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Proyecto de Actuación ¨ FINCA EL JARAL ¨ (Arenas, Málaga) CONSULTING DE DERECHO URBANÍSTICO. C/ Barroso 5, 7º2, 29.001 Málaga

Tfno.: 952.22.28.42 Fax: 952.22.32.43. e-mail: [email protected]

PROYECTO DE ACTUACIÓN CON DESTINO A GERIÁTRICO

CON USO EQUIPAMIENTO RESIDENCIA DE LA TERCERA EDAD

Y USO TURÍSTICO HOTELERO PARA POSTERIOR ADECUACIÓN

Y REGENERACIÓN DEL MEDIO RURAL, ¨FINCA EL JARAL¨ T.M

ARENAS (MÁLAGA)



ÍNDICE

0. INTRODUCCIÓN

0.1. Antecedentes

0.2. Objeto del Proyecto de Actuación

0.3. Entidad promotora

0.4. Equipo redactor

0.5. Contenido documental del Proyecto de Actuación

1. MEMORIA INFORMATIVA

1.1. Localización y delimitación del ámbito, Finca el Jaral (Arenas) 1.2 Vigencia, revisión y modificación del Proyecto de Actuación

1.3 Características Socio-Económicas de la actividad

1.4 Regeneración del entorno antropizado, áreas a reforestar

1.5Plazos de inicio y terminación de las obras

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

2.1 Plan de Ordenación del Territorio de Ámbito Subregional (Costa del Sol Oriental-Axarquía)

2.2 Plan General de Ordenación Urbanística de Arenas

2.3. Justificación de la actuación, necesidad de la implantación en Suelo No Urbanizable2.4. Argumentación de la Utilidad pública o interés social de su objeto

2.5. No inducción a la formación de nuevos asentamientos



2.6 Viabilidad económico-financiera y plazo de duración de la calificación urbanística, legitimadora de la actividad

2.7 De las obligaciones asumidas por el Promotor de la Actividad. Obligaciones derivadas del régimen del suelo no urbanizable

2.7.1 Obligación del Pago de la prestación compensatoria en SNU y constitución de Garantía

2.7.2 Obligación de solicitud de licencia en el plazo de un año desde la aprobación del presente proyecto de actuación

2.8 Plazo de cualificación urbanística de los terrenos

3.0 ANEXO JUSTIFICATIVO 1. Sobre los servicios y la no formación de nuevos asentamientos

4.0 ANEXO JUSTIFICATIVO 2. Sobre la atenuación del impacto

5.0 DOCUMENTOS JUSTIFICATIVOS



NORMATIVA

PLANOS DE INFORMACIÓN

PLANOS DE ORDENACIÓN



0.-INTRODUCCIÓN

0.1.- ANTECEDENTES

La actuación propuesta, parte de la hipótesis del valor de esta zona de montaña para actuar con un desarrollo de baja densidad, adaptándose al terreno existente, sin grandes movimientos de tierra e incentivando los valores ambientales y paisajísticos de la finca. El modelo de partida del diseño se basa en obtener un equilibrio o transición armónica entre edificación y medio natural, evitando siempre la creación de equipamientos singulares que sobresalgan en altura o volumen.

El diseño de las edificaciones tiene en cuenta criterios de ahorro energético, aprovechando la orientación de la finca, el soleamiento y las direcciones predominantes de vientos, así como la forma y proporción del modelo edificatorio.

Las áreas de reforestación propuestas siguen estos mismos criterios, basándose en especies autóctonas del lugar alrededor de los conjuntos edificatorios, en suave transición hasta las zonas más despobladas así como el empleo de plantas xerófilas de baja exigencia hídrica en las zonas de ajardinamiento de los edificios. Pero lo más importante es la actuación propuesta, la cual parte de la hipótesis del valor de esta zona de montaña, para actuar con un desarrollo de baja densidad, adaptándose al terreno existente sin grandes movimientos de tierra e incentivando los valores ambientales como queda reflejado en el documento anexo y apostando por una clara puesta en valor del paisajismo del entorno inmediato.

Desde la concepción del proyecto hasta el momento actual, se han desarrollado

distintos estudios y anteproyectos que se han empleado para definir el objeto de la actuación a llevar a cabo, todo ello con la finalidad de disponer de todas las autorizaciones previas y preceptivas a la licencia de obras. En el presente supuesto y atendiendo al artículo 42 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Ley 7/2002 de 17 de Diciembre “Actuaciones de Interés Público en terrenos con régimen de suelo no Urbanizable” no procede la formulación de un Plan especial, todo ello motivado por:

a) No comprender terrenos pertenecientes a más de un término municipal.



b) El proyecto no tiene trascendencia o incidencia territorial supramunicipal.

c) El proyecto no afecta a la Ordenación estructural del PGOU.

d) Comprende una superficie inferior a 50 ha.

Por estas razones, la entidad promotora de la actuación lo hace bajo la figura del Proyecto de Actuación, acorde a la normativa urbanística de aplicación. La finca elegida para el desarrollo del presente Proyecto, se encuentra enclavada en el Término Municipal de Arenas (Málaga), finca denominada ¨ El Jaral¨ desarrolla en palabras propias del inventario ambiental adjunto al presente documento como ANEXO Nº 1 toda su extensión en el término municipal de Arenas (Málaga), en su sector meridional, junto a los términos municipales de Vélez-Málaga y Algarrobo. Se trata de un suelo no incluido en ningún tipo de protección urbanística o territorial o cualquier otro ámbito que el Plan tenga propuesto como zona de actuación paisajística.

0.2 OBJETO DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN El presente proyecto de Actuación tiene como finalidad la puesta en servicio de un centro geriátrico en el cual se van a llevar a cabo dos usos fundamentales, que son: el uso turístico hotelero B.1.1.1, así como el equipamiento asistencial concretamente en la categoría de Residencia de ancianos e.1.3.2. Ambos usos englobados en lo que establece el artículo 96 del Plan General y con un marcado carácter rural tanto por su ubicación como por las actividades anejas a la misma, sin olvidar la capacidad inmejorable que se pretenden realzar de un suelo no urbanizable común con claras potencialidades territoriales por su ubicación estratégica. Todo ello enmarcado en un claro interés social para el municipio y con gran vocación turística.

0.3. ENTIDAD PROMOTORA



La entidad promotora del presente Proyecto de Actuación, es la entidad mercantil DOMIUM ANDALUCIA S.L, Con CIF nº B-29.876.323 y domicilio a efectos de notificaciones en Avd. Valdepeñas 1ªC 29740 Torre del Mar (Málaga).

