REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y … · 2019-03-31 · PLAN REGULADOR CANTONAL DE...

PLAN REGULADOR CANTONAL DE OSA REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES

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REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y URB ANIZACIONES

INDICE GENERAL CONSIDERACIONES ...................................................................................................... 1

TITULO I. CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS.............. .......................................... 1 Consideraciones Generales ................................................................................... 1

CAPITULO 1. Generalidades..................................................................................... 1 CAPITULO 2. Servidumbres y calles sin salida.......................................................... 2 CAPITULO 3. Reunión de fincas ............................................................................... 2 CAPITULO 4. Fraccionamiento según zona .............................................................. 3 CAPITULO 5. Fraccionamiento en fincas irregulares................................................. 8

TITULO II. URBANIZACIONES .......................... .......................................................... 9 Consideraciones Generales ................................................................................... 9

CAPITULO 6. Tamaños máximos de urbanizaciones y ubicación............................ 10 CAPITULO 7. Dimensiones mínimas de lote y restricciones urbanísticas................ 10 CAPITULO 8. Área de esparcimiento y servicios comunales en urbanizaciones ..... 11 CAPITULO 9. Amanzanamiento y vialidad............................................................... 12 CAPITULO 10. Aceras y Franjas Verdes ................................................................. 12 CAPITULO 11. Servicios públicos ........................................................................... 14 CAPITULO 12. Movimientos de tierra y amenazas naturales................................... 15 CAPITULO 13.Disposiciones generales y presentación de planos .......................... 15

TITULO III. URBANIZACIONES DE INTERÉS SOCIAL....... ...................................... 15 Consideraciones generales .................................................................................. 15

CAPITULO 14. Ubicación y tamaño de la urbanización ........................................... 16 CAPITULO 15. Amanzanamiento y vialidad............................................................. 16 CAPITULO 16. Frente mínimo ................................................................................. 18 CAPITULO 17. Áreas mínimas de espacios ............................................................ 18 CAPITULO 18. Restricciones al crecimiento: Retiros, cobertura, alturas ................. 19 CAPITULO 19. Áreas verdes y recreativas .............................................................. 19 CAPITULO 20. Materiales de construcción.............................................................. 20 CAPITULO 21. Tamaño de lote ............................................................................... 21 CAPITULO 22. Disposiciones generales y presentación de planos ......................... 24 CAPITULO 23. Complejos multifamiliares para proyectos de interés social............. 24

TITULO IV. CONDOMINIOS........................................................................................... 25 CAPITULO 24. Generalidades de condominios ...................................................... 25 CAPITULO 27.Especificaciones generales de áreas comunes, vías perimetrales y vías propuestas ....................................................................................................... 26 CAPITULO 28.Clasificación de casos para dotación de área pública a ceder.......... 27 CAPITULO 29.Requisitos para la presentación de planos ....................................... 27

REGULACIONES....................................... .................................................................... 29 TÍTULO I. CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS.............. ........................................ 29

CAPITULO 1. Generalidades................................................................................... 29 CAPITULO 2. Servidumbres y calles sin salida........................................................ 36 CAPITULO 3. Reunión de fincas ............................................................................. 38 CAPITULO 4. Fraccionamiento según zona ............................................................ 38 CAPITULO 5. Fraccionamientos en fincas irregulares ............................................. 50

TÍTULO II. URBANIZACIONES .......................... ........................................................ 58 CAPITULO 6. Tamaños máximos de urbanizaciones y ubicación............................ 58 CAPITULO 7. Dimensiones mínimas de lote y restricciones urbanísticas................ 59 CAPITULO 8. Área de esparcimiento y servicios comunales en urbanizaciones ..... 59


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CAPITULO 9. Amanzanamiento y vialidad. ............................................................. 62 CAPITULO 10. Aceras y Franjas Verdes................................................................. 63 CAPITULO 11. Servicios públicos ........................................................................... 65 CAPITULO 12. Movimientos de tierra y amenazas naturales .................................. 67 CAPITULO 13. Disposiciones generales y presentación de planos ......................... 69

TITULO III. URBANIZACIONES DE INTERÉS SOCIAL....... ...................................... 74 CAPITULO 14. Ubicación y tamaño de la urbanización ........................................... 74 CAPITULO 15. Amanzanamiento y vialidad ............................................................ 74 CAPITULO 16. Frente mínimo................................................................................. 75 CAPITULO 17. Áreas mínimas de espacios ............................................................ 76 CAPITULO 18. Restricciones al crecimiento: Retiros, cobertura, alturas ................. 76 CAPITULO 19. Áreas verdes y recreativas.............................................................. 77 CAPITULO 20. Materiales de construcción.............................................................. 77 CAPITULO 21. Tamaño de lote ............................................................................... 77 CAPITULO 22. Disposiciones generales y presentación de planos ......................... 78 CAPITULO 23. complejos multifamiliares para proyectos de interes social ............ 78

TITULO VI CONDOMINIOS........................................................................................ 81 CAPITULO 24. Generalidades de Condominios ...................................................... 81 CAPITULO 25. Condiciones funcionales generales de los condominios.................. 81 CAPITULO 26. Condiciones específicas según el tipo de condominio..................... 82 CAPITULO 27. Especificaciones generales de Áreas comúnes, vías perimetrales y vías propuestas. ...................................................................................................... 87 CAPITULO 28. Clasificación de casos para dotación de Área pública a ceder. ....... 89 CAPITULO 29. Requisitos para la presentación de planos...................................... 92

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REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES

CONSIDERACIONES

TITULO I. CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS

Consideraciones Generales

• Las dimensiones de fraccionamientos para Osa se han contemplado como una herramienta para controlar el tipo de crecimiento que es conveniente promover en diferentes partes del cantón.

• Para el cantón de Osa se han establecido tratamientos diferentes para las zonas consideradas urbanas y rurales, por tanto el Reglamento para el control de Fraccionamiento y Urbanizaciones debe ser consecuente con las características propias de cada una, respetando las distintas necesidades de cada sector de la población, en aras de crear un marco legal acorde con la idiosincrasia e identidad del lugar.

• Es necesario que los usos proyectados estén conformes con las normas de zonificación establecidas por el Plan Regulador.

• Las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, deben ofrecer una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio.

• El diseño geométrico del desarrollo deberá ser lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje), tomando en cuenta no sólo las condiciones del terreno a desarrollar sino también las de sus inmediaciones; los lotes que se originen deberán tener también un acceso adecuado a la vía pública y ser consecuentes con las propuestas viales presentadas en este Plan Regulador.

• De acuerdo con las características del territorio se proponen distintos tipos de segregaciones, así pues para los Centros Urbanos, núcleos consolidados y no consolidados, se busca establecer dimensiones que permitan segregaciones de menor tamaño que en el resto del cantón. Si bien, no se pretende promover segregaciones minúsculas, se busca establecer una medida que haga accesible a la población la futura adquisición de un lote.

• Por otra parte, para el caso de las segregaciones no urbanas existen otro tipo de prioridades que buscan objetivos tales como salvaguardar terrenos para la agricultura, conservación de zonas vulnerables ambientalmente, establecer futuras zonas industriales y reservar tierras para la extracción de agua, entre otras.

CAPITULO 1. GENERALIDADES

Consideraciones Específicas

En este capítulo se definen los diferentes términos que se utilizarán en el reglamento, dado que el Plan Regulador está en libertad para establecer sus propias definiciones, podría existir algún tipo de divergencia entre las definiciones utilizadas y las empleadas en otros planes reguladores.


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CAPITULO 2. SERVIDUMBRES Y CALLES SIN SALIDA

Consideraciones específicas

• Es necesario que cada propiedad tenga una salida a la vía pública.

• Para fraccionamientos donde por algún motivo especial, algún o algunos predios no queden frente a la vía pública, estos predios deberán solucionar el acceso de la propiedad. Esta solución deberá asegurar un espacio suficiente para la implementación de calzada y acera, así como posibilidad de establecer continuidad en el futuro, evitando construcciones al final de dicha calzada.

• En caso que existan servidumbres y calles sin salida, es fundamental que estas se sujeten a las propuestas de nuevas calles indicadas en este Plan Regulador; así pues, es totalmente inconveniente que al final de una servidumbre exista una construcción, pues limita considerablemente la posibilidad de continuar con una futura vía y darle redundancia al sistema vial.

• Las calles sin salida resultan inconvenientes a la hora de establecer conexiones viales, por lo cual su autorización debe estar limitada a las condiciones topográficas del terreno y su ubicación dentro del cantón, en caso que la calle sin salida se pretenda construir dentro de un centro urbano o un núcleo consolidado, su inconveniencia es mayor, dado que estos lugares requieren de una eficiente conexión entre las vías.

El caso de los núcleos no consolidados de protecció n patrimonial

• Por la configuración que presentan algunos de los cuadrantes, donde fueron desarrolladas las propiedades con frente al espacio recreativo, y fueron diseñadas únicamente para ingreso peatonal, éste tipo de configuración se considerara tipo alameda.

• Las alamedas existentes pueden tener forma de U, L o lineales, y deben contar con al menos una salida a la vía pública.

• Así mismo, existen servidumbres construidas por la Compañía Bananera de Costa Rica (CBCR), las cuales no cumplen con las normas establecidas por los reglamentos nacionales; en estos casos se permitirá mantener su conformación.

• Para fraccionamientos nuevos, que no impliquen propiedades construidas por la CBCR, se deberán acatar las disposiciones establecidas en este reglamento sobre servidumbres y calles sin salida.

CAPITULO 3. REUNIÓN DE FINCAS

• Para el caso de la unificación de fincas, se abordó tanto el tema de las unificaciones convencionales, donde dos fincas se unen para consolidarse, las cuales no deberían tener algún impedimento si se respetan los tamaños mínimos de lote establecidos para la zona.

• Se estableció un caso especial para aquellos casos donde es necesario segregar un lote vecino para una posterior unificación con otra finca, dado es que probable que dicha segregación no cumpla con los tamaños mínimos dispuestos, ambas operaciones deben realizarse simultáneamente. Esto con el fin de no promover segregaciones temporales que no cumplan con las disposiciones del Plan Regulador.


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CAPITULO 4. FRACCIONAMIENTO SEGÚN ZONA

Zonas urbanas

• Las dimensiones elegidas como frente y área mínima en caso de fraccionamientos en el sector urbano se obtuvieron mediante una combinación de variables, la cuales se citan a continuación: a) Partiendo del supuesto que un lote con las dimensiones mínimas sea utilizado

para fines habitacionales, cualquier inmueble que se asiente sobre éste deberá poseer las condiciones adecuadas para proveer de iluminación y ventilación natural apropiada a los espacios, además debe considerarse un área suficiente como para disponer de una porción de terreno, para ser utilizada como zona de absorción en caso que la vivienda utilice tanque séptico.

b) Si bien es cierto cabe la posibilidad de que existan usos comerciales que requieran de áreas menores, no es objetivo del Plan Regulador de Osa la proliferación de segregaciones minúsculas. Además, al traspasar un predio no existe garantía de su destino final.

c) El propósito de los valores escogidos es que constituyan dimensiones acordes con los desarrollos existentes en Osa en los últimos tiempos.

d) Para el sector urbano se admiten lotes de menores dimensiones que en zonas rurales, pues dados los valores de la tierra y una mayor posibilidad de crecimiento en estos sectores, es prudente asignarles valores diferentes.

• A la hora de establecer el tamaño mínimo de lote es importante considerar el factor económico, pues las futuras segregaciones y urbanizaciones tendrán que respetar este tamaño y por lo tanto este tipo de propiedad es la que estará a disposición de los habitantes de la zona. Así, se eligió 200m² como una medida que hace asequible la compra de un terreno para la mayoría de las personas; es importante esclarecer que el hecho de establecer un valor mínimo para el tamaño de los lotes no excluye la posibilidad de segregar en lotes de mayor tamaño si así se desea.

• La consideración del tipo de tratamiento que se le dará a las aguas residuales también tiene una influencia sobre la decisión del tamaño mínimo de lote. En el caso de existir un sistema de alcantarillado sanitario los lotes podrían ser de menor tamaño que si se utiliza tanque séptico, ya que en el segundo caso es necesario garantizar la disponibilidad de terreno suficiente para construir el drenaje del tanque, que no deberá impermeabilizarse.

• Existen algunos sectores en los centros urbanos, donde se pretende resguardar tierras para un crecimiento futuro, el sector establecido como Zona de Crecimiento Futuro responde a este objetivo, razón por la cual su fraccionamiento mínimo es de 5 ha, y su cobertura máxima es de un 20%. Al ser un sector que no es considerado aún parte del cuadrante de la ciudad, dada su condición de tierra reservada, debe aplicarse el Artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, por lo tanto cualquier fraccionamiento debería ceder al uso público un porcentaje de la finca madre, que para estos efectos fue fijado en un 20%. La razón por la cual se establece el máximo permitido por la ley, se justifica porque así en un largo plazo, cuando este sector sea parte de la ciudad, existirán extensiones importantes de terreno en manos municipales, que podrían funcionar como parques y áreas recreativas.


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Fraccionamiento en la zona especial de protección p atrimonial

• Dado que la composición durante la época del enclave bananero consistía de un centro administrativo y de servicios (Palmar Sur) y núcleos residenciales donde vivían los trabajadores agrícolas (Cuadrantes de Finca), los tamaños de las propiedades en estas zonas correspondían a este tipo de configuración.

• Es por lo anterior que, al contrario de la lógica que se presenta para el resto de las zonas establecidas en este Plan Regulador, las propiedades en el centro urbano eran mucho más grandes que en los pequeños núcleos dentro de la zona agropecuaria.

• Las dimensiones elegidas como frente y área mínima en caso de fraccionamientos en la Zona Especial de Protección Patrimonial se obtuvieron mediante el estudio realizado de los núcleos habitacionales diseñados por la Compañía Bananera de Costa Rica (CBCR). Según las observaciones, hoy en día se mantienen los tamaños de lote y frente establecidos en estos diseños.

Zonas no urbanas

• Para el caso de zonas no urbanas es indispensable tener claro el desarrollo de las diferentes actividades productivas, por su relevancia en el ordenamiento territorial, es necesario crear una diferenciación para las distintas segregaciones y establecer pautas para desarrollos residenciales, agropecuarios, turísticos, entre otros.

• Según el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana todo fraccionamiento fuera del cuadrante de las ciudades debe ceder al dominio público un porcentaje que oscile entre el 5 y 20%. Esto implica una oportunidad para el cantón de aprovechar la segregación de grandes fincas para adquirir terrenos valiosos para protección del recurso hídrico, nacientes, franjas al borde de los ríos, áreas boscosas, entre otros, así como en zonas de inundación que por su naturaleza no podrían ser utilizadas para futuros desarrollos y que a raíz de esta disposición regulatoria, podrían aprovecharse para parques urbanos.

• En cuanto a esta cesión de tierras, el propietario tiene dos alternativas; a) Ceder una zona de protección ya sea de nacientes, ríos, zonas con parches

de bosque o pendientes pronunciadas. b) Ceder una porción de terreno a lo interno de la propiedad, ya sea que tenga

acceso directamente desde una vía pública o bien que el acceso se haga a través de un sendero de al menos 1,75 metros, el cuál debe ser traspasando también a la Municipalidad.

Para el primer caso el porcentaje a ceder será mayor que en el segundo caso, lo anterior debido a que el valor de la tierra es menor y los terrenos de todas formas no podrían ser aprovechados totalmente por el propietario, dadas las limitaciones que establece la legislación nacional ambiental. En el segundo caso se tiene que aquellas propiedades con acceso desde la vía pública tienen un valor de mercado más alto y presentan posibilidades para el disfrute de la comunidad, por esta razón el porcentaje que se solicita es menor, pues se busca equiparar ambas posibilidades.


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• En la zona agropecuaria se estableció el límite menor de la ley (5%) con el propósito de no perjudicar la actividad agropecuaria, el mismo principio aplica para las zonas industriales, donde el valor de la tierra es mayor.

Zona agropecuaria

Se ha conservado el valor mínimo establecido en el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, en caso que se disponga un tamaño mayor, este valor se actualizará automáticamente en el presente reglamento.

Zona agropecuaria con restricciones

• De acuerdo con la caracterización realizada para determinar la zonificación, los terrenos de a esta zona presentan una situación dual entre vocación turística y agropecuaria. Sin embargo, sus pendientes no son tan bajas, como en la zona agropecuaria, por lo cual estas áreas tendrían una mayor permisividad de actividades relacionadas con el turismo.

• El tamaño de lote mínimo, dado que tiene que ajustarse a ambas condiciones, es un poco mayor a la zona agropecuaria. Así mismo, el porcentaje de suelo a ceder es mayor que en zona agropecuaria, pero menor a aquellas zonas con vocación marcadamente turística.

Zona agropecuaria de protección patrimonial

• Dado que las el fraccionamiento realizado por la CBCR aún se conserva, es decir, las Fincas; y esto ha contribuido a mantener el carácter rural y agroproductivo, de igual manera, estos tamaños de propiedad generan el arraigo de los ahora habitantes de la zona, los cuales trabajan la tierra por medio de las cooperativas de las cuales son miembros.

• Por las razones anteriores se establece el tamaño mínimo para fraccionamiento de 1 hectárea.

Zona para actividades turísticas de baja intensidad

• Esta zona presenta una aptitud para desarrollos turísticos de baja densidad; aunque en la mayoría del terreno presenta pendientes bajas y por ende podría ser caracterizado como agropecuario, su ubicación estratégica hace poco realista pretender que será utilizado para estos fines.

• Dado que el Plan Regulador ha propuesto zonas con niveles de intervención turística más altos, las actividades que se desarrollarán en esta zona corresponderán a impactos más bajos, para lo que se necesitarán tamaños de lotes más grandes.

Zona de protección hidrogeológica

• Esta zona tiene una gran importancia, porque de su protección dependerá el futuro abastecimiento de agua potable del cantón. Este sector corresponde en una parte a zonas de agua potable en pequeños valles al pie de monte en la fila costeña, que pertenecen a acuíferos de regular permeabilidad de pequeña extensión en los bordes externos de los valles intermontanos, los cuales se recargan de los ríos y de la unidad de acuicludos que los rodea y pueden ser fuentes importantes de agua potable local. Estas áreas sirven para la captación y


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protección de fuentes de agua potable actual y futura (pozos y galerías de infiltración), por lo que deben limitarse las actividades contaminantes.

• Es necesario resguardar una porción importante de estas tierras para la futura dotación de agua potable del cantón, esta condición obliga a utilizar tamaños de lote mayores que en una zona turística convencional, pese a estar rodeada de zona agropecuaria y que algunos de esos territorios podrán tener una vocación turística también, no es apropiado que la contaminación producto de estas actividades se presente en esta zona.

• De esta forma el tamaño de lote que se propone viene a ser una transición entre la Zona montañosa de intervención moderada y la zona agropecuaria con restricciones.

Zona llana de intervención moderada

• Estas zonas presentan una vulnerabilidad ambiental y condiciones de accesibilidad que no permiten un uso intenso del suelo, pero que son más permisivos que las zonas montañosas.

• Si bien la zona posee alguna similitud en el nivel de vulnerabilidad con la Zona montañosa de intervención moderada, su intervención controlada no generaría el mismo nivel de impacto que en zonas altas.

• Su ubicación estratégica, cercana a la costa en algunas ocasiones, y otras características plantea posibilidades para el desarrollo de actividades productivas relacionadas con el turismo y la agricultura, esta condición hace necesario que se ajusten las restricciones urbanísticas y los usos permitidos a la realidad de la zona.

Zona montañosa de intervención moderada

• Son zonas que presentan condiciones poco apropiadas para usos humanos intensos, ya que presentan altas pendientes, pero que aun así permiten un uso moderado del suelo.

• Son sectores con un alto valor ambiental y con pendientes menores a las de la Zona montañosa de intervención baja, lo que permite hacer intervenciones un poco mayores, estableciendo siempre algún nivel de protección. En esta franja las porciones de terreno aprovechable son un poco mayores, lo que permite reducir un poco las restricciones urbanística en cuanto al tamaño de lote y coberturas.

Zona llana de intervención baja

• Es una zona que presenta gran vulnerabilidad a la actividad humana, que además es muy poco accesible, por lo que las actividades humanas deben ser reguladas, sin ser tan restrictiva como la de las zonas montañosas.

• La protección requerida para esta zona es similar al de la Zona montañosa de intervención baja, si se consideran los parámetros utilizados para determinar la zonificación, sin embargo, la intervención en la misma generarían impactos menos perjudiciales que si fueran zonas altas, por lo que la segregación permitida en esta zona es de lotes más pequeños y una cantidad mayor de usos permitidos.


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Zona montañosa de intervención baja

• Existen diferentes niveles de permisividad de acuerdo al tipo de protección que se pretende dar a una zona. Así, la Zona montañosa de intervención baja corresponde al sector más vulnerable bajo administración municipal, donde un manejo inapropiado puede ocasionar graves problemas de erosión y fragmentación de los ecosistemas. El impacto que puede ocasionarse en esta zona estará estrechamente relacionado con el grado de segregación que se permita que a su vez incide sobre la cantidad de actividades que podrían instalarse en la zona.

• Sectores como la Fila Costeña, han sido objeto de la deforestación, lo que ha ocasionado que secciones de las partes altas se encuentren intervenidas y deterioradas (Lobo 2007).

• Dado que el porcentaje de terreno que es aprovechable en la zona es bajo, especialmente por las altas pendientes del suelo, y que a su vez es una zona con gran potencial desde el punto de vista ambiental y paisajístico, las segregaciones que se proponen son las de mayor tamaño en el cantón, a fin de restringir en la medida de lo posible futuros fraccionamientos. En caso de que se produzcan fraccionamientos deberán cumplir con la legislación nacional en cuando a cesión de tierras al estado, estipulado en el Artículo 40 Ley de Planificación Urbana, lo que representaría la oportunidad para el cantón de tener terrenos valiosos para disponerlos como áreas verdes, recreativas y zonas de protección ambiental.

Zonas industriales

• Estas zonas se crean para acoger industrias de muchos tipos, de modo que es necesario que existan lotes grandes para permitir la implantación de grandes proyectos industriales y a la vez suficientes lotes pequeños para acomodar usos de menor tamaño. En este sentido, los requisitos mínimos de dimensiones permiten acomodar la diversidad de actividades industriales.

• Las vías internas en zonas industriales son particularmente relevantes en la definición del frente de lote mínimo, en este caso es recomendable que sean 7,2 metros como mínimo. Así, existirá por lo menos una vía interna que permita la circulación dentro del lote y a la vez quede suficiente espacio para acomodar las edificaciones y estacionamientos necesarios.

• Los impactos sobre el sistema de transportes que provocan el tipo de operaciones (en particular carga y descarga de insumos o mercaderías terminadas) asociadas a industrias son muy altos. Por ello, debe exigirse su realización dentro de la propiedad en que se ubica la industria.

• Las zonas previstas como industriales tienen suficientes lotes amplios para permitir la implantación de grandes proyectos industriales así como lotes de menor tamaño para acomodar usos más pequeños. En este sentido, los requisitos mínimos de dimensiones permiten acomodar la diversidad de actividades industriales en el cantón.

• En la zona industrial, se propone a las futuras segregaciones ceder al uso público un 5% de la finca madre, existe conciencia de la importancia de optimizar el uso del terreno disponible, sin embargo, dada su ubicación fuera del cuadrante de la ciudad, es conveniente aplicar el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, detallado en la consideración anterior. Dentro de la normativa del Capítulo de Fraccionamiento por tipo de zona de este Plan Regulador, se propone un


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incentivo donde dichos fraccionamientos tienen la posibilidad de ubicar la cantidad de terreno correspondiente a este 5% en una zona diferente a la Zona Industrial, que en este caso serían algunas zonas de inundación declaradas por la CNE y debidamente zonificadas en el Reglamento de Renovación Urbana. Este incentivo persigue tres objetivos principales:

• Aprovechar sectores de la ciudad potencialmente valiosos para el disfrute y recreación de los (as) ciudadanos (as), los cuales de todas formas no podrán utilizarse en desarrollos constructivos, dada su condición de zona de riesgo.

• Brindarle a los (as) propietarios (as) de zonas ubicadas en zonas de riesgo la opción de venta de sus tierras, y de esta forma ir paulatinamente sustituyendo la actividad habitacional por usos recreativos, más acordes con la condición del sector.

• Ofrecer a los (as) empresarios (as) industriales la posibilidad de hacer un uso más integral de sus tierras, pues la porción de terreno que deberán ceder, que originalmente debería derivarse de la finca madre, puede ubicarse en una zona diferente, que posiblemente cuente con valores de la tierra más bajos que en la Zona Industrial.

CAPITULO 5. FRACCIONAMIENTO EN FINCAS IRREGULARES

• Existen fincas con configuraciones irregulares, razón por la cual es necesario establecer normas que no perjudiquen a los propietarios de dichas fincas, lo que obliga a establecer ciertas excepciones claramente definidas y cuyos resultados finales conserven el espíritu inicial en cuanto a restricciones urbanísticas y tamaños de lotes.


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TITULO II. URBANIZACIONES

Consideraciones Generales

• Existen una serie de factores que influyen a la hora de determinar el tamaño máximo y ubicación de una urbanización, dentro de los cuales se pueden citar:

• La posibilidad de una saturación de servicios básicos, tales como acueductos, salud, educación, entre otros.

• El costo que implica la inversión en infraestructura para dotar de dichos servicios a aquellos desarrollos residenciales alejados de los centros de población.

• La existencia de incompatibilidades de usos, sobretodo con actividades productivas propias de estas zonas rurales.

• La utilización de terrenos con potencial agrícola para usos meramente habitacionales.

• Amenaza latente de riesgo de inundación o deslizamiento que pueda poner en peligro la vida humana.

• La Ley de Planificación Urbana en el artículo 38, inciso c, plantea lo siguiente: “Art. 38. No se dará permiso de urbanizar terrenos... c. En tanto el desarrollo del área localizada fuera del límite zonificado que se considere prematuro por carecer de facilidades y servicios públicos por el alto costo de tales facilidades y servicios, por su distancia de otras áreas habilitadas o debido a cualquier otra deficiencia determinante de condiciones adversas a la seguridad y a la salubridad públicas”.

• Cuando se da la vecindad a otras urbanizaciones es obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura mediante una adecuada integración física y funcional.

• Cada lote que se origine en una urbanización debe contar con las proporciones necesarias para garantizar a la vivienda una distribución eficiente del espacio, de modo que todos sus espacios habitables cuenten con ventilación e iluminación natural.

• Las zonas de carácter comunal deben ser accesibles a toda la población y contribuir con el mejoramiento de la imagen urbana y la calidad de vida de la comunidad.

•••• Dado que la construcción de una ciudad está estrechamente vinculada con el proceso de urbanización, no basta con fijar anillos de crecimiento, es necesario que dicho desarrollo se haga de forma ordenada y planificada. Así pues, es indispensable que las nuevas urbanizaciones respeten las propuestas viales de este Plan Regulador, así como sus alineamientos, retiros, respeto de los márgenes de ríos y quebradas, entre otros, debido a que forman parte de un diseño integral y consistente.


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CAPITULO 6. TAMAÑOS MÁXIMOS DE URBANIZACIONES Y UBI CACIÓN


• Es necesario controlar el crecimiento de la ciudad, estableciendo una macro red vial, existencia de servicios, infraestructura construida, entre otros, a partir de los cuales pueda establecerse un desarrollo urbanístico de manera que exista un orden en la expansión de la ciudad y se eviten pequeños desarrollos aislados y alejados del casco urbano y Núcleos Urbanos Consolidados.

• Cualquier proyecto de carácter habitacional necesita de servicios básicos, tales como servicios de salud, educación, infraestructura vial, agua y electricidad, transporte público, opciones de recreación, etc.

• En zonas alejadas del casco central los valores de la tierra tienden a disminuir, se debe considerar el costo adicional que conlleva el dotar de la infraestructura (en caso que se prescinda de ella) al lugar, así como el impacto que este desarrollo creará en la zona donde se asiente.

• Los proyectos de vivienda deberían asentarse en zonas capaces de satisfacer los servicios básicos de la nueva población. Controlar el tamaño máximo de una urbanización es fundamental para evitar la saturación de servicios, como los acueductos rurales, que podrían colapsar con altas densidades en ciertas zonas del cantón. Por esto es recomendable un crecimiento paulatino, donde los pobladores se adapten poco a poco a las condiciones sociales y físicas de la zona, así como el lugar se vaya adaptando a las nuevas necesidades requeridas. Esta medida no solo ayudaría en los aspectos antes mencionados, sino también generaría mayores oportunidades de crear diversidad dentro del cantón de Osa.

