Reporte anual 2016 Al 31 de diciembre de 2016Reporte anual 2016 Al 31 de diciembre de 2016 Clave y...

Tertius, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.N.R. Administrador F/00057

CI Banco S.A. IBM Fiduciario Emisor F/00057

Banco Invex, S.A. Institución de Banca Múltiple

Representante Común

Reporte anual 2016

Al 31 de diciembre de 2016

Clave y serie: BRHCGCB 04U

Fecha Emisión: 19 de agosto de 2004.

Fecha Vencimiento : 25 de julio de 2029, prorrogable al 25 de agosto de 2034.

Plazo: El plazo de vigencia de la Emisión es de 9,106 (nueve mil ciento seis) días contados a partir de la Fecha de Emisión, que equivalen a 24.95 años contados a partir de la Fecha de Emisión; salvo en caso de que en el plazo antes mencionado no se hayan amortizado completamente los Certificados Bursátiles Preferentes, el plazo de vigencia de la Emisión se prorrogará automáticamente, sin que por ello se verifique una Causa de Incumplimiento y sin que se requiera la aprobación o el consentimiento de los Tenedores, para que opere la prórroga por 5.09 (cinco punto cero nueve) años más, por lo que el plazo de vigencia de la Emisión sería de 10,963 (diez mil novecientos sesenta y tres) días contados a partir de la Fecha de Emisión, que equivalen a 30.04 años contados a partir de la Fecha de Emisión.

Fideicomiso: F/00057

Fideicomiso Emisor: CI Banco, S.A. Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A. Institución de Banca Múltiple).

Fideicomitente: Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, E.N.R. GMAC Hipotecaria, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Limitado

Fideicomisarios en Primer Lugar:

Los Tenedores de los Certificados Bursátiles Preferentes únicamente con respecto al reembolso del valor nominal de los mismos y los rendimientos que se devenguen.

Fideicomisarios en Segundo Lugar:

Nederlandse Financierings-Maatschappij vor Ontwikkelingslanden N.V.

Fideicomisarios en Tercer Lugar:

Los Fideicomitentes, siempre cuando continúen siendo los Tenedores de las Constancias.

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Características más relevantes de los activos fideicomitidos:

Saldo Insoluto (UDIS)

96,184,408.69

Número de Créditos activos 1481

Saldo Promedio 64,945.58

Tasa de Interés (Promedio Ponderado) 8.87%

LTV Actual (Promedio Ponderado) 70.05%

Plazo Actual (Promedio Ponderado) 161

Estados con mayor concentración

Ciudad de México 39.57%

Baja California 18.23%

Quintana Roo 9.79%

Derechos que confieren los títulos fiduciarios y demás valores emitidos al amparo de un fideicomiso:

* La información se realizó en base a flujos (reporte mensual del comportamiento de la cartera).

Cada Certificado Bursátil Preferente y cada constancia representa para su titular el derecho al cobro del principal e intereses, según corresponda, adeudados por el Fiduciario como Fiduciario de los mismos, en los términos descritos en el Fideicomiso y en el Título respectivo, desde la fecha de su emisión hasta la fecha del reembolso total de su valor nominal. Los Certificados Bursátiles Preferentes se pagarán únicamente con los recursos existentes en el Patrimonio del Fideicomiso.

Rendimiento: A partir de su Fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los Certificados Bursátiles Preferentes generarán intereses sobre el saldo insoluto de principal a la Tasa de Interés Anual, conforme a lo que se señala a continuación.

Procedimiento de cálculo: Para determinar el monto de intereses a pagar en cada Fecha de Pago, el Representante Común utilizará la siguiente fórmula:

Donde:

SIn = SIn-1 - Monto de Pago de Principaln-1 - Monto de Amortización Adicionaln-1 con excepción de n=1, en donde el Saldo Insoluto de los Certificados Bursátiles

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Preferentes al inicio del Periodo de Intereses será igual a 341’500,000 (Trescientos cuarenta y un millones quinientos mil) de UDIS

En donde: In = Monto de Intereses pagaderos con respecto al Periodo de Cobranza “n” SIn = Saldo Insoluto de los Certificados Bursátiles Preferentes al Inicio del Periodo de Intereses “n” VNAn = Valor Nominal Ajustado por Certificado Bursátil Preferente durante el Periodo de Intereses “n” NDEn = Número de días calendarios efectivamente transcurridos durante el Período de Intereses “n”. TF = Tasa de Interés Fija de los Certificados Bursátiles Preferentes, expresada en porcentaje. Los cálculos se efectuarán cerrándose a centésimas.

Periodicidad y forma de Amortización:

En cada Fecha de Pago, el emisor podrá efectuar amortizaciones parciales anticipadas del monto de principal de los Certificados Bursátiles Preferentes, por una cantidad igual al monto que se determine para tal propósito de conformidad con la Cláusula Primera del Contrato de Fideicomiso. Cada amortización anticipada de principal será aplicada a prorrata entre la totalidad de los Certificados Bursátiles emitidos.

Monto de Amortización Anticipada Adicional:

Significa, un monto equivalente al ochenta y cinco por ciento (85%) del Monto Neto o (ii) noventa y cinco por ciento (95%) del Monto Neto, pero sólo en tanto en una Fecha de Determinación, (A) el monto en UDIs del valor nominal de las Constancias sea menor a cinco por ciento (5%) del saldo insoluto total de principal de los Certificados Bursátiles Preferentes y, además, (B) esté vigente un Evento de Cartera Vencida.

Monto de Pago Anticipado de Principal:

Significa, para cada Fecha de Pago, una cantidad en UDIs igual a la mayor entre (i) el monto en UDIs que resulte de sumar todas las cantidades que por concepto de principal sean cobradas por el Administrador con respecto a los Créditos Hipotecarios durante el Periodo de Cobranza inmediato anterior a dicha Fecha de Pago (ya sea como resultado del cobro de (a) pagos mensuales programados bajo los Créditos Hipotecarios, (b) amortizaciones anticipadas bajo los Créditos Hipotecarios, (c) cantidades vencidas, (d) cualquier Producto Neto de Liquidación y (e) el pago de cualquier reembolso de un Crédito Defectuoso) y (ii) el monto en UDIs que resulte de aplicar la siguiente fórmula:

y – [(z) (.96)]

En donde,

y = el monto en UDIs que resulte de la suma del saldo de principal insoluto de todos los Certificados Bursátiles Preferentes en esa Fecha de Pago.

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z = el monto en UDIs que resulte de la suma del saldo de principal insoluto de todos los Créditos Hipotecarios Vigentes en esa Fecha de Pago.

Periodicidad y pago de rendimientos:

Significa, el día 25 de cada mes calendario de cada año en el que el Fideicomiso este vigente, y en el caso que cualquiera de dichas fechas no sea un Día Hábil, el Día Hábil inmediato posterior.

Lugar y forma de pago de rendimientos y amortización en su caso:

Toda vez que S.D. Indeval, S.A. de C.V., Institución para el Depósito de Valores, en los términos del artículo setenta y cuatro de la Ley del Mercado de Valores, tendrá la custodia y la administración de los Títulos que amparan la presente Emisión de Certificados Bursátiles Preferentes, tanto el reembolso del valor nominal como el pago de intereses se efectuará en esta Ciudad de México, Distrito Federal, en Paseo de la Reforma No. 255, 3er. Piso, Col. Cuauhtémoc, C.P. 06500. El Fiduciario entregará al Representante Común vía electrónica, a las once horas del día de la Fecha de Vencimiento, el importe a pagar correspondiente a los Certificados Bursátiles Preferentes en circulación.

Representante Común de los Tenedores:

Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, Fiduciario.

Depositario: S.D. Indeval, Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.

Régimen fiscal: A la tasa de retención aplicable respecto a los intereses pagados sobre los Certificados Bursátiles en términos de los artículos 54 y 135 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente y el artículo 21 de la Ley de Ingresos de la Federación para el ejercicio fiscal 2016, es decir, a la tasa del 0.60% anual sobre el monto del capital que dé lugar al pago de intereses; y (ii) Para personas físicas y morales residentes en el extranjero para efectos fiscales: A la tasa de retención aplicable respecto a los intereses pagados sobre los Certificados Bursátiles en términos de los Artículos 153 y 166 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y dependerá del beneficiario efectivo de los intereses.

Especificación de las características de los títulos en circulación.

Clave: BRHCGCB Serie: 04U Valor Nominal Original:

100.00 (Cien) UDIS

Tipo de Valor: Certificados Bursátiles Bolsa de Valores dónde se encuentra registrado:

Bolsa Mexicana de Valores SAB de CV

RNV: Inscritos en el Registro Nacional de Valores mediante oficio No. 2437-4.15-2003-0004-02 emitido por la CNBV el 19 de agosto de 2004 hasta por un valor nominal de 341, 500,000 (Trescientos cuarenta y un millones quinientos mil) UDIS. La referida inscripción no implica certificación sobre la bondad de los valores, solvencia de la emisora o sobre la exactitud o veracidad de la información contenida en el prospecto, ni convalida los actos que, en su caso, hubieren sido realizados en contravención de las leyes.

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Índice

1) Información general .............................................................................................................................. 6

a) Glosario de términos y definiciones ................................................................................................. 6

b) Resumen Ejecutivo .......................................................................................................................... 15

c) Documentos de carácter público .................................................................................................... 15

d) Otros valores emitidos por el fideicomiso ...................................................................................... 16

2) La Operación de Bursatilización .............................................................................................................. 16

a) Patrimonio del Fideicomiso ............................................................................................................ 16

i) Evolución de los activos fideicomitidos, incluye sus ingresos ..................................................... 16

i.i) Desempeño de los activos .............................................................................................................. 16

i.iii) Composición de la totalidad de los activos al cierre del periodo. ................................................ 19

i.iii) Variación en saldo y en número de activos ................................................................................. 23

i.iv) Estado de los activos por grado o nivel de cumplimiento ............................................................ 25

i.v) Garantías sobre los activos ........................................................................................................... 26

i.vi) Emisiones de valores .................................................................................................................... 28

ii) Desempeño de los valores emitidos (Fiduciario) ......................................................................... 28

a) Información relevante del periodo ................................................................................................. 29

b) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores de valores ....................................... 31

3) Información Financiera ........................................................................................................................... 32

a) Información financiera seleccionada del fideicomiso ..................................................................... 32

i) Balance y resultados del fideicomiso .......................................................................................... 32

ii) Origen y aplicación de recursos .................................................................................................. 33

iii) Movimientos en las cuentas para el manejo de efectivo ............................................................ 34

ii) Índices y razones financieras ....................................................................................................... 35

4) Administración .................................................................................................................................... 35

a) Auditores externos .......................................................................................................................... 35

b) Operaciones con personas relacionadas y conflictos de interés .................................................... 35

c) Asambleas de tenedores, en su caso .............................................................................................. 36

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5) Personas responsables ........................................................................................................................ 38

6) Anexos ................................................................................................................................................. 42

a) Estados Financieros ......................................................................................................................... 42

b) Información adicional ..................................................................................................................... 42

1) Información general

a) Glosario de términos y definiciones

Actinver Significa, Actinver, S.A. de C.V., Sociedad Operadora de Fondos de Inversión. Administrador Significa, Tertius S.A.P.I. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple E.N.R., en su carácter de administrador de los Créditos Hipotecarios, o cualquier Administrador Substituto. La información que presentada es responsabilidad directa de nuestra representada solo en lo que respecta al periodo de Diciembre de 2011 y posterior, esto en virtud de que la cartera fue tomada a partir de dicha fecha. Administrador Substituto Significa, cualquier administrador que substituya al Administrador conforme a lo previsto en el Contrato de Administración.

Agencias Calificadoras Significan, Standard and Poor’s, México S.A. de C.V. y Moody’s de México S.A. de C.V. o cualquier otra que las substituya.

Amortización Anticipada de Principal Significa, que en cada Fecha de Pago, el Emisor podrá efectuar amortizaciones parciales anticipadas del monto de principal de los Certificados Bursátiles Preferentes.

AMSOFOL Significa, la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado, A.C.

Archivo de Cobranza Mensual Significa, el archivo electrónico que cumpla con los requisitos establecidos en el Contrato de Administración, el cual será utilizado para que el Administrador notifique a las Operadoras de Inversión el monto total de los pagos que correspondan bajo los Créditos Hipotecarios GMAC en la siguiente Fecha de Pago bajo dichos créditos, el cual deberá incluir, además el monto total de todas las amortizaciones anticipadas que hayan sido notificadas por dichos deudores al Administrador de conformidad con los términos de los contratos que documentan dichos créditos.

Aseguradora Significa, la institución de seguros que se haya contratado para suscribir las pólizas de los Seguros que corresponden a los Créditos Hipotecarios HSC y a los Créditos Hipotecarios GMAC, respectivamente, o, en el caso de que el Administrador decida el cambio de cualquiera de ellas en el futuro, la institución de seguros que contrate el Administrador para suscribir las pólizas de los Seguros.

Banco de México Significa, el banco central de México que fue establecido por la Ley de Banco de México publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 1993,

BMV o Bolsa Significa, la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C. V.

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Calificación de los Certificados Bursátiles Preferentes Significa, la calificación otorgada a los Certificados Bursátiles Preferentes por las Agencias Calificadoras.

Cantidades Excluidas Significa, cualquier cantidad que sea efectivamente cobrada y recibida por o a cuenta del Administrador con respecto a los Créditos con anterioridad a (y sin incluir) la Fecha de Corte, incluyendo, sin limitación, (i) cualquier pago de principal, intereses ordinarios o comisiones pagados hasta (y sin incluir a) la Fecha de Corte, (ii) cualesquiera intereses moratorios pagados en relación a montos de principal vencidos antes de (y sin incluir a) la Fecha de Corte (sin importar cuando se devenguen), (iii) cualquier indemnización pagada en relación con los Seguros antes de (y sin incluir a) la Fecha de Corte, y (iv) el producto de la venta o cesión de cualquier Crédito o parte del mismo pagada antes de (y sin incluir) la Fecha de Corte.

Cantidades Incluidas Significa, cualquier cantidad que sea efectivamente pagada con respecto a los Créditos en o en cualquier momento después de la Fecha de Corte, incluyendo, sin limitación, (i) cualquier pago de principal, intereses ordinarios o comisiones pagados a partir de (e incluyendo a) la Fecha de Corte, (ii) cualesquiera intereses moratorios pagados a partir de (e incluyendo a) la Fecha de Corte en relación a montos de principal vencidos a partir de (e incluyendo a) la Fecha de Corte, (iii) cualquier indemnización pagada en relación con los Seguros a partir de (e incluyendo a) la Fecha de Corte, y (iv) el producto de la venta o cesión de cualquier Crédito o parte del mismo pagada en o después de la Fecha de Corte.

Causa de Incumplimiento Se considerará que ha ocurrido un Evento de Incumplimiento cuando en cualquier momento durante la vigencia de los Certificados Bursátiles Preferentes, en una Fecha de Pago no se pague íntegramente el monto total de los intereses devengados hasta dicha Fecha de Pago o que, en la Fecha de Vencimiento (incluyendo sus prórrogas), no se pague íntegramente el saldo insoluto de principal más los intereses devengados hasta esa fecha de los Certificados Bursátiles Preferentes, según se establece en el título que ampara la Emisión.

Causa de Substitución Significa, cualquiera de las causas enumeradas en la cláusula 8.1 del Contrato de Administración.

Cedentes significa, en forma conjunta, Su Casita y GMAC.

Certificados Bursátiles o Certificados Bursátiles Preferentes Significan, los títulos de crédito preferentes por la cantidad total al momento de su emisión de 341’500,000 (trescientos cuarenta y un millones quinientos mil) UDIs, con un valor nominal cada uno de 100 (Cien) UDIs, emitidos por el Fiduciario con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, de conformidad con los artículos 14 Bis 6 y 14 Bis 7 de la LMV.

Cinta de Cobranza Significa, el archivo electrónico que contenga toda la información actualizada de cada uno de los Créditos Hipotecarios.

CNBV Significa, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Cobertura de Pagos en SMGDF Significa, con respecto a cada Crédito Hipotecario HSC, el convenio por medio del cual, Su Casita acordó con el Deudor Hipotecario respectivo, acreditar en forma mensual contra el pago mensual de dicho crédito un monto en UDIS igual a la diferencia que pueda existir entre el monto del pago efectuado por el Deudor Hipotecario respectivo (indexado al aumento del SMGDF) y el pago programado bajo dicho crédito (denominado en UDIS) y el Deudor Hipotecario se comprometió a pagar una comisión por el monto que se especifica en dicho convenio. Los derechos y obligaciones de Su Casita, bajo dicho convenio, serán cedidos al Fiduciario en la Fecha de Cierre.

Cobertura SHF Significa, el contrato de intercambio de flujos celebrado entre la Sociedad Hipotecaria Federal y el Fiduciario en la Fecha de Cierre.

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Cobranza Significa, con respecto a los Créditos Hipotecarios el monto total de las Cantidades Incluidas que sean efectivamente cobradas o a cuenta del Administrador en un Período de Cobranza menos (i) el monto de la contraprestación que le corresponda al Administrador durante dicho periodo y (ii) las cantidades que correspondan a Gastos de Cobranza, las primas de los Seguros y el monto de la prima de la Cobertura SHF.

Comisión de Administración Significa, una comisión mensual pagadera al Administrador por sus servicios bajo el Contrato de Administración, equivalente a la doceava (1/12) parte de uno punto cinco por ciento (1.5%) de la suma del monto de principal de todos los Créditos Hipotecarios, según éste monto se refleje en el Reporte de Cobranza que corresponda al Periodo de Cobranza con respecto del cual se calcule la comisión.

Comisión de FMO Significa, la comisión (Commitment Fee) que el Fideicomiso deberá pagar a FMO mensualmente conforme al Contrato de Apoyo Crediticio.

Constancias Significan, las constancias de derechos al remanente del Patrimonio del Fideicomiso.

Contrato de Administración Significa, el contrato de administración y cobranza en virtud del cual Su Casita es nombrado Administrador de los Créditos Hipotecarios.

Contrato de Apoyo Crediticio Significa, el contrato de apoyo crediticio celebrado entre el FMO y el Fiduciario en la Fecha de Cierre.

Contrato de Cesión Significa, el contrato de cesión irrevocable celebrado entre Su Casita y GMAC, como cedentes, y el Fiduciario, como cesionario, por medio del cual Su Casita y GMAC ceden a favor del Fiduciario, para beneficio del Patrimonio del Fideicomiso, los derechos sobre los Créditos Hipotecarios, los Seguros y la Cobertura SHF.

Contrato de Cesiones Adicionales Significa, el contrato de cesión por medio del cual los Cedentes substituirán un Crédito Hipotecario con otro crédito hipotecario junto con el beneficio de los Seguros que le corresponda, conforme a lo establecido en el Contrato de Cesión.

Contrato de Fideicomiso Significa, el Contrato de Fideicomiso No. F/00057.

Contrato de Prestación de Servicios, Crédito o Crédito Hipotecario Significa, en forma conjunta, los créditos Hipotecarios GMAC y los Créditos Hipotecarios HSC.

Créditos Hipotecarios GMAC Significan, aquellos créditos con garantía hipotecaria y sus accesorios, otorgados por GMAC a favor de los Deudores Hipotecarios para la adquisición de un Inmueble.

Créditos Hipotecarios HSC Significan, aquellos créditos con garantía hipotecaria y sus accesorios, incluyendo las Coberturas de Pagos en SMGDF correspondientes a cada uno de dichos créditos, otorgados por Su Casita a favor de los Deudores Hipotecarios para la adquisición de un Inmueble.

Crédito Hipotecario Vencido Significa, un Crédito Hipotecario con respecto del cual más de tres (3) pagos mensuales previstos en el contrato de crédito respectivo no hayan sido íntegramente pagados (incluyendo, sin limitación, todas las cantidades que por concepto de principal, intereses ordinarios, comisiones, primas de seguros y primas por cobertura de inflación, en su caso).

Crédito Hipotecario Vigente Significa, un Crédito Hipotecario con respecto del cual no haya más de tres (3) pagos mensuales pagos mensuales previstos en el contrato de crédito respectivo que no hayan sido íntegramente pagados (incluyendo, sin limitación, todas las cantidades por concepto de principal, intereses ordinarios, comisiones, primas de seguros y primas por cobertura de inflación, en su caso).

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Crédito no Elegible Significa, un Crédito Hipotecario con respecto del cual una o más de las declaraciones contenidas en el Contrato de Cesión hechas por el Fideicomitente que cedió dicho crédito al Patrimonio del Fideicomiso no sea total o parcialmente correcta y, por lo tanto, (i) se afecte la validez o exigibilidad de los derechos del Fiduciario con respecto de dicho Crédito Hipotecario (incluyendo, sin limitación, que el Deudor Hipotecario respectivo tenga, por la circunstancia que hace que la o las declaraciones no sean correctas, defensas legales que afecten la exigibilidad de los contratos que documentan dicho crédito) o (ii) se generen condiciones que no permitan el cumplimiento pleno por parte del Deudor Hipotecario respectivo de sus obligaciones de pago bajo dicho crédito en la forma que correspondería si esa o esas declaraciones hubieran sido correctas.

Cuenta de Cobranza Significa, la cuenta a nombre del Fiduciario y manejada por el Administrador, en la que el Administrador deberá depositar todas las cantidades en efectivo derivadas de la Cobranza conforme a lo establecido en el Contrato de Administración.

Cuenta de Inversión Significa, la cuenta que el Fiduciario abra a nombre del Fideicomiso para los efectos descritos en la cláusula Octava inciso (c) del Contrato de Fideicomiso.

Cuenta General Significa, la cuenta a nombre del Fiduciario y manejada por éste en la que se depositarán todas las cantidades en efectivo que integren el Patrimonio del Fideicomiso.

Deudor Hipotecario Significa, la persona física que con carácter de acreditada que es parte de un Crédito Hipotecario, conjuntamente con cualquier otra persona que se encuentre obligada en relación con dicho Crédito Hipotecario como fiadora, avalista, obligada solidaria o cualquier otro motivo.

Día Hábil Significa, todos los días, excepto sábados y domingos, en los que las instituciones de crédito están obligadas a abrir sus oficinas y sucursales de conformidad con el calendario que anualmente publica la CNBV.

Distribuciones Significan, los pagos que el Fiduciario deba de efectuar en una Fecha de Pago de conformidad con la cláusula Décima Segunda del Contrato de Fideicomiso.

Documentos Adicionales Significa, cualquier documento, título, o instrumento distinto de los que deben integrar un Expediente de Crédito, que corresponda a un Crédito Hipotecario y que se encuentre en posesión de un Fideicomitente, incluyendo, por ejemplo, (i) la solicitud de Crédito Hipotecario; (ii) la carátula de resolución; (iii) la autorización para investigación y monitoreo en materia de crédito por una sociedad de información crediticia; (iv) todos los avalúos disponibles con respecto al Inmueble sobre el cual se constituyó la Hipoteca; (v) el acta de nacimiento y fotocopia de identificación del Deudor Hipotecario; (vi) la carta de comprobación de ingresos del Deudor Hipotecario; (vii) la carta de constancia de empleo otorgada por el patrón del Deudor Hipotecario; (viii) certificado de zonificación para uso del suelo relativo al Inmueble objeto de la Hipoteca, en su caso; (ix) la tabla de amortización del Crédito Hipotecario; (x) el documento emitido por la AMSOFOL en el que se explica a los Deudores Hipotecarios las características generales de los crédito con garantía hipotecaria; (xi) oficio de subsidio al impuesto sobre adquisición de inmuebles, en su caso, y (xii) aviso a la tesorería local en relación impuesto predial y derechos por servicio de agua relativo a cada Inmueble.

Dólares Significa, la moneda de curso legal en los Estados Unidos de América.

Emisión Significa, cada emisión de los Certificados Bursátiles Preferentes.

Emisor Significa CIBanco antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple (causahabiente final de Banco J.P. Morgan, S.A., Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria).

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Empleado del Administrador Significa, cualquier persona que tenga una relación de subordinación con el Administrador o sus Afiliados o que hubiere tenido dicha relación dentro de los trescientos sesenta (360) días anteriores a la fecha del Contrato de Administración.

Evento de Cartera Vencida Significa, que en cualquier momento durante la vigencia de los Certificados Bursátiles Preferentes, el promedio de los porcentajes de cartera vencida que correspondan a los tres (3) Periodos de Cobranza inmediatos anteriores a la fecha en que se haga dicha determinación sea igual o mayor a tres punto cero por ciento (3.0%). Para efectos de esta definición, el “porcentaje de cartera vencida” en cada Periodo de Cobranza será el porcentaje que represente el monto total de principal insoluto de todos los Créditos Hipotecarios con más de seis (6) pagos mensuales vencidos y no pagados en ese periodo, con respecto del monto de principal total insoluto de todos los Créditos Hipotecarios en ese mismo periodo.

Expediente de Crédito Significa, con respecto a cada Crédito Hipotecario, el expediente que contiene, como mínimo, (i) el testimonio de la escritura pública en la que consta el Crédito Hipotecario y la Hipoteca, con el evidencia de su registro en el Registro Público de la Propiedad correspondiente; (ii) con respecto a los Créditos Hipotecarios HSC, en aquellos casos en caso en que la Cobertura de Pagos en SMGDF e UDIs celebrada entre Su Casita y el Deudor Hipotecario respectivo esté documentada en forma independiente, un ejemplar firmado de dicho contrato y (iii) con respecto a los Créditos Hipotecarios GMAC, los originales de todos los pagarés suscritos por el Deudor Hipotecario respectivo y copia de los contratos celebrados con las Operadoras de Inversión, con respecto al Deudor Hipotecario correspondiente, incluyendo copia de las cartas de instrucción que autorizan al Fiduciario y al Administrador a entregar instrucciones a y solicitar información de las Operadoras de Inversión con respecto a los fondos correspondientes al Deudor Hipotecario respectivo.

Fecha de Cierre Significa, el día en el que se lleve a cabo la liquidación de la colocación de los Certificados Bursátiles Preferentes en la BMV.

Fecha de Corte Significa, el 30 de junio de 2004

Fecha de Determinación Significa, en relación a cada Fecha de Pago, el segundo Día Hábil siguiente a la Fecha de Transferencia que corresponde a dicha Fecha de Pago.

Fecha de Emisión Significa, el 19 de agosto de 2004.

Fecha de Pago Significa, el día 25 cada mes calendario de cada año en que el Fideicomiso este vigente, y en caso de que cualquiera de dichas fechas no sea un Día Hábil, el Día Hábil inmediato posterior.

Fecha de Substitución Significa, la fecha en establecida en un Aviso de Terminación para la substitución del Administrador.

Fecha de Transferencia Significa, en relación con la Fecha de Pago, el día que ocurra ocho (8) Días Hábiles después del último día calendario del Periodo de Cobranza que corresponda al mes calendario inmediato anterior a esa Fecha de Pago.

Fecha de Vencimiento Significa, el 25 de julio de 2029, prorrogable al 25 de agosto de 2034, en el supuesto descrito en título que ampara la Emisión y en Plazo de Vigencia de la Emisión.

Fideicomiso o Fideicomiso Emisor Significa, el fideicomiso No. F/00057.

Fideicomisarios en 1er Lugar Significan, los Tenedores de los Certificados Bursátiles Preferentes.

Fideicomisario en 2ndo Lugar Significa, Nederlandse Financierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V., una sociedad constituida y existente bajo las leyes del Reino de los Países Bajos.

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Fideicomisarios en 3er Lugar Significan, los Fideicomitentes en tanto se mantengan como Tenedores de las Constancias.

Fideicomitentes Significa, Su Casita y GMAC.

Fiduciario Significa, CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple (causahabiente final de Banco J.P. Morgan, S.A., Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria).

FMO Significa, Nederlandse Financierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V., una sociedad constituida y existente bajo las leyes del Reino de los Países Bajos.

Fondos de Inversión Significan, con respecto a los Deudores Hipotecarios de los Créditos Hipotecarios GMAC, las cantidades invertidas por dichos deudores en los fondos de inversión administrados por las Operadoras de Inversión, con respecto de los cuales dichos deudores han suscrito instrucciones irrevocables a favor del Fiduciario y el Administrador que les permiten a éstas instruir a las Operadoras de Inversión a efectuar cargos en contra de las cantidades invertidas para efectuar oportunamente los pagos adeudados por dichos deudores bajo esos créditos y obtener información sobre los saldos de las cantidades invertidas.

Gastos Mensuales Significan, los gastos correspondientes a un Periodo de Cobranza, pagaderos estrictamente en el siguiente orden de prelación:

(i) los honorarios del Fiduciario,

(ii) los honorarios del Representante Común,

(iii) el pago de las comisiones pagaderas al FMO bajo los términos del Contrato de Apoyo Crediticio,

(iv) los gastos directos, indispensables y necesarios para cumplir con las disposiciones legales aplicables, para mantener el registro de los Certificados Bursátiles Preferentes en el RNV y su listado en la BMV, y aquellos derivados de cualquier publicación, y

(v) los honorarios de las Agencias Calificadoras (salvo en el caso de que no existan en una Fecha de Pago fondos suficientes en las cuentas del Fideicomiso para el pago íntegro en esa Fecha de Pago de las Distribuciones descritas en los incisos (1) a (6) de la cláusula Décima Segunda inciso (b) del Contrato de Fideicomiso, en cuyo caso el monto de dichos honorarios no se considerará un Gasto Mensual).

GMAC Significa, GMAC Hipotecaria, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Limitado.

Hipoteca Significa, cada uno de los contratos de hipoteca por medio del cual cada Deudor Hipotecario ha constituido un gravamen en primer lugar y grado de prelación sobre un Inmueble con el fin de garantizar el cumplimiento completo y puntual de las obligaciones a cargo de dicho Deudor Hipotecario derivadas de su Crédito Hipotecario.

Indeval Significa, el S.D. Indeval, Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.

INFONAVIT Significa, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

Inmueble Significa, cada bien inmueble sobre el cual un Deudor Hipotecario ha constituido una Hipoteca para garantizar el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, derivadas de un Crédito Hipotecario.

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Inmueble Adjudicado Significa, cualquier Inmueble que llegue a ser propiedad del Fiduciario por cuenta del Fideicomiso por adjudicación judicial o por acuerdo entre el Administrador y el Deudor Hipotecario respectivo.

Inversiones Permitidas Significa, la inversión a un día (overnight) en: (i) valores gubernamentales denominados en Pesos o UDIs, emitidos o garantizados por el Gobierno Federal de México; (ii) reportos sobre dichos valores gubernamentales; (iii) depósitos a la vista con instituciones de Banca Múltiple con calificación crediticia de "mxA-1" o mejor (en la Escala Nacional CaVal de Calificaciones de Corto Plazo de Standard&Poors o su equivalente), o "MX-1" o mejor (en la Escala Nacional de Calificaciones de Corto Plazo de Moody's o su equivalente); o (iv) certificados de depósito en Pesos con instituciones de Banca Múltiple con calificación crediticia de "mxA-1" o mejor (en la Escala Nacional CaVal de Calificaciones de Corto Plazo de Standard&Poor o su equivalente), o "MX-1" o mejor (en la Escala Nacional de Calificaciones de Corto Plazo de Moody's o su equivalente). En términos de lo previsto en el numeral M.31.13.3 de la Circular 2019/95 expedida por el Banco de México, los instrumentos en que se inviertan los recursos podrán estar o no inscritos en el Registro Nacional de Valores a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

LGTOC Significa, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

LIC Significa, la Ley de Instituciones de Crédito.

LMV Significa, Ley del Mercado de Valores.

México Significa, los Estados Unidos Mexicanos.

Monto de Amortización Anticipada Adicional Significa, un monto equivalente al ochenta y cinco por ciento (85%) del Monto Neto o (ii) noventa y cinco por ciento (95%) del Monto Neto, pero sólo en tanto en una Fecha de Determinación, (A) el monto en UDIs del valor nominal de las Constancias sea menor a cinco por ciento (5%) del saldo insoluto total de principal de los Certificados Bursátiles Preferentes y, además, (B) esté vigente un Evento de Cartera Vencida.

Monto de Pago Anticipado de Principal Significa, para cada Fecha de Pago, una cantidad en UDIs igual a la mayor entre (i) el monto en UDIs que resulte de sumar todas las cantidades que por concepto de principal sean cobradas por el Administrador con respecto a los Créditos Hipotecarios durante el Periodo de Cobranza inmediato anterior a dicha Fecha de Pago (ya sea

como resultado del cobro de (a) pagos mensuales programados bajo los Créditos Hipotecarios, (b) amortizaciones anticipadas bajo los Créditos Hipotecarios, (c) cantidades vencidas, (d) cualquier Producto Neto de Liquidación y (e) el pago de cualquier reembolso de un Crédito no Elegible) y (ii) el monto en UDIs que resulte de aplicar la siguiente fórmula:

y – [(z) (.96)]

En donde,

y = el monto en UDIs que resulte de la suma del saldo de principal insoluto de todos los Certificados Bursátiles Preferentes en esa Fecha de Pago.

z = el monto en UDIs que resulte de la suma del saldo de principal insoluto de todos los Créditos Hipotecarios Vigentes en esa Fecha de Pago.

Monto de Pago de Interés Significa, el monto en UDIs que corresponda a los intereses pagaderos con respecto a los Certificados Bursátiles Preferentes en una Fecha de Pago que se determinará de conformidad con los términos y condiciones establecidos en el título que documente dichos Certificados Bursátiles Preferentes.

