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REPARCELACIÓN PLAZA DE LOS NARANJOS

Esquina Calle Los Ciruelos Calle Los Naranjos, Miajadas 10100, CÁCERES

propiedad o solicitante: CONSEJERÍA DE MOVILIDAD, TRANSPORTE Y VIVIENDA, JUNTA

DE EXTREMADURA u025

PROYECTO DE REPARCELACIÓN RUBÉN CABECERA SORIANO, ARQUITECTO, COLEGIADO 401277

MÉRIDA, mayo de 2020

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calle serranía de los caballeros, 1, local, 06800 mérida. tlf: +34.924.30.00.15 paseo de extremadura 22, 06240 fuente de cantos. tlf: +34.924.50.00.54

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2 u025_reparcelación.docx

ÍNDICE:

ÍNDICE: 2BLOQUE I 3MEMORIA DE LA REPARCELACIÓN 31 Memoria justificativa 4

1.1 Agentes. 41.1.1 promotor. 41.1.2 encargante del documento. 41.1.3 redactor. 4

1.2 información previa. 41.2.1 antecedentes y condicionantes de partida. Gestión de planeamiento. 41.2.2 emplazamiento y entorno físico. 61.2.3 Condiciones urbanísticas 9

1.3 Concepto y Objeto de la reparcelación. 91.3.1 Contenido del proyecto de reparcelación. 111.3.2 Tramitación. 111.3.3 Efectos jurídicos-reales de la reparcelación 121.3.4 Legislación aplicable 131.3.5 Reparcelación económica 13

1.4 Parcelas afectadas. Fincas aportadas. 141.4.1 Relación de parcelas afectadas. 141.4.2 Descripción de las parcelas APORTADAS. Parcelas catastrales y registrales. 14

1.5 Propuesta de adjudicación de fincas resultantes. 171.5.1 Criterios de reparcelación. 171.5.2 Adjudicaciones 191.5.3 Fincas resultantes 22

BLOQUE II 26MEMORIA ECONÓMICA 262 Memoria económica 27

2.1 Valoración de derechos e indemnizaciones 272.1.1 Valor del suelo 272.1.2 Valores Indemnizables 282.1.3 Criterios de valoración de las superficies adjudicadas. 29

2.2 Gastos de urbanización 302.2.1 Costes de urbanización 302.2.2 Indemnizaciones. 312.2.3 Costes del realojo y retorno 332.2.4 Costes de infraestructuras y servicios exteriores a la Unidad de Actuación 332.2.5 Gastos de conservación de la urbanización 332.2.6 Costes de primer establecimiento y de mantenimiento 33

2.3 Cuenta de liquidación provisional 332.3.1 Efectos económicos de la reparcelación 342.3.2 Contenido de la cuenta de liquidación provisional 35

2.4 Análisis económico-financiero 352.5 Cuenta de liquidación definitiva 352.6 Memoria de fijación de cuotas de urbanización 352.7 Conclusiones 38

BLOQUE III 39DOCUMENTACIÓN GRÁFICA 393 Documentación gráfica 40BLOQUE IV 41ANEXOS 414 ANEXOS 42

4.1 Planeamiento vigente en el municipio 424.2 Planeamiento de desarrollo, PLEO “LOS NARANJOS” 454.3 Cuenta de liquidación provisional 494.4 RELACIÓN de certificaciones catastrales para cada una de las fincas aportadas correspondientes a las fincas objeto

de la reparcelación la escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y DIVISIÓN HORIZONTAL y nota simple de la finca propiedad de Lucía Vicente Tornero

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BLOQUE I

MEMORIA DE LA REPARCELACIÓN

REPARCELACIÓN PLAZA DE LOS NARANJOS

Esquina Calle Los Ciruelos Calle Los Naranjos, Miajadas

10100, CÁCERES propiedad o solicitante:

CONSEJERÍA DE MOVILIDAD, TRANSPORTE Y VIVIENDA, JUNTA DE EXTREMADURA

u025

PROYECTO DE REPARCELACIÓN

RUBÉN CABECERA SORIANO, ARQUITECTO, COLEGIADO 401277 MÉRIDA, mayo de 2020

MEMORIA DE LA REPARCELACIÓN

aiuEstudio, www.aiuEstudio.com calle serranía de los caballeros, 1, local, 06800 mérida. tlf: +34.924.30.00.15

paseo de extremadura 22, 06240 fuente de cantos. tlf: +34.924.50.00.54




1 Memoria justificativa El presente documento es copia de su original del que es autor RUBÉN CABECERA SORIANO, ARQUITECTO. Su utilización total o

parcial, así como cualquier reproducción o cesión a terceros, requerirá la previa autorización expresa de su autor quedando en todo caso prohibida cualquier modificación unilateral del mismo.

Esta memoria justificativa incluirá la relación de propietarios e interesados afectados por la reparcelación y una propuesta de adjudicación de fincas resultantes.

1.1 Agentes.

1.1.1 promotor. CONSEJERÍA DE MOVILIDAD, TRANSPORTE Y VIVIENDA, JUNTA DE EXTREMADURA, S0611001I

1.1.2 encargante del documento.

CONSEJERÍA DE MOVILIDAD, TRANSPORTE Y VIVIENDA, JUNTA DE EXTREMADURA, S0611001I

1.1.3 redactor. RUBÉN CABECERA SORIANO, ARQUITECTO, (Nº colegiado 401277)

1.2 información previa.

1.2.1 antecedentes y condicionantes de partida. Gestión de planeamiento. Las NN.SS. de Miajadas se aprobó definitivamente el 21 de MAYO de 1990 (Fig. 1), siendo su publicación en el BOP el 2 de JULIO

de 1990. De otra parte, en la actualidad se encuentra en tramitación el Plan General Municipal, cuya aprobación inicial fue publicada en el DOE de 23 de marzo de 2018 mediante ANUNCIO de 9 de marzo de 2018 y que fue Aprobado de forma provisional, por acuerdo del Pleno de fecha 1 de abril de 2019 (ver ANEXO 4.1).

Fig. 1. Ámbitos del Suelo Urbano No Consolidado en los Planos de Ordenación Estructural según usos y con superficie

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El ámbito que se pretende reparcelar se corresponde con el PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN “Los Naranjos” redactado por RUBÉN CABECERA SORIANO, ARQUITECTO y con aprobación inicial y definitiva publicados respectivamente en DOE 210 de 29 de octubre y de 2018 por ANUNCIO de 11 de octubre de 2018, y DOE 130 de 8 de julio de 2019 por ACUERDO de 25 de abril de 2019, de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura, de aprobación del Plan Especial de Ordenación “Los Naranjos”, de Miajadas, que afecta al entorno de las calles Los Naranjos y Los Ciruelos (ver ANEXO 4.2). En este sentido, se debe aclarar que el ámbito se encuentra desarrollado totalmente tal y como se indicaba en el PLEO con lo que esta reparcelación afecta a un complejo inmobiliario en los términos establecidos por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En especial lo establecido en el Artículo 26 de dicha Ley, de Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios. De este modo, la finca resultante ya edificada de forma que “únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención”. Siguiendo, en cualquier caso, la definición establecida en la Ley del Suelo a los efectos: “A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”. En cualquier caso, en las fincas resultantes se han superficiado cada uno de los bloques del complejo inmobiliario para su correcta descripción.

En este sentido, las determinaciones urbanísticas del PLEO se han considerado sobre la base de una edificación consolidada

con lo que los parámetros edificatorios considerados son los reales finales ejecutados.

Fig. 2. Determinaciones urbanísticas del PLEO “Los Naranjos”.

CLASE DE SUELO

SUELO URBANO

DETERMINACIONES URBANÍSTICAS

SUPERFICIE

DATOS

SUPERFICIE ÁMBITO 5.508

NÚMERO DE VIVIENDAS -

ZOUS -

USO GLOBAL MAYORITARIO RESIDENCIAL

DENSIDAD APROX. -

INTENSIDAD EDIFICATORIA O EDIFICABILIDAD BRUTA 0,813

MAXIMA EDIFICABILIDAD 4.478,00

EDIFICABILIDAD VPO (30 % Máx. edif) -

VIARIO inicial (para la superficie neta) -

SUPERFICIE NETA 5.508,32

CONDICIONES DE APROVECHAMIENTO

1. AREA DE REPARTO -

2. APROVECHAMIENTO MEDIO (AM) 0,813 UA/m2

2.1. APROVECHAMIENTO MEDIO AJUSTADO A LA SUPERFICIE NETA (AMS) 0,813

3. COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN -

USO GLOBAL Y PORMENORIZADO MAYORITARIO RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR -

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR -

RESIDENCIAL VIVIENDA PROTEGIDA 0,9 TODO ES VIVIENDA PROTEGIDA RESIDENCIAL ZONA ENSANCHE

INDUSTRIAL - -

TERCIARIO - -

EQUIPAMIENTO PRIVADO - -

4. APROVECHAMIENTO OBJETIVO 4.478,00 UA

5. APROVECHAMIENTO SUBJETIVO 4.478,00 UA

6. CESION DE APROVECHAMIENTO - UA

RESERVAS DE SUELO PARA DOTACIONES PÚBLICAS

Reservas dotacionales mínimas - ZONAS VERDES 2641,09 m2

35 m2s/100 m2t de la Máxima Edificabilidad. Reservas. EQUIPAMIENTOS - m2

OTRAS RESERVAS

RESERVA DE APARCAMIENTO PÚBLICO:

1 plaza por cada 200m2 de techo potencialmente edificables 40

RESERVA DE APARCAMIENTO PRIVADO: -

1 plaza por cada 100 m2 edificables en viviendas con superficie inferior a 120m2 y de 1,5 plazas por cada 100 cuadrados edificabas para viviendas de superficie superior.

DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

PLEO LOS NARANJOS




La equidistribución de cargas y beneficios es una de las finalidades de la normativa reguladora de la ejecución urbanística. El artículo 123 de la LOTUS define la reparcelación como la operación urbanística consistente en la agrupación de fincas,

parcelas o solares existentes para su nueva división ajustada a los planes de ordenación urbanística, con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.

Conforme al artículo 123.3, la delimitación de la unidad de actuación urbanizadora tras la aprobación del acto que autorice el inicio de la actuación de transformación coloca los terrenos en situación de reparcelación, prohibiéndose el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria.

La reparcelación puede llevarse a cabo de forma voluntaria– que resulta preferente– y forzosa, así como en suelo o mediante indemnización sustitutoria de adjudicación de suelo:

· La propuesta de reparcelación voluntaria que, de común acuerdo y formalizada en documento público, será presentada por los propietarios (en su caso, junto al agente urbanizador, al Ayuntamiento).

· La reparcelación será forzosa cuando el Municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecución del planeamiento. Este es nuestro caso, siendo gestionado por OPO.

El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación y no tendrá que coincidir necesariamente con la unidad de actuación, tal y como se indica en el Artículo 93.3. La delimitación de las unidades de actuación integral puede estar contenida en los Planes Generales cuando establezcan la ordenación detallada, o pueden establecerse o modificarse en el programa de ejecución tramitado para su desarrollo, o en el instrumento de desarrollo que defina la ordenación detallada.

En cuanto instrumentos de gestión urbanística, los proyectos de reparcelación no participan de la naturaleza de los instrumentos de planeamiento, de forma que no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento urbanístico, ni pueden modificar las determinaciones del mismo.

El artículo 81 de la LOTUS establece como forma de ejecución del planeamiento el sistema de obra pública ordinaria en los

siguientes supuestos: a) Con carácter general y en cualquier municipio, siempre que la delimitación de unidades de actuación urbanizadora no

aparezca prevista en el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, por no ser precisa ni conveniente. b) En pequeños municipios, en los términos establecidos en la disposición adicional tercera de esta Ley. c) En los municipios que no cuenten con planeamiento urbanístico. d) En los municipios cuyo planeamiento delimite unidades de actuación urbanizadora en suelo urbano no consolidado y en

suelo urbanizable con ordenación detallada, cuando así lo determine la Administración actuante en ámbitos que no superen los 5.000 metros cuadrados de superficie total.

e) En las unidades de actuación urbanizadora a ejecutar por cualquier Administración Pública, cuando la misma disponga de la totalidad de los terrenos afectados.

Los Municipios podrán disponer el pago aplazado de las cuotas de urbanización, con fraccionamiento de éstas en cuotas

anuales, hasta un período máximo de diez años, según indica el Artículo 103. Gestión y ejecución de la urbanización y pago de las obras de urbanización de la LOTUS. Alternativamente, el coste de la urbanización podrá financiarse mediante la imposición de contribuciones especiales con arreglo a la legislación de las haciendas locales.

1.2.2 emplazamiento y entorno físico. La reparcelación se desarrollará en el ámbito definido por el PLEO “Los Naranjos” ubicado en el término municipal de Miajadas.

Se encuentra delimitada por la calle Iglesia en su parte noroeste con la vivienda del párroco y la calle Barruelo en la parte sur y este y una zona edificada de carácter residencial en la parte oeste (Fig. 3 y Fig. 4).

Fig. 3. Ubicación del PLEO “Los Naranjos” en Ortofoto del entorno.

La delimitación del ámbito obtenida de la ficha de planeamiento correspondiente al PLEO es la siguiente:




Fig. 4. Delimitación del ámbito según el PLEO.

Fig. 5. Delimitación en planeamiento según el PLEO.

El planeamiento de detalle del PLEO establece en su documentación gráfica la ordenación detallada del mismo que se asume y se incluye en esta reparcelación a los efectos informativos (Fig. 6 y Fig. 7).




Fig. 6. Plano O.01. de ordenación detallada, alineaciones, usos pormenorizados, red básica de reservas, zonas

de ordenanzas y alturas del PLEO “Los Naranjos”.




Fig. 7. Plano O.02. de ordenación detallada, alineaciones, usos pormenorizados, red básica de reservas, zonas

de ordenanzas y alturas del PLEO “Los Naranjos”.

1.2.3 Condiciones urbanísticas Las condiciones urbanísticas de aplicación al entorno son las correspondientes a la Ordenanza Residencial Ensanche tal y como

se indica en el PLEO referido al Epígrafe 2: clave 2, art. 5.98 y ss. de las NN.SS. de Miajadas y las Condiciones particulares de uso correspondientes a los Espacios Libres de la sección 4, artículos 5.156 y ss. del NN.SS. de Miajadas.

1.3 Concepto y Objeto de la reparcelación. Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que en su caso concurran: Se está a lo establecido dentro del CAPI ́TULO 5 Instrumentos y técnicas para la gestión urbanística de la Sección 4ª Instrumentos

de equidistribución en el suelo objeto de obras de urbanización de la LOTUS. Se explicitan a continuación aquellos apartados de mayor relevancia que inciden en el documento de reparcelación actual.

Atendiendo a lo establecido en el Art. 123. de la LOTUS, 1. La reparcelación es la operación urbanística consistente en la

agrupación de la totalidad de las fincas incluidas en una unidad de actuación para su nueva división conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, con cesión al municipio de los terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones publicas, y con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas propietarias de las fincas, a la Administración actuante y en su caso a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador en proporción a sus respectivos derechos.

Asimismo, según el Art. 123.2. de la LOTUS, la reparcelación tendrá como objetivos: a) La regularización de las fincas, parcelas y solares existentes para adaptar su configuración a las determinaciones del

planeamiento. b) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización

y gestión. c) La localización del aprovechamiento urbanístico en solares conforme al planeamiento. d) La adjudicación al Municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, al agente urbanizador, en pago

de su gestión y de la urbanización. e) La sustitución en el patrimonio de las personas propietarias, en su caso forzosa y en función de los derechos de estos y con

arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, de las parcelas iniciales por solares resultantes de la ejecución, conforme a dos posibles modalidades:

1. Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a todo el aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho la persona que ostente la propiedad, quedando aquella afecta al pago de los costes de urbanización y gestión.




2. Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente a la persona propietaria que reste una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.

Por último, la reparcelación establecerá 3. La delimitación de la unidad de actuación tras la aprobación del acto que autorice

el inicio de la actuación de transformación urbanística correspondiente coloca los terrenos en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria. La reparcelación podrá ́ llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, así ́ como en suelo o mediante indemnización sustitutoria de adjudicación de suelo.

La delimitación del ámbito de actuación supone la concreción de los terrenos sobre los que se practicará la distribución de los beneficios y cargas, por lo que deben concurrir los requisitos necesarios para que la distribución sea precisa desde el punto de vista técnico y jurídico.

Como quiera que la reparcelación es Según el Art. 124.3. La reparcelación será ́ forzosa cuando el municipio la imponga por

ser necesaria para la ejecución del planeamiento y las personas propietarias no hayan presentado propuesta de reparcelación voluntaria conforme al apartado anterior y dentro del plazo otorgado para ello.