• El diseño geométrico del desarrollo deberá ser lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje), tomando en cuenta no sólo las condiciones del terreno a desarrollar sino también las de sus inmediaciones; los lotes que se originen deberán tener también un acceso adecuado a la vía pública y ser consecuentes con las propuestas viales presentadas en este Plan Regulador. Para determinar el número de viviendas que deben construirse en Osa para satisfacer la demanda en los próximos años, ProDUS realizó una serie de proyecciones donde se estima que el cantón necesitará para el 2030 entre 1300 y 1600 viviendas nuevas. Las cuales se contentrarán principalmente en los distritos de Cortés, Bahía Ballena y Palmar.

CAPITULO 7. DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOTE Y RESTRICCI ONES URBANÍSTICAS


• Para efectos del tamaño mínimo de lotes en urbanización se respetarán todas las disposiciones concernientes a segregaciones en zonas urbanas, que en este caso correspondería a los Centros urbanos de Palmar Norte y Ciudad Cortés y el Núcleo consolidado de Palmar Sur


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• Para el caso de las restricciones urbanísticas se deberán utilizar las especificadas en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente plan regulador.

CAPITULO 8. ÁREA DE ESPARCIMIENTO Y SERVICIOS COMUN ALES EN URBANIZACIONES


• Todo proyecto de urbanización que se desarrolle dentro del cantón de Osa deberá satisfacer las necesidades de recreación y ocio de sus habitantes. Por lo tanto, toda urbanización deberá contar con juegos infantiles, áreas recreativas y de servicio comunal y áreas verdes sin impermeabilización.

• Se deberá instar a todos los habitantes a participar de actividades recreativas, y esto se logra con espacios correctamente equipados que satisfagan las necesidades recreativas y de convivencia de distintos grupos etarios.

• Se debe garantizar la seguridad de los niños en las áreas recreativas que estos utilicen, incluido el cerramiento de los mismos. Varias instituciones internacionales promueven 10 principios básicos que deben ser considerados en las áreas recreativas infantiles. Con el fin de garantizar el derecho del niño al juego, el planeamiento urbanístico deberá seguir las siguientes indicaciones:

a. Se planificará adecuadamente la localización de las áreas infantiles y de los servicios complementarios.

b. Estas zonas deberán estar suficientemente protegidas de riesgos externos. c. Los parques infantiles deberán ser fácilmente accesibles, especialmente

para personas con discapacidades. d. Se deberá indicar con señalización la edad de los niños que pueden utilizar

los juegos, dónde acudir en caso de detectarse desperfectos o situaciones de peligro, así como la ubicación de los centros sanitarios más próximos.

e. La instalación de los juegos deberá respetar las distancias mínimas de seguridad entre ellos y ofrecer suficiente espacio libre de obstáculos.

f. Los juegos deberán ser seguros y resistentes, así como visualmente atractivos, de forma que resulten estimulantes para los niños.

g. El suelo deberá ser de materiales adecuados para amortiguar golpes y caídas.

h. Las áreas de juego se mantendrán en perfectas condiciones de limpieza. Así mismo, se impedirá la entrada de animales mediante sistemas eficaces.

i. Un servicio de inspección garantizará con la periodicidad necesaria la adecuada conservación e higiene de los parques infantiles.

• Las áreas recreativas y de servicios comunales deberán estar equipadas para realizar actividades deportivas, de reunión, de ocio y descanso de las distintas personas. Para ello deberá contar con espacios construidos tales como salón comunal, hogar de ancianos, gimnasio, canchas multiuso, entre otros. Las áreas para el descanso deberán equiparse con bancas, mesas, senderos e iluminación adecuada.

• Deben establecerse sistemas que garanticen el mantenimiento permanente de las áreas verdes, lo cual puede lograrse por medio de la colaboración de grupos organizados de vecinos, estudiantes, o bien el apadrinamiento de empresas privadas (a cambio de beneficios o ventajas).


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• Una parte importante de los accidentes que pueden producirse dentro de las áreas recreativas se dan por el deterioro de los equipos y por diseños que incluyen piezas rígidas.

• El deterioro de las áreas verdes hace que estas pasen de ser elementos que contribuyen a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, a ser puntos de inseguridad.

• En la medida que los pobladores se involucran en los distintos niveles (desde recolección de hojas secas hasta programas de arborización) al mantenimiento de las zonas verdes, se estrechan los vínculos de identidad y pertenencia con el lugar de residencia, al tiempo que adquiere una mejor conciencia, que puede ser traspasada a las siguientes generaciones.

CAPITULO 9. AMANZANAMIENTO Y VIALIDAD


• Las urbanizaciones son principalmente los desarrollos que van construyendo la ciudad, por lo que sus vías serán a futuro calles importantes dentro del la red vial.

• Debe diferenciarse entre los distintos tipos de calles, pues sus dimensiones dependen del flujo vehicular que contemplen. Se deben considerar las diferentes circulaciones que aparecen en una urbanización, esto con el fin de prever anchos suficientes para la creación de aceras, franjas verdes y ciclovías.

• Es necesario respetar los lineamientos estipulados por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), para efectos de vías públicas.

• Toda urbanización debe brindar un libre ingreso a todos (as) los (as) ciudadanos (as), mediante redes viales continuas.

• En el Reglamento de Vialidad se establece una serie de nuevas vías, así pues, para un crecimiento ordenado e integral de estos centros de población es indispensable que las futuras urbanizaciones se acoplen a estas nuevas calles propuestas.

CAPITULO 10. ACERAS Y FRANJAS VERDES


• La prioridad dentro del desarrollo vial de una urbanización es el peatón, y por tanto dicha preferencia ha de verse reflejada en el diseño, mediante la implementación de aceras que cuenten con el ancho suficiente para un tránsito fluido y cómodo para las personas. Es importante crear condiciones que estimulen la circulación peatonal y que le concedan prioridad en la jerarquía espacial y funcional, eliminando cualquier tipo de usurpación de la vía pública y respetando la acera como un bien colectivo.

• Dentro del diseño vial es necesario tomar en cuenta la incorporación de una ciclovía, si la urbanización se encuentra dentro de la ruta propuesta de la misma, o al menos sobre los ejes viales que conectan la urbanización con centros de atracción (escuelas, centros de salud, etc.). Esto en el entendido de que la bicicleta es un medio de transporte muy utilizado por los pobladores de muchas zonas del cantón de Osa.


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• Las medidas elegidas para las diferentes aceras están relacionadas directamente con el flujo peatonal bajo las siguientes situaciones:

• La prioridad en una ciudad debe ser el peatón, esto debe verse reflejado en el diseño, mediante la implementación de oportunidades para el desplazamiento a pie de las personas. La acera es un bien colectivo que debe permitir a los peatones moverse con libertad y cómodamente. Para ello el sistema de aceras debe contar con el ancho suficiente para un tránsito fluido y la colocación del mobiliario urbano necesario; debe tener asociada una franja verde o bien espacios libres para la siembra de árboles, superficies antideslizantes y texturas que hagan del desplazamiento por la ciudad una experiencia placentera.

• Las medidas elegidas para las diferentes aceras están basadas tanto en criterios técnicos como teóricos (textos nacionales e internacionales), y están relacionadas directamente con el flujo peatonal para cada situación:

Medidas de aceras según criterios de flujo peatonal

Ancho libre necesario para dos personas con paraguas abiertos, si están en movimiento 2,40 metros.

Ancho libre necesario para dos personas con equipaje en ambas manos si están en movimiento 2,30 metros.

a. Zonas con muchos peatones (aceras sobre calles primarias de urbanizaciones, zonas comercial y mixta).

Ancho libre necesario para cuatro personas, si están en movimiento 2,40 metros.

Ancho libre necesario para una persona con paraguas abierto, si está en movimiento 1,20 metros.

Ancho libre necesario para dos personas con equipaje en una sola mano, si están en movimiento 1,90 metros.

b. Zonas medianamente concurridas de peatones (aceras sobre calles secundarias de urbanizaciones y zonas residenciales y núcleos consolidados).

Ancho libre necesario para tres personas, si están en movimiento 1,90 metros.

Ancho libre necesario para una persona con paraguas abierto, si está en movimiento 1,20 metros.

Ancho libre necesario para una persona con equipaje en una sola mano, si están en movimiento 1,0 metros.

Ancho libre necesario para una persona con equipaje en ambas manos si está en movimiento 1,10 metros.

c. Zonas poco concurridas de peatones (principalmente en aceras sobre calles terciarias de urbanizaciones y zonas residenciales, núcleos consolidados, no consolidados, zonas agrícolas, de protección de recursos naturales y de regeneración ambiental)

Ancho libre necesario para dos personas,

si están en movimiento 1,3 metros.

• Las franjas verdes de las aceras permiten crear un ambiente más agradable para el peatón, sirven al urbanizador para colocar rótulos de señalización, teléfonos públicos y trabajar el sistema de alcantarillado y electricidad sin necesidad de


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romper el pavimento. Además por cuestiones de seguridad entre la calle y la acera, evita que el peatón circule al borde del tráfico rodado.

• En zonas donde se prevé un gran flujo de peatones, las aceras deben ser dimensionadas para satisfacer la demanda, el diseño de las aceras no debe discriminar a ningún peatón, lo cual significa que deben considerarse las necesidades de personas que puedan llevar carga, un choque de bebé o bien que tengan movilidad reducida.

• Toda acera debe tener una pendiente transversal cuyo valor máximo y mínimo se encuentre en un rango apropiado a propósito de evitar acumulaciones de aguas en épocas lluviosas que deterioren la infraestructura o bien dificulten la circulación peatonal.

• Toda construcción de aceras debe contemplar los lineamientos de la ley 7600 “Ley de igualdad de oportunidades para personas con discapacidad” y su reglamento N° 26831 con el propósito de asegurar a este sector de la población la posibilidad de circular cómodamente y con la seguridad física necesaria.

• Es recomendable introducir especies de árboles nativas en al menos un 50% del total de árboles a sembrar. Es importante también considerar especies que no generen impactos negativos, como la destrucción de las aceras por efecto de las raíces o la caída excesiva de hojas y frutos, entre otros.

• Es obligación de los propietarios construir o reconstruir las aceras que están frente a las construcciones que hayan hecho en sus propiedades. Esta acera debe construirse dentro del derecho de vía, ya sea en el caso de calles de la Red Vial Cantonal como de la Red Vial Nacional; en el primer caso es potestad de la Municipalidad exigir la construcción de dichas aceras y para ello podrá hacer uso de las distintas herramientas que da la ley para efectos de ejecutar la construcción de dicha infraestructura y posteriormente cobrar a los beneficiados el valor de la obra (artículo 71 de la Ley de Planificación Urbana 4240). En el segundo caso es posible que la Municipalidad construya las aceras en carreteras de la Red Vial Nacional que cruzan sus territorios, utilizando el derecho de vía previsto, previa autorización del MOPT para hacerlo; la construcción de aceras sobre la Ruta Nacional 2.

CAPITULO 11. SERVICIOS PÚBLICOS


• Toda urbanización estará prevista de los servicios de alcantarillado pluvial y sanitario, acueductos, y electricidad o en su defecto proveer soluciones alternativas para sustituirlas, siempre dentro del marco de la salubridad pública. Es obligación del urbanizador proveer de dichos servicios a la urbanización.

• Debe garantizarse a los usuarios que dichos servicios tengan la calidad suficiente para satisfacer las necesidades básicas.

• El tanque séptico es el sistema para pretratamiento de aguas residuales comúnmente utilizado en la mayoría de los hogares costarricenses y es la opción utilizada en el cantón de Osa. Si las condiciones del terreno (nivel freático y tasa de infiltración) lo permiten, es una solución válida siempre y cuando se garantice la no construcción sobre las zonas de absorción, a menos que sean diseñadas para ello.


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• La Planta de Tratamiento de Aguas Servidas es la solución más recomendable, dado que es más efectivo contra una posible contaminación de acuíferos y, en primera instancia, establece un nivel de eliminación de contaminantes necesario antes de reutilizar o verter las aguas residuales al medio ambiente, esto, siempre y cuando se le dé un apropiado mantenimiento para su funcionamiento. Además el utilizar una planta de tratamiento en una urbanización permite un mejor aprovechamiento de los lotes, dado que no es necesario disponer de un área para drenaje (como es el caso de los tanques sépticos), y se evitan situaciones tales como construcciones sobre la zona de absorción, tan comunes en nuestro medio.

• Es importante considerar que las condiciones del cantón muestran niveles freáticos muy cercanos a la superficie que no son recomendables para el uso de zonas de absorción.

CAPITULO 12. MOVIMIENTOS DE TIERRA Y AMENAZAS NATUR ALES


De acuerdo a la Ley Forestal N° 7575 el retiro míni mo de ríos en zonas urbanas debe ser de 10 metros al borde del cauce, o bien hasta de 50 metros si el terreno es muy quebrado. Se considera terrenos quebrados aquellos con más de un 40% de pendiente. Pese a que estos reglamentos van orientados más a la protección de los ríos, que a la seguridad de las construcciones propiamente, son de igual importancia. La Ley Forestal en su artículo 33, estipula 10 metros de zona de protección a cada lado del cauce si es un río o quebrada en zona urbana, 15 metros de protección si es zona rural. Estos límites no hacen diferencia ante posibles casos intermedios que pueden imponer exigencias a veces excesivas o insuficientes a los urbanizadores.

CAPITULO 13. DISPOSICIONES GENERALES Y PRESENTACION DE PLANOS


El anteproyecto que el urbanizador presente al INVU, necesariamente deberá cumplir con todos los requerimientos estipulados en este Plan Regulador, así como las disposiciones establecidas en el Reglamento de Construcciones, relacionadas con dichos trámites.

TITULO III. URBANIZACIONES DE INTERÉS SOCIAL

Consideraciones generales

• A través del tiempo han existido diversos problemas relacionados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, no solo a nivel organizacional e institucional sino también en cuanto a la calidad y ubicación de estos asentamientos. En los últimos tiempos el panorama en cuanto a las políticas de la vivienda de interés social ha sido influenciado en gran parte por los intereses electorales que han politizado estos proyectos y le han restado credibilidad al sistema. Existe una insistencia por parte del Estado en aumentar el número de respuestas de vivienda, sin embargo, parece que no prevalece tal interés en mejorar la calidad de estas soluciones, a raíz de esto cada vez es más frecuente encontrar urbanizaciones asentadas en suelos no aptos para la construcción, alejadas de los centros de población y por tanto lejos de los servicios básicos, así como carentes de infraestructura y de zonas aptas para la recreación, entre otros


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problemas. En vista de todas estas circunstancias, el cantón de Osa necesita una normativa en cuanto a todo lo referente a proyectos de vivienda de interés social y evitar en la medida de lo posible abusos y proliferación de urbanizaciones que vayan en detrimento de la calidad de vida de sus ocupantes, que dicho sea de paso son personas de escasos recursos económicos que posiblemente, no tengan otra oportunidad para adquirir una vivienda digna.

• La directriz N° 27, iniciativa del Ministerio de V ivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), define las tipologías de vivienda de interés social y las normas de calidad en urbanizaciones. Comenzó a regir desde el 11 de septiembre del 2003 y se denomina “Especificaciones Técnicas y Lineamientos para la Escogencia de Tipologías Arquitectónicas para la Construcción de Vivienda y Obras de Urbanización”, donde se tomaron en cuenta las necesidades de las personas con discapacidad, los adultos mayores en condiciones de pobreza, las familias que habitan en precario o tugurio, las afectadas por una emergencia o en condiciones de extrema pobreza. El Plan Regulador deberá respetar la normativa existente a nivel nacional sobre el tema.

CAPITULO 14. UBICACIÓN Y TAMAÑO DE LA URBANIZACIÓN


• Cualquier proyecto de carácter habitacional necesita de cierto tipo de servicios básicos, tales como servicios de salud, educación, infraestructura vial, transporte público, agua potable y electricidad, entre otros.

• Si bien es cierto, en zonas alejadas del casco central los valores de la tierra tienden a disminuir, esto no debe ser el principal determinante para ubicar la vivienda popular en estos sectores, dado que se debe considerar el costo adicional que conlleva el dotar de la infraestructura y servicios básicos (en caso que se prescinda de ellos) al lugar, así como el impacto que este desarrollo creará en la zona donde se asiente.

• En caso que un proyecto de interés social se ubique dentro de una zona rural, es indispensable que el territorio donde se asiente posea la accesibilidad y características suficientes para abastecer los servicios antes mencionados, y que sus habitantes tengan oportunidades de trabajo, por esta razón es necesario que dicho desarrollo se encuentre dentro de las zonas de crecimiento establecidas en este Plan Regulador.


• En vista de las características especiales que posee un proyecto de vivienda de Interés social (limitaciones de presupuesto, carácter peatonal sobre vehicular, entre otras) que le hacen diferente de una urbanización convencional, es necesaria una normativa especial, no sólo en su diseño vial sino también en cuanto a su configuración en general.

• En una urbanización de interés social se debe considerar el uso del automóvil como algo poco común, muchas calles de proyectos de este tipo se caracterizan por ser ocupadas como áreas de juegos. Sin embargo, se debe tomar en cuenta la posibilidad de que estas familias adquieran un vehículo, por lo que es de vital importancia separar la circulación peatonal de la vehicular dentro de la urbanización y dar un tratamiento especial a aquellas menos afectadas por el


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tráfico. Del mismo modo hay que prever que el vehículo no invada las zonas destinadas a recreo o desplazamiento peatonal.

• Por ejemplo en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, en cuanto a Calles Terciarias , se dispone que son aquellas que sirvan a una distancia de 100 metros o menos de las unidades de vivienda y tendrán un derecho de vía de 8,5 m, con una calzada de 5,5 m y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes. Esta regulación se puede modificar para crear calles, donde pueda reducirse la velocidad de los automóviles de formas menos convencionales (zonas verdes, geometrías irregulares), y donde pueda aprovecharse todo el derecho de vía, sin necesidad de una separación física (calles-aceras), entre flujos peatonales y vehiculares. Sin embargo para Calles Primarias y Secundarias si sería necesaria esta separación dados los flujos vehiculares que representan.

• Para este tipo de proyectos actualmente se admiten calles lastreadas, por lo que en una gran cantidad de casos se opta por minimizar los costos reduciendo la calidad de la superficie de rodamiento, situación que implica molestias a los vecinos, que deben encargarse por su cuenta de dotar a su urbanización de una calle asfaltada. Sin embargo, dados los múltiples problemas organizativos que conlleva esta solución, no siempre se obtienen los mejores resultados, y la urbanización permanece con sus calles sin asfaltar.

• Incorporar zonas verdes en las vías implica una menor impermeabilización del terreno y una reducción de la temperatura en comparación con calles totalmente asfaltadas.

• En cuanto a estacionamientos, en urbanizaciones es difícil pretender que un espacio colectivo para parquear los automóviles funcione, pues en nuestra cultura difícilmente se concibe el automóvil lejos de la vivienda, por esto en urbanizaciones con alamedas es típico observar vehículos introducidos en zonas exclusivamente peatonales, para ubicarlos cerca de las viviendas. Zonas colectivas podrían funcionar para visitantes, sin embargo estas últimas no representan un espacio indispensable en proyectos de interés social.

• Es necesario que una urbanización de este tipo posea normas lo suficientemente flexibles, de modo que se satisfagan las necesidades (actuales y futuras) de sus usuarios, tales como zonas peatonales, áreas verdes, áreas recreativas, etc. Esto crearía espacios urbanos más agradables y una reducción de costos en infraestructura, que en algunos casos no es del todo necesaria, y puede sustituirse por otras soluciones más interesantes, tales como combinaciones de arborización, zonas verdes, pavimentos y zacates, por ejemplo.

• Dada la importancia del transporte público en este tipo de proyectos, es necesario que las futuras urbanizaciones se localicen dentro o muy cerca de la ruta del servicio, de modo que existiese al menos una parada de autobús acondicionada apropiadamente dentro de la urbanización.

• Es de suma importancia tomar en cuenta la topografía y orografía a la hora del diseño de una urbanización de interés social, no solo por factores económicos, sino también por factores sociales y espaciales.

• Es necesario que estos proyectos al igual que las urbanizaciones convencionales, se ajusten a las propuestas para nuevas calles descritas en el Reglamento de Vialidad.


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CAPITULO 16. FRENTE MÍNIMO


• El Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, en su artículo III.3.2.1, establece como frente mínimo 4 metros para aquellos lotes cuyas viviendas están construidas en dos plantas. Si bien es cierto, se pueden satisfacer aspectos funcionales tales como ventilación e iluminación de forma más eficiente que con una vivienda de un piso con el mismo frente, se debe considerar un tope a partir del cual las dimensiones del frente pueden estar en perjuicio de la calidad de vida de los usuarios, dado que la utilidad del lote para construir puede reducirse sensiblemente cuando los lotes son muy angostos, de esta forma 6 metros se considera el ancho mínimo a partir del cual se mejora sustancialmente el aprovechamiento del espacio y el confort de las personas que lo habitan.

• Por ejemplo, lotes entre 7.5 y 8 metros permiten la construcción de tres cuartos con iluminación y ventilación natural (para un sólo nivel), aquellos lotes entre 6 y 7.5 metros permiten la construcción de viviendas con solamente dos cuartos, salvo que se construya en dos pisos. Un segundo nivel puede aportar una significativa flexibilidad al diseño, dadas las posibilidades que pueden aparecer en cuanto a la distribución de los espacios internos, sumado al aumento en la capacidad de ventilación e iluminación natural.

• Lotes menores de 6 metros de frente implican cuartos muy pequeños o bien con proporciones desiguales y una mayor dificultad para ventilar e iluminar naturalmente. Así pues, se disminuye sustancialmente la utilidad de los lotes cuando su ancho es menor a 6 metros.

CAPITULO 17. ÁREAS MÍNIMAS DE ESPACIOS


• Para determinar el área mínima requerida para diferentes espacios se partió del hecho que en un frente mínimo entre 6 y 7.5 metros hay capacidad para construir dos aposentos. Las dimensiones mínimas de la cocina se basan en los distintos aparatos eléctricos utilizados en la cocina, los cuales cuentan con un ancho promedio que oscila alrededor de 51 a 70 cm., además del espacio necesario para movilizarse dentro de la misma y hacer uso de los respectivos artefactos. Para las dimensiones de sala y comedor se tomó en cuenta el área mínima que requiere el mobiliario, para las habitaciones se consideraron las dimensiones para dos personas (suponiendo un camarote) con una cama, un armario y un escritorio cada una, a las dimensiones mínimas en cada caso y se le agregó un porcentaje de circulación razonable (10%), de este modo se obtuvo un tamaño mínimo de construcción, para cuatro personas.

• Suponiendo un ancho mínimo de 6 metros y la eventual construcción de una tercer habitación, ésta debería desarrollarse en un segundo nivel o bien ampliar el frente a 8 metros, con el fin de satisfacer adecuadamente las necesidades de ventilación e iluminación, y no entrar en conflicto con los porcentajes de cobertura solicitados.


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CAPITULO 18. RESTRICCIONES AL CRECIMIENTO: RETIROS, COBERTURA, ALTURAS


• Para el caso de la vivienda de interés social, que se ha caracterizado por espacios pequeños, el tema del confort cobra una relevancia especial. Así pues, es necesario establecer las normas mínimas en cuanto a la calidad de los aposentos, para proveerlos de la adecuada ventilación e iluminación natural. De modo que asegurar estas condiciones mediante retiros apropiados es una de las intenciones de este plan regulador.

• Existen edificaciones construidas con materiales combustibles (madera u otros), por lo que en caso de incendio es preferible que estén separadas de la colindancia.

• Los sistemas constructivos utilizados en vivienda de interés social poseen características estructurales que dificultan la incorporación de un segundo piso, esto conlleva a una contradicción en cuanto al concepto de “vivienda progresiva”, el cual pretende que la vivienda evolucione con el tiempo. Las reducidas dimensiones de sus espacios y los lotes angostos donde se asientan, hacen muy difícil que una vivienda de este tipo pueda crecer horizontalmente sin incumplir los requerimientos de ventilación e iluminación mínimos para brindar calidad de vida a sus ocupantes.

• Tanto para urbanizaciones tradicionales como para proyectos de interés social, según el Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias, son necesarias pruebas de infiltración para determinar la capacidad de absorción del suelo, por lo que determinar el porcentaje de cobertura en función de dichas pruebas no representaría un problema dado que obligatoriamente deben realizarse, y no se incurrirá en gastos adicionales.

CAPITULO 19. ÁREAS VERDES Y RECREATIVAS


• Es necesaria la incorporación de áreas verdes, que satisfagan las distintas necesidades de los vecinos del barrio, considerando que existen distintos requerimientos. Por ejemplo, para niños es necesario tomar en cuenta que: - Hasta 4 años: Se requieren contactos auditivos y visuales, así como un

recorrido directo entre la vivienda y la zona de juego. Las zonas de juego deben disponer de protección y seguridad.

- Hasta 8 años: se requieren contactos auditivos y visuales entre la vivienda y la zona de juegos. Las zonas de juego y sus accesos deben disponer de seguridad vial y control social, para este caso, se recomienda la utilización de zonas de juego junto a las vías o en zonas verdes, con el propósito de proporcionar una vigilancia.

- Más de 8 años: las zonas de juego y sus accesos deben disponer de seguridad vial. Para este caso, se recomienda la utilización de zonas libre de parque, zonas para juegos de aventuras y para juegos con la naturaleza.


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• Los adolescentes, prefieren participar en actividades sociales donde no es posible una vigilancia directa por parte de sus padres, sin embargo, estas actividades no se reducen únicamente al ámbito deportivo sino también al social, en zonas ubicadas cerca de nodos, las cuales deberían estar dotadas de mobiliario urbano, para reuniones informales.

• Debe proveerse de un diseño de sitio que optimice el uso de las áreas verdes, de modo que se evite la creación de grandes extensiones verdes sin planificación (mal ubicadas, peligrosas, etc), que posteriormente se convierten en charrales y zonas descuidadas, y por tanto poco exitosas. Aunado a esto las palabras de Jane Jacobs: “...Los parques impopulares son inquietantes no sólo por el derroche de oportunidades fallidas que implican, sino también por sus efectos frecuentemente negativos. Tienen los mismos problemas que las calles sin pares de ojos, y sus peligros contagian las áreas que los rodean; por esto, las calles contiguas a estos parques son conocidas como lugares peligrosos y, por consiguiente, evitadas...”

• Es necesario considerar las siguientes distancias máximas admisibles a la hora del diseño de los espacios recreativos : Campos de juego - Niños de 3 a 6 años : de 50 a 100 metros - Niños de 7 a 12 años : 300 metros - Adolescentes de 13 a 17 años : de 500 a 1000 metros - Esparcimiento, reposo y zonas de tranquilidad: 200 metros Parques cercanos a las viviendas: 200 a 400 metros - Parque del barrio: 750 metros

• En el Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU (artículo. III.3.6.3), dentro de lo que es el área comunal para conjuntos residenciales, se pide cierta cantidad de terreno para áreas verdes y otra porción para servicios comunales y particulares, tales como: Jardín de Niños, Escuela, Centros de Educativos, Policía, Guarderías, Pulperías, etc. En la práctica, la mayoría de los proyectos de interés social no utilizan esta área para los fines indicados, más bien estos lotes se convierten en zonas peligrosas y descuidadas con enormes posibilidades de ser invadidas. Cuando aparecen desarrollos comerciales de este tipo no se dan dentro de los terrenos destinados para este propósito, sino como producto de iniciativas privadas, muchas viviendas son modificadas para ser convertidas en pulperías como resultado de una inversión de sus ocupantes.

• La infraestructura comunal es importante dentro de una urbanización, sin embargo debe ser construida con responsabilidad y planificación. También debería incluirse a los pobladores en los procesos de mantenimiento y mejora de estos espacios con el apoyo financiero de la municipalidad y otras entidades públicas y privadas.

CAPITULO 20. MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

• Lo sistemas constructivos tradicionales de vivienda de interés social dificultan la construcción de un segundo nivel, sin antes hacer una inversión importante en la estructura soportante. Considerando las limitaciones de espacio, principalmente por los tamaños de lote que usualmente se utilizan en estos proyectos, es importante promover sistemas que permitan la construcción de un segundo nivel


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sin problemas y de esta forma los propietarios podrían paulatinamente ampliar su vivienda.

• La apertura hacia nuevos sistemas constructivos, no solo implica la posibilidad de un mejoramiento en la calidad de las viviendas, al existir la posibilidad de incorporar soluciones que permitan construcciones de más de un nivel de altura. Se amplía el rango de elección, pues aparecen sistemas más interesantes que los convencionales, que podrían permitir la suficiente flexibilidad en el diseño y ayudarían a mejorar la estética de estas viviendas y urbanizaciones que tradicionalmente ha sido tan descuidada, e incluso pueden ofrecer una mejor respuesta en caso de existir la amenaza latente de inundación.

CAPITULO 21. TAMAÑO DE LOTE

• Para determinar el tamaño mínimo que un lote deberá poseer para satisfacer las necesidades básicas de una familia, se tomará en cuenta el tipo de drenaje sanitario. Tomando en cuenta las siguientes situaciones:

1. Con Tanque séptico: Es el sistema comúnmente utilizado en la mayoría de los hogares costarricenses y en el mismo Osa. Para la implementación de tanques sépticos debe analizarse la siguiente problemática (Rodríguez Jerez): - Permeabilidad del suelo: Si la capacidad de infiltración no es suficiente, y por

tanto el suelo no absorbe el agua que sale del sedimentador primario lo suficientemente rápido, es posible que se exceda la capacidad del tanque.

- Nivel freático: No se pueden utilizar tanques sépticos donde el nivel freático se encuentre cerca del pozo o zanja de infiltración, dado que el agua libre presente elimina la capacidad de absorción del suelo.

- Área disponible: A la hora de establecer el tamaño mínimo de lotes con tanque séptico es necesario considerar la zona de absorción, la cual no puede ser impermeabilizada.

- Topografía: Terrenos con pendientes pronunciadas no son aptos para sistemas de absorción particulares debido a que pueden aparecer afloramientos en las partes más bajas. Según el Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias, terrenos con pendientes mayores al 30% no deben utilizar zanjas de infiltración. Sin embargo resulta factible para muchos proyectos de interés social por las siguientes razones (Morgan): � El manejo de un sistema de drenaje descentralizado, implica que cada

familia resuelve sus propios problemas. Los sistemas compuestos de tramos cortos de tubería, independientes unos de otros, evitan la acumulación de caudal y la necesidad de tubos de mayor diámetro (dado que los costos aumentan significativamente con el diámetro).

� Cuando las condiciones del suelo son adecuadas, tanques sépticos en cada lote, no solo resultan más baratos que plantas de tratamiento centralizadas sino que, además evitan los problemas de ambigüedad en las responsabilidades de mantenimiento, que hacen que estas tiendan a volverse ineficientes a mediano plazo. Es importante considerar, que los tanques sépticos también requieren de mantenimiento, sin embargo, dicho control se hace de forma individualizada.

- Si bien es cierto es necesaria una zona de absorción para la implementación de los tanques sépticos, puede considerarse la posibilidad de ubicarla fuera


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del lote en zonas de drenaje colectivo, localizadas en espacios públicos tales como parques, de modo que el espacio tenga una doble utilidad y los vecinos se hagan cargo de su cuidado, dado que es un bien común.

- El tanque séptico puede funcionar como una solución individualizada, siempre y cuando las condiciones del terreno lo permitan, para el caso de Osa, dadas su condición de suelos y nivel freático, en algunos casos no es apropiada la utilización de este sistema.

- El tanque séptico presenta también otras alternativas para el posterior tratamiento de aguas residuales, como lo es el FAFA (Flujo Anaeróbico de Flujo Ascendente), los filtros intermitentes y los biofiltros. La obligatoriedad de alguno de estos sistemas se sale de las competencias legales de este Plan Regulador, así pues, se presentan diferentes alternativas con el propósito que los (as) propietarios (as) elijan la más conveniente de acuerdo con las condiciones del suelo.

2. Con Planta de tratamiento: Presenta las siguientes condiciones para proyectos de interés social: - Si son pocas viviendas, puede resultar una solución más costosa que el

tanque séptico, con el agravante que el uso del tanque séptico está condicionado a la capacidad de absorción.

- Cuando se construye una planta de tratamiento debe considerarse el costo adicional de la construcción de un sistema de alcantarillado.

- Para un funcionamiento adecuado de la planta es clave un mantenimiento constante (con un encargado de 2 a 8 horas diarias), para que el sistema no se deteriore, lo que demanda responsabilidades ya sea para los usuarios, el urbanizador o el Estado. Además es indispensable que este encargado reciba la respectiva capacitación, dado que, de no ser así se incurriría en múltiples problemas técnicos en cuanto al manejo, que se traduciría en una planta ineficaz a mediano plazo.

- Es necesario tener cuidado con la zona donde se ubicará la Planta, y prever posibles problemas a raíz de bombeos. Sin embargo cuenta con las siguientes ventajas:

- Un sistema de tratamiento de aguas residuales, en primera instancia, establece un nivel de eliminación de contaminantes necesario antes de reutilizar o verter las aguas residuales al medio ambiente, el cual deberá estar acorde con el Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales.

- Si se permite la acumulación y estancamiento de agua residual, la descomposición de la materia orgánica que contiene puede conducir a la generación de grandes cantidades de gases malolientes, esto sumado al hecho de la frecuente presencia en el agua residual bruta, de numerosos microorganismos patógenos y causantes de enfermedades que habitan en el aparato intestinal humano o que pueden estar presentes en ciertos residuos industriales. También suele contener nutrientes, que pueden estimular el crecimiento de plantas acuáticas, y puede incluir compuestos tóxicos. Es por todo ello que la evacuación inmediata y sin molestias del agua residual de sus fuentes de generación, seguida de su tratamiento y eliminación, es no sólo deseable sino necesaria.

- El utilizar una planta de tratamiento en una urbanización, permite un mejor aprovechamiento de los lotes, dado que no es necesario disponer de un área


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para drenaje (como es el caso de los tanques sépticos), y se evitan situaciones tales como construcciones sobre la zona de absorción, tan comunes en nuestro medio.

- Es importante recordar que para la implementación de este sistema es indispensable la existencia de un cuerpo de agua receptor, o sea una quebrada con agua permanente, de modo que aquellas quebradas de carácter intermitente son inapropiadas, dado sus reducciones de caudal en verano.

3. Con Alcantarillado Sanitario. - Aquellos lotes servidos por alcantarillado sanitario tendrán un tratamiento

similar al de las urbanizaciones con plantas de tratamiento de aguas residuales.

- Cabe aclarar que, cuando se utiliza una planta de tratamiento para una urbanización se está trabajando con un sistema de alcantarillado a nivel local, es por esto que no varían las especificaciones para el tamaño de lote, dado que las dimensiones no cambian significativamente debido a la implementación de un sistema a otro.

- Una urbanización puede conectarse a un sistema de alcantarillado sanitario, siempre y cuando se tenga la certeza de que dicho sistema tiene como destino final una planta de tratamiento.

4. Sistemas alternativos: - Dada la existencia de sistemas alternativos para el tratamiento de aguas

servidas debe tomarse en cuenta lo siguiente: - En el sistema denominado “Tanque séptico prefabricado en plástico reforzado

con fibra de vidrio”, se debe considerar: � Este sistema consiste en un tratamiento individual de desechos líquidos

que considera el principio del tanque séptico, sin embargo, ante las condiciones de un suelo arcilloso o altamente saturado, esa unidad básica para el tratamiento se complementa con otra unidad secundaria. Para este caso, la utilización de un filtro anaeróbico de flujo ascendente (FAFA), cuyo propósito es depurar el agua hasta un nivel de carga contaminante que cumpla con lo estipulado en el reglamento de vertidos, N° 33601

� Es importante tomar en cuenta que este sistema debe complementarse con un mantenimiento de las unidades (el tanque se limpia aproximadamente cada 1,5 a 2 años, mientras el filtro se limpia cada 9 meses), así como por líneas de evacuación de los gases que se formen en cada una de las unidades, dirigiéndolos hacia el techo de las casas o por zanjas preparadas para su filtrado y purificación.

� Hasta el momento ha resultado un sistema efectivo para tratamientos individuales, sin embargo aún falta comprobar en la práctica si se obtienen los mismos resultados para filtros comunes, que sirvan a 10 ó 20 viviendas a la vez.

� A pesar de que su costo puede tender a disminuir, todavía no se considera lo suficientemente competitivo comparado al tanque séptico tradicional.

� El área libre necesaria para la instalación de este tipo de tanques es de 6 a 7m² (tanque junto con filtro), dado que no necesita una zona de absorción dentro del lote.

� Al igual que con la Planta de Tratamiento, es necesaria la existencia de


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una quebrada con caudal permanente como cuerpo de agua receptor (efluente).

• Una alternativa más efectiva y realista con nuestro medio, es la implementación de un sistema de tanques sépticos con drenajes colectivos, los cuales se basan en el mismo sistema de los tanques sépticos individuales, desde el punto de vista que cada casa tiene su sistema de tratamiento primario, pero varía en que posee zonas de absorción colectivas, las cuales corresponden a terrenos grandes que sirven a varias familias a la vez. No cambia el funcionamiento del tanque, únicamente se traslada la zona de drenaje y en vez de estar ubicada en cada lote se localiza en una zona comunal, que puede ser usada como zona recreativa. Sin embargo para el nivel freático de algunas zonas de Osa, este tipo de soluciones requerirían estudios más detallados para determinar el índice de infiltración.

• Sobre un sistema de tanques sépticos con drenajes colectivos puede decirse que: - Se evita uno de los principales problemas que surgen a raíz del uso del

tanque séptico tradicional, que consiste en la construcción sobre la zona de absorción, pues en muchos casos no se tiene conciencia de que este espacio es fundamental para el buen funcionamiento del tanque.

- La existencia de una zona común de drenaje puede ayudar a fomentar el espíritu de colaboración comunal, puesto que es un bien colectivo con una doble finalidad (zona de absorción-área recreativa), sin embargo, es necesario tener en cuenta la disposición de los vecinos para que esta alternativa siga adelante mediante la cooperación de todos.

- Las dimensiones de esta zona estarán determinadas por la capacidad de absorción del suelo, nivel freático, por lo que su tamaño puede variar de un lugar a otro, por esto es necesario establecer el área de absorción a partir de lo estipulado en el “Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones” 7.10.3 Sistemas de absorción o bien regulación oficial más reciente en la materia.

• Para determinar el tamaño mínimo de un lote también se debe considerar qué tan susceptible es su cobertura con respecto a frentes y retiros.


• Deberán satisfacer los mismos requisitos que las urbanizaciones convencionales en cuanto a la presentación de planos.

CAPITULO 23. COMPLEJOS MULTIFAMILIARES PARA PROYECT OS DE INTERÉS SOCIAL

• Se desea contribuir con creación de mayores oportunidades habitacionales dentro del cantón, promoviendo la densificación y la concentración de servicios. Esto siempre y cuando la edificación contemple al menos dos pisos.

• Debe contemplarse la posibilidad de incorporar edificios multifamiliares dentro del cantón de Osa, dada la creciente demanda de tierra y la necesidad de hacer un uso más eficiente del suelo.

• A pesar de que actualmente este tipo de edificaciones no son usuales en el cantón debe proyectarse su desarrollo a futuro, por lo que es necesario brindarles un marco legal.


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TITULO IV. CONDOMINIOS

CAPITULO 24. GENERALIDADES DE CONDOMINIOS

• Los condominios son una modalidad de desarrollo inmobiliario, que se caracteriza por repartir entre varios individuos derechos comunes de la propiedad la cual; no obstante, es de carácter indivisible. Esta figura a partir de 1999, se ajustó a los lineamientos de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (N° 7933) y a su Reglamento publicado en el año 2005.

• En la Gran Área Metropolitana del Valle Central del país, ha sido el lugar donde más condominios; de distinta índole se han construido (la variación se puede dar ya sea por su configuración –horizontal, vertical, o mixta–; o la naturaleza de la actividad que alberga –residencial, comercial, agropecuario, industrial, etc.–). No obstante, en las zonas costeras; en especial las de promoción para el desarrollo inmobiliario, mal llamado turístico, los condominios ya empezaron a ser construidos y a percibirse sus efectos desfavorables.

• Para mediados de la década de los noventa, los condominios de uso residencial empezaron su auge, en el marco de la promoción de este tipo de desarrollo habitacional, como la opción más “segura y tranquila” para residir. Lamentablemente, los condominios han producido una serie de externalidades negativas, que; paradójicamente, tanto la Ley, pero más aún el Reglamento a la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 32303 MIVAH-MEIC-TUR, le jos de mitigarlas las han acentuado.

• Por lo general, esta opción inmobiliaria está dirigida a una clase social alta y media alta y son construidas en terrenos en las afueras de los centros urbanos. Esto hace que; por un lado, se genere una ciudad dispersa, y por otro socialmente fragmentada, donde los que menos tienen son excluidos.

• La dispersión de las actividades humanas en el territorio produce distintas consecuencias adversas: (i) aumento en los costos para poder proveer a la población de servicios públicos (salud, educación, agua potable y saneamiento de las aguas servidas); (ii) extensión de las redes viales, transporte público e infraestructura pública; (iii) presión sobre territorios destinados a otros usos no compatibles con la actividad residencial intensa (protección forestal, ambiental, o restricción por riesgo de amenaza de inundación o deslizamiento, donde en principio no deberían construirse viviendas del todo).

• Los condominios son; desde cierto punto de vista, una “pequeña ciudad” dentro de la ciudad, con sus propias reglas y condiciones. Resulta; ciertamente, paradójico que las personas están más anuentes a aceptar las regulaciones internas privadas de los condominios (que en ocasiones restringen hasta la posibilidad de tener niños, mascotas, recibir un número predeterminado de visitas, entre otros). Por contraste tradicional y culturalmente existen varias reservas con respecto a las normativas públicas.

• A través del precio con que se promocionan los condominios, se logra que solamente un sector de la población acceda a ellos, agrupando así los sectores de la población en el territorio y marcando los niveles de desigualdad.

• La normativa existente en el ordenamiento jurídico costarricense ha determinado la competencia exclusiva y excluyente del Gobierno Local en relación con la


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planificación urbana y el ordenamiento del territorio. Dicha competencia, se materializa a través de la creación y ejecución del Plan Regulador, el cual se constituye como el instrumento legal encargado de definir de forma vinculante, a través del conjunto de planos, mapas y reglamentos, el rumbo de la planificación en una circunscripción territorial determinada.

• La propiedad urbana se caracteriza por ser de carácter formal y estar sometida a un destino determinado, definido en el Plan Regulador, fin que no es cambiable por el propietario sino que es limitable y regulado por la Municipalidad. Las limitaciones resultantes son entendidas como lícitas ya que someten a la propiedad a una serie de restricciones y obligaciones cuyo objetivo es contribuir al bienestar colectivo, introduciéndose de esta manera la función social de la propiedad, la cual tiene asidero en el artículo 45 constitucional.

• Los condominios constituyen una de las variadas formas que existen para utilizar la propiedad urbana, motivo en virtud del cual es posible afirmar que se encuentran sujetos a las normas emanadas del Plan Regulador.

• En virtud de lo anterior, resulta indispensable que la Municipalidad como ente encargado de velar por los intereses locales, establezca una serie de normas complementarias a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 7933 y su Reglamento; esto con el fin de lograr un mayor bienestar en el Cantón de Osa tomando en cuenta su realidad física, económica y social.

• De esta manera y de acuerdo con la competencia otorgada por las diferentes normas al Plan Regulador, las directrices complementarias para los condominios se establecerán en dos direcciones: la primera, en lo referente a la ubicación del condominio según el uso del suelo establecido a través del Reglamento de Zonificación; y la segunda en relación con los lineamientos constructivos que deben cumplir los condominios, los cuales se establecerán en el presente reglamento.

CAPITULO 27. ESPECIFICACIONES GENERALES DE ÁREAS CO MUNES, VÍAS PERIMETRALES Y VÍAS PROPUESTAS

Consideraciones específicas:

• Los condominios reciben de la inversión pública (vías, redes de servicios, etc.) existente grandes beneficios que inclusive contribuyen al valor que los condominios pueden llegar a tener. No obstante, los condominios no retribuyen en lo absoluto ninguna de estas ventajas a la colectividad.

• Uno de las variables que influye en el proceso de consecución de calidad de vida por parte de los pobladores, son las oportunidades de sano esparcimiento y recreación que puedan tener a disposición. Las áreas verdes y recreativas (parques, polideportivos, plazas de fútbol, zonas de juegos infantiles, etc.) constituyen uno de los pilares para que los ciudadanos del cantón de Osa puedan desarrollar una vida plena.

• La cesión de áreas comunes a la ciudad es una de las maneras en que los condominios deben retribuir a la ciudad los beneficios adquiridos. Este terreno debe estar correctamente equipado, y puede variar su ubicación en la medida que el impacto positivo del área común pública pueda verse acrecentado.

• Uno de los aspectos claves para el funcionamiento de las ciudades, es una red vial que contribuya a una adecuada configuración y ordene el crecimiento y desarrollo en el territorio.


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• El trazo en cuadras y macrocuadras provee múltiples beneficios, entre los que destacan: (a) permite generar redundancia en el sistema vial, por lo que se aumentan las alternativas de desplazamiento; y en caso de algún evento que; repentinamente, obstruya el flujo (por ejemplo choque vial) los conductores de vehículos automotores tienen oportunidad para desviarse y continuar su camino; y (b) los cuadrantes facilitan un aprovechamiento del territorio más óptimo que otros trazos (por ejemplo, lineal); en función de infraestructura pública, extensión de redes de servicios públicos, acceso a comercio y servicios, transporte público, entre otros.

• Los condominios representan un obstáculo para la creación de vías transversales de cruce. Las grandes dimensiones que pueden llegar a tener no permiten que se pueda lograr un trazo de vías por lo menos cada 200 metros, de manera que se vayan formando cuadras y macrocuadras.

• El requerimiento de proveer vías perimetrales está dirigido a crear una alternativa para mejorar la topología de la red de calles y de la ciudad. Es de vital importancia que la Municipalidad; a través del Departamento de Planificación, les requiera a los desarrolladores respetar los alineamientos de las vías futuras propuestas.

CAPITULO 28.CLASIFICACIÓN DE CASOS PARA DOTACIÓN DE ÁREA PÚBLICA A CEDER

• Dadas las diferentes configuraciones bajo las cuales puede presentarse el desarrollo de un condominio, es necesario determinar las prioridades para la ciudad de acuerdo con la ubicación, tamaño y conformación del mismo.

• De esta forma, en algunos casos no será necesaria la construcción de vías perimetrales, pero sí lo será la dotación de espacios públicos. En otros casos, por el contrario, tendrá prioridad la dotación de estas vías, sobre el área común pública, esto de acuerdo con las necesidades establecidas, las cuales se han indicado en el reglamento mediante una clasificación de casos.

• Es importante también, establecer algún grado de flexibilidad para poder llevar a cabo las vías propuestas en el plan regulador, de modo que en estos casos se establecen algunas normas generales para poder dotar de estas vías acogiéndose a criterios más flexibles.

CAPITULO 29.REQUISITOS PARA LA PRESENTACIÓN DE PLAN OS

Consideraciones específicas:

• Los interesados en solicitar autorización oficial para un proyecto bajo el régimen de Propiedad Horizontal, deben seguir, los procedimientos y acatar los lineamientos establecidos en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 7933 y su respectivo Reglamento, así como las disposiciones establecidas en el presente Plan Regulador.

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REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y URB ANIZACIONES

REGULACIONES

TÍTULO I. CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS

CAPITULO 1. GENERALIDADES

Artículo 1. Para efectos de este reglamento se utilizarán los siguientes términos:

Acceso: Es la vía o vías existentes de carácter público frente al inmueble que permiten la entrada o salida del mismo. Excepcionalmente, se tendrán como accesos las servidumbres.

Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones.

Acometida eléctrica: Conexión del servicio entre las empresas y cada edificación. Alameda: Corresponde al acceso peatonal hacia dos o más viviendas o

establecimientos, este espacio al igual que las calles públicas es propiedad municipal.

Alero: Parte inferior del tejado que sale fuera de la pared, elemento voladizo no transitable, destinado exclusivamente para resguardo de vanos y muros.

Alineamiento: Línea fijada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción con respecto a la vía pública.

Altura de la edificación: Distancia vertical sobre la línea de construcción, entre el nivel de suelo de la propiedad y el punto más alto de la construcción.

Amanzanamiento: es el proceso por medio del cual se crean calles que delimitan las manzanas en un área determinada, como parte del proceso de urbanización o de renovación urbana.

Ancho efectivo: es un polígono dentro del lote o finca cuyo ancho mínimo es igual o superior al frente mínimo establecido en la zona.

Antejardín: Es un porcentaje del retiro frontal que debe dejarse como área verde libre; según la zona y condiciones del lote este puede ser desde un 50% hasta el 100%.

Área bruta: Área del predio sin descontar los porcentajes que deben ser cedidos para uso público.

Área común interna: Cosas y bienes de uso general construidos o no que se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales. El porcentaje total se tasará con base en el área total neta de la finca matriz y deberá cumplir con lo establecido en el presente reglamento. Las vías internas ni sus respectivas aceras forman parte del área común interna.

Área común pública: Porcentaje del área total de la finca matriz de un condominio que debe transferirse a la Municipalidad para uso público. Para ciertos casos, el área común pública podrá ser cedida en terrenos distintos al de creación del condominio de acuerdo a lo especificado en el Capítulo 13 del Reglamento para el control de Fraccionamientos, Urbanizaciones y Condominios del presente Plan Regulador. Esta área deberá cumplir con los requerimientos técnicos (configuración geométrica, ubicación, equipamiento, etc.) que se detallan en dicho capítulo.

Área comunal: área de una urbanización o condominio al servicio de los habitantes del desarrollo, donde se desarrollarán actividades deportivas, de recreación infantil y


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para adultos, así como actividades necesarias para la convivencia y organización dentro de una comunidad.

Área neta: Área disponible del la finca matriz donde se desea realizar el condominio, luego de descontar las áreas que como mínimo deben ser cedidos en vías públicas perimetrales y área común pública.

Área urbanizable: el total de área útil para poder llevar a cabo una urbanización. Los cañones de ríos y zonas con pendientes mayores al 30% no son parte del área urbanizable.

Calle primaria en urbanización: Aquellas que constituyen una red vial continua, sirven para canalizar las otras vías locales hacia sectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace entre el desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o que se considere que puedan llegar a tener esa función. Son aquellas carreteras cantonales clasificadas como caminos locales por la Ley General de Caminos Públicos.

Calle secundaria en urbanización: Vías colectoras internas de la urbanización. Son carreteras cantonales clasificadas como calles locales secundarias.

Calle sin salida: Calle o camino de dominio de público que se encuentra conectado solamente en uno de sus extremos con la red vial.

Calle terciaria en urbanización: Aquellas que se derivan de una calle secundaria, tendrán como máximo 400 metros de longitud y una separación máxima entre intersecciones de 120 metros.

Calles marginales: Calles secundarias paralelas a carreteras de altos flujos vehiculares y separadas de estas; permiten separar flujos vehiculares locales y las maniobras de acceso a propiedades aledañas a la vía de la carretera principal. A criterio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, cualquier carretera especial, nacional o regional, puede requerir calles marginales para acceso de los lotes que den frente a ella.

Calzada: Franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

Caminos vecinales: Son los caminos públicos que suministren acceso directo a fincas y a otras actividades económicamente rurales; unen caseríos y poblados con la Red vial nacional, y se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de corta distancia.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. CNE: Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias. Cobertura: Es el porcentaje (%) de terreno, que puede utilizarse para construir. En

este valor se incluye cualquier superficie impermeabilizada, techada, entradas vehiculares, caminos, accesos, estacionamientos y construcciones en general.

Condominio combinado: Es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen (plan regulador y regulaciones nacionales)

Condominio comercial: Condominio cuyo uso es para actividades comerciales y/o de servicios.

Condominio de lotes residenciales. Aplica para lotes donde existen viviendas a la entrada en vigencia del Plan Regulador, y por su configuración no es posible fraccionar con los tamaños mínimos de lotes establecidos en el Plan Regulador. Esta figura es aplicable a los Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Palmar Norte.

Condominio dentro de cuadra: Aquellos cuya finca madre se encuentra dentro de una cuadra ya existente. Cuadra se entenderá como un polígono rodeado por calles, cuyo lado mayor no exceda los 150 metros. La finca madre puede ocupar total o parcialmente la cuadra.


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Condominio industrial: Condominio cuyo uso único y exclusivo es el de actividades industriales y/o almacenamiento, de acuerdo al Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

Condominio mixto: Es un proyecto donde combinan construcciones horizontales y verticales.

Condominio por etapas: Para este tipo de condominios aplicará lo que refiere la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su respectivo reglamento.

Condominio residencial: Condominio que solamente alberga unidades habitacionales.

Condominio rural: Tipo de condominio que solamente se puede desarrollar en las zonas donde se permita en el Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo del presente Plan Regulador. Éstos tienen enfoques hacia una política conservacionista y requieren de grandes extensiones para poder desarrollarse, pues poseen bajos porcentajes de cobertura.

Condominio: Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

Construcción: Edificación de una obra de ingeniería, arquitectura o albañilería; obra construida que incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia.

Cuadra, cuadrante o manzana: Espacio urbano, edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, delimitado por calles por todos sus lados.

Cuadrante de la ciudad: en esta categoría se encuentran todos aquellos Centros Urbanos, Núcleos Consolidados Tipo 1, Núcleos Consolidados Tipo 2, Núcleos no Consolidados Tipo 1 y Núcleos no Consolidados Tipo 2. En aquellos casos que tanto el Centro Urbano como el Núcleo Consolidado cuenten con una Zona de Crecimiento Futuro o una Zona Industrial, ninguna de estas dos zonas se consideran parte del cuadrante de la ciudad, por lo que aplicarían las disposiciones que la ley 4240 establece para zonas fuera del cuadrante de la ciudad.

Desarrollo en cuadrante: Es aquella urbanización cuya configuración está compuesta por cuadras cuyo ancho es superior a 60 m e inferior a 120m.

Desarrollo lineal: Es aquella urbanización que no cuenta con cuadras, donde el desarrollo de la misma se da sobre una misma calle.

Ecoalbergues: son aquellos albergues cuyas características de diseño y de funcionamiento aseguran un uso sostenible de los recursos. Las características y requisitos de diseño para un ecoalbergue se detallan en el Reglamento de Construcciones.

Edificación: Construcción destinada a cualquier actividad como habitación, trabajo, almacenamiento o protección de enseres.

Escala: La escala de un plano o mapa expresa la relación de longitud entre las características dibujadas y las reales sobre la superficie de la tierra. Es decir, es la relación existente entre las dimensiones gráficas y las reales. Generalmente se expresa como una razón o fracción: 1:50000 ó 1/50000. El numerador es la unidad y representa la distancia en el dibujo; el denominador, un número mayor, representa la distancia en el terreno. Así, la escala 1:50000 establece que cualquier unidad tal y como 1 centímetro ó 1 milímetro en el mapa representa 50000 unidades iguales en el terreno. Entre menor sea el denominador, la escala es mayor porque se acerca más a la unidad; en una escala 1:1 son iguales a la representación y el método representado. En la escala 1:10000, 1 centímetro representa 100 metros y en 1:50000 corresponde, a quinientos metros de terreno.


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Estabilidad geotécnica: Es la capacidad de una masa de suelo, roca o combinación de ambas; de mantener su estado de reposo y equilibrio con el paso del tiempo, así sea por si mismo o bien por el uso de elementos externos creados por el hombre.

Establecimiento elevado: Aquel establecimiento cuyo nivel de piso terminado esté elevado a 80cm o más sobre el nivel de la calle, donde el sistema a utilizar permita el libre paso del agua, ya sea mediante pilotes, muros u otra tecnología constructiva En caso de utilizar muros o similares, no podrá cerrarse más del 20% del perímetro de la construcción en el nivel de la base, y la suma de la longitud de varios muros en un mismo sentido no podrá sobrepasar el 20% del total del borde de la construcción a la cual son paralelos.

Finca filial o unidad filial: Unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.

Finca madre: Finca en la cual se realiza un fraccionamiento. Finca matriz: Inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas

filiales y sus correspondientes áreas comunes internas.Es el valor neto una vez que se ha descontado el área pública a ceder.

Finca original: Corresponde a la finca original donde se llevará a cabo el condominio, es el valor bruto sin descontar aún lo correspondiente a calles perimetrales y área común pública.

Finca o lote: Inmueble inscrito en el Registro de Bienes Inmuebles, como unidad jurídica, en ocasiones se le refiere como parcela.

Fraccionamiento con fines urbanos: Aquellos fraccionamientos cuyo propósito es establecer un complejo habitacional, para el comercio, industria o turismo, por lo cual es necesario la apertura de calles y provisión de servicios. Cuando el fraccionamiento es con estos fines, será obligatorio ceder parte del terreno fraccionado a la Municipalidad.

Fraccionamiento: La división de cualquier finca con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones a manos del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.// En otras palabras es dividir determinada extensión de terreno en unidades más pequeñas, mediante amanzanamientos o lotificaciones, con los debidos accesos para cada lote y donde los propietarios de terrenos se ven obligados a apegarse a las normas de planeación y desarrollo de la ciudad.

Franja verde: Se ubican entre la calle y la acera, sirven para darle mayor seguridad al peatón y proveer de confort el recorrido.

Frente de lote: Es la longitud en su línea frontal del predio sobre vía pública. Habitable: Local que reúna los requisitos de seguridad, higiene y comodidad

adecuados para la permanencia de personas por un período prolongado. Huella: Es la cantidad de terreno en metros cuadrados (m²), que pueden utilizarse para

construir. En este valor se incluye cualquier superficie impermeabilizada, techada, entradas vehiculares, caminos, accesos, estacionamientos y construcciones en general.

ICAA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. En algunas ocasiones se menciona como AyA.

ICE: Instituto Costarricense de Electricidad.


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ICODER: Instituto Costarricense del Deporte y la Recreación. Impermeable: Que no permite la libre penetración del agua. Infiltración: Determina la velocidad con que el agua debe ser aplicada a la superficie

sin que ocurran pérdidas por escurrimiento superficial; es utilizada en sistemas de riego.

INS: Instituto Nacional de Seguros. INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, en algunos casos se menciona

solamente como el “Instituto”. Lado de cuadra: Espacio de una calle comprendido entre dos esquinas; lado de una

manzana. MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería. Manzana, cuadra o cuadrante: Espacio urbano, edificado o destinado a la edificación,

generalmente cuadrangular, delimitado por calles por todos sus lados. MINAET: Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones. MINSA: Ministerio de Salud. MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes. Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre el cantón de

Osa. Le corresponde la administración de los servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional. En algunas ocasiones se menciona como Municipio.

Parcela: Unidad catastral representada por una porción de terreno que constituye una completa unidad física.

Pared: Muro no estructural, elemento constructivo para cerrar espacios. Piso: En un edificio, plataforma a nivel que sirve de suelo y para apoyar los muebles.

Se llama primer piso al que está a nivel del suelo. Edificio de un piso es aquel de una sola planta. Se conoce por piso el conjunto de habitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un edificio de varias plantas.

Plano catastrado: Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

Primer piso: Se llama primer piso al que está a nivel del suelo. Retiro frontal: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción, de origen

catastral la primera y de definición oficial la segunda, ya sea por el MOPT o la Municipalidad; implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

Retiro lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana de la estructura física o construcción.

Retiro posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero posterior del lote y la parte más cercana de la estructura física o construcción.

Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una edificación y los linderos del respectivo lote.

Servidumbre: Derecho real en cosa ajena que implica un poder sobre un predio para servirse de él parcialmente en algún aspecto. Al constituir un gravamen sobre una propiedad, la servidumbre no deja de formar parte de la misma, por lo que su dueño tiene la posibilidad de practicar todos los actos compatibles con su existencia y ejercicio.

Servidumbre Pública: Aquella relativa al uso público o la utilidad general de los particulares, cuyo fundamento se encuentra en las normas del ordenamiento jurídico costarricense. Dentro de este tipo se encuentran: las establecidas en la Ley de Aguas número 276 para cuando quien quiera aprovechar las aguas públicas no tenga de los vecinos la autorización correspondiente para la construcción de las


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obras necesarias, también están las referentes al cumplimiento directo o indirecto de cualquier fin encomendado al ICE (líneas eléctricas, de telecomunicaciones y de transmisión) y cualquier otra que a futuro sea así establecida por la ley.

Servidumbre de Paso: Aquella cuya constitución es forzosa a favor de los fundos que estén enclavados o que no tengan salida suficiente a la vía pública. Los actos referentes a su mantenimiento, deberán ser ejecutados por el propietario o usufructuario del fundo dominante.

Suelo: Cualquier material no consolidado compuesto de distintas partículas sólidas, con gases o líquidos incluidos. En construcción, la palabra se aplica normalmente al terreno de sustentación de las obras.

Supercuadra: Zona urbana que se encuentra formada por cuadras y rodeada por vías principales, que permiten la integración de la ciudad. Las calles externas que conforman las supercuadras serían de mayor importancia dentro de una estructura jerarquizada de calles.

Superficie libre mínima. La superficie libre mínima es la diferencia entre el área del lote y el área de cobertura.

Superficie máxima a cubrir: Es el valor resultante cuando debe combinarse algún porcentaje de cobertura y alguna huella.

Superficie para caminos y estacionamientos dentro d el lote: Esta definición corresponde al área destinada para caminos, trochas, accesos y estacionamientos, dentro de una propiedad, a diferencia de la cobertura, esta área puede o no estar impermeabilizada. Por lo tanto lo que se controla es la cantidad de metros cuadrados destinados a estos propósitos. Este concepto aplica únicamente en la Zona montañosa de intervención baja y Zona montañosa de intervención moderada.

Unificación de fincas: es el proceso mediante el cual dos fincas se unifican en una sola.

Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales mediante la apertura de calles y provisión de servicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la Municipalidad cierta porción de terreno para uso público.

Vía o camino público: Es todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos de planificación; incluye aquel terreno que de hecho esté destinado ya a ese uso público.

Vía peatonal o bulevar: Aquella que es de uso exclusivo para transeúntes, y en las cuales el uso de vehículos motorizados está prohibido.

Vías perimetrales públicas: requisito únicamente para condominios residenciales que no están dentro de cuadra, todo condominio comercial, condominio combinado, y condominio industrial; sin importar su ubicación, en caso que existan vías previo a la creación del condominio, no haría falta construir todas las vías perimetrales, el porcentaje diferencial, será sumado al porcentaje de área común pública, que se debe proveer.

Vías perimetrales públicas: Vías ubicadas en el perímetro de la finca filial cedidas a la Municipalidad al desarrollar un condominio.

Vivienda cascarón: Núcleo de servicios y paredes exteriores. Vivienda de interés social: Aquella subvencionada total o parcialmente por el estado,

cuyos beneficiarios son sectores de la población con escasos recursos económicos. Vivienda elevada: Aquel tipo de vivienda cuyo nivel de piso terminado esté elevado a

un metro de altura o más sobre el nivel de la calle, donde el sistema a utilizar permita el libre paso del agua, ya sea mediante pilotes, muros u otra tecnología constructiva En caso de utilizar muros o similares, no podrá cerrarse más del 15% del perímetro


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de la construcción en el nivel de la base, y la suma de la longitud de varios muros en un mismo sentido no podrá sobrepasar el 15% del total del borde de la construcción a la cual son paralelos.

Vivienda multifamiliar: Edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

Vivienda progresiva: Toda unidad de vivienda que partiendo del lote con servicios mínimos, puede ir evolucionando con el tiempo hasta llegar a constituir una vivienda completa.

Vivienda unifamiliar: Edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

Vivienda: Todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

Zonas colectivas de drenaje para aguas servidas: Zona de drenaje común para disponer las aguas residuales provenientes de tanques sépticos individuales, que sirve a varias familias a la vez, y tiene dimensiones suficientes para cumplir con los requerimientos técnicos del Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias del CFIA, o leyes y reglamentos especiales publicados y vigentes relativos a la materia.

Artículo 2. Para autorizar el visado de planos es indispensable que el interesado presente el plano de la finca madre en donde se muestren todas las porciones resultantes.

Artículo 3. Lotes regulares. Se considera un lote como regular cuando presenta las siguientes características:

a. El polígono que circunscribe el lote deberá tener cuatro ángulos internos con valores entre 70 y 110°.

b. Los restantes ángulos internos del polígono generados por el perímetro del mismo deben tener medidas entre 165 y 195°.

c. Deberá cumplir con el área y frente mínimo establecido en el presente Reglamento para la zona en donde se encuentre.


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Imagen 1. Descripción de las características de un lote regular.

Artículo 4. Lotes irregulares. Aquellos lotes que no cumplan con los requerimientos para lotes regulares serán considerados como irregulares.

CAPITULO 2. SERVIDUMBRES Y CALLES SIN SALIDA

Artículo 5. Condición de la servidumbre de paso. Cuando se autoriza una segregación frente a servidumbre la entrada a cada parcela será considerada servidumbre de paso común y en todo momento, se debe dar paso libre para cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos, así como de las que corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. La municipalidad no tiene la obligación de darle mantenimiento a la servidumbre o prestar servicios en los lotes interiores.

Artículo 6. Lotes frente a servidumbre de paso: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. Excepcionalmente la Municipalidad podrá admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que presenten las siguientes condiciones:

a. La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que, por su ubicación o dimensión, se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.


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b. En caso que no existan viviendas en el predio a fraccionar, el acceso a las futuras viviendas desde la servidumbre será únicamente en forma lateral, de modo que el punto final de la servidumbre no culmine con una construcción. Debe quedar al final de la servidumbre un ancho libre de al menos el equivalente al derecho de vía actual.

c. Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de 6 lotes. d. Bajo ninguna circunstancia se permitirán servidumbres con una longitud mayor a 45

metros. e. Cuando una servidumbre sirva a una subdivisión hasta de tres lotes para vivienda

unifamiliar, se tendrá una servidumbre de 5 metros de ancho como mínimo, más un 1,5 metros de acera como mínimo, si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará 1,5 metros más para la otra acera. De esta forma el ancho mínimo será de 8 metros en total.

f. Cuando una servidumbre sirva a una subdivisión de 4 a 6 lotes para vivienda unifamiliar, esta será de al menos 7 metros de ancho para la calzada, más 1,5 metros de acera como mínimo, si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará 1,5 metros más para la otra acera De esta forma el ancho será de 10 metros en total.

g. Los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas establecidas en este reglamento, de acuerdo con la zona donde se ubiquen. El área de la servidumbre no será válida para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones.

Imagen 2. Restricciones para servidumbres.

Artículo 7. Excepción. Para el caso de lo núcleos no consolidados de protección patrimonial, la servidumbre tendrá un ancho de al menos 6m y podrá conservar la longitud existe aunque esta sea mayor a 45m.

Artículo 8. Alamedas en núcleos no consolidados de Protección Patrimonial cuya configuración sea la constituida así por la antigua Compañía Bananera de Costa Rica. Los lotes que presenten viviendas bajo esta condición, cuyo acceso es únicamente


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peatonal, podrán fraccionar frente a alameda, siempre y cuando esta presente al menos 3 m de ancho. La alameda deberá tener una configuración del U, L o lineal.

Artículo 9. Calles sin salida. Solo se aceptarán calles sin salida en las siguientes situaciones:

a. Si dicha calle es cedida a la Municipalidad de Osa. b. Si dicha calle forma parte parcialmente de alguna propuesta vial del Plan Regulador.

Esto en el caso que la propiedad no cubra la totalidad de la calle propuesta. c. Si la propiedad a urbanizar no colinda con una calle pública en el sentido

perpendicular a las futuras calles. d. Si el terreno no conecta dos vías existentes, se podrá crear una calle sin salida

siempre y cuando esté prevista para una futura conexión, tal y como sucede con las servidumbres. En caso de que el dueño de la propiedad colindante desee urbanizar, deberá conectarse a esta calle sin salida y establecer una continuidad.

e. En caso que no existan viviendas en el predio a fraccionar, el acceso a las futuras viviendas desde la calle será únicamente en forma lateral, de modo que el punto final de la calle no culmine con una construcción. Debe quedar al final de dicha calle un ancho libre de al menos el equivalente al derecho de vía actual.

f. En pequeños desarrollos residenciales dentro de la cuadras, donde la longitud de la calle no sobrepasará los 45 metros.

CAPITULO 3. REUNIÓN DE FINCAS

Artículo 10. La unificación de fincas es permitida en cualquier parte del cantón siempre y cuando esta acción no implique la obstrucción total o parcial de alguna vía pública existente o bien el acceso a algún espacio público.

Artículo 11. Para aquellos casos donde es necesario realizar la segregación de una finca vecina para una posterior unificación con otra colindante, se permitirá la segregación pese a no cumplir con las condiciones de una segregación convencional, siempre y cuando se dicha acción sea realizada en un mismo acto, frente a un notario público. Bajo ninguna circunstancia se permitirá una segregación que no cumpla con los requerimientos de este Plan Regulador en un procedimiento diferente al descrito.

CAPITULO 4. FRACCIONAMIENTO SEGÚN ZONA

Artículo 12. Para los Centros Urbanos, Núcleos Consolidados tipo 1 y tipo 2, y en Núcleos no Consolidados tipo 1 y 2, la cantidad de lotes resultantes de una segregación no podrá ser mayor a diez. Salvo que dicha segregación sea parte de una urbanización.

Artículo 13. En los Centros Urbanos

a. La Municipalidad aceptará el fraccionamiento únicamente en propiedades que se encuentren frente a vías existentes y debidamente reglamentadas o bien propuestas en este Plan Regulador. El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que requiera la calle, incluida su ampliación.

b. Todo nuevo fraccionamiento debe sujetarse a las propuestas de nuevas calles indicadas en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador, construyendo las calles propuestas que atraviesen la finca a fraccionar.


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c. Los lotes deberán contar como mínimo con servicios de agua potable y electricidad para poder segregarse.

Artículo 14. Para los Centros urbanos de Ciudad Co rtés y Palmar Norte. Los lotes resultantes de cualquier nueva segregación tendrán como mínimo 200m² y 10 metros de frente.

Artículo 15. Núcleos consolidados Tipo 1: Sierpe y Palmar Sur. Núcleos consolidados Tipo 2: Piedras Blancas. Los lotes resultantes de cualquier nueva segregación tendrán 10 metros de frente como mínimo y un área no menor de 200m².

Artículo 16. Centros de Turismo Secundario: Uvita y Dominical y Agujas: Cualquier nuevo fraccionamiento deberá cumplir las dimensiones de lote dependiendo de la zona donde se ubique en la zonificación interna del núcleo:

Artículo 17. Núcleos no consolidados Tipo 1 Los lotes resultantes de cualquier nueva segregación tendrán 10 metros de frente como mínimo y un área mayor a 200m².

Artículo 18. Núcleos no consolidados Tipo 2. Los lotes resultantes de cualquier nueva segregación tendrán 12 metros de frente como mínimo y un área mayor a 250m².

Artículo 19. Núcleo consolidado de protección patri monial. El tamaño de lote mínimo es de 240 m², con un frente mínimo de 10 metros.

Artículo 20. Núcleo no consolidado de protección pa trimonial. El tamaño de lote mínimo es de 180 m², con un frente mínimo de 9 metros.

Artículo 21. Para el caso del artículo anterior, donde exista la configuración original de la antigua Compañía Bananera de Costa Rica, de presentarse la imposibilidad de fraccionar en lotes mayores o iguales a 180m², podrán segregar en lotes menores, siempre y cuando el área resultante no sea menor a 90m² y 6 m de frente. En el anexo 10 se presentan algunas de las configuraciones originales de dicha compañía.

Artículo 22. Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Pal mar Norte. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, cuyas dimensiones oscilen entre 6 y 10 metros de frente y con áreas mayores a 90m², tendrán un porcentaje de cobertura del 75% si es para uso habitacional o bien un 85% en caso de uso no habitacional, y podrán efectuar la construcción siempre y cuando respeten los retiros respectivos.

Zona Dimensiones de lote

Núcleo atracciones turísticas

Desarrollo turístico

Mixta turismo y comunidad

Frente: 12m Área: 1000m²

Desarrollo Turístico de Baja densidad


Núcleo comunidad Frente: 10m Área: 250m²


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Artículo 23. Núcleos Consolidados Tipo 1 y Núcleos no consolidados Tipo 1. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, cuyas dimensiones oscilen entre 6 y 10 metros de frente y con áreas mayores a 90m², tendrán un porcentaje de cobertura del 75% si es para uso habitacional o bien un 85% en caso de uso no habitacional, y podrán efectuar su construcción siempre y cuando respeten los retiros respectivos.

Artículo 24. Zonas de inundación en Centros Urbanos , Núcleos Consolidados, Núcleos no consolidados y Centros de turismo secundario: No podrán fraccionarse terrenos cuya totalidad se encuentre en zonas de inundación declaradas por la Comisión Nacional de prevención de riesgos y atención de emergencias. Para el caso de encontrarse una porción del lote en la zona de inundación se podrá realizar el fraccionamiento. A la hora de realizar la construcción se deberá cumplir con las condiciones de cobertura descritas en el artículo siguiente.

Artículo 25. Coberturas en lotes con porciones en zonas de inundación en Centros Urbanos, Núcleos Consolidados, Núcleos no consolidados y Centros de turismo secundario, salvo el caso de Uvita y Sierpe. Para aquellos lotes que tengan una porción en zona inundación declarada por la CNE, podrán hacer uso de su lote en el sector que no se inunda, siempre y cuando la construcción no supere el porcentaje de cobertura establecido y se dejé al menos 30m² libres de construcción fuera de la zona de inundación. Tal y como se muestra en la figura:

Artículo 26. Centros de Turismo Secundario: Uvita, Dominical y Agujas. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, deberán cumplir con la siguiente normativa:

Lotes en núcleo comunidad: cuyas dimensiones oscilen entre 6 y 10 metros de frente y con áreas mayores a 90m², tendrán un porcentaje de cobertura del 70%.

Lotes fuera del núcleo comunidad: cuyas dimensiones oscilen entre 6 y 12 metros de frente y con áreas mayores a 90m², tendrán un porcentaje de cobertura del 70% si es


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para uso habitacional o bien un 75% en caso de uso no habitacional, y podrán efectuar su construcción siempre y cuando respeten los retiros respectivos.

Artículo 27. Para lotes debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, en Núcleos Consolidados Tipo 1, Centros Urbanos y Centros de Turismo Secundario: Uvita, Dominical y Agujas, no se tramitarán permisos de construcción para uso habitacional en lotes menores de 90m² o con menos de 6 metros de frente. A los propietarios de terrenos con áreas menores a 90m² y con frente menor a 6 metros se les da la posibilidad de construir un local comercial, siempre y cuando el uso sea compatible con la zona y dicho local cuente con iluminación y ventilación natural. En este caso podrán alcanzar una cobertura del 85%

Artículo 28. Cesión de tierras. Todos los fraccionamientos que se realicen fuera del cuadrante de la ciudad, deberán ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un porcentaje de la finca madre de acuerdo con el tipo de segregación que se vaya a realizar y dependiendo del tipo de zona donde se encuentre. Este porcentaje se cede una única vez; en caso de segregaciones sucesivas solamente se deberá realizar la cesión respecto a la finca madre original. Para efectos del presente Plan Regulador las zonas que se catalogan como fuera del cuadrante de las ciudades son las siguientes:

a. Zona de crecimiento futuro b. Zona agropecuaria c. Zona agropecuaria con restricciones d. Zona de limitaciones a la actividad agropecuaria e. Zona para actividades turísticas de baja intensidad f. Zona de protección hidrogeológica. g. Zona llana de intervención moderada h. Zona montañosa de intervención moderada. i. Zona llana de intervención baja j. Zona montañosa de intervención baja k. Zonas industriales

Artículo 29. Zonas de crecimiento futuro. Toda nueva segregación tendrá como mínimo 50.000m² de área y con 50 metros de frente.

Artículo 30. Para el caso de lotes debidamente inscritos en la Zona de crecimiento futuro , cuyas dimensiones sean menores a las permitidas, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Para lotes menores a 1.000m² se admitirá una huella máxima de 200m². Podrá utilizarse este valor siempre y cuando se deje libre al menos un 25% del lote para área verde.

b. Para lotes mayores o iguales a 1.000m² se podrá cubrir un máximo del 20% del lote.

Artículo 31. Cesión de tierras en Zona de crecimien to futuro. Toda nueva segregación en Zona de crecimiento futuro, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un 20% del total de la finca madre.

Artículo 32. Zona agropecuaria . Toda nueva segregación tendrá como mínimo 5.000m² de área.


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Artículo 33. Cesión de tierras en Zona agropecuaria . Cualquier nueva segregación a partir de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador donde la finca madre sea mayor a 100.000m² (10 hectáreas), deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un 5% del total de la finca madre.

Artículo 34. Fincas inscritas en Zona Agropecuaria. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Si el uso es agropecuario podrán cubrir como máximo: a.1 Lotes menores o iguales a 2000m²

En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta un 15% del lote Para uso habitacional: se podrá cubrir 200 m² de huella como máximo.

a.2 Lotes mayores a 2000m² pero menores a 5000m² En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta 100 m²+10% del lote. Para uso habitacional: se podrá cubrir 100 m²+ 5% del lote como máximo.

a.3 Lotes entre 5000m² a 200 000m² (20ha) En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta un 350 m²+5% del lote Para uso habitacional: se podrá cubrir 250m² + 2% del lote como máximo.

a.4 Lotes mayores a 200 000m² (20ha) En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta 6350 m² + 2% del lote. No podrá superar los 20 000m² (2 ha) de huella. Para uso habitacional: se podrá cubrir 250 m² + 2% del lote como máximo.

a.5 El porcentaje destinado a caminos no superará el 4% de cobertura total del lote y es adicional al porcentaje establecido para infraestructura agropecuaria.

b. Si el uso es no agropecuario podrán cubrir como máximo: c.1 Lotes menores o iguales a 5000m²: Pueden cubrir 250 m² de huella máxima. c.2 Lotes mayores a 5000m² y menores a 200 000 (20 ha), pueden cubrir el 5% del lote como máximo. c.3 Lotes mayores a 200 000m² (20ha), podrán cubrir 4000 m²+3% del lote. No podrá superar los 20 000m² (2 ha) de huella.

Artículo 35. Zona agropecuaria con restricciones Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 10.000m².

Artículo 36. Zona Agropecuaria de protección patrim onial. El tamaño de finca mínimo es de 10.000 m².

Artículo 37. Cesión de tierras en Zona agropecuaria con restricciones. Toda nueva segregación en zona agropecuaria con restricciones, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un 7% del total de la finca madre.

Artículo 38. Fincas inscritas en Zona agropecuaria con restricciones. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Lotes menores o iguales a 2.000m²: Huella máxima 200m². b. Lotes mayores a 2.000m²: 10% de cobertura máxima, no podrá sobrepasar los


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7.000m² de huella.

Artículo 39. Zona de limitaciones a la actividad ag ropecuaria. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 7 000m².

Artículo 40. Cesión de limitaciones a la actividad agropecuaria. Toda nueva segregación en zona de limitaciones a la actividad agropecuaria, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un 7% del total de la finca madre.

Artículo 41. Fincas inscritas en zona de limitacion es a la actividad agropecuaria. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Lotes menores o iguales a 250m²: Huella máxima 100m². b. Lotes mayores a 250m²: 40% del lote como cobertura máxima.

Artículo 42. Zona para actividades turísticas de ba ja intensidad Las nuevas segregaciones deberán tener un tamaño mínimo de 30.000m² (3ha) y un frente mínimo de 50 metros.

Artículo 43. Cesión de tierras en Zona para activid ades turísticas de baja intensidad. Toda nueva segregación en la Zona para actividades turísticas de baja intensidad, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa un 10% del total de la finca madre.

Artículo 44. Fincas inscritas en Zona para activida des turísticas de baja intensidad. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Lotes menores o iguales a 1.000m²: Huella máxima 200m². b. Lotes mayores a 1.000m²: 20% de cobertura máxima, siempre y cuando no supere las 2ha de huella.

Artículo 45. Núcleos de comercio en carretera. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 1 000 m² y un frente de al menos 20 metros.

Artículo 46. Zona de protección hidrogeológica. Todo nuevo fraccionamiento tendrá al menos 20.000m² (2ha) y 80 metros de frente.

Artículo 47. Cesión de tierras en Zona de protecció n hidrogeológica. Toda nueva segregación en la Zona para actividades turísticas de baja intensidad, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa, los siguientes porcentajes de terreno de acuerdo con el destino que el fraccionador elija:

a. 12% de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:

• Fuentes de agua.

• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas. b. 7% de la finca madre, si lo porción de terreno que se cede tiene acceso desde

una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública, cuyo equivalente sea igual al porcentaje citado.

Artículo 48. Fincas inscritas en Zona de protección hidrogeológica. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser


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utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Para el caso de usos habitacionales podrán cubrir como máximo:

• Lotes menores a 500m²: 40% de cobertura.

• Lotes entre 500m² y 4.000m²: 170m² + 6% del lote.

• Lotes entre 4.000m² y 10.000m²: 210m² + 5% del lote.

• Lotes mayores a 1ha: 310m² + 4% del lote siempre y cuando no supere los 1.500m² de huella.

b. Para usos no habitacionales podrán cubrir como máximo:

• Lotes menores a 500m²: 40% de cobertura.

• Lotes entre 500m² y 10.000m²: 150m² + 10% del lote.

• Lotes mayores a 1 ha: 450m²+7% del lote siempre y cuando no supere los 2.500m² de huella.

Artículo 49. Zona llana de intervención moderada. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 30.000m² (3ha).

Artículo 50. Cesión de tierras en Zona llana de int ervención moderada. Toda nueva segregación en la Zona llana de intervención moderada, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa, los siguientes porcentajes de terreno de acuerdo con el destino que el segregador elija.

a. 17 % de la finca madre, si el terreno que se cede es para los siguientes propósitos: • Fuentes de agua • Parches de Bosque, Protección de ríos y quebradas

b. 12 % de la finca madre, si lo porción de terreno que se cede tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Artículo 51. Fincas inscritas en Zona llana de inte rvención moderada. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Uso habitacional. La superficie máxima a cubrir será de acuerdo al tamaño del lote, de la siguiente forma: • Lotes menores a 4.000m²: 15% del lote. • Lotes entre 4.000m² y 30 000m²: 1.010m² + 2,5% del lote. • Lotes mayores a 30.000m²: 1.370m² + 1,3% del lote, siempre y cuando no

supere los 5.000m² de huella

b. Uso no habitacional. La superficie máxima a cubrir será de acuerdo al tamaño del lote, de la siguiente forma:

• Lotes menores a 4.000m²: 15% del lote. • Lotes entre 4.000m² y 30.000m²: 400m² + 4,5% del lote. • Lotes mayores a 30.000m²: 700m² +3,5% del lote, siempre y cuando no supere

los 6.000m² de huella.

Artículo 52. Zona montañosa de intervención moderad a. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 40.000m² (4ha).


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Artículo 53. Cesión de tierras en Zona montañosa de intervención moderada. Toda nueva segregación, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa, los siguientes porcentajes de terreno de acuerdo con el destino que el segregador elija.

a. 17% de la finca madre, si el terreno a ceder es para los siguientes propósitos: • Fuentes de agua • Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 12% de la finca madre, si la porción de terreno a ceder tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Artículo 54. Fincas inscritas en Zona montañosa de intervención moderada. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Para el caso del Uso habitacional

a.1. Superficie máxima a cubrir para infraestructura en general:

• Lotes menores de 4.000m²: 10% del lote siempre y cuando no supere los 300m². • Lotes entre 4.000m² y 10.000m²: 60m2 + 6% del lote. • Lotes entre 10.000m² y 80.000m²: 510m2 + 1,5% del lote, siempre y cuando no

supere los 1.200m² de huella. • Lotes mayores a 80.000m²: 400m².+1% del lote siempre y cuando no supere los

2.000m² de huella.

a.2 Superficie máxima a cubrir para caminos y estacionamientos dentro del lote:

• Lotes menores de 1ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300m². • Lotes entre 1ha y 8ha: 200m² + 1% del lote. • Lotes mayores de 8ha: 760m² + 0,3% del lote siempre y cuando no supere los

3.000m².

b. Para el caso del Uso no habitacional

b.1 Superficie máxima a cubrir para infraestructura en general:

• Lotes menores a 1ha: 500m² de huella, siempre y cuando este valor no supere el 40% de cobertura.

• Lotes entre 10.000m² y 40.000m²: 200m² + 3% del lote. • Lotes mayores a 40.000m²: 600m² + 2% del lote, siempre y cuando no se supere

los 3.000m² de construcción.

b.2 Superficie máxima a cubrir caminos y estacionamientos dentro del lote:

• Lotes menores a 1ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300m² • Lotes entre 1ha y 8ha: 150m² + 1,5% del lote, siempre y cuando no supere los

1.500m² en caminos y estacionamientos. • Lotes mayores a 8ha: 1030m² + 0,4% del lote, siempre y cuando no supere los

3.700m².

Artículo 55. Zona llana de intervención baja. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 60.000m² (6ha).


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Artículo 56. Cesión de tierras en Zona llana de int ervención baja. Toda nueva segregación en la Zona llana de intervención baja, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa, los siguientes porcentajes de terreno de acuerdo con el destino que el segregador elija.

a. 20% de la finca madre, si el terreno que se cede corresponde a los siguientes usos: • Fuentes de agua potable • Parches de Bosque, • Zonas de Protección de ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno que se cede tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Artículo 57. Fincas inscritas en Zona llana de inte rvención baja. Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Superficie máxima a cubrir para el caso de Uso Habitacional

• Lotes menores a 4.000m²: 350m² de huella siempre y cuando no supere el 40% de cobertura.

• Lotes entre 4.000m² y 10.000m²: 90m2 + 6,5% del lote. • Lotes entre 10.000m² y 60.000m²: 565m2 + 1,75% del lote • Lotes mayores a 60.000m²: 1.135m2 + 1,15% del lote, siempre y cuando no

supere los 2.000m² de huella.

b. Superficie máxima a cubrir para el caso de no Uso Habitacional

• Lotes menores a 10.000m²: 15% del lote. • Lotes entre 10.000m² y 60.000m²: 750m2 + 2,5% del lote. • Lotes mayores a 60.000m²: 1.180m2 + 1,15% del lote, siempre y cuando no

supere los 5.000m² de huella.

Artículo 58. Zona montañosa de intervención baja. Las nuevas segregaciones tendrán un tamaño mínimo de 80.000m² (8ha).

Artículo 59. Cesión de tierras en Zona montañosa de intervención baja. Toda nueva segregación en Zona montañosa de intervención baja, deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Osa, los siguientes porcentajes de terreno de acuerdo con el destino que el segregador elija.

a. 20% de la finca madre, si el terreno que se cede corresponde a los siguientes usos: • Fuentes de agua potable • Parches de Bosque • Zonas de Protección de ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno que se cede tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Artículo 60. Fincas inscritas en Zona montañosa de intervención baja Lotes segregados y debidamente inscritos al momento de entrada en vigencia del Plan Regulador, podrán


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ser utilizados bajo las siguientes condiciones:

a. Uso habitacional

a.1 Superficie máxima a cubrir para infraestructura en general:

• Lotes menores a 4.000m²: 150m² de huella máxima • Lotes entre 4.000m² y 10.000m²: 90m2 + 1,5% del lote, siempre y cuando no

supere los 240m². • Lotes entre 10.000m² y 80.000m²: 165m2 + 0,75% del lote, siempre y cuando no

supere los 400m² de huella. • Lotes mayores a 80.000m²: Podrá cubrir un máximo de 0,5% del lote, siempre y

cuando no supere los 600m² de huella.

a.2 Superficie máxima a cubrir para caminos y estacionamientos dentro del lote:

• Lotes menores a 1ha: 5% del lote, siempre y cuando no supere los 300m² • Lotes entre 1ha y 8ha: 200m2 + 1% del lote

b. Uso no habitacional

b.1 Superficie máxima a cubrir para infraestructura en general:

• Lotes menores a 1 ha: 10% del lote siempre y cuando no supere los 500m² de huella.

• Lotes entre 10.000m² y 80.000m²: 400m2 + 1% del lote, siempre y cuando no supere los 1.000m² de huella.

• Lotes mayores a 80.000m²: Podrá cubrir un máximo de 400m2 + 0,75% del lote, siempre y cuando no supere los 1.500m² de huella.

b.2 Superficie máxima a cubrir para caminos y estacionamientos dentro del lote:

• Lotes menores a 1ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300m² • Lotes entre 1ha y 8ha: 150m2 + 1,5% del lote. • Lotes mayores a 8ha: 1.030m2 + 0,4% del lote, siempre y cuando no supere los

3.700m²

Artículo 61. Zonas industriales. Las dimensiones mínimas de lotes se establecen de acuerdo con el tipo de industria según se muestran en la Tabla 1.

Tabla 1. Dimensiones mínimas de lote de acuerdo con el tipo de industria. Tipo de Industria

Aspecto Regulado G (grande) M (mediana) P (pequeña) T (talleres

artesanales) Tamaño de lote mínimo (m2)

10.000 3.000 1.000 200

Frente mínimo de lote (m)

60 30 20 10

Artículo 62. Cesión de áreas públicas para Zonas In dustriales Todo fraccionamiento dentro de la zona Industrial deberá ceder gratuitamente al dominio público un 5% del total de la finca matriz. Para que el fraccionamiento sea aceptado por la Municipalidad de Osa, deberá entregarse una declaración jurada, donde el interesado establezca la zona y la cantidad de metros cuadrados que serán traspasados a la Municipalidad. Para realizar


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dicha cesión se puede optar por alguna de las siguientes posibilidades:

a. Ceder esta porción de terreno dentro de la misma Zona Industrial. b. Ceder esta porción de terreno fuera de la Zona Industrial. En este caso se deberá

adquirir una porción de terreno equivalente, en alguna zona de inundación establecida por la Comisión nacional de prevención de riesgos y atención de emergencias (CNE) dentro de los Centros Urbanos, señalada con esta naturaleza en el Reglamento de Renovación Urbana de este Plan Regulador. De esta forma el propietario está autorizado a hacer uso total de los lotes segregados ubicados en la Zona Industrial.

Artículo 63. Si el cociente entre la finca madre original y el número de predios a segregar es igual o superior al tamaño de lote mínimo de la zona, pero a la hora de ceder la cantidad correspondiente a la municipalidad la finca disminuye de manera tal que los valores de los predios resultantes son menores a los solicitados, se podrá hacer el fraccionamiento siempre y cuando el área de cada predio no sea inferior al 90% del mínimo solicitado en la zona correspondiente. Se deberá cumplir con el frente mínimo establecido en el Plan Regulador.

Artículo 64. La Municipalidad debe realizar un control de las fincas madres a fraccionar, de manera que en el primer fraccionamiento se ceda el porcentaje total solicitado.

Artículo 65. Incentivo. Cuando las zonas cedidas se ubiquen en las siguientes categorías, se aplicará un factor de 1,2 como incentivo.

a. Zonas alrededor de nacientes y zona de recarga acuífera comprobadas b. Terrenos ubicados en zona de inundación declarada por la CNE y márgenes de los ríos.

Para utilizar estos factores el procedimiento es el siguiente: primero se calcula el valor total del área a ceder según la zona, luego esta cantidad se divide entre el factor 1,2;el valor resultante es la cantidad en metros cuadrados que el segregador deberá dar a la Municipalidad en el caso a o b.

Artículo 66. Para el caso de las segregaciones agrícolas cuya finca madre sea menor a 10 hectáreas (100.000m²), no se les exigirá una porción de territorio a ceder, sin embargo si poseen algún río, zona boscosa o naciente, deberán respetar la protección respectiva y la legislación en materia ambiental respectiva.

Artículo 67. Para el caso de zona de limitaciones a la actividad agropecuaria y Núcleos no consolidados, la cantidad de terreno a ceder se utilizará según las necesidades de la comunidad o bien en zonas de protección de ríos, dichos usos serán los estipulados en la tabla 2. Esta tabla queda abierta a otras posibilidades propuestas por la Municipalidad de Osa, siempre y cuando el propósito de las mismas sea la recreación de los habitantes o protección ambiental.

Artículo 68. Bajo ninguna circunstancia se permitirá la utilización de los terrenos mencionados en el artículo anterior para la apertura de calles o construcción de edificios, excepto que sean indispensables para su utilización con propósitos recreativos o de protección ambiental

Artículo 69. Si el terreno va a ser utilizado para proteger nacientes, el área a ceder será:

a. Nacientes: 100 metros de radio (3,14 hectáreas), en caso de que esta superficie


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sea superior al área que debe cederse, se ajustará el radio de acuerdo con el área correspondiente.

b. Nacientes de agua potable se utilizarán 200 metros de radio (12,56 hectáreas). c. Si en alguno de los dos casos la cantidad de terreno a ceder fuese mayor a los

valores de protección de la naciente, se utilizará el terreno restante para proteger el río. En ese caso a partir de la naciente se cederán 50 metros a cada lado del río hasta agotar la cantidad correspondiente.

d. Si en alguno de los anteriores la cantidad de terreno a ceder fuese menor a los valores indicados para protección, se disminuirá el radio hasta ajustar la cantidad correspondiente.

Tabla 2. Posibilidades de aprovechamiento de la tierra según accesibilidad y

pendientes.

Zona Posibilidades para la utilización del terreno cedido

Zonas de amortiguamiento

• Zonas Inundables de Centros Urbanos

• Parques Regionales

• Canchas deportivas

• Miradores y áreas recreativas en general

• Zonas de protección de ríos

• Protección de nacientes

• Parques Regionales

• Canchas deportivas

• Miradores y áreas recreativas en general

• Zonas de protección de ríos

• Áreas para plantas de tratamiento (aguas servidas).

Zona de Protección especial por condiciones Hidrogeológicas

Zonas de Amortiguamiento de las Áreas Silvestres Protegidas Norte, Zonas de Amortiguamiento de las Áreas Silvestres Protegidas Sur Zonas de Transición entre Zona Agropecuaria y Zonas de Amortiguamiento de Áreas Silvestres Protegidas Norte.

Zona Agropecuaria (fincas mayores a 10 ha) Zona para crecimiento a largo plazo

Zonas para protección de:

• Nacientes

• Cuencas

• Ríos

• Zonas de recarga de acuíferos.

• Bosque

• Zonas para reforestación

• Zonas de protección por eventuales desastres naturales

La zona de protección de nacientes consistirá en 100 metros de radio, o bien 200 metros si constituye una naciente ya establecida (fuente de un acueducto). En caso de que el total del área cedida no alcance la superficie necesaria, se procederá a reducir el radio. La zona de protección de ríos consistirá en 15 metros o 50 metros medidos desde el borde en proyección horizontal,(según el promedio de las pendientes).


50

CAPITULO 5. FRACCIONAMIENTOS EN FINCAS IRREGULARES

Artículo 70. Cuando un lote irregular se pretenda segregar y dadas sus características geométricas no pueda cumplir con el frente mínimo establecido, podrá llevarse a cabo la segregación siempre y cuando se cumpla con las siguientes características:

a. Deberá cumplir con un frente mínimo de 6 metros, que servirá de acceso a la propiedad. Esta excepción aplica para segregaciones únicamente, los lotes en urbanización deberán cumplir con el frente mínimo establecido.

b. La propiedad resultante deberá tener una porción interior equivalente al área mínima establecida en la zona, a esta porción se le denominará como el área aprovechable del lote. Deberá tener un ancho efectivo equivalente de al menos el frente mínimo de la zona, aquellas porciones que no cuenten con el ancho mínimo efectivo no serán contabilizadas como parte del área aprovechable del lote.

c. Los lotes resultantes, cuando soliciten un permiso de construcción, deberán dejar un antejardín cuya área será equivalente a la longitud del frente mínimo permitido en la zona por dos metros.

d. En una segregación los lotes que van a tener una condición de lote irregular, deberán tener al menos un 25% más del área mínima de lote permitida en la zona.

e. La cantidad de lotes irregulares, cuyo frente sea menor al mínimo establecido, no podrá sobrepasar los siguientes límites:

e.1 En un fraccionamiento que dé como resultado 5 o menos lotes, solo podrá existir un lote con configuración irregular.

e.2 En una segregación de 6 a 10 lotes, podrá haber como máximo dos lotes irregulares.

Imagen 3 . Condiciones para la segregación de lotes irregulares


51

Tabla 3. Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Combinación Reglamento para el

Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento de Zonificación)

Retiros Alturas Coberturas Dimensiones Lote

Antejardín: 2 ma. Vivienda a nivel: 65% máximo

Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, 3m de 2pisos en adelante

Retiro Posterior: 3 m

Antejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros b. Establecimiento elevado: 85% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Antejardín: 2 m a. Vivienda a nivel: 70% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, 3m de 2pisos en adelante

b. Vivienda elevada:75% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Retiro Posterior: 3 mAntejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros

b. Establecimiento elevado: 85% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Zona

1. Centros Urbanos

Usos habitacionales

Para llegar a 4 pisos es necesario al menos 12 m frente

Para llegar a 4 pisos es necesario al menos 12 m frente

ZONAS URBANAS, NÚCLEOS y CRECIMIENTO FUTURO

b. Vivienda elevada:75% máximo* *unicamente para las zonas establecidas c. Para lotes menores a 200m² -Lotes entre 200m² y 173m²: Podrá cubrir como máximo 130m² de huella -Lotes menores a 173m²: Podrá cubrir como máximo el 75% del lote

4 pisos

Usos no habitacionales

4 pisosRetiro Lateral: 3 m Retiro Posterior: 3 m

Area: 200m²

Ciudad Cortés

Palmar Norte

Usos habitacionales

4 pisos


4 pisosRetiro Lateral: 3m Retiro Posterior : 3 m


52

Tabla 3. Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación)


Antejardín: 2 ma. Vivienda a nivel: 65% máximo

Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada:75% máximo Area: 200m²3m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 mAntejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 3m Retiro Posterior: 3 m

b. Establecimiento elevado: 85% máximo

Area: 200m²Antejardín: 2,5 m Lateral: 1,5 en al menos un lado y 3m para dos pisos o más

a. Vivienda a nivel: 65% máximo

Retiro Posterior: 3 m b. Vivienda elevada:75% máximo

Antejardín: 2,5 m Lateral: igual al NC 1

a. Establecimiento a nivel: 75% máximo

Retiro Posterior: 3 m b. Establecimiento elevado: 85% máximo

Antejardín: 2 m a. Vivienda a nivel: 65% máximo

Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada:75% máximo 3mts de 2 pisos en adelante c. Vivienda elevada en Palmar sur: 80% máximo*

*unicamente para las zonas establecidasRetiro Posterior: 3 mts

Antejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 3m Retiro Posterior: 3 m

b. Establecimiento elevado: 85% máximoArea: 200m²

Centros de TurismoSecundario: Uvita,Dominical y Agujas

Usos habitacionales Igual a NC13 pisos

60%


Núcleo atracciones turísticas**

Igual a NC13 pisos

60%

Desarrollo turístico Igual a NC1 3 pisos 50%

Mixta turismo y comunidad**

Igual a NC13 pisos

50%


Usos habitacionalesNúcleo Consolidado de protección patrimonial (Palmar Sur)

Frente: 10 metros Area: 240m²

2 pisos

2 pisos

3 pisos



3 pisos

Igual a NC1

NU

CLE

OS

CO

NS

OLI

DA

DO

S

Tipo 1 (NC 1) Sierpe y Palmar Sur


4 pisos

**Para el caso de lascoberturas podránaumentarse en un 5% sila construcción seencuentra elevada delnivel de suelo. Des. Tur. Baja densidad

Tipo 2 (NC 2) Piedras Blancas

Usos habitacionales

3 pisos

Núcleo comunidad** Igual a NC13 pisos

Usos habitacionales

4 pisosZona




40%

60%


53



Usos habitacionales Antejardín: 2 m3 pisos a. Vivienda a nivel: 65% máximo

Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada: 75% máximo Area: 200m²3 m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 m

Usos no habitacionales Antejardín: 2 m3 pisos a. Establecimiento a nivel: 80% máximo

Frente: 12 metros Retiro Lateral: 3m b. Establecimiento elevado: 85% máximo Area: 200m²Retiro Posterior: 3 m

Usos habitacionales 2 pisos a. Vivienda a nivel: 65% máximo

b. Vivienda elevada: 75% máximo


Usos no habitacionales Antejardín: 2 m 2 pisos a. Establecimiento a nivel: 80% máximo

Retiro Lateral: 3m b. Establecimiento elevado: 85% máximo


Usos habitacionales Antejardín: 2 m 3 pisosa. Vivienda a nivel: 60% máximo

Frente: 12 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada: 70% máximo Area: 250m²3 m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 m

Usos no habitacionales Antejardín: 2 m 3 pisos 80% máximo Frente: 12 metros Area: 250m²

b. Para lotes ya inscritos

a. Para lotes menores a 250m², máximo 100m² de huella

b. Para lotes mayores a 250m², máximo 40% de cobertura.

Igual a Centros Urbanos a. Lotes menores a 1000 m2 podrán cubrir 200 m2 de huella.

b. Lotes mayores a 1000 m2, tendrán un 20% de cobertura.

Antejardín: 2,5 m Lateral: 1,5 en al menos un lado y 3m para dos pisos o más

NNC de Protección Patrimonial


NU

CLE

OS

NO

CO

NS

OLI

DA

DO

S

Zona

3 pisos

Zona de limitaciones a la actividad agropecuaria (Ciudad Cortés)

Igual a Centros Urbanos 3 pisos

Tipo 2 (NNC 2)

Tipo 1 (NNC 1)

Antejardín: 5 m Lateral: 3m

3 pisos

Zona de crecimiento futuro

Núcleos de comercio en carretera Cubrirá como máximo el 60% del loteFrente: 20 m Área: 1000m²

Frente: 50 metros Área:50000m² (5 ha)

Área: 2000m² y debecederse el 7% de la fincamadre


54


a. Lotes menores o iguales a 2000m² Área:5000m²25 metros Infraestructura agropecuaria: hasta 15% del lote

Para uso habitacional: 200 m² como máximo.b. Lotes mayores a 2000m² pero menores a 5000m²

Antejardín: 5 m Infraestructura agropecuaria:100m²+10% del lotePara uso habitacional: 100 m²+ 5% del lotec. Lotes mayores de 5000m² a 200 000m² (20ha)Infraestructura agropecuaria: 350 m²+5% del lotePara uso habitacional: 250m² + 2% del loted. Lotes mayores a 200000m² (20ha)Infraestructura agropecuaria: 6350m²+ 2% del lote. NO PODRÁ SUPERAR LAS 2 HECTÁREAS DE HUELLA.

Antejardín: 5 m a. Lotes menores o iguales a 5000m²: Pueden cubrir 250 m² de huella máxima.

b. Lotes mayores a 5000m² y menores a 200 000 (20 ha), pueden cubrir el 5% como máximo.

a. Lotes menores o iguales a 2000m²: Huella máxima 200 m²b. Lotes mayores a 2000m²: 10% de cobertura máxima, no podrá sobrepasar los 7000m² de huella.

Zona Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lotePorcentaje a ceder a la

Municipalidad

Zona Agropecuaria (Según uso)

5% de la finca madre -Para aquellas fincas mayores a 10

hectáreas-Uso agropecuario

Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m

Para uso habitacional: 250m² + 2% del lote El porcentaje destinado a caminos no superará el 4% de cobertura total del lote

5% de la finca madreRetiro Lateral: 5 m

Retiro Posterior: 5 mc. Lotes mayores a 200 000m² (20ha), podrán cubrir 4000 m²+3% del lote. NO PODRÁ SUPERAR LAS 2 HECTÁREAS DE HUELLA.

3 pisos Área: 10 000m² (1 ha)

Usos no agropecuarios 3 pisos Área: 5000m²

7% de la finca madre

Zona para actividades turísticas de baja intensidad

Para lotes segregados e inscritos menores o iguales a 5000 m² Antejardín: 10 m Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m

3 pisos

a.Lotes menores o iguales a 1000m²: Huella máxima 200 m² b. Lotes mayores a 1000m²: 20% de cobertura máxima, siempre y cuando no supere las 2 ha de huella

Frente: 50 m Área: 30 000m² (3 ha)

10% de la finca madre

Para lotes segredados e inscritos nayores a 5000 m² Retiro frontal: 30 m Retiro Lateral: 10 m Retiro Posterior: 10 m

Zona Agropecuaria con restricciones

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m


55


Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lotePorcentaje a ceder a la

Municipalidad

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

• Menores a 500m²: 40% de cobertura• Entre 500m² - 4000m²: 170m²+6% del lote• Entre 4000m² -10 000m²: 210m²+5% del lote• Lotes mayores a 1 ha: 310m²+4% del lote, siempre y cuando no supere los 1500m² de huella

Área: 20 000m² (2 ha) Frente: 80 metros

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros para uso no habitacional

• Menores a 500m²: 40% de cobertura• Menores de 500m² a 10 000m²: 150m²+10% del lote• Lotes mayores a 1 ha: 450m²+7% del lote, siempre y cuando no supere los 2500m² de huella

Área: 20 000m² (2 ha)Frente: 80 metros

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 10% del lote siempre y cuando no supere los 300 m²• Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 60m²+6% del lote.• Lotes mayores de 10 000m² 80 000m²: 510m²+1,5% del lote, siempre y cuando no supere los 1200m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: 400m²+1% siempre y cuando no supere los 2000m² de huella Cobertura para caminos y estacionamientos dentro de l lote : • Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 200m² + 1% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 760m² + 0,3% del lote, siempre y cuando no supere los 3000 m²

Área: 40 000 m² (4 ha)

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 1 ha: 500 m² de huella(siempre que no supere el 40% de cobertura)• Lotes mayores a 10 000 m²-40 000m²-: 200 m²+3 % del lote• Lotes mayores a 40 000m²: 600m²+2% del lote, siempre y cuando no se supere los 3000 m² de construcción

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro de l lote :• Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 150m² + 1,5% del lote, siempre y cuando no supere los 1500m² de caminos y estacionamientos. • Lotes mayores a 8 ha: 1030m² +0,4% del lote, siempre y cuando no supere los 3700m²

Área: 40 000 m² (4 ha)

Zona

Zona de protección hidrogeológica

a. 12% de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 7% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Zona montañosa de intervención moderada

a. 17 % de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 12 % de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública, cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.


56

Retiros Alturas Coberturas Dimensiones lotePorcentaje a ceder a la

Municipalidad

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros

Cobertura Total Lotes segregados ya inscritos:

• Menores a 4000 m²: 15% del lote.• Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 400 m² + 4,5% del lote• Lotes mayores a 30 000m²: 700 m²+3,5% del lote, siempre y cuando no supere los 6000m² de huella.

Área: 30 000 m² (3 ha)

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 150 m² de huella máxima • Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 90m² + 1,5% del lote• Lotes mayores de 10 000m²-80 000m²: 165m²+0,75% del lote, siempre y cuando no supere los 400m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: Podrá cubrir un máximo de 0,5% del lote, siempre y cuando no supere los 600m² de huella

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro de l lote:• Menores a 1 ha: 5% máximo siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 200m² + 1% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 760 m²+ 0,3% del lote, siempre y cuando no supere los 3000 m²

Área: 80 000m² (8 ha)

De acuerdo con el tipo de destino que se le de a la porción de terreno a ceder así será el porcentaje que deberá traspasarse a la Municipalidad. En este caso puede estar dentro de las siguientes categorías:

a. 20% de la finca madre, si el terreno corresponde a los siguientes usos:• Fuentes de agua potable• Parches de Bosque, • Zonas de Protección a ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública,cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.


Área: 80 000m² (8 ha)

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 1 ha: 10% de cobertura siempre y cuando no supere los 500 m² de huella • Lotes mayores de 10 000m²-80 000m²: 400 m²+1% de cobertura máximo, siempre y cuando no supere los 1000m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: Podrá cubrir un máximo de 400 m²+0,75% siempre y cuando no supere los 1500m² de huella

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro de l lote:• Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 150m² + 1,5% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 1030m²+0,4% siempre y cuando no supere los 3700m²

Zona llana de intervención moderada

Uso

No

habi

taci

onal

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m


Zona montañosa de intervención baja

a. 17 % de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 12 % de la finca madre, para el caso que la porción a ceder tenga acceso desde una vía pública, o bien si traspasa a la Municipaldad algún sendero de al menos 1,75m, al que se pueda ingresar desde la vía pública, cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.

Cobertura total

Lotes segregados ya inscritos:

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 15% del lote.• Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 1010+2,5% del lote.• Lotes mayores a 30 000m²: 1370+1,3% del lote,siempre y cuando no supere los 5000 m² de huella

Área: 30 000 m² (3 ha)U

so H

abita

cion

al


Zona

2 pisos u 8 metros



57


Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lotePorcentaje a ceder a la

Municipalidad

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Lotes segregados ya inscritos:Cobertura Total• Menores a 4000 m²: 350 m² del lote siempre y cuando este valor no supere el 40% de cobertura• Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 90 m²+6,5% del lote.• Lotes mayores de 10000m²-60 000m²: 565 m²+1,75% del lote• Lotes mayores a 60 000m²: 1135 m²+1,15% del lote,siempre y cuando no supere los 2000 m² de huella

Área: 60 000m² (6 ha)

Peq

Retiro Frontal: 3 m Retiro Posterior: 3 m Retiro Lateral: 3 m

3 pisos

90% del lote, en caso que exista un tanque de almacenamiento que tenga capacidad de almacenar al menos el 50% del volumen de agua adicional que

se generará en 10 minutos como resultado de la impermeabilización 75% que no exista tanque de almacenamiento

1000 m²

Med

Retiro Frontal: 6 m Retiro Posterior: 5 m Retiro Lateral: 5 m

3 pisos



3000 m²

Gra

nde Retiro Frontal: 12 m

Retiro Posterior: 5 m Retiro Lateral: 5 m

3 pisos podría llegar

hasta 40 metros si requiere de

algún elemento especial no habitable.



10000 m²

Zona

Lotes segregados ya inscritos:Cobertura Total• Menores a 10 000 m²: 15% del lote• Lotes mayores de 10000m²-60 000m²: 750m²+2,5% del lote• Lotes mayores a 60 000m²: 1180m²+1,15% del lote ,siempre y cuando no supere los 5000m² de huella

Área: 60 000m² (6 ha)

Zona Industrial 5% de la finca madre

Zona llana de intervención baja

a. 20% de la finca madre, si el terreno corresponde a los siguientes usos:• Fuentes de agua potable• Parches de Bosque, • Zonas de Protección a ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública,cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.

Uso

No

habi

taci

onal

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m




58

TÍTULO II. URBANIZACIONES

CAPITULO 6. TAMAÑOS MÁXIMOS DE URBANIZACIONES Y UBI CACIÓN

Artículo 71. Las urbanizaciones para el cantón de Osa se permitirán en los Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Palmar Norte y en los Núcleos consolidados Tipo 1: Sierpe y Palmar Sur, en este último caso no podrá haber urbanizaciones ni en el Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial ni en la Zona de crecimiento futuro.

Artículo 72. En Centros Urbanos. Los tamaños de urbanización serán establecidos dependiendo de su configuración y localización de la siguiente manera:

a. Desarrollo en cuadrantes: Aquellas urbanizaciones cuya configuración sea de cuadrantes, cumpliendo con las proporciones establecidas en el capítulo “Amanzanamiento y Vialidad“ de este Reglamento, tendrán como máximo la siguiente cantidad de unidades habitacionales:

a.1. En caso de utilizar un tratamiento individual de aguas residuales: Se podrá alcanzar un máximo de 40 unidades habitacionales o lotes, siempre y cuando sea posible establecer este sistema de tratamiento, de acuerdo a las disposiciones en cuanto a pruebas de infiltración, nivel freático y otros requisitos, establecidos en el “Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias” del CFIA, o legislación oficial aplicable a la materia. En los planos constructivos de la urbanización deberá presentarse además una memoria con dichas pruebas de infiltración, la ubicación del nivel freático en el área y estudios adicionales con el nombre y firma del profesional responsable de su ejecución. También podrían utilizarse tanques sépticos con biofiltros, FAFA, entre otros, siempre y cuando funcionen para las condiciones del sitio. a.2. En caso de utilizar un sistema de tratamiento colectivo acorde con las necesidades del terreno: Se podrá alcanzar un máximo de 60 unidades habitacionales o lotes, siempre y cuando se garantice la no contaminación de las aguas subterráneas, algunos ejemplos de estos sistemas son: plantas de tratamiento, lagunas de oxidación, entre otros.

b. Desarrollo lineal: Aquellas urbanizaciones que no satisfagan los requisitos de amanzanamiento citados en este Reglamento, en el capítulo “Amanzanamiento y Vialidad“, solo podrán constituir un máximo de 20 unidades habitacionales o lotes.