13

Monto Neto Significa, el monto en UDIs que resulte de restar a los recursos disponibles en las cuentas del Fideicomiso en una Fecha de Determinación el monto total de las Distribuciones correspondientes a los pagos identificados en los incisos (1) a (8) de la cláusula Décima Segunda inciso (b) del Fideicomiso que corresponden a la siguiente Fecha de Pago.

Patrimonio del Fideicomiso Significa, los bienes y derechos o accesorios que han sido cedidos o sean cedidos o de cualquier forma transmitidos al Fiduciario por cuenta del Fideicomiso durante la vigencia del Contrato de Fideicomiso.

Periodo de Cobranza Significa, con respecto a cada Fecha de Pago, cada mes calendario que ocurra durante la vigencia del Contrato de Fideicomiso, por lo que cada uno de dichos periodos inicia el primer día de cada mes calendario y termina el último día de dicho mes, en el entendido de que el primer Período de Cobranza iniciará en la Fecha de Corte y terminará el último día del mes inmediato anterior a la primera Fecha de Pago.

Periodo de Intereses Significa, el periodo que inicia con (e incluye) la Fecha de Emisión y termina (pero excluye) la primera Fecha de Pago y cada periodo sucesivo que inicia (e incluye) y termina (pero excluye) la siguiente Fecha de Pago. El último Periodo de Intereses será en la Fecha de Vencimiento.

Peso, Pesos o $ Significa, la Moneda de curso legal en México.

Plazo de Vigencia de la Emisión Significa, el plazo de la Emisión que es de 9,106 (nueve mil ciento seis) días contados a partir de la Fecha de Emisión, que equivalen a 24.95 años contados a partir de la Fecha de Emisión; salvo en caso de que en el plazo antes mencionado no se hayan amortizado completamente los Certificados Bursátiles Preferentes, el plazo de la Emisión se prorrogará automáticamente, sin que por ello se verifique una Causa de Incumplimiento y sin que se requiera la aprobación o el consentimiento de los Tenedores, para que opere la prórroga por 5.09 (cinco punto cero nueve) años más, por lo que el plazo de vigencia de la Emisión sería de 10,963 (diez mil novecientos sesenta y tres) días contados a partir de la Fecha de Emisión, que equivalen a 30.04 años contados a partir de la Fecha de Emisión.

Producto de Liquidación Significa, el monto total de las cantidades recibidas por la liquidación de un Crédito Hipotecario Vencido o la enajenación de un Inmueble Adjudicado, ya sea que ésta se obtenga a través de la enajenación extrajudicial, judicial, Indemnizaciones de Seguros, u otro tipo de indemnizaciones.

Producto Neto de Liquidación Significa, el monto total del Producto de Liquidación cobrado por el Administrador después de descontar los Gastos de Cobranza correspondientes al proceso de cobranza del Crédito Hipotecario respectivo de conformidad con el Contrato de Administración.

Programa Significa, el Programa de Certificados Bursátiles implementado por los Fideicomitentes, mismo que se describe en el Prospecto correspondiente.

Promotores de Vivienda Significan, los empresarios dedicados a la venta de viviendas nuevas, y en la mayoría de los casos a la construcción de las mismas.

Prospecto Significa, el Prospecto que implementa el Programa de los Certificados Bursátiles Preferentes.

Reporte de Cobranza Significa, el reporte en la forma del Anexo “F” del Contrato de Administración, en el cual se detallará la Cobranza obtenida durante un Periodo de Cobranza.

Reporte de Distribuciones Significa, el reporte que el Representante Común distribuirá al Fiduciario de conformidad con la cláusula Décimo Primera del Contrato de Fideicomiso.

14

Representante Común Significa, Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, en su carácter de representante común de los Tenedores de conformidad con el título que ampare los Certificados Bursátiles Preferentes o quien lo substituya en su caso, de acuerdo a lo dispuesto en dichos títulos.

RNV Significa, el Registro Nacional de Valores de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Seguro de Vida e Incapacidad Significa, con respecto de cada Deudor Hipotecario, el seguro que cubre el riesgo de muerte e incapacidad total y permanente de dicho deudor de conformidad con los requisitos establecidos en el Contrato de Administración.

Seguros Significa, en forma conjunta los Seguros de Daños y los Seguros de Vida e Incapacidad.

SHCP Significa, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.

SHF” o “Sociedad Hipotecaria Federal Significa, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, fiduciaria en el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda.

SMGDF Significa, salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal que, de tiempo en tiempo, determine la Comisión Nacional de Salarios Mínimos.

SOFOL o SOFOLES Significa, una Sociedad Financiera de Objeto Limitado.

Standard & Poor’s Significa, la Agencia Calificadora denominada “Standard & Poor’s México, S.A. de C.V”.

Su Casita Significa, Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, E.N.R.

Subcontratista Significa, cuando el Administrador subcontrata con terceros (cada uno de ellos, un “Subcontratista”); la prestación de diversos servicios, en el entendido, de que el Administrador será el único responsable de la administración y cobranza de los Créditos Hipotecarios, las Hipotecas, los Seguros, la Cobertura SHF y el mantenimiento y enajenación de cualquier Inmueble Adjudicado y la aplicación, en su caso, de los Fondos de Inversión.

Tasa de Interés Anual Significa, la tasa de interés a partir de su Fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los Certificados Bursátiles Preferentes generarán intereses sobre el saldo insoluto de principal a una tasa de interés fija de 6.35% anual.

Tenedores Significan, los tenedores de los Certificados Bursátiles Preferentes quienes en todo momento estarán representados por el Representante Común y de las Constancias.

UDI o UDIS Significa, la unidad de cuenta denominada Unidad de Inversión cuyo valor en pesos publicará periódicamente el Banco de México en el Diario Oficial de la Federación, a la que se refiere el Decreto por el que se establecen las obligaciones que podrán denominarse en Unidades de Inversión y reforma y adiciona diversas disposiciones del Código Fiscal de la Federación y de la Ley del Impuesto sobre la Renta, publicado en el Diario Oficial de la Federación los días 1° y 4 de abril de 1995.

15

b) Resumen Ejecutivo

El objeto principal del Fideicomiso es el emitir los Certificados Bursátiles Preferentes con cargo al Patrimonio del Fideicomiso que estará integrado casi en su totalidad por los Créditos Hipotecarios y por aportaciones realizadas por los Fideicomitentes, para lo cual se emiten sus correspondientes Constancias. Los Certificados Bursátiles Preferentes serán ofrecidos para su colocación en México entre el gran público inversionista. El producto neto de la colocación, una vez deducidos los Gastos de Emisión, será entregado a los Fideicomitentes como contraprestación por la cesión de Créditos Hipotecarios aportados por cada uno de ellos al Patrimonio del Fideicomiso. (Ver la Cláusula Sexta del “Contrato de Fideicomiso”). El Fideicomiso que al inicio del 2016 contaba con un total de 1,642 créditos con un saldo en cartera de 106,726,040.48 Udis, terminó al cierre de Diciembre 2016 con un total de 1,481 créditos con un saldo en cartera de 96,184,408.69Udis representando esto el 100% de la cartera. En una segmentación de los estados de la república mexicana vemos que el estado con mayor concentración de

créditos es Ciudad de México con un total de 586, lo cual representa el 39.57% del total de los créditos contando

con un saldo al cierre de 35,724,609.40 , de lo contrario vemos que Yucatán, San Luis Potosí y Aguascalientes son

los estados con menor concentración con tan solo 1 crédito cada uno representando así solo el .20% de la

totalidad de créditos con un saldo de 237,138.89Udis.

Analizando la morosidad, encontramos que 606 créditos están en 6+ conformando un total del 40.92% de la totalidad de los créditos, en su contrario con morosidad 0 está el 41.66% de la totalidad de la cartera con 617 créditos, el resto entre 1 y 6 con el 17.42%

c) Documentos de carácter público

Los inversionistas que así lo deseen podrán consultar los documentos de carácter público que han sido presentados a la CNBV y a la BMV como parte de la solicitud de inscripción de los Certificados en el RNV y de listado ante la propia BMV.

Entre estos documentos se encuentra la solicitud y el instrumento constitutivo del Fideicomiso Emisor. Esta

información está disponible al público en el Centro de Información de la BMV que se encuentra en el Centro

Bursátil ubicado en Paseo de la Reforma 255, Colonia Cuauhtémoc, 06500 México D.F. Adicionalmente, dichos

documentos podrán ser consultados en el portal de Internet de la BMV (www.bmv.com.mx), el portal de Internet

de la CNBV (www.cnbv.gob.mx), en el portal de Internet del Fiduciario (http://fiduciario.cibanco.com/) y en el portal

de Internet del Fideicomitente (www.sucasita.com.mx).

Los inversionistas, también podrán comunicarse con Carlos Alberto Tamez Gaytán , [email protected], para solicitar mayor información. Se podrán comunicar a TERTIUS S.A.P.I. DE C.V. SOFOM E.N.R. al teléfono (81) 8130 8500 o acudir directamente a las oficinas, ubicadas en Calle Manuel González 150, piso 1, Colonia Centro, San Pedro Garza García, Nuevo León, C.P. 66230; o en su caso con el Fiduciario Emisor, CIBanco, S.A. Institución de Banca Múltiple, con Gerardo Ibarrola Samaniego al teléfono 50-63-39-00 o acudir directamente a sus oficinas

http://fiduciario.cibanco.com/

mailto:[email protected],%[email protected]

16

ubicadas en Cordillera de los Andes 265, piso 2, Colonia Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000 en México D.F.

d) Otros valores emitidos por el fideicomiso

Al momento de la presentación de este Reporte Anual emitido por CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple como fiduciario del Fideicomiso F/00057 no tiene otros valores emitidos inscritos en el Registro Nacional de Valores, salvo por los que se mencionan en esta sección.

2) La Operación de Bursatilización

“Los estados financieros del Fideicomiso F/00057 por los años terminados el 31 de diciembre de 2016,2015 2014, 2013 y 2012, se presentan conforme a las Normas internacionales de Información financiera conocidas como “IFRS”, por sus siglas en inglés. Por otra parte, la información financiera al y por el año terminado el 31 de diciembre de 2016,2015, 2014, 2013, 2012 adicional que se presenta que no proviene de los estados financieros o no es comparable con dichos estados financieros, pretende mostrar los resultados con base en flujos de efectivo que ingresaron o salieron efectivamente del Fideicomiso, lo cual no es directamente comparable con la información financiera proveniente de los estados financieros dictaminados y la misma no ha sido auditada según se señala.”

a) Patrimonio del Fideicomiso

i) Evolución de los activos fideicomitidos, incluye sus ingresos

i.i) Desempeño de los activos

La siguiente gráfica muestra la evolución que ha tenido el flujo de entrada de principal al fideicomiso durante el

periodo de enero 2012 a diciembre de 2016 .

PREPAGO DE PRINCIPAL VS. PRINCIPAL PROGRAMADO

17

Montos en UDIS. Información NO Auditada

En términos generales, los ingresos por pago de capital tienen una alta tasa variabilidad durante el año, esto es

ocasionado principalmente por los prepagos de principal, pues el comportamiento de pago de principal

programado es relativamente estable. junio, septiembre y diciembre fueron los meses con mayores flujos por

prepagos de principal, en solo estos tres meses se recibió 3,270,585.00 millones de UDIS, lo que representa casi el

35 % de los prepagos totales en el año.

El flujo de intereses durante el 2016 , al igual que el pago de principal programado, presentó un comportamiento

estable a través de los meses, en la siguiente gráfica veremos la evolución desde el año 2012 al cierre del 2016 .

Los ingresos totales por pago de principal tienen una mayor variabilidad la cual, como se mencionó previamente,

es ocasionada por los prepagos de principal.

18


PRINCIPALES INGRESOS DEL FIDEICOMISO

-

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

ene

.-16

feb.-

16

mar.

-16

abr.

-16

may.-

16

jun.-

16

jul.-1

6

ago

.-16

sep.-

16

oct.-1

6

nov.-

16

dic

.-16

Mill

ones de U

DIS

Monto total de pago de principal (flujo efectivo) Intereses

19


Los ingresos del fideicomiso están representados, en su mayoría, por tres componentes principales: flujos de

capital, intereses y comisiones de administración. Para 2016 el Monto total de pago de principal (flujo efectivo) fue

el mayor componente con un 63 %, en segundo lugar los intereses con 27 % y por último, con un 10%, las

comisiones de administración.

En la gráfica anterior vemos representado dichos componentes en su evolución desde Enero 2012 a Diciembre

2016.

i.iii) Composición de la totalidad de los activos al cierre del periodo.

Los Créditos Hipotecarios que forman parte del Patrimonio del Fideicomiso se encuentran denominados en UDIs,

pagan intereses y principal en forma mensual. El Fideicomiso es el único beneficiario de estos pagos.

En las tablas que se presentan a continuación se muestran las características de los créditos que forman parte del

Fideicomiso al cierre de diciembre de 2016. Todos los saldos están en UDIS.

Distribución de la cartera por niveles de Saldo Insoluto de los créditos hipotecarios.

20

Información NO Auditada

Distribución de la cartera por entidad federativa de los créditos hipotecarios.

21


Distribución de la cartera por plazo inicial de los créditos hipotecarios.


Distribución de la cartera por plazo actual de los créditos hipotecarios.

22


Distribución de la cartera por niveles de tasa de interés de los créditos hipotecarios.

23


i.iii) Variación en saldo y en número de activos

La siguiente gráfica muestra la evolución de la cartera fideicomitida (en número de créditos y saldo insoluto)

durante el periodo de enero 2012 a diciembre de 2016.

Al cierre de 2016 la cartera total se compone de 1481 créditos hipotecarios con un saldo insoluto total de

96,184,408.69.

DESEMPEÑO DEL SALDO DE LA CARTERA Y NÚMERO DE CRÉDITOS

Saldo en UDIS. Información NO Auditada

NÚMERO DE CRÉDITOS VS CRÉDITOS PREPAGADOS

24

A continuación se aprecia el comportamiento de créditos pre pagado, 16 créditos liquidados fue el número más

alto de prepagos totales de principal, para el mes de junio 2016.

En conjunto vemos su avance desde enero 2012 al cierre de diciembre 2016 .


Los créditos en dación o adjudicados representaron el 12.42 % del total de créditos salientes en el año 2016, tal

como se puede observar en la siguiente gráfica junto con la evolución de los últimos 3 años.

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1,400

1,450

1,500

1,550

1,600

1,650

ene

.-16

feb.-

16

mar.

-16

abr.

-16

may.-

16

jun.-

16

jul.-1

6

ago

.-16

sep.-

16

oct.-1

6

nov.-

16

dic

.-16

Número de Créditos Créditos Prepagados

25


Cabe mencionar que cuando ocurre una dación en pago o una adjudicación, el saldo de la cartera fideicomitida se

ve disminuida, pero el fideicomiso no percibe ingresos sino hasta el momento en que se vende el inmueble.

i.iv) Estado de los activos por grado o nivel de cumplimiento


Al cierre de 2016 la cartera vencida alcanzó el 3.05%, mientras que la cartera vencida de más de 6 meses

de atraso alcanzó 40.92%.

26

i.v) Garantías sobre los activos

Cobertura SHF

Los créditos adquiridos por el Fideicomiso con fondeo original de FOVI o la SHF se encuentran denominados en

UDIS, en virtud del convenio individual de cobertura que será también cedido junto con el Crédito, el Deudor

Hipotecario solamente está obligado a realizar pagos mensuales en Pesos (considerando el valor de la UDI en la

fecha de otorgamiento) actualizados con los incrementos en el SMGDF.

De conformidad con el convenio individual de cobertura la diferencia negativa entre el pago mensual en UDIS

(considerando el valor de la UDI en la Fecha de Pago) y el pago en Pesos actualizado con el SMGDF es a cargo del

Fiduciario, mientras que la diferencia positiva es a favor del Fiduciario. El Deudor Hipotecario debe cubrir

mensualmente una comisión por la cobertura antes mencionada.

Las obligaciones del Fiduciario a su vez son cubiertas por la SHF bajo el contrato de Cobertura SHF. De conformidad

con dicho contrato de Cobertura SHF, quien cuenta con la garantía del Gobierno Federal, está obligado a pagar al

Fiduciario la diferencia negativa entre el pago mensual referenciado a SMGDF y el pago mensual en UDIS y, tiene el

derecho de la diferencia negativa entre dichos conceptos y las comisiones.

Los Créditos que deban de substituirse conforme al Contrato de Fideicomiso también pueden ser substituidos bajo

el contrato de Cobertura SHF.

El contrato de Cobertura SHF solamente puede darse por terminado en el supuesto en que el Fiduciario no realice

el pago total de la comisión de intercambio por un plazo mayor a 2 (dos) meses consecutivos o no se substituya al

Administrador que perdió su registro ante SHF o FOVI en el plazo de tres meses posteriores a la fecha de dicho

registro.

Derivado de lo anterior, el Administrador, acepta cumplir, por cuenta del Fiduciario, con las obligaciones de éste

bajo la Cobertura SHF, incluyendo sin limitación, las siguientes:

(i) Cobrará a los Deudores Hipotecario bajo los Créditos Hipotecarios HSC las cantidades correspondientes a la

cobertura de pagos en SMGDF con respecto a la variación en el INPC.

(ii) Informará, con la periodicidad y la forma que requiera la Cobertura SHF, a la Sociedad Hipotecaria Federal del

monto total del saldo insoluto los Créditos Hipotecarios HSC, las cantidades cobradas a los Deudores Hipotecario

bajo los Créditos Hipotecarios HSC, los montos que se adeuden a la Sociedad Hipotecaria Federal con respecto a

dicha cobranza o el monto que la Sociedad Hipotecaria Federal adeude al Fiduciario.

(iii) Efectuará, por cuenta del Fiduciario, el pago oportuno a la Sociedad Hipotecaria Federal de los montos que se

adeuden de tiempo en tiempo bajo la Cobertura SHF.

(iv) Supervisará y gestionará el pago oportuno por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal al Fiduciario de los

montos que ésta le adeude de tiempo en tiempo bajo la Cobertura SHF.

27

El Administrador se asegurará de que todos los pagos que efectúe la Sociedad Hipotecaria Federal con respecto a

la Cobertura SHF sean depositados directamente por la Sociedad Hipotecaria Federal en la Cuenta General. En el

caso de que por cualquier motivo el Administrador reciba de la Sociedad Hipotecaria Federal algún pago con

respecto a la Cobertura SHF, el Administrador deberá depositar la cantidad recibida en la Cuenta General a más

tardar al Día Hábil siguiente al de su recepción.

El Administrador utilizará las cantidades pagadas por los Deudores Hipotecarios con el fin de pagar íntegramente

las comisiones u otras contraprestaciones a la Sociedad Hipotecaria Federal por concepto de la Cobertura SHF. El

Administrador no estará obligado a pagar o anticipar con sus propios recursos cualquier cantidad adeudada a la

Sociedad Hipotecaria Federal bajo la Cobertura SHF.

En el caso de que el Administrador reciba los montos necesarios de los Deudores Hipotecarios de Créditos

Hipotecarios HSC por concepto de la Cobertura SHF y no haga el pago oportuno de las mismas a la Sociedad

Hipotecaria Federal, será directamente responsable ante el Fiduciario por el monto total de los montos no

cubiertos en el caso de que se actualice un incumplimiento de pago o un evento cubierto bajo la Cobertura SHF.

El Administrador llevará los registros de las cantidades cobradas a cada Deudor Hipotecario y las pagadas a la SHF

por concepto de primas por la Cobertura SHF correspondiente a cada uno de dichos créditos.

Contrato de Apoyo Crediticio

El Fiduciario celebró un contrato de apoyo crediticio con el FMO. El FMO es una agencia gubernamental del Reino

de los Países Bajos. Bajo el contrato de apoyo crediticio, el Fiduciario tiene derecho a solicitar desembolsos al FMO

hasta una semana después de la Fecha de Vencimiento, en sus términos.

Bajo el Contrato de Apoyo Crediticio, el FMO se obliga a otorgar al Fiduciario, cuando éste lo solicite conforme a lo

que se describe más adelante, un financiamiento por un monto máximo denominado en UDIs equivalente al 9%

del saldo insoluto de los Certificados Bursátiles Preferentes al momento de su emisión. Como el monto del

compromiso del FMO está expresado como un porcentaje del saldo insoluto de los Certificados Bursátiles

Preferentes, cualquier amortización de principal de los Certificados Bursátiles Preferentes tiene como efecto que el

monto máximo disponible bajo la línea de crédito disminuya automáticamente. El monto máximo disponible de la

línea también disminuirá por el monto de los desembolsos que pudiesen efectuarse bajo el Contrato de Apoyo

Crediticio.

Si existe algún desembolso bajo el Contrato de Apoyo Crediticio, esto generará que la línea de crédito se congele,

es decir, que a partir de esa fecha cualquier amortización de principal bajo los Certificados Bursátiles Preferentes

ya no disminuirá en forma automática el monto disponible de la línea de crédito. De igual manera, si en cualquier

momento durante la vigencia de los Certificados Bursátiles Preferentes ocurre un Evento de Cartera Vencida, el

monto disponible de la línea de crédito también se congelará. A partir de la fecha en la que ocurra cualquiera de

estos eventos, y en tanto los mismos continúen, la línea de crédito sólo disminuirá por el monto de los

desembolsos que pudiesen efectuarse bajo el Contrato de Apoyo Crediticio.

La línea de crédito es revolvente, por lo tanto, en la medida en que el Fiduciario pague las cantidades prestadas

tendrá derecho a que el monto del compromiso se restituya por la misma cantidad. El procedimiento para solicitar

un desembolso bajo el Contrato de Apoyo Crediticio inicia cuando el Representante Común confirma, en términos

28

del Contrato de Fideicomiso, que los recursos de la Cuenta General no son suficientes para cubrir intereses y/o

principal adeudados a los Tenedores en la siguiente Fecha de Pago. En dicho supuesto, el Fiduciario deberá

solicitar al FMO con cinco (5) días de anticipación a la fecha en que requieran los recursos, el monto de los mimos.

El FMO depositará dicha cantidad en la Cuenta General.

Los recursos que el Fiduciario obtenga de cualquier desembolso bajo el Contrato de Apoyo Crediticio sólo podrán

utilizarse para pagar cantidades adeudas por intereses y principal bajo los Certificados Bursátiles Preferentes a los

Tenedores.

Como contraprestación por su compromiso de otorgar financiamiento al Fiduciario al FMO tiene derecho a cobrar

una comisión. El pago de la comisión al FMO será pagada con cargo al Patrimonio del Fideicomiso con prioridad

sobre los pagos a los Tenedores. Si el Fiduciario no paga la comisión al FMO terminará la obligación del FMO de

prestar recursos bajo el Contrato de Apoyo Crediticio.

Las cantidades desembolsadas por el FMO generarán una deuda denominada en Dólares. Sin embargo, el pago de

las deudas que pueda haber con el FMO están subordinadas a las obligaciones del Fiduciario con los Tenedores, es

decir, los recursos del Patrimonio del Fideicomiso serán usados primero para pagar las cantidades adeudadas bajo

los Certificados Bursátiles Preferentes y después para pagar al FMO.

Es importante que los Tenedores tomen en cuenta que el Contrato de Apoyo Crediticio sólo da derecho al

Fiduciario, como deudor bajo la línea de crédito, de solicitar desembolsos al FMO los cuales deberán ser aplicados

de conformidad con el Contrato de Fideicomiso. Los Tenedores no tienen recurso en contra del FMO y por lo tanto

no tienen derecho a reclamar al FMO el pago de cantidad alguna. Si por cualquier motivo el Patrimonio del

Fideicomiso es insuficiente para pagar íntegramente las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles

Preferentes los Tenedores no tienen ningún derecho para efectuar al FMO reclamos de ningún tipo.

i.vi) Emisiones de valores

Al momento de la presentación de este Reporte Anual emitido por CIBanco S.A., Institución de Banca Múltiple como fiduciario del Fideicomiso F/00057 no tiene otros valores emitidos inscritos en el Registro Nacional de Valores, salvo por los que se mencionan en esta sección.

ii) Desempeño de los valores emitidos (Fiduciario)

Respecto del pago a los tenedores se informa que desde la fecha de emisión hasta la fecha de presentación del

presente reporte, los pagos de intereses y, en su caso de amortización se han realizado en tiempo y forma. Los

cuales fueron calculados de acuerdo con las formulas y procedimientos que mencionan en la Portada del presente

Reporte, específicamente en la definiciones de Rendimiento, Procedimiento de cálculo, Periodicidad y forma de

Amortización, Periodicidad y pago de rendimientos.

A continuación se presenta una tabla con el detalle de los pagos realizados durante el 2016 de la emisión BRHCGCB

04U:

29

a) Información relevante del periodo

Eventos Relevantes

27-jul-15 al 25-ago-15 29 6.35% 47,255,149.03 823,559.71 245,935.95 13.837525 25-ago-15 5.292033 4,358,305.16 1,301,501.16

25-ago-15 al 25-sep-15 31 6.35% 46,058,971.66 1,196,177.37 258,393.78 13.487254 25-sep-15 5.304059 6,344,595.35 1,370,535.85

25-sep-15 al 26-oct-15 31 6.35% 45,000,432.67 1,058,538.99 251,853.02 13.177286 26-oct-15 5.322402 5,633,970.04 1,340,463.02

26-oct-15 al 25-nov-15 30 6.35% 44,152,116.39 848,316.28 238,127.29 12.928877 25-nov-15 5.351251 4,539,553.34 1,274,278.90

25-nov-15 al 28-dic-15 33 6.35% 43,605,788.78 546,327.61 257,002.11 12.768899 28-dic-15 5.378580 2,938,466.76 1,382,306.41

28-dic-15 al 25-ene-16 28 6.35% 43,094,225.49 511,563.29 215,364.15 12.619100 25-ene-16 5.409012 2,767,051.97 1,164,907.27

25-ene-16 al 25-feb-16 31 6.35% 42,244,920.47 849,305.02 235,641.62 12.370401 25-feb-16 5.429602 4,611,388.24 1,279,440.21

25-feb-16 al 28-mar-16 32 6.35% 41,172,272.59 1,072,647.88 238,449.11 12.056302 28-mar-16 5.443384 5,838,834.31 1,297,970.07

28-mar-16 al 25-abr-16 28 6.35% 40,343,255.05 829,017.54 203,345.28 11.813545 25-abr-16 5.455886 4,523,025.10 1,109,428.67

25-abr-16 al 25-may-16 30 6.35% 39,451,244.70 892,010.35 213,483.06 11.552341 25-may-16 5.432016 4,845,414.49 1,159,643.40

25-may-16 al 27-jun-16 33 6.35% 38,160,727.57 1,290,517.13 229,639.12 11.174444 27-jun-16 5.414961 6,988,099.93 1,243,486.88

27-jun-16 al 25-jul-16 28 6.35% 36,863,481.01 1,297,246.56 188,471.59 10.794577 25-jul-16 5.416482 7,026,512.64 1,020,852.97

25-jul-16 al 25-ago-16 31 6.35% 36,110,291.96 753,189.05 201,571.56 10.574024 25-ago-16 5.429283 4,089,276.50 1,094,389.04

25-ago-16 al 26-sep-16 32 6.35% 35,131,885.07 978,406.87 203,822.54 10.287521 26-sep-16 5.446992 5,329,374.39 1,110,219.74

26-sep-16 al 25-oct-16 29 6.35% 33,786,908.54 1,344,976.54 179,709.35 9.893677 25-oct-16 5.483536 7,375,227.28 985,442.70

25-oct-16 al 25-nov-16 31 6.35% 32,690,201.78 1,096,706.76 184,748.69 9.572533 25-nov-16 5.513783 6,047,003.09 1,018,664.20

25-nov-16 al 26-dic-16 31 6.35% 31,373,535.85 1,316,665.93 178,751.84 9.186980 26-dic-16 5.555674 7,314,966.67 993,086.95

26-dic-16 al 25-ene-17 30 6.35% 29,729,495.75 1,644,040.10 166,018.29 8.705562 25-ene-17 5.58448 9,181,110.70 927,126.01

DIAS DEL

PERIODO

TASA

FIJA

VALOR

NOMINAL UDIS

AMORTIZACIO

N UDIS

INTERESES

UDIS

VNA POR

TITULO

FECHA DE

PAGO

UDI EN LA

FECHA DE

PAGO

AMORTIZACIO

N MXN

INTERESES

MXN

26-dic-12 al 25-ene-13 30 6.35% 79,876,482.23 1,270,790.54 429,404.32 23.389892 25-ene-13 4.887707 6,211,251.82 2,098,802.50

25-ene-13 al 25-feb-13 31 6.35% 78,703,132.52 1,173,349.71 436,769.04 23.046305 25-feb-13 4.914766 5,766,739.26 2,146,617.63

25-feb-13 al 25-mar-13 28 6.35% 77,742,281.49 960,851.03 388,706.03 22.764943 25-mar-13 4.931893 4,738,814.46 1,917,056.55

25-mar-13 al 25-abr-13 31 6.35% 77,257,010.51 485,270.98 425,099.11 22.622843 25-abr-13 4.973073 2,413,288.01 2,114,048.91

25-abr-13 al 27-may-13 32 6.35% 76,595,583.47 661,427.04 436,072.90 22.429161 27-may-13 4.966641 3,285,070.66 2,165,817.54

27-may-13 al 25-jun-13 29 6.35% 75,346,606.73 1,248,976.74 391,807.69 22.063428 25-jun-13 4.952529 6,185,593.52 1,940,438.95

25-jun-13 al 25-jul-13 30 6.35% 73,618,160.30 1,728,446.43 398,709.13 21.557294 25-jul-13 4.947882 8,552,148.98 1,972,765.73

25-jul-13 al 26-ago-13 32 6.35% 72,463,323.90 1,154,836.40 415,533.62 21.219129 26-ago-13 4.947731 5,713,819.86 2,055,948.57

26-ago-13 al 25-sep-13 30 6.35% 70,937,374.52 1,525,949.38 383,451.76 20.772291 25-sep-13 4.963188 7,573,573.65 1,903,143.17

25-sep-13 al 25-oct-13 30 6.35% 68,982,911.10 1,954,463.42 375,376.94 20.199974 25-oct-13 4.980453 9,734,113.20 1,869,547.21

25-oct-13 al 25-nov-13 31 6.35% 67,752,291.86 1,230,619.24 377,202.39 19.839617 25-nov-13 5.007283 6,162,058.80 1,888,759.12

25-nov-13 al 26-dic-13 31 6.35% 67,071,429.59 680,862.27 370,473.30 19.640243 26-dic-13 5.052375 3,439,971.51 1,871,770.04

26-dic-13 al 27-ene-14 32 6.35% 65,663,755.76 1,407,673.83 378,580.96 19.228040 27-ene-14 5.091833 7,167,640.06 1,927,671.03

27-ene-14 al 25-feb-14 29 6.35% 64,950,907.89 712,847.87 335,888.35 19.019300 25-feb-14 5.127861 3,655,384.79 1,722,388.77

25-feb-14 al 25-mar-14 28 6.35% 63,495,391.78 1,455,516.11 320,785.32 18.593087 25-mar-14 5.141755 7,483,907.24 1,649,399.52

25-mar-14 al 25-abr-14 31 6.35% 62,573,392.63 921,999.15 347,196.33 18.323102 25-abr-14 5.153234 4,751,277.37 1,789,183.93

25-abr-14 al 26-may-14 31 6.35% 61,964,583.00 608,809.63 342,154.79 18.144827 26-may-14 5.139885 3,129,211.48 1,758,636.27

26-may-14 al 25-jun-14 30 6.35% 61,361,231.01 603,351.99 327,895.92 17.968150 25-jun-14 5.129729 3,095,032.20 1,682,017.21

25-jun-14 al 25-jul-14 30 6.35% 60,120,999.27 1,240,231.74 324,703.18 17.604978 25-jul-14 5.135696 6,369,453.19 1,667,576.82

25-jul-14 al 25-ago-14 31 6.35% 59,132,934.81 988,064.46 328,744.96 17.315647 25-ago-14 5.151958 5,090,466.60 1,693,680.23

25-ago-14 al 25-sep-14 31 6.35% 58,158,259.03 974,675.78 323,342.17 17.030237 25-sep-14 5.173049 5,042,045.57 1,672,664.89

25-sep-14 al 27-oct-14 32 6.35% 56,987,286.47 1,170,972.56 328,271.06 16.687346 27-oct-14 5.193854 6,081,860.51 1,704,991.96

27-oct-14 al 25-nov-14 29 6.35% 56,124,458.85 862,827.62 291,505.80 16.434688 25-nov-14 5.221381 4,505,151.74 1,522,062.85

25-nov-14 al 26-dic-14 31 6.35% 54,626,013.60 1,498,445.25 306,891.66 15.995904 26-dic-14 5.263557 7,887,151.98 1,615,341.75

26-dic-14 al 26-ene-15 31 6.35% 53,454,663.68 1,171,349.92 298,698.08 15.652903 26-ene-15 5.289000 6,195,269.73 1,579,814.15

26-ene-15 al 25-feb-15 30 6.35% 52,769,420.45 685,243.23 282,864.26 15.452246 25-feb-15 5.284243 3,620,991.77 1,494,723.49

25-feb-15 al 25-mar-15 28 6.35% 51,551,530.79 1,217,889.66 260,622.30 15.095617 25-mar-15 5.294219 6,447,774.57 1,379,791.53

25-mar-15 al 27-abr-15 33 6.35% 50,421,852.15 1,129,678.64 300,072.87 14.764818 27-abr-15 5.320166 6,010,077.92 1,596,437.48

27-abr-15 al 25-may-15 28 6.35% 49,953,303.65 468,548.50 249,027.93 14.627615 25-may-15 5.300323 2,483,458.39 1,319,928.47

25-may-15 al 25-jun-15 31 6.35% 49,054,849.64 898,454.01 273,147.44 14.364524 25-jun-15 5.274449 4,738,849.86 1,440,702.24

25-jun-15 al 27-jul-15 32 6.35% 48,078,708.74 976,140.90 276,887.37 14.078685 27-jul-15 5.283543 5,157,482.43 1,462,946.33

PERIODO

30

20 de abril de 2016. CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, (Antes The Bank of New York Mellon S.A., Institución de Banca Múltiple), en su carácter de fiduciario del contrato de Fideicomiso irrevocable No. F/0057, hizo del conocimiento del público inversionista que se actualizó el punto 59) Saldo insoluto de los Activos del mes de marzo, esto sin afectar cifras del Anexo T.