0.4. EQUIPO REDACTOR

El presente Proyecto de Actuación ha sido desarrollado por Consulting de Derecho Urbanístico S.C.P con CIF J-29.176.997 , y domicilio en C/ Barroso 5, 7º2, 29.001 (Málaga) delegando su redacción en los abogados urbanistas D. Juan Ramón Fernández-Canivell y Toro colegiado 859 y D. Antonio M. González Villodres con DNI 26807359-P colegiado nº 7.555 , todo ello en colaboración con el estudio de Arquitectura dirigido por D. Arturo J. Ruiz Salvatierra, con DNI 52583170-H, nº de colegiado 1248 y domicilio en C/ Pizarro nº 4 CP 29.700 Vélez-Málaga (Málaga)y la entidad CRN CONSULTORES, con CIF A-81758542,domicilio Calle Ríos Rosas 19, Esc. Derecha, 3º A, 28003 Madrid, representada por D. Alberto Jiménez Madrid, con DNI 74.917.965-L

0.5. CONTENIDO DOCUMENTAL DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN

Documentos constitutivos del Proyecto de Actuación. El presente documento está constituido por los siguientes documentos y capítulos:



0. INTRODUCCIÓN


2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

3. NORMATIVA

4. PLANOS DE INFORMACIÓN

5. PLANOS DE ORDENACIÓN



FINALIDAD DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN

El presente proyecto de Actuación tiene como finalidad justificar que la propuesta se

adecua a lo que establece el Plan General. Todo ello, para puesta en servicio de una

explotación Geriátrica que engloba el uso hotelero con residencia de la tercera edad

con un marcado carácter rural tanto por su ubicación como por las actividades anejas

a la misma, sin olvidar la capacidad inmejorable de realzar de un suelo no urbanizable

común con claras potencialidades territoriales por su ubicación estratégica. Todo ello

enmarcado en un claro interés social para el municipio y con gran vocación turística.




2.1. LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO, FINCA EL JARAL (ARENAS)

1. La parcela considerada posee 498.362 m2 y forma parte de la unidad catastral

de referencia Parcela 290, 308, 309, 322, 390, y 429 del polígono 12 del

término Municipal de arenas y la registral nº 3.722 del tomo 1039, libro 35,

folio 92, alta 1. Con una superficie de 67 Hectáreas, 73 áreas, 11 centiáreas.

De dicha superficie ha sido seleccionada en función de las necesidades del

Hotel y se han extraído algunos trozos de tierra del conjunto, que son parcelas

perimetrales que cumplen con la unidad mínima de cultivo, y que son suelos

no necesarios para la intervención y ser propios para el cultivo. El criterio

tomado en esta selección ha sido en base a viarios existentes de forma que

sean las fincas resultantes autosuficientes y no se generen nuevas

infraestructuras.

2. Se trata de una porción irregular de terreno que va descendiendo en sentido

Oeste, desde la cota +511.26 hasta la +341.09 en su punto más bajo. El perfil

transversal, de fuertes pendientes, está conformado por una serie de colinas

que va descendiendo desde el camino al castillo de Bentomiz, que es el borde

superior de la finca hasta el arroyo que desemboca en el río Seco.

3. UTM: 406.131, 4.072.3792

4. Sobre la superficie total de la finca el presente plan propone la siguiente

distribución de usos, asignando una ocupación máxima del 4,18 % para la



edificación, sobre las áreas determinadas como susceptibles de edificar, al no

definirse expresamente en las ordenanzas vigentes ni en las del Plan General

aprobado provisionalmente, y por asimilación del uso hotelero al de

instalaciones permanentes de Restauración, para el que se establece una

ocupación de un 10%.

DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA

1. Al objeto de actuar sobre una finca de excesiva dimensión se aborda la

propuesta parte de la misma, extrayendo la parte de la finca matriz con más

valor paisajístico y con más capacidad de aislar el conjunto generando zonas

rurales de protección respecto a lo existente. Quedando el resto de la finca

matriz vinculada a la finca principal a los efectos de esparcimiento y

actividades propias del hotel.

2. Resultando el resto de la finca matriz tras la actuación finca de carácter

agropecuario que cumple la parcela mínima exigible en suelo no urbanizable

común y cultivo de secano.

3. La descripción de la finca registral objeto de la actuación es la que sigue:

RÚSTICA tierra secano erial, situada en los Pagos de Bentomiz, Morales, Jaral y

Faldas de Bentomiz, sitio que nombran barranco de los Morales y Pinar Alto.

Termino Municipal de Arenas. Conocida con los nombres de EL JARAL, EL

COMAREÑO y CORTIJO RICO con higueras, almendros, algarrobos y olivos.



Ocupa una extensión superficial 67 Hectáreas, 73 áreas y 11 centiáreas. Finca

nº 3722, tomo 1039, libro 35, folio 92, alta 1

5. EDIFICACIONES PROPUESTAS

La organización de conjunto geriátrico se ha distribuido de manera monolítica y central en mitad de la parcela. De manera tal que se atenúe el impacto de la dispersión propia del entorno de la Axarquía. No obstante, a los efectos de la utilización de la finca, debemos decir, que se generará una serie de usos conectado con caminos terrizos para el entretenimiento y gestión agrícola de los terrenos que rodean a la edificación principal.

Todos los pabellones están distribuidos en 2 niveles sobre rasante, hasta 7 m sobre el perfil natural.

La edificación se mimetizará con el territorio, disponiendo para ello materiales pétreos en fachada y cubierta ajardinada. Su organización a modo de círculo orgánico generará dos espacios de entretenimiento. El primero, interior y más privado, configurado por plantas autóctonas como un verdadero proyecto de jardinería. El segundo, será al exterior de la edificación en los que se pretende la conexión con los usos agrícolas y forestales propios de la finca actual.

El edificio poseerá varios núcleos de residencias. Las longitudinales en las que se establecerán las personas mayores que pueden valerse por sí mismas, la residencia asistida y el núcleo hotelero que se sitúa en el área más al sur del recinto.

ÁREAS SUCEPTIBLES DE EDIFICACION 18.298,93 m2t

CAMINOS Y VIARIO INTERIOR 7.360,92 m2s

RESTO DE FINCA A REFORESTAR 470.188,88 m2s

SUPERFICIE TOTAL PROYECTO 498.362,00 m2s



más importantes en los extremos y cerrará los espacios con habitaciones de mayor dimensión, tipo villas, a los efectos de poder satisfacer todos los órdenes de demanda.

Aprovechando el desnivel del terreno se generará los sótanos semienterrados de las habitaciones y la zona de aparcamiento e instalaciones en los núcleos hoteleros. El conjunto se realiza con arquitectura bioclimática semienterrada y con cubierta vegetal.

OCUPACION: 4,18 %: 18.298,93 m²s

ALTURA MAXIMA: 2 plantas (7m)

SUPERFICIE CONSTRUIDA: 45.626,58 m²t

DISTANCIA A LINDERO: 20 m

VIALES: Se trata pavimentos de urbanización Tipo blando, y los viales se realizarán con hormigones terrizos y aprovechando las zahorras provenientes de los desmontes que se realicen. En zonas con pendiente prominente se utilizarán hormigones con gran contenido de áridos de la zona (tipo Aripack). Todo ello con el fin de minorizar el impacto.

