INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓN

PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIÓN Y REGISTRO DE PREDIOS RÚSTICOS

En el con venía establecido con las universidades para las acciones de catastro saneamiento, titulación y pre registro de predios rurales, esta

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓNúltima acción que conlleva a la inscripción registral de los títulos de propiedad reviste particular importancia y constituye generalmente un inconveniente y retraso en el procedimiento de regularización de la propiedad. Las deficiencias u observaciones determinadas por los Registros Públicos, luego de la calificación de los títulos presentados, dan lugar a considerar que las mismas son exageradas, en todo caso no son correctas. En este contexto, los títulos referidos a la inscripción de predios rurales han sido también objeto de observaciones por el Registrador Público con el consecuente retraso en el cumplimiento de metas; en razón de que el plano catastral es un documento técnicamente correcto en cuanto a su precisión y al estar debidamente respaldado por una Resolución, se ha asumido que la inscripción constituye un procedimiento sencillo y rápido desestimándose en consecuencia inconvenientes de tipo técnico y/o legal.

Este concepto sin embargo es erróneo, en tanto la calificación de los títulos que efectúa el Registrador Público se realiza en mérito a normas y especificaciones contenidas en su Reglamento, los que comprenden tanto aspectos técnicos como legales, al cual deben ceñirse todas las inscripciones que se requieran ante el Registro Público de Propiedad; en consecuencia, es necesario tener un cabal conocimiento de los artículos del Reglamento de las Inscripciones relativos al registro de predios rústicos, tales como los referidos a la documentación, conceptos y plazos que se aplican en los procedimientos de inscripción. En atención a lo expuesto, se adjunta con el presente un extracto de artículos del Reglamento de las inscripciones, de los cuales vamos a referirnos en la exposición a los siguientes conceptos: título, asiento, observación, tacha, duplicidad de inscripciones, cancelación, asientos pre existentes, fraccionamiento e independiza alón.Dentro de las observaciones que se han hecho a la inscripción de títulos de predios rústicos, podemos mencionar las siguientes.

Superposición parcial o total con propiedad inscrita Discrepancia de linderos y/o áreas Ubicación del predio en área de mayor extensión Inexistencia de inscripción a favor del Ministerio de Agricultura Inexistencia de inscripciones de planos de parcelación o

independización de predios materia de inscripción. Ubicación del predio en terreno inscrito a favor de terceros

Si bien es cierto que estas observaciones pueden ser superadas, ellas deben evitase mediante la previa revisión de los antecedentes registrales del predio materia de inscripción; es decir la búsqueda registral en los Registros Públicos de la información gráfica – literal existente, vale decir los linderos y superficie correspondientes al predio por inscribir Los documentos básicos que contiene el expediente a presentar en el Registro de la Propiedad Inmueble, son el titulo de propiedad, plano y memoria descriptiva; estos documentos contienen el nombre del propietario, datos del predio (nombre, área, ubicación,

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓNunidad catastral) y linderos, que no deben diferir de los que se hallan registrados. Asimismo, independientemente de la declaración del estado civil del propietario, normalmente el Registro requiere documentos que pruebe su situación conyugal, tales como partida de matrimonio, Libreta Electoral, partida de defunción, etc.A fin de evitar observaciones por la ubicación del predio a inscribir dentro de otro con mayor o menor extensión previamente registrado, debe considerarse la elaboración del plano de parcelación o independización como requisito previo a la inscripción del titulo en trámite; al respecto, se adjunta con el presente un ejemplo de cada uno de ellos sobre los cuales se tratará en la presente exposición.

En resumen, se recomienda que para la elaboración de los cuadernillos de pre-registro, debe previamente efectuarse la búsqueda de los antecedentes registrales de los predios ubicados en el sector asignado, a fin de conciliar la información inscrita con la obtenida en el campo. Asimismo, el PETT proporcionará a las universidades información sobre /os predios afectados y de expedientillos de valorización existentes en las Regiones Agrarias como en el Archivo Central.

DISPOSICIONES LEGALES PARA FINES DE INSCRIPCIONES EN L OS REGISTROS PÚBLICOS

REGLAMENTO GENERAL DE LAS INSCRIPCIONES.

1.1. DE LA PRESENTACIÓN DE TÍTULOS.Art 143. - Los efectos de la inscripción, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación respectivo.Art. 144.- El asiento de presentación produce todo efecto durante treinta días, contados desde el días siguiente al de su fecha, con exclusión de los feriados y de aquellos en que la Oficina del Registro no hubiese funcionado. El término señalado en este artículo puede ser prorrogado a sesenta días en caso de que los títulos presentados. por su extensión, número u otras causas, demanden una labor extraordinaria. La prórroga será solicitada por el registrador dentro de los primeros quince días del plazo ordinario y será autorizada por el Director, tratándose de las oficinas de Lima y Callao y por el Vocal o Juez visitador, tratándose de otras oficinas; a falta de dichos funcionarios judiciales los presidentes de las Cortes pueden ejercer dicha atribución.

1.2. DE LA CALIFICACIÓN DE TÍTULOS.

Art. 150.- Toda inscripción se efectuará previa calificación de su legalidad.

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Art. 151.- La calificación se efectuará teniendo en consideración los asientos preexistentes que pudieran haberse extendido, la competencia y facultades del funcionario que autoriza o autentique el titulo, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la licitud del acto, pero atendiéndose únicamente al contenido externo del documento, tal como lo prescribe el Art. 1044 del Código Civil

Art. 152.- Si el Titulo presentado contuviera alguna falta subsanable, el registrador hará la correspondiente observación; sí el defecto no fuese subsanable, se formulará la respectiva tache. Las tachas y observaciones se formularán en el plazo de cinco días; en el segundo supuesto, el prescindente, dentro del término de veinte días, expeditará la inscripción, la que necesariamente debe extenderse durante la vigencia del asiento de presentación.

Art. 153.- Las tachas y observaciones, deben ser motivadas y se formularán en forma simultánea y no sucesiva. Se comunicarán a los interesados mediante esquelas dirigidas al domicilio señalado, sin perjuicio de anunciarse en el pizarrín de la oficina.

Art. 154.- Contra las tachas y demás decisiones que tomen los registradores, puede interponerse recurso de apelación ante la Comisión Facultativa y contra las resoluciones de Justa puede recurrirse en revisión ante la Junta de Vigilancia.

Art. 155.- El recurso de apelación se interpondrá dentro del plazo del asiento de presentación y el de revisión, en el de ocho días después de notificada la resolución de la Comisión Facultativa.

1.3. DE LAS INSCRIPCIONES.

Art. 171.- En caso de duplicidad de inscripciones prevalecerá la más antigua, descubierta la duplicidad, se dará cuenta a la Dirección. la que, previas las investigaciones que juzgue convenientes, ordenará el cierre de la partida menos antigua y que se correlacionen ambas partidas mediante notas marginales. Dicha medida se tomará sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de las personas a cuya se extendieron las inscripciones.

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓNArt. 172.- Los asientos de inscripción pueden ser anulados por las causas generales de nulidad establecidas en la ley y, además por no reunir ¡os requisitos esenciales establecidos en los reglamentos o cuando están expresados con tal inexactitud que en tercero puede ser inducido a error o perjudicado. El Poder Judicial es el único órgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de una inscripción.

II. REGLAMENTO DE LAS INSCRIPCIONES.

Art. 5. - Se entiende por titulo para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que funde su derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fe por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

Art. 7. - La ampliación, modificación o extinción de cualquier derecho inscrito. exige un nuevo asiento en el que se haga constar la ampliación, modificación o extinción del derecho del inscrito.

Art. 72.- En los cálculos de áreas místicas se admitirán las siguientes tolerancias: Hasta cien hectáreas : medio por ciento: De cien a mil hectáreas .‘ media hectárea más un cuatro por ciento de las hectáreas sobrantes de cien; Para una extensión de mil hectáreas : 2.75 hectáreas más un octavo de las hectáreas que pasen de mil.

Art. 73.- Las desmembraciones de un inmueble inscrito dará lugar a inscribirlas en partidas independientes siempre que varíen de dueño al ser inscritas, o cuando el dueño con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el área y linderos de la porción que se desea independizar, indicándose el tomo y folio en que corre inscrito el inmueble del que forme parte; el área y linderos que corresponderán a este inmueble después de efectuada la independización.

El registrador después de comprobar los datos suministrados con los que aparezcan de los libros del Registro, extenderá las independizaciones, cuidando de poner las anotaciones marginales convenientes que den a conocer que los inmuebles nuevamente registrados han sido parte de otro anteriormente inscrito. Igualmente el registrador extenderá en la partida del inmueble del que se desmembran la porción o porciones. un asiento en que se exprese las modificaciones que en cuanto al área y linderos ha experimentado el bien por causa de la independización, sin perjuicio de poner las anotaciones

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓNmarginales que den a conocerla partida, folio y tomo donde corre extendida la independización.

Art. 74.- La acumulación tiene por objeto constituir una nueve unidad inmobiliaria y se efectuará refundiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos inmuebles, siendo indispensable para que proceda que los inmuebles que se pretenden acumular constituyan un solo todo sin solución de continuidad, y perezcan a un mismo propietario.

Son requisitos esenciales para la acumulación:1.- Solicitud del propietario de los inmuebles que pretenden acumular con firma legalizada por un Notario Público, la misma que contendrá.’a) El área y linderos de cada uno de los inmuebles que desea sean

acumulados con indicación del folio y tomo en que corren inscritos: y.

b) El área y los linderos generales de la nueva unidad inmobiliaria que resulte de la acumulación solicitada. indicándose el nombre con que se le denominará, si fuere bien rústico o los números y el nombre de las calles si se trata de un bien urbano.

2.- El registrador cuidará de comprobar 15 exacta conformidad que deben guardar las áreas y linderos dadas por el interesado, con los que aparezcan de los libros del Registro.

3.- La acumulación le efectuará el registrador, extendiendo el correspondiente asiento en la partida del inmueble principal, que será el de mayor valor.Si los inmuebles tienen igual valor será principal el de mayor área y en caso de tener valor y área iguales se reputará principal a de inscripción más antigua.

4.- El registrador pondrá en la partida correspondiente que ha sido favorecida con la acumulación, una nota marginal que la dará conocer indicando en ella, el tomo y folio de las partidas que se le han acumulado; y respecto de las partidas acumuladas, las cerrará mediante anotación en que se exprese el tomo y folio de partida donde quedan acumuladas conforme a lo estatuido en el inciso anterior.

5.- Cuando se trate de acumular a un inmueble porciones de otro u otros se seguirá el procedimiento prescrito en los anteriores incisos, en cuanto sea aplicable.

Art. 90.- Las inscripciones no se extinguen respecto de terceros sino por su cancelación o inscribiendo la enajenación del inmueble o derecho inscrito a favor de otra persona.

Art. 99. - El asiento de cancelación de toda inscripción o anotación preventiva, expresará necesariamente las circunstancias siguientes:

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1.- La clase de documentos en cuya virtud se extiende la cancelación,

2.- La fecha de este documento y de su presentación en el registro;3.- El nombre del juez o autoridad quien lo haya expedido o del

Notario Público ante quien se haya otorgado:4. - Los nombres de los interesados en la inscripción o anotación

preventiva y,5.- La forma en que la cancelación se haya ejecutado.

EJEMPLO DE PARCELACIÓN

CONDICIONES.

a) El predio debe hallarse inscrito a favor del Ministerio de Agricultura.

b) La parcelación se aprueba por solicitud del Director o Sub-Director Regional Agraria.

c) Los linderos y área del plano de parcelación deben corresponder (incluso en sus medidas de los lados) a los del predio inscrito.

Ejemplo:

Predio inscrito: 27.50 haUnidades Catastrales por inscribir: 10221, 10222, 10223, 10224,

10225 y 10226.CUADRO DE ÁREASU.C. AREA (ha)10222 4.5010223 3.40

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓN10224 4.6010225 3.9010226 5.10 24.70 ha

U.N.A. 1.30Caminos 0.80Red riego 0.70 02.80 ha.TOTAL 27.50 ha

INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

1) El registro inscribirá en la misma partida (pero en un nuevo asiento) la parcelación (Cuadro de A reas).

2) No se requiere presentar memoria descriptiva.

CONCLUSIÓN:

Luego de inscrita la parcelación queda expedito el camino para inscribir cualquier adjudicación individual de las unidades catastrales; en este último caso, adicionalmente al plano, deberá adjuntarse le memoria descriptiva.

EJEMPLO DE INDEPENDIZACION DE UN PREDIO

Predio inscrito (R. R. P. P.) : 28.60 haPredio por registrar : 05.20 haUnidad Catastral (U. C.) : 10524

OBSERVACIÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.- Se observa la inscripción por discrepancia de área y linderos (en razón de que el predio se halla dentro de mayor extensión inscrita).

ALTERNATIVA DE SOLUCIÓN

1) Elaborar el plano catastral delimitando en un plano catastral, los linderos tanto del predio inscrito (28.60 ha) como el predio por inscribir (U. C. N 10524).

2) Elaborar memorias descriptivas de:

a) La U.C.N0 10524.b) Del saldo del predio, luego de la independizeción (23.40

ha).c) Elaborar (en el plano de parcelación un Cuadro de A reas).

CUADRO DE ÁREAS

Lindero de predio inscrito 28.60 haLindero del predio por independizar 5.20 ha

INGENIERÍA CIVIL INTRODUCCIÓN A LA FOTOINTERPRETACIÓNSaldo del área (luego de le independización) 23.40 ha

INSCRIPCIÓN REGISTRAL. - Registros Públicos aperturará una ficha (asiento) a favor del Ministerio de Agricultura, por el predio independizado (U. C. N0 10524) con un área de 5.20 ha.

CONCLUSIÓN.- Luego de lo expuesto (inscripción registral), el Ministerio de Agricultura (Región o Sub-Región Agraria) puede inscribir el predio (U. C. N0 10524), que fuera materia de observación.