PROYECTO DE INVERSIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE SUCURSALES PARA ELEKTRA EN EL PERÚ

PROYECTO DE INVERSIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE SUCURSALES PARA ELEKTRA EN EL PERÚ

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

GESTION INTEGRAL DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

17 DE MARZO DEL 2005

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PROYECTO DE INVERSIÓN Y CONSTRUCCION DE

SUCURSALES PARA ELEKTRA EN EL PERÚ

PARTICIPANTES:

Guillermo Cruz NeyraEdgar HuacchoVanessa Olcese RojasOrlando Toranzo ArancibiaValerie Viñas Villa

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INDICE

UbicaciónResumen de ProyectoResumen FinancieroPlan de Marketing y PublicidadPlan de VentasConclusiones

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UBICACION

El Proyecto de una nueva sucursal para las tiendas Elektra del Perú, está ubicado en la Av. Benavides Nº 430 en el distrito de San Vicente de Cañete, departamento de Lima, siendo ésta la avenida principal del distrito.

Av. Mariscal Benavides

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PARÁMETROS NORMATIVOS

PARAMETROS URBANISTICOSZonificación: CS (corredor urbano)Área de actuación urbanística: II de mayor heterogeneidad de función en concordancia con el plano de zonificación, aprobado por R.A.Nº 043-91-MPC.Usos permisibles y compatibles: R3, R4, C3 (vivienda comercio)Densidad neta: 500 hab./Ha.Área de lote normativo: se considera lote existente.

PARAMETROS EDIFICATORIOSCoeficiente de edificación: unifamiliar: 1.8 (máx.), bifamiliar: 2,4 (máx.), comercio (no exig.), otros según RNC.Área libre mínima: vivienda 30%, comercio: no exigible, otros según RNCAltura máxima permisible: 1.5 (A+R) o 4 pisos, el que sea menor.Retiro frontal: 3.00 ml (por consolidación)Alineamiento de fachada: exigible por consolidaciónÍndices de espacios de estacionamiento: residencial: no exigible, comercio: 01 x c/100 m2 de área techada, otros según RNC.

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RESUMEN DEL PROYECTO

Nuestro Proyecto está basado en la ejecución de nuevas sucursales de las Tiendas Elektra del Perú y su posterior alquiler.Estas tiendas o locales están concebidos bajo las características y especificaciones técnicas solicitadas por la empresa Elektra, cuya sede central se encuentra en la ciudad de México.La inversión está subvencionada por un grupo de empresarios (uno o dos inversionistas), que intervienen en la compra del terreno y construcción del local, con capital propio, también se plantea la gestión de un préstamo para poder llevar a cabo el proyecto.( Ver cuadros financieros)Los dueños del terreno son los inversionistas, y estos reciben un alquiler por un periodo de 10 años (de acuerdo a la forma de trabajo de la compañía Elektra); este alquiler está sujeto a renovación de contrato dependiendo de la empresa Elektra y llegando a mutuo acuerdo, según contrato.

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RESUMEN DEL PROYECTO

PROYECTO

Ubicación San Vicente de Cañete

Provincia Cañete

Departamento Lima

Rubro del Proyecto Local Comercial

Cliente Elektra del Perú

Tipo de Contrato Construcción y alquiler

Duración del Proyecto 124.00 meses  

Diseño y Construcción del Local Comercial 4.00 meses  

Derecho de Ingreso (sin IGV) US $/. 84,705.88  

Derecho de Ingreso (con IGV) US $/. 100,800.00  

Duración de Alquiler 120.00 meses  

Valor del Alquiler mensual por m² (sin IGV) US $/. 5.88

Valor del Alquiler mensual por m² (con IGV) US $/. 7.00

Valor del Alquiler Mensual del Inmueble (incl. IGV) US $/. 8,400.00  

Puesta en Valor del Local Comercial 1.00 mes  

Depreciación Anual del Inmueble 3.03%    

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OBJETIVOS GENERALES

Realizar un completo estudio de mercado.Proponer terrenos para futuro local en el distrito de Cañete, de acuerdo al resultado del estudio de mercado.Cumplir con las expectativas y objetivos de la Empresa Elektra, para poder asegurar la ejecución del proyecto y nuestra inversión.Cumplir con el cronograma de avance del proyecto.Entregar el local en la fecha prevista.Obtener ganancias de la inversión a partir del termino del 5 to año.

