Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada/arc/20170821104934.pdfAcondicionamiento...

//Proyecto Piloto de Gestión

Urbanística Aplicada

//METODOLOGÍA metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto

//RETORNO DE PLUSVALÍAS PARA LA RECUPERACIÓNen relación al contexto peruano y a un contexto mayor correspondiente a América Latina y el Caribe

//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTOselección del ámbito de desarrollo del proyecto piloto

//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADAMaster Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/ propuesta

//CONCLUSIONESrecomendaciones trasladables lugares con características similares en América Latina y el Caribe

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427

Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada

//Metodología

//METODOLOGÍA Una aproximación a la metodología de desarrollo

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Calle en el Distrito de Comas, Lima, Perú

Los trabajos de desarrollo de un

territorio, de regeneración y

rehabilitación constituyen un proceso

complejo, que demanda un extenso

rango de competencias y disciplinas.

El diseño espacial se aborda en el

marco de una realidad que necesita de

• un sólido conocimiento financiero

• un proceso de implicación de los

ciudadanos

• la negociación y consenso entre las

administraciones regionales y

locales

• la adecuación de las redes de

infraestructuras y de la movilidad

• la planificación del tráfico

• la conservación del patrimonio, el

medioambiente y de los recursos

naturales

Antecedentes de

recuperación de plusvalías

Enseñanzas de los

antecedentes

Análisis multicriterio de

sistemas de:

− Recuperación de plusvalías

− Repartos de cargas y

beneficios

− Valoración de plusvalías

− Propuesta de herramientas

proyecto

Sistematización de

información

− Condiciones del

emplazamiento y afecciones

− Propiedad

− Planeamiento

Identificación de actores y

definición de bases para la

concertación

− Actores públicos

− Actores privados, habitantes

y usuarios

Identificación específica de

objetivos de la autoridad local y

central en el área definida

Conciencia y Diagnostico

Elaboración del Plan

Integral de Desarrollo y de la

Estrategia de Gestión y

financiación

− Avances para discusión

− Master Plan

Acompañamiento a la

concertación del proyecto urbano

con los agentes implicados

Elementos de urgente

implementación y mejora en el

ámbito. Priorización.

Enseñanzas del proyecto

para el contexto de la ciudad de

emplazamiento y para otras

ciudades peruanas

Recomendaciones

trasladables a otros lugares de

características similares en

América Latina y el Caribe

Marco de referencia sobre gestión urbanística y


Inicio del proyecto piloto: información e

interlocución

Ordenación y gestión del proyecto urbano

Conclusiones


Metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto


//Retorno de Plusvalías para la Recuperación


- Durante décadas el desarrollo de las

ciudades latinoamericanas se ha

caracterizado por una gran

expansión horizontal, numerosas

parcelaciones y falta demodernización y renovación de

sectores urbanos deteriorados dentro

de las ciudades


- Esto se explica por el fuertecrecimiento demográfico, el éxodorural masivo, desigualdadessociales persistentes o políticasurbanas poco eficientes

- Es necesario recurrir a políticaspúblicas que puedan orientar las

ciudades hacia un modelo máscompacto, y con ello más eficienteen el consumo de recursos, que

permita la densificación y

optimización de la ciudad existente, y

que incida definitivamente sobre la

revitalización de los barrios urbanos


- Estas acciones de desarrollo urbano

necesitan de un financiamientoespecífico

- Políticas públicas que permitan

captar una parte significativa de la

plusvalía para financiar la acciónpública, y sin por ello frenar la

inversión privada


- Los beneficios que propietarios u

otros agentes obtienen del

desarrollo urbano pueden tener

dos componentes:

• una correspondiente a

acciones que los

propietarios ejecutan

sobre sus propios predios a

su costa

• otra relativa al incremento

de valor que se produce

sobre sus predios como

resultado de las accionessobre la ciudad de otros

agentes como la

Administración Pública


El valor final del suelo refleja las acciones de diversos agentes

A B C D valor

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Centro de Cuzco, Perú

- La mayor parte de los países de

América Latina presentan

carencias importantes en

ambas componentes

- En algunos no existenfórmulas de recuperación deplusvalías por lo que las

municipalidades incurren en

costos de urbanización

importantes que benefician a los

propietarios sin una

contrapartida para la ciudad,

lo que desequilibra los

presupuestos municipales

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Mercado de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú

- En el caso de Perú existen

elementos de recuperación de

plusvalía de carácter tributario,

y existe una obligación de

aportes de habilitación urbana

gratuitos, pero entre las

carencias actuales están la faltade precisión y si cabe de

ambición de algunas

disposiciones sobre gestión

urbanística y, de forma paralela,

la limitada experiencia en la

aplicación de estos mismos

sistemas en el desarrollo de las

ciudades

1. Impuestos a la propiedad• Necesitan actualización periódica y

permanente de los datos sobre las

propiedades, generalmente contenidos en

los catastros. Suponen el 26% de los

ingresos municipales en España, y el 47%

en Francia

• En transacciones o modificación del

propietario por herencia o sucesiones se

establecen gravámenes diversos en función

de países y regiones, sin suponer valores

relevantes para las arcas locales.

