PROPUESTA PARA LA UNIFICACIÓN DE CRITERIOS Y...

PROPUESTA PARA LA UNIFICACIÓN DE CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN EL SECTOR HIDROCARBUROS Y DE

ENERGÍA ELÉCTRICA

EDGAR GONZALO BAQUERO ROMERO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS

BOGOTÁ, 2018

PROPUESTA PARA LA UNIFICACIÓN DE CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN EL SECTOR HIDROCARBUROS Y DE

ENERGÍA ELÉCTRICA

EDGAR GONZALO BAQUERO ROMERO

Ingeniero Ambiental

Director:

HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

Ing. Catastral y Geodesta

Trabajo de grado para optar al título de:

ESPECIALISTA EN AVALÚOS

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

ESPECIALIZACIÓN DE AVALUOS

BOGOTÁ, 2018

DEDICATORIA

A los que me acompañaron en

la consecución de este logro,

Lina María, Juan Pablo y mis Padres

Edgar Gonzalo Baquero Romero

AGRADECIMIENTOS

Agradezco a todos los que, directa o indirectamente, hicieron parte de este proceso, a los que

me aportaron apoyo y conocimiento, familiares, compañeros y profesores de la especialización.

CONTENIDO INTRODUCCION ..................................................................................................................... 1

OBJETIVOS .............................................................................................................................. 2

JUSTIFICACION ...................................................................................................................... 3

METODOLOGIA ...................................................................................................................... 4

MARCO CONCEPTUAL .......................................................................................................... 4

Avalúo .................................................................................................................................... 4

Daño Emergente ..................................................................................................................... 4

Derecho de vía: ...................................................................................................................... 4

Entidad adquiriente ................................................................................................................ 4

Factor de Afectación: ............................................................................................................. 5

Imposición .............................................................................................................................. 5

Indemnización ........................................................................................................................ 5

Limitación al dominio: ........................................................................................................... 5

Lucro cesante ......................................................................................................................... 5

Predio ..................................................................................................................................... 5

Servidumbre: .......................................................................................................................... 6

Servidumbre administrativa: .................................................................................................. 7

Extinción de la servidumbre: ................................................................................................. 8

Servidumbre petrolera: ........................................................................................................... 9

Utilidad Pública: ..................................................................................................................... 9

Zonas Homogéneas geoeconómicas: ..................................................................................... 9

Zona de Servidumbre de energía eléctrica: ............................................................................ 9

MARCO LEGAL ..................................................................................................................... 10

Marco legal para servidumbre eléctrica. .............................................................................. 10

Marco legal para servidumbre de Hidrocarburos. ................................................................ 13

METODOLOGÍAS UTILIZADAS PARA LA INDEMNIZACIÓN DE SERVIDUMBRES

EN COLOMBIA ........................................................................................................................... 16

Sector Eléctrico Grupo de Energía de Bogotá – GEB: ........................................................ 17

Sector de Hidrocarburos Ecopetrol: ..................................................................................... 21

AFECTACIONES QUE SE GENERAN POR EL PASO DE UNA SERVIDUMBRE SOBRE

LOS INMUEBLES ....................................................................................................................... 26

Afectaciones transitorias: ..................................................................................................... 27

Afectaciones permanentes: ................................................................................................... 28

Grado de Afectación ........................................................................................................ 28

VARIABLES QUE IMPACTAN LA VALORACIÓN DE LAS FRANJAS DE

SERVIDUMBRES ........................................................................................................................ 29

Variables Físicas .................................................................................................................. 29

Variables Jurídicas ............................................................................................................... 31

Variables Socioeconómicas ................................................................................................. 32

COMPARACIÓN DE FORMULAS, SECTOR ENERGIA ELECTRICA VS SECTOR

HIDROCARBUROS .................................................................................................................... 32

ESTUDIO DE CASO ............................................................................................................... 39

PROPUESTA PARA LA UNIFICACIÓN DE CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS .......... 43

Afectaciones en función de uso del suelo e infraestructura ................................................. 43

Calculo para la indemnización de servidumbres .................................................................. 46

Daño al remanente ................................................................................................................ 53

Selección del avaluador: ...................................................................................................... 53

Solicitud del avalúo: ............................................................................................................. 53

Tiempo del informe: ............................................................................................................. 54

CONCLUSIONES ................................................................................................................... 55

BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................................... 56

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Ancho de la zona de servidumbre de líneas de transmisión.......................................... 9

Tabla 2 Categorización por limitación de uso .......................................................................... 19

Tabla 3 Factores según variables ............................................................................................ 20

Tabla 4 Afectaciones según tipo de infraestructura ................................................................. 21

Tabla 5 Afectaciones según uso de suelo ................................................................................. 22

Tabla 6 Índice de afectación por valor potencial .................................................................... 23

Tabla 7 Pendiente con relación a cortacorrientes .................................................................... 24

Tabla 8 Índice de afectación por pendiente ............................................................................. 25

Tabla 9 Afectaciones según uso del suelo ................................................................................ 29

Tabla 10 Valor potencial .......................................................................................................... 30

Tabla 11 Información de avalúos consultados y categorización de valor potencial ............... 34

Tabla 12 Comparación de formulas ........................................................................................ 35

Tabla 13 Información estudio de caso .................................................................................... 40

Tabla 14 Avalúo N° 1 Estudio de caso ................................................................................... 40

Tabla 15 Avalúo N° 2 Estudio de caso ................................................................................... 41

Tabla 16 Valor de servidumbre estudio de caso ..................................................................... 41

Tabla 17 Daño al remanente estudio de caso .......................................................................... 41

Tabla 18 Afectaciones según uso del suelo .............................................................................. 44

Tabla 19 Afectaciones según infraestructura ........................................................................... 46

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Ancho de la zona de servidumbre .............................................................................. 10

Figura 2 Clasificación de suelo ............................................................................................... 17

Figura 3 Clasificación de trazado ............................................................................................ 19

Figura 4 Clasificación de Afectaciones .................................................................................... 27

Figura 5 Comparación de formulas ......................................................................................... 36

Figura 6 Comparación de formula potencial rango alto .......................................................... 36

Figura 7 Comparación de formula potencial rango medio ..................................................... 37

Figura 8 Comparación de formula potencial rango bajo ......................................................... 37

Figura 9 Factores de forma según fuste .................................................................................. 52

1

INTRODUCCION

La servidumbre, según el código civil es un gravamen impuesto sobre otro predio, el cual

limita el derecho del dominio, soportado en la constitución política, en la cual la propiedad tiene

una función social que implica obligaciones, una de estas obligaciones es soportar los proyectos

declarados de utilidad pública, con el fin de proteger el interés general, además de preservar los

derechos de los propietarios, los cuales deben recibir una compensación justa por los daños que

ocasionan los proyectos de infraestructura eléctrica e hidrocarburos declarado de utilidad

pública.

Debido a que hay diferentes criterios y procedimientos para la valoración de servidumbres, en

algunos procesos de imposición se evidencia que los avaluadores presentan dictámenes con

pretensiones económicas desbordadas sin ningún fundamento, por tal razón es importante la

unificación de juicios para realizar indemnizaciones justas.

El presente proyecto se enmarcó en la proyección de criterios y procedimientos para la

valoración de dos tipos de servidumbre, las cuales son, la de hidrocarburos y de energía eléctrica,

a partir de comparar las afectaciones que se generan, las variables que determinan los valores de

las áreas afectadas, la comparación de las metodologías de valoración y estudios de caso, para

determinar los lineamientos y pasos que se deben llevar a cabo para la indemnización justa y

equitativa, minimizando los casos que llegan a procesos de imposición y que cuando ocurran los

jueces tengan una base técnica para la toma de decisiones.

La base de este proyecto son los conocimientos obtenido en las diferentes asignaturas de la

especialización de avalúos, los cuales permiten terminar el proceso de formación como

especialistas en la materia.

2

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Propuesta para la unificación de criterios y procedimientos de valoración de servidumbres en

el sector hidrocarburos y de energía eléctrica.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Definir las variables que impactan la valoración de las franjas de servidumbres.

Definir las afectaciones sobre los inmuebles que se generan por el paso de una servidumbre.

Identificar Las metodologías de valoración de servidumbres utilizadas sector hidrocarburos y

energía eléctrica.

Realizar una comparación de las fórmulas utilizadas en la valoración de servidumbres en el

sector hidrocarburos y eléctrico

3

JUSTIFICACION

En la actualidad, no existe en Colombia una norma que especifique con precisión el alcance

que se debe tener en cuenta el procedimiento valuatorio para la indemnización de servidumbre de

energía eléctrica, mientras que el sector hidrocarburos si cuenta con el procedimiento de avalúo

según la ley 1274 de 2009, además no existe un estudio, en el cual unifique criterios y

procedimientos para la valoración de franjas de servidumbre de los dos sectores, los cuales

sirvan como base para determinar de una manera objetiva y técnica los valores de indemnización

por las afectaciones que se generen por el paso de una servidumbres, lo anterior para que sea

aplicado por todos los profesionales que se desempeñen como avaluadores, ya que en la

actualidad se tiene diferentes ópticas para tazar dichas franjas, generando en ocasiones

detrimento al patrimonio público o en su defecto afectando económicamente a los propietarios.

Por lo anterior el presente estudio tiene como base realizar una unificación de criterios y

procedimientos en la valoración de franjas de servidumbres, entendiendo que generan

limitaciones al dominio, los cuales deben ser indemnizados de una manera justa, teniendo en

cuenta que esto no excluye a las franjas de seguir siendo explotadas económicamente y continuar

con el usufructo de las áreas intervenidas por los proyectos.

4

METODOLOGIA

La metodología utilizada en el presente proyecto se basa en el desarrollo de objetivos

propuestos teniendo en cuenta el las metodologías utilizadas para la valoración de servidumbres

en el sector hidrocarburos y de energía, análisis de avalúos y estudios de casos.

MARCO CONCEPTUAL

A continuación se definen los términos que serán de utilidad para el desarrollo del presente

trabajo:

Avalúo: Estimacion del valor de un bien a partir de establecer las condiciones físicas,

económicas y jurídicas, aplicando métodos de reconocido valor técnico como: método de

comparación de mercado, método de reposición, método de técnica residual y/o el método de

renta (ECOPETROL S.A, 2013).

Daño Emergente: Remuneracion para dejar el bien o cosa que ha sufrido un perjuicio en el

estado en que se encontraba antes una afectación.

Derecho de vía: Es la franja de terreno constituida para la construcción y mantenimiento de

la infraestructura de trasporte de hidrocarburos o la transmisión de energía, conforme a las

dimensiones y condiciones establecidas en las servidumbres petrolera y de energía, la

constitución de los derechos de vía se encuentran a cargo de las empresas operadoras y se rige

por lo establecido en el decreto 1056 de 1953, ley 1274 de 2019, ley 56 de 1981, o las normas

que lo modifique, complemente o sustituya (ECOPETROL S.A, 2013).

Entidad adquiriente: empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de

economía mixta asimiladas a las anteriores, de los órdenes nacional, departamental y municipal,

que estén expresamente facultadas por sus propios estatutos para desarrollar alguna o algunas de

5

las actividades previstas en la Ley, también podrán adquirir o decretar la imposición de

inmuebles para el desarrollo de dichas actividades. («Ley 388», 1997)

Factor de Afectación: Porcentaje aplicado al valor comercial de un terreno, determinado a

partir de variables físicas, con el fin de determinar el valor de una servidumbre.

Imposición: proceso judicial o administrativo cuando no se llega a un acuerdo directo en la

etapa de negociación predial de servidumbres.

Indemnización: retribuir economicamente a un propietario por los daños que se genran por el

paso de una servidumbre, incluye el daño emergente y el lucro cesante.

Limitación al dominio: No siempre el propietario de una cosa es quien la usa y disfruta, sino

que se dan participaciones del derecho de propiedad en vista al bien mutuo de los que de ella se

benefician sin ser propietarios. Es decir, la restricción al pleno dominio de uso, goce y usufructo

que un propietario de real derecho de dominio tiene sobre un predio en favor de un tercero ya sea

por enajenación voluntaria o por acción judicial o administrativa.

Lucro cesante: Ingresos que deja de percibir un propietario por el paso de una servidumbre

durante la etapa constructiva.

Predio: Se denominará predio, al inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, o a

una comunidad situado en un mismo municipio y no separado por otro predio público o privado

(Resolución 070, 2011).

El predio cuenta con cuatro características principales:

Jurídica: Cuenta con un propietario o poseedor

Económica: Tiene un valor

Física: Cuenta con un área delimitada y única

Fiscal: Se asocia al catastro del municipio para pago de impuesto predial (Salvo excepciones)

6

Servidumbre: Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un

predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño («Código Civil de Colombia», 1873).

Otro enfoque es el presentado a continuación:

“La expresión "gravamen", contenida en la definición no puede entenderse, como lo exponen algunos

tratadistas en el sentido de considerar la servidumbre desde el punto de vista del predio que lo soporta

(pasiva). Si hay un gravamen o carga, el legislador le da más importancia a este hecho, pero de nada

servirá una carga sola que no tenga al frente un beneficio recibido por el verdadero titular del derecho.

En las servidumbres sólo hay un derecho real radicado en el predio beneficiado o dominante; el predio

sirviente soporta una carga u obligación que por sí sola no es servidumbre (...). («Código Civil de

Colombia», 1873)

A continuación, se describen los principios fundamentales de las servidumbres, que acoge la

Legislación Civil Colombiana. Estos principios son de origen Romano consultado en Muñoz

(2000).

Fundus servit fundo: La servidumbre debe establecerse entre un fundo y otro.

Nemini res sua servit: Entre inmuebles pertenecientes a un mismo dueño, no es posible

establecer servidumbres.

Servitus in faciendo consistere nequit: La servidumbre predial no puede consistir en una

prestación personal del dueño del predio sirviente.

Servitus dividi non possunt: Las servidumbres prediales son indivisibles, esto es, que cada

una de las partes del predio dominante y sirviente quedan afectadas por la servidumbre.

Causa perpetua: Las servidumbres se consideran perpetuas por presumirse del predio

dominante una posibilidad permanente de satisfacer sus necesidades.

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Uso: Las servidumbres deberán utilizarse de una manera óptima y moderada para no hacer

más onerosa la situación del predio sirviente.

Vecindad: Para poder ejercer una servidumbre debe haber vecindad entre el predio

dominante y el predio sirviente.

Accesoriedad: Las servidumbres incluyen la utilización de las cosas accesorias y vinculadas

a ellas.

Servidumbre administrativa: las servidumbres administrativas constituyen una modalidad

de las limitaciones al dominio por razones de interés público (Flores, 2016). Son sus

beneficiarios personas públicas, particulares que colaboran con la Administración, Cocesionarios

de servicios públicos, particulares que ejercen una actividad de interés general.

Las servidumbres administrativas, son siempre personales, teniendo en cuenta que su fin es el

uso público al que la carga está destinada.

Son características de la servidumbre según («Código Civil de Colombia», 1873)

Activa: la del predio dominante

Pasiva: la del predio sirviente

Continua: se ejerce continuamente

Discontinua: se ejerce por intervalos en el tiempo

Positivas: solo impone al dueño del predio sirviente la obligación de DEJAR HACER.

Negativas: impone al dueño del predio sirviente la PROHIBICION DE HACER ALGO.

Aparentes: se encuentran a la vista

Inaparentes: no existe señal exterior de la cual se pueda deducir su existencia.

Naturales: se deriva de la ubicación topográfica natural de los predios, uso de aguas.

Legales: impuestas por ley.

8

Voluntarias: constituidas por voluntad de las partes.

Inseparabilidad de las servidumbres del predio: las servidumbres son inseparables del

predio a que activa o pasivamente pertenecen.

Permanencia e inalterabilidad de las servidumbres: dividido el predio sirviente no varía la

servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toque la

parte en que se ejerza. Así los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de

tránsito no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o

camino destinado a ella («Código Civil de Colombia», 1873).

Alteraciones en la servidumbre: el dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir ni

hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo

(«Código Civil de Colombia», 1873).

Extinción de la servidumbre: Las servidumbre se extinguen según ECOPETROL

(2012):

Por la resolución del derecho del que las ha constituido.

Por la llegada del día o de la condición, si se ha establecido de uno de estos modos,

Por la renuncia del dueño del predio dominante.

Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un

mismo dueño

Por haberse dejado de gozar durante 20 años:

En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de gozarse;

En las servidumbres continuas, desde que se haya ejecutado un acto contrario a la

servidumbre.

9

Servidumbre petrolera: Es el derecho de tener infraestructura petrolera en un predio de

propiedad particular, (ECOPETROL S.A, 2012).

Utilidad Pública:

Utilidad pública o de interés social es una declaratoria, donde el estado puede obtener todos

aquellos bienes pertenecientes a cualquier particular que sean necesarios para garantizar los

objetivos comunes del Estado y de sus asociados. Por otra parte, que ni el derecho a la propiedad,

ni ninguno de los demás derechos, es absoluto, pues tiene siempre como limitante el interés

general, ante el cual debe ceder, con el fin de que todo el ordenamiento jurídico, económico y

social logre su cabal desarrollo y su estabilidad («Sentencia No. T-284», 1994).

Zonas Homogéneas geoeconómicas: aquellos espacios geográficos determinados a partir de

Zonas Homogéneas físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las

condiciones del mercado inmobiliario (Resolución 070, 2011)

Zona de Servidumbre de energía eléctrica: Es una franja de terreno que se deja sin

obstáculos a lo largo de una línea de transporte o distribución de energía eléctrica, como margen

de seguridad para la construcción, operación y mantenimiento de dicha línea, así como para tener

una interrelación segura con el entorno («Reglamento técnico de instalaciones eléctricas

(RETIE)», 2013).

En la siguiente tabla se presenta los retiros mínimos de la servidumbre de acuerdo a la

tensión normalizada en el país, cuyo centro es el eje de la línea.

Tabla 1 Ancho de la zona de servidumbre de líneas de transmisión

TIPO DE ESTRUCTURA

TENSIÓN (kV) ANCHO MÍNIMO (m)

Torres/postes 500 (2 Ctos.) 65

500 (1 Cto.) 60

Torres/postes 400 (2 Ctos.) 55

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TIPO DE ESTRUCTURA

TENSIÓN (kV) ANCHO MÍNIMO (m)

400 (1 Cto.) 50

Torres 220/230 (2 Ctos.) 32

220/230 (1 Cto.) 30

Postes 220/230 (2 Ctos.) 30

220/230 (1 Cto.) 28

Torres 110/115 (2 Ctos.) 20

110/115 (1 Cto.) 20

Postes 110/115 (2 Ctos.) 15

110/115 (1 Cto.) 15

Torres/postes 57,5/66 (1 o 2 Ctos.) 15

Fuente: («Reglamento técnico de instalaciones eléctricas (RETIE)», 2013)

Figura 1 Ancho de la zona de servidumbre

Fuente: («Reglamento técnico de instalaciones eléctricas (RETIE)», 2013)

MARCO LEGAL

Marco legal para servidumbre eléctrica.

Fundamento legal y constitucional: Al ser declarados de utilidad pública por la Ley 56 de 1981

todos aquellos planes, proyectos y obras destinadas a la generación, transmisión y distribución de

energía eléctrica, entra a operar de pleno derecho el artículo 58 de la Constitución Política que

garantiza y asegura el interés general colocándolo por encima del interés particular.

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De igual forma, la Ley 142 de 1994 (ley de servicios públicos domiciliarios) en su artículo 56

declara de utilidad pública todas aquellas obras destinadas al desarrollo y ejecución de las obras

destinadas a la prestación de servicios públicos.

Por su parte el artículo 57 de esta ley señala de manera expresa todas aquellas actividades que

la entidad tiene la facultad de realizar en los predios de propiedad particular requeridos, para el

desarrollo de su objeto. Entre ellas se encuentran las siguientes: pasar por predios ajenos, por una

vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías necesarias; ocupar

temporalmente las zonas que requieran en esos predios; remover los cultivos y los obstáculos de

toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer vigilancia en ellas,

entre otros.

A su turno, con respecto a las servidumbres de energía eléctrica, el artículo 25 de la Ley 142 de

1994, el Decreto 2811 de 1974, la Ley 80 de 1993 y el Decreto 22 de 1983, establecen como de

utilidad pública las servidumbres eléctricas.

Estas y demás disposiciones de la Ley 142 de 1994, Ley 56 de 1981, en concordancia con el

Decreto 222 de 1983 y el Decreto 2580 de 1985, constituyen la principal normativa aplicable a la

constitución de las servidumbres eléctricas, las cuales se desarrollarán a continuación.

Concepto y características

Es una servidumbre legal, puesto que existen por ministerio de la ley, y se impone

independientemente de la voluntad o no del propietario del predio sobre el cual recae.

De carácter público. Pues así ha sido declarada por la Ley 142 de 1994 y la Ley 56 de 1981.

Por otro lado, busca la prestación de un servicio público a la comunidad, constituyéndose hoy

en día casi como un servicio de primera necesidad.

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Constituye una limitación del dominio, concede a la entidad pública la facultad de pasar por

los predios afectados, por vía aérea, subterránea o superficial, las líneas de transmisión y de

distribución del fluido eléctrico, ocupar las zonas objeto de la servidumbre, transitar por los

mismos, adelantar las obras, ejercer la vigilancia, conservación y mantenimiento y emplear los

demás medios necesarios para la ejecución y manejo de la construcción de centrales generadoras,

líneas de interconexión, transmisión y prestación del servicio público de distribución de energía

eléctrica (Ley 056, 1981)

Procedimiento para su constitución

En primer lugar, a quien corresponde adelantar las negociaciones previas con los propietarios

de los predios sobre los cuales ha de recaer la servidumbre, o, fallidos estos, la iniciación del

proceso de imposición de servidumbre es a la entidad que haya adelantado el proyecto y

ordenado su ejecución.

Para el desarrollo del proceso se deben aplicar las normas incluidas en el libro 1º y 2º del

Código de Procedimiento Civil y las disposiciones contempladas en la Ley 56 de 1981.

Por otro lado, resulta característico de esta clase de servidumbres el hecho de que pueden ser

impuestas por las comisiones de regulación, y también por las entidades territoriales y la Nación,

siempre que tengan competencia para prestar el servicio. (Ley 142 de 1994, artículo 118).

Extinción de la servidumbre eléctrica

La servidumbre eléctrica se extingue por las causales señaladas en el artículo 120 de la Ley

142 de 1994. Estas son:

Por las causas previstas en el Código Civil.

Por suspenderse su uso por dos años.

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Si los bienes sobre los cuales recae se hallan en tal estado que no sea posible usar de ellos

durante el mismo lapso.

Por prescripción de igual plazo.

Por el decaimiento a que se refiere el artículo 66 del Código Contencioso Administrativo, si

provinieren de acto administrativo.

Marco legal para servidumbre de Hidrocarburos.

Su concepto no se encuentra como tal en normativa alguna, por lo cual resulta necesario

construir y extraer su definición, tomando como base la normativa legal y constitucional vigente

relacionada anteriormente.

Así las cosas, se tiene que en virtud del artículo 897 del Código Civil, es una servidumbre

legal, por cuanto ha sido declarada de utilidad pública por los artículos 4º y 9º del Código de

Petróleos y puede ser establecida por la compañía petrolera independientemente de la voluntad

del particular cuando el uso público o el interés nacional así lo requieran. Por otro lado, su

fundamento constitucional se encuentra en los artículos 58, 80, 332 y 334.

Según este fundamento legal, podría decirse que es esta una servidumbre legal, en virtud de

la cual se constituye independientemente de la voluntad del propietario del predio sirviente, sea de

forma coercitiva por la autoridad competente o por mutuo acuerdo entre las partes, mediando una

justa indemnización por los perjuicios causados, y cuya duración va hasta la finalización de las

actividades de explotación del hidrocarburo, con el fin de proporcionar las comodidades y los

medios necesarios para el acceso, transporte y ejecución de las obras que se requieran para el

ejercicio de la actividad petrolera y demás complementarias.

Ley 1274 de 2009 "por la cual se establece el procedimiento de avalúo para las servidumbres

petroleras": Artículo 1 de la industria de los hidrocarburos está declarada de utilidad pública en

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sus ramos de exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los predios deberán

soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de

exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por

la ley.

Se entenderá que la servidumbre de ocupación de terrenos comprenderá el derecho a construir

la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios propios para beneficio

del recurso de los hidrocarburos y del ejercicio de las demás servidumbres que se requieran.

Procedimiento para la constitución de la servidumbre

Para el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos el interesado deberá adelantar el siguiente

trámite:

1. El interesado deberá dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al

dueño de las mejoras, según el caso.

2. El aviso deberá realizarse mediante escrito y señalar:

a). La necesidad de ocupar permanente o transitoriamente el predio.

b). La extensión requerida determinada por linderos.

c). El tiempo de ocupación.

d). El documento que lo acredite como explorador, explotador, o transportador de hidrocarburos.

e). Invitación para convenir el monto de la indemnización por los perjuicios que se ocasionarán

con los trabajos.

3. El aviso se entenderá surtido con su entrega material y con la remisión de una copia del mismo

a los Representantes del Ministerio Público con competencia en la circunscripción en donde se

ubique el predio.

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4. Ejecutado el aviso se indicará la etapa de negociación directa entre las partes, la cual no

excederá de veinte (20) días calendario, contados a partir de la entrega del aviso.

5. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnización de perjuicios, se

levantará un acta en la que consten las causas de la negociación fallida y el valor máximo

ofrecido, firmado por las partes, con copia a cada una de ellas.

Si el proponente, poseedor o tenedor se abstiene de firmar el acta referida dentro del plazo

señalado para la negociación directa, el interesado acudirá al representante del Ministerio

Público o quien haga sus veces de la circunscripción del inmueble, para que dentro de los tres (3)

días hábiles siguientes, deje constancia de tal situación.

Igual tratamiento se dará a las personas que ocupen o posean tierras baldías.

Imposición de la servidumbre

Agotada la etapa de negociación directa sin que hubiere acuerdo sobre el valor de la

indemnización que deba pagarse por el ejercicio de las servidumbres o sin que hubiere sido

posible dar el aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las

mejoras, por lo menos dos (2) veces durante los veinte (20) días anteriores a la solicitud de

avalúo de perjuicios, el interesado presentará ante el Juez Civil Municipal de la jurisdicción

donde se encuentre ubicado el inmueble, la solicitud del avalúo de los perjuicios que se

ocasionarán con los trabajos o actividades a realizar en ejercicio de las servidumbres de

hidrocarburos, la cual contendrá los siguientes requisitos (Ley 1274, 2009).

Nombre y prueba de existencia y representación del interesado.

Copia del título o documento en el que consten los derechos a explorar, explotar o transportar

hidrocarburos del interesado.

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Ubicación del inmueble o predio objeto de las servidumbres de hidrocarburos y la

identificación del área a ocupar permanente o transitoriamente con los trabajos de

exploración, explotación y transporte de los hidrocarburos, sus linderos y la extensión de la

misma.

Identificación y descripción de las construcciones, cercas, cultivos, plantaciones, pastos y

mejoras que resulten afectadas con la ocupación y el ejercicio de las servidumbres de

hidrocarburos.

Constancia de la entrega del aviso o prueba de la imposibilidad de su entrega.

Descripción de las actividades a adelantar en los terrenos a ocupar.

Identificación del dueño u ocupante de los terrenos o de las mejoras y lugar donde puede ser

notificado de la solicitud.

Recibo de consignación a órdenes del Juzgado de la suma correspondiente al valor del avalúo

comercial realizado por el Instituto Agustín Codazzi o por un profesional adscrito a una

agremiación de lonja de la jurisdicción del predio debidamente reconocida, como depósito

judicial a favor del propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o de las mejoras por los

perjuicios a ocasionar con la ocupación y ejercicio de las servidumbres.

Copia del acta de la negociación fallida.

METODOLOGÍAS UTILIZADAS PARA LA INDEMNIZACIÓN DE

SERVIDUMBRES EN COLOMBIA

Para la determinar el porcentaje de afectación, se realiza mediante la aplicación de fórmulas

establecidas en cada sector, las cuales se describen a continuación.

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Sector Eléctrico Grupo de Energía de Bogotá – GEB:

El sector energético colombiano está conformado por distintas entidades y empresas que

cumplen diversas funciones en los mercados de generación, transmisión, comercialización y

distribución de energía, entre ellas el Grupo de Energía de Bogotá - GEB. A continuación,

presentamos algunos términos o condiciones en los que actualmente esta empresa liquida los

valores de indemnización por servidumbre.

Para determinar la indemnización total se tiene en cuenta la siguiente formula;

𝑰𝒕 = 𝑽𝒔 + 𝑽𝒕 + 𝑽𝒄 + 𝑪𝒄

It =Indemnización total

Vs = Valor servidumbre

Vt = Valor Torre

Vc = Valor Coberturas y cultivos

Para determinar el valor de la servidumbre o del suelo se tienen en cuenta las siguientes

variables.

Valor del suelo

Mediante la norma vigente de usos se determina la clase de suelo a afectar.

Figura 2 Clasificación de suelo

Fuente: (Grupo Energía Bogotá, 2017)

Clasificación del suelo

Urbano Rural

Protección

Sub urbano

Expansión

18

Suelo Urbano

En esta clasificación de suelos se debe indemnizar 100% del valor comercial, ya que por las

limitaciones que genera, inhabilita el uso para el que ha sido destinado.

Suelo Rural

Definido por el plan de ordenamiento territorial, depende de la actividad que se esté

desarrollando o se pueda desarrollar.

Factores que se consideran para la determinación del valor

Intervención o de área: hace referencia a la relación que ocupa la franja de servidumbre con

respecto al área total del predio y se clasifica así: menor o igual al 25% del área (Baja); mayor al

25% y menor o igual al 55% (Media) y, mayor al 55% y menor o igual al 70%(alta), para

afectaciones mayores al 70% del área del predio la ley 56 de 1981 el propietario tendrá el

derecho de exigirle a la entidad propietaria que le compre la totalidad del predio, o solamente la

parte afectada por la obra, es decir la franja puede ser indemnizada al 100% del valor comercial

(Grupo Energía Bogotá, 2017).

Trazado: Zona por donde se localiza la franja de servidumbre con relación al predio, este

factor evalúa por donde cruza la servidumbre y se clasifica así: Si el trazado pasa borde o sea

cerca al lindero del predio se considera afectación baja; si el trazado pasa por un semiborde del

lindero del predio se considera afectación media y si el trazado pasa por el centro del predio se

considera afectación alta(Grupo Energía Bogotá, 2017).

