PRESENTA ASESOR - Janium...Municipal, Consejo Técnico Catastral, Reglamento del Consejo Técnico...

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"Homologación de criterios valuatorios en los catastros municipales de la zona metropolitana de Guadalajara."

TESIS

Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

Ing. Alfredo Bayardo Prieto

ASESOR

M. en A. & MVII Juan Manuel Bravo Armejo

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco, agosto de 2008

Agradecimientos

A mi familia: Con todo cariño y agradecimiento por el apoyo que me brindo en todo momento.

A mis compañeros: Por su sincera amistad y confianza, además que con sus aportaciones enriquecieron las exposiciones y me estimularon para seguir.

A mis maestros: Gracias por su paciencia y espíritu de enseñanza lograron que se llegara a la meta propuesta y sembraron en mí la semilla del conocimiento. Gracias por ayudarme a superarme.

A nuestra escuela: Gracias por la oportunidad que brindaron de poderme superar, gracias por las enseñanzas que me dio y que me ayudaran a forjarme como un individuo útil a la sociedad.

Dedicatoria

£1 concluir un ciclo de la vida es motivo de orgullo y satisfacción.

Dedicada a la memoria de mi madre y a las buenas enseñanzas de mi padre.

Este caminar por la senda de la cultura y crecimiento como profesionista no se logra solo siempre los cimientos sólidos son la base, mis padres me dieron esos cimientos con amor y constancia en los estudios.

Los cimientos solos no sirven de nada si no se edifica en ellos.

El tener una base solida en la mayoría de las veces es producto de los padres y una buena familia, pero el construir encima de ellos es esfuerzo de uno solamente, se puede construir cualquier cosa sobre ellos, saber elegir cual seria la mejor opción es una tarea difícil, pero nos debemos guiar por estos principios: Que Quiero Hacer, Que soy Capas de Hacer y Que Puedo Hacer. Si logramos conjuntar las tres cosas siempre daremos con alegría todo lo que tenemos. La familia es el soporte de de la humanidad y ustedes son mis pilares.

Con cariño para mis hijas Angeles Fabiola y Ana Fátima.

Resumen de la investigación

Se analiza un caso práctico demostrando que con la discrepancia de criterios y valores entre los municipios que conforman la mancha urbana, un inmueble con las mismas características, tiene diferente valor en cada uno de ellos.

A cada municipio lo rigen las mismas leyes federales y estatales. Sus leyes municipales son prácticamente iguales pero se aplican con criterios distintos propuestos por sus consejos técnicos catastrales y aprobados por los cabildos.

Este estudio pretende que los municipios que están interrelacionados e inmersos en la misma zona económica homologuen sus criterios y valores catastrales para valuar y evitar especulaciones en el valor de los inmuebles.

Introducción

El objetivo de este estudio es demostrar la necesidad de homologar criterios en valuación catastral, en municipios que compartan una zona metropolitana. Al homologar criterios, formatos, valores y características, los inmuebles que se encuentran ubicados en la mancha urbana y los inmuebles próximos a desarrollarse competirán con las mismas características tratando de lograr un crecimiento más armónico y organizado.

Si crecen de manera conjunta, organizada y acorde a los planes parciales de desarrollo tanto municipales como estatales, se lograra un crecimiento mas solido y se evitará en medida de lo posible, el desarrollo de zonas habitacionales sin infraestructura o en zonas de riesgo, ya que al establecer leyes y reglamentos en conjunto, la autoridad municipal tendrá menor posibilidad de error en la autorización de desarrollos o cambios de uso de suelo, ya que el valor de una propiedad se vera directamente afectada por esos cambios de criterio.

Contar con un padrón seguro y confiable de todos los inmuebles que comprende el territorio municipal es importantísimo para el crecimiento y desarrollo ordenado de cualquier municipio y si además lo enriqueces con la integración ordenada a los planes del municipio vecino, las acciones de ordenamiento territorial y de mejora en la calidad de vida de los habitantes del municipio se vera reflejada inmediatamente.

Manejando los mismos criterios en la valuación de los inmuebles pondrá a los municipios conurbados en igualdad de circunstancias para el desarrollo armónico, algunos municipios dejarían de ser los dormitorios de la zona metropolitana, con eso se evitarían los largos desplazamientos de habitantes de sus casas hacia sus centros de trabajo, sus costos en cuanto a servicios municipales se verían disminuidos ya que la vigilancia, recolección de basura y demás servicios estarían distribuidos ordenadamente.

El empezar por tener un criterio único, valores homologados y capacidad de respuesta efectiva en materia catastral, evitaría la especulación de terrenos y desarrollos ya que el constructor invertiría en la zona que se necesita y no en la zona o municipio que le reditúe solamente ganancias a el. Ya sea porque el terreno es más económico, porque el municipio aprueba todo lo que le presentan sin importar los riesgos que pudieran presentarse.

Los municipios en base a los valores catastrales y los criterios bien definidos para la valuación masiva, serian los pilares para un desarrollo armónico de la zona metropolitana de Guadalajara. La cabecera municipal podría iniciar e impulsar programas para redensificar el centro y ordenadamente establecer los cambios de uso de suelo que presenta constantemente, el municipio de Zapopan pondría fin a la construcción de desarrollos habitacionales en zonas de riesgo como Nextipac, El Briseño y tantas otras que tiene, además podría conservar tantas zonas de siembra o cultivo que tiene en inmejorables zonas y que poco a poco se van perdiendo por el cambio de uso de suelo, podría al igual que muchos municipios evitar que se construya o se utilicen cauces de arroyos pluviales como calle, avenidas o zonas de destinos de los desarrollos, el municipio de Tlajomulco podría dejar de ser el dormitorio de la zona urbana de Guadalajara y podría crecer de una manera mas ordenada, los municipios de Tlaquepaque y Tonalá crecerían sus zonas habitacionales de vivienda media y residencial y podrían ordenar mucho mejor sus zonas industriales y de servicios.

En la actualidad cada uno de los municipios que integran la zona metropolitana de Guadalajara tienen conformada toda su estructura para la valuación catastral de manera independiente, Catastro Municipal, Consejo Técnico Catastral, Reglamento del Consejo Técnico Catastral, Reglamento de Desarrollo Urbano, Planes Parciales municipales. Leyes y Reglamentos de construcción y urbanización. Ley de Hacienda Municipal y un sin numero de planes y proyectos para el desarrollo municipal.

Todas estas acciones son de manera individual y pocas son de manera conjunta con su municipio vecino. Vemos que la mayoría de las acciones que se hacen en conjunto sin la presencia del gobierno del estado están en el olvido o ninguno de los municipios quiere hacerse responsable.

Los cinco catastros que estudiare difieren de manera sustancial en cuanto a la aplicación de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco y de la propuesta de la Norma Técnica Catastral del Estado de Jalisco.

Se estudiaran predios con las mismas características, medidas, superficies, construcciones, proyecto y terminados de construcción, en cada uno de los municipios y se aplicara la normatividad establecida en las Tablas de Valores Catastrales del año 2008, aprobadas por el Honorable Congreso del Estado de Jalisco en su decreto respectivo y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco.

Al aplicar la normatividad establecida en cada uno de los municipios a un inmueble encontramos notables diferencias en cuanto al valor final obtenido, tanto en terreno como en construcción, dicha diferencia es muy notable cuando comparamos inmuebles que solo los divide el arroyo de una calle (ya que los limites municipales en la zona urbana de los municipios se establecieron por centros de calle) y a los contribuyentes de los impuestos municipales es muy difícil de explicar que dicha diferencia de valor se debe a que en la acera de enfrente es otro municipio y que a pesar de ser los mismos servicios y la misma infraestructura urbana su inmueble vale menos o sus impuestos son mayores por estar en determinado municipio.

Con los resultados obtenidos en este estudio se pretende que los Consejos Técnicos Catastrales de los diferentes municipios inicien la homologación de criterios y valores catastrales, si no es posible iniciarlo con los representantes de las autoridades municipales (por los compromisos políticos que pudieran tener) al menos crear conciencia e iniciarlo con los representantes de la ciudadanía, ya que en la mayoría de los Consejos Técnicos Catastrales están representados por los mismos organismos.

Al homologar los criterios valuatorios en los catastros municipales de la zona metropolitana de Guadalajara será mas ágil la valuación catastral, se integraran con armonía las zonas fronterizas de los municipios, crecerán con orden los desarrollos inmobiliarios tanto habitacionales, comerciales, industriales y de servicios.

Las autoridades podrán dar respuesta de manera mas ágil a la valuación catastral evitando las especulaciones y podrán confiar con mayor precisión de los valuadores que son los ojos del municipio y quienes mantienen actualizado el padrón catastral de inmuebles, tanto los nuevos como los cambios de uso de suelo que constantemente se le ocultan a la autoridad.

ÍNDICE

I. Antecedentes

1. Antecedentes históricos. 1

2. Diferencias en los criterios de valuación. 3

3. Como integran los consejos técnicos catastrales.

3.1 Antecedentes 5 3.2 Según sus reglamentos 7 3.3 Atribuciones de los integrantes 9

4. Diferencias en las condiciones técnicas en los municipios. 4.1 Generalidades 12 4.2 Municipio de Guadalajara 13 4.3 Municipio de Zapopan 13 4.4 Municipio de Tlajomulco 13 4.5 Municipio de Tlaquepaque 14

4.6 Municipio de Tonalá 14

II. Diferencias en las leyes y reglamentos municipales.

1. Consejos técnicos catastrales. 14

2. Planes parciales municipales. 18

3. Ley de ingresos municipal. 19

III. Aplicación de criterios y valore catastrales

1. Valuación de terrenos. 20

2. Valuación de construcciones. 25

3. Factores de demerito o castigo.

3.1 Municipio de Guadalajara 31 3.2 Municipio de Zapopan 34 3.3 Municipio de Tlajomulco 37 3.4 Municipio de Tlaquepaque 37 3.5 Municipio de Tonalá 39

4. Factores de incremento. 4.1 Municipio de Guadalajara 40 4.2 Municipio de Zapopan 40 4.3 Municipio de Tlajomulco 41 4.4 Municipio de Tlaquepaque 41 4.5 Municipio de Tonalá 42

IV. Resultados

1. Diferencias en cuanto a su aplicación.

2. Diferencias en criterios técnicos.

3. Diferencias en clasificaciones.

V. Conclusiones

VI. Bibliografía

VIL Glosario de términos

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I. Antecedentes

1. Antecedentes históricos:

Durante muchos años el Gobierno del estado desde de la Tesorería, era el rector de los valores catastrales aplicables en el estado de Jalisco. El Gobernador nombraba a su tesorero y este a su vez nombraba al director de Catastro del Estado, sobre quien recaía la responsabilidad de aplicar valores, normas y criterios catastrales para los inmuebles ubicados en el estado.

La valuación de predios catastralmente se regulaba por La ley de Catastro y el manual de valuación, la mayoría del trabajo se centralizaba en la ciudad de Guadalajara y el resto en delegaciones regionales, las cuales le reportaban a una oficina dentro del mismo catastro de Guadalajara.

Existía un Consejo Técnico Catastral que modificaba los valores catastrales de todos los centros de población y estaba integrado por:'

• Secretaría de Finanzas y Presidente de la Junta Tabuladora de Catastro.

• Dirección de Catastro y Secretario de la Junta Tabuladora de Catastro.

• Secretaría de Desarrollo Urbano.

• Secretaría de Promoción Económica.

• H. ayuntamiento Constitucional de Guadalajara.

• H. Ayuntamiento Constitucional de Tlaquepaque.

• H. Ayuntamiento de Tonalá.

• H. Ayuntamiento Constitucional de Zapopan.

• Federación de Trabajadores de Jalisco.

• Federación Revolucionaría de Obreros y Campesinos.

• Cámara Nacional de Comercio de Guadalajara.

• Centro Bancario de Guadalajara.

• Cámara de la Propiedad Urbana de Jalisco A. C.

1 Tablas de valores catastrales del año 1995

1

• Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco A. C.

• Secretaría de Desarrollo Rural.

• Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco.

Estos eran los organismos más representativos de los diversos sectores de la población.

En el año de 1983, con la creación del Federalismo y la modificación a la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos2, en su Titulo Quinto, articulo 115 (Reformado mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 3 de febrero 1983), se dieron los siguientes cambios:

"Los Estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de su organización política y administrativa, el Municipio Libre conforme a las bases siguientes:

I. Cada Municipio será administrado por un Ayuntamiento de elección popular directa y no habrá ninguna autoridad intermedia entre éste y el Gobierno del Estado.

II. Los Municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán su patrimonio conforme a la ley.

III. Los Municipios, con el concurso de los Estados cuando así fuere necesario y lo determinen las leyes, tendrán a su cargo los siguientes servicios públicos:

a) Agua potable y alcantarillado

b) Alumbrado público

c) Limpia

d) Mercados y centrales de abasto

e) Panteones

f) Rastro

g) Calles, parques y jardines

h) Seguridad pública y tránsito, e

i) Los demás que las legislaturas locales determinen según las condiciones territoriales y socio-económicas de los Municipios, así como su capacidad administrativa y financiera.

2 Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, articulo 115.

2

Los Municipios de un mismo Estado, previo acuerdo entre sus ayuntamientos y con sujeción a la ley, podrán coordinarse y asociarse para la más eficaz prestación de los servicios públicos que les corresponda;

IV. Los Municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso:

a) Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

Los Municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administración de esas contribuciones.

V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la creación y administración de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilización del suelo en sus jurisdicciones territoriales; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones, y participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas. Para tal efecto y de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de esta Constitución, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios".

El estado dejó de regular los valores catastrales de los predios y se formó en cada municipio su Catastro Municipal.

En el año de 1996 con el decreto número 16794 se presentó al congreso del estado la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, la cual fue aprobada el día 14 de octubre de 1997, publicada el 18 de Noviembre de 1997 y entró en vigor el 18 de Diciembre de 1997, dejando abrogada la Ley de Catastro del Estado3.

El Reglamento Interno de sesiones del Consejo Técnico Catastral del Estado se aprobó el día 9 de marzo de 2000, se publicó el 30 de marzo de 2000 y entro en vigor el 31 de marzo de 2000 .

2. Diferencias en los criterios de valuación.

Durante los primeros años de la creación de los Catastros Municipales la legislación aplicable por tradición fue la misma que manejaba Catastro del Estado, incluso algunos catastros municipales en la actualidad siguen aplicando los mismos criterios.

Datos tomados de la propia Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco Datos tomados del propio reglamento interno del Consejo Técnico Catastral del Estado

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Con la integración de los Consejos Técnicos Catastrales Municipales y con la ayuda del Consejo Técnico Catastral del Estado, poco a poco los municipios con mayor poder adquisitivo fueron tecnifícando y adecuando a sus catastros a las necesidades locales, algunos municipios crecieron rápidamente pero otros se fueron rezagando al grado de que fueron rebasados por el crecimiento de fraccionamientos y asentamientos de población.

Los municipio que fueron adecuando sus catastros algunas veces sacrificaban el integrar un consejo Técnico Catastral o no trabajaban adecuadamente y no incrementaban valores de terreno ni de construcciones, con el fin utilizarlo como medida populista para obtener votos electorales, esto provocaba que en años no electorales el incremento a los valores fuera mayor que la inflación y así lograban nivelar un poco el desajuste que habían provocado.

Los municipios menos pudientes en materia económica aún en este tiempo siguen sin poder modificar su cartografía y por ende no han modificado o actualizado su padrón catastral de inmuebles.

En los municipios donde la mancha urbana por motivos de crecimiento fueron invadiendo territorios de otros municipios como es el caso que nos ocupa, los municipios invadidos no tenían las adecuaciones ni los recursos suficientes para hacer frente al incremento de inmuebles y cuentas catastrales (prediales) con la rapidez con la que estaban siendo desarrollados sus territorios.

Esos municipios dejaron a un lado el legislar y adecuar el catastro para convertirse en un catastro recaudador y por ende sus valores y técnicas de valuación masiva fueron decayendo al grado de que es muy complicado y poco práctico el modificar radicalmente sus técnicas de valuación.