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: Por lo que el proyecto conllevaría mejora de viales existentes con aglomerado en un tramo desde el acceso de Algarrobo, aprovechando el ya existente. Además se prevé la mejora de un acceso por la zona de Vélez-Málaga que en la actualidad tiene mucho paso de vehículos.

Las conexiones más cercanas de media tensión se encuentran a pie de finca. Se acompaña escrito justificativo favorable de la compañía Endesa. La acometida de agua se realiza mediante canalización proyectada al depósito situado en el camino de acceso. Se que se realizará por la compañía suministradora Aquagest SL. No obstante, además de lo anterior, se suministrará por la comunidad de regantes, la cantidad necesaria que se someterá a tratamiento y potabilización. Se aporta, certificado de acreditativo de la comunidad de regantes de Algarrobo.



1.2 VIGENCIA, REVISIÓN Y MODIFICACIÓN DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN

• El Proyecto de Actuación tendrá vigencia indefinida en todas sus determinaciones en conformidad con la Ley 1/1994 de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. • Se procederá a la Revisión del Proyecto de Actuación, cuando se produzca alteración integral de las determinaciones establecidas en el Proyecto, clasificación del suelo, sistemas generales, usos, densidades y edificabilidades, delimitación y aprovechamiento medio de las áreas de reparto en suelo urbanizable, establecidos por este. • Se entiende por Modificación del Proyecto de Actuación, toda alteración de su ordenación o determinaciones que no constituyen supuesto de revisión y, en general, las que pueden aprobarse, en su caso, sin reconsiderar la globalidad del Proyecto de Actuación por no afectar, salvo de modo puntual y aislado, a la estructura general y/o a la zonificación y usos definidos en el mismo. • La modificación podrá tener lugar en cualquier momento, siempre motivada y justificadamente. Su aprobación seguirá la misma tramitación y cauces que para la aprobación del Proyecto de Actuación. • Se entiende por ajuste del Proyecto de Actuación la delimitación precisa de las propuestas contenidas en el mismo en las escalas cartográficas del instrumento de planeamiento de desarrollo o de los proyectos de infraestructuras para la ejecución de los sistemas generales. • No se consideran modificaciones del Proyecto de Actuación los ajustes en la delimitación de zonas o en el trazado de las infraestructuras y aquellos otros que se efectúen como consecuencia del desarrollo y ejecución de sus previsiones.



1.3 CARACTERÍSTICAS SOCIO-ECONÓMICAS DE LA ACTIVIDAD.

La actividad que se pretende realizar se enmarca dentro de la industria que pertenece a la residencia de la tercera edad y hotelera, cobrando cierta relevancia en su entorno por sus características singulares, ya que se trata de una propuesta innovadora, con un claro énfasis en el carácter medioambiental y ecológico tanto de la explotación como de su uso, creando así un producto de vanguardia respecto de otras posibles alternativas.

Por otro lado, el uso geriátrico y hotelero propuesto no hace más que complementar y completar la oferta turística y de desarrollo sostenible del municipio, creando elementos de atracción de calidad que relacionan actividades perfectamente encuadrable en el medio rural, sin alteración del mismo, y mediante una implantación acorde con la topología y tradición del área, todo ello enmarcado en una actuación de regeneración del entorno antropizado.

Como más adelante desarrollaremos, el objeto del presente Proyecto de Actuación tiene como clara finalidad potenciar la capacidad de un suelo no urbanizable común, a priori con unas serias potencialidades territoriales y valores paisajísticos que se pretenden realzar y potenciar con un proyecto de alto interés social, turístico y ambiental, enmarcado con un matiz de diseño e innovación en los materiales que convierten a esta pieza en un elemento singular, equipamiento hotelero llamado a convertirse en un referente en el entorno inmediato.



1.4 REGENERACIÓN DEL ENTORNO ANTROPIZADO , ÁREAS A REFORESTAR, INTEGRACIÓN DEL CONJUNTO Y RELACIÓN CON EL TERRITORIO.

El objeto de la actuación propuesta se basa en la construcción y puesta en funcionamiento de un centro hotelero y posterior adecuación del medio rural, en un entorno natural y agrario, típico de la Axarquía y los Montes de Málaga, emplazado en un entorno rural, y basado en la potenciación de los valores naturales y paisajísticos de la finca donde se ubicará. Por ello, se plantea la reforestación completa de las zonas de la finca no ocupadas por la edificación y caminos.

Alrededor de los conjuntos edificatorios que se proponen en el estudio y plan de ordenación paisajística de los terrenos, se ha contemplado un plan de restauración paisajístico y ambiental mediante reforestaciones para creación de bosquetes con especies arbóreas autóctonas. En las zonas verdes ajardinadas contiguas a las instalaciones se ha previsto el empleo de especies autóctonas herbáceas y de matorral de bajos requerimientos hídricos, típicos de la xerojardinería mediterránea.

La actuación se sitúa en un entorno especialmente centralizado de la Axarquía. A igual de distancia de Algarrobo y Arenas y un poco más lejos pero con muy buena conexión del propio Vélez-Málaga. La zona objeto de intervención presenta un claro déficit asistencial y turístico relacionado con la salud, la tranquilidad y la tercera edad. En ese sentido, se proyecta esta actuación atendiendo a estas demandas y ubicándola en un terreno lo suficientemente alejado de los núcleos de población para conseguir la tranquilidad necesaria y la conexión propia con el campo, en este caso, y como no podía ser de otra forma, ubicándolo en un suelo no urbanizable y dotando de la autonomía suficiente para procurar su autogestión e impedir la demanda de servicios externos.

Para ello se ha llevado a cabo un programa con las actividades propias del suelo no urbanizable y se ha elaborado un minucioso programa de adecuación e interconexión de dichos usos con los hoteleros.

En primer lugar hay que señalar que, pese al carácter agropecuario original de la finca y la exigencia de dicho uso por el artículo 52 de la Ley 7/20202, debemos decir que la explotación de la parcela de carácter agrícola ha cesado en la actualidad y se encuentra abandonada en cuanto a producción se refiere.

La propuesta que se pretende tratará de poner en valor la finca en su faceta agropecuaria y lo hará teniendo en cuenta los valores de autogestión necesarios. Esa



faceta de autonomía se realizará en aspectos climáticos, energéticos y de uso. De tal forma que se genere un territorio experimental de agricultura y ganadería capaz de ofrecer de manera lúdica y didáctica los valores de esta zona que más nos identifican.

La labor de la tierra y las actividades ganaderas será llevada a cabo por parte de gente del pueblo en relación con los huéspedes del hotel.

De esa forma la visita a la Axarquía para viajeros que pretendan tener relación con este territorio, con sus costumbres y con su gente, tendrá la posibilidad de hacerlo. Así se logrará la compatibilidad con el entorno agrícola, la autonomía en la generación de productos y la identificación real entre visitantes y habitantes de la zona.

Para lograr eso y minimizar el impacto de la edificación se ha previsto la disposición de ésta en la parte más alta y centralizada de la finca. Se ha compactado el edificio, en lugar de dispersar, para lograr airear el máximo de territorio y tener la mayor superficie de actividades en el exterior.