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BENEFICIOS ESPERADOS

Obtener ganancias a partir de finales del quinto año de alquiler del local a la empresa Elektra del Perú, por un periodo de 10 años.Obtener una utilidad entre $ 700,000- $800,000. (con el escenario económico).Obtener una rentabilidad alta del proyecto, obteniendo un TIR de

14.01%.

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SAN VICENTE DE CAÑETE

ESTUDIO DE MERCADO

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PRINCIPALES PARÁMETROS

El estudio de mercado se hace en base a datos específicos requeridos por la empresa Elektra, tales como: sector socio-económico, ubicación o ámbito geográfico, población, tránsito peatonal y vehicular, etc. En base a estos resultados, se escoge la zona donde pueda darse la apertura de una nueva sucursal.

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SUSTENTO METODOLÓGICO

1.- Objetivos:

- Medir el tráfico de personas, es decir, la afluencia de público en una zona especifica.

- Medir el tráfico de Vehículos es decir el numero de automóviles en esta zona especifica.

2.- Ámbito Geográfico de la localidad o zona escogida

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3.- Metodología de Investigación:

a.- Conteo de Personasb.- Conteo de Vehículosc.- Encuesta : los temas contenidos fueron:

- Identificar distrito o zona de procedencia - Identificar tipo de transeúnte- Determinar el motivo de la visita a la zona- Conocer el lugar de destino del transeúnte- Conocer la intención y/o acción de compra del

transeúnte

SUSTENTO METODOLÓGICO

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SUSTENTO METODOLÓGICO

4.- Trabajo de Campo : fecha de encuesta y conteo

5: Supervisión: por contraste

6.- Presentación de Resultados

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"MT"32%

"BS"34%

"M I"32%

NIVEL NIVEL SOCIOECONOMICOSOCIOECONOMICO

SOLTERO61%

CONVIVIENT5%

CASADO30%

OTROS4%

ESTADO CIVILESTADO CIVIL18 A 24

16%

35 A 4425%

25 A 3431%

45 A 5528%

RANGOS RANGOS DE EDADDE EDAD

Base: total entrevistas (1,200)Fuente: Dirección de investigación e inteligencia de mercados - Empresa Datum del Perú

SOLTERO61%

CONVIVIENT5%

CASADO30%

OTROS4%

ESTADO CIVILESTADO CIVIL

PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

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Conocimiento Espontáneo De TiendasCARSA

32%

ELEKTRA13%

CURACAO13%

HIRAOKA10%

ELECTRO-HOGAR

4%

RIPLEY3%

EFE2%

OTRAS TIENDAS12%

SAGA11%

CARSA CURACAO ELEKTRA HIRAOKA SAGABASE: 696 540 540 348 384

(%) (%) (%) (%) (%)

A COMPRAR 39 31 27 52 53

A COTIZAR 27 31 32 20 16

A PAGAR 1 1 1 2 4

A VER 34 37 41 26 26

Porcentaje significativamente mayor a los demásPorcentaje significativamente menor a los demás

Motivo de visitas a tiendas

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TOTAL "MT" "MI" "BSBASES: 72 23 26 23

(%) (%) (%) (%)PRECIOS AL CREDITO CON INTERESES MUY ALTOS 17 16 21 13LOS PAGOS DE CREDITO SON SEMANALES 10 8 18 4MUCHOS REQUISITOSPARA ACCEDER AL CREDITO 5 4 7 4SUB TOTAL CREDITO 32 28 46 21VENDEN ARTICULOS USADOS 6 8 4 8VENDEN MARCAS DE BAJA CALIDAD 5 0 7 8SUB TOTAL CALIDAD 11 8 11 16PRECIOS AL CONTADO MUY ALTOS 18 32 7 17SUB TOTAL PRECIO 18 32 7 17

SUB TOTAL ATENCION 6 0 11 8NO DAN GARANTIA DEL PRODUCTO 3 0 4 4SUB TOTAL GARANTIA 3 0 4 4POCA VARIEDAD DE PRODUCTOS 3 0 7 0NO HAY VARIEDAD DE MODELOS 3 4 4 0SUB TOTAL SURTIDO 6 4 11 0