De otra parte, el RPLEX establece en su artículo 38 la determinación del aprovechamiento medio con sus correspondientes coeficientes de ponderación actualizados en la reparcelación sobre la base de los especificados en el PGM establecidos en la Ficha de PLANEAMIENTO del ámbito (Fig. 2. Determinaciones urbanísticas del PLEO “Los Naranjos”.).

Para garantizar la equitativa distribución de los usos y edificabilidades en el momento de la ejecución del planeamiento, en el proyecto de reparcelación correspondiente se podrán disponer, en el marco de los coeficientes de referencia definidos en el planeamiento, coeficientes de ponderación concretos y actualizados, aplicados a cada uno de los productos inmobiliarios definidos en la ordenación detallada correspondiente al Programa de Ejecución aprobado. Para ello y siempre que este Programa mantuviera el uso global que el planeamiento municipal tuviera atribuido al ámbito de la actuación, se aplicarán a la superficie edificable correspondiente a cada uno de los diferentes usos y tipologías que el Programa haya determinado, los coeficientes de ponderación relativos derivados de los respectivos valores de repercusión, procediéndose, ulteriormente, a la adjudicación de los aprovechamientos así ponderados y actualizados a los diferentes adjudicatarios en la operación reparcelatoria, de acuerdo con sus respectivos derechos. En el caso previsto en el párrafo anterior, los coeficientes de ponderación tendrán la consideración de determinaciones condicionantes del contenido del proyecto de reparcelación y se tramitarán, para su aprobación, de manera conjunta con éste.

En este caso, tal y como se indicaba en el PLEO “Los Naranjos” se trata de una iniciativa pública desarrollada sobre la base de

un antiguo Sector 4 de SUA desarrollado en el plan parcial n1 con la ordenanza de aplicación Residencial en Zona Ensanche (Título V, Capítulo 4, Sección 1, Epígrafe 2: Residencial en Zonas de Ensanche de las NN.SS. de Miajadas) correspondiente a las citadas NN.SS. de planeamiento del Municipio con la finalidad de crear una dotación en forma de plaza determinado como Zona Verde, esto es, un espacio libre de uso y dominio públicos. Esta Zona Verde, atendiendo a la clasificación establecida por el RPEX en su artículo 30.b, sería constitutiva de un Jardín (J) al disponer de una superficie mayor de 1000m2 y ser posible inscribir en dicho espacio un círculo de diámetro superior a 30m.

La intervención para la urbanización de este nuevo espacio público comprende una superficie de unos 5508m, siendo el área de actuación del PLEO de unos 3786m2. Esta nueva plaza pública se encuentra en la zona suroeste de la localidad de Miajadas en la confluencia de las calles Los Naranjos y Los Ciruelos. Se trata de una zona de “reciente” creación en un ámbito de expansión del municipio perteneciente a un antiguo Sector 4 de SUA desarrollado en el plan parcial n1 con la ordenanza de aplicación Residencial en Zona Ensanche correspondiente a las NN.SS. de planeamiento del Municipio aún vigentes desde la publicación de su aprobación definitiva en el BOP el 2 de julio de 1990. La fecha de redacción del proyecto original para las 40 viviendas es de julio de 1991 y se le concedió licencia de obras el 25 de abril de 1994.

El proyecto original de viviendas planteaba una actuación sobre una parcela de 4954,50m2 que en el proyecto actual se amplía al incorporarse una parcela adicional y el ámbito peatonal de la esquina de la calle Los Naranjos con Los Ciruelos hasta los 5508m2. Se incluía en el planteamiento inicial una plaza de aparcamiento exterior por vivienda hasta completar las 40 que se recuperan en la propuesta presente de reurbanización.

La zona sobre la que se pretende actuar constituye un núcleo edificado de viviendas de protección oficial en el que confluyen realidades sociales muy variadas. En este orden de cosas encontramos que el espacio libre de parcela interior se encuentra en un estado avanzado de abandono y degradación resultando inaccesible e inutilizable, llegando a proliferar construcciones ilegales en las zonas de calzada y aparcamiento, motivo este por el que se justifica una intervención a través de un PLEO para generar espacio dotacional que permita la conexión de este espacio interior de parcela con la red de espacios públicos mediante su conversión a plaza pública como Zona Verde Jardín. Esta conexión se produce sobre las intersecciones entre las calles Los Naranjos y Los Ciruelos y las aperturas que se proponen desde el espacio interior de parcela y en la confluencia de la rotonda donde ambas calles, anteriormente citadas, confluyen.

La creación de este nuevo espacio público genera, de una parte, una amplia permeabilidad entre el existente patio de parcela y el espacio público colindante y, de otra, un viario para vehículos al que se asocian las necesarias plazas de aparcamiento (40) para completar la demanda de plazas de aparcamiento para las viviendas existentes.

Es decir, la intervención asegura la continuidad de la trama urbana pública, buscando con esa intervención que ese espacio sea accesible a cualquier usuario y sea susceptible de un mantenimiento apropiado y continuo por parte de los servicios municipales, impidiendo su apropiación indebida.

Por tanto, con esta intervención la Junta de Extremadura pretende regenerar este entorno con la creación de la plaza y ceder al Ayuntamiento los espacios públicos generados con la intervención definida en el PLEO y, consecuentemente esta reparcelación




pretende la agrupación de la totalidad de las fincas incluidas en el ámbito de actuación definido en el PLEO para su nueva división conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, con cesión al municipio de los terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones publicas, y con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas propietarias de las fincas, a la Administración actuante y en su caso a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador en proporción a sus respectivos derechos.

1.3.1 Contenido del proyecto de reparcelación. El artículo 7 del RD. 1093/97 señala que el proyecto de equidistribución deberá contener las siguientes circunstancias:

1. Referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del plan que se ejecuta y, en su caso, al expediente de

delimitación de la propia unidad, con especificación de la fecha de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Boletín Oficial que corresponda.

