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Análisis de datos para toma de decisiones
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ahora
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después
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La naturaleza no nos diseñó para el entorno en el que vivimos
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Ejemplo: Más y ahora
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Toma de decisiones - Bernoulli y la Teoría de la decisión
probabilidad de
que ocurra
valor esperado
de una decisiónbeneficio
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Toma de decisiones – Crisis inmobiliaria 2007
probabilidad de
que ocurra valor esperado
de una decisiónBeneficio
2007 J.L.M. "Los precios caerán un 5% en seis
meses y luego se mantendrán durante 10 años". La
gente cree que los precios van a bajar un 30% y
eso es falso."www.elpais.com
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Crisis futuras vs beneficios actuales
12 años 16 años 14 años?
Subestimamos las probabilidades de
las crisis futuras y sobreestimamos el
valor de los beneficios actuales.
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Datos Información Conocimiento Sabiduría
Pasado Futuro
Exp
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An
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Los datos son sólo el principio
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Probabilidades
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1943 IIWW - Abraham Wald: B17s
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Real Estate– Estudios de demanda sobre la oferta
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Oferta viviendas por rango de superficie
4%
9%
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23%
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Fuente: idealista
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Operaciones cerradas último año por rango de superficie
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Oferta Transacciones
4%
21%
26%
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7%
1%1%
Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios
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Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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Oferta Busquedas
6%
36%
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21%
5%
3%
0%0%
Leads
Fuente: idealista
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Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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Oferta Busquedas
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27%
21%
5%
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LeadsDemanda insatisfecha
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Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2
Oferta Busquedas
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27%
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5%
3%
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Leads
Oferta y demanda equilibrada
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Leads últimos 6 meses: viviendas por rango de superficie
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<= 40 m2 41 - 60 m2 61 - 80 m2 81 - 100 m2 101 - 120 m2121 - 140 m2141 - 160 m2161 - 180 m2 180-200m² 201 - 400 m2401 - 600 m2 > 600 m2
Oferta Busquedas
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Leads
Exceso de oferta
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Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades
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Toma de decisiones – Análisis de la demanda: Probabilidades
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Nuevos parámetros: Monitorización del ciclo inmobiliario
Búsquedas Oferta Visitas Leads Bajas Cierre
Demanda
aspiracional
Inmuebles
anunciados
Demanda
madura
Último precio
anunciado
Inmuebles
en mercado
Precio
escriturado
hoy 3 meses 6-9 meses
Cierre
Búsquedas
Bajas
Visitas
6-9 meses
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Beneficios
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277.500 €
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492 días
Bajas: 1.703 €/m²
158.000 €
95 m²
147 días
Oferta: leads x 1.000 visitas - Análisis de la demanda: Precios
1.931 €/m²
235.000 €
122 m²
465 días
Cierres: 1.525 €/m²
124.500 €
83 m²
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1% 12% 3% 10% 15%
Monitorización de cualquier ámbito: precios
Contraofertas Bajas
1.703 €/m²
95 m²c
1.931 €/m²
122 m²c
1.525 €/m²
83 m²c
Cierres
1.505 €/m²
80% menos
contactado
1.752 €/m²
101 m²c
20% más
contactado
2.220 eur/m²
125 m²c
Medio Oferta
![Page 23: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/23.jpg)
23
“La verdad está en la tendencia y no en el dato”
![Page 24: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/24.jpg)
Índice de evolución de las búsquedas compra-venta
“La verdad está en la tendencia y no en el dato”
Fuente: idealista
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Búsquedas en venta normalizadas
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Monitorización de cualquier ámbito
![Page 26: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/26.jpg)
Monitorización de cualquier ámbito
![Page 27: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/27.jpg)
Integración de capas de información
Sociodemográficos Oferta
Públicas
Privadas
Parque existente
Consumidores CierresDemanda
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Información inmobiliaria en tiempo real
![Page 29: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/29.jpg)
¿De qué ámbitos tenemos datos?
imagen
Integración
bases de
datos
Nuevos productos para el sector inmobiliario
imagen
Entorno de
valoración
y análisis
Estudios
de
mercado
Valoración
de carteras
![Page 30: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/30.jpg)
![Page 31: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/31.jpg)
Caso práctico Roces (Gijón)
![Page 32: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/32.jpg)
¿Qué necesito saber?