NO TIENE MUCHA PUBLICIDAD 4 0 4 8TIENEN MALAS REFERENCIAS DE LA TIENDA 3 0 0 8NO ES DE CONFIANZA 3 8 0 0

NIVEL S/E

LOS VENDEDORES NO PRESTAN ATENCION AL 6

OTROS

0 11 8

Razones por las que nunca compraría en Elektra (primera mención)

Porcentaje significativamente mayor a los demás

Porcentaje significativamente menor a los demás

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18-2417%

35-4423%

25-3433%

45-5527%

18-2419%

35-4427%

25-3423%

45-5531%

18-2413%

35-4419%

25-3442%

45-5526%

CURACAOCURACAO

CARSACARSA SAGASAGA

BASES: QUIENES REALIZARON SU ULTIMA COMPRA EN CARSA (228), SAGA (156), Y CURACAO (144)

18-2419%

35-4427%

25-3432%

45-5522%

18-2414%

35-4428%

25-3427%

45-5531%

HIRAOKAHIRAOKA

ELEKTRAELEKTRA

BASES: QUIENES REALIZARON SU ULTIMA COMPRAEN HIRAOKA (132) Y ELEKTRA (132)

Edad del cliente última compra

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CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DEL MERCADO

Este estudio ayuda a determinar la cantidad de personas que transitan en la zona, así como a determinar los potenciales clientes y su zona de influencia directa.

Permite reforzar la ubicación del punto de venta para la creación de una unidad de negocio o sucursal.

Con esta información levantada se aplica un simulador para ver la tendencia de la venta tanto en Crédito como en comercio.

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Nuestro mercado Directo

Se cumple con requisitos presentados por la empresa: Elektra

Cumplimos con requisitos: Aptos para Gerenciar el

proyecto

Especificaciones y objetivos cumplidos: Búsqueda de inversionistas, Desarrollo de Proyecto

Proyecto es enviado a México: Si es Aprobado: Puesta en Marcha. En caso contrario. Rectificaciones pertinentes, y Puesta en Marcha.

Construcción de tienda, y Nueva búsqueda para próximo local.

PERFIL DE FACTIBILIDAD

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PERFIL DE FACTIBILIDAD

Próxima búsqueda para Nueva tienda

Continúa estaDinámica hastaCumplir con la

Implementación y construcción de 70 tiendas

Selección de terreno

Desarrollo de Proyecto.Puesta en Marcha de Tienda

CÍRCULO CICLÓICO

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Para asegurar la ejecución de nuestro proyecto es necesario satisfacer las necesidades de nuestro cliente en este caso debemos cumplir con los objetivos de la empresa (Elektra).

Objetivos de Elektra

1.- Crecimiento de los M2 de venta y exhibición de la cadena, afianzamiento de la contribución por tienda sobre las ventas totales en Crédito y comercio

2.- Satisfacer la demanda de electrodomésticos de los sectores socioeconómicos a los cuales nos dirigimos (segmento B-, C, D).

PERFIL DE FACTIBILIDAD

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Objetivos de Elektra

3.- Posicionamiento de la marca ELEKTRA con Tiendas de 1200 m2 a nivel Lima y provincias

4.- Contribuir al empleo directo e indirecto de 100 nuevos puestos de trabajo por tienda en consecuencia mejoramiento de la calidad de vida de estos sectores objetivos

PERFIL DE FACTIBILIDAD

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PERFIL DE FACTIBILIDAD

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO:La sucursal cuenta con un área de exhibición en una sola planta ( aprox. 1200m2) y una zona de servicios en dos niveles denominado bank Office, los acabados son de piso pulido integral , muros de bloquetas, columnas y vigas de acero de alma llena y cobertura de termo techo con 20% de laminas traslucidas, colores institucionales y aviso luminoso de 30 metros de altura ( Unipolar ).

MERCADO OBJETIVO:La sucursal estará instalada en una zona donde los sectores socioeconómicos son los B-, C , y D que representan de la localidad escogida el 72% de la población.

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PERFIL DE FACTIBILIDAD

ANÁLISIS DE LA OFERTA:

La población elegida tiene aprox. 130,000 habitantes y un área de influencia de 700,000 Hab. Donde el poder de endeudamiento per capita es de S/.14.50 por semana, cumpliendo con nuestro promedio de S/ 12.00

PROYECCIÓN DE VENTAS:

El estimado de ventas por tienda para el grupo Elektra es de USA $ 300,000 USA Mensuales

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DEFINICIÓN DE ESCENARIOS

La compra del terreno esta sujeto a la aceptación del proyecto una vez presentado a la empresa interesada.( Elektra).

