I N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N A.C.

ACUERDO SEP No. 84330 DE FECHA 27 DE NOVIEMBRE

DE 1984

RESIDENCIA DE OBRA EN VIVIENDA CON FINANCIAMIENTO BANCARIO

T E S I S QUE PARA OBTENER EL TITULO DE:

I N G E N I E R O C O N S T R U C T O R

P R E S E N T A :

OSCAR JESUS ALONSO PADILLA

AGOSTO 1998

A Ml MADRE: Te dedico este trabajo, por todos tus desvelos, tus angustias tu esfuerzo para ser cada día mejor y principalmente por la vida. Gracias por ser mi razón de vivir, mi columna vertebral, mi aliento. Nunca me cansare de darle las gracias a Dios por haberme darme una madre como tú.

MI HERMANA CAROLINA: Mi mejor amiga y mi gran consejera, y estos lazos que nos unen siempre permanezcan en nuestros corazones. Por todo tu apoyo para la realización de este trabajo.

EN MEMORIA

A MI HERMANA MONICA: Por todas tus bendiciones.

A MI ABUELA: Por todo el cariño que siempre me brindaste, tu paciencia, tus consejos. Por el privilegio de haber sido parte de ti. Y aunque ya no estes aquí, siempre estarás en mi corazón.

A MI MAMA CARITO: Por toda la fuerza que me inculcaste, por tus consejos y tu gran amor de madre.

A PELANCHI: Por tu dulce amor que me diste en mi niñez. Por la alegría de nuestro encuentro en esta vida.

A MIS TÍOS ARMIDA Y ALFONSO: Porque han sido para mi unos segundos padres. A su gran apoyo en mi vida.

A: Graciela, Víctor, Gladys, Rosalba y Sergio. Por ser unos tios excepcionales, de los cuales me he enriquecido con su ejemplo.

AGRADECIMIENTOS

AL ING. ARTURO FLORES ALDAPE: Por el apoyo para la realización de este trabajo, por haberme brindado su amistad y su sapiencia.

AL INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN: Por la formación que me brindaron. El apoyo de todos mis profesores, su paciencia y su ejemplo.

Í N D I C E

I. Justificación,

II. Objetivo

III. Metodología.

IV. Introducción

V. Inicio de obra 1. Condiciones previas al inicio de obra 2. Inicio de obra

VI. Funciones del residente de obra 12

VIL Precios Unitarios 14 1. Costo directo 2. Materiales 3. Equipo 4. Mano de obra 5. Herramientas 6. Mando intermedio 7. Costo horario 8. Salario real 9. Análisis de salarios

3

3

4

5

7

VIII. Catálogo de precios unitarios 23

IX. Control de tiempo 32 1. Programa 2. Los avances propuestas o previstos 3. Lo ejecutado contra lo planeado 4. Reprogramación

X. Control de costos 38 1. Determinación del costo 2. Mano de obra 3. Equipo 4. Materiales 5. Estimaciones

XI. Control de calidad 56 1. Acciones preventivas 2. Acciones verificación 3. Acciones correctivas 4. Sistemas de apoyo

XII. Seguridad e higiene 63

XIII. Financiamiento banca rio 67 1. Proyecto 2. Evaluación proyecto 3. Estudio mercado 4. Estudio técnico 5. Evaluación económica 6. Crédito puente 7. Crédito largo plazo

XIV. Conclusiones 80

XV. Bibliografía 82

I. Justificación

Hoy en día el residente de construcción tiene una relevante importancia en la ejecución de la obra. El residente de construcción debe contar con una serie de conocimientos para llegar a la buena optimización de los recursos, sabiendo crear un equilibrio en cuanto al tiempo, costo y control de calidad, sin darle mayor o menor atención a alguno de ellos ya que dañará este equilibrio, creando alteraciones en el proceso de la obra.

Debido a la variación de los costos de los materiales y mano de obra en esta época y quiza en el futuro si no hay un orden en las situaciones financieras en nuestro país.

Las variaciones de los costos en la vivienda seguirán siendo afectadas en su precio de venta, de ahí la importancia que el residente de obra asuma la responsabilidad de visualizar y tener muy en claro, el equilibrio de costo, tiempo y control de calidad.

Por otra parte se pone en relieve el crédito puente como tema del financiamiento bancario comparándolo con fínanciamiento a largo plazo.

II. Objetivo

Llevar una secuencia logia y un orden en la residencia de obra en vivienda con financiamiento bancario.

Conocer los lincamientos durante la ejecución de la obra comenzando por el inicio de obra y las funciones de un residente, conociendo, el equilibrio en la ejecución de la obra siendo el costo, tiempo y calidad.

El control de tiempo será determinado por programas, avances reales y planeados, así como una posible reprogramación.

El control de costo será determinado por mano de obra, equipo, materiales y así como las estimaciones.

El control de calidad será enfatizando las acciones preventivas, de verificación correctivas y sistemas de apoyo.

3

Todo ello partiendo de los precios unitarios, así mismo conocer como tener una seguridad e higiene en una obra.

Por otra parte dar a conocer el crédito puente como una alternativa más en el fínanciamiento de la vivienda comparándola con los créditos a largo plazo.

III. Metodología

El trabajo fue realizado en base a la experiencia adquirida en este tipo de obra, con la intensión de mostrar un procedimiento de optimización de los recursos en la construcción de la vivienda.

Dar a conocer una forma más de ejecutar una obra no es nuevo, pero hay que ir diseñando sistemas eficientes y ágiles para el desarrollo de la vivienda en nuestro país. Siendo esta tesis una alternativa de como una obra en vivienda con financiamiento bancario es ejecutada por un residente de construcción.

4

IV Introducción

La vivienda es un tema complejo de múltiples aspectos, cuyo esclarecimiento requiere enfoques multidisciplinarios.

En términos sociales, la vivienda se concibe como el esapcio donde se transmiten los valores, la cultura y los elementos sociales.

Desde el punto de vista político, la vivienda es una demanda que concentra interés, atención y reclamo de partidos políticos, organismos no gubernamentales y movimientos urbanos populares.

En el ámbito económico, la vivienda es un elemento de impacto. Aparte de ser una fuente generadora de numerosos empleos, su construcción involucra a numerosas ramas productivas.

Debe citarse también el reflejo tecnológicos y de imagen urbana de la vivienda, poniendo énfasis en la calidad de la construcción, en su impacto en el medio ambiente y en el bienestar de sus ocupantes.

El aspecto financiero es de alta relevancia en el tema de la vivienda. En el se encuentran ubicados importantes obstáculos, que deben superarse para satisfacer la demanda creciente, a través de mayores posibilidades de acceso a financiamiento a la población demandante.

En el caso de México el financiamiento a la vivienda ha sido un elemento más de la política social. El Estado, a fin de cumplir con el derecho a la vivienda, como marca la Constitución destinó importantes volúmenes de recursos, estableció incentivos para los constructores y reglamentó las modalidades, montos y plazos del financiamiento.

5

Sin embargo, en la medida que va quedando atrás una orientación paternalista y subsidiaria de la política social, la importancia del fínanciamiento, cobra cada vez mayor relieve en esta materia.

El tema que aborda esta tesis, es precisamente, el de fínanciamiento privado de la vivienda. En forma específica el propósito es realizar un estudio comparativo del crédito puente y los créditos a largo plazo. Ambas opciones del fínanciamiento bancario varían de acuerdo a las percepciones de los solicitantes del crédito.

Se antepone de relieve, así mismo, el tema relacionado con la ejecución de la obra, la cual debe ser presupuestada correctamente y supervisada en forma constante y eficiente.

De tal manera la realización de la obra de la vivienda con fínanciamiento bancario, constituyen los temas centrales de la tesis. De ello se derivan los capítulos específicos que dan cuenta de la generación del proyecto, las bases del fínanciamiento bancario, la planeación y la construcción.

Sobre todo ello, se incluyen finalmente diversas conclusiones.

6

V. Inicio de obra

1. Condiciones previas al inicio de la obra

Los aspectos y circunstancias que rodean antes y durante la planeación para la construcción de obra, se les designa como condiciones previas al inicio de obra y se engloban dentro de los siguientes contextos:

1.1. De la tierra y trámites oficiales

Uno de los aspectos más importantes para el desarrollo ininterrumpido de las obras, así como para asegurar la ausencia de problemas de tipo legal, durante la construcción, es el cumplimiento de todos los aspectos legales y de trámites oficiales. Aún cuando la ejecución de todas estas acciones no dependa directamente del residente, éste debe estar completamente enterado de las condiciones en que se encuentra, con la finalidad de conocer a fondo los antecedentes legales y administrativos que en algún momento pudieran ser la base del atraso de la obra, incremento del costo en la misma. Problemas más severos como clausura temporal o definitiva.

1.2. De la tierra

• Legislación de la tenencia de la tierra

• Actualización en el pago del impuesto predial.

• Certificado de no-afectación.

• Deslindes de los terrenos dentro de las escrituras.

7

1.3. De los trámites oficiales

• Aprobación dentro del plan parcial de desarrollo.

• Alineación y número oficial.

Licencia de uso de suelo.

• Licencia de construcción.

• Autorización de agua potable, alcantarillado y electricidad.

Las relaciones indicadas tanto en el aspecto de la tierra como de trámites oficiales son indicativas y no limitativas, ya que el número y tipo de ellas dependerán de las condiciones de cada uno de los terrenos en particular, así como de su localización geográfica y entidad.

2. Inicio de obra

El éxito en el logro de todos los objetivos que nos propondremos al ejecutar cualquier tipo de tarea, se basa, sin lugar a duda, en un buen planteamiento de inicio, ya que mediante éste se fijan las bases sobre las cuales se desarrollan todas las acciones, criterios y procedimientos necesarios para el cumplimiento de lo que nos proponemos.

El residente, al recibir las indicaciones para el inicio de la obra, deberá llevar a cabo varias acciones y planteamientos que le permitan iniciar la obra con las mayores probabilidades de éxito.

Debe existir en obra:

2.1. Proyecto y especificaciones de la obra a ejecutar:

• Edificación.

• Infraestructura.

8

Equipamiento urbano.

• Urbanización.

El residente deberá contar en obra con todos los planos topográficos, de conjunto, sembrado, arquitectónicos, estructurales, de instalaciones generales y vivienda, acabados, obras exteriores, equipamiento urbano, mobiliario urbano, señalamiento, jardinería, pavimentos, instalaciones especiales, infraestructura, etcétera. Que constituye al proyecto completo y ejecutivo, incluyendo las especificaciones respectivas a cada concepto.

2.2. Presupuesto

Los presupuestos forman parte integral de los anexos técnicos de los contratos y como tales deben existir en obra, incluyendo sus números generadores y análisis de precios unitarios.

2.3. Convenios o contratos con contratistas

Como parte del archivo de cada uno de los contratistas que intervienen en las obras, se deberá contar con una copia de su convenio o contrato, incluyendo todos los anexos técnicos.

2.4. Normas y reglamentos

El residente deberá integrar una biblioteca de consulta en obra, compuesta principalmente por ejemplares de los reglamentos aplicables en las obras.

2.5. Normas generales de supervisión

Considerando que las normas generales de supervisión, se han elaborado con la única finalidad de constituir.

9

2.6. Directorio de obra

El residente deberá elaborar al inicio de obra un directorio específico para este, que contenga los datos sobre:

• Autoridades.

• Dependencias oficiales.

• Proveedores.

• Alquiler maquinaria y equipo.

2.7. Documentación de trámites oficiales

La ejecución normal de una obra depende, entre otros factores, del estado en que se encuentren sus trámites oficiales, por esta razón el residente deberá contar en obras con copias u originales, según convenga, de los documentos y licencias correspondientes a:

• Escrituras o documentación que acrediten la propiedad.

• Certificado de no-aceptación

• Certificado de no adeudo predial.

• Alineamiento y número oficial.

• Licencia para fraccionamiento.

• Licencia de construcción.

• Autorización para suministro de agua.

• Autorización para descarga sanitaria.

10

• Aprobación del proyecto eléctrico.

• Aprobación red telefónica.

• Aprobación red de gas.

Firmas de peritos.

En general, con todos los requisitos que se deben cumplir localmente para la ejecución de las obras.

11

VI Funciones del Residente de Obra.

En términos generales, las funciones del residente de obra son amplias y de especial importancia, tanto para el control de calidad, como la ejecución de la obra en sí.

El residente de obra está en contacto directo con la ejecución. sus responsabilidades pueden dividirse en tres grupos: materiales, mano de obra y equipo.

De tal manera, el desempeño del residente de obra va a impactar cada una de las fases de construcción y el resultado final, en este caso el de la vivienda que se construye.

Sus funciones específicas son:

• Optimizar el margen de utilidad de la obra.

• Capacitar y motivar a su personal hacia el objetivo natural pero ambicioso de la calidad total.

• Representar y promover la empresa ante los clientes, funcionarios y terceros

• La mayoría de sus ideas deben surgir de y en obra.

• Administrador riguroso de la obra.

• Seguimiento técnico en base a los programas, planos, especificaciones y presupuesto de su obra.

• Colaboración estrecha con el superintendente, verificando que cada una de sus decisiones se traduzca en términos de control de costo.

• Reporte de registros de costos y avances (avance físico y financiero).