Recuperación de la plusvalía:

1. Vía fiscal

2. Impuestos especiales • Impuestos especiales por actualización y

mejora de infraestructuras que cubren el

coste proporcional de éstas: contribuciones

especiales en España o taxe

d’amenagement en Francia sobre actos

edificatorios

Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

1. Obligaciones establecidas por Ley

• Transferencias de derechos edificatorios

basadas en una cuota fija de una cuantía

cierta: suponen una cesión de 5% a 15%

de derechos de edificación a favor del

municipio en el caso de España.

• Tasa legal como proporción de una

plusvalía calculada ad hoc para cada caso:

Mayoría de leyes de América Latina

Recuperación de la plusvalía:

2. Vía urbanística

2. Obligaciones establecidas en el Plan o Proyectos de Gestión

• Concreción de determinaciones legales

en el proceso de planificación.

• Convenios de colaboración para el

desarrollo urbano realizados para cada

Proyecto dentro de un marco jurídico

general establecido al efecto

Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú

Se reconocen tres maneras posibles de

mejorar las actuales disposiciones yprácticas en materia de recuperaciónde plusvalías del desarrollo y mejora

urbana:

• Una regulación sólidaque se sirva del conocimiento y se inspire

de las experiencias de América Latina y

de otros países, teniendo en cuenta las

diferencias y peculiaridades de Perú, y

considerando que no existe un modeloúnico aplicable a todos los casos

• Legislaciones específicascomo parte del marco jurídico básico

estatal, que establezcan un marco detransparencia y obligatoriedad y que

permitan expresamente la aplicación de

modelos concretos de recuperación de

plusvalías del desarrollo urbano

• Promoción de conocimiento, comprensión y apoyo entre funcionarios públicos,promotores y empresarios, yciudadanos en general, sobre la manera

como la recuperación de plusvalíaspuede ser utilizada en beneficio de lacomunidad

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ(Artículos 43, 54, 189, 192 y 195)

Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales

Ley Nº 27867

Ley Orgánica de Municipalidades

Ley Nº 27972

Ley de Bases de la Descentralización

Ley Nº 27783

Ley General del Ambiente

Ley Nº 28611

Ley de Creación, Organización y Funciones del Ministerio del

Ambiente, Decreto

Legislativo

Nº1013

Ley Demarcación y Organización

Territorial,Ley Nº 28611

Ley de Organización y Funciones del Ministerio de

Vivienda Construcción y SaneamientoLey Nº 27792

Ley de Creación

del Sistema

Nacional de

Desarrollo

Urbano

Sostenible

Borrador 2015

Ley Reglamento de la LDOT,

Decreto

Supremo Nº

019-2003-PMC

Reglamento de Acondicionamien

to Territorial y Desarrollo Urbano*,

Decreto Supremo

Nª 2011

LEYES ORGÁNICAS

LEYES ORDINARIAS

DECRETOS SUPREMOS

ORDENANZAS MUNICIPALES

Ordenanzas Municipales del

Distrito de COMA

Reglamento de

Acondicionamie

nto Territorial y

Desarrollo

Urbano

Sostenible, Borrador 2015

Cuadro resumen del marco legal peruano en materia de ordenación territorial y urbana


//Selección Ámbito de Proyecto

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú

//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTOselección del ámbito de desarrollo del proyecto

piloto


- Oportunidad de completar el proceso

de desarrollo de Collique

- Reutilización de un área aeroportuaria

- Renovación urbana y cambio de

uso

- Mejoramiento de desarrollo urbano

del entorno del antiguo aeródromo

de Collique a través de

Re-densificación y Re-equipamiento

- Regeneración y Re-densificación

urbana de un área consolidada

Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú

Vista general del desarrollo urbano del antiguo Aeródromo de Collique

El Proyecto del Aeródromo de Collique supone 22.500 nuevas viviendas más de 70.000 nuevos habitantes para el Distrito de Comas

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú


//Master Plan

//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA

Master Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/

propuesta

1. Introducción

2. Información

2.1 Marco metropolitano

2.2 Marco ambiental

2.3 Marco socioeconómico

2.4 Marco de referencia de planificación

3. Objetivos

4. Estrategias

5. Ordenación propuesta

6. Gestión Urbanística

1. Introducción


//Master Plan

IntroducciónEl Master Plan como Proyecto Piloto


- Financiación de un desarrollo urbano

de calidad

- Generar una experiencia viable de

superación de carencias a través de un

caso real replicable en otros lugares

con problemática similar

- Aplicabilidad en diferentes supuestoscon presencia de actores de diversotipo y capacidad de condicionar los

procesos:• reutilización de áreas

ferroviarias/industriales obsoletas

• regeneración y redensificación de

áreas consolidadas

• mejoramiento de desarrollos

urbanos informales

- Concertación entre Administración

Pública Distrital de Comas, Provincia

Constitucional del Callao,

Municipalidad Metropolitana de Lima y

Gobierno Nacional

Distrito de Comas, Lima, Perú


- Elaboración de un documento de Master Plan y aplicación sobre este del marco

general de referencia en materia de


- El Master Plan aquí presentado

combina en un proyecto urbano las

componentes de diseño y de gestión:

