RADIOGRAFÍA DEL MERCADO LOGÍSTICO DE BUENOS AIRES · AU Perito Moreno RUTA NAC. 8 RUTA PROV. 6...

El mercado logístico de Buenos Aires está integrado por distintos

submercados con características y ventajas propias. En este contexto

dinámico nos preguntamos: ¿cómo se concentran las empresas que

ocupan esos espacios según su actividad? ¿Cuántos metros cuadrados

tienen y cómo se distribuyen en cada una de las zonas? ¿Cómo es su

conectividad con el centro de la ciudad?

En Cushman & Wakefield realizamos un estudio inédito en el que

relevamos todos estos datos durante el primer semestre del

2020, identificamos a qué rubro pertenecen los ocupantes de

los depósitos y cuántos metros tienen tanto en Zona Norte,

Oeste y Sur.

Esperamos que los resultados a los que llegamos

aporten información útil tanto a empresas como a

inversores a la hora de tomar decisiones de

negocios en Real Estate.

RADIOGRAFÍA DEL MERCADO LOGÍSTICO DE BUENOS AIRES

RP 25

RP 2

6RP 27

F.C.Gral. B.Mitre

A Zárate yCampana R

ío Luján

TIGRE

RP

26

RU

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AC. 9

RÍO DE LA PLATA

Carmelo

URUGUAY

S-4

RP 25

RP 2

6

Campo de Mayo

RP 27

RN 205

RP

58

RP

210

RP 4

RP

53

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RP 14

RP 14

RP 3

6

AU

DELL

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RN 202

RP 23

RP 24

RN 197

RUTA PROV. 8

RP 7

RP 25

F.C.D.F.Sarmiento

F.C

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oca

F.C.G.Roca

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.San Martín

F.C.G

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F.C

. Gral. B

. Mitre

F.C.Gral. B.Mitre

Tren de la Costa

Av. del Libertador

A Gral.Las Heras

A Coronel Brandsen

A Luján

A Pilar

A La Plata

F.C.G. B.Mitre

F.C.G. B.Mitre

F.C. Belgrano Norte

F.C.G.San Martín

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G. Roca

F.C.G.Roca

F.C.G.Roca

F.C

.G.R

oca

A Zárate yCampana

Río Luján

TIGRE

MALVINASARGENTINAS

JOSÉ C. PAZ

SAN MIGUEL

HURLINGHAM

LA MATANZA

ESTEBAN ECHEVERRÍA

ALMIRANTE BROWN

FLORENCIO VARELA

QUILMES

AVELLANEDALANÚS

SAN MARTÍN

TRES DE FEBRERO

SAN ISIDRO

SAN FERNANDO

VICENTELÓPEZ

ESCOBAR

AU 25 de Mayo

AU Perito Moreno

RUTA NAC. 8

RU

TA

PR

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. 6

RU

TA

12

RUTA NAC. 9

RP

26

RU

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NA

L 9

AU ACCESO OESTE

AU ACCESO OESTE

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F.C.G

. Belgrano Sur

AU E

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A-C

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LA

S

Aeropuerto Internacional de Ezeiza

A Cañuelas

CIUDAD AUTÓNOMA

DE BUENOS AIRES

MERLO

MORENO

ITUZAINGÓ

MORÓN

Puerto de Buenos Aires

Puerto de Dock Sud

Puerto de La Plata

CARACTERIZACIÓN DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS

El mercado de centros logísticos de Buenos Aires fue concebido con tipologías que cumplen estándares internacionales. Desde nuestro equipo Project Management nos especializamos en gerenciar proyectos bajo estas normas y tenemos un gran reconocimiento porparte de empresas nacionales e internacionales, por la versatilidad y facilidad de la operación logística.

Nuestro equipo de Market Research realizó un relevamiento

sobre el 75 % del total del mercado logístico de Buenos Aires, es

decir, 2.220.000 m2. Estudiamos las principales características de

los depósitos de los submercados Norte, Oeste y Sur tales como:

su accesibilidad y qué tipo de empresas los ocupan. Además,

sumamos un análisis a partir de un esquema de radios, que sirve

para tener una radiografía de los datos observados en función a

las distancias con las zonas de mayor consolidación urbana.

Los operadores logísticos, las empresas dedicadas al retail y las

de consumo masivo son los principales ocupantes que dominan

el mercado. En los últimos años observamos un marcado

movimiento de ocupantes que pasaron del submercado Norte,

el favorito, al submercado Sur.

