REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

ICJJunio de 2012

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Registro de Personas Naturales-Registro de Mandatos y Poderes

-Registro de Testamentos

-Registro de Sucesiones Intestadas

-Registro Personal

-Registro de Comerciantes

Registros de Personas Jurídicas-Registro de Personas Jurídicas

-Registro Mercantil

-Registro de Sociedades Mineras

-Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos.

-Registro de Sociedades Pesqueras.

-Registro de Sociedades Mercantiles.

-Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley

-Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

Registro de Propiedad Inmueble-Registro de Predios

-Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos

-Registro de Derechos Mineros

Registro de Bienes Muebles-Registro de Bienes Muebles.(*)

-Registro de Propiedad Vehicular

-Registro de Naves(*)

-Registro de Aeronaves

-Registro de Embarcaciones Pesqueras.

-Registro de Buques

-Registro Mobiliario de Contratos

REGISTRO DE DERECHOS MINEROS

• El Registro de Derechos Mineros integra el Registro de Propiedad Inmueble y en él se inscriben las concesiones y los actos y derechos a los que se refiere el presente

• reglamento y demás disposiciones legales pertinentes.

• Folio real y causal• Por cada concesión se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán las• inscripciones que a ésta correspondan.

• Por cada contrato de Riesgo Compartido se abrirá una partida registral en la que se• extenderán las inscripciones que a éste correspondan.

REGISTRO DE CONCESIONES

• En el Registro de Concesiones, a que se refiere el literal c) del artículo 2 de la Ley Nº 26366, se inscriben las concesiones de obras públicas de infraestructura y para la explotación de servicios públicos, y también otras concesiones que no sean inscribibles en registros especiales.

• Folio causal

REGISTRO DE AREAS NATURALES PROTEGIDAS

• Las áreas naturales protegidas - ANP son los espacios continentales y/o marinos del territorio nacional, expresamente reconocidos, establecidos y protegidos legalmente por el Estado, debido a su importancia para conservar la diversidad biológica y demás valores asociados de interés cultural, paisajístico y científico, así como, por su contribución al desarrollo sostenible del país. FORMAN PARTE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.

REGISTRO DE PREDIOS

Artículo 2.- Del Registro de PrediosEl Registro de Predios es el registro jurídico

integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.

REGISTRO DE PREDIOS Registro Jurídico

-Sistema de transferencia de la propiedad inmobiliaria: consensual-Efectos jurídicos de la inscripción: declarativo

Código Civil Francés Artículo 711 establece que “la propiedad de los bienes se adquiere y se transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de las obligaciones”.

Código Civil Italiano, siguiendo el sistema francés, dispone en el artículo 1376 que “los contratos que tengan por objeto la transmisión de la propiedad de una cosa determinada, la constitución o transferencia de un derecho real o bien la transferencia de otro derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado.

Código Civil Austriaco siguiendo el sistema alemán dispone en el Artículo 1971 que “Todo derecho cuya constitución esté legalmente subordinada a una inscripción en el registro de la propiedad no existe como derecho real si esta inscripción no se efectúa”

Artículo 873 del Código Civil Alemán

“Para la transmisión de la propiedad de una finca, para instaurar una carga sobre una finca, así como para transmitir dicha carga es necesario el acuerdo del interesado y de la otra parte y la inscripción del cambio jurídico en el Registro de la Propiedad, mientras la ley no prescriba lo contrario.Antes de la inscripción, el acuerdo sólo vincula a las partes si la declaración de voluntad ha sido realizada ante notario o entregada por escrito a la autoridad del Registro o si se han presentado los interesados ante ella o si el interesado ha hecho partícipe a la otra parte de su voluntad de inscribir según las prescripciones del Reglamento del Registro.”

CC 1852571 : Por la enajenación se transfiere a otro el dominio de una cosa, ó a título gratuito, como en la donación, ó a título oneroso, como en la venta y la permuta.574 : La enajenación se completa por la tradición, que es la entrega que se hace de una cosa poniéndola a disposición del nuevo dueño.1308: En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio.

CC 19361172 La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario.

REGIMEN DE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA EN EL PERU: ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmuebleLa sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.Artículo 947.- Transferencia de propiedad de bien muebleLa transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.Artículo 1625.- Donación de bienes inmueblesLa donación de bienes inmuebles debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmuebles o inmuebles, donados , de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidadArtículo 1099.- Requisitos de validez de hipotecaSon requisitos para la validez de la hipoteca:1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Artículo 496.- Requisitos para la constitución del patrimonio familiarPara la constitución del patrimonio familiar se requiere :6.- Que sea inscrita en el registro respectivo.