• Respetar al presupuesto y a los precios unitarios.

12

Capacidad y rapidez para tomar decisiones.

Responsable de objetivos planeados en su frente.

Juntas periódicas con residentes de otro frente para mejorar la calidad.

Control de entradas y salidas de materiales al almacén o bodega.

13

VII Precios unitarios

1. Costo directo

De acuerdo con la terminología corriente, la denominación de costos directos engloba todas aquellas erogaciones relacionadas en forma inmediata y directa, con la ejecución del producto, unidad o concepto de obra de que se trate. En el documento, que será aquí objeto de frecuente referencia "Bases y normas generales para la construcción y Ejecución de Obras Públicas", se mencionan como "Precio Unitario" del concepto de trabajo los que se derivan de las erogaciones por mano de obra, materiales, equipo y herramientas efectuadas exclusivamente para realizar dicho concepto de trabajo".

PRECIO UNITARIO

Material. Equipo. Cantidad que Rendimiento interviene en el por hora, concepto.

Mano de obra. Herramienta. Mando. Rendimiento por jornal en la fabricación del concepto.

$

Necesaria para Intermedio, la fabricación del concepto.

$

Precio de los Costo horario Costo jornal % de la obra % de la obra materiales. del equipo. día. de mano. de mano.

2. Materiales

Se deberán adquirir los materiales a los precios más oportunos del mercado y con la calidad que requiere la construcción; en caso de que se obtengan anticipos o fínanciamiento se deberán hacer compras oportunas y masivas para evitar el incremento en los costos de las obras, siempre y cuando las compras anticipadas no reflejen obstrucción en la obra.

En los contratos deberá anexarse como parte integrante de los mismos una lista del estudio de mercado, que nos servirá de base para fijar en un momento dado las variaciones o incrementos que pudiera sufrir la obra en el transcurso de ejecución, pues dadas las condiciones actuales del mercado resulta sumamente difícil contratar a precio alzado.

14

C I I c B I B L I O T E C A

En los presupuestos de contrato deberán aplicarse los precios de los materiales del convenio con el contratante, debiendo la contratista programar su adquisición oportuna.

En el caso de un alza en los materiales por adquirir por condiciones de mercado deberán quedar registrados el precio y la cantidad faltante, para hacer las consideraciones de variación de precios en los presupuestos de la liquidación.

3. Equipo

Se analizarán los costos horarios de la maquinaria, tratando que ésta sea de la localidad para eliminar cargos por transporte se considerarán los costos vigentes de maquinaria nueva.

4. Mano de obra

Los rendimientos de la mano de obra son variables, dependiendo de la localidad, de éstos rendimientos se deberá llevar un registro estadístico periódico para rectificar o ratificar los rendimientos con base en estos datos.

Los precios unitarios se deberán actualizar en el momento que ocurra una variación en los salarios autorizados por las autoridades correspondientes, aplicándose los nuevos precios a las obras por ejecutar a partir de la fecha de autorización de los nuevos salarios.

5. Herramienta

La herramienta menor necesaria para la fabricación del concepto se ha considerado como un porcentaje del 2% de la mano de obra, que cubre el deterioro de la misma.

6. Mando intermedio

El personal encargado de la mano de obra o sea mando intermedio (cabos, maestros de obra y sobrestantes) se ha determinado como un porcentaje de la mano de obra, (8%), analizando cuadrillas para determinar la capacidad física para el control de la calidad de la mano de obra.

15

7. Costo horario

La productividad de un equipo de construcción, es la expresión empleada para designar el rendimiento del equipo en una hora, en otras palabras, la productividad de un equipo indica el número de unidades de trabajo que produce el equipo en una hora. Esto no es una cantidad fija para un equipo dado, sino depende principalmente de las condiciones del trabajo y de la dirección del mismo, así como la destreza del operador, de su persistencia y de la coordinación de las demás fuerzas de construcción.

La influencia o efecto de las variaciones atmosféricas en la selección de equipo, es importante. Las condiciones atmosféricas que deben considerarse son la temperatura, la humedad, el viento y la presión del aire, ya que todo afecta la funcionalidad del equipo, de diversas maneras.

En forma diferente, algunas condiciones atmosféricas, afectan la habilidad del operador para trabajar su equipo en forma eficiente. Para el análisis del costo horario dependen los siguientes cargos:

A. Cargo directo por maquinaria

Es el que se deriva del uso correcto de las maquinas consideradas como nuevas y que sean las necesarias y adecuadas para la ejecución del concepto de trabajo, de acuerdo con lo estipulado en las normas y especificaciones de la construcción de la dependencia o entidad y conforme al panorama establecido.

B. Cargo de depreciación

Es el valor que resulta por la disminución del valor original de la maquinaria como consecuencia de su uso durante el tiempo de su vida económica.

Se considera una depreciación lineal es decir que la maquinaria se despreciaría una misma cantidad por unidad de tiempo.

C. Cargos por inversión

Es el cargo equivalente a los intereses del capital invertido en maquinaria.

16

D. Cargos por seguro

Es el que cubre los riesgos a que está sujeta la maquinaria de construcción.

E. Cargos por mantenimiento

Es el origen por todas las erogaciones necesarias para conservar la maquinaria en buenas condiciones durante su vida económica.

F. Cargos por consumo de combustible

Son los que se derivan de las erogaciones que resultan por el uso de combustibles y otras fuentes de energía.

G. Cargos por lubricantes

Son los motivados por el consumo y los cambios periódicos de aceites lubricantes de los motores.

H. Cargos por llantas

Es el correspondiente por consumo por desgaste de las llantas.

I. Cargos por salario para la operación

17

8. Salario real

Para efectos de análisis y determinación de costos por mano de obra es indispensable partir de la erogación total que significa para el empleador el pago teórico de un salario nominal y que incluye el prorrateo, entre las jornadas en que sí se trabaja, de aquellas en que por ley o por costumbre no se trabaja.

Este prorrateo se traduce en un FACTOR DE SALARIO REAL cuyo valor debe ser calculado o estimado por cada obra, dependiente como es de la zona, del clima y de otras condiciones locales.

Hay que insistir en que las cifras que aquí expresan los números de días feriados tanto por ley como por costumbre; de días de vacaciones y de lo que no se trabaja por mal tiempo, son meros ejemplos, y que en su lugar deben consignarse las que realmente correspondan para condiciones dadas.

18

O

•c ja 73 <n O

i

•o

en ••* vt 53 e

1 la S

u

la >>z S

u so

§1 U

3 CL, I S

i s

o

>>z

II

1-

5! s

i

GO

I

! I

5Í P

So

«a

ji 1

«2

, z u

s 9 5 u

a z o

g

55

s z a 3

o z

3.

< s s

S § y

1 U o

< —

w v

.

Z S£

. " — —

—

< z „ 2

2 S

z s = > z sc —

< z

z ~

o <

u Id

S

O

o

5 o a á o

Id

a s

S < < <

3;

<

_1 I < a

a'

?!

g!

M l

O I

o! i O

i

§!

•SI

Análisis de integración del factor del salario real

Representa el factor de incremento sobre el salario base, se obtiene de considerar todos los cargos y prestaciones a los que tienen derecho los trabajadores derivados de la Ley Federal del Trabajo y de la Ley del Seguro Social.

En el cálculo de este factor deberán tomarse en cuenta las características específicas del trabajo a desarrollar, tales como: jornadas de trabajo, cambios de turnos, guarderías, etc.

Licitación No. y Paquete El número correspondiente a la licitación y

paquete.

De fecha La fecha de la licitación.

Obra Se especificará el nombre de la obra y el lugar donde se realizarán los trabajos.

a) Representan los días calendario por año (no bisiesto para 1998). b) Días de aguinaldo a los que tiene derecho el trabajador por un año de

trabajo. c) Días de vacaciones a que tiene derecho el trabajador por año de trabajo. d) Días de percepción pagados al año, es igual a la suma de a+b+c=d. e) El y E2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente f) Fl y F2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente g) Gl y G2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente h) Hl y H2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente i) II y 12 = Factor de acuerdo a la legislación vigente j) Jl y J2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente k) Kl y K2 = Factor de acuerdo a la legislación vigente

En caso de que en la entidad exista el 2% sobre nóminas se deberá indicar en este espacio.

1) L3=(L1)(A3)/100: L5=(L2) (A5)/100 L4=L3/365 L6=L5/365

m) Las celdas M3 y M5 se obtienen de la suma correspondiente a las celdas (D+L)

n) El factor de prestaciones se obtiene de: N4=M3/365 : N6=M5/365 t) Días no laborados al año resulta de la sumatoria de 0+P+Q+R+S=T. u) Días calendario laborados al año resulta de U=A-T v) Factor de productividad resulta de: V=A/U

Fasar: El factor de salario real resulta de multiplicar el factor de prestaciones por el factor de productividad.

Fasar = (N) (V)

22

VIII Catálogo de precios unitarios

En la construcción de vivienda el catálogo de precios unitarios es muy amplio. El catálogo deberá presentarse con orden ya sea por paquetes, por clave o por orden alfabético para facilitar su localización. Es muy importante que su descripción sea clara y lo suficientemente especificada.

Se muestra a manera de ejemplo este breve catálogo.

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS TUBO DE CONCRETO SIMPLE DE 15 CM.

Unidad de medida : mi Materiales

Tubo de concreto Maquinaría, equipo y herramienta Mortero, cemento, arena 1:5

Rendimiento 1,0000 Mano de obra Oficial de albañil Peón Mando intermedio

Rendimiento 1,0000 Maquinaría, equipo y herramienta Cuchara de albañil

Rendimiento 1,0000 Básicos Arteza o mezctera (CIBAC) costo diario

Unidad

Pza.

M3

Subtotal Cargo por

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Costo Unitario

10.52

199.13

equipo y

93.09 44.72 4.13

mano de

0.24

equipo y

0.92

Cantidad

1.1000

0.0010

Herramienta

0.0300 0.0300 0.8000

obra

0.0500

herramienta

0.0500

Importe

11.57

0.20 11.77 11.77

2.79 1.34 0.33 4.46 4.46

0.01 0.01 0.01

0.05 0.05

Precio unitario ('Dieciseis pesos 92/100 m.n.*)

MI 16.92

23

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS ACERO DE REF. No. 4 (1/2 ") HABILIY CORTE

Subtotal

Unidad de medida : Ton Materiales

Alambre recocido cal. 18" Acero de refuerzo No. 4 (1/2 ")

Mano de obra Fierrero Ayudante clase "A" Mando intermedio (Maestro)

Rendimiento 1,0000 Maquinaria, equipo y herramienta Cargador multifuncional sambron Equipo completo para dobles y corte

Rendimiento 1,0000

Unidad

Kg Ton

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Hr Hr

Subtotal Cargo por

Costo Unitario

3.69 2,075.41

89.13 51.68 73.01

mano de

303.64 49.77

equipo y

Cantidad

30,0000 1,0425

0.2990 0.8971 0.0800

obra

0.1000 1,5333

Herramienta

Importe

110.70 2,163.61 2,274.31

26.65 46.36 5.84

78.84 78.84

30.36 76.31

106.67 106.67

Precio unitario Ton (*Dos mil cuatrocientos cincuenta y nueve pesos 82/100 m.n.*)

2,459.82

24

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS MALLA ELECTROSOLDADA 6x6

Unidad de medida : m2

Materiales

Alambre recocido Cal. 18 Malla electrosoldada 6x6 10/10

Mano de Obra Oficial de albañil Peón

Mando intermedio

Rendimiento 1,0000 Básicos Tijeras para corte de varilla

Maquinaria, equipo y herramienta Cargador multifuncional sambron

Rendimiento 1,0000

Unidad

Kg M*

Subtotal

Jor Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Hr Subtotal

Cargo por

Costo Unitario

3.69 3.28

44.72 51.68 89.13

1.04

mano de

0.65

128.29

equipo y

Cantidad

0.0100 1,0500

0.0033 0.0063 0.0063 0.8000

obra

0.0160

0.0066

herramienta

Impor

0.04 3.44 3.48

0.15 0.33 0.56 0.08 1.12 1.12

0.01 0.01

0.85 0.85 0.85

Precio unitario (•Cinco pesos 46/100 m.n.*)

M2 5.46

25

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS CIMBRA METÁLICA CIMENTACIÓN COSTO USO M*

Unidad de medida: Materiales

Cd

Maquinaria, equipo y herramienta Cimbra metálica en cimentación

Rendimiento 1,0000

Mano de Obra Oficial albañil Ayudante clase A Mando intermedio (Maestro)

Rendimiento 1,0000 Maquinaría, equipo y herramienta Cuchara de albañil

Rendimiento 1,0000 Básicos Marro de 14 Lbs. costo diario

Unidad

Pza. subtotal

Cargo por

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Costo Unitario

1143.26

equipo y

93.09 51.68 9.70

mano de

0.24

equipo y

0.64

Cantidad

0.000877

herramienta

0.067000 0.067000 0.080000

obra

0.0500

herramienta

0.067000

Import

1.00 1.00 1.00

6.24 3.46 0.78 10.48 10.48

0.01 0.01 0.01

0.04 0.04

Precio unitario ("Once pesos 53/100 m.n.)