Artículo 73. Núcleos consolidados Tipo 1: De acuerdo a las mismas características en cuanto a tratamiento de aguas residuales del artículo anterior:

a. En caso de utilizar un tratamiento individual de aguas residuales: Se podrá alcanzar un máximo de 25 unidades habitacionales o lotes.

b. En caso de utilizar un sistema de tratamiento colectivo acorde con las necesidades del terreno: Se podrá alcanzar un máximo de 40 unidades habitacionales o lotes. Siempre y cuando el desarrollo sea en cuadrantes, en caso que sea un desarrollo lineal el máximo de unidades habitacionales o lotes que se podrá alcanzar será de 20.


59

CAPITULO 7. DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOTE Y RESTRICCI ONES URBANÍSTICAS

Artículo 74. Para efectos de dimensiones mínimas de lote, las nuevas urbanizaciones se acogerán a lo establecido para segregaciones en el Capítulo 3 del presente Reglamento.

Artículo 75. Para efectos de restricciones urbanísticas correspondientes a: alturas, coberturas y retiros, se deberá acatar lo establecido en el Reglamento de Zonificación y uso del suelo. De acuerdo con la ubicación de la urbanización.

CAPITULO 8. ÁREA DE ESPARCIMIENTO Y SERVICIOS COMUN ALES EN URBANIZACIONES

Artículo 76. Área de esparcimiento y servicios comu nales : Toda urbanización deberá contar con un área de esparcimiento y servicios comunales, la cual comprende los siguientes espacios:

a. Juegos infantiles. b. Área recreativa y de uso comunal, la cual se comprende zona deportiva, espacios

de reunión comunal y zonas de estar. c. Área verde sin impermeabilización: plazas de fútbol, áreas de estar sin

impermeabilización y área libre de construcción.

Artículo 77. Combinación de las áreas de esparcimie nto comunal . Se permite hacer, y es lo ideal, una combinación de áreas; de manera que en un solo lugar se tenga juegos infantiles con áreas recreativas y combinarlas con áreas verdes públicas. Siempre y cuando se conserven las áreas mínimas solicitadas y los frentes de calle mínimos.

Artículo 78. Área total de la zona de esparcimiento comunal. La suma en conjunto de todas las áreas de esparcimiento y servicio comunal, es decir juegos infantiles, áreas recreativas y de servicios comunales y área verde sin impermeabilización, deberá ser, como mínimo, del 16% de área total de la propiedad a urbanizar. Su ubicación debe procurar una fácil accesibilidad a todos los pobladores del asentamiento y dentro del porcentaje no se contemplan calles ni aceras de la urbanización.

Tabla 4. . Distribución del área de esparcimiento y servicios comunales

35% (MÁXIMO)

Área recreativa y de uso comunal: destinada a actividades que requieren impermeabilización, por ejemplo salón comunal,

canchas deportivas, gimnasio, EBAIS, CEN, hogar diurno de ancianos, casa de la cultura, guardería, plantas de tratamiento

u otros.

25% (MÁXIMO)

Juegos infantiles (como valor mínimo se mantendrá la relación de10m2 por unidad habitacional).

AREA DE ESPARCIMIENTO Y

SERVICIOSCOMUNALES 16%

(Porcentaje del área total urbanizable)

40% (MÍNIMO)

Áreas verdes sin impermeabilización: plazas de fútbol, otros deportes que requieran gramilla natural, parques sin

impermeabilización y áreas de regeneración boscosa.

Artículo 79. Usos dentro de las áreas esparcimiento y servicios comunales . En cada área de esparcimiento comunal deberá existir un tipo de actividad de esparcimiento principal y al menos una secundaria. Estas actividades se expresarán por mobiliario o condiciones para que se den las actividades. En las áreas mayores a 1000m² se deberá instalar al menos tres actividades para el esparcimiento. Las actividades de esparcimiento son las siguientes:


60

a. Recreación infantil: juegos infantiles. b. Práctica de deporte: cancha multiuso (baloncesto, voleibol, papifútbol, u otros),

cancha de fútbol, gimnasio, gradería, vestidores, servicios sanitarios. c. Áreas de estar: parque, mesas, bancas, kiosco. d. Espacios de reunión: salón comunal o gimnasio (equipado), servicios sanitarios. e. Senderos

Artículo 80. Conectividad de las áreas de esparcimi ento comunal . Las áreas verdes públicas siempre deberán estar comunicadas con las zonas de juegos infantiles o bien con el área recreativa, el espacio que una las áreas de esparcimiento comunal no podrá tener un ancho inferior a 10 metros. De tal manera que, siempre exista acceso público a las áreas verdes y no se conviertan en espacios residuales sin uso.

Artículo 81. Juegos infantiles. Para las áreas dedicadas a juegos infantiles se seguirán las siguientes directrices:

a. Esta área corresponde como máximo 35% del total de área destinada a esparcimiento y servicios comunales. Como valor mínimo se deben ceder 10m² por vivienda o lote. Deberá existir un núcleo de juegos infantiles cada 30 viviendas como máximo.

b. No podrá estar ubicada a más de 200m, medidos sobre calle, de la última casa a la que sirve. No se deberán cruzar vías primarias -definidas así en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador- para llegar a una zona de juego infantil.

c. El área para juegos infantiles tendrá un frente a calle cuya medida mínima será de 12 metros, que sus líneas de propiedad no formen ángulos agudos inferiores a 60 grados, ni tener zonas de difícil vigilancia por parte de los adultos.

d. Deberá contar con equipamiento para niños menores de 3 años, juegos para niños de 3 a 7 años y equipamiento para el disfrute de niños de 7 a 13 años de edad. Se indicará con señalización: la edad de los niños que pueden utilizar los juegos, donde acudir en caso de desperfectos o situaciones de peligro y la ubicación del centro de salud más próximo. Además deberá incluir un área de estar que permita el control de los padres.

e. Debe ser de fácil acceso y respetar las normas de la Ley 7600 y su Reglamento. f. Los juegos deberán ser seguros y resistentes, así como visualmente atractivos, de

forma que resulten estimulantes para los niños. La superficie del suelo deberá ser de materiales adecuados para amortiguar golpes y caídas.

g. Las zonas de juego no deben incluir objetos punzantes, cristales, astillas rotas, metales oxidados u otros materiales que produzcan heridas, así como ranuras donde los niños puedan meter su cabeza. Esto aplica para todos los objetos incluidos dentro del parque, desde el cerramiento hasta las estructuras de los juegos.

h. Se deberán mantener en perfectas condiciones de limpieza y garantizar un servicio de inspección con la periodicidad necesaria para conservar la higiene del lugar. Se impedirá la entrada de animales mediante sistemas eficaces.

i. En el caso de que el área de juegos infantiles esté inmediata a una quebrada o río, canal o calle primaria, y en general cualquier lugar que sea un riesgo para la vida de los niños, es obligación del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, u otro sistema que ofrezca seguridad, pero que no impida la visibilidad.


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j. El urbanizador deberá entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento y las condiciones mínimas que son establecidas en este Reglamento. A su vez, deberá dejar el área enzacatada, arborizada y con los tratamientos y acabados finales de todas las superficies y pisos, y seguir las recomendaciones del Anexo 1 Especies Arbóreas para zonas de esparcimiento para el cantón de Osa.

k. La Municipalidad podrá rechazar los tipo de juegos que proponga el urbanizador, si se considera que atenta contra la seguridad de los usuarios o no cumple con alguna de las condiciones anteriores.

Artículo 82. Área recreativa y de uso comunal. Estas áreas se equiparán para realizar actividades deportivas, para la reunión de personas y actividades de ocio y descanso. Se deberán seguir las siguientes normas:

a. El área será el equivalente a un 25% destinado para áreas de esparcimiento y servicios comunales.

b. Debe incluir equipamiento mínimo, el cual deberá acatar las disposiciones de cada caso según el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador. Esta área podrá dedicarse a las siguientes actividades:

• Gimnasio. • Canchas deportivas multiuso: área de cancha según medidas mínimas reglamentarias, al menos un costado con gradería, vestidores, servicios sanitarios. • Salón comunal. • Guardería. • Centros para ancianos. • Casa de la cultura, biblioteca o similar.

c. Tendrán un frente a calle cuya medida mínima será de 12 metros, y sus líneas de propiedad no formarán ángulos agudos inferiores a 60 grados, ni tener zonas de difícil vigilancia por parte de los adultos. Serán de fácil acceso y respetará las normas de la Ley 7600 y su Reglamento.

d. Cualquier área recreativa no podrá estar ubicada a más de 300 metros, medidos sobre calle, de la última casa a la que sirve. No se deberán cruzar vías primarias (definidas así en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador) para llegar a un área recreativa.

e. Se deberán mantener en perfectas condiciones de limpieza y garantizar un servicio de inspección con la periodicidad necesaria para conservar la higiene del lugar.

f. El urbanizador deberá entregar el área recreativa con el equipamiento y las condiciones mínimas que son establecidas en este Reglamento. A su vez, deberá dejar el área enzacatada, arborizada y con los tratamientos y acabados finales de todas las superficies y pisos, seguir las recomendaciones del Anexo 1 Especies Arbóreas para zonas de esparcimiento para el cantón de Osa.

g. La Municipalidad podrá rechazar los tipo de equipamiento que proponga el urbanizador, si se considera que atenta contra la seguridad de los usuarios o no cumple con alguna de las condiciones anteriores.

Artículo 83. Área verde sin impermeabilización. El porcentaje a ceder por este concepto corresponde al 40% del total destinado como área de esparcimiento y servicios comunales y conectada física y visualmente con alguna de las otras áreas de esparcimiento. Se compone de áreas de estar tipo parques sin pavimentos, plazas de


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fútbol y deportes donde se requiera de gramilla natural y área verde pública. Esta última es un área libre de intervención, sin impermeabilización; es una zona de regeneración boscosa la cual cumple con varias funciones: “pulmón” para los distintos asentamientos, protección de ríos y nacientes, evita construcciones en zonas de inundación o riesgo, conserva bosque natural existente, entre otros.

CAPITULO 9. AMANZANAMIENTO Y VIALIDAD.

Artículo 84. El sistema vial de las urbanizaciones debe sujetarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación, además cumplirá con los alineamientos establecidos en este Plan Regulador.

Artículo 85. Toda nueva urbanización tiene que respetar y sujetarse a las propuestas de nuevas calles, ejes viales y regulaciones indicadas en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador. Todo desarrollador está en la obligación de construir aquellas calles propuestas en el Plan Regulador, que atraviesen la propiedad a urbanizar.

Artículo 86. El desarrollador deberá hacer todas las mejoras que determine la Municipalidad sobre la calle a que enfrenten los lotes, incluida su ampliación. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento.

Artículo 87. La Municipalidad solo aceptará urbanizaciones cuyas calles se encuentren asfaltadas y con la infraestructura para la incorporación de sistemas colectivos de recolección de aguas residuales. En caso que se presenten soluciones individuales para el tratamiento de aguas servidas, la urbanización deberá contar con las previstas necesarias para su futura incorporación a un sistema de alcantarillado sanitario.

Artículo 88. Amanzanamiento en urbanizaciones. Deben respetarse los siguientes lineamientos en cuanto a la configuración de nuevas urbanizaciones:

a. Nuevas urbanizaciones se diseñarán con el sistema de cuadrantes. b. Los cuadrantes de las urbanizaciones estarán en la razón 1 a 1 ½ como máximo, y

en casos excepcionales, debido a topografía u otros accidentes naturales, podrán estar en la razón 1 a 2, siempre y cuando su lado más corto no sea menor a 60 metros.

c. Se deberá contar con al menos dos accesos, separados entre sí 60 metros como mínimo.

d. Únicamente se aceptarán calles sin salida si cumple con las condiciones descritas en el Capitulo 2 de este Reglamento.

Artículo 89. El tamaño y tipo de las manzanas dependerá del desarrollo urbano circundante y de las condiciones de la zona, adaptadas a la forma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos, estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas. En ningún caso el lado más largo podrá sobrepasar los 120 metros de longitud.

Artículo 90. Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales. Estas calles son para darle acceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Estas calles deben ser aprobadas por el MOPT.

Artículo 91. La interconexión entre calles y vías de acceso restringido se hará únicamente en


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los sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Artículo 92. Clasificación de vías. La clasificación de calles se hace de acuerdo a su importancia dentro de los desarrollos urbanos. En esta clasificación se definen 4 tipos de vías, las que se enumeran a continuación, de acuerdo al orden decreciente de su derecho de vía y de su importancia.

a. Calles Primarias en Urbanización: Deberán ser mayores o iguales a 20 metros de derecho de vía de los cuales 13,2 metros son de calzada, 2,4 metros de acera, y 1 metro de franjas verdes.

b. Calles Secundarias en Urbanización: Deberán ser mayores o iguales a 14 metros de derecho de vía de los cuales 8,5 metros son de calzada, 2 metros de acera y 0,75 metros de franja verde. Si se desea hacer tanto la acera y/o la franja verde más anchas no hay inconveniente.

c. Calles Terciarias en Urbanización: Deberán ser mayores o iguales a 11 metros de derecho de vía, de los cuales 7 metros son de calzada, 1,5 metros para acera y 0,50 metros de franja verde.

d. Nuevas Vías Propuestas: Aquellas vías propuestas en el Plan Regulador, en el Reglamento de Vialidad, las cuales son de acatamiento obligatorio para las nuevas urbanizaciones y corresponderán a las calles primarias y secundarias, según lo estipula el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador.

Artículo 93. Franjas verdes. En las franjas verdes debe contemplarse señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas.

Artículo 94. Si la urbanización se encuentra cerca de una ruta de autobuses y es mayor a 40 unidades habitacionales deberá de disponer de al menos un sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía.

Artículo 95. En las obras de pavimentación se deberán seguir las especificaciones vigentes para la pavimentación de carreteras del Ministerio de Obras Públicas y Transportes de Costa Rica.

Artículo 96. Accesos. Toda urbanización con más de 30 unidades habitacionales debe contar como mínimo con dos accesos vehiculares claramente diferenciados entre sí, con una separación de al menos 60 metros uno del otro, cada acceso deberá tener al menos dos carriles, uno de entrada y uno de salida.

Artículo 97. Está terminantemente prohibido cerrar al público el acceso a cualquier calle de una urbanización. Se prohíbe la utilización de mecanismos o elementos que impidan el libre tránsito desde cualquier vía hacia la urbanización, esto incluye agujas, portones, cadenas, entre otros.

CAPITULO 10. ACERAS Y FRANJAS VERDES

Artículo 98. En alamedas se tendrá un derecho de vía de 6 metros, con una acera de 2 metros en el centro y el resto destinado a área verde, la cual tendrá al menos un 50% de especies nativas (Ver anexo Especies arbóreas para zonas de esparcimiento). Es terminantemente prohibido cerrar cualquier acceso a la alameda.


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Artículo 99. Las aceras deberán ser accesibles a todas las personas, según lo dispuesto en la Ley 7600 “Ley de igualdad de oportunidades para personas con discapacidad”, su reglamento y reformas. Deberán contar con rampas para salvar los desniveles, señales táctiles y mecanismos auditivos en caso que se requieran en las intersecciones; así como cualquier necesidad adicional que se establezca en la Ley 7600 y su reglamento así como sus modificaciones posteriores a la entrada en vigencia del presente Plan Regulador.

Artículo 100. Las especies de árboles que se utilicen en las franjas verdes tienen que ser al menos en un 50% nativas de la zona. Las características de tamaño, forma y crecimiento deben ser tales que los tipos de árboles utilizados no alteren la infraestructura existente, sobretodo que sus raíces no rompan la acera, ni las líneas de recolección colectiva de aguas servidas ni alumbrado eléctrico.

Artículo 101. Las franjas verdes serán interrumpidas 8 metros antes del inicio del arco de curvatura de la esquina mientras que la arborización debe ser interrumpida 14 metros antes. En la longitud entre la interrupción de la arborización y la franja verde, se podrá colocar vegetación arbustiva, setos, amapolas, mobiliario urbano, barreras de seguridad u otros elementos cuya altura no supere los 60 centímetros.

Imagen 4. Interrupción de la franja verde

Artículo 102. La pendiente de la acera en sentido transversal tendrá como máximo 3% y como mínimo el 2%, y el material de la superficie de desplazamiento no deberá volverse resbaloso en caso de lluvia.

Artículo 103. En el caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel entre la calle y acera debe salvarse con rampas construidas en la franja verde, bajo ninguna circunstancia se permitirán estas rampas en el ancho destinado a aceras, excepto que no exista franja verde, en este caso dicha rampa no podrá sobrepasar los 50 centímetros de longitud. En caso de existir un desnivel entre la acera y la propiedad, dicha diferencia deberá ser asumida por el propietario, de modo que la rampa será construida dentro de la propiedad.

Artículo 104. Los pasos peatonales contarán con los requisitos necesarios como: rampas, pasamanos, señalizaciones visuales, auditivas y táctiles, con el fin de garantizar que sean utilizadas sin riesgo alguno por las personas con discapacidad. De acuerdo con la ley


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7600, su reglamento y reformas.

Artículo 105. Los teléfonos públicos deberán estar instalados y ubicados de manera que sean accesibles para todas las personas, donde al menos exista una unidad acondicionada para personas con discapacidad en grupos de dos o más teléfonos públicos. En caso de existir grupos de más de 5 teléfonos deberá existir una unidad acondicionada por cada 5 teléfonos públicos o fracción mayor a 2. Se pueden crear espacios entre pares de teléfonos, de forma que mientras se realiza la llamada no se está de pie en el ancho de la acera.

Artículo 106. No se podrá obstruir el flujo peatonal sobre las aceras. Las nuevas construcciones no podrán disponer de las aceras para colocar temporalmente materiales de construcción, si se va a cercar temporalmente un predio ya sea para remodelación o nueva construcción, dicha cerca no puede incluir la acera. Salvo casos excepcionales que la Municipalidad considere pertinentes, cuya autorización deberá estar expresamente estipulada por la institución y dicho permiso deberá colocarse en un lugar visible.

Artículo 107. No se permitirá la colocación de áreas temporales de desechos sólidos sobre las aceras, las propiedades privadas podrán tener una canasta para recolección de basura dentro del predio con acceso directo desde el espacio público.

Artículo 108. La acera deberá estar al menos 15 centímetros sobre el nivel de la calle, la transición entre la acera y la calle será el cordón del caño y la franja verde. El cordón deberá tener mínimo 20 centímetros de profundidad.

Artículo 109. Rampas.

a. En esquinas: En todas las esquinas se construirán rampas de longitud igual al ancho del área verde, de forma tal que la rampa no quede inmersa en la acera y salvar el desnivel existente en relación al nivel de calle. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,50 metros, ser de material antideslizante, tener una estría de 1 centímetro de profundidad mínima cada 10 centímetros y estar ubicadas fuera de la sección curva de la intersección, con el propósito de hacer más fácil el acceso a la acera por parte de personas con algún tipo de discapacidad o bien transeúntes en general.

b. En general cualquier desnivel de la acera deberá ser salvado con una rampa cuya pendiente no sobrepase el 10%.

Artículo 110. Cordón y caño. El cordón y caño en las esquinas de calles se construirán en forma circular con un radio mínimo de 6 metros. En el caso de zonas comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo, nunca menor de sesenta grados, en las esquinas, el radio se debe incrementar a 12 metros como mínimo.

CAPITULO 11. SERVICIOS PÚBLICOS

Artículo 111. Alcantarillado y acueductos : Las regulaciones en cuanto a acueductos, alcantarillados sanitarios y drenaje pluvial se regirán por las normas que fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

a. Si la zona a urbanizar no cuenta con sistema de alcantarillado sanitario. Se deberá contar con los requerimientos específicos que faciliten la incorporación de un sistema alternativo que se ajuste a las condiciones particulares del tipo de suelo, como una planta de tratamiento de aguas servidas con su alcantarillado, tanques


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sépticos, baños secos, entre otros. Asimismo, el sistema alternativo elegido deberá tener facilidades para que en un futuro pueda empatarse con el colector general.

b. El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas pluviales debe ajustarse a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

c. Todas las salidas de alcantarillas pluviales de las urbanizaciones y proyectos en general, deben ser protegidas ante los procesos erosivos que puedan ser ocasionados por la salida de las aguas al río y debe preferiblemente, realizar la conexión de la alcantarilla al río con un ángulo de 45º medido respecto a la margen del río. La altura de caída del agua debe ser menos de un metro de altura sobre el nivel medio del río para evitar la socavación del fondo del canal o río. La salida de la alcantarilla debe quedar por debajo del nivel del río en caso de desfogue, pues se impediría la salida del agua de las alcantarillas. Preferiblemente la entrada del agua al río se debe proteger la caída del agua con algún sistema que se considere adecuado para evitar la socavación.

d. El paso de redes de alcantarillado pluvial deberá estar localizado en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público, para facilitar su mantenimiento y reducir el impacto de posibles daños de las tuberías pluviales sobre las viviendas.

e. Cuando la propiedad se encuentre afectada por una servidumbre, las redes de alcantarillado sanitario y obras de manejo de aguas pluviales deberán quedar igualmente en área pública, pudiendo incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.

Artículo 112. El urbanizador deberá dejar construido un sistema de cloacas dentro de la urbanización para empatarse en un futuro al sistema de colectores previsto el cual deberá llevar a una planta de tratamiento. Se prohíbe descargar las aguas servidas en un sistema que no se haya puesto aún en funcionamiento; el urbanizador deberá proveer de alguna alternativa de tratamiento para aguas servidas acorde con las condiciones del sitio mientras se pone en funcionamiento dicho sistema. El sistema individual de tratamiento ya sea tanque séptico u otro, debe ser ubicado en la zona del antejardín de forma tal que se facilite el empate al colector general y se aproveche la infraestructura existente para lograr que las tuberías de recolección tengan pendiente hacia la calle, salvo que la pendiente del terreno no lo permita.

Artículo 113. No se permitirá la implementación de tanques sépticos en suelos cuya tasa de infiltración sea mayor a la estipulada en el “Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias” o bien cualquier reglamentación oficial que se promulgue posteriormente afín a este tema, tampoco si el nivel freático es muy superficial. Además deberá de acatarse todo lo establecido en este código o reglamentos en cuanto a pruebas de infiltración y demás aspectos sanitarios.

Artículo 114. Las pruebas de infiltración se harán conjuntamente con los estudios preliminares y sus resultados serán enviados a la Institución u oficina encargada en la zona. En caso de que se alteren sustancialmente las condiciones naturales del terreno por razones de topografía u otros, se requerirá una nueva prueba de filtración para los valores finales.

Artículo 115. En caso que las condiciones del suelo no permitan la utilización de tanque séptico, deberá buscarse otro tipo de solución para el tratamiento de aguas residuales, ya sea algún tipo de planta de tratamiento, tanque séptico con FAFA, filtros intermitentes y


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biofiltros u otro sistema alternativo que no dependa de la capacidad de filtración del suelo.

Artículo 116. Telecomunicaciones, electrificación y alumbrado: Tanto la red telefónica como eléctrica deberán satisfacer los requisitos estipulados por el ICE o la compañía eléctrica de la localidad en cuanto a estudios técnicos y diseño.

a. La construcción de la red telefónica principal, electrificación y alumbrado, cuyo diseño aprobará en cada caso el ICE, puede hacerse con empresas privadas según lo disponga este último. El paso de redes para servicios de electricidad deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público.

b. En el proyecto deben estar contemplados los armarios de distribución telefónica, cuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.

c. Con respecto a la instalación del alumbrado público, el urbanizador deberá acatar las disposiciones en cuanto a las luminarias que dictamine el ICE, así como los materiales, tipo de lámparas y diseño, entre otras.

d. Todo el sistema telefónico y eléctrico, incluyendo alumbrado público, una vez concluido será traspasado a cualquiera de estas instituciones, que se encargará de darle mantenimiento.

Artículo 117. Protección contra incendios e hidrant es. Los hidrantes en urbanización no pueden estar separados más de 180 metros de recorrido, de acuerdo con lo establecido en la Ley Nº 8641 “Declaratoria del Servicio de Hidrantes como Servicio Público y Reforma de Leyes Conexas” y su reglamento. Esta distancia variará únicamente si se publica una versión más actualizada de dicha normativa o se establece una nueva al respecto. Toda urbanización deberá considerar las normas de protección contra incendios contempladas en el Reglamento de Construcciones de este Plan Regulador, así como los lineamientos estipulados por el INS.

CAPITULO 12. MOVIMIENTOS DE TIERRA Y AMENAZAS NATUR ALES

[Información más detallada en el ver Reglamento de Construcciones]

Artículo 118. Para urbanizar fincas atravesadas por ríos, quebradas o que colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 15 metros a lo largo del lecho del río y medidos a cada lado del mismo en la proyección horizontal y en quebradas intermitentes se deben dejar 15 metros de franja de protección a cada lado del lecho máximo. Para el caso de los Centros Urbanos este valor se reduce a 10 metros de no construcción, según lo establece la Ley Forestal #7575 y sus reformas. En caso de existir algún lecho de río con pendiente superior al 40% esta franja de protección se aumentará a 50 metros.

Artículo 119. Cuando la urbanización esté cruzada por un cauce de agua de carácter intermitente, río o quebrada, no se permitirá hacer ningún trabajo de entubamiento y dicha zona deberá destinarse para área verde. Tampoco se permitirá la construcción sobre ningún entubamiento.

Artículo 120. Informe Hidrológico. Los urbanizadores deben presentar un informe hidrológico del proyecto en cuestión. Este debe contener un análisis de los cambios en el sistema hidrológico por la acumulación de agua desde alcantarillas, acequias, quebradas


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o ríos hasta el sitio del proyecto y aguas abajo de estos mismos sistemas sumando el efecto que el proyecto va a causar. Se debe valorar en el análisis la posibilidad de ser afectados por la aparición de nuevos desarrollos aguas arriba o afectar a otros desarrollos. El impacto del proyecto debe ser minimizado por medio de las regulaciones que se citarán más adelante, cuando sus aguas son vertidas directamente al río. Si se están vertiendo las aguas a otro sistema de aguas pluviales se debe verificar que este puede aceptar esa nueva carga de agua pluvial, para lo cual se debe analizar la carga de la tubería principal para condiciones de lluvias extremas.

Artículo 121. Almacenamiento temporal en urbanizaci ones. El tamaño mínimo del volumen del tanque o embalse de almacenamiento deberá tener capacidad de almacenar el 50% del volumen de agua que se generará en 10 minutos como resultado de la impermeabilización, esto para una intensidad con un período de retorno de diez años y un tiempo de duración de al menos diez minutos según las normas del ICAA. A las superficies impermeables se les asignará un coeficiente de escorrentía de 1. Para el cálculo del volumen se utilizará la siguiente fórmula:

[ ] [ ]{ })1(40,095,012000

UUAVUUCBPPPBP

iAV −+++=

Donde: V: volumen de la estructura de almacenamiento en metros cúbicos. i: intensidad de lluvia en mm/hr. A: área total del terreno en metros cuadrados. PC: Porcentaje de calles en el desarrollo. No debe de estar contabilizado la zona

verde de las aceras, es decir, tiene una longitud igual al derecho de vía menos el ancho de la franja verde de la acera.

PU: Porcentaje de lotes que se van a urbanizar. BU: Cobertura máxima para cada lote de acuerdo con la zona donde se ubique el

terreno. PA: Porcentaje de área comunal impermeabilizado. PAV: Porcentaje de área verde, incluye: parques, áreas de reserva, franjas de

protección de ríos, franjas verdes de las aceras y cualquier otra superficie que no sea impermeabilizada y que sea de uso comunal.

Artículo 122. El profesional responsable podrá utilizar la metodología descrita en el artículo anterior, las que se presentan en el Anexo 1 del Reglamento de Construcciones del presente plan regulador, u otras metodologías que considere se adecuan a las condiciones del proyecto en análisis.

Artículo 123. Cuando existan proyectos municipales o de alguna institución pública para el entubamiento de aguas, el urbanizador deberá pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

Artículo 124. Los urbanizadores no pueden hacer uso de la franja de protección de ríos que les corresponde, excepto para su recuperación y reforestación, por lo que deberán corregir y prevenir problemas de erosión.

Artículo 125. En el caso de cañones de río, los terrenos aledaños al cauce que tengan más del 20% de pendiente no podrán urbanizarse, para efectos de la cesión de áreas públicas estos terrenos no se computan por no formar parte del área urbanizable. En dichas laderas no se podrán realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural de


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terreno, esto implica prohibición del terraceo y el depósito o extracción de materiales.