19

Figura 3 Clasificación de trazado

Fuente: Elaboración propia

Limitación de Uso: Se relaciona con los usos establecido en el respectivo plan de

ordenamiento territorial, Contempla el mayor y mejor uso del área afectada, además las

restricciones al uso del suelo que se generan por el paso de la servidumbre.

En la siguiente tabla se presenta los factores con sus respectivos porcentajes según su grado

de clasificación bajo, medio y alto.

Tabla 2 Categorización por limitación de uso

Factor de Productividad

Bajo Medio Alto

Uso Normativo Forestal protector Agrícola Recreacional

Conservación - producción

Agropecuario Minería

Tierras improductivas Pecuario Agro-Industria

Espacios públicos Forestal Productor Agroforestal

Forestal productor protector

Suburbano


20

A continuación, se presenta la tabla de relaciones para cada uno de los factores, con el fin de

coeficiente que determinara el valor de servidumbre.

Tabla 3 Factores según variables

Usos del suelo Rural Suburbano

Factores de compensación Baja Media Alta Baja Media Alta

Factor de trazado (Ft) 10% 15% 20% 10% 15% 20%

Factor de Área(FA) 10% 15% 20% 10% 15% 20%

Factor Limitante de uso (Flu) 20% 30% 40% 50% 50% 50%

Total 40% 60% 80% 70% 80% 90%


Para obtener el valor de servidumbre se obtiene de acuerdo a la siguiente expresión

matemática.

𝑽𝒔 = 𝑨𝒔 ∗ (𝑽𝒎𝟐 ∗ [𝑭𝒕 + 𝑭𝒍𝒖 + 𝑭𝑨) + 𝑽𝒂𝒕

Dónde:

Vs = Valor Servidumbre

As = Área Servidumbre

Vr m2 = Valor comercial

Ft = Factor por Trazado

Flu = Factor limitante de uso

FA = Factor de área

Vat = Valor área de torres

Para la valoración de cultivos, se realiza de acuerdo al cálculo de los costos de instalación,

mantenimiento y producción, las construcciones son valoradas de acuerdo al método de

reposición a nuevo según el decreto reglamentario 1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008 o

las normas que los modifiquen.

21

Sector de Hidrocarburos Ecopetrol:

El sector de hidrocarburos al igual que el energético cuenta con distintas entidades y empresas

que cumplen diversas funciones en los mercados de extracción, producción y refinación de

hidrocarburos, pero sin duda el mercado está regido por las disposiciones y directrices que marca

ECOPETROL:

Indemnización de afectaciones permanentes

Las variables utilizadas para determinar el valor de las afectaciones permanentes o valor de

servidumbre de hidrocarburos son los siguientes de acuerdo a ECOPETROL (2012).

Usos

En esta variable se define el tipo de afectación sobre la franja de servidumbre y a la vez define

el criterio de indemnización, a continuación, se presenta los grados de afectación de acuerdo al

tipo de infraestructura.

Tabla 4 Afectaciones según tipo de infraestructura

Ítem Infraestructura Grado

de

Afectación

1 Áreas de Locación Total

2 Líneas de Flujo / Oleoducto superficiales Total

3 Líneas de Flujo / Oleoducto enterradas Parcial

4 Vías de acceso Total

5 Líneas eléctricas Parcial

6 Acueductos / Vertimientos superficiales Total

7 Acueductos / Vertimientos enterrados Parcial

8 Casetas / Torres - Postes Total

9 Unidades rectificadoras de protección

catódica

Total

Fuente: (ECOPETROL S.A, 2012)

De acuerdo al plan de ordenamiento territorial en donde se define el uso del suelo se tendrían

los siguientes grados de afectación.

22

Tabla 5 Afectaciones según uso de suelo

Ítem Uso del Suelo Grado

de

Afectación

1 Urbano Total

2 Ecosistema frágil p.e. zonas de páramo,

zonas de desierto, zonas de manglares, etc.

Total

3 Rural explotada con árboles de raíz

profunda

Total

4 Cuando el predio es afectado en una

proporción superior al 70% del área total del

inmueble como en zonas de minifundio.

Total

5 Uso recreacional – zona de expansión Parcial

6 Rural en otros usos Parcial


Cuando la afectación sea total las demás variables no tendrán ningún peso ya que en estos

casos la indemnización será del 100%

Propiedad Privada

Con esta variable se cuantifica la afectación básica que se configura sobre la propiedad

privada, por el condicionamiento que, sobre la libre disposición futura del predio, establece la

servidumbre.

Se asimila al concepto de renta absoluta y se cuantifica de acuerdo con el valor comercial

básico, o sea el más bajo de la región, en este caso, del municipio.

Valor Potencial (VP)

Número que representa la calidad de las tierras con fines catastrales, el cual se obtiene a partir

del análisis de algunas variables relacionadas con las condiciones agronómicas de los suelos, el

clima y el relieve, en la siguiente tabla se presenta el índice de afectación que se configura por la

ejecución de las obras de acuerdo a lo establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

23

Tabla 6 Índice de afectación por valor potencial

Apreciación Clase de

Tierra

(VP)

Índice de

afectación (%)

Excelente 92 20

Muy Buena 80 14

Buena 73 22

Moderadamente Buena 67 29

Moderadamente Buena a

Mediana

61 36

Mediana 55 43

Mediana a Regular 49 50

Regular 44 56

Regular a Mala 38 63

Mala 30 80

Mala a Muy Mala 23 80

Muy Mala 17 87

Improductiva 6 100


El índice es determinado a partir de la capacidad de recuperación de los suelos después de la

intervención del proyecto de infraestructura de hidrocarburos, así que los suelos que tiene un

valor potencial alto tiene una mayor capacidad de recuperación, mientras que los suelos que

tienen un valor potencial bajo tardan más en su recuperación.

Pendiente:

Para determinar esta variable, inicialmente se calcula el número de cortacorrientes necesarios

cada 100 metros, el cual está contenido en los estudios de impacto ambiental de los proyectos

como se presenta en la siguiente Tabla.

24

Tabla 7 Pendiente con relación a cortacorrientes

Pendiente Separación entre cortacorrientes

(m)

No. de Cortacorrientes / 100 m. Promedio

1 B 1A - 2B 2 A 1B 1A-2B 2A

100% 4 7 10 25 14 10 18

90% 4 7 10 25 14 10 18

80% 5 8 11 20 12 9 14

70% 5 8 11 20 12 9 14

60% 5 9 12 20 11 8 13

50% 5 10 13 20 10 7 12

40% 6 11 14 17 9 7 11

30% 7 13 18 14 7 5 9

20% 10 17 22 10 6 4 6

10% 16 27 32 6 4 3 4

5% 28 40 50 3 2 2 2

0% 0 0 0 0 0 0 0


1A Suelos erodables (limo y arena sueltos), precipitación < 10 mm/hora

1B Suelos erodables (limo y arena sueltos), precipitación > 15 mm/hora

2A Suelos resistentes (arcillas, suelos compactos, roca, etc.), precipitación < 10 mm/hora

2B Suelos resistentes (arcillas, suelos compactos, roca, etc.), precipitación > 15 mm/hora

Una vez determinado el número de cortacorrientes cada 100 metros a partir de la pendiente, se

obtuvo la siguiente tabla donde se presenta el grado de afectación a partir de un modelo de

regresión lineal, expresado según los rangos de pendiente utilizados por el Instituto Geográfico

Agustín Codazzi.

25

Tabla 8 Índice de afectación por pendiente

Clasificación %

pendiente

Factor de

Regresión

Factor

Acumulado

Índice de

Afectación

a 3 0,69 0,69 1%

b 7 1,61 2,3 4%

c 12 2,76 5,06 8%

d 25 5,75 10,81 17%

e 50 11,5 22,31 36%

f 75 17,25 39,56 63%

g > 75 23,16 62,72 100%

L Cortes 62,72 - 100%


Integración de Variables

Si la franja de servidumbre queda sin ninguna utilidad la indemnización será equivalente al

100% del valor comercial, cuando la afectación es parcial la indemnización base será el valor

arrojado por la propiedad privada, incrementado por el índice de valor potencial multiplicado por

el 70% más el índice de pendiente multiplicado por el 30%, lo anterior multiplicado por el valor

comercial, a continuación, se presenta la expresión matemática.

a) Afectación Total

𝑽𝒔 = 𝑽𝒄

Dónde:

Vs Valor de servidumbre por hectárea

Vc Valor comercial de la franja, por hectárea

b) Afectación parcial

𝑽𝒔 = 𝑷𝒑 ∗ (𝑽𝒄 ∗ [𝑰𝒗𝒑 ∗ 𝟕𝟎% + 𝑰𝒑 ∗ 𝟑𝟎%)

Dónde:

Vs Valor de servidumbre por hectárea

26

Vc Valor comercial de la franja, por hectárea

Pp Propiedad privada

Ivp Índice de afectación por valor potencial

Ip Índice de afectación por pendiente.

Teniendo en cuenta las afectaciones, variables, y las metodologías utilizadas en la valoración

de servidumbres descritas anteriormente, se evidencian una igualdad en los siguientes aspectos:

Se presentas las mismas limitantes, independiente que la infraestructuras sea diferente

Método para determinar el valor comercial son los mismos, teniendo en cuenta los

presentados en el decreto 1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008.

Método de valoración de afectaciones transitorias las determinan a partir de los valores de

instalación y de sostenimiento, la diferencia está en que el sector hidrocarburos tiene en

cuenta el lucro cesante.

Utilizan factores para determinar el porcentaje de afectación.

La diferencia en las metodologías radica en las variables utilizadas en cada una de las

formula, pero el principio es el mismo, en sector eléctrico tiene en cuenta los factores de trazado,

ocupación y uso de suelo, mientras que en la metodología de hidrocarburos se tiene en cuenta el

valor potencial, la pendiente y el valor mínimo por unidad en el municipio.

