SEP SES DGEST

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE TIJUANA

INFORME TÉCNICO DE RESIDENCIA PROFESIONAL

INGENIERIA CIVIL

PROYECTO:

¨Régimen de Condominio Privada San Juan Fraccionamiento San Agustín manzana 69 ¨

EMPRESA O INSTITUCION:

TEPC S.A de C.V.

NOMBRE DEL RESIDENTE:

Morales Merino Héctor Manuel

No. De Control:

08211016

Nombre del Asesor interno: Nombre del Asesor externo Ing. Cecilio Pintado Morales Ing. Israel Sarabia Mendoza

Indicé

CAPITULO I ASPECTOS GENERALES

1.1.- Introducción..........................................................................................5

1.2.- Justificación..........................................................................................6

1.3.- Objetivo general...................................................................................8

1.3.1.- Objetivo específico...................................................................8

1.4.- Antecedentes.......................................................................................9

1.4.1.- Organigrama........................................................................11

1.5.- Alcances y limitaciones:.....................................................................12

1.6.- Marco referencial...............................................................................13

1.7.- Marco jurídico.....................................................................................14

CAPITULO II MARCO TEORICO CONCEPTUAL

2.1.- Régimen de condominio.....................................................................38

2.1.1.- El derecho de propiedad........................................................39

2.1.2.- La propiedad individual..........................................................39

2.1.3.- Concepto de condominio.......................................................40

2.1.4.- La copropiedad......................................................................40

2.1.5.- Bienes propios y bienes comunes.........................................41

2.1.6.- Asamblea de condóminos......................................................42

2.1.7.- Administración del condominio..............................................43

2.1.8.- Destrucción y extinción del condominio.................................44

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CAPITULO III METODOLOGIA TECNICA

3.1.- Elaboración C-1.................................................................................47

3.1.2.- Descripción general del conjunto...........................................49

3.1.3.- Descripción de areas comunes..............................................50

3.1.4. - Dictamen de uso de suelo....................................................56

3.1.5.- Prototipos y plantas arquitectónicas......................................57

3.1.6.- Descripción de la infraestructura del regimen .......................64

3.2.- Elaboración C-2.................................................................................66

3.2.1.- Descripción de planos de sembrado de viviendas, áreas comunes, lotificación y relotificación o subdivisión...........................67

3.2.2.- Planos de sembrado de viviendas, áreas comunes , lotificación y relotificación o subdivisión............................................69

3.3.- Elaboración C-3.................................................................................70

3.3.1.- Memorias técnicas descriptivas.............................................72

3.3.2.- Tabla de Indivisos..................................................................85

CAPITULO IV CONCLUSIONES Y RESULTADOS

4.1.- Resultados.........................................................................................87

4.2.- Conclusiones......................................................................................88

4.3.- Bibliografía.........................................................................................89

4.3.1.- Referencias bibliográficas......................................................89

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CAPITULO I.

ASPECTOS GENERALES

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1.1.- Introducción.

Este proyecto nació a partir de que la empresa TEPC tiene siete años

trabajando para una desarrolladora en el ámbito de los proyectos urbanos. La

empresa sugirió un proyecto de régimen de condominio en el fraccionamiento

san Agustín y como TEPC tiene experiencia en proyectos de urbanización es

que se decidió tomar el proyecto y empezar con los estudios correspondientes.

El “PROYECTO DE REGIMEN DE CONDOMINIO FRACCIONAMIENTO

SAN AGUSTIN manzana 69” será desarrollado por la empresa TEPC

(Topografía Estudios Proyectos y Construcción). El conjunto se localiza dentro

del desarrollo urbano residencial San Agustín de la Delegación San Antonio de

los Buenos, en la ciudad y municipio de Tijuana, Baja California, en la fracción

“B” resultante de la relotificacion de los lotes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8. Es un lote

regular, situado en el retorno San Juan del fraccionamiento San Agustín. Tiene

una superficie de 2294.580 metros cuadrados.

En el presente documento se detalla la metodología a utilizar para

desarrollar el proyecto, donde se definirá el objetivo general y específico, así

como las actividades a realizar para la ejecución del proyecto.

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1.2.- Justificación.

Sin duda alguna una necesidad de la población de obtener una vivienda

digna es y seguirá siendo una prioridad difícil de soslayar y desgraciadamente

difícil de satisfacer. No obstante México cuenta con un amplio territorio que en

proporción al número de habitantes, pareciera un tanto sobrado comparado con

otros países principalmente asiáticos.

Queda claro que la concentración urbana rebasa la supuesta amplitud de

nuestro territorio, a tal grado de que tanto autoridades como integrantes de la

sociedad se han visto en la necesidad de ingeniarse la forma de vivir

decorosamente dentro de las zonas urbanas donde ya se cuenta con los

servicios indispensables para una salubre convivencia

La comodidad de una vivienda horizontal o vertical es sin dudad una

posibilidad que podemos tener a nuestro alcance en un territorio sobrado en

comparación al número de habitantes, sin embargo, la posibilidad de dotar de

los servicios indispensables a cada vez mas amplias zonas de desarrollo

residencial habitacional, obliga a concentrar a las poblaciones en zonas urbanas,

sin que se extiendan horizontalmente más allá de los límites que abarque la

infraestructura de los servicios mas elementales.

No es nuevo el fenómeno ni mucho menos novedosa es la solución, el

desarrollo habitacional horizontal, en ocasiones por carecer de espacio y otras

veces por carecer de recursos, ha sido sustituido por el desarrollo habitacional

vertical y horizontal; las grandes ciudades crecen y han crecido hacia arriba

mucho mas que hacia los lados, ya que es fácil comprender que drenaje, luz,

agua potable, calles, escuelas, sanatorios y demás servicios, no pueden ponerse

al servicio de la población cuando esta se aleja de ellos.

6

A partir de los años cincuenta, el México contemporáneo encontró como

primera solución a este incipiente problema de la habitación social, la creación

del condominio, figura jurídica que sin duda alguna pretende solucionar la

escasez de recursos del estado mexicano para ampliar los servicios habitantes,

ante la gran necesidad de dar habitación a los cada vez mas numerosos

habitantes de las metrópolis.

En un punto de vista mas simplificado, el régimen de condominio es un

proceso en el cual los condóminos compartirán servicios comunes tales como

estacionamientos, muros divisorios, áreas verdes, áreas de contenedores, etc.,

etc. Y es aquí donde uno se hace una preguntas, ¿Qué beneficios tiene el

régimen de condominio? ¿Qué desventajas?, respondiendo a las preguntas la

primer ventaja directa es para el fraccionador pues él se puede evitar ciertos

requerimientos para un fraccionamiento tales como anchos de calles, áreas

mínimas etc. Y en segundo lugar el condómino tiene una privacidad que el

fraccionamiento regular no lo tiene pues este cuenta con calles privadas donde

se restringe el acceso a las personas que ellos deseen dar entrada.

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1.3.- Objetivo general.

Que el cliente utilice la tierra con viviendas adecuadas a sus necesidades

proporcionando la implementación de diferentes sistemas de urbanización y a su

vez tener una urbanización privada y controlada en la que únicamente está

permitido el ingreso al mismo y a las personas que ellos les permitan el ingreso.

1.3.1.- Objetivo específico.

Mejor aprovechamiento de un inmueble en el que, dos o más personas

teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y

propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus

necesidades de acuerdo al uso del inmueble la aprobación del ayuntamiento

para la constitución del régimen de condómino y adquirir experiencia en este

campo laboral sobre todo en la metodología y procedimientos para poder llevar a

cabo el régimen de condominio.

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1.4.- Antecedentes.

T E P C es un gabinete de Ingeniería formado por profesionales de la

industria con más de 25 años de experiencia y profesionalismo comprobado, ya

que cuenta con nuestra gran cantidad de clientes satisfechos.

El Ingeniero Héctor Rafael Morales Grajeda, es una persona física con

actividad empresarial con sus registros ante hacienda debidamente

regularizados, y con una amplia experiencia en el ramo de la construcción y la

topografía cuenta con un equipo humano de Ingenieros Civiles titulados,

consistente en mandos intermedios, un equipo de topografía mediante el cual se

desempeña como perito deslindador ante la Dirección de Catastro Municipal de

la Ciudad de Tijuana, Ensenada y Rosarito, Baja California, De igual manera se

desempeña como Perito Constructor ante la Dirección de Control Urbano de la

ciudad de Tijuana B.C. , y como Perito Valuador tanto en Tijuana así como en

Rosarito, con especialidad en valuación en Bienes Inmuebles, así como

Valuación de Maquinaria Pesada y Equipo.

M I S I Ó N

Nuestra Misión es entregar calidad y precio justo en cada uno de los

trabajos que realizamos para nuestros clientes.

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9

Nuestra Visión es convertirnos en la compañía más capacitada en el

noroeste de la República Mexicana para otorgar servicios de la construcción y

topografía en general.

T O P O G R A F Í A

Hacemos topografía moderna ya que contamos con equipos con GPS

implementado con estaciones totales robóticas de alta precisión. Contamos con

una estación total robótica Marca Trimble Modelo 5600 (Direct Reflect) servo

asistida y otras de marca Spectra Modelo Geodimeter 600 robóticas entre otras.

Así como equipo de sistema de posicionamiento Global (GPS) Marca Trimark.

Nos especializamos en levantamientos topográficos en general con

infraestructura, somos especialistas en topografía legal, deslinde y control de

obra.

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Realizamos estudios generales para que usted pueda realizar sus

proyectos con seguridad y eficiencia.

Contamos con estudios de fraccionamiento, régimen de propiedad en

condominio, Integración vial, volumetría, etc.

