SANEAMIENTO DE ÁREA, SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMÉTRICASPERIMÉTRICAS

Fernando Tarazona AlvaradoFernando Tarazona Alvarado

Notario de LimaNotario de Lima

Delimitación física de los predios

Los predios tienen límites:

- Verticales.- Sobresuelo y subsuelo.

- Horizontales.- Confines del predio respecto de los cuatro puntos cardinales.

Finalidad de la descripción física de los predios

- Identificación del predio.

- Delimitación del predio.

Clases de descripción del predio

- No perimetral.- Delimita el predio a través de datos convencionales o subjetivos (nombre, extensión, nombre de la zona, etc.). Los linderos no quedan definidos en el Registro.

- Perimetral.- Delimita la finca a través de elementos topográficos existentes en la realidad física (camino, calle, acequia, montaña, etc.). Los linderos son fijos.

Delimitación perimetral

Puede ser:

- Georeferenciada.- Define los linderos indicando la posición geográfica (latitud y longitud) de lo puntos por los que pasa la línea del perímetro de la finca.

- No georeferenciada.- Delimita el contorno de la finca a través de elementos topográficos existentes en la realidad (camino, calle, montaña, etc.).

Elementos descriptivos del predio

- Linderos.- Son los confines o límites colindantes de una finca con otra.

- Area o cabida.- Es la superficie del terreno, que debe ser expresada en el sistema métrico decimal (1862).

- Medidas perimétricas.- Expresión numérica de los linderos.

- Puntos de referencia.- Permite ubicar el terreno en la realidad física (calle, manzana, lote, montaña, río, acequias, bosques, etc.).

Factores que influyen en los errores de delimitación de predios

- Los títulos de propiedad contienen inexactitudes.- Ausencia de linderos o cabida, utilización de medidas no oficiales, etc.

- Los títulos de propiedad son susceptibles de interpretación.- La expresión literal de los linderos permite diversos significados o son oscuros, o existe discrepancia entre el título y el plano.

- El terreno es suceptible de interpretación.- La superficie del terreno no es plana, está sujeta a desniveles.

Casos en que procede:

a) Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno.

b) Cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio

SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

1) Art. 62 del Reglamento de la Ley Nº 28294, ley que crea el Sistema Nacional integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios.

2) Art. 13 de la Ley Nº 27333.

3) Rectificación de área por error de cálculo

FORMAS DE SANEAMIENTO

Modalidades:

1) Por mutuo acuerdo.

2) Procedimiento Notarial

3) Procedimiento judicial

SANEAMIENTO EN MÉRITO AL ART. 13 DE LA LEY 27333

Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

1) POR MUTUO ACUERDO

Para inscribir la rectificación de las características físicas de un predio inscrito mediante escritura pública por mutuo acuerdo al amparo del artículo 13 de la Ley 27333, los otorgantes que invoquen al condición de colindantes deberán contar con su derecho inscrito.

En la rectificación de las características físicas de un predio mediante escritura pública por mutuo acuerdo de un predio a inmatricular no debe exigirse que los colidantes del predio cuenten con su derecho inscrito.

Res. 1291-2013-SUNARP-TR-L.

Jurisprudencia

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas, linderos o cuando surja oposición de terceros.

2) PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Dos supuestos:

a) El área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida

b) El área real del predio sea superior, en cuyo caso procederá el trámite siempre que exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.

3) PROCEDIMIENTO NOTARIAL

AMBITO DE APLICACIÓN

➢Predios urbanos ➢Predios con proyecto aprobado de habilitación

urbana con construcción simultánea.➢Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.➢Terrenos ubicados en “zonas urbanas” que no

cuenten con edificación.➢Terrenos con edificación inscrita.

Predio ubicado en zona urbana consolidada

Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 16/10/20035.1. Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la municipalidad certifique que predio cuenta con zonificación urbana.

Acreditación de “zona urbana”

“A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio.”

• Resolución N° 472-2006-SUNARP-TR-L

Zona urbana consolidada

Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.