Al momento de presentar el supuesto terreno para la nueva sede. Se tiene que tener en cuenta la conformidad del terreno, que la documentación se encuentre en orden, como: títulos de propiedad, Impuestos pagados, sin ningún tipo de documentación legal vigente, ya sea embargo, o juicios, o en custodia etc.

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DEFINICIÓN DE ESCENARIOS

Al contar con la aprobación de nuestro cliente estamos dispuestos a la inversión para la compra del terreno y ejecución de la tienda.El escenario planteado es con capital propio, y con préstamo del banco.En caso Elektra luego de 2 años se quisiera retirar del lugar, tendría que pagar a la empresa lucro cesante. El equivalente a 3 años de alquiler.

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EL PROYECTO

TIEMPO DE EJECUCION DEL PROYECTO :

El proyecto tiene 03 etapas de ejecución:

1ra Etapa: Búsqueda del Terreno : de 03 a 04 Semanas2da Etapa: Construcción del Local: 8 Semanas3ra Etapa : Implementación y Puesta en marcha: 01 a 02 Semanas

Tiempo Promedio Total : 14 semanasprox.

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EQUIPO DE PROYECTO

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RESUMEN FINANCIERO

INDICADORES DE RENTABILIDAD (con Financiamiento)

Total de Ingresos 1,222,421.67

Total de Egresos 364,011.80

Total de Ingresos (incl. IGV) 1,428,081.79

Total de Egresos (incl. IGV) 567,109.31

Margen neto sobre Ingresos 60%

Pago Financiamiento bancario 393,671.52

Utilidad 464,738.35

Margen de la Utilidad sobre Ingresos 38%

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CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA

Item Descripción

Valor Total (incl. IGV) US $/. Nov. 2004 Dic. 2004

1 Ingeniero Residente de Obra 2,352.94 1,176.47 1,176.47

2 Instalación de Oficinas de obra 420.17 420.17 0.00

3 Equipamiento de oficina 1,260.50 1,260.50 0.00

4 Estructuras     132,152.61 78,866.06 53,286.55

5 Instalaciones Sanitarias 2,683.19 939.12 1,744.08

6 Instalaciones Eléctricas 16,495.80 3,299.16 13,196.64

7 Ventilación Mecánica 7,899.16 0.00 7,899.16

8 Acabados en general 19,025.21 0.00 19,025.21

9 Señalética 1,050.42 0.00 1,050.42

10 Fletes Lima - Cañete 6,420.17 3,852.10 2,568.07

    COSTO DIRECTO MENSUAL 89,813.58 99,946.60

    GASTOS GENERALES (8%) 7,185.09 7,995.73

    SUB-TOTAL MENSUAL 96,998.67 107,942.32

    IGV 18,429.75 20,509.04

    TOTAL MENSUAL 115,428.41 128,451.37

    TOTAL  

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POSIBLES ESCENARIOS

1º Escenario: capital con inversión Propia y préstamo bancario.2º Escenario: Solo con préstamo bancario.

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En nuestro caso se trabaja sobre una inversión con capital propio y con préstamo bancario, cuyas alternativas son:

Escenario Optimista Contrato de alquiler por diez años y luego del termino de este periodo revisar las propuestas de ampliación de contrato o terminar con el alquiler de la tienda.De terminar el alquiler de la tienda, se debe considerar la venta de la misma a un tercero para aumentar nuestros activos.

Escenario PesimistaSi la Empresa Elektra del Perú rescinde el contrato luego de un periodo de tiempo, causa por la cual se deberá cobrar un lucro cesante equivalente a 3 años.

POSIBLES ESCENARIOS

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PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD

El Plan de Marketing de la empresa constructora, se llevará a través de los siguientes elementos:

Páginas WebPresentación de la empresa y trayectoriaCostos atractivos del alquiler de la tienda terminadaPresentación de poder adquisitivo de la empresaPresentación de Maqueta Virtual de la tienda terminada, a realizarse una vez firmado el contrato.

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FOTOGRAFIA FACHADA DEL TERRENO

ANEXO 3

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PLANO DE PLANTA DEL PROYECTO TIENDA EN SAN VICENTE DE CAÑETE

ANEXO 4

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MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN