SECRETARÍA COMUNAL DE PLANIFICACIÓN DESARROLLO URBANO

RESUMEN EJECUTIVO ENMIENDA PLAN REGULADOR COMUNAL DE

TOMÉ

La Enmienda es un procedimiento simplificado de modificación a un Plan Regulador

Comunal cuyo proceso de aprobación, corresponde al Concejo Comunal.

Es considerablemente más breve que el de una modificación normal y constituye un

procedimiento excepcional para introducir ajustes al plan regulador comunal, en ciertas

normas urbanísticas muy acotadas.

En el caso de la comuna de Tomé, existe un déficit habitacional, necesitándose con

urgencia construir viviendas y/o conjuntos de viviendas para familias de escasos

recursos, acogidas necesariamente, a programas del Ministerio de Vivienda y

Urbanismo, MINVU.

Conjuntamente, alrededor del 70% del territorio urbano comunal está catalogado como

áreas de riesgo, según los estudios desarrollados por la Universidad del Bio Bio, en el

marco del 27F, áreas que no son propicias para el desarrollo habitacional, o que

encarecen notablemente su urbanización producto de sus condiciones topográficas.

Si a este factor, le agregamos la cobertura de servicios sanitarios, es evidente la

carencia de terrenos urbanizables donde se permitan mayores densidades, es decir,

donde sea posible una ocupación mayor, para hacer económicamente factible el

desarrollo de conjuntos con subsidios MINVU, para absorber la demanda estimada y

racionalizar el uso del suelo, sin consumir suelo urbano en forma extensiva o mal

aprovechada.

El objetivo principal de esta Enmienda es aumentar en un 20% la densidad

habitacional máxima bruta establecida para las Zonas Habitacionales ZR3 – ZRM3 del

Plan Regulador Comunal de Tomé, que contempla los sectores Madesal, San Carlos de

Coliumo, Frutillares, San Juan, Navidad, Cerro Estanque, Cerro Alegre y Collén.

La norma de densidad actual es de 160 hab/ha para la ZR3, y de 200 hab/ha para la

zona ZRM3, parámetro absolutamente insuficiente para el desarrollo programas del

Ministerio de Vivienda y Urbanismo, MINVU.

Para lograr el objetivo planteado, se requiere aumentar la norma de densidad

habitacional de las Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir, de 192 hab/ha

para la ZR3, y de 240 hab/ha para la zona ZRM3.

SECRETARÍA COMUNAL DE PLANIFICACIÓN DESARROLLO URBANO

MEMORIA

PROPUESTA DE ENMIENDA

PLAN REGULADOR COMUNAL DE TOME

INTRODUCCIÓN

En el marco del desarrollo de proyectos de Viviendas Sociales de la Comuna de Tomé,

específicamente de los proyectos habitacionales de Loma Larga y Frutillares, la

empresa constructora Bio Bio ha presentado a este Municipio una solicitud de

enmienda en relación a un aumento del 20% de la densidad habitacional de las Zonas

ZR3 y ZRM3 del Plan Regulador Comunal Vigente, aprobado mediante Municipal N°

2624 de fecha 20 de Agosto del año 2008, publicado en el Diario Oficial el 8 de

Septiembre de 2008

La Enmienda consiste en el aumento en un 20% de la densidad habitacional máxima

permitida para las Zonas ZR3 y ZRM3. La norma de densidad actual es de 160 hab/ha

para la ZR3, y de 200 hab/ha para la zona ZRM3, parámetro absolutamente

insuficiente para el desarrollo programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,

MINVU.

Para lograr el objetivo planteado, se requiere aumentar la norma de densidad

habitacional de las Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir, de 190 hab/ha

para la ZR3, y de 240 hab/ha para la zona ZRM3.

