aumento
de los m2 de la plaza. 2.2. Indicadores de Operación del Portafolio
2.2.1. Superficie Rentable Arrendada
Al 31 de marzo de 2017, la cartera se encontraba ocupada en un 95.02%, en términos de superficie rentable
adquirida. El promedio ponderado de renta mensual/m2 en el sector comercial era de $155.77 (ciento cincuenta
y cinco Pesos 77/100 M.N.), para el sector industrial el promedio aritmético simple era de $4.32 dólares
(cuatro dólares 32/100 U.S.D) y el promedio ponderado de $4.14 dólares (cuatro dólares 14/100 U.S.D) ,
para el sector de educación el promedio aritmético simple era de $138.49 (ciento treinta y ocho Pesos 49/100
M.N.) y el promedio ponderado de $141.64 (ciento cuarenta y un Pesos 64/100 M.N.) y para el sector de
oficinas el promedio ponderado era de $231.91 (doscientos treinta y un Pesos 91/100 M.N.) y el promedio
aritmético simple era de $380.33 (trescientos ochenta Pesos 33/100 M.N.). A partir del presente informe
se continuará utilizando únicamente el promedio ponderado para el cálculo de la renta promedio por
m2.
Las tasas de ocupación y rentas se ven influenciadas por la oferta y la demanda del mercado. En los mercados
con altas tasas de ocupación, las tasas de renta aumentarán por encima de la inflación, mientras que ocurre lo
contrario en mercados con bajas tasas de ocupación. La mayoría de los contratos de arrendamiento prevén
contractualmente aumentos en las rentas, ya sea por inflación o tasas fijas o respecto al tipo de cambio aplicable
al arrendamiento en cuestión.
2.2.2. Vencimiento de Arrendamientos
La capacidad para volver a arrendar el espacio sujeto a arrendamientos que terminen afectará los resultados de
las operaciones y FIBRA HD se verá afectada por las condiciones económicas y de competencia en los
mercados en los que se encuentran los inmuebles que forman parte de nuestra cartera, así como el atractivo de
las propiedades individuales. Al 31 de marzo de 2017, el promedio ponderado de la vigencia de los contratos de
arrendamiento de los inmuebles de la cartera es de 4.46 años.
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Reporte Trimestral 1T 2017
2.2.3. Ingresos de Operación
Los ingresos de operación se refieren a aquellos que derivan del arrendamiento y mantenimiento de los
inmuebles y, en el caso de los centros comerciales, al arrendamiento y al mantenimiento de los locales, espacios
rentables en corredores, islas y otras áreas de tránsito de los visitantes y por el uso del estacionamiento.
2.2.4. Gastos de Operación
Los gastos de operación de los inmuebles generalmente consisten en: gastos de administración, mantenimiento
y reparaciones, predial, seguros, electricidad y otros gastos operativos misceláneos.
2.2.5. Tipo de Cambio
Aproximadamente el 19.10% de los contratos de arrendamiento de los inmuebles que integran la cartera, en
términos de ingresos, se denominan en dólares, por lo tanto, el ingreso en pesos de dichos contratos se
encuentra sujeto a las fluctuaciones en el valor del dólar respecto al peso. En este periodo, se tuvieron cambios
de contratos que inicialmente estaban pacatos en dólares a pesos.
2.2.6. Gastos y fondos de reserva
Los inmuebles se mantendrán en buen estado y condición de conformidad con las leyes aplicables, regulaciones
y contratos de franquicia. El costo de todas las mejoras de rutina y alteraciones serán distribuidos entre
mobiliario, instalaciones y equipo, que será creado y administrado el Asesor y Administrador y financiado de
los ingresos de las rentas derivadas de cada propiedad. Los gastos rutinarios de capital serán administrados por
nuestros operadores (REMS). Sin embargo, hemos incluido gastos de capital como parte del presupuesto anual
para nuestra cartera.
En ocasiones, los inmuebles podrán sufrir renovaciones como resultado de nuestra decisión de actualizar parte
de ellos, como locales, áreas comunes y/o restaurantes con el fin de competir mejor con otros establecimientos
mercantiles del mercado. Financiaremos la totalidad de las renovaciones con el efectivo y otras fuentes de
liquidez disponibles.
2.2.7. Cumplimiento de los límites de Apalancamiento establecidos en el
Anexo AA de la Circular Única de Emisoras
FIBRA HD continúa cumpliendo con los límites de apalancamiento establecidos en el Anexo AA de la Circular
Única de Emisoras, reflejando al cierre del primer trimestre de 2017 un apalancamiento del 0% (cero) por ciento.
