PRESENTACIÓNServicio de consultoría técnica para hacer un

estudio de demanda de vivienda para el proyecto habitacional en Laderas el Cerro El Agustino,

distrito de el Agustino

Abril, 2014

PE.0628.04.13

2

Objetivo general

Evaluar el nivel de aceptación del concepto y la estimación de la demanda del proyecto habitacional en laderas El Cerro El Agustino, distrito de El Agustino.

3

Metodología

Perfil del comprador y

motivaciones de compra

Recomendaciones estratégicas

Atributos valorados

Evaluación del concepto y

estimación de la demanda

Análisis de la Oferta Análisis de la Demanda

Evaluar los proyectos

inmobiliarios de la zona

Primera Etapa Segunda Etapa*

*Segunda Etapa:

•Metodología cualitativa: Evaluación de concepto

•Metodología cuantitativa: Filtros aleatorios para estimar la demanda y Evaluación de concepto

4

Metodología

¿A quiénes investigamos? ¿Cómo lo hicimos?

Análisis cualitativo Explorar

Análisis de la ofertaRuteos dentro del radio de acción. Visitas a los proyectos inmobiliarios, dentro del radio de acción.

• Inmersiones• Mistery shopper

• Hombres / Mujeres de 25 a 55 años • Con niveles de Ingresos de S/.2,500.00 a más (el ingreso podía ser

conyugal)• Actualmente no cuentan con una vivienda propia• Están interesados en comprar una vivienda en los próximos 24

meses.• Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La

Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima.• No descartan vivir en El Agustino.

Focus grups8

Análisis cuantitativo Evaluación de

concepto

Encuestas en hogares150

Análisis cuantitativo Determinar demanda

• Hombres / Mujeres de 20 a 65 años • Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La

Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima

Fecha: 06 de Diciembre del 2013 al 18 de Febrero del 2014Ámbito muestra: Lima

Filtros aleatorios en hogares385

Fecha: Del 25 de Febrero al 6 de Marzo del 2014Ámbito muestra: Lima

• Hombres / Mujeres de 25 a 55 años • Con niveles de Ingresos de S/.2,500.00 a más (el ingreso podía ser

conyugal)• Actualmente no cuentan con una vivienda propia• Están interesados en comprar una vivienda en los próximos 24

meses.• Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La

Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima.• No descartan vivir en El Agustino.

Fecha: Del 25 de Febrero al 6 de Marzo del 2014Ámbito muestra: Lima

5

Índice

2

3

Análisis del concepto

Análisis de la demanda

1 Análisis de la oferta

4 Conclusiones y recomendaciones

6

RADIO DE ACCIÓN - ANÁLISIS DE LA OFERTA

La zona fue delimitada por 2km de radio de acción para su análisis.

N

S

E

O

Av. Cásar Vallejo

Carretera Central

Panamericana Norte

Nicolás Ayllón

7

AAHH. 7 DE OCTUBRE

AAHH. TERRAZAS DE CATALINA

HUANCA AAHH. AMAUTA

URB. VALDIVIEZO

AA.HH. 9 DE OCTUBRE PROYECTO INMOBILIARIO

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Zonas con las cuales colinda el proyecto

El terreno colinda con Asentamientos Humanos, los cuales se han ido gestando productos de las invasiones a través de los años.

PUNTOS CRÍTICOS:

• SEGURIDAD

• ACCESIBILIDAD AL TRANSPORTE

8

• Predominan NSE D • NSE C/D

• Casas sin terminar (materialnoble – falta acabados)

• Viviendas terminadas.Presencia de formatosmodernos (departamentos)

• Sin desarrollo inmobiliario,autoconstrucción para viviendapersonal

• Inicios de desarrolloinmobiliario

• Asentamientos humanos conservicios básicos

• Urbanizaciones

• Dificultad para el acceso a laoferta comercial

• Fácil acceso a la ofertacomercial

Emergente con lento desarrollo.

ANÁLISIS DE LA ZONA DE INFLUENCIA

Principales zonas halladas

ZONA 2

Mayor desarrollo urbano y mejor calidad de vida.

ZONA 1Emergente con

lento desarrollo.

Zona 1 Zona 2

Existe una diferenciación social entre la zona 1 y 2; cuya barrera natural es el Parque Cahuide

Limita con los Asentamientos Humanos como: Amauta I y II, Catalina Huanca, 9 de Octubre.

Limita con avenidas principales: César Vallejo, Carretera Central,

Panamericana Norte, Nicolás Ayllón.

9

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA

Proyectos inmobiliarios según su envergadura

2

2

S/. 1000 a 2410AUTOCONSTRUCTORES

EDIFICIOS/RESIDENCIALES

GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS S/1250 a S/1670

S/1170 a S/2540

*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.

Identificamos 9 proyectos, de los cuales los hemos clasificado según su envergadura:

N° de proyectos Metraje Cuota Mensual*Rango de precio Total

5 S/. 130,000 a 310,000

S/153,500 a S/214,200

S/150,000 a S/326,000

80 a 120 m2

58 a 77 m2

57 a 82 m2

4000

40

Totalidad de departamentos

70

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto.

:Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto.

10

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Descripción de los proyectos de gran envergadura

PROYECTO UBICACIÓN DESCRIPCIÓN ÁREAS COMUNES DEPARTAMENTOSN° DE DPTO

VENDIDOS

FECHA DE ENTREGA

1 CASA CLUB RECREA

LOS NOGALES

Av. Los Nogales 251 Urb Fundo Puente-

El Agustino

Departamentos con 2 y 3 dormitorios, 2 a 3 baños.

Con ascensor, estacionamiento en sótanos, circuito cerrado de televisión, cámaras de vigilancia con grabaciones

24 hrs.

• Gimnasio • Sala de juegos• Zona de Parrillas • Sala de Reuniones• Sala recreativa para niños• Piscina• Guardería • Áreas verdes • Canchas deportivas

3600 (18 Torresde 20 pisos, 10 departamentos

por piso)900 Mayo 2015

2 LOS GIRASOLES

Av. Ferrocarril Mz E LT 35-36 Urb. Las

Palmeras – El Agustino

Departamentos con 3 dormitorios, 2 baños.

Con 08 ascensores, intercomunicador

• Áreas comunes• Juego para niños• Jardines internos• Sala de parrillas

400(4 Torres de 7

pisos)395

Ya se terminó de construir

3 TORRE BOULEVARD

MIGUEL GRAU

Av SeparadoraIndustrial 602, Urb

Miguel Grau Salamanca -Ate

Departamento con 1,2,3 dormitorios, 2 a 3 baños.

Con ascensores de última generación, ventanas, mamparas de vidrio

templado, closets melamine, cocinas con tablero granito y melamine,

estacionamientos y depósitos independientes.

• No hay áreas comunes

20(1 Torre, 7 pisos ,

2-3 departamentos

por piso)

--Mayo 2015

INMOBILIARIA MONT PERU

11

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA

Ubicación de los proyectos de mayor envergadura

CASA CLUB RECREA

CONDOMINIO LOS GIRASOLES

TORRE BOULEVARD MIGUEL GRAU

12

Casa Club Recrea

Condominio Los Girasoles

Torre Boulevard

Miguel Grau

Ubicación

Accesibilidad

Velocidad de

venta

Variedad

Áreas

comunes

Comunicación

Cerca a Av. principales

Precios accesibles

Buen servicio/atención y asesoría

Diversos tipos de departamentos

Variedad,modernidad

Concepto del proyectos y medios de comunicación

Servicio

Velocidad en la venta

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA

Fortalezas y debilidades de los proyectos

: Destaca mucho: Destaca poco

El proyecto que destaca en toda la oferta inmobiliaria en la zona es Casa Club Recrea por sus áreas comunes y accesibilidad de un concepto diferenciado.

Inmobiliaria INMOBILIARIA PROMURO

13

oLas salas de venta son modernas y acogedoras, oEl logo de Inmobiliari es lo más visible a primera vista en la entrada. Se reconoce que se trata de “un proyecto INMOBILIARI”oPiloto amoblado y equipados que proyectan un departamento de ensueño.

Sala deVentas:

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Condominio “Casa Club Recrea”

“Venden un sueño”

Departamento:

oTienen disponibles sus tres productos de su portafolio, departamento de 58,68,77m2o Variedad de precios en función a su ubicación.

o Conexión emocional. Se utiliza la frase “Vive bonito” junto a imágenes de familias sonriendo (más que un departamento bien construido se ofrece un concepto de familia, mejora de calidad de vida y modernidad).oSe tiene una gran cobertura con paneles, carteles y afiches que direccionan donde se encontraría el proyecto.

oEstablecen programa de referidos para captar nuevos clientes.oSortean artefactos, packs tecnológicos, packs para el hogar. oSorteo de un departamento de estreno entre los compradores.

Fidelización:

Áreas comunes : oTrasmiten modernidad y deseabilidad de un mejor estilo de vida

Comunicación:

Transmite deseabilidad y alta variedad de productos, ofrece un mejor estilo de vida y una variedad de oferta de precios.

Ratio de venta: 50 departamentos por mes

(18 meses de construcción)

14

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Condominio “Los Girasoles”

o Cuentan con 1 proyecto piloto del producto estandarizado ofrecido de 65 m2

o No se encontraría equipado (tan solo permite visualizar dimensiones)

o Cumplirían el servicio básico de vivienda .o Estandarizados de 65 m2 cada uno.o Serían pequeños y cómodos.o En todos los paneles, carteles y afiches el slogan es el eje de la

comunicación

o Optimiza espacios y costoso Las áreas de circulación han sido dimensionadas para áreas

comunes.

