SECCIONAL CÚCUTA BIBLIOTECA MANUEL JOSÉ VARGAS …
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1 UNIVERSIDAD LIBRE DE COLOMBIA SECCIONAL CÚCUTA BIBLIOTECA MANUEL JOSÉ VARGAS DURÁN RESUMEN – TESIS DE GRADO Edward Fabián Latorre Osorio Liany Yetzira Hernández Granados AUTOR(es) Nombres y Apellidos Completos Facultad de Derecho FACULTAD Doctor Luis Antonio Muñoz Hernández DIRECTOR El Depósito en los contratos de arrendamiento. Estudio jurídico y social TITULO DE LA TESIS RESUMEN Por medio de esta extensa investigación se pretendió realizar un estudio dinámico y minucioso a la figura de los depósitos y su posibilidad de restablecerse en el ordenamiento jurídico del país como garantía real a favor del arrendador y a cargo del arrendatario, al momento de suscribir contratos de arrendamiento para vivienda urbana. El planteamiento del problema surge a través de la problemática a la que cada vez con más frecuencia se están viendo avocados los arrendadores que conceden sus inmuebles a terceros para que estos hagan uso y habitación del mismo en calidad de tenedores, mediante la relación contractual regulada por la ley 820/2003. CARACTERÍSTICAS: PAGINAS: 133 PLANOS: _____ ILUSTRACIONES: _____ CD-ROM: 2
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UNIVERSIDAD LIBRE DE COLOMBIA
SECCIONAL CÚCUTA BIBLIOTECA MANUEL JOSÉ VARGAS DURÁN
RESUMEN – TESIS DE GRADO
Edward Fabián Latorre Osorio
Liany Yetzira Hernández Granados
AUTOR(es) Nombres y Apellidos Completos
Facultad de Derecho
FACULTAD
Doctor Luis Antonio Muñoz Hernández
DIRECTOR
El Depósito en los contratos de arrendamiento. Estudio jurídico y social
TITULO DE LA TESIS
RESUMEN
Por medio de esta extensa investigación se pretendió realizar un estudio dinámico y
minucioso a la figura de los depósitos y su posibilidad de restablecerse en el ordenamiento
jurídico del país como garantía real a favor del arrendador y a cargo del arrendatario, al
momento de suscribir contratos de arrendamiento para vivienda urbana. El planteamiento
del problema surge a través de la problemática a la que cada vez con más frecuencia se
están viendo avocados los arrendadores que conceden sus inmuebles a terceros para que
estos hagan uso y habitación del mismo en calidad de tenedores, mediante la relación
contractual regulada por la ley 820/2003.
CARACTERÍSTICAS: PAGINAS: 133 PLANOS: _____ ILUSTRACIONES: _____ CD-ROM: 2
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EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA, ESTUDIO JURÍDICO Y SOCIAL
LIANY YETZIRA HERNÁNDEZ GRANADOS
EDWARD FABIÁN LATORRE OSORIO
UNIVERSIDAD LIBRE SECCIONAL CÚCUTA
FACULTADA DE DERECHO, CIENCIA POLÍTICAS Y SOCIALES
CÚCUTA
2011
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EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA, ESTUDIO JURÍDICO Y SOCIAL
LIANY YETZIRA HERNÁNDEZ GRANADOS
EDWARD FABIÁN LATORRE OSORIO
Proyecto de grado presentado como requisito parcial para optar al título de abogado
Director
Dr. LUIS ANTONIO MUÑOZ
Abogado
Asesor metodológico
Mag. LUIS ENRIQUE NIÑO OCHOA
Especialista en Investigación Social
UNIVERSIDAD LIBRE SECCIONAL CÚCUTA
FACULTADA DE DERECHO, CIENCIA POLÍTICAS Y SOCIALES
CÚCUTA
2011
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PÁGINA DE ACEPTACIÓN
NOTA DE ACEPTACIÓN
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Presidente del jurado
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Jurado
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Jurado
San José de Cúcuta 15 de noviembre de 2011
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DEDICATORIA
A mis padres
A mis amorosos padres, quienes siempre están ahí escuchándome o tendiéndome una mano
comprensiva, porque no importa cuántas veces crea que no puedo más o pierda el impulso
de continuar, ellos siempre son mi apoyo para seguir adelante, ya sea con una sonrisa o una
reprimenda desde pequeña tuve su guía para alcanzar mis metas, por eso cada triunfo que
alcance en mi camino es también un logro de ustedes
A mi eterno dolor de cabeza, aunque hay momentos en que pienso ya no mas y otros en que
me invade la felicidad, se que así sea alegrías o tristezas quiero estar todos los días a tu
lado...
A Liany Yetzira Hernández Granados
antes de actuar con valor a todos rechace
solía ocultarme de todos yo,
pero algo ocurrió te conocí a ti,
y me enamore, decidí cambiar,
si yo quise cambiar mi vida, se que tu también lo lograras
porque yo estaré ahí, junto a ti
apoyándote en la adversidad,
puedo renunciar a muchas cosas menos a irme de tu lado...
mientras estés tu aquí no importara donde sea que estemos los dos…
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AGRADECIMIENTOS
Los autores expresan sus agradecimientos a:
Primero a Mis padres Miguel Orlando Latorre y Argenida Osorio, quienes día a día me
brindan su apoyo incondicional, y me impulsan a seguir siempre adelante con una férrea y
firme convicción en que lo único que convierte en imposible a un sueño es el miedo a
fracasar.
A mi familia que me llena de alegría en todos los instantes que compartimos.
A mis compañeros del Juzgado Cuarto de Familia que me han acompañado y brindado su
apoyo en el mundo del derecho y la vida laboral.
Doctor LUIS ANTONIO MUÑOZ, director del proyecto, su extensa asesoría académica
posibilito la consumación de la presente investigación.
Doctor LUIS ENRIQUE NIÑO OCHOA, Especialista en Investigación Social, asesor
metodológico del proyecto, sin su valiosa y constante accesoria este proyecto no hubiera
alcanzado los satisfactorios resultados obtenidos.
Doctor JOSÉ ANTONIO MOGOLLÓN ORTEGA, Juez Cuatro de Familia de Cúcuta, por
su incondicional ayuda en todas las circunstancias que se presentaron para la realización de
este proyecto.
Doctor CALIXTO CORTES PRIETO, Magistrado sala disciplinaria consejo superior de la
judicatura, quien me brindo la oportunidad de ejercer las practicas de derecho en su bien
servido despacho.
Doctor LUIS FELIPE RODRÍGUEZ, insigne maestro de la universidad libre seccional
Cúcuta, quien con sus majestuosas cátedras me guio y sumergió en el inmenso mundo del
derecho civil y la argumentación jurídica.
Doctor HERNÁN ISAÍAS IBARRA, Juez Tercero civil del Circuito de Cúcuta, más que un
doctor y Honorable juez de la republica, es un maestro del derecho quien con sus cátedras
despertó e incentivo el estudio de la ley la doctrina y la jurisprudencia, con el propósito de
formar excelentes profesionales.
A todos los doctores y auxiliares del centro de investigación, de la universidad libre
seccional Cúcuta, quienes ejercen sus funciones con excelentes calidades humanas y
profesionales.
A todos gracias…
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RESUMEN EJECUTIVO
Por medio de esta extensa investigación se pretendió realizar un estudio dinámico y
minucioso a la figura de los depósitos y su posibilidad de restablecerse en el ordenamiento
jurídico del país como garantía real a favor del arrendador y a cargo del arrendatario, al
momento de suscribir contratos de arrendamiento para vivienda urbana. El planteamiento
del problema surge a través de la problemática a la que cada vez con más frecuencia se
están viendo avocados los arrendadores que conceden sus inmuebles a terceros para que
estos hagan uso y habitación del mismo en calidad de tenedores, mediante la relación
contractual regulada por la ley 820/2003, situaciones todas previstas y consagradas como
obligaciones para las partes en el documento firmado, circunstancias tales como el pago de
los cánones mensuales, pago de servicios públicos domiciliarios, preservar, cuidar y darle
uso adecuado al inmueble y en general todas las obligaciones consagradas en la ley y la
jurisprudencia. El desconocimiento por parte de los arrendatarios de estas obligaciones y
por consiguiente su falta de convencimiento al deber de cumplirlas está generando un serie
de perjuicios para los arrendadores que al verse sumergidos en esta serie de vicisitudes y
agravios contra su patrimonio, se ven en la imperiosa necesidad de acudir ante los estrados
judiciales para que sea un Honorable Juez de la Republica quien mediante sentencia
motivada en el acervo probatorio aportado al proceso, ponga fin a los conflictos derivados
de la relación contractual. El problema jurídico empieza a surgir en este punto del análisis
pues de la manera como está constituido en la actualidad nuestro ordenamiento procesal, se
requiere de dos (2) procesos jurídicos que resuelvan todas las posibles contingencias
derivadas del contrato de arrendamiento, un proceso abreviado de Restitución de Inmueble,
para declarar la terminación de la relación contractual y posterior entrega del inmueble y
un Proceso Ejecutivo que condene a la parte vencida al pago de las sumas dinerarias y
respectivas indemnizaciones por prejuiciosos ocasionados debido al incumplimiento de
alguna de las obligaciones pactadas. Por consiguiente el arrendador deberá tramitar dos (2)
proceso distintos ante la jurisdicción civil en busca del total reconocimiento de sus
derechos, lo cual genera para este un desgaste mental, gastos de tiempo y dinero y una
consunción mas para el ya saturado aparato judicial. Ante esta problemática jurídica y
social nace como una herramienta fundamental que busque en alguna medida evitar todas
estas circunstancias la figura del depósito como una estimación de perjuicios en dinero
liquido dejado en consignación para el pago de todas estas contingencias sin necesidad de
tener que recurrir a un litigioso, costoso y desgastante proceso judicial. Frente a esta
posibilidad desde tiempos de antaño ya sea mediante decretos que regularon la materia de
contratos de arrendamiento y ratificada en la ley 56 de 1985 y posterior ley 820 de 2003, la
postura del legislador ha sido abstenerse de permitir o facultar la constitución de depósitos
dinerarios en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana. ¿Porque el legislador los
prohibió?, ¿cuáles fueron las causas sociales que han motivado he impedido la
consolidación del depósito como garantía real en los contratos de arrendamiento?
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CONTENIDO
Pág.
1. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO 9
1.1 TÍTULO 9
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 9
1.3 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 13
1.4 SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA 13
1.5 JUSTIFICACIÓN 13
1.6 OBJETIVOS
1.6.1 Objetivo generales 15
1.6.2 Objetivos específicos 15
2. MARCO DE REFERENCIA 16
2.1 ANTECEDENTES 16
2.2 BASES TEÓRICAS 17
2.3 BASES LEGALES 38
3 DISEÑO METODOLÓGICO 52
3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN Y MÉTODOS 52
3.2 POBLACIÓN Y MUESTRA 53
3.3 ANÁLISIS DE INFORMACIÓN 53
3.3.1 Análisis entrevista a Jueces civiles y del circuito de Cúcuta 53
3.3.2 Análisis de la entrevista a arrendadoras 62
3.3.3 Análisis inferencial. 65
4. EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE 72
VIVIENDA URBANA
4.1 Desarrollo histórico del depósito en los contratos de arrendamiento de 72
vivienda urbana
4.2 Ventajas y desventajas del depósito en los contratos de vivienda urbana 121
4.3 El contrato de arrendamiento un contrato eminentemente de carácter social 124
5. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO A LOS CONTRATOS DE 126
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
BIBLIOGRAFÍA 129
ANEXOS
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LISTA DE ANEXOS
Pág.
Anexo A. Entrevista a Jueces 131
Anexo B. Entrevista a directivos de arrendadoras 132
Anexo C. CD video de grabación entrevistas
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1. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
1.1 TÍTULO
El depósito en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, estudio jurídico y social
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Los contratos son un acuerdo de voluntades, en la cual una parte se obliga para con la otra a
cumplir una obligación, que puede ser: de dar, hacer o no hacer (Artículo 1495 del Código
Civil Colombiano), se pueden pactar de manera verbal o escrita.
En los contratos de arrendamiento son prohibidos por la Ley los depósitos como garantía,
para el cumplimiento de todas las obligaciones establecidas en la normatividad vigente del
país y las contractuales derivadas del contrato de arrendamiento pactado entre las partes
(Articulo 16 ley 820/2003).
En la normatividad actual del país, en materia de contratos de arrendamiento con
fundamento en la Ley 820 de 2003, están estipulados los mecanismos jurídicos o
herramientas jurídicas, que pretenda hacer valer el arrendador o arrendatario, para la
protección de sus derechos y obligaciones emanados de la relación contractual.
En general, los contratos suscritos entre las partes y los concernientes o para este caso, el
contrato de arrendamiento de bien inmueble, el legislador establece las dos formas en que
puede darse por terminada la relación contractual, a saber: por mutuo acuerdo entre las
partes o de manera unilateral por alguna de las partes, siempre que la otra haya cometido
alguna de las causales de incumplimiento pactadas en la Ley.
En materia de terminación de contratos de arrendamiento el mutuo acuerdo supone una
terminación Pacífica y amigable, en la cual, ambas partes convienen y pactan la
terminación del contrato, estipulando claramente las condiciones en que se da por
terminado dicho contrato, sin tener que recurrir a un proceso litigioso.
En cuanto, a la terminación unilateral por alguno de los suscribientes debido al
incumplimiento de una las obligaciones pactadas por las partes, por costumbre se debe
recurrir y acarrea un proceso contencioso ante la jurisdicción civil, buscando la ayuda de un
tercero intermediario llamado JUEZ de la Republica, que dirima y ponga fin al conflicto,
conforme a la Ley, doctrina y jurisprudencia, mediante una sentencia.
Es de entenderse, que se recurra a un proceso litigioso, cuando la terminación es de manera
unilateral, puesto que el incumplimiento de una de las partes produce consecuencias
jurídicas, como lo son: la terminación del contrato y posterior restitución del inmueble dado
en arriendo y el pago de la clausula penal, la cual es una suma estimada en dinero para la
compensación o indemnización de la parte que sufrió y acusa un incumplimiento de lo
pactado.
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Para entrar en el tema objeto de estudio, se hará alusión al incumplimiento exclusivamente
por parte del ARRENDATARIO, cuyas causales de incumplimiento están estipuladas
taxativamente en el artículo 22 de la ley 820 del 2003.
Este incumplimiento confiere al arrendador el derecho a acudir ante la justicia para que
mediante sentencia judicial, motivada o proferida por un Juez, se de por terminada la
relación contractual y por consiguiente la restitución del bien inmueble al arrendador. Lo
cual significa que el actual tenedor otrora arrendatario desocupe y haga entrega material del
bien.
Este proceso se inicia mediante una demanda de Restitución de Inmueble Arrendado según
artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, la cual, debe contener los requisitos del art
75 y 424 del Código de Procedimiento Civil.
Con este proceso se pretenden dos cosas:
Dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes
Ordenar la restitución del inmueble arrendado
Una vez probada la causal o las causales del incumplimiento, mediante sentencia proferida
por el Juez condenando al demandado a restituir el bien inmueble, se da por terminado el
proceso de Restitución del inmueble, y el demandado deberá hacer entrega del bien en las
mismas condiciones que se pacto en el contrato de arrendamiento, exceptuando las que se
generan por el normal desgaste y uso de las cosas, para lo cual, el Juez en la sentencia
emitida otorgara un término prudencial para el cumplimiento y desahucio del lugar.
El problema surge en el lapso de tiempo comprendido entre la sentencia judicial y la
entrega material del inmueble.
SENTENCIA _______Término_____ ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE
(Número de días)
Existe un tiempo relativamente corto entre la terminación del proceso por medio de la
sentencia y la entrega del inmueble, y en dicho tiempo acaece una inseguridad jurídica para
el arrendador, puesto que no goza de plenas garantías que le aseguren la entrega en buen
estado de su inmueble.
Este es un problema real en materia de arrendamientos, el arrendador inicia el proceso de
restitución, sale vencedor y el Juez le otorga el derecho, mediante sentencia motivada en el
acervo probatorio allegado al proceso y la Ley. Pasado el término para el desahucio, el
arrendador se dispone a efectuar la diligencia para la entrega del inmueble, al momento de
la diligencia en el lugar donde se ubica el inmueble ingresa en compañía de dos testigos, si
fuere el caso solo, para darse cuenta que ha sido dolosamente deteriorado por parte de los
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antiguos tenedores o simplemente se encuentra en condiciones deplorables debido al mal
uso del mismo.
Si bien es cierto, el arrendador y parte demandante en el proceso de restitución puede pedir
que se decrete una inspección judicial conforme al artículo 244 del Código de
Procedimiento Civil, como prueba para el proceso y con el objetivo de conocer el estado
actual del inmueble al momento de la diligencia, se debe tener presente que una vez
terminado dicho proceso el Juez a su discreción otorga un término para la entrega material
del inmueble, termino en el cual ocurre o pudiera llegar a ocurrir esta problemática según el
caso en concreto.
Al respecto la Ley establece los mecanismos y garantías para hacer efectivo el pago de
dichos daños si llegaren a ocurrir a cargo del demandado antiguo ARRENDATARIO y a
favor del ARRENDADOR, estipulado en el artículo 35 de la ley 820 de 2003.
Dicho artículo establece la inscripción de medidas cautelares en procesos de Restitución de
tenencia, con el fin de una vez terminado el proceso de Restitución adelantar de forma más
eficiente y diligente el Proceso Ejecutivo para el pago de las obligaciones incumplidas.
Desde el enfoque a cargo del ARRENDATARIO y a favor del ARRENDADOR, es claro
que la Ley establece dos procesos para el cumplimiento total de las obligaciones surgidas
del contrato de arrendamiento, los cuales son:
Un proceso de Restitución de tenencia para dar por terminada la relación contractual
y posterior entrega material del bien inmueble a su propietario real o arrendador.
Un Proceso Ejecutivo para el pago en dinero de todas aquellas obligaciones
incumplidas derivadas del contrato de arrendamiento y estipuladas en la normatividad
existente en el país.
Es materia de debate en la actualidad del país, pues tal parece que los colombianos han
encontrado como tendencia iniciar procesos contenciosos ante las distintas jurisdicciones
nacionales del orden territorial, se han atiborrado ante los despachos judiciales a demandar
por infinidad de asuntos, buscando solución a los problemas surgidos en la vida cotidiana,
esto ha generado un colapso en el sistema judicial, que se ve diariamente congestionado de
procesos litigiosos, provocando así en el mejor de los casos una lenta y deficiente
administración de justicia.
Ante este nuevo fenómeno social el legislador, en cabeza del Honorable Congreso de la
República ha acudido en busca de la solución más eficiente a esta problemática, legislando
en materia de solución alternativa de conflictos, como es el caso de la ley 640/2001 sobre la
conciliación, recordándonos que existen otros medios pacíficos y amigables para dar
solución a los conflictos, también, ha legislado en materia de procedimientos civiles con el
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fin de hacer los procesos más agiles, eficientes y diligentes como es el caso de la discutida
y estudiada en la actualidad ley 1395 de 2010, ley de Descongestión y Arancel Judicial.
Resulta pues, contrario con el espíritu del legislador en la actualidad, tener que recurrir a
dos desgastantes y costosos procesos judiciales, buscando resarcir todas las
compensaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Algunas de las consecuencias de tener que recurrir a dos procesos judiciales:
Otro proceso más para la congestión que aqueja la ya saturada administración de
justicia del país.
El costo para el demandante de tener que recurrir a dos desgastantes procesos
judiciales
El tiempo de espera para el afectado en busca del resarcimiento o pago de las
obligaciones incumplidas
El Depósito como institución jurídica surge como la herramienta más expedita en busca de
una solución a toda esta problemática jurídica y social en materia de contratos de
arrendamiento.
El problema radica en la negativa del legislador a consagrar el depósito como garantía legal
en la normatividad vigente, se pretende estudiar la figura del depósito a fondo desde sus
orígenes, el por qué el legislador históricamente y en la actualidad del país se mantiene en
su decisión de no admitir depósitos en materia de contratos de arrendamiento, cuales son
las causas sociales que motivan su decisión, cuales son las consecuencias sociales de su
decisión en el ordenamiento jurídico en materia de contratos de arrendamiento. Aun cuando
si se permiten los depósitos para asegurar el pago de los servicios públicos artículo 15 de la
ley 820/2003.
Como respuesta a esta problemática actual del país en materia de contratos de
arrendamiento, se pretende realizar un estudio a la figura del depósito como garantía real
dentro del ordenamiento jurídico, tendiente a solucionar dichos problemas.
1.3 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
¿Cuáles son los criterios jurídicos y sociales utilizados en el depósito en los contratos de
arrendamiento de vivienda urbana?
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1.4 SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA
¿Cuáles son los referentes teóricos y legales relacionados con el depósito en los contratos
de vivienda urbana?
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del depósito en los contratos de vivienda urbana y su
posibilidad de restablecerse en la jurisdicidad colombiana como factor de estabilidad y
equidad contractual?
¿Qué criterios y factores debe contener una propuesta para el manejo del depósito en los
contratos de vivienda urbana y su posibilidad de restablecerse en la jurisdicidad colombiana
como factor de estabilidad y equidad contractual?
1.5 JUSTIFICACIÓN
Es evidente que en la actualidad del país, el sistema judicial presenta grandes falencias,
adolece entre otras cosas por la cantidad de procesos que día a día llegan por reparto en los
despachos judiciales, el legislador al no ser ajeno a la situación actual ha tomado medidas
que busquen corregir estas carencias, como ya se ha acotado antes, en búsqueda de una
diligente y eficiente práctica de la justicia en el territorio de la Nación.
Frente a estos sucesos se ha tornado como eminente y necesario para el legislador
promulgar e incorporar al ordenamiento jurídico leyes tendientes a la solución pacifica de
los conflictos y descongestión judicial.
Si bien es cierto los mecanismos existen en la actualidad, los procesos para emplear dichos
mecanismos no contribuyen en nada a solucionar el problema actual de la aplicación de
justicia en el país, sino todo lo contrario congestionan más al ya saturado sistema judicial y
las ventajas de instituir dicha figura como garantía a favor del arrendador dentro de la
normatividad actual del país son las siguientes:
Asegurar el pago de las obligaciones derivadas de la relación contractual.
Evitar acudir a instancias judiciales para el cobro de dineros adeudados surgidos del
contrato de arrendamiento.
Asegurar el pago de las reparaciones o daños sufridos en el inmueble, sin tener que
acudir a un desgastante y costoso proceso judicial.
Evitar tener que recurrir a un proceso judicial para el pago de alguna obligación
incumplida, contribuyendo así, a la solución de la problemática que afrontan los despachos
judiciales del país, pues sería un proceso menos que diligenciar.
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Ahorro en dinero y desgaste humano que implica y acarrea tramitar con diligencia y
pericia un proceso judicial.
Asegurar la entrega en buen estado del inmueble dado en arrendamiento, una vez
terminado el contrato, ya sea por mutuo acuerdo o mediante un proceso de restitución de
tenencia.
Instituir la figura del depósito no garantiza el cumplimiento total de las infinitas
obligaciones surgidas de la relación contractual, pues es imposible estipular un depósito en
una cantidad de dinero superior a dos o tres cánones de arrendamiento máximo, ya que si
sobrepasara dicho límite seria una carga extremadamente abrumadora e injusta para el
arrendatario. Si bien es cierto lo anterior, tampoco es menos cierto que con la institución
del depósito se gozara de una importante herramienta jurídica o garantía contractual como
medio de coacción que evitara el incumplimiento de algunas de dichas obligaciones a cargo
del arrendatario o si se incumplieren, se tendrá como garantía el depósito para el pago de
las respectivas indemnizaciones a que tuviere derecho el arrendador sin tener que acudir a
un extenso, tedioso y litigioso proceso judicial.
El tema a tratar es de vital importancia para la sociedad en general, pues se profundizara en
uno de los contratos más utilizados en la vida civil como lo es el contrato de arrendamiento
de inmueble, para el caso concreto de la investigación contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, se pretenden analizar las garantías de que gozan cada una de las partes
para la protección de sus derechos y cumplimiento de las obligaciones surgidas de la
relación contractual entre los suscribientes, haciendo énfasis en el estudio de la figura del
depósito en dichos contratos despejando dudas y aclarando si la ley lo permite o no y las
razones que motivan dicha decisión por parte del legislador, ya que en la práctica se exigen
por parte de algunos arrendadores a los prominentes arrendatarios prestar una garantía real
bajo la figura del depósito quedando sujetos los arrendatarios a prestar una caución a
voluntad del arrendador sin tener certeza de su legalidad o ilegalidad, de cuál es la máxima
cantidad de dinero permitida por la ley para prestar dicha caución y más aun de que pasara
con dicho dinero al terminar la relación contractual.
El tema objeto de la investigación representa para la universidad y especialmente para la
facultad de derecho un avance en materia de investigación por parte de los alumnos pues se
intentará encontrar el espíritu de una norma y controvertir la postura que ha asumido
legislador haciendo un análisis profundo y sistemático a la reglamentación objeto de
estudio demostrando que las situaciones sociales han cambiado y que se requiere la
aprobación y la aplicación de dicha norma en el ordenamiento jurídico del país con el fin de
encontrar soluciones alternativas de conflictos sin tener que recurrir a proceso litigiosos
surgidos de la relación contractual contribuyendo así de esta manera a una más ágil y
eficiente administración de justicia en el país; igualmente permite conocer y estudiar la
reglamentación vigente del país, por medio de esta investigación no solo se pretende
conocer la reglamentación vigente en el país en materia de contratos de arrendamiento, sino
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que se intentara ir más allá al estudiar el espíritu de una ley y encontrar su razón social y
jurídica de ser.
El estudiante de derecho al no ser ajeno a la realidad social del núcleo en el que se
desempeña vive en constante estudio y meditación pretendiendo encontrar soluciones
jurídicas a los problemas cotidianos surgidos de las relaciones sociales entre personas, en
aras de lograr una prolongada convivencia pacífica y en paz entre todos los miembros de la
sociedad.
1.6 OBJETIVOS
1.6.1 Objetivo general
Realizar un estudio jurídico y social sobre el depósito en los contratos de arrendamiento de
vivienda urbana.
1.6.2 Objetivos Específicos
Establecer los referentes teóricos y legales relacionados con la figura del depósito en los
contratos de vivienda urbana.
Determinar las ventajas y desventajas del depósito en los contratos de vivienda urbana y su
posibilidad de restablecerse en la jurisdicidad colombiana como factor de estabilidad y
equidad contractual.
Elaborar una propuesta para el manejo del depósito en los contratos de vivienda urbana y
su posibilidad de restablecerse en la jurisdicidad colombiana como factor de estabilidad y
equidad contractual.
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2. MARCO DE REFERENCIA
2.1 ANTECEDENTES
El Contrato de Arrendamiento, proyecto de grado elaborado por José Neftalí Santos
Ramírez, para optar al título de abogado, en la Universidad Libre Seccional Cúcuta, en el
año 1982. Se aplicó una investigación normativa sobre la regulación del contrato de
arrendamiento recogiendo y comentando las diversas opiniones de los distintos tratadistas,
que han profundizado en el tema desde diversos ángulos, en el desarrollo de la
problemática social de la vivienda.
El Contrato de Arrendamiento en la Legislación Colombiana, proyecto de grado elaborado
por Mónica Wheeler de Sánchez, para optar al título de abogada, en la Universidad Libre
Seccional Cúcuta, en el año 1984. Se analizó el contrato de arrendamiento de inmuebles
urbanos, en nuestra legislación, haciendo una síntesis de la evolución histórica, así como
una pormenorizada descripción acerca de su naturaleza jurídica, los elementos
fundamentales que lo caracterizan y distinguen de otros contratos.
El Contrato de Arrendamiento y El Proceso de Lanzamiento, proyecto de grado elaborado
por Cesar Alfonso Leal Gómez, para optar al título de abogado, en la Universidad Libre
Seccional Cúcuta, en el año 1989. Se analizó el contrato de arrendamiento, sus
características, partes que intervienen en el contrato, obligaciones de las partes, causales de
terminación del contrato y el posterior proceso de lanzamiento.
El Contrato de Arrendamiento de Bienes Inmuebles, proyecto de grado elaborado por
Constanza Lorena Otero Pinzón y Sandra Liliana Angarita Serrano, para optar al título de
abogada, en la Universidad Libre Seccional Cúcuta, en el año 1996.
Implementación, Seguimiento y Sensibilización de la Aplicación de la Nueva Ley de
Arrendamiento Ley 820/2003, proyecto de grado elaborado por Kristy Alejandra Jáuregui
Vargas, Slend Zulay Clavijo Pantaleón y Gino Giovanni Farfán, para optar al título de
abogado, en la Universidad Libre Seccional Cúcuta, en el año 2004. Trabajo de campo
dirigido por el departamento jurídico de la alcaldía, que acompaño el proceso de
implementación de la ley 820 de 2003, realizando una labor de desarrollo y puesta en
común de la ley al usuario externo e interno.
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2.2 BASES TEÓRICAS
2.2.1 Personas. Es persona todo ser capaz de tener derechos y contraer obligaciones. En
derecho las personas pueden ser naturales o jurídicas.
Las Personas naturales son todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea
su edad sexo o raza.” 1 La persona es un atributo, una calificación, una cualidad que ha
dado el derecho en general para distinguir, para diferencia a los individuos entre sí. “La
existencia biológica del ser humano comienza con la concepción; pero la personalidad solo
se otorga a los seres humanos que nazcan vivos.”2Las personas naturales están vinculadas a
un conjunto de caracteres que vienen a conformar la llamada personalidad, estos caracteres
son denominados en derecho como los atributos de la personalidad los cuales son el nombre
y apellido, la nacionalidad, el domicilio, el estado civil, el patrimonio y la capacidad.
Nombre. Por nombre se entiende el atributo de la personalidad que permite a un sujeto de
derecho identificarse individualmente de manera que se distinga inequívocamente de los
demás. En otras palabras, el nombre hace que un individuo indeterminado se torne en “uno
e inconfundible” entre sus congéneres y, al exteriorizar su personalidad, señala un punto
indiscutido de referencia que permite radicar en un sujeto de derecho, específicamente
determinado, el total de derechos y obligaciones que pueda adquirir o contraer, como
consecuencia de su aptitud para hacerlo.
Por lo que dice con las personas naturales y dentro de nuestros sistemas legislativos,
inspirados en el derecho continental europeo, el nombre es un compuesto formado por el
nombre o “prenomen”, de una parte y el apellido o “nomen” propiamente dicho, de otra
parte. A diferencia de lo que pudo ocurrir en otras épocas, en la actualidad la regulación del
nombre propiamente dicho o apellido, se encuentra rígidamente controlada y reglamentada
por el legislador, a través de disposiciones de orden público, esto es, no modificables por
iniciativa particular, que determinan la imposición del apellido como consecuencia de los
lazos sanguíneos o más genéricamente, si quisiera así presentarse, lo relacionan con el
marco familiar dentro del cual nace el individuo. Regulación lógica si se advierte, además,
que los vínculos exteriorizados por ese apellido son determinantes para precisar los
derechos y obligaciones que las relaciones familiares imponen y, muy especialmente, los
derechos que por vía sucesoral pueden corresponder a los causantes de una persona
fallecida. La determinación o escogencia del prenombre, en cambio, se deja a la simple
voluntad de los progenitores por regla general, con la reserva, sin embargo, de que en la
mayoría de las legislaciones es posible que el titular de ese prenombre pueda obtener su
modificación mediante un procedimiento establecido por la ley.
a. el nombre. El nombre de las personas jurídicas en cambio y, concretamente, el de las
sociedades, obedece a la determinación libre que del mimo hagan los constituyentes en el
1 TAFUR GONZALES, Álvaro. Código Civil Colombiano. Bogotá 2009 art. 74 2 VALENCIA ZEA, Arturo, Derecho Civil Parte General y Personas Bogotá 1994 p. 277
19
acto respectivo, con algunas restricciones. Legislaciones hay que suelen exigir o que sólo
permiten, según el caso, la utilización del nombre de la persona natural en una sociedad
cuando quiera se trate de sociedades de personas o mejor de aquellas en las cuales los
socios, pero muy especialmente aquel cuyo nombre figura en el de la sociedad, deban
responder en la forma indefinida con su patrimonio por las obligaciones contraídas por la
persona jurídica. Pero además, se establece comúnmente que el nombre asignado a la
persona jurídica, cuando esta es sociedad, se encuentre acompañado de algunas expresiones
que indiquen la naturaleza jurídica de la misma, como sociedad anónima o sociedad en
comandita, por ejemplo. En esta forma, busca la ley que los terceros que con ellas contratan
tengan noticias, por la simple enunciación del nombre, de la naturaleza jurídica de la
entidad y, como consecuencia, de las peculiares características que distinguen a una
sociedad desde el punto de vista de su estructura, su mecánica operativa, la existencia de
determinados órganos, sus restricciones legales, etc. Debe anotarse, sin embargo, que la
libertad de escogencia y denominación de la sociedad se ven restringidas, eventualmente,
en las sociedades mercantiles, cuando el nombre escogido corresponde a una persona
jurídica preexistente, en especial cuando tiene objeto social igual o similar.
En relación con las sociedades se suele distinguir entre razón y denominación social,
entendiéndose por la primera la indicación del nombre y apellido o el solo apellido de uno o
más socios y por la segunda una referencia al objeto desarrollado por la sociedad. Una u
otra constituyen el nombre comercial de las sociedades. Ahora bien, si algunos lo
identifican únicamente con la designación usada por el comerciante en el giro ordinario de
sus negocios, nombre comercial en sentido subjetivo, otros consideran que sirva además
para identificar el establecimiento, nombre comercial en sentido objetivo, denominado este
último en algunas legislaciones enseña. Por este aspecto puede ser diferente de la razón o
denominación social y múltiple, esto es, que una persona jurídica puede tener varios
nombres comerciales, en sentido objetivo, para distinguir, por ejemplo, sus distintos
establecimientos de comercio.