DIVERSIFICACION DEL MOMENTO EN QUE SE CONSTITUYE EL DERECHO

CONCLUSION: CRÍTICAS AL SISTEMA CONSENSUALÍSTICO DE TRANSFERENCIA

INMOBILIARIA

“LA PUBLICIDAD ESTÁ EN LA ESENCIA DE LOS DERECHOS REALES Y EL CONSENTIMIENTO NO BASTA PARA CONSTITUIRLOS”

“LA PROPIEDAD DE UNA PERSONA CONTRA OTRO NO ES PROPIEDAD; LA PROPIEDAD, QUE ES DERECHO REAL POR EXCELENCIA, O EXISTE FRENTE A TODOS NO EXISTE”

Artículo 1567 del C.C. peruano.- Transferencia del riesgoEl riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los contratantes, pasa al comprador en el momento de su entrega.

1465 del del C.C. Italiano de 1942: “En los contratos que transfieren la propiedad de una cosa determinada (...), la perdida de la cosa por causa no imputable al enajenante no libera al adquirente de la obligación de ejecutar la contraprestación, aunque la cosa no le hubiese sido entregada.

HAY TÍTULO Y MODO EN LA TRANSFERENCIA INMOBILIARIA EN EL PERÚ?

INCORRECTA IMPORTACIÓN DEL SISTEMA CONSENSUALISTICO DE TRANSFERENCIA

LOS EFECTOS JURIDICOS DE LA INSCRIPCIÓNEL REGISTRO Y LA NECESIDAD DE UN CRITERIO DE

ORDENACIÓN LACRUZ BERDEJO:Mientras en el ámbito de las relaciones obligatorias, éstas

coexisten con el mismo grado de exigibilidad, los derechos reales, por su carácter de relación inmediata y excluyente con la cosa, son poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad (...) no es normal la coexistencia de varios derechos reales, todos ellos con la misma categoría y eficacia. Es imposible en materia del derecho de propiedad.

Se requiere de un criterio para determinar cuál debe prevalecer si son irreconciliables y qué preferencia tienen cuando pueden coexistir.

LA PRIORIDAD EN EL REGISTRO COMO CRITERIO DE PREFERENCIA O EXCLUSIÓN

• El criterio es el de la prioridad de creación del Derecho: el que nace primero, en principio es preferente a los ulteriores y en su caso, los excluye.

• En el orden registral: el primero no es quien antes adquiere el derecho, sino quien antes inscribe su adquisición.

• En todo supuesto de concurrencia de derechos reales: se establece una jerarquía u orden, que constituye su rango.

LOS CONFLICTOS NO SE PRODUCEN CUANDO EXISTE COINCIDENCIA ENTRE LA CREACIÓN DEL DERECHO Y

EL REGISTRO

CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE REGISTRAL

El efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél.El titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él.

EXCEPCIÓN: Sistemas convalidantes, la publicidad legitima el acto, lo perfecciona, lo vuelve inatacable.

INCIDENCIA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL ACTO CAUSAL

INCIDENCIA TIPO A

El derecho existe antes de la inscripción, se acude al registro para conseguir oponibilidad. El registro se limita a declarar lo que válidamente existe: SISTEMAS DECLARATIVOS.

INCIDENCIA TIPO B

El derecho existe, pero no está perfeccionado, requiere del registro para tener validez y terminar de constituirse: SISTEMAS CONSTITUTIVOS.

INCIDENCIA TIPO C

El derecho no existe si no está inscrito, sólo existe lo que esta en el registro. Y además la inscripción sanea el título, convalida el acto causal si esté tiene algún defecto: SISTEMAS CONVALIDANTES.

REGISTRO EN EL PERU: INCIDENCIA TIPO A

SISTEMAS DECLARATIVOS

Si el derecho existe antes de la inscripción y el registro se limita a declarar y a hacer cognoscible el acto (no hay conocimiento efectivo a menos que entre a tallar la publicidad formal) y además es causal; entonces no puede desligarse totalmente del título que le da origen.

La verdad oficial está en el registro, pero la verdad efectiva está en el título.

Entonces que valor tienen los efectos sustantivos de la inscripción?

“El registro no es cuna, si no castillo del derecho”

REGISTRO CON EFECTOS DE OPONIBILIDAD

Artículo 1708.- Enajenación del bien arrendado

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO

A)OPONIBILIDADArticulo 2022°: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmuebleCuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.B) SISTEMA CONSENSUALISTICOArtículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmuebleLa sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

QUE SUCEDE EN EL CASO DE UNA DOBLE VENTA?