Demanda Valor del sueloComercialización
Obra Nueva
Precio de oferta• Más contactada
• Menos contactada
• Bajas
Precios de cierre
Tipología demanda• Búsquedas
• Visitas
• Contactos
Tipología
transmitida
Oferta de ON• Actual
• Histórico
Ranking de
contactos• Promociones
• Producto
Decisión óptima
![Page 33: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/33.jpg)
Entorno de valoración y análisis
Vivienda en buen estado Obra Nueva
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Entorno de valoración y análisis
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Análisis inicial: Actividad inmobiliaria
Evolución precio unitario oferta / nº viviendas dadas de baja
Fuente: idealista
0
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7
Nº de viviendas dadas de baja venta Unitario medio oferta venta (€/m²)
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Índice de evolución de las búsquedas compra-venta
Análisis inicial: Evolución demanda
Fuente: idealista
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7
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7
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y.-
17
Búsquedas en venta normalizadas
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Análisis inicial: Demanda
Evolución distribución leads por nº de dormitorios
Fuente: idealista
40%42%
51%53%
50%48%
51%
56% 56%
43%
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40%
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70%
80%
90%
100%
1T 2016 2T 2016 3T2016 4T 2016 1T 2017
2 dorm 3 dorm 4 o más dorm menos de 2 dorm
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Estudio de Mercado: Cliente objetivo
Grupo de edad
predominante
35-39 años
Porcentaje población
extranjera:
3%
Fuente: elaboración propia a partir de datos INE
![Page 39: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/39.jpg)
Estudio de Mercado: Análisis parque inmobiliario existente
Total viviendas
19.369 (100%)
Viviendas en oferta
411 (3,5%)
Fuente: elaboración propia a partir de datos Catastro
Zona Residencial
Viviendas en oferta:
Plurifamiliares
2-3 dorm
60-100 m²c
90-180 K €
![Page 40: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/40.jpg)
Búsquedas vs visitas Leads/1000 visitas
Leads/1000 vis por rango de superficies
Leads/1000 vis por Nº de dormitorios
Visitas vs leads por rango de precios
4%
12%
36%
44%
3%0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0%
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50%
<=
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20 m
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- 1
60 m
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2
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90-1
20 K
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50 K
€
150-1
80 K
€
180-2
10 K
€
210-2
40 K
€
240-2
70 K
€
270-3
00 K
€
300-3
60 K
€
360-4
20 K
€
420-4
80 K
€
480-6
00 K€
600-1
000 K
€
1000-2
000 K
€
2000-3
000 K
€
>3000 K
€
% leads/1000 visitas
![Page 41: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/41.jpg)
Estudio de Mercado: Viviendas más contactadas ON-viviendas transmitidas
Viviendas transmitidas 2013-2016
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
0%6% 2% 0%
40% 32%46%
43%
60%59%
47% 53%
3% 6% 7%
0%
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40%
60%
80%
100%
120%
2013 2014 2015 2016
1 dorm 2 dorm 3 dorm 4dorm
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0
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20 %1.446 €/m²
112.709 €
78 m²
46 días
80 %1.624 €/m²
127.112 €
78 m²
312 días
Valor del suelo: Oferta: leads x 1.000 visitas
Cierres: 1.504 €/m²
126.336 €
84 m²
1.601 €/m²
125.255 €
78 m²
358 días
![Page 43: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/43.jpg)
Valor del suelo: Comparables transmitidos
![Page 44: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/44.jpg)
Valor del suelo: Comparables transmitidos
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
Nº Vía año nº cierres Clasificación € m² €/m²
1 JOSE ANTON MAGARZO, 260 2012 47 Protegida 125.418 69 1.820
2 CESAR MAESE ALONSO, 200 2012 27 Protegida 139.011 77 1.807
3 RAMON GOMEZ LOZANA, 215 2011 18 Protegida 132.314 75 1.764