No sobra, finalmente, hacer alguna breve referencia a las diferencias entre el nombre civil,
que podríamos llamar el nombre comercial o mercantil. Ellas pueden sintetizarse así, por
que dice con las más importantes:
El nombre civil es distintivo de la persona en todas sus actividades jurídicas, mientras el
nombre comercial sólo distingue a su titular como sujeto de actividades mercantiles.
El nombre civil es eminentemente subjetivo, mientras el comercial tiende cada vez más a
objetivarse y, como consecuencia, hoy en día no sólo distingue a su titular, el comerciante,
sino a su empresa, su establecimiento, eventualmente sus productos, etc., pudiendo
permanecer vinculado a éstos aún si el propietario, persona jurídica o natural, cambia por
otro.
El nombre civil no tiene contenido patrimonial. Es por ello que frente a tesis encontradas se
sostiene, generalmente, aquella según la cual es una emanación de la personalidad que
hemos acogido. El nombre comercial, en cambio, tiene usualmente un contenido
económico y en esta forma hace parte del activo de su titular o de la organización
20
empresarial. En consecuencia, es transmisible como cualquier otro activo, bien por acto
entre vivos, ya por mortis causa.
b. Estado civil. Por estado civil se entiende el atributo de la personalidad que define la
situación jurídica de la persona en la familia y en la sociedad; posición de la cual se
derivan, como es natural, una serie de derechos y obligaciones. En otras palabras, es la
posición entre el nacimiento y la muerte ocupa la persona en el ámbito del derecho privado,
concebida como formando parte de una familia.
Nacimiento, matrimonio y muerte son los tres momentos determinantes de estado civil,
desde que se le asigna por primera vez a una persona hasta que desaparece con su extinción
y de los mismos dan cuenta las actas del estado civil, que son documentos públicos
levantados ante determinados funcionarios, señalados por la legislación, dentro de ciertos
plazos y, usualmente, por iniciativa de las personas generadoras del hecho, como los
padres, en el caso del nacimiento, o participantes en el acto, como los contrayentes, en el
caso del matrimonio.
En relación con el estado civil es necesario anotar que, a diferencia de los demás atributos
de la personalidad, que son comunes para unas y otras, éste sólo se predica de las personas
naturales por cuanto, como es lógico, las personas jurídicas carecen de familia, factor
determinante, como vimos, del estado civil
c. Domicilio: El domicilio se concibe, simplemente, como el lugar de residencia habitual o
permanente de una persona. Desde el punto de vista jurídico es el sitio en el cual se
presume que ejerce sus derechos y responde por sus obligaciones y, por consiguiente, es el
lugar donde se ubica geográficamente a la persona y en donde se presume por los terceros y
para la ley, que puede ser encontrado. Por cuanto toda persona debe tener un domicilio, la
ley generalmente establece que, de no presentarse los requisitos de fondo establecidos para
tenerlo como tal, se tenga por domicilio la simple residencia, es decir, el lugar donde
físicamente se encuentre en un momento dado. Estos requisitos de fondo o, mejor, los
signos que exteriorizan la existencia de un domicilio, están usualmente vinculados con el
sitio donde la persona vive establecida y acompañada de su familia o tiene el asiento
principal de su actividad profesional o comercial. En este último caso, tanto para personas
naturales como para personas jurídicas.
El domicilio reviste diversas modalidades, pero su esquema más simplificado lo divide en
“domicilio voluntario”, que es aquel que la persona puede escoger y determinar libremente,
estableciéndose en un lugar o tomando la decisiones que exterioricen su ánimo de
permanecer en él, como ya lo dijimos, y “domicilio legal”, que es aquel que se impone a
determinadas personas en consideración a sus circunstancias particulares. Tal es el caso,
por ejemplo, en muchos países, del domicilio de la mujer casada que sigue al de su marido,
el domicilio de los hijos, de los pupilos, de los criados o empleados domésticos, que sigue
el de sus padres, tutores o patrones, etc. Aparte de éstos, conócese también el llamado
“domicilio especial” que es aquel que, generalmente por vía contractual, establecen las
partes para el cumplimiento de determinadas obligaciones o la satisfacción de ciertos
derechos. El domicilio de las personas jurídicas es el establecido en sus estatutos y en
21
defecto del mismo, en la mayoría de las legislaciones, aquel en el cual tengan la sede
principal de sus negocios o la administración social.
Esta vinculación del individuo con una porción determinada del territorio, esta ubicación
específica de un lugar donde la ley presume que se encuentra permanentemente para
ejercitar derechos o contraer obligaciones, tiene su importancia más relevante en materia de
competencia por cuanto, por regla general, las controversias que contra un individuo se
adelanten, deben llevarse a cabo ante uno de los jueces de su domicilio
d. Nacionalidad. Se entiende por nacionalidad el atributo de la personalidad que establece
para un sujeto de derecho un vínculo con un Estado determinado, produciendo, como
consecuencia inmediata, la sumisión a su autoridad y a sus leyes. Permite, entonces,
distinguir a las personas nacionales de las extranjeras.
La nacionalidad se adquiere, según las distintas legislaciones, por causas o circunstancias
que son de diversa naturaleza. En primer término, la llamada “nacionalidad de origen”, que
se atribuye comúnmente a la existencia de uno de dos factores: El nacimiento en el Estado
respectivo o el nacimiento en sitio distinto, pero de padres o de padre o madre del Estado
que brinda la nacionalidad. Se acepta también la llamada “nacionalidad voluntaria”, para
quien, no teniendo la de origen, la solicita y obtiene de un determinado Estado. Y,
finalmente, se concibe también la llamada “nacionalidad forzosa” que viene a imponerse al
individuo que goza ya de una nacionalidad, como consecuencia de hechos externos que le
son ajenos como, por ejemplo, la conquista o la anexión en casos de guerra, la transferencia
jurídica de una porción como resultado de tratados sobre fronteras, etc.
La nacionalidad tiene señalada importancia para las personas, no sólo porque las sujeta
inicialmente a la autoridad y legislación de un Estado, en la medida en que en él
permanezcan, sino porque, incluso, en relación con determinadas materias, suele proyectar
sobre ellas las disposiciones legales, sujetándolas a su imperio, aún en el caso de que no se
encuentren o vivan dentro del territorio de dicho Estado. Tal, por ejemplo, lo que ocurre
usualmente con las normas sobre el Estado civil de las personas.
e. Patrimonio. Por patrimonio se entiende el “conjunto de relaciones jurídicas activas y
pasivas pertenecientes a una persona que tengan una utilidad económica y sean susceptibles
de estimación pecuniaria.”
Sobre el patrimonio existen dos teorías principales que parece conveniente reseñar en forma
rápida. De una parte, la teoría subjetivista clásica que ve en el patrimonio un reflejo directo
de la personalidad y que, estimándolo como noción abstracta, permite comprender en él
tanto los derecho y las obligaciones de un sujeto existentes en un momento dado, como la
aptitud para adquirir los primeros y contraer las segundas. Se tiene, entonces, como una
universalidad jurídica directamente emanada de la personalidad cuyo contenido, más que
real, es potencial. Como consecuencia de esta teoría toda persona tiene un patrimonio y
solamente las personas pueden tenerlo. Nadie tiene más que un patrimonio y el mismo es
22
inseparable e inalienable. Pueden contraerse nuevas obligaciones, adquirir nuevos derechos
o cederse unas y otros, pero el patrimonio como atributo potencial continuará vinculado
indefinidamente a la persona mientras subsista como tal.
Pero al lado de dicha teoría o contra la misma, por ciertos aspectos, existe la llamada teoría
objetiva o económica, que le reconoce al patrimonio una individualidad jurídica propia y lo
concibe como una afectación de una cierta cantidad de riqueza a un fin determinado,
reconocida por la sociedad y jurídicamente protegida. Se explican así los llamados
patrimonios autónomos o separados que tienen relevancia jurídica en sí mismos
considerados, sin requerir por lo tanto del sustento personal propio de la doctrina clásica.
Esta noción de los patrimonios autónomos tiene una importancia indudable en el derecho
moderno para explicar ciertas situaciones jurídicas en las cuales la teoría tradicional
tropezaba con algunas dificultades. En especial y para referirnos al objeto de nuestro
estudio, puede traerse como ejemplo interesante, desde ahora, el de la noción de patrimonio
autónomo, acogida por algunas legislaciones latinoamericanas para calificar jurídicamente
los bienes transferidos en fideicomiso que, si bien figuran en cabeza del fiduciario, suelen
ser tenidos como parte integrante de un patrimonio separado para muchos efectos.
Del concepto de patrimonio se excluyen todos aquellos derechos que no tienen un
contenido pecuniario, como ciertos derechos personalísimos, el derecho a la vida, al honor,
etc., algunos derechos familiares y los derechos políticos, como el derecho al voto. Por el
contrario, se incluyen todos los derechos de contenido pecuniario en su clasificación
tradicional más significativa, a los cuales no referiremos más a espacio en el próximo
punto.
f. Capacidad. Se entiende por capacidad la posibilidad de intervenir como sujeto activo o
pasivo en una relación jurídica. La noción de capacidad comprende, en verdad, dos
conceptos: La capacidad jurídica o de goce y la capacidad de ejercicio.
La capacidad jurídica o de goce corresponde a todos los hombres por el hecho de serlo y en
este sentido se confunde casi con la noción de personalidad. Toda persona natural o
jurídica, por el hecho de ser reconocida como tal, tiene la capacidad de adquirir derechos y
contraer obligaciones, es decir, que unos y otros figuren como parte integrante de su
patrimonio.
La capacidad de ejercicio, en cambio, se refiere, ya no a esa facultad propia de todos los
seres en el mundo del derecho, sino a la posibilidad de poder ejercitar directamente esos
derechos, es decir, adquirirlos por si mismo o contraer, en la misma forma, obligaciones.
Esta capacidad de ejercicio es la regla general y nos sugiere, entonces, a través del estudio
de las excepciones, la noción de incapacidad. Como acertadamente lo expresa el profesor
Angarita, la incapacidad “no es la falta de derecho sino la imperfección en el obrar: el
derecho existe pero puede estar limitado por falta de aptitud.
La incapacidad se clasifica por los autores en absoluta o relativa, según que la ley niegue a
las personas toda aptitud para ejercer sus derechos o que les reconozca, en cambio, un
principio de capacidad, relevante jurídicamente en determinadas circunstancias. Las
23
incapacidades se vinculan, usualmente, a determinadas condiciones de edad, razón o estado
mental, situación física y aún, eventualmente, estado civil, cuando, por mandato de la ley,
esta circunstancia puede traducirse en una forma de incapacidad.3
En contraposición a las personas naturales o físicas, están las personas jurídicas las cuales
son entes colectivos creados de acuerdo con los requisitos exigidos por la ley para cada
caso en particular. La definición de persona jurídica según el código civil colombiano es
g. “Persona jurídica. Se llama persona jurídica, una persona ficticia capaz de ejercer
derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y
extrajudicialmente, las personas jurídicas son de dos especies: corporaciones y fundaciones
de beneficencia pública.”4
“La corporación o asociación consiste esencialmente en una agrupación de personas
humanas que la establecen para la realización de un objeto común y cuya voluntad es
decisiva para su ulterior existencia y actividad.
Así en una sociedad (civil o comercial), en una cooperativa, en un sindicato- tipos
principales de corporaciones, el establecimiento de tales personas jurídicas depende
exclusivamente de los socios o miembros; se funda para satisfacer o defender intereses de
dichos socios o miembros, y de la voluntad de ellos depende la modificación del objeto
social, su funcionamiento y disolución.
Cosa diferente sucede con la fundación o institución de utilidad común aquí se trata de un
capital hecho por el fundador a un fin de interés de general. La fundación existe
independientemente de todo grupo de personas físicas en el sentido de que las personas
encargadas de dirigir una fundación no son las que la crearon, ni los beneficios que se
obtengan van a ser repartidos entre ellos, estos pertenecen a personas indeterminadas
llamados beneficiarios que en todo caso son personas distintas a los administradores.”5
2.2.2 Bienes. Los bienes son los elementos activos del patrimonio, con exclusión de los
valores extrapatrimoniales. “Son bienes las cosas que pudiendo procurar al hombre una
utilidad son susceptibles de apropiación y representan un valor pecuniario. Los bienes
verdaderos, en toda la aceptación jurídica de la expresión, valga decir, valores económicos,
3 VALENCIA RESTREPO, Hernán Las tres grandes teorías generales del derecho, Bogotá.
2003. pag.52
4TAFUR GONZALES, Álvaro. Código Civil Colombiano. Bogotá 2009 art. 633 5 VALENCIA ZEA, Arturo, Derecho Civil Parte General y Personas Bogotá: 1994. Pág.
502
24
son objetos materiales que caen en los sentidos, o derechos ordinariamente establecidos
sobre tales objetos. Al decir objeto quiere decir una cosa bien sea corporal o incorporal.
La noción de cosa en sentido lato, comprende lo corpóreo, como una silla; lo incorpóreo
como el descubrimiento de un nuevo cuerpo o sustancia y los hechos positivos o negativos
a que se deben; lo apropiable para el hombre como unos terrenos baldíos y lo inapropiable
como el aire que respiramos. En esta acepción se emplea el vocablo cosa para distinguir el
objeto del contrato, como lo hace el artículo 1517 del código civil colombiano, al
preceptuar que toda declaración de la voluntad debe tener por objeto una o más cosas que
se trata de dar hacer o no hacer.
La noción de bien estrecha mas todavía la acepción de cosas, pues solo es aplicable a la que
hace parte del patrimonio y son apreciables en dinero; de aquí que el vocablo bienes se
emplea así mismo para designar los derecho personales y reales que componen el
patrimonio, esto es, apropiados ya por el sujeto de derechos y con una estimación
pecuniaria.
Es necesario que haga parte de un patrimonio, porque solo así puede proporcionar una
utilidad, un rendimiento a su dueño, la noción de bien resulta, por tanto, de la relación entre
el sujeto y la cosa.”6
Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales. Las corporales son todas aquella
que pueden ser percibidas a través de los sentidos y son susceptibles de enajenamiento las
incorporales las que consisten en meros derechos, como los créditos y las servidumbres.
“Los bienes corporales. Objeto de los derechos, son muebles e inmuebles. Solo de lo
corporal puede decir que es o no es transportable de un sitio a otro; lo corporal actúa en el
espacio. Por esta razón las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles, esto es, en
cosas que pueden llevarse y cosas que no pueden llevarse de un lugar a otro.”7
“Muebles. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose
ellas a sí mismas como los animales (que por eso se llaman semovientes), sea que sólo se
muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas.
Exceptúense las que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por su destino
Inmuebles. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de
un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como
los edificios, los árboles.
Las casas y veredas se llaman predios o fundos”8
6 GÓMEZ, José, Derecho Civil Bienes – Derechos Reales. Págs. 6 y 7
7 GÓMEZ, José, Derecho Civil Bienes – Derechos Reales. Págs. 13 y 14 8 Código Civil Colombiano. Bogotá 2009 arts. 655 y 656
25
“Bienes incorporales. Las cosas incorporales son derechos reales o personales.”9
Los derechos cuyo objeto es una cosa corpórea, son los relativos a cosas o derechos reales,
El derecho real más extenso es la propiedad, consistente en el señorío pleno del propietario
sobre la cosa, salvo únicamente los limites que le impone la ley o de los derechos que
tengan otras personas sobre la misma cosa.
Los derechos Reales. son aquellos que recaen sobre un cosa, entiéndase por derechos reales
aquellos derechos absolutos que nos garantizan el goce completo de una cosa
exterior(propiedad), incluso la facultad de disponer de la cosa; o el goce limitado de una
cosa exterior cuya propiedad pertenece a otro(derecho de cosa ajena). Suele afirmarse que
en los derechos reales domina una relación entre una persona y una cosa y que las demás
personas intervienen solo en cuanto están obligadas a no estorbar aquella relación.
“Derecho Personal. Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de
ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las
obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero
prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones
personales.”10
2.2.2.3 Dominio o Propiedad. El dominio es el derecho real en una cosa corporal, para
gozar y disponer de ella no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
“Así, podemos apreciar que la propiedad otorga tres facultades al dueño y señor y de la
cosa: en primer lugar, la de usar el bien según su destinación; en segundo, la de gozar de la
misma, es decir, habilitar al propietario para apropiarse de los frutos y productos que la
cosa produce, y en tercero, la de disponer de ésta, de la cual se desprenden dos situaciones:
la primera, es la de la actividad material que se traduce en habilitar al propietario a destruir,
modificar o cambiar la cosa, y la segunda, la actividad jurídica que permite que el dueño
enajene la misma. Definido esto se entra a decir que la propiedad es el derecho real por
excelencia, el más completo que se puede tener sobre un objeto; es el más amplio derecho
de señorío que puede tenerse sobre una cosa. Los otros derechos reales se deducen de él y
son, por tanto, sus desmembraciones. El concepto de dominio o propiedad ha tenido
grandes cambios de acuerdo con la evolución de nuestra legislación, desarrollándose
algunas calidades particulares.”11
Un atributo de que goza la propiedad es su exclusividad, entendida en el sentido que por su
esencia permite un sólo titular para usar, gozar y disponer de la cosa. Teniendo en cuenta
que es un derecho que se puede desmembrar, es decir, aunque exista solamente un derecho
real de dominio sobre el bien pueden haber varias personas ejerciendo este derecho o
9 TAFUR GONZALES, Álvaro. Código Civil Colombiano. Bogotá 2009 art. 664
10
TAFUR GONZALES, Álvaro. Código Civil Colombiano. Bogotá 2009 art. 666 11
VELÁSQUEZ JARAMILLO, LUIS GUILLERMO, Bienes, Bogotá, 2000, pág. 167.
26
haciendo uso de él porque está fraccionado; por ejemplo, con el derecho real de usufructo
se pueden desprender del derecho dominio las facultades de usar y gozar de la cosa y
radicarlas en cabeza de otra persona distinta del dueño.
La propiedad en el derecho romano tenia los siguientes tres elementos o atributos y que
todavía los tiene En cuanto a las cosas existentes, los juristas romanos advertían que el
propietario tenía el derecho de usarlas (jus utendi), gozarlas (jus fruendi) y disponer de ellas
(jus abutendi)” 12
“El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse
de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y
cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los
derechos de otros propietarios. Ius fruendi
El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el
derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla
general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa
produzca, con o sin su intervención.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa
produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancia. En ese aspecto se
distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las manzanas son
frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.
Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario
por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que
percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento.
El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de
que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede
hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo
que esto sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante
del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su
conservación.
Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición jurídica):
así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de
propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que
pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición aquellos en los que el propietario
12 VALENCIA ZEA, Arturo, y ORTIZ MONSALVE, Álvaro. Derecho civil (T.2):
Derechos reales. Bogotá, 2001. Págs. 111 - 115
27
constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la
servidumbre, la prenda o la hipoteca.4
En conclusión tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios (Uso, Goce
y Disposición)”13
Cuando los tres elementos o atributos están reunidos en cabeza de una sola persona se
llama propiedad plena, cuando el ius fruendi y el ius utendi están pero carece del ius
abutendi ósea el derecho a disponer de la cosa se denomina nuda propiedad y cuando están
los tres elementos sin que estén sometidos a ninguna condición se denomina propiedad
absoluta.
MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. Los modos de adquirir el dominio son la
ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.
La ocupación. Siendo este el modo de adquirir una cosa que no pertenece a nadie, por la
apropiación lícita que de ella se hace. Son especie de ocupación la caza y la pesca de
animales bravíos o salvajes, la invención o hallazgo de cosas inanimadas que no
pertenezcan a ninguna persona.
La accesión. Es la agregación de una cosa a otra con la que se incorpora, es el modo de
adquirir por el cual el dueño de una cosa mueble o inmueble pasa hacerlo de lo que produce
o de lo que se junta o incorpora a ella. Ejemplo los frutos naturales, los frutos de arriendo
La tradición. Es el modo de adquirir el dominio de las cosas, consistente en la entrega que
el dueño (tradente) hace de ellas a otro (adquiriente), habiendo por una parte la intención de
transferir la propiedad y por la otra la capacidad e intención de adquirirla. Para que la
tradición sea válida se requiere voluntad del tradente, consentimiento del adquiriente, titulo
translaticio de dominio (venta, permuta, donación) y que no sufra de error en cuanto a la
identidad de la especie que debe entregarse, o de la persona del cadente o en cuanto al
título.
La sucesión por causa de muerte. Es la transferencia de los bienes (herencia, caudal
hereditario, bines relictos, etc.) a las personas en vida señaladas por este (testamento) o las
determinados por la ley. Se pude suceder a una persona a titulo universal o a titulo singular.
La prescripción. es modo de adquirir las cosa ajenas (adquisitiva) o de extinguir las
acciones o derechos ajenos (extintiva), por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido
dichas acciones y derechos durante cierto tiempo y ocurridos los demás requisitos los
demás requisitos señalados en la ley.
13 LASARTE, Carlos. Principios de Derecho Civil. Tomo cuarto: Propiedad y Derechos
Reales de Goce. Madrid, Pág. 69
28
2.2.3 Contratos. “Según la Doctrina Clásica: El contrato es un acuerdo de voluntades
tendientes a generar obligaciones. Entonces, la Doctrina Clásica hizo una distinción entre el
contrato y la convención alegando que la Convención no solo genera obligaciones también
las modifica y las extingue; da cabida a todos los acuerdos posibles de voluntades
orientados a producir consecuencias en el campo del derecho.”14
El Contrato, según la doctrina clásica solo tendría un campo más restringido al solo crear
Obligaciones. Podemos establecer que todo contrato es una convención, pero que no toda
convención es un contrato.
Según la Doctrina Mercantilista. El contrato no solo crea obligaciones también puede
modificarlas y extinguirlas. Pero si se va a realizar una modificación debe ser esencial
dentro del mismo.
Según EL Código. Comercio Art 864. El contrato es un acuerdo entre dos o más partes
Para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación patrimonial.
Según el Cód. Civil Art. 1495. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Ese dar, hacer o no hacer son las
PRESTACIONES de la obligación.
“El contrato. Es un concierto de voluntades que por lo regular constituye una unidad y en
consecuencia sus estipulaciones deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no
asilando unas de otras como partes autónomas, porque de esta suerte se podría
desarticulizar y romper aquella unidad, se sembraría la confusión y se correría el riesgo de
contrariar el querer de las partes, haciendo producir a la convención efectos que estas acaso
no sospecharon. En consecuencia, para establecer si entre las partes se celebro o no un
determinado o especifico contrato, se hace necesario verificar, en primer término, atendidas
las clausulas del negocio, si se cumplieron los requisitos esenciales que los tipifican y en
segundo lugar, en caso de existir duda razonable o controversia al respecto dilucidar cual
fue a partir de la evidencia, que no de la intuición o de la simple especulación la intención
real de los contratantes, mas allá de lo que emerja del mismo texto del documento, con
mayor razón si es una clausula en particular la que mina el alcance de aquel”.15
A los contratos lo integran dos grupos que van a la par:
.Requisitos: Hace que exista el contrato.
.Elementos: Que caracterizan el contrato, determinan que tipo de contrato es.
14
BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y
comerciales Bogotá. Págs. 4,5 15
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. DR. JARAMILLO
JARAMILLO, Carlos Ignacio Sentencia 14 de agosto de 200. Expediente 5577
29
Elementos:
1. esenciales
2. de la naturaleza
3. accidentales
Esenciales (essentialia negotii).Son los elementos mínimos que han de recurrir para que el
contrato que las partes tienen en mente surja a la vida jurídica. Son aquellos sin los cuales
el contrato pierde su especialidad o deja de ser contrato, sin ellos el contrato no produce
efecto alguno o puede degenerar en otro negocio. Son los elementos mínimos sin los cuales
el contrato no existe.
Ejemplo: En el contrato de compraventa los elementos esenciales son la cosa y el precio.
En el contrato de arrendamiento son el bien otorgado a título de uso y goce y el precio o
Canon de arrendamiento.
De la Naturaleza (Naturalia negotii)
Toda la normatividad que se entiende incorporada al contrato al momento de su
celebración. Estos elementos están constituidos por aquellas reglas establecidas por el
legislador que se entienden incorporados al contrato con o sin el conocimiento y voluntad
de las partes, solo por su simple celebración.
Son aquellos que se entienden pertenecer sin que exista una cláusula especial.
Ejemplo: La lesión enorme, en el contrato de arrendamiento si no se acuerda la fecha de
vencimiento la ley dice que es un año.
Accidentales (accidentalia negotii) Son aquellos que no son de la esencia, ni de la
naturaleza pero que contribuyen a satisfacer la causa del contrato, son los que las parten
libremente acuerdan. Estos no pertenecen al negocio, son incorporados en él por la
voluntad autónoma de las partes.
Estos elementos no son necesarios para la formación del acto ni se sobreentienden como
integrantes de él.
Ejemplo: El Interés, El Plazo La Cláusula Penal. Etc.
2. Requisitos
Determinan si el contrato existe o si es válido o no, no hay validez sin existencia
Requisitos de Existencia
1. Dos partes capaces
2. La voluntad, el consentimiento
3. Objeto
4. Causa
5. Formalidades
30
Sumados estos requisitos hay un contrato existente cuando falta alguno de estos elementos
el contrato es nulo
Requisitos de validez
1. Capacidad de ejercicio
2. Consentimiento sin vicio
3. Objeto lícito
4. Causa lícita
5. Formalidades válidas
Cuando No hay los requisitos de validez permite demandar la nulidad
“Capacidad es la facultad jurídica que le permite a la parte recibir (capacidad de goce)
cualquier tipo de beneficio y además la de obligarse sin el ministerio de otro (capacidad de
ejercicio). La capacidad es la regla general y la incapacidad es la excepción capacidad de
goce + capacidad de ejercicio capacidad plena.
Capacidad de goce: hace parte de los atributos de la personalidad, es la posibilidad que
tiene toda persona por el simple hecho de ser persona, para recibir y adquirir derechos, es
un presupuesto de existencia. Es una presunción de derecho, en consecuencia no admite
prueba en contrario.
Capacidad de ejercicio o legal: facultad de la persona para obligarse sin el ministerio de
otro, aquí la persona no adquiere derechos sino contrae obligaciones. es una presunción que
admite prueba en contrario, le corresponde a la contraparte probarlo.
Incapacidad. La falta de capacidad de ejercicio, no existe incapacidad de goce, en la
medida que los incapaces absolutos también son titulares de derecho.
La incapacidad es un motivo para equilibrar los actos en que la persona actúa, no es
disminución de las calidades de la persona, se trata con ella de proteger a quien se
considera en desventaja para el mundo jurídico. El incapaz es la persona que merece
protección del estado, existe incapaz absoluto e incapaz relativo no conocen el entorno, ni
la consecuencia de sus actos, ponen en riesgo la seguridad jurídica. La incapacidad está
basada en la imposibilidad física y mental en que se halla la persona para expresar su
consentimiento con conocimiento de causa y libertad.
Según el art. 1504 del cc, son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los
sordomudos que no puedan llegar a entender por medios legales.”16
El consentimiento es. La expresión de la voluntad donde hay una manifestación y
aceptación reciproca en el otro contratante. Esta manifestación implica:
16 OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo Ospina Acosta, Eduardo. Teoría
General Del Contrato y Del Negocio Jurídico. Bogotá. Pág. 10
31
1. Una expresión de la voluntad.
2. La aceptación de la voluntad del otro.
El consentimiento es una emisión de la voluntad de un sujeto que debe encontrar
coherencia con la voluntad de otro sujeto, de tal forma que la coherencia de las dos
voluntades genere un efecto jurídico
Etapas:
1. Volitiva
2. Exteriorización
3. Oferta
4. Aceptación
Volitiva. Es el origen de la causa, no hay una exteriorización todo está en el interior de la
persona. Por regla general la sola voluntad no le interesa al derecho, solo cuando: art. 1618
del C.C. que establece: “Conocida claramente la intención de los contratantes debe estarse a
ella, más que a lo literal de las palabras
Exteriorización. Es la manifestación de la voluntad interna, es decir, que la voluntad
contractual no podría quedarse en el simple acto psicológico e interno, es necesario
manifestarla para que el otro contratante la conozca, pues de lo contrario carecería de
eficacia jurídica. La exteriorización sola no le interesa al derecho, pero: 1) si esa
exteriorización se hace según los casos previstos en la ley, y si compromete la fe pública,
no admite prueba en contrario; es decir, art. 1934 si en la escritura de venta se expresa
haberse pagado el precio, no admitirá prueba alguna en contrario, sino la nulidad o la
falsificación de la escritura y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores; 2) cuando se hacen capitulaciones.
Oferta. Se trata de un acto jurídico unilateral, constituye un proyecto de negocio jurídico en
el que solo le hace falta la aceptación y las solemnidades dependiendo del negocio jurídico.
Es un proyecto de contrato que tiene todos los requisitos y tan solo le falta la aceptación
para consolidarse el negocio. Por ello podemos establecer que la oferta es una propuesta de
contrato en ciertas condiciones, dirigida por una persona determinada o indeterminada.
Consentimiento libre de vicios. El consentimiento debe ser claro y manifestar el querer, si
el consentimiento está viciado no tiene aptitud para mantener la vida del contrato El
consentimiento libre de vicios constituye uno de los requisitos esenciales para la eficacia
del contrato, esto quiere decir, que no solo se requiere que exista el consentimiento sino,
además, esté libre de vicios.
Vicios del consentimiento
1. Error
2. Fuerza
3. Dolo
32
1. ERROR
“Disparidad entre los que se piensa y la realidad, entre la voluntad interna y la declarada, en
materia contractual; consiste en la falsa idea que se forma el contratante sobre uno de los
elementos del contrato. Es necesario que la disparidad sea compartida, es decir, que ambos
contratantes estén errados, si no se da esta condición no hay error
Fuerza. Es el segundo de los vicios del consentimiento. Se presenta cuando una persona
consciente de sus actos y sin querer el negocio jurídico acepta inducido por una presión
externa, ya sea ésta física o psicológica. No importa que la fuerza sea física o moral, lo que
importa es que produzca una impresión fuerte a una persona de sano juicio. Es fuerza en la
medida que la coacción sea suficiente para producir una impresión fuerte.
La fuerza no está en la maquinación del sujeto actor ni en el despliegue físico e intelectual
sino en la impresión que dicho despliegue tenga en la persona. No consiste en la presión
ajena, sino en el resultado de ésta sobre el ánimo de su destinatario, constreñido a un obrar
dispositivo, de donde la caracterización de aquella, como una entidad que se origina con
ocasión del negocio, determinante de él, y que subsiste hasta dejarlo celebrado, provenga de
la parte contractual o de otros sujetos, pero siempre con una conducta humana ilegitima,
enderezada al resultado especifico de una decisión negocial contraria a la autonomía y a los
intereses de quien, por virtud de aquella se ve presionado a tomarla.
La doctrina observa que la fuerza no es en sí misma el vicio del consentimiento sino el
elemento que lo provoca, al producir en el ánimo del contratante un estado psicológico de
Temor, bajo el influjo del cual contrata para evitarse un mal mayor. El vicio de la fuerza no
Afecta el intelecto del contratante, como ocurre en el error sino la libertad de él.
La fuerza puede ser:
Fuerza física. Es la que está constituida por un constreñimiento puramente material.
Muchos autores consideran que en este caso no puede hablarse de vicio sino de ausencia
del consentimiento, el acto quedaría viciado de nulidad absoluta y aun de inexistencia.
Fuerza moral. Consiste en una amenaza injusta y grave que se hace a una persona con el fin
de obtener su consentimiento en un negocio jurídico. La amenaza puede referirse a un mal
moral (desprestigiar a la persona), físico
(Secuestrar al hijo del contratante) o patrimonial (destruir una propiedad).
Dolo. Es el tercer y último vicio del consentimiento. Según el Código Civil Colombiano Se
presenta como la intención positiva de uno de los contratantes orientada a inducir en error
al otro a fin de que concluya un negocio jurídico. El dolo son una serie de maniobras
fraudulentas provenientes de una parte a fin de engañar a la otra hacerle expresar su
voluntad Implica error de una sola parte, ya que la otra parte es la máquina para hacer
incurrir al otro en error. No es propiamente el dolo el vicio del consentimiento, es el error
provocado mediante el dolo el que viene a alterar el consentimiento del contratante y a
33
estructurar el vicio. El artificio ejercido por uno de los contratantes hace incurrir al otro en
error, encontrándose en tal estado, esta parte contrata. Lo hace sin conocimiento de causa y
únicamente en razón del error engendrado por el autor del dolo.
Aquí el sujeto activo es quien realiza la maquinación, es quien conoce la realidad y que a
través de maniobras fraudulentas y engañosas logra obtener que el otro tenga una imagen
distorsionada de lo que está sucediendo.
Si el sujeto pasivo o víctima lograra entender que es lo que está sucediendo y aun así
realizara el acto podría haber fuerza o tal vez no habría nada, ya que para que se constituya
el dolo es necesario que el sujeto pasivo este engañado. Cuando el dolo se hace en
colaboración con otra persona, tanto el agente como el tercero responden solidariamente
por los perjuicios Cuando en el dolo aparece el tercero sin previo acuerdo, pero la parte se
vale de éste para producir el dolo, la responsabilidad es solo por el beneficio.