Av. Presidente Arturo U. Illia

GBA NORTE

GBA SUR

GBA OESTE

Total CLASE A

STOCK (M2)

1.670.000

1.090.000

240.000

3.000.000

PARTICIPACIÓN

56 %

36 %

8 %

100 %

SUBMERCADO

CLASIFICACIÓN DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS

AU LA PLATA - BUENOS AIRES

F.C.G

. Bel

gran

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r

Valeria Hecht Gerente de Project Management Cushman & Wakefield

AV. GRAL. PAZ

AU PANAMERIC

AN

A

AV

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AL. P

AZ

CINTURA

Puerto de Zárate

Aeroparque Jorge Newbery

Río de la Plata

URUGUAY

S-4

RP 25

RP 2

6

Campo de Mayo

RP 27

RN 205

RP

58

RP

210

RP 4

RP

53

Av. H

. Yri

go

yen

Ria

chue

lo

RP 14

RP 14

RP 3

6

AU

DELL

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NE

RN 202

RP 23

RP 24

RN 197

RP 7

RP 25

F.C.D.F.Sarmiento

F.C

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oca

F.C.G.Roca

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.San Martín

F.C.G

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F.C

. Gral. B

. Mitre

F.C.Gral. B.Mitre

A Gral.Las Heras

A Coronel Brandsen

A Luján

A Pilar

A La Plata

F.C.G. B.Mitre

F.C.G. B.Mitre

F.C. Belgrano Norte

F.C.G.San Martín

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G. Roca

F.C.G.Roca

F.C.G.Roca

F.C

.G.R

oca

A Zárate yCampana

TIGRE

MALVINASARGENTINAS

JOSÉ C. PAZ

SAN MIGUEL

HURLINGHAM

LA MATANZA

ESTEBAN ECHEVERRÍA

ALMIRANTE BROWN

FLORENCIO VARELA

QUILMES

AVELLANEDALANÚS

SAN MARTÍN

TRES DE FEBRERO

SAN ISIDRO

SAN FERNANDO

VICENTELÓPEZ

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EZEIZA

AU 25 de Mayo

AU Perito Moreno

RUTA NAC. 8

RUTA NAC. 9

RP

26

RU

TA

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L 9

AU ACCESO OESTE

AU ACCESO OESTE

AV. GRAL. PAZ

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UE

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Aeropuerto Internacional

de Ezeiza

A Cañuelas

15

MERLO

MORENO

ITUZAINGÓ

MORÓN


Puerto de Dock Sud

Puerto de La Plata

Puerto de Zárate


F.C.G

. Bel

gran

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r


Radio de 0 a15 km

Radio de 15 a 30 km

Radio de 30 a 45 km

Radio de másde 45 km

CIUDADAUTÓNOMA DEBUENOS AIRES

RP 25

RP 2

6

RP 27

RN 202

RP 24

RN 197

F.C

. Gral. B

. Mitre

F.C.Gral. B.Mitre

Tren de la Costa

Av. del Libertador

A Pilar

F.C. Belgrano Norte

F.C.G.San Martín

A Zárate yCampana R

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TIGRE

MALVINASARGENTINAS

JOSÉ C. PAZ

SAN ISIDRO

SAN FERNANDO

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RUTA NACIONAL 8

RP

26

RU

TA

NA

CIO

NA

L 9

CAMINO DE CINTURA

AU PANAM

ER

ICA

NA

Centros logísticos propios y de rentaQuisimos saber si existe una relación entre los centros logísticos propios y de renta y la distancia que tienen respecto del centro geográfico de la CABA (ubicado en Av. Avellaneda 1023).

En el caso de los centros logísticos propios, la mayoría de los ocupantes son de retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 km respecto de los centros urbanos. En cuanto a los centros logísticos de renta, la mayoría se ubica en el radio que va del kilómetro 30 al 45 y en gran parte están destinados a cubrir operaciones logísticas en la primera instancia del circuito de distribución.

Análisis de stock sobre radiosLa gran mayoría de los depósitos XXL se encuentran en la franja del kilómetro 30

al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m2, es por eso

que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado,

mostrando una relación de cara a la operación inicial con la dación de carga por parte

de fábrica del sector y la vinculación con el Mercosur.

En el tramo final antes de entrar a la “de última milla” (expresión que alude al último

tramo del circuito logístico de entregas y va del kilómetro 0 al 15) encontramos que,

de los 606.000 m2 relevados, 520.000 m2 , es decir el 86 %, se ubican en el

submercado Sur. Esta tendencia a elegir el submercado sureño tiene que ver con que

se encuentra a menos de 15 km de la mayor parte del Área Metropolitana de Buenos

Aires, con una posición ideal para operaciones de e-commerce.

ANÁLISIS A PARTIR DEL ESQUEMA DE RADIOS

Hasta hace poco tiempo, la logística vinculaba, casi exclusivamente, la producción y la distribución a las distintas cadenas de venta. Pero hoy en día los envíos llegan a la puerta del usuario, a raíz del cambio de consumo que se dio con el e-commerce. El presente análisis brinda una radiografía de lo que pasó y de lo que está pasando en el mercado logístico y nos deja un capítulo abierto respecto a lo que pasará en los próximos años, ya que la transformación del sector se encuentra en pleno proceso.

Relacionamos la información del mercado logístico en función del esquema de radios, es decir, de las distancias de los depósitos con el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Lucas DesalvoMarket Reserch ManagementCushman & Wakefield

S-4

RP 25

RP 2

6

Campo de Mayo


RP 27

RN 205RP 4

RP 4

Av. H

. Yri

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Ria

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lo

RP 14

AU

DELL

EPIA

NE

RN 202

RP 23

RP 24

RN 197

RP 7

RP 25

F.C.D.F.Sarmiento

F.C

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oca

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.San MartínF.C

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F.C

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F.C.Gral. B.Mitre

Tren de la Costa

Av. del Libertador

A Gral.Las Heras



A Luján

A Pilar

F.C.G. B.Mitre

F.C.G. B.Mitre

F.C. Belgrano Norte

F.C.G.San Martín

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.Roca

F.C.G.Roca

A Zárate yCampana

Río Luján

Río R

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a

TIGRE

MALVINASARGENTINAS

JOSÉ C. PAZ

SAN MIGUEL

HURLINGHAM

AVELLANEDALANÚS

SAN MARTÍN

TRES DE FEBRERO

SAN ISIDRO

SAN FERNANDO

VICENTELÓPEZ

RÍO DE LA PLATA

ESCOBAR

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AU 25 de Mayo

AU Perito Moreno

RUTA NAC. 8

RUTA PROV. 8

RUTA NAC. 8

RUTA NAC. 9

RU

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NA

C. 9

RP

26

RU

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CIO

NA

L 9

AU ACCESO OESTEAU ACCESO OESTE

AV. GRAL. PAZ

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CAMINO DE CINTURA

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PLATA - BUENOS AIRES

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CAM

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DE CINTURA

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RIC

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A

Av. Presidente Arturo U. Illia

F.C.G

. Belgrano Sur

AU

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A-

CA

ÑU

ELA

S

Aeropuerto Internacional

de Ezeiza

15

SUBMERCADO NORTELos primeros centros logísticos clase A del país fueron desarrollados

en el Norte, que hoy en día cuenta con el 56 % del inventario total y,

hasta el momento, es el favorito de las empresas ocupantes.

Su ubicación estratégica es en gran parte lo que explica la

consolidación de este submercado, que cuenta con las principales

rutas que comunican tanto al interior del país, como al resto de los

países de la región.

Además, encontramos seguridad y recursos humanos capacitados que

residen en la zona. Todas estas características formaron en los últimos

20 años un importante inventario de centros logísticos clase A.

En cuanto a los ocupantes, el 52 % del submercado se compone por

operadores logísticos que simplifican sus operaciones por la conexión

directa de este submercado con el resto del Mercosur.

Zona Norte es el sector más consolidado en términos de centros logísticos. Sus características de accesibilidad, seguridad y ubicación logística hacen que sea la zona líder. Santiago Isern

Broker Senior Industrial Cushman & Wakefield

F.C.G

. Bel

grano

Sur

RU

TA

PR

OV

. 6

RU

TA

12

Puerto de Zárate

Rubro de ocupantes

Operadores logísticos

Consumo masivo

Retail

15 a 30 km

182.000 m2

14.000 m2

15.000 m2

Más de 45 km

135.000 m2

122.000 m2

60.000 m2

30 a 45 km

318.000 m2

109.000 m2

81.000 m2

0 a 15 km

-

-

35.000 m2

ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS

PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES

RETAIL

52 %

CONSUMO MASIVO

16 %

OPERADORES LOGÍSTICOS

20 %

635.332

245.501

191.191

STOCK (m2)

STOCK (m2)

STOCK (m2)

2014

825.298 m2

11,4 %

U$S 7,5

2016

1.065.366 m2

7,7 %

U$S 7,1

2015

924.616 m2

7,3 %

U$S 8

2017

1.132.394 m2

8,0 %

U$S 7,3

2018

1.253.632 m2

9,7 %

U$S 6,9

2019

1.424.753 m2

13,6 %

U$S 5,6

2020*

1.452.873 m2

17,6 %

U$S 5,6

AÑO

INVENTARIO

VACANCIA

PRECIO

TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO

* Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre.

S-4

MERLO

RN

23

RN 205

RP

58

RP

210

RP 4

RP 4

Av. H

. Yri

go

yen

Ria

chue

lo

RP 14

AU

DELL

EPIA

NE

RN 202

RP 23

RP 24

RN 197

RP 7

RP 2

00

RP 25

F.C.D.F.Sarmiento

F.C

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F.C

.G.R

oca

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.San MartínF.C.G

ral. U

rquiza

F.C.Gral. B.Mitre

Tren de la Costa

A Gral.Las Heras

A Coronel Brandsen

PUERTO DE BUENOS

AEROPARQUE JORGE NEWBERY

A Luján

A Pilar

F.C.G. B.Mitre

F.C.G. B.Mitre

F.C.G.San Martín

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.Belgrano Sur

F.C.G.Belgrano Sur

Extensión Camino del Buen Ayre

F.C.G.Roca

F.C.G.Roca

F.C

.G.R

oca

Río R

econquist

a

SAN JUSTO

JOSÉ C. PAZ

SAN MIGUEL

MORENO

ITUZAINGÓMORÓN

HURLINGHAM

LA MATANZAALMIRANTE

BROWN

AVELLANEDALANÚS

SAN MARTÍN

TRES DE FEBRERO

SAN FERNANDO

ESCOBAR

EZEIZA

AU 25 de Mayo

AU Perito Moreno

RUTA NAC. 8

RUTA PROV. 8

RP

26

RU

TA N

AC. 9

AU ACCESO OESTEAU ACCESO OESTE

AV. GRAL. PAZ

AU

LA


AU

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ral.

RIC

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RI

CA

MIN

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E CINTURA

Av. Pte. Arturo U. Illia

F.C.G

. Belgrano Sur

A

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A-C

A

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EL

AS

AEROPUERTO INTERNACIONAL DE EZEIZA

RP

53

RP 14

RP 3

6

F.C.G.Roca


Puerto de Dock Sud

A La Plata

FLORENCIO VARELA

QUILMES

AVELLANEDA

AU

LA


7

16

6

5

4

S-1

RÍO DE LA PLATA

SUBMERCADO OESTE

El submercado Oeste se presenta como un sector claramente apuntado al Retail con la consolidación de grandes centros de distribución. La disponibilidad de tierra y los buenos accesos son la gran fortaleza del sector que aún tiene mucho potencial de crecimiento.

Lourdes Basso Broker Industrial Cushman & Wakefield

El submercado Oeste es al momento el menos consolidado, pero

presenta precios altamente competitivos y disponibilidad de tierras,

motivo por lo cual están por construirse 70.000 m2 nuevos de

depósitos clase A.

Las empresas dedicadas al retail en este submercado presentan un

potencial de crecimiento al compararlo con los otros dos submercados.

La zona Oeste cuenta con una posición equidistante entre el Corredor

Norte, principal salida al Mercosur y la Zona Sur, lo cual consideramos

como una ventaja de este submercado.