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Reporte Trimestral 1T 2017
3. INFORMACION FINANCIERA AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 Banco Actinver, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver División Fiduciaria F/1523 o FIBRA HD (BMV: FIBRAHD15), el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, presentó el día 24 de abril de 2017 al Comité Técnico sus resultados del primer trimestre de 2017 (a continuación, indistintamente “1T2017” o “1Q2017”). Estos resultados han sido preparados de acuerdo a las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”), y están expresados en miles de pesos mexicanos nominales.
La información financiera ha sido previamente puesta a consideración del Comité de Auditoría y Prácticas, quien, a su vez, recomienda dicha información al Comité Técnico del Fideicomiso para su aprobación.
3.1 Estado de Resultados (miles de pesos)
Los ingresos totales del primer trimestre de 2017 ascendieron a $64.2 millones de pesos, lo que representa un
incremento de 11.8% comparado con el trimestre anterior y un incremento de 41% comparado con el 1Q2016.
En el período reportado hemos observado un incremento de 17% en los gastos operativos comparado con el
trimestre anterior debido a aumento en los gastos operativos y el impuesto predial. Independientemente de ello,
el NOI del 1Q2017 ascendió a $45.1 millones de pesos, que representa un incremento de 9.8% comparado con
el 4Q2016, y el margen del NOI promedio trimestral se ha mantenido por encima de 70% y el margen del EBIT
en 68%.
Finalmente, el FFO del 1T2017 ascendió a $45 millones de pesos, un incremento de 2.5% comparado con
el trimestre anterior, un aumento menor, ya que se han tenido menos ingresos por intereses en el trimestre, así
como se registraron impuestos y el PTU generados en la Fibra HD Servicios, S.C.
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Reporte Trimestral 1T 2017
El estado de resultados de FIBRA HD del período reportado y acumulado del año representado en centavos
por CBFI se muestra a continuación:
a) Ingresos. El 92.2% de los ingresos totales de FIBRA HD provienen de los arrendamientos y en el 1Q2017 éstos ascendieron a $64.2 millones de pesos, un aumento de 11.6% comparado con el 4Q2016. El incremento se debe tanto a la renta completa de la Industrial Manzanillo, que fue adquirida a medidos de diciembre de 2016, como a las rentas variables de Sanborns en Carmen Center y Cinemex en La Roca recibidas en el trimestre. Los ingresos por mantenimiento han aumentado en 25.7%, mientras que se recibieron 14% menos de rentas por estacionamiento.
1Q 2017 4Q 2016
Δ%
1Q17 vs
4Q16
1Q 2016
Δ%
1Q17 vs
1Q16
Acumulado
2017
Acumulado
2016
Ingresos
Ingresos rentas del periodo 22.78 92.2% 20.41 92.4% 11.6% 27.91 90.6% -18.4% 22.78 27.91
Ingresos mantenimientos del periodo 1.11 4.5% 0.88 4.0% 25.7% 2.12 6.9% -47.5% 1.11 2.12
Ingresos renta de estacionamiento 0.39 1.6% 0.45 2.1% -14.1% 0.47 1.5% -16.7% 0.39 0.47
Otros ingresos operativos 0.43 1.8% 0.35 1.6% 24.9% 0.32 1.0% 34.4% 0.43 0.32
Ingresos Netos 24.72 100.0% 22.10 100.0% 11.8% 30.82 100.0% -19.8% 24.72 30.82
Gastos Operativos
Gastos administrativos 2.75 11.1% 2.74 12.4% 0.5% 4.24 13.8% -35.1% 2.75 4.24
Gastos de operación 3.94 15.9% 3.40 15.4% 15.8% 3.74 12.1% NA 3.94 3.74
Predial 0.39 1.6% 0.09- -0.4% -552.5% 0.61 2.0% -36.1% 0.39 0.61
Seguros 0.22 0.9% 0.19 0.9% 13.5% 0.37 1.2% -40.9% 0.22 0.37
Otros gastos operativos 0.06 0.2% 0.04 0.2% 39.5% - 0.0% 0.0% 0.06 -
Total Gastos Operativos 7.36 29.8% 6.29 28.5% 17.0% 8.96 29.1% -17.9% 7.36 8.96
Ingreso Operativo Neto (NOI) 17.36 70.2% 15.81 71.5% 9.8% 21.87 70.9% -20.6% 17.36 21.87
Servicios de administración de propiedades 0.57 2.3% 0.53 2.4% 8.9% 0.76 2.5% -24.6% 0.57 0.76
EBIT 16.78 67.9% 15.28 69.1% 9.8% 21.10 68.5% -20.5% 16.78 21.10
Intereses pagados - 0.0% 0.01 0.1% -100.0% 3.99 12.9% -100.0% - 3.99