Condiciones para que exista el dolo:
a. Intención o Animus decipiendi: Es la conducta a sabiendas que siempre realiza el autor
del dolo. Los procedimientos pueden ser el empleo de maniobras y artificios diversos,
presentación de documentos falsos, nombres falsos, etc.
b. Determinante. El dolo se debe considerara vicio del consentimiento cuando a temido
influencia determinante ante él, cuando aparece que sin esas maniobras n o se hubiera
realizado el acto jurídico. Si la persona a la que se quiere engañar descubre el fraude y no
deja por eso de contratar, no hay ya dolo y el contrato es perfectamente válido.”17
c. Debe provenir de la contraparte. Contemplado en el Art. 1515 del CC.; según este
Precepto, si el dolo ha sido ejercido por un tercero el contrato no será anulado, y este
tercero podrá ser demandado en indemnización de perjuicios (Art. 1515, núm. 2 y 2341 del
CC.).
Causa. Cuarto elemento que exige el Art. 1502 del CC. Para la validez de toda obligación
contractual es la “causa licita”. Por otra parte el Art. 1524 reitera “no puede haber
obligación sin una causa real y licita” aunque “no es necesario expresarla”. Podemos definir
la causa como la intención que tuvo una persona para realizar el negocio jurídico, es la
utilidad del negocio jurídico para la persona que va a contratar; aunque la causa puede ser
la simple liberalidad y no es necesario que sea expresada ya que en algunos casos se
encuentra inmersa en el tipo mismo de contrato que establece una causa supuesta.
17 PÉREZ VIVES, Álvaro: Teoría General de las Obligaciones. Pág. 82
34
Cuando se expresa la causa se genera una vinculación entre el contratante y la causa
expresada.
Se puede revisar:
1. Al momento de celebrar el contrato (formación del contrato)
2. Posterior al contrato sujeto a la satisfacción de las necesidades, siempre que la causa sea
compartida.
Objeto. Hay dos formas de objeto: 1) Objeto jurídico, 2) Objeto material - Objeto
jurídico: Consiste en dar, (Transferir la propiedad plena o desmembrada); hacer,
(Acción) y no hacer, (Omisión).Objeto material: Es la cosa vinculada al contrato. Tiene que
ser lícita.
Requisitos Para que Haya Objeto
“1. El objeto debe existir. Al momento mismo del contrato, o esperar razonablemente que
exista: El objeto debe existir o esperar razonablemente que exista al momento mismo del
contrato No se requiere que la cosa que es objeto de la obligación exista en el momento en
que se contrata; basta que sea susceptible de existir en el futuro y tal contrato quedara
afectado de una condición suspensiva la de que la cosa llegue a existir. Art. 1518 c.c. Pero
si esta condición es fallida, el contrato no existe y no se puede demandar el
incumplimiento. Si el objeto existe pero parcialmente, se debe observar si lo que le falta al
objeto es tan importante que hace que el contrato no sea existente en virtud de que si la
persona que va a contratar hubiera sabido de dicha falta no hubiera contratado. En este caso
no habría objeto. Si lo que falta es algo adicional y no vicia la existencia del contrato, la
única posibilidad es una rebaja en el precio a justa tasación.
2. Que sea posible. La posibilidad del objeto está referida a la posibilidad física y a la
posibilidad jurídica a) físicamente: que no contradiga las leyes de la naturaleza, cuando hay
imposibilidad física, el objeto es ilícito. b) Jurídicamente: No contradiga la ley ni las buenas
costumbres. Si el objeto fuera posible físicamente, pero prohibido por la ley y las buenas
costumbres no hay objeto.
Si la imposibilidad sobreviene igualmente tacha el objeto; es decir, el objeto es inexistente
salvo que se haya avanzado en la prestación y que este avance haya sido útil. La posibilidad
del objeto debe existir antes y durante el contrato.
3. Que el objeto se encuentre en el mercado: Que se comerciable, susceptible de ser
tranzado
4. Que sea determinado o por lo menos determinable Ya que la falta de determinación
puede confundirse con un objeto inexistente. Es por ello que no se requiere que el negocio
verse sobre un cuerpo cierto, ya que puede recaer sobre una cosa de género y se puede
especificar su cantidad. Cuando en el contrato no aparece el precio y no se determino se
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puede acudir al juez para que este asigne un perito quien estará obligado a determinar el
precio.
5. Que el objeto sea lícito.”18
Clases de Contratos
1. desde el punto de vista de la prestación el contrato puede ser: bilateral y unilateral.
Unilateral. Implica que ambas partes contratan pero una sola es la que se obliga, ejemplo:
la donación: ambas partes contratan pero solamente el donante se obliga, ya que la otra
parte solo recibe y no se obliga.
Es necesario aclarar la gran diferencia que existe entre este tipo de contratos con el acto de
formación unilateral, pues existe la tendencia de confundirlos cayendo en un grave error; el
acto de formación unilateral como su nombre lo indica, es un acto que emana de una solo
voluntad, pero que sin embargo produce efectos jurídicos (testamento).
Bilateral. Las dos partes contratan y las dos se obligan En los contratos bilaterales se puede
alegar excepciones, en los contratos unilaterales solo la excepción de contrato no cumplido
En los contratos bilaterales se puede pedir resolución del contrato por incumplimiento, y los
unilaterales no.
2. desde el punto de vista de la onerosidad existe contratos. Oneroso y gratuitos.
Contrato gratuito. Son aquellos contratos en donde la persona que se beneficia no contra
presta
Contrato oneroso. Por medio del cual cada parte se obliga con el fin de obtener de la otra
una contraprestación equivalente, las dos partes contra prestan El contrato oneroso se
divide en:
Contrato conmutativo: Es aquel en el que prestaciones estipuladas por las partes quedan
determinadas en forma definitiva desde el momento de la celebración del contrato y se les
considera como equivalentes. Las prestaciones se consideran como equivalentes y estas se
conocen desde el momento de la celebración del contrato; cada parte sabe en el momento
de la celebración el beneficio que se impone a la otra y los beneficios que reciben a cambio,
o en consecuencia la utilidad o pérdida que el contrato le reporte.
Contratos aleatorios: Cuando la prestación de una de las partes depende de un
acontecimiento incierto, de tal manera que cada uno de los contratantes tiene la posibilidad
18 SOUSA LENNOX. Guía Didáctica. Introducción al Derecho. Pág. 74.
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de ganancia o pérdida. Los contratantes no pueden prever en el momento de su celebración
el alcance o ganancia, o las pérdidas que derivan del contrato puesto que ellas están
subordinadas a una contingencia incierta.
3. Desde el punto de vista de la perfección pueden ser: consensuales, reales y formales.
Esta clasificación se refiere al momento de la formación o nacimiento del contrato y a los
requisitos que deben cumplir en ese momento Perfección: Un contrato es perfecto cuando
tiene los requisitos de existencia, validez y logra establecer obligaciones.
Contratos Consensuales. Se perfecciona con el simple acuerdo. Son aquellos que se
forman válidamente y se perfeccionan por el solo consentimiento de las partes, sin
necesidad de formalidad alguna, ya que basta solo el acuerdo de voluntades. Contratos Reales. Se perfecciona con la entrega de la cosa, y son taxativos
Contratos Formales. La formalidad puede provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
Se refiere al momento de la formación y exige para su perfeccionamiento y eficacia una
formalidad o solemnidad especial aparte del consentimiento expresado. Las formalidades
son objetivas y están preestablecidas por el legislador. Generalmente la solemnidad esta
referida a un escrito bien sea pública o privada. Hay que precisar entonces que contratos
solemnes no solo son aquello que deben celebrarse por medio de escritura pública.
4. Desde el punto de vista de la regulación pueden ser: típico y atípico.
Contratos típicos o nominados. Está regulado por cualquier norma, ley, etc. Tienen un nombre y
una regulación ya sea en un código o en las leyes especiales, ejemplo: el contrato de
arrendamiento, de compraventa, de mandato…
Contratos atípicos o innominados. No están regulados. Nace de la iniciativa de las partes,
no de la estructura predeterminada de la ley. En estos contratos se aplica la normatividad
que más se le parezca, entendiendo que las normas de la compraventa son las primeras
normas a las que hay que recurrir para poder regular el contrato. Ejemplo: el arrendamiento
de espacio, en éste caso se aplican las normas de arrendamiento. 5. desde el punto de vista de su formación, los contratos pueden ser: de libre discusión y de
adhesión.
Contratos de Libre Discusión. Un contrato en que las partes determinan las normas que
han de regir el contrato. Son aquellos que resultan del libre debate de sus cláusulas por
parte de los contratantes, del libre acuerdo de sus voluntades; manejan la teoría de la
autonomía de la voluntad, en donde las partes discuten con miras a precisar sus
obligaciones dentro del negocio que se van a vincular, discuten y disciernen sobre las
cláusulas del contrato.
37
Contratos de Adhesión. Una parte solo tiene la alternativa de adherirse, porque ya hay una
estructura preestablecida Son aquellos que en el cual las estipulaciones o cláusulas del
contrato son redactadas por una de las partes, limitándose la otra a aceptarlas en su
totalidad; es decir simplemente se adhiere a ellas. Este tipo de contrato no maneja la teoría
de la libre autonomía de voluntad de las partes, es decir existe la superioridad en uno de los
contratantes. Saber si un contrato es de adhesión sirve para que en dado caso de haber una
cláusula oscura sea en contra de la parte dominante en el contrato.”19
2.2.3.1 Contrato de Arrendamiento. “El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es
aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un
inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por ese goce
un precio determinado”20
“Partes en el arrendamiento. La parte que da el goce del bien se llama arrendador y la parte
que da (paga) el precio, arrendatario o inquilino, es un contrato en el cual el arrendatario
solo tiene un derecho personal y de mera tenencia ya que el arrendador únicamente concede
al arrendatario la tenencia y esta por regla general no se transforma en posesión, salvo lo
establecido en los casos 1 y 2. Del ordinal 3 del artículo 2351 C.C”21
Características del contrato de arrendamiento
“Es bilateral. De acuerdo con el sentido y alcance que previene el artículo 1496 del código
civil, ya que las partes se obligan recíprocamente.
Oneroso. Pues tiene como objeto la utilidad de ambos contratantes (c.c art1497) sin olvidar
que todo contrato oneroso es a su vez bilateral, por cuanto las partes se benefician y gravan
recíprocamente y se intercambian entre ellas calidades de acreedoras y deudoras.
Consensual. Ya que se perfecciona con el solo consentimiento de las partes (c.c art 1500),
en especial, en cuanto a los requisitos exigidos en el art. 3 de la ley 56 de 1985.
Conmutativo. Habida cuenta de que desde el momento mismo de su formación, cada parte
en capacidad de entender y apreciar con exactitud las ventajas y contraprestaciones a que
queda obligada.
19 OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo Ospina Acosta, Eduardo. Teoría General Del Contrato y Del Negocio Jurídico. Bogotá. Pág. 10 - 90 20 JARAMILLO CASTAÑEDA, Armando. Arrendamiento y Restitución Bogotá. Pág. 3 21BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y
comerciales. Bogotá. Pág. 110
38
Puede ser aleatorio. Lo cual se desprende del contenido del art. 1975 c. civil.
De ejecución sucesiva. Puesto que presupone el cumplimiento de obligaciones sucesivas
durante el término del contrato o cuando perdure él.
De administración. Puesto que se trata de dar en tenencia el bien arrendado, con la
obligación de que el arrendatario lo restituya y se busca es su explotación económica.
Principal. Porque subsiste por si solo y sobre todo porque produce obligaciones
principales.
Nominado o típico. Puesto que es la ley quien le da su nombre, lo ha definido y ha creado
todo un estatuto regulador.”22
“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden
usarse sin consumirse; exceptuando aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendamiento de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción
En este orden de ideas puede arrendarse cualquier bien (una cosa o un animal), corporal o
incorporal (propiedad intelectual, una marca de fábrica) siempre que obviamente reúna los
requisitos propios del objeto de las obligaciones.”23
Elementos esenciales del contrato de arrendamiento.
Los elementos esenciales son reglados por normas taxativas (c.c art. 16 y 1501), de
obligatorio cumplimiento y los contratantes no pueden desconocerlos máxime que los
elementos esenciales de los contratos nominados o típicos, como lo es precisamente el de
arrendamiento, son impuestos por la ley y de suyo se presumen: consentimiento objeto y
precio
Goce. Es el objeto de la obligación por parte del arrendador, es conceder el goce del bien.
Y, como contraprestación de tal goce, nace para el arrendatario o inquilino la obligación de
pagar el precio o canon de renta.”24
22
JARAMILLO CASTAÑEDA, Armando. Arrendamiento y Restitución. Bogotá. Pág. 5
23
BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y
comerciales. Bogotá. Pág. 111
24
JARAMILLO CASTAÑEDA, Armando. Arrendamiento y Restitución. Bogotá. Pág. 7
39
“Obligaciones del arrendador
1. a entregar al arrendatario la cosa arrendada
2. a mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
3. a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”25
Obligaciones del arrendatario
1. Pagar el precio del arriendo
2. hacer del bien uso apropiado
3. velar por la conservación de la cosa
4. Restituir la cosa arrendada al término del contrato
Expiración del arrendamiento de cosas
Están indicadas por artículo 2008 del código civil colombiano, cuyo texto dice “el
arrendamiento de cosas expira de los mimos modos que los otros contratos, y especialmente
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
3. por la extinción del derecho arrendador según las causales contempladas en la ley.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley lo haya previsto.”
2.3 BASES LEGALES
2.3.1 Constitución política de 1991. Para efectos del proyecto se tendrán en cuenta los
artículos 1, 2, 13, 24, 42, 51 y 58. ARTICULO 1o. Colombia es un Estado social de derecho, organizado en forma de
República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales,
democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad humana, en
el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia del interés
general.
ARTICULO 2o. Son fines esenciales del Estado: servir a la comunidad, promover la
prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes
consagrados en la Constitución; facilitar la participación de todos en las decisiones que
los afectan y en la vida económica, política, administrativa y cultural de la Nación;
defender la independencia nacional, mantener la integridad territorial y asegurar la
convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo.
25
BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y comerciales.
Bogotá. Pág.11
40
Las autoridades de la República están instituidas para proteger a todas las personas
residentes en Colombia, en su vida, honra, bienes, creencias, y demás derechos y libertades,
y para asegurar el cumplimiento de los deberes sociales del Estado y de los particulares.
ARTICULO 13. Todas las personas nacen libres e iguales ante la ley, recibirán la misma
protección y trato de las autoridades y gozarán de los mismos derechos, libertades y
oportunidades sin ninguna discriminación por razones de sexo, raza, origen nacional o
familiar, lengua, religión, opinión política o filosófica.
El Estado promoverá las condiciones para que la igualdad sea real y efectiva y adoptará
medidas en favor de grupos discriminados o marginados.
ARTICULO 24. Todo colombiano, con las limitaciones que establezca la ley, tiene derecho
a circular libremente por el territorio nacional, a entrar y salir de él, y a permanecer y
residenciarse en Colombia.
ARTICULO 42. La familia es el núcleo fundamental de la sociedad. Se constituye por
vínculos naturales o jurídicos, por la decisión libre de un hombre y una mujer de contraer
matrimonio o por la voluntad responsable de conformarla.
El Estado y la sociedad garantizan la protección integral de la familia. La ley podrá
determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.
La honra, la dignidad y la intimidad de la familia son inviolables.
Las relaciones familiares se basan en la igualdad de derechos y deberes de la pareja y en el
respeto recíproco entre todos sus integrantes.
Cualquier forma de violencia en la familia se considera destructiva de su armonía y unidad,
y será sancionada conforme a la ley.
Los hijos habidos en el matrimonio o fuera de él, adoptados o procreados naturalmente o
con asistencia científica, tienen iguales derechos y deberes. La ley reglamentará la
progenitura responsable.
La pareja tiene derecho a decidir libre y responsablemente el número de sus hijos, y deberá
sostenerlos y educarlos mientras sean menores o impedidos.
Las formas del matrimonio, la edad y capacidad para contraerlo, los deberes y derechos de
los cónyuges, su separación y la disolución del vínculo, se rigen por la ley civil.
Los matrimonios religiosos tendrán efectos civiles en los términos que establezca la ley.
Los efectos civiles de todo matrimonio cesarán por divorcio con arreglo a la ley civil.
También tendrán efectos civiles las sentencias de nulidad de los matrimonios religiosos
dictadas por las autoridades de la respectiva religión, en los términos que establezca la ley.
41
La ley determinará lo relativo al estado civil de las personas y los consiguientes derechos y
deberes.
ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado
fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de
vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas
asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.
ARTICULO 58. Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con
arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o
interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por
ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.
2.3.2 Código civil colombiano actualizado, titulo XXVI. Por el cual se reglamenta el
contrato de arrendamiento. Se tendrán encuentra los artículos 1973… y siguientes hasta el
artículo 2035. Por el cual se dictan disposiciones acerca del contrato de arrendamiento,
arrendamiento de cosas, precio del contrato de arrendamiento, partes contractuales, entrega
de la cosa dada en arrendamiento, de las obligaciones del Arrendador, de la mora en la
entrega, del mantenimiento de la cosa dada en arriendo, de las reparaciones a la cosa dada
en arriendo, de las perturbaciones de terceras personas, terminación del contrato por mal
estado de la cosa, indemnización por mal estado de la cosa, de las obligaciones a cargo del
Arrendatario, de la responsabilidad del arrendatario en el mantenimiento de la cosa, de las
reparaciones locativas a cargo del arrendatario, del pago del canon mensual, de la
prohibición de cesión y subarriendo, de la restitución de la cosa arrendada, de los
requerimientos para constituir en mora, de la expiración del arrendamiento de cosas,
desahucio, de la expropiación de la cosa arrendada, de la insolvencia del arrendatario, de
las reglas particulares en el arriendo de inmuebles para uso comercial.
Art. 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Art. 1974.- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales,
que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.
Art. 1975.- El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de
los frutos de cada cosecha.
Llámese renta cuando se paga periódicamente.
42
Art. 1976.- El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta.
Art. 1977.- En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama
arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.
Art. 1978.- La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las
formas de tradición reconocidas por la ley.
Art. 1979.- Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo
este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.
Art. 1980.- Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el
arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la
entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá.
Art. 1981.- Los arrendamientos de bienes de la Unión, o de establecimientos públicos de
ésta, se sujetarán a las disposiciones del presente capítulo, salvo lo estatuido en los códigos
o en las leyes especiales.
Art. 1982.- El arrendador es obligado:
1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Art. 1983.- Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha
puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir
del contrato, con indemnización de perjuicios.
Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de
buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Art. 1984.- Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es
constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de
perjuicio.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato,
sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron,
podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de
perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Art. 1985.- La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las
cuales corresponden generalmente al arrendatario.
43
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las
han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la
cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.
Art. 1986.- El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de
la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella.
Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será
el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa
arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción
de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca
suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por
terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen
los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato
y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el
arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.
Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado
tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio
del arrendatario.
Art. 1987.- Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es
turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo,
tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
Art. 1988.- Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no
pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la
reparación del daño.
Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la
cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el
arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el
tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se
hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no
habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado
por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue
44
del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento
con respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo
del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.
Art. 1989.- La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá
contra el arrendador.
El arrendatario será sólo obligado a notificarle la turbación o molestia que reciba de dichos
terceros, por consecuencia de los derechos que alegan y si lo omitiere o dilatare
culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.
Art. 1990.- El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la
rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer
de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal
estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a
existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el
juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
Art. 1991.- Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para
que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al
contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el
arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá
en la indemnización el lucro cesante.
Art. 1992.- El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le
concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el
arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte
ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio,
designándolo.
Art. 1993.- El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada,
siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo
darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se
abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.
Art. 1994.- El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que
no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar
45
y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador
esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.
Art. 1995.- En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser
éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada.
Art. 1996.- El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del
contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a
falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que
deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando
subsistir el arriendo.
Art. 1997.- El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador
para poner fin al arrendamiento, y en el caso de un grave y culpable deterioro.
Art. 1998.- El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por
reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los
arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se
producen por culpa del arrendatario o de sus dependiente, como descalabros de paredes o
cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
Art. 1999.- El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa sino de las de su
familia, huéspedes y dependientes.
Art. 2000.- El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que
el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.
Art. 2001.- Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y
por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se
estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el
arrendador y el arrendatario por partes iguales.
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Art. 2002.- El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de
estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre
fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada
una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del
respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
Art. 2003.- Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el
arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta
por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona
idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra
seguridad competente.
Art. 2004.- El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo.
Art. 2005.- El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el
deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo.
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular
estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no
sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios,
y a falta de esta prueba será responsable.
Art. 2006.- La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente,
poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.
Art. 2007.- Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada,
será necesario requerimiento del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio; y si
requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de
la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.
Art. 2008.- El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos,
y especialmente:
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1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se
expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto
Art. 2009.- Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre,
ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es,
noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se
arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una
semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata
en los capítulos V y VI de este título.
Art. 2010.- El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla
sin el consentimiento de la otra parte.
Art. 2011.- Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y voluntario para la otra,
se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad,
estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.
Art. 2012.- Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la
duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la
costumbre, no será necesario desahucio.
Art. 2013.- Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de
las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a
pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya
la cosa antes del último día.
Art. 2014.- Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la
cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el
arrendador para exigirla cuando quiera.
Con todo, si la cosa fuere raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de
perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones
48
que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y es
necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios
rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo
de la misma manera.
Art. 2015.- Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por
terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.
Art. 2016.- Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una
causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el
tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el
arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al
fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el
arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
853, inciso 2o.
Art. 2017.- Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta
la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del propietario fiduciario, y en
todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a
indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del
derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario
absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a
sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
Art. 2018.- En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las
reglas siguientes:
1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los
frutos pendientes.
2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el
arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la
fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario
indemnización de perjuicios por la nación o por quien haga la expropiación.
Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo
1988, inciso 3o.
Art. 2019.- Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como
cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión
del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta,
será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le
sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.
Art. 2020.- Estarán obligados a respetar el arriendo:
49
1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública
inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.
Art. 2021.- Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su
autor, y que, según los artículos precedentes, deban resarcírsele, se contarán los que el
subarrendatario sufriere por su parte.
El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre,
o cederá su acción al subarrendatario.
El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.
Art. 2022.- El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad
de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta
su terminación natural.
Art. 2023.- Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo
de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los
derechos y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo
2020.
Art. 2024.- Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte, cuando la
cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el
arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo
1986.
Art. 2025.- El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer
cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.
Art. 2026.- La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al
arriendo.
El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción
del arrendador.
No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le
competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales.
Art. 2028.- Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o
arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no
es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza
50
mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la
naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.
Art. 2029.- Será obligado especialmente el inquilino:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se
desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos
que se pruebe lo contrario.
Art. 2030.- El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás
partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias
y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.
La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para
indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos
graves.
Art. 2031.- El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o
edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas
de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas.
Art. 2032.- Si se arrienda una casa o aposento amueblado, se entenderá que el arriendo de
los muebles es por el mismo tiempo que el edificio, a menos de estipulación contraria.
Art. 2033.- El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de
las mercaderías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa.
Será especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto
o conocido del arrendatario.
Art. 2034.- El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de
un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.
Art. 2035.- La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador,
después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará
el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.
51
2.3.3 Código de Procedimiento Civil,
Articulo 424. Por el cual se reglamenta el proceso de Restitución de Bien Inmueble
Arrendado.
ARTÍCULO 424. RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO. Cuando se trate de
demanda para que el arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado, se
aplicarán las siguientes reglas:
PARÁGRAFO 1o. Demanda y traslado.
1. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento
suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste prevista en el artículo 294, o prueba
testimonial siquiera sumaria.
2. En el caso del artículo 2035 del Código Civil, la demanda deberá indicar los cánones
adeudados y a ella se acompañará la prueba siquiera sumaria de que se han hecho al
arrendatario los requerimientos privados o los judiciales previstos en la citada disposición,
a menos que aquél haya renunciado a ellos o que en la demanda se solicite hacerlos.
3. En ejercicio del derecho consagrado en el artículo 2000 del Código Civil, el arrendador
podrá pedir en la demanda o con posterioridad a ella, el embargo y secuestro de los bienes.
La medida se levantará si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula
demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria
de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o
cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en ésta se condena en costas,
el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada,
desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
PARÁGRAFO 2o. Contestación, derecho de retención y consignación.
1. Si el demandado pretende derecho de retención de la cosa arrendada, deberá alegarlo en
la contestación de la demanda y e n tal caso el demandante podrá pedir pruebas
relacionadas con ese derecho, en el término señalado en el artículo 410.
2. Si la demanda se fundamenta en falta de pago, el demandado no será oído en el proceso
sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que de
acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones adeudados, o en defecto
de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador
correspondientes a los tres últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las
consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, en favor de
aquel.
3. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar
oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que
se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta
cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo de pago hecho directamente al
arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.
52
4. Los cánones depositados para la contestación de la demanda se retendrán hasta la
terminación del proceso, si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán
inmediatamente al demandante. Si prospera la excepción de pago propuesta por el
demandado, en la sentencia se ordenará devolver a éste los cánones retenidos; si no
prospera se ordenará su entrega al demandante.
5. Los depósitos de cánones causados durante el proceso se entregarán al demandante a
medida que se presenten los títulos, a menos que el demandado al contestar la demanda le
haya desconocido el carácter de arrendador, caso en el cual se retendrán hasta que en la
sentencia se disponga lo procedente.
6. Cuando no prospere la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de
arrendador, se condenará al demandado a pagar al demandante una suma igual al treinta por
ciento de la cantidad depositada o debida.
PARÁGRAFO 3o. Oposición a la demanda y excepciones.
1. Si el demandado no se opone en el término del traslado de la demanda; el demandante
presenta prueba del contrato y el juez no decreta pruebas de oficio, se dictará sentencia de
lanzamiento.
2. Cuando se propongan excepciones previas se dará aplicación a los artículos 98 y 99.
PARÁGRAFO 4o. Pruebas del proceso. Resueltas las excepciones previas, el juez
procederá a decretar y practicar las pruebas del proceso.
PARÁGRAFO 5o.1. Si la sentencia reconoce al arrendatario el derecho de retención de la
cosa arrendada, se aplicará lo dispuesto en el artículo 339.
2. Si al tiempo de practicarse la diligencia se encuentra en el bien alguna persona que se
oponga a ella, el juez aplicará lo dispuesto en el artículo 338.
3. Si se reconoce al demandado derecho al valor de mejoras, reparaciones o cultivos
pendientes, tal crédito se compensará con lo que aquél adeuda al demandante por razón de
cánones o de cualquiera otra condena que se le haya impuesto en el proceso.
PARÁGRAFO 6o. Inadmisión de algunos trámites. En este proceso son inadmisibles:
demanda de reconvención, intervención excluyente o coadyuvante, acumulación de
procesos, y la audiencia de que trata el artículo 101. En caso de que se propusieren, el juez
las rechazará de plano por auto que no admite recurso alguno. Igualmente, el demandante
no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial en
derecho como requisito de procedibilidad de la demanda de restitución prevista en la Ley
640 de 2001.
2.3.4 Ley 820 de 2003. Ley actual que regula toda la materia sobre contratos de
arrendamiento. Para efectos del proyecto se tendrán en cuenta todos los artículos de esta
ley
53
3. DISEÑO METODOLÓGICO
3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN
El diseño metodológico de la investigación que se procura realizar es con un énfasis socio
jurídico, utilizando el método inductivo.
Es una investigación socio-jurídica porque se pretende realizar un análisis sobre las causas
sociales en que se fundamento el legislador para la prohibición de los depósitos en materia
de contratos de arrendamiento, así mismo estudiar la realidad política y social del país con
el fin de encontrar las diferencias sociales que se han venido constituyendo a través del
tiempo desde el día en que quedo en firme dicha prohibición hasta el presente y comparar
dichas causas sociales para ver si aun siguen estando presente las razones por las cuales el
legislador prohibió dicha figura en el ordenamiento jurídico del país, o por el contrario si
estas han cambiado y en la actualidad se hace necesario instituir y traer a la legalidad dicha
figura con el fin de que mediante esta herramienta o garantía se pretenda encontrar una
solución a la problemática que se viene presentando en materia de contratos de
arrendamiento de vivienda urbana.
Esta investigación usara el método inductivo ya que se centra en el estudio de los
fenómenos y circunstancias sociales que se presentan diariamente en las arrendadoras y los
problemas surgidos de la relación contractual con los arrendatarios, teniendo que recurrir a
procesos judiciales ante la jurisdicción civil, se intentara en base a lo observado y estudiado
proponer una teoría o un concepto que busque ponen fin a dicha problemática mediante la
implementación de una nueva garantía a favor del arrendador en los contratos de
arrendamiento.
También es una investigación de tipo exploratorio ya que la viabilidad, ventajas y
consecuencias de esta figura o garantía dentro del ordenamiento jurídico, no han sido
estudiadas o han sido estudiadas de manera vaga y superficial.
Este énfasis en el estudio del derecho en contexto y en el contraste entre el derecho tal
como existe en los códigos y el derecho como opera en la práctica diaria, además se
pretende estudiar el espíritu de la norma y la causas sociales en las que se apoyo el
legislador para prohibir los depósitos como garantía en los contratos de arrendamiento.
Esta investigación objeto de estudio constituye una realidad social y jurídica del país, por
tal motivo el mejor método para realizar la investigación es el método cualitativo. Ya que
se intentara buscar, entender y explicar las razones por las cuales el legislador se muestra
reacio o recalcitrante ante el hecho de instituir los depósitos como garantía jurídica en
materia de contratos de arrendamiento, aun cuando la situación social así lo requiere.
54
3.2 POBLACIÓN Y MUESTRA
Cuadro 1. Informantes claves
Personas Nº
Jueces civiles municipales 10
Jueces civiles del circuito 7
Directivos arrendadoras 10
TOTAL 27 Fuente: Archivos institucionales. Mayo de 2011
Por el tamaño de la población se consideraría una muestra total, pero de acuerdo al
principio de saturación de la información en investigación cualitativa y a los criterios del
grupo investigador y del acceso a la información y por el tamaño de las arrendadoras, la
muestra queda conformada de la siguiente manera
Cuadro 2. Tamaño de la muestra
Personas Nº
Jueces civiles municipales 5
Jueces civiles del circuito 2
Asistentes judiciales 1
Directivos arrendadoras 5
TOTAL 13 Fuente: Liany Yetzira Hernández Granados. Edward Fabián Latorre Osorio. Mayo de 2011
3.3 ANALISIS DE INFORMACIÓN
3.3.1 Análisis de la entrevista a Jueces civiles y del circuito de Cúcuta - Norte de Santander
Pregunta 1. Ante la congestionada administración de justicia, ¿Considera usted necesario
tener que recurrir a dos procesos judiciales para el total resarcimiento de las obligaciones
incumplidas por el arrendatario?
Dr. Francisco Rogelio Niño Jaime. Juez Segundo Civil Municipal ¨Haber primero que
todo hay que ver la naturaleza de cada uno de los procesos, el proceso de restitución de
inmueble arrendado reglamentado por el artículo 424 del código de procedimiento civil en
la actualidad fue reglamentado por la ley 820 del 2003 tiene por objeto hoy en día darle un
trámite preferente luego de la tutela, lo que busco el legislador precisamente era que no se
dilatara tantísimo este proceso de echo que cuando la causal es la mora en estos procesos se
le da tramite de única instancia queriendo decir con ello por supuesto que no tendrían
apelación, en segundo lugar tiene como requisito que el demandado cuando la causal es la
mora hablando del mismo tema deba consignar los cánones que dice el demandante deberle
para ser escuchado en todo el proceso ello quiere decir también que si el demandante
55
manifiesta que le debe 5 cánones de arrendamiento y esa es la causal de la mora para ser
oído el demandado debe consignar órdenes del juzgado so pena de no ser escuchado, al no
ser escuchado el proceso pasa inmediatamente al despacho para preferir el fallo definitivo
eso que trato el legislador precisamente de que los términos fueran perentorios, fueran más
cortos y no se perjudicaran tanto a las partes en el proceso especialmente a la demandante.
En cuanto a la pregunta la naturaleza es de proceso ejecutivo que es lo que permite la
naturaleza de proceso ejecutivo lo que busca en sí que es satisfacción de una obligación
mientras que el proceso de restitución se le da un trámite especial al proceso ejecutivo se le
da otro que está permitido entre la misma restitución, el embargo previo que es una manera
considero yo de satisfacer inicialmente y presionar al demandado a efectos de que pueda
cancelar la obligación debida el artículo 2000 del código civil autoriza tal situación
entonces con la presentación de la demanda el accionante puede pedirle al juez que cuando
la causal sea la mora se ordene o disponga que se embarguen los bienes del demandado
muebles o inmuebles a efecto de que para empezar a satisfacer esa obligación, entonces en
cierto modo se puede hablar que en el mismo proceso de restitución obviamente se tendría
que cancelar o prestar mejor una caución para prevenir de pronto algunos prejuicios que se
puedan causar al tercero pero fíjese que la misma naturaleza del proceso permite del mismo
satisfacer la obligación en parte que es con lo dispuesto en el artículo 2000 del cogido civil
así las cosas terminado el proceso de restitución continuación dentro de un término
perentorio si no me falla la memoria es de 60 días pueden llevar ese proceso ejecutivo
entonces en parte si hay esa posibilidad.¨
DRA. María Rosalba Jiménez Galvis. Juez Tercero Civil Municipal ¨ En principio hay
que separar el asunto de la congestión judicial con el régimen de la contratación. Una cosa
es la carga y el deber de administrar una pronto y eficaz administración de justicia y otra
muy diferente es el sentido de la autonomía de la voluntad que tienen los contratantes en el
contrato de arrendamiento entonces so pretexto de evitar una congestión judicial no se le
puede borrar el sentido al contrato y un contrato de carácter social tan importante como lo
es el contrato de arrendamiento entonces indiferente de que las obligación contraídas en el
contrato de arrendamiento deban tramitar en uno o dos procesos so pretexto de la
administración de justicia no podemos sacrificar esa autonomía de la voluntad que ha sido
consagrada en el contrato.¨
DR. Hernando Antonio Ortega Bonet. Juez Quinto Civil Municipal ¨ Bueno ante eso se
tiene establecido el proceso de restitución de inmueble que es el que busca dilucidar el
aspecto contractual y se llegare a quedar debiendo cánones de arrendamiento pues se hará a
través del proceso ejecutivo cuyo título ejecutivo viene a hacer el contrato de
arrendamiento, pues debido a la cantidad de procesos de esta índole considero que sería
prudente y necesario para solventar un poco el cumulo de trabajo el que se unificaran estas
dos acciones en que se debiera tramitar conjuntamente la terminación del contrato como
Tal y a su vez cobrar allí mismo los cánones que se deban aunque el mismo código en su
artículo 424 dispone que los cánones se irán pagando en el transcurso del proceso a evento
de que el demandado sea oído, pero si no son cancelados sería beneficioso para la celeridad
judicial se concentraran estas dos acciones en una sola
56
DR. David Nava. Secretario Juzgado Sexto Civil Municipal. ¨ Si porque la naturaleza de
ambas pretensiones ya sea la terminación del contrato de arrendamiento y el cobro de los
cánones adeudados tienen diferentes formas de ventilarse segundo el código de
procedimiento civil, mezclarlas ambas en un mismo proceso incluso podría ser más
perjudicial para garantizar el derecho de defensa, el debido proceso la evacuación oportuna
de las pruebas.¨
DR. Juan Indalecio Celis Juez Octavo Civil Municipal “En mi experiencia realmente el
grado de congestión que se le puede atribuir a los procesos de arrendamiento tanto lo que
hace referencia a los procesos ejecutivo como de restitución no tiene mayor incidencia
considero que es bajo el número de procesos que se tramitan con respecto a las
obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento. Entonces considero realmente pues
este no es un factor muy influyente en la carga que presenta a la administración de justicia
en la congestión que se está presentando.”