Otro problema más en el que se vieron involucrados algunos de los municipios, es que por falta de presupuesto, la mayoría de las personas que laboran en el área técnica de valuación carecían de la preparación adecuada y del criterio profesional para establecer conceptos prácticos en la realización de los avalúos, no utilizaban un criterio establecido y solamente lo que decía su sistema de valuación era lo correcto.

Caso contrario a otros catastros con más recursos y capacidades técnicas que emplearon y modificaron sus sistemas tanto de criterios valuatorios como la forma de razonar sus fórmulas de depreciación o incremento en los valores de terreno.

Una problemática más es que el municipio que invadió a los demás con la mancha urbana fue porque que ya no le quedaba más territorio por desarrollar y el que tenía fue haciéndose un territorio de casas antiguas, por lo cual no era interesante implementar un sistema o un criterio para edificaciones nuevas.

La fotografía puede ayudar mucho en la tarea de normar criterios pero por lo general cuando se trata de pago de impuestos la mayoría de las personas toma lo más malo de la construcción para que se clasifique como una construcción con menor valor.

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3. Cómo se integran los consejos técnicos catastrales.

3.1 Antecedentes:

Con fecha 18 de noviembre de 1997, el Congreso del Estado, emitió el decreto número 16794, que contiene la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, la cual prevé en su Capítulo III la constitución del Consejo Técnico Catastral del Estado y los Consejos Técnicos de Catastro Municipal, específicamente en su Artículo 18 establece que el Consejo Técnico Catastral del Estado, será un órgano colegiado de carácter permanente, responsable de asesorar, coordinar y evaluar las acciones en materia de Catastro;

"Artículo 18.- 5E1 Consejo Técnico Catastral del Estado será un órgano colegiado de carácter permanente, responsable de asesorar, coordinar y evaluar las acciones en materia de catastro; tendrá a su cargo:

I. Apoyar a los ayuntamientos en la integración del catastro municipal, cuando éstos se lo soliciten;

II. Estudiar, analizar y formular propuestas en relación con la normatividad administrativa, en materia de catastro y valuación catastral; y

III. Observar los reglamentos y normas técnicas que se emitan por el Sistema de Información (sic) en materia de:

a) Cartografía y restitución;

b) Sistemas de información geográfica;

c) Sistemas de informática, equipo y programas de cómputo;

d) Comunicaciones, formato y transmisión de datos; y

e) Normatividad técnica y administrativa, en cuestiones de información".

En la práctica el Consejo Técnico Catastral poco ha podido apoyar los catastros municipales con bajos recursos ya que ellos no han podido crecer en material técnico ni de cómputo.

El Consejo técnico Catastral del Estado está integrado por personalidades de diferentes sectores sociales como lo establece el artículo 19 de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco.

Ley de Catastro del Estado, articulo 18

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"Artículo 19.- 6E1 Consejo Técnico Catastral del Estado se integrará con los titulares de las dependencias del Poder Ejecutivo del Estado y por los representantes de los ayuntamientos que se enumeran a continuación:

I. El Secretario de Finanzas, quien lo presidirá;

II. El Secretario de Desarrollo Rural;

III. El Secretario de Desarrollo Urbano;

IV. El Secretario de Promoción Económica;

V. El Director de Catastro del Estado, quien fungirá como Secretario de Actas y Acuerdos del Consejo;

VI. El Director del Instituto de Información Territorial, quien fungirá como presidente de la Comisión Técnica del Consejo;

VIL Un representante común de los ayuntamientos de cada región del Estado, con excepción de aquéllas que expresamente se indican.

Con la salvedad a que se refiere el párrafo anterior, los municipios integrantes de cada región, a convocatoria del presidente del Consejo Técnico Catastral del Estado, elegirán de entre ellos a un representante común. Sólo en el caso de que en la fecha señalada para integrar el Consejo Directivo no hubieren elegido al representante común de la región de que se trate, lo será el del ayuntamiento que adelante se indica:

a) Región Valles, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Ameca;

b) Región Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Colotlán;

c) Región Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Zapotlán el Grande;

d) Región Sureste, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Tamazula;

e) Región Altos Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Lagos de Moreno;

f) Región Altos Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Tepatitlán;

g) Región Costa Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Autlán de Navarro;

h) Región Sierra de Amula, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de El Grullo;

i) Región Costa Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Puerto Vallarta;


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j) Región Sierra Occidental, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Mascota;

k) Región Ciénega, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Ocotlán;

1) Región área Centro de Guadalajara, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Guadalajara;

m) Un representante común de los municipios de Guadalajara, Tlaquepaque, Tonalá y Zapopan.

El representante que haya sido nombrado en estas circunstancias, continuará en su encargo hasta en tanto se nombra al representante común, elegido por el acuerdo de los municipios de la región correspondiente o por los municipios mencionados en el inciso m).

Para el caso de que se modifique la división regional del Estado, afectándose el número de las regiones a que se refiere el presente artículo, el Consejo Técnico Catastral del Estado realizará las modificaciones necesarias, a fin de que se mantenga de forma permanente la adecuada representación regional y proporcional ante el mismo;

n) Un representante del Consejo Metropolitano;

o) Un representante del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco; y

p) Un representante del Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco".

3.2 Según sus reglamentos:

Posteriormente los ayuntamientos por conducto de su departamento o dirección de catastro y cumpliendo con el mandato legal de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco en su artículo 11 fracción II concede a'los municipios la posibilidad de constituir un Consejo Técnico Catastral Municipal y en su caso, determinar su integración y reglamentar su funcionamiento.

Con esta pretensión, la constitución del Consejo Técnico Catastral, integrado por representaciones sociales, empresariales y económicas del municipio, se convierte en un apoyo tanto en planeación urbana como para determinar los impuestos que tienen como base la propiedad inmobiliaria, garantizando la legitimidad de las acciones gubernamentales en materia tributaria.

Particularmente, se fortalece el cumplimiento al mandato legal en materia catastral y sobre todo conlleva premisas básicas como transparencia en las decisiones de gobierno, rendición de cuentas a la comunidad y democratización de la información y concurrencia social en los aspectos que impactan de manera directa a la comunidad.

Con motivo de lo anterior, se propone un órgano colegiado que sea el responsable de analizar, estudiar y formular recomendaciones en materia de catastral, basadas en el conocimiento y compromiso de quienes se encuentran relacionados con los bienes inmuebles asentados en el municipio.

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Este Consejo Técnico Catastral podrá gestionar ante las instancias correspondientes información actualizada, que se valoren proyectos de zonifícación catastral, que se emitan recomendaciones de reglamentos, instructivos, manuales y especificaciones técnicas y que se homologuen criterios con el Consejo Técnico Catastral del Estado, para la correcta función catastral municipal, entre otros.

La adecuada integración y operación de la figura colegida citada permitirá, fortalecer la planeación y administración del catastro municipal, ya que su integración impulsara, aun más, la organización catastral, se fortalecerán las políticas y prácticas del catastro; y se coadyuvará en el mantenimiento actualizado de la información.

Por los motivos expresados con anterioridad y teniendo en cuenta que la Ley de Catastro del Estado ordena que se constituyan los consejos Técnicos de Catastro Municipal tal como lo marca en el Capitulo III en su articulo 23.

"Artículo 23.- Los ayuntamientos, aun cuando hubieren celebrado convenio con el Ejecutivo del Estado para la administración de su Catastro, deberán constituir el Consejo Técnico de Catastro Municipal, conforme a las bases siguientes:

I. Se podrá integrar por:

a) El Presidente Municipal o su representante, que será el Presidente del Consejo;

b) El Funcionario encargado de la Hacienda Municipal o su representante, que será el Secretario del Consejo;

c) El titular del catastro municipal o quien haga sus veces en caso de convenio;

d) El Regidor que el ayuntamiento determine;

e) Un representante por parte de los sectores industrial, comercial y empresarial, designados en el reglamento que para el efecto emita el ayuntamiento;

f) Un representante del sector agropecuario;

g) Un representante común de las personas jurídicas con funciones de organización ciudadana y vecinal o en su caso un representante común de los propietarios de fincas urbanas;

h) Un representante común de las asociaciones de valuadores o del Consejo Intergrupal de Valuadores, dicho representante deberá acreditar que elabora avalúos en el municipio, y que está registrado en la Dirección de Catastro del Estado;

i) Un representante del Colegio de Notarios de Jalisco, que esté adscrito a dicho municipio; y


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j) Por las personas que el Consejo considere conveniente invitar a participar, por sus conocimientos y reconocida solvencia moral;

II. Los Consejos Técnicos de Catastro Municipal estarán facultados para estudiar, revisar y formular recomendaciones respecto de las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones, y remitirlos con fines de homologación al Consejo Técnico Catastral del Estado; y

III. Sus facultades específicas se determinarán en el reglamento que expida el ayuntamiento para normar su funcionamiento".

Con esto se mezcla parte de funcionarios públicos con representantes sociales, pero en el balance se aprecia que la mayoría de los integrantes del consejo carecen de una preparación o conocimientos en la materia de la valuación, aunque pudieran determinar cada uno que los representara una persona con conocimientos en la materia y esto daría un auge y alcance mayor, ya que no verían solo los valores o decisiones que afectaran a su gremio o sector sino que apoyarían a las demás áreas o integrantes a fortalecer sus decisiones con el objeto de lograr un bien común.

3.3 Atribuciones de los integrantes

En la ley de catastro del estado están perfectamente claras indicadas las atribuciones del los consejos y de los integrantes del consejo Técnico Catastral, las cuales sólo se realizan para estudiar las tablas de valores del próximo año y no se explota al máximo este potencial que tienen los ayuntamientos para trabajar todo el año.

"CAPÍTULO III8

DE LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL CONSEJO.

Artículo 9. Son facultades y obligaciones del Consejo las siguientes:

I. Recabar del Catastro la información necesaria que permita cumplir con las funciones que le confiere la Ley y el presente reglamento;

II. Analizar, evaluar, y en su caso proponer los proyectos de zonificación catastral que le presente la Dependencia de Catastro de conformidad con la normatividad existente sobre la materia;

III. Analizar, evaluar y proponer recomendaciones respecto de los reglamentos, instructivos, normas técnicas y manuales que emita el Catastro;

IV. En general, presentar a la Autoridad Catastral propuestas sobre los métodos de investigación de valores que conlleven a la emisión de nuevas tablas de valores unitarios de terreno y construcciones;


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V. Analizar, revisar, evaluar y formular recomendaciones respecto de las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones así como los coeficientes de demérito e incremento de valor que presente la Dependencia de Catastro;

VI. Remitir para fines de homologación al Consejo Técnico Catastral del Estado dos tantos de las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones, así como los coeficientes de demérito e incremento que hubiese aprobado el Consejo, dentro de un plazo no mayor a treinta días contados a partir de la aprobación total de las propuestas;

VIL Analizar y revisar los sistemas de valuación masiva propuestos por el Catastro Municipal, donde se integren: terminología cualitativa, coeficientes de deméritos e incrementos; precisiones y rangos, así como mecanismos de adecuación del mismo sistema y reglamentación para su aplicación, que sirva de base para valuar la propiedad inmobiliaria;

VIH. Crear las comisiones o grupos de trabajo que estime necesarios;

IX. Coordinarse con dependencias e instituciones públicas que desarrollen actividades relacionadas con sus funciones;

X. Las demás que le señale la ley o este reglamento".

"CAPÍTULO IV9

DE LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS INTEGRANTES DEL CONSEJO.

Artículo 10. Las facultades y obligaciones del Presidente del Consejo son las siguientes: I. Representar al Consejo;

II. Presidir las sesiones del Consejo;

III. Convocar a las sesiones ordinarias y extraordinarias del Consejo, por conducto del Secretario;

IV. Nombrar, en su caso, a un representante ante el Consejo;

V. Someter a votación de los asistentes a la sesión, las propuestas recibidas durante la reunión;

VI. Iniciar y levantar la sesión, además de los recesos pertinentes;

VIL Asistir a las sesiones del Consejo, teniendo además, voto de calidad en caso de empate en las decisiones que se tomen;

VIII. Conjuntamente con los miembros del Consejo que hubieren asistido, suscribir las actas de las sesiones ordinarias o extraordinarias;


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IX. Firmar conjuntamente con el Secretario las resoluciones y acuerdo tomados por el Consejo;

X. Vigilar que las sesiones se desarrollen con el debido orden, debiendo conceder el uso de la palabra, conforme se lo soliciten sus integrantes;

XI. Proponer la integración de las comisiones que sean necesarias para el mejor desempeño de sus funciones;

XII. Vigilar que en todo momento se aplique la normatividad administrativa en materia de Catastro, así como la debida observancia de este reglamento;

XIII. Las demás que les fueren encomendadas en otras disposiciones legales aplicables".

"Artículo l l 1 0 . El Secretario tendrá las siguientes funciones:

I. Informar al Presidente de todas las comunicaciones que lleguen al Consejo;

II. Proponer al Presidente el calendario de sesiones ordinarias, elaborando las convocatorias respectivas junto con la orden del día, mismas que deberán ser firmadas por el Presidente y en las cuales deberá de constar el lugar día y hora de la sesión;

III. Convocar a las sesiones del Consejo, previas instrucciones del Presidente o a petición de la mayoría de los integrantes de dicho Consejo.

IV. Nombrar y levantar lista de asistencia y declarar la existencia del quorum legal; si es que lo hay para la sesión;

V. Llevar el registro de los asistentes a cada sesión;

VI. Registrar los resultados de la votación de los asistentes a la sesión, de los acuerdos tomados durante la misma;

VIL Terminada la sesión del Consejo, levantar el acta correspondiente, la cual será firmada por los asistentes a la reunión;

VIH. Remitir por vía fax o correo electrónico, el acta que se levante en cada sesión, a cada uno de los consejeros, antes de la siguiente sesión;

IX. Integrar el archivo con las actas levantadas en cada sesión, mismas que deberán ser conservadas por un período mínimo de tres años;

X. Difundir la documentación que contiene los sistemas de valuación masiva, una vez que se hayan cumplido los requisitos legales de aprobación;

XI. Las demás funciones que le sean encomendadas por el Presidente".


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"Artículo 12.n Las facultades y obligaciones de los integrantes del Consejo son:

I. Participar en las sesiones del Consejo con derecho a voz y voto, con el objeto de tomar las decisiones sobre los asuntos contenidos en la orden del día;

II. Emitir su voto o abstenerse en la toma de decisiones;

III. Formar parte de las comisiones de trabajo;

IV. Proponer para que se incluya en la orden del día de cada sesión, los asuntos que estime de interés para el Consejo mismo;

V. Las demás que se establezcan en la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco".

Con esto se observa que no existe limitación alguna para ningún integrante del Consejo Técnico Catastral Municipal y cada uno puede llevar sus propuestas las que serán agendadas, discutidas y votadas en la sesión. Por lo tanto la única limitante de cada miembro es su conocimiento en la materia.

4. Diferencias en las condiciones técnicas en los municipios.

4.1 Generalidades

Como lo indicamos anteriormente las grandes diferencias económicas de los municipios han mermado la capacidad de actualizar su cartografía e implementarla en sistemas de cómputo adecuados a las necesidades actuales.

La falta de recursos para poder adquirir mano de obra calificada y comprometida en las áreas técnicas ha sido un impedimento muy grande para que municipios con esas carencias crezcan en calidad, en cartografía actualizada y digitalizada, en programas de capacitación continua, en la obtención de un padrón actualizado y confiable además de capacidad de respuesta oportuna.

El factor de personal calificado en las áreas técnicas es la parte medular del sistema ya que con recursos pequeños pero con el conocimiento amplio en la materia se podría lograr un avance en materia de criterio y crear condiciones técnicas para la obtención de los valores catastrales acordes a la realidad.

En algunas ocasiones podemos poner como carencia o deficiencia técnica la falta de conocimiento o disposición de directores de áreas y funcionarios públicos para el crecimiento y fortalecimiento de las áreas técnicas catastrales.


12

4.2 Municipio de Guadalajara

Es uno de los municipios mas adelantados en cuanto a su cartografía digitalizada, es el municipio con menos problemas en cuanto a cartografía y precisión de sus datos técnicos, ya que prácticamente todo su territorio es urbano y está regularizado.

Su condición de ser la capital del estado lo mantiene siempre a la vanguardia tecnológica y participativa con respecto a modiñcaciones y procedimientos.

4.3 Municipio de Zapopan

Podría ser uno de los municipios más adelantados en cuanto a su cartografía y recursos técnicos ya que es el municipio más rico del estado, pero con la implementación de un nuevo sistema de cómputo, es el municipio con más atraso y rezago en el trabajo, su tramitologia se volvió lenta y en algunos casos inoperante.

Ya que es un municipio demasiado extenso, (es uno de los mas grandes del estado) cuenta con todas las formas de tenencia de la tierra y además cuenta con diferentes tipos de asentamientos, su topografía nos da una gran variedad de tipos de terreno para su aprovechamiento, es un municipio con bastante crecimiento en cuanto a nuevas edificaciones de todos los extractos económicos y es constante su transformación en cuanto a los usos del suelo.

Todo esto repercute en la falta de información y actualización en materia catastral, en cuanto a lo técnico y económico es un municipio que tiene todo para ser de los mas desarrollados y equipados.

4.4 Municipio de Tlajomulco

Al igual que el municipio de Zapopan, Tlajomulco muestra una gran dinámica en cuanto a su crecimiento, es el municipio con el mayor crecimiento poblacional y de asentamientos en el estado.

Su crecimiento es muy desordenado y carece de infraestructura urbana, existe mucha especulación de tierra y tiene un rezago importante en cuanto a vías de comunicación

se refiere, a pesar de que lo cruzan dos de los principales ingresos a la ciudad de Guadalajara.

Desgraciadamente la mayoría de sus desarrollos son de objetivo social o popular, son pocos los fraccionamientos de tipo medio y muy escasos los de lujo, prácticamente se ha convertido en el dormitorio de Guadalajara.

Su catastro se encuentra constantemente saturado de trabajo, pero en renovación constante, se aprecia falta de presupuesto y apoyo para afrontar el crecimiento acelerado que se tiene.

13

4.5 Municipio de Tlaquepaque

Un municipio con una gran tradición pero con pocos recursos, esta prácticamente urbanizado pero con demasiada problemática en cuanto a la tenencia de la tierra y tiene demasiados asentamientos que alguna vez fueron irregulares y que con el paso del tiempo y favores políticos se fueron regularizando pero con una gran problemática, ya que carecen de algunos servicios públicos.

Este catastro se encuentra en una etapa de crecimiento interno, esta falto de recursos financieros, pero cuenta con un gran espíritu de servicio y se está modernizando constantemente pero a un ritmo lento comparado con los demás municipios en estudio.

4.6 Municipio de Tonalá

Aparentemente el municipio pobre de los que estamos estudiando, cuenta con un territorio muy variado en cuanto a su uso de suelo ya que tiene prácticamente al igual que Zapopan de todo tipo de usos, en cuanto a los asentamientos el crecimiento del municipio poco a poco fue absorbiendo algunos pequeños poblados con poca infraestructura.

Este municipio es eminentemente de objetivo social o popular y su crecimiento es demasiado lento en comparación a los demás municipios sin contar el de Guadalajara que prácticamente está todo construido.

Los recursos de su catastro están marcados por una gran carencia de recursos tanto financieros como técnicos, es el municipio con menos avance tecnológico y cuenta con una cartografía poco actualizada.

II. Diferencias en las leyes y reglamentos municipales.

1. Consejos técnicos catastrales.

Todos los consejos técnicos tienen su reglamento interior y es prácticamente similar, está formado prácticamente igual en todos los municipios.

Integrantes de un Consejo Técnico Catastral según la Ley de catastro del estado.

"Artículo 23.- Los ayuntamientos, aun cuando hubieren celebrado convenio con el Ejecutivo del Estado para la administración de su Catastro, deberán constituir el Consejo Técnico de Catastro Municipal, conforme a las bases siguientes:

1. Se podrá integrar por:

' Ley de Catastro del Estado, articulo 23

14

a) El Presidente Municipal o su representante, que será el Presidente del Consejo;

b) El Funcionario encargado de la Hacienda Municipal o su representante, que será el Secretario del Consejo;

c) El titular del catastro municipal o quien haga sus veces en caso de convenio;

d) El Regidor que el ayuntamiento determine;

e) Un representante por parte de los sectores industrial, comercial y empresarial, designados en el reglamento que para el efecto emita el ayuntamiento;

f) Un representante del sector agropecuario;

g) Un representante común de las personas jurídicas con funciones de organización ciudadana y vecinal o en su caso un representante común de los propietarios de fincas urbanas;

h) Un representante común de las asociaciones de valuadores o del Consejo Intergrupal de Valuadores, dicho representante deberá acreditar que elabora avalúos en el municipio, y que está registrado en la Dirección de Catastro del Estado;

i) Un representante del Colegio de Notarios de Jalisco, que esté adscrito a dicho municipio; y

j) Por las personas que el Consejo considere conveniente invitar a participar, por sus conocimientos y reconocida solvencia moral;

II. Los Consejos Técnicos de Catastro Municipal estarán facultados para estudiar, revisar y formular recomendaciones respecto de las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones, y remitirlos con fines de homologación al Consejo Técnico Catastral del Estado; y

III. Sus facultades específicas se determinarán en el reglamento que expida el ayuntamiento para normar su funcionamiento".

Los Consejos Técnicos Municipales están integrados por13:

Según las Tablas de Valores catastrales del año 2008, correspondientes a cada uno de los municipios

Guadalajara Presidente Municipal y Presidente del Consejo

Zapopan Presidente Municipal y Presidente del Consejo

Tlaquepaque Presidencia Municipal

Tlajomulco Presidente del Consejo

Tonalá C. Presidente del Consejo Técnico de Catastro

Tablas de valores catastrales 2008 de cada municipio

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Técnico Catastral del municipio de Guadalajara Tesorería Municipal y Secretario del Consejo Técnico Catastral del municipio de Guadalajara. Cámara de la Industria de la Construcción

Cámara Nacional de Comercio de Guadalajara Dirección de Catastro Municipal Patronato del Centro Histórico de Guadalajara Presidente de la Comisión Edilicia del Ayuntamiento de Guadalajara.

Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco A. C.

Dirección General de Obras Públicas Colegio de Notarios del Estado de

Técnico Catastral del Municipio de Zapopan Tesorero Municipal y Secretario del Consejo Técnico Catastral del Municipio de Zapopan. Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción

Cámara Nacional de Comercio de Guadalajara Dirección de Catastro Municipal

Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco A. C.

Dirección General de Obras Públicas Colegio de Notarios de Jalisco

Tesorería Municipal

Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción

Cámara Nacional de Comercio de Tlaquepaque Dirección de Catastro

Consejo Intergrupal de Peritos Valuadores de Jalisco A.C.

Colegio de Notarios del Estado de

Secretario del Consejo.

Representante de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción. Representante de la Cámara de Comercio de Guadalajara. Rep. Director de Catastro.

Representante del Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco A. C.

Representante del Consejo de Notarios del

Municipal.

Secretario del Consejo Técnico Catastral Municipal.

Titular de Catastro Municipal.

Regidor por el Municipio de Tonalá.

Representante del Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco. Director de Obras Públicas.

Representante del Colegio de Notarios del

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Jalisco.

Dirección General de Promoción Social Federación de Asociaciones de Colonos de Jalisco A. C. Comisión de Planeación Urbana

Centro Empresarial de Jalisco Promoción Económica Asociación Mexicana Profesionales Inmobiliarios

Federación de Asociaciones de Colonos de Jalisco A. C. Comisión de Planeación Socioeconómica y Urbana del Ayuntamiento de Zapopan Centro Empresarial de Jalisco

Consejo Técnico Catastral del Estado de Jalisco

Jalisco

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco A.C.

Consejo Municipal de Desarrollo Rural Regidor Presidente Comisión de Hacienda

Estado de Jalisco.

Federación de Asociaciones de Colonos de Jalisco A. C. Comisión de Planeación Socioeconómica y Desarrollo Urbano Municipal.

Instituto Mexicano de Valuación A.C.

Consejo Técnico Catastral del Estado.

Sector Agropecuario

Comisión de Hacienda Municipal.

Director General de Desarrollo Sustentable

Estado de Jalisco.

Director de Planeación y Desarrollo Urbano.

Representante del Sector Agropecuario.

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Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco A.C.

Comisión de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Zapopan Comisión de Aseo Público y Fomento Cooperativo Dirección de Patrimonio Municipal de Zapopan Dirección de Ingresos Municipales Coordinación de la Fracción Edilicia del Partido Acción Nacional

Dirección General Tributaria Coplademun

Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco

Representante de los Sectores Industrial y Comercial.

Como se aprecia en todos los consejos están prácticamente representados todos los sectores y están ocupadas todas las asignaciones que prevé la Ley de Catastro del Estado.

2. Planes parciales municipales.

El municipio que cuenta prácticamente con todos sus planes parciales terminados es el municipio de Guadalajara, en este municipio su problemática es el cambio de uso de suelo, lo que hace que este municipio sea otra su problemática en función al resto de los municipios.

Los municipios de Zapopan y Tlajomulco de Zúñiga están muy avanzados en cuanto a sus planes parciales, pero por el gran crecimiento y continuo avance de la mancha urbana su problemática

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radica en servicios municipales, lo que en algunos casos frena el crecimiento y en otros los fraccionadores tratan de dotar con servicios propios a los centros de población originando otro conflicto por la inexperiencia en el suministro y mantenimiento de los mismos.

Las zonas que llamamos de transición son muy vulnerables a crecer solo con el proyecto del fraccionador y no con una planeación ordenada y pensada en función a dotación de servicios. Esto influye en el valor de los inmuebles los cuales al inicio de su venta tienen costos elevadísimos y después se convierten en mercancía difícil de comercializar y por ende bajan en su valor y los ayuntamientos no están preparados para la disminución de sus ingresos en relación al impuesto predial y transmisión patrimonial.

El municipio de Tonalá es el más atrasado en cuanto a sus planes parciales, pero su crecimiento es tan lento que el ayuntamiento alcanza a subsanar la falta de servicios y el problema se reduce sólo a casos aislados.

Prácticamente en ningún municipio se respetan los planes parciales por parte de los desarrolladores, estos convencen a las autoridades de modificar los usos de suelo en cuanto a captación inmediata de recursos vía impuestos para el municipio y como a la mayoría le faltan recursos aceptan incluso terrenos con dimensiones inapropiadas para el bienestar familiar.

3. Ley municipal de ingresos.

Cada municipio es libre y autónomo para emitir sus propias leyes, para ofertar sus servicios, emitir sus impuestos y derechos. Pero ningún ciudadano tiene que pagar algún derecho sobre el costo de los mismos, ni está obligado a pagar por lo que no se proporciona.

Con estas dos ideas nunca se han estudiado las leyes de ingresos municipales, ya que todos los ingresos entran a una cuenta común y después son etiquetados para su gasto, el impuesto predial y el de transmisión patrimonial no son la excepción su recaudación es con el fin de dotar servicios municipales y no para pago de sueldos y nominas de burócratas.

Los impuestos por la licencia de construcción, alineamiento, numero oficial, habitabilidad, uso de suelo, demolición y muchos otros, tendrían que ser similares en todos los municipios ya que en todos cuesta lo mismo construir y mantener los servicios que proporcionan.

En ningún municipio cuesta igual alguno de esos impuestos considerando edificaciones y fraccionamientos similares. Estos carecen de toda proporcionalidad y equidad, llevando con ello a un desplazamiento desproporcionado de la mancha urbana y haciendo a unos municipios con mejores desarrollos, a algunos como productivos y a otros como simples dormitorios, generando gran desplazamiento de personas y conflictos para satisfacer servicios.

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III. Aplicación de criterios y valore catastrales

1. Valuación de terrenos.

Según la ley deberíamos estudiar todos los valores de terreno con el mismo criterio y estudiar las mismas características.

Estudios de valores unitarios de terrenos urbanos

"Art. ó0.-14 Para el estudio de valores de terreno urbano, se atenderá lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Catastro, debiendo contar con un plano general de la población, delegación o zona en estudio con los valores unitarios de terreno vigentes (catastrales) por rango o calle, para lo cual se podrá hacer el estudio con los siguientes elementos:

a) Recabar la información señalando los servicios con que cuenta cada una de las calles, como tipos de pavimentos, con servicio de agua potable, drenaje, alumbrado público, energía eléctrica, cableado telefónico o de televisión, (pudiéndose auxiliar de esta información en dependencias municipales, estatales y federales);

b) Consultar los planes parciales de desarrollo urbano o en caso de que no existan estos, auxiliarse de la información con que cuenta el área de obras públicas para realizar planos de usos del suelo, zonas habitacionales comerciales, industriales y de equipamiento social como ubicación de escuelas, hospitales, etc.;

c) Tomar fotografías representativas de las calles y zonas de estudio, para respaldar los valores que se propondrán en zonas donde no han existido ventas o no se han podido conseguir datos de éstas. Tomando como base los valores que se hayan investigado según se indica posteriormente".

"Artículo 56.-15 Los valores unitarios urbanos de calle o de zona, se especificarán por metro cuadrado. Para su determinación se tomarán en cuenta la importancia e influencia de los siguientes elementos: servicios municipales existentes; vías de comunicación; vecindad con zonas comerciales o centros de abasto; el uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonifícación, y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos".

"Artículo 115.16 Los Estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de su organización política y administrativa el Municipio Libre, conforme a las bases siguientes:

I. Cada Municipio será gobernado por un Ayuntamiento de elección popular directa, integrado por un Presidente Municipal y el número de regidores y síndicos que la ley determine. La

Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios Ley de Catastro del Estado, articulo 56 Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, articulo 115

20

competencia que esta Constitución otorga al gobierno municipal se ejercerá por el Ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad intermedia alguna entre éste y el gobierno del Estado.

Los presidentes municipales, regidores y síndicos de los ayuntamientos, electos popularmente por elección directa, no podrán ser reelectos para el periodo inmediato. Las personas que por elección indirecta, o por nombramiento o designación de alguna autoridad desempeñen las funciones propias de esos cargos, cualquiera que sea la denominación que se les dé, no podrán ser electas para el periodo inmediato. Todos los funcionarios antes mencionados, cuando tengan el carácter de propietarios, no podrán ser electos para el periodo inmediato con el carácter de suplentes, pero los que tengan el carácter de suplentes sí podrán ser electos para el periodo inmediato como propietarios a menos que hayan estado en ejercicio.

Las Legislaturas locales, por acuerdo de las dos terceras partes de sus integrantes, podrán suspender ayuntamientos, declarar que éstos han desaparecido y suspender o revocar el mandato a alguno de sus miembros, por alguna de las causas graves que la ley local prevenga, siempre y cuando sus miembros hayan tenido oportunidad suficiente para rendir las pruebas y hacer los alegatos que a su juicio convengan.

Si alguno de los miembros dejare de desempeñar su cargo, será sustituido por su suplente, o se procederá según lo disponga la ley.

En caso de declararse desaparecido un Ayuntamiento o por renuncia o falta absoluta de la mayoría de sus miembros, si conforme a la ley no procede que entren en funciones los suplentes ni que se celebren nuevas elecciones, las legislaturas de los Estados designarán de entre los vecinos a los Concejos Municipales que concluirán los periodos respectivos; estos Concejos estarán integrados por el número de miembros que determine la ley, quienes deberán cumplir los requisitos de elegibilidad establecidos para los regidores;

II. Los municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán su patrimonio conforme a la ley.

Los ayuntamientos tendrán facultades para aprobar, de acuerdo con las leyes en materia municipal que deberán expedir las legislaturas de los Estados, los bandos de policía y gobierno, los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia general dentro de sus respectivas jurisdicciones, que organicen la administración pública municipal, regulen las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su competencia y aseguren la participación ciudadana y vecinal.