Con esta disposición se logrará activar el conjunto, manteniendo incluso, la parte ganadera existente, cultivando los bancales abandonados y repoblando las especies en el lecho del río.

Se consigue así generar una serie de recorridos que obtiene el entretenimiento del usuario y logra la permanencia en el conjunto como experiencia única.

1.5 PLAZOS DE INICIO Y TERMINACIÓN DE LAS OBRAS.

Se prevé la realización de la edificación propuesta en el apartado segundo , en una sola fase de ejecución con plazo de un año desde la concesión de la licencia que se solicitará al Ayuntamiento con la presentación del correspondiente proyecto una vez aprobado este Proyecto de Actuación por el Pleno Municipal. Las instalaciones propuestas se ejecutarán de acuerdo al proyecto de instalación informado por el Departamento de Aperturas del Ayuntamiento. Así como de conformidad con las exigencias establecidas por la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía. El plazo máximo previsto para la ejecución de los trabajos será el de cuatro años para su completa terminación y puesta en funcionamiento de la actividad hotelera.



MEMORIA JUSTIFICATIVA



2.1. PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA

La Ley 1/1994 de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que regula la competencia que en materia de Ordenación del Territorio tiene atribuida el Gobierno Regional, establece los objetivos de la Ordenación del Territorio y crea instrumentos específicos para la ordenación de ámbitos supramunicipales, los denominados Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional. En concreto dado que el suelo objeto de la presente actuación se encuentra en el municipio de Árenas ( Málaga ), debemos tener en cuenta para su justificación urbanística, el Plan de Ordenación del Territorio de ámbito subregional de la costa del sol oriental /axarquía.

2.2 PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ÁMBITO SUBREGIONAL (AXARQUÍA).

De entre los objetivos del mismo podemos destacar, los de establecer criterios para la compatibilización de los usos del suelo y para el desarrollo ordenado de los espacios productivos, en especial de la agricultura y el turismo, estableciendo las reservas de suelo, las infraestructuras y los equipamientos necesarios para su mejora y cualificación. Todo ello sin olvidar llevar a cabo el establecimiento de los criterios para la ordenación global del suelo no urbanizable en atención a sus valores naturales y paisajísticos y delimitar los suelos que por su valor ambiental, productivo o de posición en el territorio deban ser considerados en la clasificación de Suelos No Urbanizables de Especial Protección.

2.2 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ARENAS

El PGOU de Arenas aprobado definitivamente, clasifica la Finca sobre la que se va a desarrollar la explotación como Suelo No urbanizable Común, S.N.U.C., por lo que le son de aplicación las normas generales y particulares contenidas en el Título IX, denominadas Normas Generales y Particulares para el Suelo No Urbanizable. Dentro de las cuales es de señalar el Capítulo 3 "CONDICIONES GENERALES EN EL SUELO NO URBANIZABLE":

En concreto el art. 240. Actuaciones en Suelo No Urbanizable en el punto C) se definen como actuaciones posibles las de Interés Público, previa aprobación del



correspondiente Proyecto de Actuación, los Hoteles Rurales y Campamentos de Turismo, dentro de cuya categoría se enmarca el proyecto planteado en el presente Proyecto de Actuación. Además de lo anterior en el artículo 269 del Plan General se establecen los usos compatibles con los dominantes y complementarios que deban implantarse con este tipo de suelo. Determinando en el apartado 269.B el uso de Dotaciones y equipamientos y estableciendo en el artículo E.1.3.2 entre los usos permitidos de equipamientos las residencias de ancianos. Como quiera que una propuesta de esta envergadura contiene una serie de usos que la complemente. Tales como: e.2 de espacios libres, sanitario e.1.9, recreativo c.3.1, deportivo e.1.11, balneario b.1.6, Servicios e.1.10. etc... Se ha verificado que todos ellos están incluidos en la modalidad de complementarios y en ningún caso se trata de usos incompatibles.

Es por ello que podemos afirmar que el Proyecto de Actuación se adecúa a la normativa establecida por el documento de planeamiento general.

Del mismo modo en el art. 241 de la propia normativa, se establece que estas edificaciones y actuaciones deberán de conformidad con la normativa urbanística de aplicación (Texto Refundido de la Ley del Suelo RD 2/2008 de 20 de Junio y Ley 7/2002 de 17 de Diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía) :

Asegurar la preservación de la naturaleza de esta clase de suelo y la no inducción a la formación de nuevos asentamientos.

Corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental, y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y servicios públicos correspondientes.

Garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato.

Sistemas constructivos bioclimáticos (orientación y ventilación natural, integración en el entorno, optimización de recursos, etc)

Áreas verdes con jardinería xeromediterránea y empleo de especies vegetales con necesidades mínimas de recursos hidrícos.



En la reforestación se llevará a cabo empleo de especies arbóreas autóctonas y bien adaptadas a la zona.

Iluminación de baja intensidad. Empleo de sistemas de ahorro y eficiencia energética para calefacción, refrigeración y ventilación. Todo ello acompañado de la utilización de la innovación en la utilización de los materiales.

Sobre la base de lo anterior toda la instalación contará con los requisitos exigidos en cuanto a higiene, salud, habitabilidad, bienestar y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. Sin olvidar la propia configuración del equipamiento hotelero.

Dentro de los terrenos objeto de actuación no se conocen yacimientos arqueológicos, ni otros elementos histérico-culturales, que formen parte del Catálogo del Patrimonio Histórico y Cultural de Andalucía o que tengan expediente abierto para su declaración como Bienes de Interés Cultural (BIC). Así mismo, se desconoce la existencia de zonas de interés paleontológico, geológico o espeleológico.

2.3. JUSTIFICACIÓN DE LA ACTUACIÓN, NECESIDAD DE LA IMPLANTACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE.

La propia naturaleza de la actuación exige su implantación en suelo no urbanizable, por el área ocupada y por la disponibilidad de este tipo de suelo. Todos los requisitos necesarios para el adecuado desarrollo del proyecto, siendo estos, disponibilidad de superficie, exposición solar, orientación y ubicación estratégica.

El objeto del Proyecto de Actuación, tiene una clara finalidad potenciadora de

la capacidad de un suelo no urbanizable, con unos valores y elementos paisajísticos que sin duda pretender atraer el interés social y turístico al municipio. La propia propuesta urbanizadora nace como una oportunidad de mejora del entorno y la zona



en parte degradada por la propia mano del hombre, creándose un equipamiento hotelero singular.



El proyecto no lleva aparejado reclasificación de suelo y carece de sentido hablar

de creación de asentamientos, en tanto que el uso al que se destina la explotación como la propia configuración del mismo impiden que se lleve a cabo.

2.4. ARGUMENTACIÓN DE LA UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL DE SU OBJETO

La argumentación de la utilidad pública y el claro interés social por la actuación viene enmarcado dentro de la propia actividad a desarrollar, siendo la misma un foco indudable de atracción para el turismo en el municipio, todo ello sin olvidar las características singulares de la propia propuesta, con clara vocación medioambiental, marcado carácter paisajístico y ecológico y un inmejorable diseño con innovación de los materiales a usar. Por lo que podemos concluir que el mismo será llamado a un producto de inmejorables condiciones y referente del sector en el entorno más inmediato.

Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Capítulo V del Título 1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, las actuaciones de construcción o instalación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos vinculados a la generación de fuentes energéticas renovables o bien como en el presente supuesto autosuficiente en aspectos que conllevan un claro avance en la reducción de costos de energía, sean de promoción pública o privada, serán consideradas, per se, como actuaciones de interés público.



2.5 NO INDUCCIÓN A LA FORMACIÓN DE NUEVOS ASENTAMIENTOS.

La edificación propuesta no induce a la formación de nuevos asentamientos al no darse acceso señalizado exclusivo, ni hay servicios de infraestructuras para conjuntos edificatorios. No se dan ordenaciones urbanísticas comunes, ni propone parcelas individuales que originaran esta formación.

Igualmente no se dan en el entorno inmediato usos dominantes en pugna directa con la naturaleza y destino de las explotaciones agrícolas. No se crean parcelas de dimensiones ni distancias que incumplan los linderos permitidos por el Planeamiento General.

Parámetros urbanísticos de la intervención

Parcela mínima 30.000 m2 498.362,00 m2

Separación a lindero >10 (art. 306.3) 78,20 m

Cerramientos >7 m de caminos principales

> 5 m caminos secundarios

75.59 m

5,20 m

Altura máxima edificable 7 m, 2 plantas 7 m / 2 plantas

Ocupación máxima Se estudiará en cada caso y se otorgará por el ayuntamiento previo informe de la consejería consejería competente en materia de urbanismo, teniendo en cuenta las condiciones particulares de la edificación establecidas en el artículo 284.6

(20.813,00 m2) 4,18 %

Uso de vehículos Se deberá resolver el problema de aparcamiento

Se prevén garajes

Distancia a suelo urbano > 1.500 mts

1.810 mts de Arenas

2.002 mts de Algarrobo

Preservación de la naturaleza y No formación de nuevos asentamientos

La intervención que se pretende se ha ajustado a los viales interiores de la parcela existente y se posa sobre el suelo casi sin alterar los bordes. Cumple con todos los



requisitos establecidos por el Plan General, el Territorial y la LOUA, en cuanto a altura,

Respecto a los nuevos asentamientos, cabe señalar que la edificación que se proyecta no hace sino proteger el hecho de que se generen nuevos asentamientos, pues por su disposición, posee una distancia mínima a cualquier lindero de 74,00 ml y la disposición de una única pieza dispuesta de forma central en la parcela, altamente reforestada, favorecerá un punto verde en el territorio capaz de preservar de nuevos asentamientos futuros que pudieran generarse fruto de nuevas edificaciones de almacenes, cobertizos, e incluso viviendas futuras en el entorno. Además de lo anterior, las modificaciones en la parcela aportada en esta modificación contribuye a protege los nuevos asentamientos, porque se separa 74,00 ml de las parcelas situadas al Este, generando un corredor verde de protección en el que difícilmente pueden existir servicios.

La infraestructura y servicios que se organizan (electricidad, abastecimiento de agua y saneamiento) serán dimensionados únicamente para el servicio de la edificación prevista por lo que no generarán demandas externas. La electricidad se transformará a baja tensión en el interior de la misma, el saneamiento se resolverá íntegramente en el interior y el agua será suministrada al recinto mediante unos derechos que no posibilitan su venta a otros propietarios. Por tanto, difícilmente proporcionará conexiones de edificaciones anexas, porque iría en perjuicio del edificio que se pretende.

la LOUA, se refiere según tenor literal del artículo a “Las condiciones que se establezcan en Planes Generales y Planes especiales”, Parcelación urbanística (punto

Adecuación y proporcionalidad de la intervención (punto 6): El centro geriátrico hotelero que se proyecta es adecuado y proporcionado al uso que se pretende. Debemos decir que en el caso que nos ocupa, el hotel tiene un carácter Comarcal más que municipal, se sitúa en un suelo referente y cercano a los grandes municipios de la Axarquía, con grandes vistas y sin proteger. Posee una vinculación con la naturaleza del entorno extraordinaria y como no tiene ningún otro, lo que nos ha llevado a una propuesta ambiciosa. Por tanto, podemos decir que es proporcional y adecuado al uso que se pretende. La superficie de la finca y ocupación de la edificación (punto 7):



A los efectos de acreditar la característica jurídica de los terrenos, se aporta nota simple de la finca Ocupa una extensión superficial 67 Hectáreas, 73 áreas y 11 centiáreas. Finca nº 3722, tomo 1039, libro 35, folio 92, alta 1 La superficie de la parcela utilizada para el proyecto de actuación, es inferior a la que se aporta en la nota simple, dado que por intereses de la explotación se ha tomado una parcela con superficie inferior a la total, dejando el resto en zonas escarpadas y de mucha pendientes o cercanas a caminos muy relevantes para el municipio, como parcelas agrícolas que cumplen la unidad mínima de cultivo. Por tanto, su innecesariedad o segregación futura, una vez que se obtenga la aprobación del presente proyecto de actuación, no supondrá ninguna parcelación ilegal, ni actos contrarios a ley. Respecto a la ocupación, cabe señalar que la superficie considerada es suficiente para la actuación. El Plan general en su artículo 284.6, establece que se estudiará la ocupación en cada caso y se otorgará por el ayuntamiento previo informe de la consejería, teniendo en cuenta las condiciones particulares establecidas en este título. Habida cuenta que en el título al que se refiere, el artículo relativo a instalaciones hoteleras, no marca un porcentaje necesario de ocupación. Podemos concluir que cumple los parámetros de ocupación. No obstante, podemos, por extrapolación con usos similares, comprobar que estamos dentro de los parámetros del 50% de ocupación que se establece para las edificaciones de acampada o edificaciones de carácter social, en restauración 10%, en usos turísticos 15 %. Por todo ello, debemos decir que la edificación proyectada, con un 4,18 % de ocupación, está por debajo de cualquier límite de ocupación que se establece para cualquier uso similar.

Adecuación por su forma materiales, tratamiento e impacto visual del conjunto : Los parámetros a los que hace alusión son jurídicos e indeterminados. No obstante, debemos decir que la forma unitaria de la edificación viene así establecida por el Plan general en el artículo 57. Su carácter unitario, deja inalterado más del 95% del terreno que ocupa y se separa de los bordes generando amplias zonas verdes que se pretenden reforestar. Su posición cercana a la zona más alta cerca de edificaciones existentes deja absolutamente inalterado las zonas de más interés natural, las de pendientes más pronunciadas y las más cercanas al río.



Los materiales empleados, han sido completamente estudiados para que mimeticen con el territorio, con piedra de la tonalidad de la zona y cubiertas ajardinadas que se funden con la vegetación original. La forma elegida se adapta a la topografía con gran sutileza para dejar casi inalterado el territorio. Se respetan las alturas según lo establecido. Y por tanto, podemos concluir que difícilmente un edificio de estas dimensiones puede estar más integrado a su parcela. Para demostrar eso se han realizado unas perspectivas virtuales de cómo va a materializarse el conjunto. (Planos)

Justificación de no inducir a la formación de nuevos asentamientos:

No se propone segregación ni parcelación de la finca, sino su uso exclusivo

como explotación hotelera con terrenos de esparcimiento.

No se prevén acometidas de agua potable, saneamiento o electricidad

individualizadas.

Queda clara por tanto la no inducción a nuevos asentamientos al tratarse de un

uso puramente hotelero.

La intervención que se pretenden genera una serie de infraestructuras. En base a lo que se establece en el artículo 282.2 que especifica el concepto de nuevo asentamiento, dice, según tenor literal que: “ Se considera que inducen a la formación de nuevos asentamientos los actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.” Dada la gran superficie de la finca y puesto que la actuación que se pretende queda en la zona central y a gran distancia de los colindantes, se han proyectad los servicios colectivos, tales como agua, saneamiento y electricidad en la zona más céntrica de la misma y a mucha distancia de las parcelas colindantes. Por tanto, no se va a generar la posibilidad de conexión.



Respecto a las infraestructuras o servicios que se proyectan, cabe aclarar que la infraestructura viaria resulta ejecutada y asfaltada hasta 300 metros antes de la parcela, que la actuación del tramo a realizar se puede demostrar que no va a ser de aprovechamiento por parte asentamientos residenciales, puesto que no existen tales asentamientos.



Justificación del cumplimiento de las condiciones objetivas art. 283 PGOU:

Únicamente se ha previsto el acceso a la parte central de la finca aprovechando un

camino terrizo existente. No existe ningún indicio de servicios dado que se trata de

una finca agrícola.

En la finca objeto de actuación, que ha sido utilizada para el cultivo y que en la

actualidad está abancalada no existen indicios de infraestructura viaria alguna como

establece en el artículo artículo 283. A.a.1 del Plan General sobre Condiciones

objetivas que dan lugar a la formación de nuevos asentamientos. Dado que en la

actualidad no se dan: “ a.1) Accesos señalizados exclusivos y materialización de

nuevas vías rodadas en su interior no inscritas en el Catastro con anchura de

rodadura superior a 2 m, asfaltadas o apisonadas, con o sin encintado de aceras.”,

sino que Únicamente se ha previsto el acceso a la parte central de la finca

aprovechando un camino terrizo existente.

Tampoco existe ningún indicio de servicios, habida cuenta de la condición de finca

destinada previamente a uso agrícola “a.2) Servicios de agua potable en instalaciones

subterráneas o energía eléctrica para el conjunto o cada una de las parcelas o lotes,

con captación o transformación comunes a todas ellas o con saneamiento unificado,

inapropiadas para el riego intensivo”, sino que se han previsto los servicios

exclusivamente necesarios y situados en la parte central de la finca.

Ocupación 18.298,93

parcela 498.362,00



caminos 7360,92

Parcela restante cultivo 296.404,80

ocupación 4,18%

caminos 1.840,23

2.5.1 PROGRAMA DE LA INSTALACIÓN

Se prevé una edificación longitudinal formando un anillo flanqueado por dos

edificaciones destinadas a usos individualizados.

Las piezas longitudinales albergarán los usos de las personas que se alojen con

autonomía y capacidad suficiente. Las piezas laterales, integrarán los usos: por un lado,

los usos de capacidad más reducida y, por otro, el uso más hotelero o de más corta

temporalidad.

TOTAL patios Porche Edificados Dep/rest Hotel Uds m2/Uds %

Pieza superior 11.835,47

pieza extrema 1 2.611,73 2.611,73 879,58 1.732,15 18,00 96,23 41,57%

pieza extrema 2 2.888,37 2.888,37 1.129,71 1.758,66 19,00 92,56 43,21%

Longitudinal 6.335,37 938,88 620,63 4.775,86 57 83,79 63,26%

Pieza superior 10.820,91

pieza extrema 1 2.227,19 2.227,19 767,05 1.460,14 14,00 104,30 57,53%

pieza extrema 2 2.924,53 2.924,53 1185,36 1.739,17 18,00 96,62 62,10%

Longitudinal 5.669,19 799,26 523,18 4.346,75 48 90,56 58,53%

Pieza intermedia 2.954,53 2.954,53 1174,6 1.779,93 18,00 98,89 40,45%

TOTAL 1 NIVEL 25.610,91 22.728,96 192,00

TOTAL dos niveles 51.221,82 45.457,92 384

Garaje inferior 5.151,72

TOTAL CONSTRUIDO 50.609,64



2.6 VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA Y PLAZO DE DURACIÓN DE LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, LEGITIMADORA DE LA ACTIVIDAD

De acuerdo a los datos previos aportados por la empresa promotora, el estudio de viabilidad se organiza en función de la actividad hotelera. Por lo que la viabilidad propia de la actuación viene contemplada del siguiente modo:

ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL CENTRO GERIÁTRICO HOTELERO El presente estudio se realiza desarrollando una instalación de un residencial Geriátrico y hotelero, con servicio de restaurante para una capacidad de 100 personas, y con 384 habitaciones tipo, es decir con una capacidad de 180 plazas hoteleras y 312 plazas asistenciales de geriatría. Dependiendo distribuidas entre dos o cuatro por recinto.

El estudio se realiza sobre una estimación de ocupación media de un 60% anual, a un precio medio por habitación de 200 Euros, teniendo en cuenta la facturación proporcional de los servicios, como restauración.

Euros/m2 m2 Euros

hoteles 1.119,00 6.384,58 7.144.345,02

residencia 876,00 28.800,74 25.229.448,24

gimanasio, bares, otros usos 689,00 10.272,60 7.077.821,40

Aparcamiento 399,00 5.151,72 2.055.536,28

TOTAL EDIFICADO 50.609,64 41.507.150,94

Viales 50,00 7.320,00 366.000,00

Reforestación 1.250,00 598,00 747.500,00

TOTAL INTERVENIDO 42.620.650,94



CAPÍTULO RESUMEN % IMPORTE

01 MOVIMIENTOS DE TIERRAS 0,63 205.207,69

02 CIMENTACIONES 19,27 6.276.749,46

03 SANEAMIENTO 1,31 426.701,70

04 ESTRUCTURA 9,35 3.045.542,68

05 ALBAÑILERIA 13,31 4.335.419,58

06 CUBIERTA 5,83 1.898.985,44

07 FONTANERIA 0,51 166.120,51

08 CLIMATIZACION 9,37 3.052.057,21

09 ELECTRICIDAD 6,39 2.081.392,27

10 TELECOMUNICACIONES 3,78 1.231.246,13

11 CONTRA INCENDIOS 0,66 214.979,48

12 REVESTIMIENTOS 9,09 2.960.853,79

13 CARPINTERIA Y CERRAJERIA 5,98 1.947.844,41

14 VIDRIOS 1,8 586.307,68

15 PINTURA 1,25 407.158,11

16 VARIOS 0,11 35.829,91

17 URBANIZACIÓN INTERIOR 2,6 846.888,87

18 CONTROL DE CALIDAD 0,31 100.975,21

19 SEGURIDAD Y SALUD 1,24 403.900,85

20 GESTIÓN DE RESIDUOS 1,26 410.415,38

21 MEJORAS 5,95 11.986.074,56

P.E.M. TOTAL PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 100,00 42.620,94