“Brindan accesibilidad y comodidad”

Se ofrece funcionalidad en producto estandarizado y económico (mejorar su calidad a un precio accesible)

Departamento:

Piloto:

Áreas comunes :

Ratio de venta: 17 departamentos por mes

(24 meses de construcción)

15

ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Edificio “Torre Boulevard Miguel Grau”

Comunicación:o Es limitada, no hacen mucha comunicación (tan solo en el

mismo proyecto

o En páginas web de búsqueda inmobiliaria

o Con acabados de lujo que infunden exclusividad al proyecto.

o Concepto moderno y exclusivo que podría no ser prioridad para los habitantes de la zona.

o Con terrazas privilegiadas, 3 terrazas por departamento

Departamentos

“Desfasado a la oferta inmobiliaria de la zona”

Inmobiliaria San Francisco de Asis S.A.C

El énfasis en los acabados, muchos de los cuales encarecen el producto, alejándolo del poder adquisitivo de la zona

16

OPORTUNIDADES

1El desarrollo inmobiliario en la zona está en sus inicios

2 Existen pocos proyectos de gran envergadura.

3Existen en su mayoría oferta de edificios y residenciales pequeños(no competitivos para un gran proyecto)

5 Zona en proceso de modernización.

6 Apertura de la población a la oferta moderna.

7 Buen ratio de ventas de departamentos

Hay zonas comerciales cercanas(Mall Aventura Plaza y CC. Parque Agustino).

8

ÁNALISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA

Análisis de las oportunidades

17

Índice

2

3

Análisis del concepto

Análisis de la demanda

1 Análisis de la oferta

4 Conclusiones y recomendaciones

18

El proyecto tuvo una delimitación de 4km a la redonda.

ANÁLISIS DEL CONCEPTO - RADIO DE ACCIÓN DEL PROYECTO

Delimitación del proyecto

Se estudiaron los distritos de:- Ate (13%)- Lima (7%)- El Agustino (29%) - La Victoria (14%)-San Juan de Lurigancho (9%)- San Luis (6%)- Santa Anita (22%)

Cabe mencionar que Los distritos de La Molina, Rímac, San Borja y Santiago de Surco no se consideraron debido a que los perfiles son disímiles al público objetivo primario.

19

En general el público evaluado pertenece al NSE C, con un ingreso familiar entre S/. 2501 y S/. 3000. Actualmente vivirían con su familia.

PERFIL DEL PÚBLICO EVALUADO

Perfil general

43%

57%

20%

64%

16%

18%

38%

22%

22%

76%

9%

6%

8%

Masculino

Femenino

NSE B

NSE C

NSE D

20-25

26-35

36-45

46-65

Entre 2,501 y 3,000

Entre 3,001 y 3,500

Entre 3,501 y 4,000

De 4,001 a más

Base: 150

SEXO

EDAD

NSE

INGRESO FAMILIAR

100%

46%

34%

64%

36%

Departamento

Casa

Lote

Vivienda familiar

Vivienda alquilada

INTERESADO EN ADQUIRIR

VIVIENDA ACTUAL

Viven en casa familiar

Cuentan con un espacio más pequeño del requerido, ansiando más privacidad e

independencia. Quieren invertir en algo propio (que no se reparta entre los hermanos).

Viven en dpto. alquilado

Tienen la sensación de “estar perdiendo el dinero” al pagar por algo que no es propio.

20

PERFIL DEL COMPRADOR POTENCIAL

Percepciones sobre El Agustino

El Agustino es uno de los distritos a los que considerarían mudarse considerando su presupuesto, pues lo ven como un distrito que está desarrollándose en los últimos 5 años: Más seguro que antes, moderno y con una ubicación céntrica.

<Un distrito aceptable a precio accesible>

Si bien se considera un distrito más seguro que antes, todavía se perciben zonas muy inseguras (p.ej. Nocheto, Valdivieso, partes de la Avenida

Riva Agüero)

“Antes hablar de este distrito era lo peor ahora no porque ha cambiado mucho, está más reformado, han llegado tiendas grandes como Tottus, está un Hospital nuevo de Es Salud, está la UNFV, hay

bastantes colegios.” (F2)

“Bueno para mí lo negativo es que todavía hay zonas peligrosas, pero después por decirle ahora el Agustino

no tiene nada que envidiarle a otros distritos, hay supermercados, hay tiendas comerciales.” (F6)

<UNA BUENA INVERSIÓN>

21

El proyecto habitacional estará ubicado en un terreno en las laderas del cerro El Agustino, la cual tendrá dos frontis la parte norte del parque Zonal Cahuide y Los Nogales entre los

distritos de El Agustino y Santa Anita.

URBANIZACIÓN VALDIVIEZO

CEMENTERIO EL ÁNGEL

PRESBITERO MAESTRO

UNIV. FEDERICO VILLAREAL

HOSPITAL HIPÓLITO UNANUE

ESTADIO MUNICIPAL

FABRICA TEXTIL UNIÓN

MERCADO DE FRUTAS

AAHH 9 DE OCTUBRE

URBANIZACIÓN CORPORACIÓN

ESTACIÓN CENTRAL

PLAZA DE ACHO

PARQUE CAHUIDE

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto presentado – Proyecto inmobiliario

22

• El proyecto inmobiliario se ubicará entre los distritos del Agustino y Santa Anita

• El proyecto estará conformado por 3 etapas y en cada una de ellas se edificarán 2200 departamentos.

• Cada etapa , será una urbanización y estará conformada por 100 edificios.

• Se construirán dos tipos de edificios, unos de 15 y otros de 6 pisos. Cada piso estará conformado por 4 departamentos.

• Solo los edificios de 15 pisos tendrán 1 ascensor.

• Se tendrán 2,800 estacionamientos y estos serán cerrados, privados y sin techar.

• Seguridad: Iluminación (en rutas de salida y entrada y alrededor del proyecto inmobiliario) y urbanizaciones cerradas con vigilancia las 24horas.

PROYECTO INMOBILIARIO

PROYECTO INMOBILIARIO

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto presentado – Proyecto inmobiliario

23

• Departamentos con un área de 65 m2 cada uno.

• Estos departamentos tendrán acabados finales y representan el

90% del proyecto habitacional.

Este proyecto contará con 02 modalidades de departamentos:

Modalidad 01

• Departamentos con un área de 50 m2 cada uno.

• Estos departamentos no tendrán acabados finales, serán del

tipo casco habitable, es decir que tendrán solo las cosas básicas

como puertas de ingreso, piso de cemento pulido, lavatorios de

baño y cocina, etc.

• Este tipo de departamentos solo representará el 10% del

proyecto.

Modalidad 02

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado – Modalidades de departamentos

24

• Sala - Comedor

• Nro. de dormitorios: 3

- Dormitorio principal: capacidad para una cama de 2 plazas y con baño propio.

- Dormitorios comunes : capacidad para camarote de 1 ½ plaza

• Nro. de baños: 2

• Cocina – lavandería con tendal.

Cada departamento tiene un área de 65 m2

Acabados• Pisos laminados (sala – comedor y dormitorios)• Pisos de cerámico (cocina y baño )

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado –Distribución de departamentos

25

El proyecto contará con las siguientes áreas comunes:

• Zona de recreación deportiva - canchita de fulbito-cancha de básquet

• Área de juegos para niños.

• Áreas verdes .

Estas áreas comunes se ubicaran en zonasestratégicas para que los habitantes del conjuntohabitacional puedan llegar sin problemas y encorto tiempo.

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado - Áreas comunes

2626

Se construirán pistas de acceso al proyecto, donde podrán transitar combis,

mototaxis de asociaciones especialmente organizadas

para dar seguridad ,también autos de movilidad privada.

Se tendrán 04 vías principales:

02 de estas pistas se conectarán con la Av. Nicolás

Ayllón (Carretera Central)

02 de estas pistas se conectarán con la Vía de

Evitamiento

ACCESOS - VÍAS

NICOLÁS AYLLÓN (CARRETERA CENTRAL)

VÍA DE EVITAMIENTO

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado - Rutas de acceso

27

o Forestación de 40 hectáreas o Parque Bicentenarioo Rutas de accesoo Teleféricoo Zona comercialo Colegioo Policlínico

*Estos proyectos se construirán antes del Proyecto Inmobiliario

PROYECTO INMOBILIARIO

MIRADOR, CENTRO CULTURAL, RESTAURANTES

PROYECTO INMOBILIARIO

PISTA PARA PATINAR, SKATE, BICICLETAS

ESTACION TELEFERICO, ANFITEATRO, CENTRO DEPORTIVO

ESPACIO RELIGIOSO, MIRADOR

ESTACION TELEFERICO, AREAS DEPORTIVAS

ZONA COMERCIAL

COLEGIO, POLICLINICO

ZONA COMERCIAL

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado – Construcción en los alrededores

28

Como parte de las zonas de esparcimiento, se estará construyendo un PARQUE BICENTENARIO, el cual albergará a los vecinos de distrito de El Agustino, Santa Anita y del

resto de la Ciudad.Este parque se ubicará a 100 metros del proyecto, a lo largo de la cumbre del Cerro y contará 40 hectáreas de áreas verdes, ya que se forestara la zona con 16 mil árboles.

Además tendrá un mirador con laguna, infraestructura deportiva, cultural, así como de paseo ecológico.

- Mirador y laguna artificial (paseos en bote)

- Áreas deportiva- Capillas- Coliseo - Zona de exposiciones de arte- Área de juegos para niños- Parque ecológico- Pista para patinar, skate, bicicletas

Se tendrá que pagar una entrada paraingresar al parque.

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado - Parque Bicentenario

29

Se tendrán las siguientes alternativas de transporte público:

01 Teleférico MototaxisCombis

El teleférico consiste en cabinas que están colgadas a cables, quese encargan de hacer avanzar a las unidades que estáinterconectadas a estaciones.

Este medio de transporte aéreo, ya se ha implementado Brasil,Colombia, Venezuela, Argentina).

El teleférico unirá la Línea 2 del Metro que pasa por Ayllón,desde ese punto ascenderá por las laderas del Agustino hasta lacima del complejo habitacional, luego descenderá por la laderacorrespondiente al distrito de Santa Anita. Con este sistemaestaran conectados rápidamente con el resto de la ciudad.

El costo será de S/1.00. el sistema de pago será igual al delMetro de Lima (recarga tarjeta).

Teleférico

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado - Medios de transporte público

30

El proyecto habitacional contará con una zona comercial, en la cuál encontrarán:

• Minimarkets,

• Farmacias,

• Gimnasios,

• Restaurantes,

•Bancos, etc.

Esta zona se encontrará en la parteinferior del complejo de viviendas.

ÁREA COMERCIAL

ÁREA COMERCIAL

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado - Áreas comerciales

31

Parque Bicentenario

ZONA COMERCIAL

PARQUE CAHUIDE

ZONA COMERCIAL

El primero, se ubicará hacia la Vía de Evitamiento en la Av. Los Nogales.El segundo, se ubicará en lo alto del parque Zonal Cahuide, en la parte superior del cerro.

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado -Sectores del proyecto inmobiliario

32

*Tipo de cambio 2.8

Soles (S/.) Dólares ($)

Precio total S/. 134,000 $47,857

Soles (S/.) Dólares ($)

Cuotas mensuales S/. 1,090 $389

Financiamiento a 20 años, con el 10% de inicial (S/.)

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Concepto evaluado- Precios

Departamentos de 65m2

Se tendrán 2,800 estacionamientos y estos serán cerrados, privados y sin techar.

Soles (S/.) Dólares ($)

Precio S/. 15,000 $. 5,357.14

Estacionamiento

33

Se observa un alto nivel de agrado del proyecto, con niveles de intención de compra regulares al saberse el precio.

EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Agrado e intención de compra

Me desagrada muchoMe agrada mucho Me agrada Me desagradaNi me agrada ni me desagrada

-6% -8% -8% -12%-1% -3% -11% -14%

-4%-12%

58% 61% 56% 49%

35% 28%20%

14%

Top Box (TB)* 35% 28% 20% 14%

Top Two Box (TTB)** 93% 89% 76% 63%

Base 150 150 150 150

*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “5” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “5 + 4”

NIVEL DE AGRADO DEL PROYECTO

NIVEL DE AGRADO DE LOS

CONDOMINIOS

INTENCION DE COMPRA

INTENCION DE COMPRA LUEGO

DEL PRECIO

Definitivamente No lo compraría

Definitivamente Sí lo compraría

Probablemente Sí lo compraría

Probablemente No lo compraría

Tal vez sí tal vez no lo compraría

Nivel de agrado

Intención de compra

TTB: 74%TB: 17%

Índice de intención de compra sin precio de otros proyectos

inmobiliarios.

PRESUPUESTO INTERESADOS (63%) NO INTERESADOS (37%)

Se adecúa a mi presupuesto 78% 27%

Excede mi presupuesto 22% 71%

AL CONOCER EL PRECIO, DIRÍA QUE EL PROYECTO…

34

Se evalúan dos segmentos obtenidos a partir de la intención de compra de un departamento del proyecto conociendo el precio.

PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO

Clasificación

NO INTERESADOSINTERESADOS

CONOCIENDO EL PRECIO, ¿QUÉ TAN INTERESADO ESTARÍA USTED EN COMPRAR UN DEPARTAMENTO DE ESTE PROYECTO?

Definitivamente sí lo compraría

Probablemente sí lo compraría Definitivamente no lo

compraría

Probablemente no lo compraría

Tal vez sí tal vez no lo compraría

35

El proyecto en general contaría con un alto agrado a nivel general.

EVALUACIÓN ESPECÍFICA DEL PROYECTO TOTAL

Nivel de agrado general del proyecto total

1.Me desagrada muchoMe agrada mucho 4. Me agrada 2.Me desagrada3.Ni me agrada ni me desagrada

-6% -2% -14%-1% -2%

58% 46%77%

35% 51%7%

Top Box (TB)* 35% 51% 7%

Top Two Box (TTB)** 93% 97% 84%

Base 150 95 55

*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “me agrada mucho” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “Me agrada mucho” + “Me agrada”

TOTAL INTERESADOS NO INTERESADOS

36

Las personas interesadas en el proyecto tendrían un NSE más bajo, trabajarían en su mayoría como independientes y tendrían un estilo de vida Proactivo.

PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO

Diferencias entre los perfilesN

SE

53%

46%

4%

35%

13%

23%

24%

17%

78%

5%

18%

76%

6%

NSE B1/B2/C1

NSE C2/D

Sofisticados

Modernas

Progresistas

Adaptados

Conservadoras

Soltero

Casado/conviviente

Separado/divorciado

Dependiente

Independiente

No trabaja

ESTI

LO D

E V

IDA

NO INTERESADOS

Base: 55

63%

36%

2%

20%

8%

39%

31%

30%

58%

12%

34%

56%

10%

INTERESADOS

Base: 95

TRA

BA

JO

REA

CTI

VO

SP

RO

AC

TIV

OS

53%

47%

REA

CTI

VO

SP

RO

AC

TIV

OS

30%

70%

ESTA

DO

C

IVIL

34%

3%

21%

7%

27%

2%

5%

22%

29%

15%

17%

0%

10%

7%

El Agustino

Santa Anita

La Victoria

Ate

San Juan de Lurigancho

Cercado de Lima

San Luis

INTERESADOS NO INTERESADOS

Base: 95 Base: 55

DÓNDE VIVEN

82 m274 m2

METRAJE MÍNIMO DEL

DPTO (M2)

En general, las personas estarían pensando mudarse a una vivienda con 3 dormitorios y dos baños.

No tiene auto (92%)

37

En general los interesados en el proyecto tendrían una mayor disponibilidad para pagar el departamento.

PAGO CUOTA MENSUAL (S/.)

PAGO TOTAL (S/.)

TOTAL INTERESADO NO INTERESADO

CUOTA INICIAL (S/.)

11%21%

31%20%

14%3%

5%26%30%

18%14%

7%

300 - 449

450 - 599

600 - 749

750 - 899

900- 1049

1050 a más

1%29%29%

17%14%

9%

6%14%

35%27%

10%8%

1000 - 3999

4000 - 7999

8000 - 11999

12000 - 15999

16000- 19999

20000 a más

1%8%

39%33%

12%7%

13%23%

29%20%

6%9%

15%18%

36%21%

5%5%

6%12%

44%29%

4%5%

50,000 - 79,000

80,000 - 109,000

110,000 - 139,000

140,000 - 169,000

170,000 - 199,000

200,000 a más

1%8%

48%34%

3%5%

Base: 150 Base: 95 Base: 55

Base: 132 Base: 77 Base: 55

Pago promedio : S/.126,550 S/.130,690 S/.119,567

Pago promedio : S/.12,078 S/.13,191 S/. 10,555

Pago promedio : S/.727 S/.753 S/. 692

PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO

Financiamiento y pago del departamento

38

Índice

2

3

Análisis del concepto

Análisis de la demanda

1 Análisis de la oferta

4 Conclusiones y recomendaciones

39

PENETRACIÓN DISTRITOS RADIO DE 4KM

TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA

PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE

S/.2500 A MÁS (USTED + PAREJA)

(22%) 208,664 HOGARES

971,378 HOGARES

(15%) 31,398 HOGARES

INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO*

INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO*

(21%) 6,489 HOGARES

(55%) 3,558 HOGARES

*Escenario basado en las personas que de manera consistente manifestaron que “Definitivamente sí comprarían” un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.

Fuente: ENAHO 2012

DEMANDAFINAL

DEMANDA

Estimación de la demanda

40

Índice

2

3

Análisis del concepto

Análisis de la demanda

1 Análisis de la oferta

4 Conclusiones y recomendaciones

41

Conclusiones

42

CONCLUSIONES

Agrado del proyecto total (Parque Bicentenario, Teleférico, zona comercial, condominio, servicios)

-6%-1%

58%

35%

Todo el proyecto en su conjunto tiene un alto nivel de agrado, principalmente por los elementos complementarios al proyecto que se perciben como una mejora para la zona.

TB* TTB**

Parque Bicentenario 59% 99%

Áreas verdes 58% 100%

Teleférico 48% 93%

Áreas comerciales 39% 99%

Rutas de acceso 34% 89%

Condominio 28% 89%

¿Qué tanto le agrada o desagrada este proyecto?

Nivel de agrado de cada proyecto

TTB: 93%

Top Box (TB)* 35%

Top Two Box (TTB)** 93%

Base 150

Me agrada mucho

Me agrada

Interesados TB: 40%

TTB: 96%

Interesados TB: 51%

TTB: 98%

*TB: Puntuación más alta de la escala likert “Me agrada mucho”**TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala likert “Me agrada mucho” + “Me agradaa”

43

-8%-8%

-12%-3% -11% -14%

-4%-12%

61% 56% 49%

28%20%

14%

Top Box (TB)* 28% 20% 14%

Top Two Box (TTB)** 89% 76% 63%

Base 150 150 150

*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “me agrada mucho” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “Me agrada mucho” + “Me agrada” / “Definitivamente compraría” + “Probablemente compraría”

NIVEL DE AGRADOINTENCION DE

COMPRA SIN PRECIO

El concepto goza de una alta intención de compra.

CONCLUSIONES

Evaluación del concepto

INTENCION DE COMPRA CON PRECIO

Definitivamente no compraría

Definitivamente sí compraría

Probablemente sí compraría

Probablemente no compraría

Quizás sí, quizás no compraría

Me desagrada mucho

Me agrada mucho

Me agrada

Me desagrada

Ni me agrada / Ni me desagrada

44

CONCLUSIONES

Perfil del comprador potencial

El tener un trabajo independiente, hace que este perfil tenga una forma de ganar y gastar dinero diferente (pueden aumentar sus ingresos más fácilmente y están acostumbrados a ahorrar). A su vez, se encuentran más avocados al

desarrollo de su familia.

0 INTERESADOS

ACTIVIDAD PRINCIPALGeneradores de sus ingresos, viven el día a día

(Independientes 76%)

ATRIBUTOS VALORADOS Más funcionales (precio, seguridad)

DISPOSICIÓN PARA LA INVERSIÓN

Están dispuesto a pagar más por un inmueble

Ya están ahorrando para la inicial, un % pagaría al contado

ESTILO DE VIDA Proactivo (buscan modernidad y rentabilizar su inversión)

BUSCAN Comodidad para su familia

45

CONCLUSIONES

Evaluación de los atributos

El proyecto tiene como principales fortalezas su seguridad, distribución de los ambientes y las áreas comunes.

RANKING DE ATRIBUTOS INTERESADOS NO INTERESADOS

Precio

Seguridad interna y de la zona

Tamaño del departamento

Ubicación

Acabados de calidad

Distribución de los ambientes

Áreas comunes

Se distingue muy bien

Se distingue

Se distingue poco

Leyenda:

Básicos

Diferenciadores

74 m2

Conocen la zona

82 m2

Las características del proyecto agradan a los no interesados. Este

público podría verse atraído al proyecto una vez que la ubicación

se revalorice en el tiempo.

46

En la evaluación cualitativa, se presentóuna alta preocupación en cuanto a laseguridad, principalmente por: Colinda con AAHH Se ubica cerca a zona inseguras (p.ej.

Nocheto, Valdivieso, partes de laAvenida Riva Agüero)

CONCLUSIONES

Aspectos asociados en cuanto a la seguridad

CONCEPTO EVALUADO - SEGURIDAD:

• Iluminación (en rutas de salida y entrada yalrededor del proyecto inmobiliario).

• Urbanizaciones cerradas con vigilancia las24horas.

EVALUACIÓN CUALITATIVA

EVALUACIÓN CUANTITATIVA

Se agregaron aspectos como lailuminación, cerco, vigilancia queminimizaron considerablemente laspercepciones.

Es muy relevante prestar suma atención a las acciones que se tomen en cuanto a la seguridad del proyecto inmobiliario, por percibirse que se encuentra en una zona insegura.

47

CONCLUSIONES

Factores claves

Es importante tomar en cuenta las siguientes consideraciones, que se pueden inclinar la motivación o no de compra de un inmueble.

SEGURIDAD: ALREDEDORES DEL

CONDOMINIO

• Percepción de cercanía con los

AAHH

• Preocupación en cuanto a la

seguridad, se piensa que la

entrada debe ser restringida por

rejas y un guardián.

CREDIBILIDAD: RUTAS DE ACCESO

• Costo de las viviendas y a la

confianza en la ejecución efectiva

de lo propuesta

• Credibilidad

SOLIDEZ EN LOS CIMIENTOS / SEGURIDAD

ESTRUCTURA

• Por encontrarse en las laderas del

cerro, se manifiestan miedos en

torno a la seguridad ante sismos y

firmeza de los cimientos a través

de los años.

48

69%31%

Zona 1: Av. Los Nogales Zona 2: Parque Zonal Cahuide

CONCLUSIONES

Posibles ubicaciones

La zona preferida es:

INTERESADOSNO

INTERESADOS

Agrado general dela ubicación del proyecto (TTB*)

97% 49%

*TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala likert (4+5).

Considerada la zona más tranquila.

Zona 1: Av. Los Nogales

49

CONCLUSIONES

Sobre el valor percibido y la capacidad de pago

Se observa que los interesados en el proyecto tendrían una disponibilidad de pago mayor a la de los precios del proyecto.

S/. 100,000 S/. 100,000

S/. 134,000 S/. 140,000

S/. 120,000

S/. -

S/. 20,000

S/. 40,000

S/. 60,000

S/. 80,000

S/. 100,000

S/. 120,000

S/. 140,000

S/. 160,000

Disposición de pagoInteresados

Precio estimado delproyecto

Precio del proyecto

Mínimo Máximo

PAGO TOTAL

Diferencia entre el precio real del proyecto y el precio

estimado: S/. 14.000 Media pago cuota mensual máxima S/. S/. 990

Media cuota inicial máxima S/.

S/. 15,508

Con cuotas mensuales de este valor, el departamento podría

cancelarse en 15 años.

50

CONCLUSIÓN

Sobre la demanda

3,558 HogaresDEMANDA

FINAL (CON PRECIO)

Si bien existe una demanda de nicho e incipiente, esta podría crecer si la construcción inicial del proyecto se desarrolla con éxito.