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Nos especializamos en proyectos de fraccionamiento, diseño de agua

potable, drenaje sanitario, drenaje pluvial y fraccionamiento en general, o en su

10

DIRECTOR DE LA EMPRESAING. HECTOR RAFAEL MORALES

GRAJEDA

PROYECTISA 1

MORALES MERINO HECTOR MANUEL

PROYECTISTA 2

ING. MAGDALENA GOMEZ RAMIREZ

PROYECTISTA 3ING. GUSTAVO MEDINA LEIVA

TOPOGRAFO

JULIO CESAR FLORES RENTERIA

RESIDENTE

MARCOS FLORES RENTERIA

CONTADURIAORALEA SOTO

GEFE DE PROYECTOS

ING.ISRALE SARABIA MENDOZA

modalidad de régimen de condominio, también realizamos proyectos de

estructura tanto en acero como en concreto, muros de contención, etc.

C O N S T R U C C I Ó N

Construimos para usted desde movimientos de tierra hasta edificación en

general. Realizamos desde una casa hasta la urbanización, un edificio, muros de

contención tanto en concreto como con suelo cemento o como muro de

retención.

1.4.1.- Organigrama.

11

1.5.- Alcances y limitaciones:

En el proyecto del régimen de condominio de la privada San juan manzana 69,

se tendrá que marcar bien los alcances y limitaciones, puesto que el proyecto en su

forma total es muy extenso, pues un proyecto de este tipo conlleva mucho tiempo,

dedicación y análisis, ya que no solo es hacer el proyecto, sino que también se deben

cumplir con todos los requisitos que pide la Dirección de Administración Urbana, tales

como pagos, solicitudes, documentos etc.

En lo que respecta al área de trabajo que se abordara en esta residencia

profesional será única y exclusivamente abocado al proyecto en oficina y a su vez en

campo, dejando afuera los trámites que tengan que ver con la dirección de

administración urbana.

Se elabora el dictamen de factibilidad para conversión a régimen de propiedad

de condominio C-1:

donde se especifica en planos áreas privativas y comunes que contengan

lotificación, sembrados, plantas arquitectónicas y fachadas.

Dictamen de uso de suelo.

Se elabora licencia de construcción con prototipo autorizado C-2 que contendrá:

Plano de sembrado de viviendas especificando áreas comunes y muros de

contención.

Plano de lotificación relotificación o subdivisión.

12

Y por último obtención de la declaratoria de conformidad para la constitución del

régimen de propiedad en condominio C-3 que contendrá:

Memorias descriptivas del condominio

1.6.- Marco referencial.

En la empresa en la cual estoy haciendo mi residencia me fundare en

estos dos proyectos que se presentan a continuación ya que tienen cierta

similitud y me aportaran una pauta a seguir para la elaboración del régimen.

1.- Proyecto fraccionamiento San Agustín.

El fraccionamiento residencial “San Agustín” se encuentra en el

municipio de Tijuana B.C. Dentro de la delegación de san Antonio de los

Buenos a la altura del kilómetro 12 + 140 de la carretera libre Tijuana–

Rosarito, el cual cuenta con acuerdo de fraccionamiento de fecha 21 de mayo

del 2003 publicada en el periódico oficial del gobierno del estado de fecha 1

de agosto del 2003.

Datos del proyecto:

El área beneficiada en la construcción del fraccionamiento es de

141,290.976 m2 constituido de 326 viviendas para uso habitacional y áreas

verdes.

2.- Proyecto fraccionamiento Real Mediterráneo.

El fraccionamiento Real Mediterráneo se encuentra en el municipio de

Tijuana B.C. Dentro de la delegación de playas de Tijuana a la altura del

kilómetro 18 + 500 de la carretera escénica Tijuana-Ensenada actualmente

13

se encuentra en aprobación por cuenta del ayuntamiento de la ciudad de

Tijuana Baja California en la modalidad de régimen de condominio y su

proyecto es revisado por el departamento de acciones de edificación en la

modalidad de condominios.

Datos del proyecto.

El área beneficiada en la construcción del fraccionamiento es de

24,575.981 m2 constando de 83 lotes para uso habitacional y áreas verdes.

1.7.- Marco jurídico.

REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN

DEL CONJUNTO HABITACIONAL “SAN JUAN” UBICADO EN

LA FRACCIÓN B DE LA MANZANA 69 DEL

FRACCIONAMIENTO SAN AGUSTÍN DELEGACIÓN SAN

ANTONIO DE LOS BUENOS EN LA CIUDAD Y MUNICIPIO DE

TIJUANA, B. C.

CAPITULO I

BASES LEGALES

ARTICULO 1.- Con fundamento en lo previsto en los numerales 932, 933,

934 del Código Civil de Baja California y REGLAMENTO DE

CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL MISMO y demás

conducentes y de conformidad con lo dispuesto por los Artículos 54 al 57 de la

Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de

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Baja California, en todo lo que sigue “La Ley”, se establece el presente

Reglamento.

CAPITULO II

CARACTERÍSTICAS DEL CONDOMINIO

ARTÍCULO 2.- El inmueble se halla ubicado en los lotes 1 al 8 de la

manzana 69 del fraccionamiento San Agustín de la Delegación San Antonio de

los buenos en la Ciudad y Municipio de Tijuana, Baja California, sobre la

Carretera libre Tijuana – Rosarito.

ARTICULO 3.- La descripción de los inmuebles, su destino y la

descripción de especificaciones, localidades y bienes de uso común, quedaron

establecidos en la Memoria Descriptiva del Condominio, que forma parte de la

Escritura constitutiva del régimen.

ARTÍCULO 4.- El inmueble se divide en:

Partes comunes, pertenecientes a todos los propietarios.

Partes privadas, de propiedad exclusiva y separada.

ARTICULO 5.- Todos los propietarios ó titulares de las unidades, así

como sus arrendatarios y todas las personas que residan o lleguen a residir en

los mismos, quedan obligados a cumplir este reglamento, bastando que

adquieran por cualquier título ó arrienden una de las unidades, ó bien que lo

habiten u ocupen por cualquier título, para que se entienda que lo aceptan y

quedan obligados a su cumplimiento.

15

ARTICULO 6.- Los bienes comunes no podrán ser objeto de acción

divisoria, ni modificarse en cuanto a forma y construcción sino por acuerdo

tomado en Asamblea General y por el Comité de Arquitectura y Mantenimiento.

ARTICULO 7.- Las tuberías de agua, electricidad, drenaje, etc., entre

muros, pertenecerán exclusivamente al propietario de la unidad al cual sirven.

ARTICULO 8.- Constituyen propiedad privada particular las partes del

inmueble destinadas a ser adjudicadas por venta.

ARTICULO 9.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en

condominio de inmuebles, deberá inscribirse en el Registro Público de la

Propiedad.

ARTICULO 10.- En todo contrato para adquisición de los derechos para

un departamento, vivienda, casa o local, sujeto al régimen de condominio, se

insertaran las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva

que prevé el articulo 8 y se hará constar que se entrega al interesado una copia

del Reglamento del Condominio.

ARTICULO 11.- El reglamento de Condominio podrá prever los casos en

que con base a la ley y en la correspondiente escritura constitutiva proceda la

modificación de esta.

ARTICULO 12.- El ayuntamiento de cada municipio, podrá adoptar las

medidas administrativas que faciliten y estimulen la construcción de

condominios.

Las partes destinadas a propiedad particular se agrupan en la siguiente

forma, de acuerdo con las características de las unidades, por su destino, por

sus derechos, obligaciones y cargos:

16

Departamento habitacional.

Estacionamiento en el área destinada a este servicio.

CAPITULO III

DERECHOS Y OBLIGACIONES Y CARGOS DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 13.- El propietario, titular o fideicomisario de alguna de las

partes de propiedad exclusiva ó particular, usará, disfrutará y dispondrá de ella

con las limitaciones y prohibiciones establecidas por la Ley y las que se

expresan en este Reglamento.

ARTICULO 14.- El propietario podrá arrendar, así como enajenar, gravar

y, en general, ejercer cualesquier acto de dominio sobre su propiedad, con las

limitaciones que establecen éste Reglamento, y la Ley, debiendo dar aviso por

escrito de cualquiera de estas acciones al Administrador.

Si se tratare de actos de dominio, será obligatorio elevarlos a escritura

pública para su validez, solamente con copia de ésta, entregada al

Administrador, se reconocerá como propietario ó titular a quien adquiera los

derechos correspondientes sobre esa propiedad, por tanto, se entienden nulos

de pleno derecho los contratos privados mediante los cuales se pretenda

transmitir cualquier derecho real sobre las áreas privativas del inmueble.

17

ARTICULO 15.- Los condóminos podrán realizar en el interior de sus

casas las reparaciones o modificaciones que crean convenientes siempre que

no afecten ni cambien los elementos estructurales del edificio, sujetándose a las

siguientes disposiciones:

El propietario del condominio deberá presentar al administrador y este a

su vez al comité de arquitectura y mantenimiento, el proyecto y especificaciones

de las obras que se pretendan realizar, firmadas por un arquitecto o ingeniero

civil debidamente autorizado para ejercer su profesión, quien responderá de que

las obras se realicen conforme a los lineamientos de la Ley de Edificación y su

Reglamento, de cualesquiera otras disposiciones legales o reglamentarias

aplicables y de éste Reglamento.

Tanto el Administrador y el Comité de Arquitectura y Mantenimiento

deberán entregar respuesta negativa o positiva en un máximo de 10 días hábiles

por escrito y dirigido al propietario del condominio.

En caso de que las obras se ejecuten en contravención a lo dispuesto por

este artículo, el administrador ejercerá en contra de quien ó quienes resulten

responsables, las acciones que en derecho procedan.

Para los efectos de este precepto; la responsabilidad será solidaria entre

el propietario del condominio y el Ingeniero Civil o Arquitecto responsable de la

obra.

No podrán colocarse bardas o cercas entre cajones de estacionamiento.

Tampoco se permitirá construir cubiertas de cualquier tipo sobre alguno o

algunos de ellos, ni ejecutar obras individuales en alguno ó algunos de ellos.

Tampoco podrán ejecutarse trabajos de edificación en o sobre los patios

privativos, ni colocar muros, o cubiertas de tipo alguno sobre ellos.