Artículo 126. No se permite el vertido de escombros en suelos conformados como un relleno a menos que se asegure la estabilidad geotécnica y protección ante procesos erosivos a largo plazo mediante un estudio de estabilidad aprobado por un profesional en la materia.

Artículo 127. En terrenos con pendientes mayores al 20% deberá presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo, para determinar el tamaño de los lotes y sus taludes.

Artículo 128. No se permitirán urbanizaciones en terrenos con pendientes superiores al 30% en más de la mitad de la finca a urbanizar.

Artículo 129. La capa vegetal que se remueva durante los movimientos de tierra debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados que no obstruyan la circulación peatonal y vehicular, a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas. No se permite su uso para la conformación de rellenos donde se pretenda urbanizar en el futuro.

Artículo 130. Al realizar cualquier relleno se debe eliminar la capa vegetal y se debe conformar la superficie en terrazas antes de la ubicación de las capas de relleno.


Artículo 131. Es responsabilidad del Urbanizador informarse sobre las disposiciones Municipales antes de presentar el anteproyecto al INVU. La Municipalidad puede rechazar un proyecto, aunque haya sido aprobado previamente por el C.F.I.A y el INVU, si no cumple con los lineamientos estipulados en el conjunto de reglamentos que conforman el Plan Regulador Cantonal de Osa.

Artículo 132. Presentación de Planos: Todo interesado en realizar un fraccionamiento o una urbanización deberá presentar inicialmente un plano de consulta preliminar al INVU, junto con todos los requisitos establecidos por dicho instituto y en este reglamento.

Artículo 133. Consulta de Planos Preliminares (Anteproyecto) ante la Municipalidad de Osa.

El propósito de esta consulta es establecer la factibilidad del proyecto. El diseñador tomará en cuenta todas las disposiciones de este Reglamento, con el refinamiento que esta etapa requiera. El plano de consulta preliminar constituye un servicio de mera orientación para el interesado, previo a la presentación de los planos de construcción, lo tanto, no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.

Artículo 134. Luego de efectuar el trámite y cumplir con los requisitos ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, los planos deberán presentarse en la Dirección de Urbanismo del INVU, con los respectivos requisitos solicitados por esta institución, oficina que actuará como receptora de los planos y los entregará inmediatamente al Ministerio de Salud y al Instituto de Acueductos y Alcantarillados. De igual forma los planos se retirarán en la Dirección de Urbanismo con la resolución de ambas instituciones involucradas y finalmente se presentarán a la Municipalidad de Osa para la solicitud del permiso de construcción, en esta última se deberá presentar para el caso de urbanizaciones:

a. Llenar solicitud municipal. b. Fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del dueño de la propiedad. c. En los casos en que el dueño de la propiedad sea una persona jurídica, se debe


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aportar una copia de la cédula jurídica, una fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del apoderado generalísimo. Esta solicitud debe de contar con la firma del representante legal.

d. Dos copias del plano catastrado de la finca madre, visado por la Municipalidad de Osa.

e. Certificación notarial o registral de la propiedad incluyendo las servidumbres inscritas. Si la finca se encuentra gravada, se debe presentar un documento que acredite el consentimiento de los acreedores debidamente autenticado.

f. Estar al día con los tributos municipales g. Carta de disponibilidad de agua, según ente administrador en la zona. h. Carta de disponibilidad de electricidad, dado por la compañía eléctrica

correspondiente. i. Dos juegos de planos constructivos aprobados por el Colegio Federado de

Ingenieros y Arquitectos. j. Visto bueno del Ministerio de Salud. k. Visto bueno de la Dirección de Urbanismo del INVU. l. Alineamiento hecho por el MOPT, cuando la propiedad se encuentre frente a una

ruta nacional. m. Alineamiento en zonas de protección, nacientes, ríos, quebradas, arroyos, lagos

y embalses naturales y/o artificiales y acuíferos, revisados por la Dirección de Urbanismo del INVU.

n. Aportar los timbres respectivos. o. Copia de recibo de la póliza de riesgos de trabajo extendido por el INS. p. Declaración jurada del traspaso de las áreas comunales que deberán ser cedidas

a la municipalidad. q. Proyecto con planos constructivos. Al menos la planta de conjunto, con la

respectiva subdivisión de predios, calles, señalación de áreas verdes y comunales, será entregado forma de archivo digital, cuyo formato sea CAD, MCD, DGN, DWG o DXF.

r. Certificación del Uso del suelo. s. La urbanización debe obligatoriamente estar adaptada a las futuras calles

propuestas en el Plan Regulador de Osa. t. Para el caso de corta de árboles, se utilizará la definición de bosque establecida

en la Ley Forestal, dicha corta deberá acatar las siguientes disposiciones:

• En caso que la tala se ubique en zona sin bosque : Deberá respetarse lo establecido en los artículos 90 y 91 del Reglamento a la Ley Forestal, donde se debe solicitar autorización ya sea al Concejo Regional Ambiental o a la Municipalidad respectiva para la corta. En caso de solicitar permiso al Concejo Regional Ambiental, se debe remitir una copia de tal permiso a la Municipalidad para la obtención del permiso de construcción. Si se va ha hacer la solicitud a la Municipalidad debe especificarse la ubicación de los árboles a talar en la planta de distribución arquitectónica y/o planta de ubicación y cualquier otro requisito que dicha institución considere pertinente para otorgar el permiso de tala.


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• Para el caso de tala de árboles en zona con bosque : Se acatará lo establecido en el artículo 19 de la Ley Forestal, por lo que únicamente se podrán cortar los árboles por razones de seguridad humana o de interés científico, dicha acción deberá tener la autorización Administración Forestal del Estado, por que deberá remitirse una copia de dicho permiso a la Municipalidad para la obtención del permiso de construcción.

• En caso que varíen las disposiciones relacionadas al tema en la legislación citada, se utilizará la versión más actualizada en la materia.

u. Dos copias de la escritura de compra y venta de la propiedad o en su defecto un informe registral con no más de tres meses de emitido por el Registro de la Propiedad.

v. Se deberá de aportar la viabilidad de la SETENA conforme se establece en la resolución 2370-2004, o bien su versión más actualizada.

w. Perfiles de zonas destinadas a parques, junto con la planta de distribución, para efectos de cómputo de la municipalidad.

Artículo 135. Plazo de resolución: El plazo para resolver afirmativa o negativamente el visado de planos constructivos no puede exceder de un mes. La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se desee introducir al proyecto original.

Artículo 136. El visado tendrá vigencia por un año. Si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el fraccionador o urbanizador deberá solicitar la renovación del mismo en el curso del último trimestre de su vigencia.

Artículo 137. Expirada la vigencia del visado, el interesado deberá cumplir con los requisitos de una nueva solicitud.

Artículo 138. La aprobación de planos constructivos no implica el visado previsto en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana; para este efecto deberán presentarse planos de segregación en el momento de entregar la urbanización a la Municipalidad de Osa, la cual deberá enviar copias al INVU y a la Oficina de Catastro Nacional.

Artículo 139. La persona interesada o autorizada para retirar los planos, debe firmar un recibido.

Artículo 140. Ejecución de obras: El urbanizador dará aviso escrito a la Municipalidad de la fecha en que se han iniciado las obras durante los primeros ocho días inmediatos siguientes, sin perjuicio de la comunicación que en igual sentido debe hacer a los demás organismos públicos a los que interesa verificar que las obras se realicen de conformidad con dichos planos, el permiso y las disposiciones reglamentarias aplicables.

Artículo 141. Aceptación de obras: La aceptación de las obras y de las áreas públicas se deberá efectuar conforme a las disposiciones vigentes de la municipalidad y los demás organismos públicos que al respecto ejerzan funciones de control.

Artículo 142. Ninguna omisión de detalles en los planos aprobados libera al urbanizador y al profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto a la total y satisfactoria entrega de las obras, de acuerdo a lo establecido en este reglamento.

Artículo 143. El urbanizador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de construcción, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los


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requisitos reglamentarios jurídicamente exigibles.

Artículo 144. La inspección y la aceptación de las obras no relevan al urbanizador de realizar por su cuenta, la reparación de los defectos de construcción descubiertos durante los 18 meses siguientes al recibo municipal de las obras.

Artículo 145. La venta de lotes del fraccionamiento o la urbanización y la construcción en ellos, sólo será permitida si se han ejecutado las obras de urbanización indicadas en el respectivo permiso, o en su lugar se ha rendido la garantía de ejecución de obras faltantes a que hace referencia el artículo 39 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana y sus reformas

Artículo 146. El nombre propuesto para una urbanización y sus calles no deberá ser igual ni parecido al de otro desarrollo dentro de la circunscripción cantonal en donde esté localizada. La municipalidad respetará lo dispuesto en la Ley de creación de la comisión nacional de nomenclatura N°3535, su reglamento y re fomas.

Artículo 147. Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, deberá pagarse el impuesto establecido por la Municipalidad, con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley No.4240, o bien en sus disposiciones actualizadas al respecto. Para esos efectos, el profesional que firma la solicitud de permiso deberá presentar un presupuesto del valor de las obras para la verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

Artículo 148. Los funcionarios de la Municipalidad que intervienen en la tramitación de consulta y visado de planos, serán responsables ante los órganos superiores de la institución cuando falten al cumplimiento de sus funciones.


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Tabla 5. Resumen de disposiciones generales para urbanizaciones:

RESTRICCIONES URBANÍSTICAS ACERAS Y FRANJAS VERDES

Antejardín: 2 metros de profundidad en todo el frente, o bien 3 metros en un 50% y 1 metro en el otro 50% del frente.

Calles Primarias: Ancho mínimo 2.4 metros y 1 metro de franja verde.

Retiro lateral: 1,5 metros para el primer piso, 3 metros para 2 pisos o más.

Retiro posterior*: mínimo de 3 metros. Calles Secundarias:

Cobertura De acuerdo con la zona

Ancho mínimo 2 metros y 0.75 metros de franja verde.

Tamaño de lote: Calles Terciarias: En centros urbanos Ciudad Cortés y Palmar Norte : 10 metros de frente y 200m² de área.

Núcleos consolidados Tipo 1, Sierpe, Palmar Sur (Salvo núcleo consolidado de patrimonial y zona de crecimiento futuro): 10 metros de frente y un área mayor a 200 m².

Alturas: En centros urbanos

• Ciudad Cortés y Palmar Norte: 4 pisos En núcleos consolidados tipo 1 :4 pisos *Obligatorios para el caso de ventana en colindancia o pared combustible.

Ancho mínimo 1,5 metros y 0,50 metros de franja verde. En la franja verde debe contemplarse señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas.

AREA PÚBLICA PARA LA COMUNIDAD Mínimo 16% del área urbanizable. Las calles y aceras no están incluidas dentro de este porcentaje.

Dicha área deberá contar con la infraestructura necesaria para juegos infantiles, deportes y reuniones comunales. CALLES Y CIRCULACIÓN

Primarias:(constituyen una red vial continua)

20 metros de derecho de vía de los cuales 13,2 metros son de calzada, 2.4 metros de acera, y 1metro de franjas verdes.

Secundarias:(vías colectoras internas de las urbanización)

14 metros de derecho de vía de los cuales 8.5 metros son de calzada 2metros de aceras y

0.75 metros de franja verde.

Terciarias:

(Aquellas que se derivan de una calle secundaria, cuya longitud no sobrepasa los 120 metros medidos desde la intersección con esta) 11 metros de derecho de vía de los cuales

7 metros son de calzada y 1.5 metros de aceras y 0.50 metros franja verde

En alamedas, se tendrá un derecho de vía de 6 metros como mínimo con una acera de 2 metros en el centro y el resto destinado a área verde.


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TITULO III. URBANIZACIONES DE INTERÉS SOCIAL

CAPITULO 14. UBICACIÓN Y TAMAÑO DE LA URBANIZACIÓN

Artículo 149. Urbanización de Interés Social: Es aquella declarada de esta forma por el MIVAH.

Artículo 150. Todo proyecto para vivienda de interés social deberá construirse únicamente en los lugares establecidos en este Plan Regulador para urbanizaciones: Centros Urbanos y Núcleos Consolidados Tipo 1, de acuerdo con el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo, de este plan regulador.

Artículo 151. Las dimensiones máximas de un proyecto de interés social se establecerá de la siguiente forma:

a. 80 viviendas si se tiene una configuración de cuadrantes y un sistema de tratamiento colectivo de aguas servidas acorde con las condiciones naturales del terreno.

b. 60 viviendas si se tiene una configuración de cuadrantes y un sistema de tratamiento individual de aguas servidas.

c. 30 viviendas si es un desarrollo lineal, sin cuadras, independientemente del sistema de tratamiento de aguas servidas.


Artículo 152. Las calles terciarias tendrán como mínimo 11 metros de derecho de vía, se pueden combinar pavimentos, zonas verdes, mobiliario urbano, entre otros elementos. Deberá garantizarse un espacio de 1,5 metros desde el límite de propiedad hacia la vía, para la circulación exclusiva de peatones. El total del derecho de vía puede tener la misma textura y nivel, deben incorporarse elementos que impidan la invasión de este espacio por parte de vehículos automotores. Dichos elementos pueden ser teléfonos públicos, basureros, setos o mobiliario urbano en general.

Artículo 153. Para el caso de sectores con alamedas, éstas tendrán un derecho de vía de 6 metros, con una acera de 2 metros en el centro y áreas verdes a los lados, o bien dos aceras de 1,5 metros a cada lado y una franja verde de 3 metros en el centro.

Artículo 154. Pueden existir cuadras con espacios internos abiertos, que sirvan como área verde comunal y a la vez como zonas de drenajes colectivos, de acuerdo a la siguiente imagen.

Croquis 1 . Ejemplo de una configuración con drenajes colectivos.

Drenajes colectivos


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Artículo 155. Calles primarias y secundarias en urb anización. Deberán sujetarse a las disposiciones del Capítulo 9 de este Reglamento.

Artículo 156. Todo proyecto de vivienda de Interés Social tendrá al menos un sitio acondicionado como parada de autobús, si esta zona se encuentra sobre una calle primaria en urbanización deberá contar con su respectiva bahía. Lo anterior en caso que se encuentre dentro de una ruta de buses.

Artículo 157. Toda nueva urbanización de interés social, en lo referente a disposición de futuras calles, intersecciones y diseño geométrico, debe respetar y adecuarse a las propuestas de nuevas calles, ejes viales y regulaciones indicadas en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador. Todo desarrollador debe construir las calles propuestas en el Plan Regulador, que atraviesen la propiedad a urbanizar.

Artículo 158. Amanzanamiento en Centros Urbanos y N úcleos Consolidados. Deberá regirse por las siguientes normas:

a. Los cuadrantes de las urbanizaciones estarán en la razón 1 a 1 ½ máximo, y en caso excepcionales, debido a topografía u otros accidentes naturales, podrán estar en la razón 1 a 2, siempre y cuando su lado más corto no sea menor a 60 metros.

b. El lado más largo de una cuadra no podrá sobrepasar los 120 metros. c. Se deberá contar con al menos dos accesos, separados al menos 100 metros entre

sí. d. Únicamente se aceptarán calles sin salida si cumple con las condiciones descritas

en el Capítulo 2 de este reglamento.

Artículo 159. En toda urbanización las calles que definan el amanzanamiento se diseñarán observando los siguientes lineamientos:

a. Toda calle de acceso, que se conecte a la red cantonal existente, deberá ser diseñada como Calle Primaria.

b. Toda calle que se interseque con una Calle Primaria deberá ser diseñada como Calle Secundaria.

c. Toda calle que no se interseque con una Calle Primaria deberá ser diseñada como Calle Terciaria.

d. En caso de que deban construirse calles de las propuestas en el Reglamento de Vialidad, las mismas podrán diseñarse según la clasificación dada en dicho reglamento, siempre y cuando se observe lo que respecta a la creación de calles primarias.

CAPITULO 16. FRENTE MÍNIMO

Artículo 160. El frente mínimo para los lotes se establecerá según las siguientes consideraciones:

a. Si se utiliza un sistema de tanque séptico con drenaje colectivo el frente mínimo deberá ser de 6 metros, de acuerdo con las disposiciones del presente reglamento.

b. Si la vivienda utiliza un sistema de tanque séptico tradicional el frente mínimo deberá ser de 7 metros.


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CAPITULO 17. ÁREAS MÍNIMAS DE ESPACIOS

Artículo 161. Se establecerán las siguientes dimensiones como mínimas admisibles para cada espacio. Es fundamental considerar que estas áreas no incluyen el espesor de las paredes, dados los distintos espesores de materiales, por lo que consisten en área útil únicamente.

Dimensiones mínimas para vivienda de interés social

Artículo 162. El área mínima de vivienda se establecerá de la siguiente manera:

a. Vivienda cascarón , será de 36 m² como mínimo si está acondicionada para soportar un segundo nivel, caso contrario será de 42m².

b. Vivienda terminada , el área mínima será de 42m².

CAPITULO 18. RESTRICCIONES AL CRECIMIENTO: RETIROS, COBERTURA, ALTURAS

Artículo 163. Cobertura. El porcentaje de cobertura máxima del terreno será:

a. Un 75% si la vivienda se encuentra dentro de una configuración donde se trabaja con un sistema de tratamiento individual (tanque sépticos u otro) con drenajes colectivos, si se tiene planta de tratamiento, cualquier sistema de tratamiento de aguas servidas que no dependa de la capacidad de absorción del suelo, o bien esté bajo el concepto de Vivienda elevada.

b. Si la vivienda utiliza un tanque séptico y la zona de absorción se encuentra dentro del mismo lote, el porcentaje de cobertura no será mayor al 70%, debe tener una relación directa con la capacidad de infiltración del suelo, para tales efectos se podrá seguir un procedimiento similar al planteado en el documento de anexos de este Plan Regulador. Este porcentaje está sujeto a la tasa de infiltración del suelo.

Artículo 164. Retiros . Se establecerán los siguientes retiros:

a. Lateral. Si la vivienda tiene ventana en colindancia, o si la pared es de material combustible, se exigirá un retiro mínimo de 1,5 metros en el caso de tener un piso. Para viviendas de 2 a 3 pisos el retiro lateral será de 3 metros, en todos los pisos.

Dimensiones mínimas admisibles (ancho efectivo, sin contar paredes)

Espacio Ancho mínimo Área mínima Cocina 1,80 metros 4,50m² Baños 1,5 metros 2,60m² Dormitorio principal 2,5 metros 7,5–8m² Dormitorio auxiliar (complementario) 2,5 metros 7m²

Sala 2,5 metros 7,5m² Comedor 2,5 metro 7,5m²

Sala-Comedor 2,5 metros 12m² (sin circulaciones incluidas)

14.75m² (con circulaciones) Pilas (Externo) 1,25 metros 2m²

Circulación (Pasillos) 0,90 metros

Máximo. No más del 10% del área total de la vivienda más superficie de escaleras


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b. Posterior. Se exigirá un retiro posterior mínimo de 3 metros. c. Antejardín. Será de 2 metros.

Artículo 165. Alturas. La altura máxima admisible será de 2 pisos u 8 metros. Si se desea construir en 3 pisos deberá tener un frente de 9 metros como mínimo.

Artículo 166. Aspectos sanitarios. Los lineamientos a seguir en cuanto a disposición de aguas servidas, tasas de infiltración, tuberías y demás aspectos sanitarios, deberán acatarse las disposiciones del “Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias”, para Costa Rica y cualquier otra normativa aplicable en la materia

CAPITULO 19. ÁREAS VERDES Y RECREATIVAS

Artículo 167. La dotación de área verde no debe concentrarse en un solo lugar, se distribuirá en distintas zonas, de acuerdo con las necesidades de cada grupo de usuarios, brindando pequeños espacios cercanos a las viviendas para los más jóvenes, así como zonas un poco más alejadas y extensas para los niños de mayor edad y adolescentes.

Artículo 168. Los parques infantiles y áreas verdes deberán tener al menos 12 metros de frente. Las áreas verdes de las calles quedan excluidas de este mínimo. El porcentaje mínimo de áreas verdes en una urbanización de interés social será de un 12%.

Artículo 169. Las zonas de absorción comunes, en caso que las condiciones del suelo sean favorables para su implementación podrán ser utilizadas como áreas verdes y de recreación, siempre y cuando no se impermeabilice el suelo ni se realicen actividades que produzcan una compactación del mismo. Podrá dotarse de infraestructura para juegos infantiles en una porción del terreno.

CAPITULO 20. MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

Artículo 170. Existirá flexibilidad en cuanto a los sistemas constructivos utilizados en este tipo de proyectos, no se exigirá un grosor de paredes mínimo o formatos de materiales especiales, de manera que la legislación se encuentre más acorde con los constantes cambios tecnológicos.

Artículo 171. Los materiales de construcción utilizados así como la configuración de la vivienda deberá ajustarse a las condiciones climáticas y morfológicas del lugar.

CAPITULO 21. TAMAÑO DE LOTE

Artículo 172. Se establecerán los siguientes tamaños de lotes dependiendo del sistema de tratamiento de aguas servidas utilizado:

a. Si el lote emplea un sistema de tanque séptico convencional, donde el área de drenaje se encuentra dentro del mismo lote, el área mínima de terreno será 120m².

b. Si se opta por hacer uso de tanques sépticos con drenajes colectivos, trasladando la zona de absorción a un área colectiva común, o se cuenta con sistemas alternativos de tratamiento como por ejemplo tanques sépticos en fibra de vidrio convencionales ya sea con filtros anaeróbicos de flujo ascendente, biofiltros, filtros intermitentes o bien sistemas que dado su diseño no requieran de una zona de absorción, planta de tratamiento, entre otros, el área mínima de lote se establece en 90m².


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Artículo 173. Deberán satisfacer los mismos requisitos que las urbanizaciones convencionales en cuanto a la presentación de planos.

CAPITULO 23. COMPLEJOS MULTIFAMILIARES PARA PROYEC TOS DE INTERES SOCIAL

Artículo 174. Los edificios multifamiliares serán permitidos únicamente en los Centros Urbanos y Núcleos Consolidados Tipo 1.

Artículo 175. Tamaño de unidad habitacional. Cada unidad habitacional deberá tener como mínimo 42m².

Artículo 176. Alturas. Según su ubicación se establecen las siguientes condiciones:

a. En Centros Urbanos: tendrá al menos 3 pisos y no excederá los cuatro pisos o 15 metros de altura.

b. En Núcleos Urbanos Consolidados Tipo 1: Deberá tener al menos 2 pisos pero no excederá los cuatro pisos o 15 metros de altura.

Artículo 177. Retiros.

a. Lateral: si existiera ventana en colindancia, o si las paredes paralelas a dicha colindancia son de material combustible, el retiro será de 3 metros como mínimo.

b. Posterior: será de 3 metros como mínimo. c. Antejardín: será de 2 metros como mínimo, a lo largo de todo el frente.

Artículo 178. Frente mínimo. El frente mínimo del lote será de 12 metros.

Artículo 179. Coberturas. El porcentaje máximo a cubrir será del 75% del área total del lote.

Artículo 180. Calles internas. Deberán tener como mínimo 7 metros de ancho, y no podrán sobrepasar el 10% del área total del lote. Las calles se consideran como parte del área de cobertura.

Artículo 181. Áreas comunales. Al menos un 16 % del predio debe destinarse a área comunal.


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Tabla 6. Síntesis de aspectos relacionados con Vivienda de Interés Social

Aspecto Regulación Observaciones Recomendación

Ubicación del proyecto

Los proyectos de este tipo solo podrán ubicarse en los Centros Urbanos y Núcleos Consolidados tipo 1 (NC 1) Sierpe y Palmar Sur (Salvo el Núcleo Consolidado de protección patrimonial y zona de crecimiento futuro)

El crecimiento de la ciudad debería darse en forma ordenada, paulatinamente hacia los bordes. De forma que se pueda prever la expansión de las redes de servicios, transporte público, etc., de forma paralela. También es muy importante que se no se subutilice la infraestructura de los centros urbanos por un crecimiento disperso y acelerado hacia los bordes. Utilización de cuadras con espacios internos colectivos.

Tamaño del proyecto

Configuración en Cuadrantes Máximo 80 viviendas

Configuración Lineal Máximo 30 viviendas

Dependiendo de la configuración se establece tamaño máximo.

Trabajar calles terciarias con suficiente flexibilidad.

Amanzanamiento *Nuevas urbanizaciones se amarrarán al sistema de cuadrantes. *Toda urbanización deberá amarrarse al sistema propuesto de nuevas vías descrito en este Plan Regulador. Los nuevos cuadrantes estarán en razón de 1 a 1 1/2 , y en casos especiales 1 a 2, la longitud máxima de una cuadra será 120 metros.

Cuadras con espacios internos abiertos, que sirvan como área verde comunal y a la vez como zonas de drenajes colectivos.

Diseño de red vial

Trabajar calles terciarias con los 11 metros del derecho de vía de manera más eficiente, pudiendo combinar pavimentos, zonas verdes, mobiliario urbano, entre otros elementos, y sin necesidad de una separación física

Combinar sistemas peatonales y vehiculares.

Sistema vial lo suficientemente flexible, de modo que exista la posibilidad para el desarrollo de nuevas configuraciones

Con tanque séptico convencional Con tanque séptico colectivo o de fibra de vidrio. O bien sistema alternativo de tratamiento.

Tamaño de lote

120m² (Se regula la cobertura para área de absorción) Frente mínimo: 7 metros

90m² Frente mínimo: 6 metros

Dependerá del sistema de drenaje de aguas servidas y aspectos funcionales tales como ventilación e iluminación. Considerar el sistema de drenaje de aguas servidas.

Utilización de zonas de absorción colectivas.


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Tabla 6. Síntesis de aspectos relacionados con Vivienda de Interés Social (Continuación).

Aspecto Regulación Observaciones Recomendación

Pilas Cocina Baños Dormitorio Principal

Dormitorio auxiliar

Sala Comedor Sala-Comedor (Externo)

12 m²

Áreas mínimas

4,50 m² 2,60 m² 8 m² 7 m² 7,5 m² 7,5 m²

14.75 m² (con circulación)

2 m²

Ancho mínimo

1,80 m 1,5 m 2,5 m 2,5 m 2,5 m 2,5 m 2,5 m 1,25 m

Área mínima de vivienda

Vivienda terminada 42 m²

Ancho libre efectivo (sin contar el grosor de paredes).

Trabajar con sistemas estructurales que permitan la construcción de un segundo nivel.

Restricciones al crecimiento

a. Lateral. 1,5 metros en el caso de tener un piso. Para viviendas de 2 a 3 pisos será de 3 metros, en todos los pisos. b. Posterior. 3 metros. c. Antejardín. Será de 2 metros.

Áreas verdes y recreativas

El porcentaje mínimo de zonas verdes para una urbanización será el 12% del área total urbanizable. No se podrá concentrar este porcentaje en un solo punto, se deberá distribuir en forma tal que satisfaga las necesidades de diferentes grupos de edades, salvo que debido al tamaño de la urbanización el valor del área verde permita únicamente la creación de una zona de este tipo. El frente y ancho mínimo de una zona verde será de 12 metros.

Debe proveerse de un diseño de sitio que optimice el uso de las áreas verdes con la posibilidad de satisfacer a usuarios de distintas edades.

Utilizar las zonas de absorción comunes como áreas verdes de la urbanización.

Flexibilidad a los sistemas constructivos, de manera que restricciones de grosor de materiales o formatos estuviesen más acorde con los constantes cambios tecnológicos.

Materiales de construcción

Si la vivienda esta prevista para la construcción de un segundo nivel el área mínima (en caso de vivienda cascarón) será de 40 m², caso contrario el área no podrá ser menor a 42m².

La mayoría de los actuales sistemas constructivos utilizados en vivienda de interés social, poseen características estructurales que no permiten la incorporación de un segundo piso, esto conlleva a una contradicción en cuanto al concepto de “vivienda progresiva”.

Se recomienda que los sistemas constructivos utilizados en proyectos de interés social, sean capaces de admitir la construcción de un segundo nivel.


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TITULO VI CONDOMINIOS

CAPITULO 24. GENERALIDADES DE CONDOMINIOS

Artículo 182. Los desarrolladores que opten por el régimen de propiedad en condominio deberán acatar las normas contenidas en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 7933, su Reglamento N° 32303 y reform as, así como las disposiciones que a continuación se establecen.

Artículo 183. Definiciones. Para efectos de la aplicación del presente Plan Regulador, se tendrán además de las definiciones especificadas en el artículo 1 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio las establecidas en el artículo primero del presente reglamento.

Artículo 184. Condominio por Etapas. Para este tipo de condominios aplicará lo que refiere la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su respectivo reglamento.