CAMIN

O DEL B

UE

N A

YR

E


Rubro de ocupantes

Consumo masivo

Retail

15 a 30 km

-

38.000 m2

30 a 45 km

38.000 m2

83.000 m2

0 a 15 km

-

51.000 m2



RETAIL

CONSUMO MASIVO

82 %

18 %

171.300

38.000

STOCK (m2)

STOCK (m2)

2014

15.000 m2

0 %

U$S 6,7

2016

26.000 m2

0 %

U$S 6,5

2015

26.000 m2

0 %

U$S 7,1

2017

26.000 m2

0 %

U$S 6,5

2018

26.000 m2

13 %

U$S 5,7

2019

64.000 m2

7,9 %

U$S 4,5

2020*

64.000 m2

7,9 %

U$S 4

AÑO

INVENTARIO

VACANCIA

PRECIO



S-4

RN

23

RN 205

RP

58

RP

210

RP 4

RP

53

RP 4 A

v. H

. Yri

go

yen

Ria

chue

lo

RP 14

RP 14

RP 3

6

AU

DELL

EPIA

NE

RP 23

RP 7

RP 2

00

RP 25

F.C.D.F.Sarmiento

F.C

.D.F

.Sar

mie

nto

F.C

.G.R

oca

F.C.G.Roca

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.San Martín

F.C.G

ral. U

rquiza

A Coronel Brandsen

PUERTO DE BUENOS AIRES


PUERTO DE DOCK SUD

PUERTO DE LA PLATA

A Luján

A La Plata

F.C.G. B.Mitre

F.C.G. B.Mitre

F.C. Belgrano Norte

F.C.D.F.Sarmiento

F.C.G.Belgrano Sur

F.C.G.Belgrano Sur

F.C.G. Roca

F.C.G.Roca

F.C.G.Roca

F.C

.G.R

oca

Río R

econquist

a

SAN JUSTO

MORÓN

LA MATANZA

ESTEBAN ECHEVERRÍA

ALMIRANTE BROWN

FLORENCIO VARELA

QUILMES

AVELLANEDALANÚS

LOMAS DEZAMORA

EZEIZA

AU 25 de MayoAU Perito Moreno

AU ACCESO OESTE

AV

. GR

AL. P

AZ

AU

TTE

. GR

AL. R

ICH

IER

I

CAM

INO DE CIN

TURA

AUPANA

ME

RIC

AN

A

F.C.G

. Belgrano Sur

A

U E

ZE

IZA

-CA

ÑU

ELA

S

AEROPUERTO INTERNACIONAL DE EZEIZA

A Cañuelas

RN 205,km 41,6

RP

53

RP 14

RP 3

6

F.C.G.Roca

PUERTO DE BUENOS


Puerto de Dock Sud

A La Plata

F.C.G. RocaALMIRANTE

BROWN

FLORENCIO VARELA

QUILMES

AVELLANEDA

AU

LA


© Cushman & Wakefield 2017

RÍO DE LA PLATA

En los últimos años, el submercado Sur comenzó a protagonizar un

crecimiento considerable, debido al aumento de las ventas por

e-commerce y la necesidad de las empresas de tener su operación

logística lo más cerca posible de la última milla, para hacer más corto

el tiempo de entrega del producto al consumidor final.

La inauguración del Paseo del Bajo consolidó la zona al conectarla con

el corredor Norte de forma mucho más rápida, acortando los tiempos

con esa salida directa hacia el resto de los países del Mercosur.

SUBMERCADO SUR

La zona Sur ha representado un crecimiento exponencial en los últimos años. Su ubicación estratégica presenta grandes atractivos: la cercanía al puerto de Buenos Aires y a la ciudad, sumada a la disponibilidad de tierras, hacen que esta zona se haya consolidado como el segundo submercado en importancia dentro del negocio logístico.

Maël Desse Broker Senior Industrial Cushman & Wakefield

Extensión Camino del Buen Ayre


AV. GRAL. PAZ


Rubro de ocupantes

Operadores logísticos

Consumo masivo

Retail

15 a 30 km

25.000 m2

27.000 m2

226.000 m2

30 a 45 km

8.000 m2

-

16.000 m2

0 a 15 km

308.000 m2

108.000 m2

-



RETAIL

47 %

CONSUMO MASIVO

34 %

OPERADORES LOGÍSTICOS E-COMMERCE

19 %

340.364

242.000

135.000

STOCK (m2)

STOCK (m2)

STOCK (m2)

2014

275.637 m2

5,9 %

U$S 6,7

2016

326.837 m2

10,8 %

U$S 6,3

2015

281.637 m2

5,7 %

U$S 7

2017

362.107 m2

8,4 %

U$S 7,3

2018

503.168 m2

13,4 %

U$S 6,3

2019

688.810 m2

24,1 %

U$S 5,6

2020*

692.810 m2

18,7 %

U$S 5,4

AÑO

INVENTARIO

VACANCIA

PRECIO



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MARKET RESEARCH

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