Igualmente queda prohibido construir sobre la o las azoteas, cualquiera

que sea el trabajo que se pretenda ejecutar. Para modificar esta disposición se

requiere, además del acuerdo unánime de la Asamblea de Condominios, la

autorización expresa y previa de la o las autoridades responsables de la

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planificación y zonificación en el ayuntamiento y de las que tengan a su cargo la

expedición de licencias de edificación.

ARTICULO 16.- En la ejecución de las obras deberán observarse las

disposiciones de la Administración del Condominio con el fin de reducir al

mínimo las molestias que se pudieran ocasionas a los demás condominios con

tal motivo, en la inteligencia de que si se ocasionan desperfectos a los bienes

comunes ó a las unidades pertenecientes a otros condominios, el responsable

deberá pagar de inmediato los daños causados, quedando a juicio de la propia

Administración su cuantía.

ARTICULO 17.- En ningún caso podrán los condóminos abrir nuevas

entradas, salidas, puertas o ventanas, en las fachadas exteriores o interiores de

sus casas.

ARTICULO 18.- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes

será proporcional al valor de la parte privativa que le corresponda y queda

establecido en la Tabla de Indivisos que se agrega a este Reglamento y a la

Memoria Descriptiva.

ARTÍCULO 19.- Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes y

gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y

destino ordinario, sin restringir ó hacer más oneroso el derecho de los demás.

Aunque un condueño haga abandono de sus derechos ó renuncie a usar

determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que le

imponen los artículos relativos de este Reglamento.

ARTICULO 20.- No podrá modificarse el destino de ninguno de las

unidades sino por acuerdo unánime de todos los condóminos.

19

ARTICULO 21.- Los desperfectos a las partes comunes ocasionados por

los propietarios ó por personas que concurran a sus unidades, serán reparados

por cuenta del condómino correspondiente.

Tratándose de reparación de vicios ocultos que tenga los inmuebles en las

mismas partes comunes, serán por cuenta de todos los condóminos, en la

proporción que marca la Tabla de Porcentaje de Gastos de Administración ó la

Tabla de Indivisos del Condominio.

ARTICULO 22.- No podrá instalarse en el inmueble ningún

establecimiento peligroso, insalubre, malsano ó molesto.

ARTICULO 23.- Los propietarios no harán ni dejarán hacer por personas

que ocupen ó que ocurran a sus unidades, nada que pueda menoscabar el buen

aspecto y nombre del conjunto.

ARTICULO 24.- Aún cuando las puertas de entrada a cada unidad son de

propiedad exclusiva ó privativa de éste, no podrán ser modificadas sin el

consentimiento de la mayoría de los condóminos. De manera general,

tampoco podrá ser modificado aquello que en el exterior del conjunto y de las

áreas privativas demande armonía, uniformidad del conjunto ó afecte su aspecto

general. Tampoco podrá ser modificada la pintura exterior, incluyendo la que

comprenda las puertas mencionadas.

ARTICULO 25.- Los propietarios deberán permitir en todo momento el

acceso a las partes comunes para la ejecución de las reparaciones que sean

necesarias en ellas ó en los techos, pisos y muros medianeros y, si fuere

necesario, también a su propiedad, a los arquitectos, ingenieros, contratistas y

obreros encargados de llevarlas a cabo, previa identificación que para el caso

deberá hacer el Administrador. En particular se atenderá esta disposición en el

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caso de canalizaciones y conductos comunes que crucen por las diversas

unidades o por sus áreas privativas exteriores.

ARTICULO 26.- Ningún ocupante del inmueble podrá entorpecer las

entradas, pasajes, patios, vestíbulos, corredores, ó circulaciones dejando en

ellos objetos que dificulten el tránsito ó que signifiquen pretensión de ejercer

dominio sobre bienes comunales.

ARTICULO 27.- Cuando se transporte cualquier mercancía ó artículos que

pudieran ensuciar, deberá limpiarse durante esta misma operación por el

condómino responsable, de otra manera el Administrador podrá hacer los cargos

necesarios al condómino por los gastos que en éste incurran.

ARTICULO 28.- Queda estrictamente prohibido usar los pasillos y las

circulaciones horizontales para efectuar reuniones, colocar macetas, plantas ó

jaulas de pájaros u otros animales y, en general, ejercer en las circulaciones

antes mencionadas cualquier otra actividad que no corresponda al destino

específico de esas áreas comunes.

ARTICULO 29.- Para la salida de muebles y bultos en general será

requisito indispensable contar con la autorización del propietario o condómino

respectivo dirigida por escrito al Administrador.

ARTICULO 30.- Los propietarios que no ocupen por si mismos sus

unidades, serán, no obstante, responsables personalmente de la ejecución y

cumplimiento de las cargas y condiciones impuestas por el presente

Reglamento, así como de las que imponga la Ley.

21

ARTICULO 31.- Por ningún concepto podrán fijarse anuncios en las

ventanas ó puertas de las casas, ni colocarse en aquellas ó en los balcones,

plantas ni jaulas para animales.

Igualmente queda prohibido fijar anuncios en las fachadas de las casas o

en las bardas que limiten el conjunto.

ARTICULO 32.- Queda estrictamente prohibido tener en las áreas

privativas animales mayores de 30 cm de altura de cualquier especie.

ARTICULO 33.- Cuando los propietarios tengan que ejercer alguno ó

algunos de los derechos que anteceden, ó tengan quejas sobre algo que impida

ó altere la tranquilidad en el conjunto, o que sea dañoso o incómodo, deberán

dirigirse por escrito al Administrador, quien procederá a poner el remedio, ó, si lo

juzga procedente, ordenará sea sometido a la Asamblea.

ARTICULO 34.- Establecido el Régimen de Propiedad en Condominio,

sólo se podrá extinguir por acuerdo unánime de los condóminos tomado en

Asamblea convocada expresamente ó cuando se dé cualquiera de los casos

previstos en el Capítulo VII de la Ley.

CAPITULO IV

CARGAS COMUNES, REPARACIÓN, PAGO

ARTICULO 35.- Por cargas comunes debe entenderse el costo de la

atención de los bienes comunes, prestación de servicios comunes y creación de

22

un fondo de reserva. El fondo de reserva deberá tener un monto mínimo de una

cuarta parte del presupuesto anual de gastos y deberá usarse exclusivamente

para cubrir el déficit que por retrasos en los pagos de los gastos y cuotas

comunes pudiera ocurrir, para gastos legales de cobranza, de gastos comunes y

pago de primas de seguro. Las disminuciones en la reserva, deberán ser

repuestas dentro de los siguientes seis meses con cargo a penas

convencionales, e intereses moratorios, frutos o productos de bienes comunes y,

de no bastar, con aportaciones proporcionales de los condueños.

ARTÍCULO 36.- Son cargas comunes:

Los gastos de conservación y reparación de cualquier naturaleza que

exijan las diversas partes en la propiedad común del inmueble.

Los sueldos, salarios, prestaciones, gratificaciones al personal

administrativo, de servicio y de seguridad.

Los consumos de agua, gas L.P., y alumbrado de todas las partes

comunes, de la oficina administrativa y cuarto del conserje, así como el

teléfono de la administración.

La erogación para utensilios y materiales necesarios a la conservación y

limpieza del inmueble.

Las primas de seguros propios de los edificios.

Impuestos, derechos, tasas y contribuciones de cualquier naturaleza que

graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común.

Obras nuevas autorizadas por todos los propietarios de las unidades.

Innovaciones y mejoras en general, autorizadas en condiciones

reglamentarias.

23

Gastos de reconstrucción en los casos de destrucción parcial de menos

de las dos terceras partes del valor del edificio, o de vetustez del mismo, y

en los casos que se hubiera resuelto su reconstrucción.

ARTICULO 37.- Cada propietario absorberá, en proporción al valor de su

parte privativa, y en relación con el valor total del conjunto, (porcentaje de éste).

Los gastos de administración, conservación y operación del inmueble.

ARTÍCULO 38.- El propietario que no cumpla con las obligaciones a su

cargo de acuerdo con el presente Reglamento, será responsable de los daños y

perjuicios que cause a los demás, aún en el caso de no ocupar personal y

directamente la unidad de su propiedad.

ARTICULO 39.- Para los efectos fiscales que correspondan, cada unidad

se empadronará y valuará por separado, comprendiéndose en la valuación la

parte proporcional indivisa de los bienes comunes, o bien se estimará por

separado la renta que sea susceptible de producir y los propietarios cubrirán

independientemente los impuestos y derechos que correspondan sobre su

propiedad exclusiva.

ARTICULO 40.- La tabla que se inserta al final de este Reglamento

muestra la parte proporcional que corresponde a los propietarios sobre el valor

total del inmueble, (porcentaje de éste). Así mismo muestra el porcentaje de

gastos de administración que a cada propietario corresponde al cubrir los gastos

generales que el servicio del conjunto requiera.

ARTICULO 41.- En el caso de que un propietario aumentara las cargas

comunes para su provecho, el solo deberá soportar tal aumento.

24

ARTICULO 42.- El pago de todas las cuotas que establezca la Asamblea

se hará mensualmente, dentro de los primeros cinco días de cada mes, en la

administración, sin necesidad de previo cobro. El dueño que no cubra

puntualmente sus cuotas pagará adicionalmente a ellas y por todo el tiempo que

estuviese en mora, el porcentaje de interés mensual que la Asamblea de

Condóminos haya establecido para el ejercicio anual correspondiente al inicio

del mismo, que no será inferior al tres por ciento, entendiéndose los meses

comenzados como cumplidos. Después de treinta días de mora, cubrirá,

además, como pena convencional un interés equivalente al costo porcentual

promedio bancario que fije mensualmente al Banco de México, estas cantidades

se destinarán a incrementar ó a mantener la reserva a que se refiere el artículo

trigésimo sexto.

ARTICULO 43.- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios

profesionales para su administración, el consejo de vigilancia deberá celebrar

contrato correspondiente conforme a la ley aplicable.

ARTICULO 44.- La liquidación de los gastos de administración y

conservación del inmueble, se hará el día último de cada mes. Podrá hacerse

también, a elección el primer mes de cada ejercicio anual.

CAPITULO V

DE LA ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 45.- El conjunto será administrado por la persona física ó

moral que designe el Sr. Héctor del Razo Orozco y el Apoderado legal de la

25

empresa Grupo Inmobiliario Tordo S. de R. L. de C. V. de común acuerdo

durante los primeros 6 años, posteriormente será la Asamblea de Condóminos

por el voto de la mayoría que represente, por lo menos, el cincuenta y uno por

ciento del valor total del conjunto, la que también podrá removerlo cuando lo

estime conveniente, salvo el caso del administrador nombrado por quien o

quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio, que deberá

desempeñar dicho cargo durante el primer año.

La designación de administrador deberá recaer en persona física ó moral con

experiencia en la administración de inmuebles y con amplia solvencia moral.

Independientemente de esto, la Asamblea de Condóminos ó el Comité de

Vigilancia, en su caso, podrá exigir que deposite fianza de garantía en los

términos y por el monto que la Asamblea ó el Comité señale.

El Sr. Héctor del Razo Orozco y el Apoderado legal de la empresa Grupo

Inmobiliario Tordo S. de R. L. de C. V. de común acuerdo durante los primeros 6

años y posteriormente La Asamblea de Condóminos fijará, por mayoría de votos

y cada vez que lo juzgue conveniente, las remuneraciones ordinarias y

extraordinarias del administrador, así como en su forma de pago.

Independientemente de lo anterior, la Asamblea, cuando lo juzgue oportuno,

podrá nombrar un comité integrado por un número no menor de tres condueños,

a quienes delegará, por el solo hecho de su nombramiento, las facultades que a

dicha Asamblea corresponden para decidir los asuntos que específicamente le

señale.

CAPITULO VI

FACULTADES, ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL

ADMINISTRADOR

26

ARTICULO 46.- El administrador, sin horario fijo, tendrá a su cargo la

administración y conservación del inmueble, el cuidado y vigilancia de los bienes

comunes y el constante orden y limpieza que debe haber en el conjunto.

ARTICULO 47.- El administrador será el representante legal de los

condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el conjunto, sea

que se promuevan a nombre ó en contra de ellos, a cuyo fin disfrutará de las

facultades de representación de un apoderado para pleitos y cobranzas y para

administrar bienes, en los términos de los dos primeros párrafos del artículo dos

mil cuatrocientos veintiocho del Código Civil para el Estado de Baja California,

con facultad expresa para representar a los condueños ante autoridades del

trabajo, formular y ratificar denuncias ó querellas criminales, constituyendo a los

propietarios en coadyuvantes del Ministerio Público y otorgar, en los casos que

proceda, el perdón correspondiente, quedando expresamente facultado para

ejercitar las funciones precisadas en el artículo dos mil cuatrocientos sesenta y

uno del citado Código Civil.

Las medidas que tome el administrador y las resoluciones que dicte, dentro de

sus facultades, serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la

Asamblea las modifique o rectifique.

ARTICULO 48.- Consecuentemente con las facultades atribuidas en el

Artículo anterior, el Administrador llevará a cabo actos precisados en el Artículo

Veintinueve de la Ley de condominio, por lo que en forma enunciativa y no

limitativa gozara de las siguientes facultades:

Recaudará de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los

gastos comunes.

De las cantidades que perciba por este concepto hará los gastos de

administración que hubieran sido aprobados por el voto de la mayoría que

27

represente el cincuenta y uno por ciento del valor del total del conjunto,

aplicando el sobrante, si lo hubiere, a la creación del fondo de reserva.

Cada día último de mes, formulará estado general contable de la

administración. Trimestralmente deberá pasar un tanto del resumen de

ese periodo a cada uno de los propietarios.

Ejecutará los acuerdos de la Asamblea de Condóminos salvo que se

designe otra persona para ejecución de algún acuerdo especial.

Organizará y hará que se lleve ó llevará el mismo una contabilidad relativa

al inmueble a base de un libro de ingresos y gastos.

Será de su exclusiva incumbencia el nombramiento y remoción del

conserje, que estará a sus órdenes directas, así como el nombramiento y

remoción del personal de administración, servicio y seguridad.

Deberá vigilar que se practique revisión periódica sobre los edificios cada

dos años, como mínimo.

Contratará los seguros necesarios para la totalidad del inmueble.

En caso de siniestro parcial, el administrador recibirá la indemnización

correspondiente que empleará, exclusivamente, en volver las cosas al

estado que guardaban antes del siniestro.

Vigilará la ejecución de los trabajos necesarios que, bajo la dirección del

arquitecto o ingeniero civil que designen los propietarios del conjunto se

lleven a cabo en las partes de propiedad común, de cualquier categoría

que estos sean.

Sin necesidad de comunicarlo previamente al Comité, si existiera, ó a los

diversos propietarios, ordenará las pequeñas reparaciones que la

conservación del inmueble requiera.

Cuando los trabajos sean de importancia y de urgencia, también deberá

ordenarlos, pero dando al iniciarlos, aviso a los propietarios.

Realizar el Reglamento de uso y reservación de la Casa Club, alberca y

áreas destinadas a recreación y descanso.

28

Nombrar en conjunto con el Sr. Héctor del Razo y la empresa Grupo

Inmobiliario Tordo S. de R. L. de C. V. al Arquitecto o Ingeniero integrante

del Comité de Arquitectura y Mantenimiento durante los primeros 6 años,

posteriormente será el administrador quien determine al nuevo Comité de

Arquitectura y Mantenimiento.

CAPITULO VII

NOMBRAMIENTO Y REMOCIÓN DEL COMITÉ DE VIGILANCIA

ARTICULO 49.- El Comité de Vigilancia estará integrado por un máximo

de tres personas que serán designados por los primeros 6 años uno por el Sr.

Héctor Del Razo Orozco, otro por la empresa Grupo Inmobiliario Tordo S. de R.

L. de C. V. y otro por mayoría de votos en una Asamblea de Condóminos que

represente el cincuenta y uno por ciento del valor total del edificio, quienes

también podrán removerlos en cada una de sus responsabilidades de elección.

El Comité de Vigilancia tendrá las atribuciones y deberes a que se contrae el

Artículo Treinta y dos de la Ley de Condominio, que dice:

“I.- Cerciorarse de que el Administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea

General.

“II.- Estar pendiente de que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de las

funciones que le encarga el artículo anterior.

“III.- Determinar lo procedente en los casos previstos en la fracción I del artículo

anterior.

29

“IV.- En su caso, da su conformidad a la realización de las obras a que se refiere

el Artículo Veintiséis Fracción Primera.

“V.- Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la

asamblea.

“VI.- Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición

de implementos y maquinaria.

“VII.- Dar cuenta a la Asamblea de sus observaciones sobre la administración

del condominio.

“VIII.- Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre

el cumplimiento de sus obligaciones.

“IX.- Convocar a Asamblea de Condóminos cuando a sus requerimiento el

administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes. Así mismo, cuando a

su juicio sea necesario informar a la Asamblea de irregularidades en que haya

incurrido el administrador, con notificaciones a este para que comparezca a la

Asamblea Relativa.

“X.- Las demás que se deriven de la Ley de la Materia y de la aplicación de otras

que impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva y del

Reglamento del Condominio”.

CAPITULO VIII

DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

30

ARTICULO 50.- La asamblea de Condóminos es el órgano supremo del

condominio, se rige por lo establecido en el artículo veinticinco de la Ley de la

Materia y tendrá las facultades que precisa el artículo veintisiete de la misma ley.

ARTICULO 51.- El administrador convocará a Asamblea General cuando

menos una vez al año durante los primeros diez días del mes de Enero. Fijando

el orden del día que forzosamente contendrá entre los asuntos a tratar, el

presupuesto de ingresos y egresos correspondientes a los gastos de

administración, conservación y reparación del edificio.

Los propietarios podrán convocar a una Asamblea, sin la intervención del

Administrador, cuando representen por lo menos la cuarta parte del valor del

conjunto, incluyendo entre los asuntos del orden del día, el presupuesto de

ingresos y egresos antes mencionados.

El Administrador ó los propietarios, según el caso, formularán el orden del día de

la Asamblea, señalando lugar, fecha y hora de celebración, comunicándolo a los

propietarios con una anticipación no menor de cinco días a la fecha en que deba

tener lugar.

Quienes convoquen a la Asamblea deberán recabar, para constancia, las firmas

de los propietarios de las unidades que reciban la convocatoria.

ARTICULO 52.- El propietario que no pueda asistir a una Asamblea,

podrá hacerse representar por apoderado legalmente acreditado.

ARTICULO 53.- En caso de copropiedad de una unidad, los

copropietarios deberán nombrar un representante común para los efectos de la

votación.

ARTICULO 54.- Si el Administrador no convocara a la Asamblea anual

dentro del término indicado en el Artículo Cincuenta y dos que antecede o bien

31

dentro del término de tres semanas contadas a partir de la fecha en que haya

sido requerido para ello por propietarios que representen cuando menos la

cuarta parte del valor del conjunto, será causa suficiente para su remoción.

Además de los condóminos, los acreedores registrados podrán convocar a

Asamblea sin intervención del Administrador, cuando acrediten ante juez

competente que representan como mínimo la cuarta parte del valor del

condominio. También el comité de Vigilancia podrá convocar a Asamblea, según

lo previene el Artículo Quincuagésimo primero de este reglamento.

En caso de suma urgencia, se convocará a Asamblea con la anticipación que las

circunstancias permitan.

ARTICULO 55.- Para que una Asamblea se considere legalmente

instalada en virtud de Primera Convocatoria, deberán asistir a ella el noventa por

ciento de los propietarios y los asuntos se resolverán por el voto favorable,

cuando menos, de propietarios que reúnan el cincuenta y uno por ciento del

valor total del inmueble.

Si se trata de Asamblea constituida debido a segunda convocatoria, se

considera validamente instalada cuando asistan el cincuenta y uno por ciento de

los propietarios. Si la asamblea se celebra en virtud de Tercera Convocatoria

será válida con el número de condóminos que se encuentren presente. Las

resoluciones en Asambleas reunidas con motivo de Segunda o de Tercera

convocatoria se tomarán por mayoría simple de votos presentes y serán

obligatorias para todos los condóminos.

En toda Asamblea ya sea convocada en Primera, Segunda o Tercera

convocatoria, cuando un solo propietario represente más del cincuenta por

ciento de los votos, se requiere, además, el voto favorable de la mitad de los

votos restantes para que tengan validez los acuerdos tomados.

Si la Asamblea se reuniere para considerar la reconstrucción de alguna de las

unidades del conjunto en caso de siniestro parcial, el acuerdo se tomará por

32

mayoría absoluta (75%) de propietarios, debiendo estar la minoría a lo mandado

por el Artículo Cuarenta y dos de la ley de condominio en su Tercer Párrafo.

También se requerirá mayoría absoluta (75%) de condóminos para el caso

previsto en el Artículo Cuarenta y tres de la ley de condominio.

ARTICULO 56.- Cada condómino gozará de un número total de votos

igual al porcentaje que su indiviso represente en el total del valor del condominio

y, por tanto, será votante en esa proporción.

No obstante lo dispuesto como regla general en el párrafo anterior, en el caso de

condóminos que hayan celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en

sus términos lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario o

compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducirá a la

proporción del precio que hubieren pagado y corresponderá al acreedor la

proporción restante del porcentaje. Esta prevención sólo regirá si los acreedores

asisten a las Asambleas; pero, para tener derecho a ésta asistencia y a

intervenir con voz y voto en la proporción de que se trata, deberán contar con la

constancia expedida por el Administrador.

Carecerá de voz y voto los condóminos que no estén al corriente en el

pago de la última cuota de mantenimiento y administración.

ARTICULO 57.- Entre los asistentes a la Asamblea, el propietario o

apoderado que represente mayor valor en el inmueble, presidirá la Asamblea y

el administrador fungirá como secretario.

Si varios propietarios representan igual valor, fungirá entre ellos, como

presidente, el que designe la mayoría de los asistentes a la Asamblea.

ARTICULO 58.- Las decisiones tomadas en la Asamblea obligan a todos

los propietarios, inclusive a los ausentes y disidentes y serán ejecutorias.

33

ARTÍCULO 59.- El Administrador enviará a los propietarios, cuando lo

soliciten, copia autorizada con su firma, del acta de cualquiera de las Asambleas

celebradas.

ARTICULO 60.- Las deliberaciones se inscribirán por orden cronológico

en un libro de actas que podrá ser consultado por los propietarios.

ARTICULO 61.- Las actas de Asamblea del Condominio en las que se

otorgue o revoque el nombramiento del Administrador, deberán ser

protocolizadas e inscritas en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

Otras actas en las que se asienten resoluciones que deban producir efectos ante

terceros y todas las demás que la Asamblea General considere conveniente,

deberán también protocolizarse e inscribirse como las primeras.

CAPITULO IX

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

ARTICULO 62.- Lo no previsto en el presente reglamento será decidido

de acuerdo con la ley de condominio, la escritura constitutiva del condominio.

ARTICULO 63.- Las dificultades que surjan entre los propietarios y

Administrador, o sólo entre los primeros por aplicación del presente Reglamento,

se someterán a arbitraje.

Los árbitros nombrados por las partes designarán de común acuerdo a un

tercero y la decisión arbitral se tomará por mayoría.

34

En caso de desacuerdo para designación del tercer arbitro, la controversia se

resolverá judicialmente, debiendo someterse en todo caso a la jurisdicción de los

Tribunales del Partido Judicial de Tijuana.

ARTICULO 64.- En cualquier caso en que se obtengan productos o frutos

de las partes comunes del inmueble, deberán ser distribuidos entre todos los

propietarios en forma proporcional al valor que representen sus respectivos

locales dentro del valor total del edificio, mismo que esta consignado en la Tabla

de Indivisos que se anexa al final de este Reglamento.

Del reparto de dichos beneficios se encargará el Administrador o la persona que

al efecto designe la Asamblea de Condóminos.

ARTICULO 65.- En cualquier caso de violación al Reglamento, el

Administrador dará cuenta a la Asamblea, la que determinará si procede o no

hacer una amonestación al propietario responsable.

ARTICULO 66.- El propietario que deliberadamente no cumpla con sus

obligaciones o destine su casa para llevar a cabo actos prohibidos por la Ley o

por este Reglamento, podrá ser condenado a vender sus derechos en pública

subasta.

Para el ejercicio de esta acción queda facultado el Administrador quien deberá

recabar la aprobación de los propietarios restantes.

ARTICULO 67.- Para modificar el presente Reglamento, la convocatoria

de la Asamblea respectiva deberá indicar en el orden del día, las modificaciones

y adiciones que se propongan.

ARTICULO 68.- Dichas modificaciones, para su validez, deberán ser

adoptadas por unanimidad de votos de los propietarios.

35

CAPITULO X

DE LA EXTINCIÓN Y LIQUIDACIÓN DEL CONDOMINIO

ARTÍCULO 69.- El condominio objeto de este Reglamento sólo puede

extinguirse en los siguientes casos:

I.- Por acuerdo del setenta y cinco por ciento de los propietarios.

II.- Porque la totalidad de las unidades que constituyen el inmueble pasen

a ser propiedad de una persona que declare formalmente su voluntad de poner

fin al condominio.

III.- Porque el inmueble amenace ruina o sufra una destrucción total o

parcial y soliciten la extinción del régimen en condominio, quién o quienes

tuvieren derecho en los términos de los Artículos dos y cuarenta y tres de la Ley.

ARTICULO 70.- En los casos enumerados en el Artículo anterior, debe

efectuarse la correspondiente cancelación de inscripción del condominio en el

Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

ARTICULO 71.- Extinguido el condominio, de ser posible, el terreno será

divido entre los propietarios proporcionalmente al porcentaje que su indiviso

represente en el valor total del inmueble. Los fondos de reserva existentes, así

como los productos que se obtengan de la venta de los materiales que pudieran

resultar de la demolición, serán distribuidos también en forma proporcional al

valor del indiviso. El producto de la venta del terreno, en caso de no ser viable su

división, se distribuirá también en forma proporcional al porcentaje de indiviso.

Los repartos a que se refiere este Artículo se efectuarán únicamente

después de que se hayan sido satisfechas todas las obligaciones pendientes

motivadas por la administración y demolición del inmueble.

36

TRANSITORIOS

ARTICULO ÚNICO.- Para los efectos de los dispuesto en el último párrafo

del Artículo Cuadragésimo Tercero de este Reglamento, en tanto el promotor o

propietario original del conjunto no haga la designación de Administrador, los

compradores harán entrega de las cantidades a que se refiere esta previsión al

representante del promotor, quedando obligado el propio promotor a depositar

dicho dinero en una cuenta especial para la constitución del fondo respectivo.

CAPITULO II

MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL.

37

2.1.- Régimen de condominio.

El régimen de propiedad en condominio, es uno de los tipos de

copropiedad forzosa, además del de medianería, que resulta de combinar la

propiedad individual y la copropiedad, puesto que sus miembros son propietarios

individualmente de ciertos bienes y a la vez copropietarios de otros, de un

mismo edificio, casa o terreno.

En este tipo de copropiedad forzosa, los diferentes pisos de una casa o

edificio pertenecen a distintas personas, en el cual cada uno de los pisos

pertenece en pleno dominio a los distintos interesados y respecto de ellos no

hay copropiedad, pero sí de ciertos bienes comunes indispensables para el uso

de los mismos, que sí constituyen una copropiedad forzosa.

Cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada

uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las

cosas que integran la construcción. De tal forma, aun cuando existe el dominio

exclusivo sobre diferentes pisos a favor de distintas personas, hay un conjunto

de bienes que son comunes, entre ellos el terreno sobre el cual se ha construido

el edificio. 

38

Además del terreno, los cimientos, las paredes maestras, los tejados, los

patios, las escaleras y todos los servicios comunes del edificio son propiedad

común, por lo tanto cada propietario de los pisos no puede realizar obras que

afecten la estabilidad del edificio.

2.1.1.- El Derecho de propiedad.

Se dice que el derecho de propiedad de inmuebles, ha sido una figura

muy importante en el campo del derecho. El hombre desde el momento de

convertirse en sedentario necesito tener una porción de tierra donde asentarse y

la cual cultivar. Dado el avance de la civilización esta necesidad se torna día con

día más difícil de satisfacer, en razón de las múltiples distribuciones y

redistribuciones que se han hecho de la tierra y sin duda alguna por la

desmedida explosión demográfica.

Una figura jurídica que ha dado solución a este problema, ha sido la

propiedad en condominio, que “consiste en la conversión de la propiedad

individual considerada mediante una ficción jurídica la propiedad en condominio,

esto es, en el lote de terreno propiedad de una sola persona, donde se construía

una sola casa, ahora gracias a esta figura jurídica, es factible que se construya

sobre la misma superficie de tierra, un edificio de varios pisos y en cada piso

varios departamentos, en donde estos departamentos, vivienda, casas o locales,

van a pertenecer a distintos dueños.” [1].

39

2.1.2.- La propiedad Individual.

En primer término trataremos de establecer que es la propiedad individual

entendiéndose esta doctrinalmente como “la facultad que tiene una persona

sobre un bien o una cosa la cual puede gozar y disponer de ella las limitaciones

y modalidades que fijan las leyes” [2].

2.1.3.- Concepto de condominio.

Por principio de cuentas es necesario dejar claramente asentado que en

nuestra legislación existe definiciones precisa de lo que es el condominio, de

acuerdo con la doctrina parece ser que se acepta que esta modalidad de la

propiedad es un derecho de dominio sobre una cosa particularmente

considerada y otra indivisa, ejercido de manera igual y conjunta por varias

personas, las cuales gozan de en medida idéntica o diferente según la

proporción en que cada una de ellas concurre en las utilidades y cargas del

objeto.

Etimológicamente “Condominio” proviene de las raíces latinas que le

dieron origen a este término “con” que significa unión, compañía e igualdad y

“dominus” que representa señor. Dueño, dominio, por lo que la idea sigue siendo

respecto de esta enfoque etimológico “el dominio de que pertenece en común a

dos o más personas“.[3]

2.1.4.- La copropiedad.

40

Un elemento de suma importancia jurídica necesario para comprender

plenamente lo que es el régimen de propiedad en Condominio, es sin duda la

copropiedad, la cual se puede conceptuar de la siguiente manera: "Hay

copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro. Indiviso

a dos o más personas” [4], concepto que por si sólo se explica ya que los

copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino

solamente un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la

cosa en cierta proporción.

El más lejano vestigio de lo que en un principio fue la copropiedad, se

encuentra en el momento en que el hombre dejó de ser nómada y se convirtió

en sedentario, ya que en ese entonces en todos los pueblos, la propiedad era

colectiva, es decir los bienes pertenecían a la tribu.

2.1.5.- Bienes propios y bienes comunes.

Respecto de los bienes propios de cada condómino se señala que éste

será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local, lote o

terreno delimitado, y será copropietario de los elementos que sean necesarios o

convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso o

recreo, ornato u otro fin semejante. 

Por tanto, cada condómino puede enajenar, hipotecar o gravar su

propiedad sin consentimiento de los demás condóminos; hacer uso de su

propiedad exclusiva de manera ordenada y tranquila, sin destinarla a usos

contrarios a la moral y a las buenas costumbres; y podrá hacer toda clase de

obras y reparaciones en el interior de su propiedad exclusiva, sin afectar la

estructura, paredes maestras y otros elementos esenciales del condominio, o

que pueda perjudicar a su solidez, seguridad, salubridad o comodidad, y demás

limitaciones señalas en el los artículos de propiedad de régimen de condominio.

41

Referente a los bienes comunes, el derecho de cada copropietario sobre

éstos, será proporcional al valor de su parte privativa, son necesariamente

comunes las siguientes partes del inmueble:

a) El suelo, subsuelo.

b) Cimientos, estructuras, paredes maestras y fachadas del edificio.

c) El techo del inmueble, al igual que las terrazas o áticos que sirvan de

cubierta de la construcción.

d) Las puertas de entrada, vestíbulos, escaleras, pasillos y corredores.

e) Instalaciones generales de agua potable, electricidad, teléfono, gas y

otras semejantes.

Por otro lado, se presumen bienes comunes, salvo pacto en contrario en

la escritura constitutiva o por acuerdo unánime de los copropietarios, los

siguientes bienes:

· Patios y jardines.

· Locales destinados a la administración, portería, estacionamiento y

sótanos cuando se empleen para servicios generales.

· Fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,

incineradores, estufas, hornos, bombas, motores y cualquier otra obra,

instalación, aparato u objeto para el disfrute común.

· Todas aquellas cosas que no se encuentren afectadas al uso exclusivo

de un propietario.

Como parte de la copropiedad, los bienes comunes no son objeto de

acción divisoria, salvo algunos casos que así lo señale la ley.

42

Los derechos de cada condómino sobre los bienes comunes son

inseparables de su propiedad individual, por tanto, sólo se pondrán enajenar,

gravar o embargar juntamente con su derecho de propiedad exclusiva, según lo

establecido en la ley de condominio.

2.1.6.- Asamblea de condóminos.

La asamblea, es la máxima autoridad del consorcio de propietarios, sus

resoluciones son obligatorias, aun para los ausentes, residentes. Serán

ordinarias y extraordinarias, las primeras se reunirán al menos una vez en los

primeros cuatro meses de cada año y aprobará el presupuesto de gastos del

año siguiente, al igual que determinar la forma en que se administrarán los

fondos para cubrirlo; las extraordinarias atenderán los asuntos que no le

correspondan a la ordinaria.

Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje que el

valor de su propiedad exclusiva represente en el total del condominio.

En caso de copropiedad de una unidad privativa, los condóminos deben

nombrar un representante común efecto de las votaciones, aunque se permitirá

la presencia de todos para que deliberen entre sí.

En los casos en que un solo condómino represente más del cincuenta por

ciento del valor del condominio, será necesario que el acuerdo se tome por

mayoría de votos de los condóminos, computándose los votos por persona, de

acuerdo a lo establecido en los artículos de propiedad de régimen de

condominio.

43

2.1.7.- Administración del condominio.

En cuestión a los gastos de administración, conservación y operación de

los bienes y servicios comunes, cada condómino debe contribuir

proporcionalmente al valor que represente su parte privativa en el condominio

sobre el Reglamento de Funcionamiento y Administración del Condominio o

Conjunto Condominal, éste determinará los casos en que la ley lo permita, los

derechos y obligaciones de cada uno en los condóminos, las modalidades del

funcionamiento der los servicios y las limitaciones sobre el derecho de usar tanto

los bienes comunes como los propios. Este reglamento, sólo podrá modificarse

mediante un acuerdo en asamblea con una mayoría que represente el 75% ó

más del valor del condominio.

La asamblea de condóminos será la encargada de nombrar a un

administrador, quien podrá ser una persona física o moral, condómino o persona

extraña, y a la que se designará un salario.

El administrador será el representante legal de los condóminos en los

asuntos relacionados con el condominio, y tendrá las facultades de

representación propias de un apoderado para administrar bienes, pleitos y

cobranzas.

El condómino que no cumpla con su obligaciones será responsable de los

daños y perjuicios que causaré a los demás, y aquél que de forma reiterada no

cumpla con éstas, podrá ser condenado judicialmente a vender sus derechos en

una subasta pública, dicha acción será ejercitada por el administrador con la

resolución de las tres cuartas partes de los condóminos restantes.

2.1.8.- Destrucción y extinción del condominio.

44

En caso de destrucción total o de las tres cuartas partes del valor del

condominio, cualquiera de los condóminos podrá pedir la división del terreno y

de los bienes que aún quedaren, pero sí la destrucción no alcanza esa

gravedad, la mayoría de los condóminos podrá resolver la reconstrucción,

aquellos que representen la minoría estarán obligados a contribuir en la

proporción que les corresponda o a vender sus derechos a los condóminos

mayoritario en base a una valuación judicial.

El régimen de condominio se podrá extinguir por las siguientes razones:

· Por acuerdo de los condóminos que representen el 75% del valor total

del condominio, por resolución de la asamblea con la representación de por lo

menos el 76% de los condóminos.

· Que el valor total del condominio se concentre en una sola persona, en

cuyo caso sólo se extinguirá si el condómino hace la declaración de voluntad en

tal sentido.

· Por la destrucción total o de las tres cuartas partes del condominio, y

cómoda división del terreno y de los bienes a petición de los condóminos.

La extinción o modificación deberá constar en escritura pública e

inscribirse en el Registro Público de la Propiedad

45

CAPITULO III

METODOLOGÍA TÉCNICA.

46

3.1.- Elaboración C-1

Como se ha mencionado, el proyecto de régimen de condominio es

extenso dicho esto es que el desarrollo del tema se avocara a temas tales como

los explicados en alcances y limitaciones.

En la elaboración del proyecto de régimen de condominio se emplearan 3

fases distintas llamadas C-1, C-2 y C-3. En la elaboración de C-1 se hará el

dictamen de factibilidad para conversión a régimen de propiedad de condominio.

Como primer punto de la primera fase C-1 se especificará las áreas

privativas y comunes en planos que contengan lotificación, sembrados, plantas

arquitectónicas y fachadas, las áreas privativas y comunes. Las áreas comunes

son aquellas que ofrecen un servicio común al condominio y satisfacen una

necesidad concreta y colectiva, y pertenecen en copropiedad a los propios

condóminos siendo de una manera enunciativa y no limitativa los siguientes

bienes de propiedad común. Y el área privativa será la casa del condómino,

47

patio, porche etc. En esta área el único que tendrá acceso será el mismo

incluyendo a los huéspedes y a las personas que se les permita el acceso.

En el estudio elaborado en la privada San Juan manzana 69 se determinó

las áreas comunes en base a los reglamentos de régimen de condómino y se

determinaron las siguientes:

1. Los locales comerciales destinados a las instalaciones generales y

servicios comunes.

2. Las instalaciones que son de uso y disfrute común como son los

albañales, canales, conductos de instalaciones de agua y drenaje.

3. La cimentación, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.

4. La estructura, las paredes maestras, los aleros y los techos de los

edificios. Los techos y pisos serán propiedad común de los propietarios de

las partes superiores e inferiores únicamente desde el plafón sin incluir

este, de la unidad privativa inferior hasta el techo de la losa en el piso

superior. Sin embargo, las tuberías de agua, gas, instalación sanitaria,

teléfono, electricidad, etc., que se encuentran en copropiedad, pertenecen

exclusivamente al propietario de la unidad privativa que sirvan.

5. En iguales términos los muros que separan parte de la propiedad

privativa, serán de propiedad común entre los propietarios de dichas

partes privadas.

6. La decoración de las fachadas exteriores incluyendo la pintura y

recubrimientos de materiales de cualquier naturaleza de todas las

fachadas.

7. De una manera general, son bienes comunes todas las partes del

inmueble que no estén destinadas a uso exclusivo de propiedad individual.

48

PRIVADA SAN JUAN

C A

L L

E

S A

N

J U A

N

L.S.

(ANDADOR VEHICULAR Y PEATONAL)

(AREA VERDE)

(ESTACIONAMIENTO P/VISITAS)

(AREA DE CONTENEDORES)

(MEDIDORES DE LUZ)

3.1.2.- Descripción general del conjunto y polígono envolvente.

El polígono se localiza dentro del desarrollo urbano residencial San

Agustín de la Delegación San Antonio de los Buenos, en la ciudad y municipio

de Tijuana, Baja California, en la fracción “B” resultante de la relotificacion de los

lotes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8. Es un lote irregular, situado en el retorno San Juan del

fraccionamiento San Agustín. Tiene una superficie de 2294.58 metros

cuadrados.

Se desarrolla el conjunto en un lote con planta irregular de frente al retorno San Juan. Se han distribuido en un total de 13 casas.

A partir de la calle San Juan se ingresa al predio a través de un andador vehicular identificado como Privada San Juan (Área común 1).

49

PRIVADA SAN JUAN

C A

L L

E

S A

N

J U A

N

L.S.

(ANDADOR VEHICULAR Y PEATONAL)

(AREA VERDE)

(ESTACIONAMIENTO P/VISITAS)

(AREA DE CONTENEDORES)

(MEDIDORES DE LUZ)

50

Descripción del polígono envolvente:

51

P R I V A D A S A N J U A N

S=284.879m2

(AREA COMUN 1)

3.1.3.- Descripción de áreas comunes

ÁREA COMÚN 1

La primera área común es la del andador vial recordando que las calles de

dicho régimen son privadas y una vez entregadas a los condóminos serán de su

responsabilidad.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

Al Norte: 5.443 m con unidad privativa 5a

6.500 m con unidad privativa 4a

6.500 m con unidad privativa 3a

6.500 m con unidad privativa 2a

6.478 m con unidad privativa 1a

Al Sur: 6.974 m con unidad privativa 10a

6.500 m con unidad privativa 9a

6.500 m con unidad privativa 8a

6.451 m con unidad privativa 7a

Al Este: 10.000 m con calle San Juan

Al Oeste: 8.402 m con unidad privativa 6

Superficie: 284.879m²

52

ÁREA COMÚN 2

Así como los fraccionamientos públicos tienes derecho de tener áreas

verdes, en el régimen de condominio se exige como tal la de destinar ares

verdes para los condóminos pues la adición de este eleva la plusvalía del

residente.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

Al Norte: 9.239 m con unidad privativa 13

3.900 m con área común 3

1.500 m con área común 3

Al Sur: 5.400 m con área común 3

Al Este: 0.679 m con calle San Juan

3.193 m con área común 4

5.945 m con calle San Juan

Al Oeste: 14.740 m con carretera libre

Tijuana – Ensenada

5.300 m con área común 2

Superficie: 36.440 m²

53

ÁREA COMÚN 3

El área común 3 es el estacionamiento para visitas.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

Al Norte: 5.400 m con área común 2

Al Sur: 3.900 m con área común 2

1.500 m con área común 4

Al Este: 5.300 m con Calle San Juan

Al Oeste: 5.300 m con área común 2

Superficie: 28.631 m²

²

54

ÁREA COMÚN 4

El área común 4 es destinado para los contenedores de basura. En una

privada los camiones de basura por ser de servicio publico no pueden tener

acceso al condominio, dicho esto es que se tienen dos opciones para los

condóminos, la primera dejar una área común donde se recoja la basura y esta

esté pegada a la calle publica para así los servicios de recolección de basura se

hagan cargo de eso, la otra opción es contratar servicios privados de recolección

de basura.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

Al Norte: 1.500 m con área común 3

Al Sur: 1.500 m con área común 2

Al Este: 3.196 m con calle San Juan

Al Oeste: 3.196 con área común 2

Superficie: 4.794 m²

55

ÁREA COMÚN 5

El área común 5 es el destinado para los medidores de luz.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

Al Norte: 0.600 m con unidad privativa 6

Al Sur: 0.600 m con unidad privativa 10

Al Este: 2.000 m con área común 1 (2.000 m)

Al Oeste: 2.000 m con unidad privativa 6

Superficie: 1.200 m²

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

NORTE: 0.600m

con unidad privativa 6

OESTE: 2.000m

Con unidad privativa 6

ESTE: 2.000m

con área común 1 (privada San Juan)

SUR: 0.600m

con unidad privativa 10

SUP.= 1.200m

56

3.1.4. - Dictamen de uso de suelo.

Una vez definidas las áreas comunes se procederá a anexar el dictamen

de uso de suelo. Este es un documento administrativo en el que se autoriza el

del terreno si es permitido.

El uso de suelo es la manera en que urbanísticamente se utiliza el suelo,

este está determinado por el proyectista pues él será este el que le dé sentido al

proyecto dependiendo de que se trate, antes de iniciar este trámite se debe ver

los aspectos que envuelvan al terreno donde se edifique, tales como si es zona

federal, si es zona protegida por el tipo de fauna endémica, etc. Todo esto es

muy importante porque si se encuentra rastros que impidan el cambio de uso de

suelo el trámite se convertirá en algo complicado.

A) “Habitación unifamiliar “aquí se contemplan zonas de desarrollo de un

buen nivel socioeconómico que no requiera mucha densidad habitacional

como son las zonas de niveles más altos.

B) “Habitacional multifamiliar” aquí se contempla la utilización de viviendas de

un iteres social más bajo pues se puede utilizar para condominios tanto

horizontales como verticales.

C) “Comercial” aquí se contemplan el uso del suelo para comercio como lo

dice su nombre, suele mezclarse con los dos anteriores.

D) “Industria ligero”

E) “Industrial pesado”

En nuestro caso se tomara el uso de suelo para una zona habitacional

unifamiliar y se descartaran problemas con protección del medio ambiente pues

no hay afectaciones por fauna endémica protegida por el estado.

57

PRIVADA SAN JUAN

C A

L L

E

S A

N

J U A

N

L.

S.

(ANDADOR VEHICULAR Y PEATONAL)

(AREA VERDE)

(ESTACIONAMIENTO P/VISITAS)

(AREA DE CONTENEDORES)

(MEDIDORES DE LUZ)

3.1.5.- Prototipos y plantas arquitectónicas

En el régimen de condominio San Juan básicamente se utilizaran dos

tipos de casa, la Santa Clara y la Santa Jimena, cabe recalcar que una vez

propuestos los prototipos de vivienda estos no podrán ser modificados según lo

expresado en el plano y proyecto autorizado.

58

PROTOTIPO SANTA CLARA

El primer prototipo es el Santa Clara, cuenta con un cajón de

estacionamiento, en el primer piso se encuentra la sala-comedor y cocina, en

esta misma planta habrá medio baño el cual está ubicado entre la sala y cocina,

el cuarto de lavado está ubicado en el patio al cual se tendrá acceso desde el

comedor por medio de una puerta corrediza, para el segundo piso se ingresara

por medio de escaleras que parten desde de la sala, el segundo piso cuenta con

tres recamaras, dos de ellas secundarias que dan hacia el patio, la tercera tiene

vista hacia el porche y esta será la habitación mas grande, las tres recamaras

compartirán un baño completo, todo esto dará una superficie de construcción de

78.00 m2..

59

S.

N.P.T.=0.00

8

7

6

5

4

3 2 1

COMEDORCOCINA

SALA

AREA DE LAVADO

L.

PLANTA ARQUITECTONICA

PRIMER PISO

60

14131211

10

9

8

7

6

5

4

3 2

RECAMARA #2RECAMARA #3

RECAMARA #1

PLANTA ARQUITECTONICA

SEGUNDO PISO

61

PROTOTIPO SANTA JIMENA

El segundo prototipo es el Santa Jimena, cuenta con un cajón de

estacionamiento, en el primer piso se encuentra la sala-comedor y cocina, en

esta misma planta habrá medio baño el cual está ubicado entre la sala y cocina,

el cuarto de lavado está ubicado en el patio al cual se tendrá acceso desde el

comedor por medio de una puerta corrediza, para el segundo piso se ingresara

por medio de escaleras que parten desde la sala, el segundo piso cuenta con

tres recamaras, dos de ellas secundarias que dan hacia el patio, la tercera tiene

vista hacia el porche y tendrá un baño completo, las habitaciones restantes

compartirán un baño completo, todo esto dará una superficie de construcción de

115.00 m2.

62

L. S.

COMEDOR

COCINA

SALA

N.P.T.=0.00

PLANTA ARQUITECTONICA

PRIMER PISO

63

RECAMARA #2RECAMARA #3

RECAMARA #1

PLANTA ARQUITECTONICA

SEGUNDO PISO

64

3.1.6.- Descripción de la infraestructura del condominio e infraestructura para el funcionamiento de prototipos.

1.- ESTRUCTURA DE MUROS DE LINDERO Y MUROS DE

CONTENCIÓN DEL PREDIO.

Consiste en una zapata tipo lindero de 25 cm de espesor y 120 cm de

peralte la cual sirve para soportar un muro de contención de bloque de 20 cm

de espesor, alrededor del área privativa tendrá un muro perimetral de bloque de

15 cm de espesor el cual será desplantado sobre una zapata de lindero de 20

cm de espesor y 80 cm de peralte.

2.- LAS LOSAS DE PISO.

Son de concreto armado de un espesor de 15 cm el piso es de concreto

f'c= 150 kg/cm² reforzada con malla electro soldada 6-6/10-10

3.- EL SISTEMA DE MUROS.

Elaborados a base de mampostería reforzada con varilla y concreto,

reforzado con castillos para un mayor confinamiento

4.-EL SISTEMA DE ENTREPISO.

Será a base de viguetas y bovedilla de polietileno, reforzadas

dependiendo los claros a cubrir.

5.- LAS ESCALERAS QUE COMUNICAN LOS ENTREPISOS.

Están elaboradas de concreto f’c = 200 kg/cm de 20 cm de espesor con

varilla de refuerzo # 3 a cada 18 cm en el lecho de tracción sobre la cual se

formas los escalones de comunicación.

65

6.- EL SISTEMA DE TECHO.