Gastos generales de obra y empresa sobre P.E.M. 13,00% 5.540.684,62 Beneficio Industrial sobre P.E.M. 6,00% 2.557.239,06 P.C. TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA 50.718.574,62 Impuesto sobre el valor añadido sobre P.C. 21,00% 10.650.900,67 TOTAL INCLUIDO IVA 61.369.475,29

A continuación se realiza un estudio de los gastos de gestión y de equipación Geriátrica y hotelera del inmueble. De dicha sumatoria obtendremos una aproximación a los gastos totales del edificio.



GASTOS DE GESTION

Proyectos Tecnicos 2.230.000,00 € Licencias 1.115.000,00 € Gestión de obra 892.000,00 € Gastos jurídicos 557.500,00 €

4.794.500,00 €

PRESUPUESTO DE EQUIPACION

INVERSION HOTELERA Y GERIATRICA Amueblamiento de zonas comunes 200.000,00 €

Amueblamiento de habitaciones 900.000,00 € Lavandería 120.000,00 € Área de personal 80.000,00 € Cocinas y cámaras 350.000,00 € Equipos informaticos 60.000,00 € Manaje y lencería 150.000,00 € Jardinería y actividades exteriores 100.000,00 € TOTAL: 1.960.000,00 €

RESUMEN ECONOMICO DE LA INVERSION

RESUMEN ECONOMICO DE LA INVERSION EJECUCION MATERIAL 42.620.650,94 € EQUIPACION HOTELERA Y GERIATRICA 4.794.500,00 € GASTOS DE GESTION 1.960.000,00 €

49.375.150,94 €

Teniendo en cuenta los costes anuales del personal y suministro, así como los gastos de amortización del capital, obtendremos el cuadro anual de gastos de producción. Los ingresos debidos a las pernoctaciones anuales menos los gastos.

COSTES DE PRODUCCIÓN Gastos de personal 50 30.000,00 € 1.500.000,00 €

Coste de suministro

120.000,00 €

Desviación 5% 1.620.000,00 € 81.000,00 €

Amortización 12 342.882,99 4.114.595,91 €

TOTAL 5.815.595,91 €



OCUPACION ESTIMADA 60% PERNOCTACIONES ANUALES 32.850,00

FACTURACION 6.570.000,00 €

RESUMEN ECONOMICO ANUAL Pernoctaciones anuales 32.850,00 Ingresos brutos anuales 6.570.000,00 € Gastos de producción y

amortización 5.815.595,91 € RENTABILIDAD ANUAL DEL

GERIÁTRICO Y HOTEL 754.404,09€

Teniendo en cuenta que los costes de implantación y la amortización de los mismos a partir del primer año se obtendrán unos beneficios estimados de SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUATRO EUROS CON NUEVE CENTIMOS (754.404,09 Euros)

El rendimiento aumentará a partir del año doce, el año en el que se estima que se amortiza la inversión. Aunque en su estudio habría que tener en cuenta las reformas, reparaciones y sustitución de mobiliario que se produzcan.



2.7 DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL PROMOTOR DE LA ACTIVIDAD. OBLIGACIONES DERIVADAS DEL RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

Las obligaciones asumidas por el promotor de la actividad son las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable y en especial la conservación propias de su destino. Del mismo modo y atendiendo a lo dispuesto en la normativa urbanística de aplicación (LOUA y RDUA) encontramos que se establecen obligaciones de carácter general y obligaciones propias del Suelo No Urbanizable. El texto legal las recoge en los artículos 51 y 52. Dicen textualmente:

Artículo 51.- Contenido urbanístico legal del derecho de propiedad del suelo: Deberes

1. Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que quede éste sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes:

A) Con carácter general: o a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, conservar las

construcciones o edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato, así como cumplir las exigencias impuestas por la ordenación urbanística para el legítimo ejercicio del derecho o derechos reconocidos en el artículo anterior.

c) Conservar y mantener el suelo, y en su caso su masa vegetal, y cuantos valores en él concurran en las condiciones requeridas por la ordenación urbanística y la legislación específica que le sea de aplicación.



Artículo 52 .- Régimen del Suelo No Urbanizable.-

Las condiciones que se establezcan en los Planes Generales de Ordenación Urbanística o Planes Especiales para poder llevar a cabo los actos a que se refieren los apartados anteriores en suelo no urbanizable deberán en todo caso:

a) Asegurar, como mínimo, la preservación de la naturaleza de esta clase de suelo y la no inducción a la formación de nuevos asentamientos, ni siquiera en la categoría del Hábitat Rural Diseminado; adoptar las medidas que sean precisas para corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental, y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes.

A dichos efectos se considerará que inducen a la formación de nuevos asentamientos los actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.

b) Garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato.

2.7.1 OBLIGACIÓN DEL PAGO DE LA PRESTACIÓN COMPENSATORIA EN SNU Y CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA

La entidad promotora prestará garantía por cuantía del dos por ciento de dicho importe para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, así como los resultantes, en su caso, de las labores de restitución de los terrenos. El Pago de la prestación compensatoria en el presente Proyecto de Actuación y constitución de garantía, en su caso, se establecerá de acuerdo con lo regulado en el artículo 52.4 y 5 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

El límite establecido en el artículo 52.5 de la LOUA señala que se devengará con el otorgamiento de la licencia urbanística municipal en el plazo de un año a partir de la aprobación del proyecto de actuación y en una cuantía de hasta el diez



por ciento, señalando este como límite máximo, del importe total de la inversión para su implantación efectiva.

2.7.2 OBLIGACIÓN DE SOLICITUD DE LICENCIA EN EL PLAZO DE UN AÑO DESDE LA APROBACIÓN DEL PRESENTE PROYECTO DE ACTUACIÓN

Desde la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación el promotor se compromete a la solicitud de la correspondiente licencia de obras en el plazo máximo de seis meses a contar desde entonces.

2.8 PLAZO DE CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS

Para dar cumplimiento al régimen impuesto por la normativa urbanística de aplicación, en concreto LOUA art. 52.4. El cual establece que en los usos derivados de un Proyecto de Actuación se prevén que tendrán una duración limitada, aunque será en todo caso renovable, nunca inferior al tiempo indispensable que requiera la amortización de la inversión para su materialización.