El objeto de las leyes a que se refiere el párrafo anterior será establecer:

a) Las bases generales de la administración pública municipal y del procedimiento administrativo, incluyendo los medios de impugnación y los órganos para dirimir las controversias entre dicha administración y los particulares, con sujeción a los principios de igualdad, publicidad, audiencia y legalidad;

21

b) Los casos en que se requiera el acuerdo de las dos terceras partes de los miembros de los ayuntamientos para dictar resoluciones que afecten el patrimonio inmobiliario municipal o para celebrar actos o convenios que comprometan al Municipio por un plazo mayor al periodo del Ayuntamiento;

c) Las normas de aplicación general para celebrar los convenios a que se refieren tanto las fracciones III y IV de este artículo, como el segundo párrafo de la fracción VII del artículo 116 de esta Constitución;

d) El procedimiento y condiciones para que el gobierno estatal asuma una función o servicio municipal cuando, al no existir el convenio correspondiente, la legislatura estatal considere que el municipio de que se trate esté imposibilitado para ejercerlos o prestarlos; en este caso, será necesaria solicitud previa del ayuntamiento respectivo, aprobada por cuando menos las dos terceras partes de sus integrantes; y

e) Las disposiciones aplicables en aquellos municipios que no cuenten con los bandos o reglamentos correspondientes.

Las legislaturas estatales emitirán las normas que establezcan los procedimientos mediante los cuales se resolverán los conflictos que se presenten entre los municipios y el gobierno del estado, o entre aquéllos, con motivo de los actos derivados de los incisos c) y d) anteriores;

III. Los Municipios tendrán a su cargo las funciones y servicios públicos siguientes:

a) Agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de sus aguas residuales;

b) Alumbrado público.

c) Limpia, recolección, traslado, tratamiento y disposición final de residuos;

d) Mercados y centrales de abasto.

e) Panteones.

f) Rastro.

g) Calles, parques y jardines y su equipamiento;

h) Seguridad pública, en los términos del artículo 21 de esta Constitución, policía preventiva municipal y tránsito; e

i) Los demás que las Legislaturas locales determinen según las condiciones territoriales y socioeconómicas de los Municipios, así como su capacidad administrativa y financiera.

22

Sin perjuicio de su competencia constitucional, en el desempeño de las funciones o la prestación de los servicios a su cargo, los municipios observarán lo dispuesto por las leyes federales y estatales.

Los Municipios, previo acuerdo entre sus ayuntamientos, podrán coordinarse y asociarse para la más eficaz prestación de los servicios públicos o el mejor ejercicio de las funciones que les correspondan. En este caso y tratándose de la asociación de municipios de dos o más Estados, deberán contar con la aprobación de las legislaturas de los Estados respectivas. Así mismo cuando ajuicio del ayuntamiento respectivo sea necesario, podrán celebrar convenios con el Estado para que éste, de manera directa o a través del organismo correspondiente, se haga cargo en forma temporal de algunos de ellos, o bien se presten o ejerzan coordinadamente por el Estado y el propio municipio;

Las comunidades indígenas, dentro del ámbito municipal, podrán coordinarse y asociarse en los términos y para los efectos que prevenga la ley.

IV. Los municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso:

a) Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

Los municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administración de esas contribuciones.

b) Las participaciones federales, que serán cubiertas por la Federación a los Municipios con arreglo a las bases, montos y plazos que anualmente se determinen por las Legislaturas de los Estados.

c) Los ingresos derivados de la prestación de servicios públicos a su cargo.

Las leyes federales no limitarán la facultad de los Estados para establecer las contribuciones a que se refieren los incisos a) y c), ni concederán exenciones en relación con las mismas. Las leyes estatales no establecerán exenciones o subsidios en favor de persona o institución alguna respecto de dichas contribuciones. Sólo estarán exentos los bienes de dominio público de la Federación, de los Estados o los Municipios, salvo que tales bienes sean utilizados por entidades paraestatales o por particulares, bajo cualquier título, para fines administrativos o propósitos distintos a los de su objeto público.

Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

23

Las legislaturas de los Estados aprobarán las leyes de ingresos de los municipios, revisarán y fiscalizarán sus cuentas públicas. Los presupuestos de egresos serán aprobados por los ayuntamientos con base en sus ingresos disponibles.

Los recursos que integran la hacienda municipal serán ejercidos en forma directa por los ayuntamientos, o bien, por quien ellos autoricen, conforme a la ley;

V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y Estatales relativas, estarán facultados para:

a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;

b) Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales;

c) Participar en la formulación de planes de desarrollo regional, los cuales deberán estar en concordancia con los planes generales de la materia. Cuando la Federación o los Estados elaboren proyectos de desarrollo regional deberán asegurar la participación de los municipios;

d) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia, en sus jurisdicciones territoriales;

e) Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana;

f) Otorgar licencias y permisos para construcciones;

g) Participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas y en la elaboración y aplicación de programas de ordenamiento en esta materia;

h) Intervenir en la formulación y aplicación de programas de transporte público de pasajeros cuando aquéllos afecten su ámbito territorial; e

i) Celebrar convenios para la administración y custodia de las zonas federales.

En lo conducente y de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de esta Constitución, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios;

VI. Cuando dos o más centros urbanos situados en territorios municipales de dos o más entidades federativas formen o tiendan a formar una continuidad demográfica, la Federación, las entidades federativas y los Municipios respectivos, en el ámbito de sus competencias, planearán y regularán de manera conjunta y coordinada el desarrollo de dichos centros con apego a la ley federal de la materia.

VIL La policía preventiva municipal estará al mando del presidente Municipal, en los términos del reglamento correspondiente. Aquélla acatará las órdenes que el Gobernador del Estado le

24

transmita en aquellos casos que éste juzgue como de fuerza mayor o alteración grave del orden público.

El Ejecutivo Federal tendrá el mando de la fuerza pública en los lugares donde resida habitual o transitoriamente;

VIII. Las leyes de los estados introducirán el principio de la representación proporcional en la elección de los ayuntamientos de todos los municipios.

Las relaciones de trabajo entre los municipios y sus trabajadores, se regirán por las leyes que expidan las legislaturas de los estados con base en lo dispuesto en el Artículo 123 de esta Constitución, y sus disposiciones reglamentarias".

2. Valuación de construcciones.

"Artículo 58.-17 Para la determinación de los valores unitarios de los diferentes tipos de construcción, se clasificarán los mismos tomando en cuenta su edad, vida útil, su estructura y estado de conservación; materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados. Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción".

"Articulo 16.18

1. Los valores de mercado de la construcción, deberán ser investigados con base en los siguientes elementos:

a) Operaciones de compra y venta realizadas en la zona, en un libre mercado inmobiliario,

b) A partir del estudio de análisis de costos por metro cuadrado de una construcción nueva (Tipo moderno) y sus diferentes calidades; y

c) Publicaciones de análisis de costos y precios unitarios emitidas por la Cámara de la Industria de la Construcción, Colegios de profesionistas en la materia".

"Articulo 17.19

1. Los valores unitarios de construcción nueva, investigados, serán la base para la determinación de los tipos, moderno, semi - moderno, antiguo, industrial, provisional, albercas y pisos sin techo; tomando en cuenta edad, vida útil, y estado de conservación de acuerdo al formato (1). En la determinación de los valores para cada tipo específico moderno, semi - moderno y antiguo deben considerarse los criterios de depreciación según el citado Anexo.

17 Ley de Catastro del Estado, articulo 58 18 Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios 19 Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios

25

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN Elementos

2 3

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1

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Muros

Techos

Esca le ras

Co lumnas y t r abes

Pisos

Ap lanados

C a r p i n t e r í a

H e r r e r í a

V id r i e r í a

S an i t a r i a s

De cocina

E léc t r ica

Plafones

P i n t u r a

Recubrimientos

Tipo

Calidad

M O D E R N O L u j o

Ladrillo, block, concreto, manipostería, cantera, tabique y leflactano

S u p e r i o r

Ladrillo, block, concreto, cantera, tabique, lefractaiio y mampostena

Techos planos o con pendiente, bóveda o losas de concreto

Fieiro, concreto, madera y cántela

Castillos y dalas abundantes, columnas y tiabes de fierro o concreto claro tiansversal hasta 6 m, o mas viguería de fierro

Marmol, terrazo con divisiones de cobie, parquet de maderas finas, cerámica decorada, cantera, barro vitrificado linoleum, pisos sintéticos y alfombras

De yeso a legla y plomo, pasta fina con granos de marmol repellado o tirol, falsos de yeso o barro con diversas molduras

Puertas, ármanos con entrepaflos y cajones, escaleras y lambnnes artesanados de madera fina, estufadas, labiadas o endueladas parota y cedro

Perfiles de aluminio anodizado de fierro forjado, cancelería tubular, soldados corridos

Dobles o mas gruesos, emplomados, polarizados, biselados, pnsmaticos o acnhcos, claros grandes

Tasas de cerámica en color y con fluxometro, bidet, lavabos, tocador integral, tina o accesorios metálicos de cerámica o poicelana

Fregadero de acero inoxidable de doble tarja, con doble escumdero, agua fría y caliente coif cocina integral

Oculta, multiples salidas de techo, pared y piso, vanos contactos por pieza de lujo spot lights, a veces servicio trifásico paia cocina, homo y baños

Falsos de yeso con diversas formas o molduias, falsos plafones sobre perfiles de aluminio con celotex, espuma de polmretano, madera, hielo seco, acnlico, etc

Vimhca, aceite, esmalte y barniz finos

Canteía maimol, madeía labrada y sintéticos

Fierro, concteto y madera

Castillos y dalas suficientes, tiabes de fierro o concreto, viguería de fierro claro transversal hasta de 5 m

Maimol, terrazo, gianito, parquet, ceiamica, cantera, mosaico, baño vitrificado, linoleum, pisos sintéticos y alfombras

De yeso a regla y plomo, mortero fino de cal y arena o pastas finas

Puertas, ármanos, escaleras y lambnnes de madera fina o aglomerado recubierto con formaica

Perfiles de aluminio natural, tubular forjada, canceles estructurales, soldados corridos

Medio doble 4 mm, especiales, panal gota de agua a veces biselados claros grandes

Tasas de cerámica vitnficada o porcelamzado, lavabos cubiertos de mármol, granito sintético, accesorios metálicos, cerámica o porcelana, tina revestida de porcelana o sintética

Fiegadero de acero inoxidable de taqa sencilla, cocina integral

Oculta, con dos o más salidas de techo, spot light, arbotantes y contactos por pieza, tubo conduit y hasta 2 contactos por pieza de buena calidad

Falsos de yeso, yeso pulido o leventon, plafones sobre peifiles de aluminio con celotex, espuma de poluiretano o hielo seco y acnhco

Vindica, aceite fino y acnhca

Papel tapiz, maderas finas, mármol, alfombias y azulejos

M e d i o

Ladrillo, block, concreto y tabicón

Bóveda y losas de concreto

Ladrillo, fierro y concreto

Castillos y dalas indispensables, claro transversal hasta 4 m , viguena de fieno o concreto

Mosaico mediana calidad, granito en modulación chica, lajas de piedra

Aparentes, yeso o reventón, mortero fino de cal y arena, apabilado o con cemento picado

Puertas y ármanos de tnplay, fibracel o madera de mediana calidad

De fierro estmctural, ligero, sencillo a veces tubular de una vista, enrejado, barandales, verías y portón de fierro estructural sencillo

Sencillo 3 mm, especial, panal gota de agua claros medios

Tasas, lavabos, accesorios de porcelana, cerámica vitnficada, blancos o de color, a veces tina recubierta de azulejo

Fregadero de fierro fundido esmaltado a fuego porcelamzado, cocina semi-integral

Oculta, tubo conduit una y a veces dos salidas de centro, contacto por pieza, metálicos de mediana calidad

Yeso pulido o reventón, mortero de cal y arena apabilados o con cemento picado aparentes

Al temple o Vinihca de buena calidad

Papel tapiz de mediana calidad, murales y azúlelos

E c o n ó m i c o

Ladrillo, block, concreto y tabicón

Concreto, bóveda y palapa

Ladrillo y fierro

Escasos castillos y dalas claros pequeños, viguería de fierro o concreto

Mosaico liso o decorado, ladrillo de lama o cocido, empedrado, baño recocido, lajas de piedra

Intenores y exteriores de mortero de cal y arena, pulidos de yeso atalachado, aparentes o rústicos

Puertas y armarios forrados o entablerados de madera económica

Ventanas, enrejados y escaleras de fierro estructural sencillo, soldado a punto

Sencillo 3 mm, especial, panal gota de agua claros chicos

Tasas, lavabos, accesorios de cerámica vitrificados, blancos convencionales o de barro engretado

Fregadero de mampostena con escumdero, tarja de concreto con granito y cemento blanco con grava y arena gns

Visible, una salida central y contacto por pieza de plástico o metales económicos de mediana calidad

Aparentes o rústicos, enjarres mortero de cal y arena apabilados

De cal o Vindica, aceites económicos

Azulejos económicos en parte de los muros del baño

26

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN E l e m e n t o s

Característicos

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C o l u m n a s y t r a b e s

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H e r r e r í a

V i d r i e r í a

S a n i t a r i a s

De c o c i n a

E l é c t r i c a

P l a f o n e s

P i n t u r a

Recubrimientos

Tipo

Calidad

S E M I - M O D E R N O L u j o

Ladrillo, block, mampostena, adobon, tabicón o concreto

S u p e r i o r

Ladrillo, block, manipostería, adobon o tabicón

Planos o con pendiente, bóveda de ladrillo o losas de concreto

Fierro, concreto, madera y ladrillo

Columnas y arcos de cantera y ladrillo trabes de concreto

Marmol, terrazos con divisiones de bronce, cerámica decorada madera fina, barro vitrificado y alfombras

De yeso a regla y plomo, pasta fina con glanos de marmol cepillado o a tirol, falsos de yeso o barro con diferentes molduras

Puertas, anuarios con entrepaflos y cajones, escaleras y lambnnes artesanados de maderas finas estufadas

De fieno foijado, perfiles de aluminio anodizado, cancelería tubular soldados corridos

Dobles o mas gruesos, emplomados, polarizados, biselados, pusmaticos, acnlicos o de claros grandes

Bidet-tina, lavabos con tocador integral, accesorios metálicos o de poicelana, W C , de ceiámica en color con fluxometro

Fregadero de concreto, acero inoxidable, doble tarja con doble escuindeio, agua fría y caliente cocina integral

Oculta, vanas salidas de techo, vanos contactos por pieza

Yeso, madera, hielo seco y poliuretano

Vinilica, esmalte y barniz

Cantera marmol, madera labrada, sintéticos y azúlelos

Fierro concreto y madera

Columnas y arcos de canteía y ladrillo

Marmol terrazos granito, parquet, cerámica, cantera, mosaico buena calidad barro vitrificado (alfombras)

De yeso a regla y plomo, morteio fino de cal y arena o de pastas finas

De maderas finas o aglomerado recubierto de formaica

Perfiles de aluminio tubular forjado, canceles estructurales, soldados corridos

Medio doble 3 mm, dobles 4 mm, especiales, panal gota de agua a veces biselados claros grandes

Tasas, lavabos, accesonos, tina de porcelana, cerámica, metálicos de coloi, lecubiertos con marmol y granito

Fregadeio de concreto, acero inoxidable de tarja sencilla, cocina integral o semi-mtegral

Oculta y con dos salidas de techo, contacto por pieza

Yeso y madera

Vindica y aceites finos

Papel tapiz cantera, madera, marmol, alfombras y azulejos

M e d i o

Ladrillo, adobon, tabicón de barro cocido y block

E c o n ó m i c o

Ladnllo, adobon o tabicón de barro cocido

Bóveda de ladrillo, losas de concreto y láminas de asbesto

Fierro y concreto

Columnas de fierro, concreto y ladrillo

Mosaico mediana calidad en ocasiones granito en modulación chica, lajas de piedra

De mortero de cal y de arena aparentes, yeso a reventón apahllados o con cemento picado

Maderas de mediana calidad de tnplay y fibracel, conglomerados o forrados

De fierro estructural a veces tubular de una vista

Sencillos 1 5 mm, medios dobles 3 mm, especiales, panal gota de agua claros medios

Porcelana, cerámica blancos o de color

Fregadero de concreto, fierro fundido, esmaltados a fuego porcelamzado, cocina semi-integral a veces

Fierro y ladrillo

Columnas de fieno, ladnllo o adobe

Mosaico liso, ladnllo de lama o cocido, empedrado, barro recocido, lajas de piedra

De mortero de cal y de arena, pulido de yeso, atalochas aparentes o rusticas

Puertas y anuarios forrados o entablerados de maderas económicas

Ventanas enrejadas y escaleras de fierro estructural sencillo, soldado a punto

Mínima, vidrios sencillos 1 5 mm, especiales, panal gota de agua claros chicos

Blancos convencionales o de barro engratado, cemento pulido

Fregadero de mamposteria con escurridero o tarja de concreto, de granito, cemento blanco o con grava y arena gris

Oculto, cable fono de plástico o plomo una salida central, contacto poi compartimiento de plástico o metálico económico

Sin

Vimlica y aceite al temple de buena calidad

Papel tapiz de mediana calidad fotomuiales y azulejos

Sm

A la cal, Vimlica y aceite económico

Azulejo económico

27


C a r a c t e r í s t i c o s

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W 3

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M u r o s

T e c h o s

E s c a l e r a s


P i s o s

A p l a n a d o s


H e r r e r í a

V i d r i e r í a

S a n i t a r i a s

De c o c i n a

E1e c t i i c a

P l a f o n e s

P i n t u r a

Rec u bnmie ntos

Tipo

Calidad

A N T I G U O

L u j o

Ladrillo y cantera

Bóveda, teirados viguería de madeía y fieno

Fierro foriado, ornamentas bronce y marmol

Fierro marmol, bases y capiteles, bronce y mai mol

Madera, marmol y cerámica fina

Yeso, pasta inartelinada a legla y plomo

Maderas pieciosas labradas con ornamentas

Fierro forjado, soldado a puntos

Especiales panal gota de agua biselados claros grandes, vitrales

Tinas, lavabos, W C , de porcelana o fierro con ornamenta, accesorios de bronce o porcelana labiados

Fregaderos de fierro y porcelana labrados, campana con recubierto vitrificado

Oculta, multiples salidas, contactos de lujo

Falsos de yeso con diveisas formas, cielo raso

Muíales esmalte y barniz fino

Cantera labrada, marmol y madeía labrada

S u p e r i o r

Ladrillo, adobe, mampostena y canteía

Bóveda, terrados, viguería de madera y fieno

De cantera, granito, marmol, piedla y laja

Columnas de ladrillo, fierro o mármol

Mosaico, terrazo, lajas de piedra, cantera o cerámica, madera labrada, ladrillo perón (de bario)

Mortero de cal, aiena, yeso o pasta maitelmada a regla y plomo

Puertas y ventanas con claros oscuros o madera labiada con ornamenta

De fierro forjado o estructuial con ornamenta, soldado corrido

Medio doble 3 mm, dobles 4 mm, especiales, panal gota de agua, etc , a veces biselados claros glandes

W C , de tanque alto o bajo y lavabo de pedestal de porcelana, tina de fierro, fondo esmaltado, accesonos, regaderas de buena calidad

Fregadero de mortero, giava, arena, cemento, con la campana de lamina y ducto de tubo de barro cocido

Oculta o semi-oculta, con varias salidas de centro o ai botantes poi pieza, contacto con cordon o cable de fono

Cielo raso adaptados, falsos de yeso pulido o reventón sobre perfiles de aluminio celotex, espuma de poliuretano, hielo seco, acnlico

Aceite y Vmilica

Cantera, mosaico, asfalto, tezontle, madera tallada, marmol y baño vitrificado

M e d i o

Adobe, ladnllo y adobón

Bóveda y terrados

Con alfardas de madeía o fieno

Columnas de ladnllo, adobe y vigas de madera

Mosaico liso, ladnllo de baño, lajas de piedra y cemento con color

Con mortero de cal y arena

Puertas y ventanas con claros osemos, entabieíados, portones pesados, pasamanos de escálela de mediana calidad

Rejas, barandales, verjas de fieno estructuial o forjado, cuadro redondo o sencillo

Claros medios sencillos 1 5 mm, medio doble 3 mm, especiales, panal gota de agua, etc

W C , de porcelana de tanque alto, accesorios de mediana calidad, lavabo de fierro esmaltado de pared o de pie

Pretiles y fregaderos de ladnllo cocido, recubiertos de cemento pulido y mosaico

Visible de cordon o cable fono de plomo, lámpara central y contacto, artefactos de porcelana por pieza o cuarto mediana calidad

Cielo raso

A la cal, Vimhca y aceite al temple

Mosaico, barro vitnficado y cantera

E c o n ó m i c o

Ladrillo, adobe y piedra mixtos

Teja, terrados y lamina

Con alfaidas de madera o mampostería y aplanado de cemento

Sin columnas ni trabes y vigas de madera

Cemento empedrado y ladnllo

Con mortero de cal y arena o sm

Puertas y ventanas de maderas económicas

Sin herrería o mínima, algún enrejado sencillo de fierro estructural, soldados a puntos

Sin o mínima sencillos 1 5 mm, de espesor, claros chicos

W C , de barro o de fieno ftindido, de tanque alto, accesonos y regadera económica, lavabos de pared de fierro esmaltado económico

Pretiles y fregaderos de adobe, recubiertos con una pequeña capa de cemento pulido

Minima visible de cordón o cable forro de plomo

Aparentes o a la cal Vmihca

Mosaico

28

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN Elementos

Característicos

3

S i.

Q

S

£

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o •o « «

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M u r o s

T e c h o s

E s c a l e r a s


P i s o s

A p l a n a d o s


H e r r e r í a

V i d r i e r í a

S a n i t a r i a s

E l é c t r i c a

D e G a s

P l a f o n e s

P i n t u r a

Recubrimientos

Tipo

Calidad

I N D U S T R I A L

E s p e c i a l

Ladrillo, block manipostería, tabique, concreto altura de 4 m , en adelante

Losas de concreto aligeradas o llenas, con casetón de asbesto, laminas de fibia de vidrio, asbesto, fibra de vidno. galvanizado, con plafones

Fierro, madera, ladrillo y concreto Recubiertas de madera, marmol o loseta de barro Escaleras eléctricas

Trabes y columnas de fierro, concreto, armaduras de fierros claros de 15 m, en adelante Recubiertas de marmol, madera o yesería

Marmol, terrazo, granito, barro vitrificado Madera

Mortero de cal, cemento, yeso, textunzados.

De maderas finas, aglomerados recubiertos con formaica

Aluminio, Tubular, cortinas metálicas y aluminio

Polarizados, fíltrasol

Tasas, lavabos, accesorios de porcelana, cerámica vitrificada blancos o de color con sistema de fluxometro

Oculta en tubo conduit o tubo de fierro Con tapas de lujo

Duelos especiales aislados, tanque especial

Falsos de yeso sobre perfiles de fierro, aluminio con celotex, espuma de poliuretano, hielo seco y aenheo Plafones de madera

Acnlica, Vinilica y aceite

Madera, marmol, tapiz, cantera, cerámica vitrificada

S u p e r i o r

Ladrillo, block, mampostena, tabique, concreto altura de 4 m , en adelante

Losas de concreto aligeradas o llenas, con casetón de asbesto, fibra de vidrio galvanizado

Fierro, madera, ladrillo y concreto Recubiertas de mosaico de granito, loseta de barro vitrificado Escaleras eléctricas

Trabes y columnas de fierro, concreto, armaduras de fierros claros de 15 m, en adelante

Terrazo, granito, barro vitrificado Mosaico, linoleum

Mortero de cal, cemento

De maderas finas, aglomerados recubiertos con foimaica

Aluminio o fierro Tubular, soldados corridos, cortinas metálicas y aluminio

Medio doble 3 mm , especial panal gota de agua, etc

Tasas, lavabos, accesorios de porcelana, cer&mica vitrificada blancos o de color

Visible o a veces oculta en tubo conduit o tubo de fierro

Duelos especiales aislados, tanque especial

Falsos de yeso sobre perfiles de fierro, aluminio con celotex, espuma de poliuretano, hielo seco y acnlico

Acnlica, Vindica y aceite

Azulejo en baño y cantera en fachada a veces

M e d i o

Ladrillo, block, mampostena, tabique, concreto altura de 4 m , en adelante

Asbesto galvanizado, fibra de vidrio, losas de concreto aligeradas o llenas

Fierro, ladrillo y concreto

Trabes y columnas de fierro o de concreto, armaduras de fierro claros de 10 m , en adelante

Cemento pulido y mosaico liso

Rústicos, mortero de cal y arena

Aglomerados forrados

De fierro estructural, ligero, sencillo a veces tubular, soldado a punto, cortinas metálicas

Sencillo 1 5 mm , medio doble 3 mm

Tasas, lavabos, accesorios, blancos de cerámica vitrificada o de barro engretado

Visible, cable forro de plomo, protegida en tubo conduit, tubo de fierro o plástico

Tanque especial

Sin

Sin o al temple. Vindica y aceite

Azulejo en baños

I N D U S T R I A L

E c o n ó m i c o

Ladrillo, block, mampostena, tabique altura 4 m , en adelante

Asbesto galvanizado y fibra de vidrio

Asbesto galvanizado y fibra de vidrio

Trabes y columnas de concreto, armaduras de fierro o madera claros de 6 m , en adelante

Cemento y ladrillo

Sin

Entablados de madera económica o aglomerados forrados

Fierro estructural, sencillo y soldado a punto

Sencillo 1 5 mm

Indispensables blanco

Visible, sin entubar y cable forro de plomo

Sin

Sin

Sin o a la cal y Vindica

Azulejo en baños

29


C a r a c t e r í s t i c o s

«

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Instalaciones

Muros

Techos

Co lumnas y t r abes

Pisos

Ap lanados

Carpintería

He r r e r í a

V id r i e r í a

E léc t r ica

Tipo

Calidad

P R O V I S I O N A L

S u p e r i o r

Ladrillo, block, adobe y capuchinos

Lamina galvanizada, asbesto y fibra de vidrio

Claro menor de 5 m, vigas simplemente apoyadas de concreto, madeía. fieuo y columnas de fieno o madera

Ladullo, cemento y mosaico Uso

Sm o a la cal

Puertas v ventanas de madera económica

Puertas y ventanas de fieno estiuctuial con distribución escasa pequeña soldada a puntos

Mínimo y sencillo 1 5 mm

Implementado y mínima

M e d i o

Sin muros de carga, únicamente divisorias

Asbesto, lámina galvanizada y tibia de vidno

Sin

Firme de cemento y ladrillo

Sin

Puertas entableíadas o alambres de malla

Puertas estructurales con distribución escasa, pequeñas soldada a puntos

Sin

Sin

E c o n ó m i c o

Sm o alambre de malla

Carton petrolizado, lamina galvanizada de 2a

Sin

Tierra y empedrado

Sin

Sin

Sin

Sin

Sin

30

3. Factores de demerito o castigo. 3.1Municipio de Guadalajara

Este municipio tiene su forma peculiar de aplicarle un factor a los terrenos, con una fórmula que ha sido muy controversial y se ha modificado varias veces en un afán de perfeccionarla y hacerla mas justa para una valuación masiva.

Procedimiento de Valuación para el terreno de predios urbanos

1) Obtener el factor en relación al predio a valuar sobre el predio modelo:

Se tomara el lote tipo que corresponda de acuerdo a lo indicado en las tablas de valores de terreno:

Valor de Rango

7X21 ^ 147.00M2

t

Lote tipo para ese polígono de rango (frente y fondo)

Superficie lote tipo • 24.50 m Profundidad

56.00 m Perímetro

7.00

Ll 21.00

Así con cada lote tipo se deberán cambiar, para aplicar la formula el perímetro, la profundidad, el frente y la superficie según corresponda.

Si tomamos como predio modelo el de 7.00 mts de frente, por 21.00 mts de fondo (Predio modelo = Lote Tipo)

Dimensión Lote Tipo = Perímetro 56 m. Profundidad 24.50 m, Frente 7.00 m. Superficie 147.00 m2.

La formula quedara de la siguiente forma:

Formula del Lote Tipo Factor =

Frente 24.5 X X 7

V Profundidad Perímetro

MeJia

Variables del terreno a valuar

Tabla de valores 2008, municipio de Guadalajara

31

2) Establecer Frente:

Línea colindante + Línea colindante + Línea colindante r rente — c o n c a ] | e i c o n c a i | e 2 c o n c a | i e N

Calle X 12.00

Calle Y

•

28.00 Calle X = 12.00 + calle Y = 28.00 + calle Z = 12.00

12.00 + 28.00+ 12.00 = 52 El frente = 52.00

Calle Z

3) Establecer Profundidad:

7.00

Profundidad^

Profundidad=

Perímetro- Frente

No.defrentesdscontinucsXl

Perimetro56-Frente! 49

No.defrentesdscontinucslX2 2

Profundidad - 24.50

Ejemplo de un predio con dos frentes discontinuos:

6.67

PerimetrolOm- frent£6.61 _ 33.34

5.00

Vrofundidad=

5.00

No.defrentesdscontinucs2X2 4

20.00

Profundidad = 8.33

Calle X Calle X Calle X

Calle v i • Calle W Calle Y M B M M Calle W Calle Y

Calle Z Calle Z

Calle W

Calle Z

2 frentes discontinuos 4 frentes discontinuos 1 frente discontinuo

Calle X Calle X

Calle V ^ ^ L J Calle \\ Calle Y BcalIcW

Calle Z Calle Z

2 frentes discontinuos 1 frente discontinuo

Cantidad de frentes discontinuos = Es el numero de líneas que tienen al frente al area publica y que pierden continuidad.

32

4) Obtener el valor unitario catastral del predio:

Valor Unitario = Catastral

1 ongitud Frente Especifico 1

2.! rtinuíí.

^ Valor

I rente I speeifito

Longitud Fren le Cspecífíco -2 Frentes

+

Ejemplo: Predio anterior con dos frentes discontinuos Calle x valor $2,000.00 Calle y valor $ 800.00 Calle z valor $ 600.00 Calle w valor $1,700.00

uniürio = A 6 ! ^ooo> - 1 - «oo> - ^L <oo> ̂ ^ <7oo; Catastral 36.67 36.67 36.67 36.67

Valor Unitario = $1,031.91 Catastral

5) Calculo del factor:

Si tomamos como lote para ejemplo de la comparación el predio de 7.00 mts de frente, por 21.00 mts de fondo (Predio modelo = Lote Tipo) Dimensión Lote Tipo = Perímetro 56 m, Profimdidad 24.50 m, frente 7.00 m, Superficie 147.00 m2.

Formula del Lote Tipo 4 6

X<

[ ru ik V ^ V

PrwiumiKhiti

, 0 X

Pt-nmcm)

: / i 4 - ' N ;

\ f Supefhtii.

Aplicación de la formula para un lote tipo: Calle Z

Calle y

Perímetro = 63 34 Frente =6 67

Calle w Profimdidad = 28 33 Area= 166 75 Valor de rango $ 3000 00

Calle x

6) Calculo del valor total del terreno:

Valor del Superficie tolal

El factor del predio es de 0.9386

Formula Terreno

Factor Valor X X Unitario

del Terreno Catastral

Ejemplo: Valor del Superficie total Factor Valor

Formula = X X Unitario Terreno 166 75 0 9386 $ 3,000 00

Valor del

Terreno = $ 4 6 9 , 5 3 5 . 6 5

33

Nota 1) El incremento máximo que puede tener un predio es de factor 1.35 y el demerito máximo es factor 0.5. Nota 2) En el caso de los condominios el factor para aplicar a las áreas globales de terreno siempre será 1.00.

3.2Municipio de Zapopan

Este es el municipio que aplica más factores de castigo para los terrenos, es quien cumple con más sugerencias descritas en la norma técnica catastral.

DEMÉRITO POR PROFUNDIDAD21

El Factor de Demérito por profundidad se calcula de acuerdo a la fórmula R = p/f

Donde: R = Relación p = Profundidad en m. f = Frente en m. (máximo 11.50 m.)

RELACIÓN = PROFUNDIDAD / FRENTE

El factor de demérito corresponde a la relación resultante. Predios de profundidad mayor que 3.5 veces la dimensión de su frente tomando como frente máximo el de 11.50 m.

30.00

6.00 RELACIÓN = P/F = 30.00 / 6.00 = 5.00 Para una relación igual a 5.00

RELACIÓN

3.50 3.75 4.00 4.25 4.50 4.75

5.00 5.25 5.50

FACTOR

1.00 0.99 0.98 0.97 0.96 0.95

0.94 0.93 0.92

RELACIÓN FACTOR

10.00 10.25 10.50 10.75 11.00 11.25

11.50 11.75 12.00

0.74 0.73 0.72 0.71 0.70 0.69

0.68 0.67 0.66

Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan, profundidad

34

5.75 6.00 6.25 6.50 6.75 7.00 7.25 7.50 7.75 8.00 8.25 8.50 8.75 9.00 9.25 9.50 9.75

0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75

12.25 12.500 12.75 13.00 13.25 13.50 13.75 14.00 14.25 14.50 14.75 15.00 15.25 15.50 15.75 16.00

0.65 0.64 0.63 0.62 0.61 0.60 0.59 0.58 0.57 0.56 0.55 0.54 0.53 0.52 0.51 0.50

EL FACTOR DE DEMERITO ES 0.94

DEMERITO PARA PREDIOS CON POCO FRENTE 22

El Factor de Demérito por Poco Frente corresponde de acuerdo a la dimensión de su Donde:

Frente en m. de 7.00 a 2.00 m.

15.00

4.20

RELACIÓN FACTOR RELACIÓN FACTOR

7.00 6.90

6.80 6.70 6.60 6.50 6.40 6.30 6.20

1.00 0.99

0.98 0.97 0.96 0.95 0.94 0.93 0.92

4.40 4.30

4.20 4.10 4.00 3.90 3.80 3.70 3.60

0.74 0.73

0.72 0.71 0.70 0.69 0.68 0.67 0.66

' Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan, frente menor

6.10 6.00 5.90 5.80 5.70 5.60 5.50 5.40 5.30 5.20 5.10 5.00 4.90 4.80 4.70 4.60 4.50

0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75

3.50 3.40 3.30 3.20 3.10 3.00 2.90 2.80 2.70 2.60 2.50 2.40 2.30 2.20 2.10 2.00

0.65 0.64 0.63 0.62 0.61 0.60 0.59 0.58 0.57 0.56 0.55 0.54 0.53 0.52 0.51 0.50

DEMERITO = 0.72

VALOR UNITARIO X FACTOR DE DEMÉRITO Ejemplo:

Valor de calle= $ 1000.00 X. 72 = $ 720.00 Nota: Para predios con frente igual o menor de 2.00 m. el factor de demérito

DEMÉRITO POR TOPOGRAFÍA23

Predio Escarpado hacia Arriba Fórmula aplicada: F = 1 - (s / 3); s = h / L

DONDE: F= Factor de demérito s = Pendiente h = Desnivel respecto de la calle (m.) L = Longitud del predio (m.)

Predio Escarpado hacia Abajo Fórmula aplicada: F = 1 - (2 s / 3); s = h / L

DONDE: D= Factor de demérito s = Pendiente h = Desnivel respecto de la calle (m.) L = Longitud del predio (m.)

^ Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan. topografía

No lo mencionan las tablas de valores catastrales en Zapopan pero no se aplica ningún castigo a un terreno en esquina, salvo por topografía.

3.3Municipio de Tlajomulco

En este municipio NO se aplica ningún tipo de deméritos en los valores de los terrenos.

3.4Municipio de Tlaquepaque

i M igual que Zapopan este municipio aplica castigos a los lotes de terreno la i diferencia es que este municipio no aplica el factor por topografía.

• DEMÉRITO POR PROFUNDIDAD24

• El Factor de Demérito por profundidad se calcula de acuerdo a la fórmula R = p/f

Donde: R = Relación p = Profundidad en m. f = Frente en m. (máximo 11.50 m.)

RELACIÓN = PROFUNDIDAD / FRENTE

El factor de demérito corresponde a la relación resultante. Predios de profundidad mayor que 3.5 veces la dimensión de su frente tomando como frente máximo el de 11.50 m.

30.00

6.00 RELACIÓN = P/F = 30.00 / 6.00 = 5.00

Para una relación igual a 5.00

Tabla de valores 2008, municipio de Tlaquepaque, profundidad

37


3.50 3.75 4.00 4.25 4.50 4.75

5.00 5.25 5.50 5.75 6.00 6.25 6.50 6.75 7.00 7.25 7.50 7.75 8.00 8.25 8.50 8.75 9.00 9.25 9.50 9.75

1.00 0.99 0.98 0.97 0.96 0.95

0.94 0.93 0.92 0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75

10.00 10.25 10.50 10.75 11.00 11.25

11.50 11.75 12.00 12.25 12.500 12.75 13.00 13.25 13.50 13.75 14.00 14.25 14.50 14.75 15.00 15.25 15.50 15.75 16.00

0.74 0.73 0.72 0.71 0.70 0.69

0.68 0.67 0.66 0.65 0.64 0.63 0.62 0.61 0.60 0.59 0.58 0.57 0.56 0.55 0.54 0.53 0.52 0.51 0.50

EL FACTOR DE DEMERITO ES 0.94

DEMERITO PARA PREDIOS CON POCO FRENTE 25

El Factor de Demérito por Poco Frente corresponde de acuerdo a la dimensión de Donde:

Frente en m. de 7.00 a 2.00 m.

4.20

5.00

Tabla de valores 2008, municipio de Tlaquepaque, frente menor


7.00 6.90

6.80 6.70 6.60 6.50 6.40 6.30 6.20 6.10 6.00 5.90 5.80 5.70 5.60 5.50 5.40 5.30 5.20 5.10 5.00 4.90 4.80 4.70 4.60 4.50

1.00 0.99

0.98 0.97 0.96 0.95 0.94 0.93 0.92 0.91 0.90 0.89 0.88 0.87 0.86 0.85 0.84 0.83 0.82 0.81 0.80 0.79 0.78 0.77 0.76 0.75

4.40 4.30

4.20 4.10 4.00 3.90 3.80 3.70 3.60 3.50 3.40 3.30 3.20 3.10 3.00 2.90 2.80 2.70 2.60 2.50 2.40 2.30 2.20 2.10 2.00

0.74 0.73

0.72 0.71 0.70 0.69 0.68 0.67 0.66 0.65 0.64 0.63 0.62 0.61 0.60 0.59 0.58 0.57 0.56 0.55 0.54 0.53 0.52 0.51 0.50

DEMÉRITO = 0.72

VALOR UNITARIO X FACTOR DE DEMÉRITO Ejemplo:

Valor de calle= $ 1000.00 X. 72 = $ 720.00 Nota: Para predios con frente igual o menor de 2.00 m. el factor de demérito será del 0.50

3.5Municip¡o de Tonalá

Este municipio aplica deméritos en los valores de los terrenos únicamente a colonias sin servicios y que tiene localizadas, además aplica deméritos en la zona centro.

39

4. Factores de incremento.

4.1 Municipio de Guadalajara

En la formula que mencionamos anteriormente está incluido el factor de incremento, al modificar el lote tipo se modifica la formula en general, los lotes en esquina alunas ocasiones no sufren ningún incremento por la relación de sus medidas conforme a la Raíz sexta.

Los condominios los clasifica con factor 1.00, independientemente de si es vertical u horizontal, su forma, dimensiones y características26.

4.2Municipio de Zapopan

Como el incremento sólo se tiene para predios en esquina, es raro que ellos acepten alguna modificación que establece la norma técnica catastral en este rubro pero demostrándoselos sí lo llegan a aceptar.

Incremento a los predios en esquina Tendrán un incremento adicional a su valor, los predios que se encuentren en

esquina con frente contiguos a dos calles diferentes, siempre que el vértice formado por las calles no sea menor de 45°, ni mayor de 135°.

El incremento a los predios en esquina se calcula como sigue:

a).-Se promedia el valor de las dos calles adyacentes.

b).-El valor promedio se multiplica por el factor de zona correspondiente a la zona de ubicación del predio (habitacional, industrial, mixto o comercial).

c).-El producto obtenido se multiplica por la superficie en esquina calculada.

Nota: Las líneas que delimitan la superficie en esquina, son perpendiculares a los frentes del predio, trazados a 15 m. del vértice que forman las calles.

En ningún caso se tomará una superficie mayor de 225 M2.

Los predios en esquina con vértice menor de 45° o mayor de 135° no tendrán incremento, pero tampoco podrán ser demeritados.

No lo mencionan las tablas de valores catastrales en Zapopan pero no se aplica ningún castigo a un terreno en esquina, salvo por topografía.

Tabla de valores 2008, municipio de Guadalajara Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan, incremento por esquina

40

En relación a los condominios aplica un criterio completamente diferente, a los condominios horizontales se les considera sólo el área privativa del terreno y las construcciones comunes, a los condominios verticales sí se les considera la totalidad del terreno, aplicándole únicamente el incremento por esquina y la totalidad de las construcciones multiplicando los resultados por su porcentaje indiviso.

4.3Mimicipio de Tlajomulco

En este municipio al igual que en los deméritos NO aplica ningún tipo de incrementos en los valores de los terrenos.

Los condominios aplica prácticamente lo mismo que Tlaquepaque solo con la diferencia que no se aplica el incremento por esquina, a los condominios horizontales se les considera solo el área privativa del terreno y las

construcciones comunes, a los condominios verticales si se les considera la totalidad del terreno y la totalidad de las construcciones multiplicando los resultados por su porcentaje indiviso.

4.4Mimicipio de Tlaquepaque

Al igual que Zapopan este municipio aplica incrementos a los lotes de terreno, la diferencia es que en este municipio si se aplica alguna de las variantes en las esquinas es necesario agregar el cálculo por separado del avalúo para que ellos lo puedan aplicar.

Incremento a los predios en esquina Tendrán un incremento adicional a su valor, los predios que se encuentren en esquina con frente contiguos a dos calles diferentes, siempre que el vértice formado por las calles no sea menor de 45°, ni mayor de 135°.

El incremento a los predios en esquina se calcula como sigue:

a).-Se promedia el valor de las dos calles adyacentes.

b).-El valor promedio se multiplica por el factor de zona correspondiente a la zona de ubicación del predio (habitacional, industrial, mixto o comercial).

c).-El producto obtenido se multiplica por la superficie en esquina calculada.

Nota: Las líneas que delimitan la superficie en esquina, son perpendiculares a los frentes del predio, trazados a 15 m. del vértice que forman las calles.

Circular emitida por el tesorero municipal Tabla de valores 2008, municipio de Tlaquepaque, incremento por esquina

41

En ningún caso se tomará una superficie mayor de 225 M2.

Los predios en esquina con vértice menor de 45° o mayor de 135° no tendrán incremento, pero tampoco podrán ser demeritados.

Para valuar condominios en este municipio se aplica por igual sean del tipo vertical u horizontal, se les considera la totalidad del terreno, aplicándole únicamente el incremento por esquina y la totalidad de las construcciones multiplicando los resultados por su porcentaje indiviso.

4.5Munic¡p¡o de Tonalá

Este municipio aplica no aplica ningún tipo de incremento.

Como en Tlaquepaque para valuar condominios en este municipio se aplica por igual sean del tipo vertical u horizontal, se les considera la totalidad del terreno y la totalidad de las construcciones multiplicando los resultados por su porcentaje indiviso.

IV. Resultados

1. Diferencias en cuanto a su aplicación.

Para nuestro estudio se tomará un terreno con las mismas características para todos los municipios y se le aplicará todos los factores de castigo o depreciación que se aplican en los diferentes municipios. El resultado a su vez será multiplicado por el mismo valor de terreno, mostrándonos la diferencia de valores en cada uno de los municipios en estudio.

Ejemplo:

Se supone un lote de terreno con: Frente de 4.00 mts. Fondo de 20.00 mts. Desnivel con respecto de la calle de menos 1.00 mts. Superficie 80.00 M2.

El lote tipo de la zona es: 7.00 X 17.00 mts. Superficie 119.00 M2. Valor de tablas (terreno) $ 2,500.00/M2.

Iniciaremos calculando cada uno del los factores aplicables al terreno.

Aplicando todos los factores de castigos publicados en las tablas catastrales en los diferentes municipios y aplicables al tipo de terreno que se propone, nos resulta la siguiente tabla:

42

Municipio Frente Profundidad Topografía Resultante

Guadalajara Tlaquepaque Tonalá Tlajomulco Zapopan

0.93058 0.7000 1.0000 1.0000 0.7000

1.0000 0.9400 1.0000 1.0000 0.9400

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9700

0.93058 0.6580 1.0000 1.0000 0.6383

1.00000

0.90000 •

0.80000

0.70000 •

0.60000

0.50000 •

0.40000

0.30000

0.20000

0.10000

0.00000

/ '0 .93058 1.00000 1.00000.

I Factor

Guad Tlaq Ton Tlaj Zap

Multiplicando los factores resultantes obtenidos, por la superficie total del terreno, valor por metro cuadrado, nos resulta un valor unitario del terreno de:

Municipio Valor/M2 Factor Valor Unitario


$ 2,500.00 $ 2,500.00 $ 2,500.00 $ 2,500.00 $ 2,500.00

0.93058 0.6580 1.0000 1.0000 0.6383

$ $ $ $ $

2,326.45 1,645.00 2,500.00 2,500.00 1,595.65

$3,000.00

$2,500.00 -

$2,000.00

$1,500.00

$1,000.00

$500.00

$0.00

l $ / M 2


Aplicando los valores afectados por el factor que resulto en cada municipio nos resulta un valor total de terreno de:

Municipio Superficie Valor/M2 Factor Valor Unitario

Valor Total


80.00 80.00 80.00 80.00 80.00

$ $ $ $ $

2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00 2,500.00

0.93058 0.6580 1.0000 1.0000 0.6383

$ $ $ $ $

2,326.45 1,645.00 2,500.00 2,500.00 1,595.65

$ 186,116.00 $ 131,600.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 127,652.00

Después de aplicar los factores de demerito, nos damos cuenta de la gran diferencia que existe entre los valores de los terrenos, siendo que físicamente la única diferencia es estar en diferente municipio.

Con esto determinamos el comparativo de valores de terreno

Terreno

Guad

Tlaq

Ton

$186,116.00

$200,000.00

$200,000.00

$0.00 $50,000.00 $100,000.00 $150,000.00 $200,000.00 $250,000.00

44

Con la siguiente tabla podemos comparar todos los valores, por ejemplo: El valor del terreno en Tlaquepaque es (-$ 68,400.0(p mas bajo que el valor de Tonalá y es (-$ 54,5^16.00) mas bajo que el de Guadalajara.

El valor qel terreno en Guadalajara es $ 54,516.00 fnás alto que el de Tlaquepaque.

Municipio^ Guadalajara Tlaquepatpie /Tonalá Tlajomulco Zapopan patpie

Guadalajara \ J 1 H ¡ M Ü ¡ Ü $ 54,516.00 ^$ 13,884.00) (-$ 13,884.00)$ 58,464.00 Tlaquepaque (-$54,516.00) • • • • • I (-$ 68,400.00) (-$68,400.00)$ 3,948.00 Tonalá $ 13,884.00 $ 68,400.00 aw^J^MI'W $ 0.00 $ 72,348.00 Tlajomulco $ 13,884.00 $ 68,400.00 $ 0.00 — B $ 72,348.00 Zapopan (-$58,464.00) (-$ 3,948.00) (-$ 72,348.00) (-$ 7 2 , 3 4 8 . 0 0 ) H n H H

El comparativo de valores de terreno arrojo los siguientes diferenciales en manera porcentual:

Municipio Guadalajara Tlaquepaque Tonalá Tlajomulco Zapopan


100.000 % 41.4255 % (-29.2914) % 100.0000 %

7.4599 % 51.9757 % 7.4599 % 51.9757 %

(-31.4127) % (-3.0000) %

-6.9420 % (-34.2000) % 100.0000 %

0.0000 % (-36.1740) %

(-6.9420) % (-34.2000) %

0.0000 % 100.0000 %

45.7995 3.0928

56.6760 56.6760

(-36.1740) % 100.0000

Al terreno en estudio le adicionamos una construcción con similares características.

En todos los catastros existen las mismas clasificaciones:

% % % % %

Tipo:

Calidad:

Moderno Semi - moderno Antiguo

• Lujo • Superior • Medio • Económico

Austero Estado de conservación:

Bueno • Regular • Malo

(Existen otros tipos de construcción que no se tomaron en cuenta para este estudio como provisional, alberca, instalaciones deportivas e industriales.)

45

Suponemos una superficie construida de 75.00 M2.

Compararemos solamente el: Tipo Moderno Calidad Media Estado de conservación Bueno

Por las características del terreno podríamos suponer otra calidad de construcción (económica) pero trabajaremos con esta calidad ya que es una de las que mas edificaciones contempla.


$ 4,500.0030

$ 4,350.0031

$ 4,350.0032

$ 3,630.0033

$ 4,750.0034

Municipio Superficie Valor/M2 Valor

$5,000.00

$4,500.00

$4,000.00

$3,500.00

$3,000.00

$2,500.00

$2,000.00 J

$1,500.00

$1,000.00

$500.00

$0.00

i ^ s o d o o -$4<350;00 $A]350: ,00 JAJ5DJKL


l $ / M 2


75.00 75.00 75.00 75.00 75.00

$ $ $ $ $

4,500.00 4,350.00 4,350.00 3,630.00 4,750.00

$ $ $ $ $

337,500.00 326,250.00 326,250.00 272,250.00 356,250.00

Tabla de valores 2008, municipio de Guadalajara ^ Tabla de valores 2008, municipio de Tlaquepaque ' Tabla de valores 2008, municipio de Tonalá " Tabla de valores 2008, municipio de Tlajomulco

Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan

46

Comparativo de valores de construcción

Construcción

Guad

Tlaq

Ton

Tlaj

Zap r

$b37,500.00

¡ M Í $326,250.00

P Ü $326,250.00

$272,250.00

a356,250.(¡)0

Municipio Guadalajara Tlaquepaque Tonalá

Guadalajara UMi tWUM $11,250.00 $ 11,250.00 Tlaquepaque (-$11,250.00) • H B H B $ 0.00

Tlajomulco (-$ 65,250.00) (-$54,000.00) (-$ 54,000.00) Zapopan $ 18,750.00 $30,000.00 $ 30,000.00

Comparativo de % de valores de construcción

Tlajomulco Zapopan

65,250.00 (-$ 54,000.00 (-$ 54,000.00 (-$

18,750.00) 30,000.00) 30,000.00)

(-$ 84,000.00)


Guadalajara 100.000 % Tlaquepaque (-3.3333) % Tonalá (-3.3333) % Tlajomulco Zapopan

3.4483 100.0000

0.0000

% % %

(-19.3333) % (-16.5517) % 5.5556 % 9.1954 %

3.4483 0.0000

100.0000 (-16.5517) %

9.1954 %

% % %

23.9669 19.8347 19.8347

100.0000 30.8540

% % % % %

(-5.2632) % (-8.4211) % (-8.4211) %

(-23.5789) % 100.0000 %

Municipio Terreno

Guadalajara $ Tlaquepaque $ Tonalá $ Tlajomulco $ Zapopan $

186,116.00 131,600.00 200,000.00 200,000.00 127,652.00

Construcción

$ 337,500.00 $ 326,250.00 $ 326,250.00 $ 272,250.00 $ 356,250.00

$ $ $ $ $

Total

523,616.00 457,850.00 526,250.00 472,250.00 483,902.00

47

Comparativo de valores totales

Guad $186,116.00 $337:50030*

H Terreno

y Construcción


Guadalajara Tlaquepaque (-$ 65,766.00) Tonalá $ 2,634.00 Tlajomulco (-$ 51,366.00) Zapopan (-$ 39,714.00)

$ 65,766.00

$ 68,400.00 $ 14,400.00 $ 26,052.00

(-$ 2,634.00) $ 51,366.00 $ 39,714.00 (-$ 68,400.00) (-$ 14,400.00) (-$ 26,052.00) m ^ B B $ 54,000.00 $ 42,348.00

(-$42,348.00) $ 11,652.00

Comparativo de % de valores de totales

Municipio Guadalajara Tlaquepaque

Guadalajara 100.000 % 14.3641

Tlaquepaque (-12.5600) % 100.0000 Tonalá 0.5030 % 14.9394 Tlajomulco (-9.8099) % 3.1451 Zapopan (-7.5846) % 5.6901

Con esto podemos determinar que existen grandes diferencias en cuanto a aplicar criterios para la valuación catastral en los municipios de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tlajomulco de Zúñiga y Tonalá.

Se aprecia que Tonalá es el municipio con el resultado de valores más elevado y en cambio Tlaquepaque es el que resulta mas bajo.

[ue

% % % % %

Tonalá

(-0.5005) % (-12.9976) % 100.0000 % (-10.2613) % (-8.0471) %

Tlajomulco

10.8769 % (-3.0492) % 11.4346 %

100.0000 % 2.4673 %

Zapopan

8.2070 % (-5.3837) %

8.7514 % (-2.4079) %

100.0000 %

48

2. Diferencias en criterios técnicos.

Guadalajara: Aplica la raíz sexta35, se modifica de acuerdo al lote tipo de la zona. No utiliza los criterios de la Norma Técnica Catastral.

Tlaquepaque: Usa tabla de factores36 para deméritos y aplica sólo incremento por esquina. Se apega un poco a la Norma Técnica Catastral.

Tonalá: Aplica únicamente a colonias sin servicios y que tiene localizadas, además aplica deméritos en la zona centro, se aplicarán las siguientes consideraciones :

I. En las tablas se localizarán zonas en donde las colonias tienes una leyenda que dice ÁREA CON DEMERITO, a estas colonias o áreas se le podrá aplicar al valor por metro cuadrado señalado, un 10% de demérito, si no cuenta con al menos uno de los servicios municipales (AGUA, LUZ O DRENAJE).

Lo anterior en razón de que algunas de las colonias todavía no terminan de incorporar la totalidad de los servicios públicos y algunas manzanas no cuentan con ellos, este demérito será aplicado solamente después de la visita al inmueble por personal de la Dirección de Catastro Municipal quien dará legitimidad a la falta de alguno de los servicios mencionados.

II. En las tablas localizaran VALORES DE ZONA MARCADOS CON ASTERISCO, lo cual nos indica que dentro del polígono que comprende esa zona podremos encontrar viviendas o inmuebles en donde la calle de su ubicación cuenta con servicios municipales, a estos se les aplicará el valor impreso, así como también encontraremos terrenos de gran superficie que tienen frente a esas vialidades y a los cuales el valor que se les aplicará es el 10% del valor de la zona.

III. En las tablas localizarán en algunas vialidades DOS O MAS VALORES DE CALLE O AVENIDA, estos valores estarán ubicados, no al centro de la vialidad, si no a cada uno de los costados de esta indicando el valor de las manzanas con frente a la vialidad. Lo anterior es por razón de que esta vialidad tiene diferente tipo de terreno a cada uno de sus lados y en algunos casos solo uno de ellos puede ser más útil, tiene mejor topografía, y su uso es diferente.

IV. En las tablas localizaran VALORES DE CALLES O DE AVENIDAS los cuales solo se aplicaran en algunas manzanas, estos valores aparecerán en la vialidad al frente de cada una de estas manzanas.

V. La tabla de VALORES RÚSTICOS será aplicada a los predios de este tipo según su uso o clasificación, teniendo en cuenta si es un terreno improductivo dentro de la zona

Tabla de valores 2008, municipio de Guadalajara Tabla de valores 2008, municipio de Tlaquepaque Tabla de valores 2008. municipio de Tonalá

49

urbana o conurbada y que cuente con dos de los servicios municipales en la vialidad de su ubicación, como lo marca la Ley de Catastro, se le tendrá que aplicar el valor de zona correspondiente.

Las cuentas catastrales de los terrenos que figuren ante la Dirección de Catastro Municipal, como rústicas y que de la previa visita se desprenda que ya cuentan con los servicios públicos municipales, además de que se localicen dentro de la zona urbana o conurbada, se les aplicarán los valores de zona que les corresponda y podrán tener las consideraciones mencionadas en el punto I.

VI. Los valores de calle localizados en la zona 44, específicamente en el primer cuadro de la cabecera municipal, Avenida Tonalá, Juárez, Francisco I. Madero, Morelos, Zaragoza, Emiliano Zapata, Nicolás Bravo, Alvaro Obregón, Pedro Moreno, Pino Suárez, José María López Pajar y Avenida Tonaltecas, serán aplicados solamente a la parte comercial del inmueble que serán 20 metros, al resto del predio se le aplicará el valor de zona correspondiente, recordando que esto es exclusivamente para valuaciones con fines de transmisión patrimonial.

Lo anterior en razón de que esta zona en específico cuenta con terrenos de gran extensión de los cuales el mayor provecho se obtiene al frente del inmueble que se utiliza con fines comerciales, el resto del inmueble es generalmente es para uso diverso.

VII. Los valores de estas tablas deberán ser aplicados en cada una de las operaciones correspondientes al traslado de dominio, para determinar la base del impuesto predial y pueden tener un cambio solamente si se aplica alguno de los casos anteriormente mencionados, así como las consideraciones de demérito establecidas en la Ley Valuación o la Ley de Catastro.

Tlajomulco: No utiliza deméritos ni incrementos.

Zapopan: Usa tabla de factores38 y es el único que tiene demerit por topografía. Es el que mas se apega a la Norma Técnica Catastral.

3. Diferencias en clasificaciones.

La norma técnica Catastral como lo mencionamos nos muestra una serie de clasificaciones para los diferentes tipos de construcción.

"Art. 17.- 39Los valores unitarios de construcción nueva, investigados, serán la base para la determinación de los tipos, moderno, semi-modemo, antiguo, industrial, provisional, albercas y pisos sin techo; tomando en cuenta edad, vida útil, y estado de conservación de acuerdo al formato (1). En la determinación de los valores para cada tipo específico moderno, semi-modemo y antiguo deben considerarse los criterios de depreciación según el citado Anexo."'

Tabla de valores 2008, municipio de Zapopan. Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios, articulosl? y 18.

50

"Art. 18.- En aquellos municipios donde no se cuente con los elementos señalados en el artículo 58 de la Ley de Catastro Municipal del Estado. La autoridad catastral municipal se podrá auxiliar de la tabla base de valores de construcción aprobada por el Consejo Estatal".

Podemos considerar que todos los catastros tienen las mismas clasificaciones en sus tablas de valores, así como las mismas consideraciones.

En cuanto a su tipo:

• Moderno. • Semi — moderno. • Antiguo. • Provisional. • Alberca. • Area de piso sin techar.

• Instalaciones deportivas.

Nota: Además todos esos tipos tienen modificación en cuanto a su uso industrial.

En cuanto a su calidad:

• Lujo. • Superior. • Media. • Económica. • Austera.

En cuanto a su estado de conservación:

• Bueno. • Regular. • Malo.

En cuanto a la clasificación de la construcción la mayoría de los catastros se encuentran desactualizados, no existe un sistema para cambiar el tipo de construcción de acuerdo a su edad.

En cuanto a su calidad clasifican la colonia y no las construcciones, si una colonia es económica, todas sus construcciones tienen que ser económicas, no creen que alguna persona las pueda mejorar en cuanto a sus terminados y se concretan a decir, si mide menos de 5.00 mts. de claro es económica, asimismo si la colonia es de lujo no clasifican áreas de servicio como tipo medio o en algunos casos económico.

Las terrazas para fiestas y los salones o restaurantes campestres no tienen clasificación, ya que por su estructura no pueden ser industriales y por sus terminados no son provisionales,

51

por ese motivo quedan sujetos al criterio de la autoridad catastral y no plasmado en un documento que haga de la valuación algo mas transparente.

Estas son las únicas notas que consideran las tablas de valores de valores con respecto a la construcción.

NOTA1: Las construcciones hasta 10 años de edad corresponden al tipo moderno. Las construcciones de más de 10 años y hasta 30 años de edad corresponden al tipo semi -moderno. Las construcciones con más de 30 años de edad, corresponden al tipo antiguo.

NOTA 2: Las construcciones modernizadas y todas las que no se ajusten a los tipos aprobados, se clasificarán en el tipo de construcción que corresponda a su valor por M 2.

La modernización para los efectos catastrales se entiende como la mejora sustancial de una finca, consistente en cambios de distribución, instalaciones, techos, pisos, herrería y carpintería.

NOTA 3: Para el caso de edificios con más de 4 niveles, se incrementará el valor por m2 en un 10%.

NOTA 4: Techos de bóveda, losa multipanel y laminas importadas y baja densidad de muros divisorios.

V. Conclusiones

En la actualidad la autoridad catastral municipal, aplica en la mayoría de los casos su criterio para valuar inmuebles dentro de su territorio geográfico, sin pensar en incorporar parte de su territorio o porque no decir todo su territorio a la zona metropolitana de Guadalajara.

Con este estudio se demostró la disparidad de criterios aplicables a la valuación de inmuebles dentro de los municipios de Guadalajara, Tlajomulco de Zúñiga, Tlaquepaque, Tonalá y Zapopan. Todos parten de una misma Ley de Valuación y de una Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios, la valuación y la integración de la clave catastral de los predios urbanos y rústicos, pero la aplicación e interpretación de las mismas no es igual.

Los consejos técnicos catastrales están integrados en su mayoría por funcionarios municipales, quienes en algunos casos ven mas por los intereses de sus partidos que por el interés del municipio y de sus habitantes, se sabe que muchas medidas no son populares a corto plazo, pero un crecimiento armónico y ordenado a mediano plazo redunda en beneficios para todos.

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Todos los sectores sociales están representados en los Consejos Técnicos Catastrales y en algunas ocasiones incluso es la misma persona la que los representa en diferentes municipios, no es posible que tenga criterios y maneras de pensar tan variadas para poder proponer esa gran diversidad de formas de valuar, es preciso aclarar que prácticamente en todos los Consejos Técnicos Catastrales la mayoría de los asistentes con voz y voto son funcionarios municipales y en las votaciones ejercen esa superioridad. Pero los representantes de los sectores sociales que en la mayoría de las ocasiones están representados por peritos valuadores no se ponen de acuerdo o no demuestran con fundamentos técnicos la verdad de su dicho.

En la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco esta previsto el que se puedan unir e integrar un solo Consejo Técnico Catastral varios municipios. Al formar un solo Consejo Técnico Catastral de la Zona Metropolitana de Guadalajara, muchos de los problemas que aquí se plantearon se resolverían, las diferentes maneras de pensar de los integrantes se unirían en un fin común y con ello se podrá aplicar una sola técnica y un solo criterio a la valuación catastral.

Los catastros municipales en la actualidad trabajan más con el fin de recaudar que con el fin de integrar un padrón de inmuebles confiable, la falta de credibilidad en los peritos valuadores es un gran obstáculo para lograr ese crecimiento. Además de que en muchos de los catastros, la cerrazón de su personal a ocasionado que solamente se valúe un inmueble con los datos de referencia del propio sistema ya que si se modifica su base de datos los avalúos sufren un considerable retraso. Primero en automático viene un rechazo ya que no coincide con su base de datos (no estoy en contra de que existan los rechazos ya que muchas veces si son errores del perito), después de su aclaración, demostración de que se valuó correctamente y de que se aplicaron los criterios establecidos, el avalúo es retenido un tiempo considerable para que se puedan hacer los ajustes al sistema y después poder autorizarlo. Con esto pregunto el valuar un inmueble correctamente diferente a los datos del sistema es una practica tortuosa y fuera de negocio, ya que pudiera ser que otro valuador aplicando solamente los datos del sistema obtenga el avalúo en menor tiempo que el perito valuador que si realizo su trabajo y aplico la ley vigente correctamente.

Sobra demás decir que así como existen funcionarios que solo ven por los intereses de su partido y no por el municipal o que solo utilizan el puesto para provecho y enriquecimiento personal, también existen supuestos peritos valuadores que careciendo de toda ética profesional tratan de engañar a la autoridad con dictámenes falseados o alejados de la realidad, la ley solo prevé sanciones a los peritos valuadores mediante amonestaciones y solo se aplicara la suspensión de seis meses por faltas reiteradas a la ley y la cancelación del registro por violaciones graves o reiteradas a las normas técnicas sobre la práctica y formulación de los avalúos. Es obvio admitirlo que prácticamente son nulas las sanciones y por ende esos supuestos valuadores siguen haciendo de las suyas y la autoridad catastral municipal no puede prácticamente hacer nada en contra de ellos ya que solo es la autoridad estatal la que puede aplicar esas sanciones.

Con esto abro el paréntesis par dos nuevos estudios uno seria las reformas a la ley en materia de sanciones a los peritos valuadores por parte de los catastros municipales en

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primera instancia y ratificados o desestimados por catastro del estado, para con ello elevar el profesionalismo de los peritos valuadores, además de incluir en la ley el constante estudio y superación en materia de valuación. El otro seria estudiar mecanismos que pueda implementar la autoridad catastral para la agilización de la autorización de avalúos catastrales.

La homologación es necesaria y es el principio de los cambios en materia catastral en cualquier zona metropolitana que conjunte a dos o más municipios.

VI. Bibliografía

> Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Constitución publicada en el Diario Oficial de la Federación el 5 de febrero de 1917 Texto vigente Última reforma publicada DOF 12-02-2007

> Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco Decreto numero 16794.- El Congreso del Estado:

Se modifica el Decreto Número 16465, aprobado por esta H. Legislatura el día 19 de diciembre de 1996, y regresado por el Ejecutivo del Estado con sus observaciones, en los términos del entonces vigente artículo 33 constitucional.

Se abroga la Ley de Catastro del Estado contenida en el Decreto Número 9831 de fecha 28 de Diciembre de 1978, y todas sus reformas posteriores, publicadas en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco".

La presente Ley entrará en vigor a los treinta días de su publicación en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco".

En tanto se expida el reglamento de esta Ley, se continuarán aplicando las disposiciones vigentes, siempre y cuando no se opongan al presente Ordenamiento.

Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Ley. Salón de sesiones del congreso del estado Guadalajara, Jalisco, 14 de octubre de 1997. Emitido en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los diez días del mes de noviembre de mil novecientos noventa y siete. Aprobación: 14 de octubre de 1997. Publicación: 18 de noviembre de 1997. Sección II. Vigencia: 18 de diciembre de 1997. Nota: revisado con publicación del decreto 20888 el 7 de abril de 2005.

> Ley de Valuación del Estado de Jalisco Decreto numero 17160.- El Congreso del Estado Aprobación: 15 de enero de 1998 Publicación: 5 de febrero de 1998. Sección II. Vigencia: 7 de marzo de 1998. Tabla de reformas y adiciones

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18447.-Refonnan las fracs. Ill y XIV del art. 35, la frac. VIII del art. 39 y art. 53; y se derogan los arts. 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61 y 62 de la Ley de Valuación del Estado de Jalisco.-Sep.19 de 2000. Sec. III. Nota: Revisada 6 de octubre de 2000.

> Norma técnica para la elaboración del proyecto de tablas de valores unitarios, la valuación y la integración de la clave catastral de los predios urbanos y rústicos.

La presente Norma deberá ser revisada cada año posterior a su publicación en la Gaceta Municipal.

Se derogan todas las disposiciones que se opongan a lo establecido en la presente Norma Técnica.

> Reglamento del Consejo Técnico Catastral del Municipio de Tonalá, Jalisco Se abrogan o derogan en su caso, todas las disposiciones que se opongan a la

aplicación de este reglamento. Este reglamento entrará en vigor una vez aprobado por el H. Ayuntamiento de

Tonalá, Jalisco al día siguiente de su publicación en la Gaceta Municipal. Instruyase al Director de Catastro de este Municipio para que en caso de existir

alguna modalidad operativa en funciones de Consejo Técnico, realice las adecuaciones que correspondan en los términos del presente Reglamento.

Publíquese y notiflquese al Congreso del Estado en los términos de la Ley de Gobierno y la Administración Publica Municipal.

> Reglamento del Consejo Técnico de Catastro del Gobierno Constitucional del Municipio de Tlaquepaque, Jalisco. El presente Reglamento del Consejo Técnico de Catastro del Gobierno Constitucional del Municipio de Tlaquepaque, entrará en vigor el día siguiente de su publicación en la Gaceta Municipal. Se abroga en todas y cada una de sus partes el Reglamento de fecha 16 de Julio de 1998, publicado en la Gaceta número 1 de Enero a Agosto de 1998.

> Reglamento del Consejo Técnico de Catastro del Municipio de Guadalajara. El presente Reglamento entrará en vigor al tercer día siguiente al de su publicación en la Gaceta Municipal. (Publicado el 14 de septiembre del 2001 en la Gaceta Municipal)

> Reglamento Interior del Consejo Técnico Catastral del Municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco. Por lo tanto, en cumplimiento y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 40, 42 fracciones IV, V y VI, 47 fracción V y correlativos de la ley del gobierno y la administración publica municipal del estado de Jalisco, 4 y 104 del reglamento del funcionamiento interno del ayuntamiento de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco así como por lo establecido en los artículos 9 y 15 del reglamento de la gaceta municipal, mando se imprima, publique, circule y se le de el debido cumplimiento. Salón de sesiones del ayuntamiento, palacio municipal, a los siete días del mes de marzo de 2005 dos mil cinco.

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http://Jalisco.-Sep.19

> Reglamento Interior del Consejo Técnico Catastral del Municipio de Zapopan, Jalisco El presente Reglamento entrará en vigor al tercer día siguiente al de su publicación en la Gaceta Municipal. Salón de Sesiones de Cabildo Zapopan, Jalisco a 25 de junio de 1998 Por tanto de conformidad con lo dispuesto por el artículo 40, fracción I, inciso 6 de la Ley Orgánica Municipal del Estado de Jalisco, mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido cumplimiento. Dado en el Palacio Municipal, a los 25 días del mes de junio de mil novecientos noventa y ocho. Gaceta Municipal Vol. V No. 7 de 17 de Julio de 1998

> Reglamento Interno de Sesiones del Consejo Técnico Catastral del Estado. Expedición: 9 de marzo de 2000. Publicación: 30 de marzo de 2000. Vigencia: 31 de marzo de 2000.

> Tabla de valores catastrales 2008 del municipio de Guadalajara, aprobadas en el Salón de Sesiones del Congreso del Estado de Jalisco, según decreto No. 22025/LVIII/07 el día 14 de noviembre de 2007 y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco, el día 11 de diciembre de 2007, entrando en vigor el día 01 de enero de 2008.

> Tabla de valores catastrales 2008 del municipio de Tlajomulco de Zúñiga, aprobadas en el Salón de Sesiones del Congreso del Estado de Jalisco, según decreto No. 22029/LVIII/07 el día 14 de noviembre de 2007 y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco, el día 4 de diciembre de 2007, entrando en vigor el día 01 de enero de 2008.

> Tabla de valores catastrales 2008 del municipio de Tlaquepaque aprobadas en el Salón de Sesiones del Congreso del Estado de Jalisco, según decreto No. 22028/LVIII/07 el día 14 de noviembre de 2007 y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco, el día 04 de diciembre de 2007, entrando en vigor el día 01 de enero de 2008.

> Tabla de valores catastrales 2008 del municipio de Tonalá aprobadas en el Salón de Sesiones del Congreso del Estado de Jalisco, según decreto No. 22027/LVIII/07 el día 14 de noviembre de 2007 y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco, el día 4 de diciembre de 2007, entrando en vigor el día 01 de enero de 2008.

> Tabla de valores catastrales 2008 del municipio de Zapopan, aprobadas en el Salón de Sesiones del Congreso del Estado de Jalisco, según decreto No. 22026/LVIII/07 el día 14 de noviembre de 2007 y publicadas en el periódico oficial El Estado de Jalisco, el día 11 de diciembre de 2007, entrando en vigor el día 01 de enero de 2008.

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> Pagina del gobierno del estado de Jalisco, Gobierno del Estado, 24 de julio de 2007, visitada en múltiples ocasiones desde enero hasta agosto de 2008 (los escudos municipales se tomaron de esta página). http://www.ialisco.gob.mx/nuestroedo/Municipios/index.html

> Pagina de la Presidencia de la República, Presidencia de la República, 25 de enero de 2008, visitada 26 de enero de 2008. http://www.presidencia.gob.mx/

VII. Glosario de términos

Cartografía catastral: el conjunto de mapas, planos, fotografías y archivos, que determinan la delimitación de los predios, zonas y áreas en que se divide el territorio del municipio;

Catastro Municipal: la dependencia que determine o establezca el ayuntamiento, a quien corresponderán las atribuciones de autoridad catastral y tendrá a su cargo las operaciones catastrales. Esta dependencia se integrará y operará con base en las disposiciones de este Ordenamiento y las que regulen la estructura orgánica del municipio;

Centro de población: las áreas urbanas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida normal; las que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo, conforme a las leyes aplicables;

Clave catastral: el código que identifica al predio en forma única, para su localización cartográfica, el cual será homogéneo en todo el Estado y se integrará con los elementos que se establezcan en el Reglamento de esta Ley;

Comisión de Valores: Es aquella que se conforma de acuerdo a lo indicado en el art. 20 de la Ley de Catastro Municipal.

Consejo Estatal: El Consejo Técnico Catastral del Estado;

Consejo Municipal: El Consejo Técnico de Catastro Municipal;

Conservación del catastro: la actualización de la información de los registros catastrales;

Cuenta Catastral: es el código mediante el cual se identifica el predio para efectos del impuesto predial;

Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;

Dirección de Catastro del Gobierno del Estado: la dependencia facultada para ejercer las atribuciones que le confiera esta Ley;

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http://www.ialisco.gob.mx/nuestroedo/Municipios/index.html

http://www.presidencia.gob.mx/

Edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a realizar en un predio para permitir su utilización;

Equipamiento del predio: el conjunto de instalaciones, construcciones y equipos necesarios para la utilización del predio;

Formación del catastro: integración de la información de los registros catastrales;

Formato de tablas de valores: Documento prototipo debidamente autorizado por el Consejo, a utilizar por la autoridad catastral para la presentación del proyecto de tablas de valores; y

Fusión: la unión en un sólo predio de dos o más predios colindantes;

Homologación: Es el procedimiento técnico para analizar, revisar y en su caso equiparar con los valores de mercado de construcciones y terrenos de las zonas municipales con características similares.

INEGI: Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática.

Información catastral: las características cualitativas y cuantitativas de los predios;

Infraestructura del predio: el conjunto de obras que hacen posible la utilización de un predio, tales como redes de agua potable, alcantarillado, colectores, sistema de riego, gas, energía eléctrica, comunicaciones y otros;

Jardín: el espacio de terreno libre de construcción y cubierto por plantas y elementos de ornato;

Ley: la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco;

Límite del centro de población: el polígono determinado por el Congreso del Estado, conforme a la Ley de Desarrollo Urbano, a propuesta del ayuntamiento del municipio en donde se localice;

Manzana: la superficie de terreno debidamente delimitada constituida por uno o más predios, colindante con vías o áreas públicas;

Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población;

Perito valuador: es el profesionista que cuenta con los conocimientos técnicos, especializados en bienes inmuebles y valuación, necesarios para formular avalúos y documentos técnicos donde consten las condiciones específicas de los bienes inmuebles.

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Los peritos deberán registrarse ante la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado y deberá acreditarse ante la autoridad catastral municipal cuando elabore avalúos;

Predio: la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas, en propiedad o posesión de una o varias personas. En el caso de condominios, ya sean horizontales o verticales se entenderá como predio a la unidad de condóminos y como subpredio a la unidad privativa la cual podrá estar baldía o construida;

Provisiones: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro de población;

Región Catastral: el territorio de índole operativa que determine la autoridad catastral;

Registros catastrales: los documentos gráficos, escritos e información contenidos en las bases de datos, así como todos los demás elementos que integran el catastro;

Reglamentos y normas técnicas: el conjunto de disposiciones administrativas y especificaciones técnicas necesarias para integrar la información y registros del catastro; y

Reservas: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento;

Revaluación catastral: la actualización de los valores catastrales que le correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en esta Ley y la de Hacienda Municipal;

Secretaría de Finanzas: la Dependencia del Poder Ejecutivo Estatal competente en materia fiscal y sus dependencias recaudadoras;

Segmento: Línea formada por dos puntos.

Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones;

Superficie útil construible: es aquella que resulta de descontar las áreas de restricciones tomando en cuenta los coeficientes de uso y ocupación del suelo;

Tablas de Valores: es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados según el procedimiento de esta Ley, contenidos en los planos de poblaciones, zonas y fraccionamientos respecto al valor unitario del terreno, así como los valores unitarios de construcción de acuerdo a las clasificaciones y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios tanto urbanos como rústicos conforme a la norma técnica aprobada para el efecto.

Tesorería Municipal: la persona o dependencia competente en materia fiscal municipal y sus oficinas y cajas recaudadoras;

Ubicación: la localización del predio definida por su clave catastral, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial o mediante sus coordenadas geográficas;

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Unidad Privativa: Es el conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condómino;

Urbanización: el proceso técnico para lograr a través de la acción material y de manera ordenada, la adecuación de los espacios que el ser humano y sus comunidades requieren para su asentamiento;

Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;

Valor Catastral: será el valor que se determine mediante la aplicación de las tablas de valores vigentes y procedimientos técnicos. En caso de no contar con alguno de estos se observará lo previsto en el Artículo 71 de esta Ley; el cual surtirá efectos de valor fiscal de conformidad a lo previsto en la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco.

Valor fiscal: el que se asigne o apruebe para cada predio, de conformidad con los procedimientos previstos en esta ley y la de Hacienda Municipal;

Valor provisional: el valor que fije la autoridad catastral a los predios de los que no se hayan obtenido los elementos técnicos para determinarle valor catastral definitivo;

Valor Unitario: el valor que por metro cuadrado o por hectárea apruebe el Congreso del Estado en tablas de valores, para cuantificar el valor catastral de cada uno de los predios;

Valuación catastral: la determinación del valor catastral de los predios, conforme al procedimiento técnico establecido en la Ley y Norma Técnica. Dicha valuación se subdivide en:

a) Valuación Masiva: es el procedimiento administrativo por el cual se actualiza el valor fiscal o catastral de los registros catastrales mediante la aplicación de los valores de las tablas vigentes, aprobadas por el Congreso del Estado para cada ejercicio fiscal, a predios que no han sufrido modificaciones en sus datos técnicos registrados, entendiéndose por estos, las superficies de terreno, la superficie de construcción y sus clasificaciones.

b) Valuación por actualización masiva: es el procedimiento para la actualización de los datos técnicos para la obtención de un nuevo valor catastral o fiscal mediante la aplicación de tablas de valores vigentes.

c) Valuación por conservación: Es la que se genera por movimientos derivados de: manifestaciones, subdivisiones, fraccionamientos e inconformidades, dando como resultado la modificación de los datos técnicos de los predios.

Valuador: es el servidor público dependiente de catastro municipal que elabora los dictámenes y tendrá cuando menos la siguiente escolaridad:

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a) En los municipios en los que el Ayuntamiento esté integrado hasta por once regidores, se requiere por lo menos, enseñanza media superior; y

b) En los municipios en los que el Ayuntamiento esté integrado por catorce regidores o más, se requiere tener la educación técnica o profesional en la materia;

Vías públicas:

a) Los predios destinados a los fines públicos del tránsito peatonal, vehicular y el transporte colectivo;

b) Los caminos públicos, destinados temporal o permanentemente al tránsito de personas, semovientes y vehículos, incluyendo el área del derecho de vía de los mismos; y

c) Las servidumbres de paso por medio de las cuales, a solicitud de los usuarios, el municipio proporciona servicios de recolección de basura y alumbrado público.

No tienen el carácter de vías públicas los predios pertenecientes al dominio privado de la Federación, del Estado, del Municipio o de los particulares, para fines restringidos o aprovechamientos privados, así como los bienes de uso común de los condominios;

Zona Conurbada: el área urbanizada que determine el Plan de Ordenamiento de la Zona Conurbada de que se trate;

Zonas: las delimitaciones administrativas en que se divide el territorio del municipio pudiendo ser las que se establecen en los planes de desarrollo urbano municipal;

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PRESENTA ASESOR - Janium...Municipal, Consejo Técnico Catastral, Reglamento del Consejo Técnico...

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