2. Descripción de cada una de las fincas, partes de fincas y unidades de aprovechamiento incluidas en la unidad de ejecución o adscritas a ésta, con especificación de su titularidad y de las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y, en su caso, de sus datos registrales.

3. Especificación, respecto de cada finca de origen de las modificaciones que se produzcan en su descripción o en su titularidad cuando los datos resultantes del Registro no coincidieren con los del proyecto.

4. Determinación de la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.

5. En el caso de que en el proyecto se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de ejecución, se describirá la finca agrupada, que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en la unidad de que se trate.

6. Especificación de las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado o de cancelación.

7. Descripción de las construcciones que se mantienen y especificación de las fincas de resultado en que se ubican. Se expresarán, en su caso, las construcciones existentes, aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.

8. Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, bien por sustitución de las fincas originarias, bien por segregación de la agrupada instrumental mente a estos efectos.

9. Determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución.

10. Adjudicación de las fincas de resultado a los titulares a quienes correspondan por título de subrogación o de cesión obligatoria.

11. Relación de los propietarios de fincas y de aprovechamientos, así como de los titulares de las cargas y gravámenes afectados por la equidistribución, con especificación de sus circunstancias personales y con expresa indicación de haber sido notificados del expediente.

12. Planos de las fincas de resultado. Además, se está a lo indicado en el Artículo 82 del RD 3288/1978 acerca del contenido de la reparcelación: a) Memoria. b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho. c) Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una

corresponda y designación nominal de los adjudicatorios. d) Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución

del plan. e) Cuenta de liquidación provisional. f) Planos: f.1. Plano de situación y relación con la ciudad. f.2. Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas,

edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno. f.3. Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se

ejecute. f.4. Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas. f.5. Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas. f.6. Plano superpuesto de los de información y adjudicación (f.2. y f.5.).

1.3.2 Tramitación. Cuando el proyecto se formule de oficio, como es el caso, se redactará: a) Por los servicios técnicos del ayuntamiento o de la Administración. b) Por un técnico titulado superior o empresa especializada, seleccionados mediante cualquiera de las formas admitidas por el

Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Este es el caso que nos ocupa. c) Por uno o varios interesados, aunque no concurran las condiciones del citado artículo 106, siempre que merezca la

conformidad por el ayuntamiento. Una vez presentado el proyecto de conformidad con la legislación urbanística, se procederá a su aprobación inicial por la

Administración, siendo el órgano competente el alcalde de conformidad con el artículo 21.1 de la LRBRL y a la expresión pública del proyecto por período de un mes, para información pública y audiencia de los interesados, mediante anuncios que deberán insertarse en el Boletín Oficial de la Provincia y, en su caso, en el de la Comunidad Autónoma si éste es uniprovincial, en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia y en el tablón de anuncios del ayuntamiento. Por tanto, la iniciación del expediente reparcelatorio se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia, en un periódico de mayor circulación de la provincia, y se notificará individualmente a todos los interesados.




Con posterioridad el trámite de información pública será informada por los servicios técnicos y jurídicos del ayuntamiento en un

plazo no superior a un mes. En el caso de que sea necesaria la rectificación del proyecto, será necesaria la apertura de un nuevo período de información

pública por un período de 15 días, salvo si las modificaciones son sustanciales, en consecuencia, el trámite de información pública será de un mes.

Emitidos los informes y sometido el expediente a información pública, se someterá este a aprobación definitiva por el alcalde

[art. 21.1 j) de la LRBRL], pudiendo producirse: a) Pura y simplemente, sin condicionamiento alguno. b) Con rectificaciones, que deberán expresarse de forma inequívoca y quedarán incorporadas al proyecto reparcelatorio

definitivamente aprobado. Este acuerdo deberá publicarse en el Boletín Oficial y en uno de los periódicos de amplia difusión, sin perjuicio de la notificación

individual a cada propietario. Sobre el acuerdo de aprobación del proyecto es necesario aclarar su régimen jurídico dado que se trata del acuerdo que con

más frecuencia es objeto de recurso en la tramitación de un proyecto de compensación. Los interesados podrán impugnar el acuerdo de aprobación definitiva en vía administrativa, mediante el recurso de reposición

potestativo o directamente en la vía contencioso-administrativa y, si procede, mediante el recurso administrativo de revisión. Asimismo, es importante hacer mención, aunque de forma genérica, de los efectos que suponen la aprobación del proyecto

de reparcelación entre los que se encuentran, los efectos jurídico-reales y efectos económicos. Entre los efectos jurídico-reales, que suponen la subrogación, con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas;

cesión al Municipio en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión obligatoria según el Plan y, por último, las fincas resultantes quedan afectas con carácter real, al pago de la cuenta de liquidación.

Entre los efectos económicos se encuentra la liquidación de la cuenta provisional y definitiva. Por último, tras la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y su notificación en los términos indicados el ayuntamiento

procederá al otorgamiento de escritura pública o a expedir el documento administrativo con las solemnidades y requisitos dispuestos para las actas de sus acuerdos.

La escritura pública o en su caso la certificación administrativa deberá contener las determinaciones establecidas en el artículo

113 del RGU. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 133 del TR76 y 104 del RGU, la iniciación del expediente de reparcelación

llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación o edificación, pero sólo referidas a las que afecten a la configuración física de las fincas o pueden perturbar el resultado de la reparcelación.

Este proyecto de reparcelación debe remitirse con el acuerdo de aprobación definitiva debidamente diligenciado por parte del

Ayuntamiento a la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Junta de Extremadura. El procedimiento esquematizado consiste, pues, en: - Información pública por plazo mínimo de veinte días. -Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas. - Audiencia por plazo de quince días, sin necesidad de nueva información pública, de los titulares registrales no tenidos en

cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública.

- Aprobación, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo máximo de dos meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible o, en su caso, del único requerimiento posible de subsanación de deficiencias de la aportada, que sólo podrá practicarse dentro de los quince días siguientes a aquella presentación. La no notificación de resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autorizará para entenderla aprobada por acto presunto, debiendo abstenerse la Administración de cualquier pronunciamiento expreso una vez que quede debidamente acreditada la producción de dicho acto presunto.

La no notificación de resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autorizará para entenderla aprobada por acto presunto, debiendo abstenerse la Administración de cualquier pronunciamiento expreso una vez que quede debidamente acreditada la producción de dicho acto presunto.

Las adjudicaciones de terrenos y las indemnizaciones sustitutorias a que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios, del agente urbanizador o de los titulares de otros derechos comprendidos en la correspondiente unidad de actuación, de las exenciones y bonificaciones fiscales previstas en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por la legislación general, autonómica y local.

1.3.3 Efectos jurídicos-reales de la reparcelación Los efectos jurídico-reales que produce la aprobación de la reparcelación son los siguientes: Facultad de ocupar los terrenos a los efectos de llevar a cabo las obras de urbanización correspondientes (ocupación de los

terrenos). La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas o parcelas por las nuevas resultantes, siempre que quede

claramente establecida la correspondencia entre unas y otras (subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas).




En los casos de subrogación real, si existiesen derechos o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente, sin perjuicio de lo que en su día resuelvan los Tribunales ordinarios al respecto (subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas).

- La cesión de derecho a la Administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión obligatoria, según el plan, para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en aquél (cesiones obligatorias).

- Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real y en los términos previstos por la legislación hipotecaria, al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se asigne en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado (afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización).

El proyecto de reparcelación constituye el «título de adjudicación» de las fincas resultantes de la ejecución del planeamiento,

quedando patente su doble efecto: extintivo y creador de titularidades. La subrogación real se produce en aquellos casos en que se mantiene el mismo derecho que se tenía anteriormente, pero

sobre un objeto diferente y ello en virtud de un precepto legal que permite esta sustitución. La función genérica de la subrogación real es el mantenimiento de un régimen jurídico, a pesar del cambio del objeto a que se

refería originariamente dicho régimen. Tiende, por tanto, a garantizar la perpetuación de las situaciones jurídicas preexistentes. La subrogación con plena eficacia real de las antiguas fincas por las nuevas resultantes se producirá «siempre que quede

claramente establecida la correspondencia entre unas y otras». Por tanto, tiene que haber una continuidad (correspondencia física) entre las fincas antiguas y las nuevas de tal manera que en el proyecto de reparcelación se deberá señalar respecto «de cada finca la antigua a la que corresponda o el derecho que da lugar a la adjudicación».

A pesar de la aplicación de la subrogación real, se trata de «derechos diferentes»: el derecho anterior, que se extingue en virtud del proyecto de reparcelación, y el derecho nuevo, que crea el mismo proyecto.

El que las fincas resultantes quedarán afectadas con carácter real al pago del saldo deudor trae como consecuencia que la finca opera como garantía, real de la parte proporcional que a su titular le corresponde en el pago de las deudas generadas por la actuación urbanística.

1.3.4 Legislación aplicable Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura (D.O.E. Nº 250, de 27 de

diciembre de 2018).

LEY 6/2002 , de 27 de junio, de medidas de apoyo en materia de autopromoción de viviendas, accesibilidad y suelo. (D.O.E. Nº 85, DE 23-07-02)

Ley 13/1997, de 23 de diciembre, reguladora de la actividad urbanística de la Comunidad Autónoma de Extremadura. (D.O.E.

Nº 22, DE 24-02-98)

Decreto 187/1995, de 14 de noviembre, sobre atribuciones de los órganos Urbanísticos y de Ordenación del Territorio de la Junta de Extremadura, y de organización y funcionamiento de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura. (D.O.E. Nº 136, DE 21-11-95)

Decreto 7/2007, de 23 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de Extremadura (D.O.E. Nº 12, de 30 de enero de 2007, Última modificación: 9 de mayo de 2016) (RPLEX).

Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación

de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (BOE Nº 221, de 15 de septiembre de 1978 Última modificación: 23 de diciembre de 2014) (RPU).

Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y

aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RGU). Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación

Urbana. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

1.3.5 Reparcelación económica El artículo 125 de la LOTUS establece el escenario en el que se puede proceder a una reparcelación económica: 1. La reparcelación económica podrá aplicarse cuando, por las circunstancias de la edificación adecuada al Plan, en una

actuación urbanística no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos en un porcentaje superior a un 50 por 100 de la superficie de la unidad de ejecución o cuando, aun no concurriendo dichas circunstancias, así lo acepten las personas propietarias que representen ese mismo porcentaje.

2. En este caso la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes y a establecer las cesiones en favor de la Administración y las indemnizaciones entre las personas afectadas, incluidos las titulares de las superficies edificadas conforme al planeamiento.

En este caso, la cuenta de liquidación provisional propone una reparcelación orientada a la división de las fincas conforme a las

determinaciones del planeamiento urbanístico, con cesión al municipio de los terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones publicas, y con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas propietarias de las fincas, a la Administración actuante y en su caso a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador en proporción a sus respectivos derechos. Los costes de la reurbanización son asumidos íntegramente por la Administración actuante, la junta de Extremadura,




aplicando el procedimiento de Gestión directa por la Administración sin expropiación, ya que los suelos pertenecen a la Junta de Extremadura y al Ayuntamiento de Miajadas. Esta circunstancia se da en la totalidad de los suelos excepto la parte proporcional de suelo correspondiente a la finca catastral 84740B4TJ4387S0035LG correspondientes a la propietaria LUCÍA VICENTE TORNERO, pero que serán idénticamente adquiridos por la Junta de Extremadura. Este es el motivo que provoca que en la cuenta de liquidación aparezca en las columnas finales una diferenciación entre el suelo libre que le corresponde a dicha propietaria y la parte ya edificada que seguirá perteneciendo a dicha propietaria.

1.4 Parcelas afectadas. Fincas aportadas. Se procede con la descripción del área objeto de reparcelación, con expresión de la delimitación de las fincas originarias que

lo integran. Este apartado contiene una «relación de fichas individualizadas de los interesados afectados» por la misma. Tendrán la

consideración de interesados afectados por la reparcelación las siguientes personas: a) Los propietarios de los terrenos comprendidos en el ámbito del Programa de Ejecución y, en su caso, los de terrenos

afectados por éste que hayan de hacer efectivo su derecho en la unidad de actuación de que se trate. b) Los titulares de derechos reales sobre los terrenos. c) Los arrendatarios rústicos y urbanos. d) La Administración actuante en virtud de la cuota parte que le corresponda por el concepto de participación en las plusvalías

derivadas de la actuación urbanizadora. e) el agente urbanizador por el concepto de pago en terrenos de los gastos de urbanización en que incurra.

f) Cualesquiera otros interesados que comparezcan y justifiquen su derecho o interés legítimo. El suelo público (caminos) aportado se debería considerar suelo dotacional ya obtenido por la administración aplicando el

criterio de sustitución. A pesar de ello, en la ficha de planeamiento se ha incluido como parte de la superficie neta de la unidad y se ha incorporado en el cálculo de la edificabilidad por lo que se ajusta el aprovechamiento neto para el cálculo ajustado sobre la superficie neta aportada.

1.4.1 Relación de parcelas afectadas. Se indica a continuación la relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho. Está

constituida por los propietarios de las fincas comprendidas en la unidad reparcelable, la Administración en la parte que le corresponda y, en su caso, aquellos propietarios interesados a la adjudicación en propiedad de las fincas resultantes.

A efectos de la determinación de las titularidades, cuestiones de capacidad y representación, se aplicarán las normas de la expropiación forzosa, según las cuales habrá de estar, en primer lugar, a los datos que consten en los registros públicos.

Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el proyecto, serán adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente por aplicación del principio de subrogación real.

Las adjudicaciones que pretendan efectuarse por título distinto de los indicados deberán hacerse mediante acuerdo separado e independiente de la reparcelación.

1.4.2 Descripción de las parcelas APORTADAS. Parcelas catastrales y registrales. A continuación, se presenta un cuadro resumen con las características de las parcelas afectadas relacionadas con el ámbito

de la reparcelación. También se ofrecen las certificaciones catastrales para cada una de las fincas aportadas correspondientes a las fincas objeto de la reparcelación y la escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y DIVISIÓN HORIZONTAL (VER 4.4 ANEXORELACIÓN de certificaciones catastrales para cada una de las fincas aportadas correspondientes a las fincas objeto de la reparcelación y la escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y DIVISIÓN HORIZONTAL).




Fig. 8. RELACIÓN DE FINCAS APORTADAS

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RELACIÓN de certificaciones catastrales para cada una de las fincas aportadas correspondientes a las fincas objeto de la reparcelación y la escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y DIVISIÓN HORIZONTAL




1.5 Propuesta de adjudicación de fincas resultantes. Criterios de adjudicación de las fincas resultantes. Esta propuesta de adjudicación contiene con relación a las fincas resultantes: a) Designación de los adjudicatarios de las mismas. b) Referencia, en su caso, a la finca o fincas aportadas a la reparcelación por el adjudicatario correspondiente. c) Aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada finca resultante. d) Cargas trasladadas, en su caso, a las fincas resultantes con referencia a la finca originaria aportada de la que procedan, en

los casos previstos legalmente. Propuesta de adjudicación de las fincas resultante, con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una

corresponda y designación nominal de los adjudicatarios. Para la definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes se aplicará, en primer lugar, los criterios expresamente

manifestados por los interesados, siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento ni ocasionen perjuicio al interés público o a terceros.

La superficie susceptible de edificación o de aprovechamiento privado, conforme al plan que se ejecute, que deba ser objeto de adjudicación, se valorará con criterios objetivos y generales para toda la unidad reparcelable.

Cuando en la unidad reparcelable estén comprendidos terrenos edificados con arreglo al planeamiento, éstos no serán objeto

de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regulación de linderos cuando fuera necesaria y de las compensaciones económicas que procedan.

Si se trata de fincas que sólo están parcialmente edificadas, la regla anterior sólo será aplicable a parte de la finca que esté

edificada, pudiendo segregarse la superficie libre. Los terrenos en los que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios,

sin perjuicio de la regulación de linderos y de las compensaciones pertinentes, siempre que concurran las siguientes circunstancias: a) Que no sea necesaria su demolición para la ejecución de las obras de urbanización previstas en el Plan. b) Que no estén destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación. c) Que no esté decretada su demolición en virtud de expediente de infracción urbanística. d) Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a menos que quede comprendida en una finca

resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho. e) Que el derecho del propietario en la reparcelación no sea inferior en más de un 15 por 100 al que le corresponda a la unidad

mínima reparcelable. f) Que el aprovechamiento que corresponda a la superficie edificada no exceda en más del 15 por 100 del derecho del

adjudicatario, a menos que se trate de edificaciones residenciales habitadas por personas que no sean del propio adjudicatario de estas.

En el resto de los casos no incluidos en los apartados anteriores, los edificios no serán tenidos en cuenta a efecto de superficie,

pero sí serán objeto de tasación decretándose su inmediato desalojo o demolición. Por otro lado, no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las primitivas propiedades, sin perjuicios de la regulación

de linderos, cuando fuese necesario y de las compensaciones económicas que procedan, las fincas no edificadas, cuando concurran los siguientes requisitos:

a) Que la diferencia en más o menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea inferior al 15 por 100 de este último.

b) Que el propietario lo solicite y justifique dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de actuación.

En los que respecta a la adjudicación de fincas independientes cabe indicar que: a) No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la

configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento. b) La superficie enclavada entre dos edificaciones que deban mantenerse podrá adjudicarse como finca independiente,

aunque no tenga las dimensiones de parcela mínima siempre que no sea inferior al 15 por 100 y se cumplan las demás determinaciones del planeamiento.

c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de alguno de los propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes de todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios, igual regla se aplicará cuando por exigencias de reparcelación, el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que a su favor se haga.

1.5.1 Criterios de reparcelación. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los interesados afectados por la reparcelación.

Para la aplicación de los criterios de reparcelación se está a lo indicado en la LOTUS en su artículo 123.2.e) La sustitución en el patrimonio de las personas propietarias, en su caso forzosa y en función de los derechos de estos y con

arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, de las parcelas iniciales por solares resultantes de la ejecución, conforme a dos posibles modalidades:




1. Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a todo el aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho la persona que ostente la propiedad, quedando aquella afecta al pago de los costes de urbanización y gestión.

2. Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente a la persona propietaria que reste una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.

También se tiene en cuenta lo establecido en el RGU en su sección 2, en lo referente a la definición de las fincas resultantes, su

valoración y la adjudicación: Artículo 87. Para la definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente

manifestados por los interesados, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento ni ocasionen perjuicio al interés público o a tercero.

Artículo 88. 1. La superficie susceptible de edificación o de aprovechamiento privado, conforme al plan que se ejecute, que deba ser

objeto de adjudicación, se valorará con criterios objetivos y generales para toda la unidad reparcelable. Artículo 89. 1. Cuando en la unidad reparcelable estén comprendidos terrenos edificados con arreglo al planeamiento, éstos no serán

objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan.

2. Si se trata de fincas que sólo están parcialmente edificadas, la regla anterior sólo será aplicable a la parte de finca que esté edificada, pudiendo segregarse la superficie libre.

Artículo 90. Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios, sin

perjuicio de la regularización de linderos y de las compensaciones pertinentes, siempre que concurran las siguientes circunstancias: a) Que no sea necesaria su demolición para ejecución de las obras de urbanización previstas en el plan. b) Que no estén destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación. c) Que no esté decretada su demolición en virtud de expediente de infracción urbanística. d) Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a menos que quede comprendida en una finca

resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho. e) Que el derecho del propietario en la reparcelación no sea inferior, en más del 15 por 100, al que corresponda a la parcela

mínima edificable. f) Que el aprovechamiento que corresponda a la superficie edificada no exceda en más del 15 por 100 del derecho del

adjudicatario, a menos que se trate de edificaciones residenciales habitadas por personas que no sean el propio adjudicatario o su familia.

Artículo 91. En los demás casos, no comprendidos en los dos artículos anteriores, los edificios incluidos en la unidad de reparcelación no

serán tenidos en cuenta a efectos de adjudicación de las superficies en que se hallen enclavados, sino que serán objeto de tasación, decretándose su inmediato desalojo y demolición.

Artículo 92. 1. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de

linderos, cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan, las fincas no edificadas, cuando concurran los dos siguientes requisitos: a) Que la diferencia, en más o en menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme el plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea inferior al 15 por 100 de este último. b) Que el propietario lo solicite y justifique dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de actuación.

2. Tanto en este supuesto como en el del artículo 90 de este Reglamento, los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendrán la consideración de adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelación.

Artículo 93. 1. No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y carácterísticas adecuadas para su edificación conforme al planeamiento. 2. La superficie enclavada entre dos edificaciones que deban mantenerse podrá adjudicarse como finca independiente edificable aunque no alcance las dimensiones de la parcela mínima, siempre que la diferencia no exceda del 15 por 100 de esta última y se cumplan las demás determinaciones del planeamiento. 3. Si se diera el caso de que el plan no determine la parcela mínima edificable ni pueda deducirse de su contexto, el propio proyecto de reparcelación la establecerá razonadamente. 4. Cuando, tratándose de edificación abierta, el plan no contenga reglas de ubicación de los volúmenes, se tramitará y aprobará conjuntamente con el proyecto de reparcelación un estudio de detalle en el que se determine la ubicación de los volúmenes en concordancia con los criterios de adjudicación.

Artículo 94. 1. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios. 2. Esta misma regla se aplicará en cuanto a los excesos, cuando, por exigencias de la parcelación, el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.

Artículo 95. 1. Se procurará, siempre que lo consientan las exigencias de la parcelación, que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible al de las antiguas propiedades de los mismos titulares. 2. Esta regla no será necesariamente aplicable en el caso de que las antiguas propiedades estén situadas, en más del 50 por 100 de su superficie, en terrenos destinados por el plan a viales, zonas verdes u otros usos incompatibles con la propiedad privada.

Artículo 96. 1. Salvo que viniere impuesto por exigencias de la edificación existente, con arreglo a los artículos 89 y 90 de este Reglamento, no se harán adjudicaciones que excedan del 15 por 100 de los derechos de los adjudicatarios.




2. Por el contrario, se tratará de ajustar las adjudicaciones siempre por defecto, procurando, cuando sea posible, que éste no rebase el 15 por 100 de los expresados derechos. 3. La superficie adjudicable que quedare sobrante, como consecuencia de lo dispuesto en el párrafo anterior, podrá adjudicarse pro indiviso a todos los propietarios con defecto de adjudicación, con el fin de eliminar o reducir la

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