Artículo 185. El diseño de las vías deberá ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo además con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su Reglamento.

Artículo 186. Para la ampliación de un condominio existente, deberá acatarse lo dispuesto en el Titulo 3 Restricciones Urbanísticas del Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo.

CAPITULO 25. CONDICIONES FUNCIONALES GENERALES DE L OS CONDOMINIOS

Artículo 187. Las condiciones funcionales y estructurales que debe llenar todo condominio; independientemente de su tipo, son:

a. Toda la estructura principal, las paredes maestras y divisorias así como las separaciones entre pisos, deberán seguir todos los lineamientos del Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador; y el Reglamento de Seguridad Humana y Normas de Seguridad contra Incendio establecidas en la Ley Nº 8641 “Declaratoria del Servicio de Hidrantes como Servicio Público y Reforma de Leyes Conexas” y su reglamento así como los lineamientos estipulados por el INS.

b. Se deberán proveer una entrada y una salida diferentes como mínimo en los siguientes casos: b.1. Condominio Residencial fuera de cuadra b.2. Condominio comercial b.3. Condominio Mixto y Combinado b.4. Condominio industrial

c. Para el caso de Centros Urbanos y Núcleos Consolidados Tipo 1. Se permitirá el ingreso al Condominio mediante servidumbre únicamente en el caso de Condominio de lotes residencial. Para los cual será necesario contar con los siguientes requisitos:

c.1 Cuando una servidumbre le sirva a menos de 3 fincas filiales, se tendrá una servidumbre de 5 metros de ancho como mínimo, más 1,5 metros de acera como mínimo, si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará 1,5 metros más para la otra acera. De esta forma el ancho total entre aceras y servidumbre será de 8 metros en total.


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c.2. Cuando una servidumbre le sirva a entre 4 y 5 fincas filiales, esta será de al menos 7 metros de ancho más 1,5 metros de acera como mínimo, si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará 1,5 metros más para la otra acera. De esta forma el ancho total entre aceras y servidumbre será de 10 metros en total. c.4 La longitud de una servidumbre de acceso no excederá los cuarenta y cinco

metros. d. Se requerirá de área pública a ceder en los siguientes casos:

d.1. Condominio residencial. d.2. Condominio comercial d.3. Condominio Mixto y Combinado d.4. Condominio industrial La configuración de tales requerimientos y el valor a ceder se especifica en los CAPITULOS 27 y 28 del presente reglamento.

e. En las vías perimetrales el derecho de vía mínimo será de catorce metros (14m). Las aceras se construirán en ambos lados de la vía, con un ancho de un metro y cincuenta centímetros (1,5m) con una franja verde de cincuenta centímetros (50cm).

f. En lo que se refiere al cálculo de espacios de estacionamiento y requisitos de diseño, que deben cumplir los condominios, se seguirán los lineamientos del Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador.

g. Para los condominios dentro de cuadras, el número mínimo de espacio de estacionamientos que deben proveer es seis y deberá seguir todos los requerimientos del Reglamento de Vialidad. Cuando el condominio tenga tres pisos o más, los espacios de estacionamiento se pueden proveer por acuerdo con algún estacionamiento público o privado, o bien en un local comercial siempre que se ubique como máximo a una distancia de recorrido de 250m. En el supuesto de que se utilice el estacionamiento de un local comercial, éste deber ser durante las horas de la noche o cuando no se desarrolle la actividad comercial.

h. Bajo ninguna circunstancia se puede utilizar el espacio de antejardín (retiro frontal) o las vías perimetrales para estacionar vehículos.

CAPITULO 26. CONDICIONES ESPECÍFICAS SEGÚN EL TIPO DE CONDOMINIO

Artículo 188. Condominio Residencial. Todo condominio residencial deberá cumplir con las siguientes disposiciones:

a. Condominio residencial ubicado dentro de cuadra y en el centro de la cuadra: a.1. La finca matriz tendrá un tamaño máximo de 5.000 metros cuadrados; y

mínimo de 1500 metros cuadrados. a.2. El frente máximo de la finca matriz será de 90m y el mínimo de 24m. a.3. Deberá proveer un área común interna equivalente al 10% de la finca matriz

Esta área deberá cumplir con todo lo especificado en el CAPITULO 27 del presente reglamento.

a.4. Proveerá al menos de una salida a la vía pública, a través de sus vías internas. Ésta debe cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia.

a.5. El área pública a ceder se ajustará a las condiciones establecidas en los CAPITULO 27 y 28 del presente reglamento.

a.6. Las restricciones urbanísticas que regirán son:


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a.5.1. Altura máxima: regirá la establecida de acuerdo a la zona, definida en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

a.5.2. Retiros: frontal será de dos metros; el posterior de tres metros. Si existe ventana en colindancia o la pared paralela a dicha colindancia es de material combustible, el retiro lateral o el retiro posterior será de un metro y cincuenta centímetros cuando la construcción sea de un piso y de tres metros para entre dos y cuatro pisos.

a.5.3. El porcentaje de cobertura máximo que se permitirá será de 80%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. El porcentaje de área restante del lote podrá cubrirse con materiales que dejen libre el paso a la infiltración del agua tales como zacate block, grava, piedra o similares.

b. Condominio residencial que no está ubicado dentro de cuadra: b.1. La finca matriz tendrá un tamaño máximo de 2 hectáreas de área neta.

b.2. La cantidad máxima de unidades habitacionales será de 60.

b.3. El frente máximo de la finca matriz será de 180m, y el mínimo de 76m. Salvo que se ajuste a las condiciones del Caso 2 expuestas en el CAPITULO 28.

b.4. Proveerá un área común interna equivalente a 20m2 por unidad habitacional o el 10% de la finca matriz, lo que resulte mayor. Esta deberá cumplir con todo lo especificado en el CAPITULO 27 del presente Reglamento.

b.5. Proveerá al menos dos salidas diferentes a la vía pública, a través de sus vías internas. Además, deben cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia.

b.6. El área pública a ceder se ajustará a las condiciones establecidas en el CAPITULO 27 y 28 del presente reglamento.

b.7. Las restricciones urbanísticas que regirán son:

b.6.1. Altura máxima: regirá la estipulada por la zona, definida en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

b.6.2. Retiros: frontal será de dos metros; el posterior de seis metros. Si existe ventana en colindancia o la pared paralela a dicha colindancia es de material combustible el retiro lateral será de tres metros cuando la construcción sea de un piso y de cinco metros para entre dos y cuatro pisos.

b.6.3. El porcentaje de cobertura máximo que se permitirá será de 80%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. En caso de utilizar materiales que dejen parcialmente el paso a la infiltración del agua tales como zacate block, grava, piedra o similares, estos se considerarán como un 50% de impermeabilización, de esta forma si un se cubre un área con estos materiales, para efectos de cálculo de cobertura se contabilizará únicamente la mitad.


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Artículo 189. Condominio Comercial. Todo condominio comercial deberá cumplir con las siguientes disposiciones:

a. La finca matriz tendrá un tamaño máximo de 2 hectáreas de área neta. b. El frente máximo de la finca matriz será de:

b.1 Si está fuera de cuadra: el frente máximo será de 180m y el mínimo de 76m. b.2 Si está dentro de cuadra el frente mínimo será de 24 m y el máximo 90m

c. El equivalente al 10% del predio será destinado a área común interna, la cual podrá ser destinada en su totalidad a zonas verdes libres de cualquier impermeabilización.

d. Proveerá al menos dos salidas diferentes a la vía pública, a través de sus vías internas. Además, deben cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia.

e. El área pública a ceder se ajustará a las condiciones establecidas en los CAPITULO 27, 28 y 29 del presente reglamento.

f. Las restricciones urbanísticas que regirán son: g.1. Altura máxima: regirá la estipulada por la zona, definida en el Reglamento de

Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

g.2. Retiros: frontal será de tres metros y cincuenta centímetros. Si existe ventana en colindancia o la pared paralela a dicha colindancia es de material combustible el retiro posterior será de seis metros, el retiro lateral será de tres metros cuando la construcción sea de un piso y de seis metros para entre dos y cuatro pisos.

g.3. La zona verde correspondiente al antejardín puede sustituirse por algún adoquinado con maceteras, mobiliario urbano y árboles separados 3,50 metros como máximo entre sí, siempre y cuando se prescinda de cualquier muro divisorio entre la acera y la línea de propiedad del establecimiento, además debe colocarse el mobiliario de tal forma que obstaculice cualquier intención de estacionamiento en dicho retiro frontal.

g.4. El porcentaje de cobertura máximo que se permitirá será de 85%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. En caso de utilizar materiales que permitan parcialmente la infiltración del agua, tales como zacate block, grava, piedra o similares, estos se considerarán como un 50% de impermeabilización, de esta forma si se cubre un área con estos materiales, para efectos de cálculo de cobertura se contabilizará únicamente la mitad.

Artículo 190. Condominio mixto y combinado. Para este tipo de condominio aplicará todo lo dispuesto anteriormente para condominios comerciales, con excepción del porcentaje de cobertura el cual será de 80%.

Artículo 191. Condominio Rural.

a. Tendrá un tamaño máximo de 6 hectáreas y mínimo de 3 hectáreas. b. El frente de lote mínimo de la finca matriz será de 65m. c. El equivalente al 20% del predio será destinado a área común interna, la cual deberá

ajustarse a todo lo establecido en el CAPITULO 27 del presente reglamento. d. Todo condominio rural deberá ceder gratuitamente a la municipalidad, una porción

de su terreno, de conformidad con lo siguiente:


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d.1. Cuando la porción a ceder colinda con propiedad pública destinada a recreación, y la misma se ubique en borde del río, que corresponde a la zona de protección de 15 metros a cada lado, el valor será de un 5% del área total de la finca original.

d.2. Cuando la porción a ceder se ubique en la parte frontal de la propiedad: Deberá cederse un 4% del área total de la finca original, la distribución de esta área se regirá de la siguiente forma:

d.2.1. Tanto la longitud paralela a la vía como la perpendicular a esta, deberán tener una longitud mínima de 20 metros. La longitud paralela a la vía podrá ser menor en el caso de que se cumpla el punto d.2.2 ó d.2.3.

d.2.2. La longitud paralela a la vía podrá ser de 15 metros si la porción a ceder colinda con otra porción de terreno de la misma naturaleza, o sea un área de carácter público cedida por otro propietario.

d.2.3. La longitud paralela a la vía podrá ser igual a 15 metros, si uno de sus límites laterales tiene un ángulo de inclinación mayor o igual a 120° con respecto a la vía y medido en dirección contraria a las agujas del reloj, en ningún caso el ancho efectivo de esta porción será menor a 15 metros.

d.2.4. Para cualquiera de los puntos d.2.1, d.2.2 y d.2.3; se permitirá la construcción de un muro lateral. En caso que se desee construir un muro al fondo del terreno a ceder, será posible únicamente si el nivel de la calle se encuentra al menos 3 metros más arriba que el punto donde se construirá el muro posterior.

e. Proveerá al menos de una salida a la vía pública, a través de sus vías internas. Ésta debe cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia.

f. Las restricciones urbanísticas que regirán son: f.1. Altura máxima: será de once metros o tres pisos.

f.2. Retiros: frontal será de cinco metros, el posterior de quince metros y el lateral será de diez metros.

f.2.1. La separación de los retiros laterales se exige independientemente de los materiales con que será construida la edificación, y es aplicable a paredes con o sin ventanas hacia la colindancia.

f.2.2. Cuando una de las colindancias laterales limite con un río, regirá el retiro en zona de protección de ríos, que consiste en 15 metros en proyección horizontal.

f.2.3. Debe existir un antejardín con un retiro mínimo 5m desde la línea de construcción paralela a la vía pública, dicho retiro debe ser área verde. Queda prohibida cualquier barrera visual que bloqueé la vista desde la calle pública, si se desea algún tipo de delimitación entre la vía pública y la propiedad, ésta no podrá sobrepasar un metro de altura y estará constituida preferiblemente por materiales de origen natural tales como arbustos, o bien muros en ladrillo o cercas de madera. Es obligación del propietario dar el mantenimiento adecuado para que no se obstruya la visibilidad.


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f.2.4. Si se deseara integrar cualquier otro elemento como verjas, mallas, entre otros, a partir de la altura antes mencionada, podrá hacerse siempre que permita al menos un 80% de la visibilidad como mínimo desde cualquier punto del espacio público hacia la propiedad.

g. El porcentaje de cobertura máximo que se permitirá será del 10%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. En caso de utilizar materiales que permitan parcialmente la infiltración del agua, tales como zacate block, grava, piedra o similares, estos se considerarán como un 50% de impermeabilización, de esta forma si se cubre un área con estos materiales, para efectos de cálculo de cobertura se contabilizará únicamente la mitad.

h. Para separar los linderos del condominio con otras propiedades, no podrán utilizarse muros de concreto ni mampostería, se deberá de tratar las colindancias con base en separaciones naturales, arbustos, árboles bajos, o elementos de materiales que se encuentren acorde con la armonía del paisaje; tales como cercas de madera, cercas de púas, mallas, entre otras; o bien combinaciones de ambos. Dichos elementos deben garantizar al menos un 80% de visibilidad entre un predio y otro podrán tener alturas de hasta 3 metros.

i. De existir calles internas, tendrán un ancho mínimo de 7 metros y deberán contar con las aceras respectivas, tanto las calles como las aceras se incluyen dentro del área de construcción independientemente del material del que estén constituidas.

j. Está terminantemente prohibida la creación de cualquier local de índole comercial o de servicios dentro de los condominios rurales.

Artículo 192. Condominio Industrial. Todo condominio industrial, deberá cumplir con lo dispuesto a continuación:

a. Tendrá un tamaño máximo de 3 hectáreas de área neta. b. El frente de lote mínimo de la finca matriz será de 76m. c. El equivalente al 10% del predio será destinado a área común interna, Este

porcentaje puede ser reconocido en las áreas de retiro en el tanto estás no estén impermeabilizadas y posean cobertura vegetal.

d. El área pública a ceder se ajustará a las condiciones establecidas en el CAPITULO 27 y 28 del presente reglamento.

e. Proveerá al menos dos salidas diferentes a la vía pública, a través de sus vías internas. Además, deben cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia.

f. Las restricciones urbanísticas que regirán son: h.1. Altura máxima: regirá la establecida de acuerdo a la zona, definida en el

Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

h.2. Retiros: frontal será de 15 metros ; el posterior y lateral serán de 10 metros.

h.2.1. Todo lo referente a retiros para usos industriales, definidos en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador, aplicarán en lo procedente para los condominios industriales.

h.2.2. El porcentaje de cobertura máximo que se permitirá será de 90%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. El porcentaje del área restante del lote podrá


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cubrirse con materiales que dejen libre el paso a la infiltración del agua tales como zacate block, grava, piedra o similares.

h.2.3. Todos los aspectos estipulados referentes a cobertura para usos industriales en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador, aplicará en lo procedente para los condominios industriales.

Artículo 193. Condominio de lotes residenciales. Aplica a los lotes donde existen viviendas a la entrada en vigencia del Plan Regulador, y por su configuración no es posible fraccionar con los tamaños mínimos de lotes establecidos en el Plan Regulador. Aplica para los Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Palmar Norte; así como los núcleos consolidados tipo 1.

Deberá ajustarse a las siguientes condiciones:

a. El tamaño máximo de la finca matriz será de 1500m² b. La cantidad de fincas filiales no podrá ser superior a cinco. c. Frente de la finca matriz será de 12 metros como mínimo. d. Deberá cumplir con los porcentajes de cobertura establecidos para la zona. e. Las dimensiones de cada finca filial podrán ser hasta un 15% menores al tamaño de

lote mínimo establecido en la zona. f. Deberá existir al menos un 10% de áreas privativas. g. Deberá existir circulación interna con un ancho de vía de al menos 7 metros más

aceras. h. El antejardín corresponderá a 2 metros i. El retiro posterior en caso de existir ventana en colindancia o pared combustible será

de 3 metros j. El retiro lateral en caso de existir ventana en colindancia o pared combustible será

de 1,5 metros para edificaciones de un piso y de 3 metros para edificaciones de 2 pisos.

k. Se regirá por las coberturas establecidas en la zona. l. La altura máxima será de 2 pisos o 9 metros.

El destino de las fincas filiales será para uso habitacional en más del 60% de la finca matriz. Se permite la incorporación de los usos correspondientes a la zona residencial del Centro Urbano correspondiente.

CAPITULO 27. ESPECIFICACIONES GENERALES DE ÁREAS C OMÚNES, VÍAS PERIMETRALES Y VÍAS PROPUESTAS.

Artículo 194. Todo condominio debe proveer de un área común interna y un área común pública; salvo la excepción específica de Condominios de lotes residenciales.

Artículo 195. Distribución de actividades en área c omún interna y de área común pública . Sus características deben permitir el desarrollo de actividades deportivas, de recreación infantil y para adultos, así como actividades necesarias para la convivencia y organización dentro y fuera del condominio. La distribución de este valor se hará de la siguiente forma:


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Tabla 7. Distribución del área común interna y área común pública de los condominios

35% (MÁXIMO)

Área recreativa y de servicios comunales: destinada a actividades que requieren impermeabilización, por ejemplo salón comunal, canchas deportivas, gimnasio, EBAIS, CEN, hogar diurno de

ancianos, casa de la cultura, guardería, plantas de tratamiento u otros.

25% (MÁXIMO)

Juegos infantiles (como valor mínimo se mantendrá la relación de10m2 por unidad habitacional).

Área común interna: 20m2 por unidad habitacional, o bien el 10% del predio, lo que sea mayor.

Área común pública:

El porcentaje está indicado para cada caso en el Capítulo 29 del presente reglamento

40% (MÍNIMO)

Áreas verdes sin impermeabilización: plazas de fútbol, otros deportes que requieran gramilla natural, parques sin

impermeabilización y áreas de regeneración boscosa.

Artículo 196. Equipamiento de las áreas comunes . El desarrollador debe proveer las áreas interna y pública debidamente equipadas, para lo cual deberá acatar las mismas disposiciones sobre equipamiento de las áreas de esparcimiento y servicios comunales del Título IV del Reglamento de Zonificación de Uso del Suelo. Si el condominio contempla más de 50 unidades habitacionales se podrá distribuir el área común interna en varios puntos, considerando una zona verde por cada 25 viviendas siempre y cuando ésta área cumpla con 12 metros de ancho mínimo. Las franjas verdes de las aceras no se toman en cuenta para calcular el porcentaje de área verde, en ninguno de los dos casos ni en la interna y ni en la pública.

Artículo 197. Juegos infantiles . Se establecerá un núcleo por cada 25 unidades habitacionales. En todo caso de debe respetar la distribución global dispuesta para cada tipo de condominio.

Artículo 198. Arborización . Al menos un 50% de las especies arbóreas utilizadas en las áreas verdes deberán ser nativas de la zona indicadas en Anexo 1 Especies Arbóreas para zonas de esparcimiento.

Artículo 199. El área común pública deberá tener al menos 12 metros de frente sobre una vía pública.

Artículo 200. El derecho de vía mínimo de las vías perimetrales será de 14 metros. Se deberán construir aceras a ambos lados de la vía, con un ancho de un metro y cincuenta centímetros con una franja verde de 50 centímetros de ancho. Para aquellos casos donde debe cederse una vía proyectada en el plan regulador, el derecho de vía corresponderá al establecido en el Reglamento de Vialidad.

Artículo 201. Estas vías no podrán ser utilizadas como estacionamiento, serán de libre paso de vehículos y de los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.


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CAPITULO 28. CLASIFICACIÓN DE CASOS PARA DOTACIÓN D E ÁREA PÚBLICA A CEDER.

Artículo 202. Esta clasificación de casos aplica para los siguientes condominios:

• Condominio residencial. • Condominio comercial • Condominio mixto y combinado • Condominio industrial

Artículo 203. La dotación de área pública a ceder se debe ajustar cada uno de los casos expuestos a continuación. Esta área deberá cederse gratuitamente a favor de la Municipalidad de Osa. La suma del área común pública y vías perimetrales será de al menos el 25% de la finca original, salvo en las excepciones citadas en este capítulo. Su distribución se ajustará a los siguientes casos:

Artículo 204. Caso 1. Condominio dentro de una cuad ra. En caso que el condominio se ubique entre dos calles separadas no más de 210 metros, deberá ceder el 25% de la finca original para área común pública, en este caso no es necesaria la dotación de vías perimetrales. La imagen es una representación de este caso.

Artículo 205. Caso 2. Condominio dentro de cuadra c on tres calles perimetrales. Cuando la finca original colinde en tres de sus extremos con calles públicas existentes, y la distancia entre las dos calles paralelas o cuasi paralelas, sea menor a 210 metros, se deberá ceder la calle perimetral faltante para completar las 4 vías perimetrales. El porcentaje a ceder por concepto de área común pública, será la diferencia entre el 25% de la finca original y el porcentaje cedido correspondiente a la calle perimetral. La imagen siguiente es una representación de este caso.


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Artículo 206. Caso 3. Condominio en el centro de la cuadra. Se aplica en caso que el condominio se ubique entre dos calles separadas no más de 210 metros, donde dicho condominio no colinde con calle pública. Como condición para desarrollar el condominio, deberá ceder la calle de acceso, cuyo derecho de vía corresponderá a 14 metros y cuya longitud no será superior a 60 metros. De acuerdo como se ilustra a continuación:

En este caso el área pública a ceder corresponderá a alguna de las siguientes alternativas:

a. Cesión de la calle de acceso b. Cesión de área común pública que corresponderá a al menos el 25% de la finca

original. Dicha área podrá ser en un lote diferente a donde se pretende crear el condominio.

La Municipalidad de Osa deberá establecer la alternativa por la cual optará el desarrollador, de acuerdo con las necesidades del cantón.

Artículo 207. Caso 4. Condominio fuera de cuadra, e n esquina. Cuando la finca original sea esquinera, el condominio deberá ceder las calles perimetrales necesarias para terminar la cuadra, el porcentaje correspondiente por este concepto será del 25%. En caso que la suma de las calles perimetrales sea menor al 25% de la finca original, la diferencia se destinará a área común pública. Si por el contrario la suma de ambas calles supera el 25% de la finca original, la Municipalidad de Osa establecerá los sectores prioritarios a ceder. La imagen siguiente es una representación de este caso.


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Artículo 208. Caso 5.Condominio fuera de cuadra, co n calles proyectadas cercanas. Aplica a aquellos condominios ubicados fuera de cuadra, donde existe una calle proyectada por el plan regulador, cuya distancia a alguno de sus linderos es menor a 30 metros. En este caso el condominio deberá ceder el derecho de vía de la calle proyectada, ubicándola en uno de sus linderos y ajustando el diseño propuesto en el Plan Regulador, estos ajustes serán los dispuestos por la Municipalidad de Osa. En caso que este derecho de vía sea menor al 25% de la finca original, el valor restante deberá cederse como área común pública. La imagen siguiente es una representación de este caso.

Artículo 209. Caso 6 Condominio fuera de cuadra, pe ro dentro de supercuadra. Aplica para aquellos condominios ubicados fuera de una cuadra, donde las calles existentes se encuentran a una distancia mayor a 60 metros de sus linderos. En este caso la dotación de vías perimetrales y área común pública, podrán ajustarse a los siguientes dos subcasos:

Caso 6a: Se aplica a aquellos casos donde la finca original no se ubica cercana a calles propuestas por el plan regulador, donde estas vías se localizan a más de 60 metros de los linderos de la finca. En este caso el condominio destinará el 25% de la finca original a la construcción de las dos vías perimetrales perpendiculares a la vía existente. En caso que el área total de estas vías sea menor al 25% la diferencia se destinará a área común pública. Cuando por el contrario este 25% no sea suficiente para completar las dos vías, se construirá al menos una vía y el resto se destinará a área común pública. La imagen siguiente es una representación de este caso.


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Caso 6b. Condominio dentro de supercuadra con calle proyectada cercana. Aplica

para aquellos condominios donde las calles propuestas por el plan regulador se encuentran a una distancia menor o igual a 30 metros de sus linderos, en este caso se establece la posibilidad a los desarrolladores del condominio de ceder el valor correspondiente a calles perimetrales en un terreno diferente al condominio, que será únicamente en lugar correspondiente a la calle propuesta en el plan regulador. En este caso se establece una excepción donde el porcentaje a ceder no sobrepasará el 22% de la finca original.

Artículo 210. Dotación de área común pública en zon as de inundación declaradas por la CNE. Para cualquier condominio en los Centros Urbanos, Ciudad Cortés y Palmar Norte, se permitirá que la cesión correspondiente a vías perimetrales y área común pública, sea sustituida por una cesión equivalente al 30% de la finca original, donde esta porción de tierra estará ubicada en las Zonas de renovación por amenaza de inundación, establecidas en el Reglamento de Renovación Urbana. Los condominios deberán ceder estas tierras en las zonas de inundación correspondientes a su Centro Urbano. Con excepción el subcaso 6b y caso 3, esta será la única forma donde el área pública a ceder pueda darse en terrenos diferentes a donde se asienta el condominio. La Municipalidad de Osa establecerá que proyectos pueden optar por esta alternativa de acuerdo con las prioridades del cantón.

CAPITULO 29. REQUISITOS PARA LA PRESENTACIÓN DE PLA NOS

Artículo 211. Además de los lineamientos establecidos en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 7933 y su respectivo Reglamento N° 32303, los planos deben contener:

a. Planos de distribución: en estos planos se debe incluir el área común pública, cuando esta se va a proveer en el mismo predio que se construirá el condominio.

b. Planos constructivos: en estos planos se deben incluir las vías perimetrales, cuando aplique.

c. Planos estructurales: en cuanto a normas de seguridad contra incendio debe estar en concordancia con lo que se estipula en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador y a la normativa nacional vigente en la materia.


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d. Planos mecánicos y eléctricos: en cuanto a normas de seguridad contra incendio debe estar en concordancia con lo que se estipula en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador y a la normativa nacional vigente en la materia.

e. Plano del área común pública: cuando el desarrollador decida proveer el área común pública en un lugar distinto al predio donde se construirá el condominio, deberá adjuntar al juego de planos: (i) el plano de catastro del lote; (ii) planta del conjunto especificando la distribución interna; y (iii) secciones, en caso que el terreno presente pendientes de consideración.

.

.


94

Tabla 8. Resumen de restricciones urbanísticas y requerimientos por tipología de condominio1

Condominio residencial

Dentro cuadra Fuera cuadra Condominio de

lotes residencial Condominio

comercial

Condominio mixto o

combinado Condominio

industrial Condominio

de lotes rural Condominio

rural

máximo 0,5 ha (5000

m²) 2 ha 0,15 ha (1500m²) 2 ha 2 ha 3 ha 1,5 ha 6 ha

Tamaño finca matriz mínimo 0,15 ha

(1500m²) No aplica No aplica No aplica No aplica No aplica No aplica 3 ha

máximo 90 m 180 m No aplica 180 m 180 m n/a No aplica No aplica Frente lote de finca matriz mínimo 24 m 76 m 12 m 76 m 76 m 76 m No aplica 65 m

Área pública a ceder

Del 22% al 30% de la finca original, acuerdo al caso Ver caso Ver caso No aplica Ver caso Ver caso Ver caso No aplica

Ver Capitulo 27

Área interna común

Se calcula en base a la finca matriz 10% 10% 10% 10% 10% 10% 15% 20%

Cantidad mínima de salidas 1 2 1 2 2 2 1 1

Porcentaje de cobertura máxima 80% 80%

Rige cobertura de la zona 85% 80% 90%

Rige cobertura de

la zona 10%

altura máxima Rige altura de

la zona Rige altura de la

zona 2 pisos Rige altura de la

zona Rige altura de la zona

Rige altura de la zona

Rige altura de la zona 3 pisos/11m

frontal 2 m 2 m 2 m 3,5 m 3,5 m 15 m Rigen retiros de la zona 5 m

posterior 3 m 6 m 3 m 6 m 6 m 10 m Rigen retiros de la zona 15 m

1 piso: 1,5m 1 piso: 3m 1 piso: 1,5m 1 piso: 3m 1 piso: 3m 10 m Rigen retiros de la zona 10 m R

estr

icci

ones

urb

anís

ticas

retir

os

lateral

2-4 pisos: 3m 2-4 pisos: 5 m 2 pisos: 3m 2-4 pisos: 6 m 2-4 pisos: 6

m 10 m Rigen retiros

de la zona 10 m

1 Este resumen no sustituye el detalle específico de los artículos.

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