OBJETIVOS

Tal como se señaló en la Introducción, el objetivo principal de esta Enmienda es

aumentar en un 20% la densidad habitacional máxima bruta establecida para la Zona

Habitacional las Zonas ZR3 (color amarillo en el plano) y ZRM3 ( color rosado en el

plano) del Plan Regulador Comunal de Tomé. Con este aumento se logra una densidad

aceptable, y que hace factible la construcción de proyectos habitacionales DFL 2, bajo

la modalidad de los diversos programas que para tales efectos considera el Ministerio

de Vivienda y Urbanismo, Minvu.

El objetivo final que implica esta modificación, es permitir la construcción de conjuntos

de viviendas Sociales con subsidio habitacional en las distintos planes y programas del

MINVU, en las zonas residenciales antes mencionadas de la comuna de Tomé.

Específicamente, está pensada en dar solución a los CNT Loma Larga y Frutillares.

Proyectos que contemplan la ejecución de 290 viviendas, en calle Lord Cochrane s/n

Sector Frutillares, proyecto desarrollado por constructora Bio Bio.

MARCO LEGAL

a) Las enmiendas están definidas y normadas en la Ley General de Urbanismo y

Construcciones DFL Nª 458 de 1975

Artículo 45.-

Artículo 43.-

b) Esta norma se precisa con mayor detalle en la Ordenanza General de Urbanismo y

Construcciones, DS Nª 47 (VyU) de 1992

Artículo 2.1.10.

Artículo 2.1.11.

Artículo 2.1.13.

c) El trámite de aprobación de las enmiendas se puede sintetizar en los siguientes

pasos:

1. El Municipio deberá elaborar una propuesta de enmienda donde se

justifique claramente la modificación planteada, incorporando las

posibles afectaciones a su entorno, fundado en lo exigido en el 2.1.10 de

la OGUC, específicamente rescatando los elementos que tiene relación

con el proyecto, en este coso se debería a lo menos contemplar

capacidad víal, equipamiento, estudios de riesgos y/o protección

ambiental, factibilidad del terreno.

2. Teniendo la propuesta de la enmienda se deberá Realizar una audiencia pública en el barrio o sector más afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma establecida en la Ordenanza de Participación Ciudadana de la respectiva Municipalidad.

3. Posteriormente se deberá Consultar la opinión del Consejo Económico y Social comunal, en sesión citada expresamente para este efecto.

4. Exponer el proyecto a la comunidad, informando memoria de

justificación de la modificación, propuesta e implicancias para el sector,

esta exposición será por un plazo de treinta días, con posterioridad a la o las audiencias públicas. Dichos documentos podrán ser adquiridos por los interesados, a su costa.

5. Vencido Dicho Plazo, consultará a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pública, y al Consejo Económico y Social Comunal, en sesión convocada especialmente para este efecto. En dicha sesión deberá presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas.

6. Posterior a esto debe ser presentado al Concejo Comunal y contar con su

aprobación.

7. La Ordenanza, y Planos según correspondan, serán archivadas en la

Dirección de Obras del Municipio y en el Conservador de Bienes Raices

correspondientes.

8. Copia de estos antecedentes deberán ser remitidas a la SEREMI MINVU,

y a la División de Desarrollo Urbano del mismo Ministerio.

9. Finalmente se dictará el Decreto Alcaldicio Respectivo el cual deberá ser

Publicado, con la Ordenanza respectiva en el Diario Oficial. Los Gastos

que demande la publicación serán de cargo del Municipio.

Los planos que conformen el Plan Regulador Comunal, sus modificaciones o

enmiendas, deberán llevar la firma del Alcalde, del Asesor Urbanista y del arquitecto

director del estudio.

Los estudios o trabajos complementarios a la formulación del Plan deberán ser

suscritos por los profesionales especialistas que los hubieren elaborado

JUSTIFICACIÓN

ANTECEDENTES COMUNALES

La comuna de Tomé se plantea, en una imagen-objetivo global, como un amplio

territorio de orientación marítima y de aptitud forestal, que concentra centros urbanos

con buenas condiciones para acoger a sus habitantes, pero que también ofrece acogida

al turista y/o al residente de temporada. Tomé se plantea como una comuna de

vocación turística, de interés para la inversión inmobiliaria y de productividad forestal.

Emplazada en la zona centro-sur del país, cumple el rol de ser un área de transición

física y de articulación de los territorios de las comunas costeras del centro-sur

(Coelemu, Trehuaco, Cobquecura), de características netamente rurales, con el polo

urbano costero de actividad industrial, portuaria y de servicios de primera categoría

que es el Gran Concepción.

Dada la importante población de la zona urbana costera regional, el territorio y la

ciudad de Tomé han concentrado un esfuerzo importante y sostenido en las políticas

públicas permitiendo la inversión en infraestructura vial y turística.

ANTECEDENTES DEMOGRAFICOS

Los antecedentes con que se contaba previo al terremoto y tsunami describían una

situación demográfica para la comuna de Tomé en donde existía una población total de

52.440 habitantes de los que 25.263 eran hombres y 27.177 mujeres, distribuyéndose

mayoritariamente en el sector urbano, siendo un 87,64% de la población, es decir,

45.959 habitantes. Mientras que la población rural alcanza a un 12,36%, es decir,

6.481 habitantes.

45.95987,641%

6.48112,359%

POBLACIÓN URBANA

POBLACIÓN RURAL

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL SEGÚN SECTOR

ANTECEDENTES DENSIDAD POBLACIONAL

En lo que respecta a la densidad poblacional de la comuna y su proyección en el

tiempo llama la atención la gran diferencia que presenta al compararlo con el promedio

regional, situación que sin duda se debe a la geografía de la zona, en la que la

presencia de accidentes geográficos es algo recurrente.

Esto se ve incrementado por la concentración en la factibilidad de Servicios

Básicos, lo que provoca un aumento de densidad poblacional asociado a los principales

centros poblados.

superficie

Km2

Densidad

poblacional

año 1992

Hab/Km2

Densidad

poblacional

año 2002

Hab/Km2

Densidad

poblacional

año 2011

Hab/Km2

Densidad

poblacional

año 2015

Hab/Km2

Densidad

poblacional

año 2020

Hab/Km2

Región

del Bio

Bío

37.088.70 47 50 55 57 58

Tomé 494.5 100 106 114 115 117

ANTEDETNES DE VIVIENDA

La comuna según los datos arrojados por el CENSO 2002 poseía 15.915

viviendas, de las cuales 13.912 se encontraban ocupadas y 2003 desocupadas, en

cuanto a la situación de la tenencia de de la vivienda la distribución según condición de

ocupación era la siguiente:

Gráfico construido a partir de datos Censo 2002, Instituto Nacional de Estadísticas (INE)

Llama la atención que si consideramos lo indicado por la CASEN entre el período 2006

y 2009 se presenta un disminución del total de viviendas, concentrándose la mayor

disminución en las categorías de viviendas pagadas y viviendas pagándose, en tanto

que aumenta la cantidad de viviendas arrendadas, lo que quizás pueda ser explicado a

un éxodo de población a partir del 2007 producto del quiebre de la fabrica. Otro hecho

que llama la atención si es se consideran los datos CASEN es la disminución que se

produce en el total de viviendas desde el 2006 al 2009, disminuyendo en 628

viviendas.

Fuente: Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (CASEN), Ministerio de Desarrollo Rural.

ANTECEDETNES DE SANEAMIENTO

En lo referente al indicador de saneamiento de las viviendas en la comuna, este

ha tendido una evolución positiva desde el año 2003 al 2009, observándose una

mejora continua y significativa en la situación de saneamiento de las viviendas de la

comuna a tal punto que en el trascurso de este período ha aumentado un 16.7%, en

tanto que la región ha tenido una evolución negativa respecto de este indicador.

64%

13%

12%4% 7%

Vivienda: Condición de Ocupación

Propia pagada totalmente Propia pagada a plazo

Arrendadas Cedida

Gratuita

Año/

Categoría

Viviendas

Pagadas

Viviendas

Pagándose

Arrendadas Cedidas Usufructo Ocupación

Irregular

Total

2003 9.642 1.276 587 2.155 133 615 14.408

2006 10.875 1.190 1.489 2.513 0 0 16.067

2009 10.068 432 2.341 2.480 0 118 15.439

Fuente: Reporte Estadístico Comunal de Abril de 2012 y Ficha de Antecedentes Regionales elaborado por UGIT,

Gobierno Regional del Bio – Bío, Diciembre de 2011.

Cabe mencionar que estos factores a pesar de demostrar un gran incremento en el

último tiempo, se concentra en los principales centros urbanos de la comuna,

existiendo todavía un gran déficit de factibilidad de servicios en los terrenos de

extensión residencial estipulados en el Plan Regulador Comunal.

ANTECEDETNES DE VULNERABILIDAD

Un aspecto importante de destacar es que un alto porcentaje del grado de

vulnerabilidad de las familias, el que se visualiza a partir del hacinamiento1 y

1 El hacinamiento se construye calculando la razón entre el número de personas por dormitorio y el número total

de dormitorios. Los hogares donde esta razón sea igual o inferior a 2,4 se considerarán sin hacinamiento, si es

entre 2,5 y 4,9 será hacinamiento medio y si es mayor o igual a 5,0 se dice que tiene hacinamiento crítico.

Aceptable Comuna

Aceptable Región

Deficitario Comuna

Deficitario Región

68,481,1

31,618,9

80,687

19,413

85,1 78,9

14,9 21,1

Indicador de Saneamiento

2003 2006 2009

allegamiento2 en los hogares. En este sentido en la comuna se presenta un incremento

en el hacinamiento medio donde en el año 2003 se presentaban solo 163 hogares en

esta situación, para posteriormente en el 2006 aumentar a 1.539 y a 2.134 hogares

durante el 2009.

Gráfica construida en base al Reporte Estadístico Comunal de Abril de 2012.

Definición de Hacinamiento según Ficha de Protección Social, Ministerio de Desarrollo Social. 2 Se identifica condición de allegamiento cuando en una vivienda existe más de un hogar, Definición de

Allegamiento según Ficha de Protección Social, Ministerio de Desarrollo Social.

2003 2006 2009

4.568

2.7453.645

251692 291

Indice de Allegamiento

Con Allegamiento Interno Con Allegamiento Externo

ANTECEDETNES DE POBREZA

Uno de los efectos que ha sido difícil de medir es el impacto que ha tenido la catástrofe

sobre los niveles de pobreza en la región y particularmente en la comuna, sin embargo

a partir de los datos obtenidos a través del sistema de información municipal (SINIM)

es posible apreciar cómo ha evolucionado la situación de pobreza en la comuna para el

período 2001-2011, observándose una disminución paulatina de los índices de

pobreza.

Fuente. Encuesta CASEN 2009, Ministerio de Desarrollo Social.

Al observar la evolución del índice es posible apreciar como el de la comuna de

Tomé es levemente superior al de la región para posteriormente el año 2003

dispararse para el 2006 sufrir una disminución tanto el índice regional como el

comunal, no obstante ello la comuna aun presenta un índice superior al promedio

regional.

ANALISIS SOCIO PRODUCTIVO

La comuna se caracteriza por presentar un principal centro de servicios, contenido en

el Centro Cívico de la comuna, el cual concentra gran parte de los servicios públicos y

financieros de la comuna, así como el principal polo comercial, destinado a abastecer a

gran parte de la comuna, incluyendo localidades y comunas rurales cercanas. Este

mismo centro concentra la poca actividad industrial y productiva de la comuna, con la

presencia de las industrias textiles y de la Pesquera Camanchaca.

Otra actividad productiva importante para la comuna, al concentra la Pesca Artesanal,

la que se desarrolla principalmente en las localidades costeras de Coliumo, Cochoulgue

y Dichato. En gran parte de estas localidades además hay un notable crecimiento de la

industria gastronómica y turística.

32,73 32,73

32,73 33,0133,01

24,55 24,55 24,55 24,55 23,9 23,9

33,33 33,33

33,3337,78

37,78

27,16 27,16 27,2 27,2 24 24

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Indice de Pobreza CASEN (Última Encuesta Vigente) (% )

Promedio Regional Tomé

Es importante que tras la quiebra de las grandes e históricas textiles, principal

sustento comunal y encargados principales en su desarrollo urbano, existe un alto

índice de desempleo, el que se ve reflejado en los índices de desocupación de la

población. A nivel gubernamental se han hecho constantes esfuerzos por mejorar esta

condición mediante programas de empleo administrados por el municipio.

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

DESARROLLO URBANO COMUNAL

La comuna presenta un área urbana de 495 ha, las que abarcan gran parte del Borde

Costero Comunal, desde el sector Quebrada Honda hasta el sector de Pingueral por el

Norte. Este polígono Urbano corresponde a la Modificación del Plan Regulador

Comunal, efectuada en el año 2008, el cual bajo el alero del Plan Regulador

Metropolitano de Concepción, fusiona los principales centros poblados de la comuna (

Dichato, Coliumo, Cocholgue, Punta de Parra y Tomé Centro), generando grandes

paños de zonas de extensión residencial, que si bien es cierto carecen de factibilidad

de algunos servicios básicos (Agua Potable y Aguas Servidas) poseen una buena

ubicación, accesibilidad , condiciones topográficas y en gran parte un potencial turístico

importante.

ANALISIS DE ZONAS DE RIESGO

A pesar de lo mencionado anteriormente, hay que referirse que las condiciones

topográficas de gran parte de los terrenos de la comuna, específicamente los que

rodean los principales centros poblados, que se caracterizan por pendientes

pronunciadas y grandes quebradas, muchas de las cuales han sido habitadas producto

de ocupaciones irregulares.

El plan Regulador Comunal, identifica gran parte de estas quebradas como Zonas de

Riesgo de Remoción en Masa, áreas de restricción al uso residencial por posibles

deslizamientos de tierra.

14,01

11,8712,85

16,7414,1

2006 2007 2008 2009 2010

EVOLUCIÓN TASA DE DESOCUPACIÓN COMUNA DE TOMÉ

TASA DE DESOCUPACIÓN

Conjuntamente, los valles o planicies donde se encuentran los principales

asentamientos, corresponden a Borde Costero y presentan riesgo de ante efectos de

Tsunami, y en el caso de los valles de Bellavista, Collén, Egaña y Dichato, presentan

además riesgo de inundaciones fluviales, sin embargo el Instrumento de Planificación

territorial vigente no presenta restricciones al respecto. Sin embargo, tras lo ocurrido

el 27F, sobre todo en las localidades de Dichato y Coliumo, la tendencia a sido

condicionar el asentamiento costero, sugiriendo algunas restricciones, las que

pretenden ser reflejadas en una futura modificación del Plan Regulador Comunal.

ANALISIS DEMANDA DE SUELOS

La gran cantidad de zonas de riesgo, en conjunto con la carencia de factibilidad en las

zonas de extensión, reforzado por la compleja capacidad de crecimiento de los

principales centros poblados dada por la abrupta topografía de los cerros de la

comuna, han generado una complejidad a la hora de pensar en urbanizaciones

nuevas o crecimientos urbanos, sobre todo si son de tipo social, ya que los valores de

los terrenos son elevados y se incrementa con los altos costos de urbanización

considerando la incorporación de muros de contención o la necesidad de plantas

elevadoras de AS para poder dar una solución adecuada.

Por otro lado, si consideramos la alta carencia habitacional y vulnerabilidad social que

presenta la comuna, implica una alta demanda de suelo urbano para generación de

soluciones habitacionales sociales, las que deben ser económicamente rentables, a

pesar de considerar las condiciones de urbanización.

SINTESIS

Con lo anteriormente descrito, queda claramente demostrada la necesidad comunal de

contar con terrenos aptos para el desarrollo de viviendas sociales en la comuna, dado

principalmente a las condiciones de vulnerabilidad social de la comuna y de carencia

habitacional.

Dadas las condiciones topográficas de los terrenos, y la falta de factibilidad sanitaria de

gran parte del suelo urbano comunal determinado por el radio operacional de la

empresa sanitaria, se restringen las posibilidades de encontrar terrenos que cumplan

con las condiciones necesarias para el desarrollo de viviendas sociales.

Lo que genera como alternativa de solución a la problemática, un aumento de

densidad en las zonas residenciales consolidadas, ya que estas cuentan con las

factibilidades correspondientes, están cercanas a los centros de servicios, salud y

educación, lo que incrementa los montos posibles para subsidios.

DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA PARA ENMIENDA

La enmienda solicitada, fue presentada por M+C Arquitectos, presenta un aumento de

densidad predial bruta del Sector Alto de Frutillares, específicamente para dar cabida a

la Solución Habitacional CNT para 288 familias de los comités “Loma Larga” y

“Frutillares”.

Se requiere un incremento del 20% de la Densidad Predial Bruta estipulada en el Plan

Regulador Comunal, ya que el terreno actualmente permite 160 hab/ha para la ZR3, y

de 200 hab/ha para la zona ZRM3, parámetro absolutamente insuficiente para el

desarrollo programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Lo anterior, dado a que a pesar de la aplicación del artículo 6.1.8 de la OGUC, que

permite para conjuntos de viviendas económicas de hasta cuatro pisos de altura, un

incremento de hasta un 25% de la Densidad Habitacional; los terrenos no son aptos

para el desarrollo habitacional planteado

Para lograr el objetivo, se requiere aumentar la norma de densidad habitacional de las

Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir se aumentaría a 192 hab/ha para

la ZR3, y a 240 hab/ha para la zona ZRM3.

Esto quiere decir que se aumenta la cantidad de viviendas que se puede construir por

hectárea, permitiendo 48 unidades para la ZR3 y 60 unidades para el caso de la

zona ZRM3.

En función de lo anterior, la propuesta de Enmienda consiste en modificarla Ordenanza

Local del Plan Regulador Comunal de Tomé, aprobado por Decreto Municipal N° 2624

de fecha 20 de Agosto del año 2008, publicado en el Diario Oficial el 8 de Septiembre

de 2008 en el siguiente sentido:

Aumentar la norma de densidad habitacional máxima bruta de las Zonas:

ZR3 (Zona Residencial 3), que comprende parte de los sectores de Cerro

Navidad, Cerro San Juan, Cerro Estanque y Cerro Alegre de 160 hab/ha a 192

hab/ha

ZRM3 ( Zona Residencial Mixta 3), que comprende los sectores de Frutillares,

San Calos de Coliumo y Madesal y Collén

Normativa vigente Plan Regulador Comunal

Normativa vigente Plan Regulador Comunal

Normativa Propuesta Enmienda Plan Regulador Comunal

Normativa Propuesta Enmienda Plan Regulador Comunal

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ENMIENDA PLAN REGULADOR

25

-ju

n

05

-ju

l

10

-ju

l

26

-ju

l

19

-ago

30

-sep

04

-oct

25

-oct

29

-oct

05

-no

v

15

-no

v

29

-no

v

PRESENTACION NECESIDAD

INFORME

AUDIENCIA BARRIO

AUDIENCIA PUBLICA

PRESENTACION COSCOC

EXPOSICIÓN

INFORME SINTESIS

AUDIENCIA PUBLICA

PRESENTACION COSCOC

PRESENTACION CONCEJO COMUNAL

DECRETO

PUBLICACION

ANTECEDENTES DDUI - MINVU

ANTECEDENTES CBR