3. BASE NORMATIVA CONSULTADA EN LA REDACCIÓN DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN: La base normativa que ha servido al desarrollo de este Proyecto de Actuación es la siguiente;

Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Ley 1/1.994 de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Ley 7/2002 de 17 de Diciembre, Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía a las Resoluciones aprobadas por el Parlamento de Andalucía en sesión celebrada los días 25 y 26 de octubre de 2006 y se acuerda su publicación.



Decreto 147/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Oriental-Axarquía de la provincia de Málaga. Publicado BOJA n.m. 192 Sevilla, 3 de octubre 2006

Plan General de Ordenación Urbanística del Municipio de Arenas. Aprobado por acuerdo de la Comisión Provincial de Urbanismo y Ordenación del Territorio de fecha 3 Noviembre de 2011.



JUSTIFICACIÓN DE LA POSIBILIDAD DE SUMINISTRO DE AGUA:

1. PROGRAMA DE NECESIDADES

La cota a la que se encuentra la toma de agua COMUNIDAD DE REGANTES DE ALGARROBO es

+250 m en el 405.400, 4.072.300. Desde la parte inferior de la parcela, se realizará una conexión, el

tratamiento de las aguas y el bombeo de las mismas hasta la cota superior de la parcela +410 m

con una capacidad total 10 Ha. Por lo tanto el sistema de bombeo previsto deberá superar los +

160 m, con un caudal

Ud

Litros/día

Habitaciones 384,00 Ud 500,00 192.000,00

Restaurante 2.498,22 m2 50,00 124.911,00

Jardines 10.802,15 m2 2,00 21.604,30 Litros/ año m3/año

TOTAL 338515,30 123.558.084,50 123.558

Suministro 7000m3/Ha año Totalm3/H 10 Ha

7,99 24 365 69.992,4 699.924,00 m3/año

Total de la demanda 270 m3/día

Se aporta certificado de la comunidad de regantes en la que se suministra agua en cantidades

suficientes para el conjunto hotelero que se realiza. Esa agua se someterá a tratamiento para su

potabilización. (Se aporta copia del certificado)



1.1 POTABILIZACIÓN DE LAS AGUAS:

Una vez satisfecha las cantidades demandadas se prevé una planta potabilizadora a instalar en la

parte inferior de la parcela perteneciente a la propiedad del Jaral, generando en su caso la

servidumbre necesaria para dotar del agua necesaria la zona superior perteneciente al hotel



2.1 Capacidad para el deposito

V: 0,001x Gdx Ocx d

V Capacidad del depósito de almacenamiento es en M3

Gd Gasto diario

Oc Ocupación

D Días de autonomía

Resulta pues un depósito de 220 m3

2.2 Caudal requerido

Q= V/t

V Capacidad del depósito de almacenamiento es en M3

Q Caudal requerido

t Tiempo de llenado (8h)

Resultando:

Q: 27,50 m3/h

2. PROPUESTA

En las proximidades de la parcela existe un suministro de agua de la toma de agua COMUNIDAD

DE REGANTES DE ALGARROBO a una cota de +250 m en el punto 405.400, 4.072.300. Desde la

parte inferior de la parcela, se realizará una conexión, el tratamiento de las aguas y el bombeo de



las mismas hasta la cota superior de la parcela +410 m con una capacidad total 10 Ha. Por lo tanto

el sistema de bombeo previsto deberá superar los + 160 m, con un caudal.

3. SELECCIÓN DE BOMBA

La bomba prevista constará de dos unidades del modelo siguiente:

Ficha de la bomba prevista para el bombeo.

Se prevé un depósito y caseta para el funcionamiento de dicha estación de bombeo.

JUSTIFICACIÓN DE LA POSIBILIDAD DE ACCESO RODADO:



Para el acceso viario a la finca se ha previsto la mejora del pavimento de 800 mts. Que es la

adecuación necesaria del tramo que vá desde una urbanización ubicada a una cota inferior y a 800

mts de distancia, Villa Plantación, hasta la finca objeto de este proyecto de actuación. Dicha

urbanización se encuentra en fase de legalización e incluida en el Plan General, lo que supone una

manifestación expresa de la necesidad de esa infraestructura para el pueblo.

La cercanía de la infraestructura viaria existente hace muy viable acometer las obras viarias que

restan y sin embargo, dado que se encuentran a más de 800 metros, a distancia suficiente, no

genera problema de formación alguno de nuevos asentamientos.

JUSTIFICACIÓN DE LA POSIBILIDAD DE ELECTRICIDAD:

Se ha solicitado autorización para el suministro de electricidad en cantidades 2.080 KW para una

tensión de 230/400 V. Dicha solicitud se realizó con fecha Diciembre de 2013 y hasta ahora no han

contestado. No obstante, se aporta una autorización para una planta hotelera de similares

características ubicada en el mismo término municipal.

Se aporta:

-Documento de petición de suministro

-Autorización reciente para parcela del mismo término municipal.



JUSTIFICACIÓN DE LA POSIBILIDAD DE SANEAMIENTO:

Se prevé una depuradora capaz de completar el ciclo del agua de manera que el agua suministrada

al hotel será finalmente tratada para el riego de la finca, que por su parte es de gran extensión y

sobre la cual se pretende generar intensificar el uso agropecuario para vincularlo con el hotelero.

DEPURADORA ECOLOGICA DE OXIDACION TOTAL PARA 450 PERSONAS

Código REM.ROX450

Sistema de depuración ideal para tratar las aguas residuales asimilables a domésticas de pequeñas

y medianas comunidades; viviendas familiares, hoteles rurales, campings, restaurantes, etc. Los

equipos de oxidación total cumplen la normativa actual de vertido Real Decreto 606/2003 que

modifica la Ley de Aguas. Así como la normativa europea, directiva de consejo 91/277/CEE. El

sistema se realiza siguiendo las siguientes etapas:

-Desbaste: Los sólidos gruesos que arrastra el agua son interceptados por una reja a la entrada del

equipo.

-Oxidación Biológica: En el reactor biológico tiene lugar la descomposición biológica de la materia

orgánica gracias a la aportación de aire y a la generación de microorganismos aerobios.

-Decantación: Los lodos resultantes de la descomposición de la materia orgánica son

tranquilizados, depositándose en el interior del decantador desde el cual son recirculados de

nuevo al reactor biológico



Medidas:

Diametro: 350 cm.

Longitud: 1.193 cm.

Boca acceso derecha: 50 cm.

Boca acceso izquierda: 117x71 cm.

Diametro tuberias: 25 cm.

Peso aproximado: 4.800 kg.

En Vélez-Málaga a 22 de Junio de 2016

ADMINISTRADOR DE DOMIUM ANDALUCIA SL Marc Dils Dirk Claes

PROYECTO DE ACTUACIÓN MODIFICADO CON …€¦ · Hotel y se han extraído algunos trozos de tierra...

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