- promoción de viviendas nuevascon densificación planificada

- propuesta de modelos degestión y promoción

- propuesta de una

reglamentación actualizada y

coordinada con el Plan de

Vivienda del Estado

- asegurar el crecimiento de la

densidad con un equipamientoadecuado

- recuperar el aumento del valordel suelo por la especulación

urbana

- asegurar el abastecimiento de

servicios básicosDistrito de Comas, Lima, Perú


Contenidos del Master Plan:

- Contenidos de un PlanEspecífico

como instrumento técnico-

normativo cuyo objetivo es

complementar la planificación

urbana de Comas

- Contenidos de Plan Integralde Desarrollo

para las áreas consideradas

como Suelo de

Reglamentación Especial, en

los bordes de desarrollo al

Norte del Distrito de Comas,

y en torno al río Chillón

Distrito de Comas, Lima, Perú


Reglamento de

Acondicionamiento

Territorial y

Desarrollo Urbano

DS-004-2011

Artículo 21.- Contenido del

Plan EspecíficoEl Plan Específico debe

considerar:

La delimitación y características del área

Los objetivos del Plan respecto de:

La optimización del uso del suelo y de la propiedad predial

La dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios públicos, así como la

calidad del entorno

Zonificación y Vías, mostrando su integración a las zonas de

usos de suelo y el plan vial de su entorno

Delimitación de Unidades de Gestión Urbanística

Las etapas de desarrollo del Plan, los proyectos de ejecución

y su financiamiento

Constancia de la consulta pública vecinal a los propietarios de los predios que conforman el ámbito del Plan Específico, así como a los propietarios de los

inmuebles vecinos, en los casos no previstos en el PDM y/o PDU

Plan Específico y Planeamiento Integral deben considerar al menos:


Master Plan:

se plantea una alternativa deordenación en la que la

densificación del entorno de Comas

puede servir para construir una

ciudad nueva bajo parámetros de

- sostenibilidad ambiental

- calidad de vida de los

ciudadanos

- articulación interior y con

el conjunto del área

metropolitana de Lima del

propio Distrito

2. Planos y datos de Información


//Master Plan

2.1 Marco metropolitano


IntroducciónInformación general Distrito de Comas

Distrito de Miraflores, Lima, Perú


Distrito de Comas:Información General

• Ocupación en 1958

• Creación en 1961

• Crecimiento urbano de Lima

alcanza al distrito hasta la

década de 1970 con el

crecimiento de la inmigración desde las zonas rurales

• Sigue creciendo hasta los 80s


Distrito de Comas:Localización

• Localizado en Lima Norte a 12km de Lima Centro

• Puerta de entrada al área metropolitana a través de

la carretera 20a Lima-

Cerro de Pasco y el punto

de conexión de esta con la

carretera Panamericana

• Ingreso mas frecuente:

avenida Túpac Amaru

2.2 Marco ambiental



Cerros de Lima, Perú



• El Distrito se enmarca en la

parte occidental de la cuencahidrográfica del Rio Chillón

• condición prevalente:

desértica

• El PLAM 2035 no le asigna

una categoría de estructura

ecológica considerándolo

dentro del grupo urbano

• Las aguas del río Chillón

presentan una elevada contaminación por descargas

directas de aguas domésticas

e industriales y botaderos de

residuos sólidos

• En los últimos años se ha

perdido el 68% de los suelos agrícolas


Presenta diversos espacios urbanos:

• una zona agrícola en proceso de

deterioro al norte y que recorre la

orilla del Río Chillón

• una zona de baja consolidación con restricción de servicios

básicos, vías truncas y grandes

áreas en desarrollo residencial

(terrenos del aeródromo de

Collique)

• una tercera zona que sería la

más consolidada, con mejores

niveles de servicios y áreas

verdes al fondo del valle y que

corre paralela a la Panamericana

• una cuarta zona es la de laderasen pendientes suaves donde

presenta los mayores déficits de

áreas verdes

• una quinta zona de alta pendiente, área de riesgos,

donde los servicios urbanos son

restringidos por horas o sin

servicios


Distrito de Comas:Problemáticas

• procesos de ocupación informal

• procesos de ocupación formal de línea especulativa

• ha determinado el actual

configuración del territorio:

desorden, desarticulación, depredación, pérdida de grandes

áreas de su valle, fuertes niveles

de contaminación


Distrito de Comas:Problemáticas

• el proceso de segregación de la ciudad orientó el asentamiento

en este distrito de sectores de

población pobre

• se han sucedido los procesos de

empobrecimiento y surgimiento

de nuevos actores empresariales

de origen popular


Calle en el Centro de Lima, Perú

2.3 Marco socioeconómico




• año 2021: 586.734 habitantes (6.700 personas

al año )

COMAS



• El Distrito es el tercer más poblado de Lima

Metropolitana y del Perú

• Población: más de medio millón de habitantes



• Proyecto de Collique supone 22.500 nuevas

viviendas más de 70.000 nuevos habitantes


Distrito de Comas:Estructura urbana y patrones de asentamientos

• patrón de ocupación del suelo:

baja densidad residencial extensiva, que ha ocupado

terrenos áridos, laderas o

áreas de cultivo

• terciarización del área Norte

de Lima desde los grandes

ejes viarios que conectan el

Distrito hacia el interior:

modernos centros comerciales


Distrito de Comas:Áreas verdes y equipamientos

• 134.6 has disponibles para

áreas verdes, de las

cuales 90 has son para

parques. Solo un 25.7% se

encuentra en un estado de conservación bueno


Distrito de Comas:Abastecimiento y saneamiento

• administrado por SEDAPAL

• deficiencias del servicio:

incidencias operativas de

roturas y fugas, antigüedad de

las redes, discontinuidad del

servicio

• las tuberías son de material asbesto-cemento

• creciente pérdida de agua potable

• proyecto Rehabilitación de las

Redes Secundarias de Agua

Potable y Alcantarillado


Distrito de Comas:Energía

• cobertura del servicio de

electricidad domiciliario del

93.10 %

• 2.40% no accede a este

servicio

Distrito de Comas:Vialidad y movilidad

• Comas cuenta con cuatro grandes

avenidas de acceso, Av GerardoUnger, Av Túpac Amaru, la AvUniversitaria la Av Héroes del AltoCenepa y otras de acceso

transversal

• El entorno del antiguo aeródromo de

Collique se encuentra comprendido

entre la carretera panamericana y la

Avenida Tupac Amaru


COMAS

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Distrito de Comas, Lima, Perú

Previsiones:

• Autopista periurbana que

conecta las radiales que

penetran en la zona

metropolitana para aliviar los

tráficos de paso

• PLAM 2035:

• Avenida Tupac Amaru

como corredor verde,

con mayor presencia de

arbolado y un lugar más

acotado para la

movilidad motorizada

• Refuerzo del sistema de

ciclovías en torno al

antiguo aeródromo

• Proyecto Línea 3 de

Metro



Trebol de Javier Prado, Lima, Perú

2.4 Marco de referencia de planificación



• DS-011-2006- Vivienda-Reglamento Nacional de Edificaciones

norma GH.010

Componentes estructurales/ Obras de

saneamiento/ Obras de suministro de energía

y comunicaciones

norma GH.020

condiciones para los componentes de diseño

urbano ( espacios públicos y terrenos aptos

para ser edificados)

• DS-004-2011- Vivienda-Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (RATDU 2011) RATDUS 2015

capítulo XI

define la zonificación como instrumento

técnico de gestión urbana que contiene el

conjunto de normas técnicas urbanísticas para

la regulación del uso y la ocupación del suelo

en el ámbito de Intervención de los planes, en

función de los objetivos de estos.

Marco legal peruano

• PlanMET 1990-2010ordena el crecimiento del área

metropolitana de la capital nacional

• Leyes de Bases de la Descentralización (Ley 27783, de 17-07-2002) y

• Ley Orgánica de Gobiernos Regionales (Ley 27867, de 16-11-2002)establecen el Régimen Especial de Lima

Metropolitana y el Plan Regional de

Desarrollo

• Ley de Demarcación y Organización Territorial (Ley 27795, de 24-07-2002)

• Ordenanza 620-MML,2004 regula el proceso de evaluación,

actualización y aprobación del Plan

Metropolitano de Acondicionamiento

Territorial (PLAM) y Desarrollo Urbano en

la provincia de Lima, de sus Planes

Urbanos Distritales, y la modernización del

actual Plan de Zonificación General de los

Usos del Suelo y los Planos de

Zonificación Distrital.


Planeamiento metropolitano

PlanMET 1990-2010, Unidades Territoriales y Zonificación de usos


• Ordenanza 1659 de 19-02-2013 aprueba el Plan Regional de Desarrollo

Concertado de Lima Metropolitana 2012-

2015 (PRDC)

mejora de la articulación física

interregional con el país y con el mundo,

un sistema integrado de transporte

masivo

Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)

Gráfico 01: Contexto interregionalPlaneamiento metropolitano


• Ordenanza 1659 de 19-02-2013 aprueba el Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima

Metropolitana 2012-2015 (PRDC)

mejora de la articulación física interregional con el país y con

el mundo, un sistema integrado de transporte masivo

Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)

Sistemas de transporte masivosPlaneamiento metropolitano


• Ordenanza 1862 de 23-12-2014acompaña al proceso de

formulación del PLAM

• PLAM 2035

Objetivos: mejorar la conectividad, aumentar las

dotaciones de áreas verdes y espacios

públicos, avanzar hacia un modelo de

ciudad más compacta con vivienda

vertical, promover el emprendimiento y

renovar los criterios de tratamiento del

patrimonio cultural, proyectando a Lima

como una ciudad patrimonial, recreativa y

turística. Los lineamientos ambientales

priorizan una gestión sostenible del agua

y un acceso universal a sus servicios.

PLAM 2035, Reelaboración propia




PLAM 2035, Plan de Ordenación/Ordenamiento O.7- Imagen del PLAM


Plan de Desarrollo Municipal

Concertado, Diagnóstico y Plan deDesarrollo Concertado 2011 – 2021,

elaborado por la Universidad Católica

Sedes Sapientiae por encargo de la

Municipalidad Distrital de Comas

Líneas estratégicas de intervención:

• Promoción del desarrollo económico a

través del fortalecimiento de

conglomerados informales y circuitos de

empresas productivas/ comerciales/

servicios

• Fortalecimiento de la concertación entre

organizaciones sociales en temas de

salud y medioambiente

• Promoción y difusión de cultura y

identidad local

• Fortalecimiento de la seguridad integral

• Gestión local basada en el fortalecimiento

de la concertación de las instituciones

públicas y privadas

Planeamiento distrital

Plan de Desarrollo Municipal Concertado 2011-2021,Distrito de Comas


Ordenanza 1618 MetropolitanaModificatoria de los usos del suelo,

aportes reglamentarios, parámetros

urbanísticos y edificatorios en Zona

de Reglamentación Especial – Ex

Escuela de Aviación Civil del Perú –Comas y Derogatoria de las

Ordenanzas nº1415-MML y nº 1455-

MML.

Objetivos:

• Optimización de la utilización del suelo

mediante la dotación y/o incremento de

áreas destinadas al equipamiento urbano

de recreación, educación y de salud, de

servicios públicos

• Mejorar la calidad urbanística del Sector

denominado Ex Escuela de Aviación Civil

del Perú a favor de la población residente

y de la ciudad en general

• Regulación de los usos del suelo, aportes

reglamentarios y parámetros urbanísticos

y edificatorios contenida en la norma

El proyecto del Aeródromo de ColliqueOrdenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas


Características:

• se constituye de un complejo

habitacional que abarca la

construcción de 22.500 nuevasviviendas en el área

anteriormente ocupada por la

Escuela de Aviación Civil

• Desarrollado desde el Ministerio

de Vivienda, Construcción y

Saneamiento. Inversión de 500millones de dólares en total

• Plantea manzanas de mas de230m de lado con edificios

aislados en parcela, alcanzando

muy altas densidades con

formado condominio que no

construyen ciudad

• Usos comerciales seconcentran en grandescentros comerciales en sus

extremos

Ordenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas

El proyecto del Aeródromo de Collique


• Evita la construcción de ejes

viarios comerciales y terciarios

que favorezcan la peatonalidad

• el aumento de población en

Comas será de 70.000 a100.000 personas

• necesidades objetivas de

refuerzo de los actuales déficits

de servicios básicos



• Comas presenta una carenciadel 89% de parques y jardinespara el 2025, con lo que debe

considerarse la recuperación en

su entorno de espacios para

cubrir este déficit

• Es también importante la

planificación vial del entorno

inmediato para acoger las

nuevas externalidadesvehiculares de la propuesta


//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada

3. Objetivos

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú

• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la

periferia limeña, propiciando

una densificación que

permita un uso más eficiente

de los recursos urbanos

frente a la tendencia a

continuar la expansión

urbana por el valle del Chillón










• Propiciar la concertaciónentre actores, tanto públicos

como privados, en la

construcción de la ciudad










• Propiciar la concertaciónentre actores, tanto públicos



• Diversificar la baseeconómica del Distrito deComas y contribuir al

reequilibrio metropolitano

creando en el entorno del río

Chillón un espacio de

actividades terciarias










• Completar el proceso de

densificación iniciado con el

proyecto en curso sobre el

antiguo aeródromo de

Collique proponiendo

alternativas de gestiónque propicien larecuperación por lacolectividad de lasplusvalías del desarrollo

urbano• Propiciar la concertación

entre actores, tanto públicos

















• Completar el proceso de

densificación iniciado con el

proyecto en curso sobre el

antiguo aeródromo de

Collique proponiendo

alternativas de gestiónque propicien larecuperación por lacolectividad de lasplusvalías del desarrollo

urbano• Propiciar la concertación

entre actores, tanto públicos








• Cualificar la trama urbana

del entorno del antiguo

aeródromo introduciendo

diversidad tipológica y deconfiguracionesvolumétricas y reforzando

las continuidades en

sentido transversal

//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada

4. Estrategias

Estrategias de ordenación

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Metro de Lima, Perú

• Nueva ordenación urbana

• Movilidad sostenible

• Naturalización del Distrito

• Espacios para la creatividad y la innovación

• Rehabilitación y reciclaje

Lima, Perú

• Nueva ordenación urbana1

Desarrollo de estrategias

Nueva Ordenación Urbana


• Potenciar la densidad en las

fachadas de la AvenidaUniversitaria y de la

autopista Chillón- Trapiche,

decreciendo a medida que se

aproxima a la zona del antiguo

aeródromo.

• Potenciación de víastransversales a dicho eje en

las que el verde cobra unmayor protagonismo y

operaciones de esponjamiento

• Mejora de la dotación dezonas verdes y la creación de

nuevos equipamientospermiten que la densificación

no se haga a costa de reducir

la calidad de vida de los

residentes actuales y futuros

//MASTER PLAN

4. EstrategiasSustancial mejora de estándares de

calidad urbana

Metro de Lima

• Movilidad sostenible2


Movilidad sostenible


• Mayor protagonismo parael sistema de transportepúblico con la previsión de

la llegada del metro a lo

largo de la autopista

Chillón- Trapiche

• Las nuevas estacionespueden configurarse comonodos en torno a los cuales

articular las redes de

autobuses y pequeñas

centralidades locales

• Diseño de la malla viaria se

propone una reordenaciónde los enlaces de laPanamericana Norte con

las vías que acometen

desde Comas


• Activación a medio plazo

de la reserva vial existente

entre la autopista Chillón-Trapiche en su

configuración actual y laAvenida Canta Callao a

través del sector algodonal

• Potenciación de las calles

Micaela Bastidas y Victor

Belaunde como víastransversales deconexión entre Avenida

Universitaria y Autopista

Chillón- Trapiche

• No sólo una función de

mallado viario necesaria

para dar salida a la ingente

edificabilidad concentrada

sobre la antigua pista del

aeródromo, sino que

también deben ser ejesatractivos para lacomunicación peatonal yciclista


Movilidad sostenible

Lima, Perú

• Naturalización del Distrito3


Naturalización del distrito


• Reorientar el destino delvalle del Río Chillón, un

espacio de génesis agraria en

el que hoy en día otros usos

compiten por utilizar uno de los

suelos más fértiles y

ambientalmente valiosos del

área metropolitana.

• Mantenimiento y larecuperación de actividadesagrarias contribuirá a reducir

los problemas de recarga de

acuíferos que comprometen el

abastecimiento al área

metropolitana, y a una mejor

gestión de los riesgos de

inundación

• Mejorar la conectividad verdeentre el Parque Sinchi Roca y

el valle del Chillón

• La conexión verde también se

plantea en sentidotransversal hacia el sur

Concurso Nacional de Innovaciones INNOVAR 2015, Argentina

• Espacios para la innovación productiva4


Espacios para la creatividad y la innovación


• Espacios con mayores

concentraciones actuales o

potenciales de usoscomerciales presentan un

elevado potencial para el

desarrollo de actividadescreativas e innovadoras

• Estos espacios están

ocupados en la actualidad

por usos de escalamodesta y que no tienen lacapacidad de competir con

otros en emplazamientos

más visibles del centro

metropolitano o de Distritos

con poblaciones de mayor

poder adquisitivos

• Pero son la base sobre la

hacer avanzar lacualificación de Comascomo espacio urbano


• Rehabilitación y reciclaje


Rehabilitación y reciclaje


El Distrito de Comas, requiere en

algunas zonas actuaciones de reciclaje urbano, entendiendo por tal

una activación que permita superar la

condición de mero espacio de

alojamiento, creando oportunidades para una mejora socioeconómica global

5.Ordenación propuesta//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada

Ordenación propuesta

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú

La ordenación propuesta da cabida a las

distintas estrategias planteadas. Se plantean

tres áreas de intervención:

• Reordenación de la franja comprendida entre la autopista Chillón- Trapiche y la Avenida B/ República de Israel con un

sistema de manzanas perpendiculares a ambas vías que incrementa las alturas hacia la autopista, alcanzando alturas de

16 plantas en los casos más extremos.

• Reordenación de la franja comprendida entre las Avenidas Universitaria y Retablo con un sistema de manzanassimilar al de la franja anteriormente

descrita, aproximando igualmente a la vía más alejada del aeródromo los cuerpos edificados de mayor altura, igualmente

de 16 plantas.

Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú

Creación de un espacio para localización de usos terciarios en el frente occidental de la Autopista Chillón- Trapiche para diversificar la base económica y de empleo del Distrito de Comas y contribuir al

reequilibrio territorial del área

metropolitana, superando la excesiva

concentración de actividades terciarias

en el Cercado y su entorno inmediato.

//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaPropuesta de ordenación

a escala Territorial

Propuesta de Ordenación

Propuesta de ordenación a escala Urbana


Diseño de las manzanas de las

franjas que rodean a la

concentración de edificabilidad del

antiguo aeródromo:

• Modulación uniforme de la

anchura de la manzana

• Absorber las irregularidadesde la conexión con la tramaviaria del entorno en el ancho

de las calles

• Combinación de volúmenesvariada que permite un

soleamiento adecuado en unas

condiciones de densidad

elevada


Ejemplo de manzanas en el frente a la autopista

Chillón Trapiche (hacia la izquierda), señalando

las alturas de los cuerpos edificados.


Ejemplo de manzanas

Ejemplo de manzanas en el frente a la

Avenida Universitaria (hacia la derecha),

señalando las alturas de los cuerpos

edificados.


Secciones de calle


Frente hacia la autopista Chillón- Trapiche:

• Las alturas hacia la autopista son de

16 plantas en todos los casos

• Los frentes hacia Avenida B-República de Israel varían entre 4 y 5plantas

• En sentido transversal se plantean

bloques lineales de entre 4 y 12 alturas

• Las manzanas no se cierrantotalmente, facilitando la permeabilidad

visual entre calle y espacios privados

• Los módulos de mayor altura deberían

acoger en planta baja usoscomerciales

• En el lado norte de las calles

orientadas en sentido Este- Oeste se

plantea la posibilidad de usocomercial


Franja entre las avenidas Retablo y

Universitaria se plantea como una

sucesión de pares de manzanas:

• La oriental cuenta con una torre de16 plantas

• La occidental con una agrupaciónde bloques de vivienda colectiva y

un pequeño núcleo de vivienda

unifamiliar en el centro de la

manzana

• El frente anteriormente expuesto, el

centro verde de la manzana quedaabierto al exterior

//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaSostenibilidad ambiental: soleamiento y ventilación

//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaÁmbitos de la Propuesta de Ordenación

Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación

Ámbito 1

AntiguoQuitar?


Ámbito 2

AntiguoQuitar?


Ámbito 3

AntiguoQuitar?


Ámbito 4

AntiguoQuitar?


Ámbito 5

Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia

//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaEjemplos de manzanas


//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaCondiciones gráficas de ordenanza


//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaDefinición tipológica aproximada de vivienda (no vinculante)


//MASTER PLAN

5. Ordenación propuestaSostenibilidad ambiental: sistemas

Propuesta de Ordenación, Vista general


Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores


Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores


Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores


6.Gestión Urbanística


//Master Plan

La gestión urbanística es el conjunto de actividades que despliegan los poderes públicos (sin perjuicio de la iniciativa y

colaboración del sector privado) para poner en práctica la ejecución del

planeamiento, tanto desde un punto de vista jurídico (aprobación de los

instrumentos de gestión urbanística como configuradores de derechos de los

propietarios, que vienen orientados básicamente a la distribución igualitaria de beneficios y cargas (retorno

de plusvalías), para poder materializar los usos y sus índices que

determinan los planes), como material (realización de las obras de urbanización).

La gestión urbanística en sentido estricto, como sinónimo de ejecución

urbanística, es el conjunto de operaciones y procedimientos diseñados legalmente para la transformación del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación,

en ejecución del planeamiento urbanístico.


//MASTER PLAN

6. Gestión UrbanísticaPropuesta general

Es necesario y urgenteampliar el marco jurídico aplicable,

y la construcción jurídica ytécnica de los conceptos relativos

a la participación de la comunidad

en la plusvalía urbana.

Reformular y ampliar el actual

Reglamento de Acondicionamiento

Territorial y Desarrollo Urbano, RATDU

(DS-004-2011-VIVIENDA):

• Creación conceptos sobre

participación de la comunidad

en la plusvalía urbana:

generación y recaudación.

• Establecimiento de

procedimientos de gestión

específicos para áreas urbanas (hasta el momento sólo se consideran los

suelos rurales y áreas de expansión

urbana).

• Establecer fórmulas jurídicas

para el desarrollo de Convenios

entre administraciones y

particulares para el desarrollo

urbano (ampliar alcance de los

convenios de cooperación técnica entre

administraciones y entidades vinculadas al

acondicionamiento territorial y desarrollo

urbano)

Metro de Lima, Perú

//MASTER PLAN



Como resultas de este trabajo se

sugiere completar el avance que supone

el Borrador del Reglamento de

Acondicionamiento Territorial y

Desarrollo Urbano Sostenible RATDUS

2015 en los siguientes contenidos

básicos:

• Creación de la figura de conveniode gestión urbanística, para

suelos urbanos y urbanizables,

entre Administraciones, entidades

vinculadas al desarrollo territorial y

urbano, y propietarios.

• Ampliación del alcance del

proceso de Reajuste de Suelos(compensación entre propietarios) a áreas

urbanas sometidas a procesos de

reforma y renovación.

• Introducción de la iniciativapública de ejecución deplaneamiento (desarrollo urbano y

edilicio) sin menoscabo de los

derechos de los propietarios de

suelo.Distrito de San Isidro, Lima, Perú

//MASTER PLAN



Dificultad de utilización de los procesos de

expropiación por su complejidad

procedimental y necesidad de avanzar el

justiprecio de los terrenos Decreto

Legislativo 1192, de 23 de agosto de 2015:

• “… transferencia forzosa del derecho

de propiedad sustentada en causa de

seguridad nacional o de necesidadpública, autorizada únicamente

• por ley expresa del Congreso de laRepública a favor del Estado, a

iniciativa del Gobierno Nacional o de

otros niveles de gobierno y

• previo pago en efectivo de laindemnización correspondiente

(monto del valor comercial actualizado

del inmueble/suelo a expropiarse más

el 5% de dicho valor por concepto de

indemnización justipreciada).

Completar la definición de necesidad

pública al amparo del interés social

Asamblea FS Rimac, Distrito del Rimac, Lima, Perú

//MASTER PLAN


Definición de modalidades de

recuperación de plusvalías del proyecto

piloto: Propuesta de gestión específicade distintos sectores del entorno delAeródromo de Colique:

• Propuesta 1

Convenio de gestión urbanísticaentre Administración ypropietarios

• Propuesta 2

Iniciativa Pública en la ejecución del planeamiento por la Administración (cooperación con los propietarios de suelo).

• Propuesta 3

Reajuste de suelos* (en áreas

urbanas aptas para su consolidación

sometidas a procesos de reforma y

renovación)

//MASTER PLAN

6. Gestión UrbanísticaPropuestas de gestión

Vista aérea Ex Aeródromo de Collique y entorno, Comas, Lima, Perú

Propuesta 1 (70,2 Has) Espacio para la innovación productiva:

• Uso actividad económica, parque empresarial

• Parque Tecnológico/Universidad

Convenio de gestión urbanística entre Administración y propietarios

70.200 m2 edificados actuales

//MASTER PLAN


1

//MASTER PLAN

6. Gestión UrbanísticaPropuesta 1

Espacios para la innovación productiva

Propuesta 2 (103,5 Has)Planificar el crecimiento residencial en alta densidad:

Uso residencial y actividad económica en espacios escaparate a los grandes ejes viarios

Iniciativa Pública en la ejecución del planeamiento por la Administración (cooperación con los propietarios de suelo).

731.000 m2 edificados actuales

//MASTER PLAN


2

//MASTER PLAN


//MASTER PLAN


Propuesta 3 (145,7 Has)Planificar el incremento de densidad residencial

Reajuste de suelos* (en áreas

urbanas aptas para su

consolidación sometidas a

procesos de reforma y

renovación)

1.052.000 m2 edificados actuales

3

//MASTER PLAN


//MASTER PLAN

6. Gestión UrbanísticaMódulos económicos

Coste de urbanización: 27 USD/m2Habilitación urbana por m2 de suelo dentro de la poligonal

(valor de la Resolución Directoral nº 13-2015-Vivienda)

Obtención viviendas unifamiliaresexistentes: 600 USD/m2Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios

publicados

Obtención uso industria existente: 400 USD/m2Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios

publicados

Construcción nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre):400 USD/m2Considerando proyectos inmobiliarios recientes Lima

Precio de venta m2 c. nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre):800 USD/m2Valores inmobiliarios publicados en MIVIVIENDA - La revista

inmobiliaria del Perú (Diciembre 2015/Año 11 Nº 96):

“El nuevo entorno de Comas”

Precio de venta m2 c. oficinas:600 USD/m2Estimación sobre valores publicados del área central y metropolitana

de Lima

Óvalo de Higuereta , Los Cabitos, Lima, Perú

Módulos de cálculo

Coste de urbanización: 27 USD/m2

Obtención viviendas unifamiliares existentes: 600 USD/m2

Obtención industria existente: 400 USD/m2

Construcción nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 400 USD/m2

Precio de venta m2 c. nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 800 USD/m2

Precia de venta m2 c. oficinas: 600 USD/m2

Estimación Costes/Ingresos de la actuación

Suelo Sup. edificada (m2) Costes e ingresos de la operación (millones USD)

Beneficio de la actuación

(Has.) Existente Proyecto

Obtención de

sup. edificada

existente

(Suelo+vuelo)

Hab.

Urbana

Nueva

ConstrucciónVenta

Prop 1 70,20 70.000 561.000 -28,00 -18,95 -224,40 336,60 65,25

Prop 2 103,50 731.000 1.314.300 -438,60 -27,95 -525,72 1.051,44 59,18

Prop 3 145,70 1.052.000 2.019.000 -631,20 -39,34 -807,60 1.615,20 137,06


//Conclusiones

Mercado de Collique, Comas, Lima, Perú

//CONCLUSIONES

Recomendaciones

Hay que escribir algo?

• Completar el marco jurídico para la

recuperación de plusvalías del

desarrollo urbano: convenios,

reajuste de suelo, iniciativa pública,

con una formulación clara y sencilla

en su aplicación.

• Desarrollar operaciones piloto de

iniciativa pública para la

construcción de un marco técnico

suficiente para el desarrollo de

actuaciones de mejora y renovación

urbana.

• Planificar la densidad desde

ordenamientos capaces de crear

nuevos suelos par albergar Zonas

Verdes y Equipamientos

• Orientar la recuperación de

plusvalías a la sustancial mejora de

la ciudad existente y la obtención de

suelos para la ejecución de vivienda

destinada a la población de menores

ingresos.

Partido de futbol en Comas, Lima, Perú

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