21 de abril de 2016. CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, (Antes The Bank of New York Mellon S.A., Institución de Banca Múltiple), en su carácter de fiduciario del contrato de Fideicomiso irrevocable No. F/0057, hizo del conocimiento del público inversionista que se actualizó el punto 59) Saldo insoluto de los Activos, del Anexo T del mes de Febrero 2016.

14 de junio de 2016. Moody's de México (Moody's) reposicionó las calificaciones en escala nacional (NSR, por sus siglas en inglés) de 21 certificados de finanzas estructuradas mexicanas. Al mismo tiempo, Moody's ha tomado acciones de calificación selectivas en la escala global con base en datos de desempeño actualizados.

Para consultar la lista de calificaciones afectadas la calificadora en el evento relevante de fecha 14 de junio de

2016 proporcionó la siguiente liga http://www.moodys.com/viewresearchdoc.aspx?docid=PBS_SF433963. Esta

lista es una parte integral del comunicado de prensa e identifica a todos y cada uno de los emisores afectados. La

calificación actual de CEBURS Fiduciarios con claves de pizarra BRHCGCB 04U es de Aa1.mx (sf).

28 de febrero de 2017. Moody's de México S.A. de C.V. anunció que la propuesta de Patrimonio S.A. de C.V.

SOFOM E.N.R. (Patrimonio) para ofrecer una nueva serie de productos de modificación para créditos morosos que

forman parte de la cartera de activos que respalda tres transacciones RMBS no ocasionarían, a esta fecha y por sí

solos, una baja o retiro de las calificaciones actuales de dichos certificados de deuda. Patrimonio es el

administrador de la transacción BRHCGCB 04U.

Moody's no expresó una opinión sobre si las modificaciones propuestas pudieran tener otro tipo de efectos no

crediticios. La opinión de Moody's se basó parcialmente en la descripción del administrador de cómo espera

implementar los diversos programas de modificación de créditos, o Productos Solución. Adicionalmente, la opinión

de Moody's no impide una posible baja o retiro de las calificaciones actuales en un futuro y por cualquier motivo,

incluyendo su opinión acerca de la implementación y efectividad del programa de modificación de créditos y

cualquier efecto negativo que pudiera tener en la calidad crediticia y desempeño de las bursatilizaciones afectadas.

Los productos de modificación permitirían que Patrimonio ofrezca una serie de soluciones para deudores que

muestran morosidad severa y que el administrador considera que tienen disposición para pagar, sujeto a ciertas

restricciones y pre-requisitos como se describe en los apéndices de las modificaciones propuestas. A cambio de

recibir una modificación de crédito que otorgue ya sea la condonación de una parte del adeudo, o la reducción

temporal del monto de las mensualidades, el deudor, para los productos solución que aplique, tendría que firmar

un convenio el cual ayudaría a la recuperación de la garantía en menor plazo en caso de un incumplimiento bajo

los términos modificados. Como se establece en los apéndices de las modificaciones propuestas, el administrador

tendría que reportar al fiduciario, de manera mensual, información individual detallada sobre cada uno de los

créditos modificados.

La opinión de Moody's sobre la calificación se basó principalmente en (a) su opinión que el uso juicioso de las

modificaciones de crédito no incrementarán las pérdidas de los créditos de manera acumulada, (b) la descripción

del administrador de cómo espera implementar los distintos programas de solución y su experiencia histórica con

31

modificaciones de créditos y (c) las obligaciones contractuales del administrador que requieren que las

modificaciones sean negociadas de manera individual (los programas de modificación de créditos para grupos

sociales están sujetas a aprobación adicional)

Al evaluar el efecto crediticio esperado de estas modificaciones, Moody's consideró si el permitir modificaciones a

los créditos hipotecarios podría tener un efecto negativo en las pérdidas esperadas de los instrumentos calificados

por Moody's. Al hacer esta determinación, Moody's consideró la información histórica de las tasas de reincidencia

(es decir, el porcentaje de créditos modificados que terminaron por incumplir nuevamente), así como las

proyecciones de los créditos modificados que se mantienen al corriente y de aquellos que pudieran incumplir

nuevamente.

b) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores de valores

32

3) Información Financiera

a) Información financiera seleccionada del fideicomiso

i) Balance y resultados del fideicomiso

2016 2015 2014

Estados de Situación Financiera

31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(Mi les de pesos)

Activo

Circulante:

Efectivo y equiva lentes de efectivo 34,753 29,433 33,033

Cartera de crédito 49,814 43,076 29,303

Deudores diversos 2,079 1,734 1,718

Total activo circulante 86,646 74,243 64,054

No ci rculante:

Cartera de crédito 510,988 559,990 615,362

Es timación para cuentas incobrables (300,356) (169,111) (201,362)

210,632 390,879 414,000

Bienes adjudicados- Neto 14,156 15,686 22,216

Total activo no circulante 224,788 406,565 436,216

Total activo 311,434 480,808 500,270

Pasivo y Patrimonio

Corto plazo:

Otras Cuentas por pagar 42,864 33,463 32,624

Porción ci rculante del pas ivo bursáti l - 124 305

Total pasivo corto plazo 42,864 33,587 32,929

Largo plazo:

Pas ivo bursáti l 181,616 234,651 287,899

Total pasivo 181,616 234,651 287,899

Total pasivo 224,480 268,238 320,828

Patrimonio

Patrimonio Fideicomitido 11 11 11

Aumento a l patrimonio acumulado 86,943 212,559 179,431

Total patrimonio 86,954 212,570 179,442

Total Pasivo y Patrimonio 311,434$ 480,808$ 500,270$

31 de diciembre de

33

ii) Origen y aplicación de recursos

2016 2015 2014

Estados de Resultados

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(Mi les de pesos mexicanos)

Ingresos por intereses 33,482 46,037 42,499

Ingresos por comis iones cobradas 10,964 11,018 30,787

Uti l idad en venta de bienes adjudicados 344 771 -

Total ingresos 44,790 57,826 73,286

Otros ingresos 8,057 - -

Gastos por intereses (13,478) (16,812) (20,351)

Estimación para cuentas incobrables (131,245) 31,062 (13,569)

Estimación de bienes adjudicados (4,608) (9,719) (7,704)

Comis iones por adminis tración de cartera (2) (19,722) (19,685)

Honorarios (20,559) (7,843) (9,147)

Impuestos diversos (1,839) (1,206) (1,357)

Perdida por venta de bienes adjudicados (4,754) (458) -

Otros Gastos (1,978) - -

Total gastos (178,463) (24,698) (71,813)

Disminución al patrimonio del año 125,616-$ 33,128$ 1,473$

31 de diciembre de

Estados de Cambios en el Patrimonio


Cifras expresadas en miles de pesos mexicanos

Aumento

Patrimonio acumulado Total

Saldos al 31 de diciembre de 2014 11 179,431 179,442

Aumento del patrimonio del año 0 33,128 33,128

Saldos al 31 de diciembre de 2015 11$ 212,559 212,570

Aumento del patrimonio del año (125,616) (125,616)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 11$ 86,943 86,954

34

iii) Movimientos en las cuentas para el manejo de efectivo

2016 2015 2014

Estados de Flujos de Efectivo


(Mi les de pesos mexicanos)

Actividades de operación:

Disminución (aumento) del patrimonio del año (125,616) 33,128 1,473

Estimación para cuentas incobrables 131,245 (31,062) 13,569

Estimación de bienes adjudicados 4,608 9,719 7,704

Intereses a favor (33,483) (46,037) (42,499)

Intereses a cargo 13,478 16,812 20,351

(9,768) (17,440) 598

Aumento en cartera de créditos 42,264 40,410 24,590

Intereses cobrados 33,482 46,037 42,300

Disminución deudores diversos (345) (16) 2,973

Disminición en bienes adjudicados (3,078) (3,189) 0

Aumento en otras cuentas por pagar 9,402 839 14,033

Intereses Pagados del pas ivo bursáti l (66,637) (70,241) (84,664)

Flujos netos de efectivo de actividades de operación 15,088 13,840 (768)

Aumento (disminución) neta de efectivo y equiva lentes de efectivo 5,320 (3,600) (170)

Efectivo y equiva lentes de efectivo a l inicio del periodo 29,433 33,033 33,203

Efectivo y equiva lentes de efectivo a l fina l del periodo 34,753$ 29,433$ 33,033$

31 de diciembre de

Periodo 2016 2015 2014

Total 33,482 46,037 42,499

Ingresos por Intereses

(Cifras en Miles de Pesos)

Periodo 2016 2015 2014

Total 13,478 16,812 20,351

Gastos por intereses


35

ii) Índices y razones financieras

4) Administración

a) Auditores externos

La firma Mancera, S.C. ha sido la encargada de llevar a cabo la auditoría a los Estados Financieros del Fideicomiso

F/00057 por el ejercicio 2016.

b) Operaciones con personas relacionadas y conflictos de interés

No existe una relación de negocios significativa entre CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple y los bienes

cedidos al patrimonio del Fideicomiso F/00057, así como con la fideicomitente.

El término conflicto de interés, se define como una obligación hacía, o una relación con cualquier persona u

organización con la cual Hipotecaria Su Casita / Tertius S.A.P.I. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple

E.N.R. o CIBanco S.A., I.B.M. y Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, compiten o

tienen trato comercial que podría afectar el juicio de un empleado en el cumplimiento de sus responsabilidades

para con sus subsidiarias y/o afiliadas.

Periodo 2016 2015 2014

Comisiones por Admón de cartera 2 19,722 19,685

Honorarios 20,559 7,843 9,147

Otros gastos 1,978 - -

Total 22,539 27,565 28,832


Relación de Principales Gastos del Periodo

Periodo 2016 2015 2014

Índice de Solvencia = Activos / Pas ivos 1.39 1.79 1.56

Índice de Productividad = Uti l idad Neta / Patrimonio 1.44- 0.16 0.01

Rendimiento sobre Patrimonio (ROE) = (Uti l idad Acumulada/ Patrimonio 1.00 1.00 1.00

36

CIBanco, Su Casita, Tertius o Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, espera que

todos los empleados divulguen de inmediato cualquier situación en la cual ellos estén o podrían estar involucrados

y que podría resultar en un conflicto de interés real o potencial.

c) Asambleas de tenedores, en su caso

Durante el año 2016 y hasta la fecha de presentación del presente Reporte Anual se han realizado las siguientes

asambleas:

El día 16 de noviembre de 2016 contando con un quórum del 89.34% de los Tenedores de los Certificados

Bursátiles, se tomaron los siguientes acuerdos:

PRIMERO. Los tenedores por mayoría de votos, tienen por rendido el informe del Fiduciario respecto de la

situación que guarda el patrimonio del fideicomiso, solicitando al Fiduciario y al Administrador proporcional,

generar, preparar y revisar cierta información adicional a la contenida y discutida exhaustivamente en el informe

referido.

SEGUNDO. Los tenedores por mayoría de votos tienen por rendido el informe del Administrador, respecto al

estado que guarda la administración del patrimonio del fideicomiso, las gestiones realizadas y resultados

obtenidos en el desempeño de su encargo, solicitando al Administrador, robustecer el informe en algunos puntos

que detalladamente se desahogaron exhaustivamente en la Asamblea. Así mismo, a efecto de mejorar u optimizar

la generación del flujo del Fideicomiso para la liquidación de los Gastos Mensuales, solicitaron al Representante

Común, requiera al Administrador y a otras sociedades que presten el servicio de administración de carteras, se

sirvan manifestar su deseo o intención de prestar servicios al Fiduciario bajo esquemas o planes de gestión

utilizados por ellos, que, bajo su experiencia pudieran ligar los objetivos buscados, en el entendido que tales

propuestas podrían incluso incluir la modificación de los documentos de la emisión para hacerlos acordes a la

administración del patrimonio del fideicomiso bajo estas directrices.

TERCERO. Los tenedores por mayoría de votos aprueban la implementación de nuevos Productos de Solución, en

términos de la presentación del Administrador y solicitan a las partes involucradas la realización de los actos

necesarios para su instrumentación.

CUARTO. Los tenedores designan como delegados especiales de la asamblea al Representante Común y al

Fiduciario para que, en su caso, formalicen los acuerdos adoptados en la presente Asamblea.

El día 10 de febrero de 2017 contando con un quórum del 91.07% de los Tenedores de los Certificados Bursátiles,

se tomaron los siguientes acuerdos:

37

PRIMERO. Se instruye al fiduciario a firmar con el Garante un determinado convenio modificatorio al contrato de

cobertura de intercambio de flujo a más tardar el 17 de los corrientes, que incluya, sustancialmente, los cambios

propuestos por el Garante en la Asamblea.

SEGUNDO. Se instruye al fiduciario a instruir al administrador a que realice los actos y firme los documentos que

sean necesarios a efectos de que se implementen los cambios propuestos y acordados en la Asamblea respecto a

la modificación del contrato de cobertura de intercambio de flujo.

42

6) Anexos

a) Estados Financieros

b) Información adicional

FIDEICOMISO F/00057ADMINISTRADO POR CIBANCO, S.A.,INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE

Estados financieros

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015con informe de los auditores independientes


Estados financieros

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015

Contenido:

Informe de los auditores independientes

Estados financieros auditados:

Estados de situación financiera Estados de resultado integral Estados de cambios en el patrimonio Estados de flujos de efectivo Notas a los estados financieros

INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A los Fideicomitentes del Fideicomiso F/00057Administrado por CIBanco, S.A.,Institución de Banca Múltiple

Opinión con salvedades

Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fideicomiso F/00057 administrado porCIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple (el Fideicomiso), que comprenden el estado desituación financiera al 31 de diciembre de 2016, y los estados de resultado integral, decambios en el patrimonio y de flujos de efectivo, correspondientes al ejercicio terminado endicha fecha, así como las notas explicativas de los estados financieros que incluyen unresumen de las políticas contables significativas.

En nuestra opinión, excepto por los efectos descritos en el párrafo de “Fundamento de laopinión con salvedades”, los estados financieros adjuntos presentan razonablemente en todoslos aspectos materiales, la situación financiera del Fideicomiso F/00057, al 31 de diciembrede 2016, así como sus resultados y sus flujos de efectivo correspondientes al ejercicioterminado en dicha fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de InformaciónFinanciera.

Fundamento de la opinión con salvedades

Otras cuentas por pagar

El Fideicomiso está en proceso de depuración de su cuenta de acreedores diversos de losmontos provenientes en su mayoría de ejercicios anteriores a 2016. El saldo al 31 dediciembre de 2016 asciende a $25,924 miles, el cual se incluye en el rubro de “Otras cuentaspor pagar”. Por lo tanto, no pudimos satisfacernos de la razonabilidad del saldo de esta cuentaen 2016, ni pudimos satisfacernos a través de la aplicación de otros procedimientos.

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales deAuditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen másadelante en la sección “Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de losestados financieros” de nuestro informe. Somos independientes del Fideicomiso deconformidad con el Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad del Consejo deNormas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) junto con losrequerimientos de ética que son aplicables a nuestra auditoría de los estados financieros enMéxico por el Código de Ética Profesional del Instituto Mexicano de Contadores Públicos(Código de Ética del IMCP), y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética deconformidad con esos requerimientos y con el Código de Ética del IESBA.

Av. Ejército Nacional 843-BAntara Polanco11520 Mexico

Tel: +55 5283 1300Fax: +55 5283 1392ey.com/mx

2.

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una basesuficiente y adecuada para nuestra opinión con salvedades.

Párrafos de énfasis

Antigüedad de la cartera

Sin calificar nuestra opinión, llamamos a la atención a la Nota 8 de los estados financieros, lacual describe que al 31 de diciembre de 2016, parte de la cartera de crédito presenta unatraso en la cobranza de más de 12 meses. El deterioro en el desempeño del portafolio que serefleja en los crecientes índices de morosidad e incumplimiento han presionado la liquidez delFideicomiso. Ésta circunstancia plantea dudas importantes sobre la capacidad del Fideicomisopara cumplir con las obligaciones contraídas con los tenedores de los Certificados Bursátiles.

Asuntos clave de la auditoría

Los asuntos clave de la auditoría son aquellos que, según nuestro juicio profesional, han sidolos más significativos en nuestra auditoría de los estados financieros del periodo actual. Estosasuntos han sido tratados en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros en suconjunto y en la formación de nuestra opinión sobre estos, y no expresamos una opinión porseparado sobre dichos asuntos. Para cada asunto clave de auditoría, describimos cómo seabordó el mismo en el contexto de nuestra auditoría.

Hemos cumplido las responsabilidades descritas en la sección “Responsabilidades del auditoren relación con la auditoría de los estados financieros” de nuestro informe, incluyendo lasrelacionadas con los asuntos clave de auditoría. Consecuentemente, nuestra auditoría incluyóla aplicación de procedimientos diseñados a responder a nuestra evaluación de los riesgos dedesviación material de los estados financieros adjuntos. Los resultados de nuestrosprocedimientos de auditoría, incluyendo los procedimientos aplicados para abordar losasuntos clave de la auditoría descritos más adelante, proporcionan las bases para nuestraopinión de auditoría de los estados financieros adjuntos.

Evaluación de los supuestos clave para la determinación de la estimación preventiva deriesgos crediticios

Consideramos la estimación preventiva de riesgos crediticios (EPRC) como un asunto clave dela auditoría debido a que en su determinación, la Administración del Fideicomiso utilizó variossupuestos y factores para calcular la severidad de pérdida y la probabilidad de incumplimientosobre su cartera de crédito, aplicando las metodologías que corresponden a cada tipo decrédito conforme a lo establecido en las Normas Internacionales de Información Financiera.Asimismo, consideramos la EPRC como asunto clave de auditoría, debido a que forma partedel rubro de cartera de crédito, el cual es considerado por el Fideicomiso como su principalactivo, como resultado de su actividad de negocio más importante.

3.

¿Cómo abordamos este asunto clave de auditoría?:

Analizamos las consideraciones de riesgo relacionadas con la determinación de la EPRC ydefinimos los procedimientos y alcances de revisión correspondientes. Realizamos unrecorrido del proceso de cálculo de la EPRC con la finalidad de entender el diseño yfuncionamiento de los controles claves asociados al cálculo de la estimación. Realizamospruebas sustantivas sobre una muestra representativa de créditos donde evaluamos elcómputo de las estimaciones preventivas correspondientes, siendo los principalesprocedimientos de auditoría los siguientes: (1) comprobamos la exactitud aritmética de loscálculos realizados por la Administración; (2) comparamos el monto de los saldos de créditocon las bases operativas de la cartera de crédito y su documentación soporte; (3) evaluamoslos supuestos y factores considerados por la Administración para el cálculo de la probabilidadde incumplimiento; (4) evaluamos el cálculo de la severidad de pérdida; 5) evaluamos lasrevelaciones requeridas por el marco normativo contable relacionadas con la EPRC descritasen los estados financieros adjuntos.

Al 31 de diciembre de 2016, la EPRC asciende a $300,356 miles y proviene de la actividadcrediticia de la cartera del Fideicomiso. En las Notas 3 y 8 a los estados financieros adjuntos,se observan las políticas y análisis de la Administración sobre de la EPRC.

Otra información

La Administración es responsable de la otra información. La otra información comprende lainformación incluida en el Reporte Anual que estipulan las Disposiciones de carácter generalaplicables a las emisoras de valores y otros participantes del mercado de valores emitidas porla Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), pero no incluye los estados financieros, ninuestro informe de auditoría correspondiente. Esperamos disponer de la otra informacióndespués de la fecha de este informe de auditoría.

Nuestra opinión sobre los estados financieros no cubre la otra información y no expresamosninguna forma de conclusión que proporcione un grado de seguridad sobre esta.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros, nuestra responsabilidad es leer yconsiderar la otra información que identificamos anteriormente cuando dispongamos de ellay, al hacerlo, considerar si existe una inconsistencia material entre la otra información y losestados financieros o el conocimiento obtenido por nosotros en la auditoría o si parece queexiste una desviación material en la otra información por algún otro motivo.

Cuando leamos y consideremos el Reporte Anual presentado a la CNBV y el informe anualpresentado a los tenedores de los certificados bursátiles, si concluimos que contiene unadesviación material, estamos obligados a comunicar el asunto al Fiduciario, CI Banco, S.A.,Institución de Banca Múltiple y emitir la declaratoria sobre el Reporte Anual requerida por laCNBV, en la cual se describirá el asunto.

4.

Responsabilidades del Fiduciario y del Fideicomitente y Administrador del Fideicomiso enrelación con los estados financieros

La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estadosfinancieros adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de InformaciónFinanciera, y del control interno que la Administración considere necesario para permitir lapreparación de estados financieros libres de desviación material, debido a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros, la Administración es responsable de laevaluación de la capacidad del Fideicomiso para continuar como negocio en marcha,revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con el negocio en marcha yutilizando la base contable de negocio en marcha, excepto si la Administración tiene intenciónde liquidar el Fideicomiso o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

El Fiduciario y el Fideicomitente y Administrador del Fideicomiso son responsables de lasupervisión del proceso de información financiera del Fideicomiso.

Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de los estados financieros

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros en suconjunto están libres de desviación material, debido a fraude o error, y emitir un informe deauditoría que contiene nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad,pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte unadesviación material cuando existe. Las desviaciones pueden deberse a fraude o error y seconsideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverserazonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándoseen los estados financieros.

Como parte de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesionaly mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:

· Identificamos y evaluamos los riesgos de desviación material en los estados financieros,debido a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría pararesponder a dichos riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada paraproporcionar una base para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una desviaciónmaterial debido a fraude es más elevado que en el caso de una desviación material debido aerror, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas,manifestaciones intencionadamente erróneas o la elusión del control interno.

· Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin dediseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias yno con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno delFideicomiso.

· Evaluamos lo adecuado de las políticas contables aplicadas y la razonabilidad de lasestimaciones contables y la correspondiente información revelada por la Administración.

5.

· Concluimos sobre lo adecuado de la utilización, por parte de la Administración, de la basecontable de negocio en marcha y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida,concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o concondiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad del Fideicomisopara continuar como negocio en marcha. Si concluimos que existe una incertidumbrematerial, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre lacorrespondiente información revelada en los estados financieros o, si dichas revelacionesno son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones sebasan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría.Sin embargo, hechos o condiciones futuras pueden ser causa de que el Fideicomiso deje decontinuar como negocio en marcha.

· Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financieros,incluida la información revelada, y si los estados financieros representan las transaccionesy hechos subyacentes de un modo que logran la presentación razonable.

Comunicamos al Fiduciario y al Fideicomitente y Administrador del Fideicomiso, entre otrosasuntos, el alcance y el momento de realización de la auditoría planificada y los hallazgossignificativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa del control internoque hayamos identificado en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos al Fiduciario y al Fideicomitente y Administrador del Fideicomiso unadeclaración de que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables en relación con laindependencia y comunicado con ellos acerca de todas las relaciones y demás asuntos de losque se puede esperar razonablemente que pueden afectar a nuestra independencia y, en sucaso, las correspondientes salvaguardas.

Entre los asuntos que han sido objeto de comunicación con el Fiduciario y el Fideicomitente yAdministrador del Fideicomiso, determinamos los más significativos en la auditoría de losestados financieros del periodo actual y que son, en consecuencia, los asuntos clave de laauditoría. Describimos dichos asuntos en nuestro informe de auditoría salvo que lasdisposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente el asunto o, encircunstancias extremadamente poco frecuentes, determinemos que un asunto no se deberíacomunicar en nuestro informe cuando se espera razonablemente que las consecuenciasadversas de hacerlo superarían a los beneficios de interés público de dicho asunto.


Estados de situación financiera

(Cifras en miles de pesos)

(Notas 1 y 2)

Al 31 de diciembre de2016 2015

ActivosActivos no circulantes:

Cartera de crédito (Notas 4 y 8) $ 510,988 $ 559,990Estimación para cuentas incobrables (Nota 8) ( 300,356) ( 169,111)Bienes adjudicados, neto (Nota 9) 14,156 15,686

Total del activo no circulante 224,788 406,565

Activos circulantes:Efectivo y equivalentes de efectivo (Nota 7) 34,753 29,433Cartera de crédito (Notas 4 y 8) 49,814 43,076Deudores diversos 2,079 1,734

Total del activo circulante 86,646 74,243Total del activo $ 311,434 $ 480,808

Patrimonio y PasivosPatrimonio:

Patrimonio fideicomitido $ 11 $ 11Aumento al patrimonio acumulado 86,943 212,559

Total del patrimonio 86,954 212,570

PasivosCorto plazo:

Otras cuentas por pagar (Nota 10) 42,864 33,463Porción circulante del pasivo bursátil - 124

Total pasivo corto plazo 42,864 33,587

Largo plazo:Pasivo bursátil (Nota 11) 181,616 234,651

Total de pasivo 224,480 268,238Total del pasivo y patrimonio $ 311,434 $ 480,808

Las notas adjuntas son parte integrante de estos estados financieros.


Estados de resultado integral


(Notas 1 y 2)

Por los años terminados el31 de diciembre de

2016 2015Ingresos por intereses $ 33,482 $ 46,037Ingresos por comisiones cobradas 10,964 11,018Utilidad por venta de bienes adjudicados 344 771

Total de ingresos 44,790 57,826

Otros ingresos 8,057 -

Gastos por intereses ( 13,478) ( 16,812)Estimación de cuentas incobrables (Nota 8) ( 131,245) 31,062Estimación de bienes adjudicados ( 4,608) ( 9,719)Comisiones por administración de cartera ( 2) ( 19,722)Honorarios ( 20,559) ( 7,843)Impuestos diversos ( 1,839) ( 1,206)Pérdida por venta de bienes adjudicados ( 4,754) ( 458)Otros gastos ( 1,978) -

Total de gastos ( 178,463) ( 24,698)(Disminución) aumento al patrimonio del año $ ( 125,616) $ 33,128



Estados de cambios en el patrimonio

Por los años terminados al 31 de diciembre de 2016 y 2015


(Notas 1 y 2)

AumentoPatrimonio acumulado Total

Saldos al 31 de diciembre de 2014 $ 11 $ 179,431 $ 179,442Aumento del patrimonio del año - 33,128 33,128Saldos al 31 de diciembre de 2015 11 212,559 212,570Disminución del patrimonio del año - ( 125,616) ( 125,616)Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 11 $ 86,943 $ 86,954



Estados de flujos de efectivo


(Nota 1 y 2)

Por los años terminados el31 de diciembre de

2016 2015Actividades de operación:

Disminución (aumento) del patrimonio del año $ ( 125,616) $ 33,128Estimación de cuentas incobrables (Nota 8) 131,245 ( 31,062)Estimación de bienes adjudicados (Nota 9) 4,608 9,719Intereses a favor ( 33,483) ( 46,037)Intereses a cargo 13,478 16,812

( 9,768) ( 17,440)

Aumento en cartera de créditos 42,264 40,410Disminución en deudores diversos ( 345) ( 16)Disminución en bienes adjudicados ( 3,078) ( 3,189)Aumentos en otras cuentas por pagar 9,402 839Intereses cobrados 33,482 46,037Intereses pagados del pasivo bursátil ( 66,637) ( 70,241)Flujos netos de efectivo de actividades de operación 5,320 ( 3,600)

Aumento (disminución) de efectivo y equivalentes deefectivo 5,320 ( 3,600)

Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del año 29,433 33,033Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año $ 34,753 $ 29,433



Notas a los estados financieros

Al 31 de diciembre de 2016

(Cifras en miles de pesos, excepto cuando se indique otra denominación)

1. Actividad y fines del Fideicomiso

El 4 de agosto de 2004, Hipotecaria su Casita, S.A. de C.V., Sociedad Financiera deObjeto Múltiple, Entidad No Regulada y GMAC Hipotecaria, S.A. de C.V., SociedadFinanciera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada (Fideicomitentes) y CI Banco, S.A.,Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución deBanca Múltiple) (causahabiente final de Banco JP Morgan, S.A., Institución de BancaMúltiple, JP Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria), en su carácter de Fiduciarioemisor y Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, en su carácter derepresentante común, celebraron el Fideicomiso Irrevocable No. F/00057, cuyaduración será la necesaria para el cumplimiento de sus fines.

El objeto del Fideicomiso es la emisión y colocación de certificados bursátilespreferentes para obtener recursos con la finalidad de que el Fiduciario emisor, a travésdel Fideicomiso, haga el desembolso de los recursos que procedan conforme a loscréditos hipotecarios individuales que le fueron cedidos y que, con la cobranza de loscréditos, se paguen en su totalidad los certificados bursátiles, según la prioridad de pagoestablecida en los mismos.

La Administración está a cargo de Patrimonio, S.A. de C.V., Sociedad Financiera deObjeto Múltiple, Entidad No Regulada.

El Fideicomiso no tiene empleados, por lo que no está sujeto a obligaciones laborales.

En los términos contractuales del Fideicomiso se establecen las siguientes obligacionesdel Fiduciario:

a. Guardar, conservar, administrar y mantener la propiedad y titularidad del patrimoniodel Fideicomiso.

b. Conservar la titularidad de todos los activos y derechos afectos a favor delFideicomiso.

c. Celebrar con el administrador el contrato de administración.d. Emitir con cargo al patrimonio del Fideicomiso los Certificados Bursátiles.e. Suscribir todos aquellos escritos, solicitudes de autorización, documentos,

instrumentos, actas, declaraciones y títulos que sean necesarios con el fin de realizarla emisión.

2.

f. Llevar a cabo la oferta pública de los Certificados Bursátiles entre el gran públicoinversionista exclusivamente en México.

g. Entregar el producto de la colocación de los Certificados Bursátiles preferentes.h. Abrir y mantener abiertas las cuentas del Fideicomiso y llevar el control de los

recursos.i. Administrar y hacer las transferencias cargos y abonos de las cuentas de inversión.j. Autorizar al administrador a efectuar la liberación de cualquier hipoteca sin costo

para el patrimonio del Fideicomiso.k. Proporcionar información a la Bolsa Mexicana de Valores en lo que conduce a la

información requerida por esta.l. Entregar a los Fideicomitentes el patrimonio del Fideicomiso.m. Celebrar cualquier contrato y convenio, suscribir cualquier instrumento.n. Otorgar por instrucciones del Fideicomitente y del representante común, poderes

generales o especiales para actos de dominio.o. Cumplir las instrucciones que gire el representante común.

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, las obligaciones de hacer y no hacer han sidocumplidas.

2. Autorización y bases de presentación

Autorización de los estados financieros

Los estados financieros adjuntos y sus notas fueron autorizados para su emisión el 25de abril de 2017, por el licenciado Gerardo Ibarrola Samaniego, Delegado Fiduciario.

Bases de preparación de la información financiera

Los estados financieros al 31 de diciembre de 2016 y 2015, han sido preparados deacuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS, por sussiglas en inglés) y las Interpretaciones emitidas por el Comité de Interpretaciones de NIIF(CINIIF), aplicables para compañías que reportan bajo NIIF. A tales efectos se ha utilizadoel método del costo histórico para la valuación de los rubros, modificado por larevaluación de los activos y pasivos financieros a valor razonable con cambios enresultados.

Las NIIF requieren realizar ciertas estimaciones contables críticas para preparar losestados financieros. Asimismo, requieren que la Administración ejerza su juicio paradefinir las políticas contables que aplicará el Fideicomiso. La Administración consideraque los supuestos subyacentes utilizados son adecuados y que los estados financieros sepresentan razonablemente.

3.

Para estos efectos, el Fidecomiso ha elaborado sus estados de resultados clasificándolospor la naturaleza de sus partidas, ya que le permite conocer las erogaciones másimportantes relacionadas con la actividad principal.

Moneda funcional y de presentación

El peso mexicano es la moneda funcional y de presentación del Fideicomiso, ya que es lamoneda propia del ambiente económico primario para los propósitos del mismo; debidoa esto, no fue necesario realizar proceso de conversión alguno.

Presentación de los estados financieros

Las cifras se presentarse en miles de pesos, consecuentemente, en algunos rubros delos estados financieros, los registros contables del Fideicomiso muestran partidas consaldos menores a la unidad (un miles de pesos), motivo por el cual no se presentan endichos rubros.

3. Resumen de políticas contables significativas

A continuación se resumen las políticas contables más significativas utilizadas para laelaboración de estos estados financieros, las cuales han sido aplicadas consistentementeen los años que se presentan, a menos que se especifique lo contrario.

a) Efectivo y equivalentes de efectivo

El efectivo y equivalentes de efectivo incluye principalmente depósitos bancarios encuentas de cheques e inversión en valores a corto plazo de gran liquidez convencimiento de tres meses o menos. El efectivo se presenta a valor nominal; seconsidera que el importe de las inversiones equivalentes de efectivo se aproxima a suvalor razonable debido a lo corto de su fecha de vencimiento; las fluctuaciones de suvalor se reconocen en el resultado del periodo.

b) Activo financiero

Las compras y ventas convencionales de instrumentos financieros se reconocen en elestado de situación financiera en la fecha de negociación, que es la fecha en que seadquiere el compromiso de comprar o vender el instrumento. Dependiendo de suclasificación los instrumentos financieros se miden a costo amortizado, a valorrazonable con cambios en resultados o costo, como se describe a continuación.

Valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado portransferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en lafecha de la medición. La mejor evidencia del valor razonable es el precio en un mercadoactivo; un mercado en el que las transacciones de los activos o pasivos tienen lugar confrecuencia y volumen suficiente para proporcionar información de cara a fijar preciossobre una base de negocio en marcha.

4.

Costo amortizado es el importe al que fue medido en su reconocimiento inicial un activofinanciero, menos reembolsos del principal, más o menos, la amortización acumulada,utilizando el método del interés efectivo, de cualquier diferencia entre el importe inicial yel importe al vencimiento, y para activos financieros, ajustado por cualquier deterioro.

Método de la tasa de interés efectiva es el método que se utiliza para el cálculo del costoamortizado de un activo financiero y para la distribución y reconocimiento de losingresos por intereses o gastos por intereses en el resultado del periodo a lo largo delperiodo correspondiente.

Para calcular la tasa de interés efectiva, se estima los flujos de efectivo esperadosteniendo en cuenta todos los términos contractuales del instrumento financiero (porejemplo, pagos anticipados, duración, opciones de compra y similares), pero no tendráen cuenta las pérdidas crediticias esperadas. El cálculo incluirá todas las comisiones ypuntos básicos de interés, pagados o recibidos por las partes del contrato, que integrenla tasa de interés efectiva, los costos de transacción y cualquier otra prima o descuento.

Clasificación

En su reconocimiento inicial y con base en su naturaleza y características, el Fideicomisoclasifica sus activos financieros en cartera de créditos y deudores diversos. Laclasificación depende del propósito para el cual fue adquirido el activo.

Cartera de créditos. Incluye la cartera de créditos que representa los créditoshipotecarios puente que le han sido cedidos para su cobranza (son los flujos de efectivoque el Fideicomiso obtendrá y utilizará para pagar la deuda a largo plazo representadapor el pasivo bursátil).

Estas partidas son activos financieros no derivados que implican el cobro de pagos fijos ydeterminables que no cotizan en un mercado activo. Son presentados como activoscirculantes si su vencimiento es menor o igual a 12 meses, y como activos no circulantessi su vencimiento es mayor a 12 meses; son presentadas netos de la estimación decuentas incobrables y, en su caso, de la provisión por deterioro. Inicialmente sereconocen a su valor razonable; posteriormente son valuadas a su costo amortizadoutilizando el método de la tasa de interés efectiva.

El saldo insoluto de los créditos se identifica como cartera vencida cuando se tieneconocimiento de que el acreditado es declarado en concurso mercantil, conforme a laLey de Concursos Mercantiles, o sus amortizaciones no hayan sido liquidadas en sutotalidad en los términos pactados originalmente, considerando al efecto si los adeudosconsisten en créditos con pagos periódicos parciales de principal e intereses, ypresentan 90 o más días naturales de vencidos.

5.

Baja de activos financieros. El Fideicomiso da de baja los activos financieros cuando: a)expiren los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero, o b)se transfiera el activo financiero mediante: i) la transferencia de manera sustancial delos riesgos y beneficio del activo financiero, o ii) si el Fideicomiso retiene de manerasustancial los riesgos y beneficios pero no retiene el control del activo financiero. Elcontrol es retenido si la contraparte no tiene la capacidad efectiva de vender el activosin restricciones.

Deudores diversos. Los deudores diversos representan importes adeudados por clientesy son originadas por ventas de bienes o servicios prestados en el curso normal de lasoperaciones del Fideicomiso. Cuando se espera cobrarlas en un periodo de un año omenos desde la fecha de cierre (o en el ciclo normal de operaciones del negocio en elcaso que este ciclo exceda este periodo), se presentan como activo circulante. En casode no cumplir con lo anteriormente mencionado se presentan como activos nocirculantes.

Los deudores diversos se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormentese miden al costo amortizado utilizando el método de la tasa de interés efectiva, menosla provisión por deterioro, en caso de corresponder.

c) Bienes adjudicados

Los bienes adquiridos mediante adjudicación judicial se registran en la fecha en quecausó ejecutoria el auto aprobatorio del remate mediante el cual se decretó laadjudicación. Los bienes recibidos mediante dación en pago se registran, por su parte,en la fecha en la que se firma la escritura de dación, o se da formalidad a la transmisiónde la propiedad del bien.

Los bienes inmuebles recibidos en pago de un crédito se registran al menor entre elcosto y valor neto de realización. Los bienes recibidos en pago, que no se esperanvender en un plazo aproximado de un año y no cumplen las condiciones para serclasificados como mantenidos para la venta, son clasificados como bienes adjudicadossujetos a pruebas anuales de deterioro.

El valor neto de realización es el valor razonable estimado menos los gastos de ventavariables correspondientes. Las ganancias o pérdidas en la venta de estos bienes seincluyen en los resultados.

d) Deterioro de activos financieros

El posible deterioro en el valor de un activo financiero o un grupo de activos financieroses revisado en cada fecha de reporte, identificando si existe evidencia objetiva dedeterioro como resultado de uno o más eventos que hayan ocurrido después delreconocimiento inicial y que dichos eventos de pérdida tengan un impacto sobre losflujos de efectivo estimados.

6.

Las evidencias objetivas de deterioro incluyen: a) dificultades financieras significativasdel emisor o del obligado; b) incumplimiento del contrato, tales como impago o retrasosen el pago de los intereses o del capital; c) el prestamista, por razones económicas olegales relacionadas con dificultades financieras del prestatario, le otorga concesiones oventajas que no habría otorgado bajo otras circunstancias; d) es probable que elprestatario entre en quiebra u otra forma de reorganización financiera; e) los datosobservables indican que desde el reconocimiento inicial de un grupo de activosfinancieros existe una disminución medible en sus flujos futuros estimados de efectivo, yf) la desaparición de un mercado activo. El Fideicomiso inicialmente evalúa si existeevidencia objetiva de deterioro por cada tipo de activo financiero de manera individualpara activos financieros significativos e individual o colectiva para activos que no sonindividualmente significativos. Si dichas evidencias existen, se cuantifica y se registra lapérdida en los resultados del ejercicio de acuerdo con el tipo de activo financiero.

Estimación para cuentas incobrables

El Fideicomiso considera un crédito como deteriorado cuando existe evidencia objetivadel deterioro como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después delreconocimiento inicial del activo. Los créditos deteriorados significativos se miden comola diferencia entre el valor en libros y los flujos futuros de efectivo descontados a la tasade interés efectiva original del crédito o al valor razonable de la garantía, si esta es laúnica fuente para la recuperación del crédito. Los créditos deteriorados requieren deestimación, disminuyendo el valor en libros del activo deteriorado cuando los flujosfuturos descontados (incluyendo el flujo futuro neto a ser recibido por la ejecución de lagarantía, sea probable o no, en el caso de que sea aplicable) son menores que su valoren libros.

Para la estimación de provisiones de la cartera de crédito analizada individualmente, sedeterminó el valor recuperable de cada crédito, considerando, entre otras variables, elvalor razonable del colateral, menos gastos de venta y se comparó con el valor en librosde la cartera. En caso de que el valor en libros este por debajo del valor recuperable nose registra deterioro, pero si el valor en libros está por arriba del valor recuperable seregistra una provisión de la cartera de crédito por la diferencia. El valor recuperable esel menor entre el valor razonable y el valor en uso.

Las pérdidas por créditos irrecuperables, totales o parciales, se deducen de laestimación en el año en el que se determina que son incobrables. La recuperación depréstamos, previamente determinados incobrables, se registra como crédito a laestimación para cuentas incobrables cuando se cobra.

En periodos subsecuentes, cuando las circunstancias que dieron origen alreconocimiento de una pérdida por deterioro cambian de manera favorable, laestimación previamente reconocida es revertida, registrando el efecto en la estimaciónpara cuentas incobrables de cartera de créditos en el estado de resultados.

El tiempo estimado entre la ocurrencia del evento de pérdida y su identificación, es de12 meses de acuerdo con las estimaciones de la Administración.

7.

e) Otras cuentas por pagar

Los acreedores y otras cuentas por pagar representan obligaciones por pagar que hansido adquiridos en el curso normal de las operaciones del Fideicomiso. Se clasifican acorto plazo cuando la obligación de pago es dentro del año siguiente a aquel en que losbienes o servicios son adquiridos o recibidos. Se reconocen inicialmente a su valorrazonable, y se miden posteriormente al costo amortizado utilizando el método de latasa de interés efectiva.

Estos pasivos financieros son cancelados cuando: i) cumplan con la obligación contenidaen el pasivo, o en una parte del mismo pagando al acreedor, normalmente en efectivo,en otros activos financieros, en bienes o en servicios, o ii) esté legalmente dispensado dela responsabilidad principal contenida en el pasivo o en una parte del mismo, ya sea porun proceso judicial o por el acreedor.

f) Pasivo bursátil

Los instrumentos financieros emitidos por el Fideicomiso son préstamos y obligacionesfinancieras que no son instrumentos financieros derivados y se reconocen inicialmente asu valor razonable, neto de los costos de transacción directamente atribuibles. Lospréstamos y obligaciones financieras se valúan posteriormente al costo amortizado. Ladiferencia entre el monto neto recibido y el valor a pagar es reconocida en el estado deresultados durante el periodo de duración del préstamo, utilizando el método de tasa deinterés efectivo.

g) Patrimonio

Los aumentos netos acumulados al patrimonio están constituidos por las aportacionesdel Fideicomitente ante la institución financiera que ejerce la función de Fiduciario, asícomo por los ingresos netos acumulados no distribuidos, cuyo movimiento de aumento odisminución del año se determina en el estado de resultados.

h) Reconocimiento de ingresos

Los ingresos por intereses de sus inversiones de corto plazo se reconocen en losresultados del ejercicio conforme se devengan en función de los plazos y tasas de interésestablecidos en los contratos celebrados con las instituciones bancarias.

Los ingresos por intereses y comisiones por cobranza provenientes de cartera de créditovigente se reconocen en resultados conforme son devengados bajo el método de tasa deinterés efectiva.

i) Gastos por intereses

Los gastos por intereses se reconocen en el estado de resultados conforme sedevengan. A partir de la fecha de emisión y en tanto no sean amortizados en sutotalidad, el pasivo bursátil devengará intereses sobre el saldo insoluto del principal auna tasa de interés fija.

8.

j) Impuestos a la utilidad

De acuerdo con las disposiciones fiscales aplicables vigentes, el Fideicomiso no es sujetodel Impuesto Sobre la Renta, y se considera que este impuesto es reconocido ysolventado por el Fideicomitente, quien reconoce los efectos de este impuesto a lautilidad en su propia información financiera.

k) Pasivos, provisiones, activos y pasivos contingentes y compromisos

Los pasivos por provisiones se reconocen cuando: (i) existe una obligación presente(legal o asumida) como resultado de un evento pasado, (ii) es probable que se requiera lasalida de recursos económicos como medio para liquidar dicha obligación, y (iii) laobligación pueda ser estimada razonablemente.

l) Normas e interpretaciones nuevas y modificadas

El Fideicomiso ha aplicado por vez primera algunas normas y modificaciones, las cualesson efectivas para los ejercicios anuales que comenzaron el 1 de enero de 2016 oposteriormente. El Fideicomiso no ha aplicado anticipadamente ninguna norma,interpretación o modificación que haya sido emitida pero que no sea efectiva todavía.

A continuación se enlistan las nuevas normas y modificaciones aplicables al Fideicomiso,las cuales no tuvieron un impacto significativo en los estados financieros delFideicomiso.

Modificaciones a las:

- NIC 16 y NIC 38: aclaración de los métodos aceptables de amortización- NIC 1: iniciativa sobre información a revelar

4. Administración de riesgos

Las actividades del Fideicomiso están sujetas a los siguientes tipos de riesgo:

i. Riesgo de crédito

Representa el principal riesgo del Fideicomiso debido a que las cuentas por cobrar delFideicomiso están representadas principalmente por créditos hipotecarios puente que lehan sido cedidos para su cobranza e implica los saldos pendientes de las cuentas porcobrar y las transacciones ya acordadas.

Las operaciones normales del Fideicomiso la exponen a un incumplimiento potencialcuando sus deudores y otras contrapartes no puedan cumplir sus compromisosfinancieros u otros compromisos en tiempo y forma. También está expuesto al riesgo enrelación con sus actividades de administración de efectivo e inversiones temporales ycualquier interrupción que afecte a sus intermediarios financieros pudiera afectarnegativamente sus operaciones.

9.

Los depósitos bancarios e inversiones de corto plazo en el efectivo contienen riesgos depoca importancia por cambios en su valor y se encuentran depositados en institucionesfinancieras mexicanas calificadas.

A continuación se presenta la calidad crediticia de las instituciones financieras, en lasque se encuentran depositados el efectivo y equivalentes de efectivo:

2016 2015Calidad crediticia:

AAA $ 34,753 $ 29,433

A continuación se presenta la cartera de créditos en función a su calidad crediticia:

2016 2015

Tipo de riesgoDías de

antigüedad Total % Total %Normal 0 a 60 días $ 267,215 47.65 $ 301,098 49.92Potencial 61 a 120 días 11,840 2.11 12,390 2.06Real 121 a 150 días 2,467 0.44 5,120 0.85Alto riesgo 151 a 180 días 2,211 0.39 2,410 0.40Irrecuperable Más de 180 días 277,069 49.41 282,048 46.77Total $ 560,802 100.00 $ 603,066 100.00

La clasificación por tipo de riesgo se realiza en función de la antigüedad de la cartera.

ii. Riesgo de tasa de interés

Los Certificados Bursátiles devengan intereses a una tasa de interés fija, exponiendo alFideicomiso al riesgo de valor de mercado de la tasa de interés, el cual podría originarque los Certificados Bursátiles generen intereses mayores en comparación a los que seencuentren disponibles en el mercado en determinado momento.

Análisis de sensibilidad

La Administración del Fideicomiso realizó un análisis de sensibilidad al 31 de diciembrede 2016, para determinar su exposición al riesgo en el movimiento del valor de la UDIpara la cartera de créditos y el pasivo bursátil vigente. El análisis de sensibilidad serealizó aplicando cambios en el valor de la UDI con variaciones del 0.006% (.0003UDI) al31 de diciembre de 2016. Ante cada 0.0006% (.0003UDI) de movimiento en el precio dereferencia, el valor razonable de la posición de los saldos de cartera de créditos y delpasivo bursátil se vería impactado el Fideicomiso favorablemente o viceversa en $30 y$10, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2015, el 0.005% hubiera generadoimpactos de $56 y $22 en los saldos de cartera de créditos y del pasivo bursátil,respectivamente.

10.

iii. Riesgo de liquidez

El Fideicomiso hace frente de sus obligaciones derivadas de la emisión de losCertificados Bursátiles a través de la cobranza de créditos hipotecarios puente que le fuecedida contractualmente. El pago oportuno de los Certificados Bursátiles dependedirectamente de que los deudores de los créditos hipotecarios cumplan sus obligaciones.La capacidad de los deudores hipotecarios de efectuar en forma oportuna y completa elpago de las cantidades que adeuden depende de diversos factores, incluyendo susituación económica, familiar, de empleo y otras. En la medida en que la solvencia de losdeudores hipotecarios se vea afectada en forma negativa, existe el riesgo deincumplimiento de sus obligaciones. Lo anterior puede tener como resultado que elpatrimonio del Fideicomiso cuente con menos recursos líquidos y esto afecte en formanegativa la capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo los CertificadosBursátiles.

La Administración monitorea la liquidez del Fideicomiso periódicamente para hacerfrente a sus obligaciones. La posición de liquidez diaria es monitoreada y regularmentesujeta a pruebas de sensibilidad de liquidez bajo una variedad de escenarios que abarcancondiciones de mercado normales o más graves. Todos los procedimientos y políticas deliquidez están sujetos a revisión y aprobación por parte de la Administración.

En el caso de que, por cualquier motivo, los recursos líquidos del patrimonio delFideicomiso no sean suficientes para pagar íntegramente las cantidades adeudadas, lostenedores no tendrán el derecho de reclamar su pago al Fiduciario.

Las siguientes tablas muestran los vencimientos contractuales remanentes de lospasivos financieros del Fideicomiso al 31 de diciembre de 2016 y 2015, los cuales hansido proyectados en cada uno de los plazos:

2016Emisión Menos de un año Mayor a un año Total

Emisión BRHCGCB 04UPasivo bursátil $ 181,616 $ 181,616Intereses devengados $ 154 - 154Intereses no devengados 11,065 188,171 199,236

$ 11,219 $ 369,787 $ 381,006

11.

2015Emisión Menos de un año Mayor a un año Total

Emisión BRHCGCB 04UPasivo bursátil $ 234,651 $ 234,651Intereses devengados $ 124 - 124Intereses no devengados 15,149 267,046 282,195

$ 15,273 $ 501,697 $ 516,970

iv. Riesgo movimiento del valor de la Unidad de Inversión (UDI)

La liquidez del Fideicomiso también puede verse afectada por factores como losmovimientos en los valores de referencia de las UDI. En el caso de que, por cualquiermotivo las variaciones del valor de referencia de la UDI se incrementaran según suvolatilidad.

Las partidas que son afectas a este riesgo son la cartera de créditos y el pasivo bursátil,donde el riesgo se considera es minimizado al tener tanto un efecto activo como pasivo.

iv. Riesgo movimiento del valor de la Unidad de Inversión (UDI)

La liquidez del Fideicomiso también puede verse afectada por factores como losmovimientos en los valores de referencia de las UDI. En el caso de que, por cualquiermotivo las variaciones del valor de referencia de la UDI se incrementaran según suvolatilidad.

Las partidas que son afectas a este riesgo son la cartera de créditos y los pasivosbursátiles, donde el riesgo se considera es minimizado al tener tanto un efecto activocomo pasivo.

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015 el tipo de cambio utilizado por el Fideicomiso paravaluar sus activos y pasivos en UDI eran de $5.562883 y $5.381175, respectivamente.

El valor de la UDI a la fecha de autorización de los estados financieros asciende a$5.750899.

5. Estimaciones y juicios contables de la Administración del Fideicomiso

Las estimaciones y juicios utilizados para la elaboración de los estados financieros soncontinuamente evaluados y se basan en la experiencia histórica y en otros factores,incluyendo proyecciones que se consideran razonables bajo las circunstancias actuales.

12.

La Administración del Fideicomiso realiza estimaciones y proyecciones sobre eventosfuturos para reconocer y medir ciertos rubros de los estados financieros. Lasestimaciones contables reconocidas resultantes probablemente difieran de losresultados o eventos reales; aquellas estimaciones y proyecciones que tienen un riesgosignificativo de derivar en ajustes materiales sobre los activos y pasivos reconocidosdurante el ejercicio siguiente, se detallan como sigue:

Estimación por deterioro de la cartera crediticia

El Fideicomiso registra una estimación por deterioro de su cartera de créditos con baseen las pérdidas incurridas. La metodología utilizada por el Fideicomiso para determinarel saldo de esta estimación se basa en un modelo que considera la posibilidad deincumplimiento y la pérdida dado el incumplimiento, el cual se ha aplicadoconstantemente y ha sido suficiente para cubrir los quebrantos de los próximos docemeses por créditos irrecuperables, ya que debido a la cantidad de acreditados no resultapráctico realizar un análisis individual, por lo que se realiza una segmentaciónconsiderando el número de acreditados activos, y aplicando posteriormente ratiosdeterminados con base en los historiales de pérdidas y recuperaciones de la cartera decrédito.

El objetivo de aplicar ratios de pérdida histórica es obtener un nivel de estimacionesacorde al desempeño pasado de la cartera de crédito como parte de la metodología delmodelo, la experiencia de pérdidas históricas se ajusta sobre la base de datosobservables (factores cualitativos), a fin de reflejar el efecto de las condiciones actuales,que no afectaron al periodo del que se ha extraído la experiencia histórica, así comopara suprimir los efectos de condiciones del periodo histórico que no existen en laactualidad.

Dentro del establecimiento de factores cualitativos, se pueden considerar los siguientes:

i. Niveles y tendencias de mora.ii. Los niveles y tendencias en los castigos y recuperaciones.iii. Tendencias en volumen y vencimiento de los préstamos.iv. La experiencia, capacidad y profundidad de gestión de la gerencia y otro sector

relevante.v. Las condiciones y las tendencias económicas nacionales y locales.vi. Condiciones de la industria.vii. Los efectos de cambios en las concentraciones de crédito.

13.

Para el proceso de estimaciones colectivas se efectúa:

i. Un análisis de las características del tipo de cartera bajo análisis.ii. Conocimiento del negocio y el producto de crédito.iii. Aplicación del modelo de estimaciones.iv. Posible identificación de aspectos no considerados por el modelo.v. Razonabilidad de los resultados obtenidos.

De acuerdo a lo anterior, se incrementa el saldo de esta estimación con base en elanálisis colectivo y de los recursos de la evaluación del comportamiento de la cartera.Los incrementos a esta estimación se registran en el estado de resultados.

6. Valor razonable de los instrumentos financieros

Las NIIF requieren que todas las empresas revelen información sobre el valor razonablede los instrumentos financieros para los cuales sea práctico estimar su valor, aunqueestos instrumentos financieros estén o no reconocidos en el estado de situaciónfinanciera. El valor razonable es el monto al cual un instrumento financiero podría serintercambiado en una transacción corriente entre las partes interesadas, que no sea unaventa obligada o liquidación. Este valor queda mejor evidenciado por el valor de mercadocotizable, si tal mercado existiese.

Las siguientes premisas fueron utilizadas por la Administración en la determinación delvalor razonable de los instrumentos financieros:

Equivalentes de efectivo

Considerando la clasificación en jerarquías o niveles, de acuerdo con el origen de losprecios de mercado utilizados o de los factores utilizados para construir tales precios demercado, se establecen 3 niveles para clasificar: Nivel 1 es para inversiones con preciosen el mercado; Nivel 2 para determinar el valor razonable se utilizan inputs observablesen el mercado de instrumentos similares, y Nivel 3 no hay un mercado activo por lo quedebe determinar el valor razonable mediante un modelo interno. Atendiendo a estaclasificación las inversiones de corto plazo que tiene el Fideicomiso y derivado a queestán cotizadas en un mercado activo, se clasifican en el Nivel 1, al 31 de diciembre de2016 y 2015.

Cartera de créditos, neta de estimación para cuentas incobrables

La cartera de crédito estipulada en UDI se valúa al cierre del periodo al valor vigente dedicha UDI a esa fecha.

Dadas las características de la cartera de crédito y los riesgos implícitos al evaluar larecuperabilidad de los mismos, se considera que el valor de libros se aproxima a su valorrazonable.

14.

Pasivo bursátil

El valor razonable del pasivo bursátil corresponde al valor de mercado de los títulos encirculación proporcionado por un proveedor de precios especializado.

Los pasivos bursátiles que tiene el Fideicomiso y derivado a que están cotizadas en unmercado activo, se clasifican en el Nivel 1.

Los valores según libros y los valores razonables de los instrumentos financieros al 31de diciembre de 2016 y 2015, se indican a continuación:

2016 2015Valor Valor Valor Valor

en libros razonable en libros razonableActivo:

Efectivo y equivalentes de efectivo $ 34,753 $ 34,753 $ 29,433 $ 29,433

Cartera de crédito, neta de provisión 260,446 260,446 433,955 433,955$ 295,199 $ 295,199 $ 463,388 $ 463,388

Pasivo:Pasivo bursátil $ 181,616 $ 175,305 $ 234,775 $ 237,996

7. Efectivo y equivalentes de efectivo

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, este rubro se integra de la siguiente forma:

2016 2015Depósitos bancarios $ 47 $ 50Inversiones de corto plazo (menos 3 meses) 34,706 29,383

$ 34,753 $ 29,433

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, las inversiones de corto plazo representadas porBonos de Desarrollo del Gobierno Federal (Bondes D) se integran por inversiones de granliquidez y sujetas a riesgos poco significativos en cambios en su valor razonable. LosBondes D devengan intereses diariamente a una tasa anual nominal deaproximadamente 1.25%.

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, los intereses devengados registrados en resultadosascienden a $241 y $398, respectivamente.

15.

8. Cartera de créditos

La cartera está integrada por los créditos hipotecarios denominados en pesos, cedidospor los Fideicomitentes, los cuales se encuentran en garantía en primer lugar de lostenedores de los Certificados Bursátiles, de acuerdo con las condiciones del Fideicomiso,el plazo promedio de los créditos es de 12 meses. La cartera de crédito se presenta en elestado de situación financiera como activo circulante por aquella porción cuyaexigibilidad es menor a un año.

La integración de la cartera de crédito se muestra como sigue:

2016 2015Cartera vencida $ 312,974 $ 297,089Créditos hipotecarios individuales, vigentes 247,828 305,977Estimación para cuentas incobrables ( 300,356) ( 169,111)Cartera de crédito neta $ 260,446 $ 433,955

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, la antigüedad de la cartera de crédito vencida totalse muestra a continuación:

2016

Cartera

Cero

cuotas

1 cuota

vencida

2 cuotas

vencidas

3 cuotas

vencidas

4 cuotas

vencidas

5 cuotas

vencidas

6 o más cuotas

vencidas Total cartera

Capital e intereses $ 252,512 $ 8,432 $ 6,254 $ 4,525 $ 7,316 $ 2,467 $ 279,296 $ 560,802

2015

Concepto

Cero

cuotas

1 cuota

vencida

2 cuotas

vencidas

3 cuotas

vencidas

4 cuotas

vencidas

5 cuotas

vencidas

6 o más cuotas

vencidas Total cartera

Capital e intereses $ 296,615 $ 4,483 $ 4,879 $ 7,511 $ 5,120 $ 2,410 $ 282,048 $ 603,066

El movimiento del saldo de la estimación para cuentas incobrables de cartera de créditosal 31 de diciembre de 2016 y 2015, se presenta a continuación:

2016 2015Saldo al inicio del año $ ( 169,111) $ ( 201,362)Provisión registrada en resultados del ejercicio ( 131,245) 31,062Aplicaciones del año - 1,189Saldo al final del año $ ( 300,356) $ ( 169,111)

9. Bienes adjudicados

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, los bienes adjudicados o recibidos mediante daciónen pago, se integran como sigue:

16.

2016 2015Inmuebles adjudicados $ 49,750 $ 46,672Estimación de adjudicados ( 35,594) ( 30,986)Saldo al final del año $ 14,156 $ 15,686

El movimiento del saldo de bienes adjudicados al 31 de diciembre de 2016 y 2015 sepresenta a continuación:

2016 2015Saldo al inicio del año $ 46,672 $ 43,866Altas de bienes adjudicados 7,361 5,565Bajas de bienes adjudicados ( 4,283) ( 2,759)Saldo al final del año 49,750 46,672Estimación de bienes adjudicados ( 35,594) ( 30,986)Total de bienes adjudicados $ 14,156 $ 15,686

10. Otras cuentas por pagar

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, el rubro de otras cuentas por pagar se integracomo sigue:

2016 2015Acreedores diversos no identificados $ 25,924 $ 25,924Cobranza recibida no aplicada 5,338 5,338Honorarios por pagar 1,006 1,006Cobranza a favor por aplicar 9,886 565Seguros por pagar 710 630

$ 42,864 $ 33,463

El Fideicomiso se encuentra en proceso de depuración de estas cuentas.

11. Pasivo bursátil

El 19 de agosto de 2004, el Fideicomiso efectuó la emisión de certificados bursátilespreferentes por un importe de 341,500 UDI ($1,169,663 valor histórico), autorizadopor la Comisión, mediante oficio DGE-434-434 del 13 de agosto de 2004, con carácterde no revolvente, previo cumplimiento de los requisitos señalados por las leyes Generalde Títulos y Operaciones de Crédito, de Instituciones de Crédito y del Mercado deValores, colocados entre el gran público inversionista, mediante la suscripción de untítulo global por parte del Fiduciario, que ampara la emisión de los CertificadosBRHCGCB 04U, con valor nominal de $100 pesos cada uno, con pagos mensuales deintereses. En cada fecha de pago de interés podrán efectuarse amortizaciones parcialesanticipadas del principal de los Certificados, con el fin de obtener recursos que seránutilizados para el fondeo de créditos adquiridos mediante la cesión de los mismos.

17.

Los términos, condiciones y valores en libros de los certificados bursátiles son lossiguientes:

Clave de Valor de la Moneda de Fecha de Fecha de Tasa de Tipo de Valor en libros

Cotización emisión origen emisión Vencimiento interés % Tasa 2016 2015

BRHCGCB 04U $ 341,500 UDI 19/08/2004 25/07/2029 6.35% Tasa fija $ 181,616 $ 234,651

Dicha emisión tendrá una vigencia de 25.8 años con vencimiento el 25 de julio de 2029,en caso de que la emisión bursátil para ser liquidable así lo requiriera, el plazo esprorrogable al 25 de agosto de 2034, pagando una tasa fija de interés bruta anual del6.35% (6.54%, tasa efectiva de interés) pagadera mensualmente, durante la vigencia dela emisión.

El importe de los intereses devengados durante los ejercicios de 2016 y 2015, ascendióa $13,478 y $16,812, respectivamente.

Durante los ejercicios 2016 y 2015, el Fideicomiso realizó amortizaciones de capital delos Certificados Bursátiles por un importe de $66,756 y $64,259; quedando al 31 dediciembre de 2016 y 2015, un saldo por amortizar de $181,616 y $234,651, y uninterés devengado por pagar en 2015 es por un importe de $124.

Durante el ejercicio de 2016, no se realizaron amortizaciones anticipadas.

Durante enero y febrero de 2015 se llevaron a cabo dos amortizaciones anticipadas decapital que ascienden en su conjunto a $7,378.

12. Compromisos

a. El Fiduciario tendrá todos los poderes y facultades necesarias para llevar a cabolos fines del Fideicomiso, en los términos establecidos por el artículo 391 de la LeyGeneral de Títulos y Operaciones de Crédito, debiendo actuar en todo momento enlos términos del Fideicomiso o conforme las instrucciones del Comité Técnico deEmisión o Comité Técnico de Ejecución, según corresponda y tendrá las siguientesobligaciones: i) deberá dar aviso al representante común de cada emisión en caso deexistir cualquier incumplimiento del Contrato de Apertura de Crédito; ii) deberánotificar al Comité Técnico de Ejecución en caso de existir cualquier conflicto enrelación con el Patrimonio del Fideicomiso; iii) entregar mensualmente dentro de losdiez días hábiles siguientes al cierre de cada mes calendario, un informe que refleje elestado que guarda el patrimonio del Fideicomiso al último día del mes anterior, y iv)cumplir todos los requerimientos de presentación o divulgación de información a queestén obligados en los términos de la Ley del Mercado de Valores, de las disposicionesde carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes delmercado de valores, del Reglamento Interior de la Bolsa Mexicana de Valores y de lasdemás disposiciones aplicables.

18.

b. El Representante Común de los Tenedores de cada Emisión tendrá, además deaquellas que le son inherentes de conformidad con las disposiciones aplicables, lasfacultades y obligaciones que se establezcan en el Título correspondiente de cadaEmisión de Certificados Bursátiles.

c. El Fideicomiso tendrá una duración necesaria para el cumplimiento de sus fines,pudiéndose extinguir por cualquier causa prevista en el artículo 392 de la Ley Generalde Títulos y Operaciones de Crédito, excepto la contenida en la fracción VI del mismoartículo, ya que el Fideicomiso no se reserva el derecho de revocarlo.

d. El Delegado Fiduciario es responsable solidario en caso de que se presentereclamación, procedimiento, juicio, demanda, responsabilidad, pérdida, daños,sanciones, acciones o sentencias que fueran presentadas, entabladas, dictadas oimpuestas por cualquier persona o autoridad competente en contra del Fiduciario, elIntermediario Colocador y/o Representante Común; asimismo, es responsablesolidario en caso de existir alguna contingencia fiscal derivada de la operación delFideicomiso.

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, los compromisos antes descritos se han mantenidoen cumplimiento por cada una de las partes indicadas anteriormente.

13. Garantías contratadas

Garantía de Pago por Incumplimiento (GPI). Los Créditos Hipotecarios cuentan con unagarantía de recuperación otorgada por la Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C.,Institución de Banca de Desarrollo (SHF) u otra institución financiera nacional oextranjera, a favor del Fideicomitente. Los derechos del o los Fideicomitentes derivadosde tal garantía serán cedidos a los Fideicomisos.

Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, el Fideicomiso no se han efectuado erogaciones porconcepto de las garantías antes mencionadas.

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