• Precedente aprobado en el XIX Pleno

Se tramita como un asunto no contencioso de competencia notarial, y se inicia mediante petición escrita de los interesados en el que se señala:-Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.-Planos de ubicación y perimétricos, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visado por la autoridad municipal.

PROCEDIMIENTO NOTARIAL

- Certificado de búsqueda catastral negativo, de ser el caso.

- La prueba testimonial de no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento se solicita.

- Certificación registral en el sentido que el mayor área no se superpone con los colindantes, de ser el caso.

PROCEDIMIENTO NOTARIAL

Anotación preventiva de la Anotación preventiva de la solicitud de prescripción solicitud de prescripción

adquisitivaadquisitiva

Sustento de la anotación

- Art. 36 segundo párrafo del D.S. Nº 35-2006-VIVIENDA establece que el notario “solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado”.

- Como toda anotación preventiva reserva prioridad para la inscripción de la decisión final. Art. 64 del RGRP.

Documentos a presentar:

•- Oficio del notario solicitando la anotación preventiva.

•- Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios.

•- Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.

Art. 5.3 Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN

–Art. 105 del RIRP

• 1. Improcedencia de anotación preventiva sobre inmuebles no inmatriculados.-

• No procede la anotación preventiva de solicitud de formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados.

• Art. 5.4. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.

• 2. Cancelación de anotación preventiva por finalización del procedimiento.-

• La comunicación dirigida por el notario al Registro, acerca de la finalización del trámite de declaración notarial, es título suficiente para la cancelación de la anotación preventiva, siempre que se formule rogatoria expresa en dicho sentido y se presente dicha comunicación por el Diario.

• Art. 5.7. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.

• 3. Caducidad de la anotación preventiva.-

• “Resulta de aplicación a la anotación de solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, el plazo de extinción de las anotaciones de demanda previsto en el artículo 3º de la Ley 26639, por tratarse de anotaciones que comparten la misma naturaleza cautelar, siempre que el plazo hubiese transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley 28473.”

• Res. 586-2005-SUNARP-TR-L

• 4. No constituye acto previo para la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas

• “La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”.

• Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007.

• Precedente aprobado en el XVII-XVIII, publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008.

• 5. No constituye impedimento que Catastro no pueda determinar si el predio se suporpone con los colindantes

• “No constituye obstáculo para extender la anotación preventiva en el procedimiento notarial de rectificación de áreas, linderos y medidas periméricas el informe técnio de catastro que advierte la imposibilidad de determinar si el predio se superpone o no con los predios colindantes inscritos.

• Res. 211-2014-SUNARP-TR-L

Inscripción definitivaInscripción definitiva

Título inscribible

• - Escritura pública, que contenga inserto los avisos, el acta de presencia y los demás instrumentos que el notario o los solicitantes consideren necesarios. (Art. 5, lit. F) Ley 27333).

• - Formulario Registral (FOR). Se adjunta copia certificada del acta notarial. (Art. 42 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA)

• - Acta protocolar de declaración de prescripción adquisitiva de dominio.

Acuerdo del Pleno del Tribunal Registral: Título inscribible

• “La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito a escritura pública, acta protocolar o formulario registral”.

• Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR, agosto 2009.

Aspectos no calificables

• Nos son calificables los actos procedimentales y el fondo o motivación de la declaración notarial.

• “No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”.

• 5.2. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.

• 1. Notificación.-

• “En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho, siendo responsable de los actos procedimentales establecidos en la ley; por lo tanto, el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario.”

• Res. 536-2007-SUNARP-TR-L

• Excepción: Bienes del Estado

• En los casos de prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios sobre inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el Registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

• Art. 41.4 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

• Art. 40 del D.S. N° 035.2006-VIVIENDA:• El Notario notificará necesariamente:• d) A la Superintendencia Nacional de Bienes-Estatales-SBN o

a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.

• Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el CPC. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite.

2. Publicación.-

• “No es materia de calificación por parte del Registrador, el cumplimiento del contenido de la publicación correspondiente al procedimiento no contencioso de competencia notarial”

• Res. 1210-2008-SUNARP-TR-L

Aspectos calificables:

• La adecuación del título con los antecedentes de la partida registral.

• La Formalidad del título.

• La competencia del notario.

- En el caso de los predios no registrados, el notario debe notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales.

- El notario fija carteles en los lugares visibles del terreno cuyo saneamiento se solicita.

- El notario dispone se efectúe una publicación que contenga un extracto de la solicitud de saneamiento por 3 días, con intervalos de 3 días, en el diario oficial El Peruano y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.

PROCEDIMIENTO

- El notario debe constituirse en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y caracteríticas del inmueble, y tomará la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes.

- Transcurridos 30 días hábiles desde la fecha de la última publicación sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados y declarará la rectificación solicitada.

- El acta notarial y todos sus antecedentes son incorporados en el Registro Notarial de Asuntos no Cotenciosos.

PROCEDIMIENTO

- Cualquier persona puede formular oposición al procedimiento de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas, en cuyo caso, el notario suspende el trámite en el estado en el que se encuentre y remite todo lo actuado al Juez Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la oposición.

- El juez una vez recibido el expediente concede un plazo judicial, común para ambas partes, para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento.

PROCEDIMIENTO

- Una vez concluido el proceso judicial y agotadas las instancias, el juez notifica al notario con la resolución que pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de la misma.

PROCEDIMIENTO

La municipalidad distrital no es competente para rectificar el área y determinar las medidas perimétricas de los predios rurales adjudicados por el Ministerio de Agricultura al amparo del D. Leg. 838.Res. 917-2014-SUNARP-TR-L

Falta de competencia de la municipalidad

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO

-No resulta necesario acogerse a alguno de los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley Nº 27333.-Cuando el error surgió como consecuencia del equivocado o inexacto cálculo del área, tomando como base los mismos linderos y medidas perimétricas.-Se requiere previo informe del Área de Catastro, que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido varariación alguna.-Procede respectos de predios rústico y urbanos.

Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos en el artículo 13 de la Ley 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.Precedente aprobado en XIX Pleno T.R.

Rectificación de área por error de cálculo

No procede la rectificación del área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido varación. Precedente aprobado en CXV Pleno T.R.

Precisión al precedente de rectificación de área por error de cálculo

Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sólo si el área de Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito.Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.Acuerdo aprobado en CXV Pleno T.R.

Rectificación de área, medidas perimétricas y linderos

Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, aún cuando el Area de Catastro no pueda determinar si el predio ha sufrido variación y desplazamiento de su ubicación espacial que dé lugar a la afectación de terceros por falta de información gráfica, pues los costos de dicha imposibilidad no deben trasladarse al usuario.Superposición preexistenteLa superposición preexistente advertida por el área de Catastro no es obstáculo para la rectificación del área, linderos y medidas perimétricas, pues con este acto no se genera una nueva superposición.Res. 1368-2014-SUNARP-TR-L

Rectificación de área por error de cálculo

No procede rectificar el área de un predio por error de cálculo si sus medidas perimétricas no se encuentran inscritas. Asimismo, no podrá alegarse que dicha información obra en un título archivado registrado con posterioridad al asiento de inmatriculación, independización o acumulación, según corresponda, salvo que dicho título contenga la determinación de medidas perimétricas en virtud a alguno de los procedimientos legalmentente admitidos.Res. 1467-A-2014-SUNARP-TR-L

Improcedencia de rectificación de área por error de cálculo

No procede efectuar la inscripción de la rectificación de área respecto de un predio en mérito al criterio adoptado en el Pleno Registral Nº CXV cuando el Área de Catastro ha concluído que no es posible determinar gráficamente las variaciones de las áreas por falta de información técnica en los archivados. Así, el Área de Catastro no puede determinar si el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito ni tampoco determinar que existe la posibilidad de afectar a predios colindantes, por lo que en estos casos se debe recurrir a los procdimientos establecidos en el artículo 13 de la Ley Nº 27333.Res. 565-2014-SUNARP-TR-L.

Improcedencia de rectificación de área por error de cálculo

GRACIAS POR LA ATENCIÓN