AFECTACIONES QUE SE GENERAN POR EL PASO DE UNA SERVIDUMBRE

SOBRE LOS INMUEBLES

A partir de tipo de afectaciones se determina la indemnización que se debe realizar a los

propietarios afectados, ya que por concepto de servidumbre en el caso máximo será equivalente

al valor comercial, es importante identificar las afectaciones que se generan por el paso de una

27

servidumbre, con el fin de realizar la valoración de una manera justa y equitativa y poder

retribuir económicamente de una manera proporcional a las afectaciones que se causen, por tal

razón se identifica que las afectaciones se dividen en transitorias y permanentes, estas últimas

según su grado de afectación en parciales y totales de acuerdo a la infraestructura instalada y al

uso del suelo, a continuación se presentan los tipos de afectaciones según (ECOPETROL S.A,

2012).

Figura 4 Clasificación de Afectaciones

Fuente: elaboración propia

Afectaciones transitorias: hace referencia a las mejoras que se afectan por la construcción

del proyecto, entre estas encontramos cultivos, pastos, cercas, construcciones, entre otras.

Inicialmente se generan durante la apertura del derecho de vía en los oleoductos y la apertura de

trocha para la riega de conductores en servidumbres de energía eléctrica. Para su cuantificación

se deben tener en cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la rentabilidad esperada

durante los períodos de ocupación por la construcción (6 meses) y recuperación de la producción

a su estado normal.

Afectaciones

Permanentes

Parciales

Limitantes

Totales

Uso

Infraestructura

Transitorias

28

Afectaciones permanentes: aquellas limitaciones que de manera permanente soporta el

predio por la instalación y operación de la infraestructura, se le denomina indemnización por

servidumbre, debido a que se generan diferentes limitantes al pleno dominio.

Grado de Afectación

El grado de afectación están relacionados con el tipo de infraestructura instalada y el uso del

suelo, a continuación, se hace una descripción de cada una de ellas.

Afectación Total: es un grado de afectación determinado según el tipo de infraestructura, el

cual no le da posibilidad de usufructo al propietario del predio, como ejemplo tenemos puntos de

torre, casetas para válvulas, cheques, etc.

Afectación Parcial: es un grado de afectación determinado según el tipo de infraestructura, el

cual le da posibilidad de usufructo al propietario del predio de acuerdo al uso del suelo, ejemplo

conductor de energía, oleoductos siempre y cuando se encuentren subterráneos, a continuación se

presentan las limitantes causas por cada tipo infraestructura.

Limitantes Servidumbres de hidrocarburos:

Sembrar árboles de raíz profunda.

Levantar obras civiles o edificaciones de carácter permanente.

Utilizar la servidumbre como zona de depósito de material sobrante o como parqueadero de

vehículos pasados como tracto mulas, maquinaria pesada, etc.

Limitantes Servidumbres de energía electica

Sembrar árboles de gran altura

Levantar obras civiles o edificaciones como viviendas, escuelas, graneros, galpones,

invernaderos, corrales, bodegas, canchas, casetas comunales.

Utilizar la servidumbre como parqueadero de vehículos.

29

Utilizar la servidumbre como acopio de materiales o escombreras.

En la siguiente tabla se presentan el grado de afectación según el uso de suelo, este fue

realizado de acuerdo a la unificación de criterios según las afectaciones y limitaciones que se

generan a partir de la construcción de la infraestructura.

Tabla 9 Afectaciones según uso del suelo

CATEGORIA DE SUELO GRADOS DE AFECTACION

Urbano Total

Rural Parcial

Expansión Urbana Parcial

Suburbano Parcial


VARIABLES QUE IMPACTAN LA VALORACIÓN DE LAS FRANJAS DE

SERVIDUMBRES

Para la ejecución de un proyecto lineal, se requiere de la adquisición de derechos

inmobiliarios, en Colombia cada uno de los sectores, eléctrico e hidrocarburo, determina

inicialmente le valor comercial de los terrenos, esto se hace mediante la metodología de avalúos

masivos del IGAC, partiendo de las zonas homogéneas físicas, donde se tiene en cuenta variables

de suelos, aguas, vías y topografía (Silva, 2015), posteriormente se determina las zonas

homogéneas geoeconómicas.

Variables Físicas

Categoría de suelo: Constituye el tipo de suelos presente en la zona de estudio, este se divide

en protegido y no protegido para sector rural, además encontramos el urbano y de expansión.

30

Zonas de actividad: Se refiere al régimen legal de la zona rural del Municipio en cuestión, su

objetivo es garantizar el uso integral y sostenible del recurso suelo en la perspectiva de lograr

una transformación armónica del territorio.

Áreas homogéneas de tierras: Las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales son

espacios de la superficie terrestre, que presentan características y/o cualidades similares en

cuanto a las condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de

suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras; ello se indica mediante un valor

numérico denominado Valor Potencial (VP), el cual determina la clase de suelo, a continuación

se presenta la apreciación de acuerdo al valor potencial, según el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi.

Tabla 10 Valor potencial

Apreciación Rangos

(VP)

Clase

de

Tierra

(VP)

Excelente 85-100 92

Muy Buena 77-84 80

Buena 70-76 73

Moderadamente Buena 64-69 67

Moderadamente Buena a Mediana 59-63 61

Mediana 53-58 55

Mediana a Regular 47-52 49

Regular 41-46 44

Regular a Mala 35-40 38

Mala 27-34 30

Mala a Muy Mala 19-26 23

Muy Mala 11-18 17

Improductiva 11 6

Fuente: (UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS, 2014)

31

Uso actual del suelo: Es la actividad productiva predominante dentro de la zona rural del

municipio en cuestión.

Vías: Para la clasificación de esta variable, se consideran las vías como medio de acceso y

recurso para la explotación agropecuaria.

Dentro del estudio de zonas homogéneas físicas, debe tenerse en cuenta que la existencia o no

de vías, el tipo de vía y el estado en que se encuentren, facilitan el acceso a los predios y el

transporte de los productos agropecuarios para su comercialización.

Aguas superficiales: En el estudio de esta variable se analiza la existencia de fuentes de aguas

superficiales permanentes y su categoría, con el fin de zonificar de acuerdo con la posibilidad de

aprovechamiento para el uso actual que se da al suelo.

Variables Jurídicas

Forma de tenencia de los inmuebles: En Colombia existen tres formas de tenencia de la

tierra, los propietarios, poseedor y tenedores, el primero puede disponer libremente del inmueble,

mientras que los dos últimos únicamente pueden hacer uso y goce del predio.

Para la constitución de servidumbres es importante identificar la forma de tenencia, a los

propietarios quienes tienen el pleno dominio se le realiza la indemnización de acuerdo al valor

del terreno y las mejoras, posteriormente se registra el gravamen en el respectivo folio de

matrícula inmobiliaria, mientras que con los poseedores únicamente se les reconoce las mejoras

mediante un contrato privado, la constitución de servidumbre se realiza por medio de imposición

judicial.

Limitaciones al derecho de propiedad: El predio puede estar sometido a diferentes

limitaciones del dominio y es por lo que adicional al estudio de los derechos de propiedad, como

elemento estructurante del valor que se le asigna a un inmueble, es necesario identificar el

32

impacto que tienen algunas figuras contempladas en la ley, tales como embargos, las hipotecas,

el patrimonio de familia, el arriendo, las servidumbres, las afectaciones legales por motivo de

obra pública, la declaratoria de protección o conservación histórica, arquitectónica o ambiental

de uno o varios inmuebles.

A modo de ejemplo, lo anterior puede implicar que un predio puede tener buenas condiciones

agrologicas para la instalación de diferentes cultivos, pero este no se puede utilizar porque es

declarado como protección de recursos hídricos.

La norma de uso: De acuerdo a la ley 388 de 1997 se deben tener en cuenta las actividades

permitidas o prohibidas, a la hora de realizar el avalúo es importante tener en cuenta el uso

permitido y el uso que se le esté dando al predio, ya que, si al tener un uso adecuado no genere

una bonificación, los conflictos de uso si pueden implicar un castigo a la hora de su valoración

Variables Socioeconómicas

La presencia de grupos al margen, los combates entre diferentes grupos armados, el abigeato,

entre otros, determina la baja apetencia de potenciales compradores en la zona.

Las variables para a valoración de servidumbres en el sector eléctrico están relacionadas con

el trazado, ocupación y la limitación de uso, para el sector hidrocarburos utilizan el valor

potencial, la pendiente y la propiedad privada, las cuales fueron definidas en el capítulos de las

metodologías para la indemnización de servidumbres utilizadas en Colombia.

COMPARACIÓN DE FORMULAS, SECTOR ENERGIA ELECTRICA VS SECTOR

HIDROCARBUROS

Para realizar la comparación de las formulas, se partió del análisis de 25 avalúos de servidumbres

realizados para el sector hidrocarburos, a partir del estudio, se seleccionaron 13 avalúos para el

33

presente parangón, después de la selección, se realizó una clasificación según el valor potencial,

obteniendo las siguientes categorías, categoría alta 55 a 61 puntos, categoría media de 30 a 49

puntos y categoría baja de 17 a 23 puntos, los datos de cada uno de los avalúos se presentan en la

tabla 11, cabe resaltar que en los informes el valor de la servidumbre fue determinada por la

fórmula del sector hidrocarburos.

Después de obtener los datos y la categorización por valor potencial, se determinaron los factores

de afectación por trazado, ocupación y limitante de uso, a partir de los datos obtenidos de los

avalúos, se aplicó la fórmula del sector eléctrico, se procesó la información y como resultado se

obtuvo los valores de servidumbre, esto con el fin de observar el comportamiento de los valores

entre las formula del sector hidrocarburos y eléctrico bajo las mismas condiciones físicas y de

mercado, los resultados son presentados en la tabla 12.

34

Tabla 11 Información de avalúos consultados y categorización de valor potencial


AVALUONOMEBRE DEL

PREDIOMUNICIPIO FMI CODIGO CATASTRAL USO DE SUELO

AREA

PREDIO Ha

AREA

SERVIDUMB

RE

FACTOR DE

AREA

PENDIENTE

%

VALOR

POTENCIAL

VALOR

TERRENO Ha

VALOR

SERVIDUMBRE

Ha FORMULA

VALOR

SERVIDUMBRE

CATEGORIA

VP

139-2012 ECP SAN SEBASTIAN VILLAVICENCIO 230-170732 0 000300090001 AGRICOLA Y PECUARIO 42 0,15 0,36 1 61 115.000.000$ 34.325.000$ 5.148.750$

610-2012 ECP EL VENTILADOR VILLAVICENCIO 230-44431 0 000300020067 PECUARIO 26,9 0,573 2,13 1 61 65.000.000$ 24.575.000$ 14.081.475$

1072-2012 ECP BUENAVISTA VILLAVICENCIO 230-7500 0 000300020006 PECUARIO 242 1,5 0,62 3 55 57.000.000$ 22.328.000$ 33.492.000$

849-2012 ECP ZELANDIA SABANALARGA 470-34323 8530 0000000160130 AGRICOLA Y PECUARIO 230 1,47 0,64 3 49 9.500.000$ 5.853.500$ 8.604.645$

861-2012 ECP EL PARAISO SABANALARGA 470-16334 8530 0000000150020 AGRICOLA Y PECUARIO 441 0,363 0,08 7 44 14.000.000$ 8.156.000$ 2.960.628$

862-2012 ECP EL PALMAR SABANALARGA 470-96431 8530 0000000150022 AGRICOLA Y PECUARIO 100 4,893 4,89 3 44 14.000.000$ 8.030.000$ 39.290.790$

860-2012 ECP EL PARADOR SABANALARGA 470-7333 8530 0000000150074 AGRICOLA Y PECUARIO 60 2,76 4,60 7 44 14.000.000$ 8.156.000$ 22.510.560$

148-2012 ECP EL ALGARROBO SABANALARGA 470-74535 8530 0000000150007 AGRICOLA Y PECUARIO 14 0,4268 3,05 3 44 14.700.000$ 8.306.500$ 3.545.214$

850-2012 ECP EL CAPRICHO SABANALARGA 470-74535 8530 0000000160049 AGRICOLA Y PECUARIO 40 0,7238 1,81 3 44 9.500.000$ 6.252.500$ 4.525.560$


870-2012 ECP LA ARGENTINA SABANALARGA 470-310 85162 000000030043 ZONA PROTECTORA 135 4,3 3,19 12 38 13.700.000$ 8.370.500$ 58.910.000$

150-2012 ECP LA GUILEÑA SABANALARGA 470-74535 8530 0000000150101 AGRICOLA Y PECUARIO 60,9 4,544 7,46 7 38 14.000.000$ 8.842.000$ 40.178.048$

148-2012 ECP EL ALGARROBO SABANALARGA 470-74535 8530 0000000150007 AGRICOLA Y PECUARIO 14 0,8211 5,87 7 38 14.700.000$ 8.438.800$ 6.929.099$



1283-2012 ECP SAN CRISTOBAL BARRABCA DE UPIA 230-38091 50110 000300060020 AGRICOLA Y PECUARIO 97,6 1,4 1,43 50 23 7.000.000$ 7.676.000$ 10.746.400$

1303-2012 ECP LA CARBONERA BARRABCA DE UPIA 230-75516 50110 000300060011 AGRICOLA Y PECUARIO 24 1,2024 5,01 25 23 7.000.000$ 7.676.000$ 9.229.622$


ALTA

MEDIA

BAJA

35

Tabla 12 Comparación de formulas


AVALUOFACTOR DE

TRAZADO

CATEGORIA

%

FACTOR DE

AREA

CATEGORIA

%

LIMITANTE DE USO DE

SUELO

CATEGORIA

%

VALOR

COMERCIAL

Ha

AREA

SERVIDUM

BRE

PENDIENTE

%

VALOR

POTENCIAL

FORMULA

SECTOR

ELECTRICO

FORMULA SECTOR

HICROCARBUROS

139-2012 ECP BORDE 0,1 0,36 0,1 AGRICOLA Y PECUARIO 0,3 115.000.000$ 0,15 1 61 8.625.000$ 5.148.750$

610-2012 ECP SEMIBORDE 0,15 2,1 0,1 PECUARIO 0,3 65.000.000$ 0,573 1 61 20.484.750$ 14.081.475$

1072-2012 ECP CENTRO 0,2 1,31 0,1 PECUARIO 0,3 57.000.000$ 1,5 3 55 51.300.000$ 33.492.000$



862-2012 ECP CENTRO 0,2 4,89 0,1 AGRICOLA Y PECUARIO 0,3 14.000.000$ 4,893 3 44 41.101.200$ 39.290.790$

860-2012 ECP SEMIBORDE 0,15 4,60 0,1 AGRICOLA Y PECUARIO 0,3 14.000.000$ 2,76 7 44 21.252.000$ 22.510.560$




870-2012 ECP BORDE 0,1 3,19 0,1 ZONA PROTECTORA 0,1 13.700.000$ 4,3 12 38 58.910.000$ 58.910.000$








36

Las siguientes graficas son producto del análisis y los resultados obtenidos de los avalúos

consultados, en la figura 4 se presenta el comportamiento de la comparación de las formulas en

las tres categorías que se le dio al valor potencial, alto medio y bajo.

Figura 5 Comparación de formulas


En las siguientes graficas se presenta de la categoría de valor potencial alta, en la cual se

evidencia que el sector eléctrico presenta mayores valores de indemnización de servidumbre, ya

que los índices del sector hidrocarburo en este nivel son bajos.

Figura 6 Comparación de formula potencial rango alto


$-

$20.000.000

$40.000.000

$60.000.000

$80.000.000

Alta Media Baja

s

CATEGORIA VALOR POTENCIAL

COMPARACION DE FORMULAS

FORMULA SECTORELECTRICO

FORMULA SECTORHICROCARBUROS

$-

$10.000.000

$20.000.000

$30.000.000

$40.000.000

$50.000.000

$60.000.000

870-2012ECP

861-2012ECP

862-2012ECP

COMPARACION FORMULA PENDIENTE BAJA Y VALOR POTENCIAL RANGO ALTO

SECTOR ELECTRICO

SECTORHICROCARBUROS

37

En el rango categorizado medio, el resultado tiende a mantener una proporcionalidad en la

indemnización de los dos tipos de servidumbres.

Figura 7 Comparación de formula potencial rango medio


En el rango bajo se presenta una diferencia marcada, pero en este caso el sector hidrocarburos es

más generoso a la hora de realizar los cálculos de indemnización por servidumbre.

Figura 8 Comparación de formula potencial rango bajo


$- $5.000.000

$10.000.000 $15.000.000 $20.000.000 $25.000.000 $30.000.000 $35.000.000 $40.000.000 $45.000.000

COMPARACION FORMULA PENDIENTE Y VALOR POTENCIAL RANGO MEDIO MEDIO

SECTOR ELECTRICO

SECTORHICROCARBUROS

$-

$2.000.000

$4.000.000

$6.000.000

$8.000.000

$10.000.000

$12.000.000

870-2012ECP

861-2012ECP

862-2012ECP

COMPARACION FORMULA PENDIENTE ALTA Y VALOR POTENCIAL RANGO BAJO

SECTOR ELECTRICO

SECTORHICROCARBUROS

38

Al comparar las fórmulas se evidencia que en la categoría media se mantiene una uniformidad al

utilizar cualquiera de las dos fórmulas, teniendo en cuenta que cada una utiliza variables

diferentes, en este caso no tendría ninguna incidencia, pero en la categoría alta y baja se observa

que se presenta una diferencia sustancial, esto debido a que la expresión matemática del sector de

hidrocarburos y según su teoría, los predios con mejores capacidades agrologicas deben ser

tazados con un factor más bajos, determinado según los índices utilizados en las variables de

valor potencial y pendiente, al contrario sucede con los predios con condiciones agrológicas

bajas, cuando los predios presentan estas características los índices tienden a ser más altos, dando

como resultado en diferentes casos analizados valores que superan el valor comercial, según el

sector esto obedece a que la capacidad de recuperación del suelo con valores potenciales altos es

mayor que la definida para suelos con valor potencial menor, es decir el valor potencial es

inversamente proporcional al valor de la servidumbre.

Lo anterior aduce que la capacidad de recuperación, en los suelos es mayor o menor de acuerdo a

la capacidad agrologica, en este sentido de ideas se entiende que, si se habla del tiempo de

recuperación de los suelos, este valor debe ser determinado de acuerdo al lucro cesante y no debe

ir incluido en el valor de servidumbre, por tal razón se considera que para tener una

indemnización más justa y equitativa, se debe realizar un estudio, en el cual se determine el

tiempo real que tarda cada uno de los diferentes tipos de suelo de acuerdo a su valor potencial en

volver a sus estado productivo, que incluso puede llegar a ser mayor de lo estipulado en la

jurisprudencia, la cual hace referencia a 6 meses.

Por lo anterior se debe mantener un mismo rasero para la valoración de las servidumbres,

teniendo en cuenta que los predios se deben valorar de acuerdo a su mejor y mayor uso, el cual

39

se debe relejar en la valoración de las franjas de servidumbre, ya que el inmueble recibirá una

carga para siempre.

Por otra parte se evidencia que la fórmula del sector eléctrico presenta una consistencia a través

de todos los rango, esto debido a que la expresión utiliza variables físicas que se mantienen

constantes en cualquier tipo de predio, por lo anterior se puede decir que esta metodología aplica

el principio de equidad, sin afectar o beneficiar la indemnización por características de

productividad, teniendo en cuenta que estas variables viene intrínsecas en la determinación del

valor comercial.

ESTUDIO DE CASO

La correcta valoración de los predios (determinación del valor comercial) y consecuentemente

con eso la valoración de la servidumbre, cobran gran y particular relevancia, cuando en

desarrollo de la consecución de los derechos superficiarios para la construcción o saneamiento de

un proyecto considerado de utilidad pública e interés social, el proceso de negociación directa no

llegue a feliz término, las empresas podrán imponer vía judicial la servidumbre. Por la necesidad

de la instalación por parte de estas de las líneas, cables, tuberías u otras infraestructuras por una

vía aérea, subterránea o superficial sobre predios ajenos en donde se requiera ocupar áreas

temporal o permanentemente. No obstante, el propietario del predio afectado tendrá derecho a

indemnización de acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, Ley 1274 de 2009 o

cualquier otra que cobije la actividad, de las incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.

A continuación, revisaremos lo que se está prestando en la actualidad a partir de la Sentencia

de imposición de servidumbre de energía eléctrica, del 16 de Febrero de 2017 del juzgado civil

de Santa Rosa de Cabal, proyecto UPME 02-2009, en la siguiente tabla se presentan los datos del

proceso:

40

Tabla 13 Información estudio de caso

AREA Afectación m2 12.030 m2

Área del predio 191.941 m2

Porcentaje de

afectación 6,90%

Numero de torres 1

Área de torre 144 m2

Ancho de servidumbre 32m

Longitud 377m

Uso del predio

afectado Agropecuario

Fuente: Sentencia del 16 de febrero de 2016

En la siguiente tabla se presenta los datos del primer avalúo el cual es aportado por la entidad

adquiriente de la servidumbre, en el total de la indemnización están incluidos los valores de

punto de torre y los daños ocasionados.

Tabla 14 Avalúo N° 1 Estudio de caso

TOTAL

INDEMNIZACION METODOLOGÍA DEL AVALÚO

$22.875.443

El valor comercial se determinó a partir de ZHG, y se

obtuvo el factor a partir de la metodología de

servidumbres eléctricas, en el valor va incluido los

daños $487.068 y valor de torre $1.835.919


En la siguiente tabla se presentan los valores de terreno y construcciones de acuerdo con el

avalúo aportado por el IGAC, el cual fue solicitado por medio del juez de caso.

41

Tabla 15 Avalúo N° 2 Estudio de caso

ITEM METODOLOGÍA VALOR

Valor terreno Estudio de mercado $780.034.500

Valor

construcciones

Reposición a nuevo $486.428.250

Total $1.266.462.750


En el mismo avalúo se presenta como se determinó el valor de la servidumbre, aunque no

definen que metodología se utilizó se evidencia que se utilizaron coeficientes para determinar el

avalúo de franja, a continuación, se presentan dichos resultados.

Tabla 16 Valor de servidumbre estudio de caso

Área Valor Unitario

Ha

Coeficiente Motivo del

coeficiente

Valor Ajustado Valor total

0,0144 $45.000.000 1 Categoría Alta $45.000.000 $648.000

1,12663 $45.000.000 0,7 Categoría Alta $31.500.000 $35.488.845

0,16842 $14.000.000 0,3 Categoría baja $4.200.000 $707.364

Total Servidumbre $36.844.209


El perito Avaluador presenta resultados de valor del antes y después del proyecto, este valor

fue determinado a partir de encuestas, determinando que la diferencia corresponde al valor del

daño al remanente, los resultados se presentan a continuación

Tabla 17 Daño al remanente estudio de caso

Valor Predio

Antes de la

servidumbre

Valor del predio afectado

por la servidumbre

Valor daño

remanente

$1.266.463.000 $916.529.000,00 $349.934.000,00


42

En la conclusión del caso la entidad adquiriente fue condenado a pagar el valor de la

servidumbre, junto con el valor del daño al remanente en un total de $386.778.209 más intereses,

equivalente al 49.5% del valor total del terreno por la servidumbre que ocupa un 6.9% y el uso es

totalmente compatible, teniendo en cuenta que la indemnización por concepto de servidumbre en

el caso extremo será equivalente al valor comercial, lo que posiblemente genera enriquecimiento

sin ninguna causa al propietario, además si se realizara la indemnización con este tipo de

metodologías los proyectos serian prácticamente inviables.

En este caso, se evidencia el valor de franja de servidumbres, se obtiene a partir de un

coeficiente del valor comercial del terreno, en este punto no hay ninguna objeción,

independientemente de la metodología utilizada; donde se evidencia un problema es en la

obtención del valor del daño al remanente, en la cual el perito justifica diciendo que el paso de la

servidumbre genera fenómenos que alteran el ambiente, existen campos electromagnéticos que

deterioran el entorno, existe un riesgo de ser electrocutado y genera impacto ambiental,

argumentos que no han sido demostrados y no justifican que las áreas aledañas a la servidumbre

pierdan valor económico.

Según la legislación vigente para la indemnización por el paso de servidumbres no se tendrá

en cuenta los rendimientos económicos del proyecto, la capacidad económica del operador, la

riqueza del subsuelo (Ley 1274, 2009), además de hechos ni expectativas futuros únicamente se

tendrán en cuenta los daños reales que tengan una relación de causalidad entre la servidumbre y

el daño ocasionado.

Con base en otras sentencias consultadas como por ejemplo la sentencia del 31 de mayo de

2018, en la que se impone una servidumbre de hidrocarburos y el predio se encuentra afectado

43

por una servidumbre de gasoductos, el perito del IGAC designado por el juez del caso, no genera

ninguna observación de minusvalía por el paso de servidumbre ya constituida.

En algunos casos, cuando se requiere un avalúo comercial, en el cual el predio de estudio es

afectado por servidumbres de hidrocarburos o eléctrica, algunos avaluadores determinan el valor

de la servidumbre por cualquiera de las formulas y el resultado lo restan al valor total del

terreno.

Por lo anterior la minusvalía se debe determinar directamente sobre el área afectada por el

paso de una servidumbre, en cuanto a las áreas remanentes se puede determinar de acuerdo a

soportes técnicos y se considera que solo se pueden dar en las áreas afectadas destinadas al uso

de vivienda campestre, suburbanas y de expansión con licencias ambientales y de construcción

definidas por la entidad correspondiente.

PROPUESTA PARA LA UNIFICACIÓN DE CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS

La presente propuesta se aplicará en servidumbres de hidrocarburos y de energía eléctrica, la

indemnización que se causen por obras de utilidad pública comprenderá las afectaciones

transitorias y permanentes, estas últimas deben ir clasificadas según el grado de afectación.

Afectaciones en función de uso del suelo e infraestructura

Desde el punto de vista del ordenamiento territorial, la servidumbre genera un cambio al uso

del suelo, ya que establece limitaciones al dominio, lo cual puede producir que el propietario del

inmueble deje de percibir ingresos económicos parcial o totalmente, por tal razón, para el cálculo

del valor de servidumbre por afectaciones parciales se tendrá en cuenta las siguientes variables:

trazado de la servidumbre, porcentaje de ocupación en el predio y la limitación de uso con

44

respecto a la norma, en cuanto a las afectaciones totales la indemnización será el 100% de valor

comercial, en la siguiente tabla se presenta los usos del sector rural según el grado de afectación.

Tabla 18 Afectaciones según uso del suelo

USO DEL

SUELO

TIPO AFECTACION

PARCIAL TOTAL

1. Agrícola Cultivos Semestrales

01- Algodón X

02- Arroz X

03- Papa X

04- Maíz X

05- Arveja X

06- Habichuela X

07- Hortalizas X

08- Sorgo X

09- Yuca X

10- Avena X

11- Cebolla X

12- Cebada X

13- Fríjol X

14- Trigo X

Cultivos Permanentes

20- Caña de azúcar X

21- Caña panelera X

22- Plátano X

23- Banano X

24- Café X

25- Cacao X

26- Palma de aceite X

Frutales

30- Cítricos X

31- Guanábana X

32- Mango X

33- Aguacate X

34- Tomate de árbol X

35- Curubo X

36- Papaya X

37- Mora X

45

USO DEL

SUELO

TIPO AFECTACION

PARCIAL TOTAL

Cultivos Confinados

40- Viveros, flores y horticultura X

41- Galpones X

Pastizales

50- Pastos limpios X

51- Pastos arbolados X

52- Pastos enmalezados X

53- Mosaico de pastos X

2. Bosques y

áreas

seminaturales

01- Bosque natural denso X

02- Bosque natural fragmentado con

arbustos y matorrales

X

03- Bosque de galería X

04- Bosque plantado X

10- Rastrojos - abástales X

11- Pastos naturales X

12- Sabanas X

20- Playas, arenales y dunas X

30- Afloramientos rocosos X

31. Tierras degradadas o eriales X

32- Zonas quemadas X

40- Zonas nivales o glaciales X

3. Territorios

artificializados

01- Vivienda Campestre Dispersa X

02- Vivienda campestre agrupada X

03- Vivienda tradicional dispersa X

04. Vivienda Tradicional Agrupada X

10. Zonas Comerciales X

20. Zonas Industriales X

30. Redes viarias X

31- Redes ferroviarias X

40- Zonas Portuarias X

50- Obras hidráulicas X

60- Aeropuertos X

70- Otras explotaciones mineras X

71- Escombreras y vertederas X

80- Instalaciones deportivas y

recreativas

X

Fuente: Elaboración propia con base en (Silva, 2015)

46

Con respecto al tipo de infraestructura que se instale para desarrollo de la actividad de la

industria se determinará el valor del área afectada teniendo en cuenta la clasificación presentada

en la siguiente tabla.

Tabla 19 Afectaciones según infraestructura

Sector Grado de

Afectación

Infraestructura

Hidrocarburos Parcial Ductos

Subterráneos

Total Ductos

superficiales

Casetas

Cheques

Eléctrico Parcial Redes de

conducción

Total Torres

Fuente:(ECOPETROL S.A, 2013)

Calculo para la indemnización de servidumbres

Para determina el valor de servidumbre se tendrá como base los avalúos comerciales,

determinados a partir de aplicar los métodos contenidos en el del Decreto reglamentario 1420 de

1998, y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, o las normas que las sustituyan, modifique,

adicione o complemente, si se requiere de avalúos masivos se tendrá en cuenta la metodología

para la determinación de zonas homogéneas geoeconómicas del Instituto Geográfico Agustín

Codazzi.

Los aspectos a tener que deben ser calificados por el perito para determina el índice de

afectación son los siguientes.

It = Vs + Vc + Vc

Dónde:

It Indemnización total

http://www.icbf.gov.co/cargues/avance/docs/decreto_1420_1998.htm#Inicio

http://www.icbf.gov.co/cargues/avance/docs/resolucion_igac_0620_2008.htm#Inicio

47

Vc Valor de los cultivos

Vc Valor de las construcciones

Cuando se considere una afectación total será indemnizada equivalente al 100% del valor

comercial por el área que se requiera para la servidumbre.

Vs = VC*Aa

Dónde:

Vs Valor comercial

Vc Valor comercial

Aa Área afectada

En caso de que la afectación sea parcial el valor de la servidumbre tendrá en cuenta los

factores de trazado, ocupación y limitación de uso, de acuerdo a la siguiente expresión

matemática.

𝑽𝒔 = 𝑨𝒔 ∗ (𝑽𝒎𝟐 ∗ [𝑭𝒕 + 𝑭𝒍𝒖 + 𝑭𝑨])

Donde

Vs Valor Servidumbre

As Área Servidumbre

Vr m2 Valor comercial

Ft Factor por Trazado

Flu Factor limitante de uso

FA Factor de área

Para determinar la calificación de cada uno de los factores se deben tener en cuenta el capítulo

de metodologías utilizadas para la indemnización de servidumbres en Colombia, sector eléctrico,

descritas en el presente documento.