Cd 11.53

26

e n e B I B L I O T E C A

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

CONCRETO H/O FC-200 KG/CM2 EN CT

Unidad de medida : M-*

Materiales

Maquinaría, equipo y herramienta Concreto H/O FC-200 Kg/Cm2

Colado de concreto en cimentación

Rendimiento 1,0000

Unidad

M3

M3

subtotal Cargo por

Costo Unitario

205.04 25.13

equipo y

Cantidad

1,030000 1,000000

herramienta

Import*

211.19 25.13 236.32 236.32

Precio unitario M^ (•Doscientos treinta y seis pesos 32/100 m.n.*)

236.32

27

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS BLOCK GRIS DE 10x20x20 COLOC. MURO

Unidad de medida : PZA Materiales

Block cone, pesado gris 10x20x20 (mitad) Maquinaría, equipo y herramienta Mortero, cem-cal-are 1:25:4 gris

Rendimiento 1,0000 Mano de obra Oficial albañil Peón Mando intermedio (Maestro)

Rendimiento 1,0000 Básicos Andamio tubular (treteaux) costo diario

Básicos Arteza o mezclera (CIBAC) costo diario

Maquinaria, equipo y herramienta Cuchara de albañilería Acarreo de block en sambron Diablo o carrito para trans, costo diario

Rendimiento 1,0000

Unidad

Pza.

M3

subtotal Cargo por

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Cd Subtotal

Cd Pza Cd

Subtotal Cargo por

Costo Unitario

080

238.37

equipo y

93.09 44.72 0.41

mano de

6.84

0.92

0.24 0.1 1.41

equipo y

Cantidad

1.050000

0.000345

herramienta

0.0300 0.0300

0.080000

obra

0.003000

0.003000

0.003000 0.500000 0.003000

herramienta

Importe

0.84

0.08 0.92 0.92

2.79 1.34 0.33 0.44 0.44

0.02 0.02

0.01 0.01

0.01 0.05 0.01 0.06 0.06

Precio unitario (•Cinco pesos 45/100 m.n.*)

Pza. 5.45

28

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS PUERTA VALSAPANEL 0.90x2.057 M p/ACCESO

Unidad de medida : Pza. Materiales

Bisagra latonada de 3" Puerta Valsapanel de 0.92x2.057 mts

Mano de obra Peón Carpintero de banco Mando intermedio (maestro)

Rendimiento 1,0000 Básicos Desarmadores

Unidad

Pza. Pza

subtotal

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

Cd Subtotal

Costo Unitario

3.45 269.03

44.72 82.05 15.90

mano de

0.34

Cantidad

3.000000 1,000000

18,000000

0.125000 0.125000 0.080000

obra

0.125000

Importe

10.35 269.03

1.44 280.82

5.59 10.31 1.27

17.17 17.17

0.04 0.04

Precio unitario Pza-(•Doscientos noventa y ocho pesos 03/100 m.n.*)

298.03

29

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS TIROL-PLAFONES CEM. BLANCO-GRANO MARMOL

Unidad de medida : M^ Materiales

Liga tirol

Mano de obra Peón Yesero Mando intermedio (Maestro)

Rendimiento 1,0000 Maquinaria, equipo y herramienta Pasta cemento blanco-grano de mármol Tirolera para yesero costo diario

Rendimiento 1,0000

Unidad

Lt Subtotal

Jor Jor

%MO Subtotal

Cargo por

M3

Cd Subtotal

Cargo por

Costo Unitario

5.50

44.72 82.50 4.24

mano de

300.40 0.32

equipo y

Cantidad

0.071400

0.033300 0.033300 0.080000

obra

0.005200 0.033300

herramienta

Impor

0.39 0.39

1.49 2.75 0.34 4.58 4.58

1.56 0.01 1.57 1.57

Precio unitario (•Seis pesos 54/100 m.n.*)

M2 6.54

30

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS LAVABO DE PORCELANA BLANCA

Unidad de medida : Pza. Materiales

Lavabo mea. Vitromex porcelana blanca Cespol 32 mm PVC para lavabo Adaptador cespol 32 mm p/lavabo Llave individual para lavabo mea. Urrea

Mano de Obra Oficial Ayudante

Rendimiento 1,0000

Unidad

Pza. Pza. Pza. Pza.

subtotal

Jor. Jor.

Subtotal Cargo por

Costo Unitario

57.50 11.00 1.89

37.40

99.03 44.72

Mano

Cantidad

1.000000 1,000000 1,000000 2,000000

0,200000 0,020000

De Obra

Import<

57.50 11.00 1.89

74.80 145.19

19.80 8.9

28.70 28.70 173.89

Precio unitario (*Ciento setenta y tres pesos 89/100 m.n.*)

Pza.

31

IX Control tiempo

1. El programa

El programa debe considerar, para su elaboración, los volúmenes consignados en el contrato y los rendimientos supuestos en los análisis de P.U.; de no ser así, la duración de cada actividad o concepto, no corresponderá a la realidad y por lo tanto, las incongruencias se manifestarán rápidamente.

Se ha fabricado el programa con cada actividad perfectamente definida y siguiendo estrictamente el catálogo de conceptos que integran el presupuesto de contrato, con las mismas divisiones geográficas y de especialidad; y se ha definido la ruta crítica para cada una de esas divisiones, así como la ruta crítica general, con lo que hemos cubierto el primer paso de la planificación. Es necesario recordar la necesidad de que las duraciones de las actividades estén definidas por los volúmenes a ejecutar y los rendimientos considerados en los P.U.

En este punto se deben revisar los rendimientos considerados en los P.U., y si se encontrara alguno que no pueda cumplirse, deberá avisarse a la oficina de control, para dos cosas: primero, para que los interesados tengan conocimiento de ese error y segundo, para que se lleve un control estricto en los conceptos de error.

2. Los avances propuestos o previstos

Teniendo la gráfica del programa con cada actividad perfectamente definida, se procede a determinar los avances esperados confirme a la unidad de tiempo escogida para control (mes, quincena, semana). Se recomienda el periodo semanal, con ajustes de cuatro y cinco semanas, para hacerlo coincidir con los meses del año. En este escrito, consideraremos que el programa es combinado; es decir, de barras (Gant) con actividades virtuales que indiquen las relaciones eventuales de inicio y término, propiciando un programa de flechas y eventos, para poder definir la ruta crítica.

32

C I I C B I B L I O T E C A

Cada actividad tiene una duración , y como se espera un avance sostenido con el mismo rendimiento se infiere que la producción será igual en cada unidad de tiempo.

El programa está dividido conforme al presupuesto, así que cada área geográfica y cada especialidad tienen su ruta crítica y su control particular, pero además existe la ruta crítica general que es la suma de todas ellas y se comprende que la suma de los controles particulares consiste en el control general.

Cada actividad o concepto, tiene un valor porcentual dentro de su especialidad y cada especialidad es a su vez un porcentaje del presupuesto general. Y la única manera de representar lo anterior es en dinero, ya que es la única unidad común a todos los conceptos.

Los avances semanales de cada actividad serán porcentajes obtenidos de prorratear el 100% de la actividad entre el número de semanas de su duración.

Los avances acumulados, multiplicados por el valor porcentual de la actividad dentro de la especialidad, nos representan el avance de la especialidad obtenido con el avance de esa actividad.

3. Lo ejecutado vs. lo planeado

En un momento dado, la obra lleva un avance el cual hay que medir para poderlo comparar con el que se pretende llevar, de acuerdo a la planificación elaborada desde el principio.

Primero, es sumamente fácil determinar el avance que indica la planificación y se obtiene marcando sobre un programa la fecha límite que quiere investigar; si se tiene un programa de flechas y eventos, tendrá que disponerse de una computadora y de la lista de definición de eventos; en cambio, con un gráfica de Gantt, con una regla y una calculadora podremos efectuarlo. El programa de flechas tiene la ventaja de la definición de la ruta crítica, pero en las barras podremos definirla si logramos relacionar adecuadamente los inicios y finales de cada actividad.

33

Entrando en materia, marcamos la fecha de corte en el programa y calculamos el avance que debería tener cada actividad en esa fecha. Cada actividad representa un porcentaje del importe total del contrato, por lo que al multiplicar ese porciento por el avance calculado de cada actividad se obtienen el avance parcial del total que cada actividad debería tener en esa fecha y la suma de los resultados obtenidos representa el avance planeado para la obra.

Ahora tenemos que encontrar lo que realmente se ha ejecutado y los únicos documentos válidos para conocer lo anterior son las estimaciones porque han certificado las partes contratantes como medio de lo ejecutado y aceptado dentro de las especificaciones de calidad de la obra. Sin embargo, puede suceder que la fecha del corte esté muy lejos de la última estimación por lo que hay que considerar volúmenes que aún no han sido estimados; o bien, puede ser que se hayan estimado o autorizado a pagar cantidades mayores que las realmente ejecutadas (sobrestimados) y en este caso, hay que restarlas las de datos de obra.

Así pues, el avance real de cada actividad se obtiene de los datos acumulados de estimaciones, sumando los faltantes y restando los sobrestimados y dividiendo este dato por el total contratado de esa actividad. El avance real, multiplicado por el porcentaje que la actividad representa en el total de la obra, nos da el porcentaje de avance que la actividad investigada tiene en el total de la obra. La suma de estos porcentajes nos da el avance real de la obra en la fecha de corte.

El comportamiento de las actividades críticas es muy importante, pues es el primer indicio de problemas, tanto de su más mínimo atraso correspondiente a un incremento de recursos para volverlas al programa; esto es así porque como ya sabemos, son actividades que no admiten retraso, bajo la pena de atrasar el total de la obra y de que otras actividades que no estaban, entren a formar parte de la ruta crítica, haciendo que el control de la obra se vuelva cada vez más difícil.

34

Sobre una gráfica de barras se marcan los avances reales de cada actividad y se unen estos puntos mediante una línea quebrada, que por estar presente frente a la línea de corte en la fecha de inspección, hace que se manifieste gráficamente el comportamiento del avance general de la obra; sin embargo, esta gráfica sólo es complementaria del dato matemático descrito arriba, pues suelen graficarse atrasos o adelantos espectaculares, pero que no son reales o significativos, ya que las actividades que generan esos picos, o tienen un valor insignificante en el cuerpo general de la obra, o tienen una enorme holgura que las hace carentes de importancia.

La pauta, la marca la ruta critica y suele suceder que algunas actividades por sus retrasos entren en ruta crítica y otras que por su avance se salgan de ella, pero esto lo podremos saber hasta que se efectúe la replaneación a largo plazo.

Tenemos ya manera de integrar el control de lo ejecutado vs. lo planeado, pues tenemos datos para comparar actividad por actividad, como deberían de ir contra como van y tenemos también el dato del avance general real contra el hipotético y además la gráfica comparativa de avances; pero también debemos reportar los motivos de retraso, de avance excesivo, de trabajos extras, de trabajos adicionales no previstos en contrato, interferencias y detenciones por causa de fuerza mayor, si el contratista paró sin motivo o sin responsabilidad para con el cliente. Todo lo anterior será causa de una ampliación del contrato, así como del monto del mismo, siempre y cuando el contratista no tenga responsabilidad de ello.

También menciónense las escalaciones cuando sucedan y cambios en reglamentos oficiales y disposiciones gubernamentales que hagan referencias, creen conflictos o causen retrasos.

Los datos obtenidos de la manera anterior, son de importancia capital, ya que son un de los parámetros que indica el éxito de ejecución de una obra, nada menos que la utilización del tiempo disponible para ejecutarla.

35

4. La reprogramación

La reprogramación de la obra, a partir de un momento de corte en el que se define lo que sucedió y tomando en cuenta lo que falta por ejecutar, vuelve a programarse lo que falta por hacerse; claro que también se toman en cuenta los trabajos y volúmenes extras, las interferencias, retrasos fuera de control, la nueva fecha de terminación, etcétera, especialmente si estos datos ya se han incorporado al contrato de obra.

La primera vez, se parte de un programa original, se le hace un corte al día deseado, se elabora una comparativa de lo ejecutado vs. lo planeado, y con los volúmenes y conceptos que todavía no se hayan ejecutado se hace una nueva programación y planeación total, incluyendo, como se dijo antes, los volúmenes y conceptos extraordinarios encontrados hasta la fecha. Esto indica que los recursos que hay que conseguir en adelante serán algo diferentes, por eso habrá que calcularlos siempre de la misma manera que en la planificación original.

Así obtenemos un nuevo programa y una nueva planificación, dejando lo ya ejecutado como cosa del pasado, excepto para estimaciones, reclamaciones y liquidaciones, pero los nuevos recursos a emplear se comparan con los ya disponibles en 1 obra, y si hay faltantes, se elaboran las requisiciones correspondientes, dentro de los plazos estipulados por el nuevo programa. Al nuevo programa le llamo programa actualizado.

El programa actualizado, una vez aprobado por las partes, queda incluido en el contrato y sustituye a partir de la fecha de corte al programa original.

Probablemente la organización de obra haya que modificarla y adecuarla a los requerimientos de la nueva planificación; en este caso se revisa, se aprueba y se incluye también en el contrato de obra.

Con el contrato original modificado en los volúmenes y conceptos extraordinarios; con la nueva programación y planificación elaboradas a partir de la fecha convenida, y con la nueva organización de la obra tenemos que la obra en sí misma ha sido reorganizada, incluyendo por supuesto un nuevo flujo de caja que será tomado en cuenta por las partes.