El mercado actual es de 3,558 hogares. Sin embargo, se podría tener un mercado mayor que se hará efectivo cuando vean el producto final (Proyecto Bicentenario

construido en su totalidad).

6,489 HogaresDEMANDASIN PRECIO

51

CONCLUSIÓN

Sobre el éxito del proyecto

Debido a que este proyecto es pionero en su tipo, la venta de los inmuebles en una primera etapa será más lenta, llegando a impulsarse las ventas cuando se tenga construido el proyecto integral.

TIEMPO

INTRODUCCIÓN Y CRECIMIENTO MADUREZ DECLIVE

VEN

TAS

Etapa inicial:Momento para hacerse conocidoy generar confianza .

A futuro:Momento en el que el proyecto serevalorizará y las ventas se harán demanera automática.

52

Recomendaciones

53

RECOMENDACIONES

Sobre el Proyecto Bicentenario

Vender el proyecto de manera integral.

Aprovechar el alto agrado de los alrededores para impulsar la compra del proyecto. Cuando todo esté construido se elevará el valor de la zona.

Procurar que al momento de iniciar la venta, también se inicie el

desarrollo de los demás componentes del proyecto (Parque

Bicentenario, Teleférico, Zonas comerciales, Rutas

de acceso).

Esto se hace importante para generar confianza y

credibilidad.

54

RECOMENDACIONES

Tener un concepto definido para la venta

El condominio debe vender un estilo de vida moderno, con espacios apropiados para el desarrollo de la familia.

Este concepto te haría competitivo frente a otros proyectos de la zona.

Enfoque en las áreas comunes.

Beneficio emocional: “Desarrollo de la familia,

entretenimiento sano y seguro para los niños”

55

RECOMENDACIONES

Propuesta de valor

La propuesta de valor debe enfocarse en resaltar los atributos diferenciales, centrándose en el Proyecto Bicentenario y todos los beneficios que aportará una vez que esté construido. A su vez, proyectar un

concepto familiar, que brinde seguridad a precios bajos.

Seguridad

Hacer referencia al Parque Bicentenario, el Teleférico y la zona

comercial. De este modo el proyecto adquiere un mayor valor

percibido.

* Considerar precios accesibles como uno de los motivadores para vencer la barrera de la ubicación.

Diseñar un concepto pensado en la familia, incorporando elementos de

recreación orientados a niños y salidas familiares.

Concepto familiar

Atributos que permiten ser competitivos. Atributo que lo diferencia e inclinan la decisión de compra.

Transmitir seguridad tanto dentro como fuera del condominio.

Proyecto Bicentenario

56

Recomendaciones

Las acciones en cuanto a seguridad, son vitales para el sustento del proyecto, se recomiendan considerar estos

aspectos como partida:

Presencia policial (en el mismo condominio) y una

comisaría en los alrededores

Vigilancia en la entrada del condominio

Iluminación

57

La comunicación debe enfocarse en transmitir los beneficios que traerá vivir en el Proyecto Bicentenario:

Una vez construido será el mejor lugar de Lima para vivir: Múltiples áreas verdes y amplio espacio para compartir en familia (“Sé el dueño del Parque Bicentenario”).

Además mencionar la gran oportunidad de inversión (revalorización de la zona).

COMUNICACIÓN

Recomendaciones

58

PLAZA

Recomendaciones

La comunicación debe enfocarse en mayor medida a familias que residen en los distritos de Santa Anita, Ate y El Agustino.

El proyecto podría exponerse a otros distritos de Lima, una vez que el proyecto se haga más conocido.

59

PRECIO

Recomendaciones - Precio

Los departamentos ubicados en Los Nogales podrían tener un precios de S/.140,000, mientras que la zona de Cahuide debería

considerar precios cercanos a los S/.120,000 en una primera etapa.

Tener en cuenta que cuando se tenga avanzado el proyecto integral (Parque Bicentenario, Rutas de acceso) los precios

podrían elevarse.

60

Recomendaciones - Demanda

El público objetivo actual representa un segmento pequeño de la población. Se podría ampliar el público potencial si se

consideran segmentos con menores ingresos (“ ir hacia abajo”).

39%

30%

11%

6%

3%

5%

6%

Menos de S/.1,800

Entre S/.1,801 y S/2,000

Entre S/.2,001 y S/.2,500

Entre S/.2,501 y S/.3,000

Entre S/.3,001 y S/.3,500

Entre S/.3,501 y S/.4,000

De S/.4,001 a más

PÚBLICO OBJETIVO

19%

41% Se podrían ofrecer departamentos con

precios menores

61

Paseo de la República 3952 , Miraflores. Lima / Tel. 221-7330 / postmaster@arellanomarketing.comwww.arellanomarketing.com

Responsables:

Adrián Diaz– Jefe de CuentasNathalia Torres – Analista de Estrategias de Marketing

Lizbeth García – Coordinadora de Estrategias de MarketingBleny Valdivia – Directora de Análisis Estratégico

Jhoan Vega – Gerente de Soluciones de MarketingRolando Arellano – Dirección General