Se utilizara el mismo sistema que el entrepiso (vigueta y bovedilla), para

impermeabilizarse colocara aplicación de fibra de refuerzo y sobre esta asfalto

caliente hasta formar dos capas y se colocaron cartón arenado de calidad 40 lbs

x 100 pies cuadrados.

7.- SISTEMA HIDRÁULICO SANITARIO.

En el sistema hidráulico se utilizaron sistema de tuberías pvc ½" de diámetro para la alimentación de los muebles de baño con agua fría y de

tuberías de cobre rígido de 1/2"∅ para el abastecimiento de agua caliente a los

diversos muebles.

Para el sistema sanitario se utilizó tuberías de abs 4, 2, 1.5, 1 y ½” de

diámetro a depender de la cantidad de agua residual trasportada, para el

sistema de almacenamiento de agua potable.

El condominio cuenta con aljibe de almacenamiento y un sistema

hidroneumático para presurizar adecuadamente el sistema.

8.- SISTEMA DE ALIMENTACIÓN DE GAS.

Para el sistema de gas se utilizó una tubería de cobre tipo L o flexible de

½ "∅ con lo cual se trató de evitar daño en caso de movimiento sísmicos, se

doto de un sistema de almacenamiento de gas del tipo estacionario de 500 lts

con los diversos aditamentos para facilitar su llenado a través un distribuidor.

66

3.2.- Elaboración C-2

Como continuación del régimen de condominio de describirán los planos de

sembrado de viviendas especificando áreas comunes, muros de contención, planos de

lotificación y relotificación.

Como primer paso en base del polígono general se harán las subdivisiones apartando las áreas comunes y privativas, recordando que nuestro polígono es una fracción del fraccionamiento San Agustín y este tiene como superficie 2294.580 m2

67

3.2.1.- Descripción de planos de sembrado de viviendas, áreas comunes, lotificación y relotificación o subdivisión.

Una vez reconocido el polígono en el que se va a generar el régimen se

procede a dimensionar áreas comunes, en este caso andador vehicular y

peatonal, área verde, estacionamiento para visitas, área de contenedores y

medidores de luz, estas áreas fueron establecidas conforme al reglamento de

fraccionamientos, aunque cabe recalcar que las dimensiones mínimas que nos

marca el reglamento no son respetadas conforme lo indican ya que el régimen

no tiene reglamento propio, el proyectista puede basarse en reglamento de

fraccionamiento e irse mas a bajo de las especificaciones pero todo esto

apoyado en ver si lo propuesto es factible para el régimen.

Para proponer la superficie del área privativa nos basamos en los 180 m2

que tienen como mínimo para una casa de interés social, se estudió y da como

resultado un área neta de 160 m2 esta superficie va cambiando depende el área

privativa, siendo esta la de menor magnitud, como se ve los 160 m2 son menor

a la mínima por fraccionamientos pero se hizo un estudio de factibilidad y resultó

que con estas dimensiones se puede tener plusvalía, esto en base a que por ser

solamente 13 casas las construidas se dará un ambiente más ligero, lo cual da

como resultado que las áreas privativas no tienen que ser tan amplias.

Para la determinación del frente del lote se tiene en el reglamento de

fraccionamientos una medida de 8 metros lineales como mínimo pero al hacerse

el estudio de factibilidad y por la experiencia se determinó que con un frente de

7.40 metros lineales es suficiente para cumplir con los requerimientos de los

condóminos.

Las banquetas en el reglamento de fraccionamientos indican como

mínimo 1.50 ml de ancho, en base a esto se vio la factibilidad de hacerse de 1

metro puesto que por ser un fraccionamiento privado de solo 13 casas, no

68

tendrán mucho tránsito de personas y el tránsito vehicular sería demasiado

liguero.

El ancho de la calle se reviso y se determinó que era factible de diseñarse

de 8 ml de ancho, inferior a los 15 ml que pide como mínimo el reglamento de

fraccionamientos, esto se decidió así por la baja circulación de autos por la

privada, dejando un área de andador vehicular de 284.87 m2 .

Para el área de estacionamiento para visitas se dejó en 28.56 m2 esto es

para 2 autos con una medida cada cajón de 2.65 m de ancho y 5.40 de largo.

Para el área verde el reglamento de fraccionamientos exige un mínimo del

3% de la superficie del predio, pero por el hecho de que se supone que el

régimen está adentro de un fraccionamiento que ya está en regla (ya hizo

donaciones) la privada en cuestión no necesita hacer este tipo de donación, pero

para darle una plusvalía mayor se determinó dejar un área verde dentro del

régimen de 36.44 m2.

Para el área de contenedores se dejó 4.8 m2, se determinó correcto esto

por la baja densidad de condominios de esta privada.

Por último el área de medidores de luz se concluyó factible dejarlos de

1.20 m2 puesto que los aparatos medidores no ocupan mucho espacio y estos

se pueden poner en vertical (uno encima del otro).

Una vez establecido la forma del régimen de condominio en dimensiones

se procederá a hacer el plano de sembrado de viviendas especificando áreas

comunes y muros de contención y el Plano de lotificación, relotificación o

subdivisión

69

3.2.2.- Planos de sembrado de viviendas, áreas comunes, lotificación y relotificación o subdivisión.

Con esto se concluye el tramite c-2, ahora se continuara con el ultimo

tramite que será el C-3.

70

3.3.- elaboración C-3

El C-3 es la última etapa, una vez obtenidas las aprobaciones de

prototipos, sembrados de áreas comunes y privativas se realiza las memorias

descriptivas del condominio de las trece viviendas y áreas comunes, las

memorias descriptivas serán indicando ubicación de vivienda, prototipo

autorizado, plantas arquitectónicas, colindancias, dimensiones e indiviso.

El indiviso es la proporción que guarda el valor nominal de cada unidad

condominal, respecto de la suma de los valores nominales de todas las unidades

que integran el condominio, expresada en una cifra porcentual, pero para la

facilidad de su elaboración y si las viviendas son semejantes en su superficie de

construcción y características, se puede referir a las áreas privativas de cada

uno de los condominios dividido entre la suma del área total de los mismos.

71

MEMORIAS

DESCRIPTIVA

3.3.1.- Memorias técnicas descriptivas

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

3.3.2.- Tabla de Indivisos

85

Como se puede observar el valor final es de 100%, se concluye que

la distribución de áreas ha sido correcta.

CAPITULO IV

CONCLUSIONES Y RESULTADOS

86

4.1.- resultados

Como resultados del polígono de 2294.58 m2. ubicado dentro del

desarrollo urbano residencial San Agustín de la Delegación San Antonio de los

Buenos, en la ciudad y municipio de Tijuana se lograron 13 áreas privativas

de régimen de condómino, también se logró la aprobación de las 5 áreas

87

comunes y prototipos así como también la aprobación de cambio de uso

de suelo, todo esto para la ejecución del proyecto régimen de condómino

San Juan.

En cuanto a mis resultados personales logre muchos objetivos,

aprendí muchas cosas las cuales no sabía hacer.

Me tocó elaborar los planos de terminación, hice el estudio del

dimensionamiento de las áreas comunes y las memorias descriptivas de

cada unidad, siempre con la asesoría de mi asesor externo el Ing. Israel

Sarabia.

Se ha hecho muchos trabajos como este que se está presentando,

pero en este es donde he tenido más participación desde la proposición de

áreas comunes hasta el diseño y dimensionamiento del régimen de

condominio.

.

4.2.- Conclusiones.

En conclusión el proyecto régimen de condómino San Juan fue

terminado a tiempo y de forma adecuada, con esta base es posible

empezar en la realización del C-4 el cual consiste en entregar el régimen

88

de condominio ya aprobado para su ejecución, para nosotros es

importante la calidad de nuestro trabajo pues así la empresa seguirá

desarrollando proyectos y de esa manera se consolidará como una de las

más firmes en este sector de urbanización.

De igual manera podemos decir que mi residencia profesional la

concluyo satisfactoriamente, en forma y métodos de desarrollo aceptables.

Las vivencias obtenidas a lo largo de la misma son sumamente benéficas

para mi futuro y como próximo ingeniero para tener la capacidad de

desarrollar cualquier tipo de proyecto, aunque el proyecto haya sido

pequeño me deja una gran enseñanza e información y sobre todo el seguir

buscando recabando información para poder ser un profesionista con éxito

en un campo que es sumamente complicado.

En base a la experiencia con este trabajo yo recomiendo al Instituto

Tecnológico de Tijuana darle mayor importancia a la ejecución de

proyectos urbanos, tratar de no ver todo el programa de una manera tan

global.

4.3.- Bibliografía

Construcción Leyes y Reglamento De Baja California Edición

Actualizada 2007 Capitulo 8 Reglamento De Fraccionamientos Pág.

8-25

89

Construcción Leyes y Reglamento De Baja California Edición

Actualizada 2007 Capitulo 10 Ley de Régimen de Propiedad de

Condómino Pág. 1-43

http://www.losabogados.mx

http://www.notaria3.com/index.php?

view=article&id=52%3Aconstitucion-de-regimen

http://www.metroscubicos.com/articulo/consejos/2012/10/22/que-es-

la-propiedad-en-condominio

4.3.1.- Referencias Bibliográficas

[1] ROJINA VILLEGAS, Rafael , Derecho Civil Mexicano ” Novena edición

Editorial Porrúa P. 289

[2] MOTO SALAZAR, Efraín, Elementos de Derecho, vigésimo octava edición,

ed. Porrúa México 1982, p. 201

[3] MARGADANT, Guillermo F. Derecho Romano, ed. Esfinge. 1981, p.243

[4] Ibidem

[5] Guzmán Araujo Gerardo “El condominio” Segunda ed. Trillas P, 26

[6] Ordóñez, Ruiz José Luis“ Nuevo manual para la autoadministración de

condominios” Segunda edición. ed. Limusa P. 71

[7] Leyes y reglamentos . ed. Libra P. 11

90