Otros gastos financieros 0.23 0.9% 0.71 3.2% -67.4% 0.36 1.2% NA 0.23 0.36
Intereses ganados 0.85- -3.4% 1.87- -8.5% -54.6% 0.34- -1.1% 146.7% 0.85- 0.34-
Otros productos financieros 0.09- -0.4% 0.19- -0.8% -51.5% 0.05- -0.1% NA 0.09- 0.05-
Otros gastos - 0.0% - 0.0% 0.0% - 0.0% 0.0% - -
Otros productos 0.01- 0.0% 0.30- -1.3% NA 0.00- 0.0% NA 0.01- 0.00-
Total Otros 0.72- -2.9% 1.63- -7.4% NA 3.96 12.9% -118.1% 0.72- 3.96
Flujo por Operaciones (FFO) 17.50 70.8% 16.91 76.5% 3.5% 17.14 55.6% 2.1% 17.50 17.14
Impuestos y PTU 0.17 0.7% - 0.0% 0.0% - 0.0% 0.0%
Flujo Por Operaciones Neto (FFO) 17.34 70.1% 16.91 76.5% 2.5% 17.14 55.6% 1.1% 17.50 17.14
Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
(En centavos de pesos mexicanos por CBFI)
Estado de Resultados Integrales (No Auditados)
Por el periodo que termina el 31 de marzo de 2017
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Reporte Trimestral 1T 2017
b) Gastos. Los gastos operativos totales del trimestre ascendieron a $19.1 millones de pesos, que
representan un 29.8% de los ingresos totales versus 28.5% del 4Q2016, siendo los componentes más
importantes los gastos administración y de operación. Éstos han aumentado en el 1Q2017 en 13.8% y
12.1% respectivamente en comparación con el trimestre inmediato anterior.
c) Ingreso Operativo Neto (Net Operating Income “NOI” por sus siglas en ingles) y
EBIT (Ernings Before Interest and Tax). En el trimestre reportado tanto el NOI, como en el EBIT
h a n aumentado en un 9.8% comparado con el trimestre inmediato anterior. Las comisiones por el
concepto de servicio de administración de propiedades que se pagan a Colliers International está en el
rango de 2.3%sobre el NOI versus 2.5% del 1Q2015.
Lo anterior ha permitido mantener el margen del NOI del trimestre por encima del 70% y el margen del EBIT
en 68%. La evolución del margen del NOI, así como el NOI histórico se muestra en la gráfica siguiente:
1Q 2017 4Q 2016
Δ%
1Q17 vs
4Q16
1Q 2016
Δ%
1Q17 vs
1Q16
Acumulado
2017
Acumulado
2016
Ingresos
Ingresos rentas del periodo 59,151 92.2% 53,001 92.4% 11.6% 41,227 90.6% 43.5% 59,151 41,227
Ingresos mantenimientos del periodo 2,885 4.5% 2,295 4.0% 25.7% 3,127 6.9% -7.7% 2,885 3,127
Ingresos renta de estacionamiento 1,014 1.6% 1,181 2.1% -14.1% 693 1.5% 46.4% 1,014 693
Otros ingresos operativos 1,126 1.8% 901 1.6% 24.9% 476 1.0% 136.3% 1,126 476
Ingresos Netos 64,176 100.0% 57,378 100.0% 11.8% 45,523 100.0% 41.0% 64,176 45,523
1Q 2017 4Q 2016
Δ%
1Q17 vs
4Q16
1Q 2016
Δ%
1Q17 vs
1Q16
Acumulado
2017
Acumulado
2016
Gastos Operativos
Gastos administrativos 7,148 11.1% 7,111 12.4% 0.5% 6,268 13.8% 14.0% 7,148 6,268
Gastos de operación 10,236 15.9% 8,840 15.4% 15.8% 5,526 12.1% NA 10,236 5,526
Predial 1,004 1.6% 222- -0.4% -552.5% 894 2.0% 12.3% 1,004 894
Seguros 563 0.9% 496 0.9% 13.5% 542 1.2% 3.8% 563 542
Otros gastos operativos 151 0.2% 109 0.2% 39.5% - 0.0% 0.0% 151 -
Total Gastos Operativos 19,102 29.8% 16,334 28.5% 17.0% 13,230 29.1% 44.4% 19,102 13,230
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
-
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
16,000,000
NOI y Margen NOI
NOI Margen NOI
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Reporte Trimestral 1T 2017
d) Flujo por Operaciones (Funds From Operations “FFO” por sus siglas en inglés). En el
trimestre reportado el FFO se ubicó en $45 millones de pesos, y considerando el aumento en los gastos operativos del período,
su incremento comparado con el trimestre anterior es de 2.5%
e) Distribuciones. En el 1Q2017 FIBRA HD ha seguido con su política de realizar
Distribuciones de Efectivo a los tenedores de los CBFIs de manera mensual. El monto total
acumulado de las Distribuciones en Efectivo para 1Q2017, correspondiente a los meses de enero,
febrero y marzo de 2017, es de $51,548,501.44 pesos, lo que representa ¢19.85 centavos por CBFI, que
representa un Dividend Yield de 7.8739% promedio trimestral, considerando un precio de CBFI de $10
pesos.