36

Las reprogramaciones y replanificaciones subsecuentes siguen el mismo patrón; es decir, son iguales, pero cuidando las nuevas condiciones al momento del corte para la replanificación; ni qué decir que se trabaja sobre el programa actualizado de la anterior reprogramación, ya que los controles de obra, se llevan sobre ese programa actualizado.

Cabe informar aquí que las reprogramaciones pueden ser más frecuentes de lo deseable, pero si tienen que hacerse háganse sin discusión, porque trabajar sobre un programa obsoleto es caso como trabajar sin programa. Lo ideal sería una reprogramación semestral, o cada cuatro meses y como máximo cada tres meses.

37

X. Control de costos

En la construcción se trabaja cada día con márgenes más reducidos por el mayor costo relativo de las obras y una creciente competencia. Entre las empresas constructoras va imponiéndose el convencimiento de que, sin un control riguroso y sistemático de la producción y el gasto, se camina a ciegas en los resultados económicos, a golpes de sorpresas, fiados muchas veces en precios aparentemente buenos y dejándose un tanto llevar de la mera intuición o la suerte. Es corriente conocer los resultados en balances anuales o, lo que es peor, a la terminación y liquidación de una obra. Si los resultados son negativos, el remedio que pudiera aplicarse para corregir el quebranto llega tardío. Aún siguiendo de cerca estos resultados por simple conocimiento contable, continuarán ignorándose las verdaderas causas de los beneficios o pérdidas si no se ha llegado a un análisis mediante el control y estudio de costos. Aunque en una obra se registre un beneficio global, puede ocurrir que no se haya alcanzado el que hubiera correspondido si en alguna de sus unidades se ha trabajado con pérdida sin conocerlo y buscar a tiempo la corrección.

En otras industrias, los costos obedecen en gran medida a escándalos preestablecidos, donde la producción es regular y perfectamente controlada. Los precios de la materia primas, gastos generales, de personal, etcétera, se mantienen relativamente fijos. Los precios en venta de los productos fabricados suelen ser sostenidos y de cierta uniformidad.

En la construcción todo es distinto. La mano de obra es cambiante, sufriendo los bruscos altibajos de la oferta y la demanda; la eventualidad y trasiego constante del personal en las variables coyunturas locales y comarcales, impiden establecer rendimiento y costos uniformes. Lo mismo ocurre con los materiales, especialmente los básicos y de mayor consumo, el transporte, oficios auxiliares, etcétera, que fluctúan constantemente, incluso en el mismo lugar y tiempo.

Por otra parte, en el aspecto presupuestario, tratándose de unidades de obra de la misma construcción, son muy dispares los precios aceptados por los contratistas, aunque sea en obras radicadas en la misma localidad y para valerse, en este caso, de la misma procedencia de materiales, servicios y del propio censo obrero.

38

Dentro de una misma empresa constructora se trabaja simultáneamente con precios distintos para idénticas clases de obras, según el organismo o entidad que los hubiere contratado o la estimación del autor del proyecto, además de la inevitable y acentuada variación de precios que se produce en la pugna de concursos y subastas.

Este carácter heterogéneo e irregular de la construcción, y en momentos ya de fuerte competencia, en que las ofertas se aquilatan al máximo y se reducen considerablemente los plazos de ejecución, obligan a una vigilancia estrecha y rigurosa de resultados económicos, que sólo es posible conseguir empleando un sistema de control de costos metódicos y eficiente.

La obtención de los costos reales, de cerca, y llevados al origen en el transcurso de las obras, es de doble utilidad. Cuentan así las empresas con un instrumento valioso para el estudio de obras nuevas, pudiendo lanzarse a la competencia con pleno conocimiento de los verdaderos costos actualizados de producción.

Actualmente los constructores buscan la ordenación de estos controles como remedio para ponerse o seguir en línea de competencia y como apoyo importante para su economía, lo que hasta ahora se ha mirado con indiferencia cuando no se le ha ignorado totalmente,

En cualquiera de estas modalidades, los costos han de ir necesariamente ligados a la contabilidad de obras y de empresa, en estrecho engranaje con las cuentas de inversiones, de modo que los balances periódicos contables que se obtengan de cada obra o grupos de obras, sirvan de examen y comprobación del gasto, condición necesaria para el verdadero control y veracidad de los costos.

Aparte de esto, hay que valerse de datos extracontables que ayuden a completar el sistema, según las circunstancias de cada caso, que han de estudiarse minuciosamente. Permitirá conocer en periodos mensuales, por ejemplo, (coincidentes con el cierre de nóminas y liquidación de seguros sociales, contabilización de facturas de servicios y suministros, medición de trabajos realizados, abonos en cuentas a subcontratistas, etcétera), los resultados económicos de la producción y su influencia en las diversas actividades.

39

1. Determinación del costo

Es necesario armonizar la contabilidad y el control de costos. Cada obra o grupo de obras similares en ejecución han de considerarse como hechos económicos independientes dentro de la ordenación general contable. Bajo el punto de vista de los costos, las obras se considerarán divididas en unidades de producción o actividades que ocasionan distintos resultados a los que se hace necesario vigilar como si se tratara de cualquier otra producción fabril.

Se siguen aquí procedimientos adecuados para conocer la producción realizada en ciclos mensuales mediante mediciones parciales y valoraciones de orden interior desligadas totalmente de las certificaciones de obra, ya que éstas, por su condición de cantidades a "buena cuenta" sujetas a liquidación final, no siempre responden a la verdadera obra ejecutada en la fecha a que se refiera la certificación o facturación de trabajos.

Se estudian los instrumentos de control y registro que recojan sistemáticamente la producción parcial y acumulada de unidades de obra o agrupación de unidades similares (actividades) de acabado completo, con arreglo al proyecto, y aquellos trabajos en fases de preparación, remates, reparaciones y las actividades que no producen valoración para efectos exteriores, pero que son necesarias al desarrollo norma) de los trabajos. Es esencial este estudio del control de producción, ya que de aquí ha de obtenerse la relación/gasto para llegar al costo unitario.

Exigen un estudio a fondo el control y aplicación de la mano de obra en sus variadas formas de trabajo y retribución; el control de almacenes y su funcionamiento; consumo y valoración de materiales, la amortización del herramental y medios auxiliares de trabajo; gastos generales, impuestos, etcétera, analizando los gastos de imputación directa a actividades concretas y definidas y los que hayan de ser objeto de distribución.

2. Mano de obra

Tenemos un programa actualizado de obra y consecuentemente un programa de mano de obra, siendo sumamente importante seguir los lineamientos que marca la planificación: Las cuadrillas se formarán y controlarán por especialidad y concepto, pero vigilando que sea el personal solicitado por la planeación.

40

Con esto se estarán evaluando y revisando continuamente los rendimientos que se usaron en los precios unitarios y se limitarán las planificaciones futuras y actualizaciones de la obra; y también se darán datos para planificaciones de obras futuras haciendo cada vez más eficientes a los departamentos que elaboran ofertas.

Cada cuadrilla, con su control o lista de raya, estará asignada a la actividad para la que fue creada, y únicamente para ésa.

Día a día, el encargado de la actividad (residente) reportará al departamento de personal el número de horas que la cuadrilla dedicó a su actividad (concepto) y las horas que dedicó a otras actividades, definiendo claramente las claves o códigos de las actividades en que trabajó.

También reportará el número de unidades realizadas en las actividades en que se trabajó.

El residente ha reportado jornadas-cuadrilla y unidades de obra ejecutadas; con estos datos tenemos rendimientos reales en la obra al dividir las unidades de obra por jornadas-cuadrilla. Ahora podemos comprar este dato con el teórico que aparece en el precio unitario del concepto. Primero tenemos que igualar los datos, pues el rendimiento teórico puede aparecer en horas-hombre, horas cuadrilla o en jornada-cuadrilla y sólo entonces la comparación es válida. Si dividimos el rendimiento real por el rendimiento teórico sabremos que:

1. Tenemos un dato muy cercano o igual a uno; entonces el rendimiento es correcto pero hay que seguir esta pista a lo largo del tiempo para confirmar que no hay desviaciones.

2. El dato es mayor que uno, hemos obtenido un rendimiento superior al teórico y vamos bien; sin embargo, debe verificarse que no se hayan cambiado los datos favor del concepto vigilado.

3. El dato resultó menor que uno, se están obteniendo rendimientos menores que el teórico; hay que averiguar cuál es el motivo y reportarlo. Puede ser causa de fuertes pérdidas o de una reclamación.

41

4. El dato está muy alejado de uno en uno y otro sentido; los datos del reporte no son reales y se están cargando o descargando para favorecer otros conceptos. Debe investigarse exhaustivamente, pues pueden ser causa de reclamaciones muy considerables y de atraso en la fecha de terminación.

Además, el reporte de los conceptos ejecutados debe coincidir con la estimación revisada y aprobada por la supervisión, por lo que cuando se elaboren para su cobro, se revisarán totalmente los rendimientos antes encontrados,

Se comprende rápidamente que para un control como el solicitado se requiere un ordenador o computadora, porque la cantidad de datos es excesiva para la capacidad de un hombre, entonces la máquina se programará con los datos pertinentes y se obtendrán muy rápidamente los resultados conseguidos.

Con la computadora se pueden tener a la mano datos como horas-cuadrilla disponibles en total de cada actividad o cada especialidad y hasta de cada área; las horas gastadas y las que faltan por ejercer. Así mismo, tiene los volúmenes contratados, los ejecutados y los faltantes, con lo que puede darnos los rendimientos obtenidos y los que deben obtenerse para terminar y éste a su vez, compararlos con el rendimiento teórico.

También puede tenerse el costo de hora-cuadrilla incurrida, ya que la lista de raya se paga semana a semana, con el simple hecho de dividir el monto de la lista de raya, por las horas-cuadrilla gastadas en la semana. Se ve que también puede reportar el costo semanal parcial y acumulado en un momento dado.

El control puede llevarse como se quiera, en horas-hombre, horas-cuadrilla, o jornadas-cuadrilla, teniéndose más detalle cuando se trabaja con horas-hombre y menos cuando se utilizan jornadas-cuadrilla; siendo recomendable utilizar jornadas-cuadrilla, porque hay suficiente control.

Las actividades realizadas fuera del tiempo de labor (tiempo extra) siempre y cuando sea responsabilidad del residente, se reportarán dobles o triples y se cargarán al concepto que le corresponda. Así los rendimientos serán reales.

Los conceptos extraordinarios deben tratarse aparte y vigilarse de una manera similar a los contratados, pero fuera de lo planeado hasta que puedan incluirse en los programas mediante una replaneación.

42

El control de la cantidad de personal en obra le dará al residente una idea más completa de las intenciones del residente, ya que de estar completas las cuadrillas planeadas, sabremos qué está intentando seguir con el programa y de no ser así, puede exigir con datos fidedignos al contratista que complete la planilla de personal, pues es de estimarse que no cumplirá con el contrato celebrado.

A) Costo base de mano de obra

La valuación del costo de mano de obra en edificación es un problema dinámico y bastante complejo, su carácter dinámico lo determina el costo de la vida, así como el desarrollo de procedimientos de construcción diferentes debido a nuevos materiales, herramientas, tecnologías, etcétera. También su complejidad varía conforme a la dificultad o facilidad de realización, la magnitud de la obra a ejecutar, el riesgo o la seguridad en el proceso, el sistema de pago, la relación de trabajo, etcétera.

Más aún las condiciones climáticas, las costumbres locales y en general todas las características que definen una forma de vida, afectan directa o indirectamente. El valor de la mano de obra la podemos constatar por mano de obra por destajo.

B) Mano de obra por destajo

Se paga sobre la base del concepto de obra, cantidad ejecutada y costo unitario de la mano de obra establecido por negociación.

B.l Características administrativas

• Se determina por unidad para cada concepto de trabajo.

• Se toma como base el salario diario real, que sé está pagando por administración.

• Estado de la obra, en estimaciones semanales.

43

B.2 Características funcionales

• Deben trabajar mínimo el turno establecido y podrán trabajar de acuerdo a los intereses que les convengan.

. El control se realiza a través de los maestros destajistas.

• Programación de los equipos de trabajo, de acuerdo al calendario de obra.

• Supervisión meticulosa en la calidad de los trabajos.

B.3 Ventajas

• Mejor control y costos reales

• Menores gastos de herramientas.

• Mínimos gastos en tiempos perdidos.

B.4 Desventajas

• Propicia baja calidad en lo trabajos

• Poco control de personal

• Dificultad en las estimaciones de los materiales.

C. Mano de obra por administración

C.l Manejo de la obra

• Consiste en pagar al trabajador por jornada diaria de trabajo.

C I I c B I B L I O T E C A

C.2 Características administrativas

. Contratación directa por cada uno de los trabajadores

• Registro y control directo del trabajador

• Control de salarios

• Registros a las dependencias • Control y pago directo por la administración de la empresa de

impuestos, obligaciones y prestaciones.

C.3 Características fundamentales

• Control de grupos de trabajo por medio de personas de la empresa

• Programación diaria de los equipos de trabajo de acuerdo al calendario y avance de la obra.

. Supervisión más meticulosa de los tiempos de ejecución y calidad.

C.4 Ventajas

• Buena supervisión, que se puede alcanzar mayores rendimientos,

• Mejor control técnico y administrativo del personal

• Mejor seguridad en la construcción de estructuras

• Disposición inmediata del personal

• Mayor control en el desperdicio de los materiales.

C.5 Desventajas

• Bajo rendimiento de personal, en los acabados

• Se proporcionan tiempos perdidos por bajos salarios.

• Mayor número de equipo y herramienta adquirido por la empresa.

3. Equipo

De igual forma que la mano de obra, el equipo puede controlarse mediante el uso de horas-máquina.

Diariamente debe reportarse el uso que se le dio al equipo, según los conceptos y especialidades donde se trabajó.

Recuérdese que hay que reportar: horas efectivas de trabajo, horas de tránsito, horas muertas o sin ocupación, horas de mantenimiento y horas de descompostura mayor o menor. Lo anterior es porque las máquinas de construcción, se consideran alquiladas, aunque sean propiedad del constructor y el alquiler indica que es por doscientas horas efectivas un mes, lo que ocurra primero, y las horas de trabajo, tránsito y sin ocupación se pagarán irremisiblemente si la máquina no es usada eficientemente, a menos que el convenio de alquiler se altere en su contenido. Si la suma de horas efectivas, más las de mantenimiento, las de tránsito, son menores que doscientas en un mes, la diferencia será de horas muertas que tendremos que pagar sin discusión, a menos que sean horas de descompostura. En cambio, si la suma anterior es mayor que doscientas en un mes, la diferencia son horas extras que se pagarán según la cláusula respectiva. El algunos casos, las horas de mantenimiento, como las máquinas no trabajan efectivamente, se hacen fuera de las jornadas habituales de trabajo evitando el costo de las máquinas, pero entonces los mecánicos deberán laborar en turnos diferidos a conveniencia de la obra.

Las horas de tránsito se cargan a la actividad que las motivó, y si esa actividad engloba varios conceptos de obra, el cargo se prorratea según los montos de estimación que alcancen estos conceptos en el turno de la máquina.

46

Las horas de mantenimiento (si se pagan) y las horas muertas se prorratean en todos los conceptos que se ataquen por la máquina en un periodo de un mes, igualmente si hubiera horas extras. Esto provoca una situación de indefinición durante las semanas en que no aparece este cargo, pero con un poco de criterio de verdad puede hacerse una provisión semanal, ajustable al mes, que nos permita tomar decisiones con un mínimo margen de error. En todo caso puede controlarse esto con semanas de 200/4.33 horas de trabajo efectivo por máquina y aplicar los mismos criterios, pero semanales.

Las horas de descompostura no se pagan, amenos que haya responsabilidad en ello al operar la máquina con descuido o negligencia, pero hasta doscientas horas al mes, y durante el primer mes y siempre y cuando se avise oportunamente al propietario del equipo.

Para las reparaciones, arrendatario y arrendador convienen en un monto que, al ser menor que esa cantidad, el arrendador pagará el costo y podrá hacer la reparación con sus propio medios, pero avisará oportunamente al propietario; si es mayor que lo convenido, el arrendatario pagará todo y también hará la reparación respectiva. Si el arrendador hace la reparación mayor deberá avisar oportunamente y llegar a un acuerdo de cómo descontar de las rentas el cargo incurrido. También en el caso de materiales de consumo como son: cuchillas de ataque, gavilanes, casquillos de ripper y llantas, el propietario del equipo debe proporcionarlas nuevas cuando entrega la máquina para el trabajo, pero de no ser así, si hay necesidad de cambiarlas, se avisará oportunamente y se convendrá en hacer un cargo al devolver la máquina, consistente en el porcentaje de vida útil que aún le queda al material proporcionado, multiplicado por el precio de adquisición del artículo más lo que costó la instalación. Estos cargos, que serán los costos de adquisición del material de consumo más lo que costó la instalación, para que lo que aquí nos ocupa, se prorratean directamente en los conceptos que se realizan en el periodo que se está vigilando.

Los consumos de aceite, grasa, combustibles, mangueras y conexiones deben estar incluidos en el precio de la maquinaria pero es muy conveniente separarlos para vigilar que los consumos de estos artículos no rebasen lo planeado, ya que son los índices que nos avisan que una máquina está en mal estado, a menos, claro está, que sea el arrendatario quien proporcione estos materiales. Aquí sí que su control es con base en los reportes de los consumos

47

de cada máquina en particular y la intendencia de maquinaria reportará semanalmente el comportamiento de cada equipo al encargado de la obra, quien decidirá y ejecutará las acciones pertinentes. Cuando el costo de estos consumos se lleve por separado de las rentas de equipo debe prorratearse semanalmente, por equipo, en los conceptos que haya ejecutado ese equipo, en el periodo de que se trate.

El personal de operación u operadores a veces también viene incluido en el costo de la renta del equipo, pero debemos vigilar que el arrendatario cumpla con todos los compromisos.

4. Los materiales

Los materiales de construcción en la obra es el que más se ha tratado de controlar, pero por las deficiencias de los sistemas de control es el que más problemas ha creado en el ejercicio de la construcción.

Es indispensable entender que para controlar los materiales de construcción, es necesario coordinar a los departamentos de compras, administración, almacén y los de ejecución (técnicos). Si obligamos a todos a emplear el catálogo de cuentas, todos hablarán el mismo idioma y no nos perderemos con diferentes criterios.

La planeación original generó una requisiciones de material, que si fueron debidamente codificadas se pueden revisar muy rápido y el comprador puede realizar, acumulando en los pedidos sin extraviarse, los materiales similares que pertenezcan a diferentes conceptos; por supuesto que los pedidos tendrán su programa de entrega según las requisiciones que les dieron origen y el proveedor surtirá a la obra de acuerdo con el programa del pedido por lo que en el pedido debe marcarse las partidas de las requisiciones que tiene incluidas. Tanto quien elaboró la requisición como quien la autorizó y quien la recibió (compras) deberán controlar que hayan sido debidamente vaciadas en los pedidos, ya que lo solicitado en una requisición puede comprarse a diferentes proveedores y entonces en los pedidos se anotarán partidas de diversas requisiciones y es por ello que muy frecuentemente no se surten las requisiciones completas.

48

El pedido elaborado indica que se investigó al proveedor, que tiene solvencia moral y económica, que no tiene problemas con los fabricantes del material requerido y que tiene suficiente capacidad de almacén para nuestras necesidades (debe haberse hecho un concurso de proveedores); por lo tanto, no debería haber problemas con nuestro programa. Se revisa que el pedido esté debidamente codificado, que tenga las especificaciones y cantidades de material claramente marcadas, que incluya el programa de entrega y las condiciones de pago pactadas. Para control se entrega copia de los pedidos, a quien solicitó el material, a quien lo autorizó, a quien lo elaboró y al almacén.

Con su copia del pedido, almacén de obra se prepara para recibir el material: destina lugar para ello y prepara las tarjetas de control. Estas tarjetas puede ser controladas manualmente o por computadora, pero es necesario que sean suficientes para controlar el material recibido, según los códigos del pedido, insumo por insumo y concepto por concepto, Lo anterior se debe a que hay que evitar que el material se use indiscriminadamente, pues se pierde el registro de la utilización, de los abusos y mal uso de los materiales en obra y llega a suceder que áreas que tienen cubiertas sus necesidades se quedan sin materiales en momentos inoportunos. Por lo tanto hay que exigir que cada material se destine a donde se originó su requisición y esto debe ser marcado en el pedido. Sin embargo, existen momentos de emergencia en que únicamente el residente puede autorizar su utilización en un concepto diferente al que le dio origen; con este conocimiento se dará aviso a quienes resulten perjudicados, para que generen una nueva requisición con cargo al concepto de la emergencia. Quedando pues, en que al recibir el material en obra, almacén distinguirá para qué actividad se destinó mediante su clave de catálogo, tanto en el mismo material como en las tarjetas de control.

No debe olvidarse que las compras se efectúan con un adelanto de dos semanas, por lo que las requisiciones se elaborarán con tres semanas de anticipo, a fin de dar tiempo suficiente a los departamentos respectivos y al proveedor de conseguir, transportar y entregar el material requerido. Tampoco debe olvidarse que las condiciones de pago hay que cumplirlas en lo posible, para poder exigir seriedad y cumplimiento a los proveedores y solicitar su ayuda en las emergencias.

49

Sabemos que las compañías constructoras acostumbran centralizar el departamento de compras de rutina y esto se debe a que con los grandes volúmenes de obra que se obtienen en la planificación inicial, se pueden negociar buenos descuentos y mejores condiciones de pago, además de que es la constructora quien busca tener el mejor crédito en el ámbito comercial.

Sin embargo, habrá compras de pequeño monto y compras de emergencia que habrá que efectuar en la obra y con todo el procedimiento ya descrito, también las puede realizar el departamento de compras de obra. Así que hay que habilitar personal para que lo ejecute y vigilarlo prudentemente.

Almacén recibe el insumo requerido y lo guarda convenientemente; esto sólo es un compromiso de la obra, todavía no es costo, ya que puede devolverse o venderse para rescatar su valor. Costo se considera hasta que las diferentes partidas de materiales han salido de almacén para su adecuado uso en la obra.

Para el mejor control de costos de material o servicios debe establecerse clara y firmemente que: todo material, servicio, equipo o herramienta que se solicite al almacén sólo podrá salir mediante vale codificado y autorizado. A partir de entonces, el costo del material será cargado a la obra, no importando que se use o no.

Hay materiales que no pueden guardarse en almacén como los concretos premezclados, pero ellos son un clarísimo caso de subcontrato y se controlan directamente mediante la oficina de campo tanto para las requisiciones como para los pedidos, las entregas y las liquidaciones. En estos casos, aprobada una entrega, los documentos se codifican y pasan a formar parte de los costos.

Los materiales que entregue almacén para su uso en la obra deberán cargarse con el precio actualizado, ya que los costos deben ser congruentes con los datos del mercado en el momento que esté sucediendo. Y también el valor de lo almacenado debe cambiarse, por ello el inventario de lo guardado debe estar al día y de ser posible controlado por computadora.

Para el reporte de costos, almacén enterará para su control en computadora, una relación diaria de entradas y salidas con sus claves de concepto, tomadas de los pedidos y de los vales de salida de almacén autorizados, con los valores actuales del material que se relaciona.

50

5. Estimaciones

Una estimación es la medida de lo ejecutado en un periodo de obra, por lo que el constructor mide y reporta los volúmenes realizados, los pone a la consideración del supervisor, quien los certifica en calidad y medidas, aprobándolos después y por último pasan a su cobro con el propietario de la obra.

Las estimaciones se presentan a cobro cada vez que se cumple un periodo de control marcado en el contrato y señalado en el programa general.

Las estimaciones presentan características especiales, según sea el tipo de contrato, ya por administración, por precio alzado o por precios unitarios, o bien por una combinación de estos tres tipos. Someramente hacemos una descripción de éstos.

Un contrato por administración simple establece el acuerdo de que la obra se irá pagando en estimaciones consistentes en las relaciones de gastos que se efectúen en su realización. Cada relación deberá incluir su justificación en recibos, facturas y notas de cargo, todas fiscalmente aceptables; y a 1 suma de los cargos aceptados se le asigna un porcentaje de indirectos y utilidad (generalmente el 20%), como honorarios del constructor, quien dará el recibo fiscal correspondiente. Este tipo de contratos son eficientes en obras pequeñas, en que el propio dueño de la obra es el supervisor y el periodo más adecuado de control es el semanal, aunque tiene el defecto grave de que las ineficiencias de obra las viene pagando el propietario, además de que es imposible detectarlas.

Un contrato por precio alzado establece que la obra tiene un solo precio fijo y final, sin entrar en mayores detalles y sus estimaciones, que pueden ser semanales, quincenales o mensuales, se presentarán como un porcentaje de avance que se estimará lo más aproximado posible, por acuerdo entre la supervisión y el constructor. Este tipo de contrato es adecuado para obras donde el proyecto está totalmente terminado y las modificaciones e interferencias son mínimas, de manera que no sean reclamables; sin embargo, dada la imposibilidad de cumplir con lo anterior puede controlarse implementando programas de avance y documentación similares a los que se implantan en las obras por precios unitarios, ya que podemos dividir la obra,

51

porcentualmente, en tantas partes como sea conveniente. Este tipo de contrato no obstante tiene el defecto de que para los trabajos extraordinarios que requiera, necesita de verdaderos contratos de ampliación, con sus negociaciones correspondientes.

El contrato a precios unitarios establece que las estimaciones consistirán en la relación ordenada, según el catálogo de conceptos o presupuesto, incluido en el cuerpo del contrato de los volúmenes de obra realizada de cada concepto durante el periodo convenido de estimación que puede ser semanal, quincenal o mensual, multiplicados por los precios de cada concepto correspondiente y sin variación, obteniéndose así los montos en dinero de cada concepto, constituyendo la suma de ellos las estimación del periodo. La calidad y la cantidad se considera que han sido revisadas y aprobadas por el supervisor, una vez que éste haya autorizado su pago. Tiene el defecto de necesitar mucho tiempo y personal para su control.

Algunas obras grandes por administración han tenido éxito al implantar controles semejantes a los de los precios unitarios, estableciendo rendimientos y volúmenes de obra y aplicando usos de hora-hombre y hora-máquina en sus liquidaciones periódicas. Para efectos de compra o suministro de materiales, éstos se liquidan mediante relación de notas y facturas, pero este suministro no indica avance; sin embargo, la programación del suministro de materiales es indispensable para la buena marcha de toda construcción.

La estimación pues, es la medida de lo ejecutado, por lo tanto también es la medida del avance y es el único documento que tiene la aceptación de las dos partes contratantes.

Considerando lo anterior, describiremos la«¡ estimaciones de un contrato a precios unitarios; para los otros tipos pueden considerarse como un caso especial de los P.U.

Como ocuparemos las estimaciones como documentos para control, se sugiere que se elaboren semanalmente; si por mandato de contrato tienen que ser mensuales, de todas maneras es recomendable realizarlas semanalmente y al final del mes sumar las semanas correspondientes y presentarlas como una sola estimación.

52

Una estimación es una relación ordenada según el presupuesto de contrato de cada uno de los conceptos que se ejecutaron durante el periodo de revisión, con el volumen aprobado y multiplicado por el precio correspondiente a cada concepto, y la suma de todos ellos constituye el resultado de la estimación. No es necesario volver a decir que previamente el supervisor y el constructor se deberán reunir a certificar volúmenes y calidades de los conceptos ejecutados.

Es conveniente que en el cuerpo de la estimación aparezcan en volumen: el dato contratado, lo que se cobra en esta estimación, lo ejecutado acumulado y el faltante por ejecutar de cada concepto. Únicamente es indispensable el valor de los volúmenes de la propia estimación pero es bueno también valuar los datos de los ejecutado y por ejecutar, pues el documento tiene un uso posterior en el control de avances que nos provendrá contra errores en operaciones adicionales.

Los trabajos extraordinarios y las reclamaciones aceptadas y con precio deben cuantificarse y ubicarse por separado en el cuerpo de la estimación, aunque tuvieran un P.U. que exista en el cuerpo del presupuesto; la idea es que no se confundan los trabajos ordinarios contratados con los extraordinarios, ya que los primeros tienen un periodo convenido y exhibido en el programa de la obra.

Los trabajos extraordinarios y las reclamaciones tienen necesidad de tener un precio para que se puedan cobrar, pero elaborar el precio unitario y su aceptación requiere de un tiempo y una negociación que tendrá sus problemas; por ello, cuando existan o aparezcan debe avisarse a los interesados, y preparar y controlar los recursos que se emplean con registro de sus rendimientos por las partes contratantes, para que cuando se presente eJ P.U. a consideración no haya inconvenientes para ser aceptado.

Los trabajos extraordinarios y las reclamaciones con sus volúmenes de obra y sus precios unitarios son motivo de un documento adicional al contrato, y sólo mediante éste se pueden cobrar o pagar. Pero además, estos trabajos extras tienen consecuencias de costo y atraso adicionales que pueden ser considerables, por lo mismo deben tenerse en cuenta permanentemente y mencionarlos suave pro insistentemente.

53

Cuando los P.U. tengan incluido el insumo de materiales, la presencia física de éstos en la obra (los materiales en almacén) representa un avance, ya que son una parte muy importante de los costos. Suele convertirse entre las partes que ante la presencia de los materiales en obra se autorice un avance a cobrar en la estimación, pero sin certificar la calidad del concepto, pues falta su realización, por lo que sólo se autoriza una pequeña parte de lo que representa ese material en la obra. Claro que con esto, los materiales pasan a ser propiedad del dueño de la obra y la inversión del constructor queda saldada. Exagerando el tema puede suceder que en una obra se suministre el total de los materiales antes de iniciar su ejecución, pero si por algún motivo tuviera que suspenderse definitivamente su realización, entonces habrá que liquidar los materiales teniendo que considerar los perjuicios causados al contratista, al tener que poner en bodega, inversión, oficinas, etcétera. La negociación nos lleva a pactar que se pague algo mas del porciento que representan los materiales en el cuerpo del contrato celebrado. Lo mismo pasa con conceptos parcialmente ejecutados pero con el material totalmente suministrado.

Las escalaciones o la necesidad de variar los precios unitarios por variación del precio de los insumos considerados, se pactan desde el contrato mediante una fórmula que involucra a todos y cada uno de los insumos y a la que se aplican índices publicados mes a mes por el gobierno, acerca de la inflación sufrida en el mercado de los productos de construcción y de la mano de obra. Todo ello subsana con un adecuado control y documentación de los acuerdos.

También cuando el material ya pagado y estimado se echa a perder debe delimitarse y convenirse la responsabilidad por la pérdida.

Aquí es donde se nota la necesidad del control de almacén, engranado con las requisiciones y las compras, cosa que se subsana solamente con exigir que se codifiquen las requisiciones y que el mismo código se siga poniendo en los pedidos y en los controles de almacén. Con ello podemos saber que lo pagado, estimado, perdido o contaminado pertenece a un insumo de un concepto o especialidad en un área dada.

Es muy común que se presten dineros a otras obras de la empresa y dejen sin recursos a la que tiene algo de sobrantes, echando a perder un buen negocio; es más, no se acuerdan de pagar los intereses correspondientes a una operación financiera de esa naturaleza.

54

Concluyendo, el costo que obra tiene derecho a ejercer para que pueda realizarse la construcción sin dificultades, es el monto del contrato, menos la utilidad, menos los impuestos, menos los cargos de oficina central. Adicionalmente, debe convenirse en los montos de compras que oficina central efectuará, de artículos que se usarán en la obra y del modo y tiempo en que oficina central reportará a la obra los gastos asi incurridos.

Como nota adicional cabe decir que lo anterior es válido sólo cuando la elaboración de los precios unitarios de obra es correcta, cuando los insumos que los integran fueron bien investigados; pero de no ser así, los errores se pagan con una disminución de la utilidad de obra y en último caso con pérdidas que deberán pagar los accionistas de la empresa.

55

XI. Control de calidad

Uno de los mecanismos más importantes que se debe ejercer durante el desarrollo de la obra, lo constituye el control de calidad. Dentro de este capítulo, se describirán las mecánicas básicas para ejercer el control de calidad en la obra. Considerando que el control de calidad en la obra debe llevarse a cabo, en un alto porcentaje, con acciones preventivas complementando este aspecto con acciones de verificación y correctivas, se forman tres grupos de acciones y sus sistemas de apoyo, así como la importancia que tiene identificar los suelos.

1. Acciones preventivas

"2. Acciones de verificación

3. Acciones correctivas

4. Sistemas de apoyo

1. Acciones preventivas

Se entenderá como acciones preventivas todas aquellas acciones que tienen por objeto no tener malos resultados en cualquier proceso constructivo o producto final. Estas acciones son:

A) Pruebas de laboratorio en materiales

Se mostrarán selectivamente los materiales siendo en este caso los siguientes:

• Acero de refuerzo en todos los diámetros

• Materiales básicos para concreto como, arena y grava.

• Tabique y block.

• Tubería de concreto para drenaje.

56

• Tubería de PVC para agua potable.

• Materiales para relleno.

• Materiales para base y sub-bace.

B) Pruebas de laboratorio en productos elaborados

Todos los productos que se elaboren en obra o se adquieran elaborados:

• Concreto premezclado.

• Concreto o mortero hecho en obra.

• Precolados hechos en obra o en planta.

• Concreto asfáltico.

C) Pruebas de laboratorio en procedimientos constructivos; se muestran selectivamente todos los procedimientos constructivos que pongan en peligro la estabilidad de la vivienda y las calidades como:

C. 1 Compactación en rellenos para:

• Cimentaciones

• Pisos

• Cepas para drenaje y agua

• Banquetas y guarniciones

. Pavimentos.

C.2 Colados de elementos de concreto

C.3 Desplante y construcción de muros

57

Los resultados de las pruebas ejecutadas sobre materiales básicos, productos elaborados y procedimientos constructivos, deben cumplir con las especificaciones y tolerancias en el proyecto, especificaciones generales de obra y con los códigos y reglamentos correspondientes. Todos los resultados obtenidos de los diferentes tipos de prueba indicados anteriormente, se reportarán y archivarán, utilizando las formas elaboradas para este fin, indicando en los resultados que se encuentren fuera de tolerancia, las medidas que deben tomar para su corrección.

2. Acciones de verificación

Son todas aquellas que debe llevar a cabo el supervisor para constatar que se están respetando los procedimientos indicados de manera específica para cada aspecto de la ejecución de obra, ya sean sistemáticos o para la corrección de procedimientos mal ejecutados o elementos resultantes fuera de la tolerancia.

Estas acciones se dividen en dos grupos:

A) Sistemáticas

B) Selectivas

A) Sistemáticas

Las acciones de verificación que el residente deberá llevar a cabo de manera sistemática son aquellas que, por su naturaleza, pueden originar defectos posteriormente, en perjuicio de la propia estructura de la vivienda, de los acabados, o del funcionamiento de las instalaciones y pueden ser:

• Estado del equipo para la producción del concreto.

• Existencia de equipo e instalaciones para la ejecución de colados de concreto como: vibradores, reglas, lonas protectoras o medios para transportar o elevar concreto.

• Estado de cimbra: puntales, tableros, sellos, impregnación, alineación, plomo y separadores.

58

• Estado de los armados de acero de refuerzo: numérico y diámetro de varillas, separación, traslape, amarres, soldadura, limpieza, calzas, alineación y dobleces.

• Dosificación de aditivos en el concreto, como: acelerantes, retardadores, endurecedores, cumpliendo con las especificaciones.

• Cumplimiento de plazos para curado y descimbrado en los elementos colados.

• Resaltados de compactaciones en relleno o terreno natural para colados y pisos.

• Inspección de instalaciones eléctricas, hidráulicas o sanitarias, de gas, teléfono, etcétera.

• Plomo de elementos verticales estructurales.

• Preparación para anclaje de elementos estructurales que se colocan posteriormente.

B) Selectivas

Se denomina como acciones de verificación selectiva, aquellas que se llevan a cabo seleccionando muestras representantivas dentro del total de elementos iguales o en su procedimiento constructivo, tanto uno como otras no son determinantes para la seguridad de la vivienda o su funcionamiento, como lo que se indica a continuación:

• Cota de eje para desplante de vivienda.

• Espesores de pisos.

• Cotas de ejes para desplantes de muros.

• Vanos para puertas y ventajas.

59

• Apariencia en muros y castillos.

• Aplicación de yeso.

En general todos aquellos elementos y procedimientos constructivos que pueden ser reparados sin perjudicar la seguridad de las estructuras o el funcionamiento de las instalaciones. Todos los resultados de estos muéstreos que no cumplan con las especificaciones indicadas, para proceder de inmediato a su corrección.

3. Acciones correctivas

Tanto las acciones preventivas como las de verificación han permitido que se construyan elementos o se ejecuten procedimientos constructivos fuera de especificaciones, que pongan en peligro la seguridad de la vivienda o en funcionamiento de sus instalaciones, o bien que constituyan elementos determinantes para la calidad final de la vivienda, se tomarán las acciones correctivas que procedan en cada caso particular como:

• Demolición de elementos de concreto por fallas en los rellenos que hayan provocado asentamiento o hundimientos.

• Demolición de elementos de concreto con desplomes, desniveles o deslizamientos fuera de la tolerancia.

• Demolición de elementos de concreto cuyos espesores o secciones no cumplan con las especificaciones.

• Demolición de elementos de concreto cuya resistencia no alcance las especificaciones, incluyendo su tolerancia a la edad máxima para pruebas de especímenes de concreto.

Y en general, la demolición y sustitución de todos aquellos elementos resultantes que no cumplan con las normas de calidad establecidas por cada uno de ellos, así como las especificaciones de resistencia y su tolerancia que representan un peligro para la estabilidad de la vivienda o sea determinante para la calidad final requerida.

60

4. Sistema de apoyo

El sistema de control de calidad está constituido por todas las acciones descritas anteriormente, además de un sistema de apoyo como:

A. Sistema de control para resultados de pruebas de laboratorio.

B. Sistema para el control estadístico de muéstreos.

C. Sistema para el control y seguimiento de detalles.

A. Sistema de control para resultados de pruebas de laboratorio.

Todos los resultados de las pruebas de laboratorio, ejecutadas sobre materiales o elementos resultantes en los diferentes elementos constructivas en una obra, deben formar parte integral del archivo de obra, para poder llevar a cabo las verificaciones que se haga necesarias sobre la base de los resultados obtenidos de cada uno de ellos como:

• Control de pruebas de compactación

• Control de pruebas de concreto.

En un sentido amplio los resultados en las pruebas de los materiales como acero de refuerzo, tabique, block, tuberías, etcétera.

B. Sistema para el control estadístico de muéstreos.

La calidad resultante de cada procedimiento constructivo no se da únicamente en la muestra, sino que es necesario analizar estadísticamente varias de las muestras del mismo procedimiento constructivo o elemento resultante para calificar realmente la calidad de cada uno de ellos como:

• Control estadístico de concreto

61

• Control estadístico de cimbras

• Control estadístico de armado

. Control estadístico de pavimentos asfálticos

• Control estadístico de acero

• Control estadístico de instalaciones.

En una forma genérica el control estadístico de todos los procesos constructivos y elementos resultantes que afectan directamente la calidad de la obra.

C. Sistema para el control y seguimiento de detalles.

El sólo hecho de registrar defectos en los procedimientos constructivos o elementos resultantes no es suficiente para controlar la calidad de ejecución en una obra, es necesario establecer los mecanismos de seguimiento y control de ejecución de los detalles detectados, hasta su completa satisfacción. El levantamiento de detalles con la finalidad de que se tenga conocimiento inmediato de ello y de la misma forma se tomen las medidas necesarias para su corrección.

62

XII. Segundad e higiene

El contratista se obliga a observar y hacer que todos sus destajistas, trabajadores y empleados cumplan con las normas de higiene y seguridad. El residente deberá hacer un recorrido diario durante la obra en el cual verifique el cumplimiento de estas disposiciones, dictando las medidas preventivas y correctivas para lograr una zona de trabajo limpia y segura.

1. Higiene

• La obra deberá mantenerse constantemente limpia evitando acumulación de basura, desperdicios y escombros.

. Desde el inicio y hasta el final de la obra, se instalarán servicios sanitarios para los trabajadores, que deberán mantenerse en condiciones de buen funcionamiento continuo.

• Cuando la localización de la obra lo requiera deberán reservarse zonas adecuadas para dormitorios y comedores.

2. Seguridad al trabajador

• Todo trabajador, empleado y visitante deberá usar dentro de la obra un caso de protección.

• Todos los trabajadores que laboren donde se tenga el riesgo de partículas proyectadas, deberán usar careta o anteojos de seguridad.

• Todos los trabajadores que laboren en actividades que produzcan polvo, gases o evaporaciones nocivas, deberán usar mascarillas protectoras para las vías respiratorias.

• Todos los trabajadores que laboren en el manejo de material punzo cortante o abrasivo, deberán usar guantes de protección.

63

C I I c B I B L I O T E C A

• Todos los trabajadores que laboren en zonas con humedad constante en el piso deberán utilizar botas de hule.

64

• Todos los trabajadores que laboren en trabajo que requieren estar colgados o suspendidos, deberán contar con cinturón para transporte de sus herramientas menores.

3. Seguridad en el equipo y herramienta

• Todos los equipos, herramientas y maquinaria serán operadas exclusivamente por personal debidamente adiestrado. Se utilizarán únicamente para la función que fueron diseñados, debiendo conservar y aplicar correctamente todos sus accesorios y protecciones originales.

• Todo equipo eléctrico deberá instalarse con interruptores de seguridad: fusibles, aislamiento y accesorios adecuados.

. Los cables y accesorios utilizados para levantar materiales o equipo deberán estar en buenas condiciones debidamente soportados.

4. Seguridad en la obra

• El contratista se obliga a colocar en los lugares apropiados avisos y señales claras y visibles de los siguientes tipos.

-> Indicativos: tales como localización de extinguidores.

-» Preventivos: tales como zonas de caída de materiales o derrumbes.

-*• Restrictivos: tales como zonas de acceso reservado a cierto tipo de trabajadores.

-> Prohibitivos: tales como no fumar o encender cerillos en zonas de almacenaje y de combustible.

-> Incluir señalamientos en caso de sismos o incendios.

65

• Los líquidos inflamables como gasolina, diesel, petróleo, aguarrás, serán almacenados en recipientes adecuados debidamente tapados. El almacén estará localizado en un lugar aislado, protegido y ventilado con acceso exclusivo al responsable de su manejo. Se transportará en recipientes especiales.

66

XIII Financiamiento bancario

1. Proyecto

El objetivo de este capítulo es de exponer una serie de consideraciones generales sobre la naturaleza y modalidades de los proyectos concebidos para la ejecución de la vivienda.

El punto medular del capítulo es el que se refiere a la evaluación del proyecto, tomando en consideración el estudio de mercado, el estudio técnico y la evaluación económica.

El último análisis del propósito, es ofrecer una visión panorámica de los elementos que se toman en cuenta para decidir la viabilidad y productividad del propio proyecto.

Un proyecto es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema para resolver, entre otras cosas, una necesidad humana, así, puede haber diferentes ideas, inversiones de diverso monto, tecnología y metodología con diferente enfoque, pero todas ellas convergen en la resolución de las necesidades del ser humano.

Concretamente el proyecto de inversión se puede describir como un plan que si se le asigna determinado monto de capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un bien o un servicio útil al ser humano y a la sociedad.

La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que éste sea, tiene por objeto conocer su rentabilidad económica y social, de tal manera que asegure resolver una necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable.

Sólo así es posible asignar los recursos económicos, escasos por definición, a la mejor alternativa.

Para proyectar un desarrollo habitacional, se tomará en consideración la tipografía del terreno, curvas de nivel, colindancias de terreno, vialidades de accesos, instalaciones sanitarias, eléctricas, agua, telefonía y sistema pluvial.

67

El objetivo de crear un paquete de urbanización dentro del predio, que resuelva con funcionalidad las necesidades de la comunidad, todo de la mano con los estudios de mecánica de suelos.

La creación eficiente de espacios, como son áreas verdes, estacionamientos y vialidades, así como la distribución de la vivienda es parte esencial del proyecto, así mismo debe considerarse los acabados interiores y exteriores que estarán de acuerdo con el tipo de vivienda de interés social y a su vez, con los materiales usados en la localidad y con el planteamiento presupuestal con que contará dicha vivienda.

Debe contemplarse, además, la posibilidad de ampliar la vivienda en beneficio de sus ocupantes.

2. Evaluación del proyecto

Decidir sobre la viabilidad, efectividad y productividad de un proyecto, es una tarea necesariamente multidisciplinaria, que involucra la participación de especialistas, cuyas visiones destinadas, enriquecen la evaluación.

Evaluar un proyecto es una tarea de tal complejidad y magnitud que no admite enfoques parciales o criterios de un grupo homogéneo. Menos aconsejable aún, sería dejar esta tarea en manos de una sola persona.

Cabe afirmar categóricamente la inexistencia de una metodología rígida para el análisis y la evaluación del proyecto, sin embargo se reconoce la pertinencia de un principio genérico consistente en considerar los antecedentes y todos los elementos que el proyecto involucre. Así, se gana en certidumbre sobre su realización.

Es importante aclarar en este punto, que no obstante la profundidad y extensión del análisis es imposible reducir a cero los riesgos de la inversión ya que el futuro es incierto.

68

La viabilidad y rentabilidad de un proyecto pueden ser impactadas por factores fortuitos, así como por elementos económicos y políticos fuera del control de sus ejecutores, sólo la utilización de diversos regímenes y coberturas de seguro, reducen los impactos de riesgo susceptibles de presentarse.

La toma de decisiones sobre la inversión de proyectos siempre debe recaer en grupos multidisciplinarios que cuenten con la mayor cantidad de información posible. A toda actividad encaminada a tomar una decisión de inversión de un proyecto se le llama evaluación de proyecto.

Se distinguen tres niveles de profundidad en un estudio de evaluación de proyecto.

Al más simple se le llama perfil, gran visión o identificación de la idea, se elabora a partir de la información existente, el juicio común y la opinión de la experiencia. En términos monetarios sólo presenta cálculos globales de las inversiones, los costos y los ingresos, sin entrar a investigación del terreno.

El siguiente nivel se denomina estudio de factibilidad o anteproyecto. Con el que se profundiza la investigación en fuentes secundarias y primarias e investigaciones de mercado. Detalla, además la tecnología que se empleará, determinando los costos totales y la rentabilidad económica del proyecto.

El nivel más profundo es conocido como proyecto definitivo. Contiene toda la información del proyecto, y presenta las técnicas de comercialización más adecuadas para conocer la rentabilidad del proyecto.

Todo estudio de evaluación sobre un proyecto de inversión, tiene tres fases de decisiones; Ellas son:

• El estudio de mercado, el cual determina la posibilidad de vender.

• El análisis técnico, donde se establecerá la existencia de posibles impedimentos de tipo tecnológico o de abasto de alguna materia prima.

• El análisis económico, que no es decisión, sino recopilación de datos, para pasar a 1 última y definitiva etapa, que es la evaluación económica.

69

3. Estudio de mercado

En términos económicos, la vivienda es un producto que no escapa a las condiciones y leyes del mercado. Su comportamiento como tal, queda sujeto a los principios de la oferta y la demanda.

En tales circunstancias, todo proyecto de construcción de vivienda, tiene que influir, entres sus elementos esenciales, un estudio de mercado que determine y cuantifíque la demanda, la oferta, los niveles de precios, las posibilidades de construcción y los índices de competencia.

En el caso de la vivienda, el objetivo del estudio de mercado, no se limita simplemente a determinar el grado de aceptación del proyecto, sino además, y en forma señalada, se encamina a establecer las posibilidades reales de la población para adquirir ese bien.

El estudio de mercado sobre vivienda, contempla en primer término un análisis de la demanda, atendiendo a la cantidad, calidad, características y ubicación de la vivienda a construir.

En segundo término, el estudio de mercado comprende el análisis de la oferta existente. Siendo la construcción una de las ramas más dinámicas de la economía, convendría prever en el corto plazo, la posible ejecución de otros proyectos de vivienda diferentes a los que son motivo del estudio de mercado.

Una vez concluido el estudio de mercado los responsables del proyecto de construcción de vivienda, estarán en condiciones de saber el nivel de riesgo y posibilidades de éxito del proyecto respectivo.

Como todo estudio de mercado, el referente a los proyectos de vivienda se basa en el empleo de una metodología, que identifica los proyectos relevantes del problema, las necesidades y fuentes de información, la recopilación de material y el diseño de procedimientos estadísticos de datos, así como el análisis de la información obtenida y las conclusiones que de ello se deriva.

Necesariamente, quienes realizan el estudio de mercado deberán considerar aspectos de índole económico y social relacionados con la vivienda. Su punto de partida tendrán que ser, desde luego, consideraciones generales y elementos regionales donde se pretenda ejecutar el proyecto.

70

e n e B I B L I O T E C A

Es decir, el estudio de mercado se encaminará a determinar las posibilidades de crecimiento económico de la región, el nivel de empleo y salario de la población, el crecimiento demográfico y las posibles corrientes migratorias, y finalmente aspectos generales de la industria de la construcción. Por último y no menos importante, debe considerarse la existencia de mecanismos de financiamientos públicos, privados y sociales, así como el papel que en esa región juegan las instituciones estatales de promoción y construcción de vivienda; así pues, el estudio de mercado es una apoyo analítico de carácter documental, estadístico, interpretativo y de campo que permite una adecuada evaluación del proyecto, en este caso el de la vivienda.

4. Estudio técnico

En sentido amplio, el estudio técnico tiene como finalidad conocer si lo deseable es posible.

Particularmente, los proyectos de vivienda contienen elementos de especificaciones de carácter técnico que deben identificarse con precisión para evitar que el proyecto fracase.

Un primer elemento a considerar es el de los recursos humanos, desde los más altos niveles de dirección hasta la mano de obra. Así, deberá establecerse si se dispone del personal adecuado como son, ingenieros, oficiales, ayudantes y personal administrativo. Considerando las condiciones de calificación, experiencia, turno de trabajo, niveles de remuneración y costumbres regionales.

Del mismo modo el estudio técnico pone al descubierto la existencia o inexistencia de obstáculos administrativos, legales y fiscales para la construcción.

Igualmente el estudio técnico reporta la disponibilidad o indisponibilidad de equipos para la construcción de acuerdo al tipo de obra y sus necesidades.

71

De esta manera el estudio técnico contribuye a evaluar eficazmente al proyecto, no sólo para examinar su viabilidad, sino además para ir reconociendo los obstáculos a enfrentar y los problemas técnicos cuando se realicen los trabajos de construcción de la vivienda.

5. La evaluación económica

En abstracto, la evaluación económica, de un proyecto de vivienda, tiene como propósito establecer el volumen de la inversión requerida al inicio y en las fases subsecuentes de la ejecución del proyecto. Además considerar los costos totales en cada uno de los renglones del proyecto; deduciendo una mayor relevancia el que se refiere al aspecto tecnológico, lo que se complementa con el análisis de la depreciación del equipo utilizado; también la evaluación económica ofrece estimaciones sobre la rentabilidad y montos de utilidades del proyecto, de acuerdo a los que se hayan previsto para recuperar la inversión y alcanzar el horizonte de utilidad.

Sin embargo, siendo la vivienda un bien de naturaleza social, los proyectos de construcción no deberían limitarse exclusivamente al ámbito de la rentabilidad.

Conviene aclarar entonces que en lo que se refiere a proyectos de vivienda, el objetivo de una empresa constructora particularmente será la obtención de las mayores utilidades posibles.

De una institución de desarrollo social dependiente del Estado, dependerá satisfacer una necesidad familiar y comunitaria.

72

6. Crédito puente

Los recursos económicos (dinero), necesarios para desarrollar un conjunto ya sea habitacional, comercial o industrial, es el crédito puente. Es decir, se trata de un crédito otorgado por la banca al promotor-desarrollador, para contar con los recursos para la construcción de un conjunto específico, se le denomina puente porque una vez realizada la individualización (de la vivienda local, comercial o nave industrial), este será liquidado con el crédito asignado por el banco a cada comprador; previa autorización del mismo; quedando como garantía del crédito a favor del banco que liberará la propiedad en favor del adquiriente (comprador).

El crédito, elemento fundamental para la adquisición de una vivienda por la inversión que está representada, es muy grande comparada con las percepciones de la familia que la ocupará, ya que pocas familias compran de contado una vivienda, sobre todo al ser un bien raíz, siempre se busca obtener la mejor vivienda posible.

Si separamos de la etapa de promoción, la etapa de adquisición de un bien raíz, podemos establecer claramente los recursos monetarios que se emplean en cada una de ellas de la siguiente manera:

PROMOCIÓN ADQUISICIÓN

Capital del promotor-constructor Enganche del cliente

Crédito puente Crédito individual

Enganche del cliente

Por lo tanto el crédito puente, son los recursos económicos necesarios para desarrollar un conjunto habitacional, comercial o industrial. Crédito puente que otorgan los bancos al constructor para la construcción correspondiente. Se le denomina puente debido a que una vez hecha la individualización de las viviendas, éste se paga con el crédito de los compradores. Dependiendo del tipo de desarrollo será el monto del crédito que otorgará la banca comercial a las empresas constructoras.

73

Para disponer de un crédito puente y como consecuencia del crédito individual, será necesario presentar a la institución bancaria, un estudio completo del proyecto, los estados financieros de la empresa, así como la relación de propiedades que garantizarán al banco el crédito otorgado a la empresa.

Son varios los costos de la apertura del crédito, tales como el estudio de factibilidad; los de supervisión de obra; los avalúos; apertura de crédito; notariales y los registro que cobra el registro público de la propiedad. Cada banco y cada notario tienen diferentes tarifas, pero en promedio cuesta entre 3% a un 5% del monto total del crédito.

Las administraciones del crédito se realizan conforme al avance de la construcción, en situaciones muy especiales la banca otorga anticipos con cargo al mismo crédito puente, ya que normalmente se requiere tener iniciada la obra para disponer de los recursos económicos del crédito. La banca comercial presentó al mercado, un crédito el cual se otorga al comprador directamente para la construcción de su inmueble, estableciendo como requisito principal, una vez autorizado, el tener escriturado el terreno a nombre del acreditado.

Instituciones de vivienda tales como: el INFONAVIT, FOVISSSTE, FONAPO, contemplan este esquema y aceptan un fideicomiso que permite individualizar los créditos para la construcción, logrando con este sistema una reducción el los gastos de traslado de dominio, ya que únicamente se escritura el valor del terreno.

INSTITUCIÓN DE CRÉDITO

MONTOS MÁXIMOS DE LOS CRÉDITOS PUENTE PARA LA CONSTRUCCIÓN Y PORCENTAJE DEL

VALOR DE LA VIVIENDA

PRECIO DE LA VIVIENDA EN MILES DE PESOS TASA

BANCOMER

BANAMEX

COMERMEX

SERFIN

De: 52 A: 298

70%

60%

75%

75%

299 598

50%

60%

60%

60%

Más de 599

40%

60%

60%

60%

Líder +6

Líder +6

Líder +6

Líder +6

74

Ante la crisis económica iniciada el 1995, la banca comercial dejó de apoyar con nuevos créditos puente a las empresas promotoras, ya que las altas tasas de interés, la baja en las ventas y el problema de la cartera hipotecaria vencida, obligó a la suspensión temporal que la fecha suman ya 21 meses, desactivando la industria de la construcción, pues el crédito es un elemento fundamental para realizar cualquier desarrollo.

Cabe señalar que el gobierno federal participa con el programa de Alianza para la Vivienda, en apoyo a las empresas constructoras, promotores, así como los deudores hipotecarios, ya que es necesario reestructurar los créditos amortizados, en Unidades de Inversión (UDI's), estableciendo una tasa fija anual, es decir que en promedio la banca reestructura los adeudos fijados más 10% anual, y continua apoyando al promotor otorgando crédito individual para la venta de aquellas viviendas consideradas en el crédito puente otorgado antes de la crisis y por otra parte, fijando al adquiriente una tasa de UDI's más 9.75% anual y una bonificación en el pago mensual equivalente a 30% durante 1996, 25% en 1997, 20% en 1998 y 1999, hasta llegar al año 2005 con un 5%, situación que alienta al cliente a adquirir vivienda en conjuntos que cuenten con ese tipo dé fínanciamiento.

Lo que es un hecho es que debemos estar pendientes de los cambios que puedan presentarse por parte de las instituciones sociales de vivienda, tales como, FOVI, INFONAVIT, FOVISSSTE, FONAPO, para obtener el fínanciamiento para la construcción sobre todo en viviendas de interés social, ya que el interés medio y residencial según la banca comercial, tardará de 8 a 10 años en regresar al mercado y como tal los créditos puente para ese tipo de vivienda.

Documentación necesaria:

1. Legal • Acta constitutiva de la empresa . R.F.C. . C.N.I.C. • Poder del representante legal • Escrituras del terreno • Régimen dé propiedad en condominio • Reglamento condominios

75

2. Técnico • Presupuesto • Programas • Planos • Licencia de construcción • Estudio mecánico de suelos

3. Financiero • Estado financiero de la empresa • Relaciones analíticas (capital, activos y pasivos) • Avalúo • Estudio de mercado • Flujo de caja (estimado ventas, ingresos y egresos)

7. Crédito largo plazo

Sabemos que para vender una casa o un departamento, el crédito que se ofrezca, es uno de los principales aspectos que debe analizar el futuro adquiriente de la vivienda. Cuando no hay crédito para adquirir la vivienda, el mercado de ésta se restringe de una manera muy importante.

Cuando la inflación comenzó a ser importante y por lo tanto las tasas de interés se elevaron, el sistema tradicional de amortización de créditos a largo plazo quedó obsoleto y se redujeron sustancialmente los montos a financiar por parte de los bancos.

Lo que se llama el sistema tradicional, es aquel que contempla el pago de mensualidades constantes partiendo de una tasa de interés pactada de origen, y con la variante del cobro de diferencias positivas o negativas, de acuerdo a la flotación de las tasas de interés.

Con inflaciones muy altas, este sistema genera una amortización acelerada del capital, por lo que los créditos se convierten en créditos de corto plazo.

76

Así por ejemplo, si alguien compra una casa cuyo valor es de 200 mil pesos, con una inflación del 100% esta casa valdrá dentro de un año, 400 millones de pesos y si el banco prestó el 50% del valor, en este esquema de pagos constantes al año sólo se debería el 25% del valor de la casa lo que quiere decir que con las primeras 12 mensualidades se amortizó el 50% del monto real del crédito, fue FOVI que a través de su sistema de interés social, estableció que los pagos mensuales de los créditos, se ajustarán en función de los incrementos de los salarios mínimos, al emplear como unidad de pago precisamente los salarios mínimos.

Fue también FOVI quien introdujo el sistema de refínanciamiento, esto es, que además del crédito que se pacta de origen se otorga un crédito adicional que sirve para pagar los intereses que no cubren con el pago mensual establecido. Fue BANAMEX quien introdujo al mercado de vivienda media la formula para los créditos basada en el esquema de refínanciamiento de los intereses y las mensualidades ajustables de acuerdo a los incrementos de los salarios mínimos.

Actualmente todos los bancos manejan el sistema de refínanciamiento o actualización de capital y de pagos mensuales ajustables periódicamente. De acuerdo a lo anterior, la competencia de los bancos por colocar los créditos hipotecarios, ha generado que cada uno tenga en el mercado diversos planes y por lo mismo que tanto el promotor como el adquiriente tengan muchas opciones para escoger el crédito.

8. Elección de un plan de crédito

A continuación vamos a ver los principales aspectos que hay que tomar en cuenta para la elección de un plan de crédito.

1. Monto del crédito individual en función del precio final de la vivienda.

2. Crédito disponible

3. Pago por millón mensual

4. Número de mensualidades

5. Requisitos de ingresos del adquiriente

77

6. Plazos máximos

7. Tasas de interés

8. Comisión por apertura

9. Refínanciamiento

En las tablas de créditos individuales para la adquisición de la vivienda, observamos el comportamiento del porcentaje de préstamo al comprador en función del precio de venta de la vivienda. Es muy importante observar que existen diferencias considerables entre los de los bancos, sobre todo en la vivienda de más de 400 mil pesos.

En general todos los bancos coinciden en el monto de percepciones del comprador, en los gastos de avalúo y apertura de crédito, edad del o los compradores, etcétera. Pero hay un aspecto muy importante que para un promotor representa mucho dinero, y es precisamente, la facilidad o dificultad del banco para otorgar los créditos individuales.

Hay bancos que tardan en ocasiones más de 6 meses en aprobar el crédito y mandar las instrucciones al notario. Esto representa un costo muy elevado, puesto que el departamento o casa ya tiene un valor asignado y no se puede mover por lo que todos los intereses de crédito que se generen por el atraso de una escrituración representarán una pérdida real al promotor.

Es muy importante antes de decidirse por el crédito del banco que sea, saber a cerca de cuanto tardan para dar los créditos hipotecarios.

Como ya dijimos, los costos de apertura son muy parecidos, y en todos los bancos varían de acuerdo al plazo con el que se contrate el crédito. Pensando en plazos de 15 años o más, el costo de apertura de un crédito para una vivienda que pertenezca a un conjunto que tenga autorizado un crédito es aproximadamente del 3% del monto del crédito. En medida de que han bajado las tasas de interés, este pago ha disminuido de tal forma que hay en el mercado créditos con un pago de 8,800 pesos por mil mensual. En todos los planes de pago de los bancos existen fórmulas de pagos adicionales semestrales o anuales para garantizar que los créditos no rebasen los plazos establecidos.

78

En la tabla de análisis de créditos individuales que ofrecen algunos bancos se ha logrado bajar los pagos mensuales mediante los ajustes de dichos pagos, de tal manera que en tiempo se logre pagar todo el refínanciamiento como el capital que se prestó.

Existen varias fórmulas que han desarrollado los bancos para que estos ajusten logren su objetivo. BANCOMER ajusta mediante una fórmula basada en el saldo del crédito y la tasa de interés vigente, BANAMEX y COMERMEX ajustan semestralmente de acuerdo al índice de precios al consumidor o al incremento del salario mínimo, el que resulte mayor. INTERNACIONAL ajusta con lo incrementos al salario mínimo, el que resulte mayor. FOVI ajusta con los incrementos al salario mínimo o con el índice del INFONAVIT, el que resulte mayor.

Para finalizar el análisis de los créditos individuales de la banca, hablaremos un poco de las condiciones especiales de crédito FOVI. El dinero de que dispone este fondo proviene del préstamo del Banco Mundial por lo que para obtener un crédito hay que entrar a las subastas que organiza periódicamente.

Se necesita una aprobación técnica del proyecto y el apoyo de un banco para poder participar.

79

XIV Conclusiones

El tema de la vivienda, ha permitido el acercamiento a los diversos aspectos económicos, financieros, sociales y políticos de la construcción. De tal manera se plantean elementos y consideraciones, los cuales se presentan en este capítulo final a manera de conclusiones.

• Primeramente cabe considerar a la construcción como un proceso que involucra a muy diversos factores de la sociedad y de la economía, en ese sentido, cumplir con el imperativo social de la vivienda debe entenderse como una tarea que sólo es posible lograr en base a criterios de corresponsabilidad.

• La corresponsabilidad a la que se refiere el punto anterior, es aquella que se fundamenta y penetra en actividades éticas de los agentes que participan en los diferentes aspectos de la construcción de la vivienda. Así hablamos de ética para construir con una demanda familiar y comunitaria, para diseñar y construir vivienda de calidad, para llevar un manejo transparente a lo largo de todo el proceso de financiamiento.

• La construcción de la vivienda fue durante décadas una tarea prioritaria del desarrollo social a cargo del Estado. El cambio de orientación económica y propia política social, hicieron cada vez más importante el capital privado y la empresa particular para construir viviendas. Así, el Estado norma y promueve su construcción, el factor financiero crea canales de acceso a créditos para la construcción y adquisición y, finalmente, las empresas constructoras se responsabilizan de su edificación.

• La construcción es una actividad que no puede quedar sujeta a la improvisación o a la irresponsabilidad de tal manera los métodos de prevención y planeación se constituyen en elementos indispensables para la toma de decisiones sobre proyectos. Cabe destacar en este punto, el impulso y el impacto de la vivienda en el desarrollo regional, así como en el desarrollo urbano.

• La industria de la construcción desarrollo a gran velocidad nuevas tecnologías que son absorbidas con mayor rapidez por las grandes empresas constructoras, en tanto las empresas pequeñas y proyectos de bajo costo no

80

están en condiciones de acceder a técnicas, equipo y procesamientos más avanzados.

Los puntos anteriores han adquirido, recientemente, en México, un carácter especial dentro de la crisis económica, lo que lleva a establecer diferencias para la construcción y comercialización de vivienda en épocas normales de la economía o en tiempos de crisis.

81

XV Bibliografía

Costos y tiempos de edificación. Suárez Salazar

Normas generales de supervisión INFONAVIT

Ingeniería de costos Ahuja-Walsh

Costos unitarios C. N. I. C.

El control de costos Manuel Sánchez

Finanzas en administración Weston

Ingeniería económica Bank

Manual Costos BIMSA