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO (HIPOTECA FRENTE A COMPRAVENTA NO INSCRITA)

Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmuebleLa sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.Artículo 1099.- Requisitos de validez de hipotecaSon requisitos para la validez de la hipoteca:1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

OPONIBILIDADArticulo 2022°: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO (EMBARGO FRENTE A COMPRAVENTA NO INSCRITA)

Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmuebleLa sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

CPC.Artículo 533.- Fundamento.- La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes..OPONIBILIDADArticulo 2022°: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

CONCLUSION:El embargo solo triunfa sobre las transferencias posteriores con eficacia limitada, a diferencia de la hipoteca que triunfa sobre transferencias anteriores (no inscritas) y posteriores. En el caso que el propietario no plantee la terceria se aplica el 1135.

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO

CPC.Artículo 533.- Fundamento.- La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.

*) Artículo modificado por el Artículo Único del Decreto Legislativo N° 1069, publicado el 28 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 533.- Fundamento La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.

Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación." (concordancia con el 2022)

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO (HIPOTECA FRENTE A ARRENDAMIENTO)

Artículo 1708.- Enajenación del bien arrendadoEn caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.Articulo 2022°: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.LEY 26702.OCTAVA DISPOSICION FINAL: Precísase que en el caso de enajenación de inmuebles hipotecados en favor de las empresas, vía remate judicial o por adjudicación directa, no será de aplicación lo dispuesto en el inciso 1) del artículo 1708 del Código Civil, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha de la constitución de la garantía hipotecaria.

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO (REMATE DEL BIEN, ANTES DE LA MODIFICACIÓN)

Artículo 739.- Transferencia de inmueble y destino del dinero obtenido.- En el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.

Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá:

1. La descripción del bien;

2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda;

3. La orden al ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario dentro de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Esta orden también es aplicable al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo o de ejecución; y

4. Que se expidan partes judiciales para su inscripción en el registro respectivo, los que contendrán la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación. (*)

LA OPONIBILIDAD FRENTE AL SISTEMA CONSENSUALISTICO (REMATE DEL BIEN, TEXTO ACTUAL)

Artículo Único del Decreto Legislativo N° 1069, publicado el 28 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:

"Artículo 739.- Transferencia de inmueble y destino del dinero obtenido.- En el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: 1. La descripción del bien; 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución.3. La orden al ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario dentro de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Esta orden también es aplicable al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo o de ejecución; y 4. Que se expidan partes judiciales para su inscripción en el registro respectivo, los que contendrán la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación.”

ACTUACIÓN EXCLUYENTE DE LA PRIORIDAD

Por incompatibilidad sustancial: los títulos o actos relativos al dominio de un bien o a un derecho real de imposible concurrencia respecto del mismo. Ej: superficie y usufructo.

Por mayor amplitud: cuando se presenta al Registro una venta y después una constitución de servidumbre: la inscripción del primero excluye por mayor amplitud a la segunda; si la presentación es al revés: la inscripción de la servidumbre no impide la de la venta posterior.

“El derecho real como facultad correlativa de un deber general negativo de abstención, que una persona tiene de obtener directamente de una

cosa el dominus o ejercer iura in re aliena”Teoría de Planiol sobre la obligación pasiva universal

Base objetiva del Registro: La finca

• INTABULACIÓN

• La inmatriculación o intabulación de finca en el Registro de la Propiedad Inmueble es el ingreso o acceso de una finca en la vida registral de los libros del Registro, efectuado por una primera inscripción del dominio de la misma a favor del inmatriculante, mediante la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente admitidos, por la cual se abre folio, hoja o registro particular a la finca correspondiente a los efectos jurídicos procedentes” .

• La inmatriculación no es exclusiva del Registro de la Propiedad Inmueble.

IMPLICANCIAS DE LA INMATRICULACION

1. Da lugar a un asiento de inscripción, por lo tanto no procede su anotación preventiva.*

2. La primera inscripción debe ser de dominio.*

3. Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la ley. (rol catastral)

4. Da lugar a la apertura de una partida registral.

5. El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública registral (art. 2014 del C.C.).

REQUISITO DE TEMPORALIDAD DEL TÍTULO INMATRICULADOR

Artículo 2018.- Primera inscripción de dominio

Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

CONCORDANCIA:

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA CORTA (TITULOS)

PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA (TITULO SUPLETORIO)

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE ACTOS INSCRIBIBLES

Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.2.- Los contratos de opción.3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.6.- Los contratos de arrendamiento.7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.