Distribuciones Enero 2017 Febrero 2017 Marzo 2017 1Q2017
Resultado distribuible 17,033,772.83 17,035,557.35 17,042,675.59 51,112,005.77
CBFI's en circulación 259,652,506 259,652,506 259,652,506 259,652,506
Distribución (¢) 6.560218922 6.560906194 6.563647642 19.68
Dividend Yield 7.8723% 7.8731% 7.8764% 7.8739%
Distribución de utilidad fiscal 10,220,263.70 10,221,334.41 9,373,471.57 29,815,069.68
Distribución de utilidad fiscal por CBFI (¢) 3.936131353 3.936543717 3.610006203 11.48
Retorno de capital 6,813,509.13 6,814,222.94 7,669,204.01 21,296,936.09
Retorno de capital por CBFI (¢) 2.624087569 2.624362478 2.953641439 8.20
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Reporte Trimestral 1T 2017
3.2 Balance General
(montos en miles de pesos) El Balance General al cierre del Primer Trimestre de 2017 incluye: (i) del lado de los activos tanto los inmuebles
adquiridos, como el efectivo remanente de la primera suscripción de CBFIs; las cuentas por cobrar y el IVA por
recuperarse;
(ii) del lado de los pasivos se tienen algunas cuentas por pagar, IVA por pagar, los depósitos en garantía que
se reflejan como partidas a largo plazo, entre otros.
1Q 2017 1Q 2016Δ% 1Q17
vs 1Q16
Activos Circulantes
Efectivo y equivalentes de efectivo 138,013 45,123 205.9%
Clientes 15,828 14,047 12.7%
Impuestos a favor 64,739 197,276 -67.2%
Total Activo Circulante 220,664 257,207 -14.2%
Activos no Circulantes
Propiedades de inversión 2,452,648 1,596,989 53.6%
Total Activos no Circulantes 2,472,135 1,602,322 54.3%
Total Activos 2,692,799 1,859,529 44.8%
Pasivos Circulantes
Otras cuentas por pagar 12,585 6,411 96.3%
Impuestos por pagar 20,222 7,982 153.4%
Total Pasivos Circulantes 33,675 215,714 -84.4%
Pasivos No Circulantes
Depósitos en garantía 10,978 14,927 -26.5%
Total Pasivos no Circulantes 14,124 213,061 -93.4%
Patrimonio
Total Patrimonio 2,645,000 1,430,755 84.9%
Total Pasivo + Capital 2,692,799 1,859,529 44.8%
Banco Actinver, S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver, Fideicomiso F/1523
Estado de Posición Financiera (No Auditado)
Al 31 de marzo de 2017
(En miles de pesos mexicanos)
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Reporte Trimestral 1T 2017
a. Los activos totales al 31 de marzo de 2017 ascienden a $2,692,799 miles de pesos, de los cuales la
partida más significativa corresponde a las propiedades de inversión, que ascienden a $ 2,452,648
miles de pesos, reflejando el ajuste a valor razonable de las propiedades de inversión de acuerdo
a los avalúos de las doce primeras propiedades. En caja se tienen $138,013 miles de pesos y el IVA
por recuperar es de $54,404 miles de pesos correspondiente al año 2016. Las cuentas por cobrar de
clientes ascienden a $15,828 miles de pesos que representan con una razón de días-clientes de 21.8
días.
b. Los pasivos totales ascienden a $47,800 miles de pesos los cuales corresponden a: (i) depósitos
en garantía $10,978 miles de pesos; (ii) impuestos pendientes por pagar $20,222 miles de pesos; y (iii)
otras cuentas por pagar por $12,585 miles de pesos. Las otras cuentas por pagar incluyen las
obligaciones de pago por las partes adquiridas, pero no pagadas de los inmuebles por no haber
estado arrendadas al momento de la compraventa. A la fecha del presente reporte dichas
obligaciones ascienden a $8,320 miles de pesos. Al 31 de marzo de 2017 FIBRA HD no cuenta con
pasivos financieros.
4. CONSIDERACIONES FINALES La Administración de FIBRA HD se ha esmerado en cumplir con las metas y criterios que establece el Comité
Técnico y el propio plan de negocios: (i) avanzando en la diversificación del portafolio y procurando con ello
disminuir la volatilidad de los ingresos; (ii) creciendo en escala, de forma que se puedan capturar las economías
que se esperan de una FIBRA “administrada internamente”; (iii) mejorando de manera continua en el perfil de
nuestros inquilinos; (iv) logrando un mejor balance en la estructura del portafolio en cuanto a la contribución
relativa de los segmentos comercial, industrial, educativo y de oficinas; y (v) mejorando la estructura de capital.
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Reporte Trimestral 1T 2017