48

Indemnización en Cultivos Permanentes

Para la valoración de las afectaciones transitorias, es decir cultivos permanentes y transitorios,

utiliza la siguiente metodología se debe utilizar la metodología de ECOPETROL (2013).

En términos generales consiste en retribuirle al dueño de las mejoras afectadas, las inversiones

en la instalación y sostenimiento del cultivo hasta el momento en que el mismo empieza a

producir y el lucro cesante en este mismo periodo. A continuación, se presenta la fórmula para

determinar el valor de este tipo de cultivos:

𝑰𝑯 = 𝑪𝒊 + 𝑲𝟐 ∗ (𝑷 ∗ 𝑷𝒗) − 𝑪𝒔

Dónde:

IH = Indemnización por hectárea

Ci = Costo de instalación o establecimiento por hectárea (preparación del terreno, semillas,

plántulas, mano de obra, etc).

k1 = Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento

Cs = Costos de sostenimiento por hectárea.

k2 = Número de años en los cuales se configura lucro cesante

P = Producción por hectárea

Pv = Precio de venta

La indemnización calculada a partir de la ecuación se define en unidades de hectárea, se puede

hacer el cálculo por unidad de planta obteniendo la densidad de siembra del cultivo permanente.

Los costos de instalación y los costos de sostenimiento corresponden al concepto de daño

emergente y el resto de la ecuación representa el lucro cesante.

Como el propietario no va a incurrir en los costos de comercialización del producto, es decir

empaques, transporte y costos de recolección, estos se deben descontar al precio de venta.

49

Si el cultivo es tecnificado y se generan daños a los sistemas, como por ejemplo el de riego,

este valor se debe calcular por el método de reposición a nuevo.

Valoración de cultivos transitorios

Para la indemnización de cultivos transitorios se tiene la siguiente formula.

𝑰𝑯 = 𝑪𝒊 + (𝑷 ∗ 𝑷𝒗 − 𝑪𝒔)

𝑰𝑯 = (𝑷 ∗ 𝑷𝒗)

Dónde:

IH = Indemnización por hectárea

Ci = Costo de instalación o establecimiento

P = Producción por hectárea

Pv = Precio de venta

Debido a que son cultivos de periodos cortos en los costos de instalación van los costos de

mantenimiento.

Los costos de instalación corresponden al daño emergente el resto de la ecuación corresponde

al lucro cesante.

Al igual que los cultivos permanentes los costos de recolección, empaque y trasporte deben

ser descontados del precio de venta.

Valoración por la afectación en pastos:

Cuando se afecte un cultivo de pastos con ocasión de la obra de utilidad pública, éstos se

valorarán de la siguiente forma:

50

Pastos con afectación total:

Al realizar el descapote en la etapa de construcción, se remueve toda la capa vegetal presente

en el área de construcción, la valoración de estas afectaciones se determina de la siguiente

manera:

𝑰𝑯𝒑𝒕 = 𝑪𝒊 + (𝑻𝒐 + 𝑻𝒓) ∗ (𝑽𝒑𝒎 ∗ 𝑪𝒄)

Dónde:

IHpt: Indemnización por hectárea en pasto con afectación total.

Ci: Costos de instalación o establecimiento (por hectárea).

Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción.

To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción

Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza de

ganado).

Cc: Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por hectárea).

Pastos con afectación por pisoteo:

El pisoteo de los pastos se genera por el paso a pie del personal de obra, por el paso de

vehículos livianos, entre otros que no generen la remoción de los pastos, para cuantificar su valor

se tiene:

𝑰𝑯𝒑𝒕 = 𝑪𝒓 + (𝑻𝒐 + 𝑻𝒓) ∗ (𝑽𝒑𝒎 ∗ 𝑪𝒄)

Dónde:

IHpp: Indemnización por hectárea en pasto con afectación por pisoteo.

Cr: Costos de recuperación del pasto (fertilizantes, correctivos, entre otro. Por hectárea).

To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción

51

Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción hasta por es un máximo

de 4 meses.

Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza de

ganado).

Cc: Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por hectárea).

Dentro de los costos de instalación, se deben incluir los costos de sostenimiento durante el

periodo de recuperación del cultivo.

Los costos de instalación corresponden al concepto de daño emergente y el resto de la

ecuación representa el lucro cesante.

Indemnización de maderables

En la etapa de desmonte y adecuaciones de las franjas para la construcción de la

infraestructura, se generan afectaciones a arboles aislados o plantaciones forestales, los cuales

son valorados mediante la siguiente formula.

𝑰𝑯 = {(𝑽 ∗ 𝑭𝒇) ∗ 𝑽𝒎𝒎} − 𝑪𝒂 − 𝑪𝒕

Donde

IH = Indemnización por árbol

V = Volumen de madera

Vmm = Valor de la madera en el mercado

Ca = Costos de aserrada

Ct = Costos de transporte

Ff = Factor de forma

La fórmula para calcular el volumen es la siguiente:

𝑽 = (𝑫𝑨𝑷)𝟐 ∗ (𝝅/𝟒) ∗ (𝒉𝒄)

52

Donde

DAP = Diámetro del árbol a altura de pecho

π/4 = 0,7854

hc = Altura comercial.

La altura comercial hace referencia distancia que puede ser aprovechada para la obtención de

piezas de madera, además los árboles tienen forma de fuste diferente, por tal razón se utilizan los

factores que se presenta en la siguiente tabla.

Figura 9 Factores de forma según fuste


Indemnización de áreas de bosque

Las áreas de bosque natural que no tengan licencia de aprovechamiento forestal serán

indemnizadas al 100% del valor comercial, para las plantaciones forestales se utilizará la

metodología de indemnización de maderables, expuesta en el punto anterior.

Indemnización de construcciones

Para todas las construcciones que se encuentren dentro del área de servidumbre serán

indemnizadas de acuerdo al método de reposición a nuevo según el decreto 1420 de 1998,

resolución 620 de 2008 o normas que los modifiquen, en cuanto a las viviendas, el valor mínimo

a indemnizar será equivalente a una vivienda de interés social del municipio donde se ubique el

53

predio afectado, además se pagaran primas de relocalización y de trasteo, si es un negocio

además se pagará una prima equivalente al 25% de las utilidades liquidas del establecimiento,

según la declaración de renta del año gravable anterior, proyectadas para ser cancelas en un

periodo de 12 meses.

Viviendas y primas sociales: en caso de intervenir una vivienda se debe realizar la respectiva

gestión social y su valoración se realizara de acuerdo a lo establecido en el decreto 1420 de 1998

y resolución 620 de 2008 2008 o las normas que los modifiquen, además de lo establecido en el

numeral 4 del artículo 10 de la ley 56 de 1981 o las normas que lo modifiquen.

Área remanente

Daño al remanente

Los predios de uso de protección y agropecuario dedicados a cultivos semestrales,

permanentes de bajo porte y ganadería, no serán objeto de aplicar áreas remanentes ya que son

compatibles con las franjas de servidumbre y pueden seguir siendo usufructuadas.

En los predios con cultivo de alto porte, que por el paso de la servidumbre, queden áreas

aisladas sobre los linderos, serán objeto de análisis, teniendo en cuenta el área, cálculos de

desplazamiento para las labores, productividad.

Selección del avaluador: La elaboración del avalúo de servidumbre será solicitado por la

entidad adquiriente, la cual realizará la solicitud al instituto Geográfico Agustín Codazzi o a

quien haga sus veces, a personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por lonjas de

propiedad y que cumpla con lo exigido en la ley 1673 del 2013.

Solicitud del avalúo: Se debe realizar la solicitud del avalúo de servidumbre por escrito, la

entidad solicitante deberá aportar como mínimo los siguientes documentos:

Identificación del o de los inmuebles objeto de avalúo

54

Copia del certificado de tradición y libertad, cuya vigencia no supere los 3 meses.

Copia del plano predial, donde se identifique el predio y el área del terreno, indicando el área de

la servidumbre y los respectivos linderos.

Copia de la certificación de uso de suelo suministrado por la oficina de planeación municipal o

quien haga sus funciones.

Además se debe firmar un acta de compromiso entre el perito y la parte solicitante

Tiempo del informe: El perito tendrá 30 días calendario la entrega del dictamen pericial,

contados a partir de la firma del acta de compromiso.

55

CONCLUSIONES

• A partir de las variables utilizadas en cada una de las metodologías de valoración de

servidumbre, se toman en cuenta para el presente trabajo las utilizadas en el sector eléctrico,

ya que según el análisis cuenta con una mayor objetividad y equidad para la tasación de las

afectaciones realizadas por proyectos declarados de utilidad pública.

• Para cada uno de los sectores analizados se realizó la clasificación de afectaciones,

determinando el grado de afectación a partir del tipo de infraestructura y de uso de suelo,

como eje para la determinación de la forma de valorar la servidumbre, teniendo en cuenta si

la afectación es parcial o total.

• A partir de los estudios de caso, se concluye que es necesario que la unificación de criterios y

procesos para a valoración de servidumbres se convierta en norma general para todos los

avaluadores, con el fin implantar lineamientos claros y precisos, para evitar indemnizaciones

que incluyan escenarios hipotéticos o especulativos.

• Se logró unificar los criterios y procesos de valoración de servidumbre donde las afectaciones

son parciales y totales de acuerdo a las limitaciones de uso y las que se generan por el tipo de

infraestructura, las variables a tener en cuenta y la selección de una fórmula para la

indemnización de servidumbres en proyecto declarados de utilidad pública.

56

BIBLIOGRAFIA

Código Civil de Colombia. (1873). Recuperado 30 de julio de 2018, de

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil.html

ECOPETROL S.A. (2012). Instructivo de indemnización por servidumbre.

ECOPETROL S.A. (2013). Instructivo de indemnización por concepto de daños.

Grupo Energía Bogotá. (2017). Metodología de valoración de servidumbres eléctricas.

IGAC. (2014). Metodología elaborar y actualizar áreas homogéneas de tierras con fines

catastrales.

Ley 056 (1981). Recuperado de

https://www.minminas.gov.co/documents/10180/670382/Ley56de1981.pdf/7431ad3d-

dcbf-4f1b-9a3d-20e949c30954

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