4 BENITO OTERO MARTINEZ, 365-385-405 2012 85 Protegida 142.239 84 1.693
5 JOSE ANTON MAGARZO, 440-460 2012 33 Protegida 149.790 92 1.626
6 JOSE ANTON MAGARZO, 400 2012 25 Protegida 130.143 83 1.566
7 BENITO OTERO MARTINEZ, 309 2012 50 Protegida 134.344 94 1.434
8 RAMON GOMEZ LOZANA, 230 2011 20 Protegida 98.282 75 1.317
9 ROCES, 1251-1271 2010 19 Protegida 99.373 84 1.183
10 JOSE ANTON MAGARZO, 310 2015 26 Protegida 108.876 108 1.012
![Page 45: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/45.jpg)
Valor del suelo: Comparables transmitidos
Evolución precios de cierre de vivienda libre
Fuente: Profesionales, Registradores, Notarios
22
38
60
33
1.353,60
1.760,89
1.450,00 1.504,00
0
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20
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60
70
-
200
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1.000
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1.600
1.800
2.000
2013 2014 2015 2016
Nº
anu
nci
os
Pre
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€/m
²
Pisos transmitidos 2013-2016
Nº Cierres Cierres €/m²
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Comercialización ON: Histórico
ON comercializada en idealista 2013-2017
Fuente: idealista
46
61
129
1.482,06
1.384,91
1.682,00
0
20
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200
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1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2015 2016 2017
Nº
anu
nci
os
Pre
cio
€/m
²
Pisos en oferta Obra Nueva 2015-2017
Nº Anuncios €/m²
![Page 47: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/47.jpg)
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
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Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
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Comercialización ON: Auditoría
Localización Promotor Tipología
Roces Solvia Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
>97.800 € 2 y 3 dorm 75-96 m²c
Residencial Alameda7 leads/1000 visLibre, zonas ajardinadas
Fuente: idealista
Localización Promotor Tipología
Roces Monteobal Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
- 1,2 y 3 dorm - m²c
Edificio Cantábrico8,2 leads/1000 visVPA, amplias zonas verdes
Localización Promotor Tipología
Roces Citifidalgo Plurifamiliar
PrecioNº
dormitorios Sup
>99.450 € 2 dorm 67 m²c
Área Residencial Roces20 leads/1000 visVPA, ubicación privilegiada
![Page 50: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/50.jpg)
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
![Page 51: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/51.jpg)
Comercialización ON: Auditoría
Fuente: idealista
Localización Promotor Tipología
Roces CSB Promociones Plurifamiliar
Precio Nº dormitorios Sup
>120.000 € 2y 3 dorm 67-86 m²c
HeliosVPA, terrazas y amplias zonas comunes
Localización Promotor Tipología
Roces C Los Campos Plurifamiliar
Precio Nº dormitorios Sup
>82.000 € 1, 2y 3 dorm 42-96 m
Terrazas de RocesVPA, amplias terrazas y zonas comunes
![Page 52: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/52.jpg)
Auditoría comercialización cartera en tiempo real
Activo vs competencia en barrio. Leads/1.000 visitas
![Page 53: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/53.jpg)
Decisiones: producto
Decisión sobre nº de dormitorios
Fuente: idealista / Profesionales, Registradores, Notarios
7%
24%
36%
32%
12%
38%
47%
3%
0%
50%
43%
7%
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30%
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60%
1 d
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3 d
orm
4 d
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Búsquedas contactos Cierres
![Page 54: Presentación de PowerPoint - Asproconpress.cac-asprocon.as/.../07/Presentacion_Idealista... ·](https://reader034.fdocuments.ec/reader034/viewer/2022042417/5f32ec227f434f1a0a1881b1/html5/thumbnails/54.jpg)
Decisiones: precios
Sobre los precios
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Datos Información Conocimiento Sabiduría
Pasado Futuro
Exp
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Los datos son sólo el principio
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