DR. José Yanes. Juez Decimo Civil Municipal. “En la actualidad es requisito tramitar por
el procedimiento abreviado la pretensión de restitución del inmueble arrendado. Los
perjuicios a través de un proceso ordinario donde se acrediten los daños y su cuantía.
Respecto al cobro de los cánones debe seguir el proceso EJECUTIVO SINGULAR, de
manera autónoma y subsiguiente al proceso que ordena la restitución
Ahora bien para incluir en la reforma solo un trámite, sería beneficioso procesalmente
adelantar la pretensión de restitución, perjuicios y cobro de cánones bajo una misma cuerda
procesal, se surtiera mediante el procedimiento verbal. Con ella daría celeridad y prontitud
a las pretensiones.”
DR. Carlos Armando Barón Patiño. Juez Séptimo Civil del Circuito. “De razón al
principio democrático el cual emerge que los poderes, las ramas del poder público son
autónomas e independientes es potestativo del legislador como escenario natural crear la
herramienta jurídica como lo hizo en cuanto al pros del conocimiento para evitar el
incumplimiento al contrato de arrendamiento y el proceso compulsivo ejecutivo de
concertación a los tramites adecuados por ello mientras el congreso de la república no
regule esta normatividad se deberá seguir acatando estos mandatos ideales o dicho en otro
lenguaje seguirá siendo viable el trámite de los procesos.”
Pregunta 2. ¿Qué razones cree usted que tuvo el legislador para prohibir los depósitos en
los contratos de arrendamiento?
FRNJ. “haber considero que el legislador fundamentado básicamente en los abusos que se
estaban cometiendo por parte de los arrendadores prohibió que se entregaran depósitos que
son los depósitos son sumas anticipadas que debería cancelar el arrendatario o dejar
provisional mente en manos del arrendador para que una vez se terminara el contrato
continuar con el pago de algunos emolumentos que se causaron por ejemplo los servicios
públicos, en este orden de ideas las los arrendadores ese dinero lo tomaban como si fuera
propio entonces lo utilizaban dentro de ellos ese no se no a la terminación del contrato de
arrendamiento se notaba que no habían obligaciones pendientes y sin embargo hubo mucho
57
problemas con eso porque el arrendador abusaba de esa posición para que para tomarse
esos dineros que es lo que se busca hoy en un contrato de arrendamiento generalmente el
arrendador en el momento que suscribe el contrato o que considera que es necesario e unos
coarrendatarios que son personas que deben tener determinados bienes para justificar en el
contrato o mejor para que tenga el arrendador en casos de incumplimiento la posibilidad de
demandarlos conjuntamente aquellos es como una garantía para el arrendador entonces
considero el legislador que no había necesidad de estos depósitos por el abuso que se venía
cometiendo.”
MRJG. “En cuanto a los depósitos en los contratos de arrendamiento, esa prohibición
lógicamente tiene su espíritu y debe interpretarse el legislador lo que quiso evitar ahy fue
un abuso del derecho por parte de los arrendadores pues para nadie es un secreto que la ley
820 de 2033 que es la que rige el contrato de arrendamiento es una ley que solo tiene
privilegios para la parte arrendadora entonces si sumamos a todas las prorrogativas y todos
los privilegios que consagra la ley 820 de 2003 a favor de los arrendadores si sumamos esa
nueva carga para el inquilino podríamos permitir que el arrendador desbordara los derechos
que tiene y pidiera depósitos exagerados a la parte débil que es el inquilino, entonces
considero que esa prohibición está ajustada a la ley y que bien hizo el legislador en
plasmar en la ley 820 la prohibición expresa de esos depósitos.”
HAOB. “Bueno cuando se habla de contratos de arrendamiento hay que mirar dos
situaciones la primera que si se consideran viables los depósitos cuando tiene que ver que
esos depósitos sean destinados al pago de servicios públicos domiciliarios por qué? Porque
de acuerdo a la ley 142 de 1994 de servicios públicos domiciliarios son solidarios en el
pago de los mismos tanto el arrendador como el arrendatario y propietario del inmueble
entonces allí se justifica el depósito porque ese depósito va a representar el pago de esos
servicios públicos domiciliarios dejados de pagar en cuanto al pago de los cánones de
arrendamiento no es admisible esos depósitos considero yo porque de pronto el legislador
tuvo la intención de proteger al arrendatario porque el arrendatario está en una posición de
desventaja contra el arrendador entonces sería como la parte débil frente a ese contrato
entonces lo obligaría a generar un deposito que iría en contravía con sus pretensiones
económicas.”
D.N “Eso es complicado porque la prohibición data de los años 50 tocaría hacer una estudio
minucioso para poder comprender cuál fue la razón porque e legislador lo prohibió”
J.I.C “las razones considero que siempre han sido de política social desde hace mucho
tiempo se ha tratado regular esta materia con este tipo de prohibición, creo que en la ley 56
del 85 se suscitaba una situación bastante grave con relación a esa exigencias de depósitos
y allí ya estaba prohibida y se ha mantenido porque realmente nosotros sabemos que uno de
los mayores problemas que tiene el país es la falta de vivienda propia, muchas personas no
están en condiciones de adquirir un inmueble que sea de su propiedad, de ahí también el
que también el estado haya hecho un esfuerzo grande para dotar de vivienda a las personas
a través de los subsidios que permanentemente se están dando entonces uno de los mayores
problemas es la carencia de vivienda y sabemos que la población de Colombia un alto
grado representa un porcentaje muy alto de pobreza que no tiene vivienda propia, como no
58
existe esa vivienda propia hay que acudir a los arrendamientos , pero también sabemos de
la inestabilidad económica es decir el salario mínimo en Colombia en quinientos treinta y
seis mil pesos no alcanza para sufragar todos los costos que implica el tener una vivienda
propia apenas para asegurar la subsistencia y si las personas tienen que acudir a adquirir la
vivienda a través del contrato de arrendamiento pues eso implicaría entonces que
escasamente alcanzan a cubrir el canon de cada mes que van corriendo y no están en
condiciones de disponer de una suma mayor para garantizar el pago de cánones no
causados y cubrir contingencias que se puedan presentar hacia futuro. Considero que es una
política social y es saludable porque realmente existe esa necesidad de controlar ese factor
muchas personas que tienen la propiedad se aprovechan de aquellos que necesitan la
vivienda y hasta cobran arriendo exagerados aunque es una situación regulada pues no
quiere decir que por ese hecho las personas no traten de aprovecharse de aquel que necesita
y de la demanda que en un grado alto existe para esa solicitud de vivienda sobre todo de
vivienda de interés social.”
J.Y “El abuso de la posición dominante de los propietarios de los inmuebles en desmedro
del derecho a las personas a hacer uso de un bien. Actualmente está prohibido por la
legislación civil.”
C.A.B.T “Los depósitos de los contratos de arrendamiento en favor del arrendador okay
que sucede desde el principio de la vida bilateralidad de los contratos de la igualdad de las
partes en el contrato y en el proceso sería más gravoso para el inquilino o arrendatario
garantizar en un contrato de arrendamiento que persee preste al merito ejecutivo tener doble
garantía frente a un mismo acto es decir garantizar con el contrato de arrendamiento el
tramite ejecutivo y tener una garantía pecuniaria a favor de ese arrendador que puede crear
otro título valor o titulo ejecutivo por eso pienso que el legislador se aparto de poder darle
esa carga al arrendatario frente a los depósitos a favor del arrendatario .”
3. Si los depósitos son permitidos para cumplir la obligación de los servicios públicos
domiciliarios, ¿Considera viable que también se aplique para garantizar los derechos del
arrendador?
FRNJ. Si los depósitos son permitidos para cumplir las obligaciones de servicio públicos
domiciliarios ósea en los depósitos no están permitidos aquí por lo general no están
permitidos ósea hoy un arrendador no puede pedir depósitos para nada entonces considero
que no está como bien formulada la pregunta porque está prohibido de manera general
entonces no podemos decir que para unas cosas sí y para unas no simplemente hoy los
depósitos están prohibido.
MRJG. No considero viables porque para garantizar los derechos del arrendador el tiene el
contrato de arrendamiento y es allí donde el va a encontrar el soporte legal y la garantía de
todas las obligaciones a que siendo redundante a que se obligaron las partes, entonces el no
necesita más que el contrato de arrendamiento igual del contrato de arrendamiento él puede
pedir dos clases de obligaciones la de restitución del inmueble y conforme lo consagra el
artículo 14 de la ley 820 de 2003 también puede hacer exigible las obligaciones que
emanan de este contrato a través del proceso ejecutivo.
59
HAOB. No lo considero viable porque precisamente el arrendador iría a abusar de esa
posición dominante en el contrato de arrendamiento.
D.N Si aunque de hecho con la constitución de caución para garantizar el pago de servicios
públicos y la información a la empresa de servicios públicos el beneficio que tiene el
arrendador es que el bien inmueble que esta arrendando no esté afecto al pago de una
posible indemnización un posible cobro ejecutivo por los servicios públicos que se adeudan
entonces seria otorgarle otro beneficio al arrendador que muy seguramente el legislador
pondero cuando decidió mantener la prohibición de constitución de depósitos.
J.I.C No lo considero viable que se autorice para garantizar el pago de cánones de pronto
pues es saludable en la medida de los servicios públicos porque aquí se presenta otro
fenómeno sabemos que está reglamentado que cuando se deja de cancelar los servicios ello
conlleva como consecuencia el corte la suspensión y transcurrido un determinado periodo
de la mora la perdida de ese servicio el retiro, entonces sino estuviera garantizado eso se
vería el arrendador en un problema grande porque el inquilino no va a satisfacer los
servicios públicos y entonces al problema del no pago del canon se le incrementaría el
problema del no pago de los servicios con una consecuencias que le trae una mayor
gravamen y sabemos que en esto existe solidaridad entre el arrendador y el arrendatario
frente a la empresa entonces por esta razón considero que si es viable la exigencia de ese
depósito para garantizar esos servicios públicos y podemos observar que ese depósito
también esta controlado porque tiene un tope un límite donde lo que se busca precisamente
es garantizar esa contingencias que se presenta y que no puede ir más allá de un
determinado periodo porque entonces la empresa de servicios públicos también tiene la
obligación de suspender el servicio cuando se presenta el fenómeno de la mora.
J.Y No es necesario constituir un depósito para garantizar los derechos del arrendador, para
ello esta creada la figura del fiador, que responde por la obligación ajena.
C.A.B.T Como línea al principio de argumentativa de la respuesta anterior no, no son las
dos hipótesis, las dos hipótesis no se aplican para ese caso porque una cosa son lo de los
servicios públicos domiciliarios en razón a las futuras y provenientes gastos que pueda
adquirir el inquilino frente al propietario o arrendador y otra cosa es el incumplimiento del
contrato frente a la garantía por esa razón pienso yo que el legislador auspicio que si se
debiera garantizar es deposito en favor de los servicios públicos frente al arrendador o al
propietario del inmueble.
4. En países como Inglaterra, USA, España y Venezuela la figura del depósito si es
permitida de acuerdo a las leyes que regulan los arriendos, ¿Considera usted que en ese
aspecto hemos superado un mal o todavía no hemos encontrado una solución?
FRNJ. Pues lo que pasa es que la idiosincrasia de cada pueblo de cada país son totalmente
distintas por ello considero que Colombia tiene unas diferencias sustanciales empezando
del punto de vista judicial para llevar a cabo algunos procesos he la los procedimientos en
esta clase por lo menos en esta clase de procesos en algunos sistemas de estos se aplica la
oralidad que quiere decir que los procesos son muy breves y al haber brevedad que sucede
60
yo creo que no había necesidad de depósitos en el en no tanto como en procedimiento en si
en el contrato en el contrato en el contexto ya hablando del contrato en si los depósitos son
permitidos por que las leyes son distintas las leyes son diferentes he e mientras en
Colombia la situación es distinta la cuestión del depósito eso tiene detentores um hay
personas que consideramos o que consideran que no hay lugar a ello se debería buscar una
posición como mas eclíptica que buscara hoy intermedia que tratara de buscar un… la
mitad de eso que no sería tanto como deposito pero si una manera de satisfacer las
obligaciones futuras que surjan con colocación del contrato de arrendamiento vale la pena
recordar que en estos contratos generalmente se habla de una clausula penal. Esta clausula
penal en qué consiste es como un valor un valor pecuniario de los prejuicios anticipados
por el incumplimiento del contrato y yo considero que si esta clausula penal la utilizan
como debe ser no habría necesidad de los depósitos
MRJG. Como lo he dicho a atreves de esta entrevista no considero que el hecho de haber
prohibido los depósitos dentro de los contratos de arrendamiento sea un mal al contrario lo
que se está haciendo es proteger a la parte más débil del contrato que es el inquilino, y si se
refieren a la demora de pronto a la ejecución de las obligaciones surgidas del contrato, la
ley 820 en su artículo 39 prevé que para el proceso de restitución cuando la causal sea la
mora este debe dársele un trámite preferencial y sumario después de la tutela y el habeas
corpus, entonces no entiendo como ese interrogante se habla de un mal si el legislador lo
que ha hecho es agilizar el trámite del proceso de restitución.
HAOB Pues allí como se está frente a un acuerdo de voluntades y como lo he dicho el
arrendatario siempre está en posición de desventaja frente al arrendador en donde si vemos
que el estado es garantista frente al arrendador mas no frente al arrendatario entonces al
generarse esos depósitos iría en contra de las pretensiones del arrendatario.
D.N Pues las realidades sociales de todos los países son diferentes habría que mirar cual es
la realidad social en estos países, como es la dinámica de las obligaciones, como es la
dinámica de los contrato de arrendamiento, si tienen otra tipo de garantías diferentes a la
caución.
J.I.C bueno lo que pasa es que las soluciones se dan en cada tipo de sociedad y en cada
momento, en cada pueblo y en cada situación histórica nosotros no podemos compararnos
con los países europeos donde el ingreso per cápita es muy superior al ingreso colombiano,
es decir tendríamos que comparar los salarios mínimos de allá con los de acá y también la
fuente de empleo que existe allá aquí ni siquiera tenemos garantizado una fuente de empleo
sabemos que existe un porcentaje muy alto de desempleo y adicionalmente a eso mucho de
ese empleo mucha digamos de ese requerimiento de empleo se satisface a través de la
actividad informal que tampoco se garantiza un ingreso permanente es esporádico unos días
si unos días no , entonces eso nos lleva también a vivir una necesidad totalmente distinta y
a diferencia del país más cercano que podíamos tener en condición económica que sería
Venezuela allí existe el subsidio aquí en Colombia no existe, entonces no podríamos
establecer esa comparación allá las cosas son diferentes.
61
J.Y La reforma de la ley 820 de 2003, contribuyo a superar obstáculos de tipo procesal que
se habían presentado bajo la legislación anterior, como por ejemplo la posibilidad de
solicitar el embargo de cualquier tipo de bien previa prestación de caución sobre los bienes
del arrendatario, posibilidad que no existía antes de la entrada en vigencia de la reforma,
también se estableció que cuando se alegue la mora como causal de incumplimiento, el
proceso se considera de única instancia. Como la reforma actual no permite el depósito,
considero que debe mantenerse esta prohibición, para garantizar el derecho de acceder a un
contrato de arrendamiento las personas que no poseen bienes propios.
C.A.B.T Son aspectos culturales los que no nos han permitido avanzar sobre el tema
observa usted si me repite nuevamente la pregunta que países han auspiciado … España y
Venezuela bueno, al aspecto cultural entre los países anglosajones el americanos y el
continental europeo como España tienen una cultura distinta deben tener una mayor
posición de avanzar frente a ese tema lo mismo los colegas venezolanos pero nosotros e
nos hemos apartado de de esa posibilidad que mantenemos culturalmente que no se le
puede dar esa garantía al contrato de arrendamiento por cuanto debe prestar por cuanto
presta el merito ejecutivo desconozco si Inglaterra Venezuela y estados unidos el contrato
en si presta el merito ejecutivo o no.
5. En su experiencia ¿Cuál sería la alternativa más recomendable y expedita para esta
problemática que adolecen los arrendadores?
FRNJ. Pues yo considero que he en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento
debe hacerse a buenas garantías, garantía que es coarrendatarios que dispongan de bienes
suficientes o suficientes para garantizar el cumplimiento de las obligaciones por parte del
arrendatario principal considero también de manera personal que habida cuenta de la
situación que allí se regulan una póliza de cumplimiento exigirle generalmente aunque esto
también tiene muchas tiene mucha controversia el tema pero una póliza en esta
eventualidad prevendría los posibles abusos y parte del cumplimiento por Parte del
arrendatario en la en el momento que se lleve a cabo el contrato de arrendamiento.
MRJG No considero que exista algún problema si revisamos la legislación que rige el
contrato de arrendamiento ley 820 de 2003, podemos observar como lo dije anteriormente
que es una ley que solo ofrece garantías para el arrendador, por el contrario si se permitiera
la constitución de depósitos dentro de ese contrato si estaríamos transgrediendo normas de
carácter sustancial como el articulo como el articulo 1523 y el artículo 1741 del código
civil y en determinado momento podríamos caer en una nulidad absoluta del contrato por
un objeto ilícito, porque estamos siendo permisivos en que el arrendador como parte
dominante en el contrato impusiera otra carga al inquilino de constituir un deposito que
podría llegar a ser exagerado entonces siendo las normas de carácter público y obligatorio
cumplimiento estaríamos transgrediendo esa normatividad y en ese evento si tendríamos
problemas incluso llegar hasta la nulidad del contrato.
HAOB Pues allí seria como aplicar la misma situación frente a los depósitos de los
servicios domiciliarios es decir prestar una póliza de cumplimiento a través de una
compañía aseguradora.
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D.N Pues sería difícil exigir al arrendatario como lo dice la ley un deposito que considere
el arrendador que vaya a garantizar el pago de una perjuicios o cánones que queden
adeudando porque puede ser una suma que el arrendatario nunca va a poder consignar eso
va a originar un problema de vivienda que fue lo que trato de solucionar el legislador con la
expedición de la ley 820 de 2033, pero tal vez una póliza como la que se estila en los
procesos ejecutivos podría ser una solución viable que puede ser asequible para los
arrendatarios una solución que en algo puede garantizarle al arrendador el pago de los
emolumentos.
J.I.C bueno yo pienso que el estado si tiene que seguir interviniendo a través de las leyes
de arrendamiento, ejerciendo un control sobre el posible abuso que pueda presentar tanto el
arrendatario como el arrendador para eso establece las causales de terminación del contrato
cuando por ejemplo el arrendatario incumple y también para impedir que el arrendador
cobre precios exagerados como cánones de arrendamiento y de igual manera pues cuando
la persona incumple en los pagos de los cánones el arrendador tiene la posibilidad de acudir
al proceso de restitución todos tenemos digamos como esa expectativa de tener una
vivienda y de habitar en una condición digna y sabiendo que el incumpliendo es una causal
de terminación del contrato pues todos nos preocupamos por satisfacer las obligaciones lo
que sucede es que muchas veces ese incumplimiento se da no por un genero una voluntad
del arrendatario sino por una situación económica entonces pienso que nuestra ley en esta
materia ha sido pues muy prudente muy sabia el legislador a tomado las determinaciones
que ha considerado son las más justas más equitativas y esto a garantizado una armonía en
el ejercicio de ese derecho no hay realmente contracción en las normas que regulan la
materia del contrato de arrendamiento entonces pienso que buscar soluciones más allá sería
casi imposible porque primero tendríamos que garantizar otros parámetros garantizar, como
el ingreso, el derecho de toda persona a vivir en una vivienda digna y sabemos que eso no
está garantizado sabemos que son muchas las personas que viven en condiciones casi
infrahumanas aun en situaciones de arrendamiento porque es que no todos los inmuebles
que se arriendan constituyen viviendas dignas, si vamos por los alrededores de la misma
ciudad de Cúcuta observamos que hay ranchos que están ocupados como vivienda y que se
están pagando unos arrendamientos allí pero que realmente no ofrecen ninguna comodidad.
J.Y Bajo el esquema legal actual los arrendadores gozan de mecanismos efectivos de
protección de su patrimonio y de instrumentos procesales para hacer cumplir las
obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento, en ningún momento se les puede
tener como la parte desprotegida por la ley civil Colombia.
C.A.B.T Desde el punto de vista en que se viene planteando el cuestionario de las dos vías
tanto de la cognoscitiva o declarativa y la compulsiva o ejecutiva para poder dar
cumplimiento o a la restitución o al cobro de los cánones por vía ejecutiva pensaría que de
manera simbiótica debería el legislador instalar un solo procedimiento donde se puedan
acumular sin que medie la indebida acumulación de pretensiones tanto en la restitución
como en el ejecutivo como en la ejecutiva.
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3.3.2 Análisis de la entrevista a arrendadoras
Al momento de realizar las entrevistas tomando como muestras las arrendadoras más
conocidas y respetadas de la ciudad, se pudo vislumbrar un fenómeno que se viene
presentando y es la carencia de información con que se manejan estos negocios dedicados
el arrendamiento y venta de finca raíz, ya que en la mayoría de las arrendadoras a las que se
acudió se negaron a realizar las entrevistas por desconocimiento del tema, y en las que se
prestó la colaboración se puede denotar en sus respuestas la falta de información, las cuales
están lejos de ser una fuente elocuente y coherente para el presente estudio, las
arrendadoras actualmente se dedican solo al negocio de buscar posibles compradores o
arrendatarios dejando todas las situaciones jurídicas que pudieran llegar a surgir de estos
contratos en manos de abogados externos razón por la cual solo plasmaremos tres
entrevistas que a criterio del expositor son sustanciales y provistas de conocimientos a tener
en cuenta para el presente estudio.
Pregunta 1. Ante la congestionada administración de justicia, ¿Considera usted necesario
tener que recurrir a dos procesos judiciales para el total resarcimiento de las obligaciones
incumplidas por el arrendatario?
DR. Álvaro Villamizar Suarez presidente de la inmobiliaria RENTABIEN. cuando el
arrendatario incumple el contrato de arriendo por mora se inicia el proceso de restitución
para obtener la entrega y a además debe iniciarse el proceso ejecutivo para recaudar las
sumas que deba tanto por arriendo como por servicios y si se presentan daños hay que
iniciar un proceso ordinario para que el juez cuantifique el valor de los daños y ordene el
pago de los mismos, evidentemente esta dualidad de procesos y a veces tres procesos no
solo desgasta la función jurisdiccional si no que es un grave inconveniente para las
inmobiliarias que se ven sometidas a largos procesos que solo van a beneficiar esa demora
al arrendatario incumplido que se va a quedar meses y meses y a veces hasta años hasta que
salga la sentencia lo deseable sería que se estableciera un procedimiento especial que no sea
exclusivamente de restitución y distribuyente ejecutivo si no que dentro del marco del
derecho inmobiliario que ya se acepta es una rama del derecho a veces civil y a veces
comercial e que permita establecer no solo tramite para todo lo relacionado a los problemas
inmobiliarios tanto de lanzamiento como de daños en el inmueble como de cobros de
servicios o de cobro es decir ese sería un nuevo tipo de proceso pero eso es un tema para
los procesalistas
La ley 820 encaminada a regular los contratos de vivienda urbana y que a demás proponía
acelerar los trámites judiciales no han surtido efecto práctico y siguen igual de demorados
lo único es que hubo una instancia pero que eso a veces beneficia al arrendatario cuando el
juez falla en favor del mismo y quedamos entonces más complicados. La notificación de la
demanda se sabe ya que es el punto crítico de las demandas que demoran lo que Ud. quiera
en que puedan notificarse eso ya lo saben los arrendatarios y los abogados de los
arrendatarios que buscan todas las maneras posibles de desvirtuar la notificación para que
el proceso no se inicie.
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Doctor José Luis Villamizar Maldonado Director Inmobiliaria ASESORÍA
FIDUCIARIA. Existen situaciones en las cuales la parte arrendataria y los codeudores no
atienden los diferentes requerimientos por parte del apoderado judicial de la inmobiliaria,
quiere decir que solo en el momento en que se radica la medida de embargo y se notifica
sobre el particular es cuando las partes demuestran interés en arreglar el problema, por tal
motivo considero estoy de acuerdo con la necesidad de los dos procesos judiciales para
recuperar el inmueble y la deuda.
Sonia Silva encargada del departamento de cartera de VIVIENDAS Y VALORES.
No, no debería ser así porque existe un contrato de arrendamiento si ,que deben cumplir los
arrendatarios para que tomen para que paguen el canon de arrendamiento e no debería ser
deberían cumplirse con el contrato entonces no estaría de acuerdo que se hiciera esto pero
si es muy necesario ante el incumplimiento de las personas .
Pregunta 2. ¿Cree usted que con el depósito disminuirían los casos en que el arrendador
acude a instancias judiciales a reclamar sus derechos?
I.R. El depósito de dinero que se efectúa a favor de las inmobiliarias como garantía del
pago de las obligaciones del arrendatario, en nuestro concepto tiene peligros tanto para la
inmobiliaria como para el arrendatario, no creemos q sea la solución; Las inmobiliarias a
veces se complican con un deposito porque no tiene como llevarlo a su contabilidad. Al
arrendatario le estamos haciendo una exigencia que a veces le impide tener el inmueble
porque le vamos a pedir 12 meses de arriendo o 6 meses de arriendo es una suma
supremamente alta. Una puede haber inmobiliarias indelicadas que se desaparezcan con el
depósito o arrendadores particulares que lo tomen y no lo devuelvan o sea creo que salimos
para otro pleito que devuelvan el depósito. Una manera seria que el depósito no lo reciba el
arrendador si no que lo mantenga el banco, pero consideramos que esto no satisface las
necesidades del arrendador porque si se incurre en mora y en vez de iniciar juicio y
aplicamos el depósito pues lo ponemos al día pero seguimos sin garantía, el contrato sigue
porque no hemos podido sacar a la persona, si ya se ha ido no sabemos qué tan grave sea el
monto de la deuda lo que queremos nosotros es que no se, que se mantenga la norma de no
autorizar depósitos que eso pondría a las inmobiliarias facilitas a no arrendar si no con
deposito y no hacer una investigación sobre el solicitante sus referencias su patrimonio y
sus ingresos.
A.F. estoy totalmente de acuerdo, porque este tipo de procedimientos existen en otros
países, lo cierto es que ese depósito debe obedecer a ciertos parámetros relacionados con el
canon, los servicios públicos y posiblemente un porcentaje liquidado sobre el valor de la
clausula penal del contrato con el cual se destina para daños.
V.V. Si disminuirían mucho porque al momento en que se acabe el depósito nosotros
podríamos hacer uso de terminar un contrato si no iríamos a permitir a que en la mora
avanzara si no que hasta el día que nos dejo el depósito hasta ese día podríamos dar por
terminado el contrato.
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Pregunta 3. Se dice que uno de los principales problemas de instaurar la figura del
depósito es que el arrendador abusaría de esa medida para coaccionar al arrendatario
¿Cómo cree usted que puede evitarse estas situaciones en caso de instaurarse los depósitos?
I.R. Pues como ya dijimos por lo menos en nuestra inmobiliaria no somos partidarios de los
depósitos, nunca los hemos pedido a demás la ley los prohíbe y sí creo que le abrimos una
puerta a que se cometan abusos contra los arrendatarios por parte de arrendadoras e de
arrendadores poco escrupulosos que se limitan a exigir el depósito que pone la situación
muy difícil a un arrendatario que no tiene la suma de dinero normalmente no la tiene, tiene
que ser o grandes empresas o compañías o personas muy ricas entonces en ese caso no
arriendan tiene casa propia.
A.F. como sustento a la pregunta del ítem dos, considero que este depósito debe obedecer a
una información previa por parte del arrendador, quiere decir, antes de finiquitar y legalizar
el contrato de arrendamiento, el arrendador debe enseñar en físico las facturas por los
diferentes servicios públicos, cuotas de administración si está sometido a la ley 675, y como
ya se dijo, un porcentaje calculado teniendo como base la pena por incumplimiento. Esto
permitirá que no exista abuso por parte del arrendador.
V.V. En el caso de instaurarse los depósitos como te decía al principio existe un contrato de
arrendamiento, ese contrato de arrendamiento tiene que ser respetado entonces no abría
ningún problema en caso de que se dejare un deposito porque ya estaría la medida en que el
contrato se iría hasta el momento en que dejen en una instancia el momento del depósito.
Pregunta 4. Si los depósitos son permitidos para cumplir la obligación de los servicios
públicos domiciliarios, ¿Considera viable que también se aplique para garantizar los
derechos del arrendador?
I.R. Pues los derechos del arrendador se garantizan normalmente con un buen estudio de la
solicitud de arriendo en donde se piden garantías personales llamémoslas coarrendatarios
codeudores solidarios algunos los llaman fiadores, pero esa no es la figura jurídica
adecuada la de fiador e por todo lo demás la protección por los servicios no la pide la
garantía por los servicios depósitos por los servicios según la ley no la pide la inmobiliaria
la pide es la empresa de servicios si yo quiero como propietarios quitarme de encima el
problema de pagar servicios que no pago le digo al arrendatario váyase a centrales, váyase a
telecom, váyase a al acueducto y halla le piden una garantía y con eso nosotros quedamos
endebles la verdad es que hasta ahora no hemos visto la primera operación que hagan
porque ninguna entidad están aceptando e exonerar al propietario de las responsabilidades
del no pago al grabarse una garantía a veces la piden centrales pero es más el problema de
decirle a una persona que vaya al banco y constituya una fianza por 500 mil pesos lo que le
cueste etcétera de modo que eso hasta ahora no ha operado los depósitos o garantías de
depósitos por servicios no han operado a través de cómo la ley lo permite que es con las
mismas entidades de servicios, yo creo que lo ideal es un buen estudio de la solicitud de
crédito porque nada sacamos con que la persona tenga fiadores si no tiene capacidad de
pago para pagar el arriendo, lo primero que hay que analizar es si la persona que solicita un
arriendo de 700 mil pesos tiene capacidad para pagarlo si no sea puro entusiasmo y que la
66
tercer mes estén en mora porque el deseo de una inmobiliaria seria no es quitarle la casa a
un fiador por una deuda tan pequeña 4, 5, 6 meses de arriendo si no que la persona tenga
como pagar el arriendo y eso no se logra con deposito si no con un buen análisis de la
solicitud de crédito.
A.F. “si lo considero viable.”
V.V. “Si me parece muy bien”.
Pregunta 5. En su experiencia ¿Cuál sería la alternativa más recomendable y expedita para
esta problemática que adolecen los arrendadores?
I.R. Nosotros pensamos que el gran problema que tienen las inmobiliarias es la lentitud de
la justicia porque si después de una etapa de actuación prejudicial Ud. Entro en mora le
mandamos una cartica el primer mes, segundo mes lo mandamos llamar venga busquemos
un arreglo etcétera entro al tercer mes ya toca iniciar una acción judicial porque si no tuvo
como pagar dos meses, menos va a tener para pagar un acumulado entonces al tercer mes
hay que iniciar proceso si ese proceso terminara dentro de los tres mes siguientes
estaríamos con que la mora no pasaría de 5 meses tolerable y aceptable para cualquier
inmobiliaria que tenga un buen respaldo, pero es que no duran 5 meses duran años entonces
la deuda se vuelve e a veces inmanejable e por lo alta que va subiendo entonces que el gran
problema es la lentitud en la en los trámites judiciales la solicitud de los trámites judiciales,
la soluciones es la agilización en esos trámites y procedimientos con una reforma que de
verdad sea consultada con las entidades dedicadas a arrendar y que equilibren los derechos
del arrendatario con los derechos del arrendador que y del propietario todo radica en eso la
agilización de la justicia.
A.F. debemos partir por asignar técnicamente el valor de la renta o canon mensual. Debe
existir un espacio y tiempo que permita una claridad por parte del arrendatario respecto del
documento que está firmando, y que pueda formular y se le resuelvan sus inquietudes. Debe
tener un concepto claro o muy aproximado sobre la sumatoria de sus obligaciones
inherentes al contrato.
V.V. Solución serian económicas , eso depende del nivel económico que afronta un país,
porque una persona que va a tomar en arriendo un inmueble va a tener más problemas
porque Va a tener que dejar más dinero en depósito y tener codeudores entonces seria mas
agregarle un problema a solución de arrendamiento de un inmueble.
3.3.3 Análisis inferencial.
3.3.3.1 análisis respuestas de los honorables jueces de la republica
Analizada la primera pregunta y las diversas respuestas emanadas de los distintos jueces de
la republica se concluye que si bien es cierto es menester de quien pretenda dar por
terminado el contrato de arrendamiento y posterior restitución del inmueble, acudir ante la
jurisdicción civil e iniciar un proceso de restitución de bien inmueble arrendado y por otra
67
parte quien pretenda el pago de unos cánones mensuales y demás sumas dinerarias
derivadas del contrato de arrendamiento ya sea el pago de una clausula penal, el pago de
daños, el pago de dinero por concepto de servicios públicos etc. Deberá concurrir a la
jurisdicción civil a incoar demanda ejecutiva. Esto se debe a la manera como el legislador
a instituido las diferentes formas de establecer las competencias y la jurisdicción de los
jueces de la republica con el fin de ejercer una justicia mas ágil, eficiente y especializada en
cada rama del derecho, además el legislador hace distinciones entre las distintas naturalezas
procesales que rigen cada situación jurídica, esto con el objetivo de sentar unos
lineamientos o parámetros para cada situación en especifica, es por esta razón que en el
código de procedimiento civil existen dos grandes clasificaciones de los procesos las
cuales son los procesos ordinarios articulo 396 C.P.C 26
y los procesos especiales los cuales
son todos aquellos procesos en que el legislador consagra un procedimiento expedito y
minucioso para cada uno de ellos. Para establecer la naturaleza de un proceso se tiene como
factor fundamental la pretensión que se busca al iniciar dicho proceso, pretensión que
puede ser declarativa, de condena, constitutiva etc. Para este estudio es eminente reiterar
que el legislador a establecido dos procedimientos distintos para regular las relaciones
jurídicas surgidas del contrato de arrendamiento, razón por la que en la actualidad se deban
tramitar dos procesos por separado según la pretensión que se busque ya sea la restitución
o el pago de los cánones adeudados. Previendo que en el caso en que se tramite en un solo
proceso se constituya una causal de nulidad procesal a lo cual el juez rechazara la demanda
por indebida acumulación de pretensiones.
También se concluye que en la ley 820 de 2003 de manera muy sabia el legislador
estableció ciertas herramientas jurídicas para hacer más eficiente y seguro estos dos
procesos y que de alguna manera estos se conecten y se tramiten seguidamente, una de ellas
es la posibilidad de establecer desde la presentación de la demanda de restitución de
inmueble medidas cautelares , embargos que garantizan el pago de los cánones o demás
sumas en dinero que llegare a adeudar el arrendatario, sumas que se cobraran
posteriormente en un proceso ejecutivo.
Otra de estas novedosas y aplaudidas medidas fue el tramite preferencial con que el
legislador invistió el proceso de restitución de inmueble art. 3927
, esto quiere decir que los
procesos de restitución de inmueble, tendrán primacía, serán accionados e impulsados de
manera prioritaria por los funcionarios judiciales en los juzgados en que por reparto se
26 Código de Procedimiento Civil Colombiano art 396. Se ventilara y decidirá en proceso ordinario
todo asunto contencioso que no esté sometido a un trámite especial” 27 Ley 820 de 2003. ART 39 TRÁMITE PREFERENTE Y ÚNICA INSTANCIA Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del
canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.
68
adelanten este tipo de procesos, otro factor de gran importancia que consagro esta ley de
arrendamientos fue la declaración de única instancia que le dio al proceso ejecutivo para el
cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento cuando la causal sea la
mora en el pago de los cánones mensuales.
Además con el análisis de esta pregunta y sus respuestas se puede vislumbrar que aunque
en la actualidad por disposición tacita del código de procedimiento civil el cual enmarca
claramente dos procesos distintos para el total reconocimiento y posterior cumplimiento de
las obligaciones, no es absurda o ilógica la idea de pensar hacia en un futuro la posibilidad,
mediante una reforma al código de procedimiento civil, de fusionar estas pretensiones y
tramitar estos dos procesos en uno solo. Todo con el fin de acelerar, economizar y hacer
más ágil y eficiente la administración de justicia
Examinada las respuestas a la pregunta numero dos se concluye que la prohibición del
depósito se debe más que aun aspecto de tipo social y polito que de carácter procesal, pues
como se puede afirmar uno de los problemas sociales de los cuales mas adolece y sufre el
país es el generado por la falta de vivienda propia, vivienda de la cual carece más del 50%
de la población colombiana, por consiguiente al no poseer una vivienda propia y en base a
sus ingresos mensuales el camino más viable para estas personas es el arrendamiento de un
inmueble, es por esta razón que el legislador a declinado la idea de traer a la vida jurídica la
constitución de depósitos como garantía en los contratos de arrendamiento, porque se parte
de la base que es el arrendatario la parte más débil y desprotegida en los contratos de
arrendamiento ya que es este el que tiene la necesidad conseguir un inmueble en el cual
pueda habitar de manera tranquila y en paz , es suficiente considero el legislador al dotar al
contrato de arrendamiento la característica de titulo ejecutivo y de establecer la figura de
fiadores o codeudores como garantías, además otro factor a tener en cuenta para la
prohibición de estos depósitos es la económica pues estas personas buscan un inmueble
para arrendar por no poseer los suficientes recursos económicos para poder adquirir una
vivienda y la constitución de unos dineros en depósito como requisito, supondría una carga
supremamente complicada para estas personas, sabiendo que en muchos casos el salario de
estas personas es el mínimo legal vigente con lo que la prestación de esta garantía en dinero
supondría un gasto no contemplado para la fijación de dicho salario y de esta manera
imposibilitaría para estas personas poder acceder a una vivienda en condición de
arrendatario , por consiguiente el legislador evito con la prohibición del depósito posibles
abusos por parte del arrendador de estos dineros y evitar otra carga económica más para
aquellas personas que buscan un inmueble en arrendamiento en el cual puedan desarrollarse
como personas aportantes a la sociedad. En vez de eso el legislador ha optado como se dijo
antes por otra serie de herramientas a favor del arrendador
Se concluye que si bien es cierto el artículo 15, incisos 1 y 2, de la ley 820 de 200328
,
permite la constitución de depósitos o fianzas a favor de la entidades prestadoras de
28 Ley 820 de 2003, incisos 1 y 2 . 1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos
69
servicios públicos domiciliarios, estos tienen otro origen y razón social distinto a la
constitución de depósito a favor del arrendador para garantizar las distintas obligaciones
contractuales, esta permisión para garantizar deposito a favor de las entidades prestadoras
de servicios públicos es otra garantía mas para el arrendador, pues se presenta en reiteradas
ocasiones un fenómeno social o un habito de los arrendatarios a abstenerse de cancelar el
pago que por concepto de servicios públicos adeudan, encontrándose en numerosas
ocasiones el arrendador con sumas inimaginables que han dejado sus anteriores
arrendatarios, teniendo este que cancelarlas de su propio patrimonio e iniciar un proceso
ejecutivo para el posterior mandamiento de pago que obligue al arrendatario a pagar esas
sumas, proceso que acarrea unos gastos de dinero, de tiempo y un desgaste personal,
además de que en esos casos en que el propietario da en arriendo su inmueble y a la
posterior terminación del contrato lo recibe con unas deudas de servicios públicos
domiciliarios y unos daños que requieren serias y costosas reparaciones, este queda con una
mala experiencia y decide no arrendar mas su inmueble, o subir el precio del canon
previendo estas circunstancias hechos que generan y agravan mas las situación pues a la
gran demanda que existe en el país por buscar inmuebles dignos y a bajo costo se genera la
poca oferta por parte de los propietarios a arrendarlos por todas incidencias surgidas o que
pudieran llegar a surgir. Fue esta la situación social que se venía presentando en el país
debido al desgaste que tenían que hacer los propietarios y arrendadores para que les
entregaran sus inmuebles sin ninguna deuda por concepto de servicios públicos, es por esta
razón que el legislador se han inclinado por regular esta materia entre otras disposiciones es
de referenciar el artículo 140 de la ley 142 de 199429
.
Frente a este aspecto y considerando la información recabada se concluye que es imposible
estudiar la legislación comparada en materia de contratos de arrendamiento para vivienda
urbana puesto que como se dijo en las entrevistas la idiosincrasia de cada pueblo es
diferente y como sabemos las leyes se hacen de acuerdo a las realidades sociales de cada
país en particular, es por esta razón que no puede definirse con relación a otros países si al
respecto el legislador ha hecho un bien o mal para este país al momento de prohibir los
depósitos, lo cierto es que la ley 820 de 2003 es eminentemente garantista a favor del
correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos
domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos. 29 Ley 142 de 1994, ART 140. Suspensión por incumplimiento La falta de pago por el término que fije la entidad prestadora, sin exceder en todo caso de tres períodos de facturación, y el fraude a
las conexiones, acometidas, medidores o líneas.
70
arrendador con lo cual es muy posible que el contrato de arrendamiento este desbalanceado
e inclinado a favor del arrendador quebrantándose así el principio de igualdad para las
partes y constituyendo si se llegara el caso en un contrato abusivo y leonino. Es por esta
razón que el legislador se ha abstenido de permitir depósitos en dinero para garantizar el
pago de los cánones u otras obligaciones que se pudieran llegar a generar en virtud del
contrato ya que como se ha venido definiendo el arrendador ya goza de sendas garantías
jurídicas para acudir ante la justicia en busca del reconocimiento de todas las distintas
obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento.
Se infiere con base a la información obtenida a través de todas las entrevistas y la
información aportada en esta tesis que el arrendador ya goza de numerosas garantías que le
brinden una seguridad y estabilidad jurídica al momento de dar en arrendamiento su
inmueble garantías consagradas en los códigos, las leyes y los decretos nacionales y
ratificadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, garantías que se harán
efectivas acudiendo a la jurisdicción civil mediante un proceso judicial, es por esta razón
que esta demás constituir otra garantía en favor del arrendador como lo sería el caso de los
depósitos, medida que si afectaría y desmejoraría la calidad de vida de los arrendatarios.
Se concluye que lo que debe hacer el arrendador es hacer un uso adecuado de las garantías
que la ley actualmente le permite exigir al momento de celebrar el contrato de
arrendamiento, tal es el caso de al momento de finiquitar la relación contractual este pueda
gozar de honorables y asiduos codeudores que posean bienes raíces de su propiedad y que
se encuentren en un situación económica opulenta, otro factor a tener en cuenta es el uso y
la estipulación de la clausula penal como herramienta para tazar una anticipada y
razonables estimación de perjuicios.
A la respuesta que dieron los honorables jueces a la pregunta número cinco se puede inferir
que si bien no es viable la instauración de la figura del depósito por considerar injusta y
especialmente desventajosa y prejudicial para el arrendatario si podría tenerse en cuenta o
estudiarse más a fondo la viabilidad de constituir una póliza de seguros administrada por
una entidad autorizada.
3.3.3.2 análisis respuestas dadas por las principales arrendadoras de la ciudad de Cúcuta
De los resultados obtenidos como respuesta frente a la primera pregunta hecha a los
directivos de las arrendadoras se consuma la necesidad de abarcar o unir todo el
procedimiento inmobiliario en un solo proceso especial es decir se requiere la norma
procesal especial para los asuntos relacionados con el derecho inmobiliario pues si bien es
cierto los procedimientos actuales existen y garantizan el total cumplimiento de las
obligaciones, estos son demasiado parsimoniosos e inoperantes en algunas circunstancias
debido a la carga excesiva que soporta el aparato judicial. Con la creación de la ley 820 de
2003 que buscaba acelerar estos procedimientos como es el caso de darle el trámite
preferente y de única instancia al proceso de restitución cuando la causal sea la mora en el
pago de los cánones, estas circunstancias, estas realidades de las cuales adolecen los
despachos judiciales no fueron precavidas por el legislador. el cual ha trato de remediar
71
legislando en materia de descongestión judicial que en el mejor de los casos produce una
justicia tardía y en ocasiones inocua para las necesidades de las personas.
Es de concluir el análisis respecto de la primera pregunta acotando que es imperante la
necesidad de someter a un estudio académico y especialmente procesal sobre la posibilidad
de mediante una reforma al código de procedimiento civil, introducir un procedimiento
especifico en el cual se pudiera llegar a tramitar en un misma demanda la restitución del
inmueble y las demás obligaciones dinerarias surgidas del contrato de arrendamiento ya sea
el pago de cánones, pago de clausulas penales, intereses moratorios, pago por concepto de
mejoras etc.. Quedando exenta de ser rechaza por el honorable juez con fundamento en el
inciso 3, del articulo 85 C.P.C, por indebida acumulación de pretensiones caso en el que
actualmente incurriría aquella persona que pretenda en un mismo proceso pedir la
declaración de terminación del contrato de arrendamiento y pago de los dineros adeudados
por concepto de cánones y demás obligaciones surgidas de dicho contrato.
De la manera en que se abordo la pregunta numero dos esta se concluye que el depósito
bien usado y reglamentado en teoría disminuirá el número de casos en que los arrendadores
acuden ante la justica para reclamar los pagos adeudados de obligaciones incumplidas
derivadas del contrato de arrendamiento tampoco es menos cierto que un uso indebido de
esta posible garantía terminaría con más problemas y situaciones legales inciertas, pues al
respecto del tema estos se prohibieron precisamente por dos causas o razones sociales que
fueron la primera la situación económica en que se encuentra un arrendatario al momento
de solicitar o habitar un inmueble en calidad de arriendo y la segunda es los continuos
abusos que de esta figura hacían los arrendadores justificando por cualquier causal el uso de
estos dineros todo en caminado retener para su peculio personal estos dineros dados en
depósito.
Es de estudiar la posibilidad como lo plantea el doctor Álvaro Villamizar, que en el
momento en que se llegare a constituir tales garantías no sea el arrendador quien haga
posesión material de estos dineros sino que estos valores vayan directamente a una cuenta
bancaria neutral y que sea el banco o la entidad facultada para pagar los depósitos que
estudie previa solicitud fundamenta, por alguna de las partes que se crea con el derecho de
tomarlos, si es procedente o no el desembolso o entrega de estos dineros al solicitante.
En desarrollo a la pregunta número tres existe una postura unánime pues es casi intrínseco
de la naturaleza humana estas situaciones en que una persona este en posición de
indefensión ante otra y esta ultima conociendo estos hechos intente tomar de algún modo
beneficio de esta situación. A la pregunta en concreto se concluye que estamos ante un
tema eminente cultural y de idiosincrasia del pueblo colombiano por lo que antes de
instaurar una figura de semejantes facultades y ondas repercusiones monetarias se debe
primero tomar conciencia social ética y moral. Permitiendo así recuperar la parte humana y
social en busca de la solidaridad y equidad estos dos valores entendidos no desde el punto
legal con coerción y la implicaciones jurídicas en que ellos se fundamentan sino como
convicción de un individuo que pertenece aun conglomerado de personas todas con el
mismo fin de establecerse en un territorio en forma pacífica y en paz prosperando en
comunidad ofreciendo ayuda mutua a sus demás congéneres llamados sociedad.
72
Existen diversos mecanismos que podrían aplicarse para evitar estos posibles abusos pero
sin duda el más viable y que ofrece mayores garantías es que, en el caso en que se presten
garantías dinerarias en calidad de depósito no sean los arrendadores los que queden en
posición material de estos dineros sino que esta persona sea un tercero ajeno a la relación
contractual y que este tercero ostente calidades de honradez, seguridad y seriedad frente a
la comunidad entiéndase este como una corporación o entidad bancaria de confianza y que
la ley debidamente le otorgue esta facultad.
Las arrendadoras concluyen que si consideran viable la constitución de la figura del
depósitos para garantizar las obligaciones surgidas de la relación contractual así como
operan los depósitos para garantizar explícitamente el pago de los servicios públicos
domiciliarios pero que en la realidad actual es muy difícil lograr con un depósito dinerario
garantizar todas las posibles contingencias que surjan de un contrato de arrendamiento ya
que para poder asegurar todas estas situaciones se requeriría de un depósito exagerado y
que esta suma tan alta en dinero no podría ser sufragada por el posible arrendatario.
Razonadas las respuestas a la pregunta cinco hechas las arrendadoras se concluye y
vislumbra una importante solución más humana mas social y esta es que al el momento de
celebrar el contrato de arrendamiento los suscribientes sean debidamente informados por
los agentes inmobiliarios de los alcances y repercusiones que se derivan de su firma en el
documento llamado contrato de arrendamiento, que el posible arrendatario tenga plena
conciencia de que existe unas clausulas penales, unas obligaciones que debe cumplir como
también unos derechos que adquiere, y más allá de la conciencia que este tenga de estas
cargas, que el posible arrendatario asuma la convicción férrea y segura de que es su deber
cumplirlas. Si bien es cierto aunque el contrato de arrendamiento representa un fin social de
los más importantes para los habitantes de un territorio, tampoco se puede desconocer la
postura del arrendador que mas allá de ser solidario con la situación social que afronte el
país y de la realidad posible arrendatario, este busca es un lucro un beneficio que
incremente su patrimonio. Lo correcto seria y debe ser encontrar un punto de equilibrio e
igualdad para ambas partes frente a esta forma de asumir el contrato, que tanto el
arrendatario sea más consiente más leal para con las cargas obligaciones que asume así
como del arrendador de entender la posición y la realidad de las personas que buscan un
inmueble en arrendamiento, pues lo cierto es que el contrato de arrendamiento se mira
como un contrato en la mayoría de ocasiones mercantil o que produce un lucro y no como
una fuente o lugar en el cual se creara y desarrollara un posible núcleo de la sociedad
llamado familia.
Concluyendo esta forma atrayente de ver el contrato de arrendamiento en el cual se dota a
este de su cercenado lado humano y social que representa, es de vital importancia la etapa
de celebración del contrato pues es en la cual se van a dejar claras las posiciones en la cual
cada una de las partes asume dichas obligaciones reconociéndolas, aceptándolas y haciendo
todo lo humanamente posible para cumplirlas.
73
4. EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
4.1 DESARROLLO HISTÓRICO DEL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
A continuación se realiza un estudio acucioso en el cual está consagrada toda la
normatividad histórica y vigente en materia de contratos de arrendamiento de vivienda
urbana.
Antes de dar comienzo al estudio histórico hasta llegar a la normatividad actual del país en
el argumento objeto de esta tesis, es importante acotar que un alto porcentaje de habitantes
del territorio nacional carecen de vivienda propia y más aun imperioso el hecho de que a
través del tiempo se ha consagrado en Colombia como un derecho fundamental la dignidad
humana entiéndase dentro de ese contexto la necesidad y la obligación del estado de
asegurarle una vivienda digna a cada una de las familias del territorio nacional por lo cual
innumerables presidentes de la república en los respectivos periodos de su mandato Y con
fundamento en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 3° de la Ley 7° de 1943, en uso de
sus facultades y sin desconocer las carestías de los ciudadanos a los cuales sirve, ha optado
por implementar estrategias que conlleven de alguna manera a cumplir y proteger dichos
derechos, lógico es que para el estado es imposible en la realidad garantizarle una vivienda
a cada familia asentada dentro del territorio nacional por lo cual se ha inclinado por
reglamentar lo concerniente al tema de uso y disfrute de vivienda ajena derechos
concedidos mediante contrato de arrendamiento y de esta manera mitigar en algún sentido
las carencias en cuanto al acceso a un techo y vivienda digna. Estas normas decretos
expedidos a través del tiempo en el territorio nacional han sido denominados por los juristas
como el “EL BLOQUE DE CONTROL DE ARRENDAMIENTOS”
“Decreto 888 de 1946 por el cual se regulan los alquileres de inmuebles urbanos” en
dicho decreto el ejecutivo en cabeza del presidente de la república establece unos
porcentajes como máximo tope permitido para el cobro de canon mensual por concepto de
arriendo de inmuebles urbanos en los territorios donde la población superara para la época
los 50.000 habitantes, constituye también en su artículo tercero que cuando se tratare de
inmuebles para uso comercial esta monto, este porcentaje podría ser aumentado hasta en un
20% en la misma medida y en el mismo porcentaje cuando se tratare de inmuebles
totalmente amoblados.
Esta explicito que el legislador en este caso el presidente de la república, hace una clara
diferenciación entre los destinos para los cuales es dado en uso el inmueble arrendado,
entendiéndose que puede ser para uso domestico o para uso comercial, y estableciendo que
si se arrienda para un uso comercial y por consiguiente una actividad de lucro entonces el
canon debería ser más costoso.
Al estudiar dicho decreto es claro que para la época en que esta disposición fue emitida no
había un control ni siquiera una forma instituida para establecer el canon mensual por
74
concepto de arrendamiento de un inmueble, por lo cual para la fijación de este valor
monetario quedaba a plena disposición del arrendador hecho que constituía una notoria
inequidad, pues cada persona fijaba el valor a su criterio por concepto del canon mensual
que debía pagar el posible arrendatario, todo esto teniendo en cuenta las circunstancias
necesidades y las condiciones de los posibles arrendatarios aprovechándose claramente de
las penurias de cada caso en particular.
“Decreto 2768 de 1946 por el cual se regulan los alquileres de inmuebles urbanos” en
dicho decreto el ejecutivo en cabeza del presidente de la republica y en la misma tónica del
decreto 888 de 1946, establece una tabla que consagra el valor máximo permitido para el
cobro del canon mensual por concepto de arrendamiento. Para establecer dichos montos se
tenía en cuenta factores como el avaluó catastral del inmueble reajustado anualmente de
acuerdo con la depreciación de la moneda, la valorización del inmueble, el mayor costo de
la construcción y el valor promedio de la finca raíz en el municipio en que estuviera
ubicada.
El legislador formaliza en este decreto otra serie de factores que no fueron tenidos en
cuenta en el decreto 888 de 1946, factores fundamentales y de incidencia en la ecónoma
nacional con lo cual acercaba mas a la realidad el máximo tope permitido para el cobro por
concepto de canon mensual en un inmueble arrendado sin que este reajuste anual del evaluó
catastral alzara en general los arrendamientos y como consecuencia el encarecimiento de la
vida.
En el mismo decreto se establece unas nulidades y tipifica una serie de conductas para las
cuales establece unas penas representadas en unas sumas de dinero además de establecer
unos procedimientos y requisitos tanto para la administración como para el arrendador que
pretendía iniciar para la época un proceso de lanzamiento.
“artículo octavo: son nulas las convenciones que, en cualquier forma, evadan las
disposiciones sobre los precios máximos autorizados en los artículos anteriores, y las que
limiten el número de personas que puedan ocupar por inmueble o la edad de las mismas,
salvo lo que prescriba la autoridad de higiene
Articulo decimo: aparte de la nulidad que establece el artículo octavo de este decreto, las
contravenciones serán sancionadas con multa de $5.00 a $5.000, que serán impuestas por
el alcalde o inspector de policía de precios, en su caso, de oficio o mediante denuncios.”
Artículo once: para comprobar si el arrendador ha incumplido las disposiciones sobre el
control de precios, las demandas de lanzamiento deberán llevar el sello de registro de las
juntas de control de artículos de primera necesidad, para ser admitidas.
Articulo doce: los jueces municipales en las ciudades donde se rija el control de
arrendamientos están en la obligación de enviar a la junta de control respectiva,
semanalmente, una lista de las demandas de lanzamiento que les hayan presentado.”
75
Artículo catorce: cuando el propietario o arrendador haya cobrado un precio superior al
permitido, deberá devolverle al arrendatario el doble del exceso cobrado sin perjuicio de
las sanciones establecidas en los anteriores artículos.”30
Entre las muchas particularidades de este decreto seria de suma importancia para el
presente estudio el parágrafo del artículo catorce, el cual estableció por primera vez un
tope máximo para la institución de depósitos en dinero como garantía a favor del
arrendador y a cargo del arrendatario para el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
“Parágrafo: el arrendador no podrá exigir al inquilino, como depósito de garantía, una
suma superior al canon de dos (2) meses de arrendamiento, si en el contrato no hubiere
fiador, y de un mes si lo hubiere”31
“Decreto 453 de 1956 por el cual se suprimen los depósitos y cauciones reales en los
contratos de arredramiento de inmuebles urbanos” este decreto es de fundamental
importancia, pues el presidente de la republica atendiendo las necesidades de los
ciudadanos y la realidad social que para la época imperaba en el país, decreto de manera
taxativa por medio de este decreto la prohibición de todo deposito o cualquier otro tipo de
garantía real que se usara para asegurar el pago de las obligaciones surgidas del contrato de
arrendamiento. Pero no solamente dispuso de la prohibición de todo tipo deposito, sino que
de manera explícita consagro las multas o penas en que en incurrían y tenían que sufragar
las personas que violentaren o infringieran dicho decreto, declarando además el órgano
competente para conocer de dicha querella y la forma de proceder para efectuar el cobro de
las multas impuestas..
Todo esto debido a los constantes abusos a los que eran sometidos los arrendatarios en la
búsqueda de una vivienda digna, pues la mayoría de estas personas era gente que habitaba
las áreas rurales y empezaron a emigrar a la ciudad en busca de una mejor calidad de vida,
sin tener referencias personales o conocer alguna persona que les sirviera como fiador, los
arrendadores en vista de estas circunstancias empezaron a arrendar inmuebles a estas
personas pero bajo la institución de grandes sumas de dinero dejadas en garantía a favor de
estos. Hecho que hacía cada vez más difícil y gravosa la situación para aquellas personas
que pretendían arrendar un inmueble.
El texto que consagro dicho decreto es el siguiente:
30
Diario oficial, 21 de septiembre de 1946 31
Decreto 2768 de 1946.Diario Oficial.21 de septiembre de 1946
76
“EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA
En uso de sus atribuciones legales, y en especial de las que le confiere el artículo 121 de la
Constitución Nacional
DECRETA
Artículo primero: en los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, no se podrá
exigir depósito en dinero efectivo, u otra clase de cauciones reales para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente por interpuesta persona, o
pactarse en contrato distinto de aquel en que se haya consignado el de arrendamiento, o
sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la indicada en el inciso
anterior.
Artículo segundo: los depósitos en dinero y demás cauciones prendarias constituidas a
hasta la fecha, será devueltos a los inquilinos al vencimiento del contrato, y su prorroga
se sujetara a las normas del presente decreto.
Artículo tercero: el arrendador que contraviniere lo dispuesto en este decreto, incurrirá en
multa no inferior al valor de la prestación exigida al arrendatario ni superior al doble de
ella, sin perjuicio del derecho de este ultimo a pedir la devolución de lo que hubiere
entregado por tal concepto.
La multa será decretara por el ministerio de fomento, de oficio a la solicitud de parte. La
resolución que la imponga, una vez ejecutoriada presta merito ejecutivo, y en ella se
ordenara que se entregue la mitad al arrendatario perjudicado.
Artículo 4: el presente decreto rige desde la fecha de su expedición, y suspende las normas
legales que le sean contrarias”32
“Decreto 1070 de 1956 por el cual se declaran congeladas los precios de los
arrendamientos de las fincas urbanas” el presidente de la republica y en uso de las
facultades consagradas en la constitución política de 1886, consagro por el decreto 1070 de
1956 la congelación de los precios por concepto de cánones de arrendamiento en las
asentamientos urbanos de más de 50.000 habitantes, al precio que tuvieren los cánones de
arrendamiento para la época del 31 de diciembre de 1955. Así mismo para nuestro
ordenamiento jurídico importantísima referencia histórica es el artículo segundo de este
decreto que consagro lo siguiente.
“Articulo 2: ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega de la finca, ni aun
en el caso de vencimiento del contrato de arrendamiento, si el arrendatario hubiere
cubierto los respectivos cánones de arrendamiento en su oportunidad. Se exceptúan los
casos en que el propietario haya de ocupar para su propia habitación o negocio el
inmueble arrendado, o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción. En este
caso el arrendador deberá solicitar la licencia respectiva al ministerio de Fomento, que
32
Decreto 453 de 1956. Diario Oficial. Miércoles 14 de marzo de 1956
77
dictara una resolución motivada autorizando o negando la solicitud. Contra esta
resolución caben los recursos legales”33
Dicha medida beneficiaba en gran medida a más del 60% de la población que se encontraba
habitando inmuebles en calidad de arrendatarios facilitando así una mejor y más prospera
oportunidad de vida, pues daba un auxilio al mantener estables los precios de los cánones
de las viviendas dadas en arrendamiento ya que como se venía presentado cada vez era
más dificultoso para la mayoría de los arrendatarios poder costear el elevado monto de los
cánones mensuales pues como lo había estipulado el decreto 888 y de 1946 estos irían
incrementando anualmente por otro lado este decreto generaba una estabilidad para los
arrendatarios en el sentido de que no serian condenados a restituir los inmuebles ni aun
cuando se venciera el plazo inicialmente pactado siempre y cuando estuvieran al día en el
pago por concepto de canon mensual, salvo en los casos que contemplaba dicho artículo.
De otro lado cabe destacar que el artículo segundo del decreto 1070 de 1956 preciso
algunas de las causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera
unilateral por parte del arrendador. Las cuales son cuando el propietario haya de ocupar
para su propia habitación o negocio el inmueble arrendado, o haya de demolerlo para
efectuar una nueva construcción.
“Decreto 1616 de 1956 por el cual se reglamente el artículo segundo del decreto numero
1070 de 1956” en vista de los acontecimiento sucedidos para la época y la manera en que
se estaba dando aplicación por parte de los arrendadores del artículo segundo del decreto
1070 de 1956, interpretación en el sentido de cómo lo consagro dicho decreto los
arrendadores no podían dar por terminado los contratos de arrendamiento salvo las
excepciones ahí especificadas, los arrendadores le dieron aplicación errónea al referido
artículo para poder lograr la restitución de sus inmuebles mediante falsos argumentos, por
lo que nuevamente intervino el ejecutivo en cabeza del presidente de la republica para así
reglamentar el mencionado artículo en busca de darle solución a la problemática que se
estaba presentando con el motivo de la restitución de los inmuebles dados en arriendo.
Todo arrendador que pretendía la restitución de su inmueble por las causales consagradas
en el artículo segundo del decreto 1070 de 1956 debía seguir el siguiente procedimiento:
“Decreto 1616 de 1956
Artículo primero: en desarrollo de lo establecido por el artículo segundo del decreto
numero 1070 de 1956, el propietario de un inmueble, que solicite al ministerio de fomento
la licencia para poder exigir la entrega por parte del arrendatario de una finca raíz, con el
fin de ocuparla para su propia habitación o negocio, deberá llenar previamente los
siguientes requisitos:
a) Elevar una solicitud en papel sellado al ministerio de Fomento, exponiendo su caso
y;
b) Acreditar su calidad de propietario
33
Decreto 1070 de 1956. Diario Oficial. Sábado 26 de mayo de 1956
78
c) Prestar una garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, por el término de seis (6)
meses a favor del ministerio de Fomento, con el fin de garantizar el cumplimiento
de su solicitud.
Artículo segundo: la garantía de que trata el ordinal C del artículo anterior, será
otorgada por un valor igual al monto de seis mensualidades de arrendamiento, teniendo
como base para ello el último canon.
Artículo tercero: dentro de los cinco (5) días siguientes a aquel en que el solicitante haya
acreditado el cumplimiento de lo ordenado en los artículos 1 y 2 del presente decreto, el
ministerio de Fomento dictara la resolución motivada de que trata el artículo segundo del
decreto 1070 de 1956.
Artículo cuarto: el propietario del inmueble queda obligado a demostrar ante el ministerio
de Fomento, dentro de los cinco (5) meses siguientes a la fecha en que se expida la
resolución por medio de la cual se le autoriza para solicitar la entrega de su propiedad
raíz, la circunstancia de que en realidad lo está ocupando para su propia habitación o
negocio, hecho que se acreditara mediante la presentación de tres certificaciones al
respecto, dos de las cuales, expedidas por personas que residan en las proximidades del
inmueble, y otra por el señor cura de la parroquia, por el inspector de policía de la
vecindad o por la autoridad administrativa.
Artículo quinto: en el caso de que se compruebe que el propietario solicitante no está
ocupando el inmueble para uso personal o negocio, el ministerio de Fomento podrá
imponerle una multa hasta por un valor de tres mil pesos ($ 3000).
Artículo sexto: el ministerio de Fomento cancelara la garantía prestada por el propietario,
inmediatamente después de que este haya demostrado que en realidad está ocupando para
su propia habitación o negocio la propiedad, de acuerdo con los medios probatorios
exigidos en el artículo cuarto del presente decreto.
Artículo séptimo: si pasados los cinco (5) meses de que trata el artículo cuarto del
presente decreto, el propietario del inmueble no demuestra las circunstancias de estar
ocupando para su propia habitación o negocio el inmueble, el ministerio de Fomento hará
efectiva la garantía prestada por el propietario.
Artículo octavo: si con fundamento en la resolución prestada por el ministerio de
Fomento, hubiere necesidad de entablar juicio de lanzamiento, y este, se demorare más de
cinco (5) meses, el propietario quedara exento de lo establecido en el artículo anterior.”34
“Decreto 1849 de 1956 por medio del cual se consagra una excepción al decreto 1070 de
1956” se declararon exentos de la congelación de los precios de los arrendamientos,
establecida por el artículo primero del decreto 1070 de 1956, aquellos inmuebles que se
hallaren administrados por entidades de crédito, mediante contrato de anticresis.
El texto es el siguiente:
“decreto 1849 de 1956, artículo primero: declárense exentas de la congelación de los
precios de los arrendamientos, establecida por el artículo primero del decreto numero
34
Diario Oficial. Miércoles 1 de agosto de 1956
79
1070 de 1956, aquellas propiedades inmuebles que en 31 de diciembre de 1955 se hallaren
administradas por una entidad de crédito, mediante contrato de anticresis y cuyo canon de
arrendamiento se hubiera fijado al propietario en consideración exclusiva a las cuotas de
amortización que este deba pagar a dicha entidad por razón de los créditos que le hubieren
sido otorgados”35
“Decreto 1943 de 1956” en vista de las actitudes y posturas que tomaron los arrendadores
en virtud del decreto 1070 de 1956, se hizo inevitable otorgar facultades los arrendatarios
para el pago de los cánones de arrendamiento, pues so pretexto de hacer incurrir en mora al
arrendatario, los arrendadores se negaban a recibir el pago por concepto de arrendamiento.
Este decreto le otorgo una facultad aun vigente en nuestros días a los arrendatarios dicha
potestad consiste en que si en el dado caso de que el arrendador se rehusé recibir el pago
por concepto de canon mensual de arrendamiento el arrendatario puede sencillamente
depositarlo o consignarlo en una cuenta a nombre del arrendador llenando algunos
requisitos muy simples como explicar la causa por la que consigna el canon y no se lo
entrega directamente al arrendador así como también el nombre completo y dirección de
residencia del arrendador . También una vez hecha la consignación debe dar aviso al
arrendador de que ha consignado dichos valores, este aviso se hará mediante comunicación
enviada por correo certificado durante los cinco días siguientes a la fecha en que hizo el
respectiva diligencia bancaria.
“Decreto 1943 de 1956por medio del cual se dicta una disposición complementaria al
decreto numero 1070 de 1956”
“Decreta
Artículo primero: facultase a los arrendatarios para que, en los casos en que los
arrendadores se nieguen a recibir el pago de los cánones que legalmente corresponden por
los inmuebles que ocupan, efectúen los pagos mediante la consignación de las respectivas
sumas de en las oficinas del Banco de la Republica de la localidad donde estuviere ubicado
el inmueble arrendado, o se hubiere pactado el pago, o, en defecto de esta entidad, en las
oficinas de la Caja de Crédito Agrario, Industrial, a su libre elección.
Parágrafo: la facultad a que se refiere el presente artículo no deja sin efecto el
procedimiento consagrado en el título XXXII del código de procedimiento civil, y, por
consiguiente, los arrendatarios podrán acogerse a cualquiera de los dos sistemas, a su
libre elección.
Articulo Segundo: la consignación de que trata el artículo anterior se hará a favor del
arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago
pondrá a su valor a ordenes del beneficiario, previa la respectiva identificación.
35 Decreto 1849 de 1956. Diario Oficial. Viernes 17 de agosto de 1956
80
Parágrafo: el arrendatario, al efectuar la consignación, deberá explicar claramente al
empleado que reciba el pago, la causa del mismo, así como también el nombre y la
dirección precisa del arrendador o su representante.
Artículo Tercero: para que el pago efectuado de conformidad con las disposiciones de los
artículos anteriores, tenga plena validez, se requerirá que el arrendatario de aviso de la
consignación efectuada, al arrendador o a su representante legal mediante comunicación
postal o telegráfica, debidamente certificada, dentro de un término no mayor a cinco (5)
días, contados a partir de la fecha de consignación.
Artículo Cuarto: para los efectos judiciales a que pueda haber lugar, se considera que el
pago de los cánones de arrendamiento a quedado plenamente demostrado cuando el
interesado presente el recibo de consignación efectuada en la forma indicada en el
presente decreto, junto con la copia certificada del aviso dado al arrendador.”36
“Decreto 699 de 1957” por medio del cual y en cumplimiento del decreto 1070 de 1956 se
estableció una sanción o pena para los arrendadores y una garantía a cargo de los
arrendatarios en los casos en que los cánones de arrendamiento superaran los valores
establecidos en el decreto 1070 de 1956, una vez probada esta circunstancia acusada por el
arrendatario el arrendador era obligado a restituir el excedente de los dineros cobrados por
concepto de canon de arrendamiento.
“Ley 141 de 1961” esta ley consagro de manera taxativa e invistió a los decretos dictados
por el ejecutivo en cabeza del presidente de la republica, decretos dictados en el periodo de
1949 hasta 1958 como leyes nacionales.
EL CONGRESO DE COLOMBIA
DECRETA
“Artículo Primero: Adóptense como leyes los decretos legislativos dictados con invocación
del artículo121 de la Constitución, desde el nueve (9) de noviembre de mil novecientos
cuarenta y nueve (1949) hasta el veinte (20) de julio de mil novecientos cincuenta y ocho
(1958), en cuanto sus normas no hayan sido abolidas o modificadas por leyes
posteriores.”37
Para el estudio de la presente ley y la relevancia que representa para esta tesis, es menester
referenciar la situación histórica que antecedió al país para la época en que se dicto dicha
36
Decreto 1943 de 1956. Diario Oficial. Sábado 1 de septiembre de
1956 37 Ley 141 de 1961. Diario oficial No. 30694
81
legislación y las repercusiones que acarreo. Lo primero que hay que resaltar es el hecho de
que entre 1953 a 1957, asume las riendas del país como Presidente de la Republica el
general Gustavo Rojas Pinilla, el cual en abuso de las facultades consagradas en el artículo
121 de la constitución nacional de 1886, emitió más de 7.375 decretos extraordinarios
conocidos, el problema surgió debido a que la ley 79 de 1960 únicamente otorgo fuerza de
ley a toda esa legislación hasta el 31 de diciembre de 1961, creándose así una situación
caótica y de trastornos sociales para la época en que dichos decretos perdieran su poder
coercitivo, el poder legislativo en cabeza del honorable congreso de la republica sin ser
ajeno a la situación y tomando las medidas necesarias para prevenir un caos social,
promulga la ley 141 de 1961, la cual consagro como leyes de la republica todos los decretos
promulgados en el continuo estado de sitio, dictados en el periodo comprendido entre 1953
a 1958, con lo cual estos decretos entraron a formar parte del ordenamiento legal del país
dotados de una seguridad y firmeza jurídica.
“Decreto de 2770 de 1976 por el cual se dictan disposiciones sobre el control de precios
de arrendamientos en aéreas urbanas.” Por medio de este mandato del ejecutivo dictado
por el Presidente de la Republica que para la época ocupo el cargo, se decreto el
congelamiento de los precios por concepto de canon de arrendamiento para los inmuebles
urbanos, medida que beneficiaba enormemente a los arrendatarios y los protegía de los
abusos que para la época se presentaban por parte de los arrendadores pues cada vez era
más dificultoso poder costear los enormes incrementos en el canon mensual, Por otro lado
estableció un nuevo órgano competente para la vigilancia y cumplimiento por parte de los
arrendadores de este decreto.
“DECRETO 2770 DE 1976
(Diciembre 27)
Artículo primero: A partir de la fecha quedan congelados los precios de los
arrendamientos de bienes raíces urbanos. Para efectos de lo dispuesto en este articulo, el
precio de arrendamiento será el que efectivamente deba cubrir el arrendatario por
concepto de esta obligación de pago correspondiente al último periodo que haya vencido
con anterioridad a la fecha de expedición de este decreto.
Artículo segundo: los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad a la
fecha de vigencia de este decreto quedaran sujetos a la congelación establecida en el
artículo anterior, en consecuencia no podrá modificarse el precio de arrendamiento
inicialmente pactado.
Artículo tercero: la superintendencia de industria y comercio, dentro de las atribuciones
que le son propias, ejercerá la vigilancia necesaria para garantizar el efectivo
cumplimiento de lo dispuesto en este decreto.”38
38
Decreto 2770 de 1976. Diario Oficial. Martes 18 de enero de 1977
82
“Decreto 063 de 1977. Por el cual se dictan disposiciones sobre el control de precios de
arrendamientos en las aéreas urbanas. Este decreto recogió y reglamento en gran medida
la mayoría de disposiciones que a la fecha regían en materia de contratos de arrendamiento
en el país, Mediante este decreto se establecieron una serie de parámetros y solemnidades
que debían acreditar y cumplir aquellas personas que desearan dedicarse al negocio de
arrendamientos de inmuebles, una de ellas y de suma relevancia el hecho de que mediante
este decreto se consagro por primera vez de manera expedita el oficio o negocio de los
bienes raíces dados en arrendamiento inicios de las hoy llamadas arrendadoras o casas
inmobiliarias. Entre las solemnidades o exigencias para quienes pretendían dedicarse a este
negocio se encontraba por primera vez la necesidad de hacer un registro ante la
superintendencia de industria y comercio o en los lugares en que no hubiera oficinas de
dicha superintendencia este registro debía hacerse ante la gobernación o comisaria del
lugar, con lo cual por primera vez el estado tenía un registro y estadística de las personas
dedicadas al negocio de los bienes raíces también se dictan otra serie de disposiciones para
la determinación del precio del canon mensual y establece que aunque para la fecha dichos
precios estaban congelados existía una causal en la que estos podían incrementarse
proporcionalmente, la cual era en los casos en que el arrendador asumía el pago de los
servicios públicos. Este precio del canon seria reajustado proporcionalmente en base al
incremento de la prestación del servicio y el consumo por parte del arrendatario de cada
uno de ellos en cada caso en particular. Además de esto estableció en su artículo 24 una
fecha límite para el congelamiento de los precios por concepto de canon de arrendamiento.
Otro hecho importante que consagro el referido decreto era la forma de proceder a dar por
terminado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador bajo la causal de
requerirlo para hacer mejorar o demolerlo para reconstruirlo de nuevo.
“DECRETO 0063 DE 1977
(Enero 14)
Artículo Primero. Determinación del precio de arrendamiento congelado. De conformidad
con el Decreto 2770 de 1976, ningún arrendador puede exigir un precio o renta superior al
que hubiere sido legalmente exigible en el período inmediatamente anterior al 27 de
diciembre de 1976 o al que se pacte por primera vez entre las partes respecto de inmuebles
no arrendados con anterioridad a la fecha indicada.
El precio de arrendamiento de los locales comerciales queda congelado durante la
vigencia del contrato respectivo al nivel al cual hubiese sido legalmente exigible la
obligación de pago en el período inmediatamente anterior al 27 de diciembre de 1976 o al
que se pacte por primera vez entre las partes.
Artículo Segundo. Del reajuste en los servicios públicos. Cuando el valor de los servicios
públicos de energía, acueducto y alcantarillado y teléfono estuvieren a cargo del
arrendador y las tarifas de ellos se reajustaren, el precio del arrendamiento se podrá
elevar en una suma equivalente y proporcional a tal reajuste.
Como base para elevar el precio del arrendamiento se tomará el promedio de consumo o
valor en los últimos seis (6) meses.
83
Cuando se trate de viviendas multifamiliares o de conjuntos de locales u oficinas, el
reajuste se distribuirá en forma proporcional al número de arrendatarios y al precio o
renta pagado por cada uno de ellos.
Artículo Tercero. Del registro de arrendadores. Toda persona dedicada al arrendamiento
de bienes raíces urbanos ajenos o que se ocupe de tal actividad mediante comisión o
cualquier otra forma de remuneración similar, deberá obtener el registro de arrendador.
Las personas que tuvieren su domicilio en Bogotá o Cundinamarca deberán registrarse
ante la Superintendencia de Industria y Comercio, quienes tuvieren su domicilio en otras
regiones del país efectuarán este registro ante la Gobernación, Intendencia o Comisaría
del lugar; las personas sometidas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia
Bancaria lo harán ante esta entidad.
El registro establecido en este artículo se hará sin costo para el interesado.
Artículo Cuarto. Requisitos para obtener el registro. Para obtener el registro de
arrendador de que trata este Decreto, el interesado deberá cumplir los siguientes
requisitos:
a). Acreditar su existencia, representación legal y registro mercantil. Cuando se trate de
personas naturales, solamente el registro mercantil.
b). Rendir el informe a que se refiere el artículo 5. del presente Decreto si a ello hubiere
lugar.
c). Las demás que determine la Superintendencia de Industria y Comercio o la
Superintendencia Bancaria.
Artículo Quinto. Del informe. El informe exigido en el literal b) del artículo anterior
contendrá:
a). Identificación de los inmuebles dados en arrendamiento.
b). Nombre de los propietarios.
c). Relación de los contratos vigentes el 27 de diciembre de 1976 y de los celebrados con
posterioridad a esa fecha, en la cual se indicarán los precios pactados en cada uno de ellos
y los nombres de los arrendatarios.
d). Relación de los comprobantes de pago por todo concepto, de los cuales se pueda
deducir el precio efectivamente pagado por los arrendatarios.
Parágrafo. Con posterioridad al informe inicial, las personas registradas deberán
comunicar trimestralmente a la entidad que otorgó el registro, las novedades ocurridas y
las causas que les dieron origen.
Artículo Sexto. termino para solicitar el registro. El registro de arrendador deberá
solicitarse por el interesado dentro del término de un mes, contado a partir de la fecha de
vigencia de este Decreto.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a este Decreto se ocupen del
arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10)
días siguientes a la iniciación de sus operaciones.
Artículo Séptimo. condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse el público
como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 3. de este Decreto, deberán citar
el número de su registro vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de
los términos señalados en el artículo anterior.
84
Artículo Octavo. de la suspensión del registro. Sin perjuicio de las demás sanciones a que
hubiere lugar por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio o de la
Superintendencia Bancaria, el registro a que se refiere el artículo 3. del presente Decreto,
será suspendido hasta por el término de un (1) mes, mediante resolución motivada, por la
autoridad que lo efectuó en los siguientes casos:
1. Cuando no se rindieren los informes a que se refiere el artículo 5. de este Decreto o
cuando éstos fueren incompletos o inexactos.
2.- cuando en los informes presentados se establezca la violación a lo dispuesto por el
Decreto 2770 de 1976 o demás normas concordantes.
3.- Cuando las personas contempladas en el citado artículo 3., se anuncien al público sin
mencionar el número del registro vigente que se les hubiere asignado.
PARÁGRAFO: Contra la providencia que ordena la suspensión del registro de arrendador
únicamente procede el recurso de reposición.
Artículo Noveno. de la licencia para solicitar la entrega del inmueble. Por vencimiento del
contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si el
arrendatario hubiere cubierto los respectivos precios de arrendamiento en su oportunidad.
Se exceptúan los casos en que el propietario haya de ocupar, por un término mínimo de
seis (6) meses, para su propia habitación o negocio el inmueble arrendado, o haya de
demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o repararlo con
obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación. En estos casos el
arrendador deberá solicitar la licencia respectiva al Gobernador, Intendente, Comisario o
Alcalde Mayor de Bogotá, quien mediante resolución motivada autorizará o negará la
licencia. Contra esta providencia procede el recurso de reposición ante el mismo
funcionario que la expidió y el de apelación ante el Superintendente de Industria y
Comercio.
Si la causal fuere otra distinta a la del vencimiento del contrato se aplicará lo dispuesto en
el Código de Procedimiento Civil sobre el particular.
Los arrendatarios de locales comerciales que no se encuentren en las condiciones
previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, quedarán amparados por lo dispuesto
en este artículo. Una vez cumplido el término de dos (2) años de ocupación, para solicitar
la entrega del inmueble se aplicará lo dispuesto en el citado artículo 518.
Artículo Decimo. De los requisitos para solicitar la licencia. La solicitud de licencia para
exigir la entrega del inmueble con el fin de destinarlo para habitación o negocio propios,
deberá formularse al Alcalde Mayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o Comisario,
según el caso, acompañada de los siguientes documentos:
a). Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificación del Registrador
respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario.
b). Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, a favor del Tesoro Nacional, por un
término de diez y seis (16) meses contados a partir de la fecha de ejecutoria de la
resolución que concede la licencia y por un valor igual al monto de doce (12)
mensualidades de arrendamiento tomando como base el último precio.
Esta garantía tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la causal aducida en la
solicitud de licencia.
85
Parágrafo. Las solicitudes de licencia que se encuentren en trámite en la fecha de vigencia
de este Decreto, se regirán por las disposiciones vigentes al momento de formularse la
solicitud.
Artículo Once. Prueba de la ocupación y permanencia. El propietario del inmueble que
haya invocado como fundamento de su petición la necesidad de ocuparlo para su propia
habitación o negocio, deberá acreditar mediante certificaciones expedidas por el Alcalde o
Inspector de Policía de la calidad:
a). La ocupación propia del inmueble dentro del término de diez (10) meses contados a
partir de la ejecutoria de la resolución que concede la licencia respectiva, y
b). La permanencia en el inmueble por el término mínimo de seis (6) meses, dentro de los
diez (10) meses contados a partir del día en que se inicie la ocupación.
PARÁGRAFO. De conformidad con lo establecido en el presente artículo y en el anterior,
quedan modificados el término y el valor de las garantías y los plazos de que trata el
Decreto 210 de 1958.
Artículo Doce. Efectividad de la garantía. Cuando el propietario no acredite la ocupación y
permanencia exigidas en el artículo 11 o la imposibilidad de cumplirlas, la autoridad que
haya conocido en primera instancia hará efectiva la garantía prestada.
Artículo Trece. Cancelación de la garantía. La garantía será cancelada por orden del
funcionario ante quien se formule la solicitud de licencia en los siguientes casos:
a). Cuando el propietario demuestre oportunamente la ocupación y permanencia en el
inmueble.
b). Tan pronto como quede ejecutoriada la providencia que niegue la licencia.
c). Cuando se acredite que han transcurrido más de diez (10) meses de iniciación del juicio
de lanzamiento promovido con fundamento en la licencia.
Artículo Catorce. De la licencia por demolición. <Artículo modificado por el artículo 8. del
Decreto 2923 de 1977. El nuevo texto es el siguiente:> La solicitud de licencia para exigir
la entrega del inmueble con el fin de demolerlo para efectuar una nueva construcción o
para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su
desocupación, deberá formularse al Alcalde Mayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o
Comisario, según el caso, acompañado de:
a). Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificación del Registrador
respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario;
b). Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, en dinero efectivo o en títulos valores o
fianza otorgada por una compañía de seguros a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencial, Comisarial o del Distrito Especial de Bogotá, por un término de seis (6)
meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la resolución que concede la licencia
y por un valor igual al monto de doce (12) mensualidades de arrendamiento, tomando
como base el último precio. Esta garantía tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la
causal aducida n la solicitud de licencia.
c). Licencia de construcción expedida por la Secretaría de Obras Públicas o la respectiva
autoridad competente;
86
d). Certificado o copia del contrato o promesa de contrato celebrados con la compañía
constructora o con el arquitecto constructor que ha de realizar la obra, en el cual conste
que esta se iniciará en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir de la
fecha de ejecutoria de la resolución que concede la licencia.
Artículo Quince. De la devolución de excedentes. Los arrendatarios de bienes raíces
urbanos que hubieren pagado el precio o renta superior al de la congelación de
arrendamientos establecida en el Decreto 2770 de 1976 y normas concordantes, tendrán
derecho a la devolución de los excedentes pagados.
Si la devolución no se hiciere voluntariamente podrá regirse mediante orden expedida por
las autoridades contempladas en el artículo 9. del presente Decreto.
Artículo Dieciséis. De la solicitud de devolución. Para solicitar la orden de devolución de
excedentes el arrendatario deberá llenar los siguientes requisitos:
a). Memorial petitorio en papel sellado, en original y copia, dirigido a la autoridad
competente, en el cual se indique el nombre y dirección del arrendador.
b). Probar por los medios legales pertinentes, la existencia del contrato de arrendamiento,
el precio pactado y el precio pagado.
Artículo Diecisiete. Notificación al arrendador. La autoridad competente notificará al
arrendador la solicitud de devolución de excedentes, dentro de los cinco (5) días siguientes
a su presentación, con el fin de que dentro del término de quince (15) días, este presente
los descargos correspondientes, si vencido este término se hubieren presentado los
descargos, se expedirá la providencia respectiva.
Artículo Dieciocho. Pronunciamiento sobre la solicitud de excedentes. Con base en las
pruebas presentadas, la autoridad competente resolverá la petición mediante providencia
motivada, contra la cual proceden los recursos de reposición ante el mismo funcionario y
el de apelación ante el Superintendente de Industria y Comercio. La resolución que ordene
la devolución prestará mérito ejecutivo.
Artículo Diecinueve. Del pago en establecimientos bancarios. En caso de que el
arrendador, dentro del término pactado, se niegue a recibir el pago del precio de
arrendamiento que legalmente debe efectuar el arrendatario, este podrá cumplir su
obligación consignando, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de dicho
término, el valor correspondiente en los establecimientos bancarios, con arreglo a las
normas contenidas en el Decreto 1943 de 1956 y disposiciones que lo adicionan o
reforman.
Artículo Veinte. Estipulaciones y cláusulas ineficaces. Las estipulaciones entre las partes y
las cláusulas que en forma directa o indirecta tiendan a violar la congelación de
arrendamientos establecida en el Decreto 2770 de 1976 y normas concordantes, no
producirán efecto alguno.
Artículo Veintiuno. Del subarriendo. En los casos autorizados por la ley o por el respectivo
contrato para subarrendar, lo que en este Decreto se predica del arrendamiento, debe
entenderse aplicable también a los contratos de subarriendo de habitaciones y locales
urbanos.
Artículo Veintidós. Multas. La violación a las normas sobre congelación de
arrendamientos, será sancionada por la Superintendencia de Industria y Comercio o por la
87
superintendencia Bancaria, según el caso, con multas a favor del Tesoro Nacional en la
siguiente forma:
a). Por incumplimiento de las disposiciones sobre registro de arrendador, hasta de cien mil
pesos ($ 100.000.00).
b). Por cobro de un precio superior al congelado, una suma igual a tres (3) veces el valor
recibido en exceso, sin perjuicio del derecho del arrendatario a solicitar la devolución de
los excedentes que le corresponda.
c). Por violación a lo dispuesto en el Decreto legislativo número 453 de 1956, sobre
prohibición de depósitos y cauciones reales, en las cuantías en él señaladas.
PARÁGRAFO: En caso de reincidencia las multas se elevarán al doble de lo establecido en
los literales anteriores, respectivamente.
Artículo Veintitrés. Inspección y vigilancia. La Superintendencia de Industria y Comercio
podrá practicar las visitas de inspección y vigilancia y solicitar los informes que considere
pertinentes para el efectivo control de las normas sobre congelación de arrendamientos.”
Artículo 24. Vigencia. Lo dispuesto en el Decreto 2770 de 1976 y en el presente Decreto
tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre de 1977.”39
“Decreto 2923 de 1977. Por medio de este decreto se complementaron los decreto 2770 de
1976 y 63 de 1977. Por medio de este decreto se extendió un año más la fecha límite para el
congelamiento de los precios por concepto de canon mensual, también estableció otra serie
de causales para incrementar el canon mensual que debían pagar los arrendatarios una de
ella era de mutuo acuerdo entre las partes cuando el arrendatario le solicitaba al arrendador
hiciera unas reparaciones indispensables estos costos las asumía el arrendatario
proporcionalmente mes a mes en el canon de arrendamiento que debía pagar, en los casos
en que el arrendatario no disponía o no quería asumir este pago el arrendador podría
solicitar licencia para dar por terminado el contrato de arrendamiento y posterior entrega
del inmueble, la otra causal para incrementar el canon era el aumento que por concepto de
impuesto predial debía cancelar el propietario del inmueble este incremento del predial lo
sufragaba igualmente el arrendatario fraccionado en las mensualidades, es importante
resaltar el articulo tres de este decreto puesto que consagro el derecho de los arrendatarios a
obtener indistintamente una copia autentica del contrato de arrendamiento.
“DECRETO 2923 DE 1977
(Diciembre 20)
Artículo Primero. El control de precios de arrendamientos de bienes raíces en áreas
urbanas, establecido por los Decreto 2770 de 1976 y 63 de 1977, tendrá vigencia hasta el
31 de diciembre de 1978. En consecuencia, queda derogado el artículo 24 del Decreto 63
de 1977.
Artículo segundo. Los precios de los arrendamientos congelados podrán ser elevados a
partir de la fecha de la vigencia de este Decreto, en cuantía igual a los aumentos que
deban pagar los propietarios en 1978 por concepto de impuesto predial y
39
Decreto 063 de 1977. Diario Oficial. Martes 18 de enero de 1977
88
complementarios. En la fijación dl ajuste mensual del arrendamiento el mayor valor
deberá dividirse en doce (12) cuotas partes iguales.
En los contratos cuyo término inicial pactado venza con posterioridad a la fecha de
expedición del presente Decreto, los reajustes se aplicarán únicamente a los meses
restantes del año de 1978.
Artículo Tercero. Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito el arrendador
deberá entregar al arrendatario copia autentica del mismo. La violación de lo dispuesto en
este artículo se sancionara con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de
arrendamiento.
Artículo Cuarto. Corresponde al Alcalde Mayor de Bogotá, a los Gobernadores,
Intendentes y Comisarios en la ciudad de Bogotá y en las capitales del Departamento,
Intendencias y Comisarías respectivamente, y a los Alcaldes Municipales en los demás
municipios, la aplicación de lo dispuesto en el artículo anterior y de las multas por cobro
de un precio de arrendamiento superior al congelado, al tenor de lo establecido en el
artículo 22 del Decreto 63 de 1977.
Artículo Quinto. El precio de los arrendamientos podrá modificarse también por mutuo
acuerdo entre las partes hasta por una suma equivalente a la del valor mensual de
reposición de inversiones efectuadas por el propietario en el inmueble respectivo, siempre
que éstas se consideren como obras indispensables no locativas a que se refiere el .
Artículo Sexto. El propietario podrá pedir licencia para la entrega del inmueble, en los
siguientes casos:
a). En los previstos por el artículo 9o. del Decreto 63 de 1977;
b). Cuando se compruebe que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación de
cubrir el costo de las reparaciones locativas a que se refiere el artículo 1998 del Código
Civil;
c). Cuando se compruebe que el arrendatario se niega a que s ajuste el precio del
arrendamiento por las reparaciones indispensables o locativas.
Artículo Séptimo. El propietario del inmueble que no hubiere llegado a un acuerdo con el
arrendatario en cuanto al reajuste por concepto de las reparaciones indispensables no
locativas podrá solicitar licencia para exigir la entrega del inmueble. Dicha licencia
deberá formularse al Alcalde Mayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o Comisario,
según el caso, acompañada de los siguientes documentos:
a). Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificado del Registrador
respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario. El certificado deberá haber sido expedido con no más de noventa (90) días
con anterioridad a la fecha de la presentación de la solicitud;
b). Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria en dinero efectivo, o en títulos valores, o
fianza o garantía de una compañía de seguros, a favor de la Tesorería Departamental,
Comisarial o del Distrito Especial de Bogotá, en su caso, por un término de seis meses,
contados a partir de la fecha de ejecutoria de la resolución que concede la licencia y por
un valor igual al costo de la obra. Esta garantía tiene por objeto asegurar por parte del
propietario la ejecución de las reparaciones indispensables no locativas;
c). Constancia de la manifestación hecha por el propietario al arrendatario sobre la
necesidad de llevar a cabo las reparaciones indispensables o locativas;
d). Prueba sumaria del rechazo a la propuesta del propietario;
89
e). Certificación expedida por el Inspector de Obras o quien haga sus veces en la cual
conste la naturaleza de la reparación y su necesidad, así como la estimación del costo de
la misma. Para la determinación de este costo se tomará como base el índice de precios de
construcción que elabore la Cámara Colombiana de la Construcción.
Artículo Octavo. El artículo 14 del Decreto 63 de 1977 quedará así:
De la licencia por demolición. La solicitud de licencia para exigir la entrega del inmueble
con el fin de demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o
repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, deberá
formularse al Alcalde Mayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o Comisario, según el
caso, acompañado de:
a). Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificación del Registrador
respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario;
b). Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, en dinero efectivo o en títulos valores o
fianza otorgada por una compañía de seguros a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencial, Comisarial o del Distrito Especial de Bogotá, por un término de seis (6)
meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la resolución que concede la licencia
y por un valor igual al monto de doce (12) mensualidades de arrendamiento, tomando
como base el último precio. Esta garantía tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la
causal aducida n la solicitud de licencia.
c). Licencia de construcción expedida por la Secretaría de Obras Públicas o la respectiva
autoridad competente;
d). Certificado o copia del contrato o promesa de contrato celebrados con la compañía
constructora o con el arquitecto constructor que ha de realizar la obra, en el cual conste
que esta se iniciará en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir de la
fecha de ejecutoria de la resolución que concede la licencia.
Artículo Noveno. La garantía a que se refiere el literal b) del artículo 10 del Decreto
número 63 de 1977 podrá ser hipotecaria, prendaria en dinero efectivo o en títulos valores,
bancaria o de compañía de seguros.
Esta garantía se constituirá a favor de las Tesorerías Distrital, Departamental,
Intendencial, Comisarial o de la Alcaldía Mayor de Bogotá, según sea competente para
conocer de la solicitud de licencia e primera instancia, el Gobernador, Intendente,
Comisario o Alcalde Mayor de Bogotá.
Artículo Diez. Cuando un inmueble sufra deterioros que deban ser objeto de reparaciones
locativas a cargo del arrendatario conforme al artículo 1998 del Código Civil, y causen
depredación del inmueble o deterioren el ambiente del vecindario, el propietario podrá
solicitar al Alcalde Municipal o a quien haga sus veces, que se requiera al arrendatario
para que en un término no mayor de noventa (90) días, inicie tales reparaciones, las cuales
deberán ejecutarse en un lapso no superior a treinta (30) días.
Si el arrendatario así no lo hiciere, podrá el propietario solicitar la entrega del inmueble
mediante el trámite de licencia correspondiente.
Esta causal únicamente podrá proponerse cuando el arrendatario haya ocupado el
inmueble por un lapso superior a dos (2) años.
90
Artículo Once. La solicitud de licencia de que trata el artículo 10 deberá elevarse ante el
Alcalde Mayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o Comisario, según el caso,
acompañada de los siguientes documentos:
a). Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificado del Registrador
respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario. Dicho certificado deberá haber sido expedido con no más de noventa (90) días
de anterioridad a la fecha de la presentación de la solicitud;
b). Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, en dinero efectivo o títulos valores o fianza
o garantía de una compañía de seguros a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencial, Comisarial o del Distrito Especial de Bogotá, en su caso por un término de
seis (6) meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la Resolución que concede la
licencia y por un monto igual a dos veces el valor de la obra;
c). Copia del requerimiento hecho por la autoridad de policía;
d). Certificación del Alcalde Municipal o de quien haga sus veces sobre el incumplimiento
hecho al requerimiento.
Artículo Doce. Las solicitudes de licencias que se encuentren en trámite en la fecha de
expedición de este Decreto, se regirán por las disposiciones vigentes al momento de
formularse la solicitud.”40
“Decreto numero 2813 de 1978. Esta normatividad en la misma medida de los decretos
2770 de 1976 y 63 de 1977, extendió el plazo máximo para el congelamiento de los precios
de los cánones de arrendamiento, fecha fijada para el 31 de diciembre de 1979, por otro
lado el articulo ocho de conformidad con el artículo 2004 del C. civil estableció otra causal
para dar por terminado el contrato de arrendamiento y es en el dado caso en que sin haberse
pactado en el contrato la prerrogativa o el derecho a subarrendar el arrendatario no podría
en ningún caso realizar esta conducta.
“DECRETO NUMERO 2813 DE 1978
(Diciembre 22)
DECRETA:
Artículo Primero. Prorrogase hasta el 31 de diciembre de 1979, la congelación de
arrendamientos establecida por los decretos números 2770 de 1976, 063 y 2923 de 1977.
Articulo Segundo. A partir del primero de enero de 1979, las licencias administrativas
previstas en los decretos 063 y 2923 de 1977, serán concedidas en primera instancia, por
los alcaldes municipales y alcaldes menores del Distrito especial de Bogotá, de acuerdo
con la jurisdicción correspondiente a la ubicación del inmueble.
Conocerán en segunda instancia, los gobernadores intendentes y comisarios, y el alcalde
mayor de Bogotá.
40 Decreto 2923 de 1977. Diario Oficial No. 34.943, de 31 de enero de 1978
91
Artículo Tercero. Corresponde a la superintendencia de Industria y Comercio, conocer en
segunda instancia, de las licencias administrativas concedidas o negadas hasta el 31 de
diciembre de 1978, por las gobernaciones intendentes. Comisarios y alcalde mayor de
Bogotá.
Artículo Cuarto. Del pago en establecimientos bancarios, en caso de que el arrendador,
dentro del periodo pactado se niegue a recibir el pago del precio del arrendamiento que
legalmente deba efectuar el arrendatario, este podrá cumplir su obligación, consignando
las respectivas sumas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de tal período,
en el banco popular del lugar de ubicación del inmueble.
En los lugares en donde no exista banco popular, la consignación se efectuará en la caja
de crédito agrario industrial y minero, o en cualquiera de los bancos comerciales del lugar
de ubicación del inmueble. En su defecto, en el más cercano, observando el nombre de
prelación establecido en este artículo.
Artículo Quinto. La consignación de que trata el artículo anterior se hará a favor del
arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago
pondrá su valor a órdenes del beneficiario, previa la respectiva identificación.
El arrendatario al efectuar la consignación, deberá explicar claramente al empleado que
reciba el pago, la causa del mismo, así como también el nombre y la dirección precisa del
arrendador o su representante, según el caso.
Artículo Sexto. Para que el pago efectuado de conformidad con las disposiciones de los
títulos anteriores tenga plena validez, requerirá que el arrendatario de aviso de la
consignación efectuada, al arrendador o su representante legal según el caso, mediante
comunicación postal o telegráfico debidamente certificada, dentro de un término no mayor
de cinco (5) días, contados a partir de la fecha de la consignación.
Artículo Séptimo. Para los efectos judiciales o que haya lugar, se considerará que el pago
a quedado plenamente demostrado, cuando el interesado presente el recibo de la
consignación efectuada en la forma indicada en los artículos anteriores, junto con la copia
certificada del aviso dado al arrendador.
Artículo Ocho. De conformidad con lo previsto en el artículo 2.004 de C.C., el
subarriendo total o parcial de inmuebles urbanos, cuando esta facultad no se haya pactado
expresamente en el respectivo contrato, dará lugar a solicitar la entrega del inmueble sin
necesidad de licencia administrativa.
Artículo Noveno. El solicitante de licencia administrativa, podrá desistir de esta mientras
no se haya proferido la resolución que la conceda en primera instancia.
Una vez concedida la licencia, solo será admisible el desistimiento presentado
conjuntamente por este y el arrendatario, siempre que en el mismo se manifieste
expresamente la voluntad del arrendador de permitir al arrendatario su permanencia en el
inmueble.
Articulo Decimo. Este decreto rige a partir del 1° de Enero de 1979, y deroga todas las
disposiciones que le sean contrarias.”41
41
Decreto 2813 de 1978. Diario Oficial 22 de septiembre de 1978
92
“Decreto 3450 de 1980” por el cual se extendió como límite del congelamiento de los
precios de canon de arrendamiento ubicados en las áreas urbanas y para uso de vivienda,
hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 1981, también estipulo que al vencimiento del
plazo pactado en los contratos después del 31 de diciembre de 1981, los cánones mensuales
por concepto de arrendamiento se incrementarían en un diez por ciento (10%) y en la caso
en que los arrendatarios se negaren aceptar y sufragar dicho aumento seria causal de
terminación del contrato.
“Decreto 3450 de 1980
Artículo Primero: para los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en
áreas urbanas, distintos a los regulados por el código de comercio, celebrados con
anterioridad a la vigencia del presente decreto, prorrogase la congelación de
arrendamientos establecida por los decretos 2770 de 1976,063 y 2923 de 1977, 2813 de
1978 y 3209 de 1979, hasta el 31 de diciembre de 1981.
Al vencimiento del plazo pactado en tales contratos, el canon mensual respectivo se
reajustara un 10% y el incumplimiento de su pago constituirá causal de terminación del
contrato, previo los tramites del artículo 434 del código de procedimiento civil.”42
“Decreto 237 de 1981”. Por el cual se reformo el inciso segundo del decreto 3450 de 1980
el cual quedo así:
“Decreto 237 de 1981
Artículo primero: la vigencia del presente decreto y a partir de la fecha de vencimiento del
plazo pactado en tales contratos o de su prórroga, el canon de arrendamiento se reajustara
por una sola vez en un diez por ciento (10%) y el incumplimiento de su pago constituirá
causal de terminación del contrato, previos los tramites del artículo 434 del código de
procedimiento civil.”43
“Decreto 3817 de 1982. Por el cual se reajusto el precio de los cánones por concepto de
arrendamiento en inmuebles urbanos destinados a vivienda, porcentaje calculado en base al
avaluó catastral del inmueble en cada caso en particular. El reseñado decreto también
establece que el arrendador no podía dar por terminado el contrato de arrendamiento al
momento del vencimiento plazo inicialmente pactado siempre y cuando el arrendatario
hubiera hecho el pago oportuno de los cánones mensuales.
En el historiado decreto igualmente en su artículo séptimo se enmarca el procedimiento
para dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en las tres
causales inicialmente permitidas las cuales eran cuando el arrendador o propietario
requerida del inmueble para su uso y habitación o para reformarlo o en los casos en que
deseaba demolerlo para rehacer una nueva construcción, este articulo asemeja ya en alguna
forma al procedimiento único actual para dar por terminado el contrato de arrendamiento
indistintamente de la causal invocada y es acudiendo ante la jurisdicción civil mediante
42
Decreto 3450 de 1980. Diario Oficial. Miércoles 7 de enero de 1981 43
Decreto 237 de 1981. Diario oficial. Lunes 16 de febrero de 1981
93
demanda, para la época denominada demanda de lanzamiento. Pero además de estos
cambios procedimentales que debía seguir el arrendador que deseaba la restitución del
inmueble el artículo séptimo consagra una caución a favor del arrendatario y a cargo del
arrendador cuando la demanda de lanzamiento se interpusiera por alguna de las tres ya
causales mencionadas.
“DECRETO 3817 DE 1982
Artículo primero. A partir de la vigencia del presente Decreto, el precio mensual de
arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas urbanas no
podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo catastral del
correspondiente bien arrendado, según certificación de autoridad competente:
a). Para inmuebles cuyo avalúo catastral sea igual o inferior a $ 700.000, 0.6% del avalúo.
b). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 700.000 y $ 1.400.000, 0.8% del
avalúo.
c). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 1.400.001 y $ 2.800.000, 1% del
avalúo.
d). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 2.800.001 y $ 4.300.000, 1.3% del
avalúo.
e). Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de
profesionales y similares y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $ 3.000.000,
1.5% del avalúo.
Parágrafo. Los porcentajes previstos en el presente artículo se calcularán
proporcionalmente sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la
totalidad del bien avaluado catastralmente.
Artículo tercero. Para tener derecho al cobro del precio de arrendamiento en los términos
previstos por el artículo 1o., el arrendador deberá encontrarse a paz y a salvo con la
correspondiente Tesorería Municipal o Distrital por concepto del pago de impuesto predial
o complementarios.
Parágrafo. Tanto el certificado sobre avalúo catastral como el certificado de paz y salvo
formarán parte integrante del contrato de arrendamiento.
Artículo cuarto. Los contratos celebrados antes de la vigencia del presente Decreto en los
cuales se hubiere estipulado un precio mensual que resultare superior o inferior a los
porcentajes previstos en el artículo 1o., continuarán ejecutándose en los mismos términos
pactados hasta su vencimiento o el de su última prórroga. De allí en adelante, se sujetarán
a lo dispuesto en el presente Decreto.
Si vencido el término del contrato o su prórroga, al aplicar las tarifas indicadas en el
artículo primero, resultare que los precios del arrendamiento son inferiores a los que se
venían causando, continuarán rigiendo los precios anteriores a la vigencia de este
Decreto.
Parágrafo. Si al vencer el término del contrato o el de su última prórroga, el arrendatario
no se aviniere a pagar el precio de arrendamiento en las cuantías previstas por el presente
Decreto, el contrato se dará por terminado de pleno derecho.
Artículo quinto. Por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá exigir
al arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los precios del
arrendamiento en su oportunidad, sin perjuicio de lo previsto en el parágrafo del artículo
anterior.
94
Artículo sexto. En los casos en que el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado
por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio o haya de
demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o repararlo con
obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, así como en el evento
previsto por el parágrafo del artículo 4o., el propietario podrá solicitar la restitución del
inmueble con arreglo a las normas del presente Decreto, sin necesidad de licencia o
trámite administrativo previo.
Artículo séptimo. Cuando el arrendador, en ejercicio del derecho consagrado en el
artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para obtener la restitución del
inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse, en lo pertinente, el
trámite contemplado por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
En todo caso no podrá admitirse la demanda sin que el arrendador otorgue caución a
favor del demandado y a órdenes el juzgado competente, hasta concurrencia de doce
mensualidades de arrendamiento.
Parágrafo. El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces competentes
para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.
Artículo Octavo. Para los efectos del pago por consignación que efectúen los
arrendatarios, con arreglo a las disposiciones vigentes, autorizase al Banco Central
Hipotecario para que en sus oficinas y sucursales se reciban válidamente dichos pagos,
con los efectos legales consiguientes, sin perjuicio de las funciones que en el mismo sentido
cumple el Banco Popular.
Artículo Noveno. El presente Decreto rige a partir del primero (1o.) de enero de mil
novecientos ochenta y tres (1983) y deroga las disposiciones que le sean contrarias.
Continúan vigentes todas las normas contenidas en los decretos sobre control de
arrendamientos en cuanto no contraríen manifiesta o tácitamente lo dispuesto en este
decreto.”44
“Ley 56 de 1985.”Por la cual se dictan disposiciones y se reglamente el contrato de
arrendamiento” en uso del poder conferido por la constitución política de 1886 y en aras de
garantizar una mejor y eficiente administración de justicia, el honorable congreso de la
republica asumió la digna tarea de enmarcar en una sola ley todas las disposiciones vigentes
que para el época tenían incidencia en la relaciones jurídicas surgidas del contrato de
arrendamiento, esta nueva ley se convertiría en el estatuto que regiría toda la materia
concerniente a dicho contrato. Esta ley por primera vez dota al país de un ordenamiento
serio, sistematizado y completo para regir las relaciones contractuales entre las partes que
suscribían o pretendían suscribir un contrato de arrendamiento para vivienda urbana.
Establece claramente en su primer artículo el objeto de la ley, y los principios que la rigen
entendiendo que el acceso a una vivienda digna es una obligación del estado colombiano y
un derecho a todas las personas que habitan en dicho estado, corolario con lo anterior
instaura la equidad en materia contractual principio trascendental en esta investigación,
pues por primera vez se trata de tener en iguales condiciones, mismos derechos y
44
Decreto 3817 de 1982. Diario Oficial. viernes 31 de diciembre de
1982
95
obligaciones a las dos partes contratantes, es de recordar cómo se evidencio en este estudio
que antes de la ley 56 de 1985 gran parte de la materia que regia los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana, eran en su mayoría decretos dictados por el ejecutivo,
en vista de las condiciones sociales que imperaban en cada periodo de tiempo en el país,
decretos que en gran medida buscaban beneficiar y proteger al arrendatario el cual era y es
la parte más vulnerable en la relación contractual. Pero empero y es de resaltar el hecho que
durante alrededor de cinco años, periodo comprendido entre 1976 y 1981 se congelaron los
precios de los cánones mensuales, que por concepto de arrendamiento para vivienda urbana
debían cancelar los arrendatarios, exceptuando solo los incrementos anuales
correspondientes al pago del impuesto predial del inmueble y al incremento de los servicios
públicos, pues estos incrementos si daban el derecho al arrendador de incrementar el canon
pero en igual proporción a dicho aumento, otra medida que era eminentemente perjudicial
para el arrendador era el hecho de que siempre y cuando el arrendatario estuviera al día con
el pago total del canon mensual, el arrendador no podía dar por terminado el contrato de
arrendamiento ni siquiera al momento de vencimiento del plazo inicialmente pactado dicho
contrato, medida claramente inequitativa y que sometía a condiciones y requisitos a
aquellas personas que pretendían la restitución de su inmueble, con lo cual se vulneraba
claramente el derecho del propietario a disponer de su inmueble.
El artículo segundo en marca en una definición taxativa lo que es el contrato de
arrendamiento las formas en que puede darse y una facultad para que en dicho contrato las
partes acuerden a quien corresponde el pago de los servicios públicos, cosas o usos
conexos.
El artículo cuarto instituye ya como ley de la republica, la prohibición de depósitos o
cualquier tipo de garantía que sirva para asegurar el pago de los cánones de arrendamiento
en los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos.
Es peculiar observar como para la época en que se dicto la ley 56 de 1985 existían varias
formas en que podía clasificarse el contrato de arrendamiento para vivienda urbana, las
cuales eran contrato de arrendamiento de vivienda urbana para uso individual,
mancomunado, compartido y de pensión. Clasificación que aun en el día de hoy está
vigente. Igualmente mantiene la prohibición de subarrendar, estable además en los casos en
que no se haya pactado un término para la celebración del contrato este se tendrá por el
término de un año.
Sin duda una entre las muchas reformas que introdujo esta ley en materia de contratos de
arrendamiento una de las mas importante fue la forma que estipulo para fijar el canon
mensual que por concepto de arrendamiento debía pagar una persona que pretendía habitar
el inmueble. El artículo noveno de la ley 56 de 1985 estipula que el precio del canon
mensual será el que convengan las partes pero que en ningún caso este podría ser superior
al 1 por ciento (1%) del valor comercial del inmueble en la misma medida y en el mismo
artículo deja claro que el valor comercial del inmueble nunca podrá exceder en dos (2)
veces el avaluó catastral, además establece que anualmente estos valores debían ser
reajustados con base a la meta de inflación que era fijada para la economía del país.
96
Es esencial referenciar como esta ley implanta una serie de restricciones y obligaciones
para cada una de las partes, todo con el fin de hacer prevalecer el principio de la equidad
contractual, una de ellas y de trascendencia en este estudio es la obligación a cargo del
arrendatario de cuidar el inmueble y las cosas que se hallaren en el, en los casos en que el
arrendatario como consecuencia de su conducta y uso del inmueble este resultare con serias
averías, debía efectuar oportunamente estas reparaciones o arreglos necesarios. a su vez
recogiendo toda la normatividad que rigió esta relación jurídica, la ley 56 de 1985,
establece que en los casos en que el arrendatario se negara a recibir el pago de las
mensualidades el arrendatario podía hacer este pago consignándolo en una cuenta bancaria,
nueva adicción que hace la ley 56 es el hecho de obligar al arrendador a expedir un recibo
por concepto de canon mensual cancelado cada vez que el arrendatario hiciera el pago, esto
con el objeto de constituir prueba y garantía a favor del arrendatario.
En igual dimensión y con la misma trascendencia los artículos 15, 16, 17 de la ley 56 de
1985 de manera taxativa define los casos en los cuales por primera vez se dio la facultad a
la partes de dar por terminando el contrato de arrendamiento, y estas son por mutuo acuerdo
entre ellas o de manera unilateral por uno de ellos en cualquier momento de la relación
contractual, claro que para pedir estar terminación unilateral en se debían reunir unos
requerimientos y estos eran dar un previo aviso con tres meses de anticipación en el cual
informaría de manera clara e inequívoca su intención de dar por terminado el contrato y la
fecha en que desocuparía el inmueble para lo cual la parte que quería dar por terminado el
contrato invocando una de estas causales consagradas en los referidos artículos además del
aviso debía cancelar a modo de indemnización la suma de tres (3) mensualidades. Para lo
cual da una garantía al arrendatario concediendo el derecho a retener el inmueble hasta que
el arrendador no haya hecho el pago de la indemnización.
“EL CONGRESO DE COLOMBIA,
DECRETA:
CAPITULO I.
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo primero. Objeto de esta ley. Inspirada en principios de equidad, reconociendo el
derecho a la vivienda para la familia colombiana como una obligación del Estado,
necesario para la vida y desarrollo económico de la comunidad y ante la necesidad de
armonizar el ejercicio del derecho a la propiedad y su utilización con el interés social, esta
Ley tiene por objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos
de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados para vivienda y para determinar el
valor del canon respectivo y sus reajustes.
Articulo Segundo. Definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel
por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial
de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
Parágrafo 1o. Servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos
los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de
la habitación en el mismo.
97
Parágrafo 2o. Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o
usos adicionales los suministros eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del
inmueble.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión
o no de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales
podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
Articulo Tercero. forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana
puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al
menos acerca de los siguientes puntos:
- Nombre e identificación de los contratantes.
- Identificación del inmueble objeto del contrato.
- Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de
las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
- Precio y forma de pago.
- Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
- Término de duración del contrato.
- Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos
del inmueble objeto del contrato.
Articulo Cuarto. Prohibición de depósitos. En los contratos de arrendamiento de
inmuebles urbanos no se podrá exigir depósito en dinero en efectivo u otra clase de
cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a
dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o
pactarse en documentos distintos de aquel en que haya consignado el contrato de
arrendamiento, o sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la indicada en
el inciso anterior.
Artículo Quinto. Clasificación.
1. Habrá contrato de arrendamiento individual para vivienda urbana, cualquiera que sea
la estipulación, siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el
de su familia, o el de terceros cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin
servicios, cosas o usos adicionales.
2. Habrá contrato de arrendamiento mancomunado, cuando dos o más personas naturales
reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de
su precio.
3. Habrá contrato de arrendamiento compartido cuando verse sobre parte de un inmueble
que no sea independiente del mismo y cuyo goce se comparta con el arrendador o con
otros arrendatarios.
4. Habrá contrato de pensión cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea
independiente, e inclusive necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte
por un término inferior a un año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado
antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de 10 días, sin
indemnización alguna.
98
Parágrafo. Entiéndase como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea
independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la
definan las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
Articulo Sexto. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá o dar por terminado el contrato y exigir la
entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.
Artículo Séptimo. Termino del contrato. El término del contrato de arrendamiento será el
que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá celebrado por el
término de un (1) año.
Articulo Octavo. Prorroga. Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se
entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que
el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y s e avenga a los reajustes
del canon autorizados por las normas legales.
Articulo Noveno. Canon del arrendamiento. El precio mensual de arrendamiento será
fijado por las partes en moneda legal, pero en ningún caso podrá exceder el uno por ciento
del valor comercial del inmueble, o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación del valor comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder al
equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral fijado de acuerdo a lo establecido en los
artículos 4o, 5o, 6o, 12 y 13 de la Ley 14 de 1983.
Para los demás inmuebles que figuren en el registro catastral, el valor comercial podrá ser
estimado hasta en cuatro (4) veces el avalúo catastral. A partir del 31 de diciembre de
1987, el valor comercial estimado para estos inmuebles no podrá exceder a dos (2) veces el
avalúo catastral.
Parágrafo. El Gobierno Nacional mediante Decreto-Ley que expida en uso de sus
facultades extraordinarias que se le confieren en el artículo 28 de esta Ley, determinará el
sistema de estimación del limite máximo del valor comercial de los inmuebles que:
1. No están incorporados en el registro catastral.
2. Sean objeto de vivienda compartida; y
3. Estén arrendados por el sistema de contrato de pensión.
Articulo Diez. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución
del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una
proporción que no sea superior a la meta de inflación siempre y cuando el nuevo canon no
exceda lo previsto en el artículo 9o., de la presente Ley.
Parágrafo. Si se presentan diferencias entre la meta de inflación y la inflación registrada
por el Dane, que acumulen más de tres puntos porcentuales en un solo año, el Gobierno
Nacional podrá autorizar un incremento adicional en los cánones de arrendamiento el cual
se llevaría a cabo en la siguiente renovación del contrato posterior a dicha autorización.
Articulo once. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las
siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
99
2. Mantener en el inmueble los servicios las cosas y los usos conexos y adicionales en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Entregar al arrendatario de la parte normativa del reglamento interno, cuando se trate
de vivienda en edificaciones sometidas a este régimen.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tienen además, la obligación de
mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las
zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones
necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el
mantenimiento del orden interno de la vivienda; y
4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título
XXVI, Libro Cuarto del Código Civil.
Articulo Doce. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:
1. Pagar al arrendador en el inmueble arrendado o en el lugar convenido, el precio del
arrendamiento. En el evento de que el arrendador rehuse recibir el pago en las
condiciones y lugar acordados, el arrendatario podrá efectuarlo mediante consignación a
favor del arrendador en las instituciones autorizadas por el Gobierno para tal efecto y de
acuerdo con el procedimiento legal vigente.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren
imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su
cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos internos y las que expida el
Gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En el caso de la vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus
dependientes; y,
4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título
XXVI, Libro Cuarto del Código Civil.
Articulo Trece. Obligación general. En las viviendas compartidas, en las independientes
que compartan áreas o servicios comunes, y en las pensiones, será de obligatorio
cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación,
uso y orden interno expida el Gobierno Nacional, y el de las normas complementarias que
adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios.
Articulo Catorce. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para
recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que
conste la fecha, la cuantía y el periodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia
a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad
competente.
Articulo Quince. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de
común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
Articulo Dieciséis. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el
arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.
100
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del
servicio cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.
4. La incursión retirada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o de la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policía.
5. la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador o de la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas de respectivo reglamento interno o de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
Además, el arrendador podrá darlo por terminado unilateralmente durante las prórrogas
mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipación y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el
arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
Articulo diecisiete. Terminación parte del arrendatario. Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del
servicio y descontarlo de los pagos que le correspondan hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que efectúen gravemente el disfrute
cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario
por la Ley o contractualmente.
Además, el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del término inicial al de sus prórrogas previo aviso escrito al
arrendador, con un plazo no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el
arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad
administrativa competente sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondientes.
No habrá lugar a la indemnización si el aviso de terminación por parte del arrendatario se
refiere al término estipulado en el contrato.
Articulo dieciocho. De la restitución especial del inmueble. Podrá solicitarse la
restitución del inmueble arrendado, mediante los trámites señalados en el artículo 434 del
Código de Procedimiento Civil, al vencimiento del contrato o de sus prórrogas, en los
siguientes casos:
1. Cuando el propietario poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor a un año.
2. Cuando el inmueble haya demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se
requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras indispensables para su reparación.
101
3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originarias en un
contrato de compraventa.
En los casos contemplados en los numerales 2 y 3 la restitución podrá ser solicitada
también por el administrador del inmueble.
A la demanda de restitución deberán acompañarse además los documentos exigidos por el
Código de Procedimiento Civil, los siguientes, según fuere el caso:
1. Prueba siquiera sumaria de la propiedad de posesión.
2. Contrato de la obra de reparación o demolición que se va a ejecutar.
3. Caución en dinero, bancaria u otorgada por compañías de seguros, constituida a favor
del juzgado por un valor equivalente a doce (12) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar que el arrendador cumplirá con sus obligaciones.
Articulo diecinueve. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador
deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin
haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere
asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Articulo veinte. Matricula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas
actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, de su propiedad o de la de
terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en las
ciudades de más de 50.000 habitantes, deberá matricularse ante la autoridad
administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso
anterior, será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas
matriculadas quedarán sujetas a la inspección y vigilancia del Gobierno y estarán
obligadas a llevar los registros, a rendir las informaciones y a permitir las vistas que la
autoridad competente determine.
Se presume que quien aparezca arrendado en un mismo municipio más de cinco (5)
inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y
quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.
Parágrafo. Las disposiciones de este artículo se aplicarán sin perjuicio de las contenidas
en el Decreto número 063 de 1977.
Articulo veintiuno. Asociaciones. Los copropietarios coarrendatarios y los arrendatarios
de vivienda compartida y los vecinos podrán constituir asociaciones con persona jurídica,
con el objeto de procurar servicios comunes asociados con la vivienda, tales como
vigilancia vecinal, aseo y mantenimiento de áreas de uso común y aquellos de la misma
índole que se deriven de los reglamentos de copropiedad y coarrendamiento. Tales
asociaciones no podrán tener ánimo de lucro, ni constituirse reservas distintas de aquellas
necesarias para el cumplimiento de obligaciones de tipo laboral o comunitario.
En su organización y funcionamiento estas asociaciones estarán sometidas a la inspección
y vigilancia administrativa de la entidad encargada de cumplir tales funciones en cuanto al
contrato de arrendamiento.
Cuando se trate de asambleas de copropietarios los constructores no podrán ejercer más
de un voto, mientras no haya hecho la entrega total de los inmuebles a los copropietarios.
Parágrafo. Sin perjuicio de lo dispuesto en este artículo, las asociaciones de consumidores
cumplirán las facultades y funciones de qué trata la Ley 73 de 1981 y sus Decretos
reglamentarios.
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Articulo veintidós. Servicios independientes. Las entidades que presten servicios de
acueducto y alcantarillado y de energía eléctrica deberán, cuando así lo solicite el
propietario o el usuario, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por dichas
empresas, individualizar la medición y el cobro de tales servicios para cada hogar, en
vivienda compartida o en viviendas independientes.
Articulo veintitrés. Exigibilidad Las obligaciones de pagar sumas en dinero de cualquiera
de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de
conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a
las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios
dejados de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía
ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las
correspondientes empresas debidamente canceladas y la certificación de que fueron
pagadas por el arrendador.
Articulo veinticuatro. Requisitos de lanzamiento referente a vivienda urbana. Cuando se
inicien los procesos de lanzamiento de que trata el artículo 434 del Código de
Procedimiento Civil, además de los requisitos allí señalados, se tendrá en cuenta lo
siguiente:
1. Cuando no se pueda notificar personalmente el auto admisorio de la demanda al
demandado dentro de los dos (2) días siguientes a su fecha, la notificación se hará por
aviso que se fijará a la entrada del inmueble en el que se transcribirá la parte resolutiva de
dicho auto e indicará el nombre del demandante y del demandado, los linderos y la
nomenclatura o en subsidio cualquier señal que identifique el inmueble; copia de él se
entregará a cualquiera persona que habite o trabaje allí si fuese posible. El aviso será
suscrito por el Secretario quién agregará copia del mismo al expediente y dará testimonio
de la fecha en que se hizo la fijación La notificación quedará surtida un día después de
ésta.
En la misma forma se podrán notificar los requerimientos judiciales al arrendatario sea
que se pidan con anterioridad a la demanda, sea que se soliciten en ella.
2. Las excepciones previstas de que trata el artículo 97 del Código de Procedimiento Civil
para esta clase de procesos de lanzamiento, deberán proponerse dentro del término de
traslado de la demanda, en escrito separado, expresando las razones y hechos en que se
fundamentan, así como las pruebas que se pidan. El trámite de estas excepciones será el
siguiente: Una vez formuladas el Juez fijará audiencia para celebrarse dentro de los diez
(10) días siguientes y en ésta se practicarán las pruebas y se fallarán las excepciones
mediante auto interlocutorio que será apelable en el efecto devolutivo, si se fallaré a favor
del demandante y en el suspensivo si lo fuere en favor del demandado.
3. En los casos a que se refieren los artículos 434 numeral 10, 337 y 338 del Código de
Procedimiento Civil ambas partes deberán presentar caución dentro de los cinco (5) días
siguientes a la diligencia, equivalente al valor de dos (2) cánones de arrendamiento, que
garanticen el resarcimiento de los eventuales perjuicios que sufra la parte a cuyo favor se
decida el incidente.
En el evento de no haberse prestado oportuna caución por una de las partes, el Juez
dictará de plano auto en que declare de cierto el incidente en favor de quien hubiere
cumplido la caución. Si no lo prestare ninguna de las partes se declarará de cierto el
incidente y se estará a lo resuelto en la diligencia de lanzamiento.
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Articulo Veinticinco. Intervención procesal del subarrendatario o del cesionario. En caso
de proceso judicial cuando medie autorización expresa del arrendador para subarrendar o
ceder el contrato, tanto el subarrendatario como el cesionario serán tenidos como
intervinientes, de conformidad con el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Articulo Veintiséis. Control y vigilancia de arrendamiento. El control, la inspección, la
vigilancia y las sanciones administrativas establecidos en la presente Ley, estarán a cargo
de la Superintendencia de Industria y Comercio o de las autoridades departamentales y
municipales en quienes aquella delegue esas funciones.
Articulo veintisiete. Normatividad jurídica. Para todos los efectos el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana se regirá:
1. En lo especial por la presente Ley
2. En lo general por la disposiciones consagradas en el Código Civil.
Parágrafo. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de
la presente Ley, seguirán rigiendo en los términos pactados hasta su vencimiento inicial o
el de sus prórrogas.
Vencido el término, en caso de renuncia de una de las partes a acogerse en lo establecido
en la presente Ley, la otra parte podrá, sin inmediación, dar por terminado el contrato de
arrendamiento.
Articulo Veintiocho. Facultades extraordinarias. De conformidad con el numeral 12 del
artículo76 de la Constitución Nacional, y por el término de un (1) año contando a partir de
la vigencia de la presente Ley, confiéranse al señor Presidente de la República facultades
extraordinarias para:
1. Establecer los procedimientos y normas para determinar la estimación del valor
comercial en los casos y circunstancias previstos en el parágrafo del artículo 9o., de la
presente Ley.
2. Reestructurar la Superintendencia de Industria y Comercio en todo lo que fuere
necesario para que pueda cumplir con los objetivos y funciones señalados en la presente
Ley.
3. Modificar la estructura y la planta de personal de las entidades a cuyo cargo se
encuentran adscrito en la actualidad el cumplimiento de objetivos y funciones de que trata
esta Ley que pertenezcan a distintos ministerios y departamentos administrativos, pudieron
para tal efecto crear, suprimir, fusionar o modificar dependencias y secciones crear cargos
y reorganizar funciones, para que todas ellas se ejerzan por la Superintendencia de
Industria y Comercio, de conformidad con el artículo 26 de la presente Ley.
4. Constituir un fondo especial con los recursos de que trata el Decreto 234 de 1983, y
realizar los traslados y apropiaciones presupuestales que fueren necesarios para el
cumplimiento en lo dispuesto de la presente Ley.
5. Establecer el régimen de procedimiento administrativo de sanciones y recursos
aplicables en desarrollo de la intervención del Gobierno Nacional previsto en la presente
Ley.
Parágrafo. Dos (2) representantes de cada una de las Comisiones Quinta y Primera de
ambas Cámaras y serán elegidos por aquellas, asesorarán en el ejercicio de las facultades
extraordinarias conferidas por medio de la presente Ley.”45
45
Ley 56 de 1985. Diario Oficial 27 de junio de 1985
104
Con el estudio de la ley 56 de 1985, se da por terminado la tesis histórica de toda la
normatividad que ha regido en los distintos periodos de tiempo en el país el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana, es ineludible hacer una evocación de toda esta serie de
decretos, leyes y circunstancias históricas que sucedieron en el país, pues el derecho es una
ciencia social que se va desarrollando en virtud de las circunstancias que adolecen e
interrumpen la tranquilidad y la convivencia pacífica de una sociedad en un periodo de
tiempo determinado, para lo cual se concluye que si las circunstancias sociales cambian de
este mismo modo lo hará el derecho. Cabe acotar que la ley 56 de 1985 contuvo para la
época toda la reglamentación en materia de contratos de arrendamiento y estuvo regulando
como norma jurídica todas las relaciones surgidas de dicho contrato, la ley 56 de 1985 se
mantuvo vigente en el ordenamiento jurídico del país por 18 años esta ley fue derogada y
substituida con la expedición de la nueva ley 820 de 2003, la cual es la única norma
vigente que rige a partir de su promulgación todas las relaciones contractuales derivadas del
contrato de arrendamiento para vivienda urbana.
Se aborda el estudio de la normatividad actual en materia de contratos de arrendamiento
para vivienda urbana. Constitución Política de Colombia de 1991 y Ley 820 de 2003
Es de imperiosa necesidad consagrar dos preceptos constitucionales.
El artículo 1 de la norma de normas “Colombia es un Estado social de derecho, organizado
en forma de República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades
territoriales, democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad
humana, en el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia
del interés general.”46 De ello se desprende que son fines y las razón de ser del estado
garantizar el respeto que tiene toda persona a tener y llevar una vida digna con las
implicaciones y necesidades que deben ser cubiertas en relación para que en este sentido
una persona sea tratada en cualquier momento y lugar como ser humano. Este concepto
implica una serie de derechos mínimos entre los cuales está el derecho a acceder a una
vivienda, a un techo en el cual pueda crecer como persona y formar una familia.
En la misma importancia para el presente estudio está el derecho de rango constitucional
articulo 51 “Todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna. El Estado fijará
las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de
vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas
asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.” 47
Este articulo de la carta
política de Colombia enaltece de manera expedita el derecho que tiene todo colombiano a
tener una vivienda propia para lo cual además de ser un derecho fundamental de todo
colombiano, obliga al estado a promover planes de desarrollo, sistemas de financiación,
46 Constitución Política de Colombia, articulo 1 47 Constitución Política de Colombia, articulo 51
105
adopten medidas y demás planes que conlleven a la realización material de este derecho
aquí consagrado.
La ley 820 es la ley actual y vigente por la cual se da aplicación y es la norma guía para las
relaciones contractuales entre personas que pretendan celebrar un contrato de
arrendamiento para vivienda urbana, esta ley consagra toda la normatividad de su
antecesora la ley 56 de 1985, pero a la vez modifica y adiciona nuevas cosas ajustándose a
la realidad social que impera en el país en esta materia.
Las normas de mayor importancia que introdujo esta ley con respecto a su antecesora la ley
56 de 1985 son las siguientes:
La primera es la institución de la solidaridad en el contrato de arrendamiento establecida en
el artículo séptimo de la ley 820 de 2003, entendiéndose que las todas las obligaciones
surgidas del contrato de arrendamiento pueden exigirse y cumplirse tanto por los
arrendadores como por los arrendatarios.
La segunda fue respecto de las notificaciones pues estableció que en los contratos de
arrendamiento podía fijarse una dirección como domicilio contractual para efectos de las
notificaciones extrajudiciales o judiciales.
Una de las nuevas medidas que beneficio y aporto más seguridad a los arrendadores fue la
eliminación de la solidaridad para efecto del pago de los servicios públicos domiciliarios,
contenida en el artículo 15 de la presente ley, pues como se venía repitiendo cada vez era
mayor el caso en que los arrendadores tenían que sufragar las deudas que por concepto de
servicios públicos dejaban sus arrendatarios, además de que permitió la constitución de
depósitos a cargo de los arrendatarios y a favor de los arrendadores pero solo a efectos del
pago de dichos servicios.
La cuarta modificación fue hecha a efectos de fijar el precio del canon mensual la ley 820
de 2003 establece en el artículo 18 que el canon mensual será el 1% del valor comercial de
inmueble y que dicho valor comercial en ningún caso podrá exceder dos veces el valor
catastral, el articulo 20 enmarco una facultad al arrendador para reajustar el canon mensual
cada doce meses, previo aviso al arrendatario. El reajuste máximo será del 100% con
respecto al incremento que haya tenido el indicie de precios al consumidor.
Se concede al arrendador la facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento de
manera unilateral durante las prorrogas, dando previo aviso al arrendatario con tres meses
de anticipación y el pago de una indemnización de tres meses de renta estipulaciones
hechas en el artículo 22. También el arrendador podrá dar por terminado el contrato de
arrendamiento al término del plazo inicialmente pactado invocando cualquiera de las
causales consagradas el numeral 8 del artículo 22.
106
Otra de las nuevas y más significativas medidas que trajo la ley 820 fue la establecida en el
artículo 35, dicho artículo permite instaurar de manera anticipada medidas cautelares en los
procesos de restitución de inmueble arrendado, medidas que garantizaran en un futuro
proceso ejecutivo el pago de los dineros que se debían por concepto de la relaciones
incumplidas surgidas del contrato de arrendamiento. Esta medida beneficia de manera
inconmensurable a los arrendadores pues cada vez que se iniciaba un proceso de restitución
de inmueble, se corría el riesgo de que una vez restituido el inmueble se perdía todo
contacto con el arrendatario además cada vez que se iniciaba un proceso de esta naturaleza
era una forma de alertar y anticipar a los codeudores para que se insolventaran con el
objetivo de evadir un futuro cobro ejecutivo.
El artículo 36 de la ley objeto de estudio concede una interesante potestad al arrendador
para previo una inspección judicial con el propósito de obtener una idea del estado en que
se encuentra el inmueble, pedir la restitución provisional mientras se dicta sentencia en el
proceso a fin de evitar un aumento del deterioro o agravio del bien.
Otra sustancial disposición con la cual se busca evitar las evidentes dilataciones procesales
y así hacer mas demorada la entrega del bien es la que consagra el artículo 39 de la
referencia ley que de manera expresa elimina la segunda instancia procesal siempre y
cuando la causal de restitución sea la mora en el pago de los cánones mensuales así mismo
este artículo establece un trámite especial y preferencial para el proceso de restitución. Lo
que quiere decir que ante los despachos en que se adelanten procesos de restitución estos
deberán obrar con diligencia y pericia so pena de incurrir en causal de mala conducta.
El articulo 43 en el mismo nivel de importancia que el artículo 39, de manera taxativa
elimina los requerimientos para constituir en mora al arrendatario medida que
evidentemente beneficia al arrendador y agiliza el trámite procesal para el cobro de los
dineros mediante la vía judicial que por concepto del contrato de arrendamiento debiera el
arrendatario.
De esta manera concluye el estudio de las nuevas disposiciones consagradas en la ley 820
de 2003
“LEY 820 DE 2003 (Julio 10)
Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones.
.Artículo 1o. objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir
de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados
a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la
propiedad con función social.
FORMALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA.
Artículo 2o. definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el
cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble
107
urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un
precio determinado.
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los
servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la
satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;
b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos
adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del
inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la
inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá
exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble.
Artículo 3o. forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede
ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos
acerca de los siguientes puntos:
a) Nombre e identificación de los contratantes;
b) Identificación del inmueble objeto del contrato;
c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como
de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Término de duración del contrato;
g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos
del inmueble objeto del contrato.
Artículo 4o. clasificación. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican
de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto:
a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el
de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin
servicios, cosas o usos adicionales;
b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o
parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble
que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con
el arrendador o con otros arrendatarios;
d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e
incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término
inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del
vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin
indemnización alguna.
Parágrafo 1o. Entiéndase como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no
sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como
la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
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Parágrafo 2o. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que
deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente
artículo.
Artículo 5o. término del contrato. El término del contrato de arrendamiento será el que
acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1)
año.
Artículo 6o. prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá
prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una
de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se
avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Artículo 7o. solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En
consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del
contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a
todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido
demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los
términos del inciso tercero del artículo52 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 8o. obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en
buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el
caso, copia del mismo con firmas originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a
partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener
en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o
servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones
necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el
mantenimiento del orden interno de la vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título
XXVI, Libro 4 del Código Civil.
109
Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a
petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3)
mensualidades de arrendamiento.
Artículo 9o. obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren
imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su
cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas
comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cue nta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
dependientes, y
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título
XXVI, libro 4 del Código Civil.
Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de
arrendamiento. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en
el lugar acordado, se aplicarán las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor
del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de
ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del
plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el
Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha
entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo
represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor
quedará a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos
(2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual
deberá estar indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la
causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del
inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el
caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación.
110
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada
por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la
empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago
del canon de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo
represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado,
mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a
elección del arrendatario.
Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir
el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste
la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a
expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad
competente.
Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en
el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales
relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta
tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se
deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto
en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. Los
arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los arrendatarios,
codeudores o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio a los
arrendadores.
Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de
cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato.
Artículo 13. Obligación general. En las viviendas compartidas y en las pensiones, será de
obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento,
conservación, uso y orden interno expida el gobierno nacional, y el de las normas
complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o
copropietarios, así como los Códigos de Policía.
Artículo 14. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de
cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento
Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos
domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo
pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las
facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente
111
canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de
que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la
presentación de la demanda.
PROHIBICIÓN DE GARANTÍAS Y DEPÓSITOS
Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble
sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios
públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la
finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago
de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario
la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de
servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos
correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de
consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos
períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios
públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia
del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los
servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a
aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos
constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas
constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de
arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de
quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la
responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en
el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá
hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes,
podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación
del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá
solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en
el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite
asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en
el caso que lo solicite el arrendador o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el
término de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo
112
para que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en
los términos del inciso anterior.
6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un
inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio.
Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las
garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o
poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso,
la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o
depósitos de conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1°
de este artículo.
parágrafo 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente ley,
el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del
arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento
correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo.
Parágrafo 2o. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el
cumplimiento de lo anterior.
Parágrafo 3o. Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán
en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente
ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios
realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.
Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u
otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que
conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o
pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de
arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas
en el inciso anterior.
SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL CONTRATO
Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de
arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas
que se comunicarán por escrito al arrendatario.
Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del
arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del
artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el
arrendador al cesionario.
113
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no
será considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.
RENTA DE ARRENDAMIENTO
Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por
las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente
a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado
por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en
moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en
que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de
referencia diferente.
Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del
contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una
proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya
tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a
aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no
exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al
arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del
servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente
establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del
arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro,
alegando la falta de la comunicación.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común
acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador
pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del
servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.
114
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada
por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad
horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través
del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando
se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador
deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco
(1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero,
bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor
del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses
siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se
realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante
preaviso con indemnización. Para que el arrendador pueda dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del
artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
115
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante
legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y,
manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3)
meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le
enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o
su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha
señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que
expida la autoridad competente.
Parágrafo 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador
tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que
pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.
Parágrafo 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.
Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del
servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute
cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario
por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamienito
dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo
hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la
autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé
116
previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el
arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena
voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad
competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo
el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para
llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada
al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario
competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia
designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo
cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que
intervinieron en la diligencia.
Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante
preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del
artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante
legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y,
manifestando que se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3)
meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le
enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o
su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,
recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la
autoridad competente.
Parágrafo 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá
derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda
realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo
anterior.
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Parágrafo 2o. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.
Artículo 26. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador deba
indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber
recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere
asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto
en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el
arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales
descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la
misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho
porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por
ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por
dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en
este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por
causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de
retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea
satisfecho íntegramente por el arrendador.
PERSONAS DEDICADAS A EJERCER LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO DE
BIENES RAÍCES
Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas
actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de
su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre
arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes,
deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso
anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas
matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad
competente.
Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su
calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de
arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo
cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10)
inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y
quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.
118
Artículo 29. Requisitos para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de
arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de
personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;
b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de
administración que utilizarán en desarrollo de su actividad;
c) Las demás que determine la autoridad competente.
Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el
artículo28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán hacerlo
a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de
vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán igualmente
actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo término.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del
arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10)
días siguientes a la iniciación de sus operaciones.
Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público
como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley deberán
indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del
vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior, según corresponda.
INSPECCIÓN, CONTROL Y VIGILANCIA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y
vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San
Andrés, Providencia y Santa Catalina y la s alcaldías municipales de los municipios del
país.
Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.
C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de
control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales.
Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior
ejercerán las siguientes funciones:
a) Contrato de arrendamiento:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos
22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las
controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de
pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de
pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación
del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
119
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y
orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a
vigilancia y control;
b) Función de control, inspección y vigilancia:
1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las
personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que
tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas
concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en
lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con
el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar.
PARÁGRAFO. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los
parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes
a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los
alcaldes.
SANCIONES
Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la
autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos
mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la
obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan
cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el
propietario del inmueble.
3 Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al
público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la
inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley, en razón de su
actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda
compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a
vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador,
incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo
anterior.
Parágrafo 1o. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva
matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente
artículo.
Parágrafo 2o. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o
cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.
120
ASPECTOS PROCESALES.
Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. En todos los
procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal
invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier
estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con
el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a
adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del
reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación
del auto admisorio de la demanda a la parte demandada.
En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la
oportunidad que el juez le señale, para responder por los perjuicios que se causen con la
práctica de dichas medidas.
La parte demandada, podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación y
levantamiento de las practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en la
cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el
demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta
(60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones
adeudados,. Las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la
sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del
auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene
obedecer lo dispuesto por el superior.
Artículo 36. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución
invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o
en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al
inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la
diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o
que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud del
demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el
cual se le entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del juez
podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante, quien se abstendrá de
arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del
bien. La orden de restitución provisional no es apelable.
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco
(5) días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al juez que le
fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la
restitución provisional pueda ocasionarle, el juez si lo considera conveniente, ordenará la
prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para tales efectos señale, so pena
del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y
obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
121
Artículo 37. Pago de servicios el demandado deberá presentar la prueba de que se
encuentra al día en el pago de los servicios cosas o usos conexos y adicionales, siempre
que, en virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos. En este caso, para
poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes que acrediten su pago,
Artículo 38. Consulta. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución
de inmueble arrendado serán consultadas.
Artículo 39. Trámite preferente y única instancia. Todos los procesos de restitución de
inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su
inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta
sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las
normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses
siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de
arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.
Artículo 40. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, quedará así:
"7. En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante
el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de
la renta del último año. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien
arrendado, por el valor de aquellos en el último año. En los demás procesos de tenencia, la
cuantía se determinará por el valor de los bienes".
.
Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de
vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas
reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por
concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años
siguientes a su construcción.
Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la
reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos
de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez
(10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la
reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.
El Estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias
de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán
derecho preferencial los desplazados por la violencia, las madres cabeza de familia y las
personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y
procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios.
Parágrafo. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de
interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno
Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste
artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la
presente ley.
122
Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se
encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por
las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.”
Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de
terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por
terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende
sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta
ley.”48
4.2 VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS DE
VIVIENDA URBANA
Su posibilidad de restablecerse en la jurisdicidad colombiana como factor de estabilidad y
equidad contractual.
Hecho este extenso estudio se pueden afirmar ciertas condiciones o soluciones que se
darían como resultado de implementar la figura del depósito dentro del ordenamiento
jurídico del país, especialmente para el contrato de arrendamiento para vivienda urbana.
Asegurar el pago de las obligaciones derivadas de la relación contractual. Es
incuestionable que con la institución y legalidad de la figura del depósito dentro del
ordenamiento jurídico como garantía real a cargo del arrendatario y a favor del arrendador
se estaría dotadando de una importante herramienta que daría una tranquilidad y seguridad
al propietario o arrendador que pretenda dar un inmueble en arriendo, pues ante cualquier
circunstancia o agravio bastaría con tomar los dineros de dicho depósito con el fin de
reparar o reponer las cosas a como estaban antes del detrimento de su patrimonio producto
del incumpliendo de la relación contractual.
Evitar acudir a instancias judiciales para el cobro de dineros adeudados surgidos del
contrato de arrendamiento. Si bien es cierto aunque exista la figura del depósito es
improbable garantizar el pago total de las mensualidades también lo es que con el hecho de
establecer esta garantía se estaría contribuyendo de una manera eficiente y a pasos
agigantados con este objetivo pues el hecho de haber una caución en dinero limita al
arrendatario a realizar conductas que impliquen o den una razón al arrendador para hacer
uso de estos dineros.
Asegurar el pago de las reparaciones o daños sufridos en el inmueble, sin tener que
acudir a un desgastante y costoso proceso judicial. Como lo establecen los articulo 8 y 9 de
la ley 820 de 2003 y artículos 1985,2028 y 2029 C.C, “el arrendatario está obligado a
realizar las reparaciones locativas”49como se ejecuta en la realidad en la mayoría de los
48 Diario Oficial No. 45.244, de 10 de julio de 2003 49 Código Civil Colombiano, articulo 2028 “Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado
el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió;
123
casos cuando el arrendador o propietario recuperan la posesión del inmueble ya sea por
terminación del contrato de arrendamiento de manera o voluntaria o por la restitución del
inmueble mediante sentencia judicial, siempre acusan un descontento en lo referente a la
situación en que encuentran el inmueble, pues casi siempre son evidentes los deterioros
físicos que padecen estos bienes dados en arriendo, con lo cual la única manera para hacer
efectivo el pago de estas reparaciones el arrendador o propietario que pretenda hacer valer
este derecho deberá impetrar ante la jurisdicción civil demanda ejecutiva, demanda en la
cual cuando la cuantía sea superior a 15 salarios mínimos legales vigentes deberá ser
accionada por intermedio de abogado titulado, proceso largo y dispendioso que acarreara
unos gastos como honorarios del apoderado judicial y costas del proceso. De otro modo si
existiera dicho depósito se evitarían todos estos costosos y lentos trámites judiciales,
además de que el arrendador no cubriría de su bolsillo dichas reparaciones las cuales serian
inmediatas sin tener que esperar una sentencia judicial que le reconociera el pago de estas.
Evitar tener que recurrir a un proceso judicial para el pago de alguna obligación
incumplida, contribuyendo así, a la solución de la problemática que afrontan los
despachos judiciales del país, pues sería un proceso menos que diligenciar. es claro que el
meollo de este estudio radica de manera profunda en el hecho y la necesidad de tener que
recurrir a dos procesos judiciales para el total cumplimiento de las obligaciones contraídas
entre las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, circunstancia que genera una
costosa y dispendiosa tarea tanto para el arrendador como para el aparato judicial,
entendiendo que uno de los objetivos de este estudio es tratar de buscar la manera más
expedita de acelerar o evitar estos procedimientos. Con la consecución de la figura del
depósito en el ordenamiento legal del país en muchos de los casos se podrá evitar acudir
ante instancias judiciales pues estas garantías serán de cobro inmediato sin la necesidad de
instaurar procesos litigiosos para reconocer algún derecho.
Ahorro en dinero y desgaste humano que implica y acarrea tramitar con diligencia y
pericia un proceso judicial.
Asegurar la entrega en buen estado del inmueble dado en arrendamiento, una vez
terminado el contrato, ya sea por mutuo acuerdo o mediante un proceso de restitución de
tenencia. Esta es sin duda la principal ventaja objeto de estudio ya que con la instauración
del depósito como garantía legal dentro del ordenamiento jurídico, permitiría a los
arrendadores gozar de una tranquilidad y seguridad jurídica respecto de la situación en que
se encuentren sus inmuebles hasta el último momento en que se haga la entrega material,
pues con estos dineros dejados en consignación por parte del arrendatario se estaría
coaccionando a este para el cuidado y la entrega en buen estado del bien
independientemente de la causal para la cual se dio por terminado el contrato de
arrendamiento.
pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del
suelo, o por defectos de construcción.”
124
4.2.2 Desventajas de instituir la figura del depósito
Una de la desventajas más notorias es la suprema complejidad con que deben tratarse estos
dineros dados en consignación pues resulta atractivo para el arrendador o propietario hacer
posesión de estos dineros de manera arbitraria justificando cualquier causa para así poder
apoderarse de estos, en este punto de análisis corresponde mas al criterio a la ética y al
honor de las personas a quien queda a cargo el dinero, pues en nada seria provechoso
instaurar una figura del depósito para que se sufran injusticias los arrendatarios por parte de
los arrendadores y luego posteriormente tener que demandar ante la jurisdicción civil para
el reintegro o pago de estos dineros convirtiendo así la ventaja de dicha figura en otro mal
más que adolezca la relación contractual. En efecto esta es una posible realidad que podría
desprenderse dependiendo del mal manejo que los arrendadores le den a la figura del
depósito, figura que estuvo como se estudio vigente en un periodo de tiempo del país y que
por razones sociales fue prohibido.
La segunda desventaja y tal vez la más importante si se le mira desde el punto de vista
social es el hecho de que en el contrato de arrendamiento, el arrendatario es la parte débil el
cual en virtud de sus necesidades y de acuerdo con su situación económica busca un
inmueble para arrendar en el cual pueda vivir pacifica y tranquilamente junto con su
familia, ya que esta persona no persigue un fin lucrativo sino eminentemente social seria
contrariar a la constitución en su artículo 1, la iniciativa de instaurar dicha figura pues como
ya se recalco antes, el fin de arrendar un inmueble para vivienda está estrechamente
conectado con uno de los fines del estado que es garantizar una vivienda y vida digna, a
cada una de las personas del asentadas en el territorio nacional, por esta razón la figura del
depósito no entra en marco jurídico del espíritu actual con que se dictan las leyes en
Colombia
Además de cómo ya lo ha recalcado la Honorable Corte Suprema de Justicia en prolijas
sentencias, “el arrendador ya goza de suficientes garantías y procedimientos judiciales para
hacer valer sus derechos en cualquier situación de agravio o detrimento que surja de la
relación contractual en virtud de un contrato de arrendamiento” por lo cual esta demás
otorgar otra herramienta a su favor y que constituya una nueva carga que soportar para el
arrendatario.
125
4.3 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO UN CONTRATO EMINENTEMENTE
DE CARÁCTER SOCIAL
Antes de concluir este estudio es menester hacer referencia a la situación social que aflige,
angustia y cercena las esperanzas del país.
Lo primero que hay que resaltar es que con base en los estudios estadísticos hechos por el
DANE y los resultados que han arrojado “más del 50% de la población colombiana no
reside en vivienda propia”,50 lo cual constituye un lamentable y rotundo fracaso para el
estado colombiano y sus políticas de administración. Pues sin duda la constitución política
en su artículos 1, 2, 42 y 51 establece la dignidad humana la prosperidad la convivencia
pacífica y en paz para todas las personas dentro del territorio nacional y bajo estas calidades
o seguridades puedan desarrollarse en familia bajo un techo digno todo con el objetivo de
asegurar una sociedad prospera y de continua mejoría en el tiempo. Sin ser ajeno a esta
circunstancia el estado colombiano, en cabeza de los distintos mandatarios que han ejercido
el cargo de Presidente de la Republica han promovió una serie de iniciativas buscando de
algún modo poder reducir estas desesperanzadoras cifras pues este problema de vivienda no
es un problema reciente, este es un problema que desde la creación del estado colombiano
ha existido y sea estado acrecentando con el paso de los años. Algunas de las estrategias
han sido otorgar subsidios para vivienda, la creación de viviendas de interés social
prioritarias, reglamentación más factible y equitativa para acceder a créditos bancarios para
vivienda y otra serie de tácticas con el objetivo de fomentar y hacer mas asequible la
realización y compra de vivienda por parte de las familias de mas escasos recursos, pero a
pesar de todas estas estrategias implementadas aun no se ha podido dar una solución
notoria, eficaz y definitiva a esta grave problemática social.
Entre las muchas situaciones por las cuales ha sido imposible garantizar una vivienda digna
y propia a la mayoría de las familias del territorio nacional, durante todos estos años es de
estudiar tres razones fundamentales:
1. La primera y la que mas impera en la sociedad es la falta de dinero, esto es la situación
económica que afrontan cada una de las familias colombianas, pues cada vez los costos
para la subsistencia y mantenimiento de la familia incrementan, no siendo lo mismo en
igual proporción con los ingresos productos del trabajo de los adultos en este caso del padre
y la madre más aun resalta el hecho en que en gran parte de los hogares colombianos aun es
el hombre el que trabaja y la mujer se dedica a la noble tarea de organizar el hogar y velar
cuidadosamente la crianza de los hijos, lo cual hace mas difícil cada día ahorrar dinero
para estas familias, haciendo casi una tarea épica el ahorro de una cuota inicial y posterior
pago de las cuotas mensuales con la ilusión de poder acceder a un crédito bancario para
poder comprar y tener una vivienda propia.
50
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/condiciones_vida/calidad_vida/Presentacion_ECV_2010.pdf
Fuente: DANE ECV 2008 – ECV 2010. Datos expandidos con proyecciones de población, con base en los
resultados del Censo 2005 *Ocupante de hecho o propiedad colectiva
126
Estas familias al no poder reunir el dinero requerido para la cuota inicial de una vivienda
propia y ante la necesidad de todo ser humano de tener un techo en el cual descansar y vivir
optan por buscar un sitio en calidad de arrendamiento, pues es más factible dentro de su
situación económica pagar una mensualidad acorde con sus ingresos, pero sin olvidar nunca
la ilusión de algún día poder tener la oportunidad de acceder una vivienda propia. 2. Un hecho que avergüenza y desconsuela al país son la circunstancias políticas y el
conflicto armado interno en el cual está sumergido el pueblo colombiano ya sea directa o
indirectamente, toda la sociedad colombiana se ve afectada cotidianamente con estos
sucesos, un hecho verdaderamente doloroso y preocupante es el desplazamiento forzado al
cual diariamente se ven obligadas en un número cada vez mayor las familias campesinas, y
en ocasiones familias asentadas en las ciudades, familias que con el necesidad de proteger
su vida y la de sus seres queridos abandonan sus casas y enseres optando por una migración
a otra sitio en el cual no corra peligro su existencia, familias muy humildes que dejan todas
sus posesiones materiales en los lugares a los cuales temen volver y en que en otra época
llamaron hogar.
Estas familias migran a ciudades donde no conocen a nadie y no tienen nada, por lo que
pasan muchas penurias, entre las primeras necesidades y problemas a los que se ven
necesariamente obligados a enfrentar y solucionar estas personas es la exigencia de un
techo, una vivienda en la cual se puedan acomodar y desarrollar de alguna manera sus ya
golpeadas vidas.
Ante la escasa ayuda que reciben por parte del estado pues cada vez la demanda de ayuda
es mayor, con lo cual el estado no alcanza a brindar o abarcar en todo el territorio y
población nacional la ayuda que estas personas requieren, estas familias ven como una
solución directa a esta problemática el arriendo ya sea de una habitación, una casa y en
ocasiones hasta garajes o depósitos bodegas en la cuales puedan empezar de nuevo a
reconstruir sus vidas.
El contraste con esta realidad al mirar las poéticas letras consagradas en la constitución
política norma de normas en el país es sin duda comparar y entender cómo puede estar
consagrado el articulo 1 y 51, como definir que es una vivienda digna que es la dignidad
humana conceptos consagrados solo en letras que al leer y comparar con la realidad social
parecen irreales.
3. El problema de la vivienda hoy en día está regido por la Ley de Desarrollo Territorial y
los Planes de Ordenamiento con sus respecticos modificaciones y adicciones, que apuntan
más a mejorar la calidad de la vivienda pero no necesariamente a aumentar la cantidad que
se construye, con lo que se compone el tercer hecho el cual es la explosión demográfica en
el país, pues cada día nacen mas familias que requieren de un techo en el cual vivir
dignamente y en vista de que la ayuda auspiciada por el gobierno es insuficiente para poder
brindarles apoyo en el sentido de ofrecer un beneficio o subsidios para la adjudicación de
una casa de interés social prioritario, optan por buscar un sitio el cual puedan habitar en
calidad de arrendamiento.
127
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Es indiscutible que hoy en día un alto porcentaje de la población colombiana alrededor de
un 35 % según los resultados arrojados por las investigaciones hechas por el DANE, vive
en casas ajenas bajo la relación contractual regulada por la ley 820 de 2003 contrato de
arrendamiento y que al final de todas estas largas horas dedicadas a la lectura y estudio de
la doctrina, la jurisprudencia, las leyes históricas y actuales que rigen los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana y la situación social del país se concluye:
La primera y más trascendental conclusión a la que se llega con este extenso estudio es que
para la época actual es imposible la institución de la figura del depósito dentro del
ordenamiento legal del país. si bien es cierto la problemática de la cual adolecen los
arrendadores seria en gran medida sosegada con la institución del depósito como garantía
legal, por otro lado hay una serie de vicisitudes y realidades sociales las cuales no se
pueden desconocer y que tocan a las familias colombianas, que día a día buscan tener
acceso a un techo en el cual puedan descansar y desarrollarse como núcleo fundamental de
la sociedad, y que es deber del estado tratar de proteger y asegurar estos sitios en los cuales
las familias puedan crecer con valores y aptitudes en pro de una futura sociedad mas
prospera y justa. Con lo que la instauración de la figura del depósito supondría una carga
adicional, inequitativa y supremamente infortunada para aquellas familias que por
circunstancias ya sean económicas o políticas no pueden tener acceso a una vivienda propia
y por consiguiente habitan una ajena en calidad de tenedores mediante un contrato de
arrendamiento. Es por todo esto que aunque sea factible instituir la figura del depósito
dentro del ordenamiento jurídico del país como garantía contractual y así solucionar en
alguna medida los problemas en este estudio analizados que son reales y que padecen los
arrendadores, socialmente la institución del depósito no es viable por cuanto con la
instauración de esta figura jurídica se estaría contrariando y violentando uno de los
principales fines del estado y las ondas repercusiones que ello implicaría. Por lo que es
menester enunciar que con la constitución de 1991 “Colombia es un estado social de
derecho”51 entendiendo estas nobles palabras como la prevalencia y primacía de la realidad
social en que viven las personas en un territorio y tiempo determinado, sobre las reglas de
comportamiento estatuidas en las normas, leyes y códigos que perduran en el tiempo,
además se ha de concluir en base a este principio rector de todo el ordenamiento jurídico
establecido que el espíritu de las leyes siempre será la realidad social y que estas siempre
buscaran dar solución a las penurias y circunstancias de agravio que afecten mutuamente a
la población en general, por lo que instituir la figura del depósito dentro del ordenamiento
jurídico del país estaría dando solución y bienestar a una minoría de personas llamadas
arrendadores y perjudicando a una gran mayoría llamada arrendatarios.
51 Constitución política de Colombia. Art. 1. Colombia es un Estado social de derecho, organizado en forma de República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales, democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia del interés general.
128
A la problemática que sufren los arrendadores se concluye como se demostrado en este
extenso estudio y lo ha ratificado la Honorable Corte Suprema de Justicia, ellos ya cuentan
con sendas garantías que aseguren el total cumplimiento de las infinitas obligaciones que
pudieran llegar a surgir de una relación contractual mediante contrato de arrendamiento,
que es de elección del arrendador aplicar y dar uso a todos los mecanismos ya consagrados
en las leyes especialmente la ley 820/2003, en los casos que presienta a sufrido un
detrimento sea patrimonial o personal en virtud de dicha relación y que es un digno juez de
la justicia quien en última instancia decidirá bajo el acervo probatorio aportado para
sustentar ese agravio, si su derecho es amparado o no.
Frente a las posibles soluciones planteadas se puede concluir que existen dos caminos
posibles el primero es la constitución de póliza mediante compañía de seguros debidamente
facultada y certificada. Garantía o seguro que ya existe y que ofrecen en algunas compañías
de seguros pero que no contribuye en nada a solucionar las circunstancias por las cuales se
planteo este estudio circunstancias reales que están sufriendo los arrendadores porque si
bien es cierto ya existe en la actualidad estas pólizas ofrecidas como servicio por compañías
aseguradoras para amparar al inmueble de todos los daños y riesgos que por
incumplimiento de pago pueda afrontar un propietario, de manera tal que en caso de un
siniestro o incumplimiento de pago, quién asume el costo del incumplimiento en el canon
de arrendamiento es la aseguradora y no la inmobiliaria o el propietario, pues la
inmobiliaria, al estar respaldada por una compañía de seguros, no le traslada estos
problemas al dueño del inmueble, quién sigue recibiendo el dinero de su arriendo hasta
tanto la compañía aseguradora a través de sus mecanismos de cobranza logre el pago por
parte del arrendatario, este mecanismo no ha sido muy bien acogido por parte de las
personas dedicadas al negocio de los bienes raíces pues la compra de una póliza implica un
gasto extra, este gasto se traslada al arrendatario como consecuencia de esto el canon sube
hecho que no es muy bien recibido por la persona que cancela dicha mensualidad. Esto sin
enunciar que la compañía de seguros pide ciertas solemnidades y requisitos mínimos para
acceder a dicha póliza y para hacerla efectiva, por lo cual generalmente en los casos en que
se da la relación contractual directamente entre propietario y posible arrendador este
desconocimiento de los seguros por parte de ambos y en algunos casos en que se tiene esta
información con el objeto de evitar estos trámites engorrosos se abstienen de comprar estos
seguros con el fin de hacer menos compleja la relación contractual.
Como segunda solución frente a la problemática existente y que ha proyectado este
diligente estudio es la necesariedad de estudiar mediante una extensa investigación la
posibilidad de estatuir dentro del ordenamiento procesal, un solo procedimiento civil
inmobiliario que conduzca a que sea permitida la acumulación de pretensiones para el caso
en concreto poder tramitar la declaración de terminación del contrato de arrendamiento y
posterior restitución del inmueble y en el mismo proceso se condene al pago de todos los
cánones y demás obligaciones dinerarias surgidas de la relación contractual. La posibilidad
de instituir dicho procedimiento contribuiría en gran medida a dar solución a muchos de los
aspectos negativos que se están presentando al momento de hacer efectivos sus derechos
los arrendadores.
129
Por último se concluye que es de suma importancia e imperante necesidad rescatar y traer
de nuevo a la vida tanto jurídica como social el humanismo, la ayuda mutua, la solidaridad
y la conciencia social. Entender que el contrato de arrendamiento más allá de perseguir un
lucro o un bienestar es un contrato de carácter social trascendental para el desarrollo de la
familia y por consiguiente de toda la sociedad, que es menester de todas las personas y
especialmente las que suscriben este contrato entender y tener plena conciencia de lo que
firman en ese documento, de respetar y hacer uso debido tanto de los derechos allí
adquiridos como de las obligaciones impuestas y que son de estricto cumplimiento. Todo
esto aunado una recta y justa administración de justicia contribuirá a lograr los fines
máximos del estado los cuales son lograr una convivencia pacífica, prospera y en paz para
todos los miembros que componen la sociedad.
130
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VALENCIA ZEA, Arturo. Civil Bienes. Edición Bogotá. EDITORIAL TEMIS. 1991.
VALENCIA ZEA, Arturo - ORTIZ MONSALVE, Álvaro. Derecho civil, Tomo III De las
Obligaciones. Decima edición Bogotá: EDITORIAL TEMIS. 2010.ISBN 978-958-307915.
VALENCIA ZEA, Arturo, y ORTIZ MONSALVE, Álvaro. DERECHO CIVIL (T.2):
DERECHOS REALES. 10 Ed., Bogotá, Temis, 2001.
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Anexo B
UNIVERSIDAD LIBRE - SECCIONAL CÚCUTA
FACULTAD DE DERECHO ENTREVISTA ADMINISTRADA A LOS HONORABLES JUECES CIVILES
DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA
OBJETIVO: Recabar la información necesaria que determine el factor de utilidad de la figura del depósito como garantía real, a favor del arrendador, para el cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del arrendatario, en los contratos de arrendamientos de vivienda urbana.
INSTRUCCIONES: Las preguntas planteadas serán de tipo abiertas ofreciendo a los entrevistados la libertad de exponer sus diferentes puntos de vista sobre el tema en cuestión.
1. Ante la congestionada administración de justicia, ¿Considera usted necesario tener que recurrir a dos procesos judiciales para el total resarcimiento de las obligaciones incumplidas por el arrendatario?
2. ¿Qué razones cree usted que tuvo el legislador para prohibir los depósitos en los contratos de arrendamiento?
3. Si los depósitos son permitidos para cumplir la obligación de los servicios públicos domiciliarios, ¿Considera viable que también se aplique para garantizar los derechos del arrendador?
4. En países como Inglaterra, USA, España y Venezuela la figura del depósito si es permitida de acuerdo a las leyes que regulan los arriendos, ¿Considera usted que en ese aspecto hemos superado un mal o todavía no hemos encontrado una solución?
5. En su experiencia ¿Cuál sería la alternativa más recomendable y expedita para esta problemática que adolecen los arrendadores?
GRACIAS
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Anexo C
UNIVERSIDAD LIBRE - SECCIONAL CÚCUTA
FACULTAD DE DERECHO
ENTREVISTA ADMINISTRADA A LAS PRINCIPALES ARRENDADORAS DE SAN
JOSÉ DE CÚCUTA
OBJETIVO: Recabar la información necesaria que determine el factor de utilidad de la figura del depósito como garantía real, a favor del arrendador, para el cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del arrendatario, en los contratos de arrendamientos de vivienda urbana.
INSTRUCCIONES: Las preguntas planteadas serán de tipo abiertas ofreciendo a los entrevistados la libertad de exponer sus diferentes puntos de vista sobre el tema en cuestión.
1. Ante la congestionada administración de justicia, ¿Considera usted necesario tener que recurrir a dos procesos judiciales para el total resarcimiento de las obligaciones incumplidas por el arrendatario?
2. ¿Cree usted que con el depósito disminuirían los casos en que el arrendador acude a instancias judiciales a reclamar sus derechos?
3. Se dice que uno de los principales problemas de instaurar la figura del depósito es que el arrendador abusaría de esa medida para coaccionar al arrendatario ¿Cómo cree usted que puede evitarse estas situaciones en caso de instaurarse los depósitos?
4. Si los depósitos son permitidos para cumplir la obligación de los servicios públicos domiciliarios, ¿Considera viable que también se aplique para garantizar los derechos del arrendador?
5. En su experiencia ¿Cuál sería la alternativa más recomendable y expedita para esta problemática que adolecen los arrendadores?
GRACIAS
